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민영 국
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219. 1 전국주택매매가격강보합수준으로둔화 KB부동산매매전망지수전지역 하락전망

1 전국주택매매가격강보합수준으로둔화 KB부동산매매전망지수전지역 하락전망 218년부동산간접투자시장시장규모급증서울오피스거래규모역대최대치기록 FOCUS ISSUE 최근외래관광객변화와호텔시장점검 KB 금융지주 경영연구소

2 목차 부동산시장동향 주거용부동산시장 - 주택 4 : 주택가격 주택거래및미분양 분양및입주 - 토지 11 - 주택금융시장 12 - 부동산금융 13 상업용부동산시장 - 상가 14 - 오피스텔 15 - 오피스 16 해외부동산시장 - 미국주택시장 17 - 중국부동산시장 18 FOCUS ISSUE 최근외래관광객변화와호텔시장점검 19 2

3 부동산시장동향 <Summary> [ 주택및토지시장 ] 주택가격 : 12월주택매매가격상승률은.8% 로강보합수준으로둔화 9.13 대책이후매수심리위축에따른거래침체등으로매매가격은보합에근접 지역별로수도권의상승폭이크게둔화된가운데, 12월 KB부동산매매전망지수는전국전지역이 하락전망 으로전환 한편, 전세가격 (-.1%) 은수도권을중심으로증가한입주물량의영향으로 4개월만에하락 주택거래 : 11월주택매매거래량은전년동월 (-13.8%) 및전월 (-3%) 대비모두감소 대출규제등규제영향으로매수수요가위축되면서매매거래는크게감소 11월기준전국아파트미분양물량은 6.만호로큰변동없이안정적흐름 주택공급 : 218년아파트입주물량, 역대최고수준기록 12월입주물량을포함한 218년전국아파트입주물량은 45.4만호로전년대비 17.2% 증가 218년분양물량은연초계획 ( 약 42만호 ) 대비크게감소한 29.9만호기록 주택금융 : 주택담보대출금리는전월대비.3%p 하락한 3.28% 를기록 최근 3개월간주택담보대출금리는 3.3% 내외수준을유지하고있으며, 주택담보대출연체율은전월과동일한.19% 수준으로저점수준에서안정적으로횡보 토지 : 경기및강원등접경지역규제완화기대로꾸준히상승세를보이며전월대비.42% 상승 접경지역을중심으로적용되던군사보호시설의해제로토지가격추가상승가능성도존재 [ 상업용시장 ] 오피스텔 : 218년서울오피스텔평균매매가격전년대비 6.2% 상승한 2.5억원기록 217년을정점으로오피스텔입주물량증가세가둔화되면서가격상승세지속가능성존재 오피스 : 218년연간서울오피스빌딩거래규모는 11.4 조원으로역대최고치기록 경기침체우려와신규공급지속에따른공급과잉우려에도불구하고, 218년서울오피스빌딩거래규모총 72건, 11.4조원규모가거래되면서전년대비 4% 이상증가 상가 : 집합상가매매가격하락에따른수익률악화우려 218년 3분기집합상가매매가격은전분기대비 2.6% 하락하였고, 매매거래량도전분기대 9.9% 감소하는등침체분위기확대 3

4 [ 주택가격 ] 전국주택매매가격, 강보합수준으로둔화 규제강화에따른 매수수요위축 으로강보합세 12 월전국주택매매가격 (.8%) 은전월대비상승폭축소 9.13 대책이후대출규제및매수심리위축으로전국주택매매가격은 3 개월연속상승폭축소 매매거래당사자간거래희망가격격차확대로매매거래가침체되면서 당분간부진한흐름이지속될전망 전국주택매매가격변동률 : 9 월 (.98) 1 월 (.56) 11 월 (.15) 12 월 (.8) 지역별로수도권 (.9%) 은상승폭이크게둔화되었고, 5개광역시 (.16%) 와기타지방 (-.5%) 은상승폭이소폭확대또는하락폭축소 한편 218년연간주택매매가격은수도권중심의주택시장호조세로전년대비 3.16% 상승하면서 215년이후 3년만에상승폭확대 전국주택전세가격보합세 전국주택전세가격 (-.1%) 은입주물량증가영향이커지면서약보합 입주물량급증에따른전세물량증가로수도권전세가격의하락전환 으로전국주택전세가격은 4 개월만에다시하락세로전환 지역별로수도권 (-.4%) 은하락세로전환되었고, 5 개광역시 (.4%) 는 보합수준, 기타지방 (.%) 은 23 개월만에하락세마감 한편 218 년연간전세가격은 24 년이후최저폭인.12% 상승 그림 1 전국주택매매및전세가격지수변동률 그림 2 지역별주택매매가격지수추이 4 3 (YoY, %) (MoM, %) 매매 (MoM, 우 ) 전세 (MoM, 우 ) 매매 (YoY, 좌 ) 전세 (YoY, 좌 ) ('15.12=1) 수도권. 7 5 개광역시 기타지방 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 ' '8.12 '1.12 '12.12 '14.12 '16.12 '18.12 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 4

