2007

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1 월호: 건설/부동산 월보 No. 9 이상우 애널리스트의 부동산 라이프 - 9억원 이상 주택 분양 중도금 대출규제, 가격상승세를 막을 수 있을까? Overweight(유지) 6월 분양시장: 흑석, 그리고 하남 미사강변 - 강남 분양가 상승으로 흑석동의 상대매력이 부각됨. 1)9호선 접근성, 2)한강조망 등 긍정적인 면들이 대두 - 향후 지하철 연장 등 강남 출퇴근 매력이 있는 지역의 신규공급이 분양시장의 중요한 화두가 될 전망 7월 주택시장: 중도금 대출규제 강화가 주택 분양시장에 미칠 영향을 확인해야 함 - 9억원 이상 신규 주택분양에 중도금 대출규제 시작. 강남 주택 분양가격 조정 등과 같이 힘 고르기 양상으로 파악 - 행복주택 공급 및 월세대출 등 주택 임대시장을 전세에서 월세 로 전환하려는 움직임 또한 빠르게 진행 기계/조선/건설,부동산 담당 이상우 Tel. 02)

2 Summary 최근 부동산 이슈 하반기 경제정책방향 발표(6/28): 정부는 하반기 경제정책방향을 통해 부동산 시장 방향성을 제시했다. 크게 1)뉴스테이, 행복주택을 통 한 임대주택 공급, 2)월세대출, 3)신규 분양주택 중도금대출 규제로 대표된다. 전세난 대응을 위해 기존 예상보다 빨리 공급물량 증가를 이끌겠다는 노력 외에도 전세가 아닌 월세자금 대출을 강화하겠다는 정책을 제시했다. 향후 주택 임대시장을 '월세'로 전환하고자 하는 정부의 의지가 확인된다. 이 과정에서 신규 분양주택 중도금 대출규제를 제시하며 9억원 이상 주택의 청약 자체를 제한하고 하는 움직임 도 확인된다. 전/월세난 뿐 아니라, 급격한 주택가격 상승도 막아보려는 정부의 의지 표명이다. 하지만, 현재 주택 가격상승이 왜 일어났 는지에 대한 이해 없이 가해지는 규제는 오히려 시장의 왜곡을 가져올 가능성이 높다는 점에서 우려감이 드는 상황이다. 3차 국가철도망구축계획 심의, 의결(6/17): 향후 10년(2016~2025)간 국가철도망 투자계획을 담은 3차 국가철도망구축계획이 최종 확 정, 발표되었다. 고속철도망 강화뿐 아니라 광역교통체계를 통한 수도권 주요 거점간 접근성을 강화하고자 하는 것이다. 이에 필요한 재 원(70조원) 중 상당금액(19.8조원)을 민간에서 조달하려는 움직임이 확인된다. 부족한 인프라 투자에 민간자본을 유치하는 것은 더딘 개 발속도를 가속화하려는 정부의 의지표출이다. 철도노선 변화에 따른 입지 특성이 변화될 가능성이 높다. 재건축 Vs. 리모델링: 강남 재건축으로 경기지역 1기신도시 지역의 주거환경 개선움직임이 거세다. 용적률 완화 없이 대응할 수 있는 방 안은 수직증축 리모델링이 현실적이지만, 재건축연한 축소(40 30년)로 인해 아직까지 리모델링보다는 재건축이 선호되고 있다. 중층 아파트 리모델링 진행을 서두르고 있는 성남 분당구의 움직임이 향후 중층 아파트 주거환경 개선에 영향을 미칠 것으로 판단한다. 제3차 국가철도망 구축계획 중 주요 노선 (km) (억원) 구분 노선 구간 사업내용 연장 사업비 고속 경부고속선 수색-서울-금천구청 복선전철 ,170 경부고속선 평택-오송 2복선전철 ,419 GTX-B 송도-청량리 복선전철 ,319 GTX-C 의정부-금정 복선전철 ,736 일반 중앙선 용산-청량리-망우 2복선전철 ,280 수서광주선 수서-경기도 광주 복선전철 ,935 신분당선 호매실-봉담 복선전철 7.1 6,728 신분당선 서북부 연장 동빙고-삼송 복선전철 ,119 원종홍대선 원종-홍대입구 복선전철 ,664 위례과천선 복정-경마공원 복선전철 ,245 도봉산포천선 도봉산-포천 복선전철 ,076 일산선 연장 대화-운정 복선전철 7.6 8,383 9호선 연장 강일-미사 복선전철 1.4 1,891 자료: 국토교통부, 유진투자증권

3 월 분양시장: 강남 접근성 탁월한 흑석동 및 하남미사 분양결과 호조 6월 서울 분양은 일원동 래미안 루체하임 성공으로 대표할 수 있다. 개포지구 중 가장 낮은 3,740만원/3.3m 2 수준 분양가로 성공적인 결과를 도출했다. 어찌 보면 당연한 결과였지만, 개포지구 유일한 더블역세권(3호선, 분당선)인데다 교육환경(영희초, 중동중, 중동고), 도로교통 우위 등을 감안했을 때 지극히 낮은 분양가였으며, 시장 반응 또한 뜨거웠다. 이로써 개포지구의 인기단지인 개포주공 1, 3, 4, 8단지 재건축 물량은 4,000만원/3.3m 2 이상 분양가가 일반화될 가능성이 커졌다. 수도권 분양은 동탄2 및 하남미사 분양성공이 특징적이다. 하남미사는 특히 제3차국가철도망계획 발표로 9호선 연장노선의 하남통과가 확정되면서 더욱 관심이 집중되었다. 이제 강남 출퇴근 면에서 하남미사는 서울 타 지역대비 우위에 있기 때문에, 상대적으로 낮은 분양 가는 향후 시장관심을 이끌기 좋은 주제가 되었다. 서울에서 흑석지역이 강남 접근성 면에서 부각되는 것과 같은 이치다. 지방에서는 부산, 김해 등 지속적으로 시장반응이 좋던 지역 이외에도 경남 진주 등 중소도시의 분양결과가 좋은 것에 주목한다. 특히 진 주는 혁신도시 이전뿐 아니라 항공산업 호황으로 인근 지역경기가 활성화된 것 또한 주택열기에 도움을 주고 있다고 판단한다. 산업 호 황이 인근 지역경기에 영향을 미치는 것은 당연한 결과다. 광주에서는 처음으로 중소형 주상복합 분양이 진행되었으며 뜨거운 결과를 기 록했다. 수도권뿐 아니라 지방에서도 초고층 주거에 대한 관심은 존재한다는 사실이 재차 확인되었다. 서울 서남권 신규분양: 흑석, 상도지역에 관심집중 (만원/3.3m 2 ) 2,300 목동 힐스테이트 2,100 2,068 1,900 1,700 1,500 1,300 1, 서울 서남권 신규분양가 (공급면적 기준) 영등포 아크로타워 당산역 브라운스톤 스퀘어 롯데캐슬 당산 1,948 프레스티지 2,044 1,916 e편한세상 상도 노빌리티 2,182 2,063 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 자료: 금융결제원, 유진투자증권

4 Summary 7월 주택시장 전망: 신규분양 중도금 대출 규제 이후의 분위기 파악이 최우선 7월 서울 주택 분양시장은, 디에이치 아너힐즈(개포주공3차 재건축)에 관심이 주목된다. 신규분양가 5,000만원/3.3m 2 를 넘는 초고분양 가 논란으로 감독기관의 분양가 승인에 시간이 걸리고 있기 때문이다. 6월말 언급된 것처럼 중도금 대출제한 규제가 9억원 이상 주택에 어떤 영향을 미칠지 확인이 필요한 상황이다. 일반분양 물량이 적기(70세대) 때문에, 이번 디에이치 아너힐즈 분양이 성공적으로 마무리 된다면, 향후 강남 분양가 상승추세를 막기 힘들 것으로 전망된다. 수도권시장은 고양 향동 및 하남미사의 분양에 주목한다. 이 중 고양 향동의 결과에 주목한다. 1,258~1,324만원/3.3m 2 수준에서 분양 가가 결정되었기 때문이다. 상암동과 접해있는 경계지역으로의 가격메리트가 확인되고 있는 것이다. 하남미사는 입지조건이 좋은 주상복 합 및 아파트 분양이 이어지며 시장관심을 이끌어낼 수 있을지에 관심이 집중된다. 그 외에도 남양주 다산진건, 평택 지제, 시흥 배곧 등 매력적인 단지의 공급이 진행될 예정이다. 지방시장은 여수, 춘천 등 중소도시에 공급되는 단지의 분양결과가 관심이다. 장기간 대규모 주택공급이 없었기 때문에 발생한 희소성이 청약결과에 영향을 미칠 것으로 판단되기 때문이다. 이미 6월 진주에서 확인된 것처럼 지역경기가 나쁘지 않은 지역에서의 청약은 성공 할 가능성이 높다. 디에이치 아너힐즈 입지 자료: 현대건설 기계/조선/건설, 부동산 담당 이상우 Tel. 02)

5 Key Chart 주택매매: 수도권을 중심으로 회복세가 나타남 (만호) 수도권 영남 호남 충청 기타 전국 주택 매매 4 3 꾸준한 수도권 주택 거래추세가 1월 급감 2 1 이미 활성화된 영남권 주택매매역시 급감 0 자료: 국토교통부, 유진투자증권 분양권, 입주권 거래 호황 지속 전월 대비 상승세 지속 (%) 서울 아파트 매매/분양권, 입주권 거래 (%YoY) 매매 분양권/입주권 (%) 서울 아파트 매매/분양권, 입주권 거래 (%MoM) 매매 분양권/입주권 자료 국토교통부, 유진투자증권 자료 국토교통부, 유진투자증권 서울의 빠른 가격상승에 주목 서울에서 이주한 수도권 전세수요는 강함 (%) 수도권 평균 아파트 매매가 (%MoM) 서울(평균) 인천 경기 (%) 전국 아파트 전세가율 (%MoM) 전국 서울 6대광역시 수도권 기타지방 자료 국토교통부, 유진투자증권 자료 국토교통부, 유진투자증권

