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1 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법령 제1장 공인중개사제도 제2장 총칙 제3장 중개사무소의 개설등록 제4장 중개업무 제5장 중개계약 및 부동산거래정보망 제6장 중개업자 등의 의무 제7장 중개보수 제8장 교육 및 업무위탁, 포상금 제9장 공인중개사협회 제10장 지도ㆍ감독 및 벌칙

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3 제23회 완벽대비 제1장 공인중개사제도 1. 시험시행기관 (1) 원칙 : 특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지사(=시 도지사) * 공인중개사가 되려는 자는 특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사ㆍ특별자치도지사가 시행하는 공인중개사자격시험에 합격하여야 한다. (2) 예외 : 국토해양부장관 - 문제출제 또는 시행가능(시험위원회의 의결 要 ) 위탁시행 : 공기업, 준정부기관 또는 협회에 위탁가능 (관보고시) 2. 공인중개사 시험위원회 설 치 국토해양부에 설치, 심의 의결기관 임의기관(둘 수 있다) 위 국토해양부장관이 지명 원 국토해양부 소속 고위공무원단 중에서 지명 장 시험위원회 대표, 업무 총괄, 회의 소집, 의장 역할 구 국토해양부장관이 위촉 성 위 위원장 1인 포함 5~7명 이내에서 위촉 원 부동산관련 분야에 관하여 학식과 경험이 풍부한 자 또는 시민단체(비영리민간단체)에서 추천한 자 심의사항 운 영 공인중개사의 시험과목 등 시험에 관한 사항 시험선발인원의 결정에 관한 사항 그 밖에 공인중개사자격의 취득과 관련한 중요 사항 * 공인중개사시험위원회에서 공인중개사자격시험에 관한 사항을 정하는 경우에는 시ㆍ도지사는 이에 따라야 한다. 재적 과반수 출석으로 개의, 출석위원 과반수 찬성으로 의결 출석 위원에게 수당 및 여비 지급 가능. (공무원인 위원 예외) 운영에 관한 필요한 사항은 시험위원회의 의결을 거쳐 위원장이 정함. 3. 응시자격 외국인도 가능 - 성별, 학력, 국적, 연령에 제한이 없다. 응시결격 공인중개사 자격취소된 후 3년이 경과되지 아니한 자 시험 부정행위자로서 처분일로부터 5년 미 경과자 (시험을 무효처리, 시험시행기관장이 다른 시험시행기관장에게 통보) 1. 등록의 결격사유자라도 원칙적으로 공인중개사 자격시험에 응시할 수 있다. 2. 한정치산자는 공인중개사가 될 수 있지만 소속공인중개사는 될 수 없다

4 제1편 공인중개사법령 4. 시험시기 및 방법 시험시기 시험방법 시험면제 매년 1회 이상 시행 원칙 (시험위원회의 의결로 불 시행 가능) 1차, 2차 구분시행 원칙(2차 시험은 1차 시험에 합격한 자 실시) 1차 시험 : 선택형 원칙+주관식 단답 기입형 가미 가능 2차 시험 : 논문형 원칙+주관식 단답 기입형 가미 가능 시험시행기관장은 구분하되 동시시행 가능 동시 시행시는 1차 시험방법 시행, 1차 불합격하면 2차시험 무효 1차 시험 합격자 - 다음 회에 한하여 1차 시험 면제 5. 출제위원 (시험문제의 출제 선정 검토 및 채점을 담당할 자) 위 촉 신뢰도저하 출제위원 시험시행기관장이 부동산중개업무 및 관련 분야에 관한 학식과 경험이 풍부한 자 중에서 위촉 시험시행기관장이 명단을 다른 시험시행기관장 및 소속기관장에 통보 국토해양부장관 또는 시 도지사는 통보일로부터 5년간 위촉 금지 * 출제위원에 대하여는 수당 및 여비 지급 가능 6. 시험의 실시 및 자격증 교부 시험공고 응시수수료 자격증교부 및 재교부 개략사항 공고(예정공고) : 매년 2월 28일까지 (일시 방법 등) 세부 공고(확정공고) : 시험시행일 90일 전까지 공고 : 관보 및 일간신문 지방자치단체(시 도)의 조례가 정하는 바에 따라 납부 원칙 응시 의사를 철회하는 경우에는 응시수수료의 전부 또는 일부를 반환 (접수기간내 취소시 전부, 다음 7일내 60%, 다음부터 시험 10일 전까지 50%반환) 합격자 공고일로부터 1월 이내 자격증교부대장에 기재 후 교부 * 자격증교부대장은 특별히 불가능한 사유가 없으면 전자처리ㆍ관리 교부한 시 도지사에게 재교부 신청 (수수료 납부) - 4 -

5 제23회 완벽대비 7. 자격증 대여ㆍ사칭금지 (1) 자격증의 양도ㆍ대여 금지 공인중개사는 다른 사람에게 자기의 성명을 사용하여 중개업무를 하게 하거나, 양도 또는 대여금지. (위반시 자격취소 + 1년/1천) (2) 자격증을 양수ㆍ대여받는 행위의 금지 누구든지 다른 사람의 공인중개사 자격증을 양수하거나 대여받아 이를 사용하여서는 아니 된다. (위반시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금) (3) 공인중개사 사칭금지 공인중개사가 아닌 자는 공인중개사 또는 이와 유사한 명칭을 사용하지 못한다. (위반시 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형) [판 례] 1. 공인중개사자격증의 대여 란 다른 사람이 그 자격증을 이용하여 공인중개사로 행세하면서 공 인중개사의 업무를 행하려는 것을 알면서도 그에게 자격증 자체를 빌려주는 것을 말하므로, 만 일 공인중개사가 무자격자로 하여금 그 공인중개사 명의로 개설등록을 마친 중개사무소의 경 영에 관여하거나 자금을 투자하고 그로 인한 이익을 분배받도록 하는 경우라도 공인중개사 자 신이 그 중개사무소에서 공인중개사의 업무인 부동산거래 중개행위를 수행하고 무자격자로 하 여금 공인중개사의 업무를 수행하도록 하지 않는다면, 이를 가리켜 등록증 자격증의 대여를 한 것이라고 말할 수는 없다. 2. 무자격자가 공인중개사의 업무를 수행하였는지 여부는 외관상 공인중개사가 직접 업무를 수행 하는 형식을 취하였는지 여부에 구애됨이 없이 실질적으로 무자격자가 공인중개사의 명의를 사용하여 업무를 수행하였는지 여부에 따라 판단하여야 한다. 3. 공인중개사가 비록 스스로 몇 건의 중개업무를 직접 수행한 바 있다 하더라도, 적어도 무자격 자가 성사시킨 거래에 관해서는 무자격자가 거래를 성사시켜 작성한 계약서에 자신의 인감을 날인하는 방법으로 자신이 직접 공인중개사 업무를 수행하는 형식만 갖추었을 뿐, 실질적으로 는 무자격자로 하여금 자기 명의로 공인중개사 업무를 수행하도록 한 것이므로, 이는 공인중개 사자격증의 대여행위에 해당한다. 4. 중개사무소의 개설등록은 공인중개사 또는 법인만이 할 수 있도록 정하여져 있으므로, 중개사 무소의 대표자를 가리키는 명칭은 일반인으로 하여금 그 명칭을 사용하는 자를 공인중개사로 오인하도록 할 위험성이 있는 것으로, 무자격자가 자신의 명함에 부동산뉴스(중개사무소의 상 호임) 대표 라는 명칭을 기재하여 사용한 것은 공인중개사와 유사한 명칭 을 사용한 것에 해당 한다(이상 대판 , 2006도9334)

6 제1편 공인중개사법령 제2장 총 칙 ❶ 부동산중개업의 연혁과 법의 성질 1. 부동산중개업의 유래 구분 법의 제정 제 도 주 요 내 용 고려 객주(객상주인),거간 자유영업제 부동산중개업의 효시 조선 일제 가쾌 집주름(가거간),복덕방(사무소) 자유영업제 최초의 중개업자(참여중개업자) 1890년 객주 거간규칙,인가제(1893년) 인가제 최초의 부동산중개업법제 한일합병초기 객주 거간규칙 폐지 자유영업제 인가제 폐지 1922년 소개영업취체규칙 허가제 최초의 근대적 부동산중개업법제 1961년 소개영업법 제정 신고제 무자격제, 부동산 동산 기타재산권을 중개 해방 후 1983년 부동산중개업법 제정 허가제 공인중개사제도 도입 1999년 부동산중개업법 7차개정 등록제 각종 규제의 완화 2005년 : 공인중개사법 등록제 명칭변경, 부동산거래신고제도입 2. 법령의 구성 법 : 제정( 시행), 16차 개정, 51개 조문 시행령(대통령령) : 38개 조문 (법 위임 사항과 법 시행에 필요한 사항) 시행규칙(국토해양부령) : 28개 조문 (법과 시행령의 위임, 시행에 필요한 사항) 3. 법적 성질 1) 중간법(혼합법, 사회법) : 사법적 규정과 공법적 규정이 혼합 2) 부동산중개업에 관한 일반법 - 농업협동조합법, 산림조합법(특별법) 3) 민법과 상법에 대한 특별법 부동산 중개에 대하여는 공인중개사법 상법 민법 순 적용 4) 국내법 5) 실체법 - 6 -

7 제23회 완벽대비 ❷ 법의 제정 목적 이 법은 부동산중개업을 건전하게 지도 육성하고 공정하고 투명한 부동산거래질서를 확립함으로써 국민경제에 이바지함을 목적으로 한다. 법의 제정목적이 아닌 것 : 부동산업의 건전한 지도 육성, 부동산거래의 적절한 규제, 부동산 중개질서 의 확립, 국민의 재산권보호 등 ❸ 용어의 정의 1. 중개 법정중개대상물에 대하여 거래당사자간의 매매 교환 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관 한 행위를 알선하는 것 (1) 법정 중개대상물 (토지, 건축물, 입목, 광업재단, 공장재단) (2) 거래당사자간의 권리의 득실변경행위 권리의 득실변경행위 (=중개대상행위)는 채권행위(매매, 임대차 등)와 물권행위를 포 함한 법률행위를 의미하며, 이는 중개행위 개입가능성이 있어야 한다. 권리 는 중개행위의 대상권리(=중개대상권리)로서 물권과 채권을 포함하나, 중개대상물관련 권리이어야 하며, 이전성이 인정되어야 한다. (3) 알선 (= 소개, 매개, 주선) (4) 중개에 관한 일반사항 1) 중개의 성격 법률행위 성립을 위한 사실행위(현장안내 등), 보조적 행위, 준비행위 독자적 행위 : 대리행위, 수임인 사자로서의 행위 2) 중개의 3요소 : 중개대상물, 의뢰인, 중개업자(무등록중개업자 포함) 3) 중개의 유형 중개행위 대상 관여(개입) 정도 상사중개 민사중개 지시중개 참여중개 타인간의 상행위를 중개하는 것, 상법 적용 민사거래가 대상(부동산 중개, 직업소개, 혼인중매 등) 부동산 중개는 공인중개사법 우선 적용 = 전시중개, 알선, 정보의 전시, 제공으로 중개완성 = 매개중개, 중개, 거래계약이 체결되어야 중개 완성 - 7 -

8 제1편 공인중개사법령 중개업자의 의무 정도 일방적 중개 중개완성의 의무 부담 없음. 의뢰인과 관계 긴밀하지 못함 쌍방적 중개 중개의 적극적 의무 부담. 의뢰인과 관계 긴밀 * 1. 기타 : 국내중개(국제중개), 공인중개(사중개), 소극적 중개(적극적 중개), 단독중개(공동중개) 2. 보통의 부동산 중개 : 민사중개, 참여중개, 국내중개, 공인중개 3. 보통의 중개는 참여중개에 해당하나 현행 공인중개사법은 지시중개, 참여중개를 구별하 지 않는다.(거래정보사업 지시중개) 4) 중개와 다른 개념의 구별 구분 차 이 점 유사점 위임 중개 신뢰관계 기초, 무상원칙, 법률행위, 적극적 사무처리의무 신뢰관계 기초 아님, 유상, 사실행위, 중개완성의무 없음 선량한 관리자의 주의의무 부담 고용 일의완성, 결과와 무관하게 보수지급, 지시받은 대로 노무제공 보수받고 타인을 중개 일의완성시 보수지급, 지시받은 대로 노무급부의무 없음 위해 노무제공 대리 중개 도급 중개 대리인은 거래의 당사자, 당사자로서 법률행위 보조 계약성립을 도와주는 단순한 제3자, 사실행위로써 거래성립 보조 일의완성의무, 급부수령의무(대금감액권 인정) 중개완성의무 없음, 의뢰인은 제공한 급부의 거절권리 있음 계약의 체결을 보조 일의완성이 보수 지급 요건 현상광고 청약의 수단이 광고, 요물계약 중개 청약수단이 광고에 한하지 않음. 중개계약은 낙성계약 일의완성이 보수 지급 요건 2. 중개업 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를 받고 중개를 업으로 행하는 것 (1) 일방의 의뢰도 포함한다. (2) 수수료를 받지 않으면 중개업이 될 수 없다. 무료중개행위도 공인중개사법 적용 (3) 업의 요소 : 계속 반복성 불특정다수 영리성 - 1회라도 잠재적 계속성 있으면 업이 될 수 있다.(예 : 사무소 열고 한 행위) (4) 업으로 하는 자의 등록여부는 관계없다. 1. 중개대상물에 대한 1회성 알선 - 중개( ), 중개업( ) 2. 수수료를 받지 아니한 소개행위(무료 중개행위) - 중개( ), 중개업( ) 3. 중개와 중개업은 등록유무를 불문한다. 따라서 무등록중개업자의 중개행위도 중개, 중개업 이다

