급증배경 숙박시설부족인식 제주지역은내외국인관광객이모두큰폭으로증가하는가운데외국인들이이용할양질의숙박시설이부족하다는인식이컸음 ㅇ관광숙박시설늘리기위한제주특별자치도및중앙정부의정책적노력이분양형호텔의증가에도영향을준것으로보임 오피스텔수익률하락에따른대체수요 저금리기조지속으로부동산투자수

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최근제주지역분양형호텔의급증배경 및리스크점검 Regional Economic & Financial Issue Brief Jeju Economic Brief No. 2015 6 2015 년 5 월 7 일 한국은행제주본부 과장김민수 조사역강경아 Tel 064 720 2514 Email jeju@bok.or.

1 최근제주지역분양형호텔의급증배경 및리스크점검 Regional Economic & Financial Issue Brief Jeju Economic Brief No 년 5 월 7 일 한국은행제주본부 과장김민수 조사역강경아 Tel jeju@bok.or.kr < 요약 > 검토배경 최근제주지역에분양형호텔이빠르게증가하는가운데, 이로인한제주지역의숙박시설공급과잉, 동사업의낮은안전성등의문제가제기되고있음 분양형호텔현황및최근의급증배경을알아보고관련리스크등을점검할필요 개념및법적근거 개념 아파트나오피스텔처럼分讓및區分登記를통해객실별로소유권을부여하는형태의호텔 ㅇ준공후에는전문운영사에호텔의운영 관리를위탁하고, 운영을통해발생한수익의일부를배분받는수익형부동산의일종 법적근거 공중위생관리법 에근거한연면적이 3,000m 2 를초과하는 숙박시설 로 건축물의분양에관한법률 에의거하여분양 공급및영업현황 공급현황 제주지역내분양형호텔은 월말현재 32 개, 총 8,615 실로전국의약 35% 에달하는수준 ㅇ주요투자자는지역별로는서울강남과수도권신도시거주자, 연령별로는 50 대 영업현황 제주지역에서는서귀포소재오션팰리스 ( 서귀동 ) 가 월에처음으로영업을개시하였으며, 월말현재동호텔과라마다앙코르호텔 ( 혁신도시 ) 이영업중 제주사회로부터신뢰받는지역중앙은행 한국은행제주본부

2 급증배경 숙박시설부족인식 제주지역은내외국인관광객이모두큰폭으로증가하는가운데외국인들이이용할양질의숙박시설이부족하다는인식이컸음 ㅇ관광숙박시설늘리기위한제주특별자치도및중앙정부의정책적노력이분양형호텔의증가에도영향을준것으로보임 오피스텔수익률하락에따른대체수요 저금리기조지속으로부동산투자수요가증가한가운데분양형호텔이오피스텔임대업을대체하는사업으로부각 ㅇ오피스텔의경우공실문제, 임대차시장선진화방안발표등으로인기가하락 ㅇ반면, 분양형호텔은오피스텔과투자자금규모 (0.5~2 억원정도 ) 가비슷하지만, 위탁운영을하기때문에임대차계약및시설관리에신경을쓰지않아도되고임차인변경에따른중개수수료지출도발생하지않는이점이있음 서비스드레지던스합법화 기존호텔과차별화된서비스드레지던스 (Serviced Residence) 에대한인기가높아진가운데동사업의합법화 ( 월 ) 로취사시설을갖춘분양형호텔이급증 ㅇ서비스드레지던스는과거부동산임대업으로등록후숙박영업을하고있다는이유로불법영업판결 ( 월 ) 을받았으나 공중위생관리법시행령 개정 ( 월 ) 으로합법화 관련리스크점검 제주숙박업계수익성악화우려 분양형호텔급증은숙박시설의공급과잉을초래함으로써제주지역숙박업계전반의수익성악화를초래할가능성 ㅇ제주특별자치도는 2015 년이후관광객증가율이점차둔화되면서객실가동률이지속적으로하락, 2018 년에는 63% 까지떨어질것으로예상 투자자의투자수익저하가능성 공급과잉으로객실가동률이하락할경우수익률이시행사들이제시하는수준 (10~12%) 을하회할가능성 ㅇ시행사들은확정수익을통상 1~2 년 ( 최대 10 년 ) 까지만지급하고이후에는운영실적에따라수익을배분하므로수익률이가동률하락과함께낮아질가능성 투자수익률시산결과, 가동률 65%( 제주특별자치도전망 2018 년관광호텔가동률 [67.2%] 수준 ) 에서실투자액대비수익률은 5.1% 로추정 ㅇ그러나개별투자수익률은운영성과에따른호텔별영업실적차이뿐만아니라관광객추이, 금리등여건변화에도영향을받기때문에건별로상당한차이가발생할수있음 운영사의운영능력이좋은경우에는가동률상승, 부대시설매출액증가, 인건비 등운영비용절감등을통해수익률이상승하는반면, 경쟁심화에따른가격경쟁 으로객실료를낮추거나대출금리가인상될경우에는수익률이하락할수있음 ㅇ한편운영사의횡령, 시행사의분양실패등으로인한투자자의손실가능성도있음