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7 Summary 2 I. 최근 부동산 이슈 1. 서울시 인구, 1 천만명시대 종료 년 하반기 경제정책방향 발표(6/28) 3. 제3 차 국가철도망 구축계획 심의, 의결(6/17) 4. 고가 아파트, 특정 단지가 아닌, 일반 아파트단지에도 등장 5. 재건축, 단지 서울 강남만의 이슈는 아니다: 1) 과천 6. 재건축, 단지 서울 강남만의 이슈는 아니다: 2) 송파 7. 1 기 신도시, 재건축 Vs. 리모델링 8 II. 6 월 분양: 강남 재건축 대안으로 凡 강남권 급부상 1. 서울: 동작(흑석, 상도)지역의 시장 관심 2. 수도권: 동탄 2, 하남미사에 몰리는 시장관심 3. 지방: 부산, 김해, 진주, 광주 모두 분양열기 재확인 20 III. 주택지표 1. 주택 매매 2. 전월세 3. 가격 4. 미분양 88 IV. 7 월 주택시장: 여름맞이 소강기 1. 전체: 34,064 세대(서울 898, 수도권 23,684, 지방 9,482 세대) 2. 서울: 흑석동, 어디까지 관심을 이끌어낼까? 3. 수도권: 고양 향동, 그리고 하남 미사 4. 지방: 여수, 춘천 등 지방 중소도시 청약결과에 주목 5. 입주: 평촌 더샵 센트럴시티 입주개시 97

8 I. 최근 부동산 이슈 1. 서울시 인구, 1천만명시대 종료 서울인구 1천만명 시대가 종료되었다. 행정자치부 공개 주민등록 통계에 의하면 2016년 6월말 서울 주민등 록인구는 998만 9,795명을 기록했다. 이미 지난 5월말 기준 1,000만명선이 무너진(999만 5,784명) 이후 2달 연속이다. 하지만 서울시 인구의 감소에도 불구, 서울시 세대수는 특별히 감소되지 않고 있다. 2010년 422만세대를 기록한 이후에도 꾸준히 400만세대 수준을 유지하고 있다. 이는 강남권, 서남권 등 한강 이남권을 중심으로 세대수의 증가가 빠르게 나타났기 때문이다. 특히 세대수 증가는 세대원수의 감소와 동반하고 있다. 즉, 소 규모 세대가 증가하면서 직접적인 인구감소 이상으로 주택 수요 증가를 이끈 것이다. 즉, 세대수 증가는 서울 주택시장이 인구감소에도 불구하고 꾸준히 강세를 나타내는 주요 이유다. 주택시장 을 설명하는데 인구는 필수불가결한 요소이나, 실제 중요한 것은 인구가 아니라 '세대수'임을 확인할 수 있다. 일부에서는 서울 주택가격 상승으로 인한 서울 인구 1천만명 시대가 다시 돌아오기 힘들 것이라는 주장을 제시하지만, 가격 상승에 따른 비용부담을 피하기 위한 서울 수도권으로의 주거이전이 실질적인 생활의 불 편함을 유발할 수 밖에 없음을 감안하면, 선진국에서 나타나는 '도심회귀' 현상이 발생할 가능성이 있다. 즉, 도심의 인프라 환경의 개선이 향후 진행된다면 서울 인구는 증가추세로 전환될 가능성이 높다. 도표 1 서울 인구, 1,000만명선이 무너짐 도표 2 인구 감소에도 세대수 감소는 발생하지 않음 (만명) 서울 지역별 인구 순증감 (만세대) 서울 지역별 세대 순증감 4 2 시내 강남권 강동권 서북권 동북권 서남권 3 2 시내 강남권 강동권 서북권 동북권 서남권 주: 2016년 수치는 6월말 기준 자료: 행정자치부, 유진투자증권 주: 2016년 수치는 6월말 기준 자료: 행정자치부, 유진투자증권

9 Analyst 이상우 부동산 라이프 반면, 수도권(인천 포함) 인구는 1,554만 6,191명을 기록했다. 2010년 이후 꾸준히 연간 10만명 이상의 인 구 순 유입을 기록 중이다. 서울을 포함한 수도권 인구는 2,555만 5,986명으로 전체 인구(5,161만 9,330 명)의 49.5%를 차지했다. 세대수 기준으로는 1,029만 3,891세대로 전체 세대(2,115만 3,853명)의 48.6% 다. 경기도 인구증가의 중심은 역시 경기 동남권이다. 신도시 건설 입주영향으로 2013년 이후 인구증가의 중심에 있다. 물론, 최근 들어 경기 서남권의 입주가 이어지면서 더욱 빠른 증가세를 기록 중이다. 개별 자치구역 별로는 남양주, 파주, 김포, 화성, 광주 등 서울 인접 자치구들의 인구증가가 빠르다. 즉, 서 울 인구감소의 이유였던 주택가격 상승이 경기도 인구증가의 주된 이유라는 점이 확인된다. 즉, 수도권 인 구가 전체 인구의 49.5%인 것뿐 아니라, 수도권 내에서도 인구증가가 서울 인근에서 더욱 빠르게 증가중임 을 확인한다면, 서울의 주변 광역권이 더욱 빠르게 확대되고 있음이 확인된다. 즉, 주거만 경기도일 뿐 서울 을 생활권으로 둔 인구는 여전히 많다는 것이다. 도표 3 수도권, 연간 10만명 이상의 인구 순 유입 도표 4 동남권 인구 증가가 빠르게 나타남 (세대) 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 인천권 서남권 동남권 수도권 지역별 세대 순증감 서북권 동북권 (세대) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 인천권 서북권 서남권 동북권 동남권 수도권 지역별 세대 순증감 2,000 1, 자료: 행정자치부, 유진투자증권 자료: 행정자치부, 유진투자증권 도표 5 서울 시내에서 세대원 감소가 빠르게 일어남 도표 6 수도권 역시 세대원 감소가 진행 중 (명/세대) 서울 지역별 세대원 강남권 서북권 서남권 강동권 동북권 시내(우) (명/세대) (명/세대) 인천권 서북권 서남권 동북권 동남권 수도권 지역별 세대원 자료: 행정자치부, 유진투자증권 자료: 행정자치부, 유진투자증권 9

10 년 하반기 경제정책방향 발표(6/28) 정부는 6월 28일 하반기 경제정책방향을 통해 임대주택 관련 종합정책을 발표했다. 핵심은 1)행복주택 입 주시기 단축, 2)월세대출 확대, 3)중도금대출 규제다. 우선 행복주택은 2017년까지 2만가구가 입주할 예정 이다. 2018년 이후 입주물량(5천가구)를 조기 완공하려는 것으로 신축뿐 아니라, 매입을 통해 물량을 확보 공급할 예정이다. 이를 위해 임대주택 관련 재무적 투자자(FI)의 참여를 유치하기 위한 유인책이 제시되었다. 금융기관이 리츠에 투자할 때 사전승인을 사후보고로 완화하고, 종합부동산서비스를 신성장산업으로 육성하 기로 한 것이다. 월세는 부부합산 5천만원 이하 가구에 대해 2.5%/연 수준의 저리로 월세대출이 가능하게 되었다. 특히, 1.5%/연 수준의 저금리 월세대출 대상자로 기존(취업준비생, 근로장려금수급자, 희망키움통장가입자, 사회 초년생)뿐 아니라 자녀장려금수급자도 포함했다. 월세지원대책은 8월부터 시행될 예정이며, 애부자명의로 월세계약을 체결해도 세액공제를 허용하기로 했다. 막상 행복주택, 월세보다는 중도금 대출규제에 더욱 관심이 집중되었다. 주택도시보증공사(HUG)의 중도금 대출은 그동안 제한이 없었으나, 분양가격 9억원 이상의 주택은 HUG 중도금대출 보증을 받을 수 없게 된 다. 보증한도액은 수도권 광역시 6억원, 지방 3억원으로 축소되며, 수요자 1인당 받을 수 있는 중도금대출 보증도 2건 이내로 제한된다. 7월 이후 입주자 모집공고를 내는 분양아파트부터 적용된다. 하지만, 9억원 이상 아파트는 주로 강남권에 집중되어 있기 때문에 최근 급상승중인 강남권 아파트 가격을 제한하기 위한 정부의 의지라는 평가가 있다. 중도금 대출규제로 강남 아파트 청약에 나설 수 있는 사람을 제한했다는 의견이 있기 때문이다. 단기적으로 디에이치아너힐즈(개포주공3단지 재건축), 잠원동 한신18차, 24차 재건축, 아크로리버뷰(한신5차 재건축), 방배에코자이 등 강남권 재건축 분양이 이어지고 있어 향후 반응이 주목된다. 도표 7 중도금 대출 보증요건 개선 방안 자료: 세계일보 10

