월간 RE

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1 214 7 KB 금융지주경영연구소 KB 국민은행 WM 사업부.

2 발행인 편집인 임영록 조경엽 발행처 KB 금융그룹서울특별시남대문로 2 가 9-1 KB 국민은행빌딩 5~7 층 대표전화 발행일 214 년 7 월 11 일 2

3 주택가격 : 6월주택매매가격전월대비.7% 상승하며 1개월연속상승 6월전국주택매매가격은계절적비수기에진입하였으나전세가격급등에따른부담으로일부실수요자중심의매매거래가확대되며소폭상승세유지 수도권이 9개월만에하락 (-.2%) 하였으나 5개광역시및기타지방은상승세지속 전세가격은기존재계약수요증가및임대인의월세전환등으로매물부족현상지속되며상승세유지 ( 전월대비.7% 상승 ) 주택거래 : 214년 5월전국아파트거래량은계절적비수기와더불어부동산관련규제조정에따른관망세증가등으로전월대비 19.7% 감소한 5만 1천호기록 5월전국미분양물량은수도권매수시장침체의영향으로전월대비 7.6% 증가한 4만 9,26호를기록하며 9개월만에증가세로전환 주택공급 : 6월아파트분양물량은 2만 7천호로전월대비감소하였으나여전히높은수준의물량지속 수도권내공급물량은 4,738호로전월대비 79% 감소하였으나하반기에약 5만 9천호가분양될예정으로높은공급수준이지속될전망 6월아파트입주물량은전월대비 23.3% 증가한 3만 2천호로지난해 12월이후최고수준을기록 토지시장 : 5월토지가격은.15% 상승하며 3월이후상승폭둔화 지역별로세종시 (.49%) 와제주 (.25%) 가전월에이어상승세가두드러짐 5월토지거래량은약 2만 7천필지로전년동월대비 11.5% 증가 오피스텔 : 상반기서울지역오피스텔가격은하락세를보이고있으나그폭은다소둔화 6월기준서울오피스텔매매가격은전년말대비.32% 하락 하반기공급물량증가등으로가격회복가능성은낮은것으로평가 부동산금융 : 5월주택담보대출금리 ( 신규 ) 는전월대비.6%p 하락한 3.63% 를기록 금리가최저수준을보이고있음에도경제성장률둔화우려등으로시장에서금리추가인하가능성대두 부동산펀드설정액은올해 2분기기준 1조 1,239억원으로설정액증가세가지속되며시장규모성장지속 3

4 전국주택매매가격은계절적비수기에도불구하고매매전환수요가지속되며상승세유지 6월전국주택매매가격은전월대비.7% 상승하며 1개월연속상승 계절적비수기에진입하였으나전세가격급등에따른부담으로일부실수요자중심의매매거래가확대되면서주택매매가격은소폭상승세유지 특히아파트매매가격대비전세가격비는전국 68.8% 로 22년이후최고치를기록하는등향후전세수요의매매전환가능성은확대될전망 지역별로는수도권은하락한반면, 5개광역시및기타지방은상승세지속 수도권 (-.2%) 은서울 (-.7%) 이큰폭의하락을기록하며 9개월만에하락 5개광역시 (.23%) 및기타지방 (.12%) 은전월대비상승폭이확대되며장기간상승세유지 주택전세가격은전세매물부족현상이지속되면서상승세유지 6월전국주택전세가격은전월대비.17% 상승하며전월 (.14%) 보다상승폭확대 기존재계약수요증가및임대인의월세전환등으로전세매물부족현상이지속되면서전세가격은상승세유지 - 수도권 (.17%), 5개광역시 (.24%) 및기타지방 (.11%) 모두전월대비상승폭확대 - 한편대전의경우세종시의전세가격하락여파와더불어최근도안신도시를중심으로신규입주물량이대거공급되면서전세가격추가하락가능성도존재 (MoM, %) 수도권 ( 매매 ) 5 개광역시 ( 매매 ) 수도권 ( 전세 ) 5 개광역시 ( 전세 ) (MoM, %) 매매전세 '13.6 '13.9 '13.12 '14.3 ' 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 4

