<C0DABBEABFEEBFEB2DBACEB5BFBBEA2834C2F7C6EDC1FD292E687770>

Transcription

1 제 1 장 부동산기본지식 제 1 장부동산기본지식 / 1

2 학습개요 자산운용의관점에서부동산운용을접근할수있도록부동산의개념과그특성을정리하고설명한다. 그리고부동산운용상담에기본이되는부동산용어정의를설명하여지목, 건축물용도분류를소개한다음부동산이가지고있는각특징을토지와건물로각각구분하여부동산전반에걸친심도있는학습을준비하기위해서접근한다. 학습목표 1. 부동산의개념을명확하게규명한다. 2. 부동산의분류에서지목, 건축물용도분류에대하여구분한다. 3. 부동산의기본용어정의를정리한다. 4. 부동산의특성을구체적으로분석하여부동산운용에활용하도록한다. 2 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

3 제 1 절부동산의개념 1 부동산의개념 우리민법은 토지및그정착물 을부동산이라고규정하고있다 ( 민법제 99조 ). 따라서우리민법은토지뿐만아니라토지의정착물도독립된부동산으로보고있다 토지 토지라함은일정범위의지면에정당한이익이있는범위내에서상하 ( 지중과지하 ) 를포함하는것이다. 따라서토지의소유권은정당한이익이있는범위내에서토지의상하에미친다 ( 민법제 212조 ). 그러므로토지의구성물 ( 암석, 토사, 지하수등 ) 은토지의지하공간에포함된구성물로서토지와별개의독립한물건이아니며, 토지의소유권은당연히그구성물에도미친다. 그러나예외적으로광업법제 3조에서열거하는미채굴의광물은국가가이를채굴 취득하는권리 ( 광업권 ) 을부여하는권능을가지고있기때문에토지소유자의소유권은이에미치지못한다. 제 1 장부동산기본지식 / 3

4 1-2. 토지의정착물 토지의정착물이라함은토지에고정적으로부착되어용이하게이동될수없는건물, 수목, 교량, 돌담, 도로의포장등을말한다. 그러므로판자집, 가식중인수목, 토지나건물에충분히정착되어있지않은기계등은정착물이아니라동산이다. 토지의정착물은토지와는별개의독립한부동산 ( 건물 ) 과그것이정착되어있는토지의일부에포함되는것 ( 교량, 돌담, 도로의포장, 도랑등 ) 이있다. 2 동산과부동산의법률상차이 동산과부동산은법률상여러가지의점에서다르게다루어지기때문에, 그구별은물건의분류가운데에서도가장기본적이고중요한것이다. 현행법상동산과부동산이여러가지면에서서로다르게다루어지고있으나, 주요한것을정리하면다음과같다. 부동산과동산의법률상차이 구분 부동산 동산 공시방법 등기 점유 권리변동의효력 물권행위 + 등기 물권행위 + 인도 권리의종류 점유권, 소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 유치권, 저당권, 임차권, 사용대차 점유권, 소유권, 유치권, 질권, 임차권, 사용대차 상린관계적용비적용 공신력없음있음 취득시효기간 등기부취득시효 :10년 일반취득시효 :20년 선의취득시효 :5년 일반취득시효 :10년 무주물귀속국유선점으로소유권취득 4 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

5 부합의효력 가공의효력 소유자가부합한동산의소유권취득 불인정 부합한동산간에주종구분이가능한때 : 주된동산의소유자가소유권취득 부합한동산간에주종구분이불가능한때 : 부합당시의가격비율로각소유자공유타인의동산에가공한때에는원재료의소유자에게속함 환매기간 5 년이하 3 년이하 강제집행절차강제집행, 강제관리압류 재판관할부동산소재지관할규정없음 상린관계 : 인접하는부동산소유자간의이용을조절하기위하여법률로써강제적으로그들사이의권리관계를조정하는것 3 부동산의분류 3-1. 지목에의한토지의분류 토지는분류기준에따라다양한종류로구분되나지적법의규정에의하여 28개의지목을기준으로분류하는것이일반적이다 ( 지적법시행령제 6조 ). 지목이라함은토지의주된사용목적또는용도에따라토지의종류를구분 표시하는명칭을말한다. 제 1 장부동산기본지식 / 5

6 지적법에의한지목의구분 지목전답과수원목장용지임야광천지염전대 의의물을상시적으로이용하지아니하고곡물 원예작물 ( 과수류를제외한다 ) 약초 뽕나무 닥나무 묘목 관상수등의식물을주로재배하는토지와식용을위하여죽순을재배하는토지는 전 으로한다. 물을상시적으로직접이용하여벼 연 미나리 왕골등의식물을주로재배하는토지는 답 으로한다. 사과 배 밤 호도 귤나무등과수류를집단적으로재배하는토지와이에접속된저장고등부속시설물의부지는 과수원 으로한다. 다만, 주거용건축물의부지는 대 로한다. 다음각목의토지는 목장용지 로한다. 다만, 주거용건축물의부지는 대 로한다. 가. 축산업및낙농업을하기위하여초지를조성한토지나. 축산법제2조제1호의규정에의한가축을사육하는축사등의부지다. 가목및나목의토지와접속된부속시설물의부지산림및원야 ( 原野 ) 를이루고있는수림지 죽림지 암석지 자갈땅 모래땅 습지 황무지등의토지는 임야 로한다. 지하에서온수 약수 석유류등이용출되는용출구와그유지 ( 維持 ) 에사용되는부지는 광천지 로한다. 다만, 온수 약수 석유류등을일정한장소로운송하는송수관 송유관및저장시설의부지를제외한다. 바닷물을끌어들여소금을채취하기위하여조성된토지와이에접속된제염장등부속시설물의부지는 염전 으로한다. 다만, 천일제염방식에의하지아니하고동력에의하여바닷물을끌어들여소금을제조하는공장시설물의부지를제외한다. 다음각목의토지는 대 로한다. 가. 영구적건축물중주거 사무실 점포와박물관 극장 미술관등문화시설과이에접속된정원및부속시설물의부지나. 국토의계획및이용에관한법률등관계법령에의한택지조성공사가준공된토지 6 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

7 공장용지 다음각목의토지는 공장용지 로한다. 가. 제조업을하고있는공장시설물의부지나. 공업배치및공장설립에관한법률등관계법령에의한공장부지조성공사가준공된토지다. 가목및나목의토지와같은구역안에있는의료시설등부속시설물의부지 학교용지학교의교사와이에접속된체육장등부속시설물의부지는 학교용지 로한다. 주차장주유소용지창고용지도로철도용지제방 자동차등의주차에필요한독립적인시설을갖춘부지와주차전용건축물및이에접속된부속시설물의부지는 주차장 으로한다. 다만, 다음각호의 1에해당하는시설의부지를제외한다. 가. 주차장법제2조제1호가목및다목의규정에의한노상주차장및부설주차장나. 자동차등의판매목적으로설치된물류장및야외전시장 다음각목의토지는 주유소용지 로한다. 다만, 자동차 선박 기차등의제작또는정비공장안에설치된급유 송유시설등의부지를제외한다. 가. 석유 석유제품또는액화석유가스등의판매를위하여일정한설비를갖춘시설물의부지나. 저유소및원유저장소의부지와이에접속된부속시설물의부지 물건등을보관또는저장하기위하여독립적으로설치된보관시설물의부지와이에접속된부속시설물의부지는 창고용지 로한다. 다음각목의토지는 도로 로한다. 다만, 아파트 공장등단일용도의일정한단지안에설치된통로등을제외한다. 가. 일반공중의교통운수를위하여보행또는차량운행에필요한일정한설비또는형태를갖추어이용되는토지나. 도로법등관계법령에의하여도로로개설된토지다. 고속도로안의휴게소부지라. 2필지이상에진입하는통로로이용되는토지 교통운수를위하여일정한궤도등의설비와형태를갖추어이용되는토지와이에접속된역사 차고 발전시설및공작창등부속시설물의부지는 철도용지 로한다. 조수 자연유수 모래 바람등을막기위하여설치된방조제 방수제 방사제 방파제등의부지는 제방 으로한다. 하천자연의유수 ( 流水 ) 가있거나있을것으로예상되는토지는 하천 으로한다. 제 1 장부동산기본지식 / 7

8 구거유지양어장수도용지공원체육용지유원지종교용지사적지묘지 용수또는배수를위하여일정한형태를갖춘인공적인수로 둑및그부속시설물의부지와자연의유수 ( 流水 ) 가있거나있을것으로예상되는소규모수로부지는 구거 로한다. 물이고이거나상시적으로물을저장하고있는댐 저수지 소류지 호수 연못등의토지와연 왕골등이자생하는배수가잘되지아니하는토지는 유지 로한다. 육상에인공으로조성된수산생물의번식또는양식을위한시설을갖춘부지와이에접속된부속시설물의부지는 양어장 으로한다. 물을정수하여공급하기위한취수 저수 도수 ( 導水 ) 정수 송수및배수시설의부지및이에접속된부속시설물의부지는 수도용지 로한다. 일반공중의보건 휴양및정서생활에이용하기위한시설을갖춘토지로서국토의계획및이용에관한법률에의하여공원또는녹지로결정 고시된토지는 공원 으로한다. 국민의건강증진등을위한체육활동에적합한시설과형태를갖춘종합운동장 실내체육관 야구장 골프장 스키장 승마장 경륜장등체육시설의토지와이에접속된부속시설물의부지는 체육용지 로한다. 다만, 체육시설로서의영속성과독립성이미흡한정구장 골프연습장 실내수영장및체육도장, 유수 ( 流水 ) 를이용한요트장및카누장, 산림안의야영장등의토지를제외한다. 일반공중의위락 휴양등에적합한시설물을종합적으로갖춘수영장 유선장 낚시터 어린이놀이터 동물원 식물원 민속촌 경마장등의토지와이에접속된부속시설물의부지는 유원지 로한다. 다만, 이들시설과의거리등으로보아독립적인것으로인정되는숙박시설및유기장의부지와하천 구거또는유지 [ 공유 ( 公有 ) 의것에한한다 ] 로분류되는것을제외한다. 일반공중의종교의식을위하여예배 법요 설교 제사등을하기위한교회 사찰 향교등건축물의부지와이에접속된부속시설물의부지는 종교용지 로한다. 문화재로지정된역사적인유적 고적 기념물등을보존하기위하여구획된토지는 사적지 로한다. 다만, 학교용지 공원 종교용지등다른지목으로된토지안에있는유적 고적 기념물등을보호하기위하여구획된토지를제외한다. 사람의시체나유골이매장된토지, 도시공원법에의한묘지공원으로결정 고시된토지및장사등에관한법률제2조제8호의규정에의한납골시설과이에접속된부속시설물의부지는 묘지 로한다. 다만, 묘지의관리를위한건축물의부지는 대 로한다. 8 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

9 잡종지 다음각목의토지는 잡종지 로한다. 다만, 원상회복을조건으로돌을캐내는곳또는흙을파내는곳으로허가된토지를제외한다. 가. 갈대밭, 실외에물건을쌓아두는곳, 돌을캐내는곳, 흙을파내는곳, 야외시장, 비행장, 공동우물나. 영구적건축물중변전소, 송신소, 수신소, 송유시설, 도축장, 자동차운전학원, 쓰레기및오물처리장등의부지다. 다른지목에속하지아니하는토지 참고 - 지적법의규정에의하여지목을설정할때 1 필지마다하나의지목을설정한다. 필지 라함은하나의지번이붙는토지의등록단위를말한다. 1 필지가 2 이상의용도로활용되는경우에는주된사용목적또는용도에따라지목을설정한다. 토지가일시적또는임시적인용도로사용되는때에는지목을변경하지아니한다 건축법에의한건물의종류 건물도토지와마찬가지로분류기준에따라여러종류로구분되는데, 건축법의규정에의하여용도별건축물로구분하는것이일반적이다. 건축법에의한용도별건축물의종류 종류 1. 단독주택 ( 가정보육시설 공동생활가정및재가노인복지시설을포함한다 ) 구체적종류가. 단독주택나. 다중주택 : 다음의요건모두를갖춘주택을말한다. (1) 학생또는직장인등다수인이장기간거주할수있는구조로되어있을것 (2) 독립된주거의형태가아닐것 (3) 연면적이 330제곱미터이하이고층수가 3층이하일것다. 다가구주택 : 다음의요건모두를갖춘주택으로서공동주택에해당하지아니하는것말한다. 제 1 장부동산기본지식 / 9

10 1. 단독주택 ( 가정보육시설 공동생활가정및재가노인복지시설을포함한다 ) 2. 공동주택 ( 가정보육시설 공동생활가정및재가노인복지시설을포함한다 ) 3. 제 1 종근린생활시설 (1) 주택으로쓰이는층수 ( 지하층을제외 ) 가 3개층이하일것. 다만 1층바닥면적의 1/2분이상을피로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로사용하는경우에는해당층을주택의층수에서제외한다. (2) 1개동의주택으로쓰이는바닥면적 ( 지하주차장면적을제외한다 ) 의합계가 660제곱미터이하일것 (3) 19세대이하가거주할수있을것라. 공관아파트또는연립주택의경우층수를산정함에있어서 1층전부를피로티구조로하여주차장으로사용하는경우에는피로티부분을층수에서제외하고, 다세대주택의경우층수를산정함에있어서 1층바닥면적의 1/2 이상을피로티구조로하여주차장으로사용하고나머지부분을주택외의용도로사용하는경우에는해당층을주택의층수에서제외한다. 가. 아파트 : 주택으로쓰이는층수가 5개층이상인주택나. 연립주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외한다 ) 이 660제곱미터를초과하고, 층수가 4개층이하인주택다. 다세대주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외한다 ) 이 660제곱미터이하이고, 층수가 4개층이하인주택라. 기숙사 : 학교또는공장등의학생또는종업원등을위하여사용되는것으로서공동취사등을할수있는구조이되, 독립된주거의형태를갖추지아니한것가. 수퍼마켓과일용품 ( 식품 잡화 의류 완구 서적 건축자재 의약품류등 ) 등의소매점으로서동일한건축물 ( 하나의대지안에 2동이상의건축물이있는경우에는이를동일한건축물로본다. 이하같다 ) 안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 1천제곱미터미만인것나. 휴게음식점으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 300제곱미터미만인것다. 이용원 미용원 일반목욕장및세탁소 ( 공장이부설된것을제외한다 ) 라. 의원 치과의원 한의원 침술원 접골원및조산소마. 탁구장및체육도장으로서동일한건출물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만인것바. 동사무소 경찰관파출소 소방서 우체국 전신전화국 방송국 보건소 공공도서관 지역의료보험조합기타이와유사한것으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 1천제곱미터미만인것 사. 마을공회당 마을공동작업소 마을공동구판장기타이와유사한것 10 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

11 3. 제 1 종근린생활시설 4. 제 2 종근린생활시설 아. 변전소 양수장 정수장 대피소 공중화장실기타이와유사한것자. 지역아동센터가. 일반음식점 기원나. 휴게음식점으로서제 1종근린생활시설에해당하지아니하는것다. 서점으로서제 1종근린생활시설에해당하지아니하는것라. 테니스장 체력단련장 에어로빅장 볼링장 당구장 실내낚시터 골프연습장기타이와유사한것으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만인것마. 종교집회장및공연장으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 300제곱미터미만인것바. 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소등소개업소, 출판사, 기타이와유사한것으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만인것사. 제조업소 수리점 세탁소기타이와유사한것으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만이고, 다음의요건중어느하나에해당되는시설 (1) 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음 진동규제법 에의한배출시설의설치허가또는신고를요하지아니하는것 (2) 대기환경보전법, 수질환경보전법 또는 소음 진동규제법 에의한배출시설의설치허가또는신고대상시설이나, 귀금속 장신구및관련제품제조시설로서발생되는폐수를전량위탁처리하는것아. 게임제공업소 ( 음반 비디오물및게임물에관한법률제 2조제 5호다목의규정에의한게임제공업에사용되는시설을말한다. 이하같다 ) 로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만인것자. 사진관 표구점 학원 ( 동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 500제곱미터미만인것에한하며, 자동차학원및무도학원을제외한다 ) 장의사 동물병원 독서실 총포판매소기타이와유사한것차. 단란주점으로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 150제곱미터미만인것카. 의약품도매점및자동차영업소로서동일한건축물안에서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 1천제곱미터미만인것타. 안마시술소 안마원및노래연습장 제 1 장부동산기본지식 / 11

12 5. 문화및집회시설 6. 종교시설 7. 판매시설 8. 운수시설 9. 의료시설 가. 공연장 ( 극장 영화관 연예장 음악당 서어커스장 비디오물감상실 비디오물소극장기타이와유사한것을말한다 ) 으로서제2종근린생활시설에해당하지아니하는것6. 종교시설나. 집회장 ( 예식장 공회당 회의장 마권장외발매소 마권전화투표소기타이와유사한것을말한다 ) 으로서제 2종근린생활시설에해당되지아니하는것다. 관람장 ( 경마장 자동차경기장기타이와유사한것및체육관 운동장으로서관람석의바닥면적의합계가 1천제곱미터이상인것을말한다 ) 라. 전시장 ( 박물관 미술관 과학관 기념관 산업전시장 박람회장기타이와유사한것을말한다 ) 마. 동 식물원 ( 동물원 식물원 수족관기타이와유사한것을말한다 ) 가. 종교집회장 ( 교회 성당 사찰 기도원 수도원 수녀원 제실 사당, 그밖에이와유사한것으로서제2종근린생활시설에해당하지아니하는것을말한다 ) 나. 종교집회장안에설치하는납골당으로서제2종근린생활시설에해당하지아니하는것가. 도매시장 ( 도매시장에소재한근린생활시설을포함한다 ) 나. 소매시장 ( 유통산업발전법에의한시장 대형점 대규모소매점기타이와유사한것을말한다 ) 다. 상점 ( 상점에소재한근린생활시설을포함한다 ) (1) 수퍼마켓과일용품등의소매점에해당하는용도로서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 1천제곱미터이상인것 (2) 게임제공업소에해당하는용도로서당해용도에쓰이는바닥면적의합계가 150제곱미터이상인것가. 여객자동차터미널및화물터미널나. 철도역사다. 공항시설라. 항만시설및종합여객시설마. 집배송시설가. 병원 ( 종합병원 병원 치과병원 한방병원 정신병원및요양소를말한다 ) 나. 격리병원 ( 전염병원 마약진료소기타이와유사한것을말한다 ) 다. 장례식장 12 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

13 10. 교육연구시설 ( 제2종근린생활시설에해당하는거을제외한다 ) 11. 노유자시설 12. 수련시설 13. 운동시설 14. 업무시설 15. 숙박시설 가. 학교 ( 초등학교 중학교 고등학교 전문대학 대학 대학교기타이에준하는각종학교를말한다 ) 나. 교육원 ( 연수원기타이와유사한것을포함한다 ) 다. 직업훈련소 ( 운전및정비관련직업훈련소를제외한다 ) 라. 학원 ( 자동차학원및무도학원을제외한다 ) 마. 연구소 ( 연구소에준하는시험소와계측계량소를포함한다 ) 바. 도서관가. 아동관련시설 ( 영유아보육시설 아동복지시설 유치원, 그밖에이와유사한것으로서제1종근린생활시설에해당하지아니하는것을말한다 ) 나노인복지시설다. 그밖에다른용도로분류되지아니한사회복지시설및근로복지시설가. 생활권수련시설 ( 청소년수련관 청소년문화의집 유스호스텔, 그밖에이와유사한것을말한다 ) 나. 자연권수련시설 ( 청소년수련원 청소년야영장, 그밖에이와유사한것을말한다 ) 가. 탁구장 체육도장 테니스장 체력단련장 에어로빅장 볼링장 당구장 실내낚시터 골프연습장, 그밖에이와유사한것으로서제1종근린생활시설및제2종근린생활시설에해당하지아니하는것나. 체육관 ( 관람석이없거나관람석의바닥면적이 1천제곱미터미만인것 ) 다. 운동장 ( 육상 구기 볼링 수영 스케이트 로울러스케이트 승마 사격 궁도 골프장등과이에부수되는건축물로서관람석이없거나관람석의바닥면적이 1천제곱미터미만인것 ) 가. 공공업무시설 : 국가또는지방자치단체의청사와외국공관의건축물로서제1종근린생활시설에해당하지아니하는것나. 일반업무시설 : 금융업소 사무소 신문사 오피스텔 ( 업무를주로하는건축물이고, 분양또는임대하는구획에서일부숙식을할수있도록한건축물로서국토해양부장관이고시하는기준에적합한것을말한다 ) 그밖에이와유사한것으로서제2종근린생활시설에해당하지아니하는것가. 일반숙박시설 ( 호텔 여관및여인숙 ) 나. 관광숙박시설 ( 관광호텔 수상관광호텔 한국전통호텔 가족호텔및휴양콘도미니엄 ) 다. 기타가목및나목의시설과유사한것 제 1 장부동산기본지식 / 13

14 16. 위락시설 17. 공장 18. 창고시설 19. 위험물저장및처리시설 가. 단란주점으로서제2종근린생활시설에해당하지아니하는것나. 주점영업 ( 유흥주점과이와유사한것을포함한다 ) 다. 삭제 < > 라. 관광진흥법 에의한유원시설업의시설기타이와유사한것 ( 제2 종근린생활시설에해당하는것을제외한다 ) 마. 투전기업소및카지노업소바. 무도장과무도학원물품의제조 가공 ( 염색 도장 표백 재봉 건조 인쇄등을포함한다 ) 또는수리에계속적으로이용되는건축물로서제2종근린생활시설, 위험물저장및처리시설, 자동차관련시설, 분뇨및쓰레기처리시설등으로따로분류되지아니한것위험물저장및처리시설또는그부속용도에해당하지아니하는시설로서다음아래의 1에해당하는것가. 창고 ( 물품저장시설로서냉장 냉동창고를포함한다 ) 나. 하역장 위험물안전관리법, 석유사업법, 도시가스사업법, 고압가스안전관리법, 액화석유가스의안전관리및사업법, 총포 도검 화약류등단속법, 유해화학물질관리법 에의하여설치또는영업의허가를받아야하는건축물로서다음각목의어느하나에해당하는것. 다만, 자가난방 자가발전과이와유사한목적에쓰이는저장시설을제외한다. 가. 주유소 ( 기계식세차설비를포함한다 ) 및석유판매소나. 액화석유가스충전소 ( 기계식세차설비를포함한다 ) 다. 위험물제조소라. 위험물저장소마. 위험물취급소바. 액화가스취급소사. 액화가스판매소아. 유독물보관 저장시설자. 고압가스충전 저장소차. 도료류판매소카. 그밖에가목내지차목의시설과유사한것 20. 자동차관련시설 ( 건설기계관련시설을포함한다 ) 가. 주차장나. 세차장다. 폐차장라. 검사장 14 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

15 20. 자동차관련시설 ( 건설기계관련시설을포함한다 ) 21. 동물및식물관련시설 22. 분뇨및쓰레기처리시설 23. 교정및군사시설 ( 제 1 종근린생활시설에해당하는것을제외한다 ) 24. 방송통신시설 ( 제 1 종근린생활시설에해당하는것을제외한다 ) 25. 발전시설 26. 묘지관련시설 마. 매매장바. 정비공장사. 운전학원및정비학원 ( 운전및정비관련직업훈련소를포함한다 ) 아. 여객자동차운수사업법 화물자동차운수사업법 및 건설기계관리법 에의한차고및주기장가. 축사 ( 양잠 양봉 양어시설및부화장등을포함한다 ) 나. 가축시설 ( 가축용운동시설, 인공수정센터, 관리사, 가축용창고, 가축시장, 동물검역소, 실험동물사육시설기타이와유사한것을말한다 ) 다. 도축장라. 도계장마. 버섯재배사바. 종묘배양시설사. 화초및분재등의온실아. 식물과관련된마목내지사목의시설과유사한것 ( 동 식물원을제외한다 ) 가. 분뇨 폐기물처리시설나. 고물상다. 폐기물재활용시설가. 교도소 ( 구치소 소년원및소년분류심사원을포함한다 ) 나. 감화원기타범죄자의갱생 보육 교육 보건등의용도에쓰이는시설다. 군사시설가. 방송국 ( 방송프로그램제작시설및송신 수신 중계시설을포함한다 ) 나. 전신전화국다. 촬영소, 그밖에이와유사한것라. 통신용시설발전소 ( 집단에너지공급시설을포함한다 ) 로사용되는건축물로서제1종근린생활시설로분류되지아니한것가. 화장장나. 납골당 ( 종교시설에해당하는것을제외한다 ) 다. 묘지에부수되는건축물 제 1 장부동산기본지식 / 15