11 3. 제3차 국가철도망 구축계획 심의, 의결(6/17) 국토교통부는 향후 10년간(2016~2025년) 국가철도망에 대한 투자계획을 담은 제3차 국가철도망구축계획 (안)을 마련, 철도산업위원회 심의를 거쳐 최종 확정했다고 발표했다. 이미 2월 해당 계획안을 처음 공개했 고, 공청회 및 전문가토론회, 지방자치단체를 포함한 관계기간의 의견수렴을 거쳐 이번에 확정했다. 사업 추진을 위해 10년간 민간자본 19.8조원을 유치하기로 발표했다. 총 재원(70조원) 중 마땅한 투자처를 찾지 못하는 시중 유동자금을 국가철도망 구축에 활용하며 역세권 개발 등 부대사업을 활성화해 운임인하에 활용하는 등, 민간 자본 투입을 통한 사업기간 단축을 노력하고 있다. 3차 국가철도망계획은 3가지로 요약된다. 1) 고속철도망을 전국으로 확대 고속철도 연장구간 건설 및 수도권 고속철도 완공을 통해 전국 주요거점을 연결하는 고속전철망을 구축 하고, 병목구간 해소 및 고속철도 서비스지역 확대를 위한 연결선 산업을 확대한다. 2) 광역교통체계 확대 수도권 광역급행철도(GTX) 건설을 통한 수도권 주요거점간 30분 통행을 실현하고, 이미 진행중인 10개 수도권 광역철도사업을 적기에 완공하며 수도권 대규모 택지개발지역에 광역철도망 공급을 진행한다. 3) 전철화 전국 철도망 중 비전철 구간의 전철화를 추진, 장항선, 경전선, 동해선, 경북선 등 노선의 열차속도 향 상, 전철운행, 열차운영 편성 증가 등을 추진한다 도표 8 제3차 국가철도망 구축계획 중 주요 노선 (km) (억원) 구분 노선 구간 사업내용 연장 사업비 고속 경부고속선 수색-서울-금천구청 복선전철 ,170 경부고속선 평택-오송 2복선전철 ,419 GTX-B 송도-청량리 복선전철 ,319 GTX-C 의정부-금정 복선전철 ,736 일반 중앙선 용산-청량리-망우 2복선전철 ,280 수서광주선 수서-경기도 광주 복선전철 ,935 신분당선 호매실-봉담 복선전철 7.1 6,728 신분당선 서북부 연장 동빙고-삼송 복선전철 ,119 원종홍대선 원종-홍대입구 복선전철 ,664 위례과천선 복정-경마공원 복선전철 ,245 도봉산포천선 도봉산-포천 복선전철 ,076 일산선 연장 대화-운정 복선전철 7.6 8,383 9호선 연장 강일-미사 복선전철 1.4 1,891 자료: 국토교통부, 유진투자증권 11

12 도표 9 제3차 국가철도망 기본계획 자료: 동아일보 12

13 도표 10 수서광주선 자료: GOOGLE 도표 11 원종홍대선 자료: GOOGLE 13

14 도표 12 위례과천선(추정) 자료: GOOGLE 도표 13 9호선 연장노선 자료: 서울메트로 14

15 4. 고가 아파트, 특정 단지가 아닌, 일반 아파트단지에도 등장 서울 고가주택 가격상승은 매우 빠르다. 특히, 최근 관심의 중심은 한남동이다. 한남동 외인주택부지가 고가 에 매각된 것 외에도, 한남더힐 일반분양가가 사상 최고치를 기록했기 때문이다. 한남동 중심에는 한남더힐이 위치한다. 한남더힐은 구 단국대학교 부지에 세워진 아파트로 지상 3~12층 32개동 600가구로 구성되어있다. 공급면적 기준 87m 2 (133가구), 215m 2 (36가구), 246m 2 (131가구), 268m 2 (81가구), 284m 2 (204가구), 303m 2 (57가구), 332m 2 (36가구)다. 2009년 분양 당시 분양가상한제를 피하기 위해 고가 임대주택으로 공급되었으며, 현재까지 전체 물량의 35%인 210가구가 분양 전환한 것으 로 알려져 있다. 과거 임대의무기간이 절반(2.5년)이 지난시점에서 1차 분양전환을 시도했으나, 당시 적정가격 평가가격이 입주자/시행사 양측의 입장차가 너무 커(2,904만원 Vs. 7,944만원/3.3m 2 ) 정부는 중재안(4,600~6,000만 원/3.3m 2 )을 제시했던 적도 있다. 이번에는 5년이 흘러 2차 분양전환과 일반분양이 진행중이다. 일반분양 에서 한남더힐 332m 2 펜트하우스(전용면적 224m 2 ) 분양가는 80~84억원이다. 분양가는 8,180만원 /3.3m 2 으로 국내 단일아파트 사상 최고 분양가다. 208m 2 형은 39억원대, 233m 2 형은 45억원대다. 일각에서는 이번 일반분양가가 너무 높다는 의견이 있으나, 시행사(한스자람)는 실제 매매거래가격으로 일 반분양가를 책정했다는 설명이다. 지난 1월 전용 244m 2 는 79억원에 거래됐다. 이는 공급면적 기준 3.3m 2 당 7,874만원이다. 잠실 롯데월드타워 레지던스, 디에이치 아너힐즈, 아크로리버뷰 등 고가 아파트의 분양 이 대기중인 현 상황에서 상대적으로 고가주택 가격이 상승추세가 이어질 지 관심이다. 과거 고가주택이 주 상복합 등 특정 단지에 집중되었던 것과는 다르게 일반 아파트에서도 나타나고 있기 때문에, 주변 아파트 가격에 영향을 줄 것으로 전망한다. 특히 반포, 압구정, 대치동 등 기존 부촌지역에서 고가 아파트가 등장하 고 있다는 점은 주변 시세에 긍정적으로 영향을 미칠 것으로 판단된다. 도표 14 한남더힐 감정평가액 자료: news1 15

16 도표 15 서울시 20억이상 고가아파트 실거래가 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) 단지 주소 건축년도 전용 공급 전용 공급 트라움하우스2차 서초구 서초동 ,000 2,538 2,307 래미안퍼스티지 서초구 반포동 ,000 5,332 4,409 반포자이 서초구 반포동 ,000 4,153 3,475 아크로리버파크 서초구 반포동 ,000 5,039 3,907 동양파라곤 강남구 논현동 ,000 4,252 3,504 논현라폴리움 강남구 논현동 ,000 4,771 2,331 동부센트레빌 강남구 대치동 ,000 5,232 4,162 래미안 대치팰리스 강남구 대치동 ,500 6,202 4,731 미도맨션2 강남구 대치동 ,000 4,210 3,682 개포우성1 강남구 대치동 ,500 4,527 3,948 도곡렉슬 강남구 도곡동 ,000 3,822 3,003 타워팰리스1 강남구 도곡동 ,000 5,220 3,897 타워팰리스2 강남구 도곡동 ,000 7,221 5,419 타워팰리스3 강남구 도곡동 ,000 5,405 3,877 힐데스하임빌라 강남구 도곡동 ,000 3,873 2,486 삼성동 라테라스 강남구 삼성동 ,000 5,759 4,748 브라운스톤 레전드 강남구 삼성동 ,000 3,622 2,904 삼성동 상지리츠빌 카일룸 강남구 삼성동 ,000 5,830 4,822 아이파크 강남구 삼성동 ,000 6,099 4,885 구현대1 강남구 압구정동 ,000 4,407 4,093 구현대5 강남구 압구정동 ,000 4,580 4,231 구현대7 강남구 압구정동 ,000 5,653 5,233 현대65동 강남구 압구정동 ,000 5,140 4,437 신현대11 강남구 압구정동 ,000 5,074 4,606 신현대12 강남구 압구정동 ,000 4,629 4,298 마크힐스 웨스트윙 강남구 청담동 ,000 8,183 6,404 상지리츠빌 카일룸 강남구 청담동 ,000 4,563 1,804 롯데캐슬골드 송파구 신천동 ,000 3,419 2,659 한남더힐 용산구 한남동 ,000 10,650 7,874 LG한강자이 용산구 이촌동 ,000 3,899 3,111 래미안 첼리투스 용산구 이촌동 ,000 5,945 4,468 갤러리아 포레 성동구 성수동1가 ,000 8,012 5,769 롯데캐슬 엠파이어 영등포구 여의도동 ,000 3,227 2,530 서울 영등포구 여의도동 ,000 3,707 3,109 롯데월드타워 레지던스 ,000,000 10,000(?) 아크로리버뷰 5,000(?) 디에이치 아너힐즈 5,000(?) 주: 현재가는 국토교통부 2016년 실거래가 기준임 자료: 국토교통부, 유진투자증권 면적 현재가 16

17 5. 재건축, 단지 서울 강남만의 이슈는 아니다: 1) 과천 강남발 재건축 이슈는 서울 주변에서도 나타나고 있다. 바로 과천이다. 과천은 최근 매매가가 빠르게 상승 하는 등 가격 상승이 빠르게 나타나고 있다. 개포주공2단지(래미안 블레스티지) 재건축이 성공적으로 완료 된 이후 나타난 결과다. 현재 과천은 주공 1, 2, 6, 7-1, 등 6개 단지의 재건축이 진행중이다. 1, 7-2단지는 최근 관리처분 이후 이주 중이며, 6단지(관리처분), 2단지(관리처분계획), 12단지(사업시행인가) 는 조만간 이주를 대기 중이다. 특히, 과천 래미안 센트럴스위트(주공 7-2단지)가 완판되면서 재건축 열기 는 더욱 확대되고 있다. 과거부터 강남권으로서의 매력이 존재하던 과천이 다시 부각되고 있는 것이다. 도표 16 과천 재건축사업장 현황 단지명 시공사 준공일 세대수 주차 기존 향후 계 14,236 주공1단지 포스코건설 , 주공1연립 주공2단지 그레이트사업단(SK건설/롯데건설) ,620 2,129 1,620 래미안슈르(3단지) 삼성물산 ,110 2,899 5,136 래미안슈르(3단지, 343~348동) 삼성물산 주공4단지 ,110 1,047 주공5단지 주공6단지 GS건설 ,070 2,145 1,262 주공6단지연립 주공7단지(7-1) 대우건설 , 주공7단지(7-2) 삼성물산 주공8단지 , 주공9단지 주공10단지 래미안 에코팰리스(11단지) 삼성물산 주공12단지 동부건설 자료: KB부동산, 유진투자증권 도표 17 래미안 과천 센트럴 스위트(과천주공 7-2단지 재건축) 자료: 삼성물산 17

