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서화 빙
5 years ago
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1 보도자료 부 서 도시국건축과 MOCT News Release 총 10 매 20 실이상오피스텔도건축허가전분양금지 ꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲꠲ 건축물의분양에관한법률시행령 시행규칙 ( 안 ) 입법예고 건설교통부는상가등건축물의피분양자피해방지를위해제정된건축물의분양에관한법률이금년 4.23부터시행될예정이며, 동법의시행을위하여동법시행령 시행규칙안을 1.11 입법예고하였다고밝혔다. 건축물의분양에관한법률은굿모닝시티사건 ( 03.6) 과같이건축허가전에사전분양함으로써발생할수있는피분양자의피해를방지하기위해제정된것으로ㅇ동법이시행되면바닥면적 3천m2이상의분양건축물의분양은토지소유권을확보하고, 분양보증또는신탁계약등을선행하여야하므로분양사기가사라지며, ㅇ공개모집및공개추첨에의해피분양자가선정되고, 과대광고가금지되며주요설계변경은피분양자동의를사전에받도록함으로써분양과정에서의부조리가근절되고불공정계약이사라질것으로기대되고있다

2 이 번에 입법예고된 시행령 시행규칙안은 법률 취지에 따라 피분양자 권리보호와 분쟁발생 방지를 위한 분양 절차와 기준을 구체화하는 데 주안점을 두되, 건축물 분양 사업의 위축방지도 고려하였으며, 그 주요내용은 다음과 같다. 1 법률 적용대상 건축물 추가 법률에서는바닥면적 3천m2이상건축물과시행령에서정하는건축물로규정 - 주택 아파트형공장 콘도등관계법률에의한개별분양제도가있는것은적용에서제외ㅇ주택에비해상대적으로분양이자유로왔던 20실이상오피스텔, 상가면적이 3천m2이상인주상복합건축물의상가를추가 2 피분양자권익보장을위한선분양 후분양요건 법률에서는건설업자 2 이상의연대보증을받아골조공사 2/3 이상완료후후분양하거나신탁계약또는분양보증을받아선분양할수있도록규정ㅇ후분양하는경우연대보증할수있는건설업체의요건을자본금이당해건설공사비이상이거나 5년간수주실적이당해건설공사비의 2배이상으로하되, 분양사업자의계열사는연대보증을할수없도록하였고, - 골조공사 2/3 도달은공사감리자의공정확인서로판단함 - 2 -

3 ㅇ선분양하기위해신탁계약을하는경우부도발생시금융기관에앞서피분양자를우선변제하도록하였고, - 분양보증할수있는기관으로는보험업법에의한보험회사, 은행법에의한금융기관, 대한건설공제조합, 대한주택보증회사와같이공신력있는기관으로한정하였음 3 피분양자선정및분양광고방법 법률에서는피분양자를공개모집, 공개추첨으로선정하도록하였고, 분양신고내용과분양광고내용이다른경우허가권자가 10일이내정정공표를이행의무부과 ㅇ상가는 Key- Tenant ( 유인시설, 영화관 할인점등 ) 를미리선정한후일반분양자를모집하는특성을고려하여 1천m2이상이거나전체건물연면적의 1/5 이상인시설은우선공개모집할수있도록하였음 ㅇ분양광고는최소 1회중앙또는당해사업이위치한지역일간지에게재하도록하였고, 준공및입주예정일, 층별용도등을구체적으로표시하도록하였음. - 정정공표는당초광고면적의 1/4 이상으로당초분양광고한매체에모두하도록하였음 4 설계변경시피분양자사전동의또는통보방법 - 3 -

4 법률에서는피분양자의이해관계에중대한영향을줄수있는설계변경은사전에피분양자전원동의를얻도록하였고, 그밖의설계변경은피분양자전원에게통보하도록하였음 ㅇ분양계약후대지지분 면적 층고의변경, 가격이싼마감재료로변경, 용도변경등의설계변경은피분양자사전동의대상으로규정하였고, - 면적변경을수반하지않는건물배치및내부구조변경은사전에피분양자전원에게통보하도록하였음 5 분양대금납부시기 법률에서는분양대금을계약금, 중도금, 잔금으로구분하여납부하도록하였음 ㅇ분양대금은다음과같이납부하도록하였고, 공정확인은공사감리자가하도록하였음 구분비율시기 계약금 20% 계약체결시 중도금 70% 건축공사비의 40% 이상투입된때를기준으로 2 회이상으로구분 최초중도금은계약일로부터 1 월이경과한후징수가능잔금 10% 사용승인이후 별첨 : 문답자료 - 4 -