16 27. 관광휴게시설 가. 야외음악당나. 야외극장다. 어린이회관라. 관망탑마. 휴게소바. 공원 유원지또는관광지에부수되는시설 28. 장례식장 - TIP 다가구와다세대주택비교 구분다가구주택다세대주택 연면적 ( 바닥면적 ) 주택으로쓰이는층수 세대수 주차대수 점유방법 장 단점 660m 2 이하 ( 지하주차장면적을제외 ) 3개층이하 19세대이하가구당 1대 ( 서울시조례 ) 가구별로임대 ( 분양불가 ) 임대료와유지관리비가저렴하다. 유지관리비가번거롭다. 660m 2 이하 ( 지하주차장면적을제외 ) 4개층이하 2세대이상세대당 1대 ( 서울시조례 ) 세대별로분양 ( 세대별등기 ) 주택구이비용이저렴하다. 오피스텔건축기준 ( 국토해양부고시 ) 1 각사무구획별전용면적중업무부분이 70% 이상일것 2 욕실은 1개이하로서 3m 2 를초과하지아니하여야하며, 욕조가없을것 3 각사무구획별노대 ( 발코니 ) 를설치하지아니할것 4 다른용도와복합으로건축하는경우에는오피스텔의전용출입구를별도설치할것 5 온돌 온수온돌또는전열기등에의한바닥난방을설치하지아니할것 6 바닥으로부터높이 1.2m 이하부분에개 폐가가능한창문을설치하는경우에는그부분에추락방지를위한안전시설을설치할것 16 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

17 4 주요부동산용어해설 4-1. 지적관련용어해설 가. 지적지적법에의하여국가기관이전국토를필지단위로구획하여토지에대한물리적현황과법적권리관계등을등록공시하고변동사항을연속적으로등록관리하는국가제도를말한다. 나. 지적공부지적법에의해토지의소재 지번 지목 면적 경계또는좌표등지적에관한내용을표시 ( 등록 ) 하여그내용을공적으로증명하는장부를말한다. 그종류에는토지대장ㆍ임야대장ㆍ공유지연명부ㆍ대지권등록부ㆍ지적도ㆍ임야도및경계점좌표등록부와전산정보처리조직에의한지적전산파일등이있다. 다. 필지와획지필지 ( 筆地 ) 획지 ( 劃地 ) 지적법또는등기법상의용어 부동산학에서중시 하나의지번이붙는토지의등록단위 인위적 자연적 행정적조건에의해다 토지소유자의권리를구분하기위한표시른토지와구별되는가격수준이비슷한 권리를구분하기위한법적개념일단의토지 가격수준을구분하기위한경제적개념 필지는토지의면적단위가아닌토지의등록단위임에유의하여야한다. 라. 나지 ( 갱지 저지 ), 공지, 건부지 나지 공지 ( 空地 ) 건부지 ( 建附紙 ) 지상에건축물이없는토지로서공법상의규제는받지만사법상의권리가설정되어있지않아사법상의제한은받지않는토지를말한다. 필지중건물공간을제와하고남은토지. 건축법에의한건폐율, 용적률등의제한으로인해한필지내에건물을꽉메워서건축하지않고남겨둔토지건물이들어서있는부지로서건물및그부지가동일소유자에속하고, 당해소유자에의하여사용되며, 그부지의사용 수익을제약하는권리등이부착되어있지않은택지 제 1 장부동산기본지식 / 17

18 마. 소지 선하지 포락지 공한지 소지 ( 素地 ) 선하지 ( 線下地 ) 포락지 ( 捕落地 ) 공한지 ( 空閑地 ) 대지등으로개발되기이전의자연적인그대로의토지고압선아래의토지지반이절토되어무너져내린토지도시토지중지가상승만기대하고장기간방치한토지 바. 택지 부지 대지 ( 垈地 ) 대 ( 垈 ): 주거용, 상업용토지 택지 ( 宅地 ): 주거용, 상업용토지 + 공업용토지 부지 ( 敷地 ): 주거용, 상업용토지 + 공업용토지 + 하천, 도로, 철로부지등건축할수없는토지 사. 대지와맹지 대지 ( 袋地 ) 맹지 ( 盲地 ) 어떤택지가다른택지에둘러싸여좁은통로에의해서도로에접하는자루형의모양을띠게되는택지타인의토지에둘러싸여도로에어떤접속면도가지지못하는토지 건축법에의해건물을세울수없음. 아. 후보지와이행지 후보지 이행지 임지, 농지, 택지상호간에용도전환되는토지 임지, 농지, 택지중세분된지역내에서상호간에용도전한되는토지 18 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

19 예 -< 후보지와이행지 > 후보지후보지임지지역농지지역택지지역 ( 용재림지역, 신탄림지역 ) ( 전지지역, 답지지역, 과수원지역 ) ( 주거지역, 상업지역 ) 이행지이행지이행지 4-2. 건축관련용어해설 가. 대지지적법에의하여각필지로구획된토지를말한다. 다만, 대통령령이정하는토지에대하여는 2이상의필지를하나의대지로하거나 1이상의필지의일부를하나의대지로할수있다. 나. 건축물토지에정착하는공작물중지붕과기둥또는벽이있는것과이에부수되는시설물, 지하또는고가의공작물에설치하는사무소 공연장 점포 차고 창고기타대통령령이정하는것을말한다. 다. 지하층건축물의바닥이지표면아래에있는층으로서그바닥으로부터지표면까지의평균높이가당해층높이의 2분의 1이상인것을말한다. 라. 건축건축법에의하여건축물을신축 증축 개축 재축또는이전하는것을말한다. 제 1 장부동산기본지식 / 19

20 1) 신축 : 건축물이없는대지 ( 기존건축물이철거또는멸실된대지를포함한다 ) 에새로이건축물을축조하는것 ( 부속건축물만있는대지에새로이주된건축물을축조하는것을포함하되, 개축또는재축에해당하는경우를제외한다 ) 을말한다. 2) 증축 : 기존건축물이있는대지안에서건축물의건축면적 연면적 층수또는높이를증가시키는것을말한다. 3) 개축 : 기존건축물의전부또는일부 ( 내력벽 기둥 보 지붕틀중 3이상이포함되는경우를말한다 ) 를철거하고그대지안에종전과동일한규모의범위안에서건축물을다시축조하는것을말한다. 4) 재축 : 건축물이천재 지변기타재해에의하여멸실된경우에그대지안에종전과동일한규모의범위안에서다시축조하는것을말한다. 5) 이전 : 건축물을그주요구조부를해체하지아니하고동일한대지안의다른위치로옮기는것을말한다. 마. 건축면적 1) 면적산정 1 건축물의외벽 ( 외벽이없는경우에는외곽부분의기둥 ) 의중심선으로둘러싸인부분의수평투영면적으로산정한다. 2 태양열을주된에너지원으로이용하는주택과창고중물품을입출고하는부위의상부에설치하는한쪽끝은고정되고다른끝은고정되고다른끝은지지되지아니한구조로된차양에대한건축면적은건축물의외벽중내측내력벽의중심선을기준으로한다. 2) 제외되는부분 1 처마 차양 부연그밖에이와유사한것으로서당해외벽의중심선으로부터수평거리 1m( 한옥의경우 2m) 이상돌출된부분이있는경우에는그끝부분으로부터 1m( 한옥의경우 2m) 를후퇴한선의옥외쪽부분을제외 2 지표면으로부터 1m이하에있는부분 20 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

21 3 기존의다중이용업소 (2004년 5월 29일이전의것에한함 ) 의비상구에연결하여설치하는폭 1.5m 이하의옥외피난계단 ( 기존건축물에옥외피난계단을설치함에따라건폐율기준에적합하지아니하게된경우에한함 ) 바. 바닥면적건축물의각층또는그일부로서벽 기둥기타이와유사한구획의중심선으로둘러싸인부분의수평투영면적으로한다. 사. 연면적 1) 원칙하나의건축물의각층의바닥면적의합계로한다. 2) 용적률산정시제외 1 지하층면적 2 지상층의주차용 ( 당해건축물의부속용도에한함 ) 으로사용되는면적 3 주택건설기준등에관한규정에의한주민공동시설의면적 제 1 장부동산기본지식 / 21

22 제 2 절부동산의특성 1 토지의특성 1-1. 자연적특성 가. 부동성 1 부동산과동산을구별짓는하나의근거가된다. 2 부동산활동및부동산시장을국지화시킨다. 즉, 부동산활동이전개되는구간은지리적으로한정된다. 또한, 어느지역의부동산수요가급증하더라도다른재화처럼부동산을그곳으로이동할수가없어지역적으로만영향을받는것이다. 3 부동성은부동산활동을임장활동 ( 현장답사, 지역분석등 ), 정보활동으로만든다. 즉, 부동산활동은탁상에서의분석 판단만으로는불가능한것이원칙이며사람이당해부동산의현장으로직접나가야한다. 4 부동산시장을불완전한시장, 즉추상적시장으로만드는것도다름아닌부동성에서기인한것이다. 5 동산과공시방법을달리하는이유가된다. 22 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

23 나. 영속성 1 토지에물리적감가상각의적용을배제시킨다. 2 토지의소유이익과이용이익을분리하여타인으로하여금이용가능하게한다. 3 토지의수익등의유용성을영속적으로만든다. 4 부동산활동을장기적으로배려하게한다. 다. 부증성 1 토지에는생산비의법칙이원칙적으로적용되지않게한다. 2 토지부족문제의근원이되어지가상승의원인이된다. 토지의부증성은토지의공급곡선을수직으로만든다. 즉, 토지의공급은부증성으로인해매우비탄력적이다. 3 토지의희소성을지속시킨다. 4 토지에균형가격이형성되지않게한다. 5 토지이용을집약화시킨다. 라. 개별성 1 개개의부동산을구별하고그가격, 수익등을개별화 구체화시킨다. 2 부동산의비교를어렵게한다. 3 일물일가의법칙의적용을배제시킨다. 즉, 일반상품은한가지상품에한가지가격이형성된다는 일물일가의법칙 이적용되지만부동산은개별성으로인하여이것이적용되지않는다. 4 개개의부동산을개별화시키므로개별분석의필요성을제기한다. 마. 인접성 ( 연결성 ) 1 각각의부동산은인접토지와상호영향을주고받는다. 2 가격구성에있어인접지의영향을받게되므로지역분석을필연화시킨다. 3 소유와관련하여경계문제를불러일으킨다. 4 토지이용에있어서협동적이용주장의근거가된다. 5 개발이익의사회적환수논리의근거가된다. 제 1 장부동산기본지식 / 23

24 1-2. 인문적특성 가. 용도의다양성 ( 다용도성 ) 1 부동산은인간생활의바탕이기때문에인간이욕구하는것만큼많은용도로이용된다. 2 부동산활동시다양한용도가운데최고의효용성을발휘한다는최유효이용의원칙의성립근거가된다. 3 토지이용은 2개이상의용도가동시에경합하는것이가능하거나용도의전환및병합이가능해진다. 4 한정된부동산자원의이용에대한우선순위가결정된다. 5 부동산활동에대한행정력의조절기능도다용도성이있기때문에가능하다. 나. 병합 분할의가능성 ( 분합성 ) 1 용도의다양성을지원하는기능을갖게한다. 2 합병, 분할로증가또는감소를발생케한다. 3 한정가격이존재하게한다. 4 규모의경제가일어나게하며플롯테이지 (plottage) 현상을발생한다. 플롯테이지현상이란토지의합병으로인한가치증가현상을의미하는것으로불량주택재개발등의경우에발생한다. 다. 사회적 경제적위치의가변성 ( 可變性 ) 토지의자연적위치는불변이지만사회적 경제적 행정적위치는인간의활동에따라변화할수가있는것이다. 예컨대주택지로서적합하였던곳에공장이들어서거나혹은학교가옮겨갈경우에는주택지로서의환경이부적합하게변하게된다. 또한, 농경지로서생산이저하되고있는토지가공장용지로사용된다면훨씬높은수익성과생산성을가지게된다. 한편개발계획의발표, 그린벨트의설치, 지가고시, 각종의조세정책등토지의이용및거래에대한정책적조치는부동산의가격및이용에영향을미친다. 이와같이인문적으로본토지는가변성을갖는다. 24 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

25 라. 토지이용의사회성과공공성토지는국가형성의토대가될뿐만아니라국민의생활기반이되는것이기때문에사유재산이라고하더라도다른재화에비하여그이용면에있어서는공공성이강조되는특성을지니고있다. 특히오늘날에있어서는사회 경제적구조의변화와더불어산업화와도시화에따라공공복리를우선하는토지이용의원칙을내세우고있다. 2 건물의특성 가. 비영속성 (= 내구소비성 ) 건물은토지와달리인위적축조물이므로재생산이가능한내구소비재로서내용년수를가진부동산이다. 토지의자연적특성의하나인영속성과는반대로건물은비영속성의특성을가지고있다. 나. 생산가능성건물은신축, 증축, 개축등에의하여그규모나양을증가시킬수있다. 토지의부증성의특성과대비된다. 다. 동질성 (= 대체가능성 ) 건물은생산이가능하기때문에아파트와같이동일한구조나규격의건물을생산할수있다. 토지의개별성과대비된다. 제 1 장부동산기본지식 / 25

26 연습문제 제 1 장 부동산기본지식 1. 다음중독립된부동산으로취급되지않는것은? 1 토지 2 건물 3 명인방법을갖춘수목의집단 4 과수원의과수 5 등기된입목 2. 부동산과동산의법률상의취급에관한다음사항중틀린것은? 1 양자는취득시효의요건을달리한다. 2 양자는공시방법이다르다. 3 양자는공신의원칙이인정된다. 4 제한물권의성립에는양자간의차이가있다. 5 양자간의환매기간에있어차이가있다. 3. 지목에관한설명중틀린것은? 1 식용을목적으로죽순을재배하는토지는 전 으로한다. 2 물을상시적으로직접이용하여왕골을재배하는토지는 답 으로한다. 3 자동차운전학원의부지는 잡종지 로한다. 4 과수원내의주거용건축물의부지는 과수원 으로한다. 5 목장용지내의주거용건축물의부지는대로한다. 4. 건축법에의한용도별건축물의분류에있어서단독주택에해당하지않는것은? 1 다중주택 2 다가구주택 3 공관 4 기숙사 5 단독주택 5. 다음용도분류에대한설명중적합하지않은것은? 1 아파트는주택으로쓰이는층수가 5개층이상인주택을말한다. 2 다세대주택은세대수의제한을 19세대이하로제한받는다. 26 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

27 3 연립주택은주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적제외 ) 이 660m 2 초과하고, 층수가 4개층이하인주택이다. 4 치과의원은제1종근린생활시설에해당된다. 5 노래연습장은제2종근린생활시설에해당된다. 6. 다음중지적법에의한지적공부에해당하지않는것은? 1 토지등기부등본 2 토지대장 3 임야대장 4 지적도 5 임야도 7. 부동산용어해설에대한설명중잘못된것은? 1 필지는하나의지번을부여하여인위적으로구획된토지의등록단위를말한다. 2 맹지는도로와연결되지않는토지를말한다. 3 후보지는도로와연결되지않은토지를말한다. 4 획지는감정평가시등가격을말할때쓰이는용어이다. 5 선하지는경사지에있는나대지를말한다. 8. 건축법에의한건축에해당하지않는것은? 1 재축 2 개축 3 이전 4 대수선 5 신축 9. 부동산투자운용을함에있어서현장답사및입지분석은매우중요한사항이되는 데, 이는토지의어느특성과깊은관련이있는가? 1 부동성 2 부증성 3 개별성 4 영속성 5 인접성 10. 부동산수요의증가로부동산가격이크게증가하더라도부동산의공급은단기간 에크게증가시킬수없는데, 이는토지의어느특성과밀접한관계를가지고있 는가? 1 부동성 2 영속성 3 개별성 4 부증성 5 인접성 제 1 장부동산기본지식 / 27

28 정답및해설 제 1 장 부동산기본지식 1. 4 ( 과수원의과수는토지의일부로서독립된부동산으로취급되지아니한다.) 2. 3 ( 부동산과동산의취득시효요건이다르며, 부동산은등기를, 동산은점유를공시방법으로한다. 동산에는공신의원칙이인정되나, 부동산에는공신의원칙이인정되지아니하고, 동산에는질권과유치권만인정되나부동산에는질권, 유치권, 저당권등이인정된다.) 3. 4 ( 과수원내의주거용건축물의부지는 대 로한다.) 4. 4 ( 기숙사는공동주택에해당한다.) 5. 2 ( 다가구주택은가구를 19가구로제한받지만다세대주택은세대수를제한받는규정이없다.) 6. 1 ( 등기부등본은부동산등기법에의하여권리관계를나타내는것이다.) 7. 5 ( 선하지는고압선아래에있는토지를말한다.) 8. 4 ( 건축법에의한건축은건축물을신축, 증축, 개축, 증축, 이전하는것을말한다.) 9. 1 ( 토지는이동할수없기때문에현장답사나입지분석이필요하게된다.) ( 부증성으로인하여토지공급이비탄력적이되어단기간에수급균형을형성하지못하게된다.) 28 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

29 제 2 장 부동산시장및가치분석 제 2 장부동산시장및가치분석 / 29

30 학습개요 부동산경기상황, 부동산시장의수급상황, 부동산가격변동의상태등부동산시장환경의동향과향후전망을분석하고부동산가격을분석하여부동산가치평가를통해서부동산투자운용여부및그시기를결정하는데활용하고자한다. 학습목표 1. 부동산경기의변동요인과측정방법을고찰한다. 2. 부동산시장의수급상황을분석하기위하여부동산의수요와공급의결정요인을파악한다. 3. 부동산가격이어떻게발생되고형성되어변동하는지에대하여그요인을중심으로분석한다. 4. 부동산의가치평가의 3방식 6방법을이해하고사례를통해서가치를평가한다. 30 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

31 제 1 절부동산경기의분석 1 부동산경기분석의의의 일반경제에있어서경기란국가전체의총체적인경제활동의상태를의미한다. 자본주의경제체제하에서는경기는일정한주기를가지고호황과불황을되풀이하면서변동한다. 경기가일정한주기를가지고변동하는것을경기변동또는경기순환이라고한다. 2 부동산경기의변동 2-1. 부동산경기의변동국면 부동산경기의순환국면은일반경기의통설적인순환국면에따른 4개국면 ( 회복 상향 후퇴 하향 ) 으로설명하기도하고, 부동산시장고유의안정시장을합하여전부 5개국면으로설명하기도한다. 부동산경기의변동국면별특징은다음과같다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 31

32 < 부동산경기의변동국면 > 가. 회복시장 1 부동산거래시장에서고객수의감소세가둔화되고고객의출입이약간씩늘어나게된다. 2 택지거래시장은아직활발하지는않지만경기의하향시에계속침체상태가깊어지던현상이사라지고소폭이나마거래될기미가서서히나타나다. 3 공실률 ( 공가율 ) 의증가세가둔화되고서서히감소할기미가나타난다. 4 건축허가신청건수가서서히증가한다. 5 부동산유통시장에서매수자우위태도에서매도자우위태도로변화하기시작한다. 나. 상향시장 1 부동산거래가활기를띤다. 2 건축허가신청이크게증가한다. 3 매도자는가격상승의기대로매도를미루려는반면, 매수자는거래성립을당기려하기때문에매도자우위시장이지속된다. 4 부동산유통시장에서매물확보를위하여매도자관리에주안점을두게된다. 5 공실률이급감하여임대료와가격이상승한다. 다. 후퇴시장 1 공실률이서서히증가한다. 2 부동산거래건수가점차줄어들고매수세도둔화된다. 3 건축허가신청건수가서서히줄어든다. 32 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

33 4 임대료의가격상승세에서하향세로돌아선다. 5 부동산유통시장에서매수자우위로변화한다. 라. 하향시장 1 하향국면의전단계인후퇴국면의기간이짧고지역에따라서과열경기를경험해온곳일수록그경기는훨씬깊은불황을맞게된다. 그러나안정된지역조건을갖춘지역은상대적으로불황의도가얕다. 2 부동산유통시장에서매수자중시의현상이더욱강해진다. 3 건축허가신청건수가크게줄어든다. 4 공실률이크게증가하고임대료나가격이하락한다. 5 분양이나임대부진으로무리한개발사업을벌이는공급자는자금난등심각한상황을겪게된다. 마. 안정시장일반경기의변동국면에서는없으나부동산시장에서고려의대상이되는시장으로서일반부동산과는달리안정적경기변동을하거나가벼운상승을지속하는시장이존재하는데, 이를가르켜안정시장이라한다. 부동산경기순환국면별특징 구분 회복기 상향기 후퇴기 하향기 일반경기 회복기 확장기 후퇴기 수축기 부동산가격 하락중단, 본격상승, 상승중단상승기미정점도달하락기미 본격하락 부동산투자 투자심리생성 투자활동전개 신중한국지적투자 투자심리위축 부동산공급 공급계획수립 공급증가 과잉공급 공급감소 부동산수요 수요심리생성 수요확대 선별적실수요 수요위축 부동산거래 거래타진 거래활발 신중한거래 거래위축 공실률 감소로반전 최저치 증가로반전 증가 건축활동 증가기미 본격증가 정점도달 감소세반전 거래행태 매수자우위매도자우위매도자우위 매도자우위 매수자우위 매수자우위 제 2 장부동산시장및가치분석 / 33

34 2-2. 부동산경기의변동요인 부동산경기는부동산시장을둘러싸고있는제요인의변화에영향을받으면서변동하게된다. 즉, 부동산경기는부동산시장내부요인의변화는물론경제적요인, 사회적요인, 정책적요인등부동산시장의외부요인이변화함에따라변동한다. 부동산경기의변동요인 부동산경기회복요인 GNP성장률고조재정지출확대통화량증가금리하락실업률감소소득증가률상승부동산규제완화가격상승심리확산조세정책완화건설경기부양책시행부동산수요증가 부동산경기하강요인 GNP성장률둔화재정지출축소통화량감소금리상승실업률증가소득증가률하락부동산규제강화가격하락심리확산조세정책강화건설경기진정책시행부동산수요위축 3 부동산경기의특징 3-1. 일반경기와의연관성 부동산경기는일반경기에동행하는경우도있으나, 때로는선행, 후행또는역행하거나일반경기와전혀무관하게움직이는경우도있다. 일반적으로부동산경기가일반경기에비해후행한다는것이통설이다. 그러나주거용부동산의경기는일반경기에역행하는현상을보이는것이일반적이며, 상업용부동산과공업용부동산 34 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

35 의경기순환은일반경기의순환과거의일치한다는것이다. 이것은주거용부동산은그공급자와수요자에게제공되는신용의유용성 (Credit Availability) 과밀접한관계를가지고있으며, 상업용부동산과공업용부동산은일반경제활동과밀접한관계를가지고있기때문이다 경기변동의주기와진폭 부동산경기는일반경기에비해변동주기가길고 ( 약 2배 ) 그저점이깊고정점이높다. 즉, 경기의과열의정도가높아붐 (boom) 이있는가하면침체기에는깊은늪에빠지기도한다 개별성과국지성 부동산경기는각부동산의유형에따라개별적으로이루어지는경향이있으며지역적으로도각각변동의진행이다르게움직이는특성이있다. 바이머 (Weiner) 와호이트 (Hoyt) 교수는 부동산경기는도시마다달리변동하고, 같은도시라하여도그도시내의지역에따라각기다른양상을보인다 라고하였다. 4 부동산경기의측정방법 4-1. 건축량 건축량의증감은부동산경기현상을파악하는주요지표가되고있다. 우리나라에서는건축허가연면적을주로활용하고있다. 건축량이건축경기의주요지표가되려면, 특히민간부문의건축량이중심대상이될것이다. 건축허가면적을지표로활용할경우에착공이지연되는경우가있음을감안하여야한다. 부동산경기의후퇴조짐, 정부의부동산정책변화등에따라착공지연현상이자주나타나기때문이다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 35

