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흥기 구
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1 임대시장 선진화와 금융지원 방안 한국금융연구원 연구위원 김영도

2 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안

3 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안

4 자료: 한국은행, 금융안정보고서 자료 : 통계청, 국민은행, 한국은행 금융안정보고서에서 재인용 Ⅰ. 서론 최근 주택시장의 구조변화로 인하여, 매매 전세 월세시장의 가격이 변화 전반적 주택금융 관련제도의 현황을 살펴보고, 정책의 발전방향에 관하여 논의 주택시장 구조변화 매매시장의 불균형 - 중대형 중심의 주택가격하락 우려로 매매시장 불균형이 촉발 임대시장의 불균형 - 공급자는 전세보다 월세, 수요자는 월세 보다는 전세를 선호하여 시장간 불균형 발생 주택시장의 변화와 수급불일치 현상 원인 및 결과 원인 : 매매가격 하락 및 상승 기대감 소멸 - 임대인의 전세보증금 상향 요구가 그 시작점이라는 분석이 일반적 결과 : 주택시장의 구조변화가 발생 - 전세가격지수가 급등 - 전세 / 매매가격 비율이 지속적 상승 주택시장의 변화와 수급불일치 현상 수도권 주택 매매,전세,월세 가격지수 전세/매매가격 비율 (아파트 기준)

주택가격하락 우려로 매매시장 불균형이 촉발 임대시장의 불균형 - 공급자는 전세보다 월세, 수요자는 월세 보다는 전세를 선호하여 시장간 불균형 발생 주택시장의 변화와 수급불일치 현상 원인 및 결과 원인 :

5 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안

6 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징(1) 주택금융의 현황 ('13.3분기 말 기준) < 전체 가계대출 = 100 기준 > 예금은행 주택담보대출 비은행 예금취급기관 주택담보대출 기타 금융기관 주택대출 가계대출 잔액의 51%를 주택관련 대출이 차지 가계대출 잔액 : 937.9조원 예금은행 주택담보대출 잔액 : 322.2조원 (예금취급기관 대출잔액의 60.9%를 차지) 비은행 예금취급기관 주택담보대출 잔액 : 86.9조원 (비은행 예금취급기관 대출잔액의 43.6%를 차지) 기타금융기관의 주택대출(72.2조원) = 주택금융공사의 MBS발행분 포함 + 국민주택기금 (공적금융기관의 대출잔액과 다소 차이) 기관별 가계대출 잔액 (단위: 조원) [참고] 기타 예금 비은행 기타 금융 취급기관 예금은행 공적 주택대출 주택 예금 주택대출 주택 금융기관 취급기관 기관 등 금융기관2) 담보대출1) 담보대출1) 주택대출3) 10.4Q Q Q Q Q Q4) n.a n.a 주: 1) 주택담보대출에는 주택관련 집단대출, 전세자금 대출 등 주택관련 대출을 모두 포괄 2) 국민주택기금과 주택금융공사 등의 대출잔액을 의미 3) 주택금융공사(MBS발행분포함), 국민주택기금 4) '13.3분기부터 주택대출을 주택담보대출로 변경(이전까지는 일부 금융기관에서 집단대출 중 이주비, 중도금 등이 주택담보대출로 계리되지 않아 분리), 기타금융기관 주택대출은 '13.7월 기준 잔액임. 자료 : 한국은행

2조원) = 주택금융공사의 MBS발행분 포함 + 국민주택기금 (공적금융기관의 대출잔액과 다소 차이) 기관별 가계대출 잔액 (단위: 조원) [참고] 기타 예금 비은행 기타 금융 취급기관 예금은행 공적 주택대출 주택 예금 주택대출 주택 금융기관 취급기관 기관 등 금융기관2) 담보대출1) 담보대출1) 주택대출3) 10.4Q 593.5 431.5 289.

Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징(2) 주택금융의 특징 민간금융 중심에서 공적 주택금융이 일부 보완 주택금융의 시장별 특징 (민간&공적) 특정목적을 위할 시, 공적 주택금융이 민간금융을 일부 보완 기본적으로 민간금융 기관을 통한 주택금융의 제공 민간 금융시장 공적 주택금융제도 활성화 매매시장 풍부 상품의 부족 임대시장 제도 미약 주택금융관련

7 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징(2) 주택금융의 특징 민간금융 중심에서 공적 주택금융이 일부 보완 주택금융의 시장별 특징 (민간&공적) 특정목적을 위할 시, 공적 주택금융이 민간금융을 일부 보완 기본적으로 민간금융 기관을 통한 주택금융의 제공 민간 금융시장 공적 주택금융제도 활성화 매매시장 풍부 상품의 부족 임대시장 제도 미약 주택금융관련 공적지원기관(상품)간 경쟁으로 일부 제도가 중첩 따라서, 현행 및 계획중인 공적 주택금융지원상품의 평가가 필요 예금취급기관 주택담보대출 잔액 추이 민간시장에 의한 주택금융보급을 토대로 공적 사적 주택금융이 역할 분담 공적인 주택금융은 근로자/서민, 생애최초, 그리고 장기고정금리대출의 지원 등 특정목적이 필요할 때 민간주도의 시장을 일부 보완 자료 : 한국은행

공적지원기관(상품)간 경쟁으로 일부 제도가 중첩 따라서, 현행 및 계획중인 공적 주택금융지원상품의 평가가 필요 예금취급기관 주택담보대출 잔액 추이 민간시장에 의한

8 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안

Ⅲ. 공적 주택금융의 정책방향 (1) 주거형태의 이전으로 발생하는 금융제약에만 공적 금융지원을 허용 민간기능을 활용한 금융지원방식 구축 To 소형 임대 소형 전세 소형 자가 중대형 임대 중대형 전세 중대형 자가 From 소형 임대 139 (13.38) [2,351,410] 53 (5.1) [896,277] 20 (1.92) [337,422] 10 (0.

