기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 정책이여전히중요한역할을담당하기때문이다 5). 부동 산산업은기본적으로내수산업이기때문에부동산산업의 성장은전체내수산업성장에기여할것이고그과정에서 양질의일자리가창출될수있을것이다. < 그림 1> 은부동 산산업의활성화필요성을요약해서보여

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Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 부동산산업의활성화를위한정책과제 정희남선임연구위원국토연구원주택토지연구본부 김승종책임연구원국토연구원주택토지연구본부 Ⅰ. 서론 부동산이우리경제에서차지하는비중은아주높다. 2012 년현재부동산자산이전체순자본스톡에서차지하는비중이 88% 에달하고 1), 부동산산업에서일하는취업자비중 (2.1%) 은일본 (1.

25%, 대륙법계국가가 5.61~8.47%, 아시아계국가가 4.55~8.46% 인반면한국은 3.32% 로서선진국의 1/2~1/3 수준에불과하다 3). 따라서우리경제가진정한선진경제로도약하기위해서는부동산산업분야에서도양적및질적성장이시급하다. 이를위해서는부동산산업의활성화방안을마련함으로써부동산산업의국민경제적기여도를서구수준으로높일필요가있다 4).

1 Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 부동산산업의활성화를위한정책과제 정희남선임연구위원국토연구원주택토지연구본부 김승종책임연구원국토연구원주택토지연구본부 Ⅰ. 서론 부동산이우리경제에서차지하는비중은아주높다 년현재부동산자산이전체순자본스톡에서차지하는비중이 88% 에달하고 1), 부동산산업에서일하는취업자비중 (2.1%) 은일본 (1.13~1.48%), 미국 (0.93~1.04%), 영국 (1.13~1.15%) 과비교할때상대적으로높은수준이다 2). 그럼에도부동산산업이거시경제에기여하는역할은상대적으로낮다. 세계투입산출자료 (WIOD; World Input-Output Database) 에따르면국내총생산에서부동산산업이차지하는비율이 2010 년현재영미법계국가가 6.81~8.25%, 대륙법계국가가 5.61~8.47%, 아시아계국가가 4.55~8.46% 인반면한국은 3.32% 로서선진국의 1/2~1/3 수준에불과하다 3). 따라서우리경제가진정한선진경제로도약하기위해서는부동산산업분야에서도양적및질적성장이시급하다. 이를위해서는부동산산업의활성화방안을마련함으로써부동산산업의국민경제적기여도를서구수준으로높일필요가있다 4). 부동산산업을활성화시켜야할필요성은다음과같이요약할수있다. 먼저부동산산업의전후방파급효과를감안할때부동산산업의기여도를서구및일본수준으로제고할경우부동산산업이국민경제성장에기여할 수있을것이다. 부동산산업의부가가치유발효과가금융업다음으로높기때문이다. 게다가그동안우리경제성장의견인차역할을담당해왔던건설업의퇴조가예상되기때문에, 그감소분을건설업과관련성이높은부동산산업부문에서메울필요도있다. 부동산산업의생산세유발효과는금융업다음으로높기때문에, 부동산산업의성장은직접증세를최소화하면서복지재원확보에도기여할것이다. 둘째, 현재우리나라의순자본스톡및가계자산에서부동산이차지하는높은비중을고려할때부동산산업의효율성을제고할필요가있다. 투기에서투자, 보유에서활용등으로현재변해가고있는부동산시장의구조변화가원만히진행될수있도록부동산업체의역량을제고할필요가있다. 부동산시장의구조변화과정에서일어나고있는중개및관리업등의부동산전통산업에서감소하고있는일자리를새로운산업부문, 예컨대부동산융복합산업등에서상쇄할필요도있다. 셋째, 일자리창출등국정지표실현에서부동산산업의역할을모색할필요가있다. 개방화 세계화시대에서도국가경제의성장은궁극적으로내수경제의성장에의존하며, 규제완화 자유화시대에도내수산업의성장에정부 1) 한국은행 통계청, , 국민대차대조표공공개발결과 ( 잠정 ) 2) 정희남외, 2014, 부동산산업의경제적파급효과및육성방안연구, 국토연구원, pp ) 정희남 남기찬, 2015, 부동산산업의경제적파급효과와시사점, 부동산포커스 1월호, 한국감정원, pp.8-9 4) 이글은필자등이집필한 부동산산업의경제적파급효과및육성방안연구 ( 국토연구원, 2014) 의일부를보완및수정한것이다. 04 부동산포커스 Real Estate Focus

