Special Report 서울 / 수도권지역호텔공급초과를걱정할때인가? 2013.07 기업 /PF 본부수석애널리스트김주철 (jucheol.kim@kisrating.com) Executive Summary 인바운드외국인관광객증가추세지속전망 2009 년이후폭발적으로증가하고있는방한외국인관광객중가장높은비중을차지하고있는일본인관광객은최근엔화약세및한. 일간의감정악화로방한계획을취소하고있는사례가증가하고있어그수는감소하고있다. 반면, 경제성장에따라해외관광비중을늘려가고있는인바운드중국인관광객수는 2013 년 까지누적기준으로일본인관광객수를앞서면서두드러진증가세를나타냈다. 최근중국인의해외여행증가세를고려할때이와같은추세는당분간유지될것으로전망된다. 서울지역호텔의객실부족현상지속서울도심지역일부비즈니스호텔의객실가동률은 2011 년기준 95% 를넘어서고있으며, 문화체육관광부에의하면외국인관광객중상당수가서울지역내숙박시설을예약하지못해한국방문을포기하는사례가증가하고있어객실부족으로인한초과수요상태가지속되고있다. 2017 년서울호텔객실가동률은 70% 에이를전망서울시발표자료에따라 2017 년까지현재공급된객실수의 2 배물량이공급된다면, 외국인관광객의숙박수요를고려할때서울지역호텔의평균객실가동률은 70% 수준이될전망이다. 이는, 기존호텔의경우객실가동률 70% 까지는자산가치및수익성의하락없이영업이가능하고외국인관광객에게는가격경쟁력이수반된객실서비스를제공할수있는적정가동률수준인것으로판단된다. 예정된호텔객실공급은차질없이진행되어야현재예정된호텔객실이순차적으로공급될경우수급상공급초과상태를우려하여객실공급총량을관리해야한다는의견이있으나, 2011 년객실의 2 배물량이 2017 년까지공급되더라도외국인관광객의증가율이최근 5 개년의절반수준으로만증가하여도기존호텔의수익성과자산가치가훼손되지않아관광숙박수요가안정적으로시장내에흡수될수있을것으로예상된다.
들어가며 한류와 K-pop의열풍으로대한민국의브랜드가치가향상되면서외국인들의대한민국에대한관심이그어느때보다도높다. 특히, 서울을방문하고싶어하는외국인관광객이폭발적으로증가하였는데, 이들을수용할만한호텔객실공급은충분하지않은상황이다. 서울시에서는규제완화를통해호텔객실공급을장려하고있지만최근에는각종규제가살아나는모습을보이며신규호텔사업이다시주춤하고있다. 일부에서는현재호텔객실상황에계획된호텔객실이추가로공급되면공급초과상태로진입될우려로인해호텔객실공급총량을관리해야한다는주장을펼치고있다. 본고에서는현재의서울지역호텔객실의수급상황을점검하여추가적인객실공급이과연초과공급상태를유발할것인지에대해살펴보고, 수급상균형수준의객실가동률에대해파악하고자한다.. 외국인관광객입국추이와전망 외국인관광객 1000 만시대 2009 년이후폭발적으로증가 인바우드철강경기외국인관광침체객은 2000년이후연평균 6.3% 성장 2012년말기준으로외국인인바운드관광객이 1000만을넘어 11,140 천명을기록하였다. 2000년이후연평균 6.3% 성장률을보였으며, 최근 4년간연평균 12.5% 성장률을나타내 2009년이후높은성장세를시현하였다. 2008년금융위기발생이후선진국의관광산업이침체하면서상대적으로저렴하고다양한관광상품이존재하는아시아권이부상하였다. 특히, 한류가새로운문화상품으로자리를잡으면서한국을찾은외국인관광객수는 2009년이후급격히증가하기시작하였으며, 그추세가최근까지이어가고있다. [ 그림 1] 외국인관광객입국추이 2012 년이후월별외국인입국증감추이 2000 년이후일본 vs 중국입국자추이 60.0% 50.0% 40.0% 30.0% 20.0% 10.0% 0.0% 10.0% 20.0% 30.0% 40.0% 전체 일본 중국 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 1,000,000 500,000 일본 중국 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 2
자료 : 한국관광공사 세부국가별통계 자료재구성 외국인관광객의대부분은아시아권관광객이차지하고있으며, 이중에서도일본과중국의비중이가장높은편이다. 일본인관광객은 1988년처음 100만명을넘어섰으며이후한국을찾은외국인관광객중가장높은비중을차지해왔다. 반면, 중국은 2000년까지 40만명에불과해일본에비해현저히낮은비중을차지해왔다. 이후, 2008년위안화가절상되고경제규모가성장하면서중국인관광객수는급격히증가하기시작하여 2012년에는일본인관광객수의 80% 에이르게되었으며, 급기야 2013년 4월까지기준누적관광객수가 105만명으로일본 915천명을앞서기시작하였다. 일본인관광객은아베노믹스이후엔화약세가심화되어한국관광상품의가격경쟁력이상실되어일본내에서자국관광으로선회하는일본인비중이증가하였다. 그로인해방한일본인관광객수는전년동기대비 20% 감소하게되었다. 