Savills World Research 브리핑분당오피스권역 사진 : 네오위즈사옥, 분당 개요 공급 : 2013년하반기신규공급은없었음 수요및공실률 : 2013년 4분기공실률 16.3% 표 1 분당오피스시장개요, Q1/2013-Q4/2013 Q1/2013 Q2/2013 Q3/2013 Q4/2013 공실률 14.2% 7.5% 13.8% 16.3% 임대료 : 2013 년 4 분기에 전년동기대비 0.2% 상승 임대료 ( 원 /3.3058sqm) 임대면적기준 46,000 46,000 46,000 46,000 전용면적기준 89,400 89,400 89,400 89,400 매매및투자시장 : 2013 년 하반기에야탑동의탑빌딩, 수내동의 서영빌딩이거래됨 임대료인상률 ( 전분기대비, 전용면적기준 ) 0.2% 0.0% 0.0% 0.0% 임대료인상률 ( 전년동기대비, 전용면적기준 ) 0.7% 0.2% 0.0% 0.2% 소비자물가상승률 1.6% 1.2% 1.4% 1.1%, 한국은행 savills.co.kr/research 01
브리핑 분당오피스권역 공급 2013 년하반기에는분당에신규로공급된 오피스가없었다. 표 2 주요임차인이동, 이전빌딩 입주빌딩 수요및공실률 2013년 3분기의분당오피스공실률은전분기대비 6.3%p 상승한 13.8% 였고, 4분기의공실률은 16.3% 였다. 공실률상승의주요요인으로는판교의신규오피스들이준공되면서이전이예정되어있던기업들이이전을단행했기때문이다. 분당퍼스트타워의 NHN, 탑빌딩의블루사이드, 분당스퀘어의성남콘텐츠진흥원 (SIPA) 등이판교로이전하면서공실면적이증가하였다. 2013년 12월현재판교오피스총공급량의 80% 가준공되고, 주요업체들의입주가완료됨에따라, 판교오피스의임대가능공실은대부분해소되었다. 이로인하여분당의임차수요가다시활발해지고있으며, 2014년 1분기에는 NHN엔터테인먼트가본사사옥에서분당스퀘어로이전하며공실이해소될예정이다. 따라서 2014년상반기분당오피스마켓의공실률은 2~3%p 하락할것으로전망된다. 임대료 전년동기대비임대료인상률은 3분기에는변동이없었고, 4분기인상률 0.2% 로소비자물가상승률보다낮은수준이었다. 2014년상반기에도탑빌딩만임대료를인상할예정으로알려졌고, 그외빌딩들의임대료인상은거의없을것으로전망된다. 매매및투자시장 2013년 3분기에는야탑동의탑빌딩과수내동의서영빌딩이거래되었다. 두빌딩은논현동의트리스빌딩과함께 GE리얼에스테이트주식회사가포트폴리오딜로매각하였고이지스자산운용이매입하였다. 야탑동의탑빌딩은총거래가 270억원, 3.3058sqm당거래가 732.7만원이며, 수내동의서영빌딩 ( 구초림빌딩 ) 은총거래가 332억, 3.3058sqm당거래가는 689.6 만원수준이었다. Cap rate은 7~8% 초반수준이다. 임차인권역빌딩명임차면적 (sqm) 권역빌딩명임차면적 (sqm) NHN BBD 분당퍼스트타워 14,542 판교 NHN 사옥 N/A SIPA BBD 분당스퀘어 9,351 판교삼환하이펙스 10,104 조이시티 차트 1 공실률, Q1/2006-Q4/2013 차트 2 분당임대료인상률및공실률, 소비자물가상승률 Q1/2008-Q4/2013, 한국은행 BBD 탑빌딩 / BYC 빌딩 3,302/ N/A BBD 퍼스트타워 6,641 다날 BBD 휴맥스빌리지 N/A BBD 퍼스트타워 4,538 포스코엔지니어링 BBD 포스코엔지니어링 26,635 송도포스코송도사옥 N/A 네오위즈 BBD 네오위즈분당사옥 15,941 판교네오위즈판교사옥 N/A 20% 15% 10% 5% 0% 21% 18% 15% 12% 9% 6% 3% 0% -3% 표 3 거래사례, 빌딩명거래시기매도자매수자 매매면적 (sqm) 매매가격 ( 단위 : 억원 ) 탑빌딩 Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사이지스자산운용 12,182 270 서영빌딩 ( 구초림빌딩 ) Top 빌딩준공 BundangM Tower 준공 BundangM Tower, Neowiz & Kepco E&C 입주 예미지빌딩준공 BundangM Tower, 만도입주 First Tower, 아발론입주 Bundang Square, SK C&C, 티맥스이전 Central Tower, KT Tech 과천이전 Bundang Square, 실리콘파일입주 미래에셋플레이스, 교보생명입주 Bundang M Tower, 한국전력기술원 Central Tower, 동양증권입주 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 임대료인상률 (YoY) 공실률 CPI 상승률 (YoY) 퍼스트타워, NHN 판교이전 블루사이드 판교로이전 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 Q1 Q2 Q3 Q4 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Q3 2013 지이리얼에스테이트주식회사이지스자산운용 15,916 332 savills.co.kr/research 02