2 기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 정책이여전히중요한역할을담당하기때문이다 5). 부동 산산업은기본적으로내수산업이기때문에부동산산업의 성장은전체내수산업성장에기여할것이고그과정에서 양질의일자리가창출될수있을것이다. < 그림 1> 은부동 산산업의활성화필요성을요약해서보여주고있다. < 그림 1> 부동산산업육성및활성화필요성 전문성 화 일자리창출 부가가치창조 지속성 II. 부동산산업활성화방향모색의기본틀 1. 부동산시장의구조변화 1997 년외환위기및 2008 년세계금융위기등을거치면서부동산시장의주변환경이급변하고있다. 저출산 고령화로인한인구및가구구조변화 ; 실질가계소득증가율둔화, 가계부채의증가와소득양극화확대등의경제및사회구조변화 ; 민주화 지방화 시장화의진전으로인한정부와시장의역할과거버넌스변화등모든방면에서진행되는이들변화는부동산시장에다각도로영향을미치고있다. 이같은여건변화로인해토지, 주택및부동산시장의구조변화가일어나고있다. 부동산시장의구조변화는한편으로소득증가의정체, 다른한편으로우리부동산시장의만성적인수요 -공급간불균형문제가해소된데 에주로기인한다. 주택및토지시장의구조변화는결국우리부동산시장의만성적인문제중하나였던부동산가격의안정으로이어지고있다. 그과정에서주택 / 토지시장은종전의공급자중심시장에서 ( 실 ) 수요자중심시장으로변해가고, 부동산은보유하기보다보유한부동산의효율적인활용이더욱중요하다고인식하고있다. 그결과부동산시장이매매시장대신임대시장중심으로, 임대시장에서는전세시장대신월세시장이점차자리매김해나가고있다. 부동산가격이안정되어자본이득보다현금흐름에기반한임대수입이중요해지면서앞으로도 ( 가 ) 수요에기반한부동산투기보다대체투자대상간의수익률을고려한투자로전환해나갈것이다. 건전한부동산투자가자리잡아갈수록여유자금을가진자는직접투자보다전문가를통한간접투자를활용하는것이늘어날것이며, 그과정에서투자자와운용자간역할분담 (division of labor) 이점차중요해질것이다. 이러한간접투자제도가자리잡아가면서투자수익률등새로운부동산정보의수요가발생할것이고, 투자지역은국내시장에서세계시장으로넓어질것이기때문에투자부동산운영자의전문성에대한수요가증대할것이다. 2. 부동산산업의구조변화우리부동산시장의구조변화에대응하는부동산산업의구조개편도점차가시화되고있다. 먼저, 부동산의수요- 공급균형이달성되면서도심외곽지역에서시행하는신규개발공급업보다도심안에서기존지역을고밀도로재활용하는도심재생 정비산업이대세로자리잡아가고있다 일발표한공영개발사업의중단등부동산개발사업의축소는보상평가등의수요를감소시키고있다. 부동산경기침체뿐아니라 IT 및정보업의발달로인터넷등을통한당사자간의직접거래가늘어나면서중개업시장의업무가줄어들가능성도있다. 5) Rodrik, Dani, 2013, The past, present, and future of economic growth, Working Paper 1, Global Citizen Foundation, Swiss 2015 April Vol.83 05

3 Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 둘째, 개발공급업, 감정평가업, 중개업등부동산전통산업의쇠퇴와달리부동산업과금융업, 부동산업과부동산업간융복합활동은커질가능성이높다. 부동산간접투자의증대는리츠및부동산펀드등부동산금융업의성장으로이어질가능성이많다. 고령화사회에서재산관리및상속수단으로서부동산신탁업역시증가할것으로전망된다. DTI 및 LTV 규제를완화하면서주택금융이늘어나고간접투자증가로자산유동화등이진전되는과정에서이와비례하여늘어날채무불이행때문에부동산공매 경매업은성장할가능성이크다. 보유부동산의활용이중요해지면서부동산임대관리업은향후지속적인성장이기대된다. 셋째, 부동산연관산업도성장할수있을것으로보인다. 리츠및부동산펀드등을통한부동산간접투자증가, 간접투자기구등을통한부동산해외투자확대추세속에서전문가가제공하는투자자문업에대한수요는증가할것이다. 전문가에의한간접투자를지원할 수있는부동산정보제공업에대한수요역시증가할것이다. 