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1 기업분석 (2353) BUY (Maintain) 주가 (2/1) 371,5원목표주가 47,원 년아울렛으로차별화하다 213 년의주가는아울렛사업의높은성장성을반영할전망. 미국의경우, 경제성장률이둔화되며백화점매출은감소. 같은기간아울렛등을통한의류매출은백화점매출감소이상으로증가. 의류소비가감소한것이아니라소비채널을전환시킨것. 한국유통업이미국을많이닮았다는점에서한국역시경제성장률의구조적인둔화와함께아울렛이의류소비채널로부각될전망. 은백화점업체들중가장적극적으로아울렛 ( 프리미엄 & 도심형 ) 을확장. 유통 Analyst 손윤경, CFA 2) ykson@kiwoom.com RA 이소정 sojunglee@kiwoom.com

2 Contents (2353) Summary: 아울렛에 의한 고성장 예상 Stock Data KOSPI (2/1) 시가총액(억원) 116,989억원 52주 주가동향 최고가 최저가 392,원 276,5원 -5.23% 34.36% 최고/ 저가 대비 등락율 주가수익률 절대 상대 1M -1.5%.5% 6M 3.1% 24.9% 1Y.1%.2% 발행주식수(천주) 31,491천주 일평균 거래량(3M) 주가의 Valuation Premium 요인 4 의 메인 Business로 부상 6 49천주 외국인 지분율 14.38% 배당수익률(12.E).4% BPS(12.E) 513,379원 주요 주주 신동빈 14.59% 신동주 14.58% 매출구성(12.E) 백화점 32.4% 할인점 37.6% 금융 6.7% 기타 23.3% Price Trend 수정주가(좌) (원) (%) 상대수익률(우) 5, 4, -5 3, -1 2, -15 1, -2 III. 미국 유통업종 시가총액: 아울렛 > 백화점 15 IV. 경제성장률 둔화 소비패턴 변화 주요 유통업태 변화: Mirroring 미국 17 V. 한국 아울렛: 대형 유통 업체 주도의 고성장 예상 VI. 한국, 아울렛 시장 현황 '12/4 '12/7 '12/1 '13/ 1 VII. 아울렛: 프리미엄 아울렛과 도심형 아울렛 동시 공략 롯데아울렛 취급고 전망 (억원) 35, I. 아울렛, II. 아울렛, Company Data '12/ 1 3 1,957.79pt 36 도심형아울렛 프리미엄아울렛 3, 25, 1 2, 2, 9, 6 15, 7, 2 1, 5, 4, 5 1, 6 2, 7 2, 3, 5, 6 21년 212년 8, 자료:, 키움증권 리서치센터 2 1 2,8 214년E 1 8, 당사는 2월 1일 현재 (2353) 발행주식을 1% 이상 보유하고 있지 않 습니다. 당사는 동 자료를 기관투자가 또는 제3자에게 사전 제공한 사실이 없습니다. 동 자료의 금융투자분석사는 자료 작성일 현재 동 자료상에 언급된 기업들의 금융투자상품 및 권리를 보유하고 있지 않습니다. 동 자료에 게시된 내용들은 본인의 의견을 정확하게 반영하고 있으며, 외부의 부당한 압력이나 간섭없이 작성되었음을 확인합니다.

3 Summary: 아울렛에의한고성장예상 213 년유통업종 Top-pick 으로추천 에대해투자의견 BUY와목표주가 47,원을유지하고 GS리테일과함께 213년당사유통업종 Top-pick 으로추천한다. 당사는국내경제가저성장국면에접어들며이전과는다른유통업태가성장을주도할것으로예상한다. 그가운데, 의류소비는백화점에서아울렛으로이동하고식품소비는할인점에서 SSM 및편의점으로이동하는것을예상한다. 따라서아울렛과편의점사업을주도적으로하고있는의매력은어느때보다높다. 아울렛, 215 년까지 3 조원까지매출성장예상 동사연결영업이익의 5% 를구성하고있는백화점은앞서언급한바와같이고성장을기대하기어렵다. 그러나백화점의영업이익성장둔화를아울렛사업이충분히보완할수있을것으로예상한다. 은 28년부터아울렛사업을시작하여 212년 7개의아울렛을보유하고있고, 213년 3개의아울렛을추가할예정이다. 212년 1조원의거래액을기록한것으로파악되는아울렛은 215년까지거래액규모가 3조원에이를수있을전망이다. 이는회계기준총매출 1조 5,6억원수준으로당사가예상하는 215년롯데백화점의총매출 1조 5,억원대비 15% 수준이다. 궁극적으로도심형아울렛 2개, 프리미엄아울렛 7~8개까지는출점할것을목표로하고있다. 본사가직접진행하는사업이라는점이더욱큰의의 아울렛사업은본사가직접진행하는사업이라는점에서의의가더욱크다. 이영위하고있는또하나의성장산업인편의점은홈쇼핑, 전자제품전문점 ( 롯데하이마트 ) 사업과함께 5% ~ 65% 의지분을보유한자회사를통하고있어주주에귀속되는이익규모가상대적으로작다. 그러나아울렛은본사에서직접운영하고있어아울렛에서창출되는영업이익모두가주주에귀속되게된다. 투자지표 (IFRS 연결 ) E 213E 214E 매출액 ( 억원 ) 23,36 222, ,41 32,16 325,883 보고영업이익 ( 억원 ) 16,294 16,629 14,523 17,941 19,82 핵심영업이익 ( 억원 ) 14,269 18,188 15,484 17,941 19,82 EBITDA( 억원 ) 21,726 23,787 21,44 24,78 26,887 세전이익 ( 억원 ) 14,998 15,552 14,93 17,315 19,22 순이익 ( 억원 ) 1,438 1,126 1,84 13,73 14,511 지배기업주주순이익 ( 억원 ) 1,5 9,318 9,857 11,38 12,552 EPS( 원 ) 34,449 32,84 33,931 35,924 39,858 증감율 (%YoY) PER( 배 ) PBR( 배 ) EV/EBITDA( 배 ) 보고영업이익률 (%) 핵심영업이익률 (%) ROE(%) 순부채비율 (%) 주 : 21년까지 GAAP 연결기준, 자료 :, 키움증권리서치센터추정 3

4 4 I. 아울렛, 주가의 Valuation Premium 요인 의미있는아울렛사업, 213 년주가상승의원동력 213년의시가총액은본격적으로성장하는아울렛산업의성장성을반영할전망이다. 목표주가 47,원과투자의견 BUY를유지한다. 의주가에대해투자자들은할인점이영업규제로영업이익이감소하고해외사업이여전히부진할것이라는점에서추가상승에대해의심을제기한다. 그러나당사는할인점부문의약점에도불구하고, 할인점의부진보다신규사업인아울렛의높은이익기여가능성에주목해야한다는판단이다. 당사는 212년 1조원이었던아울렛사업의취급고규모가 215년에는 3조원에이를것으로예상되고백화점에뒤지지않은수익성으로 215년영업이익은 2,7억원에이를것으로예상하기때문이다. 또한아울렛사업을본사가직접한다는점도긍정적이다. 편의점, 홈쇼핑등신성장업태대부분을자회사가영위하고있어에귀속되는이익기여가제한적이었으나아울렛사업은온전히에게귀속되기때문이다. Valuation (I) ( 단위 : 억원 ) 211년 212년E 213년E 213년추정순이익대비각사업부문귀속적용 P/E 가치지분사업가치 Multiple(X) 백화점 4,524 3,931 4,219 백화점단독 4,524 3,552 3, ,239 1% 43,239 아울렛 ,392 1% 15,392 각 할인점 1,737 1,519 1, ,573 1% 14,573 사업부문별 슈퍼 ,95 1% 9,95 순이익 하이마트 897 1, ,6 65% 11,458 규모 홈쇼핑 ,247 53% 4,373 추정 코리아세븐 ,358 51% 8,87 롯데카드 2,47 1,755 1, ,943 93% 2,36 유니클로 , ,313 49% 12,43 기타지분법 ( 자라등 ) ,574 1% 7,574 적정시가총액 ( 억원 ) 147,283 주식수 31,49,892 목표주가 ( 원 ) 467,7 자료 : 키움증권리서치센터 Valuation (II) ( 단위 : 억원 ) 211년 212년E 213년E 214년E 215년E 연결기준지배주주당기순이익 9,318 9,857 11,38 12,552 13,727 Target P/E Multiple 목표시가총액 116, , ,3 163, ,449 주식수 29,43,374 29,43,374 31,49,892 31,49,892 31,49,892 목표주가 ( 원 ) 42, , ,81 518,16 566,669 자료 : 키움증권리서치센터

5 실적전망 (K-IFRS 연결기준 ) ( 단위 : 억원, %) E 1Q 2Q 3Q 4QE 1Q 2Q 3Q 4Q E 213E 214E 총매출 61,972 6,66 62,479 74,56 75,41 76,46 76,987 82, , , , ,881 백화점 21,35 21,15 18,38 26,31 23,84 22,868 19,327 27,879 83,11 86,911 93,157 99,696 국내 21,3 21,1 18,33 25,951 23,4 22,788 19,247 27,799 83,2 86,681 92,837 99,376 백화점단독 81,61 84,37 87,216 아울렛 5,62 8,8 12,16 해외 할인점 23,39 21,14 23,87 22,549 25,64 22,982 25,123 23,734 85,81 9,949 96,93 13,73 국내 16,68 15,1 16,87 15,925 17,347 15,855 17,73 16,116 63,56 64,575 66,392 68,379 해외 6,71 6,4 7, 6,624 7,717 7,127 8,5 7,618 22,25 26,374 3,511 35,324 하이마트 6,65 7,357 8,735 9,953 9,125 6,65 35,171 36,91 금융 3,95 3,7 4,43 4,531 4,234 4,311 4,342 4,426 14,846 16,611 17,313 18,69 슈퍼 5,66 5,73 6,2 5,668 6,587 6,574 7,22 6,345 16,96 23,258 26,529 28,98 홈쇼핑 1,75 1,82 1,83 2,174 1,978 2,93 2,13 2,391 7,5 7,574 8,474 9,257 코리아세븐 ( 편의점 ) 5,33 6,26 6,76 7,51 6,556 7,676 8,198 8,551 19,93 25,41 3,981 36,427 기타 , , ,19 2,848 2,848 2,848 영업이익 3,649 3,669 2,855 4,35 4,248 4,614 4,113 4,966 16,629 14,523 17,941 19,82 영업이익률 5.9% 6.1% 4.6% 5.8% 5.6% 6.1% 5.3% 6.% 7.2% 5.6% 5.8% 5.9% 백화점 1,92 1,87 1,2 2,75 2,84 2,18 1,24 2,987 8,7 7,56 8,113 9,12 국내 1,99 1,93 1,11 2,93 2,264 2,198 1,24 3,167 8,9 7,96 8,833 9,768 백화점단독 7,231 7,649 7,841 아울렛 729 1,184 1,926 해외 할인점 ,34 2,922 2,82 3,181 국내 ,61 3,417 3,314 3,413 해외 하이마트 ,631 2,747 금융 ,484 2,13 2,219 2,211 슈퍼 홈쇼핑 코리아세븐 ( 편의점 ) , 1,211 기타연결조정 세전이익 4,437 3,7 3,2 4,197 4,165 4,42 3,92 4,845 15,552 14,93 17,315 19,22 세전이익률 7.2% 5.1% 5.1% 5.6% 5.5% 5.8% 5.1% 5.8% 6.8% 5.7% 5.6% 5.7% 당기순이익 3,265 2,118 2,288 3,168 3,145 3,324 2,946 3,658 1,126 1,84 13,73 14,511 지배주주순이익 3,13 1,94 2,74 2,741 2,72 2,875 2,548 3,164 9,318 9,857 11,38 12,552 주 : 영업이익률은총매출대비 % 자료 :, 키움증권리서치센터 5