9 제23회 완벽대비 [판 례] 1. 어떠한 행위가 중개행위에 해당하는지 여부는 거래당사자의 보호에 목적을 둔 법 규정의 취지에 비 추어 볼 때 중개업자가 진정으로 거래당사자를 위하여 거래를 알선 중개하려는 의사를 갖고 있었 느냐고 하는 중개업자의 주관적 의사에 의하여 결정할 것이 아니라 중개업자의 행위를 객관적으로 보아 사회통념상 거래의 알선 중개를 위한 행위라고 인정되는지 여부에 의하여 결정하여야 한다. 2. 공인중개사자격증 등록증을 대여받아 중개사무소를 운영하는 자가 의뢰인과 직접 오피스텔 임 대차계약을 체결한 경우는 중개행위에 해당한다고 볼 수 없다. 3. 부동산 중개업무는 상법 에서 정하고 있는 중개에 관한 행위 로서 기본적 상행위에 해당하고, 중개업자 가 중개에 대한 책임으로 보증각서를 작성하여 매수인의 잔금채무를 보증한 경우는 상행위로 간주된다. 4. 알선 중개를 업으로 하였는지의 여부는 알선 중개행위의 반복 계속성, 영업성 등의 유무와 그 행위의 목적이나 규모, 횟수, 기간, 태양 등 여러 사정을 종합적으로 고려하여 사회통념에 따라 판단하여야 한다. 5. 우연한 기회에 단 1회 건물전세계약의 중개를 하고 수수료를 받은 사실만으로는 알선 중개를 업으로 한 것이라 볼 수 없다. 6. 권리금 을 수수하도록 중개한 것은 중개행위에 해당하지 아니하고, 중개수수료 한도 역시 이러 한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다. 7. 부동산 컨설팅업을 하면서 등록을 하지 아니하고 부동산 컨설팅행위에 수반하여 부동산을 중개 한 행위는 무등록중개업에 해당한다. 8. 중개의 정의상 그 밖의 권리 에는 저당권 등 담보물권도 포함되고, 따라서 부동산에 대한 저당권의 설정을 알 선함을 업으로 하는 것은 그것이 설령 금전소비대차계약에 부수하여 이루어졌다 하더라도 중개업에 해당한다. 9. 중개행위란 중개업자가 거래의 쌍방당사자로부터 중개의뢰를 받은 경우뿐만 아니라 거래의 일방 당사자의 의뢰에 의하여 알선, 중개하는 경우도 포함한다. 10. 중개대상물의 거래당사자들로부터 보수를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료를 받을 것을 약 속하거나 거래당사자들에게 수수료를 요구하는 데 그친 경우에는 중개업에 해당한다고 할 수 없다. 3. 기타 용어의 정의 중개업자 공인중개사 소속공인중개사 중개보조원 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등록을 한 자 * 중개업자의 종류 (종별) 법인인 중개업자 (중개법인, 특수법인) 공인중개사인 중개업자 중개인 : 법률 제7638호 부칙 제6조 제2항의 중개업자 이 법에 의한 공인중개사 자격을 취득한 자 * 종류 : 일반공인중개사 중개업자인 공인중개사 소속공인중개사 중개업자에 소속된 공인중개사(중개업자인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인 자를 포함)로서 중개업무를 수행하거나 중개업자의 중개업무를 보조하는 자 공인중개사가 아닌 자로서 중개업자에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 중개업자의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자 - 9 -

10 제1편 공인중개사법령 중개업자 종별 비교 구 분 법인인 중개업자 공인중개사인 중개업자 업무지역 전국 전국 중개인 (부칙 제6조 제2항의 중개업자) 사무소 소재지 시 도 원칙 중개대상물 5가지 모두 가능 5가지 모두 가능 5가지 모두가능 겸 업 법정업무만 가능 원칙적 가능 원칙적 가능 경매업무 가능 가능 불가 분사무소 설치 가능 불가 불가 공동사무소 설치 가능 설치가능 설치 가능 등록인장 상업등기규칙 에 의한 신고 인장 성명+7 ~30 인장 성명+7 ~30 인장 보증설정 2억원 이상 1억원 이상 1억원 이상 이중소속 불가 불가 불가 ❹ 중개대상물 법 대통령령 1. 토지 2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물 1. 입목에 관한 법률에 따른 입목 2. 공장 및 광업재단저당법에 따른 광업재단 3. 공장 및 광업재단저당법에 따른 공장재단 민법상(협의)의 부동산 준(의제)부동산 등기를 요한다. * 1. 법정중개대상물은 중개업자의 고유 전속 중개대상물이므로 일반인이 이를 업으로써 중개할 경우 무등록중개업자로 처벌(한계역할) 2. 다른 법에서 특별히 금지하고 있지 않는 한 법정중개대상물이 아닌 물건을 중개업자가 알선 할 수도 있지만, 그것은 공인중개사법에 의한 중개 라 볼 수 없다. 3. 중개업자 등은 법정중개대상물에 대하여 매매업, 직접거래를 영위하여서는 아니 된다

11 제23회 완벽대비 1. 토지와 건축물 토지 및 건축물 토지의 정착물 토지 1필지의 일부도 중개대상물이 될 수 있다. 건물 1동의 일부도 중개대상물이 될 수 있다.(예 : 구분소유권의 객체) 언제 건물이 되느냐, 건물의 개수는 몇 개냐는 사회 통념에 따라 결정 미등기건물, 무허가 건물도 중개대상물이다. 분양권(장래의 건물)은 중개대상물이나, 입주권(분양예정자의 지위)은 아님. 암석, 토사, 수목, 담장 등은 토지의 구성물로써 중개대상물 아님. 토지와는 분리된 별개의 물건이 되는 것 - 명인방법을 갖춘 수목의 집단, 명인방법을 갖춘 미분리 과실, 농작물 - 중개대상물여부에 대하여는 학설 대립 [판 례] 법 제3조 제2호의 건축물 은, 공인중개사법 이 그 규율 대상을 부동산에 관한 것임을 명확히 하고 있는 점, 중개대상물의 범위에 관한 각 규정은 정착물의 한 예로 건축물을 들고 있는 외 에는 부동산을 토지 및 그 정착물 이라고 정의하고 있는 민법 제99조 제1항의 규정을 그대 로 따르고 있는 점, 그 밖에 위 각 법의 입법취지 등에 비추어 볼 때, 민법 상의 부동산에 해 당하는 건축물에 한정된다(대판 , 2008도9427). 2. 입목, 공장재단 및 광업재단 입 목 광업재단 및 공장재단 등기한 수목의 집단 (입목등록원부가 작성된 수목이어야 함) * 1필 토지의 일부에 생립중이어도 등기가능. 수종, 수령 등 제한 등기관은 토지등기부 표제부에 입목등기용지(등기번호)를 표시 등기된 입목은 소유권과 저당권의 객체가 됨. 법정지상권 인정 (저당권 설정시 먼저 보험에 가입할 것을 요함) 토지의 소유권, 지상권처분은 입목에 영향 없음. 입목을 목적으로 하는 저당권의 효력은 입목을 베어 낸 경우에 그 토지로부터 분리된 수목에 대하여도 미친다. 입목이 저당권의 목적이 되어 있는 경우 지상권자(임차인)는 저당권자의 승낙 없이 그 권리를 포기하거나 계약을 해지할 수 없다. 이법에 규정이 없는 것은 부동산등기법 준용 공장(광물)을 운영하기 위한 일단의 기업재산으로서, 재단목록 작성 후 재단 소유권보존등기를 한 것. (소유권과 저당권의 목적이 된다) 1개의 부동산으로 취급 - 개별적인 양도, 압류 등 불가 등기관은 공장재단에 편입된 토지, 건물에 대하여 해당 토지, 건물 등기부 관련구 사항란에 공장재단에의 편입사실을 기재한다. 수개의 공장을 묶어 재단구성 가능 저당권자의 동의가 있는 경우 임대, 분할도 가능 재단의 소유권보존등기 후 10월내에 저당권설정의 등기를 하지 않으면 효력 상실

12 제1편 공인중개사법령 3. 중개대상물 정리 구 분 해당하는 것 해당하지 않는 것 법정 중개 대상물여부 사법상 거래 대상 여부 (사적소유의 대상 여부) 중개대상 행위 여부 중개대상 권리 여부 토지, 건축물 그 밖의 토지의 정착물 입목, 광업재단, 공장재단 공법상 제한이 있는 중개대상물 토지거래허가구역내 토지, 도로예정지인 사유지 등 사법상 제한이 있는 중개대상물 가등기, 가압류된 토지 건물, 법정지상권의 부담이 있는 토지 등 매매, 교환, 임대차 지상권, 지역권, 전세권, 저당권 등의 설정 변경 소멸에 관한 행위 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, (근)저당권, 가등기담보권, 부동산임차권, 유치권, 부동산환매권, 법정지상권, 법정저당권 동산, 금전, 기계장비, 자동차, 선박, 항공기 등 미채굴의 광물 국 공유재산 청사, 관사, 국 공유하천, 공원, 공도( 公 道 ), 중요문화재 포락지, 무주부동산, 바닷가 증여, 상속, 공용수용, 기부채납, 경매, 유치권의 성립, 법정지상권 성립 법정저당권의 성립, 환매권의 행사 동산질권, 분묘기지권, 광업권, 어업권, 공업소유권, 상표권, 특허권 등 [판 례] 1. 독립된 부동산으로서의 건물이라고 하기 위하여는 최소한의 기둥과 지붕 그리고 주벽이 이루어 지면 된다(대판 , 2002다21592, 21608). 2. 4개의 나무기둥을 세우고 그 위에 유리로 만든 지붕을 얹었고, 4면 중 앞면을 제외한 3면을 송판을 띄엄띄엄 가로질러 놓았으나 벽이라고 볼 만한 시설이 되지 아니한 물건이라면 쉽게 이를 해체 이 동할 수 있는 것이어서 토지의 정착물, 즉 부동산이라고 볼 수 없다( , 66다551). 3. 토지소유권은 지표와 지상 지하에 미치므로 토지거래에 있어서 지표부분과 지하부분을 분리 하여 거래하는 것은 불가능한 것이 원칙이나, 그 토지의 해당 지하부분에 대한 사용권만을 부 여하는 토지의 임대차나 사용대차의 경우는 가능하다(대판 , 83다카421). 4. 법 제3조 제2호에 규정된 중개대상물 중 '건물'에는 기존의 건축물뿐만 아니라, 장차 건축될 특정의 건물도 포함된다고 볼 것이므로 아파트의 특정 동, 호수에 대하여 피분양자로 선정되 거나 분양계약이 체결된 후에는 그 특정아파트가 완성되기 전이라 하여도 이에 대한 매매 등 거래를 중개하는 것은 '건물'의 중개에 해당한다(대판 , 2004도62). 5. 특정한 아파트에 입주할 수 있는 권리가 아니라 아파트에 대한 추첨기일에 신청을 하여 당첨이 되면 아파트의 분양예정자로 선정될 수 있는 지위를 가리키는 데 불과한 입주권은 법 제3조 제2호 소정의 중개대상물인 건물에 해당한다고 보기 어렵다(대판 , 90도1287). 6. 주택이 철거될 경우 일정한 요건하에서 택지개발지구 내 이주자택지를 공급받을 수 있는 지위에 불과한 이른바 대토권 은 특정한 토지나 건물 기타 정착물 또는 법 시행령이 정하는 재산권 및 물건에 해당한다고 볼 수 없으므로 중개대상물에 해당하지 않는다. 따라서 이의 알선도 중개업자의 손해배상책임을 물을 수 있는 중개행위에 해당하지 아니한다(대판 , 2011다23682)

13 제23회 완벽대비 7. 콘크리트 지반 위에 볼트조립방식으로 철제 파이프 또는 철골 기둥을 세우고 지붕을 덮은 다 음 삼면에 천막이나 유리를 설치한 세차장구조물은 민법 상 부동산인 토지의 정착물 에 해 당하지 않는다(대판 , 2008도9427). 8. 소유자가 기존 건축물에 증축을 한 경우에 증축부분이 구조상 이용상 독립성을 갖추었다 하더라 도 소유자의 구분행위가 있어야 비로소 구분소유권이 성립한다(대판 , 선고 98다 35020). 반면, 임차인이 임차한 건물에 그 권원에 의하여 증축을 한 경우에 증축된 부분이 부합 으로 인하여 기존 건물의 구성부분이 된 때에는 증축된 부분에 별개의 소유권이 성립될 수 없으 나, 증축된 부분이 구조상으로나 이용상으로 기존 건물과 구분되는 독립성이 있는 때에는 구분소 유권이 성립하여 증축된 부분은 독립한 소유권의 객체가 된다(대판 , 99다14518). 9. 유치권은 일신전속적이 아닌 재산권으로서 피담보채권과 목적물의 점유를 함께 이전할 경우 그 이전이 가능하고, 이는 부동산 유치권의 경우도 마찬가지이므로, 결국 부동산 유치권은 부 동산중개대상권리가 된다고 할 수 있다(사건 구 860 공인중개사 자격시험 불합격처분 취소, 서울행정법원 제2부 판결). 10. 법정저당권의 피담보채권인 차임채권의 양도를 알선하면서 또는 임대해준 토지 및 차임채권 의 양도를 알선하면서 이에 부수하여 채권담보를 위한 법정저당권의 이전을 알선해 주는 것 도 공인중개사법 상의 중개행위에 해당된다. 그러므로 법정저당권은 공인중개사법 상 중개대 상이 되는 권리라고 할 수 있다( , 재결 사건번호 , 제19회 공인중개사 자격시험 불합격처분취소청구, 중앙행정심판위원회). 11. 임대인과 임차인 사이에 건물명도시 권리금을 반환하기로 하는 약정이 있었다 하더라도 그 와 같은 권리금반환청구권은 건물에 관하여 생긴 채권이라 할 수 없으므로 그와 같은 채권을 가지고 건물에 대한 유치권을 행사할 수 없다(대판 , 선고 93다62119). 12. 영업용 건물의 영업시설 비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 또는 점포위치 에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치는 중개대상물이라고 할 수 없으므로, 그러한 유 무형의 재산적 가치의 양도에 대하여 이른바 권리금 등을 수수하도록 중개한 것은 구 부 동산중개업법이 규율하고 있는 중개행위에 해당하지 아니하고, 따라서 같은 법이 규정하고 있 는 중개수수료의 한도액 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다(대판 , 2005도6054). 13. 건물을 매수하여 점유하고 있는 자는 비록 소유자로서 등기명의가 없다고 하더라도 그 권리 의 범위 안에서는 점유 중인 건물에 대한 법률상 또는 사실상의 처분권이 있다(대판 , 69다655). 14. 포락지는 복구가 심히 곤란하여 토지로서의 효용성을 상실하면 종전의 소유권이 영구히 소 멸되고, 그 후 포락된 토지가 다시 성토되어도 종전의 소유자가 다시 소유권을 취득할 수는 없다(대판 , 94다 25209). 15. 공유수면관리법상의 빈지( 濱 地 : 바닷가 )는 만조수위선으로부터 지적공부에 등록된 지역까 지의 사이를 말하는 것으로 자연의 상태 그대로 공공용에 제공될 수 있는 실체를 갖추고 있 는 이른바 자연공물로서 국유재산법상의 행정재산에 속하는 것으로 사법상 거래의 대상이 되지 아니한다(대판 , 98다15446). 16. 지번이 부여되지 않은 미등록 토지는 정당한 토지소유자가 적극적으로 소유권을 증빙하지 못하는 한 국유로 보아야 한다(대판 , 96다30199)