2012년하반기엔화약세본격화이후인바운드일본인관광객수감소두드러져 2005년이후일본인관광객수와환율의영향을살펴보면, 원엔환율이관광객수의등락에결정적인영향을미쳤으며 GDP 성장률이미치는영향은미미한것으로분석된다. 최근아베노믹스의통화정책으로인한엔저현상이다소진정국면을보이고있어향후아베노믹스성패에따라엔저현상지속여부가결정될것으로보이나, 엔화의추가적인급락가능성은높지않을것으로판단되며국내를찾는일본인관광객수도안정적인국면에진입할것으로보인다. [ 그림 2] 2005 년이후일본및중국인관광객입국추이 일본인관광객 중국인관광객 400 350 300 250 200 150 100 50 입국자 ( 천명 ) 100원 / 엔일본 GDP(1조달러 ) 18 16 14 12 10 8 6 4 2 400,000 350,000 300,000 250,000 200,000 150,000 100,000 50,000 입국자중국원 (10원) 중국GDP(1000억달러 ) 250 200 150 100 50 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 2012 년 자료 : 통계청, 한국은행통계 DB 3
중국인관광객은일본인관광객경우와다르게환율의영향보다는중국경제성장률상승에따른소비여력확대의영향이더큰것으로보인다. 경제성장이지속되면서중국인의해외여행도꾸준히증가하기시작하였으며, 여기에위안화절상및중국인비자제도간소화조치가맞물리면서 2010년이후폭발적인증가세를시현하였다. [ 그림 3] 1993 년이후중국인해외여행객및소비액추이 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 1,000 500 450 400 350 300 250 200 150 100 50 관광객수 ( 만명 ) 소비액 ( 억달러 )( 우축 ) 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08 09 자료 : 삼성경제연구소 4
외국인관광객증가추세유효 중국인관광객증가폭커짐 중국인관광객수일본인관광객수를추월 세계관광기구 (UNWTO) 에따르면중국은 2012년기준세계 1위관광소비대국으로성장하였으며중국인해외관광객수는 2020년이되면미국, 일본, 독일다음의세계 4 위에해당하는 8,300 만명에이를것으로예상되고있다. 현재, 국내를찾는중국인관광객수는중국인해외관광객수의약 3.0% 수준에불과하여향후중국인해외관광객의성장성을고려할때인바운드중국인관광객수증가는지속될것으로전망된다. 1984년이후외국인관광객추이를살펴보면, 2003년 SARS 및이라크전쟁때전년대비 11% 감소한것을제외하고는 1997년 IMF와 2008년금융위기시기에도외국인관광객수는꾸준히증가하였다. 외국인관광객수는지속적으로증가할전망 또한, 한류와 K-pop 등의문화상품수출이증가하면서아시아권을비롯한미주. 서유럽권에서한국브랜드가치가높아져한국문화를체험하고, 한국상품을소비하고자하는외국인이늘어나면서방한외국인관광객수는 2009년이후급격히증가하기시작하였다. 문화상품의특성상지속가능성이높다는점을고려할때, 인바운드외국인관광객증가추세는지속될것으로판단된다. [ 그림4 ] 인바운드외국인관광객추이 _1984년이후 ( 단위 : 천명, 백만원 ) 외국인입국자추이 _1984년이후문화콘텐츠수출액 vs 외국인입국자 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 외국인입국자증가율 % 0.3 0.25 0.2 0.15 0.1 0.05 0 5,000,000 4,500,000 4,000,000 3,500,000 3,000,000 2,500,000 2,000,000 1,500,000 문화컨텐츠수출액 외국인입국자 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 SARS영향 8485868788899091929394959697989900010203040506070809101112 0.05 0.1 0.15 1,000,000 500,000 05 06 07 08 09 10 11 2,000 자료 : 통계청, 문화체육관광부 5
. 외국인관광객숙박및호텔운영현황 서울비즈니스호텔점유율정체 - 서울근교객실점유율은증가 2012년문화관광연구원이발표한 외래관광객실태조사보고서 에따르면, 외국인관광객의지역별방문비중중서울권방문비중은 82.5%( 중복응답 ) 에이르고있으며, 숙박시설중호텔선호비중은 73.4%( 중복응답 ) 로외국인관광객대부분은서울지역의호텔이용을선호하는것으로나타났다. 외국인관광객은성수기에집중되는경향을보여객실부족현상심화 이러한이유로서울지역의호텔객실가동률이평균적으로서울근교및지방의객실가동률보다높게나타났다. 게다가, 2009년이후외국인관광객이큰폭으로증가하기시작하면서서울을비롯한서울근교의호텔객실가동률도함께상승하였다. 