5 계절적비수기도래및임대소득과세방침영향으로매수우위지수는 3개월연속하락 계절적비수기에진입한가운데, 추후임대소득과세방안의추가보완조치가제시될예정으로시장내매수관망세가확대되면서매수우위지수는전월대비소폭하락 수도권 (34.6) 은전국평균 (43.3) 을하회하는등매수심리위축이지속되고있으며, 5개광역시및기타지방은전국평균을상회하나전반적으로전월대비하락 매수우위지수는 1 을초과할수록매수우위비중이높음 KB부동산전망지수 1 는 3개월연속기준치 (1) 하회 6월전국 KB부동산전망지수 (97.2) 는 1을하회하며향후주택가격상승기대감은여전히낮으나, 전월에비해서는소폭상승 - 울산 (13.2), 충북 (16.1), 충남 (12.9) 를제외한대부분의지역에서지수가 1을하회하며향후주택가격하락을예측 최근정부 2기경제팀은부동산시장활성화를위해 LTV DTI 완화가능성을밝힘에따라, 향후주택시장회복에대한긍정적기대감부각 임대주택과세방안의보완조치제시가능성과함께대출규제완화예고로주택시장내관망세는당분간지속될것으로예상 월 6 월 전국수도권서울 5개광역시 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 8 8 전국서울경기인천부산대구광주대전울산 KB 부동산전망지수는 3 개월후아파트매매가격에대해크게상승, 약간상승, 보합, 약간하락, 크게하락의 5 가지중하나를부동산중개업체 가선택하여작성된지표로 1 이면보합이고, 1 을초과할수록상승비중이높음 (KB 부동산전망지수 =1+{( 크게상승 비중 1+ 약간상승 비중.5)-( 크게하락 비중 1+ 약간하락 비중.5)}) 5

6 5월전국아파트거래량은 4개월만에감소세로전환되며매수심리위축현상을반영 5월전국아파트매매거래량은전월대비 19.7% 감소하며 5만 1천호를기록 수도권거래량 (2만 2,925호 ) 은전월대비 19.7% 감소, 비수도권 (2만 8,877호 ) 은 21.4% 감소하는등전국적으로거래량은크게감소 이는최근계절적비수기에진입한데다, 전월세대책에따른매수심리위축및부동산관련규제완화가능성등이대두되면서시장내관망세가증가한데기인한것으로판단 전국미분양물량은수도권내물량증가로 9개월만에증가세로전환 전국미분양물량은최근감소세를지속하였으나, 수도권매수시장침체의영향으로 5월에 4 만 9,26호를기록하며 9개월만에증가세 ( 전월대비 7.6%) 로전환 특히수도권아파트미분양물량은약 2만 9천호를기록하며전월대비큰폭으로증가 (19.6%) 하였으며, 비수도권은 1만 9천호로감소세 (-6.1%) 를유지 준공후미분양은 2만 938호로전월대비 3.% 증가하였는데, 이는수도권내물량증가 (6.1%) 에기인 5월미분양물량증가는재고주택시장침체와더불어상반기분양물량이크게증가하였기때문으로파악 한편수도권경우, 하반기신규분양예정물량은상반기에비해 13% 증가한 5만 9 천에달할예정으로향후미분양물량의추가증가가능성존재 1 8 ( 천호 ) 비수도권거래량 ( 좌 ) (MoM, %) 수도권거래량 ( 좌 ) 매매거래량증감율 ( 우 ) ( 천호 ) 수도권미분양 ( 좌 ) 비수도권미분양 ( 좌 ) 수도권준공후미분양 ( 우 ) (MoM,%) 비수도권준공후미분양 ( 우 )