14 제1편 공인중개사법령 제3장 중개사무소의 개설등록 중개업을 영위하려는 자는 중개사무소의 개설등록을 하여야 한다. - 중개업이 주된 업무가 아닌 경우에도 영업으로 부동산중개행위를 하려면 중개사무소의 개설 등록을 해야 하며, 인터넷을 통한 부동산중개업무도 개설등록을 해야 한다(건교부 사이버민 원 29285호 ). ❶ 등록의 성격 적법요건(유효요건 ), 기속적 행정행위, 명령적 행정행위(학문상 허가) 일신전속성(대인성), 영속성(갱신 ) ❷ 중개사무소의 개설등록 절차 1. 등록기준 개 인 공인중개사 자격취득 (변호사 ) 중개사무소 확보 실무교육 수료 결격사유 법 인 법정업무만 영위할 목적으로 설립된 자본금 5천만원 이상의 상법상 회사일 것 대표자는 공인중개사이고, 대표자를 제외한 임원 또는 사원의 1/3이상이 공인중개사일 것 중개사무소 확보 실무교육 수료 : 사원 또는 임원 전체 법인, 사원 또는 임원 전체 결격사유 * 상법상 회사와 임원ㆍ사원 수 종류 : 주식회사, 유한회사, 유한책임회사, 합명회사, 합자회사 임원은 이사(집행임원), 감사, 업무집행자를, 사원은 합자 합명회사의 무한책임사원을 말함. 주식회사는 이사3명, 감사1명 필수, 단 자본금 10억 미만은 이사 1인만으로 가능 유한, 유한책임, 합자회사는 최소 1인 이상, 합명회사는 최소 2인 이상이어야 한다. 중개업무 담당 불문 임원 사원(대표자 제외)의 1/3이상이 공인중개사이어야 한다. 2. 등록신청 (1) 신청인 : 공인중개사(소속공인중개사 제외) 또는 법인이 아닌 자는 중개사무소의 개설 등록을 신청할 수 없다. * 소속공인중개사는 등록을 신청할 수 없다. * 외국인 가능

15 제23회 완벽대비 (2) 관할 : 사무소 소재지관할 시장 군수 구청장 (=등록관청) (3) 등록신청서류 신청서 실무교육수료확인증 사본 (신청인, 임원 사원) 건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류 (사용승인 등만 받은 건물인 경우 건축물대장 미기재 사유서 첨부) 반명함판 사진 결격사유에 해당하지 아니함을 입증하는 서류와 국내영업소 등기 증명 서류 (외국인 및 외국법인에 한함) * 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시ㆍ도지사에게 개설등록을 하려는 자(법인은 대표자, 공인중개사인 임원 또는 사원)의 공인중개사 자격확인을 요청하여야 한다. * 법인등기사항증명서와 건축물대장은 등록관청이 직접 확인. (4) 수수료 : 지방자치단체조례가 정하는 수수료 (시 군 자치구 조례) * 1. 종별변경 : 등록신청서 다시 제출(변동없는 서류는 제출하지 아니할 수 있으며, 종전의 등록증 은 반납, 실무교육이수 ). 단, 중개인이 공인중개사인 중개업자로 관할 안 변경시 는 등록증 재교부 신청(등록증 첨부, 실무교육이수 ) 2. 업무정지기간 중에는 폐업 후 신규등록 할 수 없으나, 휴업기간 중에는 폐업 후 등록할 수 있다. 3. 업무정지기간 중이나 휴업기간중인 A중개업자의 사무소에 B공인중개사가 중개사무소의 개설 등록을 할 수 있다. 3. 검토 및 등록통지 (1) 신청인, 임원 사원의 결격여부 확인 (2) 등록요건에 적합한 경우 공인중개사, 법인인 중개업자로 구분하여 등록 후 7일내 서면통지 (3) 등록의 기속성 : 등록기준 미달, 결격사유 등에 해당하지 않은 경우 등록을 해주어야 한다. (4) 등록통지의 효과 : 등록의 효력 발생 4. 보증설정 및 등록증 교부 (1) 보증설정 : 업무개시 전까지 개인 1억원 이상, 법인 2억원 이상 설정하여 신고 (2) 등록증 교부 : 보증설정사항 확인 후 등록증을 지체 없이 교부 부동산중개사무소등록대장에 그 등록에 관한 사항을 기록한 후 (3) 등록증의 재교부 중개사무소등록증을 교부(등록대장은 전자적 처리 * 현행법상 등록 후 업무개시시점에 대한 명문의 규정은 없다. 관리) 사유 : 분실, 훼손(종전 등록증 첨부 ), 기재사항 변경(변경입증서류, 등록증 첨부) 중개인이 공인중개사인 중개업자로 관할 안 종별변경 지방자치단체조례(시 군 자치구 조례)가 정하는 수수료 납부 * Tip 중개법인의 대표자가 변경되었을 경우에는 중개사무소등록증 재교부신청서에 중개사무소등록증, 공인중개사자격증, 실무교육수료증사본을 첨부하여 중개사무소등록증의 재교부를 신청하여야 한다

16 제1편 공인중개사법령 5. 협회통보 등록관청이, 다음달 10일까지 * 협회통보 사항 1. 등록사항 : 중개사무소 개설등록 사항 행정처분사항(등록취소처분 또는 업무정지처분) 자격취소ㆍ정지( ) 2. 신고사항 : 분사무소 설치신고사항 중개사무소 이전신고사항 휴업 폐업 재개 기간변경 신고사항 소속공인중개사, 중개보조원의 고용 해고신고 사항 6. 특수 법인 (다른 법률에 의하여 중개업을 영위할 수 있는 법인) 종 류 근거법률 업무내용 등록 공인중개사법상 규율 지역농업 협동조합 지역산림 조합 농업협동 조합법 산림조합법 농지의 매매 교환 임대차 중개 입목, 임야의 매매 교환 임대차 중개 법인의 등록기준 적용 분사무소책임자요건 (시 군 구별 1개소적용) 지역농협 보증:1천만 산업단지 관리기관 한국자산 관리공사 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 한국자산 관리공사법 산업단지안의 공장용지, 공장건축물 중개 비업무용자산 및 구조개선기업 자산의 관리, 매각, 매매 중개 (기타법인 : 2억원 ) 확인 설명, 손해배상 보증규정 적용 업무지역 : 전국 법인겸업업무 : 불가 ❸ 등록의 효력소멸 등 1. 등록 효력소멸(실효)과 무등록중개업 실효사유 사망 해산 등록취소 폐업신고 * 법인 대표자의 사망 은 등록증재교부사유 종 류 태생적 무등록중개업 사망, 해산 후 중개업 등록취소 후 중개업 폐업신고 후 중개업 무등록중개업 효 과 무등록중개업자의 중개로 인한 거래계약 유효 무등록중개업자의 보수청구권 부정 포상금지급 신고 고발대상 제재 : 3년 징역 또는 2천만원 벌금 * 1. 중개업자의 사망, 법인의 해산은 필요적 등록취소사유에 해당하나, 등록의 효력은 등록취소 처분시 소멸하는 것이 아니고 중개업자의 사망시점에서 소멸한다. 2. 중개업자가 결격사유(필요적 등록취소사유)에 해당된 상태에서 중개업을 영위하여도 등록의 효력이 그 즉시 소멸된 것은 아니므로 무등록중개업이 되는 것은 아니다

17 제23회 완벽대비 [판 례] 1. 공인중개사 자격이 없어 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 한 자에게 형사 적 제재를 가하는 것만으로는 부족하고 그가 체결한 중개수수료 지급약정에 의한 경제적 이익이 귀속되는 것을 방지하여야 할 필요가 있다고 할 것이고, 따라서 중개사무소개설등록에 관한 규정 들은 공인중개사 자격이 없는 자가 중개사무소 개설등록을 하지 아니한 채 부동산중개업을 하면 서 체결한 중개수수료 지급약정의 효력을 제한하는 이른바 강행법규에 해당한다고 보아야 한다. 2. 그러므로 공인중개사자격이 없는 자가 중개사무소개설등록을 하지 아니한 채 부동산매매계약을 중개하면서 매매당사자와 사이에 체결한 중개수수료 지급약정은 강행규정에 위배되어 무효이다 (이상 대판 , 2008다75119). 3. 공인중개사 명의로 등록되어 있으나 실제로는 공인중개사가 아닌 자(무등록중개업자)가 주도적 으로 운영하는 형식으로 동업하여 중개사무소를 운영하다가 그의 귀책사유로 중개사무소의 폐 업신고를 한 경우, 무등록중개업자의 중개업은 법에 의하여 금지된 행위로서 형사처벌의 대상 이 되는 범죄행위에 해당하여 업무방해죄의 보호대상이 되는 업무라고 볼 수 없다(대판 , 2006도6599). 2. 이중등록, 이중소속, 등록증 양도ㆍ대여 금지 구 분 내 용 제 재 이중등록 금지 이중소속 금지 등록증 양도ㆍ 대여금지 부정등록 금지 등록이 2개 이상 금지 (관할, 종별 불문) 중개업자 등이 2 이상의 중개사무소에 소속하는 것을 금지 양도 대여 다른 사람에게 성명 상호 사용하여 중개 업무 하게 하는 것 금지 거짓 그 밖의 부정한 방 법 등록금지 필요적 등록취소 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 중개업자 : 필 취+1년 징역 또는 1천만원 벌금 소속공인중개사 : 자격정지(정지중 이중소속은 자격취소) +1년 징역 또는 1천만원 벌금 중개보조원 : 1년 징역 또는 1천만원 벌금 중개업자 : 필 취 + 1년 징역 또는 1천만원 벌금 양수ㆍ대여받은 자 및 성명ㆍ상호사용 중개업무 한 자 : 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 필요적 등록취소 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 * 중개업자 소속공인중개사 중개보조원 및 중개업자인 법인의 사원 임원(=중개업자 등)은 다 른 중개업자의 소속공인중개사 중개보조원 또는 중개업자인 법인의 사원 임원이 될 수 없 다.(이중소속 금지규정)

18 제1편 공인중개사법령 ❹ 결격사유 결격사유의 효과 등록불가 소속공인중개사, 중개보조원, 임원 사원이 될 수 없음. 중개업자는 필요적 등록취소 사용인, 임원 사원은 2월내 해소 필요 구 분 내 용 (1) 무능 력자 1 미성년자 만20세 미만 o 성년의제X, 동의X 2 한정치산자 심신박약, 재산낭비 + 선고받은 자 취소선고로 결격해소 3 금치산자 심신상실 + 선고받은 자 취소선고로 결격해소 (2) 파산자 파산선고를 받은 자, 복권(결정) 또는 면책을 받아야 결격해소 금고 이상의 실형의 선고를 받고 그 집행이 종료되거나 집행이 면제된 날부터 (3) 수형자 3년이 경과되지 아니한 자 만기석방 3년 결격 가석방 : 가석방기간 3년 결격, 무기는 10년 3년 결격 특별사면, 형의시효, 법률의 변경, 외국집행 형 면제 3년 결격 *일반사면은 즉시 결격에서 벗어남 금고 이상의 형의 집행유예를 받고 그 유예기간 중에 있는 자 선고유예 이 법에 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 타법 벌금 1 자격취소 3년 결격 (응시결격이기도 함) (4) 행정 처분 받은자 2 자격정지 정지기간 중 결격 3 등록취소 3년 결격(사망 해산,결격사유,등록기준미달 등으로 인한 등록취소제외) 4 업무정지 업무정지기간 중 폐업한 경우 업무정지기간 중 결격 법인 업무정지시 사유발생당시 임원 사원은 업무정지기간 중 결격 (5) 사원 또는 임원 중 결격에 해당하는 자가 있는 법인 1. 임원 또는 사원 결격시 2월내 해소치 않으면 법인의 등록취소, 사용인의 결격을 2월내 해소치 않으면 업무정지처분을 받을 수 있다. 2. 재등록 중개업자에 대하여 폐업신고 전의 위반행위를 사유로 등록을 취소당한 경우는 3년에 서 폐업기간을 공제한 기간만이 결격이다. 3. 사망, 해산, 결격사유, 등록기준 미달, 2년내 시정조치 과징금을 2회 이상 받아 등록취소된 경우에는 등록취소 후 3년의 결격기간이 적용되지 않는다. 4. 시험 부정행위자로 5년 경과되지 아니한 자 : 응시, 중개보조원 종사 5. 이 법 위반 벌금형의 선고 에 양벌규정에 의한 벌금형의 선고는 제외된다(판례)

19 제23회 완벽대비 제4장 중 개 업 무 ❶ 업무지역 1. 공인중개사인 중개업자 및 법인(분사무소 포함)인 중개업자 : 전국 2. 중개인(법 제7638호 부칙 제6조 제2항의 중개업자) 원칙 예외 중개사무소 소재지 특별시 광역시 도 및 특별자치도(=시 도), 그 관할구역 안에 있는 중개대상물에 한하여 중개행위를 할 수 있다. 부동산거래정보망 가입하고 이를 이용하여 중개하는 경우에는 그 정보망에 공개된 중개대상물은 관할구역 외의 중개대상물도 중개가능 * 1. 소속공인중개사 고용하거나 공인중개사인 중개업자와 공동해도 업무지역 확대 불가 2. 중개인의 업무지역위반은 6월 이하의 업무정지처분사유 ❷ 중개사무소 1. 중개사무소의 설치 원 칙 중개업자는 그 등록관청의 관할구역 안에 중개사무소를 두되, 1개의 중개사무소만을 둘 수 있다. (1등록 1사무소 원칙) 예 외 법인은 신고하고 관할구역 외의 지역에 분사무소 설치 가능 설치기준 건축물대장에 기재된 건물에 설치(소유 임대차 사용대차 등으로 사용권 확보) 준공 등을 받은 건물은 건축물대장에 기재되기 전이라도 가능 (건축물대장 기재 지연사유서 제출) 가설건축물 불가, 무허가 불법건축물 불가 면적제한 없음, 전용의무규정 없음. 타인명의 임대차 계약된 사무실가능 제2종 근린생활시설, 일반업무시설에 설치가능 이중사무소 또는 임시중개시설물(천막, 이동이 용이한 것) 설치금지 - 제재 : 임의적 등록취소, 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 [판례] 설치가 금지되는 이중사무소는 중개사무소 개설등록의 기준을 갖춘 중개사무소에 국한 되는 것이 아니며, 그러한 기준을 갖추지 못한 중개사무소도 포함된다