5 [ 주택가격 ] ( 수도권 ) 매수수요감소로주택시장둔화지속 218년매매가격상승률 1위성남, 12월매매가격은하락 수도권주택매매가격 (.9%) 은지속적인규제강화와가격급등에따른영향으로매수자들의매수수요가위축되면서강보합수준으로둔화 세부지역별로는서울등전지역에서상승폭둔화 서울 (.16%) 은주택관련대출및세금규제강화기조가지속되면서대부분지역의상승폭이.2% 이하로크게둔화 경기 (.5%) 는 218 년연간전국상승률 1 위를기록한성남 (-.4%) 이하락전환되는등보합수준으로위축 인천 (.%) 또한매수심리위축에따른매수수요감소로보합전환 한편 218 년연간수도권주택매매가격은 5.97% 상승해 26 년이후 가장높은상승률을기록하였으며, 서울 (1.44%) 이상승세를주도 서울동남권중심입주물량증가로하락전환 수도권전세가격 (-.4%) 은입주물량증가영향으로하락 서울 (.1%) 은동남권대규모입주에따른연쇄적인전세공급증가로 강동 (-.26%), 송파 (-.25%), 광진 (-.24%) 등하락지역이확대 경기 (-.9%) 와인천 (.1%) 또한입주물량증가영향으로하락또 는보합기록 218 년수도권전세시장 (.66%) 은 24 년이후연간기준최저폭상승 하며, 12 년만에최대폭상승을기록한매매시장과는대조적흐름 그림 3 수도권매매 / 전세가격변동률 ('18.12 월 ) 그림 4 수도권주간매매가격변동률.4 (MoM, %) 매매전세 (WoW,%) 서울 인천 경기 9.13 주택시장 안정대책 안전진단강화 8.27 추가안정화대책 7.1 여의도 / 용산 3.26 DSR 시행통합계발 4.1 다주택자양도세중과 서울경기인천 '1.8 '11.19 '12.31 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 5

6 [ 주택가격 ] (5 개광역시 ) 전반적침체속광주광역시상승세지속 주택시장규제강화로 대구, 대전도둔화 5 개광역시주택매매가격 (.16%) 은전월대비상승폭소폭확대 광주 (1.1%) 는광산구 (1.73%), 서구 (1.53%) 등대부분지역에서 큰폭의상승세를이어갔으나, 상승폭은축소 하반기광주와함께지방광역시상승세를주도한대전 (.21%), 대구 (.14%) 는규제강화에따른매수심리둔화로상승폭축소 부산 (-.5%) 과울산 (-.49%) 은전월대비하락폭은축소되었으나, 여전히입주물량부담및지역경기침체로하락지속 218년 5개광역시연간매매가격상승률 (1.11%) 은광주와대구의상승영향으로 217년 (.75%) 대비상승폭확대 광주이외대분분지역전세가격부진 5 개광역시전세가격 (.4%) 은강보합수준지속 주택수급여건이안정된광주 (.54%) 는비교적높은상승률을기록 반면대구 (.8%) 와대전 (.6%) 은매매시장과함께전월대비상승폭이축소되며강보합수준으로둔화 부산 (-.2%) 과울산 (-.7%) 은주택수요부족에따른침체로매매시장과함께부진한흐름이지속 218년 5개광역시연간전세가격상승률은.21% 로 24년이후가장낮은상승률기록 그림 5 5 개광역시매매 / 전세가격변동률 ('18.12 월 ) 그림 6 5 개광역시주간매매가격변동률 (MoM, %) 매매전세 (WoW,%) 부산광주대구 5개광역시 8.27 추가 2.2 재건축안전진단강화안정화대책 4.1 다주택자양도세중과 9.13 주택시장안정대책 부산 대구 광주 대전 울산 '1.8 '11.19 '12.31 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 6

7 [ 주택가격 ] ( 기타지방 ) 전라지역제외한기타지방매매가격하락지속 경상, 충청, 강원주택시장입주물량부담으로매매가격하락지속 기타지방주택매매가격 (-.5%) 은하락흐름지속 전라등일부지역상승에따른기타지방매매가격하락폭은축소되었으나, 여전히입주물량부담으로하락세지속 지역별로전남 북지역을제외한전지역에서매매가격하락 전북 (.51%) 과전남 (.24%) 는입주물량감소와저가매수수요유입으로매매가격상승폭이확대 반면충청은청주 (-.37%), 천안 (-.24%) 등주요도시의입주물량증가로하락세지속 경북 (-.32%) 과경남 (-.9%) 을비롯해강원 (-.2%) 등도적체된입주물량과수요위축으로하락세지속 세종 (-.9%) 은대출규제와입주물량증가로 2개월연속하락 218년기타지방매매가격은 -1.71% 기록하며 3년연속하락 기타지방전세가격보합전환 기타지방전세가격 (.%) 은 23 개월만에보합회복 입주물량이적은전북 (.62%) 등전라지역전세가격상승으로기타 지방은 23 개월만에보합수준으로회복, 다만그외지역은하락 한편세종 (.14%) 은정부기관추가이전등에다른신규전세수요 유입으로 4 개월연속상승 그림 7 기타지방매매 / 전세가격변동률 ('18.12 월 ) 그림 8 기타지방주간매매가격변동률 (MoM, %) 매매 전세 (WoW,%) 2.2 재건축안전진단강화 3.26 DSR 시행 4.1 다주택자양도세중과 세종 기타지방 9.13 주택시장 8.27 추가안정대책안정화대책 -.8 세종강원경남경북전남전북충남충북제주 '1.8 '11.19 '12.31 자료 : KB 국민은행 자료 : KB 국민은행 7

