LG Business Insight 1279

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오현 섭
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1 최근전세가격상승의원인진단 이근태수석연구위원 류상윤책임연구원 1. 임대차시장동향및가구부담 2. 전세가격상승의원인 3. 향후전망 4. 정책적시사점 전세가격의상승세가지속되면서세입자가구들의어려움이커지고있다. 올해평균적인전세가격증가분을대출이자로환산할경우전세재계약가구의추가부담액은약 32 만원에달하는것으로추산된다. 월세이율이떨어지고있지만대부분의보증부월세가구들도주거비부담이늘어난것으로보인다. 특히전세에서월세로전환한가구들의추가부담액은전세나월세를유지하는가구의두배에달하는것으로추정된다. 전세가격상승의주된원인은 28 년금융위기이후지난해까지주택투자가마이너스성장했기때문이다. 주택공급은 1~2 년의시차를두고전세가격에영향을미치는것으로나타난다. 지역별로보더라도주택투자감소가컸던지역일수록전세가격상승률이높다. 주택공급감소에도불구하고 29 년을기점으로가격상승에대한기대가낮아지면서매매가격은보합세를보이고있다. 기대상승률하락은전세공급을월세로전환시켜추가적으로전세가격을높이고월세이율을낮추는방향으로작용하고있다. 속도는다소둔화될여지가있지만전세가격상승기조자체는내년에도이어질가능성이크다. 주택공급은내년에올해보다다소늘어날것으로보이지만공급부족을해소할정도로충분하지는못할것이다. 특히수도권지역의공급증가가충분하지못해상대적으로어려움이클것이다. 우리경제의장기적성장능력의저하, 인구구조변화등을고려할때주택가격기대상승률이다시반등하기쉽지않다. 이에따라향후매매가격대비전세가의비율이높아지면서전세에서월세로전환하는속도는점차빨라질가능성이있다. 현재정부의주택공급축소정책은주택가격상승요인으로작용하면서하우스푸어들의부담을줄이는데일조할것이지만세입자들의부담은커질수있다. 전월세가격을결정하는주된요인은주택의수급이기때문이다. 주택의공급조절이어느정도불가피한측면이있지만적정한규모의주택공급을통해주택가격이연착륙하도록유도할필요가있다. 임대료보증제도의도입, 주택임대관리업의활성화등으로전월세전환에따른부작용을최소화시켜야할것이다. 2 LG Business Insight

2 1. 임대차시장동향및가구부담 < 그림 1> 올해들어전세가격상승률다시상승 주춤하던전세가격올해들어다시치솟아전세가격상승이좀처럼멈추지않고있다. 211년평균 1% 이상급등했던전세가격은지난해다소진정되는가싶더니지난해말부터다시오름세를재현하고있다 (< 그림 1> 참조 ). 특히올해후반으로갈수록상승속도가점차빨라지는추세다. 글로벌금융위기의충격에서벗어나기시작한 21년이후전세가격부담이전반적으로높아졌는데 21년 1 월대비올 11월까지약 4년동안전국전세가격지수의상승률은 26% 에달했다. 연평균 6% 이상높아진셈이다. 이기간중전세가격지수의상승률이가장높았던지역은경남 (36%), 대구 (35%), 부산 (31%) 의순이었다. 반면전북, 인천, 제주, 전남은 2% 이하로가격이안정되었다 (< 그림 2> 참조 ). 수도권지역은 24% 로전국평균과유사한상승세를보였는데최근들어서는서울, 경기등지역에서상승속도가점차높아지는모습이다. 주택유형별로는아파트가 35% 올라가격상승을주도하고있다. 211년이후소득증가보다전세가격상승더빨라 (%) 주 : 전년동월비자료 : 한국감정원 수도권 전국 < 그림 2> 21 년이후전세가격상승률경남이가장높아 경남대구부산충북경기광주충남울산대전서울강원경북전북인천제주전남 전국평균 ( 단위 : %) 35. 주 : 21 년 1 월대비 213 년 11 월의전세가격상승률자료 : 한국감정원 36.2 LGERI 리포트 사실올해전세가격상승률은 11월까지전년대비 2.8% 로 211년보다는낮은편이다. 그럼에도불구하고전세가격상승에대한고통이크게느껴지는것은이미높아진가격이추가적으로더상승하면서세입자가구의부담이가중되었기때문이다. 더욱이전세가격상승세가국민소득증가율을상회하면서가계가버텨낼수있는여력이점점줄어드는상황이발생했다. 전세가격이오르더라도소득상승이그것을상회한다면임차가구의부담은완화될수있다. 실제전세재계약을하는가구들의입장에서보면 211년 1분기까지는지난 2년간의전세가격상승률보다일인당소득 < 그림 3> 211 년 2/4 분기이후전세가격상승률을소득상승률이못따라가 (%) 전세가격 1 인당 GNI 주 : 계약기간 (2 년 ) 을고려하여각분기전세가격지수, 1 인당 GNI( 명목 ) 의 2 년전동기대비상승률을비교자료 : 한국감정원, 한국은행 LG Business Insight