20 제1편 공인중개사법령 2. 법인의 분사무소 설치 요건 주된 사무소가 속한 시 군 구를 제외한 시 군 구별로 설치가능 시 군 구별로 1개소 초과 불가 분사무소 책임자는 공인중개사이어야 함(단, 특수법인 ) 1억원 이상의 보증을 분사무소마다 추가로 설정 책임자의 실무교육 수료 (소속공인중개사 ) 분사무소 확보 (건축물대장에 기재된 건물 확보 원칙) 설치 신고 신고필증 교부와 통보 신고관할 : 주된 사무소 소재지관할 시장 군수 구청장 구비서류 : 신고서 사무소 확보 증명서류 책임자 실무교육수료확인증 사본 보증설정 증명서류 등록과 차이 : 보증 사전설정 1) 등록 관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시ㆍ도지사에게 책임자의 공인중개사 자격확인을 요청하여야 한다. 2) 법인등기사항증명서는 등록관청이 직접 확인 수수료 납부 : 지자체조례(주된 사무소 시 군 구 조례)가 정하는 수수료 분사무소 설치예정지관할 시 군 구청장에게 지체 없이 통보 다음달 10일까지 협회통보 재교부 멸실, 훼손시, 기재사항 변경시(신고필증 첨부) - 수수료 납부 Tip 1. 법인은 분사무소를 둘 수 있다. 2. 분사무소를 시 도별로 설치할 수도 있다. 3. 분사무소책임자 1인으로 구성된 분사무소 설치할 수 있다. 4. 분사무소책임자도 결격사유에 해당하지 않아야 한다. 3. 중개사무소의 공동사용 (공동사무소) (1) 업무의 효율적 수행을 위하여 중개사무소를 공동으로 사용 할 수 있다 (2) 구성 : 종별, 관할 불문 / 중개업자 수 제한 없음. (3) 승낙서 제출 : 개설등록 또는 사무소 이전신고 시 그 중개사무소를 사용할 권리가 있 는 다른 중개업자의 승낙서를 첨부하여야 한다. (4) 운영 : 개별적 운영 - 상호, 사용인, 보증, 인장, 사무소이전, 게시의무 등

21 제23회 완벽대비 4. 사무소의 이전 중개업자는 중개사무소를 이전한 때에는 이전한 날부터 10일 이내에 국토해양부령이 정하는 바에 따라 등록관청에 이전사실을 신고하여야 한다. 다만, 중개사무소를 등록관청의 관할 지 역 외의 지역으로 이전한 경우에는 이전 후의 중개사무소를 관할하는 시장 군수 또는 구청 장(=이전후 등록관청)에게 신고하여야 한다. (1) 절차 및 첨부서류 구 분 이전절차 신고관할 첨부서류 및 신고기한 관할안 이전 이전 신고 재교부 등록관청 신고기한 : 10일내 관할밖 이전 분사무소이전 이전 신고 재교부 서류송부(전 후) 이전 신고 재교부 통보 (주된 분사무소) 이전 후 등록관청 주된사무소 등록관청 (사후신고) 첨부서류 1 등록증(신고필증) 2 사무소확보서류 * 1. 준공 등은 되었으나 건축물대장에 기재되지 아니한 건물로 중개사무소를 이전한 경우에는 건축물대장기재가 지연되는 사유서도 첨부하여야 한다. 2. 관할지역 내로 이전한 경우 등록증(신고필증)에 변경사항 기재 교부 가능 (2) 관할 밖 이전시 서류송부 등 관할 밖으로 이전한 경우 이전 후 등록관청은 종전의 등록관청에 서류 송부요청 종전의 등록관청은 지체 없이 관련서류 송부 要 송부할 서류 중개사무소등록대장 개설등록신청서류 1년간 행정처분서류 이전신고 전 발생한 사유로 인한 행정처분은 이전 후 등록관청이 행함. (3) 협회 통보 : 다음달 10일까지 (4) 사무소 이전신고 위반 : 100만원 이하의 과태료 Tip 1. 공동 사용하는 사무소를 이전한 때에도 구성중개업자가 각자 신고하여야 한다. 2. 업무정지기간 중이나 휴업기간 중에도 중개사무소를 이전할 수 있다. 3. 중개인도 전국 어디로든 중개사무소를 이전할 수 있다

22 제1편 공인중개사법령 ❸ 게시 및 명칭사용 1. 게시의무 (중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시) 등록증 원본 (분사무소는 신고필증 원본) 공인중개사자격증 원본 (중개업자 및 소속공인중개사) 보증설정 증명 서류 중개수수료 실비의 요율 및 한도액 표 소속공인중개사가 그의 자격증 게시( ) 위반 : 100만원이하의 과태료 2. 중개사무소 명칭사용의무 및 유사명칭 사용금지 명칭사용 의무 명칭사칭 금지의무 중개업자는 사무소의 명칭에 공인중개사사무소 또는 부동산중개 라는 문자를 사용하여야 한다. 옥외광고물에는 등록증상의 중개업자의 성명표기 (법인 : 대표자의 성명, 분사무소 : 책임자 성명) 중개업자가 아닌 자는 공인중개사사무소, 부동산중개 또 는 이와 유사한 명칭을 사용하여서는 아니 된다. 중개인은 그 사무소의 명칭에 공인중개사사무소 라는 문자 를 사용하여서는 아니 된다. 위반 100만원이하의 과태료 위반 1년 / 1천 위반 100만 과태료 철거명령 대집행 등록관청은 위반 사무소의 간판 등에 대하여 철거를 명할 수 있다. 불이행시는 행정대집행법 에 의하여 대집행 가능 * 사무소의 명칭 에 반드시 등록증에 표기된 중개업자의 성명 을 표기해야 하는 것이 아니다. * 옥외광고물에 성명표기 방법 옥외광고물 중 가로형간판, 세로형간판, 돌출간판 또는 옥상간판에 중개업자의 성명을 인식할 수 있는 정도의 크기로 표기하여야 한다

23 제23회 완벽대비 ❹ 겸업 1. 공인중개사인 중개업자 및 중개인 : 제한규정이 없으므로 겸업제한 없음. - 법률에서 금지하는 것은 불가 (매매업, 공무원법상 공무원 불가) - 등록증의 양도 대여와 관련 내재적인 한계 있음.(주간에 상근직 근무불가) 2. 중개법인 : 중개업 외에 6가지 업무 가능 (이외 업무 불가) * 법인인 중개업자는 다른 법률에 규정된 경우를 제외하고는 중개업 및 법정업무 외에 다른 업무를 함께 할 수 없다. 상가 및 주택의 임대관리 등 관리대행업 농업용 창고시설 관리업( ) 부동산 이용 개발 및 거래에 관한 상담업(컨설팅업) 부동산개발업( ) 중개업자를 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보 제공업(프랜차이즈업) (모든)주택 및 상업용 건축물의 분양대행업 경매 공매대상 부동산에 대한 권리분석, 취득의 알선, 매수(입찰)신청 대리업 주거이전에 부수되는 용역(이사업체, 도배업체 등) 알선업 창업을 준비중인 공인중개사 대상( ) 토지분양대행( ) 경매대리업은 법원에 등록 중개인은 불가 이사업체, 도배업체( ) * 1. 법인의 중개업 외 업무는 중개업에 해당하지 아니하고, 따라서 중개수수료 규정이 적용되지 않는다. 2. 개인인 중개업자는 중개법인의 겸업업무를 원칙적으로 할 수 있다. 3. 특수법인은 중개법인의 겸업업무를 할 수 없다. 4. 중개법인의 겸업위반은 임의적 등록취소 또는 업무정지사유이다. 3. 경ㆍ공매업무 (1) 중개업자(중개인 제외)는 민사집행법 에 의한 경매 및 국세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 있다. (2) 중개업자가 민사집행법 에 의한 경매대상 부동산의 매수신청 또는 입찰신청의 대리를 하고자 하는 때에는 대법원규칙이 정하는 요건을 갖추어 법원에 등록을 하고 그 감독을 받아야 한다. (3) 법 제7638호 부칙 제6조 제2항의 중개업자(중개인)는 민사집행법 에 의한 경매 및 국 세징수법 그 밖의 법령에 의한 공매대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선과 매 수신청 또는 입찰신청의 대리를 할 수 없다

24 ❺ 사용인 1. 사용인 비교 제1편 공인중개사법령 공 통 점 고용시는 업무개시 전까지, 해고시는 10일내에 신고 위반시 업무정지 등록관청은 다음달 10일까지 협회통보 고용인원 수에 대한 제한 없음. 연수교육의 대상 결격사유, 금지행위, 비밀준수 규정 적용 이중소속 금지 소속공인중개사 중개업무 수행 가능 : 확인 설명, 확인 설명서작성, 거래계약서의 작성 인장등록의무 있음. 서명 및 날인의무 있음 (중개행위시 거래계약서, 확인 설명서) 자격취소, 자격정지대상이 됨. 중개업자의 부동산거래계약신고서 제출대행가능 품위유지, 신의성실 공정중개 명문규정 중개보조원 중개업무 수행 불가 인장등록의무 없음. 서명 날인의무 없음. 행정처분대상이 되지 않음. 부동산거래신고 대행불가 명문규정X * 1. 소속공인중개사에는 법인의 사원 또는 임원 중 공인중개사인 자도 포함된다. 2. 고용신고를 받은 등록관청은 공인중개사 자격증을 발급한 시 도지사에게 소속공인중개사의 공인중개사 자격확인을 요청하여야 한다. 2. 사용인의 업무상 행위로 인한 중개업자의 책임 * 소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 중개업자의 행위로 본다. 구 분 사용인의 책임 중개업자의 책임 민사책임 과실책임, 부진정연대책임 무과실책임, 부진정연대책임 행정책임 소속공인중개사는 자격취소 정지 대상 등록취소 또는 업무정지 형사책임 징역 또는 벌금형 벌금형(양벌규정) - 결격 아님 [판 례] 1. 사용인의 업무상 행위로 인하여 중개업자의 공인중개사자격 이 취소되는 경우는 없다. 2. 이 법을 위반하여 벌금형의 선고를 받고 3년이 경과되지 아니한 자 에는 중개보조원 등의 중 개업무에 관하여 중개업자가 양벌규정으로 벌금형을 선고받은 경우는 포함되지 않는다(대판 , 2007두26568). 결격 아니다. 등록취소 불가 3. 동업관계에 있는 자들이 공동으로 처리하여야 할 업무를 동업자 중 1인에게 맡겨 그로 하여금 처리하도록 한 경우 다른 동업자는 그 업무집행자의 동업자인 동시에 사용자의 지위에 있다 할 것이므로, 업무집행과정에서 발생한 사고에 대하여 사용자로서 손해배상책임이 있다(대판 , 2005다65562). 4. 중개보조원이 고의 또는 과실로 거래당사자에게 손해를 입힌 경우에 그 중개보조원을 고용한 중개업자만이 손해배상책임을 지도록 하고 중개보조원에게는 손해배상책임을 지우지 않는다는 취지를 규정한 것은 아니다(대판 , 2006다29945).

25 제23회 완벽대비 ❻ 인장등록 등록대상 중개업자 및 소속공인중개사 등록시기 업무개시 전 (단, 등록신청, 고용신고와 함께 할 수 있다) 등록할 인장 등록방법 개인인 중개업자 및 소속공인중개사 : 성명이 나타난 인장으로서 가로 세로 7 이상 30 이내 인장 법인인 중개업자 : 상업등기규칙 에 의한 신고한 법인의 인장 분사무소 : 상업등기규칙 에 따라 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록 할 수 있다 인장등록 등록인장변경신고서 에 의함(등록증 원본 첨부) (법인은 상업등기규칙 에 의한 인감증명서의 제출로 갈음한다) 등록장소 등록관청 (분사무소 사용할 인장은 주된 사무소 소재지관할 시 군 구) 변경등록 변경한 날로부터 7일 이내에 변경 등록 사용의무 중개행위를 함에 있어서는 등록한 인장을 사용하여야 한다. 제 재 중개업자 : 업무정지, 소속공인중개사 : 자격정지 ❼ 휴업과 폐업 휴업 사전신고 : 3월초과 휴업할 경우 등록증 첨부, 미리 신고 (등록 후 3월내 업무를 개시하지 아니하는 경우도 포함) 휴업기간 : 6월 초과 불가 - 부득이한 사유(질병, 징집, 취학 등)예외 휴업한 중개업의 재개 또는 휴업기간을 변경하고자 할 경우에도 미리 신고 (전자문서 신고 가능) - 재개신고시 등록증 즉시 반환함. 분사무소별로 휴업 또는 폐업신고 가능 휴업, 폐업, 재개신고, 기간변경신고는 동일서식, 협회통보사항 폐업 사전신고, 등록증첨부하여 신고. 협회통보사항 제재 6월초과 무단 휴업 : 임의적 등록취소 휴업, 폐업, 재개, 휴업기간 변경 신고 위반 : 100만원 이하의 과태료 휴업과 업무정지 비교 구 분 폐업 폐업후등록 이중소속 사무소이전 재개신고 보증재설정 등록증반납 휴업기간 중 가능 가능 불가능 가능 필요 업무개시전 반납 업무정지 중 가능 불가능 불가능 가능 불필요 업무개시전 규정없음

26 제1편 공인중개사법령 제5장 중개계약 및 부동산거래정보망 ❶ 중개계약 1. 일반중개계약 의의 중개의뢰인은 일반중개계약서 작성 요청 가능 승낙의무( ) 서식 기재 사항 국토해양부장관은 일반중개계약의 표준이 되는 서식 을 정하여 그 사용을 권장할 수 있다. 중개대상물의 위치 및 규모 거래예정가격 중개수수료 준수사항 서식( ), 사용의무( ) 보관의무( ) * 일반중개계약서 서식상 일반중개계약의 유효기간은 3개월이다. 2. 전속중개계약 의의 중개의뢰인은 특정한 중개업자를 정하여 중개를 의뢰할 수 있다. 체결의무( ) 전속중개업자의 의무사항 전속중개계약서 사용 전속중개계약서 보존 : 3년 정보공개 (비공개 요청시 공개금지) 7일내 정보망 또는 일간신문에 공개 공개내용을 문서로 지체없이 통보 2주에 1회이상 업무처리상황 문서통지 확인 설명 성실이행 전속중개의뢰인의 의무 위약금(중개수수료 전액) 유효기간내 다른 중개업자에게 의뢰하여 거래 유효기간내 중개업자 배제 후 거래 소요비용(중개수수료의 50%내) 유효기간내 스스로 발견한 상대방과 거래한 경우 확인 설명의무를 이행하는데 협조 공개할 정 보 유효기간 제 재 중개대상물을 특정하기 위한 사항 벽면 및 도배의 상태 수도 전기등, 오수 폐수 쓰레기 처리시설 등의 상태 도로 및 대중교통수단, 시장 소유권 학교, 지형 등 입지조건, 일조 등 환경조건 임차권 등 중개대상물의 권리관계사항 (권리자 인적사항 공개금지) 공법상 이용제한 및 거래규제에 관한 사항 거래예정가격 및 공시지가(다만 임대차는 공시지가를 공개하지 않을 수 있다) * 중개수수료사항과 취득조세사항은 공개정보 아니다. 3개월 원칙, 약정으로 변경 가능 전속중개계약서 사용, 보존의무 위반 : 업무정지 정보공개의무 위반 : 임의적 등록취소