8 [ 주택가격 ] KB 부동산매매전망지수전국전지역 하락전망 기록 매매대비전세가격 비율하락세지속 전국아파트매매대비전세가격비율은 71.1% 로 22 개월연속하락 지역별로수도권 (68.6%/ 전월대비 -.2%p) 과 5 개광역시 (71.6%/-.2%p) 는하락한반면기타지방 (76.%/.%p) 은보합 218 년연간아파트매매대비전세가격비율은기타지방일부지역을 제외한대부분지역에서하락 ( 전국 : -3.5%p, 서울 : -1.7%p) 전국전망지수조사이래최저치갱신 12월 KB부동산매매전망지수 1 (8.7) 는 하락전망 이우세한가운데지수수준은전월에이어 2개월연속최저치갱신 주택매수자에대한대출규제와다주택자의조세부담강화등주택시장안정을위한각종규제시행에따른매수심리부진으로하락 지역별로도지난달유일한 상승전망 지역이었던광주도 하락전망 으로전환되면서수도권 / 비수도권전지역에서주택매매가격하락우려가확대 주요지역별매매전망지수 : 서울 (78.1), 경기 (88.1), 인천 (84.5), 부산 (72.9), 광주 (92.9), 대구 (89.8), 대전 (97.8) 기타지방 (76.9) 한편, KB부동산전세전망지수 (83.2) 는서울 (81.3) 등수도권도 하락전망 이확대되면서지수하락 그림 9 아파트매매가격대비전세가격비율추이 9% 전국 8% 서울 7% 71.1 그림 1 KB 부동산매매전망지수추이 14 전국 수도권 13 5개광역시 기타지방 서울 12 6% 5% 4% % '3.12 '6.12 '9.12 '12.12 '15.12 '18.12 자료 : KB국민은행 7 '16.12 '17.6 '17.12 '18.6 '18.12 자료 : KB 국민은행 1 KB부동산매매 / 전세가격전망지수는 3개월후아파트매매 / 전세가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5가지중하나를부동산중개업체가선택하여작성된지표로 1이면보합이고, 1을초과할수록상승비중이높음 ( KB부동산매매/ 전세가격전망지수 = 1 + {( 크케상승 비중 1+ 약간상승 비중.5)-( 크케하락 비중 1+ 약간하락 비중.5)} ) 8

5%) 보다크게감소 9월정부대책이후주택경기가급격히둔화되면서시장관망세확대 주택가격하락으로매수자들이관망세로전환되었으며, 매도자들도가격을크게낮추지않으면서거래가전반적으로위축 최근경기의흐름을감안하면거래위축은당분간지속될전망 미분양아파트전월과비슷한수준 11 월전국아파트미분양물량은 6 만 122

9 [ 주택거래 ] 매수관망세확대로주택매매거래량 6.5 만호수준으로하락 당분간거래시장위축 지속될듯 11 월주택매매거래량은전년동기대비 13.8% 감소한 6 만 4,84 호 하반기주택가격급등의영향으로 1 월에 46.4% 증가하였으나 11 월은수도권 (-13.8%), 비수도권 (-12.3%) 모두감소 전월대비로도 3% 나감소하였으며, 특히수도권 (-4.%) 이비수도권 (-15.5%) 보다크게감소 9월정부대책이후주택경기가급격히둔화되면서시장관망세확대 주택가격하락으로매수자들이관망세로전환되었으며, 매도자들도가격을크게낮추지않으면서거래가전반적으로위축 최근경기의흐름을감안하면거래위축은당분간지속될전망 미분양아파트전월과비슷한수준 11 월전국아파트미분양물량은 6 만 122 호 수도권 (-2.7%) 과비수도권 (-.4%) 모두감소했으나지방주택시장 위축에도큰변동없이안정적인흐름지속 세부지역별로는광주 (-6.7%), 경기 (-8.2%) 는감소한반면, 대전 (44.%), 인천 (24.2%), 부산 (22.3%) 은크게증가 전반적으로크게우려할상황은아니나, 입주물량증가후지속적으로미분양이증가했던과거경험을볼때입주물량증가지역을중심으로유의필요 그림 11 주택매매거래량추이 그림 12 미분양아파트물량추이 자료 : 온나라부동산정보통합포털 자료 : 온나라부동산정보통합포털 9

9% 감소한수준 규제강화, 분양가산정이슈등의영향으로당초예정보다사업이지연되면서분양물량은전반적으로감소 입주물량, 수도권과비수도권에서모두증가 218년입주물량은 45.4만호로역대최고수준 217년대비 17.2% 증가하였으며, 수도권이 28.8%, 비수도권이 7.6% 증가 수도권에서는서울 (3.

10 [ 주택공급 ] 218 년입주물량역대최고수준, 공급증가영향은점차확대 218 년분양물량 3 만호초반으로 전년수준 218년아파트분양물량은 29.9만호를기록해 217년 (32.7만호) 대비 8.7% 감소 대구 (22.1%), 경북 (48.%), 대전 (38.8%) 등이크게증가한반면, 이지역을제외한대부분지역은감소 특히, 서울의경우재건축및재개발사업등의분양일정이지연되며 2.5만호에분양에그쳤으며, 이는전년대비 42.9% 감소한수준 규제강화, 분양가산정이슈등의영향으로당초예정보다사업이지연되면서분양물량은전반적으로감소 입주물량, 수도권과비수도권에서모두증가 218년입주물량은 45.4만호로역대최고수준 217년대비 17.2% 증가하였으며, 수도권이 28.8%, 비수도권이 7.6% 증가 수도권에서는서울 (3.1%) 과경기 (29.7%) 지역모두크게증가했으며, 비수도권에서는강원 (222.7%), 충북 (94.4%) 증가가두드러짐 입주물량증가로인해주택매매및전세시장이전반적으로안정되고있으며, 이와같은영향은올해도당분간지속 219년에도 38.5만호가입주예정이며, 최근 3년간 ( 17년 ~ 19년 ) 연평균 4만호이상공급됨에따라공급증가영향은점차확대 그림 13 아파트분양및분양예정물량추이 그림 14 신규아파트입주및예정물량추이 자료 : 부동산 114 자료 : 부동산 114 1

