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- 용준 증
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1 목 차 < > 1. 부동산개발금융의이해 1.1 부동산개발사업의개념 부동산개발사업의특성 부동산개발금융의개념 부동산개발금융의일반적인특징 부동산개발방식의변화와부동산개발금융 부동산개발금융의현황및문제점 부동산개발의자금조달방식 프로젝트파이낸싱의이해 2.1 프로젝트파이낸싱의개념및특징 프로젝트파이낸싱의활용 프로젝트파이낸싱의구조및절차 프로젝트파이낸싱의유형 프로젝트파이낸싱관련법적장치 3.1 관련위험의인식및법적대책 채권보전관련법적장치 계약서및관련문서의검토 45
2 3.4 현행프로젝트금융의문제점및관련제도의정비방안 부동산개발금융의주체와조세문제 4.1 특수목적회사(SPC) 법인세법상의 PFV 부동산개발금융과부동산신탁의활용 5.1 부동산신탁의개념 부동산신탁의구조 수익권 관리시탁 처분신탁 담보신탁 토지신탁( 개발신탁) 분양관리신탁 신탁과조세혜택 부동산개발금융사례연구
3 부동산개발금융핵심특강 변호사박혜준 1. 부동산개발금융의이해 1.1 부동산개발사업의개념부동산의개념도다양하며, 개발이라는개념역시다양하기때문에부동산개발사업의개념도논자에따라다양하다. 광의의개념으로보면개발이라는과정을통하여부동산의가치를증대하는사업이라고할수있다. 개발은부동산의현재상태를변화시키는것은모두포함될수있다. 가치증대는개발을통하여부가가치를높이는것을의미하며증가된가치는정도의차이는있으나, 개발업자 (Developer), 시공자, 소유자, 이용자등이향유한다. 일본에서는부동산개발업자의업무내용을다음의 4가지로들고있다. i) 개발의기획및입안, ii) 부동산의매수또는토지권리자와의조정, iii) 개발소요자금의조달, iv) 개발의실행. 따라서부동산개발사업을협의로보면공사가착공되기까지의준비과정을중심으로움직이게된다. 즉, 부동산개발사업의성패는대부분착공시점을전후로하여판명된다고보고있다. 다음은부동산개발의정의와관련된관련법규정이다. 3
4 < 부동산개발업등록제도 > 부동산개발업의관리및육성에관한법률 : 제2조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의정의는다음과같다. 1. " 부동산개발 " 이란다음각목의어느하나에해당하는행위를하여그행위로조성ㆍ건축ㆍ대수선ㆍ리모델링ㆍ용도변경또는설치되거나될예정인부동산, 그부동산의이용권으로서대통령령으로정하는권리 ( 이하 " 부동산등 " 이라한다 ) 의전부또는일부를공급하는것을말한다. 다만, 시공을담당하는행위를제외한다. 가. 타인에게공급할목적으로토지를건설공사의수행또는형질변경의방법으로조성하는행위나. 타인에게공급할목적으로건축물을건축ㆍ대수선ㆍ리모델링또는용도변경하거나공작물을설치하는행위. 이경우 " 건축 ", " 대수선 ", " 리모델링 " 은 건축법 제2조제1항제8호부터제10호까지의규정에따른 " 건축 ", " 대수선 " 및 " 리모델링 " 을말하고, " 용도변경 " 은같은법제19조에따른 " 용도변경 " 을말한다. 제4조 ( 부동산개발업의등록등 ) 1 건축물의연면적 ( 건축법 제84조에따른연면적을말한다 ) 이 2천제곱미터또는연간 5천제곱미터이상이거나토지의면적이 3천제곱미터또는연간 1만제곱미터이상으로서대통령령으로정하는규모이상의부동산개발을업으로영위하려는자는국토해양부장관에게등록을하여야한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는자의경우에는그러하지아니하다. < 개발전문부동산투자회사 > 부동산투자회사법제2조 ( 정의 ) 4. " 부동산개발사업 " 이라함은토지를택지ㆍ공장용지등으로개발하거나건축물그밖의공작물을신축또는재축하는사업을말한다. 4