18 6. 재건축, 단지 서울 강남만의 이슈는 아니다: 2) 송파 서울 강남발( 發 ) 재건축 열풍은 송파구에도 영향을 미치고 있다. 특히 가락, 문정동 지역에서 빠르게 재건축 이야기가 언급되고 있다. 가락 현대1차, 가락극동, 삼환가락 등 3개단지는 재건축 정비지정을 위한 서울시 도시계획위원회 심의 중이다. 모두 1984년 입주한 500~600세대 규모의 중형단지로 중층단지라는 특징도 있다. 가락삼익(936세대), 가락상아(226세대) 또한 현재 재건축을 서두르고 있다. 이뿐 아니다. 한강변 일대 아파트 역시 재건축 준비에 여념이 없다. 잠실대교 남단에 위치한 장미 1~3차 (3,522세대) 뿐 아니라, 미성(1,230세대)-크로바(120세대) 통합조합 설립이 진행 중이다. 또한, 잠실우성4 차(555세대)는 최근 주민설명회를 여는 등 인근 단지들의 재건축은 빠르게 진행 중이다. 이렇게 재건축 진행속도가 빨라진 데에는 초과이익환수제 유예가 가장 크게 작용하고 있다. 2017년까지 관 리처분계획 인가를 신청해야만 초과이익환수제를 회피할 수 있기 때문이다. 초과이익환수제는 재건축을 통 해 조합원 1인당 평균이익이 3,000만원이 넘으면 초과금액의 최고 50%를 세금으로 내는 제도기 때문이다. 2006년 도입돼 2012년까지 부과됐다가 2013년 유예가 시작돼 2017년 말까지 한 차례 연장된 상태다. 현 재 조합설립인가 이상으로 진행된 단지들은 초과이익환수제 유예혜택을 누리기 위해 속도를 낼 것이다. 잠실에서는 잠실주공5단지는 초과이익환수제 제외가능성이 높아 빠르게 진행될 것으로 전망된다. 반면, 둔 촌주공(5,930세대), 장미는 현 단계로서는 초과이익환수제가 적용될 가능성이 높다. 즉, 관련 법규로 인한 경제성 판단이 재건축 투자에 주요 포인트가 될 전망이다. 도표 18 잠실 미성아파트 재건축 조감도 자료: GOOGLE 18

19 7. 1기 신도시, 재건축 Vs. 리모델링 국토교통부는 '2016년 주거종합계획'을 발표했다. 주목할 점은 리모델링 절차의 간편화다. 리모델링 진행을 위한 규제철폐(동별 동의요건 1/2로 완화)뿐 아니라, 건축물 고도제한을 리모델링에는 적용하지 않기로 한 것이다. 일산, 분당 등 1기 신도시의 노후화에 대응하고자 리모델링을 활성화한 것이지만, 시장에서는 여전 히 재건축에 대한 선호도가 높다. 구조변경에서 제약이 존재하는 리모델링을 여전히 시장에서 선호하지 않 기 때문에, 기존 재건축 연한축소(40년 30년)는 재건축 선호도를 보다 강화시키고 있다. 리모델링으로 사업진행시 도시경관 관리방안을 제외할 수 있는 점이 매력적이다. 건축물 층수 및 높이를 제 한 받지 않기 때문이다. 특히 중층(15층)아파트들이 많은 분당, 수도권에서는 리모델링이 대안이 될 수 있기 때문이다. 따라서, 향후 1기 신도시의 리모델링 추진은 주목해야 한다. 이미 분당에서는 수직증축을 통한 리모델링이 본격적으로 진행되고 있기 때문이다. 도표 19 수도권 1기신도시 현황 (m 2 ) (%) (억원) 신도시 사업주체 사업면적 사업기간 수용인구(인) 용적률 사업비 가구 공동주택 분당 토지공사 19,639, /08~1996/12 390, ,600 97,580 94,600 일산 토지공사 15,736, /03~1995/12 276, ,600 69,000 63,100 평촌 토지공사 5,106, /08~1995/12 165, ,800 42,047 41,400 산본 주택공사 4,203, /08~1995/01 167, ,300 41,974 41,400 중동 부천시/주택공사/토지공사 5,452, /02~1996/01 165, ,400 41,435 40,500 자료: 유진투자증권 도표 20 분당 무지개마을 4단지 수직증축 리모델링 조감도 자료: 포스코건설 19

20 II. 6월 분양: 강남 재건축 대안으로 凡 강남권 급부상 1. 서울: 동작(흑석, 상도)지역의 시장 관심 1) 서울 강남: 일원동(래미안 루체하임) 대성공 2016년 6월 서울 아파트 분양시장은 강남 분양성공이 지속되었다는 점에 주목한다. 래미안 루체하임은 개 포지구에서도 낮은 분양가인 평균 3,740만원/3.3m 2 에 분양을 성공했다. 2016년 서울 최고 청약경쟁률인 45.0대1을 기록하며, 강남 특히 개포지구의 시장관심을 재확인했다. 개포지구에서 유일한 더블역세권(3호 선, 분당선)인 일원동 현대사원아파트 재건축은 그 동안 관심에서 약간 벗어나있었다. 개포주공2단지 재건 축인 래미안 블레스티지 대비 낮은 분양가였지만, 인근 교육환경(영희초, 중동중, 중동고)과 교통환경을 감 안하면 개포지구 중 가장 낮은 분양가의 이유가 부족했던 것이 사실이다. 실제로 높은 청약경쟁률은 향후 개포지구의 분양가 상승세가 당분간 지속될 것으로 보는 주 이유다. 도표 21 6월 서울 분양시장: 강남(래미안 루체하임), 범강남권 부각 월 지역 단지 청약일 당첨자발표일 분양 청약 경쟁률(%) 분양가(만원/3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 전용 6월 계 2,232 35,041 35,041 강남 래미안 루체하임 (구 일원 현대사원) ,827 11, ,740 5,120 4대문 서북 DMC 2차 아이파크 (남가좌1구역 재건축) ,341 1, ,710 2,221 백련산 파크자이 (응암3구역 주택재개발) ,549 2,101 동북 송학 휴스테이 ,461 1,919 방화역 메이빌아파트 ,655 2,329 답십리파크자이 (답십리14구역 주택재개발) ,707 5, ,791 2,501 강서 목동 롯데캐슬 마에스트로 (목동1구역 재건축) ,526 2, ,077 2,791 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 (흑석8구역 재개발) ,312 6, ,063 2,815 e편한세상 상도 노빌리티 (상도대림 재건축) ,567 6, ,182 2,986 강동 자료: 금융결제원, 유진투자증권 20

21 도표 22 래미안 루체하임 조감도 자료: 삼성물산 도표 23 래미안 루체하임 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 3, A ,900 3, B ,900 3, C ,900 3, A ,700 3, B ,800 3, C ,700 3, A ,900 3, B ,900 3, C ,600 3, A ,400 3, B ,900 3, A ,900 3, B ,500 3, ,600 3, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 21

22 Analyst 이상우 부동산 라이프 도표 24 래미안 루체하임 입지 자료: 삼성물산 도표 25 래미안 루체하임 분양가: 래미안 블레스티지보다 낮은 수준 (만원/3.3m 2 ) 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 아크로리버 파크 2회차 4,465 래미안 서초 에스티지 3,214 3,035 3,217 서초 서초 힐스테이트 푸르지오 써밋 서리풀 서울 강남권 신규분양가 (공급면적 기준) 반포 래미안 반포 센트럴 아이파크 신반포자이 푸르지오써밋 4,253 4,404 대치SK VIEW 4,018 3,980 4,108 삼성동 센트럴 IPARK 청담 3,836 린든글로브 3,741 래미안 서초 에스티지S 3,960 래미안 블레스티지 래미안 루체하임 3,740 대치차 아이파크(오) 2,850 자료: 금융결제원, 유진투자증권 22

23 Analyst 이상우 부동산 라이프 2) 서울 서북: DMC, 백련산 등 서대문/은평구 실거주자 수요 집중 서울 서북지역 중 남가좌, 응암동은 선호되던 주거지역은 아니었다. 주택 노후화가 진행된데다 부족한 교통 조건이 특별히 부각되기 힘든 지역이었기 때문이다. 지역 재개발 차원에서 진행된 가재울(남가좌동) 분양결 과가 예상보다 좋지 않았기 때문에 이후 지역 재개발은 실거주자를 중심으로 한 적극적인 가격정책이 진행 중이다. 6월 서북권 분양은 DMC2차아이파크(1,710만원/3.3m 2 ), 백련산파크자이(1,549만원/3.3m 2 ) 등 시 장 수요에 대응한 적극적 분양결과가 확인되었다. 특히, 가재울과 같은 높은 분양가가 아닌 일반적 가격책 정으로 높은 경쟁률을 도출하는 각 건설사들의 전략은 현재까지 시장에서 부합되고 있다. 도표 26 서울 서북권 신규분양: 꾸준히 가격상승추세가 이어지고 있음 (만원/3.3m 2 ) 2,300 2,100 1,900 1,700 1,500 1,300 서울 서북권 신규분양가 (공급면적 기준) 북한산 푸르지오 북한산 더샵 1,514 1,520 DMC파크뷰자 이2단지 1,920 DMC파크뷰자 이1단지1,779 DMC파크뷰 자이3단지 2,052 DMC2차 아이파크 1,710 1,549 백련산 파크자이 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 27 청약경쟁률은 높지도 낮지도 않은 상태 백련산 파크자이 (응암3구역 주택재개발) DMC 2차 아이파크 (남가좌1구역 재건축) 서울 홍제원 아이파크 (홍제2구역 재개발) 은평 스카이뷰 자이 힐스테이트 녹번 (녹번1-1지구재개발) DMC 파크뷰 자이 5단지 DMC 파크뷰 자이 4단지 DMC 파크뷰 자이 3단지 DMC 파크뷰 자이 2단지 DMC 파크뷰 자이 1단지 은평 지웰테라스 (1-15BL) 래미안 북한산 베라힐즈 (녹번 1-2구역재개발) 은평뉴타운 꿈에그린 북한산 더샵 서울 힐스테이트 백련산4차 은평뉴타운 힐데스하임 은평뉴타운 엘크루 (주상복합) SH 은평뉴타운 3-12 (기자촌11) 자료: 금융결제원, 유진투자증권 서울 서북권 신규분양 청약경쟁률 (%)

24 도표 28 DMC2차 아이파크 자료: 현대산업개발 도표 29 DMC2차 아이파크 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,110 1, B ,730 1, C ,430 1, A ,240 1, B ,650 1, B ,780 1, C ,370 1, D ,990 1, E ,850 1, A ,160 1, B ,010 1, ,430 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 24