9 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책방향 (1) 주거형태의 이전으로 발생하는 금융제약에만 공적 금융지원을 허용 민간기능을 활용한 금융지원방식 구축 To 소형 임대 소형 전세 소형 자가 중대형 임대 중대형 전세 중대형 자가 From 소형 임대 139 (13.38) [2,351,410] 53 (5.1) [896,277] 20 (1.92) [337,422] 10 (0.96) [168,711] 14 (1.35) [237,249] 13 (1.25) [219,675] 소형 전세 39 (3.75) [659,027] 152 (14.63) [2,571,086] 37 (3.56) [625,636] 7 (0.67) [117,746] 47 (4.52) [794,347] 47 (4.52) [794,347] 소형 자가 20 (1.92) [337,422] 16 (1.54) [270,640] 44 (4.23) [743,383] 5 (0.48) [84,355] 10 (0.96) [168,711] 50 (4.81) [845,312] 중대형 임대 7 (0.67) [117,746] 9 (0.87) [152,894] 2 (0.19) [33,390] 5 (0.48) [84,355] 10 (0.96) [168,711] 1 (0.1) [17,574] 중대형 전세 8 (0.77) [17,574] 16 (1.54) [135,320] 8 (0.77) [270,640] 2 (0.19) [135,320] 51 (4.91) [33,390] 34 (3.27) [862,886] 중대형 자가 7 (0.67) [117,746] 18 (1.73) [304,031] 16 (1.54) [270,640] 5 (0.48) [84,355] 20 (1.92) [337,422] 97 (9.34) [1,641,417] 주: 1) ( )안은 비중이며, [ ]안은 비중에 10년 기준 가구수(17,574,067가구)가 가중된 값 2) 소형은 전용면적이 국민주택규모(85m2) 이하인 주택을 의미하며, 중대형은 85m2를 초과하는 주택을 의미함. 3) 주거이전 가구수는 12차(2009년)와 13차(2010년) 노동패널의 복수응답자 중 두 조사기간 사이에 이사 실시 라고 응답한 1,039가구를 대상으로 함. 4) 행은 12차 조사당시 거주했던 주거형태를 의미하며, 열은 13차 조사 기간에 거주한 주거형태를 의미 자료 : 12차 13차 노동패널, 통계청 인구주택총조사를 이용하여 추정

92) [337,422] 16 (1.54) [270,640] 44 (4.23) [743,383] 5 (0.48) [84,355] 10 (0.96) [168,711] 50 (4.81) [845,312] 중대형 임대 7 (0.67) [117,746] 9 (0.87) [152,894] 2 (0.19) [33,390] 5 (0.48) [84,355] 10 (0.96) [168,711] 1 (0.

10 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책방향 (2) 공적 금융지원제도를 통한 지원방향 단기적 대책마련의 필요성 단기적으로는 전세가 (보증부)월세로의 전환속도가 빠르고 임차인의 주거비 부담 또한 증가하여, 이에 대한 대책 마련 필요 임차인의 주거비부담 완화를 위해 민.간 임대시장의 활성화가 필요하며, 이를 위해 필요한 경우 민간 임대시장에 대한 금융공급 방안은 별도 검토할 필요 특수 상황 발생에 대한 대비책 마련 민간부분 역할 강화 시, 외부적 환경변화로 인한 금융공급의 급격한 위축 가능성에 대비 예) 월세에 대한 자금공급은 일종의 신용대출이기 때문에 상대적으로 경기사 이클에 대하여 민감하게 반응 할 가능성이 있음. 최근 발생한 일시적인 전세가격 급등에는 한시적 금융지원확대 현재 민간공급 주도 전세시장의 전세가 상승의 지속은 매매수요로 전환되면서, 기존 전세자금공급을 매매자금공급으로 전환가능 이럴 경우, 원칙적으로는 민간기관을 이용한 주택금융 공급하되, 일부 부분은 공적 금융기관이 부담하는 방식 검토 금융공급의 세부적 형태만 변하고 담보대출이라는 일반적 대출 구조가 크게 변화하지 않음.

예) 월세에 대한 자금공급은 일종의 신용대출이기 때문에 상대적으로 경기사 이클에 대하여 민감하게 반응 할 가능성이 있음.

11 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책방향 (3) 현행 공적 주택금융지원제도의 특장과 검토사안 민간시장이 전/월세 지원제도 월세관련상품의 중복된 활성화 미약 부족 상품구성 주택담보대출을 중심으로 민간금융시장이 활성화 현재 공적 매매지원제도는 상대적으로 풍부하나, 전세 및 월세제도는 미약 민간시장에서도 월세관련 상품의 부족 주택금융 관련 공적 지원기관 및 상품의 중복된 구성 주거형태에 따른 지원이 아닌 계층적으로 금융제약에 직면하는 중산층 이하의 계층에만 한정하는 방안 공적 금융지원을 월세>전세>매매 순 집중 일반적으로 주택 소비자의 소득(자산)구조에서 월세 수요자 보다는 전세수요자가, 전세수요자보다는 월세 수요자가 비교우위 현 시행중인 제도와 지원대상, 규모, 방식 차별화 월세형태의 주거지원의 경우 저소득층을 대상으로 고려중인 주택바우처 제도 등과 차별화 필요 단, 지역 및 연령별 차별적 지원방식은 반드시 고려 금융지원으로 발생하는 손실분담에 대한 판단 필요 수요자의 자금접근성을 높혀 줄 것인지, 자본 가용성을 확대시켜줄 것인지에 대한 정책적 판단이 필요