정보 3.0 등 IT 기술진보와빅데이터 (big data) 시대가도래하면서부동산정보제공업은새로운전기를맞이할것이다. 3. 부동산산업활성화방향의틀부동산산업의국민경제적위상을제고하고고용과부가가치측면에서부동산산업의기여도를높이기위해서는부동산산업의효율성과투명성을제고하는한편부동산산업에대한국민의신뢰를제고하는것이우선선결되어야한다. 부동산업체에대한사회적신뢰를제고하기위해서부동산업종사자및산업체는스스로윤리성과전문성을높여나가야한다. 정부는공정한시장질서의확립과규제합리화를통해지속가능한부동산활동의기반을확립해나가야한다. 이 < 그림 2> 부동산산업육성및활성화방향의틀 06 부동산포커스 Real Estate Focus

4 기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 를위해부동산산업관련법과제도를마련하여시장의감독기능을구축하고시장의자율적인정화기능을강화해주어야한다. 다른한편부동산산업안에서그역할이재구성될것으로기대되는산업군의성장에필요한산업인프라를구축하여부동산산업을지속가능한산업으로성장시킬수있도록유도하여야한다. III. 부동산산업시장의역할과과제 1. 부동산산업의효율성제고방안 < 그림 3> 한국과일본의부동산산업구조비교 < 사업체수 > 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 한 감정평가업자문및중개업관리업개발및공급업 임대업 1) 부동산임대관리업의성장기반구축부동산투기등부동산시장여건이유사했던일본의부동산산업개편과정을통해우리부동산산업의재편방향을가늠할수있다. 먼저, 부동산사업체수의경우, 우리는대부분부동산관련서비스업 (90.7%) 특히, 부동산자문및중개업 (67.1%) 에집중되어있으나, 일본은부동산임대및공급업 (73.8%) 특히, 부동산임대업 (68.9%) 에사업체수가집중되어있다. 주거용건물임대업을운영하는사업체수가일본의경우 47.2% 에달하여우리나라 (0.8%) 에비해압도적으로큰비중을차지하고있다. 부동산업종사자수의경우에도, 우리는대부분부동산관련서비스업 (85.6%) 특히, 관리업 (51.7%) 과자문및중개업 (32.2%) 에집중되어있으나, 일본은부동산임대및공급업 (61.8%) 특히, 부동산임대업 (52.5%) 에종사자수가집중되어있다. 일본의경우부동산관리업 (20.1%) 과자문및중개업 (17.5%) 에는우리의절반수준만이고용되어있을뿐이다. 마지막으로부동산매출액을살펴보면, 우리는매출액의절반이부동산개발및공급업 (49.8%) 에서나왔으며, 부동산임대업 (11.2%) 중주거용건물임대업은 1.0% 에불과하지만, 일본은매출액의약절반이부동산임대업 (43.9%) 에서나왔으며그중에서주거용건물임대업은 20.5% 에달한다. 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% 한 < 종사자수 > 감정평가업자문및중개업관리업개발및공급업 한 < 매출액 > 감정평가업자문및중개업관리업개발및공급업 임대업 임대업 자료 : 한국통계청국가통계포털 ( 일본총무성통계국 ( 에서재구성 2015 April Vol 제

5 Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 부동산임대업의비중이일본뿐아니라다른나라대부분이우리보다월등히높다. 예컨대미국은 53.6%, 영국은 62.6% 에달한다 6). 이들사례가주는시사점을통해우리도임대관리업의성장기반을조속히구축하여야할것으로보인다. 먼저, 2014 년주택법개정으로도입된주택임대관리업이활성화되기위한방안을모색하여야한다. 여기에는토지소유자와임대주택건설회사간, 임대주택건설회사와임대관리회사간서브리스 (sub-lease) 의제도화방안, 주택임대관리업과주거생활지원서비스 ( 예 : 청소, 세탁, 장보기서비스등 ) 의연계방안등이포함될것이다. 2015년 1월발표한기업형주택임대사업의육성방안은커다란시금석이될것이다 7). 둘째, 비주거용부동산관리업의육성방안도모색해나가야한다. 현행비주거용부동산관리업은주로시설관리 (FM; facility management) 에그치고있지만유지관리 임대관리 재무관리 인력관리등을총괄하는자산관리업 (PM; property management) 의중요성이날로증가하기때문이다. 