3 시행사및금융기관의손실발생가능성 시행사및금융기관의경우분양실패또는중도금대출회수저조등에따른손실발생리스크는작으나공급과잉심화로동리스크가커질가능성은내재 ㅇ현재까지는분양실패에따른손실발생사례가없으나공급과잉인식에따라분양이저조해질가능성 ㅇ집단대출은재무상태가건전한시공사가보증하는데다후취담보를조건으로하고있고투자자들도대부분신용이양호한수도권중산층들이어서채무불이행가능성이비교적낮음 종합평가 제주지역분양형호텔의증가는지역내숙박시설을늘리고, 숙박시설건설에따른금융위험을분산시킬뿐만아니라저금리에서고수익투자처를찾는투자자들에게투자기회를제공할수있을것으로보임 그러나제주지역내숙박시설이빠르게증가하고있는상황에서분양형호텔이가세함에따라숙박시설의공급과잉과이로인한숙박업계의경영악화가우려 ㅇ 관광숙박시설확충을위한특별법 이 2012~2015 년중에만적용됨에따라관광숙박사업승인신청이몰려든가운데분양형호텔까지급증하면서공급과잉문제가대두 도내숙박시설수급상황에대한지속적인모니터링과공급조정대책외에신축숙박시설의대규모공급에따라위기에처할수있는영세숙박업자들에대한지원대책등을마련 시행할필요 또한분양형호텔이제주관광산업에대한장기적인투자대상이아니라고위험 고수익의수익형부동산으로주로인식되면서동사업의안전성에대한우려가점증 ㅇ가동률하락이예상됨에도신규분양호텔들이여전히높은수익률을제시하는데다총분양대금대비대출비중이높고, 투자자에대한법적보호장치도없음 분양형호텔이제주도및개인투자자모두에게이익이되는장기적인투자대상이될수있도록제도개선및투자관행변화가필요

4 Ⅰ 검토배경 전국적으로 분양형호텔 이빠르게증가하는가운데 제주지역이차지 하는비중이약 총 개 총 실 월말기준 로전국에서가장 높음 기본적으로중국인을중심으로한외국인관광객증가에따른숙박 시설수요증대가주요인 이외에도저금리로인한대체투자수요가크게증가한가운데오피 스텔등기존수익형부동산의수익률이낮아지고있는데도기인 더불어오피스텔사업을대신해투자자들사이에서인기가높아진 서비스드레지던스 사업의합법화 가맞물 리면서 분양형호텔 이빠르게성장 오피스텔과같은공동주택을장기체류투숙객에게대여하면서호텔식서비스를제공하는숙박업의일종을의미하나 실제로는투숙기간의제한이없기때문에취사시설을갖춘것을제외하면기존중저가호텔과큰차이가없음 분양이가능한서비스드레지던스업의합법화를의미 관광진흥법 상 가족호텔 허가를통해서도서비스드레지던스업이가능 그러나이와관련하여제주지역의숙박시설공급과잉 동사업의낮은 안전성등의문제가제기되고있음 숙박시설이관광객보다빠르게증가하여객실가동률이하락함에따 라숙박업계전반의수익성이악화될가능성 분양형호텔이부도가나거나수익보장에실패하여갈등으로이어지는 등의문제가발생한다면제주관광전반에부정적영향을줄수있음 분양형호텔현황및최근의급증배경을알아보고관련리스크등을점 검할필요 1/19

