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1 발 간 등 록 번 호 행복주택사업 업무매뉴얼 무제 오전 11:40:51

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3 목 차 Ⅰ. 일반현황 1 1. 행복주택일반개요 1 2. 행복주택입주기준 2 3. 행복주택추진현황 7 4. 행복주택선정방식및기대효과 9 Ⅱ. 행복주택자금조달 예산편성및집행 재정지원 기금융자지원 15 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 행복주택사업유형 행복주택추진절차 21 1) 공통사항 21 2) 공공용지형 31 3) 도시재생형 43 4) 산업단지및미니복합타운형 64 5) 공기업보유형 84 Ⅳ. 관계법령및지침 공공주택업무처리지침 후보지선정협의회설치및운영지침 97

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5 Ⅰ. 일반현황

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7 행복주택사업매뉴얼 1. 행복주택일반개요 행복주택이란? 사회초년생ㆍ신혼부부ㆍ대학생등젊은계층의주거불안해소를위해대중교통이편리하고직주근접이가능한부지를활용하여주변시세보다저렴하게공급하는공공임대주택 ㅇ ( 공급대상 ) 공급물량중 80% 이상을신혼부부, 사회초년생, 대학생등젊고사회활동이왕성한계층에우선공급ㅇ ( 대상부지 ) 행복주택의핵심취지인직주근접과저렴한임대료에부합하는공공용지, 도시재생용지, 공기업용지등다양한용지활용ㅇ ( 공급계획 ) 17년까지 14만호공급ㅇ ( 개발컨셉 ) 도서관, 체육시설등커뮤니티시설설치를병행하여인근주민과화합ㆍ소통하는복합주거타운으로건설ㅇ ( 정부지원 ) 평당 659.2만원 13.6평기준 ( 14년기준 ) 으로예산에서 30% 지원, 국민주택기금에서 40% 융자 ( 금리 : 2.7%, 20년거치 20년상환 ) * (13.6평건설시 ) 약 2,700만원예산지원, 약 3,590만원기금융자 임대주택유형별비교 구분 공공임대 (10년) 행복주택 국민임대 영구임대 공급목적 내집마련계층의자가마련지원 젊은세대의주거안정및주거복지향상 저소득층의주거안정 최저소득계층의주거안정 주요입지신도시등택지지구직주근접가능용지신도시등택지지구도심지등 공급대상 청약저축가입자 소득 6 분위이하대학생, 신혼부부, 사회초년생등 ( 도시근로자평균소득의 100% 이하 ) 소득 4 분위이하가구의저소득계층 ( 도시근로자평균소득의 70% 이하 ) 기초생활수급자등최저소득계층 ( 도시근로자평균소득의 50% 이하 ) 주택규모 ( 전용면적 ) 85 m2이하 45 m2이하 60 m2이하 40 m2이하 임대료수준시세의 80 90% 시세의 60 80% 시세의 55 83% 시세의 30% 임대거주기간 5 10 년 젊은계층은 6 년, 산단근로자및사회취약계층은 20 년가능 30 년가능영구거주가능 - 1 -

8 Ⅰ. 일반현황 2. 행복주택입주기준 공급비율ㅇ일반행복주택 : 젊은계층 80%, 취약 노인계층 20% - 젊은계층내대학생 사회초년생 신혼부부등비율은단지별특성을감안하여사업시행자가지자체와협의하여결정 ㅇ산업단지에공급하는행복주택 : 산단근로자 80%, 기타 20% - 과밀억제권역은산단근로자 50%( 충분한일반입주수요를고려 ) ㅇ철거주택이있는경우, 해당주택에거주하는소유자 세입자중입주를희망하는자에게우선공급한후해당비율을적용 지자체우선공급비율ㅇ각계층별공급물량의 50% 를기초단체장이우선선정 - 단, 지자체 ( 소속지방공사 ) 가직접시행시에는각계층별공급물량의 70% 를해당광역또는기초단체장이우선선정 - 2 -

9 행복주택사업매뉴얼 입주자격 계층입주자격 ( 모집공고일기준 ) 대학생사회초년생신혼부부노인계층취약계층산단근로자 인근 ( 연접시 군포함 ) 대학교에재학중인미혼무주택자 본인 부모합계소득이평균소득 * 의 100% 이하, 국민임대주택자산기준충족 ( 본인 ) 인근직장에재직중인취업 5년이내미혼무주택세대주 본인소득이평균소득의 80% 이하 ( 세대는 100% 이하 ), 5년 10년공공임대주택자산기준충족 인근직장에재직중인결혼 5년이내무주택세대주 세대소득이평균소득의 100% 이하 ( 맞벌이시 120% 이하 ), 5년 10년공공임대주택자산기준충족 해당지역 ( 시 군 ) 에거주하는 65세이상의무주택세대주 세대소득이평균소득의 100% 이하, 5년 10년공공임대주택자산기준충족 해당지역에거주하는주거급여수급대상자인무주택세대주 국민임대주택자산기준충족 해당지역에위치한산업단지에서근무하는무주택세대주 세대소득이평균소득의 100% 이하 ( 맞벌이시 120% 이하 ), 5년 10년공공임대주택자산기준충족 * 도시근로자가구월평균소득기준 ( 14 년 100% 461 만원, 80% 368, 120% 553) ** ( 참고 ) 국민임대소득기준 : 60 m2미만은 70% 이하, 60 m2이상은 100% 이하, 공공임대소득기준 : 100% 이하 - 3 -

10 Ⅰ. 일반현황 거주기간ㅇ임대차계약은 2년마다갱신하고, 입주자격유지시최대거주기간동안계약갱신가능 ( 거주중졸업, 취업 결혼기간초과시재계약허용 ) * 순환이필요한계층은 6년, 주거안정지원이필요한계층은 20년으로구분 - 대학생 : 최대 6년 ( 단, 졸업후계약갱신은 1회로제한 ) * 4년제를전제로하되, 졸업후취업준비기간, 대학원진학자등고려 - 사회초년생및신혼부부 : 최대 6년 - 취약계층및노인계층 : 최대 20년 - 산업단지근로자 : 최대 20년 주택철거로입주하는기존거주자 : 20년 선발절차 1 지자체장이자체기준에따라우선공급대상자선발 ( 시행자위탁가능 ) - 우선공급탈락자는자동으로일반공급신청자로분류, 우선공급모집미달시나머지우선공급물량은일반공급물량으로전환 2 시행자가일반공급대상자를추첨으로선발 ( 산단근로자는순위별 * 추첨 ) * 1순위 : 취업기간 5년이내또는혼인기간 5년이내 / 2순위 : 일반근로자 - 일반공급탈락자중계층별세대수의 20% 이상예비입주자순위추첨 3 모집결과일부계층이미달될경우, 시행자가주택유형등을고려하여타계층예비입주자에게공급가능 - 최종미달분은공공임대주택기준 ( 월평균소득 100% 이하, 5 10년공임자산기준 ) 에준하여시행자가추가모집 4 퇴거자발생시예비입주자순위에따라당사자가희망할경우입주, 예비입주자전원에대해입주여부가결정되면입주자추가모집 - 4 -

11 행복주택사업매뉴얼 기타관리및운영관련사항 ㅇ거주기간연장특례 - 대학생이취업하여사회초년생자격을얻거나, 사회초년생이결혼하여신혼부부자격을얻으면최대 10년까지연속거주를허용 * 취업 결혼등젊은계층의사회적정착은행복주택의정책방향에맞는만큼, 이를권장하고주거안전성을제고하기위해거주기간을연장 ㅇ행복주택입주후에도청약통장유지 - 행복주택에입주자로선정되었더라도, 가입한주택청약종합저축또는청약저축은다음주택청약시에도활용가능 * 행복주택을주거상향의발판으로활용할수있도록차기청약기회를제공 ㅇ대학생 사회초년생 2 인 1 호공급 ( 규칙제 32 조의 5 제 15 항 ) - 저렴한임대료로공급하고, 수혜대상을확대하기위해대학생 사회초년생등독신자계층에대하여 2인 1호를허용 ㅇ대학생휴학시관리 ( 규칙제 32 조의 5 제 14 항 ) - 입주기간동안 1 년이하로휴학하는경우에만재계약허용 - 군복무휴학시, 본인이희망할경우복학후예비입주자로선정 ㅇ산단입주기업에게직접공급 - 산단형의경우, 지자체가산단근로자에대한우선공급물량을산단 입주기업에게직접공급하는것을허용하여기업활동지원 - 5 -

12 Ⅰ. 일반현황 ㅇ 2회이상선발제한 - 같은계층의자격으로행복주택재입주 ( 타지구포함 ) 는불가능하며, 다른계층의자격으로는신규입주신청후선발되면재입주가능 * 대학생 대학생 (X), 대학생 사회초년생 ( ㅇ ), 사회초년생 신혼부부 ( ㅇ ) ㅇ지자체의우선공급자선발운영실태점검 - 국토부장관이점검을통해지자체우선공급비율을조정 * 가능 * 공급계층외의자에게공급하거나, 자체수립한기준대로선정하지않는경우 - 6 -

13 행복주택사업매뉴얼 3. 행복주택추진현황ㅇ ( 공급계획 ) 17년까지공공용지, 도시재생용지, 공기업보유토지등을활용하여총 14만호공급 * * ( 연차별공급계획 ) 14년 2.6만호, '15년 3.8만호, '16년 3.8만호, '17년 3.8만호 < 행복주택건설부지구분 > 구분내용 공공용지 도시재생용지등 공기업보유토지 철도부지, 공영주차장, 유휴국공유지등 주거환경개선사업지구, 뉴타운해제지역등노후불량주거지, 산업단지등 공기업 (LH, 지방공사 ) 이보유한토지중역세권및직주근접이가능한용지 ( 14 년추진지구 ) 2 만 6 천호사업승인및 4 천호이상착공목표 - ( 지역별분포 ) 수도권약 1 만 8 천호 (63%), 지방약 1 만호 (37%) < 14 년추진지구지역별분포도 > - 7 -

14 Ⅰ. 일반현황 - ( 사업시행자별분포 ) LH가약 2만3천호 (80%), 지자체또는지방공사가약 5천호 (20%) 추진 < 14 년지자체ㆍ지방공사시행사업지구 > 구분 서울 SH 공사 (6 개소 ) 부산도시공사 (2 개소 ) 광주도시공사 (2 개소 ) 경기포천시 (1 개소 ) 충북제천시 (1 개소 ) 지구 내곡, 천왕, 신내, 강일, 마천, 상계장암 동래역, 서구아미동 광주KTX역, 북구서림마을 포천미니복합타운 제천미니복합타운 < 14 년행복주택사업지구 > 주택사업승인등사업추진과정에서호수조정가능 - 8 -

15 행복주택사업매뉴얼 4. 행복주택선정방식및기대효과 ㅇ ( 후보지선정방식 ) 지자체 LH 제안등을통한후보지발굴, 지자체협의, 후보지선정협의회 논의등 3단계절차를거침 후보지발굴 지자체협의 후보지선정협의회 지자체 ( 지방공사 ) LH ( 광역 기초지자체 ) ( 민간전문가등 ) * 후보지선정협의회 : 주택, 교통, 환경등민간전문가와지자체공무원등 30여명으로구성되어행복주택수요, 교통, 생활여건등행복주택입지타당성검증 ( 20페이지참조 ) ㅇ ( 기대효과 ) 도심내행복주택을공급함으로써지속가능한창조공간으로조성 - ( 도심내젊은세대인구유입 ) 사회활동이활발한젊은층에게시세보다저렴한임대료로우선공급하여활력이넘치는주거타운조성 - ( 도시활력증진 ) 구매력있는젊은계층의유입을통해지역경제를활성화시키며, 노후된도시공간을새롭게정비하여도시활력증진의기폭제역할 - ( 복합주거타운조성 ) 공원과문화공간등을조성하여단절된지역을연결해주민화합과소통의공간으로제공하며, 육아 교육 문화 여가등입주자들의특성과선호를고려한복지프로그램을강화하여소통 문화 복지 공공생활의공간으로조성 - ( 일자리지원 ) 사회적기업및창업 취업지원센터를유치하여입주민과인근지역주민들에게일자리지원, 지방산업단지등근로자들의정주여건개선 - 9 -

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17 Ⅱ. 행복주택 자금조달

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19 행복주택사업매뉴얼 1. 예산편성및집행 ㅇ ( 예산지원근거 ) 공공주택건설등에관한특별법 제 2 조, 제 3 조 * * 공공주택건설계획및재원등 ㅇ ( 예산편성기준 ) 지원단가와면적에재원분담기준을적용하여재정과기금융자를 3 4개년에걸쳐지원 * 연차별지원기준 : 재정 %, 융자 %( 이율 2.7%) 지원년도 평균건설평형 평당단가 ( 천원 ) 재원분담기준 (%) 계재정기금입주자시행자 13 년 13.6 평 6, % '14 년 13.6 평 6, % ㅇ ( 예산편성절차 ) 정부예산편성지침시달 ( 기재부 국토부 ) 정부예산요구 ( 국토부 기재부 ) 정부예산 ( 안 ) 확정 ( 국무회의 대통령 ) 정부예산 ( 안 ) 국회제출 ( 국회 ) 예산 ( 안 ) 심의 확정 ( 국회 ) 예산배정통보 ( 기재부 국토부 ) 예산집행계획수립 ( 국토부 ) ㅇ ( 예산집행절차 ) 주택사업승인 사업승인실적자료요청및제출 승인실적자료 확인 사업주체별 예산 지원금액확정 집행

20 Ⅱ. 행복주택자금조달 2. 재정지원 ㅇ ( 지원형태 ) 출자 (LH) 및보조 ( 지자체 ) ㅇ ( 예산과목 ) 행복주택출자 ( ) ㅇ ( 지원한도 ) 호당 2,690 만원 * * 6,592 천원 ( 14 년지원단가 ) * 13.6 평 ( 평균평형 ) * 30%( 지원비율 ) ㅇ ( 연차별비율 ) 20%( 승인 ) - 25%(1 년차 ) - 25%(2 년차 ) - 30%(3 년차 ) ㅇ ( 지원절차 ) LH 출자는예산집행계획에따라월별집행, 지자체보조는상하반기 (6월, 12월 ) 각 1회씩집행 출자금집행절차 사업승인 ( 국토부 LH) 사업승인실적확인 ( 공주단 ) 일상감사의뢰 ( 공주단 감사담당관 ) 일반회계예산기금전입요청 ( 공주단 재정담당관실 ) 출자집행요청 ( 공주단 기금과 ) 출자승인요청 ( 기금과 기재부출자관리과 ) 출자승인 ( 기재부 국토부, 우리은행 ) 출자금수령통보 ( 국토부 LH) 출자증권발행및송부 (LH 국토부기금과 ) 보조금집행절차 사업승인 ( 국토부 지자체 ) 보조금신청요청 ( 공주단 지자체 ) 보조금신청 ( 지자체 공주단 ) 일상감사의뢰 ( 공주단 감사담당관 ) 보조금집행요청 ( 공주단 기금과 ) 보조금집행승인 ( 기금과 공주단 ) 보조금수령통보 ( 기금과 지자체 )

21 행복주택사업매뉴얼 3. 기금융자지원 ㅇ ( 예산과목 ) 행복주택 ( ) ㅇ ( 대출한도 ) 호당 3,586 만원 * * 6,592 천원 ( 14 년지원단가 ) * 13.6 평 ( 평균평형 ) * 40%( 지원비율 ) ㅇ ( 연차별비율 ) 30%( 승인 ) - 40%(1 년차 ) - 30%( 준공시 ) ㅇ ( 대출이율 ) 연 2.7% * 단, 지자체 ( 지방공사 ) 가사업시행자인경우나주거환경개선지구내소형 ( 전용 30m2이하 ) 주택사업의경우연 1.0% 적용 ㅇ ( 상환기간 ) 20 년거치후 20 년원리금균등분할상환 ㅇ ( 대출절차 ) 사업승인서등관련서류를첨부하여우리은행 ( 총괄수탁은행 ) 에융자신청 대출절차 사업승인 ( 국토부 사업시행자 ) 융자신청 ( 사업시행자 우리은행 ) 대출약정체결 ( 사업시행자 우리은행 ) 기금대출실행 ( 우리은행 사업시행자 ) 원리금상환 ( 사업시행자 우리은행 )

