보통빌딩매입검토서 서울시서초구서초동 1337-8 2010.12
목 차 1. 물건개요 2. 임대내역 3. 지번도 4. 주변시세 5. 가로구역별높이제한완화 6. 예상건축개요 7. 예상임대수익률 8. 컨설팅의견 9. 첨부자료 ( 신분당선, 강남역상권분석, 공시지가분석 ) 2
1. 물건개요 특징 2010 년개통예정인신분당선의출구에서 448m 거리로도보 5 분거리에위치해있다. 토지정보 건물정보 금액정보 대지면적 652.50m2 (197.38평) 용도지역 일반상업지역 공시지가 ( 평당 ) 4,066만원 공시지가 ( 합계 ) 802,575만원 도로너비 8m*4m 연면적 1,980.11m2 (598.97평) 층 수 지하1층 / 지상5층 준공연도 1989.03.07 주차방식 / 대수 15대 엘레베이터 없음 보증금 33,500만원 월 세 2,740만원 관리비 469만원 건물가격 0만원 ( 598.97평 x 0만원 ) 토지가격 1,650,000만원 ( 197.38평 x 8,360만원 ) 총매매가격 1,650,000 만원 3
2. 층별사용및임대현황 ( 단위 : 만원 ) 층 임대면적 ( 평 ) 업종 보증금 임대료 관리비 만기 비고 하1층 150.00 바덴바덴단란주점 8,000 600 150.0 10.07.30 1층 40.00 루나커피숖 5,000 360 28.0 09.09.09 1층 55.00 원당뼈해장국 5,000 440 38.5 09.09.09 2층 42.00 팡팡노래방 2,500 200 29.4 08.03.17 2층 55.00 중국집다래성 4,000 300 38.5 08.10.15 3층 18.00 티에스에이엔시 600 55 10.8 08.07.09 3층 25.00 와이즈 800 70 15.0 07.10.09 3층 25.00 아이에스아이네크 700 70 15.0 08.05.19 3층 18.00 다음인베스코 600 55 10.8 07.06.09 4층 15.00 에두페지 500 50 9.0 08.04.09 4층 50.00 효광엔지니어링 1,500 130 30.0 07.10.30 4층 20.00 글로벤세이 500 50 12.0 06.07.31 4층 35.00 글로벤세이 1,000 80 21.0 08.05.09 5층 40.00 인디에프 1,000 120 24.0 08.04.09 5층 20.00 인디에프 500 50 12.0 08.03.09 5층 42.00 인디에프 1,300 110 25.2 08.09.09 합계 650.00 33,500 2,740 469.2 4
3. 지번도 2010 년에개통예정인신분당선의출구예정지 5
4. 주변시세 매매됨 (07.09.03-150 억 ) 서초동 1330-15 대지면적 : 198 평연면적 : 830 평일반상업지역건물가격 : 0 원평당토지가격 7,576 만원 진행중 (100 억에광고중 ) 서초동 1337-13 대지면적 : 100 평연면적 : 302 평일반상업지역건물가격 : 0 원평당토지가격 10,000 만원 진행중 (180 억에광고중 ) 서초동 1330-8 대지면적 : 117 평연면적 : 254 평일반상업지역건물가격 : 0 원평당토지가격 15,336 만원 진행중 (1,000 억에광고중 ) 서초동 1338-11 대지면적 : 323 평연면적 : 3,877 평일반상업지역건물가격 : 155 억원 ( 건평당 400 만원 ) 건물가격제외한평당토지가격 26,191 만원 6
6. 가로구역별높이제한완화 가로구역별높이제한변경된내용 7
7. 예상건축 우성아파트 건축시 3M 후퇴하여도로너비 8M->11M 변경 13F-118.28평 ( 사무실 ) 12F-118.28평 ( 사무실 ) 11F-118.28평 ( 사무실 ) 10F-118.28평 ( 사무실 ) 9F-118.28평 ( 사무실 ) 8F-118.28평 ( 사무실 ) 7F-118.28평 ( 사무실 ) 6F-118.28평 ( 사무실 ) 5F-118.28평 ( 사무실 ) 4F-118.28평 ( 사무실 ) 3F-118.28평 ( 근생시설 ) 2F-118.28평 ( 근생시설 ) 1F-118.28평 ( 근생시설 ) B1-148.53평 ( 근생시설 ) B2-148.53평 ( 주차장 ) 가로구역별높이제한이 44m 로완화되어 13 층 ~14 층까지건축가능함. 바뀐건축법건축시 13 층 [13층까지건축 ] 건폐률 59.92% 용적률 779.02% 건축면적 지상연면적 지하연면적 총연면적 118.28 평 1,537.64 평 594.11 평 2,131.75 평 강남대로쪽 B3-148.53 평 ( 주차장 ) B4-148.53 평 ( 기계실, 주차장 ) 건축시 3M 후퇴하여도로너비 4M->7M 변경 8
