월간 RE

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1 FOCUS ISSUE 2016 주거실태조사결과와시사점 KB 경영연구소부동산연구팀장강민석선임연구위원이종아 주거실태조사는 2년마다조사되며국민의주거와관련된전반적인상황과의식수준을조사 주거실태조사는부동산시장안정화, 주거복지및주거평등실현등을위한정책수립을지원하기위해국민의전반적인실태를조사하는데목적 조사내용은기본적으로가구가거주하고있는거주공간과주변지역에대한물리적 사화적 경제적환경, 그리고주택및주거상태, 주거이동등주거관련전반적인내용을조사ㆍ전국 6만가구를대상으로조사하는일반조사는격년으로시행 인구주택총조사와는달리격년으로실시되며, 국민의주거실태와관련된전반적인조사를중점적으로한다는점에서주택시장의트렌드를분석하는데많은시사점을포함 1. 주거형태와주거환경 2016년기준자가보유율과점유율모두 2014년대비상승 2010년이후점진적으로낮아지던전국평균자가보유율은 2016년들어상승세로전환 2016년전국기준자가보유율은 59.9% 로지난조사가진행된 2014년 (58.0%) 대비 1.9%p 상승 2010년 61.3% 를기록한이후지속적으로낮아지던자가보유율은매매및전세가격상승에힘입어다시상승세로전환 주택매매가격추이 (12월기준 ): 12년 0.0% 14년 2.1% 15년 4.4% 16년 1.4% 주택전세가격추이 (12월기준 ): 12년 3.5% 14년 3.8% 15년 5.6% 16년 1.6% 지역별로는지방도지역의자가보유율 (68.9%) 이가장높은편이며, 수도권 (52.7%) 은전국평균을하회 보합세를보이던주택의자가점유율은지난조사 (2014년) 대비다소큰폭상승 전국기준주택의자가점유율 (56.8%) 은 2014년대비 3.2%p 상승하는등전반적으로보유율에비해상승폭이큰편 이는전세가격이크게상승하면서매매가격대비전세가격비율이조사이래최고치를갱신하며전세거주에서자가로전환하는가구가크게증가하였기때문

2 주택매매가격대비전세가격비율 (12 월기준 ): 12 년 59% 13 년 61% 14 년 63% 15 년 66% 16 년 68% 지역별로는자가보유율과비슷하게도지역 (66.7%) 광역시(59.9%) 수도권(48.9%) 순으로높게나타남 그림 1 지역별자가보유율추이 그림 2 지역별자가점유율추이 (%) 전국광역시 수도권도지역 68.9 (%) 전국광역시 수도권도지역 주 : 2005 년과 2010 년은인구주택총조사기준, 통계청 주 : 2005 년과 2010 년은인구주택총조사기준, 통계청 임차시장의점유유형은월세중심으로지속확대 2016년조사에따르면전체임차가구중월세로거주하는비중이 % 를상회 이는 2014년에비해 5.5%p 늘어난수치로임차거주방식이전세중심에서월세로의가파르게이동되었음을의미 그림 3 임차가구중전 월세가구비중변화 그림 4 지역별월세가구비중추이 (%) 전세월세 (%) 수도권광역시도지역 주 : 월세는보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일세포함 주 : 월세는보증금있는월세, 보증금없는월세, 사글세, 연세, 일세포함 2