월세>전세>매매 순 집중 일반적으로 주택 소비자의 소득(자산)구조에서 월세 수요자 보다는 전세수요자가, 전세수요자보다는 월세 수요자가 비교우위 현 시행중인 제도와 지원대상, 규모, 방식 차별화 월세형태의 주거지원의 경우 저소득층을 대상으로

12 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책방향 (4) 주택시장의 변화 방향

13 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 2) 전세시장 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)

Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 제도의 현황 분류 규모 MBS발행분을 포함한 주택금융공사의 대출상품과 국민 주택기금 주택대출의 합계는 70.6조원을 기록 보금자리론,적격대출 대출채권의 유동화를 위한 장기 고정금리 대출로 변화를 위해 도입 - 주택금융공사 상품의 대출잔액 ('13.

14 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 제도의 현황 분류 규모 MBS발행분을 포함한 주택금융공사의 대출상품과 국민 주택기금 주택대출의 합계는 70.6조원을 기록 보금자리론,적격대출 대출채권의 유동화를 위한 장기 고정금리 대출로 변화를 위해 도입 - 주택금융공사 상품의 대출잔액 ('13.7월 기준) '보금자리론 ' : 25.6조원, ' 적격대출 ' 의 잔액 : 15.2조원 - 국민주택기금의 주택구입자금대출 잔액 (' 13.10월 기준) '근로자/서민 주택구입자금대출 ' : 2.5조원 '생애최초주택구입자금 ' : 3.4조원 (은행계정 이자보전액 4.3조) (기존 ' 생애최초추택구입자금 ' 은 기금재원이나 ' 13년부터 이자 보전으로 인해 은행계정으로 운용) 국민주택기금 주택건설자금 공급 및 저소득층의 주택자금 제공 선진국형 주택 금융의 제공 + 서민 주거안정 지원 주택구매보증 주택구입 대출금리의 인하와 분양피해의 방지를 위해 이용 근로자 서민구입 26,106 11,976 19,239 15,647 5,399 1, 최초주택구입 9,710 25,121 1, ,408 17,520 근로자 서민전세 11,257 15,348 21,897 32,170 34,780 33,463 47,881 47,671 저소득가구전세 2,499 2,777 3,178 3,707 3,356 2,979 2,982 2,489 기존주택전세 (소년소녀포함) 국민주택기금 수용자융자지원 항목별 연간운용실적 1,486 2,810 3,453 6,309 9,522 11,415 12,134 5,832 매입임대 1, , 합계 52,316 60,009 48,929 60,100 53,717 50,759 68,394 73,838 자료 : 국토교통부 (국민주택기금 연도별 운영실적, 2012) (단위: 억원) 매매시장 관련 공적 금융제도 구분 대출 보증 주택금융공사 보금자리론 주택구매보증 적격대출 중도금보증 국민주택기금 근로자 서민주택구입자금 생애최초주택구입자금 주거안정 주택구입자금 - 공유형모기지 대한주택보증 - 주택구입자금보증

3조) (기존 ' 생애최초추택구입자금 ' 은 기금재원이나 ' 13년부터 이자 보전으로 인해 은행계정으로 운용) 국민주택기금 주택건설자금 공급 및 저소득층의 주택자금 제공 선진국형 주택 금융의 제공 + 서민 주거안정 지원 주택구매보증 주택구입 대출금리의 인하와 분양피해의 방지를 위해 이용 05 06 07 08 09 10 11 12 근로자 서민구입

Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 제도가 기관 및 계정별로 중첩되며, 금리 역전현상에 따른 비판도 제기 보금자리론과 적격대출 보금자리론 유동화 조건에 적합하여야 하는 장기고정금리 모기지 상품 단지, 대출한도나 금리면에서 약간의 차이 적격대출 보금자리론 우대형과 국민주택기금 보금자리론 우대형 (Ⅰ,Ⅱ) 대출

15 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 제도가 기관 및 계정별로 중첩되며, 금리 역전현상에 따른 비판도 제기 보금자리론과 적격대출 보금자리론 유동화 조건에 적합하여야 하는 장기고정금리 모기지 상품 단지, 대출한도나 금리면에서 약간의 차이 적격대출 보금자리론 우대형과 국민주택기금 보금자리론 우대형 (Ⅰ,Ⅱ) 대출 대상이나, 형식의 측면에서 매우 유사 국민주택기금 (근로자/서민 주택구입자금, 생애최초주택구입자금) 또한, 보금자리론, 적격대출의 경우 수요자의 연소득 제한이 없음 금리는 '13.10월 기준 (단, 적격대출은 '13.1~6월 평균) 소득 주택가격/ 대출한도 10년 15년 20년 30년 은행의 10년 이상 분할 상환 주택담보대출 평균금리 3.84% u-보금자리론 기본형 연소득제한없음 9/ 우대형 부부합산연소득1,600만원이하 ,600만원초과~ 2,000만원이하 3/ ,000만원초과~ 2,500만원이하 ,500만원초과~ 5,000만원이하 6/ 적격대출 연소득제한없음 9/5 평균4.08% 근로자 서민 주택구입자금 생애최초 주택구입자금 부부합산연소득2,000만원이하 ,000만원초과~ 4,000만원이하 6/ ,000만원초과~ 6,000만원이하 부부합산연소득2,000만원이하 ,000만원초과~ 4,000만원이하 6/ ,000만원초과~ 7,000만원이하 주 : 1) 적격대출은 대출취급기관별로 금리 차이가 존재하여 평균치로 대체 2) 보금자리론 우대형과 생애최초주택구입자금의 경우 현재 무주택자가 대상이며, 근로자/서민 주택구입자금은 6개월 이상 무주택자를 대상으로 함. 3) 생애최초주택구입자금은 생애최초로 대출 대상주택을 구입하는 자를 대상으로 함. 자료 : 주택금융공사 홈페이지, 국민주택기금포털, 주택금융월보 -