8. 예상임대수익률 (13 층까지 ) 층별예상임대료 ( 단위 : 만원 ) 용도 임대평수 평당임대가 전세금 보증금 월세 관리비 지하1층 근생시설 187.78 600 112,668 22,534 1,352 469 1층 근생시설 149.54 1,200 179,448 35,890 2,153 2층 근생시설 149.54 800 119,632 23,926 1,436 3층 근생시설 149.54 700 104,678 20,936 1,256 4층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 5층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 6층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 7층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 8층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 9층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 10층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 11층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 12층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 13층 사무실 149.54 500 74,770 14,954 총계 2,131.80 252,825 15,170 5,330 예상수익율 ( 단위 : 만원 ) * 산출조건 금액 비고 * 보증금환산이율 * 월세전환이율 20.00% 1.50% 1매매가격 2명도비 1,650,000 150,000 예상금액이므로변동가능함. * 관리비평당 ( 만원 ) 2.5 3건축비 746,130 평당건축비 350 만원 X 연면적 2,132 평 * 위임대료는인근부동산에서협조를구해작성한것임. 관련세금 75,900 취득세 + 등록세 + 교육세 + 농특세 = 4.60% * 위금액은실제수익과다소차이가있을수있음. 4총매입경비 2,622,030 1 + 2 + 3 + 관련세금 5보증금 252,825 6대출원금 0 승계가능시 or 근저당설정시 7실투자액 2,369,205 4-5 - 6 월수익금 8이자지출 0 연이율 : 0.00% ( 대출금리에따라변동 ) 9임대료수익 15,170 10관리비수익 2,665 관리비의 50% 수익으로간주 11월합계 17,834 9 + 10-8 12연총수익금 214,011 11 X 12개월 연수익율 9.03% 12 7 X 100 9
9. 컨설팅의견 * 주변상황 현재강남역에서 720m거리로도보 8분정도가소요되나, 2010년신분당선이개통하면서추가로생기는역출구와의거리는 448m, 도보 5분거리로역세권건물로써의면모를갖추게된다. (5page참조) 그동안혼선이있었던추가노선계획에서강남 ~ 광화문구간과강남 ~ 용산구간중용산구간이확정되어연내공고할계획으로있다. (12page 참조 ) 삼성타운의등장으로강남역상권이뉴욕제과쪽에서삼성타운및양재역쪽으로이동하고있다. (13~14page 참조 ) * 건축시특이사항신축시 3m후퇴하여건축해야한다. 보통빌딩 뿐만아니라주변모든건물이신축시이법의적용을받게된다. 그러면현재 8m*4m도로는 11m*7m로바뀌게된다. 도로가확장되는효과가있어후에넓은도로폭으로상권확대를기대할수있다. 2008년에는가로구역별높이제한이 35m였으나현재 44m로높이가완화되어 13층 ~14층까지지을수있다. * 가격분석및미래가치 6page를참조하면최근매매된건물과매매진행중인건물을알수있다. 이지역은강남역 ( 신분당선개통 ) 의호재와삼성타운의반사이익으로지가가큰폭으로상승된지역이라, 매매된건물이많지는않다. 2007년 9월이면도로의서초동 1330-15 익산빌딩이 7,500만원에팔린것을감안하고대로변에진행중인건물의매매가격을토대로본다면, 본건물은주변시세의 70% 정도에가격이형성되어있다. 본격적인강남역시대가열리면본건물은지가는 1 억원이상할것이며투자수익최고의건물이될것이다. 10