6 6 II. 아울렛, 의메인 Business 로부상 212 년아울렛취급고 1 조원 215 년 3 조원으로기대 212년아울렛의거래액규모가 1조원에이르는것으로파악되었다. 이는백화점매출의 1% 수준에해당하는것으로아울렛이의주요사업으로커지고있다. 롯데백화점의회계기준총매출에해당하는기준으로아울렛매출을추정해보면 5,6억원으로백화점매출의 6% 수준이다. 당사는 212년 1조원이었던아울렛부문의취급고가 215년에는 3조원으로증가할것으로기대한다. 215년까지 6개의프리미엄아울렛과 1개의도심형아울렛을운영할것을가정한것이다. 프리미엄아울렛의출점계획은 213년부여와이천에이어 215년부산이계획되어있다. 현재의계획만으로도동사의프리미엄아울렛은 215년 5개를운영하게된다. 당사는여기에인천의송도와같이개발되는상업지구에 1개정도의프리미엄아울렛점포가추가로오픈할수있을것으로예상하여 215년 6개의프리미엄아울렛을가정하였다. 도심형아울렛은 213년 1개를비롯해 214년과 215년 2개씩오픈할수있을것으로예상하였다. 212년인수한그랜드마트점포의아울렛전환이가능할수있다는점을고려한것이다. 롯데아울렛취급고전망롯데아울렛과롯데백화점총매출규모전망 ( 억원 ) 도심형아울렛 ( 조원 ) 아울렛 35, 12 백화점단독프리미엄아울렛 3, , , 8 2, 9,6 6 15, 7, , 18, 4,5 12,8 5, 2 1,6 2,7 8, 5,6 2, 3, 21년 211년 212년 213년E 214년E 215년E 212년 213년E 214년E 215년E 자료 :, 키움증권리서치센터추정자료 :. 키움증권리서치센터추정 아울렛취급고전망 ( 단위 : 억원, 개 ) 21년 211년 212년 213년E 214년E 215년E 롯데아울렛 ( 억원 ) 3,7 5,7 1, 15,2 22,4 3, 프리미엄아울렛 2, 3, 5,6 8, 12,8 18, 도심형아울렛 1,6 2,7 4,5 7,2 9,6 12, 점포수 ( 개 ) 프리미엄 도심형 점포당평균매출 ( 억원 ) 프리미엄 2, 1,5 2,8 2, 3,2 3, 도심형 ,2 1,2 1,2 자료 :, 키움증권리서치센터전망

7 아울렛오픈계획 점포명 분류 출점일 영업면적 ( m2 ) 광주월드컵점 도심형 28년 1월 17,5m2 5,294평 김해 프리미엄아울렛 28년 12월 27,17m2 8,2평 광주수완점 도심형 29년 9월 74,778m2 22,62평 212년말 대구율하점 도심형 21년 7월 3,5m2 9,226평 현황 파주 프리미엄아울렛 211년 12월 35,428m2 1,717평 대구이시아폴리스점 도심형 211년 4월 26,4m2 7,986평 청주점 도심형 212년 12월 15,56m2 4,77평 총 7개점 ( 도심형 5개점, 프리미엄아울렛 2개 ) 227,273m2 68,75평 서울역점 도심형 213년 1월 12,m2 3,63평 213년 * 김해점 프리미엄아울렛 213년 6월리뉴얼오픈 +18,479m2 (45,587m2) +5,59평 (13,79평) 계획 부여 프리미엄아울렛 213년 1월 26,5m2 8,16평 이천 프리미엄아울렛 213년 1월 33,m2 9,983평 213년말예상 총 1개점 ( 도심형 6개점, 프리미엄아울렛 4개점 ) 317,253m2 95,969평 214년이후계획 부산 프리미엄아울렛 215년 53,m2 16,평 자료 :, 키움증권리서치센터 궁극적목표, 프리미엄아울렛 7~8개 & 도심형아울렛 15~2 개 취급고는 5조원수준 동사는국내에서동사가운영할수있는프리미엄아울렛을 7~8개로예상하고도심형아울렛은 15~2개로추정한다고한다. 동사가계획하고있는규모로아울렛을출점하게된다면아울렛에서발생하는취급고는 5조원에이를수있을전망이다. 도심형아울렛은경쟁사들의출점계획이없다는점에서 2개이상도가능할전망여기에당사는동사가도심형아울렛점포의출점을 2개이상으로출점할가능성도높다는판단이다. 동사가운영하고있는백화점은직영점 29개와위탁점 2개로 31개이다. 당사는백화점점포수와유사한규모로도심형아울렛을출점할수있을것으로예상한다. 백화점의매출둔화및감소를경험했던미국의경우, 경쟁사보다빨리아울렛점포를확장한 Nordstrom Rack의점포수가 212년에는백화점인 Nordstrom 보다많았다. 백화점점포현황 27 년 28 년 29 년 21 년 211 년 212 년 213 년 E 직영점 (Full-line store) 위탁점 (Franchise) 영플라자 아울렛 주 : 위탁점은 211년까지 롯데스퀘어, 롯데미도파, 롯데역사점포가있었으나, 212 년 8월7일, 롯데스퀘어 ( 중동점, 구리점, 안산점 ) 가합병완료되 고, 213년 1월1 일롯데미도파 ( 노원점 ) 이에합병되었음. 현재위탁경영을하고있는점포는 롯데역사 ( 영등포점, 대구점 ) 이있음 자료 :, 키움증권리서치센터 7

8 8 아울렛으로백화점매출둔화를보완하지못할것인가? No! : 아울렛은신규수요를흡수하며성장할전망 미국의의류매출, 백화점시장규모가축소되는시기에도성장 미국은경제성장률이둔화된이후백화점업태의시장규모가감소하였다. 그러나경제성장률이둔화된이후에도의류와관련한매출은백화점업태의매출규모가감소한것이상으로증가하였다. 백화점의매출둔화가의류소비의축소를의미하지는않는것이다. 의류에대한소비가백화점에서타채널로이동한것이다. 미국의백화점매출및의류전문점매출규모전년대비증감추이 : 백화점매출축소규모보다의류매출증가폭이큼 ( 십억 USD) 의류및악세서리전문점매출증감 백화점매출증감 '94 '95 '96 '97 '98 '99 ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 자료 : US Census Bureau, 키움증권리서치센터 은도심형아울렛시장을선점하며백화점의성장부진을보완하고도남을것 한국역시미국과마찬가지로경기전망에대한불확실성이확대되면서의류소비가감소하기보다는소비채널을이동시킬것으로예상한다. 따라서기존백화점업체가적극적으로이동하는수요를흡수할경우, 백화점부문에서의성장성둔화를충분히보완하고도남을수있다. 특히, 을제외한다른대형백화점업체들이아울렛사업에다소소극적이라는측면에서은성장하는아울렛수요의대부분을흡수할가능성이높다. 대형백화점업체들은프리미엄아울렛에는관심이있으나도심형아울렛출점에관심을가지는업체는뿐이다. 현재국내도심형아울렛시장은중소사업자들중심이어서이높은 MD 경쟁력을바탕으로사업을확장할경우, 충분히점유율을확대할수있을것이기때문이다. 백화점 MD를기초로아울렛브랜드포트폴리오를구성한다면기존사업자들과는차별화된집객력을보여줄수있을전망이다. 도심형아울렛을빠르게확대할경우, 경쟁사의시장진입도방어할전망 여기에출점또한속도를더하여시장을선점할경우, 도심형아울렛사업에서후발업체의진입을어렵게할전망이다. 제조업체입장에서아울렛은정상제품의브랜드가치를훼손하지않는수준에서운영한다. 따라서이주요브랜드의아울렛점포입점을선점하며주요브랜드가타아울렛에입점할여력이낮아지기때문이다. -11

9 [ 사례 ] Nordstrom 아울렛인 Rack 을적극적으로출점하면서매출및영업이익가파르게개선 29년부터공격적인 Rack 출점, 21년이후매출성장의원동력백화점업체로주목할만한업체로 Nordstrom을들수있다. Nordstrom은 2년대중반까지는백화점의출점을이어가며매출을확대하였다. 그러나 27년 ~28 년의금융위기를겪으면서백화점출점보다는아울렛 (Off price store) 인 Rack을보다적극적으로출점하였다. 212년에는 Rack의점포수가백화점점포수보다많아졌다. Rack 을적극적으로확장한 29년이후백화점업태의매출회복이크지않았음에도불구하고 Nordstrom의매출은크게증가하였고영업이익률도개선되었다. 21년과 211년 Nordstrom 의영업이익률은 11.5% 로역사적최고수준으로높아졌다. Nordstrom 점포수추이 : 아울렛점포인 Rack 이 28 년부터빠르게증가, 백화점점포수를상회 ( 개 ) Clearance 1999년패션브랜드 Façonnable 인수후 Jeffrey Façonnable and others 27년에매각 Rack & Other Stores Full-Line stores 년 21 년 22 년 23 년 24 년 25 년 26 년 27 년 28 년 29 년 21 년 211 년 212 년 * 자료 : Nordstrom, 키움증권리서치센터 Nordstrom 매출 / 점포수추이 : 27 년과 28 년금융위기이후아울렛출점을통해매출회복 ( 십억 US 달러 ) 매출, 좌 년패션브랜드 Façonnable 인수후 27년에매각 점포수, 우 ( 개 ) Nordstrom 영업이익추이 : 아울렛으로매출이회복되며수익성도가파르게개선 ( 백만 USD) 영업이익 1,4 1,2 1, 영업이익률 ( 우 ) 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% 199 년 1996 년 22 년 28 년 199 년 1996 년 22 년 28 년 % 자료 : Nordstrom, 키움증권리서치센터정리 자료 : Nordstrom, 키움증권리서치센터정리 9

10 아울렛 OPM, 백화점에뒤지지않음 : 215 년 OP 2,7 억원기여전망 할인점은薄利多賣 vs 아울렛은낮은제품원가에충분한 Mark-up을확보아울렛사업이백화점과비교하여수익성이낮을것이라는우려가있으나이는의류할인점과아울렛의수익모델을혼동한데따른우려라는판단이다. 할인점과아울렛의근본적인차이는할인점은유통업체가마진을최소화하고많은양을판매하여영업이익규모를키우는것이목적인반면, 아울렛은정상시즌에판매되지않은재고를처분하는것이목적이다. 여기서주목할점은아울렛으로공급되는재고자산은이미정상시즌이후에평가손실을인식한만큼, 제품의원가가충분히낮다는점이다. 따라서아울렛제품에대한마진을제조업체및유통업체가충분히취할수있다. 즉아울렛제품의낮은가격이낮은마진을추구한결과가아니라자산가치가하락한것이반영된결과인것이다. 아울러아울렛으로공급되는제품들은애초에 박리다매 를목적으로생산된제품이아니기때문에생산물량이많지않다. 따라서시즌이지났다고박리다매를할수있는제품은아니다. 백화점보다다소낮은아울렛수수료는낮은판촉비와감가상각비로보완물론, 아울렛에서판매되는제품은가격은정상제품보다 Mark-up 을다소낮게책정하여유통업체의수수료가백화점보다다소낮아질수있다. 그러나아울렛업체들은판촉비와감가상각비도백화점보다낮다. 따라서영업이익률은백화점업체와유사할수있는구조이다. 백화점 vs 아울렛영업이익률비교 유통 백화점 OPM 판관비 아울렛 OPM 판관비 백화점수수료 아울렛수수료 정상제품 Mark-up 미판매재고 이월상품 Mark-up 미판매재고 제조사 제조사정상판매매출원가 제조원가 + 재고자산평가손실 = 정상제품재고자산가치 미판매제품재고자산가치 아울렛판매용제품재고자산가치 = 정상제품제조원가 재고평가손실 아울렛판매매출원가 재고폐기 아울렛판매용제품재고자산가치 = 정상제품제조원가 - 재고평가손실 영업외비용 자료 : 키움증권리서치센터 1