임대주택관리업이 2014 년주택법개정으로도입된점을감안하여아직법제화되어있지않은상업 업무 산업용등비주거용부동산의자산관리업을제도화하는방안도모색할수있을것이다. 2) 부동산융복합산업의성장기반구축일본에서는부동산버블붕괴이후건설업이쇠퇴하는대신부동산금융업이크게성장하였다. 일본부동산펀드는초기에는고위험 고수익의투자를선호하였으나점차안정적 지속적인수익을지향하는펀드형태로변하였다. 일본의경험과우리부동산시장의구조변화를고려했을때우리역시부동산융복합산업의성장기반을구축해나가야할것이다. 먼저, 부동산 -금융간융복합산업의성장기반을지원할필요가있다. 우리도 2002 년에리츠를도입하였지만미국및 일본의리츠시장과비교하면우리리츠시장의규모가여전히작다. 리츠의활성화방안에는영업인가제의등록 신고제전환, 리츠시장진출입의자율성제고등이포함된다 년개발한리츠관리시스템을통한상시감독체계운영, 리츠의심사기능강화, 내부통제기능강화등을통한리츠의건전화방안도실현해나가야한다. 업리츠 (up-reits) 도입, 임대리츠및하우스푸어리츠강화등리츠자산의투자운용범위를확대함으로써리츠를활성화하는방안도모색해야한다. 둘째, 부동산-금융간융복합산업뿐아니라부동산-부동산간융복합산업의성장기반역시구축할필요가있다. 현재우리나라의일부대형건설업체를중심으로종전의건설업중심에서개발사업발굴 사업성검토 파이낸싱 -분양등의기획및개발단계, 시공단계, 분양이후운영및유지까지포함하는융복합체계 (total solution) 를지향하는방향으로구조를전환하고있다. 이와별도로수요자편의를고려한개발공급업 -중개업-감정평가업 -임대관리업등각분야별부동산서비스를일괄제공하는부동산종합서비스업의도입을위한움직임도일어나고있다. 이들움직임을고려하여종합부동산서비스업의제도화방안을모색할필요가있다. 셋째, 부동산융복합산업의육성을위한선결과제는기초인프라의구축이다. 부동산금융업과종합부동산서비스업등부동산융복합산업은모두부동산투자지표등관련정보체계의구축과전문인력양성을선결조건으로요구하고있다. 부동산정보체계에는지역별 용도별유휴부동산의현황과실현가능성에대한분석도포함되어야한다. 3) 부동산산업의대ㆍ내외적성장기반구축우리부동산산업의약점중하나는부동산업체가지나치게영세하다는점이다. 감정평가법인등일부개별산업체를제외하고우리부동산업체중에는전문법인이거의없다. 부동산업체의기업화또는법인화등을통해부동 6) 이상영 김현아, , 부동산산업정책과규제완화, 한국부동산분석학회 2014 년정기학술대회및창립 20 주년기념식특별세션과전문가패널세션자료집, 한국부동산분석학회 : 223 7) 관계부처합동, , 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 08 부동산포커스 Real Estate Focus

6 기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 산업체의규모의경제를추진할수있는기반을구축할필요가있다. 부동산산업이사업지원서비스업, 건설업, 보험금융업등과연계운영되는성향이강하기때문에, 소기업으로시작한부동산업체가중견기업 대기업으로성장해나갈수있는기업생태계의특성을반영할필요도있다. 보험금융업등대부분의서비스업이창업지원대상에포함된데반하여부동산산업은지원대상에포함되지않는현실 ( 중소기업창업지원법제3 조 ) 도개선해야한다 8). 또하나의약점은우리부동산업체대부분이국내지향적이라는점이다. 예컨대미국의부동산업체의경우 < 표 1> 에서확인할수있듯이 1970~80 년대에지역 (local) 및지방 (regional) 에기반을두었지만 90년대부터전국 (national) 으로확장하고 2000 년대부터는세계시장 (global) 으로사업영역을넓혀나가고있다. 그과정에는간접투자의성장과전문컨설팅업의발전이있었다. 이러한추세를고려하여우리부동산업역시장차해외시장으로활동영역을넓혀갈수있는기반을구축할필요가있을것이다. 2. 부동산산업의투명성제고방안 1) 부동산산업내부의투명성제고부동산산업은기본적으로타인에게부동산관련서비스를제공하는산업으로서부동산산업의성장및발전을위해서는시장의신뢰가중요하다. 따라서부동산서비스시장의투명성은계속강조되어야한다. 