10. 첨부자료 - 신분당선 신분당선은분당선정자역에서출발, 판교신도시를거쳐강남구권역으로진입한후용산역까지가는노선이다. 최종적으로는용산역에서경의선복선전철과직결하여광역전철이된다. 분당선이성남시의시가지를지나는데비해, 신분당선은경부고속도로와나란히달린다. 그리고정자역에서광교신도시를거쳐화서역으로가는연장노선도계획되어있다. [08.05.27 건설신문발췌 ] 11
10. 첨부자료 - 강남상권바꾸는삼성타운 ( 매일경제 2008 년 1 월 29 일 ) 유동인구 10 만명 상가매매가껑충, 강남역상권양재역방향으로확산 지난 17 일정오서울지하철 2 호선강남역 3 번출구대우도씨에빛 2 층에입점한음식점에는열개남짓한테이블에빈자리가없다. 문앞에서기다리는사람도열명이넘는다. 종업원은 "20 분정도기다리셔야겠는데요 " 하며미안한표정이다. 삼성타운이강남상권지도를바꾸고있다. 강남역 6 번출구인근오피스밀집지역에서 3 번출구쪽으로중심이이동하고있는것이다. 강남역 3 번출구근처는뉴욕제과부터교보타워사거리까지이어지는강남전통상권에밀려변변한음식점하나없던곳. 하지만삼성타운입주가진행되면서삼성타운뒤쪽으로새로운상권이형성되고있다. 상가임대료 10~20% 올라 = 삼성타운인근타워공인관계자는 " 삼성타운이들어서기전에는식당도많지않았지만지금은점심시간에상가며거리가사람들로북적거린다 " 고말했다. 삼성타운뒤쪽이면도로에접해있는점포는분양가대비 2~3 배올랐다. 1 층상가는 3.3 m2당 8000 만 ~1 억원, 2 층은 3000~5000 만원수준에서거래된다. 괜찮은자리는지하 1 층도 2000 만 ~3000 만원은줘야한다. 분양당시이들점포는 1 층기준으로 5000 만원미만이었다. 미래공인황준호공인중개사는 "1 년전만해도상가공실률이 50% 에달했지만지금은전체상가를통틀어매물이한두개나오는수준 " 이라고설명했다. 삼성타운부근중개업자들은 " 임대수익을내려는투자자들이상가를많이찾는다 " 고입을모았다. 문제는주변에근린생활시설전용건물이없다는것. 오피스텔이나주상복합건물지하 1 층 ~ 지상 2 층에상가가들어서는것이전부다. 수요는많은데공급이달리니작년 1 월에비해임대료도 10~20% 가량올랐다. 실평수가 66 m2정도되는점포는보증금 1 억 5000 만원에월세 900 만원, 실평수 33 m2짜리는보증금 1 억원에월세 500 만 ~600 만원정도는예상해야한다. 점포를직접운영하려는사람이몰리고있지만임대가격이너무높아거래는뜸한편이다. 권리금도 330 m2에 5000 만원에서많게는 3 억원에달한다. 12
10. 첨부자료 - 강남상권바꾸는삼성타운 ( 매일경제 2008 년 1 월 29 일 ) 협력업체직원까지속속입주 = 지난해 4 월삼성타운입주가시작되면서유동인구도크게늘고있다. 삼성생명삼성중공업삼성물산을합치면현재입주한인구는 7000 명정도. 입주가끝나면삼성임직원만 2 만 5000 여명규모에이른다. 협력업체직원까지포함하면인구는더욱증가할것으로보인다. 인근상가관계자는 " 올해삼성타운조성이완료되면주변학원과오피스, 오피스텔, 분당으로가는유동인구를합쳐최소 10 만명이될것으로추산한다 " 고말했다. 벌써부터스타벅스등젊은직장인들이많이찾는점포들이문을열었다. 삼성타운뒤두블록과강남대로변사이에스타벅스 2 개를비롯해커피빈과파스쿠찌등대형테이크아웃커피숍만 5 개가모여있다. 크라운베이커리, 카페믹스앤베이크등베이커리체인도건물마다들어섰다. 뉴욕제과옛상권은영향작아 = 삼성타운주변상권은강남역과지하철 3 호선양재역사이우성아파트사거리까지활력을불어넣고있다. 오래된빌라들이주를이루던강남역 2 번출구방향이면도로에는쌍용플래티넘밸류등오피스텔이올라왔다. 강남대로변으로도던킨도너츠등체인들이잇따라입점하고있다. 반면기존강남상권인지하철 5 ㆍ 6 번출구쪽은지하상가를통해건너가거나 50m 전방에있는횡단보도를이용해야하는등삼성타운에서는접근성이떨어져직접적인영향은작을것으로예상된다. 박대원상가정보연구소장은 "3 번출구쪽은업무시설이많고상가가적어기존상권보다저평가되어있었다 " 며 " 직장인유동인구가늘어나면 6 번출구와비슷한수준으로평가받을것 " 으로내다봤다. [ 박대민기자 / 이유진기자 ] 13
10. 첨부자료 개별공시지가변동및상승요인 전년대비 =>17.92% 상승 전년대비 =>15.22% 상승 전년대비 =>16.46% 상승 전년대비 =>14.66% 상승 전년대비 =>20.25% 상승 6 년평균 19.08% 전년대비 =>30.00% 상승 < 최근 5 년간공시지가상승평균 = 19.08%> 02 년 à03 년의공시지가가큰폭 (30%) 으로상승한이유는이시기에신분당선계획이발표되면서 업체선정, 공고등의호재가발표되었기때문임. 신분당선계획발표시기 [ 출처 : 미래철도 DB] 14