11 215년아울렛취급고대비영업이익률 9.2% 예상당사는 215년아울렛부문의취급고대비영업이익률이 9.2% 까지상승할것으로전망한다. 영업이익규모로는 2,7억원수준으로백화점부문영업이익의 25% 이상을기여하는것이다. 212년에도파주프리미엄아울렛의영업이익률은 1% 수준에이르는것으로파악되고있고아직규모의경제효과가나오지않고있는도심형아울렛의영업이익률도 5~6% 수준으로파악된다. 당사가예상하는 215년영업이익률 9% 수준은도심형아울렛의영업이익률개선을가정한것이다. 도심형아울렛의영업이익률이아직 5~6% 수준에그치고있는것은 1년이상영업한도심형아울렛의매출액이아직 1,1억원수준에그치고있기때문이다. 아직충분한효율에필요한매출규모에도달하지못한것이다. 따라서매출이정상수준에도달할경우, 도심형아울렛의영업이익률역시 9% 에이를수있어보인다. 롯데아울렛과롯데백화점영업이익전망롯데아울렛과롯데백화점총매출대비영업이익률추정 (1) ( 억원 ) 아울렛 2.% 17.7% 12, 백화점단독 15.5% 1, 8, 6, 729 1,184 1,926 2,76 15.% 1.% 13.% 13.% 8.9% 9.1% 9.% 8.7% 4, 7,231 7,649 7,841 7,781 5.% 백화점단독 2, 아울렛 212 년 213 년 E 214 년 E 215 년 E.% 212 년 213 년 E 214 년 E 215 년 E 자료 :, 키움증권리서치센터추정 자료 :. 키움증권리서치센터추정 롯데아울렛과롯데백화점총매출대비영업이익률추정 (2) 1.% 8.9% 9.1% 9.% 6.% 8.7% 롯데아울렛취급고대비영업이익률및백화점영업이익률비교 12.% 8.% 6.% 45.% 39.2% 44.8% 5.% 5.% 4.% 3.% 1.% 8.% 6.% 8.9% 9.1% 7.3% 7.8% 9.% 8.7% 8.6% 9.2% 4.% 2.% 백화점단독 ( 좌 ) 도심형아울렛 ( 좌 ) 프리미엄아울렛 ( 우 ) 2.% 1.% 4.% 2.% 아울렛전체프리미엄아울렛도심형아울렛백화점단독.% 212 년 213 년 E 214 년 E 215 년 E.%.% 212 년 213 년 E 214 년 E 215 년 E 자료 :, 키움증권리서치센터추정 자료 :. 키움증권리서치센터추정 11

12 [ 참고 ] 국내아울렛사업자, 주요사업형태별영업이익률 High End 브랜드의도심형아울렛 (W몰/ 마리오아울렛 / 모다아울렛 ) OPM: 6~1% vs Low End 브랜드의류할인점형태인아울렛 ( 세이브존 / 이천일아울렛 ) OPM: 3~5% 실제로 211년에도 1,5억원을넘는도심형아울렛 1개를운영하는업체들의영업이익률은 8~1% 에이르고있다. 앞서언급한바와같이충분한 mark up이가능한 High End 브랜드의아울렛매장을입점시키고연간매출이 1,5억원에서 2,억원에이르는 W몰과모다아울렛의영업이익률은대체로 9% 수준이다. 또한시즌이지난제품을직접구매하여판매하는오렌지팩토리역시 1% 이상의영업이익률을창출하고있는것으로추정된다. 그러나 Low End 브랜드의제품을낮은 Mark up으로다량판매하여이익규모를확대하는것이목적인할인점형태에가까운세이브존이나이천일아울렛의영업이익률은대체로 5% 를상회하지못하고있다. High End 브랜드도심형아울렛실적 (1) 점포 기업 E 총매출액 ( 억원 ) ,163 1,498 1,775 2,2 2,223 2,579 W- ( 주 ) 매출액 ( 억원 ) M 원 매출총이익 ( 억원 ) A 신 발표영업이익 ( 억원 ) L 월 영업이익률 (%) % 3.6% 6.9% 7.2% 8.1% 8.% L 드 세전계속사업이익 ( 억원 ) 당기순이익 ( 억원 ) 총매출액 ( 억원 ) ,67 1,464 2, 모 모 매출액 ( 억원 ) 다 다 매출총이익 ( 억원 ) 아 아 발표영업이익 ( 억원 ) 울 울 영업이익률 (%) 1.2% 2.3% 4.3% 4.4% 6.9% 7.4% 9.2% 9.5% 9.5% 9.5% 렛 렛 * 세전계속사업이익 ( 억원 ) 당기순이익 ( 억원 ) 총매출액 ( 억원 ), 추정 ,49 1,247 1,175 1,179 1,349 1,518 2, 매출액 ( 억원 ) , 제품 상품 마 수수료매출 리 ( 주 ) 임대수익 오 마 매출원가 ( 제품및상품 ) 아 리 매출총이익 ( 억원 ) 울 오 제품및상품 렛 수수료매출총이익 + 임대 발표영업이익 ( 억원 ) 영업이익률 (%) % 5.7% 5.1% 5.4% 6.1% 6.4% 세전계속사업이익 ( 억원 ) 당기순이익 ( 억원 ) 자료 : 각사, 키움증권리서치센터 12

13 High End 브랜드도심형아울렛실적 (2) 점포 기업 E ( 주 ) 총매출액 ( 억원 ) 우 매출액 ( 억원 ) ,31 진 매출총이익 ( 억원 ) 오 패 발표영업이익 ( 억원 ) 렌 션 영업이익률 (%) 7.3% 9.% 1.7% 8.7% 8.1% 9.3% 지 비 세전계속사업이익 ( 억원 ) 팩즈당기순이익 ( 억원 ) 토리 ( 주 ) 총매출액 ( 억원 ) 아 오 매출액 ( 억원 ) 울 렌 매출총이익 ( 억원 ) 렛 지 발표영업이익 ( 억원 ) 팩 영업이익률 (%) 5.3% 5.7% 토 세전계속사업이익 ( 억원 ) 리 당기순이익 ( 억원 ) 자료 : 각사, 키움증권리서치센터 Low End 브랜드가입점한할인점실적 점포 기업 E 총매출액 ( 억원 ) 3,643 5,672 6,48 6,53 5,971 5,791 5,559 5,552 5,28 6,133 6,44 ( 주 ) 매출액 ( 억원 ) 1,218 1,885 1,93 1,974 2,99 2,15 1,97 2,27 1,959 2,193 세 세 매출총이익 ( 억원 ) 717 1,112 1,29 1,282 1,293 1,224 1,217 1,196 1,171 1,36 이 이 발표영업이익 ( 억원 ) 브 브 영업이익률 (%) 3.6% 2.2% 1.7% 2.5% 2.% 1.6% 3.2% 4.4% 4.9% 6.% 존 존 세전계속사업이익 ( 억원 ) ( 연결 ) 당기순이익 ( 억원 ) 지배주주순이익 총매출액 ( 억원 ) 패패매출액 ( 억원 ) 션션매출총이익 ( 억원 ) 아아발표영업이익 ( 억원 ) 일일영업이익률 (%) -7.9% 2.8% 2.6% 3.3% 3.4% 3.1% 랜랜세전계속사업이익 ( 억원 ) 드드당기순이익 ( 억원 ) 자료 : 각사, 키움증권리서치센터 13

14 교외형프리미엄아울렛의영업이익률도 5% 이상인것으로추정 한편, 프리미엄아울렛의영업이익률은점포별로차이가나고있다. 의파주프리미엄아울렛이 212년영업이익률이 1% 에이르는것으로파악되고신세계사이먼의프리미엄아울렛영업이익률은 21년 6.4%, 211년 5.4% 수준으로추정된다. 의파주프리미엄아울렛의영업이익률이절대적으로높은이유는점포의매출이타점포대비많기때문이다. 롯데파주프리미엄아울렛의 212년매출은 3,억원수준으로타점포의 2,6억원 ~2,7억원보다많다. 이에따라규모의경제효과가나타나고있는것으로판단한다. 여기에롯데프리미엄아울렛이신세계사이먼보다해외명품브랜드의입점비중이낮다는점도파주프리미엄아울렛의영업이익률이높은이유로판단된다. 신세계사이먼은세계적으로프리미엄아울렛을운영하는본사가직접입점브랜드에관여를하고있어글로벌명품의입점비중이높다. 프리미엄아울렛에보다적합한소싱이기는하나명품업체들의비중이높은만큼, 영업이익률에는부담이되는요인이다. 반면, 의프리미엄아울렛에입점제품을직접조달한다. 명품소싱역량은신세계사이먼대비낮은수준이다. 그러나낮은명품구색은 High end 국내브랜드의입점을통해보완하고있다. 이에따라의프리미엄아울렛의영업이익률이오히려신세계보다높게된것으로판단된다. 신세계프리미엄아울렛실적추이 점포 기업 E ( 주 ) 총매출액 ( 억원 ) ,144 2,531 4,8 5,3 신 신 매출액 ( 억원 ) 세 세 매출총이익 ( 억원 ) 계 사 발표영업이익 ( 억원 ) 첼 이 영업이익률 (%) % 6.4% 5.4% 시 먼 세전계속사업이익 ( 억원 ) 당기순이익 ( 억원 ) 주 : 신세계사이먼, 키움증권리서치센터 14

15 III. 미국유통업종시가총액 : 아울렛 > 백화점 경제성장률둔화를먼저경험한미국, 아울렛의시가총액이백화점을상회 TJX & Ross의시가총액추세적인증가 : 도심형아울렛전문업체경제성장률둔화를먼저경험한미국에서유통업종의시가총액은의미있는변화가있었다. 28년이후미국에서는주요백화점의시가총액보다아울렛업체라할수있는 TJX와 Ross의시가총액이더커졌다. 소비가이동함에따라백화점은실적은부진하였던반면, 아울렛업체들의실적은고성장이이어졌기때문이다. 향후이익성장에대한기대감도커지며상대적으로아울렛업체들에대한 P/E Multiple 도상대적으로높아졌다. 백화점중시가총액이증가하고있는 Nordstrom, 아울렛점포를적극적으로출점백화점업체중시가총액의증가가이어지고있는곳은 Nordstrom 이다. 28년부터아울렛점포인 Nordstrom Rack을적극적으로출점하며실적이개선된것이원인으로추정된다. 212년말에는 Nordstrom Rack의점포수가 121개로 117개인백화점숫자보다많다. 아울렛 (TJX/Ross) 및백화점업체시가총액추이 : ( 백만USD) PENNEY JC 4, MACY'S 35, NORDSTROM SAKS 3, TJX COS. 25, ROSS STORES 2, 15, 1, 5, '4/1 '5/1 '6/1 '7/1 '8/1 '9/1 '1/1 '11/1 '12/1 '13/1 자료 : Datastream, 키움증권리서치센터 Nordstrom 점포수추이 : 아울렛점포인 Rack 이 28 년부터빠르게증가 ( 개 ) Clearance 3 Jeffrey 1999 년패션브랜드 Façonnable 인수후 Façonnable and others 27 년에매각 25 Rack & Other Stores 2 Full-Line stores 년 21 년 22 년 23 년 24 년 25 년 26 년 27 년 28 년 29 년 21 년 211 년 212 년 * 자료 : Nordstrom, 키움증권리서치센터 15