다만, 외국인관광객의대부분은서울내관광및숙박을원하고있지만, 객실부족으로서울근교로밀려나면서서울근교호텔의평균객실가동률은상승했지만서울지역호텔의평균객실가동률은정체되었다. [ 그림 5 ] 서울지역호텔의등급별숙박객수및객실가동률추이 ( 단위 : 천명 ) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 특1급특2급 1급전체외국인관광객 0% 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 자료 : 한국관광호텔업협회자료재구성 이러한현상에는성수기와비성수기기간에외국인관광객비중차이가주요원인이된다. 성수기에는객실부족현상이심각하여서울도심호텔의객실가동률은 95% 를넘어서고있으나, 비성수기에는객실예약이상대적으로수월하여 80% 수준에머물고있어연평균객실가동률은 85% 수준을넘지못하고있다. 6
성수기에서울로집중되고있는외국인관광객의방문패턴을감안할때, 연간방문하는외국인관광객수가급격히증가하더라도성수기에객실부족으로외국인관광객숙박예약을받지못하는사태가지속되고일정수준의객실이공급되지않는다면외국인관광객의숙박수요를충족할수없게된다. [ 그림 6 ] 서울 VS 서울근교숙박객수및호텔객실가동률비교 인천지역관광호텔가동률추이경기지역관광호텔가동률추이서울지역관광호텔가동률추이 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 90 80 70 60 50 40 30 20 10 12,000.0 10,000.0 8,000.0 6,000.0 4,000.0 2,000.0 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 5,000 2005 년 2006 년 2007 년 2008 년 2009 년 2010 년 2011 년 90.0 80.0 70.0 60.0 50.0 40.0 30.0 20.0 10.0 외국인관광객객실수외국인점유율가동률 외국인관광객객실수외국인점유율가동률 외국인관광객객실수외국인점유율가동률 자료 : 한국관광호텔업협회 7
. 서울지역호텔객실수급전망 2017 년객실가동률 70% 수준예상 현재수급상수요초과상태 서울지역관광호텔객실수와외국인관광객수준을벤치마크국가및도시와비교함으로써현재서울지역호텔객실재고수준의적정성여부를파악하여서울지역호텔객실가동률의향후추이를추정해보았다. [ 표 1] 벤치마크국가 ( 도시 ) vs 서울지역수급상황 구분 런던 싱가포르 서울 객실수 ( 천실 ) 106 47 24 평균객실가동률 (%) 83.0 85.0 81.4 외국인관광객 ( 천명 ) 28,000 11,642 8,798 호텔객실당외국인관광객수 263.2 250.0 372.1 주1: 2010년기준임. 자료 : CBRE 2012 2H asia hotel, 한국관광호텔업협회 주2: 평균객실가동률 ( 연간판매객실수 / 판매가능객실수 ) 호텔의특성상객실가동률은외국인관광객에의해좌우되고있는데, 국내의경우도외국인관광객이주로선호하는특2급과 1급호텔의외국인점유율은 80% 를넘어서고있어외국인관광객수요에따라호텔의객실가동률이결정된다고볼수있다. 외국인 1인당객실수는한국이영국, 싱가포르에비해낮은수준 위표상벤치마크국가중서울과가장유사한호텔산업환경과입지여건을보유하고있는국가는싱가포르며, 다음으로는영국 ( 런던 ) 을꼽을수있다. 싱가포르는도시국가로호텔의외국인점유율이 90% 를넘어서고있어철저히외국인관광객에의해호텔객실가동률과수익성이결정되고있으며, 영국런던의경우도한해 2천8백만명의외국인관광객중대부분이런던내호텔을예약하고있어런던내호텔도외국인관광객에의존하고있다. 이처럼외국인관광객의객실점유율에영향을받고있는벤치마크국가의객실수급상황에대한지표로호텔객실당외국인관광객수와평균객실가동률을산출하여, 향후객실공급이증가하고외국인관광객수가변동할경우의추정시점별객실가동률수준을추정하고자한다. 아시아권벤치마크국가로가장유사한싱가포르와서울의호텔객실수급상황을좀더자세히비교하면아래와같다. 8
[ 그림 7] 싱가포르의호텔가동률과객실수급현황및전망 구분 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 외국인관광객 ( 천명 ) 8,200 8,900 9,500 9,200 8,300 11,642 13,171 13,708 14,267 14,849 15,455 16,085 16,741 객실 42,708 43,627 44,917 46,000 46,111 46,567 47,896 49,000 53,000 55,200 57,700 59,700 62,722 호텔객실가동률 (%) 84.0 85.0 86.5 80.0 75.5 85.0 86.0 86.0 86.0 86.0 86.0 86.0 86.0 외국인관광객 / 객실수 192 204 212 200 180 250 275 280 269 269 268 269 267 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 100 90 80 70 60 50 40 30 20 10 외국인관광객 ( 좌 ) 객실 ( 천실 )( 우 ) 호텔객실가동률 (%)( 우 ) 외국인관광객 ( 만명 )/ 객실수 ( 천실 )( 우 ) 주1: 2012년이후추정기간자료 : 싱가포르통계청, CBRE Asia hotel occupancy rate 주2: 2017년객실수는과거객실공급증가율 5% 를반영하여추정된결과임. 