5 1.2 부동산개발사업의특성 부동산개발사업의특성 초기투자가방대하고투자비회수에장기간이소요됨 주요의사결정은자금조달능력에따라좌우됨 시사점 투자및자금조달에대한정확한판단과사업추진중계속적인자금수지 Simulation을통한조정이필요함 초기투자비의안정적인회수방안수립이 관건 사업구상, 건설, 운영까지장기간이소요 사업구상단계에서의사결정을지연시키는많은변수가존재 특히건설단계에서의공기는투자비증액에결정적인영향을미침. 전체적인공기단축을위해서는적절한사업추진조직구성과업무분장건설사업관리 (CM) 의역할이필수적임 개발사업에대한장기마스터플랜뿐만아니라사업추진기간중의사업성격에따라분양 / 임대, 마케팅, 관리운영계획 등을동시에고려하여야함 광범위한전문분야의인력이필요 기획, 설계, 시공, 운영, 마케팅등각업종별전문가의유기적인협조체제가필요 각분야별업무를통합조정할수있는개발업자 (Developer) 또는 outsourcing 을통한전문코디네이터의역할이중요하며, 이를육성할수있는시스템이필 요함 Trend 의포착과과감한추진에대한전 략이필요 부동산개발사업은업종이다양하므로 환경변수에영향을받음. 따라서표적시 장에대한면밀한분석과 Trend 변화를 정확리포착해야하며설정된 Concept 및사업전략의과감한추진이필요 5
6 1.3 부동산개발금융의개념부동산의매입과개선을통한수익증대를위해자기자본과타인자본의적절한구성으로소요자금을확보하는것이다. 이러한부동산개발금융의원천은두가지로나누어볼수있다. 첫째는지분투자에의한조달 (Equity financing) 이고둘째는외부차입에의한조달 (Debt finacing) 이다. 지분투자에의한조달은사모 (Private offering) 와공모 (Public offering) 에의해이루어지며자본회수의우선순위에서가장낮은순위를가지고있어투자위험이크기때문에특히공모의경우에는엄격한규제 ( 자본시장통합법등 ) 가적용된다. 외부차입에의한조달은그방식에따라간접금융 ( 금융기관의대출 ) 과직접금융 ( 사채등증권의발행 ) 으로구분할수있다. 1.4 부동산개발금융의일반적인특징첫째부동산개발기업의규모와신용도에따라자금조달에많은변화를갖고있다. 즉, 신용도가양호한중대형규모의개발업체는주식과회사채발행을통한직접조달방식으로충당하고일부부족자금을은행권에서이용하고있는반면, 소규모개발업체는직접금융을통한자금조달이현실적으로어려워공사대금과어음을주요자금원으로하는불균형적인자금조달구조를활용하고있다. 둘째, 부동산개발사업은사업추진초기과정에서대규모자금수요가집중되어외부 차입금에크게의존하게된다. (ex 부지매입비 ) 셋째, 부동산개발금융은투자자입장에서보면고위험, 고수익의투자상품이다. 이 6
7 에따라부동산개발사업자금을대출할경우개발사업의위험부담을감안하여다양한위험부담을경감할수있는수단이설계되어야하며, 금융기관대출의경우여타대출보다높은수준의개입이필요하다. 또한개발사업의위험도에따라지분투자와부채투자의비중이달라지는데위험도가높은개발사업의경우지분투자의비중이높고위험도가낮을수록부채투자의비중이높다. 지분투자자의입장에서는지분투자의비중이낮을수록레버리지비율이높아져개발사업에서이익이날경우투자수익률이더욱확대된다. 넷째, 부동산개발금융은금융조달원의안정적측면에서보면변동성이크다. 부동산개발사업에대한자금공급성향이나공급량등자금공급의여력이경기변동에따라크게달라지기때문에자금조달의안정성이낮은것이다. 부채조달의경우이러한변동성이더욱뚜렷하게나타나는데부동산경기가호황국면일경우은행권들의대출공급이급격하게증가하지만경기가나빠지기시작하면신규대출이어려워질뿐만아니라기존대출도회수되기시작한다. 실패한대부분의대규모프로젝트의경우사업기간동안추가자금의공급이단절된경우가많아개발업체로서는조달원의안정성도중요한고려요소가되어야한다. 1.5 부동산개발방식의변화와부동산개발금융외환위기이전에는시공사인건설회사들이자체신용도를바탕으로주로은행권에서일반차입금형태로주동산개발자금을조달하거나시행사들이부동산신탁회사의개발신탁방식을통하여필요한자금을조달하였다. 외환위기이후에는다양한형태의구조로부동산개발사업이전개되면서취급기관의다변화와부동산개발금융상품의다양화가이루어졌다. 7
8 < 외환위기이전부동산개발사업구도 ( 개발신탁방식 )> < 부동산개발금융구조 > 8