84% u-보금자리론 기본형 연소득제한없음 9/5 4.15 4.25 4.35 4.4 우대형 부부합산연소득1,600만원이하 3.15 3.25 3.35 1,600만원초과~ 2,000만원이하 3/1 3.4 3.5 3.6 2,000만원초과~ 2,500만원이하 3.65 3.75 3.85 2,500만원초과~ 5,000만원이하 6/2 3.65 3.75 3.85 3.

16 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 직접적 지원성격의 대출의 차별 논란과, LTV와 DTI 규제로 인한 대출제약 주택금융공사의 ' 우대형보금자리론' 국민주택기금의 '주택구입자금대출 ' 두 상품 모두 저소득층을 대상으로 하지만, 직접적 성격이 강하여 민간금융회사 중심의 주택금융 시장을 와해시킬 가능성이 있음 - 기존 주택금융정책이 저소득층 주택 매매를 위한 지원으로 마련되어 실질적으로 매매수 요가 있는 계층을 대상으로 적절히 시행되었는지에 대한 실효성 측면에서 의문이 있음. - 최근 실시된 공유형 모기지 는 1%대의 초 저금리로 인한 차별 논란 이 발생하였으 며, 이로 인하여 주택시장에 정부의 과도한 개입 이라는 부정적인 인식을 제공 LTV와 DTI 규제로 인한 대출의 제약 LTV와 DTI 규제는 '금융기관의 건정성 확보' 목표는 달성한 반면, 서민의 주거마련을 위한 대출의 제약요소로 작용 - 실질적으로 주거환경 유지 또는 향상을 필요한 가구에 대출제약으로 작용 - 상대적으로 중산층보다 저소득층에게는 DTI 규제가 더욱 큰 영향을 미침 - LTV와 DTI 규제 이상의 범위에 대한 대출은 정책적으로 지원하는 방안마련이 필요 - 소형 주택매매시장에서는 LTV 규제를 피하기 위한 '업(up)계약서' 작성을 통한 담보대출 형태도 발생

- 최근 실시된 공유형 모기지 는 1%대의 초 저금리로 인한 차별 논란 이 발생하였으 며, 이로 인하여 주택시장에 정부의 과도한 개입 이라는 부정적인 인식을 제공 LTV와 DTI 규제로 인한 대출의 제약 LTV와 DTI 규제는 '금융기관의 건정성 확보' 목표는 달성한 반면, 서민의 주거마련을

17 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 매매관련 금융지원에 적합한 대상에 대한 논의 부족으로 효율성 하락 금융지원 대상에 대한 논의부족 주택금융공사의 - 자산 1분위 (대형 가구는 그 수가 적으므로 대상에서 제외) 자가 중/소형 : 3.5만호 전세 중/소형 : 56.2만호 임대 중/소형 : 195.6만호 저소득층을 지원 대상으로 할 때에는 자가주택 매매 보다는 전세 및 임대가구에 정책의 중심이 맞추어져야 할 것으로 판단 주거유형별 가구수 분포 (자산 분위 기준) - 최근 매매가격 대비 전세가격 비율의 상승 으로 중/저소득층 주거불안문제가 발생 전세에서 매매로 이동하는 가구의 금융수요에 대한 대책마련도 반드시 필요

Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 상품 및 프로그램의 정비와 함께 공적 및 사적 주택금융의 역할구분이 필요 상품 및 프로그램 정비 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분 주택금융공사 보금자리론과 적격대출 상품 특성적인 면에서 거의 차이가 없음 [적격전환대출] 이들의 대출자금이 단기연체제자 금리조정 이나 시중은행에

18 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 상품 및 프로그램의 정비와 함께 공적 및 사적 주택금융의 역할구분이 필요 상품 및 프로그램 정비 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분 주택금융공사 보금자리론과 적격대출 상품 특성적인 면에서 거의 차이가 없음 [적격전환대출] 이들의 대출자금이 단기연체제자 금리조정 이나 시중은행에 흡수 필요성에대한 논의 보금자리론 & 적격대출 주택금융공사 우대형 보금자리론 국민주택기금 주택구입자금대출 저소득층의 주택매매 지원을 통한 주거안정이라는 동일한 목표로 유사한 형태를 가짐 우대형보금 자리론과 주 택구입자금 대출 주택금융공사와 대한주택보증의 보증상품 주택금융공사 보증상품과 (구매보증 및 중도금 보증) 대한주택보증 주택구입자금보증 두 상품간 형태나 특성에서 거의 차이가 없어 통합이 필요 민간 금융기관과 공적금융지원제도의 역할 구분하여 LTV 또는 DTI 규제를 완화시키는 방안 15% 주택금융공사와 국민주택기금의 주택 대출 규모는 전체의 15%에 불과 (전세지원 포함) 대부분의 주택대출은 시중 주택대출 기관에서 이루어지고 있음 수요적인 측면에서 주거지원 대상이 되는 중소서민 은 주택구입을 위한 자산의 부족으로 인해 LTV 또는 DTI 규제에 따른 대출규모 의 제한이 주택구입에 가 장 큰 제약요소로 작용 기본적으로 취약계층(소득 하위 20% 이하)의 주거 지원사업은 공급적 측면에서 시행되고 있음.