3 지역별로는도지역의월세거주비중이가장높으나상승폭은수도권이가장큰편 도지역의경우전체월세비중이약 72.2% 로매우높으나, 전체상승폭은 2014년대비보합세를보임 반면, 수도권의경우 2014년 46.1% 에서 7.2%p 늘어난 53.3% 를기록하는등급격하게월세로의전환이이루어지는모습 다만, 이러한임차가구의비중변화는전세가구의월세로의전환이외에도전체임차가구감소 ( 자가전환 ) 의영향도존재 가구수변화 ( 년 ): 자가 966 만가구 1,194 만가구 / 임차 783 만가구 749 만가구 주택유형내아파트와단독주택의비중은다소줄어들었으나다세대 / 연립의비중은상승 조사이래지속적으로늘어나던아파트거주가구의비중은 2016년을기점으로하락 2016년아파트의거주비중은약 48.1% 로타주택에비해가장높은수준이나, 2014년 ( 약 49.6%) 에비해 1.5%p 하락 단독주택또한 2014년약 37.5% 에서 35.3% 로감소하는등대부분높은비중을보이던주택유형이지난조사에비해낮아짐 반면, 오피스텔을포함하고있는기타주택비중은 2014년약 3.2% 에서 2016년에는약 5.4% 로늘어났으며, 다세대 / 연립또한소폭확대 (9.6% 11.1%) 거주가구수를기준으로는단독주택이소폭감소한반면, 아파트는증가 전세물량부족으로낡은단독주택을재건축하여다세대로신축, 공급이늘어남따라단독주택가구는감소 (-1.6만가구 ) 한반면, 다세대가구는크게증가 (+58만가구) 그림 5 주택유형별가구비중추이 그림 6 주택유형별가구수변화 (%) 기타 다세대 / 연립 단독주택 아파트 ( 만가구 ) 단독아파트연립다세대비거주용주택이외의건물내주택거처 주 : 기타는비거주용건물내주택과주택이외의거처비중의합 3

4 아파트입주물량증가로아파트거주가구수는 2014 년대비약 27 만호증가 아파트거주가구수 : 2014 년약 893 만가구 2016 년약 920 만가구 1인당평균주거면적은줄어들었으나최저주거기준미달가구 1 비율은보합 주거실태조사가시작된 2006년이후 1인당평균주거면적은꾸준히증가하였으나 2016년을기점으로소폭감소 2016년 1인당평균주거면적은약 33.2m2로 10년전에비해서는 7m2늘어난수준이나 2014년 (33.5m2) 보다는다소감소 한편, 가구당주거면적의경우, 2012년을기점으로지속하락 이는전반적으로평균가구원수의감소와대형보다소형을선호하는주택의다운사이징행태등이반영되었기때문인것으로추정 한편, 주거안정수준을측정하는최저주거기준미달가구의비율은지난조사와동일한수준이나가구수로는소폭증가 2016년최저주거기준미달가구의비율은약 5.4% 로 2014년과동일한수준을기록 그러나가구수로는 2014년 (99만가구) 보다소폭증가 (4만가구 ) 한것으로조사되며, 실제주거복지적측면에서는 2년전에비해다소열악해진것으로분석 그림 7 가구및 1 인당평균주거면적추이 그림 8 최저주거기준미달가구수및비율 (m 2 ) 가구당 ( 좌 ) 1인당 ( 우 ) (m 2 ) ( 만가구 ) (%) 가구수 ( 좌 ) 16 비율 ( 우 ) 최저주거기준미달가구는시설 ( 전용입식부엌, 수세미화장실, 목욕시설중 1개라도없는경우 ) 기준및가구수대비일정면적이하및일정방수미만인경우 4

5 2. 주택가격과주거비부담 주거비부담은다소하락했으나, 월세거주자가체감하는주거비부담은여전히높은수준 2016년전국주택가격평균은 2억 4,353만원, 전세가격은 1억 2,798만원으로 2014년대비각각 2,905만원, 1,822만원상승 특히전세가격의경우 2006년이후상승세가지속 (2006년(5,521만원) 대비 1.3배 )) PIR( 연소득대비주택가격비율 ) 은중위수기준 5.6배로 2014년대비크게상승 지역별로는최근가격상승폭이컸던지방광역시에서가장큰폭의증가세를기록 소득별로는저소득층의 PIR이 2010년이후가파르게상승하고있어주거비부담이크게증가하고있는상황 그림 9 지역별연소득대비주택가격비율 (PIR) 그림 10 소득별연소득대비주택가격 (PIR) 그림 11 지역별월소득대비임대료비율 (RIR) 그림 12 소득별월소득대비임대료비율 (RIR) 5