25 도표 30 DMC2차 아이파크 입지 자료: 현대산업개발 25

26 도표 31 백련산 파크자이 자료: GS건설 도표 32 백련산 파크자이 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,210 1, ,560 1, B ,270 1, A ,720 1, B ,230 1, C ,430 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 26

27 도표 33 백련산 파크자이 입지 자료: GS건설 27

28 Analyst 이상우 부동산 라이프 3) 서울 동북: 답십리, 도심에 가까움을 어필 서울 동북지역의 노후주택 문제는 도심에 가까운 지리적 이점에도 불구하고 그 동안 주택가격에 부정적인 영향을 미쳤다. 특히 오래된 지역의 특성상 전반적인 인프라 열위문제로 오랫동안 관심을 받지 못했다. 최 근 서울 주택가격 상승으로 동북 지역 분양가에도 영향을 주고 있다. 6월 답십리 파크자이 분양성공은 1,800만원/3.3m 2 수준은 충분히 시장에서 반영 가능하다는 것을 재확인시켜주고 있다. 도표 34 서울 동북권 신규분양: 답십리 분양성공 (만원/3.3m 2 ) 1,900 1,700 중계2차 한화꿈에그린더 퍼스트 1,649 서울 동북권 신규분양가 (공급면적 기준) 동대문 1,783 1,833 1,791 롯데캐슬 답십리 노블레스 파크자이 1,500 1,300 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 35 답십리 파크자이를 통해 동북지역 경쟁률이 최근 급상승 답십리파크자이 (답십리14구역 주택재개발) 송학 휴스테이 길음뉴타운 롯데캐슬 골든힐스 스타PARK 휘경SK뷰 (휘경2구역 재개발) 서울 청계 와이즈 노벨리아 래미안길음 센터피스 래미안 답십리 미드카운티 (답십리 18구역) 동대문 롯데캐슬 노블레스 녹천역 두산위브 e편한세상 화랑대 (서울 묵1동) 장위뉴타운 꿈의숲 코오롱하늘채 꿈의숲 SK뷰 (서울 월계동) 서울 휘경 정은스카이 자료: 금융결제원, 유진투자증권 서울 동북권 신규분양 청약경쟁률 (%)

29 도표 36 답십리 파크자이 자료: GS건설 도표 37 답십리 파크자이 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,890 1, B ,530 1, A ,000 1, B ,550 1, C ,550 1, E ,550 1, A ,290 1, B ,050 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 29

30 도표 38 답십리 파크자이 입지 자료: GS건설 30

31 Analyst 이상우 부동산 라이프 4) 서울 서남: 강남권(흑석, 상도)에 시장관심 서울 서남권은 이제 강남의 대안으로 주목받고 있다. 특히 9호선 접근성이 뛰어난 흑석뉴타운 지역에 보이 는 시장관심은 이제 흑석지역이 강남권 접근을 위한 대안으로 받아들여지고 있다는 점이다. 이번 6월 동작 구에서 분양된 2개 단지의 분양은 모두 시장 기대 이상의 반응을 보였다. 모두 2,000만원/3.3m 2 이상의 분 양가에도 2자리 이상의 청약경쟁률을 기록하며 시장에서는 동작구 신축 아파트를 2,000만원 이상 가격에서 도 합당하게 반응한다는 사실이 확인되었다. 그 동안 노후주택으로 인해 입지적 우위에도 불구 저평가되던 흑석지역의 재인식이 진행 중이다. 도표 39 서울 서남권 신규분양: 흑석, 상도지역에 관심집중 (만원/3.3m 2 ) 2,300 목동 힐스테이트 2,100 2,068 1,900 1,700 1,500 1,300 1, 서울 서남권 신규분양가 (공급면적 기준) 영등포 아크로타워 당산역 브라운스톤 스퀘어 롯데캐슬 당산 1,948 프레스티지 2,044 1,916 e편한세상 상도 노빌리티 2,182 2,063 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 40 상도, 흑석지역의 높은 분양가는 강남 대안으로 흑석동을 바라보기 때문 e편한세상 상도 노빌리티 (상도대림 재건축) 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 (흑석8구역 목동 롯데캐슬 마에스트로 (목동1구역 재건축) 브라운스톤 당산 힐스테이트 에코 마곡역 오피스텔 SH 신정4지구 분양주택 (보금자리) 문래동 모아미래도 SH마곡지구 8단지 국민주택 SH마곡지구 12단지 국민주택 SH마곡지구 11단지 국민주택 SH마곡지구 10-1단지 국민주택 롯데캐슬 골드파크 TOWER960 (오피스텔) 롯데캐슬 골드파크 3차 마곡13단지 힐스테이트 마스터 (서울) 자료: 금융결제원, 유진투자증권 서울 서남권 신규분양 청약경쟁률 (%)

32 도표 41 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 자료: 롯데건설 도표 42 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, A ,300 2, B ,700 2, ,600 2, ,000 2, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 32

33 도표 43 흑석뉴타운 롯데캐슬 에듀포레 입지 자료: 롯데건설 33

34 도표 44 e편한세상 상도노빌리티 자료: 대림산업 도표 45 e편한세상 상도노빌리티 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, A ,000 2, C ,000 2, A ,000 2, B ,600 2, C ,200 2, D ,800 2, E ,700 2, F ,700 2, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 34

35 도표 46 e편한세상 상도노빌리티 입지 자료: 대림산업 35

36 도표 47 목동 롯데캐슬 마에스트로 자료: 롯데건설 도표 48 목동 롯데캐슬 마에스트로 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2, A ,300 2, B ,700 2, ,600 2, ,000 2, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 36

37 도표 49 목동 롯데캐슬 마에스트로 입지 자료: 롯데건설 37

38 2. 수도권: 동탄2, 하남미사에 몰리는 시장관심 2016년 6월 수도권 분양은 6월에 이은 동탄2신도시 시장관심 및 하남미사 청약성공으로 귀결된다. 특히 하 남미사는 제3차국가철도망계획에 의거 9호선 연장노선의 하남통과가 확정되면서 관심이 집중되었다. 하남 미사는 이제 강남 출퇴근이 편리한 지역으로서 주목 받을 가능성이 높아졌다. 특히 분양가가 저렴했던 점을 감안했을 때 높은 경쟁률은 어느 정도 예측되었다. 동탄은 이미 SRT 개통이 2016년말로 예정되어 있기 때문에, 꾸준한 시장관심이 집중되었다. 현대건설의 첫 동탄2신도시 분양이었던 힐스테이트동탄은 42.8대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 한신휴플러스는 15.5대 1의 분양가를 기록했다. 도표 50 6월 수도권 분양: 하남미사, 동탄에 몰리는 관심 월 지역 단지 청약일 당첨자발표일 분양 청약 경쟁률(%) 분양가(만원/3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 전용 6월 계 15,465 98,886 92,997 인천권 주안 지웰에스테이트 ,109 1,726 인천 청라국제도시 대광로제비앙 , ,066 1,376 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 ,466 1, ,787 2,469 경기서북 경기동북 다산신도시 힐스테이트 진건 (B9BL) ,248 14, ,173 1,581 경기서남 안성 공도 서해 그랑블 ,145 자이더익스프레스 3차 ,303 1,185 1, ,055 1,422 e편한세상 상록 (주상복합) ,116 1,746 시흥은계지구 우미린1차 (C1블록) , ,282 시흥은계지구 우미린2차 (B3BL) ,141 1, ,040 1,414 시흥은계지구 복-1 호반 써밋플레이스 , ,006 1,337 시흥은계 B-5BL 한양수자인 ,049 2,188 1, ,032 1,387 평택 비전 3차 푸르지오 ,330 경기동남 동탄2신도시 한신휴플러스 (A47BL) ,126 13, ,107 1,479 하남 힐즈파크푸르지오 2BL ,858 6, ,232 1,666 하남 힐즈파크푸르지오 3BL ,523 2, ,185 1,565 가천대역 두산위브 ,171 1, ,372 1,894 수지성복 효성해링턴 코트 (테라스하우스) ,405 1,874 용인죽전 효성해링턴플레이스 ,481 2,095 동탄2 반도유보라 아이비파크 ,226 3,417 1, ,101 1,491 신동탄 파크자이2차 ,321 용인 구성 지음재 ,138 1,495 힐스테이트 동탄 ,049 44,861 44, ,162 1,601 용인 성복역 KCC스위첸 ,300 1,741 자료: 금융결제원, 유진투자증권 38

39 Analyst 이상우 부동산 라이프 1) 인천권: 부천 중동 고분양가 소화되었음 인천권 아파트 분양은 송도, 청라, 김포한강의 신규분양이 지속 중이기 때문에, 공급과잉 상태에서 얼마나 주택이 소비되는지에 그 동안 관심이 집중되었다. 따라서, 김포한강신도시의 1,200만원/3.3m 2, 송도의 1,600만원/3.3m 2 의 벽이 언제쯤 경신될지에 관심이 집중되었다. 이번 6월 분양에서는 부천 중동센트럴파 크 푸르지오가 예상외 지역에서 높은 청약경쟁률을 기록했다. 경쟁률은 1.5대1에 불과했지만 고분양가 (1,787만원/3.3m 2 )에도 불구, 부천지역 신규분양이 시장결과가 좋았다는 사실에 주목한다. 도표 51 인천권 신규분양: 김포한강, 송도, 청라가 아닌 부천 중동에서 고분양가 기록 (만원/3.3m 2 ) 1,900 인천권 신규분양가 (공급면적 기준) 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 1,700 1,500 1,300 1,100 김포풍무 푸르지오 1,149 인천 논현 1,547 이안라온 인천 파미에하우스 힐스테이트 1,396 운양역 레이크 송도 한신휴 테라스2차 1,182 김포한강 반도유보라 6차 1,260 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 52 인천권 분양흐름은 그다지 좋지 않음 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 인천 청라국제도시 대광로제비앙 주안 지웰에스테이트 인천 영종 스카이시티 자이 김포한강 Ac20블록 반도유보라 6차 인천 간석동 삼마 TOP-CLASS 인천 청라국제도시 A1블록 모아미래도 김포한강 Bc-12BL 한신휴 더테라스 인천논현 이안 라온파미에하우스 운양역 한신휴 더테라스2차 인천서창2 5블록 센트럴푸르지오 (국민) 인천 논현 유승한내들 와이드오션 김포한강신도시 Ab-12 이랜드 타운힐스 청라 센트럴 에일린의뜰 인천가정 5블럭 호반베르디움 (보금자리) 인천 가정지구 시티 프라디움 자료: 금융결제원, 유진투자증권 인천권 신규분양 청약경쟁률 (%)