3 전월세거래에서월세가차지하는비중은 213년들어뚜렷이늘고있다. 증가율이더높게나타났다 (< 그림 3> 참조 ). 하지만 211년 2분기부터상황은역전되어올 3분기까지도전세가격상승률이소득증가율을상회하는현상이지속되었다. 이기간중재계약시점이도래한가구들은소득보다빨리늘어나는전세가격부담을크게느꼈을것이다. 예를들어 213년 1/4분기에우리나라의평균일인당소득은 2년전과비교했을때 6.5% 증가하는데그쳤지만전세가격은 11.2% 상승했다. 주택보유가구, 월세전환가구도어려운상황 < 그림 4> 213 년들어월세비중뚜렷이증가 (%) ( 만원 / 년 ) 전세 월세 주 : 전국아파트전월세거래중전세, 월세의비중자료 : 국토교통부전월세실거래가 DB < 그림 5> 전세가구의추가부담 211 년에가장높아 서울 최근의주택시장의변화는전세가구뿐아니라월세전환가구, 주택보유가구의어 려움도확대시키고있다. 전세가격이상승하고있지만매매가격은하향내지정체 되면서주택담보대출로집을산하우스푸어들의어려움이커지는상황이다. 주택 매매가격은지난해상반기부터하락세를보였으며올해들어서도정체상태가이어 지고있다. 이에따라전세 / 매매가격비율 ( 아파트 ) 이꾸준히상승하면서 (213.11=68.5) 21 년의정점수준 (21.11=69.5) 에근접해가고있다. 임대차유형별로보면전세에서월세로전환하는가구가빠르게늘어나는것으 로추정된다. 국토교통부의전월세실거래가 DB 에따르면전국아파트월세거래는 211 년월평균 12,94 건에서 213 년에는 16,82 건으로늘었다. 1 이에따라전월세 거래에서월세가차지하는비중은 211 년 25% 에서올해 1/4 분기에는 3% 로높아 졌으며 1 월에는 34% 로증가속도가빨라지는모습이다 (< 그림 4> 참조 ). 현재월세 이율이시중은행의대출금리보다훨씬높기때문에월세로의전환은임 차가구부담의증가로이어질수밖에없다. 추가전세보증금마련에연간이자비용 32 만원 4 2 전국 주 : 평균전세가격 (21 년인구주택총조사 ), 전세가격지수, 보증대출금리를이용하여계산자료 : LG 경제연구원 2년만에전세재계약을하게되는가구가전세가격상승으로인해추가부담해야하는비용을계산해보았다. 이는전세가격상승분만큼대출한다고가정했을때의이자부담으로추정해볼수있다. 올해전국평균전세가격은 9,3만원으로 2년전에비해약 72만원늘어났으며여기에 1 국토교통부의전월세실거래가 DB 는확정일자를부여받은전월세거래를대상으로한것이다. 4 LG Business Insight

4 평균대출이자율 4.4% 를곱하면전세재계약가구의추가부담액은 32만원으로계산된다. 211년의 71만원보다는줄어든수치인데이는전세가격상승률이 211년보다낮았고또금리도하락했기때문이다 (< 그림 5 참조 >). 추가적으로지불해야하는이자 월세가보증금의 5.% 보다적은가구는주거비부담이커진것으로나타난다. 비용이 211 년계약시보다줄어들었지만부담이누적되기때문에세입자가구의입 장에서는어려움이더커졌을수있다. 물론기존전세자금을대출에의존했던가구는금리하락으로전체적인주거비부담이낮아졌을수도있다. 예를들어기존전세보증금을모두대출에의존하고있던가구라면 213년재계약시추가부담은오히려마이너스가된다. 그렇지만 211년가계금융조사마이크로데이터에따르면수도권전세가구의보증금중대출이차지하는비중은평균 7% 에지나지않았으며전세자금대출을통해보증금을마련한가구는전체전세가구의 2% 에도미치지못했다. 2 주택유형별로보면아파트가구의추가부담액이 213년 6만원으로평균을상회한다. 지역별로보면대구지역이 46만원으로가장높았고다음으로서울 (4만원), 울산 (38만원) 순으로나타난다 (< 그림 6> 참조 ). 수도권지역이전세가격상승률에비해추가부담액이큰것은평균전 대구서울울산광주충남경기경남충북강원경북제주부산인천전북전남대전 < 그림 6> 전세가구의추가부담올해는대구가가장높아 주 : 계산방법은 < 그림 5> 와같음. 자료 : LG 경제연구원 전국평균 ( 단위 : 만원 / 년 ) LGERI 리포트 세가격이 1 억 9 백만원으로전국평균보다높기때문이다. < 그림 7> 월세가격지수가하락해도월임대료는상승 월세가구도주거비부담늘어월세가격지수가 211년 9월이후하락추세를보이고있어일견월세가구의주거비부담이줄어든것으로생각하기쉽다. 그러나실제로는대부분월세가구의주거비는늘어난것으로추정된다 (< 그림 7> 참조 ). 월세가격지수는보증금없이집세를모두월임대료의형태로내는완전월세를가정해집계하는지수이다. 그러나 21년인구주택총조사에따르면우리나라월세가구의 85% 가보증부월세였다. 보증부월세는보증금을맡기기때문에전세의성격과월세의성격을모두가진다. 전세가격지수는올라가고월세가격지수는내려가고있는최근상황에서는보증 월임대료 월세가격지수 주 : 211.1=1. 수도권. 월세가격지수 =( 월세보증금 월세이율 + 월임대료 ) 라는식에 211 년가계금융조사의수도권평균월임대료 / 보증금비인 1.88% 를적용하여월임대료를계산. 자료 : LG 경제연구원 2 기존보증금중대출의비중이 7% 였다고가정하면전세가구의추가부담액은 32 만원에서 25 만원으로줄어든다 LG Business Insight

