부동산학개론 (161111) 기초이론 (1) 출제경향및학습전략, 용어해설 서대술교수 (www.moocland.co.kr) [ 출제경향분석 ] 구분 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 합계 ( 개) 비율 (%) 1장부동산학 0 1 0 0 1 0 1 0 1 0 4 1.00 제1편 총론 2장개념분류 2 2 0 2 2 1 1 3 1 2 16 4.00 3장특성 0 1 0 1 1 2 1 0 1 1 8 2.00 소계 2 4 0 3 4 3 3 3 3 3 28 7.00 1장수요공급 7 6 5 3 3 3 5 3 4 3 42 10.50 2장경기변동 1 1 1 3 1 2 1 2 1 2 15 3.75 3장시장 0 2 0 2 2 2 0 1 1 2 12 3.00 4장입지공간구조 1 2 4 2 3 3 6 2 2 2 27 6.75 제2편 각론 5장정책 6 5 5 3 5 5 4 3 5 4 45 11.25 6장투자 5 5 7 7 5 5 7 6 6 7 60 15.00 7장금융 7 7 9 5 6 5 4 7 5 6 61 15.25 8장이용개발 1 1 1 3 1 3 2 2 4 3 21 5.25 9장관리마케팅 3 1 2 2 3 2 2 3 3 2 23 5.75 소계 31 30 34 30 29 30 31 29 31 31 306 76.50 1장기초이론 1 1 0 0 1 0 0 0 0 0 3 0.75 2장가격이론 1 1 1 2 1 2 1 1 1 0 11 2.75 제3편 감평 3장지역분석 0 0 1 1 1 0 0 0 0 1 4 1.00 4장평가방식 4 2 3 3 3 4 4 4 4 4 35 8.75 5장공시제도 1 2 1 1 1 1 1 3 1 1 13 3.25 소계 7 6 6 7 7 7 6 8 6 6 66 16.50 합계 40 40 40 40 40 40 40 40 40 40 400 100-1 -
[ 학습전략 ] 1. 최근시험의출제경향, 공부방법파악하기 무식한공부는필요없습니다. 최근시험의합격수준과출제경향, 합격하신선배와여러선생님들의공 부방법들을알아야합니다. 우리보다먼저시험에성공하신분들의공부방법을주의깊게듣고참고하 면합격을향한지름길이보일것이기때문입니다. 2. 원리와개념이해중심의기본서읽어보기 수많은수능만점자들이교과서에충실하게공부했다는말을합니다. 이말의숨은뜻은바로원리와개 념이해의중요성을말하고있다고봅니다. 부동산학개론도학문을다루는과목이므로원리와개념을철 저히이해하여야하며, 이를위해서는기본서와함께하여야합니다. 기본서를정독함으로서전반적인 흐름을이해하고큰숲을볼수있어야합니다. 3. 무한반복하기 인간을망각의동물이라합니다. 잊지않기위해서또한이해하기위해서는반복학습이무엇보다중요합 니다. 처음에는무슨뜻인지모르더라도 1 순환, 2순환반복되면서자연스럽게원리와개념을깨우치게 되고이해하게됩니다. 최소 8회에서 10 회정도반복학습하실것을권유합니다. 4. 집중투자하기 부동산수요공급이론, 부동산정책론, 부동산투자론, 부동산금융론, 부동산감정평가론등은최근에출 제빈도도높고상대적으로어렵게느껴지는부문들입니다. 이러한부문들을극복하지않고서는부동산학 개론이라는과목에서원하시는결과를얻기가어렵습니다. 따라서더많은시간을할애하고반복학습함 으로서효율적인학습이될수있어야합니다. 부동산수요공급이론, 부동산정책론, 부동산투자론, 부 동산금융론, 부동산감정평가론등에총학습시간의 70%~80% 정도를할애하실것을권유합니다. 5. 용어정리하기 부동산학개론은다양한영역으로구성된과목이므로학문에서파생된용어들을정확히정리하면원리와 개념을이해하는데큰효과가있습니다. 6. 계산문제두려워하지말기 부동산학개론과목에서는최근 10년간평균적으로매년마다 8 문제정도의계산문제가출제되었습니다. 