7 6월전국의신규분양물량은전월대비감소하였으나하반기공급규모는유지될전망 6월전국의아파트분양물량은 2만 7천호로전월대비감소하였으나여전히높은수준을유지하는등공급물량확대 수도권내공급물량은 4,738호 ( 전월대비 79% 감소 ) 로크게감소하였으나, 하반기에약 5만 9천호가분양될예정 최근정부의부동산관련규제완화기조와더불어청약제도개편은분양시장내긍정적인시그널로작용할것으로기대 1순위청약요건완화및유주택자의청약가점제도개방등청약제도개편이예상됨에따라자금력을가진유주택자들의분양시장진입확대기대 6월아파트입주물량은올해들어최고수준을기록 전국신규아파트입주물량은전월대비 23.3% 증가한 3만 2천호에달하는데, 이는지난해 12월이후최고수준 6월입주물량을지역별로보면수도권이 1만 6,666호 ( 전월대비 46% 증가 ) 로전국물량의 52% 가집중되어있어전세가격안정화로이어질가능성존재 한편비수도권은 1만 5,244호로전월대비 5% 증가한수준 한편하반기신규입주예정물량은 14만호로상반기에비해 12% 증가한수준을유지할것으로예상 5 ( 천호 ) 수도권분양물량 분양예정 비수도권분양물량 4 ( 천호 ) 수도권입주물량 입주예정 비수도권입주물량 E E 7

8 전국토지가격은꾸준한상승세이어지고있으나상승폭은둔화 5월전국토지가격상승률은전월대비.15% 상승하였으나, 이는지난달 (.18%) 보다는다소하락한수치로 3월 (.2%) 이후상승폭은점차둔화되는모습 지역별로는세종시 (.49%) 와제주도 (.25%) 가전월에이어높은상승률을유지하였으며서울 (.18%) 의경우 9개월연속상승세지속 세부지역별로는신도시조성및혁신도시진척등의개발호재가있는경북예천 (.46%) 과충북진천 (.4%) 의상승률이높았으며, 주변상업지와주거지상승등의영향을받은울산동구 (.4%) 의상승률이높게나타남 서울부산대구인천광주대전울산세종경기강원충북충남전북전남경북경남제주 월전국토지거래량은주거지거래가다소주춤하며소폭감소세 전국의토지거래량은약 2.7만필지로전월 (11.5%) 과전년동월 (4.4%) 대비모두감소 지난 1월부터큰폭으로증가하던주거지거래가 5월들어소폭감소하며전체토지거래량도감소세로전환 주거지거래증가율 (YoY,%): 14.1 월 월 월 월 월 -7.8 반면순수토지 ( 건축물부속토지제외 ) 는 8.6 만필지가거래되며전년동월대비 2.9% 증가 ('12.1=1) )%,MoM( 변동률 ( 우 ) 지수 ( 좌 ) ( 천필지 ) 거래량 ( 좌 ) 증감률 ( 우 ) (YoY,%)

9 상반기서울지역오피스텔가격은지속적으로하락하고있으나하락폭은다소둔화 상반기서울지역오피스텔매매가격은전년말대비.32% 하락 그러나이는지난해상반기 1.47% 하락한것보다는다소낮은수준 연초주택시장내전세물량부족으로소형매매가격이소폭상승함에따라오피스텔가격하락세는다소완화되는모습을보임 월세가격은지속적으로하락하는가운데임대수익률은보합세를지속 상반기증가한오피스텔공급물량으로인해월세가격은전년말대비 1.46% 하락 그러나매매가격하락으로인해임대수익률은 5.6% 대보합세를유지 향후오피스텔시장은공급증가와월세과세정책등의영향으로당분간고전예상 지난해부터급격하게증가하고있는오피스텔공급은하반기에도꾸준히늘어날것으로전망 상반기오피스텔입주물량은총 4,759세대로최근 3년평균대비 42.8% 증가한수준이며, 하반기또한약 6천세대이상의물량이공급될예정 또한지난 2월과 3월임대차선진화방안일환으로월세소득에대한과세정책이발표되면서오피스텔의투자수익률이더욱낮아질수있다는불안감이확대되고있는상황 하반기오피스텔시장은공급물량증가와월세소득과세정책등의변수로인해가격회복가능성낮은편이나주택전세시장의상승세지속에따라임대시장은다소개선여지상존 ( 백만원 ) 매매일반거래가 ( 좌 ) (%) 변동률 ( 우 ) (%,MoM) 월세변동률 ( 좌 ) 임대수익률 ( 우 ) (%)