11 [ 토지 ] 경상지역토지거래시장위축지속 경상일부지역 토지가격하락세 지속 11월전국토지가격은전월대비.42% 상승, 접경지역토지가격상승세가지속된반면경상도지역가격하락세확대 218년 12월초경기도및강원도일부지역에군사시설보호구역이해제되면서해당지역의경우토지가격추가상승여력도존재 반면경상일부지역의경우주력산업침체여파로주택시장까지위축 되면서토지가격은하락폭확대 18.1~11 월누적상승률 : 경남 2.11%(217 년 2.85%), 경남창원성산구 -1.% 표 1 지역별토지가격변동률현황 (218.11) ( 단위 : %) 전국 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 세종 경기 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 자료 : 한국감정원 토지거래량도감소추세뚜렷 11 월전국토지거래량은 24.9 만필지로전월대비 11.9% 감소, 특히 경상지역의거래량감소가확연 218년 1~11월간누적토지거래량은약 294만필지로전년동기간 ( 약 32만필지 ) 대비 2.5% 감소 특히조선 자동차산업부진으로인해지역경기및주택시장이크게위축된경상지역 ( 부산, 울산, 경북, 경남등 ) 의거래량감소가뚜렷 18.1~11 월토지거래량전년대비증감율 : 부산 -23.4%, 경남 -22.1%, 울산 -17.8% 그림 15 주요지역의지가변동률 (11 개월누적 ) 그림 년 1~11 월누적토지거래량증감률 4.2% 5.7% 9.2% 5.8% 7.6% % -1.% 전국 서울 파주 경기 연천군 고성 군산 창원 성산구 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 11

12 [ 주택금융시장 ] 주택담보대출금리횡보, 대출증가율은상승 코픽스금리는상승세지속, 실제주택담보대출금리에는아직미반영 11월주택담보대출금리는전월대비.3%p 하락한 3.28% 를기록 최근석달간 3.3% 내외에서횡보중 코픽스신규금리는 1.96% 로 3bp 상승, 잔액금리도 1.95% 로 2bp 상승 기준금리및코픽스금리상승세가아직주택담보대출금리에반영 되지않고있음 주택담보대출연체율횡보지속 11 월말기준주택담보대출연체율은전월과동일한.19% 기록 216 년 11 월이후 25 개월연속.21% 를넘기지않고있음 가계대출전체연체율은.29% 로 3 개월전대비.1%p 하락 신용및주택외담보대출연체율도.51% 로 16 년말이후기말직 전월.5% 전후수준에서안정적으로횡보 주택담보대출증가율급등 11월말기준은행권 (+ 주금공양도포함 ) 주택담보대출은전월대비 4.8 조원증가, 1월증가액 3.5조원대비 1.3조원증가 9.13 대책이후에도하락하지않던은행권주담대증가율은 11~12 월입주물량증가영향으로 11월에오히려상승 주담대증가율 : '18.8 월.58% 9 월.62% 1 월.59% 11 월.81% 그림 17 주택담보대출금리추이 주택담보대출 코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 기준금리 자료 : 한국은행, 은행연합회 그림 18 주택담보대출연체율추이 가계대출주택담보대출신용 + 주택외담보대출 자료 : 금융감독원 12

13 [ 부동산금융 ] 218 년부동산간접투자시장규모, 전년대비큰폭상승 218 년부동산펀드 신규설정액월평균 1.4 조원 12 월부동산펀드신규설정액은 1.29 조원으로전월대비 15% 증가 9.13 대책이후국내신규설정규모감소세는 12 월에도지속 218 년 8 월 1.7 조 9 월.52 조 1 월.85 조 11 월.61 조 12 월.59 조 1~11 월감소하던해외신규설정은 12 월에다소회복 18 년 8 월.81 조, 9 월 1.2 조, 1 월.61 조, 11 월.51 조, 12 월.71 조 18년연간신규설정액누적액은 16.5조원으로, 1월을제외하고 11개월연속 1조원상회, 월평균 1.4조원수준 218 년연간총신규설정액은전년대비 14% 증가 부동산리츠전년동기대비높은자산증가율 218 년 11 월까지리츠자산은전년동기대비 9% 증가 리츠수증가는전년말대비 2/3 수준, 자산증가액은전년말대비 8% 11 월상장리츠총자산규모는 8 월보다소폭감소한 1.4 조원 (6 개 ) 수준 상장리츠총자산은주식시장위축의영향으로 9월 1.6조원, 1월 1.조원, 11월 1.4조원으로변동 219년 1월상장리츠인신한알파리츠가 5억원가량추가공모예정 그림 19 부동산펀드신규설정금액추이 그림 2 리츠수및자산증가추이 ( 조원 ) ( 개 ) ( 조원 ) 리츠증가수 자산증가액 ' 주 : 실선은 12 개월이동평균 자료 : 금융투자협회 자료 : 국토교통부, 리츠정보시스템 13