싱가포르호텔의객실수급도서울과비슷하며 2010년이후객실가동률은 85% 수준 싱가포르는 2005년외국인관광객 820만명, 호텔객실가동률 84% 를유지하고있었으며, 이후외국인관광객이증가하면서호텔객실가동률도점차증가하였다. 그러나, 2008년금융위기발생으로비즈니스출장이급감하면서외국인관광객이 2009년 830 만명으로 2005년수준으로급감하면서호텔평균가동률도 75% 로하락하게되었다. 2010년환율과경기회복으로외국인관광객이처음으로 1000만명을돌파하여호텔객실가동률은 85% 수준으로다시회복하였다. 이때, 호텔객실가동률은외국인관광객수와호텔객실공급수준을나타내는누적객실수당외국인관광객수지표와동일한추세를보인다. 누적객실수당외국인관광객수가높아지면상대적으로객실이부족하여객실가동률은상승하게되는것이다. 이와같은상관관계를보이고있는싱가포르의 2012년이후호텔객실공급량및외국인관광객수전망을통해연도별누적객실당외국인관광객수를산출하여 2017년까지의호텔객실가동률을추정하였다. 연도별호텔객실공급량은부동산전문리서치기관인 CBRE 가발표한수치를적용하였으며, 2016년까지총 12,000 실의호텔객실이추가로공급될예정이다. 외국인관광객은 2006년부터 2011년까지의평균증가율 8.2% 의절반수준인 4.1% 의증가율로성장하여 2017년에는 1,670 만명수준에이를것으로추정되며, 이는싱가포르통계청이예측한수치와유사한수준이다. 9
이때, 그림7 에서와같이누적호텔객실당외국인관광객수는 2017년 267명으로 2011년 275명과유사할것으로예측되었다. 과거호텔객실가동률과누적호텔객실당외국인관광객수의상관관계를통해본객실가동률은 2017년에도현재와비슷한 86% 수준을유지할것으로전망된다. [ 그림 8] 서울의호텔가동률과객실수급현황및전망 구분 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 외국인관광객 ( 천명 ) 6,023 6,155 6,448 6,891 7,818 8,798 9,795 11,140 11,784 12,464 13,185 13,946 14,752 객실 20,556 20,974 21,962 22,728 23,864 23,645 25,160 29,435 33,389 39,309 43,331 48,339 50,257 호텔객실가동률 (%) 67.9 65 69.6 72.5 77.5 81.4 80.8 79.2 77.5 75.9 74.3 72.6 70.0 외국인관광객 / 객실수 293 293 294 303 328 372 389 378 353 317 304 289 294 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 90 80 70 60 50 40 30 20 10 외국인관광객 ( 좌 ) 객실 ( 천실 )( 우 ) 호텔객실가동률 (%)( 우 ) 외국인관광객 ( 만명 )/ 객실수 ( 천실 )( 우 ) 05 06 07 08 09 10 11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 주1: 2012년이후는추정기간주2: 객실공급량은서울시가발표한보도자료수치를적용함. 자료 : 한국관광공사통계, 한국관광호텔업협회자료재구성 2017년시점서울지역객실가동률은 70% 수준이될전망 싱가포르와마찬가지로서울지역의호텔객실가동률도누적객실당외국인관광객수추이와호텔객실가동률이동일한추세를보여왔다는점에서향후호텔객실가동률도누적호텔객실당외국인관광객수추정을통해전망이가능할것으로판단된다. 한국의외국인관광객수는싱가포르와는달리금융위기때도감소하지않고증가추세를이어갔으며, 서울의호텔객실가동률은 2010년 81.4% 를정점으로 2011년에는외국인관광객수가증가하였음에도오히려호텔객실가동률은하락하였다. 2011년누적객실당외국인관광객수는 389명으로싱가포르의 275명에비해 42% 높은수준인바, 서울은외국인관광객수에비해객실공급이부족한상태이며호텔예약이힘든외국인들이서울인근내지는대체숙박시설 ( 서비스드레지던스, 민박, 콘도등 ) 을찿는빈도가높아짐에따라서울지역호텔객실가동률이정체되었다. ( 본고제2 장 외국인관광객숙박및호텔운영현황 참조 ) 10