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23 Ⅲ. 행복주택사업 추진절차

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25 행복주택사업매뉴얼 1. 행복주택사업유형 행복주택후보지 3 대요소 1 젊은계층등수요 2 대중교통접근성 3 저렴한임대료 사업방식및공급용지에따라 4 가지유형으로분류 1 ( 공공용지형 ) 국 공유지또는미활용공공시설용지를활용하여행복주택을공급하며, 지구지정 ( 지구계획 )* 을거쳐공급 * 도시기본계획 (GB해제등 ) 변경을수반하는지역이외도시관리계획상주거지역등의경우지구지정 ( 지구계획 ) 없이주택사업승인가능 - 교통과개발여건이양호한공영주차장이나미활용공공시설용지 ( 학교부지 ) 등활용 2 ( 도시재생형 ) 주거환경개선사업지구, 재개발 재건축사업지구등을대상으로행복주택을공급하여노후불량주거지정비와함께지역경제활성화유도 3 ( 산업단지및미니복합타운 ) 산단근로자를위하여직주근접형행복주택을공급하여산업단지활성화도모 - 산업단지내부지, 산단활성화를위한미니복합타운지구활용 4 ( 공기업보유형 ) 공기업이보유한개발지구내미매각토지및미활용토지를활용하여공급 - 역세권등대중교통접근성이양호하고인근에산업단지, 대학등이위치하여대학생등젊은계층의수요가충분한지역선별

26 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 사업유형분류 구분 ( 사업방식 ) 공급용지 부지조성 관련법령 주택건설 비고 Ⅰ. 공공용지 국 공유지공공시설용지 공주법 공주법 도정법 Ⅱ. 도시재생 주거환경개선사업내용지노후주거지역내용지 공주법주택법 공주법 ( 도정법 ) 건축법 Ⅲ. 산업단지및미니복합타운 준공및진행산단, 도시첨단산업단지, 노후산업단지, 미니복합타운 산단특례법산입법국계법 공주법 개발지구 * 내미매각, 미활용 Ⅳ. 공기업보유 주택용지등 택촉법, 국임법 공주법 * 택지개발, 국민임대, 보금자리등 법령명 ( 공주법 ) 공공주택건설등에관한특별법 ( 도정법 ) 도시및주거환경정비법 ( 산입법 ) 산업입지및개발에관한법률 ( 국계법 ) 국토의계획및이용에관한법률 ( 산단특례법 ) 산업단지및인 허가절차간소화를위한특례법

27 행복주택사업매뉴얼 2. 행복주택추진절차 1 공통사항 1 후보지선정 2 주민편익프로그램 3 공공주택건설특례사항 4 공공주택건설사업승인 후보지선정 ㅇ ( 개요 ) 행복주택을공급하기위한적정후보지선정 ㅇ ( 원칙 ) 신혼부부, 사회초년생, 대학생등젊은계층과산단근로자등행복주택 공급대상의수요와직주근접, 저렴한임대료를확보하기위한적정부지선정 ㅇ ( 절차 ) 후보지검토회의후후보지선정협의회 ( 국토부훈령제 344 호 ) 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체 ) 후보지선정협의회자료요청 ( 국토부 시행자 ) 후보지선정협의회자료제출 ( 시행자 국토부 ) 후보지선정협의회 ( 국토부 ) ㅇ ( 법적근거 ) 공주법제8조제1 항및공주법시행령제6조제2 항에따른 행복주택후보지선정협의회설치및운영지침 ( 국토부훈령제344호 ) 1 후보지검토회의 ㅇ ( 개요 ) 갈등예방및행복주택후보지적정성검증을위하여지자체의견수렴 ㅇ ( 구성 ) 국토부, 광역 기초지자체, 사업시행자, 관계공공기관등 ㅇ ( 목적 ) 행복주택후보지를발굴 선정하는과정에중앙 지방정부가상호협력하여보다합리적으로부지를발굴 선정

28 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 절차 ) 지자체, LH, 지방공사등시행자가발굴하여건의한부지를공공주택법령등에따른공식적인주택지구지정제안등관련절차를시작하기이전에지자체, 시행자, 국토부등이합동으로지역사회에서원하는지여부와사업여건을사전에확인 2 후보지선정협의회 ㅇ ( 목적 ) 행복주택건설을위한공공시설부지등에서공공주택사업의추진과관련하여부지선정및관계기관협의를효과적으로하기위하여설치 후보지선정협의회개요 기능 공공주택사업을위한공공시설부지등의선정에관한사항을협의 정부위원과민간위원을포함하여 30 명이내의위원으로구성 구성 정부위원 민간위원 위원장 국토교통부공공주택건설추진단장, 해당부지를관할하는시 도와시 군 구 ( 자치구를말함 ) 소속의 4급이상의공무원 주택, 도시계획, 교통, 교육, 환경등관련분야에학식과경험이풍부한전문가로서국토교통부장관이위촉하는사람, 해당사업시행자소속의담당부서의장 정부 민간위원중호선하는사람으로하며, 국토교통부공공주택건설추진단장을부위원장으로함 회의 국토교통부장관또는위원장이소집하며, 재적위원과반수의출석으로개의하고, 출석위원 2/3 이상의찬성으로의결함. 국토교통부장관또는위원장은회의개최 7 일전까지회의일시, 장소, 안건등에필요한사항을위원에게통보. 공무원인위원은해당행정기관의소속공무원을대리참석하게할수있음. ㅇ ( 분과협의회 ) 효율적인운영을위하여협의회에주택수요평가분과협의회를 ( 이하, 분과협의회 ) 두며, 주택분야민간전문가로구성하되위원장은위원들이호선하는사람으로함 - 지자체장이건의한사업중국토부장관이도시계획 교통 환경등에영향이미미하다고판단하는공공주택사업 - 시행자가부지를이미보유하고있는공공주택사업 - 다른법령에따라개발되거나주택용지로이미조성되어있어주택지구지정없이주택사업승인만하는공공주택사업

29 행복주택사업매뉴얼 ㅇ ( 서면협의 ) 국토부장관또는위원장은부득이한사유가있거나내용이경미하다고인정되는협의안건에대하여는협의회에회의에갈음하여위원별로서면의견서를제출하게할수있음 - 위원장은서면협의를하려면 5일이상의기간을정하여안건을각위원에게송부 - 안건을받은위원은정해진기간에의견을회신하여야함 - 기한이종료된날에협의회의회의를개최한것으로봄 ㅇ ( 대상 ) 100세대이상의행복주택을건설하기위한공공주택사업으로서국토교통부장관이승인하는후보지를대상으로함 ㅇ ( 회의사항의대외누설금지 ) 국토부장관은협의회결과를참고하여공공주택사업을보완하는등협의회의결과를적극적으로반영 - 공무원이아닌위원이위원으로위촉된때에는별지서약서를제출 - 국토부장관은대외누설금지규정을위반한위원을해촉할수있고, 해당위원을재위촉할수없음 주민편익프로그램 ㅇ ( 개요 ) 행복주택과다양한국가지원사업을연계하여입주자와지역주민의편의를증진시키고, 주민간의소통 교류공간마련 - 단지내부대복리시설공간을할애하거나, 별도건물을건축하여관계부처가도입한다양한주민편의서비스를제공 - 주민편의시설은주변지역주민이함께이용할수있는개방형시설로설치 ㅇ ( 주민편의프로그램연계사업 ) 고용, 보육, 문화, 체육, 가족및창업서비스 9개사업을우선연계하되, 향후연계가능한사업을지속적으로발굴 연계

30 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 < 행복주택연계대상사업 > 소관부처사업명지원내용운영주체이용대상 생활문화센터리모델링비지자체일반인 문화체육관광부 국민체육센터건축비지자체일반인 작은도서관리모델링비지자체일반인 보건복지부국공립어린이집건축 운영비지자체취학전아동 고용노동부 사회적기업 운영비 법인, 조합, 비영리단체 취약계층, 일반인 고용센터건축 운영비직접취업대상자 공동육아나눔터리모델링 운영비건강가정지원센터취학전 후아동 여성가족부 건강가정지원센터운영비지자체, 비영리법인일반가족 중소기업청소상공인지원센터임대료, 운영비 소상공인시장진흥공단 소상공인, 일반인 ㅇ ( 주민편의프로그램연계지원방안 ) 부처간협약 (MOU) 체결후지구별여건분석, 지자체협의등을거쳐지구별로프로그램협업연계방안마련 - 필요시해당지자체등과실행 MOU 체결

31 행복주택사업매뉴얼 < 지구별주민편의프로그램협업연계절차 > 1. 주변여건분석및협업안제안 ( 시행자 ) 2. 사업연계가능성검토 ( 각부처 ) 3. 지구별현장점검및지자체협의를통한사업선정 1. ( 시행자의주변여건분석 ) 시행자는대상지협업연계 ( 안 ) 도출을위해주변시설, 인구특성조사등여건분석을실시 2. ( 부처별연계가능성검토 ) 시행자제시안을부처별로가능성검토 - 부처희망사업이있을경우, 해당사업의연계가능성도함께검토 3. ( 현장방문및지자체협의 ) 지구별현장점검과지자체와의협의등을거쳐협업연계대상사업선정 ( 지자체의요구사업도병행검토 ) 공공주택건설특례사항 ㅇ ( 개요 ) 대학생 신혼부부등에게공공주택을공급하기위해공공시설부지등에서 ( 공공시설부지등이 50% 비율포함 ) 공공주택사업을시행하는경우국계법에도불구하고국토부장관이고시하는판매시설, 업무시설, 숙박시설등을공공주택과함께건설할수있음 ( 이경우제2조의주택비율적용하지않음 ) ( 공주법제40조의 2의제1항, 시행령 23조의 2) - ( 공공시설부지 ) 1철도 유수지등공공시설부지, 2국가, 지자체, 공공기관, 지방공사가소유한국 공유지 ( 미매각토지, 공공시설목적으로취득한토지, 공공시설의이용에지장이없는범위내에서공공주택을건설할수있는토지 ) ( 공주법제40조의2제1항제1호 ~3호 ) - ( 공공시설부지등에서복합개발 ) 공공주택과시설물을함께건설할경우주택건설사업계획승인을받으나, 시설물을공공주택과별개의동으로건설할경우에는시설물은건축허가를받음 ( 공주법제40조의 2의제2항 )

32 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 공공시설부지등에서의공공주택건설사업시행시주요특례사항 구분 특례사항 ( 국공유지사용허가및대부기간, 사용료및대부료 ) 국공유지등에서공공주택사업을할경우, 국가및지자체는수의계약방법으로국공유지를사용허가하거나매각 대부할수있고, 이경우국가및지자체는사용허가및대부기간을 50년이내로하며, 사용료및대부료는지구계획승인일또는주택건설계획승인일시점의개별공시지가의 1천분의 10 이상을곱한금액으로함 국유재산법특례 ( 공주법제 40 조의 3 제 1 항, 시행령제 23 조의 3 제 1 항 ~4 항 ) ( 국유재산범위 ) 국유재산은국토교통부장관이관리하는행정재산중철도, 유수지, 주차장으로기재부장관과협의를거친것에한함 ( 공주법제40조의 3 제2항 ) ( 국공유지에축조한시설물소유권 ) 국공유지에영구시설물을축조할수있으며, 영구시설물의소유권은국가, 지자체또는그밖의관계기관과시행자간별도합의가없는한국공유지를반환할때까지시행자에게귀속됨 ( 공주법제40조의 3 제3항 ) 철도건설법특례 철도시설에서공공주택사업을시행하는시행자는철도건설사업의시행자로보며 ( 공주법제40조의 4 제1항 ), 국토부장관은시행자에게 50년이내의범위에서철도시설의점용허가를할수있으며, 점용료는지구계획승인일또는주택건설사업계획승인일시점의개별공시지가의 1천의 10이상을곱한금액으로함 ( 공주법제 40 조의 4 제 2 항, 시행령제 23 조의 3 제 1 항 ~4 항 ) 학교용지확보등에관한특례법에대한특례 공공시설부지등에서의사업시행자는교육감의의견을들어학교용지를개발 확보하지않을수있고 ( 공주법제40조의 5 제1항 ), 공공주택사업지구와가까운곳에있는학교를증축하기위해필요한경비등을부담할수있음 ( 공주법제40조의 5 제2항 )

33 행복주택사업매뉴얼 구분 특례사항 국토부장관은공공시설부지등에서공공주택사업을할경우, 국계법 에따른건폐율및용적률, 건축법 에따른대지의범위, 대지의조경, 공개공지, 대지안의공지, 건축물의건페율, 용적률, 높이등건축제한, 도시공원및녹지등에관한법률 에따른도시공원또는녹지확보기준, 주차장법 에따른주차장설치기준을완화할수있음 ( 공주법제40조의 6 제1호 ~4호 ) 건축기준등에관한특례 건축기준완화범위 ( 제23조의 4 제1항제1호 ~8호 ) : 국토부장관고시 1. 건폐율 : 인공지반의면적은건축면적에포함하지않음 2. 용적률 : 인공지반의면적은연면적에포함하지않음 3. 대지의조경 : 인공지반의조경면적은대지의조경면적으로보고, 인공지반에대해서는대지안의식재 ( 植栽 ) 기준에관한자연지반율은적용하지않음 4. 공개공지등 : 주택지구내에서국토부장관의고시로건설하는판매시설, 업무시설, 숙박시설은건축물의일부를공중 ( 公衆 ) 에휴식시설등의용도로제공하는경우공개공지또는공개공간을설치하지않을수있음 5. 대지안의공지 : 인공지반으로이루어진대지에는피난에지장이없는한, 대지안의공지를두지않아도됨 6. 건축물의높이 : 지구단위계획으로일단의가로구역 ( 街路區域 ) 에대하여건축물의높이를지정한경우에는가로구역별건축물의높이를지정 공고한것으로봄 7. 도시공원또는녹지확보기준 : 도시공원또는녹지확보기준을 100 분의 50 범위에서완화하여적용할수있음 8. 주차장 : 부설주차장의설치기준을 100분의 50 범위에서완화하여적용할수음. 단, 주택건설기준등에관한규정 에따라완화적용을받은경우에는추가로완화적용할수없음

34 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 공공주택건설사업계획승인 ㅇ ( 절차 ) 시행자는부대 복리시설을포함하여공공주택사업계획을작성또는변경하여시 도지사또는국토부장관에게승인신청을하고, 시 도지사또는국토부장관은관계기관협의, 중앙 ( 지방 ) 건축위원회심의를거쳐사업승인 ( 공주법제 35 조제 1 항, 제 6 항, 공주법제 36 조제 1 항 ) 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 관계기관협의 ( 국토부장관 ) 중앙건축위원회심의 ( 국토부장관 ) 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관 ) 1 공공주택건설사업계획승인신청 ㅇ ( 절차 ) 시행자는공공주택에대한사업계획승인신청서 ( 별지제2호서식 ) 와관련서류를첨부하여국토부장관에게제출 ( 공주법시행령제20조 ) - 사업계획승인신청서 : 별지제2호서식 ( 공주법시행규칙제6조제1항 ) 관련서류 1 주택과부대시설및복리시설배치도 2 주택지구조성공사설계도 ( 주택지구조성공사를우선시행하는경우만해당되는것으로위치도, 지형도, 평면도및부대시설설계도 ) 3 수용하거나사용할토지등의소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권및소유권외의권리의명세와그소유자및권리자의성명, 주소를적은서류 4 공공시설등의귀속조서및도면 5 관계행정기관장과의협의에필요한서류 6 축척 1만분의 1이상 5만분의 1이하인간선시설설치계획도, 주택법시행규칙별표2에따른서류 ( 공주법시행령제20조제1호 ~6호, 시행규칙제2항, 제3항 ) ( 공주법시행령제20조제1호 ~6호, 시행규칙제2항, 제3항 ) 2 관계기관협의 ㅇ ( 절차 ) 국토부장관은사업계획에다른법률에관한사항이포함되어있을경우, 미리관계행정기관의장과협의함. 관계행정기관의장은협의요청을받은날로부터 30일이내에의견제출 ( 같은기간내의견제출이없으면의견이없는것으로봄 ) ( 공주법제 35 조제 6 항 )