10 주택담보대출금리는최저수준이지속되는가운데기준금리인하가능성도대두 214년 5월주택담보대출금리는 3.63% 를기록 은행권의대출금리가전월보다.2%p 하락한 4.4% 를기록하면서 1996년금리통계편제이후역대최저수준을유지하는등은행권의여수신금리하락지속 주택담보대출금리역시통계가발표된 21년이후지속적으로역대최저치를갱신하고있는상황이며, 5월에도전월대비.6%p 하락 주택담보대출기준금리로사용되고있는코픽스금리역시신규와잔액기준모두하락 5월코픽스금리는잔액기준으로 2.78%, 신규기준 2.58% 로전월대비각각.1%p 하락하였으며, 잔액기준의경우 2년 5개월째하락지속 금리가최저수준을보이고있는가운데최근산업생산감소및소비둔화등경제성장률위축이우려됨에따라시장내에서금리인하에대한기대감이대두 주택담보대출은 1 월이후증가폭이점차확대 예금취급기관주택담보대출은 4월말기준 조원으로전월대비약 3.4조원증가하였으며, 3개월간증가폭이확대추세 한국은행에서발표한 5월예금은행주택담보대출잠정치는전월대비 2.조원증가한 334.6조원으로여전히높은수준의증가세지속 한편, 주택담보대출연체율은.6% 로전월말대비.5%p상승했으나전반적으로낮은수준 5 )%( 주택담보대출코픽스 ( 신규 ) 코픽스 ( 잔액 ) 34 ( 조원 ) 잔액 ( 좌 ) 순증액 ( 우 ) ( 조원 )

11 12.1q 12.2q 12.3q 12.4q 13.1q 13.2q 13.3q 13.4q 14.1q 14.2q '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 '13 '14.2q 부동산펀드는설정액증가세가지속되며시장규모성장지속 2/4분기부동산펀드신규설정액은 1조 1,239억원 이는전분기대비 94.%, 전년동기대비로는.2% 증가한수치로 1/4분기에크게감소했던설정액이 2/4분기들어크게증가 저금리기조가지속되고있는가운데안정적인수익을나타내온부동산펀드는급속한성장세가지속되고있으며, 2/4분기기준설정액이 26조원을넘어섬 부동산펀드는 27년이후급격한성장을보이고있으며, 펀드시장에서차지하는비중도 28년 2.3% 에서 214년에는 7.6% 까지상승 최근부동산펀드취득세감면과관련된이슈가지속적으로대두 지난해 1월안전행정부가부동산펀드등록전부동산취득시취득세감면대상이된다고유권해석을내린이후취득세감면이시장의주요화두로대두 이경우펀드등록전부동산을취득한펀드는취득세환수가불가피하게되며, 환수규모는약 1,2~1,3억원수준으로전망 또한일부자치단체에서펀드내금융차입금은투자가아닌대출로충당된자금으로취득세감면대상이아니라고판단하면서취득세관련업계의부담은가중 부동산펀드는저금리기조에서연간 6~7% 의수익률을올리며시장이급성장해왔으나최근취득세에대한논란이이어지며시장성장에걸림돌로작용할전망 ( 천억 ) 신규설정액 ( 좌 ) (YoY,%) 95.6 증감률 ( 우 ) ( 천억 ) 설정원본 ( 좌 ) 비중 ( 우 ) (%)