16 초고가백화점 Saks & Neiman Marcus도아울렛 (Off price store) 을적극적으로확장백화점의아울렛점포확대는초고가백화점에서도예외는아니다. 24년부터적극적으로점포를축소하며구조조정에들어간 Saks는 29년부터는백화점점포의축소는지속하였으나, 아울렛점포인 Off 5 th 는확대하며성장을추구하고있다. 또다른초고가백화점인 Neiman Marcus 역시 2년대초반부터아울렛인 Last call을적극적으로출점하고있다. Saks Fifth Avenue 점포수추이 ( 개 ) OFF 5TH 14 Saks Fifth Avenue 년 23 년 27 년 211 년 주 : Off 5 th 가 Off price 점포자료 : Saks Incorporated, 키움증권리서치센터정리 Neiman Marcus 점포수추이 ( 개 ) Last Call (Clearance Centers) 1 Neiman Marcus 년 21 년 24 년 27 년 21 년 주 : 1) Last call 이 Off price 점포 2) Neiman Marcus 점포수는 Bergdorf Goodman 점포 2 개포함자료 : Neiman Marcus, 키움증권리서치센터정리 유통 Reit s 산업에서독보적인시가총액증가, Simon: 명품아울렛을선점프리미엄아울렛및쇼핑센터를전문적으로운영하고있는 Simon의시가총액급증도눈에띈다. Simon의시가총액이경쟁 Reit s사와차별화되며크게증가한시점은 Simon이 Prime Outlet을인수한이후이다. 이는 Simon이 Prime Outlet 인수를통해프리미엄아울렛산업에서독보적인위치를점했기때문으로판단한다. 24년인수한 Chelsea 가이미명품의아울렛매장을선점하여경쟁사들의프리미엄아울렛개발을제한하고있는가운데, Prime Outlet 인수가이를더욱강화한것이다. 명품업체는정상제품에대한브랜드가치를훼손하지않는수준으로아울렛매장수를제한한다. 따라서명품업체가집객력을검증받은다수의 Simon(Chelsea) 프리미엄아울렛센터에매장을입점하고나면타아울렛센터에입점할여력이없어지는것이다. 이는다시 Simon의브랜드포트폴리오를경쟁사대비강화하게되고소비자역시 Simon으로집중되며경쟁사와의차별화가강화되는것이다. 미국유통전문부동산개발 (Retail REITs) 업체시가총액추이 ( 백만USD) SIMON PR.GP. TAUBMAN CENTERS 6, KIMCO REALTY REGENCY CENTERS WEINGARTEN REALTY INVRS. 5, 4, 24년, 첼시 27년, 밀스 21년, 프라임아울렛 (Chelsea Property (Mills Corporation) 인수 (Prime Outlets) 인수 3, Group) 인수 2, 1, 16 '4/1 '5/1 '6/1 '7/1 '8/1 '9/1 '1/1 '11/1 '12/1 '13/1 자료 : Datastream, 키움증권리서치센터

17 IV. 경제성장률둔화 소비패턴변화 주요유통업태변화 : 미국 미국, 경제성장률둔화된 199년대이후유통업 : 백화점 / 할인점성장둔화 vs 아울렛 / 슈퍼센터 / 회원제할인점성장 경제성장률이둔화된시기미국의유통업은백화점과할인점의성장둔화와아울렛 / 슈퍼센터 / 회원제할인점의성장으로정리할수있다. 미국은 197년대후반에너지위기및소득증가율둔화를경험하며소비가합리적으로전환되었고이에따라선택적소비를대표하는의류소비가합리적으로전환되며백화점의성장이둔화된것으로판단된다. 반면, 슈퍼센터와회원제할인점은보다합리적인가격에신선식품및의류를구매할수있다는차별성이부각되며고성장한것으로추정된다. 미국업태별시장규모 1 : 백화점 199 년대에성장정체, 2 년대초부터는시장규모감소 ( 십억USD) 5 Department stores Discount department stores Warehouse clubs and superstores 년 1996년 2년 24년 28년 212년자료 : US Census Bureau. 키움증권리서치센터정리 미국인당 GDP 및인당 GDP 성장률 : 198 년대성장률하락이후, 199 년대부터낮은성장률이유지 (USD) 인당 GDP( 좌 ) 7, 인당GDP성장률 ( 우 ) 5, 3, 1, -1, -3, 196년 1966년 1972년 1978년 1984년 199년 1996년 22년 28년 자료 : CEIC. 키움증권리서치센터정리 14% 12% 1% 8% 6% 4% 2% % -2% -4% 1 미국의할인점 (discount department stores) 은 Kmart, Kohl s, Targets, Wal-Mart 가포함되는업태로기존백화점과달리계산대가점포앞 에위치해있다는점에서형태가다르고여타업태와비교하여많은제품카테고리를판매한다는특성이있다. 슈퍼센터와회원제할인점 (Supercenters and warehouse clubs) 역시위의특성을보유하고있으나할인점 (discount department stores) 은신선식품및잘상하는제품을판매하지않는다는점에서슈퍼센터와회원제할인점 (Supercenters and warehouse clubs) 와업태가다르게분류된다. Target 과 Wal-Mart 의경우는할인점뿐만아니라슈퍼센터나회원제할인점을운영하는데, 이는슈퍼센터와회원제할인점업태로분류되어집계된다. 17

18 미국백화점의매출이감소하는동안의류전문점매출은증가 : 소비자가의류소비를줄인것이아니라소비채널을변경한것 미국백화점매출감소폭이상으로의류전문점매출은증가그러나백화점의매출감소가의류소비의감소를의미하는것은아니다. 백화점매출이감소하였던 2년이후에도의류전문점매출은백화점매출이감소한이상으로증가한것으로나타났기때문이다. 이는소비자들이의류소비를줄인것이아니라경제성장률이둔화되며합리적인소비채널로의류소비가이동한것임을의미하는것이다. 백화점매출및의류전문점매출규모전년대비증감추이 2 ( 십억USD) 의류및악세서리전문점매출증감 백화점매출증감 '94 '95 '96 '97 '98 '99 ' '1 '2 '3 '4 '5 '6 '7 '8 '9 '1 '11 '12 자료 : US Census Bureau, 키움증권리서치센터 전문아울렛 (Off price retailer) 업체의고성장 & 대형프리미엄아울렛고성장의류전문점매출의고성장을이끈주역은전문아울렛사업자 (Off price retailer) 인 TJX와 Ross, 대형쇼핑센터및아울렛센터에입점이가능했던주요브랜드의아울렛매장이었다. 따라서당사는한국유통업도의류부문에서아울렛의고성장을기대한다. 또한앞서살펴본바와같이아울렛사업자가주도한미국의의류업체들의매출성장이백화점매출감소를상회하는수준인만큼, 한국에서도아울렛의고성장이백화점의성장성둔화및매출감소를충분히보완하고도남을것으로전망한다. 2 의류전문점으로집계되는매출에는대표적인미국의류업체인 TJX(TJ Maxx, Marshalls), Gap, Limited Brands 의매출이포함되고미국 18 업체들은아니지만미국에진출해있는 Hennes & Mauritz AB(H&M), Inditex s Zara chain, Arcadia Group s Topshop과같은업체들의미국매출이포함된다. 미국내에의류전문점은 1,개가운영되고있다.

19 미국경제성장률둔화초기, 유통은 Outlet Center 고성장 198년대후반 ~199년대중반까지아울렛센터급증경제성장률이둔화되며백화점의성장률둔화가시작된 198년대중반부터 199년대중반까지미국의유통업에서는아울렛센터가크게증가하였다. 197년대후반이후미국인의소득증가율이둔화되기시작하였고오일쇼크등으로가처분소득증가는더욱크게하락하였으나소비자들의브랜드에대한선호도는여전히높았다. 즉, 브랜드제품에대한선호도가여전히높은가운데, 198년대소득증가율이낮아지며합리적인가격으로양질의브랜드제품을구매하고자하는수요가증가한것이다. 이러한수요를효과적으로흡수할수있는채널로아울렛센터가증가하였다. 제조업체아울렛, 적극적으로아울렛센터에입점아울렛센터가적극적으로공급되기전에는제조업체의아울렛점포는가두점형태로영업하였다. 그러나대형개발업체들이 198년대아울렛센터를본격적으로개발하기시작하며제조업체아울렛은가두점형태를축소하고집객의효율성및임차료효율성등이우위가있는아울렛센터에적극적으로입점하였다. 199 년대중반이후대형아울렛센터중심으로구조조정 199년대중반이후아울렛센터수감소 : 제조업체아울렛입점율이 5% 가되지않는아울렛센터가증가한것그러나 198년대부터증가한아울렛센터가 199년대에는공급과잉이되며 199년대중반이후아울렛센터수는오히려감소하였다. 1996년 329개였던아울렛센터는 2년 278개로감소하였고, 212년에는 185개에불과한것으로집계되었다. 아울렛센터가감소하였다는것은임대면적의 5% 를제조업체아울렛으로입점시키지못한아울렛센터가증가하였음을의미한다. ( 참고 : 미국에서집계하는아울렛센터의정의는제조업체아울렛점포가전체임대면적의 5% 이상인경우이다 ) 미국아울렛센터추이 ( 전체임대면적의 5% 이상이제조업체아울렛으로임대된곳 ) ( 개 ) 199년대아울렛센터급증으로경쟁심화, 아울렛센터산업의구조조정 -아울렛센터간인수합병및작은규모의아울렛센터퇴출 - 경쟁력약한아울렛센터는테넌트를제조업체아울렛점포뿐만아니라할인점, 카테고리킬러및정상가판매점포등을입점시키는쇼핑센터로전환 년 1992년 1997년 22/23년 29년자료 : ICSC, Value Retail News, 키움증권리서치센터 19

20 대형아울렛센터중심으로구조조정 : 주요브랜드가대형아울렛위주로입점하기때문 제조업체입장에서아울렛점포를입점시킬때는집객력이높은아울렛센터에입점하는것이효과적이다. 대규모아울렛센터가공급되며자연스럽게대형아울렛센터로입점하는제조업체아울렛이많아졌다. 제조업체입장에서아울렛점포를과도하게많이운영할수없는만큼, 대형아울렛으로의입점은작은규모의아울렛센터에입점을거절하는결과로이어졌다. 이에따라작은아울렛센터는매각되거나업종을전환하게된것이다. 실제로아울렛센터의수가감소하던시기에아울렛센터의평균임대면적은 1995년 15만제곱피트에서 2년 21만제곱피트, 24년 24만제곱피트로가파르게증가한것을볼수있다. 미국아울렛센터평균면적추이 ( 참고 : 1, sq. ft = 28.1 평 ) (1,sq.ft) 년 199 년 1993 년 1996 년 1999 년 22 년 자료 : ICSC, Value Retail News, 키움증권리서치센터 쇼핑센터 /Factory 아울렛센터 / 프리미엄아울렛센터개념 쇼핑센터 (Shopping Center) : 다양한점포 (tenant) 를입점한모든쇼핑센터 (Strip Center, Regional Malls 등 ) 팩토리아울렛센터 (Factory Outlet Center) : 제조업체아울렛점포를전체임대면적 5% 이상입점시킴 프리미엄아울렛센터 (Premium Outlet Center) : 제조업체아울렛입점율을규정하지못하나명품업체아울렛입점이높은아울렛센터 자료 : 키움증권리서치센터 2