존스랑라살 (JLL; Jones Lang Lasalle) 이 1999년부터발표하는투명성지수보고서에따르면세계적으로부동산시장의투명성은꾸준하게향상되고있는반면, 한국의부동산투명성수준은경제발전에비해그수준이미흡하다. 예컨대한국의투명성순위는 2010 년에전체 81개국중 42위, 2014 년에전체 102 개국중 43위, 투명성정도는모두 3등급으로중국과인도의주요도시와같은위치에불과하다 9). 부동산시장의투명성이낮은것은부동산산업의투명성이낮은것과맥을같이한다. 따라서우리부동산산업의투명성을높이는일이시급하다. 부동산이통상적인유가증권과다른특성을가지고있다는점을반영할수있도록부동산의개발 투자 유통 관리부문에서해당부동산에대한정밀실사보고서 (due diligence) 및서비스제공업체등에대한제반정보의공시기준을확립할필요가있다. 우리의부동산등기가공시기능만있고공신력이부인되는현실을감안하여권원보험제도 (title insurance) 를제도화하는방안도검토할필요가있다. 부동산서비스의공급자와소비자당사자간발생하는제반업무를제3 자입장에서공정하게수행할수있는에스크로우제도가우리사회에 2000 년대중반에도입된바있다. 그렇지만현실적으로에스크로우제도가주로부동산의신규분양과정에서만적용되고있는실정이다. 이를부동산의개발 투자 유통 관리전과정에서적용할수있는방안도검토하여야한다. 향후부동산투자는간접투자, 부동산활동은임대 관리 자산운용업등이주도할것으로전망된다. 따라서이들산업에참여하는투자자를보호하는기능을강화할필요가있다. 예컨대부동산업체의기업공개 (IPO) 시증권거래법을준용한기업공시제도, 특히사업설명서및자산실사제도의엄격한적용이필요하다. 부동산업체에서주주의결권강화등을통해기업지배구조개선과함께투자자보호를위한부동산업체의요건도강화하여야한다. 투자자보호와관련하여사전적및사후적으로부동산회사의자산운영건전성등의감독기능은계속강화하여야한다. 부동산업체의도덕적해이를방지하는것도선결과제중하나다. 부동산업체의업무영역은자율성을부여하되인정된업무이외의활동은보다확실히제한하는것도필요하다. 특히리츠가외부차입시사업안정성을위태롭게할정도의과도한부채를통제할수있도록부동산회사의내부관리요건을강화하는등도덕적해이를방지할수있는방안을모색하여야한다. 8) 김주영, 2014, 부동산산업의변화특성과발전과제, 한국부동산분석학회 2014 년상반기학술대회자료집 : 161 9) Jones Lang Lasalle, 2010, Real Estate Transparency Index, p.19; Jones Lang Lasalle, 2014, Global Real Estate Transparency Index: April Vol.83 09

7 Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 2) 부동산산업외부의투명성제고대부분의국가에서도 UN통계처의국제표준산업분류 (ISIC) 기준을바탕으로각국의사정을반영하여부동산산업의범주를정하고있다. 따라서산업분류체계의재구성은한편으로는국제기준의준수, 다른한편으로는기존체계의연속성유지를종합적으로고려할필요가있을것이다. 다만, 표준산업분류 (K-SIC) 의세부운영기준은보완하여야한다. 우선통계자료수집및처리과정의정밀성은확보하여야한다. 부동산산업의내재적특성중하나는산업간높은겸업률이기때문에부동산산업의융복합현상이진전될수록 K-SIC 의산업별실태조사과정에서혼선을초래할가능성이크다. 건설업과개발업의겸업, 금융업과부동산업의겸업으로해당산업의산출물이건설업및금융업으로분류될가능성이크다. 예컨대부동산관리업의경우시설관리 (FM) 는부동산관리업으로, 부동산관리 (PM) 는사업지원서비스업으로, 자산관리 (AM) 는금융업으로분류되어있다. 향후개발공급업 -중개업 -감정평가업 -임대관리업등각전문분야별부동산서비스가융복합되는부동산종합서비스업이도입되고진전될수록겸업업체의통계처리를어떻게할것인지문제가발생할것이다. 따라서부동산관련통계수집및처리방법등을지속적으로개선해나가야한다. 부동산산업의구조개편과정에서새로운부동산서비스업이나타날것이기때문에이들산업군이 K-SIC 의산업별실태조사과정에서누락되지않도록새로운부동산산업활동에대한모니터링수행능력을제고하여야한다. 예컨대 2012년현재우리주택임대시장의임대수입규모는 28조 3천억원이상이지만매출액은 5,739 억원만이산업통계로잡히는등주거임대업의매출규모등이거의파악되지않고있는것이현실이다 10). 