35 행복주택사업매뉴얼 3 건축위원회심의 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관은공공주택등이건축위원회심의대상이거나 ( 건축법제 4 조 ), 교통영향분석 개선대책대상사업인경우 ( 도시교통정비촉진법제 15 조 ) 중앙건축위원회 또는국토부소속교통영향분석 개선대책위원회의심의를받음 - 단, 지자체또는지방공사가주택을건설하는경우, 시 도지사가설치한지방 건축위원회또는승인관청소속교통영향분석 개선대책위원회의심의를받으 므로중앙건축위원회등의심의는생략할수있음 ( 공주법제 36 조제 1 항, 제 2 항 ) 건축위원회생략사항공공주택건설사업계획을지구계획신청서에포함하여승인받는경우통합심의위원회의심의를거치므로중앙건축위원회심의및교통영향분석 개선대책위원회의심의를받은것으로봄 ( 공주법제35조제3항, 제36조제3항 ) 4 공공주택건설사업계획승인 ㅇ ( 효과 ) 시행자가주택건설사업계획을승인받은때에는다른법률의인가 허가 결정 심의등을받은것으로보며, 사업계획의승인고시가있은때에는관계 법률에따른고시또는공고가있는것으로봄 ( 공주법제 35 조제 4 항 ) ㅇ ( 사업계획승인고시 ) 국토부장관은사업계획승인시, 사업계획의내용을관보에고시하고, 사업계획승인서및관계서류의사본을시 도지사에게송부 ( 공주법제35조제5항 ) 고시내용 1 사업의명칭 2 시행자의명칭, 소재지및대표자성명 3 사업시행지역의위치, 면적및건설주택의규모 4 사업시행기간 5 다른법률에따라고시또는공고가의제되는사항 공주법제35조제5항

36 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 사업주체별역할 사업주체역할비고 지자체 또는 LH 1 공공주택건설사업계획서를작성또는변경작성 2 국토부장관또는시 도지사에게사업계획승인신청 사업시행자 국토부장관 시 도지사 1 사업계획승인신청을받으면행정정보의공동이용을통하여토지이용계획확인서를확인 ( 공주법시행규칙제6조제4항 ) 2 관계행정기관의장과협의, 건축위원회심의를받음 3 사업계획을승인하면별지제3호서식의사업계획승인서를사업계획승인신청자에게발급 ( 공주법시행규칙제6조제5항 ) 5 사업계획승인고시하고사업계획승인서및관계서류사본을시 도지사에게송부 ( 공주법제35조제5항 ) 승인권자

37 행복주택사업매뉴얼 2 공공용지형 ㅇ ( 특성 ) 국 공유지 와 공공시설용지 를활용하여행복주택공급ㅇ ( 유형 ) 공급용지의특성에따른분류 - (1 유형 ) 지구지정형 : 도시기본계획 ( 필요시도시관리계획 ) 변경이필요한경우 - (2 유형 ) 주택건설형 : 지구지정없이행복주택사업승인이가능한경우 < 공공용지형구분 > 구분지구지정형주택건설형 절차 후보지선정협의회 지구지정 지구계획 공공주택건설사업승인 후보지선정협의회 공공주택건설사업승인 공주법에따라지구계획및사업승인동시진행가능 소요기간약 6 12 개월약 2 4 개월 특징 도시계획변경심의, 주민설명회등지구지정에장기간소요 도시관리계획상주택사업승인이가능한지역 공주법에따라도시관리계획 의제처리는가능 예시 서울가좌, 서울오류, 익산인화 부산동래역, 김해진영 지구지정필수요건 공주법에서주택건설사업승인시도시관리계획 ( 용도지역변경 ) 을의제하고있어지구지정절차가필수는아니나, 도시기본계획변경및개발제한구역해제가필요한사업은지구지정절차가필수 사유지등의수용을위해서는보상법상사업인정의제가지구지정 ( 공주법제27조 )

38 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 2.1 지구지정형 ㅇ도시기본계획 ( 필요시도시관리계획포함 ) 변경이수반되는경우 - 후보지선정 지구지정 지구계획 공공주택건설사업승인 후보지선정 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 ( 국토부 ) 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 지구지정 공공주택지구지정제안 ( 시행자 국토부장관 ) 사전협의 ( 국토부, 지자체등 ) 주민의견청취 ( 기초지자체장 ) 공주법제 6 조 2 항 공주법제 8 조 1 항 (20 일 +10 일 ) 공주법제 10 조 1 항, 시행령제 8 조 2 항 (14 일 ) 중앙도시계획위원회심의공주법제 6 조 3 항, 4 항 (60 일 ) 공공주택지구지정 ( 국토부장관 ) 공주법제 12 조 지구계획 지구계획승인신청 ( 시행자 국토부 ) 관계기관협의 공공주택통합심의위원회 지구계획승인 공주법제 16 조 공주법제 18 조 2 항 공주법제 17 조 2 항 ( 도시관리계획, 영향평가등 ) 공주법제 17 조 공공주택건설사업계획승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법시행령제 20 조 ( 승인신청 ) 공주법시행령제 38 조에따라지자체또는지방공사단독또는공동으로시행하는경우시 도지사에게권한위임 ( 단, LH 가공공주택을공급할경우국토부장관에게승인 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제 35 조 6 항 중앙건축위원회심의공주법제36조 1항 * 공주법제36조및건축법제4조에따라 16층이하일경우중앙건축위원회생략가능 ( 단, 지자체및지방공사가건설시, 시도지사설치한건축위원회또는교통영향분석 개선대책위원회심의받음 ) 공공주택건설사업계획승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조 1 항

39 행복주택사업매뉴얼 지구지정 ㅇ ( 개요 ) 후보지선정협의회를거쳐행복주택공급을위한사업지구지정을위한단계로시행자는국토부장관에게주택지구의지정을제안 ( 공주법제6조제2항 ) ㅇ ( 절차 ) 후보지선정협의회의결과를참고하여국토부장관은관계기관사전협의, 해당지역의주민의견청취, 중앙도시계획위원회를거쳐행복주택사업지구를지정 변경 ( 공주법제6조제1항, 제2항, 제3항, 공주법제10조제1항 ) 지구지정제안 ( 시행자 ) 사전협의 ( 국토부, 지자체 ) 주민의견청취 ( 기초지자체 ) 중앙도시계획 지구지정 위원회심의 ( 국토부장관 ) 1 지구지정제안 ㅇ ( 개요 ) 사업시행자는국토부장관에게제안할지구지정제안서와첨부서류를작성 제출 ( 공주법시행령제4조제1항, 2항 ) 제안서및첨부서류 지구지정제안서 1 주택지구의명칭, 위치및면적등지구개요 2 시행자의명칭, 소재지및대표자성명이기입된제안서 첨부서류 1 주택지구에관한조사서류 2 축척 1/25,000 또는 1/50,000 위치도 3 주택지구의경계와그결정사유를표시한축척 1/5,000 지형도 4 도시의현황을기록한서류 5 편입농지및임야현황에관한조사서류 6 현황사진 7 수용하거나사용할토지물건및권리의소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권및소유권외의권리의명세와그소유자및권리자의성명, 주소를적은서류 8 전략환경영향평가및사전재해영향성검토관련자료 ( 주거지역 10 만m2사업제외 ) 9 주택지구주변의광역교통체계관련자료 ( 주택지구의면적이 100 만m2이상해당 ) 10 도시 군기본계획의변경에필요한서류

40 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 2 사전협의 ㅇ ( 협의주체 ) 국토부장관은주택지구를지정 변경하기위해지정 변경안에대하여 중앙행정기관의장및관할시 도지사와사전에협의 ( 공주법제 8 조 ) ㅇ ( 협의내용 ) 지구개요, 지정목적, 인구수용계획등 세부협의내용 1 주택지구의명칭, 위치및면적등지구개요 2 주택지구의지정목적 3 인구및주택수용계획 4 축척 1/25,000 또는 1/50,000 위치도 5 군사시설에관한자료 6 농지및임야에관한자료 7 주택지구의경계와그결정사유를표시한축척 1/5,000 지형도등 공주법시행령제6조제1항 ㅇ ( 협의기간 ) 20일이내로하되, 중앙행정기관의장, 관할시 도지사의요청이있을시국토부장관은 1회에한하여 10일의범위에서연장가능 3 주민의견청취 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관은주택지구의지정 변경을위하여해당지역의거주민과전문가의의견을청취 ( 공주법시행령제8조 ) ㅇ ( 절차 ) 국토부장관은관할시장 군수 구청장에게관계서류의사본을송부하고, 관할시장 군수 구청장은주택지구의명칭, 위치 면적, 열람기간및방법을 14일동안지자체의공보및인터넷공고하여주민의견을종합하고이를국토부장관에게통보 관계서류사본송부 ( 국토부장관 관할시장 군수 구청장 ) 공보및인터넷공고 ( 관할시장 군수 구청장 ) 14일간 주민의견종합 통보 ( 관할시장 군수 구청장 국토부장관 ) 주택지구의명칭 위치및면적 열람기간및방법

41 행복주택사업매뉴얼 직접의견청취 국토부장관은주택지구가둘이상의시 군또는구에걸치는경우와관계서류를받은시장 군수 구청장이공고를하지않은경우직접또는관계시 도지사에게지역주민과관계전문가등의의견을듣게할수있음 4 중앙도시계획위원회 ㅇ ( 개요 ) 광역도시계획, 도시 군계획, 토지거래계약허가구역등국토교통부장관의권한에속하는사항의심의등을위하여설치 ( 공주법제6조제 3항, 제4 항, 국계법제106 조 ) 중앙도시계획위원회개요 위원장 부위원장각 1 명을포함한 25 명이상 30 명이내의위원으로구성 구성 위원 민간위원 관계중앙행정기관의공무원과도시군 계획관련분야에관한학식과경험이풍부한자중에서국토교통부장관이임명 위촉 공무원이아닌위원의수는 10 명이상으로하고, 임기는 2 년으로함 위원장 위원중국토교통부장관이임명하거나위촉 회의 국토교통부장관이나위원장이필요시소집할수있으며, 재적위원과반수의출석으로개의하고, 출석위원과반수의찬성으로의결함 ㅇ ( 분과위원회의설치 ) 토지이용에관한구역등의지정 변경및용도지역등의 변경계획에관한사항, 개발행위에대한도시계획위원회의심의, 허가구역의 지정에관한사항을효율적으로심의하기위하여설치 5 공공주택지구지정 ㅇ ( 개요 ) 사전협의, 주민의견청취, 중앙도시계획위원회의심의사항을반영 검토 하여국토부장관이공공주택지구지정 ( 변경 해제 ) 함 ㅇ ( 절차 ) 국토부장관은주요사항을관보에고시후관계서류의사본을관할시장 군수 구청장에게송부, 관할시장 군수 구청장은일반에열람 ( 공주법제 14 조 )

42 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 주요사항관보고시 ( 국토부장관 ) 관계서류사본송부 ( 국토부장관 관할시장 군수 구청장 ) 관계서류열람 ( 관할시장 군수 구청장 일반인 ) 후보지선정협의회개요 1 주택지구의명칭 위치및면적 2 주택지구의지정일 3 시행자의명칭 소재지및대표자성명 4 사업의종류 5 수용하거나사용할토지등의소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권및소유권외의권리의명세와그소유자및권리자의성명 6 관계서류의열람방법등 공주법시행령제 10 조 ㅇ ( 지구지정효과 ) 국토부장관의주택지구의지정 변경고시는, 용도지역및 지구단위계획구역의지정 변경 해제의효과를지니며도시 군기본계획의수립 변경이확정되거나도지사의승인을받은것으로봄 ( 공주법제 12 조제 3 항, 공주법제 13 조 ) 사업주체별역할 사업주체역할비고 시행자 1 주택지구지정제안서작성및국토부장관에게제출 시장 군수 구청장 국토부장관 1 관계서류의사본을국토부장관에게받아주민및관계전문가의견청취 2 의견청취후지자체공보및인터넷홈페이지공고 3 일반인에게열람 4 제출된의견을종합하여국토부장관에게제출 5 지정 고시관계서류를일반인에게열람 6 행위제한 1 주택지구지정제안서를행정정보의공동이용을통하여사업시행지역의지적도및임야도확인 2 사전협의 ( 관계중앙행정기관의장및관할시 도지사와사전협의, 국토부장관은사전협의를위해관계공무원 전문가및시행자등을위원으로하는협의회구성 운영 ) 3 필요한경우국무회의 (10km2이상) 4 보안관리및부동산투기방지대책 ( 필요한경우미리공개 ) 5 주민의견청취 ( 관계서류의사본을관할시장 군수 구청장에게송부 ) 6 중앙도시계획위원회심의 7 주택지구지정 고시 ( 관계서류의사본을시장 군수 구청장에게송부 ) 승인권자

43 행복주택사업매뉴얼 지구계획 ㅇ ( 절차 ) 시행자는지구계획을수립하여국토부장관에게지구계획승인을신청 하고, 국토부장관은관계기관협의와통합심의위원회를거쳐지구계획승인 ( 공주법제 16 조, 제 17 조, 공주법제 33 조및제 34 조 ) 지구계획승인신청 ( 시행자 국토부 ) 관계기관협의 ( 국토부장관 ) 공공주택통합심의위원회 ( 국토부장관 ) 지구계획승인 ( 국토부장관 ) 1 지구계획승인신청 ㅇ ( 개요 ) 시행자는주택지구가지정 고시된날부터 1년이내에공공주택지구계획서를수립하여국토부장관에승인신청 ( 공주법제17조제1항제1호 ~ 제6호및 시행령제 11 조제 2 항 ) 지구계획승인생략가능 주거지역안에서주택지구를지정 변경하는경우 ( 공주법 17 조제 1 항의후단 ) 공공주택지구계획서내용 1 지구계획의개요 2 토지이용계획 3 인구 주택수용계획 4 교통 공공 문화체육시설등을포함한기반시설설치계획 5 환경보전및탄소저감등환경계획 6 지구단위계획, 토지의단계별조성에관한계획, 연차별자금투자및재원조달에관한계획, 그밖에국토부장관이정하는사항 공주법제 17 조 첨부서류 1 사업시행지역의위치도 2 축척 1/5,000이상인지형도또는지적도에토지이용계획을명시한도면 3 개략설계도서, 도시 군관리계획등 공주법시행령제 11 조

44 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 지구계획승인신청예외 ) 주거지역안에서 10 만m2이하의주택지구를지정 변 경하는경우와경미한사항의변경 경미한사항의변경 ( 공주법시행령제12조제3항 ) 1. 사업비를 10/100의범위에서변경하는경우 2. 사업면적은 10/100의범위에서변경하는경우 3. 사업비를변경하지않는범위에서설비및시설의설치를변경하는경우 2 관계기관협의 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관은지구계획승인을위해해당지자체의시장 군수 구청장의의견을청취하고, 의견제출을요청받은시장 군수 구청장은 30일내에의견제출 ( 공주법시행령제12조제1항 제2항 ) 3 공공주택통합심의위원회 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관은지구계획을승인하기위하여공공주택통합심의위원회의 심의를거쳐야함 ㅇ ( 역할및구성 ) 도시 군관리계획관련사항, 광역교통개선대책, 교통영향분석개선대책, 산지의이용계획, 에너지사용계획, 사전재해영향성검토, 교육환경에대한평가등을검토 심의하기위하여국토부에설치하며, 위원장 1인및부위원장 1인을포함하여 32인이하의위원으로구성ㅇ ( 심의절차 ) - 시행자는지구계획승인신청시도시 군관리계획관련사항, 광역교통개선대책, 교통영향분석개선대책, 산지의이용계획, 에너지사용계획, 사전재해영향성검토, 교육환경에대한평가와관련된서류제출 ( 단, 국토부장관은지구계획승인의효율적처리를위해필요한경우제출기한을정할수있음 ) - 시행자는통합심의위원회에최종의견서를제출할수있으며, 통합심의위원회는지구계획의승인과관련된사항, 시행자의최종의견서, 관계기관의견서등을종합적으로검토하여심의 ( 국토부장관은심의결과를반영하여지구계획승인 )