9 1.6 부동산개발금융의현황및문제점 첫째, 부동산개발사업에서개발업자는부지매입, 해당사업인허가, 분양등개발단계의소요자금을조달하여야하지만, 대다수의국내부동산개발업자는영세한규모로자금능력이부족하기때문에대부분시공을담당하는건설사가자금조달및분양을담당함으로써시공건축물의미분양과공사지연등에따른사업위험을건설사가고스란히부담하는사업구조를가지고있다. 둘째, 개발사업의대부분이선분양자금에의존비율이높아자본시장의활용이미미한실정이며, 후분양제도의도입등에무방비한상태이다. 미분양 / 미임대와같은사업리스크가발생할경우시공사는자금유입이중단되어심각한자금압박을겪게된다. 셋째, 개발사업자체에대한금융 (Project financing) 이실무적, 제도적인문제점에기인하여제한된아파트등주거용개발에만집중되고그혜택이소수의신용도높은건설업체에만집중되었다. 그러므로여전히개발사업의자금조달이기업금융 (Corporate financing) 방식이대부분을자치하고있어개별사업이부실화될경우해당기업이관여하는전체사업에영향을주는구조인문제점이상존한다. 넷째, 부동산개발프로젝트에자금을제공하는금융기관및각종보증을실시하는 보증기관의부동산개발에대한전문성부족및타당성분석전문평가기관의부재등 으로프로젝트의특성에맞는구조화된금융조건및보증을제공하지못하고있다. 9
10 1.7 부동산개발의자금조달방식 일반적으로하나의개발사업에다수의자금조달방식이혼용되어이루어지고있다. 부채 (Debt) 프로젝트금융의활성화 부동산개발자금조달 자기자본 (Equity) 지분투자기구의활용 부동산펀드 (REF) 근거법률 : 자본시장과금융투자업에관한법률 ( 이하 자본시장법 ) (1) 자본시장법상집합투자 - 집합투자 (collective investment) 는복수의투자자로부터모은금전등을투자자로부터일상적인운용지시를받지아니하면서운용한결과를투자자에게배분하는것을말한다. - 집합투자의장점 : 1 투자전문가의도움을받을수있다 2 분산투자가가능하다 - 집합투자는집합투자기구 (collective investment vehicle) 를통해서이루어지는데, 자본시장법은현행법상설립가능한모든형태의 vehicle을집합투자기구로이용할수있도록제도화하고있고, 집합투자의개념을포괄적으로정의하고있으므로유사한투자형태와마찰을야기할수있다. 자본시장법은이러한마찰을최소화하기위하여일정한요건에해당하는투자형태를집합투자의개념에서제외하 10
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근로시간단축관련법제도정비방안 근로시간단축관련법제도정비방안 ⅰ ⅱ 근로시간단축관련법제도정비방안 근로시간단축관련법제도정비방안 ⅲ ⅳ 근로시간단축관련법제도정비방안 근로시간단축관련법제도정비방안 ⅴ ⅵ 근로시간단축관련법제도정비방안 근로시간단축관련법제도정비방안 ⅶ 근로시간단축관련법제도정비방안 근로시간 단축관련 법제도정비방안 근로시간 단축관련 법제도정비방안 근로시간단축관련법제도정비방안
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2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46
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i ii iii iv 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66
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I 01. 10 11 12 02. 13 14 15 03. 16 17 18 04. 19 20 21 05. 22 23 24 06. 25 26 27 07. 28 29 08. 30 31 09. 32 33 10. 34 35 36 11. 37 12. 38 13. 39 14. 40 15. 41 16. 42 43 17. 44 45 18. 46 19. 47 48 20. 49
More information한눈에-아세안 내지-1
I 12 I 13 14 I 15 16 I 17 18 II 20 II 21 22 II 23 24 II 25 26 II 27 28 II 29 30 II 31 32 II 33 34 II 35 36 III 38 III 39 40 III 41 42 III 43 44 III 45 46 III 47 48 III 49 50 IV 52 IV 53 54 IV 55 56 IV