36 4-2. 부동산가격변동지표 부동산의가격변동지표를부동산경기의지표로활용하기도한다. 우리나라에서는지가변동률, 주택가격지수 ( 매매가격지수 전세가격지수 ) 등을주로활용한다. 그러나부동산가격변동지표로부동산경기를측정할때주의를요한다. 건축비상승에의한분양가의상승으로주택 ( 아파트 ) 가격의상승의경우나투기로인한부동산가격의일시적인상승은부동산경기의상승으로볼수없기때문이다. 따라서부동산가격이상승하면부동산경기가좋다고말하는경향이있는데, 이는잘못된개념이다. 물론부동산경기가좋을때에는부동산가격이상승하는경향이있다. 전세가격은매매가격의선행지표로보는것이일반적인견해이다. 전세수요는실수요이고, 매매수요는실수요에투자수요인가수요가가산되기때문에실수요가밑받침되어준다면매매수요가살아날수있다는것이증명되기때문이다. < 매매 전세 > 4-3. 부동산거래량 주택등부동산거래량은부동산경기를측정하는주요한지표가된다. 특히공실률의동향은부동산경기의선도지표가된다. 부동산거래량은소유권이전등기량, 취득세 등록세의수입실적등으로파악한다. 그리고경우에따라서는통계적분석 36 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

37 을이용한주거이동의동향파악을하기도한다. 한편부동산의경매신청건수또는아파트분양률등도부동산경기를가늠할수있는지표가될수있다. < 주택가격 거래량 ( 서울아파트 )> 거래량의증감은가격추이에선행한다. 거래가활발해진다는것은가격상승에대한기대감이커진것이라고판단할수있기때문이다. 주식시장의분석기법중역시계곡선을활용하는방법을인용하면위와같은그래프를만들어낼수있다. 역시거래량이증가하면수요가많아지는것으로보아거래량이급증하면서가격지수가올라가는시점즉낮은각도의우상향으로길게뻗는시점 ( 타원 ) 을투자적격시점으로판단한다. 다만부동산가격은하방경직성이있어서좌하향의그림이생성되기힘들다 택지의분양실적 택지의분양실적은부동산경기의선도현상의하나가된다. 즉, 택지분양은건축활동의전개가예상되므로택지의분양이활발하면이는부동산경기의활황이도래할수있음을예측하게할수있다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 37

38 제 2 절부동산수요와공급분석 1 부동산수요공급분석의의의 부동산수요공급의분석은부동산시장에서의부동산에관한수요와공급에대하여분석하는것을말한다. 부동산수요와공급에관한분석은부동산투자운용을하고자할경우에반드시검토하지않으면안되는중요한사항이다. 부동산가격, 부동산경기등은부동산시장의수요와공급의상태에의하여민감하게영향을받기때문이다. 2 부동산의수요와공급 2-1. 수요의변화와공급의변화 가. 수요량의변화와수요의변화 1 수요량의변화 : 가격의변화는동일한수요곡선상에서의점의이동으로나타난다. 38 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

39 2 수요의변화 : 가격이외의다른변수들의변화는수요곡선자체의이동으로나타난다. < 수요량의변화 > < 수요의변화 > 나. 공급량의변화와공급의변화 1 공급량의변화 : 가격의변화는동일한공급곡선상에서의점의이동으로나타난다. 2 공급의변화 : 가격이외의다른변수들의변화는공급곡선자체의이동으로나타난다. < 공급량의변화 > < 공급의변화 > 2-2. 수요의변화요인과공급의변화요인 가. 수요의변화요인수요의변화요인은다음과같다. 1 인구의증가, 타지역으로부터인구의유입, 2 핵가족화및혼인에의한분가, 독립세대증가, 세대분리증가, 3 실질 ( 가처분 ) 소득수준의향상및부의증대, 제 2 장부동산시장및가치분석 / 39

40 4 부동산에대한과세의감면, 5 금리의인하 6 신용의유용성 ( 부동산소비대출 ) 증대, 7 특정지역또는특정부동산에대한선호도의증가, 8 미래에대한기대감고조 ( 가격상승에대한기대, 개발가능성에대한기대 ), 9 공 사법상거래규제의완화및행정적조장 나. 공급의변화요인 1 나지 공지의이용가능성증대 2 건축비 ( 생산요소가격 : 임금, 지가, 건축자재등 ) 의하락 3 이용가능한건물의저량감소 4 대상부동산에대한가격상승에대한기대형성으로건축착공량증대 5 금리의인하등금융비용의절감 6 경기가호전되리라는전망 2-3. 부동산수요와공급의가격탄력성 가. 수요의가격탄력성 1) 수요의가격탄력성의개념수요의가격탄력성이란어떤상품의가격변화에대응하여그상품의수량이변동하는정도를말한다. 즉, 가격의변화비율 (%) 에대한수요량의변화비율 (%) 로써나타낸다. 2) 수요의가격탄력성과총수입 ( 수요자의총지출 ) 과의관계 탄력성의크기 가격하락시 가격상승시 탄력적 (e>1) 총수입 (TR) 증가 총수입 (TR) 감소 단위탄력적 (e=1) 총수입 (TR) 불변 총수입 (TR) 불변 비탄력적 (e<1) 총수입 (TR) 감소 총수입 (TR) 증가 40 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

41 3) 수요의탄력성의결정요인 1 대체재의존재및대체재의유용성, 용도전환이용이할수록수요의탄력성은커진다. 2 주거용부동산은다른상업용, 공업용부동산보다탄력적이다. 3 오래된제품보다신제품이더탄력적이다. 4 기간이짧으면탄력성은작고. 기간이길어지면탄력성은커진다. 5 소득수준이높을수록유동성제약이적은계층일수록수요는탄력적이다. 나. 공급의가격탄력성 1) 공급의가격탄력성의개념한상품의가격이변하면그상품의공급량이변하는데그변화의정도를측정하는척도가공급의탄력성이다. 즉, 공급의가격탄력성은가격의변화율에대한공급량의변화율의정도를말한다. 2) 공급의가격탄력성의결정요인 1 대체적사용의가능성이나용도변경을제한하는법규가많으면토지공급곡선의경사도는급해진다. 2 측정기준이되는단위시간이짧을수록공급은비탄력적이되고, 단위시간이길수록탄력적이된다. 따라서단기공급곡선은경사도가급한데비해장기공급곡선은완만한형태이다. 3 신규주택의경우에는보다비탄력적경향이강하고, 오래된주택일수록보다탄력적경향이강하다. 다. 주택수요의소득탄력성 1) 수요의소득탄력성의개념수요의소득탄력성이란소득의변화에대한수요변화의반응도를나타내는것으로, 소득의변화율 (%) 에대한수요량의변화율 (%) 을말한다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 41

42 수요량의변화비율 (%) 수요의소득탄력성 = 소득의변화비율 (%) 2) 소득탄력성과관련재 1 우등재소득의증가는상품에대한수요를증가시킨다. 이런상품을우등재 ( 정상재, 보통재, 상급재 ) 라하는데, 우등재는곧소득탄력성이정 (+) 의값을가진다.( 사치품이나고가품은소득탄력성이크고, 생필품이나저가품은소득탄력성이작다 ) 2 열등재소득이증가할때수요가오히려감소하는재화를열등재 ( 하급재 ) 라한다. 따라서수요의소득탄력성이부 (-) 의값을갖는다. 예를들어소고기와돼지고기를비교하면소득이증가하여소고기를더먹게되고돼지고기를덜먹게된다면소고기는우등재이고돼지고기는열등재이다 부동산가격의균형 가격이높을때는팔려는사람은많겠지만사려는사람은적을것이다. 그러므로수요보다공급이많게된다. 이것을공급초과라한다. 팔려는사람이사려는사람보다많으면가격은하락하게된다. 반대로가격이낮을때는사고자하는사람은많겠지만팔려는사람은적을것이다. 따라서수요가공급보다많게된다. 이것을수요초과라한다. 사려는사람이많으면가격은올라갈것이다. 결국, 초과가없는상태에서가격은결정될것이다. 이때수요와공급이균형을이루었다고하고, 이때의가격을균형가격, 이때의양을균형량이라고한다. 42 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

43 < 초과수요, 초과공급및시장균형 > 1 균형가격보다낮은가격 (P 2 ) 에서는초과수요가존재하므로가격은상승하게되고, 균형가격보다높은가격 (P 1 ) 에서는초과공급이존재하므로가격은하락하게된다. 따라서초과공급과초과수요가발생하지않는균형상태 (E) 에서가격과수량이결정된다. 2 균형가격은수요와공급의균형점즉, 수요곡선과공급곡선이교차하는점에서결정된다. 위그림에서수요곡선과공급곡선이교차되는 E점이균형점으로서 E점에서균형가격 ( 임대료 ) 또는시장임대료 P 0 가결정되고, 이때균형량 Q 0 가결정된다. 1. 가격이높을때 초과공급발생 가격하락 2. 가격이낮을때 초과수요발생 가격상승 균형가격결정 제 2 장부동산시장및가치분석 / 43

44 제 3 절부동산가격의발생및형성 부동산은자연적, 인문적특성으로인하여그가격형성과정이복잡다양하고사회환경변화와함께계속변화되고있다. 또한부동산의제특성은부동산시장의불완전경쟁을가져와합리적균형가격형성을어렵게한다. 이는필연적으로부동산의감정평가를요구하며감정평가과정은부동산가격의발생및형성과정을검토분석하는과정이라고할수있다. 부동산가격의결정원리 [ 가격발생요인 ] 효용 유효수요 상대적희소성 이전성 [ 가격형성요인 ] 지역요인 ( 일반적요인과자연조건 ) 개별요인 ( 토지와건물의요인 ) 일반적요인 ( 사회적 경제적 행정적요건 ) [ 부동산시장 ] 수요 공급 가격또는가격수준 44 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

45 1 부동산가격발생요인 1-1. 효용 인간의욕구를만족시켜줄수있는재화의능력으로수요측면에영향을미치는가격발생요인이다. 효용성 ( 유용성 ) 은또한쾌적성및수익성, 생산성등을합친개념이다 상대적희소성 희소성이란인간의욕구에비하여그수가부족한상태이다. 자연적특성인부증성으로인하여부동산은희소한자원이며절대적으로희소하다. 그러나여기에서 상대적 이라는의미는부동산의인문 사회적특성과관련하여나타난다. 즉용도의다양성때문에부동산은대체성이인정되고토지의공급역시경제적공급이가능하다 유효수요 부동산에대한수요는실질적인구매력있는수요인유효수요이어야한다. 즉, 구입의사 (Willingness to buy) 와지불능력 (ability to pay) 을갖춘수요이어야한다 이전성 A. Ring 이주장한가격발생요인으로앞의요인들이경제적측면의발생요인이라면이전성은법률적측면의가격발생요인으로부동산은법률적으로도그권리의이전이가능해야한다는것이다. 또한물리적으로부동산은고정되어있기때문에이전할수없으나법적으로는이전이가능하다는것이다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 45

46 2 부동산가격형성요인 부동산가격은가격발생요인인효용, 상대적희소성, 유효수요, 이전성등에의해발생하고이러한발생요인은부동산시장의수요와공급에영향을미쳐가격이결정되게된다. 이러한가격발생요인은부동산시장을둘러싼제반환경에영향을받는데크게는일반적인형성요인의영향을받고작게는지역요인및개별요인의영향을받는다 일반적요인 일반적요인이란특정지역또는특정지역내개별부동산에만영향을미치는것이아니라일반경제사회전반의영향으로모든부동산에영향을미치는요인이다. 이는지역요인및개별요인에비하여광범위성, 추상성의특징을가진다. 가. 자연적요인 1 지질 지반등의상태 2 토양 토층의상태 3 지세의상태 4 지리적위치관계 5 기상상태 나. 사회적요인 1 인구의상태 2 가족구성및가구분리등의상태 3 도시형성및공공시설등의정비상태 4 교육및사회복지수준 5 부동산거래및사용수익등의관습 6 건축양식등의상태 7 정보화진전의정도 46 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

47 8 생활양식등의상태 다. 경제적요인 1 저축 소비 투자등의수준및국제수지의상태 2 재정및금융등의상태 3 물가 임금및고용등의상태 4 세부담의상태 5 기술혁신및산업구조등이상태 6 교통체계의상태 7 국제화개방화의상태 라. 행정적요인 1 토지이용에관한계획및규제의상태 2 토지및건축물의구조 방재등에관한규제의상태 3 택지및주택정책의상태, 부동산에관한상태 4 부동산가격 임료등에관한통제의상태 5 부동산거래에대한규제상태 6 각종부동산규제조치 2-2. 지역적요인 지역적요인은일정한지역이다른지역과구별되는지역특성을형성하는개개의요인으로지역의가격수준및표준적사용에영향을미치는지역적차원의가격형성요인이다. 가. 주거지역 1 기후상태 2 일조권문제 3 거주자의사회적환경 4 가로의폭원 구조등의상태 제 2 장부동산시장및가치분석 / 47

48 5 혐오 위생시설의유무 6 공공 공익시설의배치상태, 7 조망 경관등의자연환경양부 나. 상업지역 1 상권배후지및고객의질과양 2 상업지에진입하는고객및종업원의교통수단의상태 3 인구의사회적지위 4 영업의종별및경쟁의상태 5 번영의정도및성쇠의정도 다. 공업지역 1 제품의판매시장및원재료구입시장과의위치 거리관계조건 2 간선도로및용 배수에관한비용관계 3 노동력확보의난이 4 관련산업과의위치 거리 5 원재료생산지와의거리 6 온도 습도 풍우 풍설등기상의상태 7 수질오염, 대기오염등공해발생의위험성 8 행정상의조장및규제의정도 48 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

49 제 4 절부동산의가치평가 1 감정평가의의의 감정평가라함은토지등의경제적가치를판정하여그결과를가액으로표시하는것을말한다. 감정이란부동산의법률적 경제적 기술적측면에서의사실관계에대한가치판단을말하며, 평가란부동산에대한소유권기타권리 이익의경제적가치를특정시점에있어판정하여그결과를가액으로표시하는것을말한다. 감정평가의개념규명과관련하여학설은일원론과이원론이대립하고있으나, 법정용어는 감정평가 의용어로사용하고있다. 2 감정평가의 3 방식 원가방식은비용성에근거를두고, 비교방식은시장성그리고수익방식은수익성에각각근거를두고있다고할수있다. 부동산또한가장대표적인경제적재화로서이 3가지평가방법을사용하여평가하게된다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 49

50 부동산감정평가 3 방식과 6 방법의분류 3 방식 ( 方式 ) 대상 6 방법 ( 方式 ) 시산가격또는임료특징 원가방식 비교방식 수익방식 가격 원가법 ( 복성식평가법 ) 적산가격 ( 복성가격 ) 임료 적산법 적산임료 가격 거래사례비교법 ( 매매사례비교법 ) 비준가격 ( 유추가격 ) 임료 임대사례비교법 비준임료 ( 유추임료 ) 가격 수익환원법 수익가격 임료 수익분석법 수익임료 공급가격성격수요및공급가격의성격수익가격의성격 2-1 비교방식 가. 거래사례비교법 (1) 개념거래사례비교법이란대상물건과동일성또는유사성있는물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정및시점수정등을거쳐가격을산정하는방법을말한다. 이방법에의하여산정된평가액을비준가격이라고한다. 이방식은거래사례가있는부동산 ( 토지및건물 ) 및특히비준가격과복성가격의격차가심한아파트및상가의경우에적합하다. 또한토지는대체적으로단독으로수익을발생시키지못하고건물과함께발생시키기때문에단독으로는수익방식으로평가하기곤란하다. 또한부증성으로인하여원칙적으로토지는복성식평가법을적용할수없다. 따라서비교방법이가장널리이용된다. (2) 사례자료의정상화대상부동산의가격을파악하기위해서는먼저사례를선정하여사례가격을알아낸후사례의정상화과정을거치면된다. 50 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

51 그러므로비교방식은크게사례의선정과정과사례의정상화과정으로나눌수있다. 대상부동산의겨격 = 사례가격 사례의정상화 ( 유추가격, 비준가격 ) - 사정보정 - 시점수정 - 지역요인비교 - 개별요인비교 - 기타 ( 예 : 면적보정 ) 1) 사정보정특수한사정이나개별적동기가개입된경우에는적정한가격으로사례를정상화하여야한다. 이경우에거래당사자의속성이나거래가격수준변동추이그리고거래성립조건등을고려하여분석하여야한다. 대상물건 ( 정상가격 ) 사정보정치 = 사례물건 ( 특수사정개입 ) 매매가격 - 정상가격사정보정률 = 정상가격 예제 K 씨는최근채무변제를못하여경매진행직전상태에이르게되었다. K 씨 해설 는급박하여상업용 대 100m 2 를 8,000,000원 /m 2 에매매하였다. 이는정상가격대비 20% 나저렴한가격이라한다. 이를사례로이용하는경우에상업용나대지의정상가격은얼마인가? 사정보정치= = 정상가격 =800,000,000 원 (100 8,000,000) =10 억원 제 2 장부동산시장및가치분석 / 51

52 2) 시점수정사례와가격시점이불일치할때이를정상화하는방법이시점수정이다. 시점수정률을산정할때고려할사항은동일수급권내인근지역, 유사지역의지가변동률을분석하고, 다수의거래사례를시계열로분석하여산정하여야한다. 시점수정방법으로지수법과지가변동률적용법을고려하는변동률적용법이있다. 1 시점수정방법ᄀ지수법시점수정율 ( = 시점수정치 ) = 가격시점의지수 / 거래시점의지수 예제 2004년 6월 10,000,000원으로택지를구입하였다. 가격시점인 2008년 6월의택지시점수정치는얼마인가? ( 단, 2004년 6월택지지가지수 :100, 2008년 6월택지지가지수 :120, 2002 년 6월택지지가지수 :150) 해설 시점수정치 = =1.5 ᄂ변동율적용법 시점수정치 =(1+가격변동률 1 ) (1+가격변동률 2 ) (1+가격변동률n)=(Hr) n ( 단, 가격변동률n은 n차년도가격변동률 ) 예제 3년전 2005년 6월에 100,000,000원을주고토지를구입하였다. 2008년 6월현재의토지가격을산정하시오.( 지가변동율은다음과같다.) 기간지가변동률 ~ ~ ~ % 20% 10% 52 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

53 해설 :100,000,000 (1+0.16) (1+0.20) (1+0.10) = 100,000, =153,120,000원 3) 지역요인및개별요인비교사례물건과대상물건이속한지역의지역적격차를사례물건과대상물건의물적유사성에관한개별적격차를비교하여대상물건차원으로정상화하는작업을말한다. 나. 임대사례비교법임대사레비교법이라함은대상물건과동일성또는유사성이있는다른물건의임대사례와비교하여대상물건의현황에맞게사정보정및시점수정등을가하여임료를산정하는방법을말하며이방법에의하여산정된임료를비준임료라한다. 비준임료 = 임대사례임료 시점수정 사정보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 2-2 원가방식 가. 복성식평가법복성가격은가격시점에서재조달원가에감가수정을하여구하므로재조달원가를구하는단계와감가수정을하는단계로나누어살펴볼수있다. 복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액 가 ) 재조달원가재조달원가는가격시점에서대상물건과동일한효용과기능을가지는물건을신축혹은재취득하는것을가정하는경우소요되는원가총액을의미한다. 그런데재조달원가는재생산비용으로파악할수도있지만대체비용으로파악할수도있다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 53

54 나 ) 감가수정 감가수정 은대상물건에대하여재조달원가를감액하여야할요인이있는경우에물리적감가, 기능적감가또는경제적감가등을고려하여그에해당하는금액을재조달원가에서공제하여가격시점에있어서대상물건의가격을적정화하는작업을의미한다. 예제어떤건물의재조달원가가 13억원이고경제적내용년수는 5년이다. 또한내용년수말잔존가액은 3억원이다. 이건물이 3년경과하였다면복성가격은얼마인가? 해설 경제적내용년수 재조달원가 잔존가치 13억원 3억원 총감가액은 13억원에서 3억원을차감한 10억원이다. 그리고 5년의경제적내용년수이므로 1년에 2억원씩상각하면될것이므로 3년간상각누계액은 6억원이될것이다. 그러므로복성가격은 7억원이다. 이를계산식으로요약하면다음과같다. 1 총감가액 = 재조달원가 - 잔존가치 = 13억원-3억원 = 10억원총감가액 10억원 2 매년감가액 = = =2억원경제적내용년수 5년 3 감가누계액 = 매년감가액 경과년수 = 2억원 3년 = 6억원 복성가격 = 재조달원가 - 감가누계액 = 13억원 - 6억원=7억원 54 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

55 나. 적산법평가시점에서대상부동산의가격을구하고이에기대이율을곱하여산정한금액에대상물건을임대차하는데소요되는필요한경비를가산하여임료를산정한다. 이때의임료를적산임료라한다. 적산임료 = ( 기초가격 기대이율 )+ 필요제경비 2-3 수익방식 가. 수익환원법 1) 개념투자의원리로볼때, 순수익이커질수록그부동산의가치는올라가게될것이다. 그러므로투자자의관점에서는순수익은대상부동산가격을결정하는중요한요인이된다. 그러나이러한순수익은장래에발생하게되고감정평가사는이러한장래에발생할것으로기대되는순수익을적정한환원이율로환원하여부동산가격을산정하게된다. 수익가격 = 순이익 환원이율 수익환원법은부동산이산출되는수익에기초하여부동산가치를측정한다는기본적인사고방식에서출발한다. 이방식은투자부동산이나수익용부동산등을포함한상업용부동산에주로적용한다. 2) 수익환원법의기본원리수익환원법은부동산이산출되는수익에기초해부동산가치를계측한다는기본적인사고방식에서출발한다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 55

56 I R = V (I = 수익, R = 이자, V = 가치 ) 나. 수익분석법 수익분석법 이라함은일반기업경영에의하여산출된총수익을분석하여대상물건이일정한기간에산출할것으로기대되는순이익을구한후대상물건을계속하여임대차하는데필요한경비를가산하여대상물건의임료를산정하는방법을말하며, 이방법에의하여산정된임료를 수익임료 라한다. 수익임료 = 상각후순수익 ( 수익순임료 )+ 필요제경비수익임료 ( 또는순수익 ) = 매상고 -( 매상원가 + 판매비및일반관리비 + 정상운전자금이자상당액 + 기타 )+ 필요제경비 56 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

57 연습문제 제 2 장 부동산시장및가치분석 1. 부동산경기변동의국면별특징을설명한것이다. 옳은것은? 1 회복기에는부동산가격이최고정점에도달한다. 2 상향기에는공실률이증가하기시작한다. 3 후퇴기에는부동산거래량이최고정점에이른다. 4 하향기에는매수자우위의시장이된다. 5 안정국면은하향기이후에나타나는시장이다. 2. 부동산경기변동요인을설명한것이다. 틀린것은? 1 GNP성장률이높아지면부동산경기는좋아진다. 2 금리가하락하면부동산경기는좋아진다. 3 부동산가격상승심리가확대되면부동산경기는후퇴한다. 4 통화량의증가는부동산경기에긍정적인영향을미친다. 5 재정지출의확대는부동산경기에긍정적인영향을미친다. 3. 다음은부동산수요와공급의변화요인에관한기술이다. 옳지아니한것은? 1 핵가족화, 인구증가, 소득수준의향상, 대체재의가격상승등은수요의증가요인이다. 2 공법상의규제, 부동산에대한중과세, 고금리, 주가의상승, 대체투자대상의호경기등은수요의감소요인이다. 3 부동산가격이외의다른요인이변하면그부동산의공급이변하여공급곡선이이동한다. 4 부동산가격변화에따른공급량의변화는공급곡선자체를이동시킨다. 5 다른조건이일정할때임대료의변화에의한수요량의변화는수요곡선상에서이동한다. 제 2 장부동산시장및가치분석 / 57