45 행복주택사업매뉴얼 공공주택통합심의위원회심의내용 도시계획 건축 환경 교통 재해등지구계획승인과관련된다음의사항에대해검토및심의하기위해국토교통부에공공주택통합심의위원회설치 1 국토의계획및이용에관한법률에따른도시 군관리계힉관련사항 2 대도시권광역교통관리에관한특별법에따른광역교통개선대책 3 도시교통정비촉진법에따른교통영향분석 개선대책 4 산지관리법에따라해당주택지구에속한산지의이용계획 5 에너지이용합리화법에따른사전재해영향성검토 6 자연재해대책법에따른사전재해영향성검토 7 학교보건법에따른교육환경에대한평가 8 철도건설법에따른철도건설사업 9 그밖에국토교통부장관이필요하다고인정하여통합심의위원회에부의하는사항 공주법제 33 조 ㅇ ( 효과 ) 시 도도시계획위원회, 국가교통위원회, 교통영향분석 개선대책심의위원회, 산지관리위원회, 에너지사용계획에대하여심의권한을가진위원회, 사전재해영향성검토위원회, 시 도학교보건위원회, 철도산업위원회의심의회및위원회의검토및심의를거친것으로봄 4 지구계획승인 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관은관계시장 군수 구청장의의견을듣고공공주택통합심의위원회를거쳐지구계획을승인 ( 공주법제17조제2항 ) ㅇ ( 지구계획승인고시 ) 국토부장관은지구계획을승인 고시하고, 관계서류의사본을시장 군수 구청장에게송부, 시장 군수 구청장이일반인에게열람 ( 공주법제 17 조제 3 항 4 항 5 항 ) 세부고시내용 1 지구계획의개요 2 토지이용계획 3 인구 주택수용계획 4 교통 공공 문화체육시설등을포함한기반시설설치계획 5 환경보전및탄소저감등환경계획 6 지구단위계획, 토지의단계별조성에관한계획, 연차별자금투자및재원조달에관한계획, 그밖에국토부장관이정하는사항 7 도시 군관리계획의결정내용등 공주법시행령제 12 조제 6 항

46 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 효과 ) 지구계획의승인또는변경승인시, 다른법률에따른승인 허가 인가 결정 신고 지정 면허 협의 동의 해제 심의등을받은것으로보며, 지구계획승인고시가있는때에는다른법률에따른인 허가등의고시또는공고가있는것으로봄 ( 공주법제18 조제1항 ) 사업주체별역할 사업주체별역할비고 시행자 시장 군수 구청장 국토부장관 1 지구계획을수립하여국토부장관에게승인신청 2 지형도면고시에필요한서류를시장 군수 구청장에게제출 3 지구조성사업을완료할경우준공검사 ( 관련서류를첨부하여국토부장관에게제출 ) 1 지구계획승인 고시의관계서류를일반인에게열람 1 시행자에게지구계획승인신청서를받으면행정정보의공동이용을통해사업시행지역의지적도확인 2 시장 군수 구청장과협의 3 통합심의위원회 4 지구계획승인 고시 ( 관계서류의사본을관계시장 군수 구청장에게송부 ) 5 시행자에게준공검사서를교부하고관보에공고 ㅇ ( 권한의위임또는위탁 ) 국토부장관은 30만m2미만인지구조성사업에대해시 도지사에게권한을위임 (* 권한의위임내용 : 시행자지정, 주택지구의지정 변경 해제, 주택지구의지정 변경 해제의고시, 지구계획의승인및지구계획의고시등 )

47 행복주택사업매뉴얼 지구계획및공공주택건설사업승인동시진행 ㅇ ( 절차 ) 시행자는지구계획및공공주택건설사업계획을동시에승인신청하고, 국토부장관은관계기관협의와통합심의위원회를거쳐지구계획및공공주택건설사업을승인 ( 공주법제35조제1항, 제3항, 제6항, 공주법제17조제2항 ) 지구계획및공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관 ) 관계기관협의 ( 국토부장관 ) 공공주택통합심의위원회 지구계획및공공주택건설사업승인 ( 국토부장관 ) ㅇ ( 내용 ) 시행자는지구계획신청서를작성후행복주택에대한사업계획 ( 부대시설및복리시설의설치에관한계획포함 ) 을첨부하여국토부장관에게제출 공공주택지구계획서 행복주택사업계획서 지구계획서내용 1 지구계획의개요 2 토지이용계획 3 인구 주택수용계획 4 교통 공공 문화체육시설등을포함한기반시설설치계획 5 환경보전및탄소저감등환경계획 6 지구단위계획, 토지의단계별조성에관한계획, 연차별자금투자및재원조달에관한계획, 그밖에국토부장관이정하는사항 첨부서류 ( 공주법시행령제11 조 ) 1 사업시행지역의위치도 2 축척 1/5,000이상인지형도또는지적도에토지이용계획을명시한도면 3 개략설계도서, 도시 군관리계획등 + 승인신청서내용 : 공주법별지제2호서식 첨부서류 ( 공주법시행령제20조 ) 1 주택과부대시설및복리시설의배치도 2 주택지구조성공사설계도 3 수용하거나사용할토지등의소재지, 지번, 지목, 면적, 소유권및소유권외의권리의명세와그소유자및권리자의성명, 주소를적은서류 4 공공시설등의귀속조서및도면 5 관계행정기관의장과협의시필요서류등 공주법제 17 조

48 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 2.2 주택건설형 ㅇ지구지정이나지구계획없이행복주택을공급 - 후보지선정 공공주택건설사업승인 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 국토부훈령제 344 호 후보지선정 후보지선정협의회 ( 국토부 ) 국토부훈령제 344 호 공공주택건설사업계획승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법시행령제 20 조 ( 승인신청 ) 공주법시행령제 38 조에따라지자체또는지방공사단독또는공동으로시행하는경우시 도지사에게권한위임 ( 단, LH 가공공주택을공급할경우국토부장관에게승인 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 중앙건축위원회심의 공주법제 35 조 6 항 공주법제 36 조 1 항 * 공주법제 36 조및건축법제 4 조에따라 16 층이하일경우중앙건축위원회생략가능 ( 단, 지자체및지방공사가건설시, 시도지사설치한건축위원회또는교통영향분석 개선대책위원회심의받음 ) 공공주택건설사업계획승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조 1 항 2-2 공통사항의 1 후보지선정, 4 공공주택건설사업승인참조

49 행복주택사업매뉴얼 3 도시재생형 ㅇ ( 특성 ) 주거환경개선사업, 도시활력증진사업, 도시재생사업등과연계하여행복주택공급및뉴타운해제지역등주거환경개선요구가강한도심내노후주거지역을대상으로일정구역을매입하여행복주택공급ㅇ ( 유형 ) 해당지역에적용되는사업방식및공급용지특성에따라분류 - (Ⅱ-1 유형 ) 주거환경개선사업연계형 : 공동주택방식및현지개량방식주거환경개선사업과연계하여임대주택의일부를행복주택으로공급하거나노후불량주택, 공 폐가등을활용하여행복주택공급 - (Ⅱ-2 유형 ) 매입재건축형 : 주거지의일정구역을매입하여행복주택공급 - (Ⅱ-3 유형 ) 도시활력증진사업연계형 : 국가와지자체는기반시설을설치하고사업시행자는주민등의견을수렴하여공동이용시설및행복주택건설 - (Ⅱ-4 유형 ) 도시재생사업연계형 : 도시재생사업은생활권단위의근린재생형과산단 항만 역세권등복합개발과연계하는경제기반형으로구분되며, 각유형의도시재생사업과연계하여행복주택공급ㅇ ( 법적근거 ) 도시및주거환경정비법, 도시재정비촉진을위한특별법, 공공주택건설등에관한특별법 < 도시재생형유형별특성구분 > Ⅱ-1 유형 Ⅱ-2 유형 Ⅱ-3 유형 Ⅱ-4 유형 구분 주거환경개선사업연계형 매입재건축형 도시활력증진사업연계형 도시재생사업연계형 절차 후보지선정 정비계획변경 사업시행계획변경 후보지선정 재건축승인 공공주택건설사업계획승인 도시활력증진사업 ( 행복주택계획포함 ) 신청및선정 공공주택건설사업계획승인 도시재생사업 ( 행복주택계획포함 ) 신청및선정 공공주택건설사업계획승인 특징 세대수증가에따른기반시설확대와행복주택블록구분을위한정비 ( 토지이용 ) 계획변경필요 일정구역의주거지를매입하여행복주택공급 지자체는도시활력증진사업을통해기반시설을확충하고유휴공유지등을활용하여행복주택건설 공급 지자체는도시재생사업을통해기반시설을확충하고유휴공유지등을활용하여행복주택건설 공급 예시인천용마루, 부산서구서울삼전동오류동행복마을광주서림마을

50 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 3.1 주거환경개선사업연계형 ㅇ공동주택방식으로공급되는임대주택의일부를행복주택으로전환, 현지개량방식사업지구에서는노후불량주택및공 폐가를활용하여행복주택공급 - 행복주택공급블록구분, 세대수증가에따른기반시설확대시정비계획변경필요 - 정비계획변경 사업시행계획변경절차이행 * 도정법제 4 조에따라시장 군수 구청장이입안 정비계획변경수립 ( 시장 군수 구청장 ) 도정법제 4 조제 1 항 ~3 항 정비계획변경 주민의견청취 ( 시장 군수 구청장 ) 지방의회의견청취 (30 일 ) ( 시장 군수 구청장 ) 정비계획변경신청 ( 시장, 군수, 구청장 특별시장, 광역시장, 도지사 ) 주민서면통보및주민설명회, 주민공람 (30 일 ) 도정법제 4 조제 1 항에따라경미한사항생략 정비구역면적의 10% 미만 정비기반시설위치변경, 정비기반시설규모의 10% 미만변경 도정법제 4 조제 1 항 ~2 항 도정법제 4 조제 1 항 6 의 3( 세입자임대주택공급변경, 현지개량방식사업지구블럭구분 ) 도정법시행령제 10 조 2 항 3 호 ( 기반시설변경 ) 관련부서협의 지방도시계획위원회심의 도정법제 4 조제 5 항 정비계획변경승인 고시 ( 특별시장, 광역시장, 도지사 ) 도정법제 4 조제 6 항및제 7 항 ( 승인, 고시후, 시 도지사는주민설명회개최및국토부장관보고 ) 후보지선정 ( 정비계획과동시검토 ) 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 ( 국토부 ) 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 사업시행계획서변경작성및동의 ( 사업시행자 ) 도정법제 28 조제 1 항, 제 5 항, 제 7 항, 제 30 조도정법제 30 조 ( 사업시행계획내용 ) ( 토지이용계획, 세입자주거및이주대책, 임대주택건설 ) 사업시행계획변경인가신청 ( 사업시행자 시장 군수 ) 도정법제 28 조 ( 사업시행인가 ) 제 1 항, 규칙제 9 조제 1 항, 제 2 항 사업시행계획변경 공람및의견청취 ( 시장 군수 ) 지방건축위원회심의 ( 시장 군수 ) 관계기관협의 ( 시장 군수 ) 사업시행계획변경인가 고시 ( 시장 군수 ) 도정법제 31 조제 1 항, 제 2 항, 시행령제 42 조 도정법제 28 조제 2 항 ( 정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업해당 ), 건축법제 4 조, 시행령제 5 조의 5 도정법제 28 조제 3 항 ( 정비구역으로부터 200m 이내교육시설이있는경우지자체교육감과협의 ) 도정법제 28 조제 4 항, 시행규칙제 9 조제 3 항

51 행복주택사업매뉴얼 정비계획변경신청 ㅇ ( 개요 ) 시장 군수 구청장은기본계획의적합한범위내에서정비계획을수립하여주민에게서면으로통보한후주민설명회를하고 30일이상주민에게공람하며, 지방의회의견청취후이를첨부하여시 도지사에게정비계획구역을지정신청하고내용변경시에도같은절차를거쳐변경신청 ( 도정법제4조제1항 ) ㅇ ( 정비계획수립주체 ) 시장 군수 구청장이정비계획을수립하고특별시장 광역시장 도지사에게승인을받는것이일반적이나, 대도시의시장 특별자치시장및특별자치도지사는직접정비구역을지정할수있으며, 토지등의소유자가시장 군수 구청장에게정비계획의입안을제안할수있음 ( 도정법제4조제2항, 제3항, 제4항 ) 토지등의소유자입안제안 1 단계별정비사업추진계획상정비계획의수립시기가 1 년이상경과하였으나, 정비계획이수립되지않은경우 2 토지등소유자가주택공사등을사업시행자로요청하고자하는경우 3 대도시가아닌시 군으로서시 도조례로정하는경우 도정법제 4 조제 4 항 ㅇ ( 절차 ) 정비계획변경안을수립하여주민의견 지방의회의견청취후정비계획변경신청, 지방도시계획위원회의심의를거쳐정비계획변경승인 ( 도정법제4조 ) 정비계획변경안수립 ( 시장 군수 구청장 ) 주민의견청취 ( 서면통보및설명회, 주민공람 30일 ) ( 시장 군수 구청장 ) 지방의회의견청취 (60일 ) ( 시장 군수 구청장 ) 정비계획변경신청 ( 시장 군수 구청장 시 도지사 ) 지방도시계획위원회심의 ( 시 도지사 ) 정비계획변경승인 고시 ( 시 도지사 ) 1 주민의견청취 ( 서면통보 주민설명회 주민공람 ) ㅇ ( 개요 ) 시장 군수 구청장은정비구역지정 변경을위하여수립한정비계획을주민에게서면으로통보한후주민설명회를개최하여 30 일이상주민에공람. 변경시에도같은절차를거치나, 경미한사항인경우절차생략 ( 도정법제 4 조제 1 항 ) ㅇ ( 주민의범위 ) 토지등소유자, 조합원, 이해관계자포함 ( 도정법시행령제 11 조 ) ㅇ ( 주민공람 ) 시장 군수 구청장은미리공람의요지및공람장소를당해지자체의관보등에공고하고공람장소에관계서류를비치하여야함 ( 도정법시행령제 11 조 )

52 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 변경신청시첨부 ) 시장 군수 구청장은특별시장 광역시장 도지사에게정비구역지정신청시주민설명회결과를첨부하여야함 2 지방의회의견청취 ㅇ ( 개요 ) 시장 군수 구청장은주민설명회를통한주민의견청취후지방의회의견을청취하여야함 ( 도정법제4조제1항 ) ㅇ ( 절차 ) 지방의회는시장 군수 구청장이정비계획을통지한날부터 60일이내에의견이없을경우이의가없는것으로봄 ( 도정법제4조제1항 ) 3 정비계획변경신청 ㅇ ( 대상지역 ) 시장 군수 구청장은정비계획을수립하는경우주민또는산업의현황, 토지및건축물의이용과소유현황, 정비기반시설의설치현황, 교통상황, 토지및건축물의가격과임대차현황, 주민의의견등을기초조사 확인하여정비구역의수립이적합한지여부를확인하여야함 정비구역수립대상지역 1 무허가건축물또는위법시공건축물과노후 불량건축물이밀집되어주거지로서의기능을다하지못하거나도시미관을현저히훼손하고있는지역 2 개발제한구역으로서구역지정이전에건축된노후 불량건축물의수가정비구역안의건축물수의 50% 이상인지역 3 정비구역안의토지면적의 50% 이상의소유자와토지또는건축물을소유하고있는자의 50% 이상이각각주택재개발사업의시행을원하지아니하는지역 4 철거민이 50세대이상규모로정착한지역이거나인구가과도하게밀집되어있고기반시설의정비가불량하여주거환경이열악하고그개선이시급한지역 5 정비기반시설이현저히부족하여재해발생시피난및구조활동이곤란한지역 6 건축대지로서효용을다할수없는과소필지등이과다하게분포된지역으로서건축행위제한등으로주거환경이열악하여그개선이시급한지역등 도정법시행령제 10 조제 1 항관련별표 1 정비기반시설및국 공유지재산의귀속및처분에관한사항 시장 군수 구청장은정비기반시설및국 공유지재산의귀속및처분에관한사항이포함된정비계획을수립하고자하는때에는미리해당정비기반시설및국 공유재산의관리청의의견을청취하여야함