새로출현하고있는분야를반영하지못하거나 ( 종합부동산업등 ), 신고에의존하는특성상통계에잡히지 않는경우 ( 부동산경매업등 ) 도있다. 3. 부동산업체의발전과제 부동산산업의활성화는궁극적으로부동산산업에 대한대국민신뢰도와연계되어있다. 대국민신뢰도를 제고하기위해서는부동산산업에종사하는개별기업 및산업체가한편으로는직업윤리를, 다른한편으로는 업무역량과전문성을확보해야한다. 1) 부동산업체의직업윤리강화 부동산서비스업이다루고있는객체는대부분의타 인의중요한자산이기때문에부동산산업의종사자 및산업체는기본적으로윤리의식을강조해야한다. 예컨대미국의경우 4E(Ethic, Education, Exam, Experience) 로요약되는부동산전문교육의기본적틀 에서윤리교육을가장우선적으로실시한다 11). < 그림 4> 부동산산업체의사회적신뢰도구성 부동산업체에서적용할기본윤리기준도보다세세하게규정하는것이필요하다. 우리의경우윤리기준이지나치게추상적으로규정되어있어서실제적용에한계가있기때문 10) 이상영, 2013, 민간주택임대산업의지속가능한발전전략, 전환기부동산정책의새로운방향모색 ( 하 ), KDI: 148 & ) 박인호, 2011, 미국식부동산전문교육의도입방안에관한연구, 부동산중개학회지제 1 집 : 87-88; 정은희외 2 인, 2010, 부동산업전문직종사자의직업윤리에관한연구, 한국부동산학회제 42 집 : 부동산포커스 Real Estate Focus

8 기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 이다. 예컨대감정평가업의직업윤리와관련하여미국의감정평가실무기준에서는행위윤리, 관리윤리, 기밀유지윤리, 기록보관윤리등으로세분하여구체적으로규정하고있지만, 우리의감정평가실무기준에서는품위유지, 신의성실, 청렴, 업무윤리등추상적으로규정하고있을뿐이다 `12). 2) 개별업체및산업체의업무역량강화부동산업체의경쟁력이가장강한나라중하나가미국이다. 미국의부동산산업은지난 50 년간지역중심 설립자기반 소규모산업에서팀기반 서비스해결 국가적그리고세계적기업으로발전해왔다. 부동산산업은개인적차원에서사업차원으로, 기회적개발에서지속적개발로, 시장점유에서고객점유로변해왔다. 향후미국의부동산산업은무국경, 고객확보, 지식지향, 전략기반, 가상의팀기반, 협력자, 국제화에기반을둘것으로예측된다 13). 우리부동산산업역시중 장기적으로이러한세계적추세를따라잡을수있도록부동산업체스스로가업무역량 을강화해나가야한다. 부동산산업의업무역량을높이기위해서는관련전문가를양성하는것이시급하다. 서비스산업의하나인부동산산업은노동집약적인특성을가지고있다. 따라서노동생산성을올릴수있도록인적자원에대한투자와지원이중요하다. 서비스산업은사람에게체화되어있는지식및기술이중요하기때문이다 14). 교육및주기적인재교육을통해인적자원의업무능력을강화하여개별산업의경쟁력을높이고시장의신뢰를확보해야한다. 부동산업체별로주기적으로세미나등을개최하여선진사례, 성공및실패사례등을공유및보급하여야한다. 현재정부는국가직무능력표준 (NCS; National Competency Standards) 작업을통해부동산산업분야에서직무수행에필요한지식, 기술, 소양등을표준화및체계화하고있다. NCS 를토대로개별산업별로부동산산업관련자격제도의기준을강화하고직무교재등을개발하여사후지속적인 ( 재 ) 교육을실시할필요가있다. 다만현행 NCS 에서부동산분류체계는고용분류체계를기준으로작성하고있어 < 표 1> 미국부동산산업의대이동 구분 년 년 년 년 년 사업무대지역 (Local) 지방 (Regional) 전국 (National) 세계 (Global) 무국경 (Boundless) 경쟁다수경쟁자약간의경쟁자소수경쟁자전략적경쟁자새로운경쟁자 사업전략입지에초점디자인에초점운영에초점고객에초점고객의고객에초점 목표시장지향자본지향성과지향관계지향지식지향 시장역동성 부지에대한경쟁 자본에대한경쟁 시장점유율에대한경쟁 재능에대한경쟁 고객의배분에대한경쟁 운영촛점명성확보자산확보경쟁자확보고객확보관계확보 리더십개성기반기능기반서비스기반해결기반전략기반 조직소수의팀외관의팀필요한팀재기의팀가상의팀 설립자기업가경영자리더코치협력자 성장전략 시장역동성에의한성장 