12 저금리유지및경기회복추세가지속되면서주택시장관련지표개선 미국주택시장은경기개선에대한낙관론이고조되며주택판매가큰폭으로증가하는등회복세가지속 6월제조업구매관리자지수 (PMI) 지수는 55.3으로기준치 (5) 를상회하고다우존스지수도사상최고치를경신하는등경기회복기대감상승 5월신규주택판매건수는전월대비 18.6% 증가한 5.4만건으로 28년 5월이후최대치를기록하였으며, 기존주택판매도전월대비 4.9% 증가한 489만건을기록하며 211년 8월이후가장큰증가율기록 모기지금리가낮은수준을유지하고있는가운데주택구매여력도회복하고있어주택재고소진기간이빠르게개선 6월말모기지금리는 4.16% 로여전히낮은수준을유지하고있으며, 5월기준신규주택재고처분기간은 4.5개월로최근 3개월평균 (5.4개월) 보다하락 미국의고용시장회복및경기개선으로주택시장회복에대한긍정적기대증가 최근고용시장회복세가지속되는가운데건설경기회복기대및전반적인경기개선은주택시장에긍정적인시그널로작용할전망 6월미국실업률은 6.1%( 전월대비.2%p 하락 ) 로 28년 9월이후최저치를기록하였으며 5월건설지출도전월대비.1%p 증가 ( 만호 ) ( 만호 ) 75 기존주택 ( 좌 ) 신규주택 ( 우 ) ('99=1) 주택구입여력지수 ( 좌 ) (%) 8 3년만기모기지금리 ( 우 )

13 온라인쇼핑몰성장에따른상업용빌딩수요증가 212년이후온라인쇼핑이높은성장세를보이자다수의브랜드들이오프라인매장확대등경쟁력강화에나서면서상업용빌딩수요증가 올해 1~2월온라인쇼핑의매출액은전년대비 33.2% 증가한 158.2억위안기록 이에각종유명브랜드들이신규매장을설립하거나매장확장을시도하면서온라인쇼핑몰의성장세에대비 수요증가로지속으로상업용빌딩임대료는전년대비높은상승세기록 베이징도심내상업용빌딩임대료는전년대비 9.1% 상승하였으며 Sanlitun과 Zhonguancun 지역은각각 27.7% 와 2.% 의높은상승률기록 신규상업용빌딩공급에따른경쟁심화와수익성악화예상 올해베이징에 5만m 2 규모의신규상업용빌딩이공급될예정에있어임대료하락및공실률은상승등임대시장어려움예상 수요증가에도불구하고신규공급에따른경쟁이심화되면서부동산개발업자와임대인의어려움이확대될것으로전망 또한, 백화점이온라인쇼핑몰의성장과인건비상승에따라수익성악화되고있어상업용빌딩수요기반이위축될가능성상존 지역 임대료전월대비전년대비 ( 위안 ) (%) (%) Wangfujing 2, Xi dan 2, CBD 1, Sanlitun 1, Zhonguancun 1, 빌딩명 지역 면적 (m 2 ) 완공예정 Tongying Changyi Center ng 35, 14.2Q Ocean We-Life Changyi Plaza ng 18, 14.2Q Golden Int l Plaza Ya ao 15, 14.3Q KWG Project Chongw enmen 4, 14.4Q Beijing Longhu Changyi Chanying ng Tianjie 24, 14.4Q 13

14 하우스푸어가구증가에따른금융건전성악화우려대두 주택가격상승기에대출을받아내집을마련하였으나소득감소및주택가격하락등으로대출원리금상환부담이높아생활에어려움을느끼고있는하우스푸어가구증가 하우스푸어가구수에대한공식통계자료는있지않으나가계부채규모가증가하는가운데주택대출이상당부분을차지하는점을감안할때하우스푸어가구수도증가하고있는것으로파악 - 가계부채규모는꾸준한증가세를기록하며 213 년 4분기 1, 조를넘어섰으며이는국내 GDP의 71% 수준 - 가계부채중주택담보대출이차지하는비중은약 5% 수준으로높은비중을차지 처분가능소득대비원리금상환액비율이 212년 17.2% 에서 213년 19.5% 로증가하는등상환부담증가 하우스푸어의증가는가계부채부실우려증가와더불어소비위축을초래하여거시금융안정성을악화시킬가능성상존 연체율증가로금융기관의대출건전성이악화되고원리금상환에따른가처분소득감소로소비가위축될가능성존재 ( 조 ) 가계부채 ( 좌 ) 주택담보대출비중 ( 우 ) (%) ( 만원 ) 원리금상환액 ( 우 ) (%) 1,2 1, 원리금상환액 / 처분가능소득 ( 좌 ) '9.1Q '1.1Q '11.1Q '12.1Q '13.1Q