서울시가발표한객실공급량은인허가및사업기간등을고려할때일부물량은다소지연될가능성이존재하지만, 서울시가예상한수준대로공급된다면그물량은 2011 년 25,160실의 2배물량 ( 누적기준 ) 이며그수준은싱가포르의객실증가분에비해서도 2배많다. 그림8 에서와같이 2012년부터 2017년까지서울시가발표한호텔객실공급량수치를반영하고, 2007년부터 2012년까지의연평균외국인관광객증가율 11.6% 의절반인 5.8% 의증가율을추정기간에적용하여산출한연도별누적객실당외국인관광객수는 2017년에 294명으로 2007년,2008년수준과비슷한것으로분석되는바, 2017년시점의호텔객실가동률은 70% 수준에머물것으로전망된다. 11
. 적정객실가동률수준 적정객실가동률은 70% 수준 기존호텔수익성문제되지않아 서울지역호텔의객실가동률이 2017년 70% 수준으로하락한다는것은과연초과공급을의미하는것인가? 아니면객실수요증가로인한자연스러운수급조정과정의결과물인가? 이를검토하기위해기존호텔의수익성및자산가치변동가능성을파악하였다. 서울시내관광호텔은등급별로객실매출과부대매출의구성비율에따라수익성이다소차이를보이고있어, 본고에서는외국인관광객의객실매출비중이높은특2급과 1급호텔의주요호텔실적분석을통해향후객실가동률변동에따른호텔의수익성및자산가치변동추이를살펴보았다. 호텔실적구분이가능하며객실기준 100객실이상이고실적을공시하는주요 9개호텔의 2006년이후수익성및자산가치의변동추이를분석하였으며, ROIC 가높은순 (A: 8.5% 이상, B: 5.0%-8.5%, C: 5.0% 이하 ) 으로 Group A,B,C 를구분하였다. 호텔의수익성은 EBITDA 마진으로, 호텔자산가치변동여부는투하자본수익률 ( 이하 ROIC ) 과 Cap rate( 요구수익률내지자본조달비용 ) 비교를통해검토하였으며, 그결과는아래그래프와같다. [ 그림 9] 호텔 ROIC vs Cap rate 비교 주요호텔 ROIC vs Cap rate 비교 Group 별 ROIC vs Cap rate 비교 35.0% 30% 30.0% 앰배텔 25% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% 0.0% 5.0% '06 '07 '08 '09 '10 '11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 호텔팔래스삼정관광호텔앰배스텔국도관광개발코리아나호텔캐피탈호텔프레지던트퍼시픽호텔 Cap rate 20% 15% 10% 5% 0% '06 '07 '08 '09 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 '17 Group A Group B Group C Cap rate 자료 : 한국관광호텔업협회, KISLINE, 감사보고서자료재구성주1: cap rate은 moody s가발표한자산군별 cap rate과 CBRE의최근 cap rate 동향보고서를보정한수치임. 주2: ROIC= 투하자본수익률 ( 영업이익을투하자본 ( 영업활동에활용된고정자산 )) 으로나눈수치임 12
주3: 2017년객실가동률이 70% 로하락할경우각호텔별 EBITDA 하락률을별도로산정하여추정기간동안반영하였으며, 이때변동비와고정비비중을고려하여 EBITDA 하락을고려하였음. 객단가는물가상승률 3% 만을반영함. Group A와 B에해당하는호텔은객실가동률이 70% 수준까지하락하더라도수익성과자산가치의훼손은발생하지않아 주요호텔들의실적을보면, 2009년이후 ROIC가큰폭의증가율을기록한것을확인할수있다. 외국인관광객이급격히증가하던시기와일치하고있으며객실가동률이증가하던시기와겹치게된다. 그림9 의 Group A와 B는 2009년이후 ROIC가 cap rate 을꾸준히넘어서고있어호텔자산가치의지속적인상승이가능한것으로분석된다. 특히, 그림9 에서와같이 Group A의경우 2017년객실가동률이 70% 수준로하락하게되어도평균 16% 의높은 ROIC 를기록할것으로추정되는바, 호텔자산가치의하락가능성은현저히낮을것으로예상된다. 다만, Group A 중앰배스텔을제외하고는객실의내용년수가 20년이상의노후화된호텔로서, 높은 ROIC 는객실서비스및가격경쟁력때문이라기보다는노호한호텔임에도불구하고, 외국인선호지역에위치한양호한입지환경, 성수기에는객실예약조차힘든최근의호텔객실수급상황에많은영향을받은것으로판단된다. Group A의경우에는 2017년까지대규모투자가이루어지지않는다면 ROIC 는꾸준히 cap rate 을상회하면서자산가치의상승을유지할것으로예상된다. Group C에해당하는호텔은객실가동률변동에영향없이수익성과자산가치가하락 Group B는 Group A와같이 2012년이후추가적인객실공급으로가동률이하락하더라도 ROIC 는 cap rate 을상회하여자산가치는하락하지않을것으로예상되는반면, Group C의경우 ROIC 가 cap rate 을하회할것으로전망되었다. Group C가 Group A,B와비교할때현저히구분되는점은객실매출액대비부대매출액비중이다. 