21 브랜드아울렛입장에서도대형아울렛센터의존도가높아짐대형아울렛센터로아울렛센터가구조조정되면서아울렛센터에입점하여매출을일으키는제품력낮은브랜드아울렛을운영하는업체의영업이부진해졌다. 대형아울렛센터들이명품아울렛및경쟁력높은브랜드의아울렛을입점시키며아울렛을이용하고자하는소비가대형아울렛센터로집중된것이다. 소비자들은대형아울렛에서소비하면서소형아울렛및가두점형태의아울렛점포의방문을줄인것이다. 따라서대형아울렛센터에입점하지못하였던브랜드아울렛은트레픽감소와매출감소로파산에이르게된것으로판단된다. 2 년대아울렛센터에입점한아울렛점포 (Tenant) 들의파산내용정리 기업명 점포명 점포수 * 주력상품 비고 파산점포 (Tenant) Bugle Boy Bugle Boy 215 바지 21년파산, 모든점포 (215개) 폐점 Lechters Lechters 166 주방용품 21년에파산 Housewares Housewares Casual Male Retail Casual Male 빅사이즈 22년 5월, Designs가파산한 Group Outlet 남성의류 Casual Male Big & Tall 체인점인수. Britches Britches of Gerogetown 남성정장 - Hero Group 과일잼 스위스회사 Leather Loft Mondi Prestige Fragrance 회생기업 American Outpost 15 Welcome Home 12 London Fog 38 Ultra Stores 16 Warnaco Group 법정관리기업 Calvin Klein Outlet Stores Chaps by Ralph Lauren Outlet Stores Olga Warner Outlet Stores Warnaco Outlet Store Kasper Secaucus Anne Klein 주 : 점포수는 22년 8월또는파산당시의점포수기준자료 : 키움증권리서치센터 51 가죽제품 종이 향수 보석판매점 2년에채무이행보호 (bankruptcy protection) 신청. 한때 12개였던아울렛점포수를 15개로줄임 1999년법정관리에들어가 2년회생. 22개의점포에서 12개점포로줄임 21년파산신청을했으나 12개점포를 35개로줄여회생. 현재 38개점포운영. 21년 3월법정관리에들어갔으나 2개의점포를폐점하여 22년회생. 22년에 5개점포를추가폐점하여 16개의점포운영. 단, 아울렛점포는여전히운영중이나아울렛점포보다는보석점포운영에초점을둘것으로밝힘. 21년중반법정관리신청후 22년약 5개의아울렛점포폐점. 23년 2월파산신청에서회생. 22년 2월파산신청, 3월말기준 28개점포정리 21

22 첼시의 Premium Outlet 이 Outlet Center 의지배적사업자로부상 첼시의 Premium Outlet, 아울렛센터의구조조정을이끈장본인대형아울렛센터들이공급되었던시기에눈에띄는것은첼시 (Chelsea) 의 Premium Outlet이지속적으로증가하였다는점이다. 첼시의프리미엄아울렛센터가대형아울렛센터출점과소형아울렛센터의폐점을주도한것으로판단된다. 199년대첼시는인구밀도가높은도심외곽이나관광지인근에해당지역내가장높은브랜드포트폴리오를구성할수있는면적으로 (2,~5, 평방피트 ) 아울렛센터를공급하여고객을유치하는전략으로대형아울렛센터를공격적으로확장하였다. 첼시가 199년대대형아울렛센터의공격적인출점에도명품소싱이가능했던것은명품아울렛업체들과의성공경험을공유하고있었기때문이다. 첼시는 198년대초 Liberty Village, Woodbury common 등에최초로명품브랜드에적접한현대화된대형아울렛센터를개발하고여기에명품브랜드의아울렛을입점시키며소비자들을끌어들이는데성공한것이다. 따라서첼시의아울렛센터에대해명품브랜드의신뢰가높아졌고이후에도명품브랜드가첼시의아울렛센터에적극적으로입점하게된것으로추정된다. 대형프리미엄아울렛센터로명품을선점한첼시, 경쟁자에진입장벽첼시가명품아울렛과의깊은신뢰를형성하면서경쟁아울렛센터를개발하는사업자들은명품아울렛유치가더욱어려워졌을것으로추정된다. 제조업체입장에서아울렛점포를무한정확대할수없기때문에다수의첼시아울렛센터에입점한명품아울렛은다른아울렛센터에입점할여력이없어지는것이다. 따라서경쟁아울렛센터들은명품브랜드보다는대중적인브랜드의아울렛혹은정상제품브랜드를입점시키며첼시와는차별화된모델로성장했다. 결국, 첼시는명품아울렛센터산업에서경쟁자없이독보적인사업자가되었다. 22

23 212년미국의전체아울렛센터 185개중 7개가 Simon의프리미엄아울렛이후대중적인브랜드의아울렛을입점시킨아울렛센터는도심에위치한 Off Price retailer 와차별화되지않은제품군으로경쟁력이낮아졌다. 결국, Off price retailer 가성장하는동안프리미엄아울렛센터가아닌아울렛센터는지속적으로감소하게된것이다. 아울렛센터는지속적으로감소하여 212년에는 185개가남아있는데, 이중 7개가 Simon의프리미엄아울렛이다. 글로벌아울렛센터포트폴리오 Top 1 개발업체위치센터수 *GLA (sf) *GLA ( m2 ) Simon Property Group Global 9 42,283,1 3,932,328 Premium Outlets 미국 7 26,473,46 2,462,32 Mills Outlets 미국 13 11,996, 1,115,628 Chelsea Japan 일본 8 2,611,64 2,428,825 Shinsegae Chelsea 한국 2 75, 69,75 Johor Premium Outlet 말레이시아 1 173, 16,89 Premium Outlets Punta Norte 멕시코 1 279, 25,947 Tanger Factory Outlet Centers 미국, 캐나다 39 12,412,391 1,154,352 McArthurGlen Group 유럽 21 5,555,35 516,648 Craig Realty Group 미국 11 3,236,919 31,33 NEINVER 유럽 14 3,142,9 292,29 Taubman Centers 미국 2 2,675, 248,775 Renaissance Construction 유럽 4 2,96,8 195,2 Horizon Group Properties 미국 6 1,81,4 168,334 Value Retail PLC 유럽 9 1,79,6 166,526 Fashion District Group 유럽 4 1,324, 123,132 주 : GLA (Gross Leasable Area) 총임대가능면적 자료 : 213 Global Outlet Project Directory 23

24 아울렛센터의구조조정중에도쇼핑센터는더욱가파르게증가 : 근거리소비수요확산 아울렛센터의구조조정이진행되는중에도미국에서쇼핑센터는증가하였다. 미국의쇼핑센터는 5,평미만의작은규모에서 3,평이상의대규모점포를모두포함하는개념이다. 아울렛센터가도시외곽에서대형점포위주로구조조정되는동안도시중심에서는다양한테넌트를입점시키는쇼핑센터가확산된것이다. 199년대이후대형쇼핑센터보다중소규모의쇼핑센터공급이증가지속적으로증가한쇼핑센터를규모별로나누어서살펴보면 198년대까지빠르게증가하였던대형쇼핑센터는 199년대를들어서며증가율이둔화된반면, 쇼핑센터중 5,평 ~2, 평사이규모의쇼핑센터가쇼핑센터평균증가율보다높은증가율로점포수를확대하였다. 이는도시인근의수요를대상으로접근성을강화한쇼핑센터의공급이많아졌기때문으로판단된다. 특히, 1,평에서 2, 평규모사이의쇼핑센터가 199년대를거처 2년대까지크게증가하였다. 미국쇼핑센터 ( 아울렛센터포함 ) 크게증가 ( 개 ) 쇼핑센터점포수 ( 좌 ) 12, 쇼핑센터매출 ( 우 ) 1, 8, 6, 4, 2, 1986년 199년 1994년 1998년 22년 26년 21년 ( 조USD) 자료 : US Census Bureau, 키움증권리서치센터 미국 11,24 평 ~22,48 평규모쇼핑센터수추이 미국 22,48 평규모이상쇼핑센터수추이 ( 개 ) 2, 11,24 평 ~22,48 평 ( 개 ) 1, 22,48 평이상 1, , 년 1992년 1998년 24년 21년 자료 : US Census Bureau, 키움증권리서치센터 1986년 1992년 1998년 24년 21년 자료 : US Census Bureau, 키움증권리서치센터 24

25 도심형쇼핑센터에적합한 Tenant 의성장 (1) Off price retailer 199년대후반에서 2년대초 Off price retailer 3 의점포급증도심에쇼핑센터가증가하는동안 Off price retailer 가급성장하였다. Off price retailer 는유통시장에서시즌이지난제품을낮은가격에구매하여판매하는사업자로 TJ Maxx와 Marshalls 을운영하는 TJX 가대표적인예이다. TJX보다다소낮은브랜드구성을보유하고있는 Ross 역시이분야의대표업체이다. TJX와 Ross는도심에개발되는쇼핑센터에입점하기좋은점포포맷을보유하고있어할인점, 카테고리킬러등과함께쇼핑센터에입점하여합리적구매수요를효과적으로흡수하고있다. TJX는 TJ Maxx가 1995년 Marshalls를인수하여완성된업체로 Marshalls 를인수한이후확보된규모의경제를바탕으로점포를확장했다. TJX의점포는 212년에도가파르게증가하고있는데, 대규모신규출점에도불구하고기존점성장률도높다. 아울렛점포의공급이상으로합리적인의류수요가증가하고있음을의미한다. 수익성역시지속적으로개선되며영업이익은유통업종내최고수준을유지하고있다. TJ Maxx 매출 vs. 점포수추이 ( 백만 USD) 매출 ( 좌 ) 25, 2, 15, 1, 5, 점포수 ( 우 ) 1995년 9월 Hit or Miss 사업정리, 11월, Marshhalls 인수 199년 1996년 22년 28년주 : 1) 1995년 9월, Hit or Miss 사업매각, 11월에 Marshalls 인수 2) 1996년 12월, Chadwick( 카탈로그 ) 사업부매각자료 : TJ Maxx 키움증권리서치센터정리 4, 3, 2, 1, ( 개 ) TJ Maxx 영업이익 vs. 영업이익률추이 ( 백만USD) 영업이익 ( 좌 ) 3, 영업이익률 ( 우 ) 2,5 2, 1,5 1, 5 199년 1996년 22년 28년 자료 : TJ Maxx 키움증권리서치센터정리 12% 1% 8% 6% 4% 2% % Ross 점포수및매출액추이 Ross 영업이익및영업이익률추이 ( 백만USD) 매출, 좌 1, 점포수 ( 우 ) ( 개 ) 1,2 ( 백만USD) 영업이익 ( 좌 ) 1,2 영업이익률 ( 우 ) 15% 8, 1, 1, 6, 4, 2, % 5% 199년 1996년 22년 28년 199년 1996년 22년 28년 % 자료 : Ross, 키움증권리서치센터 자료 : Ross, 키움증권리서치센터 3 Off price retailer 와할인점사업자를혼동하는경우가있는데, Off price retailer 와할인점은근본적인수익모델이다르다. Off price retailer 는시즌이지난상품을저가에구매하여충분한 Mark up 을확보하여판매하는것이목적인반면, 할인점은 Mark up 을낮추는대신판매규 모를확대하여이익규모를키우는것을목표로한다. 따라서아울렛의수익성은구조적으로할인점보다높다. 25