자본과재무의풍요에의한성장 자료 : Lee, Christopher, 2011, The role of real estate in society : 2 합병, 증권화, 디지털경제에의한성장 고객연계, 재능, 자본이동에의한성장 국제화, 세대의이동, 새로운도시화, 녹색화로인한성장 12) 정희남외, 2012, 미국감정평가제도의전개과정과제도기반에관한연구, 국토연구원 : ) Lee, Christopher, 2011, The role of real estate in society, Strategic Advantage Issue K091411, CEL & Associates, Inc 14) 조주현, 2012, 서비스산업의발전을위한정책과제, 현안보고서 v.172, 국회입법조사처 : April Vol.83 11

9 Special Edition 부동산산업의활성화및사업다각화방안Ⅱ 서한국은행및통계청의부동산분류체계와부합하지않는문제등이있기때문에이를해소할필요가있을것이다. 3) 부동산산업체간협업능력강화부동산산업관련정보인프라를구축하고직무교재를개발하는데정부가지원할필요가있으나, 선진국의사례를보면관련산업체의협회등에서수행하는것이보편적이다. 따라서개별산업체의협회가중심이되어관 산 학이공동으로관련전문산업연구소를설치하고산업별시장동향분석, 직무교재개발, 선진사례보급등을수행하는한편, 해외유사협회와의교류를통해선진기법을전수받는것이필요하다. 부동산산업의융복합추세를감안하여부동산산업간상호발전과협업체계를지원할수있도록부동산업체간협의체를운영하여정기적으로관련정보를교환하고산업체간상호신뢰성을제고하는것도필요하다. 우수한인적자원의확보를위해서는부동산산업관련 R&D에대한투자가중요하다. 따라서정부, 산업체, 학계, 연구계가공동으로참여하는협력체계를구축하고부동산산업의발전을위한공동의노력이필요하다. IV. 부동산산업정책의역할과과제 해당산업의발전정책은상대적으로다루어지지않았다. 또한부동산산업정책이개별산업중심으로관리되면서부동산시장에서일어나고있는융복합활동을반영한융복합산업정책은상대적으로경시된측면도있었다. 2. 향후부동산산업관련정책의추진방향부동산시장의구조변화, 이에수반한부동산산업의구조변화를감안할때향후부동산정책역시부동산시장및부동산산업의구조변화를반영할필요가있다. 무엇보다도향후부동산시장에서소유보다효율적이용을중시할것이기때문에부동산정책역시투기억제등수요억제보다부동산자산의효율적운용을지원할수있는방향으로선회할필요가있다. 부동산자산의효율적운용을지원할수있는핵심요소로서부동산관련정보를통합적으로관리할필요가있다. 관련정보체계는일종의공공재로서이분야에대한시장의투자가극히제한적일것이기때문이다. 부동산정책의역할과관련해서는부동산시장의안정뿐아니라일자리창출등부동산산업적측면을강조하고, 부동산서비스시장에서일어나는갈등을조정하는역할을강조해야할것이다. 1. 종전부동산산업관련정책의특성그동안우리부동산정책은부동산활동의객체 (subjects) 를중심으로운영되었으며부동산활동의주체 (objects) 에대한배려는상대적으로적었다. 과거부동산정책은부동산활동의객체를중심으로한편으로는부동산의 ( 투기적 ) 수요억제, 다른한편으로는부동산의공급확대를중심으로추진되어왔다. 부동산정책에서일자리창출과국민소득증가와관련한산업적인측면은상대적으로경시되었다. 부동산활동의주체에대한정책의경우에도주로부동산시장안정과연관해서추진되었다. 이때문에부동산산업정책이대개의경우규제중심으로운영되었으며 3. 부동산산업관련정책의추진과제정부정책의기본적인역할은우선부동산산업시장에서보편적으로적용될기본적인틀과법제를마련하는것이다. 이를통하여부동산산업시장에서한편으로는감독기능을구축하고다른한편으로시장의자율적인정화기능을유도할수있어야한다. 둘째, 정부정책의기본적인역할중다른하나는시장에서쉽게공급되지않는공공재적인산업인프라를구축및제공함으로써부동산산업의성장을지원하는것이다. 산업인프라의핵심중하나는부동산시장과부동산산업관련정보체계를구축하는것이다. 구축된부동산산업관련정보체계의효율적인운용을위하여인프라 12 부동산포커스 Real Estate Focus