27 제23회 완벽대비 ❷ 부동산거래정보망 1. 의의 국토해양부장관은 중개업자 상호간에 부동산매매 등에 관한 정보의 공개와 유통을 촉진하고 공정한 부동산거래질서를 확립하기 위하여 부동산거래정보망을 설치 운영할 자(=거래정보 사업자)를 지정할 수 있다. 2. 부동산거래정보망 운영도 매도의뢰인 권리이전중개의뢰 중개업자 A 정보등록 매수인발견통지 계약체결통보 거래의 성립 매수인발견통지 부동산거래정보망 권리취득중개의뢰 정보검색 매수의뢰인 중개대상물정보제공 중개업자 B Tip 정보망의 기능 부동산 시장 및 가격조정 전속중개 활성화 부동산정보 신속 유통( IT 활용) 협동(공동중개)체계 구축 (중개업 공동체 형성) 3. 거래정보사업자 지정절차 년 일 개월 신청 검토 및 지정서 교부 운영규정 제정, 승인 설치, 운영 지정 요건 전기통신사업법에 의한 부가통신사업자일 것 가입 이용신청 중개업자가 전국적으로 500명 이상이고, 2개 이상의 시 도에서 각 30명 이상일 것 정보처리기사 1인 이상 확보(정보처리기능사 ) 공인중개사 1인 이상 확보 국토부장관이 정하는 용량 및 성능을 갖춘 컴퓨터설비 갖출 것 개인,법인 불문 외국인도 가능 (중개법인불가) 중개업자의 컴퓨터

28 제1편 공인중개사법령 지정신청 1) 지정권자 : 국토해양부장관 2) 지정신청 서류 신청서 전기통신사업법에 따라 부가통신사업신고서를 제출하였음을 확인할 수 있는 서류 중개업자의 가입 이용신청서+중개사무소등록증사본 정보처리기사자격증 사본 공인중개사자격증 사본 주된 컴퓨터의 용량 및 성능을 알 수 있는 서류 법인등기사항증명서는 직접 확인. 운영규정 첨부( ) 검토, 지정서 교부 운영규정 제정승인 설치ㆍ운영 30일 이내, 지정대장 기록 (전자적 처리가 가능한 방법으로 작성 관리) 지정대장에 기재할 내용 지정 번호 및 지정 연월일 상호 또는 명칭 및 대표자의 성명 사무소의 소재지 주된 컴퓨터설비의 내역 전문자격자의 보유에 관한 사항 지정받은 날로부터 3월 이내 국토해양부장관 승인 (변경승인) 운영규정에 정할 내용 부동산거래정보망에의 등록절차 자료의 제공 및 이용방법에 관한 사항 가입자에 대한 회비 및 그 징수에 관한 사항 거래정보사업자 및 가입자의 권리 의무에 관한 사항 그 밖에 부동산거래정보망의 이용에 관하여 필요한 사항 지정받은 날로부터 1년내 4. 거래정보사업자 및 중개업자의 의무사항 거래정보 사업자의 의무 중개업자로부터 의뢰받은 중개대상물에 한하여 공개 의뢰내용과 다르게 공개 금지 중개업자에 따라 차별적 공개 금지 위반 : 지정취소 +1년 또는 1천 중개업자 의무 거짓공개 금지 거래완성시 지체없이 거래정보사업자에 통보 위반 : 업무정지

29 제23회 완벽대비 제6장 중개업자 등의 의무 ❶ 중개업자 등의 기본적 윤리의무 1. 품위유지의무 - 적용대상 : 중개업자, 소속공인중개사 2. 신의와 성실로써 공정하게 중개할 의무 가장 기본적인 의무 적용대상 : 중개업자, 소속공인중개사 3. 선량한 관리자의 주의 의무 [판 례] 판례와 통설에 의하여 인정된 의무 (명문규정 ) 중개계약은 민법 상 위임과 유사한 계약이기 때문 1. 중개업자와 중개의뢰인의 법률관계는 민법상의 위임과 유사하므로 중개업자는 중개의뢰의 본 지에 따라 선량한 관리자의 주의로써 의뢰받은 중개업무를 처리하여야 할 의무가 있다(대판 , 98다30667, , 92다55350 등). 2. 부동산중개업자가 합리적인 선택을 할 수 있도록 미리 알려주어야 하는 사항을 알리지 않은 경우에도 선관주의의무 위반으로 볼 수 있을 것이다(대판 , 96다22365). 3. 중개업자는 중개계약을 체결하지 아니한 제3자에 대해서는 중개계약상의 책임을 부담하지는 않지만, 직접적인 위탁관계가 없다고 하더라도 중개업자의 개입을 신뢰하고 거래를 하게 되는 제3자에 대하여 신의성실을 취지로 하여 권리의 진위에 관해서 특별한 주의를 하는 등 업무상 의 일반적인 주의의무를 부담한다(대판 , 2007다73611). 4. 비밀준수 의무 (1) 적용대상 : 중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원, 임원 사원 (=중개업자 등) (2) 내용 : 중개업자 등은 이 법 및 다른 법률에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 그 업무상 알게 된 비밀을 누설하여서는 아니된다. (3) 예외 : 본인 승낙이 있는 경우 다른 법률에 의해 강제되는 경우(증인, 세무공무원 조사 질문) 고지의무가 있는 경우 (확인 설명사항 등) (4) 준수기한 : 업무를 떠난 후까지 (5) 위반 : 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 <반의사불벌죄>

30 제1편 공인중개사법령 ❷ 금지행위 1. 적용대상 : 중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원, 임원 사원 (=중개업자 등) (일반인, 무등록중개업자 등에게는 적용이 없다) 2. 위반 효과 (1) 행정처분 : 중개업자 - 임의적 등록취소 또는 업무정지 소속공인중개사 - 자격정지 (2) 행정형벌 : 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금 - 1, 2, 3, 4호 3년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금 - 5, 6, 7호 3. 금지행위의 내용 1. 매매업 2. 무등록 중개업자와 거래 3. 수수료 초과 4. 거짓된 언행 5.증서중개 매매업 6.직접거래 쌍방대리 7.투기조장 행위 중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위 의뢰인이 아닌 자와 계속 반복적으로 매매 매매업 의뢰인과 1회, 수회 매매 직접거래 무등록중개업자임을 알면서 그를 통하여 중개를 의뢰받거나 그에게 자기의 명의를 이용케 하는 행위 의뢰받은 후 거래성사는 불문한다. 상가분양대행수수료, 상가권리금 알선수수료는 해당 없음. 순가중개계약 - 체결자체로 금지행위는 아님. 거래상의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등으로 중개의뢰인의 판단을 그르치게 한 행위 거래상의 중요사항 - 주로 확인 설명사항 증서 입주자저축증서, 주택상환사채 등 증서가 아닌 것 아파트분양권, 상가분양계약서 중개의뢰인과 직접거래 의뢰인의 대리인 수임인과 거래도 포함 의뢰인과 1회 임대차 계약도 포함. 목적 불문 자기계약도 금지, 중개수수료 지급유무 불문 다른 중개업자의 중개로 거래 - 직접거래( ) 거래당사자 쌍방을 대리하는 행위 본인의 동의가 있어도 금지 일방대리가능, 계약의 이행에 대한 쌍방대리는 가능 탈세 등 목적 미등기부동산, 권리변동제한 부동산 중개 전매차익이 발생하지 않아도 금지행위에 해당. 전매금지분양권이나 양도 전대금지 아파트 등 중개 1 년 / 1 천 3 년 / 2 천

31 제23회 완벽대비 [판 례] 1. 중개업자가 부동산의 거래를 중개한 후 사례비나 수고비 등의 명목으로 금원을 받은 경우에도 그 금액이 소정의 수수료를 초과하는 때에는 금지행위에 해당한다. 2. 수수료초과수수 금지규정의 본질은 중개업자 등이 중개의뢰인으로부터 수수료 등의 명목으로 법정의 한도를 초과하는 금품을 취득함에 있는 것이지 중개의뢰인에게 현실적으로 그 한도 초 과액 상당의 재산상 손해가 발생함을 요건으로 하는 것이 아니다. 3. 수수료 등의 명목으로 한도를 초과하는 액면금액의 당좌수표를 교부받고 후일 그 당좌수표가 부도처리 되었다거나 또는 중개의뢰인에게 그대로 반환되었더라도 특별한 사정이 없는 한 수 수료 초과수수행위에 해당한다. 4. 분양대행 과 관련하여 교부받은 금원은 초과수수가 금지되는 금원은 아니다. 5. 권리금 을 수수하도록 중개한 것은 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 중개수수료 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다. 6. 토지를 택지로 조성하여 매도한 후 금원을 취득한 행위는 중개행위에 해당하지 않으므로, 의뢰 인과의 직접거래로 보기 어렵고, 또한 초과수수에 해당하지도 않는다. 7. 무등록중개업자가 중개대상물의 거래당사자들로부터 수수료를 현실적으로 받지 아니하고 단지 수수료를 받을 것을 약속하거나 거래당사자들에게 수수료를 요구하는 데 그친 경우에는 중개 업 에 해당한다고 할 수 없어 무등록중개업으로 처벌할 수 없고, 약속 요구행위는 물론 그의 미수범도 별도로 처벌할 수 없다. 8. 당해 중개대상물의 거래상의 중요사항 에는 당해 중개대상물 자체에 관한 사항뿐만 아니라 그 중개대상물의 가격 등에 관한 사항들도 그것이 당해 거래상의 중요사항으로 볼 수 있는 이상 포함된다. 9. 중개인 등이 서로 짜고 매도의뢰가액에 비하여 무척 높은 가액으로 중개의뢰인에게 부동산을 매도하고 그 차액을 취득한 행위는 거짓된 언행에 해당한다. 10. 중개대상물인 임야가 개발제한구역으로 결정되어 가격이 떨어지고 매수하려는 사람도 없어 상당한 가격으로 현금화하기도 어려운 데도 그러한 사정을 모르는 매수의뢰인에게 바로 비싼 값에 전매할 수 있다고 기망하여 매매계약을 체결하였다면 이는 불법행위로 된다. 11. 상가의 전부를 매도할 때 사용하려고 매각조건 등을 기재하여 인쇄해 놓은 양식에 매매대금 과 지급기일 등 해당사항을 기재한 분양계약서는 상가의 매매계약서일 뿐 부동산 임대 분양 등과 관련있는 증서라고 볼 수 없다. 12. 중개의뢰인 에는 중개대상물의 소유자뿐만 아니라 그 소유자로부터 거래에 관한 대리권을 수 여받은 대리인이나 거래에 관한 사무의 처리를 위탁받은 수임인 등도 포함된다. 13. 중개업자가 매도인으로부터 매도중개의뢰를 받은 다른 중개업자의 중개로 부동산을 매수하여 매수중개의뢰를 받은 또 다른 중개업자의 중개로 매도한 경우 직접거래에 해당하지 아니한다. 14. 직접거래가 되기 위해서는 먼저 중개인이 중개의뢰인으로부터 중개의뢰를 받았다는 점이 전 제되어야만 하고, 중개인이 중개의뢰인으로부터 의뢰받은 매매 교환 임대차 등과 같은 권리 의 득실변경에 관한 행위의 직접 상대방이 되는 경우를 의미한다. 15. 중개업자가 자신의 소유가 아닌 처의 소유 부동산을 의뢰인에게 매각한 경우 직접거래에 해 당하지 아니한다(건교부 토관 , ). 16. 미등기 전매자에게 전매차익이 없는 경우에도 이를 알선하면 투기조장행위에 해당한다

32 제1편 공인중개사법령 ❸ 확인ㆍ설명 의무 1. 중개업자는 중개를 의뢰받은 경우에는 중개가 완성되기 전에 법령이 정하는 사항을 확인 하여 이를 당해 중개대상물에 관한 권리를 취득하고자 하는 중개의뢰인에게 성실 정확하 게 설명하고, 토지대장 등기사항증명서 등 설명의 근거자료를 제시하여야 한다. 2. 중개업자는 확인 설명을 위하여 필요한 경우에는 중개대상물의 매도의뢰인 임대의뢰인 등에게 당해 중개대상물의 상태에 관한 자료를 요구할 수 있다. 3. 중개업자는 매도의뢰인 임대의뢰인 등이 중개대상물의 상태에 관한 자료요구에 불응한 경우에는 그 사실을 매수의뢰인 임차의뢰인 등에게 설명하고, 중개대상물확인 설명서에 기재하여야 한다. 4. 중개업자는 중개가 완성되어 거래계약서를 작성하는 때에는 확인 설명사항을 서면으로 작성하여 거래당사자에게 교부하고 3년 동안 그 사본을 보존하여야 한다. 5. 확인 설명서에는 중개업자(법인인 경우에는 대표자를 말하며, 법인에 분사무소가 설치되 어 있는 경우에는 분사무소의 책임자)가 서명 및 날인하되, 당해 중개행위를 한 소속공인 중개사가 있는 경우에는 소속공인중개사가 함께 서명 및 날인하여야 한다. 1. 확인ㆍ설명 의무 구분 확인ㆍ설명의무 확인ㆍ설명서 작성의무 주체 중개업자 (소속공인중개사 가능) 중개업자 (소속공인중개사 가능) 시기 중개의뢰를 받은 경우 중개완성 전 거래계약서 작성하는 때 대상 권리취득 중개의뢰인 거래당사자 쌍방에게 교부 방법 성실 정확하게 설명+근거자료 (대장, 등기사항증명서 등)제시 법정서식 사용 작성 (3부 이상) 보관 : 3년 서명 및 날인 : 중개업자+중개행위 소 공 사 상태 자료 요구권 권리이전의뢰인(매도인, 임대인 등)에게 요구 할 수 있다 요구할 수 있는 자료 : 시설상태, 벽면 및 도배 상태, 환경조건 불응시 : 취득의뢰인에게 설명 + 확인 설명서 기재 위반 중개업자 - 업무정지 / 소속공인중개사 - 자격정지