26 도심형쇼핑센터에적합한 Tenant 의성장 (2) 백화점 Off price store Nordstrom, 212년 Full-line 백화점 117 vs. Nordstrom rack 121 백화점업체인 Nordstrom도 2년대초까지는백화점을중심으로출점하였으나, 2년대후반부터는보다적극적으로 Off price 점포인 Rack을출점하였다. 특히 21년이후에는백화점점포수는정체수준이었으나 Rack 점포는가파르게증가하여 212년말에는백화점점포수보다 Rack의점포수가더많아졌다. 29년이후 Nordstrom의가파른실적회복의원동력이 rack 점포의확장이었음을추정할수있다. Rack 역시가파르게점포수가증가할수있었던것은 Rack이개발되는중소쇼핑센터에출점하기용이한포맷이기때문이다. 백화점과비교하여작은점포규모에백화점제품을합리적인가격에구매할수있는유인이있어쇼핑센터개발업체들에게필요한 tenant였던것이다. 실제로 2년대후반이후오픈한 Rack 점포대부분은쇼핑센터에입점되어있는것으로파악된다. 가장최근인 213년 1월아틀란타에오픈한 Nordstrom Rack 점포도 Kimco가개발한 Perimeter Expo 쇼핑센터에입점하였다. 초고가백화점 Saks & Neiman Marcus도적극적으로 Off price 점포확대초고가백화점으로알려진 Saks와 Neiman Marcus도 2년대후반에 Off price 매장을확대하고있다. 백화점업체들의적극적인 Off price 사업진출은이동한수요를흡수하기위해불가피한선택이었으며구조적인백화점매출둔화를타개하기위해필수적이기도했던것으로추정한다. Saks는초고가백화점임에도불구하고다수의점포를운영하였던것이 2년경기부진기에부담이었던것으로판단된다. 2년이후백화점을지속적으로폐점한것이다. 반면, off price 점포인 Off 5th점포는꾸준히증가시켰고 28년이후에는더욱적극적으로확장하였다. 백화점의질을가장중요시여기는 Neiman Marcus는 2년대이전부터백화점의공격적인확장은자제해왔다. 그러나 Neiman Marcus 의경우에도 2년대이후에는 Last call이라는 Off price 매장을적극적으로확대하고있다. Nordstrom 점포수추이 ( 개 ) Last Call (Clearance Centers) 1 Neiman Marcus 년 2년 22년 24년 26년 28년 21년 212년주 : 1) Last call 이 Off price 점포, 2) Neiman Marcus 점포수는 Bergdorf Goodman 점포 2개포함자료 : Nordstrom, 키움증권리서치센터 26

27 Saks Fifth Avenue 점포수추이 ( 개 ) OFF 5TH 14 Saks Fifth Avenue 년 23년 27년 211년 자료 : Saks Incorporated, 키움증권리서치센터정리 Saks Fifth Avenue 점포수증감추이 ( 개 ) Saks Fifth Avenue 6 5 OFF 5TH 년 23년 26년 29년 212년 자료 : Saks Incorporated, 키움증권리서치센터정리 Neiman Marcus 점포수추이 ( 개 ) Last Call (Clearance Centers) 1 Neiman Marcus 년 2년 22년 24년 26년 28년 21년 212년주 : 1) Last call 이 Off price 점포, 2) Neiman Marcus 점포수는 Bergdorf Goodman 점포 2개포함자료 : Neiman Marcus, 키움증권리서치센터정리 27

28 V. 한국아울렛 : 대형유통업체주도의고성장예상 미국의전문 Off price retailer 가한국에서는나타나기어려움 : 특정매입이대부분인한국유통업에서는유통채널의재고가없기때문 미국유통업체, 직매입을통한판매 : 유통채널의재고가많음미국에서 Off price retailer 가급성장할수있었던이유는소비자에접근하는방법에서작은점포로접근성이좋은지역에많이입점하였다는점을들수있고물량의조달측면에서유통채널의많은재고를직접매입할수있었기때문이다. 대형 Off price retailer 로성장한 TJX와 Ross는산업의성장초기에경쟁사들이주목하지않았던유통재고에관심을갖고대량의재고를확보한것이경쟁력의원천이었다. 즉, 대량의유통재고를소진해주는창구역할을한 TJ Maxx는저렴한가격에제품을구매하여낮은가격에소비자에게제공함으로써가격경쟁력과함께충분한 Mark up도챙길수있었다. 다만, TJ Maxx와같은 Off price 사업자는재고관리를타이트하게하는명품은조달하기쉽지않았다. Off-Price Retailer 의상품조달및판매구조 공급자 유통채널 Target 내부디자인팀 전문점 도매업자 / 디자이너 백화점 소비자 Factory & Outlet 초과재고 Off Price Retail 자료 : Jefferies & Company, 키움증권리서치센터 28

29 한국에서의 Off price retail 사업은대형유통업체가대체할전망 한국유통업체, 특정매입을통한판매 : 재고의대부분은다시제조사가보유한국유통업에는유통재고가많지않다. 대부분유통업체들이상품을특정매입으로조달하기때문이다. 특정매입은유통업체에서판매되지않은재고가발생할경우, 제조업체가다시가져가도록하는거래이다. 이는제조업체입장에서는무분별한유통재고로인해브랜드가치가훼손되는것을관리할수있다는점에서필요하고유통업체입장에서는재고부담없이제품을판매할수있다는점에서활발하게운영되고있다. 한국유통업에서는특정매입거래가주를이루고있는만큼, 유통채널에있는재고가많지않다. 따라서유통재고를대량구매하여소비자에게판매하는 Off price retailer 가한국에서는크게성장하기어렵다. 백화점과같은특정매입으로아울렛업태도성장할전망결국, 제조업체가재고를대부분직접관리하는한국에서의아울렛산업은 Off price 사업자가크게성장하기보다는제조업체의아울렛점포를입점시키고수수료를받는형태의아울렛이활성화될것이다. 해외에서백화점이제품을직매입한후판매한것과달리한국에서는제조업체를입점시키는형태로성장한것과같은맥락이다. 정상판매채널에서의구매력이아울렛사업까지이어질전망따라서한국에서아울렛사업자의제품조달경쟁력은제조업체와의관계이다. 아울렛사업에서필요한제품을조달하는데는정상판매채널에서의구매력이영향을줄가능성이높다. 정상판매채널에서판매가많은유통업체가아울렛사업을적극적으로추진할경우, 제품조달이충분히가능할것으로예상된다. 제조업체입장에서도아울렛에입점하는것이효율적정상판매채널에서제품조달경쟁력을보유한대형유통업체가대형아울렛을출점할경우, 제조업체의아울렛은고객접근성이높아진다는점에서적극적으로아울렛에입점할가능성이높다. 현재까지우리나라는아울렛산업이크게성장하지못하였다. 그러나제조업체입장에서는시즌이지난재고를소진하는채널은언제나필요하다. 따라서현재대부분의제조업체는가두점형태의아울렛을운영하거나중소사업자들이운영하고있는아울렛몰에입점하고있다. 이렇게가두점과제한된규모의아울렛에입점하는것은소비자들의관심을끄는데효과적이지못하다. 소비자입장에서는제한된브랜드만을구매할수있다는점에서선택의다양성이낮기때문이다. 따라서대형아울렛이공급될경우, 소비자들은대형아울렛을방문하여구매할가능성이높다. 결국, 대형아울렛이공급되면제조업체의아울렛점포역시대형아울렛으로이동할가능성이높다. 29

30 한국에서 Premium Outlet 은이미백화점업체들이선점 프리미엄아울렛, 신세계와이주도하고현대백화점가세아울렛산업의또다른축인프리미엄아울렛사업은미국에서유통전문 Reit s인 Simon(Chelsea) 에의해주도되었으나우리나라는유통업체가프리미엄아울렛개발을주도하고있다. 미국에서는백화점들이아울렛수요가빠르게증가하는변화에빠르게대응하지못한것이원인이었던것으로추정된다. 백화점업체들이사업기회를보지못하는동안첼시가프리미엄아울렛시장을선점하고명품브랜드와아울렛사업에서높은신뢰를형성하며지배적사업자가되었다. 이후에는명품소싱경쟁력이첼시에미치지못하여백화점업체들이프리미엄아울렛사업에진출하지못한것으로판단된다. 그러나우리나라에서는프리미엄아울렛사업을백화점이선점하였다. 또한명품브랜드에대한접근성이백화점이높기때문에향후에도백화점업체들이명품아울렛사업을주도할가능성이높다. 212년말현재국내프리미엄아울렛은신세계사이먼이이천과파주에 2개점포를운영하고있고이롯데프리미엄아울렛으로파주와김해 2개점포를운영하고있다. 213년에이부여와이천에프리미엄아울렛 2개를추가로출점할예정이고신세계사이먼이부산에 1개점을추가로오픈할예정이다. 여기에현대백화점이 214년김포에첫프리미엄아울렛을출점할예정이다. 이후 215년에는이부산에프리미엄아울렛오픈을예정하고있다. 프리미엄아울렛현황및출점예정사항 롯데프리미엄아울렛신세계첼시프리미엄아울렛현대프리미엄아울렛 ( 가칭 ) 점포명개점일위치매장면적브랜드수 / 종류 28년 12월 +18,479m2 +5,59평김해점 (213년 6월김해시장유면 13개버버리, 듀퐁, 아이그네등 (45,587m2) (13,79평) 리뉴얼오픈예정 ) 파주점 211년 12월 경기도파주시문발동 35,428m2 1,717평 213개 폴스미스, 멀버리, 빈폴, 폴로, MCM등 부여점 213년 1월 ( 예정 ) 충남부여군규암면합정리 26,5m2 8,16평 이천점 213년 1월 ( 예정 ) 경기도이천시호법면단천리 33,m2 9,983평 동부산점 215년 ( 예정 ) 부산시기장군 53,m2 16,6평 여주점 27년 6월 경기도여주군여주읍 25,8m2 약 7,8평 14개 아르마니, 코치, 구찌, 버버리, 페라가모, 펜디등 파주점 211년 3월 경기도파주시탄현면아르마니, 코치, 토리버치, 31,113m2약 9,4평 165개법흥리 휴고보스등 부산점 213년 9월 ( 예정 ) 부산기장군장안읍좌동리장안택지개발예정지구 31,38m2 약 9,5평 18개 아르마니, 코치등 ( 여성 * 남성의류, 잡화, 생활용품 한강경기김포시의한강 214년 ( 예정 ) 아라뱃길점아라뱃길김포터미널 인천시송도송도점개점시기미정 경제자유구역 자료 : 언론보도, 키움증권리서치센터 3

31 VI. 한국, 아울렛시장현황 7 조 5 천억원시장에프리미엄및도심형아울렛과의류할인점이공존 한국의아울렛시장규모를 212년한국아울렛시장규모는 7조 5,억원수준으로추정된다. 이는당사가한국유통체인협회에아울렛으로등록된업체들중재무제표가공개된업체들의매출을기초로추정한수치이다. 여기에는최근확대되기시작한프리미엄아울렛시장규모가 1조원규모가포함된것이다. 또한국내아울렛업체로등록된업체들에는투자자들이관심을가지는도심형아울렛을운영하는사업자뿐만아니라 low end 브랜드를중심으로낮은마진을취하며의류를판매하는할인점컨셉의세이브존과이천일아울렛등도포함되어있다. 아울렛시장규모추정 ( 조원 ) 전체아울렛시장규모추정 년 21 년 211 년 212 년 자료 : 아울렛업체들실적을기초로키움증권리서치센터가추정 주요아울렛업체들매출추이현황 ( 단위 : 억원 ) 29 년 21 년 211 년 212 년 비고 주요아울렛업체들의총매출합계 3,292 35,23 43,188 5,437 신세계사이먼 ( 회사측공개총매출 ) 2,144 2,531 4,8 5,3 프리미엄아울렛 2 개 롯데아울렛 ( 회사측공개총매출 ) 2,6 3,7 5,7 1, 프리미엄아울렛 2 개 + 도심형아울렛 4 개 뉴코아아울렛 : 도심형아울렛 뉴코아 & 21 아울렛 12, 13,721 15,51 14,749 이천일아울렛 : 할인점성격 211 년에 21 아울렛 2 개점폐점 대구에서 211 년까지 1 개점포를운영 모다아울렛 ( 재무제표의총매출 ) 982 1,67 1,464 2, 211 년자루아울렛과합병 211 년 7 월자루아울렛의대전유성점과곤지암점으로전환 W 몰 ( 재무제표의총매출 ) 1,775 2,2 2,223 2,579 도심형아울렛, 1 개점운영 도심형아울렛, 1 개점운영 마리오아울렛 1,179 1,349 1,518 2, 재무제표을기초로총매출추정 212 년 9 월 3 관오픈, 영업면적 4 배증가 세이브존 ( 연결기준총매출 ) 5,552 5,28 6,133 6,44 할인점성격, 9 개점 오렌지팩토리 + 원신 782 1,392 1,66 1,826 직매입이대부분 영세업체및로드샵등추정 21,24 22,765 24,185 25,218 전체아울렛시장규모추정 51,496 57,787 67,374 75,655 주 : 각사, 키움증권리서치센터 31