5 Ⅱ 분양형호텔의개념및공급현황 1 분양형호텔의개념과법적근거 개념 분양형호텔이란아파트나오피스텔처럼 및 를통해객실별로소유권을부여하는형태의호텔로서 취사시설을갖춘경우 레지던스호텔 취사시설을갖추지않은경우 비즈니스호텔 로부르고있음 동의건물중구조상수개의부분이독립된공간으로사용될수있을때그각공 간부분이구분소유권의대상이되며 이때각부분공간의등기를구분등기라함 주로아파트 연립주택및다세대주택등이그대상임 준공후에는전문운영사에호텔의운영 관리를위탁하고 운영을통 해발생한수익의일부를배분받는수익형부동산의일종 보통 년에서최대 년 까지분양시약속한확정수익률을지급 하고 약정기간이후에는영업활동결과를바탕으로수익률을조정 제주지역의경우유탑유블레스호텔 호텔위드제주 데이즈호텔등이해당 분양형호텔의사업구조 중도금대출 위탁계약 금융기관 투자자 운영사 수익배분 중도금대출 분양대금 객실분양 위탁의뢰 이자代지급 ( 준공시까지 ) 시행사 2/19

6 법적근거 분양형호텔은 공중위생관리법 에근거한숙박시설로 관광진흥법 상의 호텔 이하관광호텔 과는달리분양이가능 관광진흥법의적용을받는관광호텔은동법제조에의거분양이금지되는반면공중위생관리법의적용을받는호텔은건축물의분양에관한법률에의거연면적이 를초과할경우분양가능 법적분류 공중위생관리법시행령 에따르면 취사시설을갖춘경우에는 생활숙박업 취사시설이없는경우에는 일반숙박업 으로규정 참고 비즈니스호텔과레지던스호텔 비즈니스호텔 이나 레지던스호텔 은법적으로정의된업태는아니나 중저가호텔을지칭하는용어로활용되고있음 법적분류와맞추어보면다음과같음 근거법 해당호텔 비즈니스호텔 레지던스호텔 관광진흥법 특2급 ~2급관광호텔 공중위생관리법 일반숙박시설중호텔 1) 관광진흥법 가족호텔 공중위생관리법 생활숙박시설중호텔 1) 주 공중위생관리법 에근거한숙박시설에구체적입업태분류는없으나 관광진흥법상 의기준을고려할때객실 개이상의숙박업소를의미하는것으로볼수있음 3/19

7 2 분양형호텔의공급및영업현황 공급현황 제주지역내분양형호텔은 개 총 실로전국의약 에달하는수준 참고 제주지역분양형호텔현황 참조 주요투자자는지역별로는서울강남과수도권신도시거주자 연령 별로는 대 제주도호텔분양현황 전국분양형호텔현황 주 : 1) 월말기준. 분양준비중인호텔포함 자료 : 제주자치도, 한은제주본부자체조사 주 : 1) 월말기준. 분양준비중인호텔포함 자료 : 제주자치도, 한은제주본부자체조사 영업현황 제주지역에서는서귀포소재오션팰리스 서귀동 가 월 에 월에분양 처음으로영업을개시하였으며 월말현재동 호텔과라마다앙코르호텔 혁신도시 두곳이영업중 년에영업을시작한오션스위츠탑동의경우일부객실연면적기준약 을분양하고시설및서비스의단순화를통해객실료를인하한측면에서는분양형호텔과유사하나 분양자들이아닌법인 웅진홀딩스이소유운영하고있다는점에서차이 4/19