15 희망임대주택리츠를통해하우스푸어지원 정부는지난 213 년 4.1 주택시장정상화종합대책에따라하우스푸어지원을위한각종방안을도입 운영 정부는고위험군을대상으로도덕적해이방지, 시장원리를통한채무재조정중심, 맞춤형지원대책등을기조로지원방안을마련 정부는 13년중운영성과를점검한결과가시적인지원성과가확인됨에따라지원효과가상대적으로높다고평가된희망임대주택리츠에지원을확대할방침 한편지원대상및방식등이중복되고정책효과성이상대적으로미진하다고평가된여타프로그램은희망임대주택리츠등핵심지원프로그램으로흡수하여운영하기로계획 희망임대주택리츠의개념및시행내역 희망임대주택리츠란하우스푸어가주택이나주택지분의일부를리츠에매각하여대출금을상환하고해당주택을주변시세수준으로재임대하여거주할수있도록하는제도 임대기간은 5년으로, 5년뒤에는원소유주가재매입할수있는선택권을부여 5년뒤원소유주가매입하지않을경우, 시장에매각하고시장에서도매각되지않을경우 LH가매입하여공공임대주택으로활용 금융기관 LH 대출상환 주택 ( 지분 ) 매각 임대료지급 매입확약, 자산관리 배당 하우스푸어 REITs 투자자 매입대금지급 출자 임대차계약 15

16 희망임대주택리츠는 1차, 2차사업을통해약 1, 가구가지원을받았으며지원자격및대상을확대하여왔음 제 1차사업에서는 1세대 1주택, 전용 85m 2 이하아파트에대해서만지원 이후시행된제 2차사업에서는지원자격을일시적 2주택자로확대 이번제 3차사업에서는지원가구수를 1,명으로늘리고지원대상을확대하여전용 85m 2 이상중대형아파트에대해서도지원 구분 1 차 2 차 3 차 출시 213 년 6 월 213 년 11 월 214 년 7 월 매입대상가구수 58 가구 5 가구 1, 가구 매입대상아파트 85m 2 이하중소형아파트좌동 85m 2 이상중대형포함 매입기준 수도권및 5 대광역시인구 1 만이상시 군단지규모 3 가구이상 1 가구 1 주택자 단지규모 15 가구로완화, 일시적 2 주택자도포함 좌동 3차희망임대주택리츠의주요내용 ( 지원대상 ) 매입대상주택을공고일이전부터소유하고있으면서리츠의해당주택취득일까지 1세대 1주택의요건을갖춘자로일시적 2주택자도신청이가능 1세대 1주택은리츠의당해주택취득일까지 주민등록법 상세대별주민등록표에기재되어있는세대주와그세대원 ( 배우자, 직계존속또는직계비속으로한정 ) 이 주택법 상주택을 1채보유하고있는경우를말함 일시적 2주택은 1세대 1주택자가다른주택을취득하여 2주택이된경우로서다른주택의취득일로부터 3년이내에어느하나를처분하는경우를말함 - 3차사업의경우 214 년 1월중순이후리츠가해당주택을취득할예정으로, 두번째주택을 11년 1월 1일이후에취득한경우신청자격이인정 - 리츠의실제취득일까지는해당자격을유지하여야함 ( 매입대상주택 ) 해당지역과주택유형및단지요건을충족하는주택 지역요건은수도권 ( 서울, 경기, 인천 ), 5대광역시 ( 부산, 대구, 광주, 대전, 울산 ), 세종시및인구 1만이상인지방의시 군지역 16