보증상품과 (구매보증 및 중도금 보증) 대한주택보증 주택구입자금보증 두 상품간 형태나 특성에서 거의 차이가 없어 통합이 필요 민간 금융기관과 공적금융지원제도의 역할 구분하여 LTV 또는 DTI 규제를 완화시키는 방안 15% 주택금융공사와 국민주택기금의 주택 대출 규모는 전체의 15%에 불과 (전세지원 포함) 대부분의

Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분 방향(예시) 기금지원 주택담보대출의 개선방안 대출의 성격(LTV 및 DTI 규제범위)에 따라 대출 취급기관을 이원화 LTV 및 DTI 규제범의 내의 대출 => 시중주택대출 취급기관에서 대출을 취급 <참고> 이러한 방식은 모기지 보험과 유사한

19 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분 방향(예시) 기금지원 주택담보대출의 개선방안 대출의 성격(LTV 및 DTI 규제범위)에 따라 대출 취급기관을 이원화 LTV 및 DTI 규제범의 내의 대출 => 시중주택대출 취급기관에서 대출을 취급 <참고> 이러한 방식은 모기지 보험과 유사한 형태 하지만, 국내 모기지 보험시장은 금융기관의 모기지 보험 비용 부담으로 인해 시장이 형성되어 있지 않음 (현재 서울보증보험과 주택금융공사에서 모기지 보험을 시행중이지만 유명무실한 상태) 모기지 보험과의 제시방식의 차이점 LTV 및 DTI 규제범의 외의 대출 => 기금에서 대출을 취급(지원) 예컨대, 매매가격 5억원의 주택 구매를 가정 시 LTV 60% 한도에 해당하는 3억원은 시중 주택대출취급기 관이 취급하고, 60%이상에 해당하는 금액은 적정 수 준에 따라 기금에서 대출을 지원하는 방안 모기지 보험 : LTV 또는 DTI 규제 초과분에 대한 보험을 제공 제시된 방안 : 직접 자금을 대출하는 방식

서울보증보험과 주택금융공사에서 모기지 보험을 시행중이지만 유명무실한 상태) 모기지 보험과의 제시방식의 차이점 LTV 및 DTI 규제범의 외의 대출 => 기금에서 대출을 취급(지원) 예컨대, 매매가격 5억원의 주택 구매를 가정 시 LTV

Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분에 따른 수혜대상과 예상효과 기금지원 주택담보대출의 수혜대상(시장별) 기금이 후순위 채권자로 설정되어 위험을 부담할 수 있지만 상대적으로 높은 금리로 수익성을 확보할 수 있음 기금지원 주택담보대출의 수혜대상(소득별) 수요자는

20 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 공적 및 사적 주택금융의 역할 구분에 따른 수혜대상과 예상효과 기금지원 주택담보대출의 수혜대상(시장별) 기금이 후순위 채권자로 설정되어 위험을 부담할 수 있지만 상대적으로 높은 금리로 수익성을 확보할 수 있음 기금지원 주택담보대출의 수혜대상(소득별) 수요자는 보증기관을 통하여 금리의 부담을 일부 덜 수 있으며, 공급자(정부) 측면에서는 다중채무에 대한 직접적 관리가 가능 소득 2분위가 지원 정책의 가장 큰 수혜대상이 될 것으로 예상 임대 중소형가구 전세중소형가구 자가중소형가구 57.6만 114.2만 121.1만 대출규모에 제한된 수요자층의 주택구입이 가능 최종적으로 가계금융의 안정성이 제고

수요자는 보증기관을 통하여 금리의 부담을 일부 덜 수 있으며, 공급자(정부) 측면에서는 다중채무에 대한 직접적 관리가 가능 소득 2분위가 지원 정책의 가장 큰

21 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 2) 전세시장 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)

22 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 2) 전세시장 전세시장현황 '12년 기준 전세거주가구는 392.7만 가구 (가계금융조사 산출) 소득 주택규모별 전세보증금 규모 및 가구 <전세보증금 규모> <가구수> 금융권 전체 전세자 금 대출은 '13.6월 기준 60.1조원 (한국은행 금융안정보고서) 자료 : 2012년 가계금융조사 소득 주택 규모별 평균 전세보증금 (단위: 만원) 가구당 평균전세보 증금 : 9,122만원 단, 지역별로 편차가 큼 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 평균 중소형 3, , , , , ,667.4 대형 7, , , , , ,400.9 평균 4, , , , , ,121.8 자료 : 2012년 가계금융조사

23 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 2) 전세시장 제도의 현황 분류 규모 ( 12년 말 기준) 전세자금 대출규모 국민주택기금의 전세자금 대출규모: 23.4조원, 국민주택기금 의 전세자금 운용실적 : 5.6조원 (저소득가구전세자금지원 0.8조, 근로자/서민전세자금지원 5.6조) ( 13년 운용계획기준) - 주택구입 전세자금융자로 운용되는 수요자 융자지원 운 용계획이 8.7조원으로 확대 ( 11년 6.9조, 12년 7.4조) (참고) 13.7월 기준 주택금융공사의 주택금융신용보증 잔액 중 전 세자금보증 은 19.6조원으로 전년 동월 대미 3.2조원 증가 직접대출 국민주택기금 전세자금 지원제도 : 주택전세자금(대출)으로 구성 일정수준 이하인 근로자/서민을 대상으로 지원 근로자/서민 주택전세자금대출과 저소득가구 전세자금대출로 구분 보증 주택금융공사의 전세지원제도는 주택금융신용보증을 통하여 시행 (전세자금 보증과 중도금 보증이 큰 규모를 차지) 보증대상자는 전(월)세 계약을 체결하 고 보증금의 5%이상을 지급한 부양가 족이 있는 세대주임 임차보증금의 80%와 소득의 1~4배 금액에 부채의 약 25%를 뺀 금액 중 적은 금액으로 결정 국내은향 주택담보대출 및 전세자금 대출 추이 전세시장 관련 공적 금융제도 구분 <주택담보대출> <전세자금대출> 대출 보증 전세자금보증 주택금융공사 - (국민주택기금전세자금대출대상) 임대보증금반환자금보증 등 국민주택기금 근로자 서민주택 전세자금 저소득가구 전세자금 - 자료 : 국토교통부 (국민주택기금 연도별 운영실적, 2012) 대한주택보증 - 국민주택기금 전세자금대출보증 전세임대주택 전세보증금반환보증