8 Ⅲ 분양형호텔의급증배경 1 숙박시설부족인식 제주지역은내외국인관광객이모두큰폭으로증가하는가운데외국 인들이이용할양질의숙박시설 이부족하다는인식이컸음 특히 중국인관광객들이선호하는중저가의호텔이부족 이에따라제주특별자치도는관광숙박시설확충방안을마련하겠다고발표월하였으며 중앙정부도관광숙박시설확충을위한특별법제정 월을통해관련기준을완화 분양형호텔은동정책및특별법의적용을받는관광호텔은아 니지만이러한분위기에영향을받은것으로보임 2 오피스텔수익률하락에따른대체수요 저금리기조지속으로부동산투자수요가증가한가운데분양형호텔이 오피스텔임대업을대체하는사업으로부각 오피스텔의경우공실문제가심각해진데다정부의임대차시장선진 화방안 에따른임대소득세부과로인기가하락 서민 증산층주거안정을위한임대차시장선진화방안 에따라집주인동의 없이도임차인이월세에대한세액공제신청을할수있게되었음 분양형호텔의경우오피스텔과마찬가지로 억원정도로투자가가능하기때문에자금부담이크지않은편임 의계약금만있으면분양을받을수있고 중도금 는집단대출 을통해충당한뒤준공후잔금을지급 각각의명의로중도금대출을받게되며 준공시까지시행사가이자를 5/19

그러나위탁운영을하기때문에오피스텔과달리임대차계약및시설 관리에신경을쓰지않아도되고 임차인변경에따른중개수수료지 출도발생하지않는이점이있음 오피스텔임대수익률추이 1) 오피스텔공급현황 1) 주 : 1) 매매가 - 월세보증금 기준세전수익률 자료 : KB 주택가격동향 주 : 1) 14~16 년은예정물량 (2014.

9 그러나위탁운영을하기때문에오피스텔과달리임대차계약및시설 관리에신경을쓰지않아도되고 임차인변경에따른중개수수료지 출도발생하지않는이점이있음 오피스텔임대수익률추이 1) 오피스텔공급현황 1) 주 : 1) 매매가 - 월세보증금 기준세전수익률 자료 : KB 주택가격동향 주 : 1) 14~16 년은예정물량 ( 월기준 ) 자료 : 부동산 서비스드레지던스합법화 기존호텔과차별화된사업으로서서비스드레지던스 사 업의인기가높아진가운데동사업의합법화 월 로취사시설을갖춘 분양형호텔이급증 서비스드레지던스는 년대중반부터선호숙박시설로부각 기존호텔에비해객실료가저렴하고취사시설이갖추어져있어 비즈니스여행객과장기체류자뿐만아니라여행비를아끼고싶 어하는알뜰관광객들도선호 공급측면에서는정부의주택거래규제로수익형부동산에대한 투자자들의관심이높아진데기인 6/19

10 그러나영업의적법성문제와관련하여소송에휘말리면서사업이 한동안정체 기존에는법적으로분양과취사시설설치가모두가능한숙박업 이불가능하였기때문에오피스텔임대명목으로사업을영위 관광호텔업협회는부동산임대업으로등록한후숙박영업을하고 있다는이유로서비스드레지던스업체를고발 월 하였으며 동사업은결국불법영업으로판결 월 대법원은오피스텔을객실처럼대여해준것을관활관청에신고하지않고 숙박업을영위 공중위생관리법위반 한것으로본원심을확정 도 하지만 공중위생관리법시행령 개정 월 으로분양과취사시설 설치가모두가능한숙박영업이가능해짐에따라취사시설을갖춘 분양형호텔이급증 참고 공중위생관리법시행령일부개정이유원문 최근주로장기투숙자를대상으로객실내에취사시설까지갖추고호텔보다저렴한가격에숙박서비스를제공하는새로운형태의숙박업이생겨나고있어이를기존의숙박업과별도로관리규율하기위하여숙박업을기존의숙박업일반과새로운형태의숙박업생활으로구분하려는것임 7/19

Ⅳ 관련리스크점검 1 제주숙박업계수익성악화우려 분양형호텔급증은숙박시설의공급과잉을초래함으로써제주도숙박 업계전반의수익성악화를초래할가능성 제주특별자치도는 년이후관광객증가율이점차둔화되면서객실 가동률이지속적으로하락 년에는 까지떨어질것으로예상 특히 관광객들이신축호텔을선호함에따라기존숙박업소들이분