14 [ 상가 ] 집합상가매매가격하락에따른수익률악화가능성증대 집합상가매매거래량 감소세지속 218년 3분기전국집합상가매매거래량은 9,598호로 2분기대비 9.9%, 전년동기대비 28.4% 감소 국토교통부상업 업무용실거래가자료중집합건물에서주용도가제1종및제2 종근린생활시설, 판매시설로신고된거래를기준으로분석 전년동기대비집합상가의매매거래량은 216년 4분기이후지속적인감소세를보이고있으며 218년들어서는감소폭도크게확대 지역별로수도권집합상가거래량은 2 분기대비 9.% 감소한 6,146 호를기록하였으며, 5 대광역시는전분기대비 2.67%, 기타지 방은 17.8% 가감소 수도권매매가격상승세는둔화, 지방은크게하락경기여건악화로투자수익률하락가능성 217년 1분기이후상승세를지속하던집합상가평균매매가격은 218년 3분기 582만원 / m2을기록하며 2분기대비 2.6% 하락 지역별로수도권매매가격은전기대비.1% 상승하였으나상승세는둔화되는모습을보였으며, 1분기와 2분기큰폭의상승을기록하였던기타지방매매가격은 3분기들어전기대비 17.7% 하락 최근경기여건을감안할때집합상가매매가격하락세전환과이에따른수익률악화가능성이확대 218년 3분기집합상가투자수익률은자본수익률상승에도전기대비.8%p 하락한 1.75% 를기록하였으며자본수익률하락시수익률이빠르게하락할것으로전망 그림 21 집합상가매매거래량추이 그림 22 집합상가평균매매가격추이 자료 : 국토교통부실거래가자료 자료 : 한국감정원 14

15 [ 오피스텔 ] 서울오피스텔매매가격대비전세비 4 개월째보합 오피스텔매매가격은 상승세지속 218 년서울오피스텔평균매매가격의상승폭은확대 12 월기준서울오피스텔일반거래가는 2 억 4,683 만원으로전년대비 6.2% 상승하며 217 년 (2.8%) 대비상승폭크게확대 평균전세가격역시전년말대비 5.45% 상승한 1 억 9,118 만원을기 록하는등전반적으로오피스텔매매, 전세가격은상승세지속 신규입주물량은소폭감소세 꾸준히증가하던서울지역입주물량은전년대비소폭감소 218 년기준서울의총입주물량은약 1 만 4 천호로전년 (1 만 7 천 호 ) 대비 16.7% 감소 서울오피스텔입주물량은 21년이후지속적으로증가해왔으나, 216년을기점으로감소세로전환 219년입주예정물량은약 1만 1천호로지난해보다더감소할것으로예상됨에따라가격상승세지속가능성존재 오피스텔매매가격대비전세비는보합세 최근오피스텔의매매대비전세가격비율 ( 이하매매전세비 ) 은보합세 217 년상반기를기점으로점차둔화되고있는주택의매매전세비 와달리오피스텔은지난해 8 월 (78.4%) 까지꾸준히상승 그러나 9 월 (78.2%) 기준소폭하락한이후 4 개월연속보합세 오피스텔전세비의보합추세는상승하는매매가격에비해임대시장 의둔화를의미함에따라임대수익률하락세는지속될전망 그림 23 서울오피스텔매매가격및입주물량 ( 천만원 ) 입주물량 ( 우 ) ( 천호 ) 25 서울평균가격 ( 좌 ) '1.9 '11.12 '13.3 '14.6 '15.9 '16.12 '18.3 '19.6E 주 : 매매가격은일반거래가기준 자료 : KB국민은행, 부동산114 그림 24 서울오피스텔임대수익률및매매 / 전세비 임대수익률 ( 좌 ) 오피스텔매매 / 전세비율 ( 우 ) 7 85 주택매매 / 전세비율 ( 우 ) '1.12 '12.12 '14.12 '16.12 '18.12 자료 : KB국민은행 15

16 [ 오피스 ] 218 년역대최대거래규모를기록한서울오피스빌딩시장 오피스빌딩거래액 역대최고 218 년서울오피스빌딩매매거래액역대최고인 11.4 조원을기록 신영에셋에따르면, 218 년연면적 33 m2이상의대형오피스빌 딩거래건수는 72 건으로거래액은 11 조 3,9 억원에달함 이는 217 년동일기준의대형오피스거래액 7 조 8,377 억원에비 해 4% 이상증가한수치이며, m2당평균거래금액도 217 년 468 만원에서 218 년 527 만원으로상승 삼성물산서초사옥역대최고가기록 GBD 임대및매매수요증가로 GBD 오피스빌딩매매거래가활발 218 년 3 분기삼성물산서초사옥은역대최고가인 3.3 m2당 3,5 만원에매각이확정되면서오피스빌딩시장의가장큰이슈 최근준공된강남N타워도지난 3분기 3.3m2당 2,926만원수준에거래되며, GBD권오피스빌딩의임대수요와매수수요가부각 218년 3분기기준 GBD 오피스의공실률은전분기대비감소한 8.9% 로서울주요업무지구중유일하게한지리수공실률을기록 오피스빌딩매매거래추세당분간지속 프라임급오피스에대한부동산펀드의간접투자는높은수준을유지 지난 4분기신규설정자금은 4조 3천억원으로전분기대비감소하긴했으나여전히높은수준을유지하며, 부동산펀드설정액은역대최고액 (75조 4천억 ) 을돌파 그동안다소주춤했던 REITs 투자역시지난 3 분기들어서활발 그림 23 서울지역주요업무지구임대료가격추이 그림 24 서울지역주요업무지구공실률추이 자료 : 한국감정원 자료 : 한국감정원 16