33 제23회 완벽대비 2. 확인ㆍ설명 사항 확 인 ㆍ 설 명 사 항 중개대상물의 종류 소재지 지목 면적 용도 구조 및 건축연도 등 당해 중개대상물에 관한 기본적인 사항 소유권 전세권 저당권 지상권 및 임차권 등 당해 중개대상물의 권리관계에 관한 사항 거래예정금액 중개수수료 및 실비의 금액과 그 산출내역 전속시 공개사항 (인적사항 공개금지) (공시지가 공개) 공개사항 아님 토지이용계획, 공법상 거래규제 및 이용제한에 관한 사항 수도 전기 가스 소방 열공급 승강기 설비 및 배수 등 시설물의 상태 벽면 및 도배의 상태 일조 소음 진동 등 환경조건 도로 및 대중교통수단과의 연계성, 시장 학교와의 근접성 등 입지조건 당해 중개대상물에 대한 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율 공개사항 아님 Tip 확인ㆍ설명사항과 전속시 정보공개사항의 차이 권리자 인적사항 공시지가 중개수수료 취득관련 조세의 종류 및 세율 [판 례] 1. 피담보채무액의 설명 범위 부동산중개업자는 중개대상 물건에 근저당이 설정된 경우에는 그 채권최고액을 조사 확인하여 의뢰인에게 설명하면 족하고, 실제의 피담보채무액까지 조사 확인하여 설명할 의무까지 있다고 할 수는 없으나, 이에 그치지 않고 실제의 피담보채무액에 관한 그릇된 정보를 제대로 확인하지 도 않은 채 마치 그것이 진실인 것처럼 의뢰인에게 그대로 전달하여 의뢰인이 그 정보를 믿고 상대방과 계약에 이르게 되었다면, 그러한 행위는 선량한 관리자의 주의로 신의를 지켜 성실하게 중개행위를 하여야 할 중개업자의 의무에 위반된다(대판 다30667). 2. 무료중개시의 확인ㆍ설명과 손해배상 부동산중개계약에 따른 중개업자의 확인 설명의무와 이에 위반한 경우의 손해배상의무는 중개 의뢰인이 중개업자에게 소정의 수수료를 지급하지 아니하였다고 해서 당연히 소멸되는 것이 아 니다(대판 다71484). 3. 공동중개시의 확인ㆍ설명서 작성ㆍ교부ㆍ보관 공동중개로 거래계약이 체결된 경우 공동책임이 따르므로 중개대상물확인 설명서를 작성, 교부 하고 중개업자 모두 사본을 보관하여야 할 것임(사이버민원 50491, )

34 제1편 공인중개사법령 ❹ 거래계약서 작성에 관한 의무 1. 주체 : 중개업자 (소속공인중개사 가능) 2. 작성시기 : 중개가 완성된 때 3. 서식 : 정해진 것 없음. 국토해양부장관은 중개업자가 작성하는 거래계약서에 관하여 표준이 되는 서식을 정하여 이의 사용을 권장할 수 있다. 4. 필수기재사항 거래당사자의 인적사항 물건의 표시 계약일 거래금액 계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항 물건의 인도일시 권리이전의 내용 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 중개대상물확인 설명서 교부일자 그 밖의 약정내용 5. 작성부수 : 3부 이상 작성 6. 서명 및 날인 : 중개업자(법인은 대표자, 분사무소는 책임자) + 중개행위 소속공인중개사 7. 교부 및 보관 : 거래당사자(쌍방)에게 교부, 5년 동안 그 사본 보존 8. 거짓기재 및 이중계약서 작성 금지 거래금액 등 거래내용을 거짓으로 기재하거나 서로 다른 2 이상의 거래계약서 작성 금지 9. 위반 : 중개업자 - 업무정지 (거짓기재 및 이중계약서 작성은 임 취) 소속공인중개사 - 자격정지 교부서류 쌍방 교부 서류 (거래계약체결시) 거래계약서 확인 설명서 보증관계 증서 일방 교부 서류 (거래계약체결 무관) 전속중개계약서 일반중개계약서 서류정리 서 류 명 보관 서식 부수 위반 거래계약서 5년 3부 업ㆍ정 확인ㆍ설명서 3년 3부 업ㆍ정 전속중개계약서 3년 2부 업ㆍ정 일반중개계약서 2부 Tip 중개업자와 중개행위를 한 소속공인중개사가 서명 및 날인 해야 하는 서류 : 거래계약서 및 확인 설명서

35 제23회 완벽대비 ❺ 부동산거래신고 의무 1. 신고대상 계약 토지 또는 건축물의 매매계약 (지분매매 포함) 도시 및 주거환경 정비법 에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선 정된 지위의 매매계약 (=입주권) 주택법 에 따른 사업계획승인을 얻어 건설 공급하는 주택의 입주자로 선정된 지위의 매매계약 (=분양권) - 사업계획승인대상 아닌 주택( ), 상가분양권( ) 1. 판결, 교환, 증여, 신탁/해지, 임대차 등은 신고( ) 2. 토지거래허가나 농지취득자격증명을 받은 경우에도 매매일 경우에는 부동산거래신고를 해야 한다. 그러나 주택거래신고를 한 경우에는 부동산거래신고를 하지 아니한다. 3. 거래부동산의 면적에 관계없이 부동산거래신고를 하여야 한다. 2. 신고절차 신고기한 및 관할 신고의무자 신고방법 신고사항 신고기한 : 거래계약의 체결일부터 60일 이내에 관할 : 토지 건축물 소재지관할 시장 군수 구청장(=신고관청) 거래당사자가 직거래한 경우에는 당사자가 공동신고 중개업자가 거래계약서를 작성 교부한 때에는 중개업자가 신고 전자문서신고 또는 방문신고 (계약서원본제출방법 ) 매수인 및 매도인의 인적사항(당) 거래대상 부동산의 소재지 지번 및 지목, 종류, 계약대상면적(목) 계약일 중도금 지급일 및 잔금 지급일(계) 실제 거래가격(대) 중개업자의 인적 사항 및 등록에 관한 사항(중개거래인 경우에 限 ) (중) 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한 (조) 신고필증교부 신고내용 확인 후 즉시 교부 검인의제 세부신고절차 구분 거래당사자 신고시 중개업자 신고시 절차 제출 대행 신고서에 공동 서명 또는 날인 후 거래당사자중 1인이 제출 (당사자 중 1인 거부시 사유서+계약서사본 첨부) 신고자는 신분증 제시(전자신고시는 인증) 거래당사자 중 1인의 위임을 받은 자가 가능 대행자는 신분증과 자필서명된 위임장+신분증명서 (법인은 법인인감날인위임장+법인인감증명서)제출 전자문서 신고시는 불가 신고서에 서명 또는 날인 후 제출 (당사자는 신고서에 서명 ) 신분증 제시(전자신고시는 인증) 소속공인중개사가 대행 가능 소속공인중개사는 신분증만 제시 전자문서 신고시는 불가

36 제1편 공인중개사법령 3. 신고내역 조사 및 검증 신고내역 조사 검 증 시장 군수 또는 구청장은 신고내용을 보완하게 하거나 계약서, 거래대금지급 을 증명할 수 있는 서면 등 관련 자료의 제출을 요구하는 등 필요한 조치를 취할 수 있다. 1 검증체계 구축ㆍ운영 의무자 : 국토해양부장관 국토해양부장관은 시 군 구청장에게 신고내역조사결과 검증결과자료 등 의 제출을 요구할 수 있다. 2 적정성 검증 : 시장 군수 구청장 (하여야 한다) 3 통보 : 검증결과를 세무관서의 장에게 통보 (통보기한 ) 세무관서의 장은 과세자료로 활용 가능 거래대금지급을 증명할 수 있는 서면 입금표 또는 통장 사본 매수인의 대금대출, 해약 등의 서류 매도인의 예금외 다른 용도 사용시 증명서류 그 밖에 대금지급증명서류 4. 신고필증의 정정신청 : 잘못 기재된 경우, 할 수 있다. 정정신청 가능대상 절 차 잔금지급일 (주택거래신고에 한함) 매수인 및 매도인의 주소, 국적 및 거래 지분 건축물의 종류 소재지의 지목, 토지면적, 대지권 비율 계약대상 면적 중개업자의 사무소 소재지 거래금액( ) 거래당사자 성명( ) 계약일( ) 부동산소재지( ) 신고필증에 해당 내용을 수정하여 거래당사자 또는 중개업자가 서명 또는 날 인한 후 시장 군수 또는 구청장에게 정정신청(전자문서신고 가능) 확인 후 즉시 수정하여 신고필증 재교부 5. 변경신고 : 부동산거래신고 후 신고내용이 변경된 경우, 할 수 있다. 변경신고 가능대상 절 차 거래지분 계약대상 면적 계약의 조건 또는 기한 물건 거래금액 거래당사자 성명( ) 중도금 및 지급일 잔금 및 지급일 계약일( ) 공동매수인의 변경 (공동매수인 추가 교체 ) 부동산소재지( ) 다수물건 거래시 일부물건의 변경(추가 교체 ) 기한 : 등기신청 전 / 전자문서신고 가능 부동산거래계약변경신고서에 거래당사자 또는 중개업자가 서명 또는 날인 하여 신고관청에 제출(단, 면적 변경없이 물건거래금액을 변경하는 경우에는 거래계약서사본 등 첨부, 이 경우 전자신고 불가) 확인 후 즉시 변경하여 신고필증 재교부

37 제23회 완벽대비 6. 부동산 거래계약 해제 등의 신고 부동산거래신고 후 거래계약이 무효 취소 해제된 경우에는 거래당사자 또는 중개업자는 부동산거래계약해제등신고서(전자문서신고서 포함)에 서명 또는 날인(전자인증)하여 제출 할 수 있다. 확인 후 부동산거래계약해제등확인서 즉시 교부 해제등신고서에는 중개업자가 신고하는 경우에도 거래당사자의 서명 또는 날인이 있어야 한다. 전자문서로 신고하는 경우에는 해제등신고서에 거래당사자의 서명 또는 날인을 받아 두어야 한다. 7. 거짓신고 요구 금지 거래당사자는 중개업자로 하여금 부동산거래신고를 하지 아니하게 하거나 거짓된 내용을 신고하도록 요구하여서는 아니 된다. 8. 중개업자의 주택거래신고 의무 (1) 주택거래신고대상 주택에 대하여 중개업자가 주택거래계약서를 작성하여 교부한 경우에 는 중개업자가 주택거래계약의 체결일로부터 15일 이내에 신고(전자문서 신고 가능)하 여야 한다. 이 경우는 당사자는 신고의무가 없다. (2) 신고할 내용 부동산 거래신고사항 +자금조달계획(6억원 초과) +입주계획(6억원 초과) 자금조달계획과 입주계획은 매수인이 작성하여 중개업자에게 제공. 매수인은 자금조달계획의 봉인 등 조치가능. (3) 신고방법 및 절차, 소속공인중개사의 신고서 제출대행, 검인의제, 신고내역의 조사, 검증은 모두 부동산거래신고와 동일하다. 정정신청은 있으나, 변경신고 해제등신고제도는 없다. 9. 위반시의 제재 2천만원 이하 과태료 500만원 이하 과태료 거래대금지급증명자료를 제출하지 아니하거나 그 밖의 필요한 조치를 이행하지 아니한 자 부동산 주택의 거래신고를 하지 아니한 경우 (부동산거래신고 공동신고 거부자 포함) 거래대금지급증명자료 외의 자료를 제출하지 아니하거나 거짓으로 자료를 제출한 자 신고하지 아니하게 하거나 거짓신고 요구한 거래당사자 취득세 3배이하 과태료 부동산 주택 거래신고를 거짓으로 한 자 100분의 5이하 과태료 권리(분양권, 입주권) 거래신고를 거짓으로 한 자

38 제1편 공인중개사법령 10. 부동산거래계약신고서 작성요령 거래당사자가 다수인 경우 매수인 또는 매도인의 주소란에 각각의 거래지분을 표시하 며, 외국인이 토지를 매수하는 경우 매수용도로 주택용지(아파트), 주택용지(단독주 택), 주택용지(기타), 레저용지, 상업용지, 공장용지, 기타 중 하나에 표시를 합니다. 부동산 매매의 경우 종류 에는 토지 건축물 또는 토지 및 건축물(복합부동산의 경우)에 표시를 하고, 해당 부동산이 건축물 또는 토지 및 건축물 인 경우에는 [ ]에 건축물 의 종류를 단독주택, 아파트, 연립주택, 공장, 제2종 근린생활시설 등 건축법시행령 별표 1 에 따른 용도별 건축물의 종류를 적습니다. 건축물의 주용도가 주택인 경우에 한해 5개의 [ ] 중 하나에 표시를 하여야 합니다. 부 동산을 취득할 수 있는 권리 매매의 경우, 분양권 또는 입주권 에 표시를 하고, 분양 금액란에는 분양권의 경우 분양금액을, 입주권의 경우 권리가격과 추가부담금의 합계금액 (조합원 분양금액)을 적습니다. 건축물의 매매의 경우, 신규주택 은 건축주로부터 최초로 소유권을 이전하기 위해 거래하는 주택(순차등기 조건의 거래를 포함)이며, 기존주택 은 위 신규주택의 소유권이전 등기 이후 거래하는 주택, 임대주택분양전환 은 임대주택사업 자(법인에 한함)가 임대기한이 완료되어 분양전환하는 주택을 말합니다. 소재지는 지번(아파트 등 집합건물의 경우에는 동 호수)까지, 지목/면적은 토지대장상의 지목 면적, 등기사항증명서상의 대지권 비율을 정확하게 적습니다. 계약대상 면적에는 실제 거래면적을 계산하여 적되, 건축물 면적은 집합건축물의 경우 전 용면적을 기재하고, 단독건축물의 경우 연면적을 적습니다. 물건 거래금액란에는 2 이상의 부동산을 함께 거래하는 경우 각각의 부동산별 거래금액을 적습니다. 종전토지란은 입주권 매매의 경우에만 종전 토지에 대해 작성하고, 물건 거래금액란에는 입주권의 실제거래가격에서 부담금을 제외한 금액을 적습니다. 계약의 조건 또는 기한은 부동산 거래계약 내용에 계약조건이나 기한을 붙인 경우에 한하 여 적습니다. 참고사항에는 거래와 관련한 참고내용을 적습니다. 다수의 부동산, 관련필지, 매도 매수인, 중개업자 등 기재사항이 복잡한 경우에는 별지로 작성(간인 처리)하여 첨부합니다