5 < 별첨 > 문답자료 1. 현행과달라지는분양제도주요내용은? 주택법등개별법률에의해규제되고있는주택 콘도 아파트형분양과달리상가등일반건축물은아무런규제없이분양가능하였으나앞으로는건축물의분양에관한법률에의한엄격한분양절차와기준이적용됨 분양시기 제한없음건축허가전에도 현행개선 가능 골조공사 2/3 경과후하거나신탁계약또는분양보증을받아착공신고후가능 대지확보확보전에도가능대지소유권반드시확보 피분양자선정 분양광고 제한없음. 수의계약가능공개모집, 공개추첨 표시 광고의공정화에관한법건축물분양법에따른구체적률에따름인광고기준도만족필요 설계변경계약내용에따름 주요변경은피분양자전원의사전동의필요 신탁계약 보증보험 연대보피분양자보호부도시대책없음증중하나가시행되므로부도시피분양자피해없음 - 5 -

6 2. 법에위반하여분양하는경우어떠한제재를받게되나? 위반내용과수준에따라벌칙또는과태료가부과되며, 표시 광고의공정화에관한법률에의한벌칙 ( 최대 2 년이하징역또는 1억 5천만원이하벌금 ) 뿐아니라건축물분양법에의한벌칙 ( 최대 3년이하징역또는 3억원이하벌금 ) 으로엄격한제재를받게됨 위반행위건축물분양법제재 ref) 표시 광고법 분양신고 않고 분양 부정한 방법으로 분양 분양신고 수리전 분양광고 공개모집방법 위반 공개추첨방법 위반 분양계약서 위반작성 피분양자 동의없이 설계변경 분양대금을 앞당겨 받은 경우 3 년 이하 징역 또는 3억원 이하 벌금 * 부당 표시 광고 또는 시정명령 미 이행시 1년 이하 징역 또는 -2 년 이하 징역 또 1억원 이하 벌금 는 1억5 천만원 이 하 벌금 시정명령을받은후시정공표하지않은경우또는피분 1억원이하과태료양자에게통보하지않은경우 * 중요한표시 광고의무사항누락 -1 천만원이하과태료 - 6 -

7 3. 반드시골조공사 2/3 경과후분양하여야하나? 신탁계약을맺거나, 분양보증을받은경우에는착공신고후부터분양이가능함ㅇ신탁계약이나분양보증없이분양하는경우에는골조공사 2/3 이상경과후분양할수있으나, 이경우에도일정기준 * 을만족하는 2개이상건설업체의연대보증이필요함 * 일정기준 : 자본금이연대보증대상사업비이상등 4. 주상복합건축물의주택부분도적용되나? 상가면적이 3천m2 이상인 주상복합건축물의 경우 상가 부분만 분양법 적용대상이며, 주택부분은 주택법의 절차와 기준을 따르게 됨 5. 임대분양도법률적용대상인가? 원칙적으로임대분양은분양법대상이아님. 다만, 임대후분양전환을조건으로한임대분양은분양법의적용대상임 - 7 -

8 6. 현재분양중인사업장은어떻게규제되나? 법시행 ( ) 전에 건축허가를 얻어 분양중인 사업장은 분양법 적용대상에서 제외되므로 특별한 규제가 없으므로 주의가 요구됨 ㅇ분양사기를당하지않으려면 - 건축허가취득여부, 대지소유권확보여부, 신탁계약체결여부등분양대금관리방법, 시행사 시공업체명등을확인하여야함 ㅇ또한, 분양광고에서쉽게찾을수있는 - 청약마감임박 (90% 라고하면서도분양광고가계속됨 ), - 연수익 15% 보장 ( 시행사가해체되면보증무의미 ) - 건축인허가완료 ( 실제로는산지전용허가만받음 ) 등의선전문구도사실과다른경우가많다는것을고려하여야함 분양법시행전에도표시 광고의공정화에관한법률에의하여다음의중요사항은반드시광고에포함하여야함ㅇ건축허가취득여부ㅇ대지소유권확보여부ㅇ신탁계약체결여부등분양대금관리여부ㅇ시행사 시공업체명ㅇ분양물의용도 규모 지번 - 8 -