10 기획특집 Ⅰ 1 부동산산업의활성화를위한정책과제 관리기구를설치하고관련정보를정확히수집한후객관적으로처리된정보를시장에제공할수있을것이다. 부동산투자정보체계구축은사실시급한과제다. 과거의관행또는조세회피목적으로매매가격, 임대가격, 임차및공실현황, 유지보수및관리현황등에대한정확하고투명한부동산투자정보가아직축적되지못한것이우리의현실이기때문이다. 그동안부동산거래실명제, 부동산실거래가신고제, 부동산종합전산망, 토지관리정보체계등으로기본인프라 (hard-infra) 는이미상당수준으로구축되어있다. 다만이를활용하여제공할수있는소프트- 인프라 (soft-infra) 구축은여전히미흡한실정이다. 부동산투자지표개발과관련하여정부, 은행, 시장조사업체등이수익용부동산관련정보를조사및발표하고있다. 그러나관련자료의수집및지수화과정에서신빙성이떨어져신뢰하기어려운것이현실이다. 게다가조사기관마다조사결과가불일치할뿐아니라많은경우표면임대료와실질임대료격차등으로실제시장상황을정확히파악하기어려워서투자시장의신뢰도가떨어진다. 결국공신력있는투자지표지수의개발 공급이급선무인셈이다. 셋째, 기본적인정부정책역할의또다른하나는시장에서발생한갈등을조정해주는역할일것이다. 예컨대부동산서비스시장에서발생하는소비자의불만족을상담하거나불편을제3 자적입장에서조정해줄수있어야할것이다. 아울러소비자불만을사전에최소화할수있도록관련산업체의표준업무처리지침을제시하거나산업체간표준협업지침등을제시해줄수있을것이다. 마지막으로, 현재부동산산업관련업무는국토교통부토지정책관실부동산산업과 1개과에서총괄하고있다. 그러나부동산산업관련업무는향후에계속증가할가능성이크다. 게다가상업업무용관리업, 종합부동산서비스업, 권리분석업등현재감독기관이불명확한부동산융복합산업의관리감독을명확히할필요도발생할것이다. 따라서부동산산업을총괄하는행정조직의기능을보강할필요가있을것이다. < 참고문헌 > 관계부처합동, , 기업형주택임대사업육성을통한중산층주거혁신방안 김주영, 2014, 부동산산업의변화특성과발전과제, 한국부동산분석학회 2014년상반기학술대회자료집박인호, 2011, 미국식부동산전문교육의도입방안에관한연구, 부동산중개학회지제1 집이상영, 2013, 민간주택임대산업의지속가능한발전전략, 전환기부동산정책의새로운방향모색 ( 하 ), KDI 이상영 김현아, , 부동산산업정책과규제완화, 한국부동산분석학회 2014 년정기학술대회및창립 20주년기념식특별세션과전문가패널세션자료집, 한국부동산분석학회정은희외 2인, 2010, 부동산업전문직종사자의직업윤리에관한연구, 한국부동산학회제42 집정희남외, 2012, 미국감정평가제도의전개과정과제도기반에관한연구, 국토연구원정희남외, 2014, 부동산산업의경제적파급효과및육성방안연구, 국토연구원정희남 남기찬, 2015, 부동산산업의경제적파급효과와시사점, 부동산포커스 1월호, 한국감정원조주현, 2012, 서비스산업의발전을위한정책과제, 현안보고서 v.172, 국회입법조사처한국은행 통계청, , 국민대차대조표공공개발결과 ( 잠정 ) Jones Lang Lasalle, 2010, Real Estate Transparency Index, p.19; Jones Lang Lasalle, 2014, Global Real Estate Transparency Index Lee, Christopher, 2011, The role of real estate in society, Strategic Advantage Issue K091411, CEL & Associates, Inc Rodrik, Dani, 2013, The past, present, and future of economic growth, Working Paper 1, Global Citizen Foundation, Swiss 한국통계청국가통계포털 ( 일본총무성통계국 ( April Vol.83 13

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2-1-3.hwp 증권거래소 / 금융감독원 유가증권 관리 / 감독 스폰서 설립 현금 REITs ㅇ 주주총회 ㅇ 이사회 ㅇ 감사 현금 주식 / 수익증권 투자자 (자본시장) 지분 출자 부동산 (부동산시장) 소유권 / 모기지 계약 주간사 : IPO, 증자 등 자산운용회사 관리/ 개발/ 처분 자산 관리 / 운용계약 신용평가회사 부동산정보회사 : 신용등급 : 정보제공 ㅇ 부동산 관리