제25회시험에서는무려 11문제나출제되어계산문제를소홀히하였던수험생분들은무척이나당황하 였을것으로생각됩니다. 사실계산문제에대하여많은두려움을갖는경향이있으나계산문제라하여서 어렵게만출제되는것은아닙니다. 두려워하지마세요. 부동산학개론에서출제되는계산문제의유형을 먼저파악하고이에대한충분한대비를한다면우리는극복할수있기때문입니다. 수험생여러분들모두가위의학습방법을잘활용하여보다더효율적으로공부를하셨으면합니다. 수험생여러분! " 실력은현금이고자격증은수표다" 라는말이있습니다. 현금과수표가가득한인생최고의자산을획득하시길바랍니다. - 2 -
[ 용어해설 ] 1. 부동산의복합개념 부동산학의 3 대측면인기술적측면( 유형적측면), 경제적측면( 무형적측면), 법률적측면( 무형적측 면) 모두를고려하여다양한측면에서부동산을설명하려는원리를부동산의복합개념이라한다. 2. 부동산활동 인간이부동산을대상으로의사를결정하고실행에옮기는관리적측면에서의여러가지행위를부동산 활동이라한다. 따라서부동산활동의주체는인간이며, 부동산활동의객체는부동산이된다. 3. 부동산현상 부동산활동의결과로나타나는일련의사실들에서법칙성또는반복성을체계화한것을부동산현상이라 한다. 이러한부동산현상에대한정확한이해를토대로하여바람직한부동산활동을전개해나갈수있다. 4. 기술적( 물리적) 개념의부동산기술적( 물리적) 개념의부동산은자연, 공간, 위치, 환경등을의미한다. 5. 경제적개념의부동산 경제적개념의부동산은생산요소, 소비재, 상품, 자산, 자본등을의미한다. 6. 법률적개념의부동산 법률적개념의부동산은협의의부동산, 광의의부동산등을의미한다. 이러한법률적개념의부동산은 주로민법등의법률에서규정하고있는사항에근거하고있다. 우리가통상적으로사용하고있는부동 산의의미도바로법률적개념의부동산인협의의부동산이라할수있다. 7. 민법상부동산 민법제99 조제1항에서는 " 토지및그정착물은부동산이다." 라고규정하고있다. 이처럼민법에서규 정하고있는토지및그정착물을민법상부동산, 협의의부동산이라한다. 8. 정착물(fixture) 건물이나담장등토지에고정적으로부착되어쉽게이동될수없는물건을정착물이라하며법률적측면 에서는토지에부착하는물건으로정의된다. 정착물은토지와의독립물즉, 토지와서로다른부동산으로 간주되는것( 예 : 건물) 과토지의일부로간주되는것( 예 : 담장) 으로구분할수있다. 9. 준( 의제) 부동산 개별법률에의해등기나등록등부동산과유사한공시방법을갖춤으로써부동산에준하여취급되는 특정의동산이나동산과일체로된부동산의집단을준( 準 ) 부동산또는의제부동산이라한다. [ 예 : 자 동차( 자동차관리법, 자동차등특정동산저당법), 20 톤이상의선박( 선박법, 선박등기법 ) 등] 협의의부 동산( 민법상부동산) 인토지및그정착물에준( 의제) 부동산을포함하여광의의부동산이라한다. - 3 -
10. 복합부동산 토지와그토지위의정착물이각각독립된거래의객체이면서도하나의결합된상태로취급되어부동 산활동의대상으로삼고있는부동산을복합부동산이라한다. 복합부동산의대표적인예( 例 ) 로써토지와 건물로구성된부동산을들수있다. 이러한복합부동산의개념과복합개념의부동산( 부동산의복합개 념) 은의미가다르므로구분되어야한다. 11. 후보지( 候補地 ) 감정평가상용도적지역인택지지역, 농지지역, 임지지역상호간에전환이진행중인토지를후보지라 한다. 12. 이행지( 移行地 ) 감정평가상용도적지역인택지지역 ( 주거 상업 공업지), 농지지역 ( 전 답 과수원), 임지지역 ( 용재 림 신탄림) 내에서지역간이행이진행중인토지를이행지라한다. 13. 필지( 筆地 ) 공간정보의구축및관리등에관한법률상의정의로하나의지번이붙는토지의등록단위를필지라한 다. 필지는토지의소유권이미치는범위와한계를표시하는법률적인개념이다. 14. 