53 행복주택사업매뉴얼 정비계획수립및변경을위한기초조사 1 주민또는산업의현황 2 토지및건축물의이용과소유현황 3 도시 군계획시설및정비기반시설의설치현황 4 정비구역및주변지역의교통상황 5 토지및건축물의가격과임대차현황 6 정비사업의시행계획및시행방법등에대한주민의의견 7 그밖에시 도조례로정하는사항 도정법시행령제 10 조제 2 항 정비계획내용 1 정비사업의명칭 2 정비구역및그면적 3 도시 군계획시설의설치에관한계획 4 공동이용시설설치계획 5 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획 6 환경보전및재난방지에관한계획 - 정비구역주변의교육환경보호에관한계획 - 세입자주거대책 7 정비사업시행예정시기등 도정법제 4 조제 1 항 ㅇ ( 경미한사항 ) 경미한사항을변경하는경우에는주민에대한서면통보, 주민설명회, 주민공람및지방의회의견청취, 지방도시계획위원회심의절차를생략할수있음 ( 도정법제4조제1항후단및시행령제12조, 도정법제4조제4항 ) 경미한사항 1 정비구역면적의 10% 미만의변경인경우 2 정비기반시설의위치를변경하는경우와정비기간시설규모의 10% 미만의변경인경우 3 공동이용시설설치계획의변경인경우 4 재난방지에관한계획의변경인경우 5 정비사업시행예정시기를 1년의범위안에서조정하는경우 6 용도범위안에서의건축물의주용도의변경인경우 7 건축물의건폐율, 용적률을축소하거나 10% 미만의범위안에서확대하는경우 - 건축물의최고높이를변경하는경우 - 용적률을완화하여변경하는경우 8 도시 군기본계획, 도시 관리계획, 기본계획의변경에따른변경인경우 9 정비구역이통합또는분할되는변경인경우 10 관계법령에의한심의결과에따른건축계획의변경인경우등 도정법시행령제 12 조

54 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 4 지방도시계획위원회심의 ㅇ ( 심의대상 ) 시 도지사또는대도시의시장은정비구역을지정또는변경 지정시지방도시계획위원회의심의를거쳐야함 ( 도정법제4조제5항 ) ㅇ ( 심의내용 ) 지방도시계획위원회심의사항 1 시 도지사가결정하는도시 군관리계획의심의등시 도지사의권한에속하는사항과다른법률에서시 도도시계획위원회의심의를거치도록한사항의심의 2 국토교통부장관의권한에속하는사항중중앙도시계획위원회의심의대상에해당하는사항이시 도지사에게위임된경우그위임된사항의심의 3 도시 군관리계획과관련하여시 도지사가자문하는사항에대한조언 4 그밖에대통령령으로정하는사항에관한심의또는조언 국계법제 113 조 5 지방도시계획위원회심의 ㅇ ( 개요 ) 특별시장 광역시장 도지사는시장 군수 구청장이수립하여주민의견청취, 지방의회의견청취를통해신청한정비계획 ( 변경 ) 안을지방도시계획위원회심의를거쳐승인ㅇ ( 절차 ) 시 도지사, 대도시시장은정비구역을지정또는변경 지정한경우당해정비계획을포함한지정및변경 지정내용을지자체의공보에고시하고, 국토부장관에게지정내용또는변경지정내용을보고하며, 일반인이관계서류를열람할수있도록하여야함 정비계획지자체공보 고시 ( 시 도지사, 대도시시장 ) 국토부장관보고 ( 시 도지사, 대도시시장 국토부장관 ) 일반인열람 ( 시 도지사, 대도시시장 ) ㅇ ( 효과 ) 정비구역의지정및변경 지정에대한고시가있는경우지구단위계획 및지구단위계획구역으로결정 고시된것으로봄 ( 도정법제 4 조제 6 항 )

55 행복주택사업매뉴얼 사업시행계획변경 ㅇ ( 정의 ) 사업시행인가는조합등사업시행자가추진하고있는정비사업에관한일체의내용 ( 토지이용계획, 주택이나복리시설의규모 배치와배분기준, 정비기반시설의설치계획등 ) 을시장 군수가최종적으로확정하여인가하는행정절차 ( 도정법제 28 조제 1 항 ) ㅇ ( 개요 ) 시행자가정비사업을시행하고자하는경우사업시행계획서와관련서류를첨부하여시장 군수에게제출하고사업시행인가를받아야함. ㅇ ( 절차 ) 시행자는사업시행계획서를변경작성하여총회개최및조합원동의를얻어시장 군수에게인가신청하며, 시장 군수는일반에게공람및토지등소유자나조합원등의의견을청취해야함. 필요할경우건축심의및관계기관협의를거쳐사업시행인가를하거나그정비사업을변경하여지자체공보에 고시함 ( 도정법제 28 조, 제 32 조 ) 사업시행계획변사업시행계획 ( 변경 ) 작성, 공람및지방건축경인가신청총회개최및조합원동의 의견청취 위원회심의 ( 사업시행자 시 ( 사업시행자 ) ( 시장 군수 ) ( 시장 군수 ) 장 군수 ) 고시된정비계획반영교육시설협의, 의제되는인 허가등관계기관협의 관계기관협의 ( 시장 군수 ) 정비구역밖의재건축사업만해당 공람및 사업시행계획변경 의견청취 인가 고시 ( 지자체공보 ) ( 시장 군수 ) ( 시장 군수 ) 14 일이상공람 1 사업시행계획 ( 변경 ) 작성및동의 ㅇ ( 개요 ) 사업시행자는정비사업의인가를신청하려면고시된정비계획에고시된정비계획에따라사업시행계획 ( 변경 ) 서를작성하여토지소유자등의동의를얻음 ( 도정법제 28 조제 1 항, 제 5 항, 제 7 항, 제 30 조 ) ㅇ ( 사업시행계획서작성내용 ) 사업시행계획서내용 1 토지이용계획 ( 건축물배치계획포함 ) 2 정비기반시설및공동이용시설의설치계획 3 임시수용시설을포함한주민이주대책 4 세입자의주거및이주대책 5 임대주택의건설계획 6 건축물의높이및용적률등에관한건축계획 7 정비사업의시행과정에서발생하는폐기물의처리계획 8 교육시설의교육환경보호에관한계획 ( 정비구역으로부터 200m 이내교육시설설치된경우 ) 8 시행규정및정비사업비 9 시 도조례로서정한사항

56 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 토지소유자동의 ) 사업시행자 ( 시장 군수 LH 제외 ) 는사업시행인가를신청 ( 인가받은내용의변경, 정비사업의중지또는폐지포함 ) 하기전에미리총회를개최하여조합원과반수의동의 ( 다만, 사업시행자가지정개발자인경우에는정비구역안의토지면적 50% 이상토지소유자의동의와과반수동의 ) 를얻어야함. 다만, 경미한사항의변경의총회의결불필요 ( 도정법제28조제5항 ) 2 사업시행계획 ( 변경 ) 인가신청 ㅇ ( 절차 ) 사업시행자 ( 사업시행자가시장 군수인경우제외 ) 는고시된정비계획에따라작성한사업시행계획서와정관등의서류를첨부하여시장 군수에게사업시행인가신청서를제출하고인가를받아야함. 인가받은내용을변경하거나정비사업을중지또는폐지하고자하는경우에도같은절차를거치며, 다만, 경미한사항의변경은신고로갈음 ( 도정법제28조제 1항, 시행규칙제9조제1항, 제2항 ) 첨부서류 1 정관등 2 총회의결서사본 3 사업시행계획서 4 수용하거나사용할토지또는건축물의명세및소유권외의권리의명세서 5 다른법률에따른인 허가등의의제와관련된서류 도정법시행규칙제 9 조 3 공람및의견청취 ㅇ ( 절차 ) 시장 군수는사업시행인가를하거나사업시행계획서를작성하는경우에는공람요지및공람장소를당해지자체의공보등에공고하고관계서류사본을 14일이상일반에게공람 ( 경미한사항변경은생략 ) 하며, 토지소유자또는조합원그밖의이해관계자의의견을들어야함 ( 도정법제31조제1항, 제2항, 시행령제42조 ) - 재개발, 주거환경개선사업및도시환경정비사업의경우시장 군수는공고내용을토지등소유자에게통지함

57 행복주택사업매뉴얼 4 건축위원회심의 ㅇ ( 절차 ) 시장 군수는정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업의사업시행인가를하려는경우에는건축물의높이 층수 용적률등에대하여건축위원회의심의를거쳐야함 ( 도정법제28조제2항, 건축법제4조, 건축법시행령제5조 ) - 단, 국토계획법제51조에따라지정된지구단위계획구역인경우도시계획위원회의심의를거쳐지구단위계획으로결정된사항은제외 ( 도정법시행령제39조 ) - 정비구역이아닌지역에서시행하는재건축사업은정비계획수립과정이없으므로, 건축물의높이 층수 용적률등에대하여별도의건축위원회심의를거치도록하는것임 ㅇ ( 건축심의내용 ) 건축심의내용 1 공동이용시설설치계획 2 환경보전및재난방지에관한계획 3 세입자주거대책 4 정비기반시설의설치계획 5 건축물의건축선에관한계획 도정법시행령제39조, 제4조제1항제4호, 제6호, 제13조제1항제4호. 6호 5 관계기관협의 ㅇ ( 개요 ) 시장 군수는사업시행인가를하거나사업시행계획서를작성하기위하여다른법률의규정에의하여의제되는인 허가등에해당하는사항이있을경우, 미리관계행정기관의장과협의 ( 도정법제32조제4항 ), 정비구역으로부터 200m 이내에교육시설이설치되어있을시, 지자체교육감또는교육장과협의 ( 도정법제28 조제3항 ) ㅇ ( 절차 ) 시장 군수가관계행정기관의장에게요청한협의사항에대하여 20일이내에의견을제출하여야함 ( 도정법제32조제4항 )

58 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 6 사업시행계획 ( 변경 ) 인가 고시 ㅇ ( 인가 고시 ) 시장 군수는사업시행인가 ( 시장 군수가사업시행계획서를작성한경우포함 ) 를하거나정비사업을변경 중지 폐지하는경우, 그내용을해당지자체의공보에고시 ( 경미한사항변경의경우인가보다는신고로갈음 ) ( 도정법제28조 제 4 항, 시행규칙제 9 조제 3 항 )) ㅇ ( 의견청취 ) 토지등의소유자또는이해관계자는공람기간 (14일이상 ) 이내에시장 군수에게서면으로의견을제출하며, 시장 군수는의견심사후필요한경우채택하며, 그렇지않은경우의견제출자에게사유통보 ( 도정법제31조 ) 사업시행인가의경미한변경 1 정비사업비를 10% 의범위에서변경하거나관리처분계획의인가에따라변경 2 건축물이아닌부대 복리시설의설치규모를확대하는때 3 대지면적을 10% 범위안에서변경하는때 4 세대수또는세대당주택공급면적을변경하지않고사업시행인가를받은면적의 10% 범위에서내부구조의위치또는면적을변경하는때 5 내장재료또는외장재료를변경하는때 6 사업시행인가의조건으로부과된사항의이행에따라변경하는때 7 건축물의설계와용도별위치를변경하지않는범위안에서건축물의배치및주택단지안의도로선형을변경하는때 8 사업시행자의명칭또는사무소소재지를변경하는때 9 정비구역또는정비계획의변경에따라사업시행계획서를변경하는때 10 조합변경의인가에따라사업시행계획서를변경하는때 11 시 도조례로정하는사항을변경하는때등 도정법시행령제38조 고시내용 1 정비사업의종류및명칭 2 정비구역의위치및면적 3 사업시행자의성명및주소 4 정비사업의시행기간 5 사업시행인가일 6 수용또는사용할토지또는건축물의명세및소유권외의권리의명세 7 건축물의대지면적 건폐율 용적률 높이 용도등건축계획에관한사항 8 주택의규모등주택건설계획 9 정비기간시설및토지등의귀속에관한사항 도정법시행규칙제9조

59 행복주택사업매뉴얼 ㅇ ( 효과 ) 사업시행인가가고시됨으로써사업시행자는정비사업을시행할수있는지위또는권리를부여받게되고토지보상법상사업인정및그고시가있는것으로볼뿐아니라다른법률의인가 허가등을받은것으로보며, 사업시행인가의고시가있은때에는관계법률에따른고시또는공고가있는것으로봄 ( 도정법제32조 ) 사업시행인가효과 1 사업시행자로의지위변경 2 사업시행계획의확정 3 다른법률의인 허가등의의제 4 토지보상법에따른사업인정및고시의제 5 분양신청기간통지 공고의무발생 6 국 공유재산의용도폐지및평가시점기준 도정법시행규칙제9조 사업주체별역할 사업주체역할비고 지자체또는 LH 시장 군수 1 총회개최를통한조합원동의 2 손실보상에따른용적률완화적용을받을수있는경우, 해당지자체의장과협의 3 사업시행계획서작성및신청 1 지방건축위원회심의 2 관계행정기관의장과협의 3 해당사업이용적를완화기준이적용될경우, 지방도시계획위원회심의를받아사업시행인가 4 사업시행인가고시및의견반영 사업시행자 승인권자

60 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 3.2 매입재건축형 ㅇ도심지내노후한기존주택등을매입하여철거 신축을통해행복주택공급 - 후보지선정 재건축승인 공공주택건설사업승인 기존주택매입 공공주택업무처리지침제 47 조 재건축승인 안전진단 이주계획수립및재건축신청 공공주택업무처리지침제 64 조의 2 재건축승인 ( 국토부장관 ) 후보지선정 ( 재건축승인과동시추진 ) 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 공공주택건설사업승인 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 관계기관협의 공공주법시행령제20조 ( 승인신청 ) 공주법시행령제38 조에 1~5 항에따라 30 만m2미만인지구조성사업, 지자체또는지방공사단독또는공동으로시행하는경우시 도지사에게권한위임 ( 단, LH가사업시행자인경우, 국토부장관승인 ) 공주법제35조 6항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의공주법제 36 조 1 항 * 법제 36 조및건축법제 4 조에따라 16 층이하일경우건축위원회생략가능 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조 1 항

61 행복주택사업매뉴얼 재건축승인 1 기존주택매입 ㅇ ( 개요 ) 도심지내기존주택을매입하여행복주택을공급하는방식으로, 매입 대상은단독주택, 다중주택, 다가구주택및국민주택규모이하의공동주택 ㅇ ( 절차 ) 매입주택은일간신문, 인터넷홈페이지등을통한매입공고에의해매입하는것을원칙으로하며, 필요시부동산중개사무소를이용하거나경매등을통해서매입가능 - 매입가격은감정평가가격을기초로매매당사자간의협의에의해결정되며, 경매에의해주택을매입할경우경락가를매입가격으로함 2 안전진단및재건축신청 ㅇ ( 개요 ) 철거후신축대상주택으로승인받기위해시행자는매입한주택에대하여구조안전성, 설비노후도, 주거환경및신축 개 보수비용등에대하여한국시설안전공단, 한국건설기술연구원, 시특법에의한안전진단전문기관의평가를받아철거대상주택선정 안전진단평가대상 1 준공후 20년이경화한주택 ( 지자체조례로별도로정한경우에는이에따른다 ) 중노후화로사용상 기능상불량건축물로판단되는주택 2 하자보수등유지비용이과다하여기존주택을철거하고새로운건축물을건설하는것이현저한효용의증가가예상되는주택 ㅇ ( 절차 ) 시행자는철거대상주택에대하여전문진단기관의평가서, 철거후 주택신축계획서및대상주택입주자의이주계획서를첨부하여국토부장관 에게철거후신축대상주택으로승인신청