17 주택유형은공시가격 9억원이하의아파트로서연립, 다세대, 단독주택, 오피스텔, 노인복지, 도시형생활주택등은제외 단지요건은단지규모가 13세대이상이거나 215세대이상으로승강기가설치되거나중앙집중식난방 ( 지역난방포함 ) 인경우임 도 시 군 강원경남경북전남전북제주충남충북 강릉시, 원주시, 춘천시거제시, 김해시, 밀양시, 사천시, 양산시, 진주시, 창원시, 통영시경산시, 경주시, 구미시, 김천시, 상주시, 안동시, 영주시, 영천시, 칠곡군, 포항시광양시, 목포시, 순천시, 여수시군산시, 익산시, 전주시, 정읍시서귀포시, 제주시공주시, 논산시, 당진시, 보령시, 서산시, 아산시, 천안시제천시, 청원군, 청주시, 충주시 ( 매입우선순위 ) 주택소유자가신청서를제출시매도희망가격을제시하고감정평가를한후감정가격대비매도희망가격비율이낮은순으로매입우선순위를정함 해당비율이같을경우전세가율이높은순으로, 주택매입금액이작은순으로순차적용 - 매도희망가격비율이낮더라도해당주택에대한현장실사결과, 전세가율, 노후도, 임대가능성등을고려하여매입대상으로적합하지않다고판단되는경우에는매입대상에서제외 ( 매입가격 ) 매입가격은해당주택의전용면적에따라결정됨 - 85m 2 이하는매도희망가격과감정가격의 95% 중낮은금액 - 85m 2 초과는매도희망가격과감정가격의 9% 중낮은금액 ( 감정가격산정 ) 감정가산정은감정평가사에게위탁하여수행할예정이며주변시세, 개별주택의층수, 방향, 상태등다양한요인들을고려하여평가가이루어짐 ( 임대조건 ) 주변전세시세 ( 감정평가 ) 수준에서임대보증금 ( 주변전세시세의 2~6% 범위내에서백만원단위로임차인이선택 ) 및월세임대료납부방식 ( 보증부월세 ) 으로임대 17

18 - 임대보증금과월임대료상호전환시에는각각연 6% 이율이적용되며계약기간중에임대보증금과월임대료상호전환은불가 ( 계약기간 ) 원소유자와임대차계약을체결할경우 2년또는 5년간계약하고, 신규임차인과계약할경우 2년간계약하되, 2년단위로갱신가능 ( 주택매각 ) 임대기간 (5년) 종료후해당주택들을매각할예정이며매각시점의감정가격으로거주자에게매입우선권을부여하고거주자가매입우선권을행사하지않을경우일반인에게매각할계획 희망임대주택리츠는 LTV 비율이높은가계의원리금부담을완화하는데긍정적인역할을한것으로분석 무리한담보대출을통해주택을구입하였지만대출상환부담을이기지못해주택이경매로넘어갈위험에처했던가구에실질적인도움이된것으로파악 - 특히, LTV 비중이 6% 이상인가구 (66%) 와가계지출이급속히증가하는 4~5 대이상의가구 (67%) 를지원 실주거비측면에서도주택매각후지불하는임대료가원리금상환부담액보다낮아져가처분소득이높아지는효과발생 - 제 2금융권의고금리로대출을받은가계의경우, 주택매각에따른거주비절감효과가더욱높았음 - 1차사업에서주택매도가구의주택관련부담금액은매각전대출원리금월평균 114만원에달했으나주택매각후임대료월평균 55만원으로하락 이번 3차사업에서는지원대상을중대형평형까지확대하여주택시장거래부진으로원리금상환에어려움을겪고있는중대형주택의하우스푸어부담해소기대 주택시장침체로중대형주택가격이지속적으로하락한가운데거래시장도침체됨에따라대출로아파트를구입했던가구의상환부담확대 특히, 원리금상환부담이높은가구가대형평형에집중되어있어평형조정에따른정책효과확대예상 다만, 희망임대주택리츠는단기적 한시적정책이라는한계점을지니는것으로평가 본정책을통해일부하우스푸어의원리금상환부담을완화시켜주지만근본적으로주택거래활성화가필요한시점 18