39 제23회 완벽대비 ❻ 손해배상 및 보증설정 1. 손해배상책임 성립 요건 중개행위를 함에 있어서 중개업자의 고의 과실(과실 책임) 또는 사무소 제공 / 사용인의 업무상 행위 (무과실 책임) 거래당사자의 재산상 손해의 발생 인과관계 : 손해 고의 과실/사무소 제공 - 상당인과관계(학설, 판례) 2. 손해배상책임의 효과 재산상 손해에 한함. (정신적 손해는 민법 에 의한 불법행위책임) 입증책임 : 손해배상책임을 주장하는 자(=거래당사자) 시효 : 가해자 및 손해를 안날로부터 3년 / 불법행위시로부터 10년간 불행사 소멸 [판 례] 1. 일반인은 중개업자가 전문적인 지식과 경험을 가진 것으로 신뢰하고 그의 개입에 의한 거래 조 건의 지시, 설명에 과오가 없을 것이라고 믿고 거래하며, 중개업자를 통하여 하는 부동산 매매 거래에 있어 언제나 매수인 측에서 매매 목적물을 현장에서 확인하여야 할 의무까지 있다고 할 수 없을 뿐만 아니라 매매 당사자에게 중개업자가 매매 목적물을 혼동한 상태에 있는지의 여부 까지 미리 확인하거나 주의를 촉구할 의무까지는 없다(대판 , 97다32772, 32789). 2. 중개법인이 경매 대상 부동산에 대한 권리분석 및 취득의 알선을 한 행위도 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 이므로 공제기관은 손해를 입은 의 뢰인에게 공제금 지급책임이 있다(대판 , 2005다40853). 3. 중개업자가 거짓으로 부동산을 매수하라고 기망하여 매수의뢰를 받은 후 부동산소유자에게 매 매대금을 전달한다는 명목으로 금전을 편취한 것도 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래 당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 경우 에 해당한다(대판 , 94다47261). 4. 부동산 매매계약 체결을 중개하고 계약체결 후 계약금 및 중도금 지급에도 관여한 부동산 중개 업자가 잔금 중 일부를 횡령한 경우, 중개업자가 중개행위를 함에 있어서 거래당사자에게 재 산상의 손해를 발생하게 한 경우 에 해당한다(대판 , 2005다32197). 5. 중개대상물 확인 설명서를 작성하여 교부하지 않았다 하더라도 중개대상물에 대하여 구두로 정확하게 확인 설명을 한 경우에는 중개업자에게 손해배상책임이 없다(서울고법 , 98나18942). 6. 중개업자는 비록 그가 조사 확인하여 의뢰인에게 설명할 의무를 부담하지 않는 사항이더라도 의뢰인이 계약체결 여부를 결정하는 데 중요한 자료가 되는 사항에 관하여 그릇된 정보를 제공 하여서는 아니된다(대판 , 2008다42836). 7. 중개보조원의 고의로 인한 불법행위에 중개업자가 가담하지 아니한 경우에는 중개업자의 책임 을 정함에 있어서 과실상계를 인정한다(대판 , 2011다21143)

40 제1편 공인중개사법령 3. 보증 설정 (손해배상 책임의 보장) 설정시기 업무개시 전 (분사무소 - 설치신고 전) 설정방법 보증보험 가입 공제가입 공탁 (현금 또는 국 공채) 설정금액 설정신고 보증의 변경ㆍ재설정 공탁금 회수제한 보증 설명 및 교부 손해배상금 지급 위반시 제재 법인 : 2억원이상 (분사무소는 분사무소마다 1억원 이상 추가) 법인이 아닌 중개업자 : 1억원이상 지역농협 : 1천만원이상 (그 외 특수법인 : 2억원이상) 공동사무소 : 구성중개업자별로 설정 신고서+증빙서(보증보험증서, 공제증서, 공탁증서사본) 보증기관이 등록관청에 직접 통보한 경우 신고 생략가능 변경 : 이미 설정한 보증의 효력이 있는 기간 중에 변경, 신고 기간만료 : 보증보험, 공제의 보증기간 만료일까지 재설정, 신고 폐업, 사망한 날로부터 3년간 회수 금지 등록취소시에도 적용(유권해석) 설명시기 : 중개완성시 설명내용 : 보장기관 및 소재지 보장기간 보장금액 보증관계 증서 교부 : 거래당사자(쌍방)에게 교부( 손해배상합의서, 판결문 사본 등 첨부 보증기관(중개행위당시)에 청구 손해배상 후 재가입 및 금액 보전 보증보험금, 공제금 또는 공탁금으로 손해배상시 15일내 보증보험, 공제에 다시 가입하거나 공탁금 중 부족한 금액을 보전 보증기관의 구상권 : 사용인의 행위로 인한 경우도 중개업자에게 행사 보증 미 설정 업무개시 : 임의적 등록취소 또는 업무정지 설명, 증서사본 미교부 : 100만원 이하 과태료 Tip 1. 중개업자의 손해배상책임의 한도는 보증설정금액에 한정되지 않는다. 2. 보증보험이나 공제는 타인을 위함 손해보험의 성격, 공탁은 담보공탁의 의미 3. 업무정지처분이나 휴업기간 중에 손해배상책임 보증설정기간이 만료되었다면 업무개시 전에 보증 설정을 다시하면 될 것임(유권해석). 4. 보증보험금, 공제금의 지급청구 시효는 2년이다

41 제23회 완벽대비 ❼ 계약금등의 반환채무이행의 보장(예치권고제도) 1. 예치권고 : 거래안전 보장위해 필요한 경우 예치권고 할 수 있다 2. 예치대상 : 계약금, 중도금, 잔금 (=계약금 등) 3. 예치명의자 : 중개업자 또는 대통령령이 정하는 자 대통령령이 정하는 자 은행, 공제사업자, 신탁업자, 보험사업자, 체신관서, 전문회사 4. 예치기관 : 금융기관, 공제사업자, 신탁업자 등 (체신관서 등도 가능) 5. 예치기한 : 거래계약의 이행이 완료될 때까지 6. 예치관리 (중개업자 명의인 경우) 위반시 업무정지 거래안전 약정 중개업자는 계약금 등을 금융기관 등에 예치시 계약금 등의 인출에 대한 거래당사자의 동의방법, 소요 실비 그 밖에 거래안전을 위하여 필요한 사항을 약정하여야 한다. 분리관리 및 인출제한 중개업자는 자기의 예치금과 계약금 등을 분리 관리하여야 하며, 거래당사자 동의 없이는 인출하여서는 아니된다. 보증설정 및 교부 중개업자는 자기의 명의로 계약금 등을 예치하는 경우 예치대상 금액에 해당하는 보증 보험, 공제가입, 공탁 후 사본을 교부하거나 전자문서를 제공하여야 한다. 7. 사전수령 계약금 등을 수령할 권한이 있는 자(매도인, 임대인 등)는 금융기관 또는 보증보험회사가 발행하는 보증서를 예치명의자에게 교부하고 미리 수령 가능

42 제1편 공인중개사법령 제7장 중개보수 ❶ 중개수수료 1. 중개수수료 청구권 발 생 중개계약시 (중개완성을 정지조건으로 함) 중개완성 전 양도, 전부명령 등 가능 행 사 중개완성시 (=거래계약 체결시) 행사요건 : 1 중개계약기간내 거래계약 체결 2 인과관계 소 멸 중개업자(또는 사용인)의 고의 과실로 거래계약이 무효 취소 해제된 경우 * 거래당사간의 이행지체로 거래계약이 해제된 경우에는 소멸하지 않는다. [판 례] 1. 중개업자는 상인의 자격을 갖는 것으로, 중개업자의 중개수수료는 상인의 자격으로 당연히 존 재하는 상인의 보수로 인정되므로, 중개계약에서 유상임을 명시하지 않더라도 중개수수료청구 권은 인정된다(대판 , 94다36643). 2. 매매계약 성립에 결정적 기여를 한 중개업자가 그의 귀책사유 없이 매매계약서 작성에 관여하지 못하였다 하더라도, 동인은 상당한 수수료를 청구할 권리가 있다(서울동부 , 86가28). 3. 건물임대 중개의 완료를 조건으로 중개수수료 상당의 보수를 지급 받기로 하는 내용의 계약과 같은 유상위임계약에 있어서는, 시기 여하에 불문하고 중개완료 이전에 계약이 해지되면 당연 히 그에 대한 보수청구권을 상실하는 것으로 계약당시에 예정되어 있어 특별한 사정이 없는 한 해지에 있어서의 불리한 시기란 있을 수 없으므로, 중개인은 임대중개 의뢰를 받은 건물 전 체에 대한 중개가 가능하였음을 전제로 기대중개료 상당의 손해배상청구를 할 수 없다(대판 , 선고 90다18968, 대판 , 98다64202). 4. 중개인의 부동산중개활동이 쌍방의 제시가격 차이로 일시 중단된 상태에서 중개의뢰인들이 직접 만나 절충 끝에 매매계약을 체결하였더라도 중개인은 민법 제680조, 제673조의 취지 및 거래상의 신의칙에 비추어 그 중개활동에 상응한 보수를 청구할 수 있다(부산지법 , 87나516). 5. 중개업자가 부동산의 매도인을 위하여 거래상대방을 소개하는 등 노력을 했으나, 중개업자가 알선한 상대가 아닌 제3의 인물과 거래를 한 경우 상법상의 상인의 보수청구권에 근거한 중개 수수료청구권을 행사할 수 없다(대판 , 77다1889). 6. 매매계약이 중개업자의 중개물건의 확인 설명의무를 게을리한 과실로 인하여 성립되었다가 그 후 해제된 경우, 중개업자는 매수인으로부터 매매중개행위에 대한 수수료를 받을 수 없으므로 매수인으로부터 이미 수령한 수수료를 반환하여야 하고, 또 매수인에게 재산상의 손해를 발생 하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있다(대구지법 , 86가합1663)

43 제23회 완벽대비 2. 중개수수료의 한도 주 택 국토해양부령이 정하는 범위 내에서 시ㆍ도의 조례로 정함. - 국토해양부령이 정하는 범위(일방으로부터 받을 수 있는 한도) 매매ㆍ교환 : 거래금액의 1천분의 9(0.9%)이내 임대차 등 : 거래금액의 1천분의 8(0.8%)이내 주택 외의 중개대상물 국토해양부령으로 정함. (조례로 위임된 사항이 아님) - 국토해양부령 : 일방, 거래금액의 0.9% 이내에서 상호협의 결정 - 법정 수수료 요율의 범위 안에서 실제 자기가 받고자 하는 중개수수료의 상한요율을 중개수수료 실비의 요율 및 한도액표에 명시하여야 하며, 이를 초과하여 수수 금지 3. 중개수수료의 계산 유형 기 준 가 액 적 용 매매 매매가액 동일 중개대상물+동일 당사자+동일기회에 매매를 포함한 그 외의 거래 매매만 적용 교환 고액의 교환가액 (보충금 ) 요율체계가 다른 물건 수수료율(산출액)이 높은 것 전세 전세금 상가권리금 임대차 보증금 (월차임 100) 5천만원 미만인 경우 : 보증금+(월차임 70) 분양권 기 납입금 + 프리미엄 분양금액 산출수수료를 거래당사자 쌍방으로부터 각각 수수한다. 중개사무소의 소재지 시 도 조례 적용 (분사무소 소재지 기준) - 주택수수료와 실비 주택은 산출액과 한도액 비교 후 낮은 금액을 법정수수료로 함. 건축물 중 주택의 면적이 2분의 1 이상인 경우에는 주택요율을, 주택의 면적이 2분의 1 미만인 경우에는 주택외의 중개대상물 요율을 적용 법인의 겸업에 대한 보수는 중개수수료 규정을 적용하지 않는다. 주택의 부속토지는 주택 요율 적용. 4. 중개수수료 지불시기 당사자간 약정이 있으면 그에 의함

44 제1편 공인중개사법령 [판 례] 1. 한도를 초과하는 부동산 중개수수료 약정은 그 한도를 초과하는 범위 내에서 무효이다(대판 , 2005다32159 전원합의체 판결). 2. 중개업자가 아파트 분양권의 매매를 중개하면서 중개수수료 산정에 관한 지방자치단체의 조례 를 잘못 해석하여 법에서 허용하는 금액을 초과한 중개수수료를 수수한 경우 법률의 착오에 해당하지 않고, 아파트 분양권의 매매를 중개한 경우에 있어서 거래가액이라 함은 당사자가 거 래 당시 수수하게 되는 총 대금(즉, 통상적으로 계약금, 기 납부한 중도금, 프리미엄을 합한 금 액일 것이다)을 거래가액이라고 보아야 할 것이고(이렇게 해석하는 것이 일반적인 거래관행과 상식에도 부합한다), 이와 달리 장차 건물이 완성되었을 경우를 상정하여 총 분양대금과 프리 미엄을 합산한 금액으로 거래가액을 산정하여야 한다는 취지의 상고이유의 주장도 받아들일 수 없다(대판 , 2004도62). 3. 권리금 을 수수하도록 중개한 것은 중개행위에 해당하지 아니한다 할 것이고, 따라서 중개수수 료 한도 역시 이러한 거래대상의 중개행위에는 적용되지 아니한다. 임차권 중개에 관한 수수 료와 영업권 양도에 관한 수수료를 구분하지 아니하고 일시에 수수료를 받은 경우 어느 금액 까지가 중개수수료이고, 영업권 등 중개 대가인지는 구별하여 특정할 수 없으므로 법이 정한 한도를 초과하여 중개수수료를 지급받았다고 보기 어렵다(대판 , 2006두156). 4. 오피스텔은 건축법령상 일반업무시설로 그 용도가 분류되어 있는 바, 공인중개사법 시행규칙 제20조 제5항의 규정에 따라 오피스텔에 대한 월세 중개수수료 산정은 보증금+(월 차임액 100)방식으로 계산한 거래금액에 대해 주택 외 중개대상물 에 해당되는 수수료율(0.9%이내 에서 중개의뢰인과 중개업자간 협의 결정)을 적용한다(전자민원 ). ❷ 실 비 종 류 권리관계 등의 확인 소요실비 계약금 등 반환채무이행 보장 소요실비 한 도 국토해양부령이 정하는 범위 내에서 시 (국토해양부령) 권리관계 등의 확인에 소요되는 비용 도의 조례(사무소 기준)로 정함. (국토해양부령) 계약금 등의 반환채무이행 보장에 소요되는 비용 범위(조례) 증명발급, 열람비, 교통비, 숙박비등 예치수수료, 보증료, 공부발급비, 여비 등 부담자 영수증을 첨부하여 권리이전의뢰인에게 청구 가능 영수증을 첨부하여 권리취득의뢰인에게 청구 가능 지급시기 중개업자와 의뢰인간의 약정 (중개수수료와는 별도 수수 가능) 공인중개사법 상 영수증의 작성ㆍ교부의무는 폐지되었다

45 제23회 완벽대비 제8장 교육 및 업무위탁, 포상금 ❶ 교육 및 업무위탁 1. 중개업자 등의 교육 구 분 실 무 교 육 연 수 교 육 목 적 전문직업인으로서의 직업윤리의식 및 부동산관련 전문지식의 함양 중개업자 등의 자질과 업무수행능력의 향상 실시자 시 도지사 국토부장관, 시 도지사, 등록관청 대상자 시 기 절 차 등록신청인(법인의 사원, 임원) 분사무소 책임자 등록 신청일전 1년이내 (필수적) (폐업신고후 1년내에 등록시 예외) 교육시간 : 32시간 ~ 44시간이하 위탁 시행 중개업자, 소속공인중개사, 중개보조원, 법인의 사원 또는 임원 교육기관의 재량 ( 할 수 있다 ) (임의성) 교육일 7일전까지 통지 * 1. 공인중개사인 중개업자의 소속공인중개사, 중개보조원은 연수교육대상( ), 실무교육대상( ) 2. 국토해양부장관은 시 도지사가 실시하는 실무교육의 전국적인 균형유지를 위하여 필요하다 고 인정하면 실무교육지침(교육내용과 방법 등 기준)을 마련하여 시행할 수 있다. 2. 업무위탁 국토해양부장관, 시ㆍ도지사 또는 등록관청은 대통령령이 정하는 바에 따라 그 업무의 일부를 협회 또는 대통령령이 정하는 기관에 위탁할 수 있다. 구 분 실무교육 위탁 시험시행업무 위탁 위탁권자 시 도지사 시험시행기관장 수탁기관 부동산관련학과가 개설된 대학, 전문대학 공인중개사협회 공기업 또는 준정부기관 대학 공인중개사협회 공기업 또는 준정부기관 고 시 위탁받은 기관의 명칭 대표자 및 소재지와 위탁업무의 내용 등을 관보에 고시 * 1. 시 도지사는 실무교육에 관한 업무를 위탁하는 때에는 국토해양부령으로 정하는 인력 및 시 설을 갖춘 기관 또는 단체를 지정하여 위탁하여야 한다. 2. 실무교육 수탁기관의 기준 : 강사 확보, 강의실 50 이상의 1개소 이상 확보