58 4. 감정평가 3방식과 6방법에대한설명이다. 틀린것은? 1 비준가격은수요및공급가격의성격을가진다. 2 수익환원법은수익가격의성격을가진다. 3 원가방식에는복성식평가법으로접근한다. 4 거례사례비교법의성립근거는비용성이다. 5 학교, 교회등과같은부동산에대하여는수익방식보다원가방식이유용하다. 5. 월세 200만원임대용부동산의가치를수익환원법으로구한것이다. 적당한것 은? ( 환원이율 :10%) 1 2천4백만원 2 4억8천만원 3 2억4천만원 4 3억4천만원 5 4억8천만원 6. 감정평가방법에관한다음산식중옳은것은? 1 수익가격 = 순이익 환원이율 2 복성가격 = 재조달원가 + 감가누계액 3 적산임료 = ( 기초가격 기대이율 ) - 필요제경비 4 수익임료 = 상각후순수익 - 필요제경비 5 비준가격 = 거래사례가격 사례보정 시점보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 7. 상가등과같이수익이창출되는부동산의가격분석을하는데적합한감정평가 방식은? 1 원가방식 2 수익방식 3 비교방식 4 공시지가비교법 5 기준시가방식 8. 대상부동산이사례부동산보다개별적인모든면에서판단할때 20% 열세하다고 할때사례의정상화에적용될수치는? 1 100/ / / / / / 자산운용 Ⅱ- 부동산

59 정답및해설 제 2 장 부동산시장및가치분석 1. 4 ( 회복기에는부동산가격이서서히상승하고, 상향기에는공실률이최저치에도달하며, 후퇴기에는거래량이감소하기시작한다.) 2. 3 ( 부동산가격의상승심리가확산되면될수록부동산경기에는긍정적인영향을미친다.) 3. 4 ( 부동산가격변화는공급곡선을이동시키는것이아니라공급곡선상에서움직인다.) 4. 4 ( 거례사례비교법의성립근거는시장성이다.) 5. 3 (200만원 12개월 / 10% = 2억4천만원 ) 복성가격 = 조달원가 - 감가누계액 3 적산임료 = ( 기초가격 기대이율 ) + 필요제경비 4 수익임료 = 상각후순수익 + 필요제경비 5 비준가격 = 거래사례가격 사례보정 시점보정 지역요인비교 개별요인비교 면적비교 7. 2 ( 임료등수익이창출되는부동산에는수익방식이유용하다.) 8. 4 ( 개별요인비교에대한문제 ) 개별요인비교치는 대상물건사례물건 = = 제 2 장부동산시장및가치분석 / 59

60

61 제 3 장 부동산거래에관한실무와 권리분석 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 61

62 학습개요 성공적인부동산투자운용을위해서는좋은부동산을골라야한다. 투자대상부동산은주관적인관점이아니라투자의관점에서객관적이고합리적으로분석하고선택해야만한다. 부동산투자운용에있어서부동산의매매, 임대차, 주택임대차, 등기등은계약을통하여이루어지며, 부동산의매매및임대차는실생활에있어서도매우흔하게접하게되는부동산활동인바, 부동산매매, 주택임대차, 부동산등기등에관한법률적인지식과실무적활용방법을학습한다. 학습목표 1. 부동산의매매계약에적용되는기본적인법리를설명하고실무적으로매매계약을하는절차와방법에대하여설명한다. 2. 주택임대차의방법과주택임대차보호법의주요내용에대하여설명한다. 3. 부동산등기의개념, 부동산등기의필요성, 등기의효력에관하여설명한다. 62 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

63 제 1 절부동산의매매 1 부동산매매의계약 1-1. 부동산매매의의의 부동산매매란당사자의일방 ( 매도인 ) 이상대방 ( 매수인 ) 에게부동산 ( 소유권 ) 을이전할것을약정하고, 상대방이이에대하여그대금을지불할것을약정함으로써성립하는계약을말한다 계약의준비 가. 거래대상부동산의조사분석부동산매매계약을하기위해서는가장먼저매매대상부동산의조사분석을철저히하여야한다. 대상부동산에지번을확인하여토지 ( 임야 ) 대장, 지적 ( 임야 ) 도, 건축물대장, 토지이용계획확인서, 등기부등본등각종공부를발급받아그내용을철저히조사 검토하고, 반드시현장을방문하여대상부동산의물리적인현황및권리관계등을철저히조사 분석하여야한다. 각종공부는가급적본인이직접발급받아확인하도록한다. 대상부동산을조사 분석할때에는투자목적과투자조건에적 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 63

64 합한지여부에중점을두어야한다. 나. 중개대상물확인 설명서의확인중개업자를통하여부동산매매계약을체결할경우에는중개업자로부터중개대상물의확인 설명을받는것이좋다. 중개업자가중개의뢰를받은경우에는당해중개대상물의상태 입지 권리관계, 법령의규정에의한거래또는이용제한사항기타사항을확인하여이를당해중개대상물에관한권리를취득하고자하는중개의뢰인에게서면으로제시하고성실 정확하게설명하여야한다 라고규정하고있다. 또한, 중개업자는중개가완성되어거래계약서를작성하는때에는확인 설명사항을서면으로작성하고서명 날인하여, 거래당사자쌍방에게이를교부하고, 3 년기간동안그사본을보관하여야한다 라고규정하고있다. 다. 계약당사자의확인부동산매매계약은매도인과매수인의의사표시의합치로서성립하는계약이므로먼저매도인과매수인이누구인지를확인하여야한다. 또한, 매매계약은법률행위이므로법률행위가완전하고적법유효하게성립될수있는요건을갖출수있도록하여야한다. 1) 소유자의확인부동산매매계약을하고자할경우, 계약상대방이진정한소유자인지를확인하여야한다. 소유자는등기부등본갑구란의소유자와계약상대방의주민등록증을대조하여확인한다. 상대방이등기부상의소유주가아니라면위임장의소지여부를확인하여진정한대리권을가지고있는지를확인하여야한다. 위임장없이소유자가아닌사람과맺은계약은원칙적으로무효이다. 특히대리계약자가부부간이든부자간이든위임을받지않으면법적으로대리권은없다. 또한, 상대방이소유자의배우자라하더라도반드시주민등록증, 위임장, 인감증명서등을확인하여야한다. 부동산의매매계약이나임대차계약은일상가사대리권의범위를벗어나기때문에대리권의수여가없는상태에서계약을할경우에그계약은무효가된다. 다만, 위임장이필요없는대리계약은소유자가미성년자인경우이다. 미성년자와의계약은취소할수있기때문에법정대리인인부모가계약을대신할수있다. 64 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

65 2) 처분권한의확인 1 매매계약의일방당사자, 즉매도인은그부동산에대하여처분권이있어야한다. 소유자가미성년자이거나법인이라면매매를결정하는권한은미성년자의경우, 미성년자의법정대리인 ( 친권자나후견인 ) 이, 주식회사나기타법인인경우에는대표이사나기타의대표자가그처분권을가지고있다. 그리고법정대리관계를확인하려면본인의호적부, 대표자는법인등기부를열람하여확인하여야한다. 2 계약상대방이진정한권리를가진소유자라하더라도의사능력이없거나, 행위능력이없는경우에는계약이무효로되거나취소할수있게되므로불완전한계약이될수있다. 따라서의사능력이나행위능력이있는지도확인하여야한다 계약금및해약 가. 계약금 1) 계약금의의의계약금이란계약을체결할때에매수인으로부터매도인에게교부되는금전을말한다. 부동산의매매계약에있어서는계약금을수수하는것이통례이나, 계약의성립요소는아니다. 따라서계약금을수수하지않더라도매매계약은성립한다. 2) 계약금의성질 1 계약금은단순한계약체결의증거로서의의미를가지는계약금 ( 증약금 ) 2 계약금을교부한당사자가계약상채무를이행하지않을때에는당연히몰수되는위약벌로서성질을갖는다는계약금 ( 위약계약금 ) 3 계약금을교부한자는그것을포기함으로써수령한자는배액의상환으로계약을해제할수있는, 즉해제권을보류한계약금 ( 해약금 ) 4 현행민법에서는당사자사이에다른약정이없는한해약권을보류하기위하여수수된것, 즉해약금으로추정하고있다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 65

66 나. 해약및해약금관련사항명시일반적으로계약을체결한뒤 24시간내에해제하면계약금을포기하지않고계약을무효로할수있다고생각하기쉽다. 하지만이는희망사항일뿐현실은그렇지않다. 계약은양당사자의의사합치에의해이루어지기때문에당사자가한자리에모여계약을체결하였다면체결즉시계약은유효하게된다. 계약을해제하는경우에는세가지가있다. 1 이러이러한경우에는계약을해제할수있다는해제조건이있는경우에해제가가능하다. 2 계약금에의한해제로서상대방이계약의이행에착수하기전, 중도금을지급하기전까지는매수인은계약금을포기하고, 매도인은그배액을상환함으로써해제할수있다. 3 법정해제가있는데, 상대방의채무불이행 ( 이행지체 이행불능 불완전이행 ) 에따른해제이다. 이경우에는상당한기간최고를하고계약을해제할수있다. 따라서특약사항란에 24시간내에일방이해제할수있다 라는해제단서조항없이계약이체결되었다면매수자는계약금을포기함으로써매도자는배액을상환함으로써만해제가가능하다 매매의성립 가. 매매의성립매매는낙성계약이므로매도인의재산권이전과매수인의대금지급에관하여합의가있으면유효하게성립한다. 이행의시기나장소등과같은그밖의사항은부수적인것이며, 계약의효력에는상관없다. 목적물의측량 평가라든가매매계약서등에걸린비용등매매계약에쓴비용은당사자의평등주위가채용되기때문에특약이없는한, 당사자가균분하여부담한다. 그러나부동산의매매에있어서의등기비용은계약비용에포함되지아니한다. 나. 매매의효력매매가성립하면그효력으로서매도인은매매의목적인재산권을매수인에이전할의무를부담하고매수인매매대금을매도인에게지급할의무를부담한다. 66 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

67 제 2 절부동산의임대차 1 주택임대차보호법 1-1. 주택임대차보호법적용대상의판단 가. 적용대상주택임대차보호법은주거용건물 ( 이하 주택 이라함 ) 의전부또는일부의임대차에관하여이를적용한다. 그임차주택의일부가주거외의목적으로사용되는경우에도또한같다 라고규정되어있다. 나. 주거용건물의판단기준주택임대차보호법에서주거용건물에해당하는지여부는임대차목적물의공부상의표시만을기준으로할것이아니라그실지용도에따라서정하여야한다. 따라서등기부등본또는건축물대장에용도가공장, 창고등으로되어있더라도현실적으로주거용으로임차하여사용하고있는경우에는주택임대차보호법의적용대상이된다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 67

68 1-2. 대항요건 가. 대항요건의의의주택임대차보호법상의대항요건이라함은주택임차인이제 3자에대하여임차인으로서자기의권리를주장할수있는요건을말한다. 주택임대차보호법제 3조제 1항에서는 임대차는그등기가없는경우에도임차인이주택의인도와주민등록을마친때에는그익일부터제 3자에대하여효력이생긴다. 이경우전입신고를한때에주민등록이된것으로본다 라고규정하고있다. 따라서주택임차인이제 3자에대하여임차인으로서자기의권리를주장하기위하여는 임차주택의인도 ( 거주 ) 와주민등록전입 이라는요건을갖추고있어야하며, 이러한두가지요건중하나라도갖추지못한때에는주택임차인으로서제 3자에대하여대항할수없다. 나. 대항요건과관련된문제들 1) 주민등록전입과저당권설정일이동일한경우동일자에저당권이설정되고주민등록전입신고가이루어졌다면임차인의대항력은전입신고한다음날영시부터발생하기때문에저당권자가우선한다 ( 대법원 다22393). 2) 아파트임대차계약서에동 호수가빠져있는경우주택임대차보호법에의하면, 주택임차인은대항요건과임대차계약서상에확정일자를갖춘경우에는경매절차등에서보증금을우선하여변제받을수있고, 여기서확정일자의요건을규정한것은임대인과임차인사이의담합으로임차보증금의액수를사후에변경하는것을방지하고자하는취지일뿐, 대항요건으로규정된주민등록과같이당해임대차의존재사실을제 3자에게공시하고자하는것은아니므로, 확정일자를받은임대차계약서가당사자사이에체결된당해임대차계약에관한것으로서, 진정하게작성된이상, 위와같이임대차계약서에임대차목적물을표시하면서아파트의명칭과그전유부분의동 호수의기재를누락하였다는사유만으로주택임대차보호법에규정된확정일자의요건을갖추지못하였다고볼수는없다 ( 대법원 다7992). 68 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

69 1-3. 주택임대차보호법상보호되는임차인의종류 가. 대항력있는임차인 1 대항력있는임차인이라함은임차주택에대하여제한물권이전혀없는상태에서그주택을임차하여대항요건 ( 주민등록전입및주택의인도 ) 을갖추고있는임차인을말한다. 2 대항력있는임차인은주택의인도와주민등록의전입을마친때에는그익일 ( 익일오전영시 ) 부터제 3자에대하여대항력을갖게된다. 따라서저당권, 전세권등이전혀설정되지않는주택을임차하여대항요건을갖추고있으면그주택이경매되더라도임차인은경락자에대하여도대항력을주장할수있으며, 경락자가임차보증금을반환할때까지그주택에거주할수있다. 나. 우선변제권이있는임차인 ( 확정일자부임차인 ) 1 우선변제권이있는임차인이란대항요건 ( 주민등록전입및주택의인도 ) 과함께주택임대차계약서상에확정일자를받은임차인을말한다. 확정일자란어떠한증서의작성일자에관하여문서에기재된날짜가부여된도장을찍는날에그문서가작성되어존재한다는것을공인된기관에서확정을받는것을말하며, 주택임대차계약서에대한확정일자는관할동사무소, 공증합동법률사무소나법원등기소에가면주택임대차계약서상에확정일자인을찍어주게된다. 2 대항력을갖춘임차인이임대차계약서상에확정일자를받아두면그날짜를기준으로하여그부동산에대하여뒤에설정된후순위담보권자나기타채권자보다우선하여보증금의변제를받을수있다. 다. 최우선변제권이인정되는임차인소액보증금의일정액을최우선적으로변제받는임차인이란임차보증금액이지역별로소액임차보증금이하이고경매개시결정등기이전까지대항요건인주민등록전입과주택인도를마친임차인으로서보증금중일정액을임차주택에대한제한물권등의순위와관계없이타권리자에앞서최우선적으로변제받을수있는임차인을말한다. 다만, 최우선적으로보호되는소액임차보증금액의합계액은임차주택에대한경매대금의 1/2을초과할수없다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 69

70 지역별최우선변제임차보증금공제기준 구 분 최우선변제를받을수있는임차인의범위 최우선변제금액 이후담보취득분 수도권정비계획법상의수도권중과밀역억제권광역시 ( 군지역과인천광역시지역을제외한다 ) 4,000 만원이하 1,600 만원이하 3,500 만원이하 1,400 만원이하 그밖의지역 3,000 만원이하 1,200 만원이하 1-4. 주택임대차의기간 가. 임대차기간기간의정함이없거나기간을 2년미만으로정한임대차는그기간을 2년으로본다. 다만, 임차인은 2년미만으로정한기간이유효함을주장할수있다. 임대차가종료한경우에도임차인이보증금을반환받을때까지는임대차관계는존속하는것으로본다. 나. 계약의갱신 1 임대인이임대차기간만료전 6월부터 1월까지에임차인에대하여갱신거절의통지또는조건을변경하지아니하면갱신하지아니한다는뜻의통지를하지아니하거나임차인이임대차기간만료전 1월까지통지하지아니한경우에는그기간이만료된때에전임대차와동일한조건으로다시임대차한것으로본다. 이경우, 임대차의존속기간은정함이없는것으로본다. 그러나 2 기의차임액에달하도록차임을연체하거나기타임차인으로서의의무를현저히위반한임차인에대하여는이규정이적용되지아니한다. 2 묵시적갱신의경우에는임차인은언제든지임대인에대하여계약해지의통지를할수있으며, 그해지는임대인이그통지를받은날부터 3월이경과하면그효력이발생한다. 70 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

71 1-5. 임차권등기명령 임차권등기명령절차는임차인이임대차계약이종료된후보증금을반환받지못한경우에법원에임차권등기명령신청을하면법원에서먼저서면심리방식에의하여임차권등기명령의발령여부를심리하여그신청이이유있다고인정되면임차권등기명령을발령한다. 그리고법원은위와같이발령한임차권등기명령의효력이발생하면임차주택의소재지를관할하는등기소에지체없이재판서등본을첨부하여임차권등기를촉탁하고, 등기관이건물등기부에임차권등기를기입하게된다. 2 상가건물임대차보호법 2-1. 적용대상 가. 상가건물일것상가건물임대차보호법은상가건물에대하여적용된다. 주택임대차보호법이주거용건물에대하여적용되듯이상가건물임대차보호법은상가건물에대하여적용되는것이다. 상가건물임대차보호법의규정에의한상가건물이란세무서에사업자등록의대상이되는상가건물 ( 영업용건물 ) 을말한다. 따라서동창회사무실등비영리단체의건물의임대차에는이법이적용되지아니한다. 나. 임대차일것상가건물임대차보호법은상가건물의임대차에대하여는적용된다. 그러나일시사용을위한임대차임이명백한경우에는이법을적용하지아니한다. 다. 임차보증금액이일정액이하일것상가건물의임대차이면서환산보증금액이시행령에서정한일정금액이하여야한다. 따라서환산보증금액이시행령에서정한일정금액을 1원이라도초과하는경우에는이법의적용대상이되지아니한다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 71

72 상가건물임대차보호법의적용대상여부를판단하는보증금액은임대인과임차인간의계약에의한보증금만을기준으로하는것이아니라 보증금및월세환산액 ( 부가세포함 ) 을합한환산보증금을기준을한다. 결국 보증금+( 월세 ( 부가세포함 ) 100) 으로계산한환산보증금금액이시행령에서정하는지역별보증금액이하이면상가건물임대차보호법의적용대상이되며, 초과하게되면적용대상이되지아니한다. 지역별환산보증금액의한도지 역 보증금액한도 서울특별시 2억4천만원이하 수도권정비계획법에의한과밀억제권역 ( 서울제외 ) 1억9천만원이하 광역시 ( 군지역과인천광역시지역을제외 ) 1억5천만원이하 그밖의지역 1억4천만원이하 2-2. 대항요건 상가건물임대차보호법에의하여상가건물의임차인이보호를받기위해서는이법에서정하는대항요건을갖추고있어야한다. 상가건물임대차보호법에서정하고있는대항요건은 건물의인도와사업자등록신청 이다. 따라서상가건물을임대차하였더라도두가지대항요건 ( 상가건물의인도와사업자등록신청 ) 을모두충족하고있지아니하면상가건물임대차보호법에의하여보호를받을수없다. 특히, 현재상가건물을임차하여사업을하고있으나사업자등록을하지않은임차인의경우이법의보호를받으려면반드시사업자등록신청을하여야한다. 참고 - 대항요건효력발생시점 상가건물에입주 ( 인도 ) 는 2002 년 11 월 1 일에했으나사업자등록신청은 2002 년 11 월 5 일에했다면대항력은 2002 년 11 월 6 일에발생한다. 반면사업자등록신청은 2002 년 11 월 5 일에했으나상가건물에입주 ( 인도 ) 는 2002 년 11 월 10 일에했다면대항력은원칙적으로 2002 년 2002 년 11 월 11 일에발생한다. 그러나인도시점은시간이경과되면명확히입증할수없기때문에사업자등록신청시점이대항력발생의시점을판단하는중요한기준이될것이다. 72 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

73 2-3. 보호되는임차인의종류 가. 대항력있는임차인상가건물임대차보호법제3조제1항은 임대차는그등기가없는경우에도임차인이건물의인도와사업자등록을신청한때에는그다음날부터제3자에대하여효력이생긴다. 라고규정하고있다. 여기서제3자에대하여효력이생긴다함은대항력이생긴다는것을뜻한다. 나. 확정일자받아우선변제권이있는임차인상가건물임대차보호법제5조제2항에의하면 제3조제1항의대항요건을갖추고관할세무서장으로부터임대차계약서상의확정일자를받은임차인은민사집행법에의한경매또는국세징수법에의한공매시임차건물 ( 임대인소유의대지를포함한다 ) 의환가대금에서후순위권리자그밖의채권자보다우선하여보증금을변제받을권리가있다. 라고규정하고있다. 다. 최우선변제권이있는임차인 1 상가건물임대차보호법의규정에의한최우선변제권이라함은임차상가건물이경매또는공매에의하여소유권이이전되는경우에도경매절차에서임대상가건물가액의 3분의 1범위안에서보증금중일정액을모든권리자보다최우선하여배당을받을수있는권리를말한다. 2 최우선변제권은최우선변제권이인정되는보증금액범위이하로임대차계약을임차인이대항요건만갖추면 ( 건물을인도받고사업자등록신청 ) 발생하는것으로확정일자와는상관이없다. 3 소액임차인으로서최우선변제권을주장하려면상가건물에대한경매신청의등기전에대항력을갖추어야하며, 상가건물이경매될경우대항요건을존속하는것이외에배당요구종기 ( 첫매각기일 ) 까지배당신청을하여야만소액임차인으로서일정액의우선변제를받을수있다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 73

74 참고 - 확정일자에의한우선변제권과소액임차인의최우선변제권의차이 확정일자에의한우선변제권 : 대항요건 ( 건물인도및사업자등록 ) 을갖추고확정일자를받은임차인은건물이경매또는공매될경우확정일자를기준으로후순위권리자또는그밖의채권자보다우선하여보증금을변제받을수있는것을말한다. 소액임차인의최우선변제권 : 대항요건만갖추면확정일자를받지않았더라도모든권리자보다최우선하여보증금중일정액을돌려받을수있는것을말한다. 다만, 이법시행 ( ) 전에물권을취득한제 3 자에대하여는그효력이없다. 즉, 이법시행이전에저당권이설정되어있는상가건물을임차한경우그건물이경매또는공매되더라도소액임차인으로서의최우선변제권이인정되지않는다. 지역별우선변제받을보증금의범위및보증금중최우선변제금액 지 역 우선변제받을보증금의범위 보증금중우선변제를받을금액 서울특별시 4,500만원이하 1,350만원이하 과밀억제권역 ( 서울특별시제외 ) 3,900만원이하 1,170만원이하 광역시 ( 군지역및인천광역시제외 ) 3,000만원이하 900만원이하 그밖의지역 2,500만원이하 750만원이하 2-4. 임대차기간및계약갱신요구 가. 임대차기간상가건물의임대차계약기간은자유로이정할수있다. 그러나기간을정하지않거나기간을 1년미만으로정한상가건물의임대차는그기간을 1년으로본다. 다만, 임차인은 1년미만으로정한기간이유효함을주장할수있다. 또한임대차가종료한경우에도임차인이보증금을반환받을때까지는임대차관계는존속하는것으로본다. 나. 계약갱신요구임차인은최초의임대차기간을포함한전체임대차기간이 5년을초과하지않는범위내에서계약갱신을요구할수있다. 또한임대인의동의를받고전대차계약을 74 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

75 체결한전차인은임차인의계약갱신요구권행사기간범위내에서임차인을대위하여임대인에게계약갱신요구권을행사할수있다. 다. 임대인의계약갱신요청거절사유임대인은임차인이임대차기간만료전 6월부터 1월까지사이에행하는계약갱신요구에대하여정당한사유없이이를거절하지못한다. 그러나다음아래에해당하는경우에는임대차계약기간의갱신요구를거절할수있다. 1 임차인이 3기의차임액에달하도록차임을연체한사실이있는경우 2 임차인이허위또는기타부정한방법으로임차한경우 3 쌍방합의하에임대인이임차인에게상당한보상을제공한경우 4 임차인이임대인의동의없이목적건물의일부또는전부를전대한경우 5 임차인이임차한건물의전부또는일부를고의또는중대한과실로파손한경우 6 임차한건물의전부또는일부가멸실되어임대차의목적을달성하지못할경우 7 임대인이목적건물의전부또는대부분을철거하거나재건축하기위해목적건물의점유회복이필요한경우 8 기타임차인이임차인으로서의의무를현저히위반하거나임대차를존속하기어려운중대한사유가있는경우 2-5. 차임등의증감청구권 가. 차임등의증감청구권차임또는보증금이임차건물에관한조세, 공과금기타부담의증감이나경제사정의변동으로인하여상당하지아니하게된때에는당사자는장래에대하여그증감을청구할수있다. 차임또는보증금의증액청구는청구당시의차임또는보증금의연 12% 의금액을초과하지못한다. 다만, 감액의경우제한이없다. 또한증액청구는임대차계약또는약정한차임등의증액이있은후 1년이내에는하지못한다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 75