40 도표 53 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 자료: 대우건설 도표 54 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,220 1, B ,910 1, C ,880 1, D ,580 1, E ,880 1, F ,810 1, ,390 1, ,590 2, ,490 1, ,950 2, ,060 2, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 40

41 도표 55 부천 중동 센트럴파크 푸르지오 입지 자료: 대우건설 41

42 도표 56 인천 청라국제도시 대광 로제비앙 자료: 대광건영 도표 57 인천 청라국제도시 대광 로제비앙 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,200 1, B ,200 1, C ,200 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 42

43 Analyst 이상우 부동산 라이프 2) 경기 동북권: 남양주 다산진건, 시장은 서울권으로 받아들인다 경기 동북권은 남양주에 본격적으로 공급중인 별내, 다산진건, 그리고 구리 갈매의 공급결과에 주목한다. 각 지역에서 모두 분양가 상승추세가 빠르기 때문이다. 각 지역은 모두 서울과 인접한 지역으로서 현재는 지하 철 접근성이 떨어지지만 향후 개선계획이 모두 잡혀있다는 특징이 있다. 서울 접근성 개선이 예상되는 지역 의 분양가 1,200만원/3.3m 2 는 충분히 받아들여지고 있다는 점에 주목해야 한다. 즉, 서울 주변부에서도 1,200만원/3.3m 2 수준은 소화되고 있다. 도표 58 경기 동북권 신규분양: 다산진건, 별내, 갈매 지역에서의 빠른 분양가 상승추세 (만원/3.3m 2 ) 1,400 1,300 1,200 1,100 1,000 갈매더샵 나인힐스 1,058 경기 동북권 신규분양가 (공급면적 기준) 구리더샵 그린포레 (2단지) 1,328 남양주별내B2 해링턴플레이스 다산신도시 1,254 힐스테이트진 구리 갈매역 건 아이파크 1,138 1,173 1,137 다산진건B8 한양수자인 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 59 다산진건 신도시의 높은 경쟁률에 주목 경기 동북권 신규분양 청약경쟁률 (%) 다산신도시 힐스테이트 진건 (B9BL) 16.3 남양주 라온프라이빗 (4-1BL) 0.6 남양주 라온프라이빗 (3-1BL) 0.8 남양주 라온프라이빗 (2-1BL) 0.6 남양주 라온프라이빗 (1-2BL) 0.6 남양주 라온프라이빗 (1-1BL) 0.5 남양주 다산진건 B8 한양수자인 (보금자리) 15.8 다산진건 S1 자연&e편한세상자이 (국민임대) 6.8 남양주 별내B2블럭 효성해링턴코트 28.3 남양주 다산진건 반도유보라 메이플타운 2.7 남양주 마석역 우방아이유쉘 0.8 남양주 마석푸르지오 자료: 금융결제원, 유진투자증권 43

44 도표 60 힐스테이트 진건 자료: 현대건설 도표 61 힐스테이트 진건 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,450 1, A ,950 1, B ,890 1, C ,850 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 44

45 도표 62 힐스테이트 진건 입지 자료: 현대건설 45

46 Analyst 이상우 부동산 라이프 3) 경기 서남권: 시흥은계, 멀다고 생각하면 멀고 가깝다 생각하면 가깝다 시흥은계지역은 인천, 안산, 서울을 잇는 중요 위치에 입지하고 있다. 따라서, 광명역 개발 등 서울 서남권 개발의 중심지역에 입지한 주거지역으로 향후 매력이 확대될 것으로 전망되는 지역이다. 특히 최근 안산 재 건축이 본격화되면서 높은 분양가를 기록하고 있는 점은 시흥은계의 분양가 상승에 기여 중이다. 이번 6월 엔 시흥은계에 총 4개 단지의 분양이 있었다. 모두 분양결과는 좋았다. 향후 소사-원시선을 통해 지하철 접 근성도 개선될 가능성이 높은 시흥은계 지구의 가치에 대해 시장은 반응하고 있는 것이다. 도표 63 경기 서남권 신규분양: 시흥은계의 매력 (만원/3.3m 2 ) 1,500 1,400 1,300 경기 서남권 신규분양가 (공급면적 기준) 안산 센트럴 안산 푸르지오 힐스테이트 중앙 안산 파크 1,409 1,412 푸르지오 1,341 1,200 1,100 1, ,116 1,040 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 64 안산 뿐 아니라, 시흥 은계, 배곧 모두 높은 경쟁률 기록 e편한세상 상록 (주상복합) 힐스테이트 중앙 (안산) 안산 롯데캐슬 더퍼스트 안산 센트럴 푸르지오 시흥은계지구 복-1 호반 써밋플레이스 시흥은계지구 우미린1차 (C1블록) 시흥배곧신도시 중흥S-클래스 시흥배곧 한라비발디 캠퍼스 3차 시흥배곧신도시 B12 EG The 시흥배곧 한라비발디 캠퍼스 2차 시흥배곧신도시 B-11블록 호반베르디움 3차 자료: 금융결제원, 유진투자증권 경기 서남권 신규분양 청약경쟁률 (%) 46

47 도표 65 시흥은계 우미린 자료: 우미건설 도표 66 시흥은계 우미린 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1차 A , B , , 차 1, ,000 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 47

48 도표 67 시흥은계 우미린 입지 자료: 우미건설 48

49 도표 68 시흥 은계 호반 써밋플레이스 자료: 호반건설 도표 69 시흥 은계 호반 써밋플레이스 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,410 1, B ,410 1, A , B , , 자료: 금융결제원, 유진투자증권 49

50 도표 70 시흥은계 호반 써밋플레이스 입지 자료: 호반건설 50

51 도표 71 시흥 은계 한양수자인 자료: 한양 도표 72 시흥은계 한양수자인 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,032 1, A ,880 1, B ,880 1, ,530 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 51

52 도표 73 시흥은계 한양 수자인 입지 자료: 한양 52

53 안산은 전반적인 구시가지 재개발 영향으로 주택부족문제가 발생하고 있다. 멸실이 지속될 경우 신규분양 및 주택가격 상승이 진행될 수 있다는 것이 확인되고 있다. 대체지가 있다는 점을 제외한다면, 서울 강남과 유사한 일이 안산에서 벌어지고 있다. 도표 74 e편한세상 상록 자료: 대림산업 도표 75 e편한세상 상록 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,400 1, A ,300 1, B ,300 1, ,300 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 53

54 도표 76 e편한세상 상록 입지 자료: 대림산업 54

55 Analyst 이상우 부동산 라이프 평택은 고덕지구 삼성반도체 입주, SRT개통 등 장기 성장동력이 충분한 지역이지만, 지속적인 공급증가로 인한 피로도가 상당히 쌓인 대표적 수도권 지역이다. 이에 따라, 최근까지의 분양성공 분위기가 조금씩 약 화되고 있다. 자이더익스프레스 3차(1,055만원/3.3m 2 ) 및 평택 비전3차푸르지오(988만원/3.3m 2 )은 평택 이라는 공통점 외에는 다른 입지적 차이도 무색할 만큼 전반적인 경쟁률은 지극히 낮았다. 즉, 공급과잉 부 담이 해소되기까지는 당분간 시간이 필요할 것으로 판단된다. 도표 77 경기 서남권: 평택 분양은 최근 부진 (만원/3.3m 2 ) 1,100 1, ,000 자이더 익스프레스1차 경기 서남권 신규분양가 (공급면적 기준) 자이더 익스프레스2차 1,036 소사벌더샵 1,026 자이더 익스프레스3차 1, 평택비전 평택비전 3차푸르지오 지웰푸르지오 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 78 자이더익스프레스 3차, 비전3차푸르지오 등 최근 분양은 부진 경기 서남권 신규분양 청약경쟁률 (%) 평택 비전 3차 푸르지오 0.1 자이더익스프레스 3차 0.5 평택 효성 해링턴플레이스 A2BL 0.9 평택 효성 해링턴플레이스 A1BL 2.0 평택 비전 지웰 푸르지오 2.5 소사벌 더샵 1.6 안성 당왕 삼정 그린코아 더베스트 0.6 평택소사벌지구 B11블럭 호반베르디움 8.8 힐스테이트 평택2차 2.5 평택 청북지구 B-11 브라운스톤 청북 0.0 자이더익스프레스 2차(5BL) 4.7 자이더익스프레스 2차(4BL) 5.7 평택 송담지구 80-2BL 지엔하임 자료: 금융결제원, 유진투자증권 55

56 도표 79 자이더익스프레스 3차 자료: GS건설 도표 80 자이더익스프레스 3차 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,055 2, A ,700 1, B ,500 1, A , B , A , B , C , A , B , ,800 1, ,900 1, ,900 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 56

57 도표 81 자이더익스프레스 3차 입지 자료: GS건설 57

58 도표 82 평택 3차 비전푸르지오 자료: 대우건설 도표 83 평택 3차 비전푸르지오 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 A , B , A , B , , 자료: 금융결제원, 유진투자증권 58

59 도표 84 평택 3차 비전푸르지오 입지 자료: 대우건설 59

60 4) 경기 동남권: 하남, 그 뜨거운 열기 하남은 이제 강남 출퇴근이 가능한 대체지로서 관심이 집중되고 있다. 과거 올림픽대로를 통한 교통접근성 만이 언급되던 지역이 아니라 지하철로 접근이 가능함을 주목하고 있는 것이다. 이번 3차국가철도망계획 확 정으로 인해 급속히 관심을 받은 지역이 바로 하남이다. 특히 하남미사는 9호선으로 강남 접근성이 급속히 개선되기 때문이다. 하남 힐즈파크 푸르지오는 하남미사가 아닌 하남지역에 분양하는 아파트임에도 불구하 고 BRT 노선을 통한 접근성이 부각되며 분양에 성공했다. 도표 85 하남 힐즈파크 푸르지오 자료: 대우건설 도표 86 하남 힐즈파크 푸르지오 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2BL 1, ,780 1, A ,990 1, B ,990 1, BL 1, A ,200 1, B ,200 1, ,500 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 60