획지( 劃地 ) 인위적 자연적 행정적조건에따라다른토지와구별되는것으로가격수준이비슷한일단( 一團 ) 의토 지를획지라한다. 15. 맹지( 盲地 ) 타인의토지에둘러싸여도로에어떠한접속면도갖지못하는토지를맹지라한다. 16. 나지( 裸地 ) 토지에건물이나그밖의정착물이없고, 지상권등토지의사용 수익을제한하는사법상의권리가설 정되어있지아니한토지를나지라한다. 이러한나지이면서지목이대( 垈 ) 인토지를나대지라한다. 17. 연립주택 주택으로쓰는 1개동의바닥면적합계가 660 제곱미터를초과하고, 층수가 4 개층이하인주택(2 개이 상의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로본다) 을말한다. [ 건축법시행령별표1] 18. 다세대주택 주택으로쓰는 1개동의바닥면적합계가 660 제곱미터이하이고, 층수가 4 개층이하인주택(2 개이상 의동을지하주차장으로연결하는경우에는각각의동으로본다) 을말한다. [ 건축법시행령별표1] 19. 부동성( 不動性 ) 토지는유형그대로운반할수없으며토지의지리적위치를인간의힘으로는이동시킬수없다는특성 을말한다. 이러한부동성을비이동성, 지리적위치의고정성이라고도한다. - 4 -
20. 부증성( 不增性 ) 토지는생산이불가능하며, 인간의힘으로는물리적인절대량을늘릴수없다는특성을말한다. 이러한 부증성을비생산성이라고도한다. 따라서공유수면의매립이나간척등으로택지를조성하는것은이미 존재하는토지의이용의전환에불과하다. 21. 영속성( 永續性 ) 토지는일반상품과달리사용에의하여소모되거나마멸되지않으므로물리적측면에서는결코파괴될 수없다는특성을말한다. 이러한영속성을비소모성이라고도한다. 22. 개별성( 個別性 ) 지표상에존재하는토지의위치나지형, 지세, 지반등이동일한것은없으며그특성도모두달라물리 적으로복수의동일한토지는있을수없다는특성을말한다. 이러한개별성을비대체성이라고도한다. 23. 인접성( 隣接性 ) 물리적으로토지는무한히연속되고다른토지와연결된다는특성을말한다. 이러한인접성을연결성이 라고도한다. 24. 임장활동 ( 臨場活動 ) 부동산을효율적으로이용하거나, 분석하기위해서는탁상을떠나서대상부동산또는그인근지역 유사지 역에나가서조사 확인등을해야한다. 이처럼현장에직접가보는부동산활동을임장활동이라한다. 부 동성, 개별성의특성은부동산활동을임장활동으로만든다. 25. 일물일가 ( 一物一價 ) 의법칙(law of indifference) 일물일가의법칙이란완전경쟁이이루어질때동일시기, 동일시장에서품질이완전히동일한상품의가 격은 2 개이상형성될수없다는경제학상의원칙을말한다. 개별성의특성은부동산시장에서일물일가 의법칙적용을배제시킨다. 26. 유량(flow) 과저량(stock) 유량(flow) 과저량(stock) 의개념은흔히저수지와비교된다. 저수지에서흘러나온물이나저수지로흘 러들어가는물은유량(flow) 이며, 저수지에고여있는물은저량(stock) 이다. 경제학에서는일정한기 간을정해야측정이가능한개념을유량(flow) 이하하며, 일정한시점에서만측정이가능한개념을저 량(stock) 이라한다. 임료란일정기간동안사용 수익에대한대가를의미하므로유량(flow) 의개념이 며, 가격이란일정시점에서교환에대한대가를의미하므로저량(stock) 의개념이다. 27. 유효수요 소비자의구매욕구 ( 구매의사 ) 에구매력( 지불능력 ) 이뒷받침된수요를유효수요또는실질적수요라한 다. 부동산수요는구입에필요한비용을지불할수있는경제적능력이뒷받침된유효수요를말한다. 28. 수요법칙 당해재화의가격이외의요인은모두일정하다는가정하에가격이상승하면수요량은감소하고, 가격 이하락하면수요량은증가한다는경제원칙을수요법칙이라한다. - 5 -