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부 附 록 錄 목록( 目 錄 ) 용어설명( 用 語 說 明 ) 색인( 索 引 ) 목 록( 目 錄 ) 278 고문서해제 Ⅷ 부록 목록 279 1-1 江 華 ( 內 可 面 ) 韓 晩 洙 1909년 10월 11일 1-2 江 華 ( 內 可 面 ) 韓 晩 洙 洪 元 燮 1909년 10월 2-1 江 華 ( 府 內 面 ) 曺 中 軍 宅 奴 業 東 고종 18년(1881) 11월
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21. 3 Ⅰ Ⅱ Ⅲ 작성 : 최호연구위원 (787-781) hansei@kdb.co.kr 감수 : 박석연구위원 (787-785) park@kdb.co.kr 35 3 25 ( 십억달러 ) Ginnie Mae MBS Fannie Mae MBS Freddie Mac MBS 2 15 1 5 '9.1 '9.3 '9.5 '9.7 '9.9 '9.11 '11 2 15.
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More information[ 별표 2] 과태료의부과기준 ( 제 63 조관련 ) 1. 일반기준가. 위반행위의횟수에따른과태료부과기준은최근 3년간같은위반행위로과태료를부과받은경우에적용한다. 이경우위반행위에대하여과태료부과처분을한날과다시같은위반행위를적발한날을각각기준으로하여위반횟수를계산한다. 나. 안전행정부장관또는관계중앙행정기관의장은다음의어느하나에해당하는경우에는제2호에따른과태료부과금액의 2분의
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집합투자규약 유리 해피2Star 증권 투자신탁3호[ELS-파생형] 제1장 총칙 제1조(신탁계약의 목적) 이 신탁계약은 자본시장과금융투자업에관한법률(이하 법 이라 한 다)이 정하는 바에 따라 투자신탁의 설정, 투자신탁재산의 운용 및 관리를 함에 있어 집 합투자업자인 유리자산운용 와 신탁업자인 농업협동조합중앙회가 수행하여야 할 업무 등 필요한 사항과 수익자의 권리
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신규투자사업에 대한 타당성 조사 (요약본) 2015. 4. 지방공기업평가원 제주관광공사가부족한쇼핑인프라를보완하고, 수익을제주관광진흥에재투자하여 관광산업활성화와관광마케팅재원확보 라는양대목적달성에기여하고공기업으로서사회적책임을다하고자시내면세점사업에투자하려는의사결정에대한타당도는전반적으로볼때 긍정 으로평가할수있음 역할및필요성 대내 외환경 정책및법률 경제성기대효과
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제1조(약관의 적용) 1 이 약관은 고객(이하 위탁자 )과 주식회사 한국스탠다드차타드은행(이 하 수탁자 )간에 특정금전신탁계약을 체결하여 조세특례제한법 이 정 하는 개인종합자산관리계좌(신탁계좌)를 설정함에 있어 필요한 사항을 정함을 목적으로 한다. 2 이 약관은 신탁재산의 매매 거래 시 적용되는 금융상품별 약관과 함께 적용된다. 제2조(개인종합자산관리계좌)
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2000년 1,588(19.7% ) 99년 1,628(20.2% ) 2001년 77(1.0% ) 98년 980(12.2% ) 90년 이 전 1,131(16.3% ) 91~95년 1,343(16.7% ) 96~97년 1,130(14.0% ) 1200.00 1000.00 800.00 600.00 400.00 200.00 0.00 98.7