브리핑 분당오피스권역 부록 분당권역오피스시장분석빌딩개요, Q4/2013 표 4 조사빌딩개요, Q4/2013 구분 분석대상빌딩 빌딩개수 18 기준층바닥면적평균 (sqm) 1,666 연면적총합계 (sqm) 367,729 연면적평균 (sqm) 20,429 Savills 에서는분당권역오피스 Stock 중 100% 사옥을제외하고보증부월세의임대료체계를가진총 18개의빌딩으로오피스시장동향에대한조사및분석을하였다. 표 5 분당세부권역별오피스 Stock 개요, Q4/2013 구분야탑서현수내정자미금, 오리 빌딩개수 ( 공사제외 ) 16 34 16 4 7 연면적평균 (sqm) 14,701 11,459 15,068 100,711 25,728 연면적총합계 (sqm) 235,215 389,611 241,089 402,845 180,098 권역별오피스 stock 비율 16.2% 26.9% 16.6% 27.8% 12.4% 평균준공년도 2000 1999 2000 2004 2003 주요빌딩 분당아미고타워코리아디자인센터 퍼스트타워분당스퀘어 SK 텔레콤분당지원센터휴멕스벤처타워 NHN 벤처타워킨스타워 +SK-U Tower 분당엠타워 *Office Stock은정부청사, 오피스텔, 복합빌딩 (MXD) 의비오피스부분을제외한순수오피스빌딩연면적의합계임. Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Chief Executive Officer +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Grace Ko, CRES Leasing Services +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 03
Savills World Research 브리핑판교오피스권역 사진 : SK 플래닛판교사옥, 판교 개요 공급 : 2013년하반기에는총 9개동의오피스가준공되었음 ( 총연면적 353,027 sqm) 매매및투자시장 : 2013년하반기에거래된오피스는없었음 표 1 판교임대료및관리비, Q4/2013 월임대료 ( 원 / 3.3058sqm 임대면적기준 ) 월관리비 ( 원 / 3.3058sqm 임대면적기준 ) 42,500 20,500 + 실비 savills.co.kr/research 04
브리핑 판교오피스권역 공급 2013년하반기에는 7개프로젝트 (9개동) 의오피스가준공되었으며, 총연면적은 353,027 sqm이다. 하반기에준공된오피스중판교디지털콘텐츠파크, 이룸빌딩, 엔씨소프트판교 R&D센터에는일정비율의임대가능면적이있어, 2013년 6월기준총임대가능면적보다약 8% 가증가하였다. 2013년 12월까지판교에준공된오피스의연면적은계획된총공급량의 80% 인 2,076,255 sqm이다. 또한현재까지공급된임대가능면적은총임대가능면적의 86% 를차지한다. 2014년에는총공급량의 15% 에해당하는 391,219sqm가공급될예정이며, 이중상반기에공급되는오피스는 4개프로젝트 (6개동) 이다. 수요 2013년하반기에는 GBD 권역에서넥슨과엔씨소프트가, 분당에서한게임 (NHN엔터테인먼트) 과네오위즈게임즈가판교로이전하였다. SK플래닛또한판교로사옥을이전하였다. SK플래닛은부서간협력도모와시너지효과를위해을지로SK-T타워, 삼화빌딩등에분산돼있던사업부서를판교사옥으로통합이전한것으로조사되었다. 임대료 2013년 4분기의판교오피스명목임대료는 42,500원 /3.3058sqm으로분당오피스임대료의 92% 수준이다. 매매및투자시장 2013년하반기에는거래된오피스가없었다. 표 2 신규공급빌딩, 필지번호빌딩명연면적 (sqm) 층수준공시기 D-2-3 이룸빌딩 ( 동화전자컨소시움 ) 7,126 9F/B3F Q3/2013 C-1 판교디지털콘텐츠파크 79,736 10F/B3F Q3/2013 C-3 넥슨사옥 65,400 10F/B5F Q3/2013 E-1 엔씨소프트판교 R&D 센터 88,972 12F/B5F Q3/2013 A-2-1 표 3 공급예정빌딩, 2014 상반기 아이포타컨소시엄 원익빌딩 ( 아이포타 C) 14,270 9F/B4F 아이앤씨빌딩 ( 아이포타 B) 14,399 9F/B4F 디에이치케이솔루션빌딩 ( 아이포타 A) 16,908 9F/B4F Q3/2013 C-3 SK 플래닛판교사옥 49,679 10F/B4F Q4/2013 A-1-1 유비쿼스 16,537 8F/B4F Q4/2013 합계 (sqm) 353,027 필지번호빌딩명 ( 공사명 ) 연면적 (sqm) 층수준공시기 A-1 씨즈타워 22,641 8F/B2F Q1/2014 D-2-5 A-1-1 표 4 판교임대료동향, Q3/2013-Q4/2013 판교테크노벨리 D-2-5 블록신축공사 ( 메디포스트등 ) 27,075 10F/B4F Q1/2014 판교테크노벨리 D-2-5 블록신축공사 (Two Sun) 33,443 10F/B5F Q1/2014 