76 나. 월차임전환시산정율의제한 보증금의전부또는일부를월단위의차임으로전환하는경우에는그전환되는금액에연 1할5푼 ( 연 15%) 을곱한월차임의범위를초과할수없다. 주택임대차보호법과상가건물임대차보호법의비교 구분주택임대차보호법상가건물임대차보호법 적용대상 모든주택임대차 상가건물의임대차로서환산보증금액이시행령에서정하는금액이하인경우 대항요건주택의인도와주민등록전입건물의인도와사업자등록신청 보호되는임차인의종류 보증금최우선변제 최단임대기간 임차인계약갱신요구권 임대료인상제한 - 대항력있는임차인 - 우선변제권있는임차인 - 최우선변제권있는임차인 - 주택가액의 1/2 범위내보증금중일정액 1 수도권과밀억제권역 : 보증금 4,000 만원이하인임차인에 1,600 만원우선변제 2 광역시 ( 군, 인천제외 ): 보증금 3,500 만원이하인임차인에 1,400 만원우선변제 3 그외지역 : 보증금 3,000 만원이하인임차인에 1,200 만원우선변제 2 년 ( 단, 임차인요구시 2 년미만계약가능 없음 5% 이내 ( 단, 최근증액후 1 년내에는불가 ) - 대항력있는임차인 - 우선변제권있는임차인 - 최우선변제권있는임차인 임대건물가액의 1/3 범위내보증금중일정액 1 서울특별시 : 보증금 4,500 만원이하인임차인에 1,350 만원우선변제 2 수도권과밀억제권역 : 보증금 3,900 만원이하인임차인에 1,170 만원우선변제 3 광역시 ( 군, 인천제외 ): 보증금 3,000 만원이하인임차인에 900 만원우선변제 4 그외지역 : 보증금 2,500 만원이하인임차인에 750 만원우선변제 1 년 ( 단, 임차인요구시 1 년미만계약가능 법정사유가없으면총 5 년간임대인은임차인의계약갱신요구거절불가 연 12% 이내 ( 단, 최근증액후 1 년내에는불가 ) 76 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

77 제 3 절부동산관련공부및권리분석 1 부동산관련공부의분석 부동산관련공부는지적공부를비롯하여관공서에서관리하는부동산관련각종공적장부를말한다. 특히지적법에서말하는지적공부란토지대장 지적도 임야대장 임야도및수치지적부로서행정자치부령이정하는바에의하여작성된대장및도면과전산정보처리조직에의하여처리할수있는형태로작성된파일 ( 이하 지적화일 이라한다 ) 을말한다. 공적장부를분석할때에는자신이직접행정관청에서발급하지않았다면그진위여부를꼼꼼히확인하여야한다. 항상분석하는시점을기준으로최근에발급된장부이어야한다. 지적이동은물론도시계획등부동산관련기재사항이변동할수있기때문이다. 또한, 판단의기준이되는공부를가지고분석해야한다. 소재지, 지목, 면적, 구조등물리적현황은대장 ( 토지대장, 임야대장, 건축물대장 ) 이기준이된다. 반면권리는등기부가기준이된다. 따라서등기부상의면적과토지대장상의면적이상이할경우에는토지대장의면적이기준이된다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 77

78 부동산관련각공부의등록사항 공부명등록사항분석용도 토지 ( 임야 ) 대장 지적 ( 임야 ) 도 경계점좌표등록부 1. 토지의소재 2. 지번 3. 지목 4. 면적 5. 소유자의성명또는명칭 주소 주민등록번호 ( 국가 지방자치단체 법인또는법인이아닌사단이나재단및외국인은그등록번호 ) 6. 토지의고유번호 7. 도면번호와필지별대장의장번호및축척 8. 토지의이동사유 9. 토지소유자가변경된날과그원인 10. 토지등급또는기준수확량등급과그설정 수정연월일 11. 개별공시지가와그기준일 1. 토지의소재 2. 지번 3. 지목 4. 경계 5. 도면의색인도 6. 도면의제명및축척 7. 도곽선과그수치 8. 좌표에의하여계산된경계점간의거리 ( 경계점좌표등록부를비치하는지역에한함 ) 9. 삼각점및지적측량기준점의위치 1. 토지의소재 2. 지번 3. 좌표 4. 토지의고유번호 5. 도면번호 6. 필지별경계점좌표등록부의장번호 7. 부호및부호도 부동산의물리적현황판단도로, 경계, 형상의판단좌표, 경계의판단 78 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

79 대지권등록부 개별공시지가확인서 건축물대장 1. 토지의소재 2. 지번 3. 대지권비율 4. 소유자의성명또는명칭. 주소및주민등록번호 5. 토지의고유번호 6. 전유부분의건물표시 7. 건물명칭 8. 집합건물별대지권등록부의장번호 9. 토지소유자가변경된날과그원인 10. 소유권지분등이등록되어있음. 1. 소재지 2. 지번 3. 개별토지가격 1. 소재지 ( 대지위치 ) 2. 지번 3. 용도지역 4. 면적 ( 건축면적, 연면적 ) 5. 높이 6. 층수 7. 구조 8. 소유자 9. 준공일자 대지권의판단개별토지의공시지가판단건물의물리적현황판단 2 부동산권리의기초 가물권과채권의개념 1 물권 은특정한물건을직접지배하여배타적으로이익을향유하는권리인반면 채권 은특정인이다른특정인에게일정한행위를청구할수있는권리이다. 따라서채권은상대적권리인반면물권은절대적권리라고구분하고있으며, 물권의배타성을타인에게알리기위하여물권은채권과달리공시방법 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 79

80 을갖추고있어야하는바, 특히부동산물권의공시를위해등기제도를두고있다. 2 물권의절대성및배타성등의특성으로인해채권보다는물권이안정되고강력한권리로인식되고있고, 따라서일부특별법은경제적약자를보호하기위하여채권을물권화시켜주는특별규정을마련하고있다. 그가장대표적인법률로주택임대차보호법과상가건물임대차보호법이그것이다. 나. 물권상호간의우선순위물권및물권화된채권상호간의우선순위는설정일의우선순위에의한다. 즉등기부상그등기의접수번호에따라순위가결정된다. 다만주택임대차보호법과상가건물임대차보호법상의대항력은각요건이갖추어진다음날 0시부터효력이발생한다. 다. 채권상호간의우선순위채권자는다수가있고발생순서가다르더라도채무자에대하여상호간에우선권을주장할수없다. 채권은공시되지않기때문에채권자가채권을발생시킬때자신의순위를알수없기때문이다. 채권은그채권의근본적인성격과무관하게결국채무자의전체재산에대하여권리를행사하여만족을얻을수있는바, 모든채권자들이동시에자신의권리를주장하는상황을가정한다면채무자의전체재산을각채권의비율만큼안분하여채권자들에게나누어주어야한다. 라. 물권과채권상호간의우선순위물권은배타적인권리인반면채권은배타성이없다. 따라서부동산소유자에대한채권자보다당해부동산에대한물권자가동부동산에대해서만은우선하는지위를갖는다. 예컨대 A라는부동산소유자 B가금전소비대차계약서를작성하고 C에게돈을빌린후동생인 D의채무를위해서 A에저당권을설정하여 E에게담보를제공한경우 B의전체재산중 A에대해서는 C보다 E가우선하는것이다. 다만, 가압류또는압류등특정부동산에채권을공시한경우그후에설정되는담보물권은이미등기된가압류권자또는압류권자에대해물권으로서의배타성을상실하게된다. 80 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

81 예제특정부동산에 1 저당권 2억원, 2 가압류 1억원, 3 저당권 2억원, 4 압류 1억원순서대로등기가되었고, 동부동산이 4억원에매각이되었다고하자. 배당이어떻게이루어질까? 우선 1번저당권은다른권리보다우선하므로 2억원이모두배당된다. 3번도물권이기는하나그이전에가압류가등기되어있던상황이므로 2번에대해물권으로서의배타성을주장할수없다. 4번압류권자는 2번과동일한채권자이므로 2번에게균등한안분배당을주장할수있는자이므로우선 2 ~ 4번에대해안분배당액을산출하면남은 2억원에대해 2번 5천만원, 3번 1 억원, 4번 5천만원이된다. 3번은 2번에대해배타성을주장하지는못하나, 4번에대해서는배타성을주장할수있으므로자신의채권을만족할때까지흡수하여배당받을수있게된다. 결국 1번 2억원, 2번 5천만원, 3번 1억5천만원, 4번 0원의배당결과가산출되는것이다. 3 부동산에관한권리의종류 3-1. 부동산에관한권리의종류 부동산에관한권리에는물권과채권이있다. 부동산에관하여인정되는물권의종류에는법정물권과관습법상물권이있으며, 부동산에관한채권은부동산임차권과부동산물권변동을청구할것을내용으로하는채권이가등기 ( 소유권이전가등기 ) 를갖춘경우이다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 81

82 부동산에관한권리의종류 물권 채권 점유권소유권지상권민법상물권용익물권지역권본권제한물권전세권유치권담보물권저당권관습상물권분묘기지권법정지상권부동산임차권부동산물권변동을청구할것을내용으로하는채권의가등기 ( 소유권이전등기 ) 3-2. 부동산에관한권리의개념 가. 점유권점유권은물건에대한사실적지배, 즉점유라는사실을법률요건으로하여생기는물권을말한다. 점유가있으면점유권이당연히성립하고, 점유가없으면바로점유권도소멸한다. 이와같이점유권은점유와그법률적운명을함께한다. 이런점에서점유권은다른물권과성질을달리한다. 즉, 다른물권은물건을사실상지배하고있느냐없느냐를묻지않고서실질적 종국적으로물건을지배하는것을정당화시켜주는권리인데반하여, 점유권은현재의사실상의지배를보호하는것에지나지않는다. 민법상점유는물건에대한사실상의지배 ( 소지 ) 만으로서성립한다. 나. 소유권 1 물건에대한전면적 포괄적인직접지배권, 즉소유물을사용 수익 처분할수있는권리를말한다. 2 토지의소유권은 정당한이익이있는범위내 에서토지의상하에미친다. 따라서지표뿐만아니라일정한범위의지상의공간이나지하의지반에도소유권의효력이미친다. 82 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

83 다. 지상권 1) 지상권 1 지상권이란타인의토지에건물기타공작물이나수목을소유하기위하여그토지를사용하는물권이다. 지상권은타인의토지를사용하는물권이며, 지상권은 1필지일부에도설정이가능하다. 또한, 지상권은건물기타공작물이나수목을소유하는것을목적으로하는권리이다. 여기서공작물이란가옥, 교량, 연못, 동상, 기념비, 광고탑, 전주, 담, 궤도, 터널, 철관, 지하철기타지상 지하및공간에인공적으로설치된모든시설을말한다. 지상권은토지사용을본체로한다. 따라서현재공작물이없거나멸실된경우도지상권은유효하게존속하다. 아울러지료 ( 토지이용대가 ) 는반드시지급하여야하는것은아니다. 즉, 지료는지상권의요소가아니다. 2 지상권은토지소유자와지상권자의설정계약으로취득한다. 이와같이법률행위로인한부동산물권의변동이므로등기하여야효력이있다. 한편상속, 판결, 경매, 공용징수, 취득시효기타법률의규정에의해지상권을취득한다. 법률의규정에의한취득은등기를요하지않는다. 다만, 지상권의시효취득은법률의규정에의한취득이나등기해야효력이생긴다. 2) 구분지상권 1 지하또는지상의공간은상하의범위를정하여건물기타공작물을소유하기위한지상권의목적으로할수있는바, 이와같이토지의어떤층만을객체로하는지상권을구분지상권이라한다. 구분지상권에서는일반지상권과는달리수목의소유를목적으로구분지상권을설정할수없다. 구분지상권은당사자간의구분지상권설정에관한물권적합의와등기에의해서설정된다. 2 구분지상권은그성질상보통의지상권, 전세권, 등기된임차권과같이제 3자가사용 수익권을가지고있는토지에대해서도설정할수있으나, 다만그권리자및그권리를목적으로하는권리를가진자전원의승낙을필요로한다. 승낙을하였을경우에는토지를사용 수익할권리를가진제 3자는그지상권의행사를방해해서는안된다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 83

84 라. 지역권 1 지역권은설정행위로써정한일정한목적을위하여타인의토지를자기토지의편익에이용하는물권이다. 즉, 토지와토지의관계이다. 지역권의편익에이용되는토지를승역지라하고, 편익을얻는토지를요역지라한다. 예를들면 갑 이자기의토지로부터주변의도로로통행하기위해이웃 을 의토지를통행하는지역권으로설정할수있다. 이경우편익을얻는토지인 갑 의토지를요역지라하고, 편익을주는토지인이웃 을 의토지를승역지라한다. 2 지역권은반드시토지소유자간에만성립하는것은아니고지상권자, 전세권자, 임차권자도지역권을설정할수있다. 요역지는 1필의토지이어야하며, 1필의토지일부만을위해지역권을설정할수는없다. 그러나승역지는 1필의토지일필요가없으며, 토지의일부위에도지역권은성립할수있다. 3 지역권은설정계약과등기에의하여취득되는경우가보통이며, 그밖에유언, 양도, 상속등에의해서도취득된다. 마. 전세권 1 전세권은전세금을지급하고타인의부동산을점유하여그부동산의용도에좇아사용 수익하며, 그부동산전부에대하여후순위권리자기타채권자보다전세금의우선변제를받을권리가있는용익물권이다. 관행상쓰이고있는 전세 라는용어는물권법상의 전세권 이아니라채권적전세, 즉임대차를의미한다. 2 전세권은부동산을목적으로하는데, 부동산은반드시 1필의토지또는 1동의건물이어야할필요는없고, 1필의토지또는 1동의건물의일부라도무방하다. 다만, 전세권의목적이부동산의일부인때에는등기신청에그도면을첨부하여야한다. 3 전세권의설정계약 ( 전세권의설정을목적으로하는물권적합의와전세금의지급 ) 에의해취득하며, 등기가있으면전세권을취득한다. 또한, 전세권의양도나상속또는취득시효에의해서도취득될수있다. 전세권은목적부동산을점유할권리를포함하나, 목적부동산의인도는전세권의성립요건은아니다 ( 통설 ). 84 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

85 바. 유치권타인의물건또는유가증권을점유하는자가그물건이나유가증권에관하여생긴채권을가지는경우에, 그채권의변제를받을때까지그물건또는유가증권을유치할수있는권리를말한다. 예를들면시계를수선한자는그수선료의지급을받을때까지그시계를유치 ( 점유를계속하고인도를거절 ) 할수있는권리를갖는다 ( 동산유치권 ). 사. 저당권 1 저당권이란채무자또는제 3자 ( 물상보중인 ) 가채무의담보로제공한부동산에대하여채권자가그목적물을관념상으로만지배하여채무의변제가없는경우에그목적물로부터우선변제를받는담보물권을말한다. 저당권은당사자간의합의에의해성립하는담보물권이므로약정담보물권이나, 예외적으로일정한법률상당연히성립하는법정저당권도있다. 저당권의가장큰특색은담보로하는부동산을채권자 ( 저당권자 ) 에게이전하지않고저당권설정자 ( 채무자또는제 3자 ) 가그대로이를보유하는데있다. 2 저당권은당사자간의합의에의해성립하는약정담보물권이므로, 원칙적 으로당사자간의저당권설정에관한합의와등기에의해성립한다. 그러나 예외적 으로법률의규정에의해당연히성립하는법정담보물권이있고, 법률의규정에의해저당권설정청구권이인정되어그설정청구권을행사하여저당권이성립하는경우가있다. 아. 질권채무자가돈을갚을때까지채권자가담보물을간직할수있고, 채무자가돈을갚지아니할때는그것으로우선변제를받을수있는권리이다. 부동산에는질권을설정할수없다. 자. 관습법에의해인정되는물권 1) 관습상법정지상권동일한소유자에게속하였던토지와건물중어느하나가매매기타의원인으로각각소유자가달라진경우에, 특히그건물을철거한다는특약이없는한건물의 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 85

86 소유자는그토지위에관습법상의법정지상권을취득한다. 관습법상의법정지상권은다른특별한사정이없는한법정지상권과동일하므로민법의지상권에관한규정을적용한다. 2) 분묘기지권 1 타인의토지에분묘를설치한때에는그분묘기지에대하여지상권에유사한일종의물권을취득하는바, 이를분묘기지권이라한다. 2 분묘기지권자는분묘를수호하고봉사하는목적을달성하는데필요한범위내에서타인의토지를사용할수있다. 따라서분묘기지권은분묘가설치된기지만이아니라, 분묘의수호및제사를봉사하는데필요한주위의빈땅에도효력이미친다. 또한, 분묘부분이침해당한때에는그침해의배제를청구할수있다. 차. 부동산임차권 1 부동산을임차했을때등기하면물권화되어다른물권과마찬가지로후순위물권에대하여권리를주장할수있다. 관행상전세라고부르는이른바채권적전세권이바로부동산임차권에해당한다. 따라서채권적전세인부동산임차권과물권인전세권은분명하게구분되는권리이다. 2 주택을임차한경우에는등기를하지않아도입주와전입신고, 확정일자를받으면물권화하여후순위의물권보다우선하게된다. 4 등기부등본에의한권리분석 4-1. 등기부등본에의한권리분석방법 가. 등기부등본의진위여부확인부동산등기를통해서권리분석을할때기본적인전제가되는것은등기부 ( 등본 ) 의진위여부이다. 등기부 ( 등본 ) 이위 변조되어진실한것이아니라면아무리그 86 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

87 내용을잘확인한다고하더라도소용이없기때문이다. 따라서등기부등본은가능하면자신이직접발급받아확인하는것이좋다. 타인이발급받은등기부등본을일경우에는등기부등본의상태, 장수번호, 철인상태등을철저히확인하여위 변조여부를검토한다. 나. 등기부등본의내용의확인등기부 ( 등본 ) 에는부동산에관한다양한권리가등기되어있다. 표제부에서부터을구에이르기까지등기의내용, 등기의원인, 접수일자등을꼼꼼하게확인한다. 표제부를통해서는부동산의현황과등기사항의일치여부를확인하고, 갑구에서는처분제한유무및소유자의처분권원 ( 진실한소유권자인지여부 ) 과권한 ( 행위능력유무 ) 을확인하며, 을구에서는제한물권의유무및그내용을중심으로확인한다. 등기부의각구별등기사항과분석할내용 구분등기사항확인사항 표시번호란표시란에등기한순서등기일자 표제부 표시란 부동산의표시 ( 토지 건물의소재지, 지번, 지목, 면적, 건물의종류 구조면적 층수 용도등 ) 구분건물은전체건물의표제부와구분건물의표제부가각각있음 부동산의현황과등기내용과일치여부 토지에대한별도등기유무 부동산표시의변경여부 순위번호란 사항란에등기한순서 갑구 사항란 소유권에관한사항 ( 소유권의보존이나변경에관한사항 : 소유권보존 ( 이전 ) 등기 ), 가압류, 압류, 환매특약, 예고등기, 경매개시결정, 보전처분등 ) 소유자의처분권원과권한의확인 처분제한유무 순위번호란 사항란에등기한순서 을구 사항란 소유권이외의권리 ( 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 권리질권, 임차권 ) 에관한사항 제한물권유무및그내용 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 87

88 다. 등기순위의확인 1 동일한부동산에관하여등기한권리의순위는다른규정이없는한등기의순위 ( 선후 ) 에의한다. 2 등기의순위는동구 ( 갑구와갑구 ) 에서한등기에대하여는순위번호에의하고, 별구 ( 갑구와을구 ) 에서한등기에대하여서는접수번호에의한다. 3 부기등기의순위는주등기의순위에의하고, 부기등기상호간의순위는그전후에의한다. 4 가등기를한경우에본등기의순위는가등기의순위에의한다 소유자에관한분석 등기부등본을분석할때무엇보다가장중요한사항은갑구의소유자에관한사항이다. 부동산투자를함에있어서소유권을법적으로완전하고유효하게취득하지못하게될경우에큰낭패를볼수있기때문이다. 갑구란에소유권에제한을가하는사항에대한등기의내용을분석하는것은물론소유자가진정한소유자인지를분석해야한다. 우리나라등기에는공신력이인정되지않아등기부만을믿고거래했다고하더라도완전한소유권을가지지못하게될수있기때문이다. 단기간에빈번하게소유권이전등기가이루어지고있는부동산, 상속등기후단기간에거래를하려고하는부동산, 대리인이급하게거래를추진하는부동산등은일단의심을하고출발하는것이좋다 현장답사를통한권리분석 부동산권리분석은등기부등본에만의존해서는아니되며, 반드시현장답사를통하여마무리하여야한다. 부동산에관한권리중에는등기부등본에등기되지않는권리도있을뿐만아니라현실적으로적법한권원없이도타인의부동산을점유하는경우를흔하게볼수있기때문이다. 점유권, 유치권, 임차권, 법정지상권, 분묘기지권등은등기부등본에나타나지않는다. 88 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

89 연습문제 제 3 장 부동산거래에관한실무와권리분석 1. 계약금에관한다음기술중옳지않은것은? 1 계약금계약은요물계약으로서주된계약의성립이전에또는동시에행해져야한다. 2 당사자사이의특약이없는한계약금은해약금으로서의성질을갖는다. 3 해약금에의한해제로인해손해배상청구권이발생하지않는다. 4 계약금을위약벌로서교부한경우, 채무불이행에따른별도의손해를배상청구할수도있다. 5 계약금이란계약을체결할때에매수인으로부터매도인에게교부되는금전을말한다. 2. 매매에관한다음설명중틀린것은? 1 특정한재산권의이전과대금의지급은매매계약의실행내지이행에지나지않으며, 그성립요건이아니다. 2 매매계약의비용, 채무의이행시기및이행장소등에관하여는합의가없으면매매가성립하지아니한다. 3 매매계약당사자가아닌타인이소유하는물건을목적물로한매매계약도유효하다. 4 매수인의주된급부의무는매매대금지급의무이다. 5 매매계약의해제는일정한해제원인이있는경우가아니면인정되지않는데, 해제의원인에는약정해제권과법정해제권이있다. 3. 주택임대차보호법의적용대상이아닌것은? 1 미등기건물 2 영업중인여관에딸린방 3 공부상창고이나현황주택 4 주거용으로사용중인오피스텔 5 일부를점포로쓰고있는주택 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 89

90 4. 상가건물임대차보호법의적용대상에관한설명이다. 틀린것은? 1 사업자등록이가능한상가건물이어야한다. 2 상가건물의임대차에대하여적용된다. 3 보증금액에제한없이모든상가건물에적용된다. 4 일시사용을위한임대차에는적용되지아니한다. 5 임대차보호를받기위해서는사업자등록신청과상가건물의인도하는대한요건을갖추어야한다. 5. 부동산관련공부와기재사항을연결한것으로서틀린것은? 1 토지대장 : 소재, 지번, 지목, 면적 2 수치지적부 : 소재, 지번, 좌표 3 지적도 : 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 4 건축물대장 : 소재, 지번, 용도지역, 면적, 높이, 층수 5 개별공시지가확인서 : 소재, 지번, 개별토지가격 6. 물권과채권의차이에관한다음설명중틀린것은? 1 물권은모든자에대하여주장할수있는권리로서절대권이고, 채권은특정한상대방에대한권리이므로상대권이다. 2 물권에는배타성이있으나, 채권은사람의행위를청구함을내용으로하는것이므로배타성이없다. 3 채권은특정인의행위를객체로하나, 물권은물건을객체로하는재산권이다. 4 물권은임의규정성이강하나, 채권은강행법규성이강하다. 5 물건은물건을직접적 배타적으로지배하여그이익을얻을수있는지배권이고채권은채권자가채무자에게어떤급부를청구할수있는청구권이다. 7. 다음물권중부동산만을객체로할수있는권리는? 1 유치권 2 점유권 3 저당권 4 전세권 5 소유권 8. 다음권리중민법의규정상부동산을그객체로할수없는것은? 1 소유권 2 질권 3 유치권 4 점유권 5 전세권 90 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