17 [ 미국주택시장 ] 주택시장위축세를반영하며관련지수대부분하락 주택전망지수하락 및주택판매량감소 주택가격상승세가둔화된가운데주택관련전망지수는하락추세 1 월 S&P/ 케이스쉴러 2 개주요도시주택가격지수는 로전월대 비.1% 하락 주요대도시들을중심으로주택재고가빠르게증가하는추세 1월기준전년동월대비주택재고증가율 (WSJ 조사 ): 샌프란시스코 +41.6%, 시애틀 +36.6%, 덴버 +19.%, 댈러스 +14.8% 등 한편주택관련전망지수도대부분하락, 12월주택시장지수 (NAHB) 는 56을기록 ( 지난 215.5월이후최저치 ), 잠정주택판매지수도 11.4로 3개월연속하락 NAHB( 전미주택건설협회 ) 는약 9개건설업체를대상으로실시한설문조사로수치가 5을넘을시주택판매전망이긍정적, 미만일경우비관적을의미 잠정주택판매 (Pending Home Sales) 는기존주택판매를 1~2개월먼저예측하는선행지표 ( 주택매매계약까지성사되었으나대금지급등거래완료에 1-2개월소요됨 ) 주택가격급락가능 성은낮으나부진에 유의 주택소비심리는다소위축된상황이나연준의금리인상속도조절가능성을감안시주택시장급락에대한우려는완화 미국소비심리위축및이자부담으로주택시장위축세는지속될전망이나, 연준의금리인상속도조절가능성으로인해주택가격급락에대한우려는낮은상황 3 년만기모기지금리는 4.55%(12.27 일기준 ) 로지난주보다.7%p 하락 그림 23 S&P 주택가격지수와모기지금리 15 (YoY,%) 주택가격지수증감율 ( 좌 ) 12 3년만기모기지금리 ( 우 ) 그림 24 기존주택판매량및잠정주택판매지수 12 ( 만호 ) 잠정주택판매지수 ( 좌 ) 기존주택판매건수 ( 우 ) 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 17

18 [ 중국부동산 ] 규제강화및주택경기하강압력으로부동산개발회사리스크확대 부동산규제강화로 대도시주택가격 둔화지속 부동산시장과열에따른리스크방지를위해중국정부는규제강화기 조를지속, 부동산시장하강압력확대 1 선도시주택가격은하락세에서상승세로전환되었으나여전히위축 월기준전년동월대비 1.5% 상승 대도시에대한규제로투자자금이 2 3선도시로이동하면서해당지역의주택가격은오히려상승세 중국부동산시장침체가능성에대한우려제기 신용평가회사 S&P는중국주택가격이 219년에최고 5% 까지하락, 주택시장규모도 3~7% 감소할것이라고전망 주택시장성수기인 9~1월에도예상보다부진한모습을보이면서주택시장침체에대한우려부각 중국국가통계국은 11월주요 7개도시중신규주택가격이전년동기대비하락한 5 개지역, 기존주택가격이하락한 17개지역을발표 ( 지난 1월대비증가 ) 부동산개발회사의리스크유의 부동산시장위축및정부부채감축정책으로인해부동산개발회사의리 스크부각 블룸버그에따르면중국기업들은 219년 1분기약 18억달러규모의부채상환에직면, 219년총상환규모는 619억달러에달함 주택경기하강으로투자심리가악화된가운데대규모부채만기도래로부동산개발기업의리스크우려대두 그림 25 중국주택가격추이 그림 26 중국부동산담보대출만기금액 4 (YoY, %) 2 (1 억달러 ) 선도시 2 선도시 3 선도시 '18.1Q '18.2Q '18.3Q '18.4Q '19.1Q '19.2Q '19.3Q '19.4Q 자료 : Bloomberg 자료 : Bloomberg 18

FOCUS ISSUE 최근외래관광객변화와호텔시장점검 KB 경영연구소부동산금융연구팀팀장이종아 1. 방한외래관광객 2 흐름및변화 218년국내를방문한외래관광객은지난해대비증가 217년국내사드배치에따른영향으로감소했던외래관광객은 218년소폭개선 218년 11월현재국내입국한외래관광객은약 1천 4백만명으로이는지난해같은기간에비해 14.

19 FOCUS ISSUE 최근외래관광객변화와호텔시장점검 KB 경영연구소부동산금융연구팀팀장이종아 1. 방한외래관광객 2 흐름및변화 218년국내를방문한외래관광객은지난해대비증가 217년국내사드배치에따른영향으로감소했던외래관광객은 218년소폭개선 218년 11월현재국내입국한외래관광객은약 1천 4백만명으로이는지난해같은기간에비해 14.9% 증가한수준이며, 217년총관광객 (1천3백만명) 보다많은수치 그러나이는 217년사드배치등으로인한중국인관광객이급격히감소한것에대한기저효과로, 최근관광객이가장많았던 216년에비해서는낮은수준 국가별비중에서는중국인관광객비중이높은편이나, 최근중국이외아시아권비중확대추세 전체외래관광객중아시아권비중은매년약 7~8% 대를차지하고있으며, 아시아권내에서는중국인관광객이가장높은편 - 2년대중반부터꾸준히늘어나던중국인비중은 216년아시아권내약 56% 를차지 - 217년이후크게줄어들었으나, 218년 11월기준약 39% 로아직까지가장많은비중을보임 중국관광객감소에도최근일본및기타아시아권의관광객이점차늘어나며, 아시아권의비중은여전히 8% 대를유지증 그림 25 외래관광객입국추이 그림 26 아시아주내국가비중변화 ( 백만명 ) 기타 유럽 미주 중동 아시아주 메르스사드조치 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 주1: 218년은 11월말기준자료 : 관광지식정보시스템 자료 : 관광지식정보시스템 2 외래관광객 = 총외국인입국 ( 외교 + 동거 + 거주 + 군인 + 영주 ) + 재외국민입국자수 ( 교포 )+ 승무원 19