24 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 2) 전세시장 전세시장 관련 공적 금융지원제도의 문제점 최근 전세가격 급등으로 인 한 전세수요자(임차인)의 전세자자금대출 수요 증가. 하지만 사각지대가 존재 기존 전세자금 : 일차적으로 전세수요자(임차인)의 (현금)보유자산으 로 충당, 하지만 최근 전세가격 상승으로 추가적 자금대출이 발생 - 시중은행을 통한 전세자금대출은 주택금융공사나 대한주택보증의 보증을 이용하여 시중 은행에서 전세자금대출을 이용 - 소득이나 신용도에 따라 사각지대에 놓인 대상이 발생 - 이러한 경우 고금리 전세자금 대출을 이용하는 경우 발생 전세가격 상승으로 인한 매매시장이나 (보증부)월세시장으로 이동하는 수요자에 대한 대책 미비 전세가격의 급격한 상승은 전체 부동산 주택시장 구조에 영향을 미쳐 가계대출에서 이어지는 내수 경기에 영향을 미칠 가능성 - 전세시장 축소 기조 하 시장의 충격을 완화시킬 수 있는 제도 마련이 요구 - 근본적으로 전세자금대출의 상환부담을 점진적으로 경감시키는 금융상품이나 프로그램을 제공 - 이동 수요에 대해서는 별도의 공적 금융지원제도를 검토 전세자금대출 보증은 세 기관으로 분화되어 일률적인 관리에 어려움 보증별로 약간의 차이가 있고 기관별로 잔액의 차이가 존재하나 전세수요자 보증이라는 측면에서는 동일한 상품군으로 분류 가능 - 주택신용보증기금 : 전세자금보증, 임대보증금반환보증 - 대한주택보증 : 기금전세자금대출보증, 전세임대주택전보증금반환보증, 전세보증금반환보증 - 서울보증보험 : 전세금보장신용보험

25 자료 : 한국은행 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 2) 전세시장 공적 주택금융 전세지원제도 개선방안 매매 및 보증부 월세로의 이동수요에 대한 세제지원 등의 제도적 장치가 필요 전세시장의 급격한 변화는 내수경제 전체에 영향을 미칠 수 있으므로 전세수요의 감소를 통한 가격 안정화가 요구 가구 특성에 따라 주거형태의 변화가 구분될 것으로 예상되기 때문에, 주거형태 변화에 대한 수요 파악과 함께 세제지원을 통한 점진적 조절이 필요 최근 늘어나고 있는 전세시장에서 공적기관을 통 한 금융공급의 확대는 한시적 제한적으로만 운용 전세가격은 매매가격이라는 상한(ceiling)을 두고 있기 때문에 전세가격이 무한적으로 상승하기는 불가능 현 시점에서 매매시장의 가격의 상승이 제한되고 있기 때문에 최근 전세보증금의 급등은 장기적인 현상이 아닐 것으로 판단 따라서 장기적으로 공적 주택금융지원을 전세자금대출지원 으로 활용하는 것은 다소 문제가 있어 보임. 전세수요의 주거형태 예상 이동방향 금융권 전세자금 대출잔액 및 소득 40%계층 비중 추이

26 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 2) 전세시장 공적 주택금융 전세지원제도 개선방안 대출보다는 보증 등을 활용 대출구조의 다양화 정책적으로 전세자금과 관련해서는 직접적인 대출 보다는 고금리 비은행권 전세자금대출을 이용하는 임차인의 부담을 완화하는 공적 주택금융 상품 제공 만기 일시 상환형으로 한정된 전세자금대출 구조를 원리금 분할상환으로 다양화 임차인의 부담을 경감시켜주는 것은 상대적으로 소득(또는 재산) 측면에서 비교열위에 있는 계층을 지원한다는 측면에서 합리성과 정당성을 지님. 주로 2년 만기 일시상환형으로 이루어진 전세자금 대출은 상환자자가 상환에 부담을 느낄 뿐만 아니라 이로 인한 채무상환에 대한 리스크를 내재 원리금분할상환으로 만기 상환부담 경감과 만기 시 자기자본의 확보 측면에서 향후 주거선택의 다양성 보증을 통할 경우 직접대출보다 공적 주택금융의 부담이 경감되고, 수혜대상을 넓힐 수 있으며, 민간 금융기관을 활용한다는 측면에서 긍정적인 요인이 있음 확보 장기적으로 전세가격 급등 이후의 시기에 대한 준비가 가능해져 가격 상승에 대한 완충적 역할을 수행할 수 있을 것으로 기대 대출상환부담을 경감시키고, 전체 가계대 출 관련 부담을 점진적으로 완화시킬 필요