62 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 3 재건축주택승인 ㅇ ( 개요 ) 국토교통부장관은사업시행자가신청한경우철거대상주택에대한전문진단기관평가서, 철거후주택신축계획및입주자이주계획등을종합적으로고려하여철거후신축대상주택으로승인 < 보조금등반환 > 1 시행자는철거후신축대상주택으로승인받은주택의매입당시지원금 ( 보조금의예산및관리에관한법률 의보조금및 주택법 제60조에따른국민주택기금 ) 전부에상당하는금액을당해주택철거시행이전에반환또는상환 2 승인받은신축대상주택부지에 공공주택건설등에관한특별법 에따라국가재정과 주택법 에따른국민주택기금을지원받아행복주택으로건설

63 행복주택사업매뉴얼 3.3 도시활력증진사업연계형 ㅇ낙후된주거지역에행복주택과연계하여도로나공원과같은기반시설지원 - 공모사업으로전년도상반기에신규사업제안서제출필요 - 신규사업선정 사업계획수립 승인절차이행 신규사업제안 신규사업평가 선정 사업계획수립 승인 예산신청설명회개최 신규사업제안서제출 ( 시 군 구 시 도 국토부 ) 외부평가위원심사 ( 지자체구두설명및질의 응답 ) 신규사업선정및결과제출 ( 국토부 기재부 ) 최종사업선정 ( 기재부 ) 사업계획수립설명회개최 사업계획수립및제출 ( 시 군 구 시 도 국토부 ) 사업계획검토 승인 ( 국토부 ) 설명회개최시기 ( 전년도 3 월 ) 제출기간 ( 전년도 3~4 월 ) 평가위원회심사기기 ( 전년도 5 월 ) 기재부제출시기 ( 전년도 6 월 ) 사업선정확정시기 ( 전년도 9 월 ) 설명회개최시기 ( 전년도 12 월 ) 제출기간 ( 당해년도 1 월 ) 사업계획승인 ( 당해년도 2 월 ) 후보지선정 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 국토부훈령제 344 호 ( 사업계획과동시추진 ) 후보지선정협의회 국토부훈령제 344 호 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 공공주법시행령제 20 조 ( 승인신청 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제35조 6항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의 공주법제36조 1항 * 법제36조및건축법제4조에따라 16층이하일경우건축위원회생략가능 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조 1 항

64 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 신규사업제안 ㅇ ( 개요 ) 도시활력증진지역사업은정부의지역발전정책에따라지자체가스스로의발전을유도하기위해도시활력증진지역에해당하는기초지자체에예산을포괄적으로지원하는사업으로, 매년공모절차를거쳐신규사업선정 지원ㅇ ( 지원대상 ) 특별시 광역시 일반시및인구 50만이상의도농복합시ㅇ ( 내역사업 ) 주거지재생, 중심시가지재생, 기초생활기반확충, 지역역량강화 4개의내역사업으로구분하여추진유형별내역사업 내역사업사업내용비고 주거지재생중심시가지재생기초생활기반확충지역역량강화 ㅇ사업비 : 60억원이하 ( 국비50%, 지방비50%) ㅇ사업기간 : 4년간 - 거주여건이악화된 ( 노후 불량건축물밀집등 ) 주거지역의거주환경을개선하는사업ㅇ사업비 : 100억원이하 ( 국비50%, 지방비50%) ㅇ사업기간 : 4년간 - 쇠퇴한중심시가지의활성화를위해지역의경제기반마련, 경관개선등을하는사업ㅇ사업비 : 50억원이하 ( 국비50%, 지방비50%) ㅇ사업기간 : 4년간 - 도시내농촌지역의기초생활에필요한생활기반시설을건설, 정비하는사업ㅇ사업비 : 20억원이하 ( 국비50%, 지방비50%) ㅇ사업기간 : 4년간 - 지속가능한지역공동체 거버넌스구축을위한지역주민등의역량강화프로그램을개발, 운영하는사업 ㅇ ( 절차 ) 공모기간내신규사업제안서를제출하면외부전문가평가 심의를거쳐차년도신규사업선정 예산신청예산신청가이드라인마련설명회개최 ( 국토부 ) ( 시 군 구대상 ) 신규사업제안서제출 ( 시 군 구 시 도 국토부 ) 평가위원심사및사업선정 ( 국토부 ) 신규사업선정결과제출 ( 국토부 기재부 ) 신규사업최종선정 ( 기재부 )

65 행복주택사업매뉴얼 1 신규사업제안시유의사항 ㅇ ( 사전행정절차 ) 부지확보, 각종영향평가, 지방재정투융자심사등사전행정절차미이행사업은원칙적으로신규사업제안이불가함ㅇ ( 지원제외항목 ) 국가균형발전특별법시행령 제36조에서지원제외대상으로규정된사업, 보조금의관리에관한법률시행령 제4조에서규정된사업, 인건비 운영비등경상경비성격의예산은지원항목에서제외됨 2 신규사업기획시고려사항 1 통합적사업계획을통한지역발전사업의체계적추진 - 정부가제안하고있는국정과제와연계되는세부과제와사업내용을중점발굴필요 - 지자체의통합적발전을위해지자체가수립하고있는지역개발계획, 도시및주거환경정비기본계획, 경관계획및마스터플랜등을고려하여도활사업의계획을수립하여야함 - 도활지역에해당하는기초생활권에서추진하는국비보조사업, 지자체추진사업및기타사업등이체계적으로추진될수있도록관련계획및사업간연계성을고려하여사업계획을수립해야함 2 지역자원을활용한사업추진전략 - 지역의물리적, 역사적, 자연적특성및지역자원을활용하여지역성을특화할수있는전략의수립이필요함 3 지역사회와협력을통한추진체계구성 - 지자체는전문가자문을듣고지역주민의의견을적극적으로수렴할수있는지원센터및추진협의회등을구성, 운영함 - 사업추진을위한추진체계구성외에도도활사업에대한지역주민의지속적관심증대와참여를위한다양한프로그램사업을기획하고추진하여지역커뮤니티복원및아이덴티티확보에기여하도록함 - 세부사업별별도의거버넌스체계의구축보다는기존에구성되어있는지원센터, 지역전문가등을적극활용하는것을권장함 4 적정예산규모산출 - 사업예산집행의적절성및효율성을위해구체적인예산산출근거작성 - 타사업과유사또는중복설계여부및사업타당성검토등을통해사업의투자효율성을확보하여야함 - 효율적국비집행을위한부지확보및각종영향평가, 지방재정투융자심사등사전절차이행이필요함 - 예산확보계획및세부집행계획의타당성을검토하여예산계획의실효성을확보하여야함 5 도활사업극대화방안마련 - 지역발전사업의정책적효과파악을위해지역의목표및향후파급효과를예측하여작성 - 도활사업의완료후지속적인사업효과창출을위해활용및운영방안의제시가필요함

66 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 신규사업평가 선정 ㅇ ( 개요 ) 외부전문가로구성된평가위원회에서공모기간내제출된사업신청서를평가 심의하여신규사업을선정평가항목및평가내용 평가항목평가내용비고 지역발전정책과의연계성 ㅇ도시의중장기발전계획 ( 전략 ) 과의부합성및연계성ㅇ도시의종합발전및활력재생을위한다양한사업의융복합여부 사업추진전략 ㅇ지역의특성을살린특화발전계획ㅇ부문별, 단계별추진방안의적정성ㅇ국정과제와의연계성 ㅇ지역이해당사자와의거버넌스구축정도지역사회협력체계ㅇ주민참여계획여부및구체성 실현가능성 ㅇ행정기관내사업추진을위한협조시스템구축정도ㅇ예산규모의적정성및지방비확보가능성ㅇ사업의필요성및사업추진의지 기대효과 ㅇ지역경제활성화에기여정도ㅇ도시특화발전기여정도및파급효과ㅇ지역커뮤니티복원및아이덴티티에기여정도 사업계획수립 승인 ㅇ ( 개요 ) 도활사업을시행하려는기초지자체에서는사업계획을수립하여국토부의승인을받아야함ㅇ ( 절차 ) 예산편성이확정된해당기초지자체의장은국토부에서제시하는계획수립기준에근거하여도활사업계획을수립하며, 광역지자체및국토부의검토과정을거쳐사업계획확정 도활사업시행기준마련 ( 국토부 ) 국토부기준 ( 안 ) 설명회개최 ( 시 군 구대상 ) 사업계획서작성 제출 ( 시 군 구 시 도 ) 사업계획서검토 제출 ( 시 도 국토부 ) 사업계획서종합검토 ( 국토부 ) 보조금교부결정통지 ( 국토부 )

67 행복주택사업매뉴얼 3.4 도시재생사업연계형 ㅇ도시재생사업은생활권단위의근린재생형과산단 항만 역세권등복합개발과연계하는경제기반형으로추진되며, 근린재생형은사업당최대 100억원, 경제기반형은사업당최대 250억원을 4년간국비지원 - 도시재생활성화계획에행복주택을포함하여입안 국가지원사항의결정 활성화계획확정 승인 공공주택건설사업승인 도시재생활성화계획입안 ( 특 광역시장, 시장, 군수, 구청장 ) 도시재생활성화및지원에관한특별법제 19 조 주민공람또는공청회 도시재생활성화및지원에관한특별법제 20 조 도시재생활성화계획신청및승인 관계행정기관협의 지방도시재생위원회심의 도시재생활성화및지원에관한특별법제 20 조 도시재생활성화및지원에관한특별법제 8 조 국가지원사항의결정 국가도시재생위원회의심의등 도시재생활성화계획확정 승인 ( 시도지사 ) 도시재생활성화및지원에관한특별법제 20 조 후보지선정 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 공공주법시행령제 20 조 ( 승인신청 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제35조 6항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의 공주법제36조 1항 * 법제36조및건축법제4조에따라 16층이하일경우건축위원회생략가능 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조 1 항

68 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 < 도시재생계획수립체계도 >

69 행복주택사업매뉴얼 < 도시활력증진, 도시재생, 주거환경개선사업비교표 > 구분근거법지원예산내용 ( 유형등 ) 도시활력증진지역개발사업 국가균형발전특별법제 34 조제 2 항 ( 국가 ) 지역발전특별회계생활기반계정 도시활력증진지역개발사업유형 1 주거지재생사업 2 중심시가지재생, 3 기초생활기반확충 4 지역역량강화 도시재생활성화계획유형 도시재생사업 도시재생활성화및지원에관한특별법제 2 조 ( 국가 ) 일반회계 도시경제기반형활성화계획 : 산업단지, 항만, 공항등국가의핵심적기능을담당하는도시 군계획시설의정비및개발과연계하여도시에새로운기능을부여하고고용기반을창출하기위한계획 근린재생형활성화계획 : 생활권단위의생활환경개선, 기초생활인프라확충, 공동체활성화, 골목경제살리기등을위한계획 도시재생사업 : 도시재생활성화지역에서도시재생활성화계획에따라시행하는사업으로국가차원에서지역발전및도시재생을위해추진하는일련의사업등총 11 개사업 정비사업의유형 1 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위해시행하는사업 2 주택재개발사업 : 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위해시행하는사업 3 주택재건축사업 : 정비기간시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위해시행하는사업 4 도시환경정비사업 : 토지의효율적이용과도심 부도심등도시기능회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위한사업 5 주거환경관리사업 : 단독 다세대주택등이밀집한지역에서정비기반시설과공동이용시설의확충을통하여주거환경을보전 정비 개량하기위한사업 6 가로주택정비사업 : 노후 불량건축물이밀집한가로구역에서종전가로를유지하면서소규모로주거환경을개선하기위한사업 주거환경개선사업 도시및주거환경정비법제 2 조 ( 국가 ) 지역발전특별회계생활기반계정 ( 지자체 ) 도시 주거환경정비기금

70 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 4 산업단지및미니복합타운형 ㅇ ( 특성 ) 산업단지와산업단지배후의미니복합타운을활용하여행복주택공급ㅇ ( 유형 ) 산업단지의여건및미니복합타운의입지에따라분류 - (Ⅳ-1 유형 ) 일반산단 : 조성중이거나준공된산업단지에개발및실시계획을변경하여행복주택공급 - (Ⅳ-2 유형 ) 재생산단 : 재생사업지구로지정하여추가확보지역등에행복주택공급 - (Ⅳ-3 유형 ) 미니복합타운 : 산업단지지구지정변경또는지구단위계획변경을통해조성하는미니복합타운에행복주택공급 ㅇ ( 법적근거 ) 산업단지인 허가절차간소화를위한특례법, 산업입지및개발에관한법률, 국토의계획및개발에관한법률, 공공주택건설등에관한특별법 < 산업단지및미니복합타운형유형별특성구분 > 구분 Ⅲ-1 유형 Ⅲ-2 유형 Ⅲ-3 유형 일반산단재생산단미니복합타운 산업단지계획변경 노후산업단지 산업단지계획변경 ( 지구지정및 재생사업지구 ( 지구지정및 개발 실시계획변경 ) 지정 개발 실시계획변경 ) 절차 공공주택건설사업계획승인 재생시행계획승인 또는지구단위계획변경 공공주택건설 공공주택건설 사업계획승인 사업계획승인 특징 진행산단에행복주택용지확보를실시계획변경 ( 국가산단, 일반산단, 도시첨단산단, 농공단지 ) 전체산단지역면적의 50% 까지주변지역을포함하여재생사업지구를지정하므로, 추가확보된지역활용 산업단지지구지정추가를통하거나지구단위계획변경을통해미니복합타운조성 예시 석문국가 ( 조성중 ) 대구테크노 ( 준공 ) 대전 1 2 산단 제천미니복합포천미니복합

71 행복주택사업매뉴얼 4.1 일반산업단지형 ㅇ조성중또는준공된산업단지에행복주택용지확보를위해적용하는유형 - 후보지선정 지구지정 ( 변경 ) 및산업단지계획승인 ( 변경 ) 공공주택건설사업승인 후보지선정 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 ( 국토부 ) 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 지구지정변경 ( 필요시 ) 및산업단지계획변경승인신청 ( 시행자 광역시 도 ) 산단특례법제 8 조 개발및실시계획승인 ( 변경 ) 주민의견청취 관계기관협의 산단특례법제 9 조 산단특례법제 10 조 지구지정변경및산업단지계획변경승인 고시 산단특례법제 15 조제 1 항, 제 2 항 행복주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부, 시 도지사 ) 공주법시행령제 38 조제 4 항지자체또는지방공사단독또는공동으로시행시시 도지사승인권한위임 ( 단, LH 는국토부장관승인 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제 35 조제 6 항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의공주법제 36 조제 1 항 * 법제 36 조및건축법제 4 조에따라 16 층이하일경우건축위원회생략가능 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조제 1 항

72 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 개발및실시계획승인 ( 변경 ) ㅇ ( 개요 ) 산업단지개발계획의승인 고시이후행복주택공급을위해필요시지구지정변경및개발 실시계획변경승인의절차를거쳐야함 ㅇ ( 절차 ) 지정권자는산업단지계획수립 ( 변경 ) 및시행자의승인신청이후, 주민의견청취와관계기관협의를거쳐산업단지계획을변경승인 고시 ( 산단특례법제 8 조 ~15 조 ) 지구지정변경 ( 필요시 ) 및산업단지계획변경승인신청 ( 지정권자, 시행예정자 ) 주민의견청취 ( 지정권자 ) 관계기관협의 ( 지정권자 ) 산업단지계획변경승인 고시 ( 지정권자 ) 지정권자 * 국가산업단지 : 국토부장관 ( 산입법제6조 ) * 일반산업단지 : 시 도지사, 시장 군수 ( 산입법제7조 ) * 도시첨단산업단지 : 국토부장관, 시 도지사, 시장 군수 ( 산입법제7조의2) 민간기업 * 국가또는지방자치단체외의자로서산입법따라산업단지지정을신청할수있는자 산업단지계획 * 산입법제6조에따른산업단지개발계획과같은법제17조에따른국가산업단지개발실시계획을통합한국가산업단지계획, 같은법제7조에따른산업단지개발계획과같은법제18조에따른일반산업단지개발실시계획을통합한일반산업단지계획, 같은법제7조의2에따른산업단지개발계획과같은법제18조의2에따른도시첨단산업단지개발실시계획을통합한도시첨단산업단지계획, 같은법제8조에따른산업단지개발계획과같은법제19조에따른농공단지개발실시계획을통합한농공단지계획을포괄하여말한다