5 수도권보증부월세의평균보증금은 1,7만원, 월임대료는 32만원이었다. 금비율이얼마냐에따라주거비부담이늘었을수도, 줄었을수도있다. 전월세가격지수의상대적인변화크기를고려했을때 213년 3분기기준으로월세가보증금의 5.% 보다적은수도권가구는주거비부담이커진것으로나타난다. 3 예를들어보증금이 1,만원일때월세가 5만원보다적었던가구는보증금이변하지않았 을경우더많은월세를내게된다는것이다. 실제월세자료이용이가능한수도권지역을살펴보면보증부월세의평균보증금은 1,7만원이고월세는 32만원으로월세 / 보증금비율은 1.9% 에불과하다 (211년). 따라서대부분의월세가구에서부담이커진것으로보인다. 월세가구의추가부담도전세가구와같이계산해볼수있다. 평균보증금과월세를내는수도권대표가구의경우재계약시의추가부담액은 213년평균 11만원으 서울고령가구, 도쿄고령가구에비해주거불안에노출되어있다 한국과일본의최근인구주택총조사 (21년) 를활용하여서울과도쿄에거주하는가구의자가거주비율을비교해보았다 ( 그림8). 가구주연령별로볼때중요한차이는도쿄에서는연령이높을수록자가에거주하는비율이높게나타났지만서울에서는 6대를정점으로 7 대이상부터는연령이높을수록자가비율이떨어졌다는점이다. 이에따라연령별자가거주비율의격차는 8 대이상이 22%p로가장컸고 ( 서울 51%, 도쿄 73%) 그다음은 4대, 5대의순이었다. 4-5대에서자가거주비율이낮은것은전세제도의영향이큰것으로보인다. 목돈이부족한상황에서대출을통해주택을구입하는것외에전세제도라는대안이있기때문이다. 그러나고령층의자가거주비중이낮은것은조금다른측면에서보아야할것이다. 자녀에대한증여가중요원인이겠지만이와함께노후대비부족으로소득이없는고령가구가보유주택을팔아서생활자금을마련하는것도크게작용한것으로추측된다. 우리나라고령자의빈곤율 ( 소득 ) 은 OECD에서가장 -2-4 < 그림 8> 서울고령가구의자가거주비율도쿄보다낮아 (21 년 ) 격차 (%p) 2 대 3 대 4 대 5 대 6 대 7 대 8 대이상 주 : 격차 = 자가거주비율 ( 서울 )- 자가거주비율 ( 도쿄 ) 자료 : 21 년인구주택총조사 ( 한국 ), 국세조사 ( 일본 ) 도쿄 (%) 서울 (%) 높은것으로알려져있다. 한국의고령가구는소득뿐만 아니라주거에서도상대적으로열악한처지에놓여있 는것이다. 특히고령가구중에서도소득수준이낮은 1 인가구와여성가구주의가구에서일본과의격차가더 크게나타난다. 최근의전세가격상승은대출여력이부 족하고소득원이빈약한고령전세가구, 그리고상당수 의보증부월세가구에타격이될수밖에없다 년 3 분기에는 2 년전에비해전세가격지수는 5.7% 상승, 월세가격지수는 1.3% 하락했다. 6 LG Business Insight

6 로추정된다. 전세가구의추가부담액 31만원보다크게낮은것으로보이지만이는월세가구의평균적인주택가치가전세가구보다낮기때문이다. 비교가능하도록주택가치의차이를보정하면 4 월세가구의추가부담액은 21만원으로늘어난다. 월세전환가구는 2배이상의부담에직면 < 표 1> 월세이율, 가장낮은곳은서울지역아파트 8 개시도수도권서울지방 종합 단독주택 아파트 연립주택 오피스텔 전세에서월세로바뀌는세입자가구의부담이가장클것이다. 월세 이율 ( 전월세전환율 ) 이지속적으로하락하고있지만여전히대출이자율보다높다. 213 년 9 월기준전국평균월세이율은.82%( 연리환산 9.8%) 로대출금리의 2.4 배에달했다 (< 표 1> 참조 ). 보증금증가액이모두월세로전환되는가구는매월부담 하는금액이그만큼늘어난것으로볼수있다. 전세가구, 월세가구, 월세전환가구의통계집계가모두가능한수도권을기준으 로비교해볼때월세전환가구의추가부담은 7 만원으로다른가구들의두배가넘는 것으로나타났다 (< 그림 9> 참조 ). 특히추가자금을구하기어려운가구일수록월세로 의전환이빈번했을것으로생각되고이에따른어려움도더크게느꼈을것이다. 주 : 213 년 9 월자료 : 한국감정원 (213), 우리나라월세시장의특징과정책적시사점 < 그림 9> 월세전환가구의추가부담이가장높아 7.3 월세전환 31.1 전세 ( 만원 / 년 ) 21.2 월세 주 : 213 년평균. 수도권. 계산방법은본문과 < 그림 7> 참조. 단, 월세 ( 보증부월세 ) 가구의추가부담은주택가치를고려하여 1.9 배로환산. 자료 : LG 경제연구원 LGERI 리포트 2. 전세가격상승의원인 지난수년간주택공급감소가전세가격상승으로이어져주택의매매가격, 전월세가격등가격변수들을결정하는주된요인은크게두가지로나누어볼수있다. 우선주택의실제거주수요와공급이라는수급요인, 그리고주택가격의기대상승률이라는기대요인이다. 일반적으로주택의매매가격은미래주택가격의기대상승률에도크게영향을받지만전월세가격은주로주택의수요와공급에의해결 < 그림 1> 주거용투자변화는시차를두고전세가격에반영 (%) (%) 주거용투자 ( ) 전세가격 ( ) 주 : 전세가격상승률은주택투자와의관계를보여주기위해역계열로그림. 즉주택투자가늘어나면 1~2 년의시차를두고전세가격이떨어지는모습이나타남. 자료 : 한국감정원, 통계청 4 보증부월세가구의평균주택가치는전세가구보다낮은것으로보인다. 주택가격을직접비교할수없으므로보증부월세를전세로환산하여비교해보면수도권평균전세보증금은 1 억원인데비해보증부월세의전세환산보증금은 5,2 만원이었다. LG Business Insight