61 도표 87 하남 힐즈파크 푸르지오 입지 자료: 대우건설 61

62 Analyst 이상우 부동산 라이프 성남/광주권은 서울 강남과의 접근성면에서 타 지역대비 탁월하기 때문에 그 동안 관심이 집중되던 지역이 었다. 대신, 성남은 이미 대부분 개발이 완료되었기 때문에 위례를 제외하면 특별한 공급이 없었다. 최근 진 행된 가천대역 두산위브는 1,372만원/3.3m 2 분양가를 무기로 분양에 성공했다. 2016년 진행된 광주 태전, 태재 등의 분양가와 비교했을 때에도 절대적인 매력이 있었던 데다 복정, 가천대역 등 이미 개발된 지역에 공급되는 신축아파트라는 점에서 시장의 관심이 집중되었던 것으로 판단된다. 도표 88 경기 동남권: 위례 이외의 지역에서도 분양가는 점차 상승 중 (만원/3.3m 2 ) 1,900 1,700 1,500 1,300 1, 위례우남역 푸르지오2단지 힐스테이트 태전5 1,149 경기 성남/광주 신규분양가 (공급면적 기준) 위례C2-1 보미리즌빌 1,682 1,670 e편한세상 오포4차 941 e편한세상 테라스오포 1,435 1,075 광주태전IC 효성해링턴 플레이스 가천대역 두산위브 1,372 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 89 광주 지역의 분양결과는 저조하나 위례, 성남 등 서울 접근성 탁월지역은 호조 경기광주 센트럴푸르지오 광주 태전지웰 (경기) e편한세상 태전2차 C16블록 e편한세상 태전2차 C2블록 e편한세상 태전2차 C1블록 힐스테이트 태전5 C9블록 힐스테이트 태전5 C8블록 힐스테이트 태전5 C7블록 힐스테이트 태전5 C6블록 힐스테이트 태전5 C5블록 힐스테이트 태전5 C4블록 경기 태전아이파크 가천대역 두산위브 위례C2-1BL 보미리즌빌 주상복합 위례 우남역 푸르지오 3단지 C2-6BL 위례 우남역 푸르지오 2단지 C2-5BL 위례 우남역 푸르지오 1단지 C2-4BL 자료: 금융결제원, 유진투자증권 경기 성남/광주 신규분양 청약경쟁률 (%)

63 도표 90 가천대역 두산위브 자료: 두산건설 도표 91 가천대역 두산위브 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,400 1, B ,100 1, C ,800 1, D ,800 1, ,500 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 63

64 도표 92 가천대역 두산위브 입지 자료: 두산건설 64

65 Analyst 이상우 부동산 라이프 동탄은 2신도시와 1신도시의 시장반응이 극명히 엇갈리는 한달 이었다. 동탄2신도시에 첫 진출한 힐스테이 트동탄은 42.8대1의 높은 경쟁률을 기록한 반면, 동탄1신도시에 공급된 신동탄 파크자이2차는 1.7대1의 저조한 경쟁률을 기록했다. 동탄2신도시의 매력은 SRT를 통한 서울 접근성 개선인 것과는 달리 동탄1신도 시의 추가적인 상승요인은 현재로서는 비교열위인 상태이기 때문이다. 도표 93 동탄2신도시의 높은 청약 경쟁률 (만원/3.3m 2 ) 1,300 1,200 1,100 1, 롯데캐슬 알바트로스 1,249 동탄2신도시 신규분양가 (공급면적 기준) 금호어울림 레이크 994 금강펜테리움 3차 센트럴파크 1,253 금강펜테리움 센트럴파크(A39) 1,015 동탄역 더샵 센트럴시티2차 1,249 힐스테이트 1,162 동탄 시범단지 자료: 금융결제원, 유진투자증권 도표 94 동탄 2신도시와 1신도시의 시장반응이 극명히 엇갈림 힐스테이트 동탄 신동탄 파크자이2차 동탄2 반도유보라 아이비파크 10.0 동탄2신도시 한신휴플러스 (A47BL) 신동탄 롯데캐슬 (뉴스테이) 동탄2 롯데캐슬 (뉴스테이) 동탄 행복마을 푸르지오 (뉴스테이) 동탄2신도시 1차 동원로얄듀크 동탄역 더샵 센트럴시티2차 동탄 파크자이(A8블럭) e편한세상 동탄 동탄2 A99 신안인스빌 리베라3차 동탄2 A100 신안인스빌 리베라4차 동탄2 금호어울림 레이크 (국민) 동탄 자이파밀리에 (국민) 화성동탄2 반도유보라 아이비파크 9.0 화성동탄2 반도유보라 아이비파크 8.0 화성동탄2 반도유보라 아이비파크 7.0 자료: 금융결제원, 유진투자증권 동탄2신도시 신규분양 청약경쟁률 (%)

66 도표 95 힐스테이트 동탄 자료: 현대건설 도표 96 힐스테이트 동탄 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,110 1, A ,240 1, B ,880 1, C ,250 1, A ,430 1, B ,030 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 66

67 도표 97 힐스테이트 동탄 자료: 현대건설 67

68 도표 98 동탄2신도시 한신휴플러스(A47BL) 자료: 한신공영 도표 99 동탄2신도시 한신휴플러스(A47BL) 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, ,580 1, A ,990 1, B ,830 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 68

69 도표 100 동탄2신도시 한신휴플러스 (A47BL) 자료: 한신공영 69

70 도표 101 동탄2 반도유보라 아이비파크 10.0 자료: 반도건설 도표 102 동탄2 반도유보라 아이비파크 10.0 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,101 1, A ,760 1, B ,900 1, ,630 1, ,190 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 70

71 도표 103 신동탄 파크자이 2차 자료: GS건설 도표 104 신동탄 파크자이 2차 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 A ,800 1, B ,750 1, C , D , E ,850 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 71

72 도표 105 신동탄 파크자이 2차 입지 자료: GS건설 도표 106 신동탄 파크자이 2차 입지 자료: GS건설 72

73 3. 지방: 부산, 김해, 진주, 광주 모두 분양열기 재확인 2016년 6월 지방 분양시장은 부산, 김해의 분양성공에 주목한다. 시청역 비스타동원, 온천 삼정그린코아 더베스트 등 부산 도심 재건축사업장들은 기존 인프라 이용 측면에서 긍정적인 결과를 도출했다. 경남지역 은 김해 율하는 원메이저라는 메이저 건설3사의 공동 시행으로 진행되며 물량 부담으로 인해 관심이 집중되 었으나 2자리대 이상의 높은 경쟁률을 기록했다. 또한, 진주는 혁신도시 지역을 중심으로 높은 경쟁률을 기 록했다. 광주도 호반써밋플레이스라는 초고층 주상복합 분양이 성공했다. 도표 107 6월 지방 분양: 부산의 호황은 언제까지 지속될 것인가? 월 지역 단지 청약일 당첨자발표일 분양 청약 경쟁률(%) 분양가(만원/3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 전용 6월 계 13, , ,394 부산 사하 장림역 스마트W ,427 1, ,444 부산 국제금융시티 문현베스티움 ,386 17, ,210 1,763 부산 좌천 서린엘마르 더뷰 ,379 부산 시청역 비스타 동원 (오피스텔) ,091 1,705 부산 시청역 비스타 동원 ,220 65, ,220 1,685 부산 구포 해피투모로우 ,335 1, ,227 부산 온천 삼정그린코아 더베스트 ,119 29, ,207 1,611 울산 경남 진주 초장5블럭 이지더원 ,778 7, ,155 거제시 미래미라지 ,161 김해진영2지구 중흥S클래스 에코시티 ,483 2,636 2, ,025 진주 평거 스카이팰리스 ,542 5, ,238 김해 율하지구 원메이저 S2블록 ,828 15, ,022 1,350 김해 율하지구 원메이저 S1블록 ,200 6, ,015 1,411 김해 율하지구 원메이저 B2블록 ,653 9, ,019 1,383 대구 대구 더하우스 범어 ,830 13, ,647 2,130 시지3차 서한이다음 ,891 9, ,166 1,539 경북 안동 송현 숲속한성사랑채 (뉴스테이) ,336 2, #DIV/0! 523 칠곡 왜관 태왕아너스 센텀 구미 형곡 금호어울림 포레 2차 ,105 2, ,133 광주 광주 하남3 모아엘가 더퍼스트 ,187 4, ,202 광주 운암 해피아이유 ,047 광주 호반 써밋플레이스 ,281 8, ,238 1,773 전남 나주 달빛마을 세움트리 목포 평화광장 에메랄드 퀸 ,100 영광 숲안애 전북 고창 석정파크빌 ,135 대전 세종 충남 논산 연무 골드팰리스 2차 천안 안서 코아루 에뜨젠 ,153 아산 배방5차 한성필하우스 ,101 배방역 효성해링턴플레이스 (아산) ,143 충북 청주 방서 두진하트리움 ,169 제천 장락 엘크루 힐즈 강원 정선 고한 센트럴하임 원주기업도시 7블록 라온프라이빗 , 속초 교동 시티프라디움 ,127 제주 제주 애월 슈테른 더테라스 ,137 1,375 서귀포시 호근동 코아루 오션뷰 ,252 자료: 금융결제원, 유진투자증권 73