73 행복주택사업매뉴얼 1 산업단지계획변경승인신청 ㅇ ( 개요 ) 사업시행자는산업단지계획 ( 변경안 ) 을작성하여지정권자에게변경승인신청 ㅇ ( 산업단지계획의내용 ) 행복주택공급을위해변경되는토지이용계획, 기반시설계획등을작성 산업단지계획의내용 1 산업단지명칭 2 산업단지의지정목적및필요성 3 지정대상지역의위치및면적 4 산업단지의개발기간및개발방법 5 주요유치업종 6 사업시행자의주소및성명 7 사업시행지역의토지이용현황 8 토지이용계획및기반시설계획 9 재원조달계획 10 수용 사용할토지 건축물, 그밖의물건이나권리가있는경우에는그세목 11 에너지사용계획 12 그밖에대통령령으로정하는사항 산단특례법제 8 조제 1 항 민간사업자추가제출서류 1 도시 군기본계획관련서류 2 공유수면매립기본계획관련서류 3 전략환경영향평가서초안또는환경영향평가서초안등관련서류 4 교통영향분석 개선대책, 사전재해영향성검토협의관련서류 5 문화재지표조사결과 6 에너지사용계획관련서류 7 그밖에산업단지계획승인과관련있는서류 산단특례법제 8 조제 3 항 ㅇ ( 지정권자의역할 ) 민간사업자가산업단지지정 ( 변경 ) 및산업단지계획 ( 변경 ) 을요청하는경우, 1 행정정보의공동이용을통하여사업시행지역의지적도를확인하여야하며, 2 산업용지의적절한공급과기반시설의확충, 환경영향, 고용문제등의사항과배후도시와의관계를검토하여산업단지계획을신청한자의의견을들어산업단지의면적을축소하거나확대할수있음 ( 산단특례법시행령제 6 조제 3 항, 제 4 항 ) ㅇ ( 효과 ) 산업단지계획이수립된경우개발계획및실시계획이모두수립된것으로봄 ( 산단특례법제8조제 1항 )

74 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 2 주민등의의견청취 ㅇ ( 개요 ) 지정권자는산업단지계획을수립 ( 변경 ) 하거나, 승인신청을받은경우해당지역을주된보급원으로하는일간신문및인터넷홈페이지에공고ㅇ ( 절차 ) 지정권자는주민의견을효율적으로청취하기위하여해당산업단지의소재지를관할하는시장 군수 구청장에게의견청취를시행하게할수있음 일간지및인터넷홈페이지공고 / 일반인열람 20일이상 ( 지정권자 ) 동시시행 환경영향평가등검토협의를위하여작성한평가서에관한의견청취 합동설명회, 합동공청회개최 ( 시행자 ) 일반인의견서제출 ( 일반인 지정권자, 시행자 ) 주민의견서및검토의견서제출 ( 시장 군수 구청장 지정권자 ) 승인신청을받은날로부터 3 일이내공고 공고일로부터 10 일이내 ㅇ ( 합동설명회사전준비사항 ) - ( 사업시행자 ) 합동설명회, 합동공청회를개최하기위하여사업개요, 합동설명회등의일시및장소등을개최예정일 7일전까지하나이상의일간신문및지정권자가속한기관의인터넷홈페이지에공고하여야함 ( 산단특례법시행령제 7 조제 1 항 ) - ( 주민 ) 합동공청회에서의견을진술한전문가를사업시행자에게추천할수있으며, 사업시행자는전문가에게공청회에서의견을진술하게하여야함 ( 산단특례법시행령제 7 조제 3 항 ) ㅇ ( 합동설명회등의개최 ) 1 사업시행자는지정권자의요청에따라공고일로부터 10일이내에산업단지계획, 전략환경영향평가및환경영향평가관련사항, 교통영향분석 개선대책관련사항및사전재해영향성평가검토협의관련사항등에대하여설명할수있음 ( 산단특례법제9조제3항 ). 2 사업시행자는합동설명회등이끝난후 7일이내에개최결과를지정권자에게알려야함 ( 산단특례법제 9 조제 5 항 )

75 행복주택사업매뉴얼 3 관계기관협의 ㅇ ( 개요 ) 지정권자는관계행정기관의장과협의하는경우산업단지계획승인에필요한관련분야의협의절차를착수하여야하며, 관계행정기관의장은협의를요청받은날부터 10일이내에의견을회신하여야함 ( 산단특례법제10조제1항, 2항 ) ㅇ ( 통합조정회의 ) 관계기관의협의결과이견이있을경우관계행정기관이참여하는통합조정회의를개최함 ( 산단특례법제11조 ) - 지정권자는관계행정기관의장에게회의개최 5일전까지회의일시 장소 안건을통지 - 관계행정기관의장은소속공무원을통합조정회의에참석시킬수있음ㅇ ( 관계중앙행정기관협의조정 ) 관계기관협의및통합조정회의결과이견이계속되어이에대한조정이필요한경우국토부장관은지정권자의신청을받아국무총리에게의견조정을요청할수있음 ( 국가산업단지는국토부장관이직접이견조정을요청할수있음 )( 산단특례법제12조 ) - 관계중앙행정기관의협의를조정하기위하여국무조정실에산업단지투자촉진센터를둠 ( 산단특례법시행령제8조 ) 투자촉진센터의업무 1 관계중앙행정기관과의이견조정 2 산업단지지정및개발현황점검및관련사항조치 3 특별시장 광역시장 도지사및특별자치도지사와관계행정기관의이견조정 산단특례법시행령제 9 조 ㅇ ( 기술검토서작성 ) 지정권자는주민의견청취, 관계부서및관계행정기관과의협의및조정을거친후이견이있는사항에대하여전문가의기술검토서를 작성함 ( 산단특례법제 13 조 ) ㅇ ( 심의위원회의심의 ) 산업단지계획을수립 승인하기위하여국토부장관은중앙산업단지계획심의위원회를시 도지사, 시장 군수 구청장은지방산업단지계획심의위원회의심의를거쳐야함. 단경미한사항의변경은심의위원회의심의를거치지않음

76 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 < 심의위원회의효과 1 산업입지정책심의회 2 도시계획위원회 3 교통영향분석 개선대책심의위원회 4 사전재해영향성검토위원회 5 에너지사용계획에대하여심의권한을가진위원회 6 국가교통위원회 7 산지관리위원회 산단특례법제 14 조제 3 항 < 경미한사항의변경 1 산업단지면적을 10/100이상의범위에서증감하는경우 2 산업단지내산업시설용지면적중배치된주요유치업종이변경되는면적이 10/100이상인경우 3 국토부장관이정하는토지이용계획및주요기반시설계획을변경하는경우 산단특례법시행령제 10 조 4 산업단지계획변경승인고시 ㅇ ( 개요 ) 지정권자는주민등의의견청취, 관계기관협의절차를거쳐산업단지계획을수립 승인하고그결과를관보또는공보에고시하여야함 ㅇ ( 산업단지계획승인기간의제한 ) 민간기업등이산업단지지정을신청한경우지정권자는승인신청을접수한날부터 6개월이내에승인여부를결정하여통지하여야함 ㅇ ( 효과 ) 산업단지계획승인 고시는산업단지의지정고시및실시계획승인의고시로봄

77 행복주택사업매뉴얼 5 행복주택건설사업계획승인 ㅇ ( 절차 ) 시행자는부대 복리시설을포함하여공공주택사업계획을작성또는변경하여시 도지사또는국토부장관에게승인신청을하고, 시 도지사또는국토부장관은관계기관협의, 중앙 ( 지방 ) 건축위원회심의를거쳐사업승인 ( 공주법제 35 조제 1 항, 제 6 항, 공주법제 36 조제 1 항 ) 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 관계기관협의 ( 국토부장관 ) 중앙건축위원회심의 ( 국토부장관 ) 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관 ) 사업주체별역할 사업주체역할비고 시행자 ( 지자체, LH, 지방공사 ) 1 산업단지계획수립및산업단지지정 ( 변경 ) 요청 2 합동설명회 합동공청회개최 3 행복주택건설사업계획승인요청 사업시행자 관할시장 군수 1 주민의견서및검토의견서제출 지정권자 ( 국토부장관, 시 도지사, 시장 군수 1 산업단지계획수립 2 산업단계획변경승인 고시 3 주민의견청취 4 관계기관협의 5 사업시행지역지적도확인 6 기술검토서작성 7 심의위원회심의 8 행복주택건설사업계획승인 고시 승인권자

78 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 4.2 재생산업단지형 ㅇ전체산업단지면적의 50% 까지주변지역을포함하여재생사업지구를지정하므로, 추가확보된지역등을활용하여행복주택공급 - 재생사업지구지정 후보지선정 재생시행계획 공공주택건설사업승인 재생사업지구지정 재생사업지구지정요청 ( 중앙행정기관의장, 민간기업 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 토지소유자등의동의 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 공장소유자등의의견청취 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 산입법제 39 조의 2 산입법제 39 조의 4 산입법제 39 조의 5 재생사업지구지정 고시 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 산입법제 39 조의 3 후보지 ( 지구지정과동시검토 ) 재생시행계획 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 재생시행계획승인신청 ( 시행자 시 도지사 ) 관계기관협의 재생시행계획승인 ( 시 도지사 ) 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 산입법제 39 조의 9 * 산입법제 39 조의 9 에따라산업단지관리권자의의견청취 산입법제 39 조의 9 행복주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법시행령제 38 조제 4 항지자체또는지방공사단독또는공동으로시행시시 도지사승인권한위임 ( 단, LH 는국토부장관승인 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제 35 조제 6 항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의공주법제 36 조제 1 항 * 법제 36 조및건축법제 4 조에따라 16 층이하일경우건축위원회생략가능 공공주택건설사업승인 ( 국토부장관, 시 도지사 ) 공주법제 35 조제 1 항

79 행복주택사업매뉴얼 재생사업지구지정 ㅇ ( 재생사업지구대상지 ) 산업구조의변화, 산업시설의노후화및도시지역의확산등으로재생이필요한산업단지 공업지역 ( 준공후 20년이상지난산업단지 공업지역을우선지정함 )( 산입법제39조의2제1호 ) ㅇ ( 원칙 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은효과적인재생사업을위하여주변지역을포함하여재생사업지구를지정할수있으나, 해당산업단지 공업지역면적의 50/100을초과할수없음 ( 산입법제39조의2제2호 ) ㅇ ( 절차 ) 재생사업지구지정요청 ( 중앙행정기관의장, 민간기업 시장 군수 구청장 ) 토지소유자등의동의 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 공장소유자등의의견청취 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 재생사업지구지정 고시 ( 시 도지사, 시장 군수 구청장 ) 1 재생사업지구지정요청 ㅇ ( 지정요청자 ) 관계중앙행정기관의장, 민간기업등이시 도지사, 시장 군수 구청장에게재생사업지구의지정을요청할수있음 ( 산입법제39조의6, 제39조의7) ㅇ ( 절차 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은재생사업지구를지정하려는경우산업단지재생계획을수립하여해당지역의시장 군수 구청장및산업단지관리권자의의견을듣고국토부장관등관계행정기관의장과협의 ( 산입법제39조의2제5호 ) ㅇ ( 재생계획의내용 ) < 재생계획내용 > 1 재생사업지구의명칭 위치 면적 2 재생사업의기본방향과목적 3 재생사업의시행자 4 재생사업시행방법 ( 존치지역에관한사항포함 ) 5 재생사업지구기초조사와현황조사 6 산업재배치, 업종첨단화계획및이에대한수요조사 7 토지이용계획, 교통 물류 환경등기반시설계획등 8 재생사업지구의입주기업, 토지소유자, 관련이해당사자의의견 9 기반시설의비용분담계획 10 기반시설의민간투자사업에관한계획 11 단계적사업추진에관한사항 12 수용 사용할토지 건축물또는그밖의물건이나권리가있는경우에는그세부목록 13 재원조달계획 14 그밖에대통령령으로정하는사항 산입법제 39 조의 2 제 6 호

80 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 ㅇ ( 승인권자 ) 시 도지사가국가산업단지를재생사업지구로지정하려는경우국토부장관의승인을받아야하며, 시장 군수 구청장이일반산업단지 도시첨단산업단지를재생사업지구로지정하려면해당시 도지사의승인을받음 - 국가산업단지를재생사업지구로지정할때, 국토부장관은심의회의심의를거침 ( 산입법제 39 조의 2 제 7 항 ) ㅇ ( 시행방식 ) 재생사업은시행자가재생사업지구의토지등을수용하거나사용하는방식으로시행하며, 시 도지사, 시장 군수 구청장이필요하다고인정하는경우환지방식또는수용 사용및환지방식을혼용하는방식으로시행할수있음 ( 산입법제 39 조의 8) 2 토지소유자등의동의 ㅇ ( 개요 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은재생사업지구예정지역토지면적의 1/2이상에해당하는토지소유자의동의와토지소유자총수및건축물소유자총수각 1/2 이상의동의를받은후재생사업지구를지정 고시하여야함 동의자수산정방법 (1필지의토지를여러명이공유하는경우 ) 다른공유자의동의를받은대표공유자 1명만을해당토지의소유자로봄 ( 하나의건축물을여러명이공유하는경우 ) 다른공유자의동의를받은대표공유자 1명만을해당건축물의소유자로봄 ( 구분소유권을분할하게되어토지소유자및건축물소유자의수가증가하게된경우 ) 공람 공고일전의소유자의수를기준으로산정하고, 증가된소유자의수는소유자총수에추가산입하지않음 토지등기부등본, 건축물등기부등본, 토지대장및건축물대장에소유자로등재될당시주민등록번호의기재가없고기재된주소가현재주소와상이한경우로서소재가확인되지않는자는토지소유자, 지상권자, 건축물소유자의수에서제외함 산입법시행령제 44 조의 3 ㅇ ( 동의서 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은토지소유자, 지상권자, 건축물소유자의동의서 ( 동의철회서 ) 를받아야하며, 공유토지, 지상권또는건축물의대표소유자로부터는대표자지정동의서를제출받아야함 ( 산입법시행령제44조의3제2항 )

81 행복주택사업매뉴얼 3 공장소유자등의의견청취 ㅇ ( 개요 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은재생사업지구를지정하거나중요한사항을변경하기위하여해당재생사업지구에속한주민, 공장소유자등이해관계인과관계전문가등의의견을들어야하며, 의견타당시이를반영 ( 산입법제 39 조의 5) ㅇ ( 절차 ) 주민, 공장소유자등의의견을청취하기위해서둘이상의일반일간신문과해당지자체의인터넷홈페이지에관련사항을 14 일이상일반인에게공람 공고내용 1 입안할재생사업지구의지정및재생계획의개요 2 재생사업의시행자및재생사업의시행방법에관한사항 3 공람기간 4 그밖에국토부장관이정하는사항 산입법시행령제 44 조의 4 ㅇ ( 제출된의견조치 ) 공람기간중의견이있는자는시 도지사, 시장 군수 구청장에게의견서를제출할수있으며, 시 도지사, 시장 군수 구청장은제출된의견을검토하여 30 일이내에의견제출자에게통보 ( 산입법시행령제 44 조의 4 제 3 항 ) 4 재생사업지구지정고시 ㅇ ( 절차 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은재생사업지구지정시관련사항을공보에고시, 시 도지사가재생사업지구를지정 고시할때에는관계서류의사본을시장 군수 구청장에게보냄 ( 공업지역이재생사업지구에포함되는경우재생사업지구의지정으로의제되는산업단지의종류를포함 ). 재생사업지구의지정을고시하거나관계서류의사본을받은특별자치도지사, 시장 군수 구청장은일반인에게 14 일이상열람조치 ( 산입법시행령제 39 조의 3 제 4 항, 산입법시행령제 44 조의 2 제 3 항 ) 고시내용 1 재생사업지구의명칭 위치및면적 2 재생사업의기본방향과목적 3 재생사업의시행자 4 재생사업의시행기간및시행방법 5 재생사업지구지정으로의제하려는산업단지의종류 6 산업재배치또는업종첨단화계획 7 토지이용계획및주요기반시설계획 8 단계적사업추진에관한사항 9 수용 사용할토지 건축물, 그밖의물건이나권리가있는경우그세목과그소유자및관계인의성명 주소 10 관련도서의열람방법 11 그밖에국토부장관이정하는사항 ㅇ ( 효과 ) 재생사업지구의지정 고시가있는때에는사업인정및사업인정의고시가있는것으로봄 ( 산입법시행령제39조의3제3항 )