외환위기이후의주택건설급감은 2년부터높은전세가격상승으로이어졌다. 정되는경향이크다. 주택수요가인구요인등에의해완만하게변하는반면주택공급은매년변동폭이크기때문에우리나라의전세가격은주택공급과상당히밀접한모습을보여왔다. 과거추이를보면주거용건물투자의변화는약 1~2년의시차를두고전세가격에영향을미치는것으로나타난다 (< 그림 1> 참조 ).

7 외환위기이후의주택건설급감은 2년부터높은전세가격상승으로이어졌다. 정되는경향이크다. 주택수요가인구요인등에의해완만하게변하는반면주택공급은매년변동폭이크기때문에우리나라의전세가격은주택공급과상당히밀접한모습을보여왔다. 과거추이를보면주거용건물투자의변화는약 1~2년의시차를두고전세가격에영향을미치는것으로나타난다 (< 그림 1> 참조 ). 외환위기이후의주택건설급감 (1998-2년평균 -7.9%) 은 2년후인 2년 19 년대이후한국전세제도의변화 문헌상에서전세 ( 傳貰 ) 라는단어가최초로발견되는것은 1899 년 4 월 13 일의황성신문기사로알려져있다. 자기집을빚쟁이가마음대로남에게전세줬다가마침내는팔아버렸다며집주인이재판소에고소한내용이다. 그밖에는 년동안잃어버린전세문서를무효화하는광고가가끔신문에실렸다. 한편이시기신문기사에서월세 ( 삭세라고도함 ) 는관공서, 상가나외국인들이이용한사례가보인다. 이것은일본인들이민법상의관습을파악하기위해실시한 관습조사 의결과보고서에서주거용은전세, 상업용은월세가일반적이라고하였던것과일치한다. 전세가널리확산된것은 195 년대이후한일합방이후주거용에서도월세가확대된것으로보이는데이는이주일본인들의영향으로생각된다 년 11 월매일신보에는 차가난 ( 借家難 ) 이라는시리즈기사 (1~5) 가실렸는데그중다음과같은내용이있었다. 1 [ 경성에서 ] 이전에는집값이싸서지금보다집없는사람도적었고재산을사랑하는정도가지금과같지않았으므로집없는사람이친척이나지인의집을빌어드는일도많았고그렇지아니하면약간의돈을맡기고전세를드는일이있었고소위삭월세 2 라하는것은옛날에없던제도이다. 그런데이새로이들어온삭월세의제도라는것이요새는극히유행하는지경에이름은전에보지못하던일이다. 나중에받았던돈을도로내어주는전세보다조금씩이나마다달이아주먹는삭월세가이익이많으므로몇채집가진사람은전세를주었던것이라도월세로바꿔버리고그밖에 월세받으러다니기를괴롭게여기거나그렇지않으면팔려고애를써도팔리지않고덩어리돈은쓸일이있는사람이라야부득이전세를주기때문에아무쪼록삭월세를받는이보다손해를당하더라도많이당하지아니하려한즉전세돈을높이는수밖에없는일이다. 이기사는새롭게도입된월세가경제적인이유로전세를대체하며확산되어가는현상을묘사하고있다. 최근의월세로의전환과유사한점도있어서흥미롭다. 하지만그렇다고이시기전세가사라진것은아니다. 개벽 1922 년 6 월호에실린기사는경성에서총임차가구의 2-25% 가전세제도를이용하고있다고추정한바있다. 이기사는 차가인의이해관계로는월세에비하여전세가유리하므로그수입이확실하고다소의저축이있는자는전세에의할자많겠고저축이없고수입이불확실한자즉빈민 무직계급자가다수월세에의할 1 일부현대어로바꿈. 2 몇달치월세를미리내는지금의 사글세 와는다른것으로그냥월세의의미 월세의확산을알리는매일신보기사 ( ) 8 LG Business Insight