수익성지표인 EBITDA 마진은부대매출액비중이높을수록낮아지는경향을나타내는바, 부대매출액비중이가장높은 Group C는수익성과 ROIC 모두낮아자본조달비용조차도 cover 하지못하는것으로나타났다. Group A와 B는객실가동률이 2017년 70% 수준까지하락하더라도수익성과자산가치변동면에서안정적인반면, Group C는수익성과자산가치변동면에서평균을하회하게된다. Group C의경우, 객실가동률이상승하던시기인 2009년에서 2011년기간에서조차수익성과 ROIC 수준이평균을하회하였다. 이와같은결과의주요원인은객실매출대비과도하게높은부대매출액비중이며단순히객실가동률의하락만으로는 ROIC 가 cap rate 을하회할가능성은낮다. 오히려, 추가적인객실공급으로부대매출액비중을줄이고객실가동률을 70% 수준으로유지한다면수익성과자산가치모두를향상시킬수있게된다. 13
[ 그림 10] Group 별수익성비교 Group 별객실매출액대비부대매출액비중 Group 별매출액대비 EBITDA 추이 250.0% 40.0% 200.0% 35.0% 30.0% 150.0% 100.0% 50.0% 25.0% 20.0% 15.0% 10.0% 5.0% Group A Group B Group C 0.0% Group A Group B Group C 0.0% '06 '07 '08 '09 '10 '11 12* 13* 14* 15* 16* 17* 자료 : 한국관광호텔업협회, KISLINE, 감사보고서자료재구성주1: Group별객실매출액대비부대매출액비중은 2012 년실적기준임. 기존호텔의객실가동률이 70% 수준으로하락할경우 EBITDA 마진은양호하나 2017 년의 ROIC 가 cap rate 수준까지하락하는 Group B의지표추이를미루어볼때, 호텔객실가동률은 70% 이하로하락할경우수익성및자산가치훼손가능성이높아진다. 따라서, 기존호텔의수익성과자산가치하락은객실가동률이 70% 이하로하락할때라는점, 서울지역호텔의평균객실가동률 80% 까지는외국인관광객증가에따라객실가동률도증가한다는점등을종합적으로고려할때외국인관광객이성수기에도객실예약에어려움을겪지않으며가격경쟁력이수반된양질의객실서비스를제공받을수있는적정한평균객실가동률은 70% 인것으로판단된다. 14
마치며 객실가동률 70% 수준까지는객실공급량을늘려야 최근몇년간호텔객실수급상황은매우열악한상태로호텔숙박인프라의질적하락이우려되는상황인것으로판단된다. 기존호텔의실적을분석하여객실가동률스트레스테스트를실시한결과서울시가발표한바와같이 2017년누적호텔객실이 2011년대비 2배로공급이이루어진다고하더라도부대매출액비중이과도하게높은호텔을제외하고는수익성과자산가치하락가능성은매우낮은것으로분석되었다. 객실가동률 70% 수준으로하락하더라도외국인관광객이집중되는성수기기간에도숙박예약이원활하고가격거품이사라진경쟁력있는객실가격수준을유지할수있어외국인관광객의재방문비율이높아지는선순환구조를만들수있게된다. 다만, 신규호텔의객실공급으로인해경쟁력이열위한일부호텔은가동률저하로수익성이악화될수있으나, 오히려호텔산업구조개편및관광서비스인프라개선이라는측면에서필요한조정과정으로판단된다. 지금은호텔객실총량관리보다는다양한서비스제공이가능한호텔객실의공급량증가를통해호텔산업의경쟁력강화및관광숙박인프라의질적향상에관심을가져야하며, 인허가및호텔사업진행을위한제도적정비도선행되어야할것으로보인다. 15
건립진행중인호텔 연번 위치 규모 ( 지하 / 지상, 연면적m2 ) 객실수 준공예정 소계 - 88 개 13,487-1 종로구익선동 34-8 1/13, 14.437 363 2013 2 종로구종로 6 가 289-3 6/10, 42,306 172 2013 3 중구명동 2 가 31-1 7~22, 12,443 315 2013 4 중구충무로 1 가 24-1 3~17, 21,401 619 2013 5 중구북창동 93-52 외 4/13, 15,581 343 2013 6 중구오장동 206-2 외 2 2/16, 8,243 254 2013 7 중구장충동 1 가 31-7 3/9, 9,026 191 2013 8 중구북창동 13-2 3/9, 4,071 54 2013 9 중구남대문로 5 가 36-1 외 1 2/8, 5,555 117 2013 10 중구회현동 1 가 194-30 외 2/5, 2,204 56 2013 11 중구을지로 3 가 95-7,9 등 4/10, 7,945 150 2013 12 중구회현동 1 가 99-19,20 0/2, 281 10 2013 13 옹산구갈월동 98-14 1/3, 54 2013 14 용산구이태원동 126-7 외 3 2/7, 2,692 64 2013 15 성동구도선동 86 2/10, 3,157 63 2013 16 성동구성수동 2 가 317-5 2/11, 2,491 80 2013 17 광진구군자동 350-6 3/8, 2,836 55 2013 18 동대문구장안동 429-1 7/2, 