6 RIR( 월소득대비임대료비율 ) 은중위수기준 18.1% 로나타났으며, 2014년대비 2.2%p 하락 임차가구의 RIR은모든지역에서하락했으며, 수도권지역은 3.7%p하락해상대적으로높은하락폭기록 저소득층의 RIR은 23.1% 로 5.9%p나하락했으나다른계층에비해여전히임대료부담은높은상황 주택가격대비대출금비율 ( 이하, LTV비율 ) 은자가가주전체로 2016년전체가구의 66.5% 가주택담보대출금상환및임대료에대한부담을느끼고있는것으로나타남 지역별로는수도권지역에서부담을느끼는가구 (71.0%) 가가장많은것으로나타났으며, 소득계층별로는저소득층의부담을느끼는가구의비중이 73.4% 로가장높았음 점유형태별로는월세거주자의주거부담이매우높게나타났으며, 특히보증금없는월세거주자의경우 91.0% 가임대료가부담스럽다고응답 자가거주자의경우최근저금리가지속되면서대출이자감소가주거비부담하락요인으로작용한것으로판단 그림 13 주거비용에대한부담 LTV비율은 37.8% 로 2014년대비 0.7%p 상승했으며, 수도권과광역시에서가파르게증가한반면, 도시역은하락 (LTV1 기준 ) 도지역의경우 LTV비율이 39.8로가장높으나 2014년대비로는소폭하락 광역시의경우가장가파르게 LTV비율이상승하고있으며, 이는주택경기호조로인해주택구입이증가하면서 LTV비율가높아진것으로판단 소득계층별로는중소득층의 LTV비율이가장높았으며, 이는주택수요가상대적으로많은중소득층이상가구중고소득층보다는중소득충의대출부담이더크기때문 6

7 표 1 지역및소득계층별 LTV 비율 (2016 년 ) 그림 14 지역별 LTV1 비율추이 구분 LTV1 LTV2 LTV3 LTV4 자가가구전체 수도권 지역 광역시 도지역 소득계층 저소득층 중소득층 고소득층 LTV1 = 금융기관대출액 / 주택구입가격, LTV2 =( 금융기관대출액 + 개인대출액 )/ 주택구입가격 LTV3 = 금융기관대출액 / 현재주택가격, LTV4 =( 금융기관대출액 + 개인대출액 )/ 현재주택가격 3. 주거이전과주택보유의식 주택경기호조로내집마련을통한주거이전증가 최근 2년내이사경험이있는가구비율은 2014년이후증가추세로전환되었으며, 도지역을제외한수도권및광역시에서증가한것으로나타남 그림 15 지역별주거이동률추이 특히 2010년대이후가격상승폭이컸던광역시의경우가장가파른이사가구증가율을나타냄 (2012년대비 4.8%p 증가 ) 반면도지역은주거이전경험이있는가구가감소 12년 ~ 16년주택가격변동률 : 전국 8.5%, 수도권 6.7%, 지방광역시 13.6%, 기타지방 6.8% 이사이유는자가주택마련, 시설양호한곳으로이전, 주택규모확대, 직주근접등이 20% 가넘는응답률을나타냄 ( 복수응답 ) 주거이전사유중자기주택마련이 23.9% 로가장높았으며, 2014년대비응답자의증가폭도가장컸음. 특히광역시의경우자가주택마련이이유라는응답률이가장높게증가한것으로나타남 ( 상승폭 : 광역시 11%.0%p, 수도권 6.9%p, 광역시 3.3%p) 7

8 규모확장의경우여전히높은응답비중을보였으나 2014년대비로는다소감소 이는 2014년이후주택경기호조로인해자기주택마련수요가높았음을의미하며, 투자수요보다는실수요비중이증가한것으로해석표 2 주거이전사유 구분 전국수도권광역시도시역 '14 '16 '14 '16 '14 '16 '14 '16 결혼으로인한주택마련 세대독립 자가주택마련 분양주택이사 집값또는전세가격부담 집주인이나가라고해서 계약만기 재개발로인해 시설이좋은집으로이사 주택규모확장 주택규모축소 부모, 자녀등과근거리거주 직주근접 교통이우수한곳으로이사 교육환경 편익 / 위락시설부족 쾌적한지역환경으로이사 기타 계 주택보유필요성에대한인식도증가했으나점유형태별의식격차는확대 내집마련이꼭필요하다는응답자는전국적으로 82.0% 를기록해 2014년 (79.1%) 비해 2.9%p 증가 모든지역에서내집마련이필요하다는응답자가 2014년대비증가했으며도지역, 광역시, 수도권순으로내집마련이필요하다는응답자의비중이높게나타남 소득계층별로는소득수준이높을수록내집마련이필요하다는응답률이높게나타남 8