8 부터두자리수의높은전세가격상승으로이어진바있다. 21 년이후에는정부 의임대주택공급확대정책과수도권의제 2 신도시건설, 재건축, 재개발등으로연 간 5 만가구이상의주택이분양된바있는데이는 23~25 년기간중전세가 28년이후 4년간주택투자는마이너스성장하였다. 격의하락으로이어졌다. 21 년이후현재까지지속되고있는전세가격상승세는 28 년이후 4 년간주택투자가마이너스성장하면서공급이부족했던데따른것이 다. 올해들어주택투자가증가세로돌아섰지만완공에이르기까지는시차가존재 터임으로거주비부담은유산계급자보다도무산계급자에게중과될것 이라고지적하고있다 년경성제국대학법률학반의조사에서도전세는주요한임대차관행으로중시되었다. 다시상황이역전되어전세가일반화되기시작한것은한국전쟁이후로보인다 년조사에서서울의 27 만가구의주거형태분포는자가 1 만, 월세 1 만, 무상 4 만, 전세 2 만이었다. 여전히월세가더일반적이었던것이다. 그런데 1962 년의표본조사 ( 서울 ) 에서는자가 54%, 전세 25%, 월세 16% 로전세와월세의비중이역전되었다. 최초로전세와월세가구별된전수조사인 1975 년인구주택총조사에서는서울거주가구중 38% 가전세, 14% 가월세를살고있었다 ( 전국은전세 17%, 월세 16%). 이후전세비중은 1995 년에서울 44%, 전국 3% 까지상승하였다. 임대이유, 전세형태, 계약기간도바뀌어임대인이소유주택을전세놓는이유도일견비슷해보이지만전세형태의변화와함께달라졌다. 서울을대상으로한 1981 년의표본조사에서세를주게된동기중가장큰비중을차지한것은 구입시경제적부담을줄이기위하여 (37.6%) 였고두번째는 방이남았기때문에 (27.8%) 였다. 약 2 년후인 1998 년의주거실태조사 ( 수도권 ) 에서는전세보증금을 주택마련자금 ( 전세포함 ) 으로사용 한다는응답이 54.2% 로가장많아첫번째사유는비슷했으나두번째사유는그전과달리 주택신축비용으로활용 (17.2%) 이차지했다. 이러한차이는전세형태의변화를반영한다. 198 년에는전세의 8% 정도가이른바 독채전세 가아니라주택의일부를 < 표 2> 주택임대의경제적목적 1981 년 (%) 1998 년 (%) 구입시경제적부담을줄이기위해 37.6 주택마련자금으로사용 54.2 방이남았기때문에 27.8 주택신축비용으로활용 17.2 생활에도움이되기때문에 11.8 금융기관에예금 9.5 목돈이필요해서 1.5 기존채무상환 7.3 자주집을비우기때문에 1.5 자녀결혼비용및교육비 2.7 무응답 1.8 부동산투자 2.3 기타 6.9 주 : 1981 년조사는다가구단독주택을대상으로하며전월세모두가대상이나전세가 86.7% 로대부분을차지 년의수치는전세의경우. 자료 : 다세대거주단독주택의활용방안에관한연구 (1981), 서울및수도권지역 98 주거실태조사 빌리는형태였다. 따라서임대인이투자목적으로비거주주택을구입하면서전세를들이기보다는주로자가구입의한방편으로서전세를활용했던것이다. 주택일부임차는 193 년대경성의조선인가구에서이미확대되어가구수 / 주거수비가 1931 년에는 1.1 이었지만 1938 년에는 1.4 에이르렀다. 주택의전부를임차하는것이보편화된것은 199 년대들어아파트가주거의일반형태로자리잡아가면서였다. 전세계약의기간도바뀌었다. 일제시기전세제도의특징은계약기간이 1 일 ( 또는 3 개월 ) 이었다는것이다 년의표본조사에서는계약기간이 6 개월인가구가 67%, 1 년인가구가 21% 였던것으로나타나기간이길어졌지만여전히평균적으로 1 년미만이었다. 그후 1981 년 3 월주택임대차보호법이제정되어최소한의보장임차기간이 1 년이되었고 199 년개정법의시행으로그기간은 2 년으로늘어나지금의관행으로정착되었다. LGERI 리포트 LG Business Insight