1,951 32 2013 19 동대문구전농동 620-4 2/5, 2,792 36 2013 20 신설동 92-35 외 4 필지 2/13, 6,240 96 2013 21 강북구수유동 274-1 1/7, 2,976 73 2013 22 노원구상계동 706 1/8, 2,081 48 2013 23 은평구녹번동 141-3, 53 1/10, 1,255 30 2013 24 마포구서교동 351-29 3/ 9, 1,266 39 2013 25 양천구신월동 87-13 1/10, 2,937 50 2013 26 강서구염창동 260-7 3/15, 13,614 260 2013 27 강서구곰달래로 70-1 ( 화곡동 921-19) 1/13, 1,654 51 2013 28 강서구외발산동 280-2, 400-24 1/4, 1,356 37 2013 29 영등포구당산동 5 가 33-10 2/10, 58 2013 30 영등포구양평동 1 가 9-28 2/7, 32 2013 31 동작구사당동 1043-6 4/15, 372 63 2013 32 관악구신림동 1421-22,26 1/10, 1,575 43 2013 33 서초구서초동 1594-4 2/12, 3,643 52 2013 34 서초구서초동 1309-9 5/15, 27,220 300 2013 35 강남구역삼로 160 3/9, 4,333 37 2013 36 강남구도산대로 220 2/15, 5,300 64 2013 37 강남구테헤란로 33 길 6-5 2/10, 1,993 42 2013 16
38 강남구언주로 87 길 11 1/10, 1,999 53 2013 39 강남구논현로 66 4/8, 6,496 70 2013 40 송파구석촌동 1-7 4/14, 5,938 84 2013 41 강동구길동 387-1 2/10, 2,977 81 2013 42 종로구원남동 25,25-1 2/13, 4,986 120 2014 43 종로구난계로 29 길 57 외 3/16, 8,827 224 2014 44 중구충무로 2 가 53-10 3/14, 5,211 160 2014 45 중구서소문동 48-1, 48-2 2/11, 1,907 54 2014 46 중구오장동 181-4 외 3 3/20, 5,769 166 2014 47 중구을지로 101-1 외 1 4/15, 9,996 224 2014 48 중구을지로 5 가 273-4 4/20, 8,207 246 2014 49 중구예관동 70-2 외 2 2/15, 5,233 172 2014 50 중구충무로 3 가 30-1,7 등 2/12, 3,388 109 2014 51 중구광희동 2 가 238-1 외 4 3/16, 5,967 195 2013 52 동대문구신설동 98-24 6/20, 11,776 238 2014 53 성북구동선동 1 가 91 2/12,3,158 69 2014 54 은평구진관동 79-15 4/13, 12,217 170 2014 55 서대문구미근동 163 4/25, 13,662 345 2014 56 서대문구창천동 515-1 외 4/12, 16,077 234 2013 57 양천구신월동 82-1 3/10, 6,704 75 2014 58 강서구등촌동 678-11 2/12, 4,072 76 2014 59 강서구화곡동 924-10,11, 20,1,24 2/11, 5,897 123 2013 60 구로구구로동 188-25 4/20 99,959 312 2014 61 구로구신도림동 418-3 외 7 필지 3/16 15,444 249 2014 62 영등포구여의도동 17-5 5/11, 261 2014 63 영등포구영등포동 7 가 94-93 3/17, 2,994 50 2014 64 관악구신림동 1422-18 2/9, 3,272 56 2014 65 서초구서초동 1361-9 4/16, 8,157 156 2014 66 강남구언주로 517 5/15, 16,437 316 2014 67 강남구도산대로 419 6/20, 18,615 144 2014 68 강남구언주로 537 3/15, 3.647 78 2014 69 강남구영동대로 736 3/15, 10,132 190 2014 70 강남구논현동 211-14 6/18, 11,900 256 2014 71 강남구강남대로 92 길 13 4/10, 3,609 48 2014 72 강남구테헤란로 37 길 13-10 3/14, 3,215 56 2014 73 강남구도곡로 128 5/9, 4,991 60 2014 74 강남구봉은사로 113 4/16, 9,970 158 2014 75 강남구역삼동 878-14 1/10, 1,998 49 2014 76 강남구신사동 514-2 5/17, 9,363 215 2014 77 송파구방이동 49-2,3 1/9, 3,880 67 2014 78 종로구당주동 7/25, 67,127 330 2015 79 중구남대문로 4 가 17-23 외 5/20, 31,218 414 2015 80 서대문구미근동 163 외 13 4/25, 13,662 345 2015 17