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집합투자기구수시공시 자본시장과금융투자업에관한법률제89조및동법시행령제93조 에의거하여다음과같이공시합니다. 1. 대상투자신탁 : 블랙록차이나증권투자신탁 ( 주식재간접형 )(H) 블랙록월드애그리컬쳐증권투자신탁 ( 주식재간접형 )(H) 2. 공시사유 : 투자설명서변경 투자신탁결산으로인한재무제표확정및기타비용업데이트 자본시장법시행령개정 작성기준일변경으로인한운용자산현황및집합투자업자재무내용및자본금업데이트
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투 자 설 명 서 제5호 경기도 성남시 분당구 백현동 목 차 1. 투자개요 2. 대출 심사 및 실행 절차 3. 투자 수익금에 지급 4. 투자 안정성 5. 투자 예상수익 1. 투자개요 프로미스 플랫폼의 제5호 상품은 프로미스론대부 대출계약에 의해 발생한 원리금 수취권을 투자자가 매입하는 형태로 투자되는 대출채권 참여형 투자입니다. 총 대출 금액은 \ 300,000,000
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투자설명서등변경안내 투자설명서 ( 간이투자설명서포함 ) 일부변경과관련하여다음과같이안내해드립니다. 효력발생일 : 2016년 2월 15일 ( 월 ) 대상펀드 - AB 글로벌고수익증권투자신탁 ( 채권 재간접형 ) - AB 미국그로스증권투자신탁 ( 주식 재간접형 ) - AB 이머징마켓증권투자신탁 ( 채권 재간접형 ) - AB 월지급글로벌고수익증권투자신탁 ( 채권 재간접형
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화우테크놀러지 내부정보관리규정입니다. 내부정보관리규정은코스닥시장공시규정제 45조에따라신속 / 정확한공시및임원 / 직원의내부자거래방지를위하여회사내부정보의종합관리및적절한공개등을목적으로제정되어졌습니다. 내부정보관리규정 내부정보관리규정 제정 2009. 09. 01 제1장총칙 제1 조( 목적) 이규정은 자본시장과금융투자업에관한법률 ( 이하 법 이 라한다) 및제반법규에따른신속
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15-27호 2015.08.05 8.14 임시공휴일 지정의 경제적 파급 영향 - 국민의 절반 동참시 1조 3,100억원의 내수 진작 효과 기대 Executive Summary 8.14 임시공휴일 지정의 경제적 파급 영향 개 요 정부는 지난 4일 국무회의에서 침체된 국민의 사기 진작과 내수 활성화를 목적으로 오는 8월 14일을 임시공휴일로 지정하였다. 이에 최근
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플러스 2star 사모증권투자신탁 1124호[ELS-파생형] 제1장 총칙 제1조(신탁계약의 목적) 이 신탁계약은 자본시장과 금융투자업에 관한 법률(이하 법 이라 한다)이 정하 는 바에 따라 집합투자기구의 설정, 집합투자재산의 운용 및 관리를 함에 있어 집합투자업자인 플러 스자산운용주식회사와 신탁업자인 한국증권금융이 수행하여야 할 업무 등 필요한 사항과 투자자의
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< 목차 > 2011 년 1/4 분기지역경제동향 ( 요약 ) * 생산은광공업생산지수, 고용은취업자수이며, ( ) 의숫자는전년동분기대비증감률임 < 분기주요지역경제지표 1 > [ 전년동분기비, %] 시 도 ( 권역 1) ) 광공업생산지수 2) 대형소매점판매액지수 3) 취업자수 10.2/4 3/4 4/4 11.1/4 p 10.2/4 3/4 4/4 11.1/4 p
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조사보고서 2009-6 복합금융그룹의리스크와감독 Ⅰ. 서론 2 조사보고서 2009-06 Ⅱ. 복합금융그룹화와리스크 1. 정의 요약 3 2. 유형 4 조사보고서 2009-06 3. 복합금융그룹화의동기 4. 복합금융그룹화와리스크 요약 5 6 조사보고서 2009-06 요약 7 Ⅲ. 국가별복합금융그룹화현황및감독체계 1. EU 지침 2. Joint Forum