9 < 그림 11> 금융위기이후평균주택공급과전세가격상승률은뚜렷한역관계 대구 광주 8 경남충북울산충남 6 경북강원경기전국서울 4 전북 전세가격상승률 (%) 1 2 부산 전남 인천 대전 제주 주택건설증가율 (%) 주 : 주택건설증가율은 28 년대비 211 년연평균주택건설기성액증가율, 전세가격상승률은 21 년 1 월대비 213 년 1 월까지연율환산전세가격상승률임자료 : 한국감정원, 통계청 하기때문에아직입주증가로이어지지못하는상황이다. 지역별로보더라도주택공급이부족했던지역에서전세가격상승세가높게나타난다. 주요지역별로금융위기이후평균주택공급과전세가격상승률을보면뚜렷한역관계가나타난다 (< 그림 11> 참조 ). 대구광역시의경우 28년이후 3년간주택건설기성액증가율이연평균 -37% 를기록해가장주택공급이부진한것으로나타났는데 21 년이후최근까지전세가격상승률도 9.% 로가장높게나타났다. 그밖에주택건설이크게줄어든광주, 충청북도, 경상남도등이전세가격상승률이높았다. 반면주택공급이확대된제주도, 대전, 인천, 전라남도등은전세가격상승률이전국평균을크게하회하는모습이다. 금융위기이후주택가격에대한상승기대하향세전환 주택공급의부족에도불구하고주택의매매가격이하향세내지는보합세수준에머물 < 그림 12> 주택가격기대상승률하락추세 주 : 주택가격기대상승률 = ( 월세이율 12) (1- 전세가격 / 매매가격 ) 으로계산. 이는전세와월세를통한자본의기대수익률이같다는가정하에서계산된수치임 ( 아래수식참조 ). 즉월세이율이일정하다면향후주택가격의기대상승률이낮을수록전세가격과매매가격이비슷해지며만약전세가격 / 매매가격비율이기대가격상승률을제대로반영하지못할경우, 예를들어기대상승률이떨어지는데도전세가격이상대적으로낮은수준을유지할경우집주인의입장에서는전세보다는월세를선호하게되면서월세이율이낮아지게됨. 다만실제기대상승률은위의식에서전월세의추가적인부담요인, 예를들어월세를받지못할리스크등에따라다를수있음. 추가부담요인이일정하다는가정하에기대상승률의흐름을볼수있으나기대상승률수치자체는정확하지않을수있음. 주택가격기대상승률 주택가격전세를놓을때의기대수익률 = 주택가격 - 전세가격 월세를놓을때의기대수익률 = 월세 12 + 주택가격기대상승률 주택가격 주택가격 고있는것은가격상승기대가꺾였기때문이다. 즉수급측면에서는가격상승요인이존재하지만기대측면에서는하락요인이작용해두힘이서로상쇄되고있는것이다. 전세 / 매매가격비율과월세이율을통해주택가격의기대상승률움직임을추산해볼수있다. 균형상태에서전세나월세로부터의기대수익률이같다는가정하에주택가격의기대상승률을구해보았다. 29 년이후주택가격의기대상승률이하향추세를보여현재까지계속떨어지는것으로나타났다 (< 그림 12> 참조 ). 단기적인가격상승률이등락을거듭하는데비해기대상승률은안정적인흐름을보이는것은사람들이보다장기적인흐름에기반해가격에대한기대를하고있기때문인것으로생각된다. 주택가격의기대상승률은보다장기적인주택가격상승률과유사한흐름을보인다. 실제지난 1년동안의평균가격상승률을보면금융위기이후꾸준한하향추세로돌아서기대상승률과유사한모습을나타낸다. 1 LG Business Insight

10 29년부터주택의기대가격상승률이한단계떨어진것은글로벌금융위기이후우리나라의장기적인성장잠재력이한단계떨어진것과관련되는것으로보인다. 경제성장률은우리국민들이평균적으로벌어들일수있는실질소득과비례하게될것인데성장률이낮아지면그만큼실질소득증가율이낮아지게된다. 이는그 매매수요가전세수요로바뀌어전세가격이올라가는효과는생각만큼크지않을수있다. 만큼주택에거주하기위한비용을감당할여력이부족해진다는것을의미하며결국주택수요의감소로나타나게될것이다. 우리나라인구구조변화에따른주택수요감소우려가불거진것도금융위기직후이다. 주택구입주력세대인중년층인구가 211년을전후로줄어들면서우리나라에서도과거일본, 미국과같은주택가격급락가능성이있다는분석이대중적인호응을얻었던바있다. 이는당시까지도어느정도공감대를유지하고있던부동산불패신화를깨뜨리는데영향을미쳤던것으로보인다. 결국금융위기이후주택공급둔화로전세가격상승률이높게나타나는가운데주택가격의기대상승률은떨어지면서매매가격 상승률이전세가격상승률에미치지못하는현상이지속된것으로볼수있다. LGERI 리포트 전세에서월세로전환되는것도전세가격상승요인 최근에는주택가격이떨어질것이라는기대가전세가격을올리고있다는지적이자주제기된다. 미래주택가격상승률이낮아질것이라고생각할경우주택을구입하기보다는세를들어살려고하는수요가커지기때문에전세에대한초과수요가생긴다는것이다. 그러나매매수요가전세수요로바뀌어서전세가격이올라가는효과 는생각만큼크지않을수있다. 주택매매가이루어지지않을경우주택을팔려고시도했던집주인들은해당주택을비워두기보다는세를놓으려고할것이기때문이다. 특히아파트의경우공실률이상당히낮은것으로알려지고있어매매되지않은주택들이대부분전월세공급으로대체되는것으로보인다. 결국전세수요가늘어난만큼매매되지않은주택의전세공급이늘어나면서가격안정효과가나타나게될것이다. 다만가격상승기대가떨어지게되면전세공급이월세로전환되면 < 그림 13> 전세가격은주택가격기대상승률과상관관계높지않아 자료 : 통계청, 한국감정원 기대상승률 ( ) 전세가격 ( ) LG Business Insight

11 내년주택수급여건은호전될여지가있지만수도권의공급부족현상은해소되기어려운상황이다. 서전세가격이높아지는효과는있을것이다. 월세이율이전세금을금융기관에예치하는이자율보다높음에도불구하고집주인이전세를선택한이유는주택구입자금이부족해전세금을이용했거나혹은전세금을가지고새로운주택구입에사용했을가능성이크다. 즉전세금규모만큼본인의직접적인주택투자금액을줄이는레버리지를일으킨것이다. 기대상승률이낮아지면집주인은굳이전세자금을이용해주택투자를하고자하는유인이줄어들면서월세를선호하는경향이커진다. 이에따라전세의공급이월세로일부전환되면서전세가격은상승하고월세이율은떨어지는효과가나타나는것이다. 그러나기대상승률변화로전세가월세로전환되면서전세가격이올라가는효과는주택의수급변화에따른효과에비해상대적으로크기가크지않을것으로생각된다. 실제주택가격의기대상승률과전세가격과의관계는뚜렷하지않다 (< 그림 13> 참조 ). 3. 향후전망 주택공급부진중기적으로지속될전망내년에주택수급여건은다소호전될여지가있다. 지난 4년간마이너스성장을보였던주택투자가올상반기에는플러스증가세로돌아선바있다. 주택공급에따른시차가 1~2년존재하는점을감안할때올해의주택투자증가가내년이후부터는실제주택공급증가로나타날것으로예상된다. 실제내년아파트입주물량은올해보다늘어날것으로전망되고있다. 국토교통부추계에따르면내년도아파트입주예정물량은 28.5만호로올해 2.9만호보다 3% 이상늘어날것으로기대된다. 그러나내년입주물량확대가주로비수도권지역에집중되면서수도권의공급부족현상은크게해소되기어려운상황이다. 내년서울지역의입주물량은 2.8만호에서 3.1만호로 3천호정도늘어나는데그칠전망이며수도권전체로도약 7천호증가에머물것으로예상되고있다. 12 LG Business Insight