9 점유형태별로는자가거주자의경우 93.6% 가내집마련이필요하다고응답한반면, 임차거주자의경우낮은응답률을보임. 자가거주자의경우자가보유필요성이지속적으로상승한반면, 임차가구의경우 2010년대비크게하락하는추세 그림 16 주택보유가필요하다는응답비중 4. 주거실태조사결과의시사점 주거실태조사결과최근주택경기호황으로인한주거환경변화가두드러지게나타남 신규주택공급과주택경기호황으로인해주택구입수요가확대되었으며, 이로인해거주주택가격도큰폭으로상승 주택보유필요성에대한의식도다소높아졌으나, 소득별 점유형태별로차이를보였으며, 특히월세거주자의경우자가보유필요에대한의식은더욱하락 아파트가여전히가장주된주거공간이나주거비에대한부담, 1~2인가구증가등으로인해오피스텔이포함된기타거주공간에대한비중확대 주택가격상승에도불구하고저금리등으로인해주거비부담은다소하락했으나, 저소득층의주거비부담은여전히높은상황 PIR은 2014년대비상승하였으며, 특히저소득층의경우큰폭의상승세를보이며, 소득간격차가두드러지게나타남. 반면, RIR은 2014년대비하락한것으로나타나고있으나, 거주비부담이큰월세가구의증가로인해전반적인거주비용부담은여전히높은것으로판단 (RIR하락에도불구하고거주비부담을느끼는월세거주자의비중은 2014년대비오히려상승 ) 9

10 지역별격차보다소득수준별주거환경및의식격차가전반적으로확대되면서저소득층주거지원에대한사회적인니즈가증가 주거를위한정책필요에대해서는주택구입자금과주택전세자금대출이필요하다는응답이가장높았으나, 2014년대비로는월세보조금마련이가장높은상승폭을보임 월세보조금지원정책이필요하다는응답은 2014년 6.5% 에서 2016년에는 9.8% 로 3.3%p 상승해최근월세비중증가로인한지원책니즈가증가한것으로나타남 반면, 주택구입자금대출지원이필요하다는응답은 29.87% 로여전히가장높은응답률을보였으나 2014년대비로는소폭감소 그림 17 주거지원을위한정책필요프로그램 최근주택정책의흐름이주택경기활성화에서주거취약계층의주거지원으로빠르게변화하고있으며, 주거실태조사결과는이러한정책방향성에뒷받침하는역할을할것으로판단 조사결과에서나타나듯저소득층과월세거주계층에대한주거환경은 2014년대비전반적으로악화되었으며, 정부의기본적인정책역할또한주거취약계층의지원에있는만큼지속적인정책적인노력이필요할것 10

11 MEMO

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이

1. 주거안정성 자가점유율 년 에서 년 로상승하였다 지역별로는모든지역에서상승한것으로나타났으며 소득계층별로는저소득층은소폭하락한반면 중소득층이상은상승한것으로나타났다 < 지역별자가점유율 > < 소득계층별자가점유율 > 자가보유율 년 에서 년 로증가하였다 모든지역에서자가보유율이 담당부서 국토교통부 국토연구원 보도일시 보도자료 배포일시 주택정책과 수 총 매 본문 붙임 과장김영국 사무관장기영 주택정책 연구위원강미나연구센터 2017년 4월 26일 ( 수 ) 조간부터보도하여주시기바랍니다. 통신 방송 인터넷은 4. 25( 화 ) 14:00 이후보도가능 2016 년도일반가구주거실태조사결과 발표 - 자가점유율상승, 전월세전환으로월세비중증가 -