9 7. 계약변경시설계자전원동의를얻어야한다고하는데, 형식적인동의절차가되지않겠는가? 피분양자와연락이되는않는경우는어떻게동의를받나? 형식적동의가되지않도록 ㅇ 서면동의를 받도록 하였으며, ㅇ 충분한 내용을 알고 동의할 수 있도록 미리 관련서류를 내용증명으로 송부하도록 하였음 ㅇ 정확한 자료제공을 위하여 설명자료에는 건축사가 날인 하도록 하였음 피분양자와연락이되지않는경우는허가권자에게통보사실과통보내용을제출하면됨 8. 분양보증또는신탁계약을하는경우분양비용은얼마나상승될것인가? 분양보증 비용 등으로 사업비가 상승하는 부분이 분양가 격에 얼마만큼 반영되는 지는 시장에 의하여 결정될 것이 므로 판단하기 곤란 분양보증과 신탁계약 비용은 각각 공사비의 1~2% 이나 추정되나 분양보증 또는 신탁계약중 택일하면 되므로 상호 경쟁관계가 발생되어 요율은 하향될 것으로 전망됨 - 9 -

10 9. 주택등다른분양제도와차이점은? 주택분양보다다소완화된수준이며, 콘도 노인주택 아파트형공장에비해서는엄격한수준으로이해하면됨 구분건축물공동주택 아파트형공장 콘도미니엄 노인주택 근거법건축물의분양에관한법률 주택법 산업집적활성화및공장설립에관한법률 관광진흥법 노인복지법 적용대상 -3 천m2이상 -20 실이상오피스텔 - 공동주택 : 20 세대이상 - 주상복합 : 300 세대이상 - 투기과열지구의주상복합 : 20 세대이상 -3층이상으로서 -6개이상의집합공장 -50 개이상객실 -30 세대이상 분양시 -소유권확보 -소유권확보 -사용권증명 -소유권확보 -소유권확보 대지 소유권 분양시기 실수요자분양 분양대금납부방법 -신탁계약또는분양 -분양보증을받은경우 : -공사착공시 보증 : 착공신고후 착공과동시분양 분양 -2 이상 건설업자 -2 이상의 건설업자의 의연대보증을받은경우 : 골조공사공정 2/3 경과 연대보증을받은경우 : 골조공사공정 2/3 경과후 후 - 공개모집 공개추첨 - 계약금 : 20% - 중도금 : 70% - 잔금 : 10% * 중도금은 2 회이상납부 분양 -신탁계약보증제 -분양보증 -연대보증중선택 제한물권설정금지 - 분양전지상권등말소의무 - 무주택자등우선공급기준에따라분양 - 청약금 (10%) 계약금 (10%) 중도금 (60%), 잔금 (20%) 로구분 * 중도금은 4 회이상으로납부 - 공급방법은분양승인시검토 - 모집공고안승인시검토 - 건축공정률 20% 경과후분양 -사회복지법인인경우 : 건축공정 10% 이상 -복지법인이아닌 경우 : 공정 20% 경과후 분양 -공급방법은-공급방법은분분양승인시양승인시검토검토 -분양계획서및분양공고안승인시검토 - 청약금 : 10% - 계약금 : 10% - 중도금 : 60% - 잔금 : 20% * 중도금 4 회이상 -착공신고와 동시 분양 -규정없음 -분양전 저당 -규정없음 하는경우분양보증의무화 권해지혹은설정액만큼 보증보험 가 입 -입주자모집신청전에 -규정없음 -규정없음 -규정없음입주자동의없이양도 얍류등을할수없는재산임을등기부에부기등기

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46