20 외래관광객의입국은대부분관광목적이며, 평균체류기간은 217년에크게확대 전체방문객중대부분은순수관광이목적이며, 업무나유학등의비중은낮은편 외래관광객의입국목적에관광비중은 218년 11월기준약 81% 이며, 매년지속증가추세 반면기업간업무 ( 상용 ) 이나공공업무 ( 공용 ) 비중은 1~2% 대로낮은편으로, 그외기타사유 (16%) 가상대적으로높은비중을유지 평균체류기간은방문객이다소감소한 217년에가장높은수준을기록 217년평균체류기간은 9.9일로지난 1년간가장높게나타났으며, 218년에는다소낮아진 9.3 일을체류 (11월기준 ) 체류기간확대는외래관광객중가장많은비중을차지하는중국관광객의체류기간이직전 3년 (7~8 일 ) 보다최근 1~2년간크게늘어난것에기인 ( 17년 15.일, 18년 13.7일 ) 217년과 218년실제외래방문객의양적증가는감소하였으나, 방문하는관광객의체류기간은다소늘어나는등질적개선은다소이뤄진듯 그림 27 외래관광객방문목적별비중 그림 28 외래관광객평균체제기간 상용유학연수관광목적 공용기타 ( 일 ) 아시아주평균전체평균 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 '18 주 : 218 년은 11 월말기준 자료 : 관광지식정보시스템 주 : 218 년은 11 월말기준 자료 : 관광지식정보시스템 국내방문지역는대부분서울에집중, 1인당평균지출금액은감소추세 외래관광객의방문지역은대부분이서울권중심이며, 다음으로는경주를포함하는경상권비중높은편 218년 3분기기준으로전체관광객중약 79% 가서울에방문체류함 그외권역으로는경상권이 18.5%, 경기권이 13.5% 순이며, 상대적으로중국인관광객의선호도가높은제주권의비중 (8.7%) 은다소낮은것으로확인 한편, 외래관광객의 1인당평균지출금액은매년조금씩하락 2

21 218년 3분기 1인당평균지출금액은약 US$ 1,289이며, 이는 215년같은기간보다약 23% 가하락한것 이러한지출액의감소는상대적으로 1인평균지출이높았던중국인방문객 ( 18.3Q US$ 1,757) 의비중이줄어든것과연관성존재 또한최초방문보다 2회이상재방문비율이높아지며상대적으로지출규모가다소낮아지는것역시원인으로판단 그림 29 국내외래관광객방문권역별비중 Q 217.3Q 서울권인천권경기권강원권충청권경상권전라권제주권 그림 3 1 인당평균지출경비및방문횟수 (US$) 전체지출금액 ( 좌 ) 중국인지출금액 ( 좌 ) 2,6 2회이상방문횟수 ( 우 ) 7 2,4 6 2,2 2, 5 1,8 4 1,6 1,4 3 1,2 2 1, Q 15.3Q 16.1Q 16.3Q 17.1Q 17.3Q 18.1Q 18.3Q 자료 : 한국관광공사 ( 외래관광객실태조사 ) 자료 : 한국관광공사 ( 외래관광객실태조사 ) 2. 국내관광호텔의시장동향 외래관광객크게감소한 217 년에도관광숙박업사업자와총매출액은증가 217 년관광숙박업의사업체는지난해보다소폭증가 관광숙박업을운영하는국내사업체는 217 년기준 1,843 개업소로지난해대비 7.4% 증가 - 관광숙박업사업체수는매년꾸준히증가추세를보이고있으며, 214 년부터 216 년까지는두자리수의높은증가율을기록하나 217 년에증가세둔화 관광숙박업의총매출액역시지난해보다증가하였으나, 업체당매출액은하락 217 년관광숙박업의총매출액은약 8.4 조원으로전년대비 1.3% 상승 그러나업체당매출액은 213 년 (66 억원 ) 을고점을지속하락하여 217 년에는 46 억원까지떨어짐 관광숙박업시장의경우관광산업의확대에대한기대로신규진입업체는계속늘어난반면, 외래관광객감소및 1인당지출액감소에따라업체당수익은낮아지고있는상황 21

22 그림 31 관광숙박업사업체수추이 사업체수 ( 좌 ) 사업체증가율 ( 우 ) ( 업체수 ) ( 십억원 ) 2, 1,8 1,6 1,4 1,2 1, 자료 : 문화체육관광부 ,73 1,74 1,278 1,53 1,716 1,843 '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 ' 그림 32 관광숙박업의총매출액및업체당매출액 매출액 ( 좌 ) 업체당매출액 ( 우 ) ( 조 ) ( 십억원 ) '1 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 문화체육관광부 관광호텔객실공급도매년증가추세에있으나대체로중소형호텔증가율이높은편 관광호텔로등록한객실수역시매년꾸준히증가 전체관광숙박업에약 63% 를차지하는전국관광호텔의총객실수는 217년약 12만실로이는지난해대비 9.7% 증가한수치 관광호텔의객실은지난 5년간연평균 1% 대의높은증가율을기록 한편, 관광호텔의규모별로는대체로 2~3급의중소형호텔의비율이가장크게확대 213년과비교해호텔의규모를판단하는등급별객실증가율은 2급 (137%) 과 3급 (87%) 이가장높은반면, 특1급의증가 (11%) 는크지않은편 - 대체로소규모부지에빠르게공급할수있는호텔중심으로공급이크게늘어난것으로확인 그림 33 관광호텔객실수현황및증감율 ( 만실 ) 관광호텔객실수 ( 좌 ) 증감율 ( 우 ) '12 '13 '14 '15 '16 '17 자료 : 한국관광호텔업협회 그림 34 관광호텔등급별객실증감율 ( 천실 ) 년 217년 증가율 ( 우 ) 특1급 특2급 1급 2급 3급 등급없음 자료 : 한국관광호텔업협회 22