11 Ⅳ 관련리스크점검 1 제주숙박업계수익성악화우려 분양형호텔급증은숙박시설의공급과잉을초래함으로써제주도숙박 업계전반의수익성악화를초래할가능성 제주특별자치도는 년이후관광객증가율이점차둔화되면서객실 가동률이지속적으로하락 년에는 까지떨어질것으로예상 특히 관광객들이신축호텔을선호함에따라기존숙박업소들이분 양형호텔보다더큰타격을받을가능성 지역별로는영세소규모숙박업체가밀집해있는구도심에서이에 대한우려가매우큰상황 객실가동률전망 1)2) 숙박시설공급전망 주 : 1) 객실가동률 = 판매객실수 / 총객실수 자료 : 제주특별자치도관광진흥계획 (2014) 자료 : 제주특별자치도관광진흥계획 (2014) 8/19

12 2 투자자의투자수익저하가능성 분양형호텔투자에대한안전성을점검하기위해가동률에따른투자 수익을시산해본결과가동률 에서수익률이 로시행사들이 제시하는확정수익률 을하회할가능성 제주특별자치도가전망한 년관광호텔가동률 수준 가. 가동률에따른투자자수익률추정 주요전제 [ 실투자액 ] 실투자액은평당분양가에평균분양면적을곱하여계산하고총분양가의 50% 를중도금대출을받아납부하는것으로가정 ㅇ평당분양가및평균분양면적은 월부터분양하고있는제주시노형동의 G 호텔 (352 실 ) 을기준으로계산 ㅇ대출이자율은 4% 로가정 [ 매출액 ] 객실매출액과부대시설매출액이각각 85%, 15% 로구성 * 되는것으로가정 * 중저가호텔의성공조건 ( 삼성경제연구소, 2011) 참조 ㅇ수익형부동산은中高價호텔을지향하고있는점을고려하여특 2 급관광호텔수준의객실료 (86,800 원 * ) 를받는것으로가정 * 2013 년관광숙박업운영실적 ( 관광호텔업협회 ) [ 운영비용 ] 운영비는인건비, 매출원가, 판매 관리비로나누어계산 ㅇ인건비는총매출액의 17.5% 로가정 * * 중저가호텔의성공조건 ( 삼성경제연구소, 2011) 에따르면중저가호텔의인건비는총매출액의 15~20% ㅇ매출원가 ( 재료비또는상품비 ) 는분양형호텔의부대시설이주로음식료업임을고려하여 35% 로가정 ㅇ판매 관리비는비슷한수준의제주오션스위츠 (350 실 ) 와동일한것으로가정하되감가상각비는제외 ㅇ위탁운영수수료및프랜차이즈비용은발생하지않는것으로가정 법인 ( 웅진홀딩스 ) 의관리체제안에서이와유사한관리비용이발생하는것으로추정 9/19

13 실규모의분양형호텔 실매입시수익률은 실투자액 평균 억원 분양가 억원 평당분양가 만원 평균계약면적 평 매출액 연간 억원 객실매출액 부대시설매출액 객실당평균요금 원 객실수 실 영업일 일 가동률 객실매출액 운영비 연간 억원 인건비 매출원가 판매관리비 인건비 억원 매출액 매출원가 억원 부대시설매출액 판매관리비 억원 오션스위츠수준 감가상각비제외 최종수익률 매출액 운영비 객실수 실투자액 억원 대출금리 가동률에따른수익률추정 ( 단위 : 백만원, %) 85% 80% 75% 70% 65% 60% 55% 50% 객실매출액 (+) 9,425 8,871 8,316 7,762 7,207 6,653 6,099 5,544 부대시설매출액 (+) 1,663 1,565 1,468 1,370 1,272 1,174 1, 매출원가 (-) 인건비 (-) 1,940 1,826 1,712 1,598 1,484 1,370 1,256 1,141 판매관리비 (-) 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 4,000 영업손익 4,566 4,062 3,558 3,054 2,550 2,047 1,543 1,039 실당손익 실당수익률 1) (%) 주 : 1) ( 매출액 운영비 ) 객실수 (350) 실투자액 (0.8 억원 ) 100 대출금리 (4%) 10/19