74 1) 부산: 기존 도심지역 재건축에 시장 호응 2016년 6월 지방 분양시장은 부산, 김해의 분양성공에 주목한다. 시청역 비스타동원, 온천 삼정그린코아 더베스트 등 부산 도심 재건축사업장들은 기존 인프라 이용 측면에서 긍정적인 결과를 도출했다. 특히 지역 건설사 분양임에도 높은 경쟁률을 기록하면서 메이저 건설사가 아니어도 지역건설사의 분양결과에 브랜드는 중요치 않음이 재확인되었다. 도표 108 부산 시청역 비스타 동원 자료: 동원개발 도표 109 부산 시청역 비스타 동원 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,500 1, B ,100 1, C ,200 1, D ,800 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 74

75 도표 110 부산 시청역 비스타 동원 자료: 동원개발 75

76 도표 111 부산 온천 삼정 그린코아 베스트 자료: 삼정건설 도표 112 부산 온천 삼정 그린코아 베스트 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,490 1, ,490 1, B ,250 1, C ,830 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 76

77 도표 113 부산 온천 삼정 그린코아 베스트 자료: 삼정건설 77

78 2) 경남: 진주, 김해는 이제 시작 김해, 진주는 현재 경남권 조선업황 불황의 영향을 마치 받지 않는 것처럼 보인다. 특히 진주는 혁신도시로 인한 신규 주택공급 증가뿐 아니라, 인근 사천지역의 항공산업 호황으로 인구 증가가 현재 진행 중이기 때 문에 주택수요가 강할 가능성은 높다. 따라서, 혁신도시에 공급되는 신규 아파트 공급은 매우 높은 경쟁률 을 기록 중이다. 김해에서는 율하지구 등 최근 신규개발지역에 메이저건설 3사가 공동시행을 통해 대규모 아파트를 공급했던 결과가 좋게 마무리되었다. 바로 원메이저다. 분양가 기준 1,015~1,022만원/3.3m 2 수준에서 공급된 대규 모 아파트단지(2,391세대)라는 점은 인근 지역의 관심을 이끌었다. 도표 114 초장5블럭 이지더원 자료: EG건설 도표 115 초장5블럭 이지더원 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 , , , 자료: 금융결제원, 유진투자증권 78

79 도표 116 초장5블럭 이지더원 자료: EG건설 79

80 도표 117 김해 율하지구 원메이저 자료: 대우건설, 현대건설, GS건설 도표 118 김해 율하지구 원메이저 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 S2 1, A ,130 1, ,830 1, ,830 1, C ,520 1, ,000 1, S1 1, A ,010 1, B , ,110 1, A ,130 1, B2 1, ,110 1, A ,800 1, ,930 1, ,730 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 80

81 도표 119 김해 율하2지구 원메이저 자료: 대우건설, 현대건설, GS건설 81

82 3) 대구: 역시 수성구 수성구의 성공은 현재 진행형이다. 2016년 지방 주택경기 부진 우려가 대구에서 발생하고 있음을 확인하면 더욱 주목된다. 6월 분양에서는 더하우스범어, 시지3차 서한이다음 분양은 매우 뜨거웠다. 특히 더하우스범 어는 수성구 핵심지역에 공급되는 신축아파트다운 1,600만원/3.3m 2 수준의 분양가에도 82.8대1이라는 높 은 경쟁률을 기록했다. 시지도 행정구역상 수성구지만 입지적으로 수성구 메인지역과는 거리가 먼 신시가지 특징에도 불구 30.7대1의 높은 경쟁률을 기록했다. 도표 120 더하우스 범어 자료: 신세계건설 도표 121 더하우스 범어 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,290 1, B ,140 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 82

83 도표 122 더하우스 범어 입지 자료: 신세계건설 83

84 도표 123 시지3차 서한이다음 자료: 서한 도표 124 시지3차 서한이다음 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,700 1, B ,700 1, ,500 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 84

85 도표 125 시지3차 서한이다음 입지 자료: 서한 85

86 4) 광주 광주에도 주상복합 붐이 일어날 수 있을까? 바로 광주 호반 써밋플레이스 분양결과에서 확인할 수 있을 것 이다. 광주 주거지역은 최근까지 개발된 상무지역이 중심이지만, 아파트 중심이지 기타 지역에서 본 것 같 은 고층 주상복합은 존재하지 않았었다. 광주방송(KBC)이 시행에 나서, 저층부를 방송국으로 이용할 예정 인 광주 호반 써밋플레이스는 1,238만원/3.3m 2 분양가에 49.0대1의 높은 청약경쟁률을 기록했다. 고속터 미널 등 신흥 상업지역에 입지한 호반 써밋플레이스의 가치에 지역 수요가 주목한 것이다. 대형평수가 아닌 84m 2 초고층 주거시설의 공급에 지방수요 역시 반응하고 있다. 도표 126 광주 호반 써밋플레이스 자료: 호반건설 도표 127 광주 호반 써밋플레이스 청약경쟁률 (m 2 ) (만원) (만원/3.3m 2 ) (세대) (대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1, A ,180 1, B ,060 1, 자료: 금융결제원, 유진투자증권 86

87 도표 128 광주 호반 써밋플레이스 자료: 호반건설 87

88 Analyst 이상우 부동산 라이프 III. 주택지표 1. 주택 매매 1) 전국: 아직은 부족하나 회복세 확인 전국 주택 매매지표는 5월에도 전년 동기 대비 부진한 흐름을 이어갔으나, 전월 대비로는 회복되는 모습을 보여주었다. 1H15 평년 이상으로 활발했던 주택 매매에 따른 기저효과를 감안한다면, 단순히 전년 동기 대 비 부진 하다는 이유로 주택시장에 대해 과도한 우려감을 가질 필요는 없다. 주택 매매지표를 제외한 다른 지표(분양, 가격지표)의 견조한 상승흐름이 지속적으로 확인되고 있기 때문이다. 특히, 핵심 지역인 수도권 주택 매매지표가 빠른 속도로 증가하고 있다는 점은 주택 매매 지표 개선에 대한 기대감을 갖게 한다. 도표 129 주택매매: 수도권을 중심으로 회복세가 나타남 (만호) 수도권 영남 호남 충청 기타 전국 주택 매매 4 3 꾸준한 수도권 주택 거래추세가 1월 급감 2 1 이미 활성화된 영남권 주택매매역시 급감 0 자료: 국토교통부, 유진투자증권 도표 130 전 지역 전년동기대비 감소세 지속 도표 131 수도권은 3개월 연속 전월 대비 주택매매 상승 (%) 전국 주택매매 (%YoY) (%) 전국 주택매매 (%MoM) 전국 수도권 영남 호남 충청 전국 수도권 영남 호남 충청 자료: 국토교통부, 유진투자증권 자료: 국토교통부, 유진투자증권 88

89 Analyst 이상우 부동산 라이프 2) 서울: 평년 수준까지는 회복된 모습 5월 서울지역 주택매매에서 빠른 회복세를 확인할 수 있다. 물론 2015년 대비로는 아직 부족하나, 평년 수 준까지는 회복된 모습이다. 특히 강남3구의 주택매매는 빠른 속도로 증가하고 있다는 점에 주목한다. 이 외 지역들도 전년 동기 대비 하락폭을 축소시키며 서울 주택매매거래 시장 회복에 대한 기대감을 형성하였다. 더불어, 아파트 매매가 전년 동월 대비 증가하였다는 점에 주목해야 한다. 단독/다가구의 경우 여전히 전년 동월 대비 감소를 지속하고 있다는 점을 감안하면, 향후 매매 제약이 없는 아파트에 대한 매력이 부각되고 있다고 볼 수 있다. 본격적인 매매 재개시기가 도래함에 따라 환금성이 높은 아파트 매매 증가는 더욱 빠르 게 이루어질 것으로 전망한다. 도표 132 고점대비 부족하나 평년 수준까지는 회복 도표 133 강남, 특히 강남3구 주택매매 빠른 증가 (호) 14,000 12,000 10,000 강북 강남 서울 주택매매 (호) 14,000 12,000 10,000 서울 강남권 주택매매 강남 (강남3구) 8,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000 2,000 2, 자료: 서울시, 유진투자증권 자료: 서울시, 유진투자증권 도표 134 서남을 제외한 전 지역 전년 동월대비 증가 도표 135 아파트 매매의 빠른 회복 (%) 서울 지역별 주택매매 (%YoY) 계 강남 동남 서남 시내 서북 (%) 서울 유형별 주택매매 (%YoY) 아파트 단독/다가구 다세대/연립 매매 부진기에서 탈피 자료: 서울시, 유진투자증권 자료: 서울시, 유진투자증권 89

90 Analyst 이상우 부동산 라이프 3) 분양권: 전월 및 전년 동월을 뛰어넘는 높은 거래량 6월 서울 아파트 분양, 입주권 거래량은 1,281건으로 전월(1,082건) 및 전년 동월(656건)을 뛰어넘는 높은 거래량을 기록했다. 6월 서울 아파트 매매 지표도 개선되는 모습을 보였으나, 분양권, 입주권 거래량의 증가 속도는 더욱 빠르다. 가파른 전세가 상승이 지속됨에 따라, 아예 새 아파트로 갈아타려는 수요가 늘어났기 때문이다. 중도금 대출 규제에 따라 분양 시장이 축소될 것이라는 우려가 존재하지만, HUG의 중도금 대출 보증을 받을 수 없는 분양가격 9억원 이상의 주택은 강남 일부 단지임을 감안한다면, 분양권 거래 호조는 지속될 것으로 전망한다. 도표 136 분양권, 입주권 거래는 호황 지속 도표 137 전월 대비 상승세 지속 (%) 서울 아파트 매매/분양권, 입주권 거래 (%YoY) 매매 분양권/입주권 (%) 서울 아파트 매매/분양권, 입주권 거래 (%MoM) 매매 분양권/입주권 자료: 서울시, 유진투자증권 자료: 서울시, 유진투자증권 도표 138 주택 청약: 관심 집중 자료: GOOGLE 90

33 래미안신반포팰리스 59 문 * 웅 입주자격소득초과 34 래미안신반포팰리스 59 송 * 호 입주자격소득초과 35 래미안신반포팰리스 59 나 * 하 입주자격소득초과 36 래미안신반포팰리스 59 최 * 재 입주자격소득초

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