91 9. 다음중관습법이인정하는물권은? 1 전세권 2 근저당권 3 주식질권 4 분묘기지권 5 전세권 10. 다음중부동산에인정되는권리중에서물권이아닌것은? 1 관습상의법정지상권 2 구분지상권 3 등기된임차권 4 분묘기지권 5 유치권 11. 다음중부동산등기부의을구란에표시되는사항은? 1 목적물의변경사항 2 목적물의표시 3 저당권의설정 4 소유권의이전 5 소유권의제한 12. 동일한부동산에관하여등기한권리의순위에관한기술중틀린것은? 1 법률에다른규정이없으면등기의선후에의한다. 2 등기의선후는등기용지중동구 ( 같은구 ) 에서한등기에대하여는순위번호에의한다. 3 등기의선후는등기용지중별구 ( 다른구 ) 에서한등기에대하여는접수번호에의한다. 4 부기등기의순위는그등기의선후에의한다. 5 가등기를한경우에본등기의순위는가등기의순위에의한다. 13. 우리나라부동산등기에대한설명이다. 틀린것은? 1 등기는부동산물권변동의성립요건이다. 2 등기에공신력이있다. 3 공동신청주의를채택하고있다. 4 등기는법원의관할이다. 5 등기는서면으로신청해야한다. 제 3 장부동산거래에관한실무와권리분석 / 91

92 정답및해설 제 3 장 부동산거래에관한실무와권리분석 1. 1 ( 계약금에관한계약은주된계약과별개로이루어지는계약이다.) 2. 2 ( 매매는당사자간의의사의합치만있으면성립한다.) 3. 2 ( 주용도가주거용인경우에한하여주택임대차보호법이적용된다.) 4. 3 ( 상가건물임대차보호법은상가건물의임대차로서보증금이시행령에서정한금액이하에대하여적용된다.) 5. 3 ( 지적도에는면적이표시되지아니한다.) 6. 4 ( 물권은강행규정이며, 채권은임의규정이다.) 7. 4 ( 유치권은부동산, 동산, 유가증권을그목적으로하며, 점유권은부동산과동산을목적으로하며, 저당권은부동산과권리에대해서도인정된다.) 8. 2 ( 질권은동산을객체로하는물권이다.) 9. 4 ( 분묘기지권은타인의토지위에분묘를설치함으로써일정한요건하에성립하는지상권과유사한물권이다.) ( 등기된임차권은채권의물권화현상일뿐그본질은채권이다.) ( 목적물에관한사항은표제부란에, 소유권에관한사항은갑구란에표시된다.) ( 부기등기의순위는주등기의순위에의한다.) ( 우리나라부동산등기에는공신력이인정되지않고있다.) 92 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

93 제 4 장 부동산의규제분석 제 4 장부동산의규제분석 / 93

94 학습개요 부동산시장은부동산의고유한특성으로인해완전경쟁의조건이충족되지못해시장실패가상존하므로정부의시장개입이필요하게된다. 부동산정책이란여러가지부동산문제, 즉토지문제, 주택문제를해결해서공익을추구하기위한공적활동이다. 부동산정책과연계되어부동산에는수많은법률이적용되고있으며, 이러한법률은부동산에대하여여러가지행위제한이나공법적규제를가하고있다. 부동산에관한공법적규제는부동산의가격이나활용에중대한영향을미치기때문에공법적규제를정확하게분석하여야하는바, 부동산에관한주요공법적규제사항을소개하고부동산규제를분석하는방법을제시한다. 학습목표 1. 부동산정책의의미파악 2. 국토의계획및이용에관한법률에의한규제파악 3. 건축법에의한규제파악 4. 상수원보호를위한규제파악 5. 부동산거래시규제내용분석 ( 토지거래허가제, 주택거래신고제 ) 94 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

95 제 1 절부동산정책 1 토지정책 1-1 토지정책의목표 현재개발용지로사용할수있는되적용도의가용면적은전체국토의 5.6%(5,570 키로제곱미터 ) 이다. 외국의도시적용지면적은영국 13.0%, 일본 7.0% 로일본에비하여도낮은수준이다. 토지정책의기본원칙은토지관련규제를투명화, 합리화하는것이며가용토지를충분하게공급하여개발수요에탄력적으로대응하며, 토지공급확대가투기수요나지가앙등을초래하지않도록투기억제대책등다양한제도적기반을마련하는것이다. 1) 지가안정과투기억제택지의수급불균형에서발생하는택지부족문제를해결해서만연된투기행위를근절시키며과동한지가상승을억제해야한다. 2) 안정된택지의지속적공급택지의수급불균형을막기위해서는택지를안정적으로공급할필요가있고충분한공공용지를확보해야한다. 제 4 장부동산의규제분석 / 95

96 3) 국토의균형개발과자연환경보전개발에있어서특정지역에편중된개발보다는대도시와농촌과의지역격차를해소해서전국토의균형개발을기해야한다. 쾌적한환경을만들기위해개발과함께보전의조화를도모해야한다. 4) 토지의합리적이용과적정거래도모토지소유보다는이용중심으로토지문제를정착시켜토지를합리적으로이용하고거래를정상화할수있도록해야한다. 또는국 공유지는처분중심에서이용중심으로전환해야한다. 5) 개발이익의환수개발이익은개인이창출한가치가아니고사회전체적인이익이다. 개발이익은불로소득의일종이므로개발이익의사유화로인한토지이득의불공정한배분문제를시정하기위하여사회적으로환수되어야한다 토지정책의수단 토지정책의목표를실현하기위한정책수단은크게간접적개입, 직접적개입, 그리고토지이용규제등이있다. 토지이용규제 간접적개입 직접적개입 1 지역 지구 구역제 2 건축규제 3 인 허가제 1 보조금, 조세감면, 부담금 2 자료나정보의구축 1 도시개발사업 2 공영개발 3 공공임대보유 96 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

97 1-3. 토지거래규제제도 1) 토지거래허가제 토지거래허가제는지가가급격히상승하는지역과그러한우려가있는지역에서토지의투기적인거래를방지하기위해실시되고있다. 2) 검인계약서제도검인계약서제도는부동산거래정보를파악함으로써미등기전매등에의한부동산투기를방지하고, 국민의재산권을보호하는것을목적으로하였다. 3) 부동산실명제그동안차명거래 ( 借名去來 ) 의일종인명의신탁제도가탈세의수단으로많이사용되었다. 부동산등기제도를악용한투기 탈세등을방지하고부동산거래의정상화, 부동산가격의안정도모및국민경제의건전한발전을위해서 1995년부동산실명제가도입되었다. 4) 농지취득자격증명제도원칙적으로농지를취득하고자하는자는농지의소재지를관할하는시장 ( 구를두지아니한시의시장을말하며, 도농복합형태의시에있어서는농지의소재지가동지역인경우에한한다 ) ㆍ구청장 ( 도농복합형태의시의구에있어서는농지의소재지가동지역인경우에한한다 ) ㆍ읍장또는면장으로부터농지취득자격증명을발급받아야소유권을취득할수있는제도이다. 농지취득시농지취득자격증명은농지를취득하는자가그소유권에관한등기를신청할때에첨부하여야할서류를말한다. 제 4 장부동산의규제분석 / 97

98 TIP 역대대통령의부동산정책흐름 1. 박정희대통령의부동산정책 - 강북규제, 강남개발 2. 전두환대통령의부동산정책 - 규제와완화의반복, 뇌관매설 3. 노태우대통령의부동산정책 - 부동산규제와신도시개발 4. 김영삼대통령의부동산정책 - 토지투기의시대 5. 김대중대통령의부동산정책 - 무차별규제완화의시대 6. 노무현대통령의부동산정책 - 부동산규제와완화의혼돈시대와지역개발 7. 이명박대통령의부동산정책 - 한반도대운하추진예정, 실용주의에입각한부동산개발 2 주택정책 2-1 주택정책목표 주택정책의궁극적인목표는국민주거생활의안정이다. 이목표를달성하기위한정책과제로서주택의절대량부족문제해소를위한주택의대량건설ㆍ공급과무주택서민의주거안정을위한가격안정및소형주택우선공급을설정하고있다. 2-2 주택문제 주택이란인간의기본적인생활을유지하는토대이며, 삶의질과복지를결정하는중요한척도가된다. 따라서국민의주거복지에대한노력이필수적으로요구된다. 올바른주택정책이수립되기위해서는주택문제와그원인을파악하는것이중요하다. 주택문제는크게양적인측면과질적인측면으로나누어고찰해볼필요가있다. 98 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

99 1) 양적수요증가요인 1 핵가족화, 가구분리또는도시의인구집중으로인한인구증가 2 주택의필요공가율의증가필요공가율 ( 必要空家率 ) 이란주택소비자의주거이동을원활하게하기위하여요구되는여분을의미한다. 3 기존주택의노후화에따른철거등이양적인측면에서주택수요를증가시키는요인이다. 2) 질적수요증가원인 1 소득증가및생활수준향상으로주거문화의변화 2 건축기술의향상으로인한신건축자재의개발과보급 3 환경문제에대한새로운인식등 2-3 주택정책수단 1) 주택공급촉진제도 1 공영개발을토한대규모택지의확대및공급 2 국민주택기금으로주택건설자금지원 3 그린벨트해제대상지역을대상으로택지공급 2) 전매제한제도 1 투기과열지구안에서입주자로선정된지위 2 분양가상한제적용주택의입주로선정된지위 3 주택공영개발지구에서분양가상한제를적용받지아니하고공공기관이건설ㆍ공급하는공동주택및당해주택의입주자로선정된지위 3) 분양가규제와자율화 1 분양가규제분양가규제는무주택서민들에게싼값으로내집마련의기회를제공하기위해도입되었다. 분양가규제는임대료규제의폐해와똑같은결과가 제 4 장부동산의규제분석 / 99

100 나타난다. 규제된가격이시장가격보다낮으므로인해시장기능이철저히방해받는결과가되었다. 2 분양가자율화시장의자유경쟁원리를통해민간기업의주택공급을촉진하고주택의질을개선하기위한제도이다. 3 부동산조세정책 3-1 조세제도의기능 조세는국가가재정수입의조달과사회정책적목적을달성하기위하여구체적 개별적보상없이일방적이고강제적으로부가된다. 부동산조세는부동산취득 보유 양도등에있어서자산의보유나이용으로인한이득에대해부과된다. 1) 재정적기능조세의근본목적은재정을위한재원조달을목적으로한다. 2) 사회정책적기능 1 부동산투기의근절투기목적인경우는중과세를적용하므로써투기를막을수있다. 2 지가안정부동산에대한투기적수요를줄여지가안정을기할수있다. 3 부동산자원배분조세를통하여토지이용을규제하거나촉진시켜부동산자원을적재적소에활용할수있도록한다. 4 주거안정촉진주택수요와공급을촉진하기위하여감면정책등을통해주거안정을달성할수있다. 100 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

101 5 소득재분배자본주의사회에서는소득의재분배가원활하게이루어지지않을경우사회구성원간의소득격차가확대되어심각한사회적인갈등이야기될수있다. 조세를통해부를사회에환원하는것이필요하게된다. 3-2 조세제도의평가와방향 1) 유통과세 1 양도소득세그동안우리나라의경우는투기억제를위해양도소득세를활용했다. 그런데양도소득세는비과세및낮은실효세율로인해투기억제기능이미흡했고비과세혜택이너무많아재정확충도미약했다는평가를받고있다. 1가구 1주택을촉진하고주택의장기보유를유도하기위하여일정기간이상보유에대해양도소득세를감면해주었고그반면에일정기간미만의보유에대해서는양도소득세를증과세해왔다. 이조항으로인해소비자들은중과세를면하기위해일정기간이상보유하게되었고다라서공급이나오지않는동결효과 (lock-in-effect) 가유발되는부작용이나타나게되었다. 2 취득세 등록세취득세와등록세는지방세수입중높은비중을차지하고있으며계속증가해왔다. 그런데이러한세금은결국거래비용을증가시키게되므로거래동결및지가앙등을초래하는결과를가져왔다는평가를받고있다. 2) 조세의방향유통과세는재정확충이미흡하고거래비용을크게하므로시장을위축시킬수있으므로이를인하하는쪽으로전개하여야부동산시장을활성화할수있다는주장이설득력을갖는다. 그리고재정확충을위해서는보유과세를강화하는것이바람직하다는연구가나오고있다. 그런데보유과세를강화하면수요가비탄력적인경우에는임대료의상승을유발하고조세전가가발생할가능성이크다. 따라서수요를탄력적으로할수있도록공급을확충하는정책이필요하게된다. 제 4 장부동산의규제분석 / 101

102 제 2 절부동산공법 1 부동산공법분석 1-1 부동산공법분석의중요성 부동산은공법상의행위제한유무및그정도에의하여이용및가격에큰영향을받는다. 공법상행위제한의유무또는그제한의정도등에따라부동산으로서의이용가치가달라지기때문이다. 상수원보호를위하여팔당호로수입되는하천변지역을수변구역으로지정하는것을반대하는것이나개발제한구역의해제를주장하며시위를하는것은모두공법상행위제한이부동산의이용이나가격에얼마만큼지대한영향을미치는지를나타내는것이다. 아파트등집합건물이외에토지, 단독주택등의부동산에투자고자할경우에는그부동산에관련된각종공법상의행위제한유무를반드시확인하여야한다. 102 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

103 1-2 부동산공법체계 제 4 장부동산의규제분석 / 103

104 2 국토의계획및이용에관한법률에의한규제 2-1. 용도지역등의개요 용도지역 용도지구 용도구역의구분 구분용도지역용도지구용도구역 개념 토지를경제적 효율적으로이용하고공공복리의증진을도모하기위하여서로중복되지아니하게도시관리계획으로결정하는지역을말한다. 용도지역의기능을증진시키고미관 경관 안전등을도모하기위하여도시관리계획으로결정하는지역을말한다. 시가지의무질서한확산방지, 계획적이고단계적인토지이용의도모, 토지이용의종합적조정 관리등을위하여도시관리계획으로결정하는지역을말한다. 지정원칙 모든토지에지정하되, 중복지정은불가능 필요한토지에지정하며, 하나의토지에중복지정가능 필요한토지에지정하며, 하나의토지에중복지정가능 지정목적 토지의경제적 효율적이용 공공복리의증진 용도지역의기능증진 미관 경관 안전등의도모 시가지의물질서한확산방지 계획적 단계적토지이용의도모 토지이용의종합적조정 관리 지정범위 전국의모든토지를대상 용도지역내일부토지를대상 용도지역 용도지구와별도 의규모로지정가능 가. 용도지역의지정국토는토지의이용실태및특성, 장래의토지이용방향등을고려하여다음과같이 4개의용도지역으로구분한다. 용도지역의종류 도시지역 인구와산업이밀집되어있거나밀집이예상되어당해지역에대하여체계적인개발 정비 관리 보전등이필요한지역 104 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

105 관리지역 농림지역 자연환경보전지역 도시지역의인구와산업을수용하기위하여도시지역에준하여체계적으로관리하거나농림업의진흥, 자연환경또는산림의보전을위하여농림지역또는자연환경보전지역에준하여관리가필요한지역 도시지역에속하지아니하는농지법에의한농업진흥지역또는산지관리법에의한보전산지등으로서농림업의진흥과산림의보전을위하여필요한지역 자연환경 수자원 해안 생태계 상수원및문화재의보전과수산자원의보호 육성등을위하여필요한지역 도시지역 관리지역세분 용도지역세분지정목적 도시지역 주거지역전용주거지역제1종전용주거지역제2종전용주거지역일반주거지역제1종전용주거지역제2종전용주거지역제3종전용주거지역준주거지역상업지역중심상업지역일반상업지역 거주의안녕과건전한생활환경의보호를위하여필요한지역 양호한주거환경을보호하기위하여필요한지역 단독주택중심의양호한주거환경을보호하기위하여필요한지역 공동주택중심의양호한주거환경을보호하기위하여필요한지역 편리한주거환경을조성하기위하여필요한지역 저층주택을중심으로편리한주거환경을조성하기위하여필요한지역 중층주택을중심으로편리한주거환경을조성하기위하여필요한지역 중고층주택을중심으로편리한주거환경을조성하기위하여필요한지역 주거기능을위주로이를지원하는일부상업 업무기능을보완하기위하여필요한지역 상업그밖에업무의편익증진을위하여필요한지역 도심 부도심의업무및상업기능의확충을위하여필 요한지역 일반적인상업및업무기능을담당하기위하여필요한 지역 제 4 장부동산의규제분석 / 105

106 도시지역 관리지역 관리지역 근린상업지역유통상업지역공업지역전용공업지역일반공업지역준공업지역녹지지역보전녹지지역생산녹지지역자연녹지지역보전관리지역생산관리지역계획관리지역 근린지역에서의일용품및서비스의공급을위하여필요한지역 도시내및지역간유통기능의증진을위하여필요한지역 공업의편익증진을위하여필요한지역 주로중화학공업 공해성공업등을수용하기위하여필요한지역 환경을저해하지아니하는공업의배치를위하여필요한지역 경공업그밖의공업을수용하되, 주거 상업 업무기능의보완을위하여필요한지역 자연환경 농지및산림의보호, 보건위생, 보안과도시의무질서한확산을방지하기위하여녹지의보전이필요한지역 도시의자연환경 경관 산림및녹지공간을보전이필요한지역 주로농업적생산을위하여개발을유보할필요가있는지역 도시의녹지공간의확보, 도시확산의방지, 장래도시용지의공급등을위하여보전할필요가있는지역으로서불가피한경우에한하여제한적개발이허용되는지역 자연환경보호, 산림보호, 수질오염방지, 녹지공간확보및생태계보전등을위하여보전이필요하나, 주변의용도지역과의관계등을고려할때자연환경보전지역으로지정하여관리하기가곤란한지역농업 임업 어업생산등을위하여관리가필요하나, 주변의용도지역과의관계등을고려할때농림지역으로지정하여관리하기가곤란한지역도시지역으로의편입이예상되는지역또는자연환경을고려하여제한적인이용 개발을하려는지역으로서계획적 체계적인관리가필요한지역 106 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

107 2-2. 용도지역안에서의행위제한 가. 용도지역안에서의건축물의건축제한용도지역안에서의건축물그밖의시설의용도 종류및규모등의제한에관한사항은대통령령으로정한다. 또한용도지구안에서의건축물그밖의시설의용도 종류및규모등의제한에관한사항은국토의계획및이용에관한법률또는다른법률에특별한규정이있는경우를제외하고는대통령령이정하는기준에따라특별시 광역시 시또는군의조례로정할수있다. 지역안의건축용도제한 구분단독주택아파트공동주택 ( 아파트제외 ) 위락시설숙박시설의료시설판매시설 제 1 종전용주거지역 ( 다가구주택제외 ) * 제2종전용주거지역 제1종일반주거지역 * * 제2종일반주거지역 * * 제3종일반주거지역 * * * 준주거지역 ( 격리병원, 장례식장제외 ) * 중심상업지역 * 일반상업지역 * * * ( 주상복합허용 ) ( 주상복합허용 ) ( 주상복합허용 ) ( 주상복합허용 ) * 근린상업지역 ( 주상복합허용 ) ( 주상복합허용 ) * ( 격리병원제외 ) (300m 2 미만허용 ) 유통상업지역 * * * ( 장례식장허용 ) 전용공업지역 * ( 기숙사허용 ) * ( 장례식장허용 ) * 일반공업지역 * 준공업지역 * * * ( 기숙사허용 ) * ( 기숙사허용 ) * * 보전녹지지역 * ( 다가구주택제외 ) * 제 4 장부동산의규제분석 / 107

108 생산녹지지역 * * * 자연녹지지역 * * 비고 1. 시행령에의해허용되는지역 : 2. 시행령에의해부분적으로허용되는지역 : 3. 도시계획조례에의해허용되는지역 :* 4. 제 1 종근린생활시설은보전녹지지역을제외한모든지역에허용된다. ( 병원제외 ) * 나. 건폐율및용적률건폐율이란대지면적에대한건축면적의비율 ( 건폐율 = 건축면적 대지면적 100) 을말한다. 용적률이란대지면적에대한건축연면적 ( 대지에 2이상의건축물이있는경우에는이들연면적의합계로한다 ) 의비율 ( 용적률 = 건축연면적 대지면적 100) 을말한다. 건폐율은건축물의수평적제한을가하는것인반면, 용적률은건축물의수직적제한을다룬것이다. * 연면적 : 하나의건축물의각층의바닥면적의합계로한다. 다만용적율의산정에있어서는지하층의면적과지상층의주차용으로사용되는면적및 주택건설기준등에관한규정 에의한주민공동시설의면적은제외한다. 건폐율기준 구분법률시행령 제 1 종전용 50% 이하 제 2 종전용 50% 이하 주거지역 제 1 종일반 70% 이하 60% 이하 제 2 종일반 60% 이하 제 3 종일반 50% 이하 도시지역 상업지역 준주거중심상업일반상업 90% 이하 70% 이하 90% 이하 80% 이하 근린상업 70% 이하 유통상업 80% 이하 전용공업 70% 이하 공업지역 일반공어 70% 이하 70% 이하 준공업 70% 이하 108 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

109 도시지역 녹지지역 보전녹지 생산녹지 자연녹지 20% 이하 20% 이하 20% 이하 20% 이하 관리지역 조전관리지역 20% 이하 20% 이하생산관리지역 20% 이하계획관리지역 40% 이하 40% 이하 농림지역 20% 이하 20% 이하 자연환경보전지역 20% 이하 20% 이하 자연취락지구 60% 이하 ( 집단취락지구에대하여는개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법령이정하는바에의한다.) 기타지역 개발진흥지구 40% 이하 ( 도시지역외의지역 ) 수산자원보호구역 80% 이하 40% 이하 자연공원, 공원보호구역 60% 이하 농공단지 국가. 지방산업단지 60% 이하 80% 이하 용적률기준 구분법률시행령 제 1 종전용 50%~100% 이하 제 2 종전용 100%~150% 이하 주거지역 제 1 종일반 500% 이하 100%~200% 이하 제 2 종일반 150%~250% 이하 제 3 종일반 200%~300% 이하 도시지역 상업지역 준주거중심상업일반상업 1,500% 이하 200%~500% 이하 400%~1,500% 이하 300%~1,300% 이하 근린상업 200%~900% 이하 유통상업 200%~1,100% 이하 전용공업 150%~300% 이하 공업지역 일반공어 400% 이하 200%~350% 이하 준공업 200%~400% 이하 제 4 장부동산의규제분석 / 109

110 도시지역 녹지지역 보전녹지 생산녹지 자연녹지 100% 이하 50%~80% 이하 50%~100% 이하 50%~100% 이하 관리지역 보전관리지역 50%~80% 이하 80% 이하생산관리지역 50%~80% 이하계획관리지역 100% 이하 50%~100% 이하 농림지역 80% 이하 50%~80% 이하 자연환경보전지역 80% 이하 50%~80% 이하 개발진흥지구 100% 이하 ( 도시지역외의지역 ) 기타지역 수산자원보호구역 자연공원, 공원보호구역 200% 이하 80% 이하 100% 이하 ( 단, 자연공원법에의한집단시설지구및밀집취락지구의경우 150% 이하 ) 농공단지 150% 이하 ( 도시지역외농공단지에한함 ) 2-3. 용도지구의지정 국토해양부장관또는시 도지사는다음과같은용도지구의지정또는변경을도시관리계획으로결정하며, 필요하다고인정할때에는용도지구를다시세분하여지정하거나변경할수있다. 가. 구분및지정목적 구분 지정목적 1. 경관지구경관을보호 형성하기위하여필요한지구 중심지미관지구 ( 토지의이용도가높은지역의미관을유지 관리하기위하여필요한지구 ) 2. 미관지구 미관을유지하기위하여필요한지구 역사문화미관지구 ( 사적지 전통건축물등의미관을유지 관리하기위하여필요한지구 ) 일반미관지구 ( 중심지미관지구및역사문화미관지구이외의지역으로서미관을유지 관리하기위하여필요한지구 ) 110 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