19 현재와같은저금리상황에서는리츠의수익이보전될수있으나향후금리가상승할경우리츠수익성이악화될가능성존재 - 현재리츠의임대수익률 ( 임대보증금과월임대료전환율이연 6%) 은조달비용보다높은수준이지만금리가상승하는경우조달비용의상승으로수익성악화될우려 또한구조적으로 LH가손실을끌어안도록되어있어재무건전성이낮은 LH의추가적인손실우려 주택임대기간 5년후시장에서매각되지않는주택에대해 LH가매입확약을보증 LH가주택을매입하는가격은희망임대주택리츠의재원인국민주택기금이손실을보지않을정도의금액으로정해져있어 5년후주택의감정평가액이낮을수록 LH 의손실이확대될것으로예상 한편, 대형평형의경우, 주택시장트렌드변화에따라임대기간 5년뒤에도주택가격상승이어려울것으로예상되어시장에서매각되지않을가능성이높음 금번 3차사업에서대형평형을지원대상에포함함에따라 LH의손실가능성이높아질것으로예상 종합적으로, 희망임대주택리츠는하우스푸어의부담을줄이는데도움을줄것이나장기적이고지속적인대책이되기위해서는추가적인방안이마련되어야할것으로판단 19

20 전국주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구분 13.7 월 8월 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 매매가격 전세가격 지역별주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 매매 전세 구분 13.7 월 8월 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 서울 수도권 개광역시 기타지방 서울 수도권 개광역시 기타지방 주택유형별주택가격변동률추이 ( 단위 : 전월대비 %) 구분 13.7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 매매 전세 아파트 단독주택 연립주택 아파트 단독주택 연립주택

21 지역별매수우위지수 구분 13.7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 지역별 KB부동산전망지수구분 13.7 월 8월 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월 6월 전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 기타월별아파트관련통계 ( 단위 : 천호 ) 거래량미분양 분양 입주 구분 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 6 월 전국 N/A. 수도권 N/A 전국 N/A 수도권 N/A 전국 수도권 전국 수도권

22 전국지가 ( 地價 ) 변동률및토지거래량 ( 단위 : 전월대비 %, 천필지 ) 구분 13.6 월 7월 8월 9월 1월 11월 12월 14.1 월 2월 3월 4월 5월지가변동률 토지거래량 주택금융관련통계 ( 단위 : 십억원, %) 년월 예금은행주택담보대출잔액 1) 주택담보대출주택담보대출금리순증액 2) 연체율코픽스 ( 잔액 ) 코픽스 ( 신규 ) 주택담보대출 1 년말 289, , 년말 38, , 년말 318, , 년말 328, , /2 329, , /3 33, , /4 333, , /5 334,6. P 미국주택시장관련통계 ( 단위 : 천호 ) 주택가격지수 구분 13.6 월 7 월 8 월 9 월 1 월 11 월 12 월 14.1 월 2 월 3 월 4 월 5 월 1) 1대도시 2) 2대도시 N/A N/A 3) 전국 N/A 주택 신규 판매량 4) 기존 5,16 5,38 5,33 5,26 5,13 4,83 4,87 4,62 4,6 4,59 4,66 4,89 5) 주택시장지수 (NAHB)

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월

`18 년 10 월주택담보대출액은전월대비 2.3 조원증가한 조원기록 `18 년 11 월주택담보대출금리는전월대비 3% p 하락한 3.28% 기록 `18 년 11 월주택담보대출연체율은 0.19% 로전월 (0.19% ) 동일, 가계신용대출연체율은 0.51% 로전월 수도권 : 비수도권 : 5 개광역시 : 세종 /8 개도 : 4.56 17.12월 18.6월 9 18.12월 2.87 2 1 1 9.94 2.61 17.12 월 18.6 월 18.12 월 1 6 3.56 6.0 4.0 4.93 3.15 2.47 2.0 17.12 월 18.6 월 18.12 월 0.21 1 3.73 1 16 3.09 3.49 3.25 1.12 1