12 더욱이올해늘었던주택건설투자가내년에는다시둔화될가능성이크다. 정부는주택가격하락에따른하우스푸어문제, 건설사경영난등이과도한주택공급때문인것으로판단하고공공부문의주택공급을줄여나갈계획이다. 공공분양주택의공급물량을기존의연 7만호에서 2만호이하로축소하기위해 213~17년까지의신규인허가물량을 1만호수준으로관리하기로하였으며민간주택도공급속도조절을위해승인후의무착공기간을 2년에서 3년으로연장한바있다. 결국내년에입주물량이다소늘어나더라도내후년부터는다시둔화될가능성이큰것으로보이며중기적으로주택공급이미진한상황이이어질것으로예상된다. 중기적으로우리경제는평균 4% 성장을달성하는것이쉽지않을것으로예상되고있다. 주택가격기대상승률반등여력크지않아 주택가격의기대상승률이어떤방향으로움직일지예측하기는쉽지않다. 우선국 내경기는향후다소호전될여지가있다. 지난해 2.%, 올해 2.8% 성장에서내년에는 3% 대중반까지높아질것으로예상하고있다. 다만경기의호전이주택가격기대상승률증가로이어질것인가는아직불확실하다. 그러나경기가회복되더라도내년의 3% 대성장은 2년대평균 4~5% 성장에비해미치지못하는수준이다. 선진국경제가호전되고있지만과거와는달리세계교역이크게살아나지못하고더욱이원화도절상되고있어수출이우리경제를이끌어가는힘이높지못하다. 중기적으로도우리경제는평균 4% 성장을달성하는것이쉽지않을것으로예상되고있다. 주택을구매하는데있어장기적인가격상승기대가중요하다는점을고려할때주택가격의기대상승률이다시높아지기는어려울것으로판단된다. 이상의요인들을종합해볼때향후전세가격은상승속도측면에서는다소둔화될여지가있지만상승기조자체는당분간유지할가능성이크다. 주택공급은내년에올해보다다소늘어날것으로보이지만주택공급부족을해소할정도로충분하지는못할것으로예상된다. 기대가격상승률하락으로전세보다는월세로공급하는경향도지속될것으로보인다. 주택거주형태가전세에서월세로옮겨가는추세가이어지는가운데월세이율은소폭낮아질가능성이크다. 다만앞에서언급했듯 LGERI 리포트 LG Business Insight

13 지역별로보면전세 / 매매가격비율과전세비중은유사한상관성을보이고있다. 이월세이율하락이주거비부담감소를의미하는것은아니며전세가격상승으로평균적인주거비부담은계속높아질것으로전망된다. 지역에따라차이가있겠지만특히수도권지역의공급증가가충분하지못하다는점을감안할때수도권의전세난은내년에도이어질가능성이크다. 전세에서월세로의전환가속될전망 전세 / 매매가격비율이꾸준히상승하면서지역이나주거형태에따라전세거래에따른위험성이커질우려가있다. 전세계약의만기가도래하거나어떤사정으로주택이경매에넘어가게됐을때임차인이전세보증금을돌려받을수없게될위험이커질수있다는것이다. 이른바 깡통전세 문제이다. 한국은행의금융안정보고서에따르면보증금을고려한실질담보인정비율 (LTV) 이 7%, 총부채상환비율 (DTI) 이 5% 를넘는주택의비율이 213년 6월현재전체전세주택의 9.7% 에이르는것으로추정되었다. 사실우리나라에고유한전세제도가사라질것이라는예상은오래전부터지속되었지만월세로전환되는속도는빠르지않았다. 주택가격의기대상승률이오랜기간동안높은수준을유지했기때문에전세금을주택투자자금으로이용하려는임대인들의수요가컸기때문이다. 그러나주택가격의기대상승률이낮아지면서전세 < 그림 14> 전세 / 매매가격비율이높을수록전세비중낮아 전세 / 매매가격비율 (%) 8 광주 대전 대구 부산 울산 전국 수도권 인천강북경기 서울 강남 전세비중 (%) 주 : 전세비중 = 전세 /( 전세 + 월세 ) 지역별 21 년평균자료 : KB 국민은행 에서월세로전환하는속도는점차빨라질가능성이있다. 특히전세가격이매매가격의일정비중이상으로높아지는지역에서는전세자들의위험성이커지면서전세제도가빠르게줄어들수있다. 주택가격이조금만하락해도전세금을회수하지못할수있기때문이다. 정확한수치는알수없지만전세가격이매매가격의일정비율 ( 예컨대 8%) 을넘어서면주택가격의하락위험이나경매에넘어갔을때의가격하락등을고려해전세입주를꺼리는경향이크게높아질것으로생각된다. 지역별로보더라도전세 / 매매가격비율과전세비중은유사한상관성을보이고있다 (< 그림 14> 참조 ). 전세 / 매매가격비율이높은광주에서전세비중이 38% 로가장낮게나타나며반대로전세 / 매매가격비율이가장낮은서울강남지역은전세비중이 62% 로가장높았다. 14 LG Business Insight