23 관광호텔증가와외래관광객감소등의영향으로객실이용률은둔화 217 년호텔객실이용률은전국과서울모두전년대비감소 217 년전국평균객실이용률은약 6.7% 로 216 년대비 3.4%p 감소하였으며, 상대적으 로이용률이높은서울의경우도전년대비 6.4%p 감소한 69.% 를기록 2 년대후반부터늘어나는관광객으로인해호텔공급이크게부족하자정부는 212 년 관 광숙박시설확충을위한특별법 을제정하여호텔공급을장려 그러나 215 년과 217 년지속된외부악재로인해관광호텔의객실이용률에크게낮아짐 218 년외래관광객의증가로객실이용율은소폭개선이예상되나증가폭은크지않을듯 관광호텔의경쟁심화에따른객실당평균판매요금은매년하락 관광호텔의객실이용률은감소에도불구호텔총객실판매수는 216 년과 217 년모두증가 년에는외래관광객의회복에따라, 217 년에는국내숙박객의유치확대등을통해총판매객실수가증가한듯 연도별외국인객실숙박객수비중 : 14 년 년 년 년 37.4 그러나객실당평균판매요금및객실당수입은지속감소 년기준객실당평균판매금액은전국기준약 11 만 3 천원으로전년대비 1.8% 하락하였으며, 객실당수익역시 216 년 7 만 4 천원에서 6 만 9 천원으로하락 이는관광호텔의증가에따른경쟁심화로호텔의국내관광객유치및저가프로모션확대등 의영향으로분석 그림 35 관광호텔객실이용률추이 객실이용률 ( 전국 ) 객실이용률 ( 서울 ) 85 호텔공급부족 8 75 메르스사드 자료 : 관광지식정보시스템, 한국관광호텔업협회 그림 36 관광호텔판매객실수및판매요금추이 판매객실수 ( 좌 ) ( 천실 ) ( 천원 ) 판매객실평균요금 ( 좌 ) 25, 객실당수입 ( 우 ) 14 2, 15, 1, 5, 자료 : 한국관광호텔업협회 '14 '15 '16 '

24 3. 향후관광호텔시장전망 중국관광객회복가능성높아관광숙박업실적개선전망 218 년들어중국인관광객이꾸준히증가하는추세 217 년 3 월부터크게감소하였던중국인관광객이 218 년부터점차늘어나는모습이며, 최 근대북관계개선등의여파로중국과의마찰역시다소줄어들고있어회복가능성이높은편 - 지출규모가상대적으로큰중국관광객방한여건개선은호텔객실이용률증가및수익확대영향미칠듯 관광숙박에대한기업경기실사지수 (BSI) 역시 216년은기점으로점차높아지고있어시장내경기회복에대한기대역시커져가는분위기 그림 년방한중국관광객월별추이 그림 38 관광숙박업및식당업기업경기실사지수전망 ( 천명 ) 년 218 년 12 업황 서비스및상품단가 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 Q 15.3Q 16.3Q 17.3Q 18.3Q 자료 : 국관광호텔업협회 자료 : 한국문화관광연구원 관광호텔시장내지역별 규모별차별화확대될듯 외래관광객증가에도관광호텔시장의회복은지역별로편차발생가능성 외래관광객의 8% 가까이는서울중심으로관광, 체류함에도불구하고숙박업전체준공물량은비수도권의비중이매우높은편 특히, 217년준공된숙박업의 65% 가비수도권에집중되어있어, 실제해당숙박시설이완공되는시점인올해비수도권에공급부담존재할듯 한편, 관광호텔은호텔규모에따라이용률크게차이존재 전국적으로특1,2급과 1급의호텔은평균객실이용률을상회하나, 2급이하호텔의객실이용률은매우낮아짐 24

25 상대적으로수요가높은서울의경우도가장이용률이높은특2급은 72.3% 에달하나 3등급호텔의경우는 52.9% 까지낮아지는등등급에따른차이큰편 일부지방의경우 3등급호텔의객실이용률이 4% 를밑도는것으로나타나지역별규모에따른수익률차이매우클것으로추정 지방대도시 3 급호텔객실이용률 (217 년 ): 부산 59.7%, 대구 17.6%, 광주 32.1%, 대전 43.3% 그림 39 지역별숙박업준공물량추이 ( 천m2 ) 비수도권서울외수도권서울 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 1, 자료 : 국토교통부 1,539 1,347 1, , '13 '14 '15 '16 '17 그림 4 관광호텔등급별객실이용률 전국 서울 특1급 특2급 1급 2급 3급 등급없음 자료 : 관광지식정보시스템, 한국관광호텔업협회 대체숙박시설의이용증가및공유숙박시설의확대등으로호텔수익개선제약가능성도상존 외래관광객숙박시설이용에서호텔이아닌게스트하우스등의대체숙박시설의비중꾸준히증가 외래관광객실태조사에따르면국내관광시호텔을이용했다고하는비중은점차감소하고있는반면, 게스트하우스등의대체숙박시설을이용했다는비중은지속증가 또한, 공유숙박시설의하나인에어비앤비등의이용률도꾸준히증가하고있어실제국내중소형호텔업의경우외래관광객의일부증가에도불구수익개선에한계존재할듯 그림 41 외래관광객숙박시설이용비중 게스트하우스 / 유스호스텔등친척 / 친구집 4 호텔 ( 우 ) 자료 : 한국관광공사 그림 42 국내에어비앤비이용현황 ( 만명 ) 월 증가율 ( 우 ) 국내 해외숙박 해외 국내숙박 자료 : 언론보도참조 ( 한국경제 ), KB 경영연구소재편집 1 25

26 MEMO 26

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1