32 대형아울렛사업자이랜드리테일, 일관성없는확장을지속 아울렛업태에서가장큰사업자는 19개의뉴코아아울렛과 1개의이천일아울렛을운영하고있는이랜드리테일이다. 그러나이렌드리테일은대형아울렛사업자임에도불구하고일관성없는사업확장으로아울렛사업에서절대적인경쟁력을확보하지는못하고있다. 최근이랜드리테일은아울렛보다는백화점에집중하는모습이다. 21년병행수입을통해낮은가격에명품을공급하는것을경쟁력으로한엔씨백화점을런칭하고 211년 7개의점포를출점하였다. 아울렛사업에서의경쟁력을강화하기보다 21년과 211년성장이높았던백화점으로영역을확장한것이다. 더욱이 213년에도이랜드리테일은은행권으로부터 1조원을차입해전국적으로 1개의점포를신규로출점할계획임을밝혔는데, 점포의포맷에창고형할인점이포함되어있어경쟁력있는업태를키우기보다이슈가되는업태를한번해보는모습을보이고있다. 이는핵심경쟁력이충분히확보된업태를가질가능성을낮게한다. 따라서아울렛산업에서가장큰사업자임에도불구하고장기경쟁력이높아보이지는않는다. 도심형아울렛업체들적극적으로확장하기시작 단관을운영함에도탁월한매출과수익성을기록하고있는도심형아울렛업체에주목한국의아울렛들을살펴보면프리미엄아울렛을운영하는대형유통업체를제외하면대부분중소업체에불과하다. 그러나단관을운영함에도불구하고 W몰과마리오아울렛, 모다아울렛등은 211년연간총매출이 1,5억원에서 2,억원에이르렀고이들의영업이익률은 8~9% 수준이었다는점은놀라운수준이다. 이들업체들은높은경쟁력을기초로영업면적을확장하고타아울렛을합병하며사업을확장하기시작하였다. 모다아울렛, 211년자루아울렛을합병 & 213년천안아산점, 214년진주점오픈예정대구에서 1개의아울렛을운영하며 211년총매출 1,5억원원과영업이익 139억원을기록한모다아울렛은 211년다점포전략을수립하고자루아울렛을합병하였다. 이후대전과곤지암에있던자루아울렛을모다아울렛으로전환하였다. 213년 2월에는아산신도시배방지구에복합쇼핑몰을오픈할예정이며 214년하반기에는진주에교외형아울렛을오픈할예정이다. 마리오아울렛 212 년영업면적 4 만명으로확장 & W 몰도 213 년추가출점고려중 가산동아울렛지구에 1개의점포를운영하는마리오아울렛은 3관을오픈하며영업면적을기존 1만명미만에서 4만평으로확장하였다. W몰역시 213년에는추가출점을위한점포를물색중이라고한다. 32

33 세이브존및이천일아울렛등할인점, 큰규모에도경쟁력은낮아보임 또한앞서언급한바와같이국내에서는의류할인점을운영하는세이브존이나이천일아울렛과같은사업자도아울렛사업자로분류되는데, 이들이상대적으로규모가크다. 이는미국에서할인점업태가백화점과함께성장과감소를함께했던점에서시사점을얻을수있다. 우리나라에서도할인점은백화점의성장둔화와함께성장둔화를경험할가능성이높은것으로판단한다. 이는도심형아울렛의확장이의류할인점고객을잠식할것으로판단되기때문이다. 의류할인점은상대적으로 Low End 제품에낮은 Mark up으로다량을판매하는것이목적인데, 아울렛산업이확장되면소비자는큰차이가없는가격으로 high end 제품을구매할수있게되어할인점에서의구매를축소할것이다. 아울렛업체들점포현황 업체명 운영업체 점포명 개점일 영업면적 ( m2 ) 나인스에비뉴 나인스쇼핑몰 나인스에비뉴 ,1 일산점 ,449 인천점 ,395 평택점 ,435 평촌 2 점 ,638 강남점 ,784 동수원점 ,928 산본점 ,92 과천점고 ,158 뉴코아아울렛 순천점 ,699 ( 도심형아울렛 ) 이랜드리테일 울산점 ,271 광명점 ,833 과정점 ,481 창원점 ,67 울산성남점 ,614 안산점 , 부천점 N/A 부산덕천점 N/A 성남모란점 N/A 인천논현점 N/A 당산점 ,22 중계점 ,293 안양점 ,417 분당점 ,1 이천일아울렛 이랜드리테일 수원남문점 ,4 구로점 ,1 천호점 ,15 부평점 ,8 광명철산점 ,281 안산 2 호점 N/A 15,88 더블유몰 원신월드 더블유몰 , 광주월드컵점 ,5 대구율하점 ,5 광주수완점 ,778 롯데아울렛외 롯데프리미엄아울렛김해점 ,843 롯데몰이시아폴리스점 ,4 롯데프리미엄아울렛파주점 211 년 12 월 34,32 롯데청주점 212 년 12 월 마리오아울렛 마리오 마리오아울렛 , 자료 : 각사, 한국유통체인협회, 키움증권리서치센터정리 33

34 아울렛업체들점포현황 업체명운영업체점포명개점일영업면적 ( m2 ) 대구점 N/A N/A 모다아울렛 두합 대전점 N/A N/A 곤지암점 N/A N/A 바우하우스 제인엔자산 바우하우스아울렛 N/A 세이브존 / 화정점 ,519 세이브존I&C/ 울산점 ,72 노원점 ,659 성남점 ,125 세이브존 광명점 ,463 세이브존리베라 대전점 ,673 해운대점 ,884 부천상동점 ,714 전주코아점 N/A N/A 수원프리미엄아울렛 프리미엄패션타운 수원프리미엄아울렛 23년 2월 N/A 아름다운아울렛 대자연네트웍스 아름다운아울렛 , 아이즈빌 아이즈빌 아이즈빌 N/A N/A 애플아울렛 인터에프 애플아울렛 21년 N/A 용인점 22 년 3 월 N/A 신길점 23년 3월 N/A 마석점 23년 1월 N/A 동탄점 24년 6월 N/A 양주점 24년 9월 N/A 오렌지팩토리아울렛 우진패션비즈 오산점 25년 1월 N/A 파주점 27년 1월 N/A 양지점 27년 6월 N/A 남양주점 28년 9월 N/A 여주점 28년 9월 N/A 고색점 28년 12월 N/A 화성점 N/A N/A 올브랜아울렛 올브랜아울렛 올브랜아울렛 N/A 봉담점 N/A N/A 자루아울렛 자루 양산점 N/A N/A 파주점 N/A N/A 조아아울렛 월드인프라 조아아울렛 26년 9월 N/A 퀸스로드 퀴스로드아울렛 퀸스로드 23년 3월 N/A 패션아일랜드 패션아일랜드 패션아일랜드 SJ 테크노빌 25 년 11 월 9,9 수원점 ,496 대전점 , 여주프리미엄아울렛 ,5 프리미엄아울렛 신세계첼시파주프리미엄아울렛 ,1 하이브랜드 하이브랜드하이브랜드 25년 6월 59,4 주 : 자루아울렛의대전유성점과곤지암점은 211년 7월모다아울렛으로전환자료 : 각사, 한국유통체인협회, 키움증권리서치센터정리 34

35 213 년신규유통점출점계획현황 개장유통사점포명업태위치예정일개요 롯데자산개발 롯데패션몰 ( 가칭 ) 롯데아울렛 서울역사점 롯데 프리미엄아울렛부여점 롯데 프리미엄아울렛 이천점 신세계 부산 사이먼 프리미엄아울렛 모다아울렛 모다 천안아산점 아울렛 모다아울렛 진주점 업스퀘어 PFV 업스퀘어 LF 브리플러스 네트웍스 양주점 김포한강 한강 패션타운 프리미엄패션몰 비앤비 비앤비 종합건설 패션타운 르셀 르셀패션타운 디퍼 서산디퍼할인타운 마포 마포 애경타운 애경타운 도시 원주 7 종합계발 패션아울렛 38 패션 38 패션아울렛아울렛타운타운 원마운트 원마운트쇼핑몰 지엔개발 공주세종패션아울렛 패션쇼핑몰아울렛프리미엄아울렛프리미엄아울렛프리미엄아울렛복합쇼핑몰아울렛복합쇼핑몰쇼핑몰 서울시중구 동대문쇼핑몰패션 TV 장기운영권확보후 3월을지로 6 가리뉴얼재개장. 신개념도심형패션타운표방서울시용산구 1월 서울역한화갤러리아콩코스점리뉴얼재개장동자동 백제문화단지민자구역에들어서는롯데의프리미엄충남부여군상반기아울렛 3 호점. 규암면합정리 국내외브랜드망라한교외형아울렛타운경기도이천시 이천패션물류단지내에들어서는지역최대규모하반기호법면단천리프리미엄아울렛 매장면적 31,38 제곱미터규모의교외형타운부산광역시 9월아울렛. 기장군장안읍 센텀시티점과연계해 ' 신세계관광벨트 ' 조성목표충남아산시 아산신도시배방상업지구내복합단지 2월배방지구 팬타포트에들어서는모다의첫복합쇼핑몰 경남진주시울산광역시남구심산동디자인거리경기도양주시화정동패션문화복합단지 214 년 경남첫진출점포로나들목상권의교외형아울렛하반기 문화, 쇼핑, 엔터테인먼트를결합한라이프스타일 3월쇼핑몰지향. H&M 유니클로등글로벌 SPA 브랜드중심 지상 1~4 층규모로유명브랜드 15 여개매장이 3월입점하는교외형쇼핑몰 패션몰 경기김포시장기동 4 월 유니클로 28 평 4 월오픈예정. 국내외유명 SPA 프랜드패션타운으로특화 아울렛 인천동구숭림동 상반기 인천최대규모아울렛으로유명패션브랜드 6 여개매장입점 아울렛 충남서산 상반기 1 차 25 개매장영업중. 2 차 48 개매장그랜드오픈예정 아울렛 충남서산 3 월 7 여유명패션브랜드입점. 다양한편의시설갖춘원스톱쇼핑타운 복합서울마포구동교동하반기 패션쇼핑몰을비롯해호텔, 극장등구성쇼핑몰아울렛강원도원주시 7 월 아웃도어, 남성복, 여성복등 8 여개브랜드입점경기도평택시 1 차 5 개동 3 여개브랜드입첨. 아울렛상반기오성면 2 차 6 개동상반기중오픈예정복합경기도일산 5월 파크와스포츠쇼핑몰이결합된도심복합쇼핑몰쇼핑몰서구대화동 1 차스포츠아웃도어특화관. 남성복영업주. 공주시장기면아울렛 3월 2 월중남, 여성복, 캐주얼등 2 차입점. 송선동 3 월그랜드오픈 서울시금천구 한라건설개발중인주상복합아울렛몰미정한라하이힐아울렛 3월가산동 (W 몰의 1.5 배, 15 평규모 ) 은행권 1 조원차입해전국적으로 1 개점포신규엔씨백화점이랜드 출점계획. /21 아울렛 수도권창고형할인점. M&A 등전략원신월드 W 몰아울렛 년 2 개점포신규출점계획자료 : 각사, 언론보도 35