14 참고 오션스위츠손익계산서 분양형호텔과유사한오션스위츠의경우 년에 억원에달하는영업이익을달성했으며 이는높은가동률과객실매출의 에가까운부대시설매출에기인 ( 단위 : 백만원 ) 매출액 6,606 10,722 12,812 14,209 15,176 ( 객실매출 ) 4,769 7,472 9,045 10,015 10,424 ( 기타매출 ) 1,837 3,300 3,767 4,193 4,752 매출원가 1) 697 1,292 1,453 1,624 1,824 인건비 1,528 2,259 2,601 2,795 3,099 판매 관리비 4,370 5,427 5,465 5,489 5,488 영업이익 10 1,793 3,292 4,299 4,763 주 : 1) 재료비및상품비 참고 분양형호텔의부대시설 분양형호텔들은객실수입만으로는충분한수익을내기가어렵기때문에 다양한부대시설운영을통해수익증대를도모 오션팰리스 레스토랑 홀 연회장 카페 파스쿠찌 편의점 11/19

15 나. 투자자의투자수익저하가능성 시산결과 실투자액대비수익률은가동률하락에따라점차감소하여 가동률 에서는 에그칠것으로추정되어시행사들이제시하는 수준 을하회 시행사들은보통분양가대비 익률지급을약속 또는실투자액대비 의수 분양형호텔의성공사례로꼽히는 라마다동탄호텔 의수익률이분양가대 비 로동수준을투자자들의기대수익률로추정 객실가동률 수준으 로주로 삼성 에출장오는비즈니스맨수요가많음 실제로는 수익금 이고정되어있기때문에중도금대출을받을 경우실투자액대비수익률 은높아지게됨 * 수익률 = 수익금 / 투자액 이므로분양가의 50% 를대출받을경우수익률은분 양가대비수익률 (8%) 의 2 배인 16% 가되며, 이자율 4~6% 를차감하면 10~12% 가됨 그러나이러한확정수익률은통상 년 최대 년 까지만지급하고 이후에는운영실적에따른수익배분으로수익률이가동률하락과 함께낮아질가능성 그러나개별투자수익률은운영성과에따른호텔별영업실적차이뿐만 아니라관광객추이 금리등여건변화에도영향을받기때문에건별로 상당한차이가발생할수있음 운영사의운영능력이좋은경우에는가동률상승 부대시설매출액증가 인건비등운영비용절감등을통해수익률이상승하는반면 경쟁심화에따른가격경쟁으로객실료를낮추거나대출금리가인상될경우에는수익률이하락할수있음 12/19

16 한편운영사의횡령 시행사의분양실패등으로인한투자자의손실가 능성도있음 운영사시행사의경우개인투자자의감독이사실상어렵다는점에서 도덕적해이가나타날소지 참고 불만제로 에서다룬분양형호텔 일방영 호텔 운영사의경영진이분식회계를통해호텔수익을횡령하였고 분 양시 년간 로약속했던수익률은실제연간 에그쳤음 호텔 분양다음해에시행사와시공사가부도를내면서공사가중단되었 고 투자자들은투자자금이묶였을뿐만아니라시행사가대신내주기로했 던중도금이자도지불해야했음 13/19