27 목 차 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 주택금융의 현황과 특징 Ⅲ. 공적 주택금융의 정책 방향 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 1) 매매시장 (자가주택시장) 2) 전세시장 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)

28 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장) 임대시장현황 '12년 기준 임대거주가구는 259.7만 가구 (가계금융조사 산출) 소득 주택규모별 전세보증금 규모 및 가구 <전세보증금 규모> <가구수> 임대보증금 규모는 37.7조원 자료 : 2012년 가계금융조사 소득 주택 규모별 평균 전세보증금 (단위: 만원) 가구당 평균전세보 증금 : 1,450만원 단, 지역별로 편차가 큼 1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 평균 중소형 , , , , ,331.0 대형 , , , , ,572.2 평균 , , , , ,450.2 자료 : 2012년 가계금융조사

29 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장) 임대시장현황 국내임대시장은 스펙트럼이 넓음 국내 임대시장은 순수 월세에서부터 (보증부)월세(또는 부분전세) 등 보증금의 비율에 따라 넓은 스펙트럼을 가지고 있는 특징 - 넓은 스펙트럼을 결정하는 요인이 임차인과 임대인 각각의 재산 상태나 소득상태뿐만 아니라 다양한 선호와 법적 제도적인 환경요인에 의해 결정 - 월세시장에 대한 자료의 축적이 부족하여 제도적 개선방안을 찾기 위한 기준이나 방식을 결정하기가 상당히 어려운 현실 회귀분석 결과 월세시장의 구조나 현황을 바탕으로 임차인의 여러 상황을 감안하여 제한적인 범위에서 공적 금융지원 방식을 강구하는 것이 바람직 - 하지만, 월세보증금을 임차인의 가처분소득, 재산, 그리고 주택면적 등으로 회귀분석을 실시하면 모든 변수와 통계적으로 유의한 양(+)의 관계를 보여줌. - (보증부)월세에 주거한다는 사실만으로 임차인의 계층적 특징을 사전에 결정하는 것은 일반화의 오류에 빠질 수 있음 - 공적 주택금융의 일종으로 월세에 대한 지원방안을 강구할 경우 대상에 대한 제한이 반드시 필요 소득 주택 규모별 평균 전세보증금 소득 주택 규모별 평균 전세보증금 독립변수 종속변수 순자산 가처분소득 부채총액 1인가구여부 전용면적 상수 월세보증금 0.005* 0.014*** 0.007*** (1.85) (6.26) (2.89) 0.219*** 0.247*** 0.221*** 0.233*** (8.62) (10.39) (8.69) (9.68) 0.013* 0.031*** 0.019*** (1.88) (4.67) (2.88) (1.19) (-0.72) (1.24) (-0.54) (1.09) (1.32) *** *** *** *** *** *** (10.41) (12.60) (10.72) (13.00) (10.53) (10.48) (단위: 만원) * ** * ** (-1.91) (1.00) (-2.31) (0.70) (-1.87) (-2.19) R-squared Adj- R- squared 주: 1) ( ) 안은 t-값이며, *, **, ***는 각각 유의수준 10%, 5%, 1%에서 유의함을 의미하며, 1인가구여부 는 더미변수임. 2) 분석 데이터는 2012년 가계금융복지조사 에서 입주형태가 보증금 있는 월세 인 1,481가구를 그 대상으로 함.

[보증방식] 반면, 보증상품으로는 대한주택보증의 임차료 지금보증 서울보증보험의 월세자금 보증보험 분류 및 목적 대상 규모 시중 은행별로 대출 가능 대상에 대한 신용 등급 규정은 존재 기존 신용 6등급이나 7등급까지만 대출 이 허용되어

30 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)` 제도의 현황 분류 규모 특별한 대상이 명시되어 있는 것은 아니나 정부정책에 따라 시중은행을 통한 월세 대출 상품이 운용 (주택금융공사나 주택보증기금을 통한 상품은 없음) [종류] 우리은행의 월세안심대출 신한은행의 월세보증대출 하나외환은행의 월세론 등이 운용 중이나, 은행별로 상품의 특징이 다름 [형태] 신용대출방식 이나 월세 보증금을 담보로 한 보증부 대출 로 나누어짐 [보증방식] 반면, 보증상품으로는 대한주택보증의 임차료 지금보증 서울보증보험의 월세자금 보증보험 분류 및 목적 대상 규모 시중 은행별로 대출 가능 대상에 대한 신용 등급 규정은 존재 기존 신용 6등급이나 7등급까지만 대출 이 허용되어 수요자에게 큰 호응을 얻지 못하였으나, 최근 상품 수요의 증대와 대 상 확대를 위하여 신용 8등급도 사용이 가능 13.3월부터 시작된 시중은행 월세대출 지금까지 10여건 정도만이 이루어진 것으로 알려져 있으며, 평균 5,000만원 정도 대출이 실행 중임.