36 VII. 아울렛 : 프리미엄아울렛과도심형아울렛동시공략 프리미엄아울렛, 7~8 개까지출점 은교외형프리미엄아울렛을 7~8개까지출점할것을계획하고있다. 신세계사이먼은한국에서프리미엄아울렛을 3~4개까지출점할수있는것으로판단하고있는것으로알려져있다. 신세계사이먼과의이같은차이는타겟으로하는고객이다르기때문으로판단된다. 신세계사이먼프리미엄아울렛은파트너사인사이먼그룹이프리미엄아울렛의컨셉과브랜드입점에관여한다. 최고의아울렛을추구하는사이먼의프리미엄아울렛은글로벌명품브랜드를적극적으로입점시키는장점이있으나명품에대한충분한수요가있다고판단되기전까지추가적인출점을자제하는것이다. 즉명품프리미엄아울렛이미지를훼손하지않으면서다른지역에서충분히판매할수있는네트워크가있는사이먼그룹입장에서다소효율성이낮을수있는한국에점포를확대하는의사결정을하지않는것이다. 반면, 의프리미엄아울렛은시작부터이직접프리미엄아울렛의입점브랜드를결정하고유치하였다. 신세계사이먼의프리미엄아울렛과비교하여해외명품브랜드의입점율이다소낮아보이나이점이의프리미엄아울렛이신세계사이먼의프리미엄아울렛점포보다많이출점을계획할수있는주요요인이기도하다. 초고가프리미엄아울렛을소비하는소비층보다한단계낮은브랜드를소비하는소비층이훨씬많기때문이다. 도심형아울렛, 롯데마트 / 토이저러스 / 하이마트와함께쇼핑센터형성하며 2개까지출점 백화점점포수 25개와비교할때, 도심형아울렛 2개는충분히출점가능해보임 [ 참고, 212년 Nordstrom 점포수 : Rack > 백화점 ] 은도심형아울렛역시적극적으로출점할계획인데, 궁극적으로 15개 ~2개를출점할것을목표로하고있다. 이는미국의백화점들이백화점점포수와유사한수준으로 Off price 점포를운영하고있는점을고려할때, 충분히달성가능한수준이라는판단이다. 당사는장기적으로의도심형아울렛이 3개까지도확대할수있을것으로예상한다. 의도심형아울렛은롯데마트와카테고리킬러인토이저러스 / 하이마트등을함께출점함으로써도심에소규모쇼핑센터를형성하기때문에집객력이높다. 따라서충분히수요창출이가능할것으로예상한다. 36

37 손익계산서 (IFRS 연결 ) ( 단위 : 억원 ) 대차대조표 ( 단위 : 억원 ) 12월결산 E 213E 214E 12월결산 E 213E 214E 매출액 23,36 222, ,41 32,16 325,883 유동자산 48,59 127, , , ,64 매출원가 139, , , , ,853 현금및현금성자산 14,196 19,582 5,134 5,822 18,459 매출총이익 63,582 7,17 76,933 86,557 93,31 유동금융자산 6,674 75,927 75,423 9,632 87,989 판매비및일반관리비 49,313 51,829 61,449 68,616 73,211 매출채권및유동채권 9,299 11,349 12,822 12,84 13,35 영업이익 ( 보고 ) 16,294 16,629 14,523 17,941 19,82 재고자산 17,139 2,423 23,73 25,175 27,157 영업이익 ( 핵심 ) 14,269 18,188 15,484 17,941 19,82 기타유동비금융자산 1,21 영업외손익 73-2, 비유동자산 22,894 23,33 228, , ,394 이자수익 693 1,57 1,82 1,62 1,111 장기매출채권및기타비유동채권 2,532 21,68 2,113 22,658 24,441 배당금수익 투자자산 15,75 23,33 29,23 32,62 35,477 외환이익 , 유형자산 144,41 131, , , ,895 이자비용 1,954 1,913 1,936 2,5 2,118 무형자산 22,257 27,7 27,27 27,47 27,67 외환손실 1,76 1, 기타비유동자산 관계기업지분법손익 자산총계 32,499 33, ,15 375,511 4,34 투자및기타자산처분손익 2, 유동부채 92,121 99,11 94,36 11,988 16,32 금융상품평가및기타금융이익 1, 매입채무및기타유동채무 56,348 62,253 55,869 64,278 69,337 기타 -1,684-2,331-1, 단기차입금 17,983 11,769 11,769 11,769 11,769 법인세차감전이익 14,998 15,552 14,93 17,315 19,22 유동성장기차입금 13,979 22,74 23,74 22,74 21,74 법인세비용 4,499 5,426 4,63 4,242 4,79 기타유동부채 3,811 2,384 2,694 3,237 3,492 유효법인세율 (%) 3.% 34.9% 27.3% 24.5% 24.5% 비유동부채 68,892 84,711 93,786 13,57 19,74 당기순이익 1,438 1,126 1,84 13,73 14,511 장기매입채무및비유동채무 4,58 1,738 1,963 2,359 2,545 지배주주지분당기순이익 1,5 9,318 9,857 11,38 12,552 사채및장기차입금 5,965 67,388 74,388 8,388 84,388 EBITDA 21,726 23,787 21,44 24,78 26,887 기타비유동부채 13,87 15,586 17,435 2,823 22,88 현금순이익 (Cash Earnings) 17,896 15,725 16,796 19,84 21,578 부채총계 161,14 183, ,821 25, ,42 수정당기순이익 7,663 9,691 1,555 13,73 14,511 자본금 1,452 1,452 1,452 1,575 1,575 증감율 (%, YoY) 주식발행초과금 36,51 36,51 36,51 36,51 36,51 매출액 이익잉여금 56,478 1,919 11, , ,361 영업이익 ( 보고 ) 기타자본 26,886 1,24 1,24 1,24 1,24 영업이익 ( 핵심 ) 지배주주지분자본총계 131, , ,13 16,12 172,226 EBITDA 비지배지분자본총계 1,331 7,128 8,91 9,834 11,765 지배주주지분당기순이익 자본총계 141, ,79 157, , ,992 EPS 순차입금 62,57 6,351 29,34 18,47 11,413 수정순이익 총차입금 82,928 11,861 19, , ,861 현금흐름표 ( 단위 : 억원 ) 투자지표 ( 단위 : 원, 배, %) 12월결산 E 213E 214E 12월결산 E 213E 214E 영업활동현금흐름 5,434 19,26 7,121 24,69 21,524 주당지표 ( 원 ) 당기순이익 1,438 1,126 1,84 13,73 14,511 EPS 34,449 32,84 33,931 35,924 39,858 감가상각비 4,93 4,82 5,261 6,51 6,329 BPS 451,582 48, ,379 58, ,99 무형자산상각비 2, 주당EBITDA 74,86 81,93 73,822 78,495 85,379 외환손익 CFPS 61,618 54,143 57,829 63,29 68,52 자산처분손익 2, DPS 1,5 1,5 1,5 1,5 1,5 지분법손익 주가배수 ( 배 ) 영업활동자산부채증감 -12, ,16 5, PER 기타 -2,6 3, PBR 투자활동현금흐름 -28,386-28,698-3,982-31,874-13,399 EV/EBITDA 투자자산의처분 -1,88-14,34-4,93-17, PCFR 유형자산의처분 4,88 1,411 수익성 (%) 유형자산의취득 -14,969-15,921-25, -13, -13, 영업이익률 ( 보고 ) 무형자산의처분 영업이익률 ( 핵심 ) 기타 -16, EBITDA margin 재무활동현금흐름 28,845 16,537 9,414 7,953 4,512 순이익률 단기차입금의증가 -2,651-45,797 자기자본이익률 (ROE) 장기차입금의증가 33,787 63,866 8, 5, 3, 투하자본이익률 (ROIC) 자본의증가 안정성 (%) 배당금지급 부채비율 기타 -1, ,849 3,388 1,985 순차입금비율 현금및현금성자산의순증가 5,762 7,158-14, ,637 이자보상배율 ( 배 ) 기초현금및현금성자산 8,434 12,424 19,582 5,134 5,822 활동성 ( 배 ) 기말현금및현금성자산 14,196 19,582 5,134 5,822 18,459 매출채권회전율 Gross Cash Flow 18,316 2,238 16,137 19,17 2,74 재고자산회전율 Op Free Cash Flow -1, ,218 11,889 8,936 매입채무회전율 주 : 21년까지 GAAP 연결기준 37

38 투자의견변동내역 (2 개년 ) 목표주가추이 (2 개년 ) 종목명 일자 투자의견 목표주가 211/1/28 BUY(Maintain) 66,원 (2353) 211/2/7 BUY(Maintain) 66,원 211/2/8 BUY(Maintain) 66,원 211/2/14 BUY(Maintain) 66,원 211/2/22 BUY(Maintain) 66,원 211/3/9 BUY(Maintain) 66,원 211/4/4 BUY(Maintain) 66,원 211/4/25 BUY(Maintain) 66,원 211/5/3 BUY(Maintain) 66,원 211/5/11 BUY(Maintain) 66,원 211/5/19 BUY(Maintain) 66,원 211/5/25 BUY(Maintain) 66,원 211/5/3 BUY(Maintain) 66,원 211/5/31 BUY(Maintain) 66,원 211/6/17 BUY(Maintain) 66,원 211/7/5 BUY(Maintain) 66,원 211/9/19 BUY(Maintain) 66,원 211/9/28 BUY(Maintain) 66,원 211/11/7 BUY(Maintain) 66,원 211/11/17 BUY(Maintain) 66,원 212/2/22 BUY(Maintain) 5,원 212/3/7 BUY(Maintain) 5,원 212/3/26 BUY(Maintain) 5,원 212/4/3 BUY(Maintain) 5,원 212/5/2 BUY(Maintain) 5,원 212/5/3 BUY(Maintain) 5,원 212/6/4 BUY(Maintain) 5,원 212/6/26 BUY(Maintain) 44,원 212/8/22 BUY(Maintain) 44,원 212/9/6 BUY(Maintain) 44,원 212/1/17 BUY(Maintain) 44,원 212/11/5 BUY(Maintain) 44,원 213/1/9 BUY(Maintain) 47,원 213/2/4 BUY(Maintain) 47,원 ( 원 ) 8, 6, 4, 2, 주가목표주가 '11/2/4 '11/8/4 '12/2/4 '12/8/4 '13/2/4 투자의견및적용기준 기업 적용기준 (6개월) 업종 적용기준 (6개월) Buy( 매수 ) Outperform( 시장수익률상회 ) Marketperform( 시장수익률 ) Underperform( 시장수익률하회 ) Sell( 매도 ) 시장대비 +2% 이상주가상승예상시장대비 +1 ~ +2% 주가상승예상시장대비 +1 ~ -1% 주가변동예상시장대비 -1 ~ -2% 주가하락예상시장대비 -2% 이하주가하락예상 Overweight ( 비중확대 ) Neutral ( 중립 ) Underweight ( 비중축소 ) 시장대비 +1% 이상초과수익예상시장대비 +1 ~ -1% 변동예상시장대비 -1% 이상초과하락예상 38