111 3. 고도지구 환경조성및토지의고도이용과그증진을위하여건축물높이의최저한도 ( 또는최고한도 ) 를규제할필요가있는지구 최고고도지구 ( 도시의환경과경관을보호하고과밀방지를위하여건축물높이의최고한도를정할필요가있는지구 ) 최저고도지구 ( 토지이용을고도화하고도시경관을보호하기위하여건축물높이의최저한도를정할필요가있는지구 ) 4. 방화지구화재위험을예방하기위하여필요한지구 5. 방재지구풍수해, 산사태, 지반의붕괴기타재해를예방하기위하여필요한지구 6. 보존지구 문화재, 중요시설물및문화적 생태적으로보존가치가큰지역의보호와보존을위하여필요한지구 문화자원보존지구 ( 문화재 전통사찰등역사 문화적으로보존가치가큰시설및지역의보호및보존을위하여필요한지구 ) 중요시설물보존지구 ( 국방상중요한시설물의보호와보존을위하여필요한지구 ) 생태계보존지구 ( 생태적으로보존가치가큰지역의보호와보존을위하여필요한지구 ) 학교시설보호지구 ( 학교의교육환경을보호 유지하기위하여필요한지구 ) 7. 시설보호지구 학교시설 공용시설 항만 공항의보호, 업무기능의효율화, 항공기의안전운항등을위하여필요한지구 공용시설보호지구 ( 공용시설을보호하고공공업무기능을효율화하기위하여필요한지구 ) 항만시설보호지구 ( 항만기능을효율화하고항만시설의관리 운영을위하여필요한지구 ) 공항시설보호지구 ( 공항시설의보호와항공기의안전운항을위하여필요한지구 ) 8. 취락지구 9. 개발진흥지구 10. 특정용도제한지구 녹지지역 관리지역 농림지역 자연환경보전지역또는개발제한구역안의취락을정비하기위한지구주거기능 상업기능 공업기능 유통물류기능 관광기능 휴양기능등을집중적으로개발 정비할필요가있는지구주거기능보호또는청소년보호등의목적으로청소년유해시설등특정시설의입지를제한할필요가있는지구 제 4 장부동산의규제분석 / 111

112 11. 위락지구위락시설을집단화하여다른지역의환경을보호하기위하여필요한지구 12. 리모델링지구 노후된공동주택등건축물이밀집된지역으로서새로운개발보다는현재의환경을유지하면서이를정비할필요가있는지구 나. 지구의행위제한 지구의종류 건축제한 고도지구 도시관리계획으로정하는높이를초과하거나미달할수없다. 공항시설보호지구 항공법이정하는바에의한다. 취락 자연취락지구 국토의계획및이용에관한법률 시행령에서정하고있다. 지구 집단취락지구 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 이정하는바에의한다. 개발진흥지구 지구단위계획또는계발계획에위반하여건축할수없다. 보존지구 도시계획조례가정하는건축물에한하여건축할수있다. 기타지구 도시계획조례가정하는건축물은건축할수없다 용도구역 가. 개발제한구역의지정 1 국토해양부장관은도시의무질서한확산을방지하고도시주변의자연환경을보전하여도시민의건전한생활환경을확보하기위하여도시의개발을제한할필요가있거나국방부장관의요청이있어보안상도시의개발을제한할필요가있다고인정되는경우에는개발제한구역의지정또는변경을도시관리계획으로결정할수있다. 2 개발제한구역의지정또는변경에관하여필요한사항은따로법률로정한다. 나. 도시자연공원구역 1) 시 도지사는도시공원구역의지정또는변경을도시관리계획으로결정할수있다. 112 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

113 2) 지정목적 1 도시의자연환경및경관을보호 2 도시민에게건전한여가 휴식공간을제공 3 도시지역안의식생이양호한산지의개발을제한할필요가있다고인정하는경우 3) 도시자연공원구역의지정또는변경에관하여필요한사항및도시자연공원구역안에서의행위제한등도시자연공원구역의관리에관하여필요한사항은따로법률로정함 다. 시가화조정구역의지정 1 국토해양부장관은직접또는관계행정기관의장의요청을받아도시지역과그주변지역의무질서한시가화를방지하고계획적 단계적인개발을도모하기위하여 5년이상 20년이내의범위에서시가화를유보할필요가있다고인정되는경우에는시가화조정구역의지정또는변경을도시관리계획으로결정할수있다. 2 시가화조정구역의지정에관한도시관리계획의결정은시가화유보기간이만료된날의다음날부터그효력을상실한다. 이경우국토해양부장관은대통령령이정하는바에따라그사실을고시하여야한다. 라. 수산자원보호구역의지정국토해양부장관은직접또는관계행정기관의장의요청을받아수산자원의보호 육성을위하여필요한공유수면이나그에인접된토지에대한수산자원보호구역의지정또는변경을도시관리계획으로결정할수있다. 제 4 장부동산의규제분석 / 113

114 3 건축법에의한건축규제 3-1. 건축허가등 가. 건축허가의사전결정 건축허가대상건축물을건축하고자하는자는건축허가신청전에당해건축물의건축이허용되는지의여부에대해서다음과같이사전결정을신청할수있다. 건축에관한입지 규모의사전결정신청 심의신청 건축위원회심의 교통영향평가의심의 환경성검토협의 대지면적이사전환경성검토대상인경우한경부장관 지방환경관서의장과사전협의 사전결정서송부 입지 규모 용도등사전결정서를결정일부터 15일이내에신청자에통지 사전결정을통보받은경우의의제처리사항 허가 신고의제ᄀ개발행위허가ᄂ산지전용허가 산지전용신고 ( 보전산지-도시지역에한함 ) ᄃ농지전용허가 신고및협의ᄅ하천점용허가 관련규정 국토의계획및이용에관한법률 산지관리법 농지법 하천법 비고허가권자는미리관계행정기관의장과협의하여야하며관계행정기관의장은 15 일이내에의견을제출하여야한다. 114 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

115 나. 사전결정의효력상실 사전결정을통지받은날부터 2년이내에건축허가를신청하지않는경우사전결정의효력은상실된다 시장 군수 구청장의허가대상 가. 시장 군수 구청장의허가건축물을건축또는대수선하고자하는자는시장 군수 구청장의허가를받아야한다. 1 연면적 200제곱미터이상또는 3층이상인건축물을건축하거나대수선하는경우 2 건축물의용도를상위시설군으로용도변경하는경우 나. 특별시장또는광역시장의허가대상다음의용도및규모의건축물을특별시또는광역시에건축하고자하는경우에는특별시장또는광역시장의허가를받아야한다. 1 21층이상의건축물의건축 2 연면적의합계가 100,000m2이상인건축물 ( 공장을제외 ) 의건축 연면적의 3/10 이상의증축으로인하여층수가 21층이상으로되거나연면적의합계가 100,000m2이상으로되는경우의증축을포함 다. 건축허가에관한사전승인시장 군수는다음에해당하는건축물의건축을허가하는경우미리건축계획서와건축물의용도, 규모및형태가표시된기본설계도서를첨부하여도지사의승인을얻은후허가하여야한다. ( 특별시또는광역시가아닌경우 ) 제 4 장부동산의규제분석 / 115

116 건축물용도 21 층이상의건축물건축용도무관 연면적의합계가 100,000m 2 이상인건축물자연환경또는수질보호를위하여도지사가지정 공고하는구역안에건축하는 3층이상또는연면적합계 1,000m 2 이상의건축물주거환경또는교육환경등주변환경의보호상필요하다고인정하여도지사가지정 공고하는구역안에건축하는건축물 공장제외 연면적의 3/10 이상의증축으로이낳여층수가 21층이상으로되거나연면적의합계가 100,000m 2 이상으로되는경우의증축을포함 공동주택 제2종근린생활시설 ( 일반음식점에한함 ) 업무시설 ( 일반업무시설에한함 ) 숙박시설 위락시설 숙박시설 위락시설 라. 건축허가의취소허가권자는허가를받은자가허가를받은날부터 1년이내에공사에착수하지아니하거나공사를착수하였으나공사의완료가불가능하다고인정하는경우에는그허가를취소하여야한다. 다만, 허가권자는정당한이유가있다고인정하는경우에는 1년의범위안에서그공사의착수기간을연장할수있다 건축신고 허가대상건축물이라하더라도다음에해당하는경우에는미리시장 군수 구청장에게신고함으로써건축허가를받은것으로본다. 1 바닥면적의합계가 85m2이내의증축 개축또는재축 2 관리지역 농림지역또는자연환경보전지역안에서연면적 200m2미만이고 3 층미만인건축물의건축. 다만, 제2종지구단위계획구역안에서의건축을제외한다. 3 대수선 ( 연면적 200m2미만이고 3층미만인건축물의대수선에한함 ) 116 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

117 4 기타다음의소규모건축물의건축 - 연면적의합계가 100m2이하인건축물 - 건축물의높이를 3m 이하의범위안에서증축하는건축물 - 표준설계도서에의하여건축하는건축물로서그용도 규모가주위환경 미관상지장이없다고인정하여건축조례로정하는건축물 - 공업지역, 제2종지구단위계획구역 ( 산업형에한함 ) 및산업단지안에서건축하는 2층이하인건축물로서연면적의합계가 500m2이하인공장 - 농업또는수산업을영위하기위하여읍 면지역에서건축하는연면적 200m2이하의창고및연면적 400m2이하의축사 작물재배사 3-4. 건축물의용도변경 가. 건축물의용도변경 1 사용승인을얻은건축물의용도를변경하고자하는자는시장 군수 구청장의허가를받거나신고를하여야한다. 2 건축물의용도변경은변경하고자하는용도의건축기준에적합하게하여야한다. 3 허가대상과신고대상의구분 허가대상 신고대상 건축물의용도를하위시설군 9 에서 1 의상위시설군방향으로용도를변경하는경우 건축물의용도를상위시설군 1 에서 9 의하위시설군방향으로용도를변경하는경우 용도변경시설군의분류 시설군 건축물의세부용도 1 자동차관련시설군 자동차관련시설 2 산업등시설군 운수시설 창고시설 공장 위험물저장및처리시설 3 전기통신시설군 방송시설 발전시설 4 문화및집회시설군 문화및집회시럴 종교시설 위락시설 관광휴게시설 제 4 장부동산의규제분석 / 117

118 5 영업시설군 판매시설 운동시설 숙박시설 6 교육및복지시설군 의료시설 교육연구시설 노유자시설 수련시설 7 근린생활시설군 제1종근린생활시설 제2종근린생활시설 8 주거업무시설군 단독주택 공동주택 업무시설 교정및군사시설 9 그밖의시설군 동물및식물관련시설 장례식장 참고 건축허가 9 1 시설군 1 자동차관련시설군 2 산업등시설군 3 전기통신시설군 4 문화및집회시설군 5 영업시설군 6 교육및복지시설군 7 근린생활시설군 8 주거업무시설군 9 그밖의시설군 건축허가 1 9 나. 용도변경시법의준용 허가및신고대상인용도변경으로서다음의경우사용승인및건축물의설계규정 을준용한다. 준용하는방법 용도변경적용범위 준용조건 1 건축물의사용승인 바닥면적의합계가 100m 2 이상인용도변경 허가및신고대장 2 건축물의설계 바닥면적의합계가 50m 2 이상인용도변경예외 1층인축사를공장으로용도변경하는경우로서증축 개축또는대수선이수반되지아니하고구조안전 피난등에지장이없는경우 허가대장 118 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

119 3-5. 건축물의사용승인 가. 건축물의사용승인신청대상건축물 1 건축허가를받았거나건축신고를한건축물의건축공사를완료한후 2 하나의대지에 2이상의건축물을건축하는경우동별공사를완료한경우 나. 검사및사용승인서의교부사용신청서를받은날부터 7일이내에사용승인을위한현장검사를실시하여야하며, 현장검사에합격된건축물에대하여사용승인서를교부해야한다. 4 상수원보호구역의규제 4-1. 상수원보호구역지정현황 환경부장관은상수원의확보와수질보전상필요하다고인정되는지역을 상수원보호구역 으로지정하거나이를변경할수있다. 상수원보호구역을지정하거나변경한때에는지체없이이를공고하여야한다 상수원보호구역행위규제 가. 상수원보호구역안에서의금지행위상수원보호구역안에서는다음의행위를할수없다. 1 수질환경보전법에의한수질오염물질 특정수질유해물질, 유해화학물질관리법에의한유해화학물질, 농약관리법에의한농약, 폐기물관리법에의한폐기물, 오수 분뇨및축산폐수의처리에관한법에의한오수 분뇨또는축산폐수를버리는행위 2 가축을놓아기르는행위 제 4 장부동산의규제분석 / 119

120 3 수영 목욕 세탁또는뱃놀이를하는행위 4 행락 야영또는야외취사행위 5 어 패류를잡거나양식하는행위. 다만, 환경부령이정하는자가행하는환경부령이정하는어로행위는제외한다. 6 자동차를세차하는행위 7 하천구역에해당하는지역에서농작물을경작하는행위 ( 친환경농산물은제외 ). 나. 상수원보호구역허가행위허가할수있는건축물기타공작물의종류와규모는다음과같다. (1) 생활기반시설 1) 농가주택의신축 1 보호구역안에거주하는주민이지목상대지인토지에신축하는경우로서연면적 100m2이하의농가주택및 66m2이하의부속건축물 2 보호구역지정전부터계속하여무주택으로거주하여온자 ( 보호구역지정당시당해구역안에거주하고있던자로서생업기타의사유로 3년이내의기간동안보호구역밖에거주하였던무주택자를포함한다 ) 로서혼인으로인하여세대주가된자가농가주택을신축하는경우에는 132m2이하및연면적 66m2이하의부속건축물. 이경우지하층이없는농가주택의신축은연면적 154m2이하로한다. 2) 주택의증축 1 보호구역안에거주하는주민이증축하는경우로서기존주택의면적을포함하여 100m2이하 ( 지하층이농가용부대창고인경우에는기존의지하층면적을포함하여 100m2이하로하되, 연면적에포함하지아니한다 ) 및기존의부속건축물의면적을포함하여 66m2이하 2 보호구역지정전부터계속하여거주하여온자 ( 보호구역지정당시당해구역안에거주하고있던자로서생업기타의사유로 3년이내의기간동한보호구역밖에거주하였던자를포함한다 ) 가주택을증축하는경우에는기존주택의면적을포함하여연면적 132m2이하 ( 지하층이농가용부대창고인경우에는기 120 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

121 존의지하층면적을포함하여 132m2이하로하되, 연면적에포함하지아니한다 ) 및기존의부속건축물의면적을포함하여연면적 66m2이하. 이경우지하층이없는주택의증축은기존면적을포함하여연면적 154m2이하로한다. (2) 소득기반시설보호구역안에서농림업또는수산업에종사하는자가건축하거나설치하는다음각목의건축물기타공작물 1 잠실 : 기존의잠실면적을포함하여뽕나무밭조성면적의 1천분의 50 이하 2 버섯재배사 :1가구당기존의버섯재배사면적을포함하여 500m2이하 3 생산물저장창고 : 보호구역안의토지또는그토지와일체가되는토지에서생산되는생산물의저장에필요한것으로서기존의창고면적을포함하여당해토지면적의 1천분의 10이하. 다만, 버섯저장창고의경우에는기존의창고면적을포함하여토지면적의 10분의 1 이하로하되, 50m2를초과할수없다. 4 담배건조실 : 기존의담배건조실의면적을포함하여잎담배재배면적의 1 천분의 10이하 5 퇴비사및발효퇴비장 :1가구당기존면적을포함하여각각 200m2이하 6 기자재보관창고 :1가구당농림업또는수산업에필요한기자재의보관을위한건축물로서 100m2이하. 다만, 가구별로기자재보관창고를설치하지아니한 3가구이상이공동으로설치하는경우에는 200m2이하 7 관리용건축물 : 과수원 유실수단지 원예단지에설치하되, 생산에직접공여되는토지면적의 1천분의 10 이하로서기존관리용건축물의면적을포함하여 66m2이하 8 온실 : 수경재배 시설원예등작물재배를위하여보호구역안에서 3년이상계속하여거주하고있는자가유리 프라스틱등의재료를사용하여설치하는온실로서순환식양액재배방식으로작물을재배하는경우에한하여가구당 3,000m2이하 9 소 ( 牛 ) 운동장의비가림시설 : 기존축사면적의 3배이내 10 1내지 8외에보호구역안에거주하거나보호구역안의토지를소유한자가농림업등을영위하기위한시설 ( 축사를제외한다 ) 로서지방자치단체 ( 특별시 광역시및도를말한다. 이하같다 ) 의조례로정하는건축물기 제 4 장부동산의규제분석 / 121

122 타공작물. 이경우보호구역이제24조각호의 1의규정에해당하는경우에는관계지방자치단체의의견을들어야한다. (3) 건축물용도변경 1 공장 숙박시설 일반음식점의용도변경 : 오염물질의발생정도가종전보다낮은용도로변경하는경우에한한다. 2 축사또는잠실을농산물보관창고용도로변경하는경우 3 기존주택을연면적의 50퍼센트범위안에서이용원 미용원 약국 정육점 노유자시설또는방앗간용도로변경하는경우 4 기타건축물및공작물의용도변경 : 다음각목중각목내의용도상호간의변경과, ᄀ ᄂ목또는ᄃ으로, ᄂ ᄃ으로용도변경하는경우에한한다. ᄀ휴게음식점 종교집회장 독서실 노래연습장ᄂ슈퍼마켓 일용품소매점 이용원 미용원 탁구장 당구장 체육도장 기원 사무소 금융업소 유치원 경로당 표구점 장의사ᄃ마을회관 마을공동구판장 창고 ( 액체물질을저장하는창고제외 ) 대피소 주차장 4-3. 환경정비구역행위제한완화 가. 생활기반시설의건축또는설치범위 1 연면적 200m2이하의주택및연면적 66m2이하의부속건축물의신축 2 기존건축물의면적을포함한연면적 200m2이하의주택및기존면적을포함한연면적 66m2이하의부속건축물의증축 3 식품 잡화 의류 완구 서적 건축자재 의약품류등일용품의소매점용도로쓰이는연면적 200m2이하의건축물의신축 증축또는기존공장 주택의일용품소매점으로의용도변경. 다만, 증축의경우에는기존건축물의면적을포함하여연면적 200m2이하. 나. 기타건축물또는공작물의신축 증축또는용도변경범위 1 목욕장시설의신축 증축또는기존공장 주택의목욕장시설로의용도변경. 122 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

123 이경우목욕장시설은지역주민을위한시설에한한다. 2 종교집회장 ( 기도원을제외한다 ) 의신축 증축또는기존공장 주택의종교집회장으로의용도변경 3 이용원 미용원 탁구장 체육도장 기원 사무소 사진관 표구점 독서실 장의사 당구장 마을회관 창고 ( 이하이목에서 이용원등 이라한다 ) 의용도로쓰이는연면적 200m2이하의건축물의신축 증축또는기존공장 주택의이용원등으로의용도변경. 다만, 증축의경우에는기존건축물의면적을포함하여연면적 200m2이하인때에한한다. 제 4 장부동산의규제분석 / 123

124 제 3 절부동산거래시규제내용 1 토지거래에대한허가제도 1-1. 토지거래허가구역 토지에대한투기를억제하기위하여토지거래허가구역으로지정된구역내에있는토지를거래하고자할경우계약체결전에허가권자의허가를받도록하고, 허가를받지아니하고거래계약을체결할경우계약의효력이발생하지않도록하는제도이다. 가. 지정절차와효력 1) 지정절차 1 국토해양부장관은국토의이용및관리에관한계획의원활한수립및집행, 합리적토지이용등을위하여토지의투기적인거래가성행하거나지가가급격히상승하는지역과그러한우려가있는지역등에대하여는 5 년이내의기간을정하여토지거래계약에관한허가구역으로지정할수있다. 124 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

125 2 국토해양부장관이허가구역으로지정하고자하는때에는중앙도시계획위원회의심의를거쳐야한다. 다만, 지정기간이만료되는허가구역을계속하여다시허가구역으로지정하고자하는때에는중앙도시계획위원회의심의전에미리시 도지사및시장 군수또는구청장의의견을들어야한다. 2) 지정효력의발생허가구역의지정은허가구역의지정을공고한날부터 5일후에효력이발생한다. 나. 허가대상 1) 허가대상허가구역안에있는토지에관한소유권 지상권 ( 소유권 지상권의취득을목적으로하는권리를포함한다 ) 을이전또는설정 ( 대가를받고이전또는설정하는경우에한한다 ) 하는계약 ( 예약을포함한다. 이하 토지거래계약 이라한다 ) 을체결하고자하는당사자는공동으로시장 군수또는구청장의허가를받아야한다. 허가받은사항을변경하고자할때에도다시허가를받아야한다. 2) 허가제외대상 1 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에의한토지의협의취득ㆍ수용ㆍ사용및동법제91조의규정에의한환매의경우 2 민사집행법에의한경매 3 국유재산법규정에의한국유재산관리계획에따라국유재산을일반경쟁입찰에의하여처분하는경우 4 도시및주거환경정비법규정에의한관리처분계획에따른분양의경우및보류지등을매각하는경우 5 도시개발법규정에의한조성토지등의공급계획에따라토지를공급하는경우, 환지예정지를지정하는경우, 환지처분의경우및체비지등을매각하는경우 6 주택법규정에의하여사업계획의승인을얻어조성한대지를공급하는경우및주택을공급하는경우 제 4 장부동산의규제분석 / 125

126 7 택지개발촉진법규정에의하여택지를공급하는경우 8 산업입지및개발에관한법률규정에의한산업단지개발사업에의하여조성된토지를사업시행자가관리기관에인계ㆍ양도하거나기업체에분양하는경우또는사업시행자로부터인계ㆍ양도를받은관리기관이나분양에관한업무를위탁받은관리공단이기업체에분양하는경우 9 농어촌정비법규정에의한환지계획에따른환지교부와농지등의교환ㆍ분합의경우 10 농어촌정비법의규정에의하여사업시행자가농어촌정비사업을시행하기위하여농지를매입하는경우 11 상법, 채무자회생및파산에관한법률의절차에따라법원의허가를받아권리를이전또는설정하는경우 12 국세및지방세의체납처분또는강제집행의경우등 TIP 허가계약의범위 - 토지거래허가구역내토지 - 토지에관한계약이어야한다.( 건축물만거래하는경우제외 ) - 물권가운데소유권, 지상권에관한계약 - 유상계약이어야한다.( 상속ㆍ증여제외 ) - 일정면적초과해야한다. 다. 허가대상기준면적토지거래허가구역내의토지라하더라도일정한기준면적을넘는토지거래에한하여허가를받아야한다. 따라서경제및지가의동향과거래단위면적등을종합적으로고려하여일정한용도별면적이하의토지에대한토지거래계약에관하여는허가를요하지아니하는데, 토지거래계약의허가를요하지아니하는토지의면적은다음각호와같다. 다만, 국토해양부장관이허가구역을지정할당시당해지역에서의거래실태등에비추어다음각호의면적으로하는것이타당하지아니하다고인정하여당해기준면적의 3배의범위안에서따로정하여공고한경우에는그에의한다. 126 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

127 주거지역 :180 제곱미터이하상업지역 :200 제곱미터이하공업지역 :660 제곱미터이하녹지지역 :100 제곱미터이하도시지역안에서용도지역의지정이없는구역 :90 제곱미터이하도시지역외의지역 :250 제곱미터이하. 단, 농지는 500 제곱미터이하, 임야는 1,000 제곱미터이하 라. 토지거래계약에관한허가 1 허가를받고자하는자는그허가신청서에계약내용과그토지의이용계획등을기재하여시장 군수또는구청장에게제출하여야한다. 시장 군수또는구청장은허가신청서를받은때에는민원사무처리에관한법률의규정에의한처리기간내에허가또는불허가의처분을하고, 그신청인에게허가증을교부하거나불허가처분사유를서면으로통지하여야한다. 다만, 선매협의절차가진행중인때에는위의기간이내에그사실을신청인에게통지하여야한다. 2 기간이내에허가증의교부또는불허가처분사유의통지가없거나선매협의사실의통지가없는때에는당해기간이만료한날의다음날에허가가있는것으로본다. 이경우시장 군수또는구청장은지체없이신청인에게허가증을교부하여야한다. 허가를받지아니하고체결한토지거래계약은그효력을발생하지아니한다. 마. 허가기준시장 군수또는구청장은허가신청이다음에해당하는경우에는허가를하여서는아니된다. 제 4 장부동산의규제분석 / 127