31 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)` 월세시장 관련 공적 금융지원제도의 문제점 지원 대상 및 방법에 대한 명확한 정의가 이루어지지 않음 이로 인하여 대출지원 실적이 개선되고 있지 않음 - 현재 판매되는 월세대출 의 대부분은 마이너스 통장 의 형태로, 일반 신용대출과 큰 차이가 없음. 소득이나 신용도에 따라 사각지대에 놓인 대상이 발생 - 또한, 일부 월세대출 의 금리가 신용대출 금리보다도 높은 설정되어 수요자에게 월 세대출 이용에 대한 유인이 발생하지 않음. - 월세대출 의 기본적인 대출대상은 중소형 규모의 주택에 거주하는 가구로, 이중 60% 이상이 소득 2분위 이하에 분포 (중소형 규모의 월세 거주자는 281.4만명으로 이 중 173.8만명이 소득 2분위 이하임.) - 소득 8등급에게까지 대상을 확대하였으나, 시중은행에서 채무불이행에 대한 위험을 감안 하여 대출시행 및 확대 여부는 불분명 월세대출은 기본적으로 금리부담이 높은 신용대출 의 형태로, 심리적인 월세부담을 경감시켜주지 는 못함 월세수요자는 월세에 상당한 부담을 느끼고 있음 - 최근 전세가격의 상승에 따라 그 상승분을 전세금 대신 월세로 전환 하려는 수요가 증가 (임대공급자 측면) - 즉, 월세수요자의 월세부담을 경감시켜 줄 수 있는 지원책이 필요한 것으로 판단

32 Ⅳ. 주거 형태별 주택금융 관련 제도개선 방안 3) 임대시장 (보증부 월세시장, 부분전세시장)` 공적 주택금융 월세지원제도 개선방안 매매나 전세와 관련된 금융상품(제도)와 달리 월세는 일정한 시기에 지속적인 현금흐름이 발생해야 함. 사전적 검토 어떠한 형태로 월세지원과 관련된 주택금융을 공급할 것인지에 대한 사전적 검토가 필요 직접적인 월세지원제도는 소득지원제도와 유사: 재정을 통해 특정계층의 소득을 보전해주는 제도로 인식될 수 있어 상당한 문제점을 내포 현재 문제점 따라서, 직접적인 월세지원제도의 확대는 상당한 문제점이 있음. 정책고민 금리부담을 경감시킬 수 있는 공적 금융상품의 제공이나 임차인의 미래소득 등을 담보로 활용: 담보 또는 보증 부 형태로 전환시키는 방안을 적극 검토 지원대상 선정에 캡(cap)을 설정할 필요 (시중은행이 아닌 상호금융 등을 통한 소액대출 형태의 상품도 개발할 필요): 형태상 동일한 임대형태라고 하더라도 제한된 범위에서 대상을 선정해야 공적 금융지원제도의 목적을 변질시키지 않음. 장기방안 민간 임대사업자에 대한 자금 공급의 확대를 통해 임차인의 월세부담을 경감: 장기적으로는 민간 임대사업자 의 활성화를 통해 (보증부)월세의 공급을 증가시킬 경우 임차인의 월세부담이 감소 가능 하지만, 임대인(민간 임대사업자)의 채무상환능력에 따라 주택금융을 공급할 수 있는 별도의 완화된 기준을 사 전에 마련할 필요

33 <참고> 공적 주택금융지원제도 현행 공적 주택금융지원제도와 현황 현행 공적 주택금융지원제도와 현황 주택 금융 공사 국토 교통부 (국민주택 기금) 기관 계정별 구분 매매제도 전세제도 보금자리론 보금자리론(25.6조) - 적격대출 적격대출(15.2조) - 주택구매보증(1.9조) 주택금융 전세자금보증(19.6조) 중도금보증(16.9조) 신용보증 임대보증금반환자금보증(18억) 모기지 신용보증(-) 근로자/서민주택구입자금(2.5조) 생애최초주택구입자금(3.4조) 주택구입 * 은행계정 이차보전 4.3조원 자금대출 주거안정주택구입자금(-) - 공유형 모기지(-) 주택전세 근로자/서민주택전세자금(4.8조) - 자금대출 저소득가구전세자금(0.8조) 대한주택보증 주택구입자금보증(3.8조) 주택임차자금보증(-) 국민주택기금전세자금대출보증(164.7억) 전세임대주택전세보증금반환보증(2.2조) (임대제도) 임대시장과 관련된 제도로는 국민주택기금의 매입임대지원(108억)과 월세대출이 있으나 매입임대는 시기에 따라 규모 차이가 크며, 월세대출은 거래가 거의 없음. 대한주택기금의 경우 임차보증금보증(2.6조원)이 존재 주: 1) 주택금융공사의 경우 잔액기준( 13.7월), 국민주택기금의 주택구입자금대출은 잔액기준( 13.10월), 주택전세자금대출은 운용기준( 12년), 대한주택보증은 보증금액기준( 12.12월) 자료 : 한국주택금융공사 주택금융월보, 국토교통부 통계누리, 대한주택보증 영업보고서

34 E. O. D 감사합니다.

우리나라의서민지원주택금융은 2000 년이후에본격화되어그역사가매우짧지만그동안상당한성과를이룬것으로평가된다. 하지만, 정부의서민지원주택금융은한정된재원을기반으로한시적으로운용되고주택가격에비해대출금액이적어서민층의주택구입을지원하는효과는불충분하였다. 따라서본고에서는서민층의주거안정을지

우리나라의서민지원주택금융은 2000 년이후에본격화되어그역사가매우짧지만그동안상당한성과를이룬것으로평가된다. 하지만, 정부의서민지원주택금융은한정된재원을기반으로한시적으로운용되고주택가격에비해대출금액이적어서민층의주택구입을지원하는효과는불충분하였다. 따라서본고에서는서민층의주거안정을지 서민지원주택금융제도의개선방안 강 종 만 ( 선임연구위원,3705-6351) < 요약 > 2000 년대이후에 본격화된 우리나라의 서민지원 주택금융은 역사가 일천하고 재원이 불충분하여 서민층의 수요를 충분하게 충족시키지 못하고 있으며,글로벌 금융위기 이후 주택금융규모가 지속적으로 증가하고 서민층의 채무상환능력이 크게 악화되어 주택금융 부실과 이로인한금융시장 불안이