14 4. 정책적시사점 공급조절정책은세입자부담확대요인 정부정책은전세가격이높아지는효과가더클것으로생각된다. 주택보유자와전세및월세입자모두가어려움을호소하는상황에서모두를만족시키는주택정책을마련하는것은쉽지않다. 정책의방향이주택가격을높이는지혹은낮추는지에따라주택보유자와무주택자에미치는영향이다를것이기때문이다. 최근정부가내놓은주택정책방향은공공주택공급축소와거래활성화를통한주택가격상승유도, 임대주택확대및전월세자금지원확대등이다. 이중공공주택공급축소와거래활성화, 주택자금대출확대정책은가격상승및거래확대를유도해하우스푸어의어려움을줄이려는목적이큰것으로보인다. 주택가격이떨어질경우주택담보로대출을받은하우스푸어가계의부실이커지고이것이금융부 문으로확산되어안그래도재무사정이악화되고있는금융기관의부실로이어질리스크를방지하겠다는목적도있는것으로보인다. 또한재정적자나공기업부채부담이커지고있는상황에서주택공급의역할을정부부문에서민간부문으로더이전하는것이필요했던것으로생각된다. 정부는주택공급을줄이면가격이오르면서전세수요가매매수요로전환되고이에따라전세가격이떨어지는효과를기대하고있다. 그렇지만이보다는주택공급이줄어들면서전세가격이높아지는효과가더클것으로생각된다. 전세가격을결정하는주된요인은주택의수급요인이기때문이다. 임대주택확대및전월세자금지원확대등세입자들을위한정책도제시하고있지만정부의예산제약등을고려할때전반적인정책의효과는세입자들의부담을높이는방향으로작용하게될가능성이크다. 현재건설기업의부실이누적되어있고부동산관련가계부채가크게늘어난상황에서주택가격이하락하면우리경제에치명적인결과를가져올수있다. 정부의공급조절정책은어느정도불가피한측면이있지만공급축소가과도할경우에는주택및전세가격상승으로무주택자의어려움이커질수있다. 정부는적정한규모의주택공급을통해주택가격이연착륙하도록유도할필요가 LGERI 리포트 LG Business Insight

15 월세거주가구의주거비부담을더정확히파악할수있도록통계의개선도요구된다. 있다. 소득대비주택가격비중이계속높아지지않도록주택가격상승률을물가상승률이내로유지하여장기적으로서서히주택보유부담을줄여야할것으로생각된다. 주택수요를늘리기위한주택대출지원확대는신중하게접근할필요가있다. 주택가격의평균상승률이떨어져있고가계의부채부담이큰상황임을고려할때부동산관련가계부채가늘어나는것은바람직하지않아보인다. 수요확대를위해서는거래를과도하게제한하는규제들이완화되어야할것이다. 높은취득세, 양도세중과세등주택가격의대세상승기에필요했던제도들은개선될필요가있는것으로보인다. 월세전환에따른부담축소에주력해야 그동안주택가격의상승기대에따라무주택자들이전세를통해매매가격보다저렴한가격으로주거수요를누릴수있었지만앞으로는이를기대하기점점어려워질것이다. 주택가격기대상승률저하로전세가격이매매가격과계속가까워지는가운데전세는점차월세로바뀌어갈가능성이높다. 전세에서월세로의전환이피할수없는길이라면해당임차가구의부담을줄이기위해월세이율을낮추는방안을강구해야할것이다. 임대료보증제도의도입, 주택임대관리업의활성화가그예라고할수있다. 월세거주가구의주거비부담을더정확히파악할수있도록통계의개선도요구된다. 현재의완전월세개념에기초한월세가격지수는대다수보증부월세가구의부담을제대로포착하지못하고있다. 월세로의전환이라는현상이구체적으로어떠한가구에서어떠한방식으로진행되고있는지도좀더자세히살펴볼필요가있다. 전월세상한제시행은좀더신중하게검토해야한다. 보증부월세제도하에서는보증금과임대료혹은월세이율등어느부분에상한을설정해야하는지설계가매우복잡해지게된다. 더욱이전세에서월세로의전환이빠르게이루어지는상황에서상한의설정이시장의상황을잘반영하지못하거나변화의흐름을제한하는역할을할수있다는점을고려해야한다 LG Business Insight

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용

한국건설산업연구원연구위원 김 현 아 연구위원 허 윤 경 연구원 엄 근 용 (%) 10.0 5.0 0.0-5.0-10.0 0.6 1.0 0.3 2.9 0.7 1.3 9.0 5.6 5.0 3.9 3.4 3.9 0.0 95 90-0.3 85 변동률 지수 65-15.0-13.6 60 '95 '96 '97 '98 '99 '00 '01 '02 '03 '04 '05 '06