크루셜텍및아이코닉스판교사옥 21,915 10F/B3F Q1/2014 SK C&C IT Complex 66,955 6F/B4F Q2/2014 B-8 차병원그룹판교종합연구소 56,379 7F/B4F Q2/2014 구분 Q3/2013 Q4/2013 임대료 ( 원 /3.3058sqm) 43,500 42,500 관리비 ( 원 /3.3058sqm) 20,500 + 실비 20,500 + 실비 조사대상빌딩수 7 8 차트 1 판교권역오피스공급추이 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500-139 118 118 합계 (sqm) 228,408 단위 : 1,000 sqm 기존준공면적신규공급면적 826 257 445 1,083 548 1,528 391 2,076 113 33 2,467 2,581 2009 2010 2011 2012 2013 2014 F 2015 F Pending savills.co.kr/research 05
브리핑 판교오피스권역 표 5 판교오피스공급현황, 차트 2 판교권역오피스공급추이 연도 공급면적 (sqm) 비율 누적면적 (sqm) 2009 118,361 5% 118,361 2010 138,904 5% 257,265 2014 F 15% Pending 1% 2015 F 4% 2009 5% 2010 5% 2011 825,567 32% 1,082,832 2012 445,349 17% 1,528,181 2013 548,074 21% 2,076,255 2014 F 391,219 15% 2,467,474 2015 F 113,089 4% 2,580,563 2013 21% 2011 32% Pending 32,757 1% 2,613,320 Total 2,613,320 2012 17% Please contact us for further information Savills Savills Research K.D. Jeon Chief Executive Officer +82 2 2124 4101 kdjeon@savills.co.kr Youngtaek Kim Vice President +82 2 2124 4208 ytkim@savills.co.kr Crystal Lee Investment Advisory +82 2 2124 4163 csjlee@savills.co.kr JoAnn Hong +82 2 2124 4182 jhong@savills.co.kr Simon Smith Senior Asia Pacific +852 2842 4573 ssmith@savills.com.hk Grace Ko, CRES Leasing Services +82 2 2124 4115 graceko@savills.co.kr Seunghan Lee, Leasing & Marketing, Development Sales +82 2 2124 4253 seunghanlee@savills.co.kr Sue Lee Tenant Rep. +82 2 2124 4180 slee@savills.co.kr Savills plc Savills is a leading global real estate service provider listed on the London Stock Exchange. The company established in 1855, has a rich heritage with unrivalled growth. It is a company that leads rather than follows, and now has over 500 offices and associates throughout the Americas, Europe, Asia Pacific, Africa and the Middle East. This report is for general informative purposes only. It may not be published, reproduced or quoted in part or in whole, nor may it be used as a basis for any contract, prospectus, agreement or other document without prior consent. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, Savills accepts no liability whatsoever for any direct or consequential loss arising from its use. The content is strictly copyright and reproduction of the whole or part of it in any form is prohibited without written permission from Savills Research. savills.co.kr/research 06