82 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 재생시행계획 ㅇ ( 개요 ) 재생사업을시행하려는자는재생시행계획을수립하여시 도지사, 시장 군수 구청장등의지정권자의승인을받아야함ㅇ ( 절차 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장은당해산업단지관리권자의의견청취, 국토부장관및관계행정기관장과협의후, 재생시행계획을승인 고시하고관계서류의사본을관할시장 군수 구청장에보냄. 관계서류를받은시장 군수 구청장은도시 군관리계획의결정사항이포함되어있을경우지형도면의승인을신청하고마지막으로일반에열람조치함 재생시행계획승인신청 ( 시행자 지정권자 ) 산업단지관리권자의견청취 ( 지정권자 ) 관계기관협의 ( 지정권자 ) 재생시행계획승인공보고시 ( 지정권자 ) 지형도면 승인신청 ( 관할시장 군수 구청장 ) 재생시행계획일반인열람 ( 관할시장 군수 구청장 ) 도시 군관리계획결정사항포함시 1 재생시행계획승인신청 ㅇ ( 제출서류 ) 재생사업을시행자는시행자로지정된날부터 1년 6개월이내에재생시행계획승인신청서를지정권자에게제출하여야함 < 재생시행계획의내용 1 재생사업시행자의성명 2 재생사업의명칭 3 재생사업의목적 4 재생사업을시행하려는위치및면적 5 재생사업의시행방법및시행기간 6 사업시행지역의토지이용현황 7 토지이용계획및기반시설계획 8 대체산업단지의조성및임시조업시설의설치계획 9 재생사업의시행과정에서발생하는폐기물의처리계획 산입법시행령제 44 조의 6 ㅇ ( 첨부서류 ) 재생사업지구의지정권자는행정정보의공동이용을통하여지적도를확인하여야함

83 행복주택사업매뉴얼 < 재생시행계획의첨부서류 1 위치도 2 계획평면도및실시설계도서 3 사업비및자금조달계획서 4 기반시설의비용분담계획서 5 개발되는토지또는시설물의관리처분에관한계획서 6 사업시행지역에존치하려는기존공장이나건축물등의명세서 7 재생사업의시행에지장이있다고인정되는재생사업지구의건축물또는공작물등의명세 8 사업시행지역의토지 건물또는권리등의매수 보상및주민이주대책에관한서류 9 대체산업단지의조성및임시조업시설의설치에관한계획서 10 공공시설물및토지등의무상귀속과대체에관한계획서 11 국가또는지자체에귀속될공공시설의설치비용산출내역서및재생사업시행자에게귀속 양도될기존공공시설의평가서 12 재생사업대행계획서 13 도시 군관리계획결정에필요한관계서류및도면 14 종전토지소유자에대한환지계획서 15 재생사업의시행과정에서발생하는폐기물의처리에관한계획서 16 문화재의보존에미치는영향에관한서류 17 공유수면등에대한피해영향조사서 산입법시행령제 44 조의 6 제 2 항 ㅇ ( 승인신청기간연장 ) 사업시행자는 6 개월의범위에서승인신청기간을연장할수 있음 ( 산입법시행령제 44 조의 6 제 3 항 ) 2 관계기관협의ㅇ ( 개요 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장이재생시행계획을승인하려는경우에는해당재생사업지구에포함된산업단지관리권자의의견을듣고국토부장관을비롯한관계행정기관의장과협의 ( 산입법제39조의9제2항 ) 3 재생시행계획승인공보고시 ㅇ ( 개요 ) 시 도지사, 시장 군수 구청장이재생시행계획을승인하였을때, 관련된사항을공보에고시하여야하며, 시 도지사가승인한경우관계서류의사본을관할시장 군수 구청장에게보내야함 ( 산입법제39조의9제3항 ) ㅇ ( 고시이후의절차 ) 1 특별자치도지사, 시장 군수 구청장은재생시행계획의승인을고시하거나관계서류의사본을받은경우에도시 군관리계획결정사항이포함되어있을때에는지형도면의승인신청등필요한절차를거쳐야함 ( 산입법제 39 조의 9 제 4 항 )

84 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 2 재생시행계획의승인을고시하거나관계서류의사본을받은특별자치도지사, 시장 군수 구청장은이를일반인이열람할수있도록조치 ( 산입법제39조의9제5항 ) 사업주체별역할 사업주체역할비고 재생지구요청 1 중앙행정기관장 2 민간기업 사업시행자 ( 지자체, LH, 지방공사 ) 1 재생시행계획수립 2 재생시행계획승인신청 3 행복주택건설사업계획승인신청 사업시행자 관할시장 군수 구청장 1 지형도면승인신청 2 관련서류일반인에열람 재생사업지구지정및재생시행계획지정권자 ( 시 도지사, 시장 군수 ) 1 재생사업지구지정을위한재생계획수립 2 토지소유자등의동의 3 공장소유자등의의견청취 4 재생사업지구지정 고시 5 재생시행계획인승인 6 당해산업단지관리권자의견청취 7 국토부장관, 관계중앙행정기관협의 8 행복주택건설사업계획승인 승인권자

85 행복주택사업매뉴얼 4.3 미니복합타운형 ㅇ산업단지외의지역에미니복합타운을조성하는경우산입법에의한산업단지지정 ( 변경 ) 및산업단지계획변경하여행복주택공급 - 산업단지계획변경에장시간이소요되는경우국계법에의한지구단위계획을수립하여행복주택공급가능 미니복합타운신청및승인 후보지선정 지구지정 ( 변경 ) 및산업단지계획 ( 변경 ) 승인또는지구단위계획변경승인 공공주택건설사업승인 * 산업단지지정변경을통해추진하는경우는일반산업단지형과동일 후보지선정 지구단위계획구역지정 후보지검토회의 ( 국토부, 지자체등 ) 후보지선정협의회 지구단위계획구역지정및지구단위계획결정조건검토 ( 시장, 군수 ) 공동위원회 ( 지방도시계획위원회, 건축위원회 ) 지구단위계획구역지정및지구단위계획결정 ( 시장, 군수 ) 국토부훈령제 344 호 국토부훈령제 344 호 국계법제 49 조국계법제 51 조 국계법제 30 조 3 항국계법제 113 조건축법제 4 조 국계법제 30 조 1 항 개발및실시계획승인 ( 주택승인과동시진행 ) 지구지정변경 ( 필요시 ) 및산업단지계획변경승인신청 ( 시행자 광역시 도 ) 주민의견청취 관계기관협의 지구지정변경및산업단지계획변경승인 고시 산단특례법제8조산단특례법제9조산단특례법제10조산단특례법제15조제1항, 제2항 공공주택건설사업승인신청 ( 시행자 국토부장관, 시 도지사 ) 시 도지사 (LH 는국토부장관승인 ) 공공주택건설사업승인 관계기관협의 공주법제 35 조 6 항 ( 중앙, 지방 ) 건축위원회심의공주법제36조 1항 * 법제36조및건축법제4조에따라 16층이하일경우건축위원회생략가능공공주택건설사업승인공주법제35조 1항 ( 국토부장관, 시 도지사 )

86 Ⅲ. 행복주택사업추진절차 지구단위계획구역지정 ㅇ ( 개요 ) 국토부장관, 시 도지사, 시장 군수 구청장은도시개발구역등의전부또는일부에대하여지구단위계획구역을지정할수있음 < 지구단위계획구역지정대상 > 1 도시 군관리계획으로결정된용도지구 2 도시개발법에따라지정된도시개발구역 3 도시및주거환경정비법에따라지정된정비구역 4 택지개발촉진법에따라지정된택지개발지구 5 주택법에따른대지조성사업지구 6 산업입지및개발에관한법률에따른산업단지와준산업단지 7 관광진흥법에따라지정된관광단지와관광특구 8 개발제한구역 도시자연공원구역 시가화조정구역또는공원에서해제되는구역, 녹지지역에서주거 상업 공업지역으로변경되는구역과새로도시지역으로편입되는구역중계획적인개발또는관리가필요한지역 9 도시지역의체계적 계획적인관리또는개발이필요한지역 10 그밖에양호한환경의확보나기능및미관의증진등을위하여필요한지역으로서대통령령으로정하는지역 국계법제 51 조 < 도시지역내지구단위계획지정대상지역 > 1 주요역세권, 고속버스및시외버스터미널, 간선도로의교차지등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이용이용이한지역 2 역세권의체계적 계획적개발이필요한지역 3 세개이상의노선이교차하는대중교통결절지 ( 結節地 ) 로부터 1km 이내에위치한지역 4 역세권의개발및이용에관한법률 에따른역세권개발구역, 도시재정비촉진을위한특별법 에따른고밀복합형재정비촉진지구로지정된지역 국계법시행령제43조 < 도시지역외지구단위계획지정대상지역 > 1 계획관리지역외지구단위계획구역으로포함할수있는나머지용도지역은생산관리지역또는보전관리지역가. 전체지구단위계획구역면적이 10 만m2이하인경우 : 전체지구단위계획구역면적의 20% 이내나. 전체지구단위계획구역면적이 10 만m2를초과하는경우 : 전체지구단위계획구역면적의 10% 이내 2 지구단위계획구역으로지정하려는토지의면적이다음의어느하나에규정된면적요건을충족가. 지정하고자하는지역에공동주택중아파트또는연립주택의건설계획이포함되는경우에는 30 만제곱미터이상일것ᄀ아파트또는연립주택의건설계획이포함되는각각의토지의면적이 10 만m2이상이고, 그총면적이 30 만m2이상일것나. 지정하고자하는지역에공동주택중아파트또는연립주택의건설계획이포함되는경우로서다음의어느하나에해당하는경우에는 10 만m2이상일것ᄀ지구단위계획구역이자연보전권역인경우ᄂ지구단위계획구역안에초등학교용지를확보하여관할교육청의동의를얻거나지구단위계획구역안또는지구단위계획구역으로부터통학이가능한거리에초등학교가위치하고학생수용이가능한경우로서관할교육청의동의를얻은경우다. 위의사항을제외한구역의면적이 3 만m2이상일것 3 당해지역에도로 수도공급설비 하수도등기반시설을공급할수있을것 4 자연환경 경관 미관등을해치지아니하고문화재의훼손우려가없을것

87 행복주택사업매뉴얼 지구단위계획수립 ㅇ ( 개요 ) 지구단위계획은도시의정비 관리 보전 개발등지구단위계획구역의지정목적, 주거 산업 유통 관광휴양 복합등지구단위계획구역의중심기능, 해당용도지역의특성등을고려하여수립 < 지구단위계획수립기준결정시고려사항 > 1 개발제한구역에지구단위계획을수립할때에는개발제한구역의지정목적이나주변환경이훼손되지아니하도록하고, 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 을우선하여적용할것 2 지구단위계획구역에서원활한교통소통을위하여필요한경우에는지구단위계획으로건축물부설주차장을해당건축물의대지가속하여있는가구에서해당건축물의대지바깥에단독또는공동으로설치하게할수있도록할것 3 대지바깥에설치하는건축물부설주차장의출입구는간선도로변에두지아니하도록할것 4 지구단위계획구역에서공공사업의시행, 대형건축물의건축또는 2 필지이상의토지소유자의공동개발등을위하여필요한경우에는특정부분을별도의구역으로지정하여계획의상세정도등을따로정할수있도록할것 5 지구단위계획구역의지정목적, 향후예상되는여건변화, 지구단위계획구역의관리방안등을고려하여경미한사항을정하는것이필요한지를검토하여지구단위계획에반영하도록할것 6 지구단위계획의내용중기존의용도지역또는용도지구를용적률이높은용도지역또는용도지구로변경하는사항이포함되어있는경우변경되는구역의용적률은기존의용도지역또는용도지구의용적률을적용하되, 공공시설부지의제공현황등을고려하여용적률을완화할수있도록계획할것 7 건폐율 용적률등의완화범위를포함하여지구단위계획을수립하도록할것 8 도시지역내주거 상업 업무등의기능을결합하는복합적토지이용의증진이필요한지역은지정목적을복합용도개발형으로구분하되, 3 개이상의중심기능을포함하여야하고중심기능중어느하나에집중되지아니하도록계획할것 9 도시지역외의지역에지정하는지구단위계획구역은해당구역의중심기능에따라주거형, 산업 유통형, 관광 휴양형또는복합형등으로지정목적을구분할것 10 도시지역외의지구단위계획구역에서건축할수있는건축물의용도 종류및규모등은해당구역의중심기능과유사한도시지역의용도지역별건축제한등을고려하여지구단위계획으로정할것 11 용적률이높아지거나건축제한이완화되는용도지역으로변경되는경우또는도시 군계획시설결정의변경등으로행위제한이완화되는사항이포함되어있는경우에는해당지구단위계획구역내기반시설의부지를제공하거나기반시설을설치하여제공하는것을고려하여용적률또는건축제한을완화할수있도록계획할것 12 해당지구단위계획구역안의기반시설이충분할때에는해당지구단위계획구역밖의관할시 군 구에지정된고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구또는기반시설이취약한지역으로서시 도또는대도시의도시 군계획조례로정하는지역에기반시설을설치하거나기반시설의설치비용을부담하는것으로갈음할수있음 13 기반시설의설치비용은해당지구단위계획구역밖의관할시 군 구에지정된고도지구, 역사문화환경보전지구, 방재지구또는기반시설이취약한지역으로서시 도또는대도시의도시 군계획조례로정하는지역내기반시설의확보에사용할것 14 기반시설설치내용, 기반시설설치비용에대한산정방법및구체적인운영기준등은시 도또는대도시의도시 군계획조례로정할것 국계법시행령제 42 조의 2 제 2 항

88 Ⅲ. 행복주택사업추진절차ㅇ ( 지구단위계획의내용 ) 지구단위계획구역의지정목적을이루기위하여지구단위계획에는기반시설의배치와규모, 건축물의용도제한 건축물의건폐율또는용적률 건축물높이의최고한도또는최저한도를포함하여야함 < 지구단위계획의내용 > 1 용도지역이나용도지구를세분하거나변경하는사항 (1의2. 기존의용도지구를폐지하고그용도지구에서의건축물이나그밖의시설의용도 종류및규모등의제한을대체하는사항 ) 2 기반시설의배치와규모 3 도로로둘러싸인일단의지역또는계획적인개발 정비를위하여구획된일단의토지의규모와조성계획 4 건축물의용도제한, 건축물의건폐율또는용적률, 건축물높이의최고한도또는최저한도 5 건축물의배치 형태 색채또는건축선에관한계획 6 환경관리계획또는경관계획 7 교통처리계획 8 그밖에토지이용의합리화, 도시나농 산 어촌의기능증진등에필요한사항으로서대통령령으로정하는사항 국계법제 52 조 ㅇ ( 지구단위계획구역및지구단위계획의결정 ) 지구단위계획구역및지구단위계획은도시 군관리계획으로결정함

89 행복주택사업매뉴얼 < 미니복합타운개요 > ( 개념 ) 산단내또는인근에주거 ( 임대주택등 ) 문화 ( 도서관 영화관등 ) 복지시설 ( 보육원 유치원등 ) 설치등정주및고용환경을개선 미니복합타운 (Multi Servise Complex) 개념도 ( 구상 ) 각산단별로는수요가부족하므로 3~4개의산단을권역화하여적정한위치에 1개의 미니복합타운 을조성 * 산단에서일정거리를이격하여가장근접한산단의개발계획에포함하거나, 공해가적고규모가큰산단에조성