81 마포구도화동 17-22 4/24, 18,362 387 2015 82 마포구서고동 447-1,17 5/15, 18,226 295 2015 83 동작구신대방동 698 4/18, 1,760 304 2015 84 강남구언주로 702 3/15, 5,111 116 2015 85 강남구영동대로 618 4/15, 3,189 55 2015 86 송파구신천동 40-1 6/1,60, 74~104 중 32 개층, 250 66,142 2015 87 강남구삼성동 159-8 8/38, 219,153 138 2016 88 송파구문정동 309-1 호일원 5/19, 21,110 481 2016 자료 : 서울시 18
사업계획수립중인호텔 연번위치객실수준공예정연도 추진사항 소계 - 9,626 - - 1 용산구동자동 37-85 일대 348 2014 골조공사중 2 강남구역삼동 776-19 101 2014 04.17 : 용적률완화심의신청 04.24 : 관련부서협의 3 종로구수송동 51-8 외 1 346 2015 도시계획위원회심의완료 4 중구장교동 22-7 453 2015 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 -건축위원회심의완료 5 중구을지로 2 가 88-5 468 2015 도시계획위원회심의중 6 노원구월계동 85 번지일대 250 2015 사업제안협의회구성 7 마포구도화동 17-22 398 2015 관리처분계획준비중 8 중구저동 2 가 82-2 일대 367 2016 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 9 중구저동 2 가 82-2 일대 367 2016 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 10 중구회현동 194-19 일대 440 2016 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 11 중구서소문동 120-13 263 2016 도시계획위원회심의완료 12 중구명동 2 가 104 번지일대 188 2016 건축심의예, 정증축 13 강남구역삼동 606-22 외 2 64 2016 04.03 : 제 5 차도시계획위원회심의 ( 보류 ), 14 마포구도화동 169-1 626 2016 사업시행인가준비중건축위원회심의완료 15 강서구염창동 260-7 호외 2 265 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 16 성북구동산동 4 가 26 번지외 5 필지 210 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 17 중구충무로 2 가 62-12 번지일대 261 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 18 강서구등촌동 678-11 90 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 19 영등포구영등포동 3 가 11-2 번지일대 175 2017 검토중 20 종로구종로 5 가동 321-19 번지일대 390 2017 검토중 21 마포구서교동 354-3 외 3 필지 366 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 22 용산구동자동 15-1 일대 540 2017 사업시행 ( 변경 ) 인가준비중 23 용산구한강로 3 가 40-969 2,300 2017 도시관리계획변경을위한사전검토중 24 마포구동교동 190-1 350 2017 도시관리계획변경전사전검토중 자료 : 서울시 19 여기있는모든정보의저작권은한국신용평가 의소유입니다. 따라서어떤정보도당사의사전서면동의없이는어떤방식으로든특정목적을위해서무단전재되거나복사또는재판매, 유포될수없습니다. 또한, 자료를인용할경우에는반드시출처를밝혀주시기바랍니다. 여기있는모든정보는당사가객관적으로정확하고신뢰할수있다고믿어지는자료원에근거하고있으며, 당사는객관적인입장에서공정을기하기위하여최선의노력을다하고있습니다. 그러나, 당사는이러한정보에대해별도의실사나감사를실시하고있지않으며, 인간적또는기계적, 기타그외의다른요인에의한실수의가능성때문에해당정보를특정한목적을위해사용하는데대해명시적으로혹은묵시적으로도증명이나서명또는보증및단언을할수없습니다. 또한, 당사의고의또는중대한과실에의한경우가아닌한이러한정보의사용에서발생하는어떠한피해나손해에대해서도책임을지지않습니다. 본고는필자의개인적견해로당사의공식적인견해가아님을밝힙니다.