17 3 시행사, 금융기관및운영사의손실발생가능성 시행사및금융기관의경우분양실패또는중도금대출회수저조등에 따른손실발생리스크는작으나공급과잉심화로동리스크가커질가 능성은내재 시행사 분양이원활히이루어지지않아사업자금회수에실패할경우 큰손실로이어질수있으나 현재까지는분양실패에따른손실발생 사례가없음 시행사의경우분양률이 년에 년상반기에도 에달함 수익배분과관련하여서도높은수익률을약속하고는있지만실투자 금 분양가 중도금대출액 대비수익률인데다확정수익률보장기간 이후에는책임이없으므로호텔운영관련손실가능성이크지않음 그러나뒤늦게참여한시행사들의경우분양저조등에따른손 실발생가능성내재 금융기관 보통제 금융권 에대한집단대출을통해분양형호 텔건설에자금을공급하고있으나관련리스크는비교적작음 집단대출은재무상태가건전한시공사가보증하는데다후취담보 를 조건으로하고있고투자자들도대부분신용이양호한수도권중산 층이어서채무불이행가능성이낮음 준공후분양받은부동산에대해대출기관을제 순위로하여근저당권을설정하는것 운영사의경우운영만을책임지므로분양형호텔투자와관련한리스크 는없음 다만 충분한수익을내지못할경우호텔이문을닫거나소유주들이 운영사를교체하는운영리스크가존재 14/19

18 V 종합평가 제주지역분양형호텔의증가는지역내숙박시설을늘리고, 숙박시설건설에따른금융위험을분산시킬뿐만아니라저금리에서고수익투자처를찾는투자자들에게투자기회를제공할수있을것으로보임 분양형호텔신축으로관광객들이원하는깨끗하고합리적인가격의숙박시설이공급됨으로써제주지역관광여건개선에기여할수있을것으로예상 시행사가단독으로호텔건설 영업을수행함으로써금융등과관련된제반위험을감수해야하는통상의경우와달리 시행사 투자자 금융기관등이서로위험을분산하는투자형태가정착되는계기 투자자들에게는고수익을추구하면서상대적으로분산된위험에기반한투자기회를제공 그러나제주지역내숙박시설이빠르게증가하고있는상황에서분양형호텔이가세함에따라숙박시설의공급과잉과이로인한숙박업계의경영악화가우려 관광객수의증가에부응하여숙박시설이증가하는것이바람직하나현재는정책및투자수요에힘입어단기간에급격히공급되는상황 관광숙박시설확충을위한특별법이 년중에만적용됨에따라동기간중관광숙박사업승인신청이몰려든가운데분양형호텔까지급증하면서공급과잉문제가대두 도내숙박시설수급상황에대한지속적인모니터링과공급조정대책 외에신축숙박시설의대규모공급에따라위기에처할수있는영세 숙박업자들에대한지원대책등을마련시행할필요 제주특별자치도는도내숙박시설에대한수급분석 제주발전연구원 월완료예정 을바탕으로적정숙박시설공급방안을마련할예정 15/19

관광숙박업승인현황 1) 관광숙박업등록현황 1) 주 : 1) 2015 년은 3 월말기준 자료 : 제주특별자치도 주 :1) 2015 년은 3 월말기준 자료 : 제주특별자치도 또한분양형호텔이제주관광산업에대한장기적인투자대상이아니 라고위험고수익의수익형부동산으로주로인식되면서동사업의안 전성에대한우려가점증 가동률하락이예상됨에도신규분양호텔들이여전히높은수익률을

19 관광숙박업승인현황 1) 관광숙박업등록현황 1) 주 : 1) 2015 년은 3 월말기준 자료 : 제주특별자치도 주 :1) 2015 년은 3 월말기준 자료 : 제주특별자치도 또한분양형호텔이제주관광산업에대한장기적인투자대상이아니 라고위험고수익의수익형부동산으로주로인식되면서동사업의안 전성에대한우려가점증 가동률하락이예상됨에도신규분양호텔들이여전히높은수익률을 제시하는데다총분양대금대비대출비중이높고 투자자에대한법 적보호장치도없음 분양형호텔이제주도및개인투자자모두에게이익이되는장기적 인투자의대상이될수있도록제도개선및투자관행변화가필요 관련부처 분양형호텔과같이객실이많은대형숙박시설의경우 안정적으로운영될수있도록제도적으로관리할필요 관광숙박시설과같이의무적으로등급심사에응하게하고 개보수비용을의무적으로충당하게하는등시설및서비스에대한꾸준한관리를요구 또한분양을한다는특수성을감안하여계약체결이후발생할수있는시행사및운영사의도덕적해이를방지할수있는제도적장치를마련할필요 16/19