29. 수요량의변화 당해재화의가격이변하면수요량이변하여수요곡선내에서점의이동을초래한다. 이를수요량의변 화라하며, 수요법칙을설명하는개념이라할수있다. 30. 수요의변화 당해재화의가격이외의요인이변하면동일한가격수준에서수요량이변하여수요곡선자체의이동을 초래하는것을수요의변화라한다. 수요의증가는수요곡선을우측으로이동시키며, 수요의감소는수 요곡선을좌측으로이동시킨다. 31. 정상재와열등재 소득이증가함에따라수요가증가하는재화를정상재라하며, 소득이증가함에따라수요가감소하는 재화를열등재라한다. 예를들어소득이증가함에따라대형평형아파트의수요는증가하고소형평형 아파트의수요가감소하였다면대형평형아파트는정상재, 소형평형아파트는열등재라할수있다. 32. 대체재와보완재 대체재란가격또는효용이비슷하여대체가가능한재화를말한다. ( 예 : 사과와배, 콜라와사이다, 처 음처럼과참이슬, 아파트와빌라등) 보완재란서로의특성이나성질은다르지만어느한재화를소비했 을때보다도두재화를같이소비했을때더큰만족을주는재화를말한다. ( 예 : 햄버거와콜라, 삼겹 살과처음처럼, 아파트와토지등) 33. 유효공급 생산자의판매욕구 ( 판매의사 ) 에팔능력이뒷받침된공급을유효공급또는실질적공급이라한다. 부동 산공급은가격또는임료수준에서생산자가기꺼이공급의사와능력을가지고있는유효공급을말한다. 34. 공급법칙 당해재화의가격이외의요인은모두일정하다는가정하에가격이상승하면공급량은증가하고, 가격 이하락하면공급량은감소한다는경제원칙을공급법칙이라한다. 35. 공급량의변화 당해재화의가격이변하면공급량이변하여공급곡선내에서점의이동을초래한다. 이를공급량의변 화라하며, 공급법칙을설명하는개념이라할수있다. 36. 공급의변화 당해재화의가격이외의요인이변하면동일한가격수준에서공급량이변하여공급곡선자체의이동을 초래하는것을공급의변화라한다. 공급의증가는공급곡선을우측으로이동시키며, 공급의감소는공 급곡선을좌측으로이동시킨다. 37. 토지의물리적공급 토지의물리적공급이란토지의절대량을증가시키는것을말한다. 토지의자연적특성인부증성으로인 하여토지의절대량을증가시키는물리적공급은불가능하다. 따라서토지의물리적공급곡선은수직선 의형태로가격에대하여완전비탄력적이다. - 6 -
38. 토지의경제적공급 토지의경제적공급이란물리적으로한정된토지의경제적이용도를향상시키는것을말한다. 토지의인 문적특성인용도의다양성으로인하여용도의전환이나이행을통한토지의이용도를향상시키려는토 지의경제적공급은가능하다. 따라서토지의경제적공급곡선은우상향하는형태이다. 39. 수요의가격탄력성 수요의가격탄력성이란가격이 1% 변할때수요량이얼마나변하는지를나타내는정량적 (Quantitative) 지표로가격의변화율에대한수요량의변화율을말한다. 수요의가격탄력성의유형도다섯가지로구분 되며, 수요의가격탄력성의값은 0 에서부터무한대까지존재한다. 가격의변화율과수요량의변화율가격탄력성의유형가격탄력성의크기 1 가격의변화율 = 수요량의변화율단위탄력적 2 가격의변화율 < 수요량의변화율탄력적 3 가격의변화율 > 수요량의변화율비탄력적 4 가격의변화율 = 0 완전탄력적 5 수요량의변화율 = 0 완전비탄력적 40. 공급의가격탄력성 공급의가격탄력성이란가격이 1% 변할때공급량이얼마나변하는지를나타내는정량적 (Quantitative) 지표로가격의변화율에대한공급량의변화율을말한다. 공급의가격탄력성의유형도다섯가지로구분 되며, 공급의가격탄력성의값은 0 에서부터무한대까지존재한다. 가격의변화율과공급량의변화율가격탄력성의유형가격탄력성의크기 1 가격의변화율 = 공급량의변화율단위탄력적 2 가격의변화율 < 공급량의변화율탄력적 3 가격의변화율 > 공급량의변화율비탄력적 4 가격의변화율 = 0 완전탄력적 5 공급량의변화율 = 0 완전비탄력적 [ 합격은누군가가가져다주는것이아니라, 자신의의지로의욕을가지고쟁취하는것이다.] - 7 -