46 제1편 공인중개사법령 ❷ 포상금 및 수수료 1. 포상금 신고 또는 고발 대상 지급조건 지급절차 중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자 거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록을 한 자 중개사무소등록증 또는 공인중개사자격증을 다른 사람에게 양도ㆍ대여하거나 다른 사람으로부터 양수ㆍ대여받은 자 신고 등 대상자를 행정기관에 의하여 발각되기 전에 등록관청이나 수사기관에 신고 고발 + 검사가 공소제기 또는 기소유예의 결정 1) 포상금지급신청서를 등록관청에 제출 2) 처분내용 조회 : 그 사건에 관한 수사기관의 처분내용을 조회 3) 포상금지급 지급권자 : 등록관청 1건당 50만원 (국고에서 100분의 50 이내의 비율에서 보조가능) 지급 결정일로부터 1월 이내에 지급 하나의 사건에 대하여 2인 이상이 공동으로 신고 또는 고발한 경우 포상금을 균등 배분 지급 (합의된 경우는 그에 따라 지급) 하나의 사건에 대하여 2건 이상의 신고 또는 고발이 접수된 경우 최초로 신고 또는 고발한 자에게 포상금을 지급 2. 수수료 (지방자치단체 조례가 정하는 수수료) 수수료 납부 사유 자격시험 응시수수료 자격증 재교부 신청시 시 도 조례 지방자치단체조례 중개사무소개설등록신청시 등록증 재교부 신청시 분사무소설치신고시 신고필증 재교부 신청시 시 군 자치구 조례 1. 시험을 국토부장관이 시행하는 경우 국토부장관이 결정 공고하는 수수료, 시험위탁시는 위탁받은 자가 위탁한 자의 승인을 얻어 결정 공고하는 수수료 2. 자격증 재교부업무 위탁시는 위탁받은 자가 위탁한 자의 승인을 얻어 결정 공고하는 수수료

47 제23회 완벽대비 제9장 공인중개사협회 제도 임의설립(설립할 수 있다), 복수협회 회원가입 : 임의사항 성격 비영리 사단법인(민법상 사단법인규정 준용) 인가주의(국토해양부장관) 사법인( 私 法 人 ), 공익법인 설립 절차 정관작성 (회원 300인 이상) 창립총회 (600인이상, 서울 100인이상, 광역시 설립인가 : 국토해양부장관 설립등기 : 성립 도 각 20인이상) - 과반수동의 조직 주된 사무소 : 서울특별시에 둔다. 지부 : 시 도에 정관이 정하는 바에 따라 둘 수 있다 - 설치한 때에는 시 도지사에게 신고 (사후신고) 지회 : 시 군 구에 정관이 정하는 바에 따라 둘 수 있다 - 설치한 때에는 등록관청에 신고 (사후신고) 총회 의결사항은 국토해양부장관에게 지체 없이 보고 고 유 업 무 위 탁 업 무 회원의 품위유지, 제도연구 회원 지도, 교육, 연수 윤리헌장, 정보제공, 공제사업 기타 실무교육에 관한 업무 시험시행에 관한 업무 기타 : 감독상 명령, 중개업자 등 교육 업무 공제 사업 고유업무, 비영리사업, 회원간의 상호 부조 목적, 할 수 있다. 공제규정의 제정, 변경 : 국토해양부장관의 승인 책임준비금의 적립비율 : 공제료 수입액의 10/100 이상 회계분리 및 책임준비금의 전용 승인(국토해양부장관) 공제사업 운용실적공시 : 매 회계연도 종료 후 3월내 - 일간신문 또는 협회보에 공시하고 협회 홈페이지에 게시 시정명령 : 국토해양부장관 검사 : 국토해양부장관 요청 금융감독원장이 가능 감독 국토해양부장관 (지부, 지회에 대한 감독 포함) : 행정조사, 명령

48 제1편 공인중개사법령 제10장 지도ㆍ감독 및 벌칙 ❶ 감독상 명령 등 국토해양부장관 특별시장 광역시장 도지사 특별자치도지사 감독관청 등록관청 (분사무소 소재지의 시장 군수 또는 구청장 포함) 감독대상자 중개업자(무등록중개업자 포함) 거래정보사업자 (+소속공인중개사) 가능한 경우 부동산 투기 등 거래동향의 파악을 위하여 필요한 경우 이 법 위반행위의 확인을 위하여 필요한 경우 중개업자에 대한 등록취소 업무정지등 행정처분을 위하여 필요한 경우 공인중개사의 자격취소 정지 등 행정처분을 위하여 필요한 경우 행정명령 업무보고 명령 또는 자료제출 명령 감독방법 행정조사 소속공무원의 장부, 서류 등에 대한 조사, 검사 증표제시 공무원증 및 중개사무소 조사 검사 증명서를 상대방에게 내보여야 함 중개업자 : 6월 이하의 업무정지 제 재 거래정보사업자 : 500만원 이하의 과태료 Tip 중개보조원은 감독상 명령대상( ) ❷ 행정처분 1. 총 설 구 분 중개업자 공인중개사 거래정보사업자 처분권자 등록관청 자격증교부 시 도지사 국토부장관 처분내용 등록취소 업무정지 자격취소 자격정지 지정취소 처분성격 기속취소 재량취소 재량행위 기속행위 재량행위 재량행위 사전절차 청문 의견제출 청문 의견제출 청문 사후절차 협회통보:익월 10일까지 등록취소시 등록증 반납 (7일내) 취소시 5일내 국 장 보고, 다른 시 도지사에 통보 취소시 7일내 교부 시 도지사 에게 자격증 반납 * 정지처분시 증반납 규정( ), 자격정지시 보고ㆍ통보( ), 중개보조원은 행정처분대상( )

49 제23회 완벽대비 행정처분의 사전절차 구 분 청 문 의 견 제 출 의 의 의견을 직접 듣고 증거를 조사하는 절차 당사자 등이 의견을 제시하는 절차 사 유 등록취소, 자격취소, 지정취소 (중개사법) 업무정지, 자격정지 (행정절차법) 절 차 (행정 절차법) 청문이 시작되는 날부터 10일전까지 통지 청문주재자 선정 - 청문의 실시 사전통지 의견제출 : 서면, 컴퓨터통신, 구술 사전절차 생략경우 사망, 해산으로 등록취소하는 경우나 지정취소하는 경우 처분의 사유가 법원의 재판 등으로 객관적으로 명백한 경우 등 1. 청문의 사유는 공인중개사법에 규정, 절차는 행정절차법에 규정 2. 사전절차를 거치지 아니한 행정처분은 위법한 것으로서 무효 또는 취소사유가 되며, 사후 행정심판이나 행정소송을 제기하여 구제 2. 중개업자에 대한 행정처분 (1) 등록취소 사유 필요적 등록취소사유 (절대적, 기속적 처분) 사망 또는 법인이 해산 거짓 부정등록 (+3년/2천) 결격사유에 해당하게 된 경우 - 미성년자, 자격정지, 등록취소, 업무정지는 제외 - 임원 사원결격의 경우 사유발생일로 부터 2월 이내에 해소한 경우는 제외 이중등록을 한 경우 (+1년/1천) 이중소속한 경우 (+1년/1천) 등록증을 양도 또는 대여한 경우, 성명, 상호사용 중개업무를 하게 한 경우 (+1년/1천) 업무정지기간중에 중개업무, 자격정지 처분을 받은 소속공인중개사로 하여금 중개업무를 하게 한 경우 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회이상 업무정지처분을 받고 다시 업무정지처분에 해당하는 행위를 한 경우 임의적 등록취소 사유(상대적, 재량적 처분) 등록기준 미달 (임원, 사무소, 실무교육 등) 임시 중개시설물 설치한 경우(+1년/1천) 이중사무소를 둔 경우(+1년/1천) 중개법인이 겸업범위를 위반한 경우 거래계약서 거짓기재, 서로 다른 2 이상의 거래계약서 작성 금지행위 (매, 무, 수, 거, 증, 직, 투 ) 손해배상책임을 보장하기 위한 조치를 이행하지 아니하고 업무를 개시한 경우 전속중개계약시 정보공개 않거나 비공개요청에도 불구하고 정보공개 중개업자가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 중개업자가 사업자단체의 금지행위를 위반하여 시정조치 또는 과징금처분을 최근 2년 이내에 2회 이상 받은 경우(자료제공요청가능) 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 3회이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 업무정지 또는 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우(필 취 사유제외) 휴업신고 없이 6월 초과 휴업한 경우

50 제1편 공인중개사법령 (2) 업무정지 사유 및 기준(재량적 처분) 6월 이하의 업무정지를 명할 수 있다 업 무 정 지 사 유 기준 결격사유자를 소속공인중개사 또는 중개보조원으로 둔 경우 (단, 사유가 발생한 날부터 2월 이내에 그 사유를 해소한 경우 제외) 인장등록을 하지 아니하거나 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우 전속중개계약체결시 전속중개계약서에 의하지 아니하고 체결하거나 전속중개계약서를 보존하지 아니한 경우 부동산거래정보망에 중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개한 경우 거래가 완성사실을 당해 거래정보사업자에게 통보하지 아니한 경우 성실 정확하게 중개대상물의 확인 설명을 하지 아니하거나 설명의 근거자료를 제시하지 아니한 경우 6월 3월 3월 6월 3월 3월 중개대상물확인 설명서를 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 3월 중개대상물확인 설명서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 3월 적정하게 거래계약서를 작성 교부하지 아니하거나 보존하지 아니한 경우 3월 거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우 감독상의 보고, 자료의 제출, 조사 또는 검사를 거부 방해 또는 기피하거나 그 밖의 명령을 이행하지 아니하거나 거짓으로 보고 또는 자료제출을 한 경우 임의적(상대적) 등록취소사유에 해당하는 행위를 최근 1년 이내에 1회 위반 최근 1년 이내에 이 법에 의하여 2회 이상 업무정지 또는 과태료의 처분을 받고 다시 과태료의 처분에 해당하는 행위를 한 경우 의2 중개업자가 조직한 사업자단체 또는 그 구성원인 중개업자가 사업자단체의 금지행위를 위반하여 시정조치 또는 과징금처분을 받은 경우(자료제공) 중개인이 업무지역의 범위를 위반한 경우 그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분에 위반한 경우 3월 3월 6월 6월 1~6월 3월 1월 1. 중개법인에 대하여는 법인 또는 분사무소별로 업무의 정지를 명할 수 있다. 2. 업무의 정지에 관한 기준은 국토해양부령으로 정한다. 등록관청은 위반행위의 동기 결과 및 횟수 등을 참작하여 기준 업무정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 경감할 수 있으며, 가중하여 처분하는 때에도 업무정지기간은 6월을 초과할 수 없다. 3. 제척기간 : 업무정지처분은 사유가 발생한 날부터 3년이 경과한 때에는 할 수 없다. * 등록취소나 자격취소, 자격정지에 대하여는 제척기간이 없다

51 제23회 완벽대비 (3) 재등록 중개업자에 대한 행정제재처분효과의 승계 등 1) 폐업신고 후 다시 등록을 한 때에는 폐업신고전의 중개업자의 지위를 승계함. 2) 구체적 내용 폐업신고 전의 업무정지, 과태료 처분의 효과는 그 처분일부터 1년간 승계 폐업신고전의 등록취소, 업무정지 사유로 인한 행정처분 가능. 단, 폐업기간이 3년을 초과한 경우에는 불가(업무정지는 1년초과시 불가) 행정처분을 함에 있어서는 폐업기간과 폐업의 사유 등을 고려하여야 함. (4) 중개업자에 대한 행정처분의 효과 1) 등록관청은 공인중개사협회에 다음달 10일까지 통보 2) 등록취소를 당한 자는 취소일로부터 7일내에 등록증 반납(업무정지시는 반납 ) - 법인의 해산으로 등록취소시에는 대표자이었던 자가 반납 3) 등록취소(사망, 해산, 결격, 등록기준미달, 2년 2회 제외)시는 3년 결격 3. 공인중개사에 대한 행정처분 자격취소사유(기속취소) 부정 취득한 경우 (형벌 ) 자격증 양도 대여, 성명사용 중개업무(+1년/1천) 자격정지기간 중 중개업무 또는 이중소속(+1년/1천) 이 법 위반 징역형의 선고 자격정지사유(재량행위) 및 기준 이중소속한 경우 (+1년/1천) 인장등록 하지 아니하거나 미등록 인장 사용 불성실 확인 설명, 근거자료 미제시 확인 설명서에 서명 및 날인하지 아니한 경우 거래계약서에 서명 및 날인하지 아니한 경우 거래계약서 거짓기재, 이중계약서 작성 금지행위를 한 경우 6월 3월 3월 3월 3월 6월 6월 1. 자격취소나 자격정지의 권한은 자격증을 교부한 시 도지사에게 있다. 2. 자격정지처분은 소속공인중개사만 대상이다.(중개업자에 대한 자격정지 ) 3. 교부한 시 도지사와 사무소소재지 관할 시 도지사가 다른 경우 사무소 소재지관할 시 도 지사가 처분에 필요한 절차를 모두 이행한 후 자격증을 교부한 시 도지사에게 통보 4. 등록관청은 공인중개사가 자격정지사유에 해당하는 사실을 알게 된 때에는 지체 없이 그 사 실을 시 도지사에게 통보하여야 함. 5. 시 도지사는 위반행위의 동기 결과 및 횟수 등을 참작하여 국토해양부령이 정한 기준 자 격정지기간의 2분의 1의 범위 안에서 가중 또는 경감할 수 있다.(가중시 6월초과 불가) 6. 자격취소시 5일내 국토부장관에게 보고, 다른 시 도지사에 통지, 자격취소처분을 받은 자 는 7일내에 교부 시 도지사에게 자격증 반납, 반납할 수 없으면 그 사유서 제출

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