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Structured Finance Analysis 스테이제이차 평가일 2014.01.27 평가담당자 조병준 연구위원 787-2227 bjcho@kisrating.com 김도선 수석애널리스트 787-2263 dosun.kim@kisrating.com 전용덕 실장 787-2323 jeonyd@kisrating.com Client Service Desk 787-2352
More information- 2 - 장하려는것임. 주요내용 가. 기획재정부장관은공기업 준정부기관임원임명에양성평등을실현하기위하여특정성별이임원정수의 100분의 70을초과되지아니하도록하는지침을정하되, 그비율을 2018년부터 2021년까지는 1 00분의 85, 2022년부터 2023년까지는 100분의
공공기관의운영에관한법률일부개정법률안 ( 김순례의원대표발의 ) 의안번호 7086 발의연월일 : 2017. 5. 30. 발 의 자 : 김순례ㆍ이우현ㆍ함진규원유철ㆍ홍문종ㆍ김명연이종명ㆍ권석창ㆍ박명재신보라의원 (10인) 제안이유 2016년 3월 8일 세계여성의날 을맞아영국경제전문지이코노미스트가공개한 OECD국가들의유리천장지수 (Glass-Ceiling Index) 를살펴보면,
More information- 2 - 결혼생활 유지에 중대한 지장을 초래하는 정신질환 병력과 최근 10년간 금고 이상의 범죄경력을 포함하고, 신상정보(상대방 언어 번역본 포함)의 내용을 보존토록 하는 등 현행법의 운영상 나타나는 일부 미비점을 개선 보완함으로써 국제결혼중개업체의 건전한 영업을 유
결혼중개업의 관리에 관한 법률 일부개정법률안 (한선교의원 대표발의) 의 안 번 호 9899 발의연월일 : 2010. 11. 15. 발 의 자 : 한선교 손범규 이인기 유성엽 이애주 이한성 안홍준 김태원 안형환 정갑윤 의원(10인) 제안이유 최근 국제결혼의 상당수가 국제결혼중개업체를 통해 이루어지고 있 으나, 일부 국제결혼중개업자가 이윤만을 추구하기 위하여 사실과
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2018-231 ( 2017-4, 2017.1.25.) 46. 2018 7 00 ( ) 1., ㆍ ㆍ. 2.. ( 2 ) - - 1 - -. BSE ( 3 ) BSE. ㆍㆍ ( 5 ). ( 6 ) 3., 2018 9 00 ( : 054-912-0423, Fax : 054-912-0431, E-mail : ilsu@korea.kr, : 8 177, : 39660)..
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약관 소기업 소상공인공제약관 2-1-1 < 개정 2008.5.19.> < 개정 2015.1.1.> < 개정 2008.5.19.> 4. 삭제 2-1-2 < 개정 2007.10.10., 2008.12.15.>< 호번변경 2008.5.19.> < 호번변경 2008.5.19.> < 개정 2008.5.19.>< 호번변경 2008.5.19.>
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지대 (R ) S 0 R 0 +T R 0 E 0 D 0 0 L 1 L 0 토지서비스량 (L ) 지대 (R ) E 2 R 2 E 1 R 1 R 0 E 0 D 1 D 0 0 주거용지 L 0 L 1 농업용지 O 0 주택매매가격 (V) FS V 0 V 0 0 H 0 L 0 주택스톡증가 ( H) 주택매매가격 (V) D1 SS0 SS1 SS1 SS2 SS2 D2
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