20 투자자 분양형호텔의가치는위치적특성외에도호텔운영성과에크게영향을받기때문에단순히부동산가격상승기대를바탕으로투자하기보다는입지 운영사능력 장기적전략등을신중하게고려하여장기적시각에서투자할필요 호텔업은특히경기에영향을많이받는사업이어서수익변동이 클수있기때문에장기적인수익을추구해야하며 과도한레버 리지에의존한투자는자제 17/19

21 참고 제주지역분양형호텔현황 월말현재 제주시 개소 실 서귀포시 개소 실 호텔명위치객실수분양월 골든튤립제주함덕호텔조천읍 제주스위트리젠시호텔조천읍 코업시티호텔제주비치조천읍 제주센트럴시티호텔연동 라마다앙코르제주호텔연동 호텔리젠트마린블루제주건입동 밸류호텔디아일랜드제주연동 호텔위드제주노형동 제주함덕라마다호텔조천읍 하위드존슨제주호텔연동 호텔리젠트마린더테라스건입동 골든튤립호텔노형동 유탑유블레스호텔조천읍 오션팰리스 영업중 서귀동 디아일랜드마리나호텔성산읍 라마다앙코르호텔 영업중 혁신도시 아크로뷰 차호텔대정읍 호텔서귀동 비스타케이서귀포법환동 비스타케이천지연호텔서귀동 브라이튼호텔혁신도시 데이즈호텔서귀동 제라헌모슬포호텔대정읍 오션블루호텔서귀동 호텔스카이강정동 아크로뷰 차남원읍 데이즈호텔클라우드서귀동 성산라마다앙코르호텔성산읍 강정동라마다호텔강정동 비스타케이 차호텔서귀동 코업캐빈호텔하모니강정동 코업캐빈호텔서귀포서호동 합계 18/19

22 참고 분양형호텔관련법규 관광진흥법 제 조 관광사업의종류 관광사업의종류는다음각호와같다 관광숙박업 다음각목에서규정하는업가 호텔업 관광객의숙박에적합한시설을갖추어이를관광객에게제공하거나숙박에딸리는음식 운동 오락 휴양 공연또는연수에적합한시설등을함께갖추어이를이용하게하는업 제 조 분양및회원모집 관광숙박업이나관광객이용시설업으로서대통령령으로정하는종류의관광사업을등록한자또는그사업계획의승인을받은자가아니면그관광사업의시설에대하여분양 휴양콘도미니엄만해당한다 이하같다 또는회원모집을하여서는아니된다 공중위생관리법 제 조 정의 숙박업 이라함은손님이잠을자고머물수있도록시설및설비등의서비스를제공하는영업을말한다 다만 농어촌에소재하는민박등대통령령이정하는경우를제외한다 공중위생법시행령제 조 항 가 숙박업 일반 손님이잠을자고머물수있도록시설 취사시설을제외한다 및설비등의서비스를제공하는영업나 숙박업 생활 손님이잠을자고머물수있도록시설 취사시설을포함한다 및설비등의서비스를제공하는영업 분양에관한일반법률 제 조 적용범위 이법은 건축법 제 조에따른건축허가를받아건축하여야하는다음각호의어느하나에해당하는건축물로서같은법제 조에따른사용승인서의교부 이하 사용승인 이라한다 전에분양하는건축물에대하여적용한다 분양하는부분의바닥면적 건축법 제 조에따른바닥면적을말한다 의합계가 천제곱미터이상인건축물 업무시설등대통령령으로정하는용도및규모의건축물 19/19

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KERI Brief-15-31.hwp KERI Brief 15-31 2015-11-19 관광숙박시설 수급의 문제점과 정책 대안 송용주 / 한국경제연구원 연구원 (jenna.song@keri.org) 우리나라는 양질의 숙박시설 부족으로 외래관광객 유치에 어려움을 겪고 있으며 관광산업의 경쟁력 역시 낮은 수준이다. 본 보고서는 국내 관광숙박시설의 지역별 수급 불균형이 심각하다고 지적하면서 수도권과