128 1) 토지거래계약을체결하고자하는자의토지이용목적이다음각목에해당되지아니하는경우 가 ) 자기의거주용주택용지로이용하고자하는것인경우나 ) 허가구역을포함한지역의주민을위한복지시설또는편익시설로서관할시장 군수또는구청장이확인한시설의설치에이용하고자하는것인경우다 ) 허가구역안에거주하는농업인 임업인 어업인또는대통령령이정하는자가당해허가구역안에서농업 축산업 임업또는어업을영위하기위하여필요한것인경우가농어촌발전특별조치법규정에의한농업인 어업인또는임업및산촌진흥촉진에관한법률규정에의한임업인 ( 농업인등 ) 으로서그가거주하는특별시 광역시 ( 광역시의관할구역안에있는군을제외한다 ) 시또는군 ( 광역시의관할구역안에있는군을포함한다.) 에소재하는토지에관한소유권 지상권또는소유권 지상권의취득을목적으로하는권리를이전또는설정 ( 토지의취득 ) 하고자하는자나농업인등으로서그가거주하는주소지로부터 20km이내에소재하는토지의취득을하고자하는자. 다만, 다음의어느하나에해당하는자로서협의양도하거나수용된날부터 3년이내에협의양도또는수용된농지를대체하기위하여농지를취득하려는경우에는그가거주하는주소지로부터의거리가 80km 안에소재하는농지를취득할수있으며, 이때행정기관의장이관계법령이정하는바에따라구체적인대상을정하여대체농지의취득을알선하는경우를제외하고는새로취득하는농지의가액 ( 공시지가를기준으로하는가액을말함 ) 은종전의토지가액이하이어야한다. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률, 그밖의법령에따라공익사업용으로 농지법 에따른농지를협의양도하거나농지가수용된자 ( 실제의경작자에한함 ) 위에해당하는농지를임차또는사용차하여경작하던자로서 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 에따른농업의손실에대한보상을받은자다가및나에해당하지아니하는자로서거주지 거주기간등국토해양부령 ( 규칙제23 조참조 ) 이정하는요건을갖춘자라 ) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률그밖의법률에의하여토지를수용또는사용할수있는사업을시행하는자가그사업을시행하기위하여필요한것인경우마 ) 허가구역을포함한지역의건전한발전을위하여필요하고관계법률의규정에의하여지정된지역 지구 구역등의지정목적에적합하다고인정되는사업을시행하는자또는시행하고자하는자가그사업에이용하고자하는것인경우 128 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

129 1) 토지거래계약을체결하고자하는자의토지이용목적이다음각목에해당되지아니하는경우 2) 토지거래계약을체결하고자하는자의토지이용목적이다음각목에해당되는경우 바 ) 허가구역의지정당시당해구역안에서사업을시행하고있는자가그사업에이용하고자하는것인경우또는그자의사업과밀접한관련이있는사업을행하는자가그사업에이용하고자하는것인경우사 ) 허가구역안에거주하고있는자의일상생활및통상적인경제활동에필요한것등으로서대통령령이정하는용도에이용하고자하는것인경우 가 ) 도시계획그밖에토지의이용및관리에관한계획에적합하지아니한경우나 ) 생태계보전및주민의건전한생활환경보호에중대한위해를초래할우려가있는경우 3) 그면적이그토지의이용목적으로보아적합하지아니하다고인정되는경우 바. 토지이용에관한의무토지거래계약허가를받은자는일정한사유가있는경우를제외하고는 5년의범위이내에서다음이정하는기간동안그토지를허가받은목적대로이용하여야한다. 토지를허가받은목적대로이행하여야하는기간 토지이용허가의목적 이용의무기간 1. 자기거주용주택용지로의이용 토지의취득시부터 3년 2. 지역주민의복지시설 ( 편익시설 ) 로서시장 군수 구청장의확인시설로의이용 토지의취득시부터 4년 3. 농업영위의목적 토지의취득시부터 2년 4. 축산업 어업 임업영위의목적 ( 축산물 임산물 수산물등의생산이없는경우 ) 토지의취득시부터 3년 5. 토지의수용또는사용의사업시행의경우지역 지구 구역의지정목적에적합한사업시행의경우허가구역지정당시의사업시행자가해당사업시행의경우 토지의취득시부터 4년 ( 분양을목적으로허가를받은토지의개발에착수한후분양하는경우는예외 ) 6. 도시계획 토지이용계획등에부적합하여대체토지를취득하기위한허가의경우 토지의취득시부터 2년 7. 생태계보전 생활환경등의현상보존의목적 토지의취득시부터 5년 8. 위 1~7 이외의경우 토지의취득시부터 5년 제 4 장부동산의규제분석 / 129

130 사. 다른법률과의관계농지에대해토지거래계약허가를받은경우에는농지법규정에의한농지취득자격증명을받은것으로본다. 이경우시장 군수또는구청장은농업 농촌기본법제3조제5호의규정에의한농촌 ( 도시지역의경우에는녹지지역에한한다 ) 안의농지에대하여토지거래계약을허가하는경우에는농지취득자격증명의발급요건에적합한지의여부를확인하여야하며, 허가한내용을농림부장관에게통보하여야한다. 또한토지거래계약에관한허가증을교부받은경우에는부동산등기특별조치법제3조의규정에의한검인을받은것으로본다. 2 농지취득시규제 2-1. 농지의취득 ( 소유 ) 자격 가. 농지의소유제한농지법에서는 농지는자기의농업경영 ( 영농 ) 에이용하거나이용할자가아니면소유하지못한다. 라고하여, 농지는농업인과농업법인만이소유하는것을원칙으로규정하고있다. 다만, 농업인과농업법인이아니더라도다음의경우소유할수있도록규정하고있다. 1 국가또는지방자치단체가농지를소유하는경우 2 초 중등교육법및고등교육법에의한학교, 농림부령이정하는공공단체 농업연구기관 농업생산자단체또는종묘기타농업기자재를생산하는자가그목적사업을수행하기위하여필요로하는시험 연구 실습지또는종묘생산용지로농림부령이정하는바에의하여농지를취득하여소유하는경우 3 주말 체험영농 ( 농업이아닌개인이주말등을이용하여취미또는여가활동으로농작물을경작하거나다년생식물을재배하는것을말한다.) 을하고자농지를소유하는경우 4 상속 ( 상속인에게한유증을포함한다.) 에의하여농지를취득하여소유하는경우 5 8년이상농업경영을하던자가이농하는경우이농당시소유하고있던농지 130 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

131 를계속소유하는경우 6 농지법규정에의하여담보농지를취득하여소유하는경우 ( 자산유동에관한법률제3조의규정에의한유동화전문회사등이저당권자로부터농지를취득하는경우를포함한다 ) 7 농지법규정에의한농지전용허가 ( 다른법률에의하여농지전용허가가의제되는인가 허가 승인등을포함한다 ) 를받거나농지법규정에의한전용신고를한자가당해농지를소유하는경우 8 농지법규정에의한농지전용협의를완료한농지를소유하는경우등 나. 농지의소유상한 1 상속에의하여농지를취득한자로서농업경영을하지아니하는자는그상속농지중에서 1만m 2 이내의것에한하여이를소유할수있다. 2 8년이상농업경영을한후이농한자는이농당시의소유농지중에서 1만 m 2 이내의것에한하여이를소유할수있다. 3 주말 체험영농을하고자하는자는 1천m 2 미만의농지에한하여이를소유할수있다.( 이경우면적의계산은그세대원전부가소유하는총면적으로한다.) 4 한국농촌공사등에게위탁하여다음에해당하는농지를임대하거나사용대하는경우에는 1 또는 2의규정에불구하고소유상한을초과하는농지라도그기간중에는이를계속하여소유할수있다. ᄀ상속에의하여농지를취득한자로서농업경영을하지아니하는자가소유상한을초과하여소유하고있는농지 (2만m 2 이내의것에한한다.) ᄂ 8년이상농업경영을한후이농한자가소유상한을초과하여소유하고있는농지 2-2. 농지취득자격증명의발급 1 농지를취득하고하는자는농지의소재지를관할하는시장 ( 구를두지아니한시의시장을말하며, 도농복합형태의시에있어서는농지의소재지가동지역인경우에한한다 ) 구청장 ( 도농복합형태의시의구에있어서는농지의소재지가동지역인경우에한한다 ) 읍장또는면장 ( 이하 시 구 읍 면장 이라 제 4 장부동산의규제분석 / 131

132 한다 ) 에게그발급을신청하여야한다. 이경우시 구 읍 면장은 4일 ( 농업경영계획서를작성하지아니하고농지취득자격증명의발급신청을할수있는경우에는 2일 ) 이내에그결과를서면으로통지하여야한다. 2 농지를취득하는자가소유권이전을위한등기를신청할때에는반드시농지취득자격증명을첨부하여야한다. 즉, 농지취득자격증명은농지의소유권이전등기신청시첨부할필수서류에해당한다. 농지취득자격증명의발급예외 다음에해당하는경우에는농지취득자격증명을발급받지아니하고농지를취득할수있다. 1 국가또는지방자치단체가농지를취득하는경우 2 상속 ( 상속인에게한유증을포함한다.) 에의하여농지를취득하여소유하는경우 3 농지의저당권자로서농지법상의금융기관에해당하는자가농지저당권의실행을위한경매기일을 2회이상진행하여도경락인이없을때에는그후의경매에응하여그담보농지를취득하여소유하는경우 ( 자산유동화에관한법률규정에의한유동화전문회사등이저당권자로부터농지를취득하는경우를포함한다 ) 4 농지전용에관한협의를완료한농지를소유하는경우 5 한국농촌공사및농지관리기금법에의하여한국농촌공사가농지를취득하여소유하는경우 6 농어촌정비법규정에의하여농지를취득하여소유하는경우 7 공유수면매립법에의하여매립농지를취득하여소유하는경우 8 토지수용에의하여농지를취득하여소유하는경우 9 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률에의하여농지를취득하여소유하는경우 10 농업법인의합병으로농지를취득하는경우 11 공유농지의분할로농지를취득하는경우 12 대통령이정하는원인으로농지를취득하는경우 - 시효의완성으로농지를취득하는경우 132 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

133 - 징발재산정리에관한특별조치법토지수용법또는공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률규정에의한환매권자가환매권에의하여농지를취득하는경우 - 국가보위에관한특별조치법에의한동원대상지역내의토지의수용 사용에관한특별조치령에의하여수용 사용된토지의정리에관한특별조치법의규정에의한환매권자등이환매권등에의하여농지를취득한경우 - 농지법규정에의한농지이용증진사업시행계획에의하여농지를취득하는경우 2-3. 취득농지의사후관리 취득한농지를농업경영등취득목적대로이용하지않을경우에는농지법의규정에의하여이를다시처분하여야하는경우가있다. 따라서농지를취득하기전에이를고려하여야한다. 농지의소유자가다음에해당하게된때에는그사유가발생한날부터 1년이내에당해농지 ( 아래 6) 의경우에는농지의소유상한을초과하는면적에해당하는농지를말한다 ) 를처분하여야한다. 1 소유농지를자연재해 농지개량 질병등대통령령이정하는정당한사유없이자기의농업경영에이용하지아니하거나이용하지아니하게되었다고시장 ( 구를두지아니한시의시장을말한다.) 군수또는구청장이인정한때 2 농지를소유하고있는농업회사법인이농지법에적합하지아니하게된후 3월이경과한때 3 학교, 공공단체, 농업연구기관, 농업생산자단체또는종묘기타농업기자재를생산하는자가그사업목적을수행하기위하여필요로하는시험 연구 실습지또는종묘생산용지로농지를취득하여소유하는경우농지를취득한자가그농지를당해목적사업에이용하지아니하게되었다고시장 군수또는구청장이인정한때 4 주말 체험영농을하고자농지를취득한자가자연재해 농지개량 질병등대통령령이정하는정당한사유없이그농지를주말. 체험영농에이용하지아 제 4 장부동산의규제분석 / 133

134 니하게되었다고시장. 군수또는구청장이인정한때 5 농지전용허가를목적으로농지를취득한자가취득한날부터 2 년이내에그목적사업에착수하지아니한때 6 농지의소유상한을초과하여농지를소유한것이판명된때 7 사위기타부정한방법에의한농지취득자격증명을발급받아농지를소유한것이판명된때 8 자연재해 농지개량 질병등정당한사유없이농업경영계획서의내용을이행하지아니하였다고시장 군수또는구청장이인정한때 3 주택거래규제 3-1. 주택법상전매행위제한 가. 10년의범위내에서전매제한사업주체가건설 공급하는주택의입주자로선정된지위 ( 입주자로선정되어당해주택에입주할수있는권리 자격 지위등을말한다 ) 또는주택으로서다음에해당하는경우에는 10년이내의범위에서대통령령이정하는기간이경과하기전에는이를전매 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속의경우를제외한다 ) 하거나이의전매를알선할수없다. 이경우전매제한기간은주택의수급상황및투기우려등을감안하여대통령령에서지역별로달리정할수있다. 1. 투기과열지구안에서건설 공급되는주택의입주자로선정된지위 2. 분양가상한제적용주택및당해주택의입주자로선정된지위 3. 주택공영개발지구에서분양가상한제를적용받지아니하고공공기관이건설 공급하는공동주택및당해주택의입주자로선정된지위 나. 전매제한기간 1 투기과열지구안에서건설 공급되는주택의입주자로선정된지위 134 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

135 ᄀ 수도권정비계획법 규정에의한수도권 ( 이하 수도권 이라한다 ), 충청권 ( 대전광역시 충청남도및충청북도 ) 의행정구역에속하는지역의경우 : 당해주택 ( 건축물에대하여만소유권이전등기를사는경우에는당해건축물 ) 에대한소유권이전등기를완료한때, 이경우전매제한기간은 5년을초과하지아니한다. ᄂ상기이외의지역의경우 :1년 2 분양가상한제적용주택및당해주택의입주자로선정된지위 공공택지안에서공 주거전용면적이 85m 2 이하인경우 10 년 수도권 급되는주택공공택지외의택지에서공급되는주택 주거전용면적이 85m 2 초과하는경우주거전용면적이 85m 2 이하인경우주거전용면적이 85m 2 초과하는경우 7년 7년 5년 공공택지안에서공 주거전용면적이 85m 2 이하인경우 5 년 급되는주택 주거전용면적이 85m 2 초과하는경우 3 년 수도권외의지역 공공택지외의택지에서공급되는주택 투기과열지구안 충청권 ( 대전광역시 충청남도및충청북도 ) 그외의지역 3년 1년 투기과열지구밖의주택 6 개월 3 주택공영개발지구에서분양가상한제를적용하지아니하고공공기관이건설 공급하는공동주택및당해주택의입주자로선정된지위 주거전용면적 85 제곱미터이하 주거전용면적 85 제곱미터초과 최초로주택공급계약체결이가능한날부터 5 년 최초로주택공급계약체결이가능한날부터 3 년 다. 전매제한의예외입주자로선정된자또는분양가상한제적용주택을공급받은자의생업상의사정등으로전매가불가피하다고인정되는경우로서다음에정하는경우에는전매를할수있다. 다만분양가상한제적용주택또는주택공영개발지구에서분양가상한제를적용받지아니하고공공기관이건설 공급하는공동주택을공급받은자에대하여 제 4 장부동산의규제분석 / 135

136 는대한주택공사 ( 사업주체가지방공사인경우에는지방공사를말한다 ) 가당해주택을우선매입할수있다. 전매를할수있는경우 1. 세대원이근무또는생업상의사정이나질병치료 취학 결혼으로인하여세대원전원이다른광역시, 시또는군 ( 광역시의관할구역에있는군을제외 ) 으로이전하는경우. 다만수도권으로이전하는경우는제외한다. 2. 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우. 3. 세대원전원이해외로이주하거나 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우. 4. 이혼으로인하여입주자로선정된지위또는주택을그배우자에게이전하는경우. 5. 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 의규정에의하여수립된이주대책의대상자가다음의어느하나에해당하는경우로서시장 군수또는구청장이확인하는경우 1 이주대책용주택을공급받기로결정된후투기과열지구의지정또는분양권전매제한으로해당주택의분양권전매가금지되는경우 2 이주대책용으로공급받은분양가상한제적용주택을전매제한기간의 2분의1이상을경과하여전매하는경우 6. 분양가상한제적용주택또는주택공영개발지구에서분양가상한제를적용받지아니하고공공기관이건설 공급하는공동주택의소유자가국가 지방자치단체및다음의금융기관에대한채무를이행하지못하여경매또는공매가시행되는경우 1 은행법 에따는금융기관 2 중소기업은행법 에따른중소기업은행 3 상호저축은행법 에따른상호저축은행 4 보험업법 에따른보험회사 3-2. 도시및주거환경정비법상조합원양도제한 1) 조합의설립인가후양도 증여 판결등으로인하여조합원의권리가이전된때에는조합원의권리를취득한자를조합원으로본다. 2) 투기과열지구로지정된지역안에서의주택재건축사업의경우조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속 이혼으로인한양도 양수 136 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

137 의경우를제외한다.) 한자는조합원이될수없다. 다만, 양도자가다음에해당하는경우그양도자로부터그건축물또는토지를양수한자는그러하지아니하다. 1 세대원 ( 세대주가포함된세대의구성원을말한다.) 의근무또는생업상의사정이나질병치료 취학 결혼으로인하여세대원전원이당해사업구역이위치하지아니한특별시 광역시 시또는군으로이전하는경우 ( 사업구역이수도권정비계획법규정에의한수도권에위치한경우에는수도권밖으로이전하는경우에한한다 ) 2 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우 3 세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우 4 그밖에불가피한사정으로양도하는경우ㄱ. 조합설립인가일부터 3년이내에사업시행인가신청이없는주택재건축사업의건축물을 5년이상계속하여소유하고있는자ㄴ. 사업시행인가일부터 3년이내에착공하지못한주택재건축사업의토지또는건축물을 5년이상계속하여소유하고있는자ㄷ. 착공일부터 5년이내에준공되지아니한주택재건축사업의토지를 5년이상계속하여소유하고있는자ㄹ. 법률제7056호도시및주거환경정비법중개정법률부칙제2항의규정에의한토지등소유자로부터상속 이혼으로인하여토지또는건축물을소유한자 4 부동산거래제도 4-1. 부동산거래신고제 가. 거래신고제의의의거래당사자 ( 매수인및매도인 ) 는토지또는건축물의매매에관한거래계약서를작성한때에는부동산의실제거래가격등을거래계약의체결일부터 30일이내에 제 4 장부동산의규제분석 / 137

138 당해토지또는건축물소재지의관할시장 군수또는구청장에게공동으로신고하는제도는특정지역에만적용되는주택거래신고제를전면적이고전국적으로실시하므로부동산투기를예방하고탈세를방지하여부동산시장을안정시키고부동산거래를보다투명하게하기위한제도이다. 나. 거래신고대상 1 부동산거래신고의대상물 : 토지또는건축물 ( 주택, 상가포함 ) 로면적이나지역에관계없이신고의대상이다. 다만명인방법의수목집단, 미분리의과실, 타인토지의농작물, 등기된입목집단, 공장재단광업재단등은제외한다. 2 부동산거래신고의대상거래의유형 : 매매, 교환등소유권이이전되는유상계약을체결하는경우에거래계약서를부동산의실제거래가격등을거래계약의체결일부터 30일이내에당해토지또는건축물소재재의관할시장 군수또는구청장에게공동으로신고하여야한다. 다만소유권이전이아닌임대차계약이나제한물권설정계약등은신고대상이아니다. 3 신고규정적용배제 : 주택법규정에따라주택거래신고대상인주택은주택법에따라신고하면이법에의한신고의무는면제한다 주택거래신고제 가. 주택거래신고지역의지정및대상과절차 1) 지정국토해양부장관은주택에대한투기가성행하거나성행할우려가있다고판단되는지역으로서주택정책심의위원회의심의를거쳐주택거래신고지역을지정할수있다. 2) 신고대상과절차 1 신고대상주택거래신고지역안에있는주택 ( 공동주택에한한다 ) 에관한소유권을이전하는계약을체결한당사자는공동으로주택거래가액등을주택거래계약의체결일부터 15일이내에당해주택소재지의관할시장 군수 구청장에게신고하여야한다. 신고한사항을변경하는때에도또한같다. 138 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

139 2 신고대상의예외주택에관한소유권을이전하는주택거래계약은대가가있는경우에한하며, 신규로건설 공급하는주택을신규로취득하는경우에는이를제외한다. 3 주택거래신고지역지정전체결한계약주택거래신고지역으로지정되기이전에체결한계약중 부동산등기특별조치법 에의한검인을받지아니한계약에대하여는주택거래신고지역으로지정된날부터 15일이내에신고하여야한다. 3) 신고대상공동주택주택거래계약을신고하여야하는공동주택은다음과같다. 1 아파트거래신고지역에서의신고대상주택ᄀ주거전용면적이 60m 2 를초과하는아파트ᄂ재건축 재개발구역안에있는아파트 2 연립주택거래신고지역에서의신고대상주택ᄀ주거전용면적이 150m 2 를초과하는연립주택ᄂ재건축 재개발구역안에있는연립주택 3 아파트 연립주택거래신고지역에서의신고대상주택 : 위 1 및 2에해당하는아파트및연립주택 4) 주택거래신고지역에서의신고사항신고하여야하는사항은다음과같다. 다만, 거래가액이 6억원이하인주택거래의경우에는아래의 6 및 7을적용하지아니한다. 1 계약당사자 2 계약일 3 거래대상주택의소재지 4 거래대상주택의종류와규모 5 거래가액 6 거래대상주택의취득에필요한자금의조달계획 7 거래대상주택에의입주여부에관한계획 8 소유권이전예정일자 제 4 장부동산의규제분석 / 139

140 9 부동산중개업자의중개에의한계약인경우에는그부동산중개업자 10 계약의조건또는기한이있는때에는그조건또는기한 나. 주택거래신고내역의조사등 1) 신고내역의조사시장 군수 구청장은신고사항이누락되어있거나정확하지아니하다고판단되는경우신고인에게신고내용을보완하거나신고한사항의사실여부를확인하기위하여소속공무원으로하여금신고인에게계약서등관련자료의제출을요구하는등필요한조치를취할수있다. 2) 신고필증의교부신고를받은시장 군수 구청장은그신고내용을확인한후신고필증을신고인에게즉시교부하여야한다. 3) 신고사항의통보시장 군수 구청장은신고필증교부일부터 15일이내에당해주택소재지관할세무관서의장에게신고사항을통보하여야하며, 통보받은세무관서의장은당해신고사항을국세또는지방세부과를위한과세자료로활용할수있다. 4) 검인의의제신고인이신고필증을교부받은때에는 부동산등기특별조치법 의규정에의한검인을받은것으로본다. 5 부동산소유권이전등기제도 부동산등기특별조치법은부동산거래에대한실체적권리관계에부합하는등기를신청하도록하기위하여부동산등기에관한특례등에관한사항을정함으로써건전한부동산거래질서를확립하고있다. 140 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

141 5-1. 등기신청의무 가. 소유권이전등기신청의무부동산등기특별조치법에서는부동산의소유권이전을내용으로하는계약을체결한자는다음에열거한날로부터 60일이내에소유권이전등기를신청하도록하는의무를부과하고있다. 1 계약의당사자가서로대가적인채무를부담하는경우에는반대급부의이행이완료된날 ( 매매 교환 ) 2 계약당사자의일방만이채무를부담하는경우에는그계약의효력이발생한날 ( 증여 ) 나. 소유권보존등기신청의무소유권보존등기가되어있지아니한부동산에대하여소유권이전을내용으로하는계약을체결한자는다음에열거한날로부터 60일이내에소유권보존등기를신청하여한다 ( 부동산등기특별조치법제2조 5). 1 부동산등기법제130조또는제131조의규정에의하여소유권보존등기를신청할수있었음에도이를하지아니한채계약을체결한경우에는그계약을체결한날 2 계약을체결한후에부동산등기법제 130조또는제131조의규정에의하여소유권보존등기를신청할수있게된경우에는소유권보존등기를신청할수있게된날 5-2. 검인계약서기재사항 가. 검인대상계약을원인으로소유권이전등기를신청할때에는다음사항이기재된계약서에검인신청을표시하여부동산의소재지를관할하는시장 군수 구청장또는그권한을위임을받은자의검인을받아관할등기소에이를제출하여야한다. 또등기원인을증명하는서면이집행력있는판결서또는판결과같은효력을갖는조서인때에는판결서등에검인을받아제출하여야한다. 제 4 장부동산의규제분석 / 141

142 나. 검인대상이아닌경우 1 법률행위가아닌방법 ( 경매, 상속 ) 으로부동산의소유권이이전되거나소유권이전이아닌계약서 ( 임대차, 전세계약서등 ) 는검인을받을필요가없다. 2 계약을원인으로소유권이전등기를신청하고자하더라도국토의이용및계획에의한법률에규정으로토지거래계약허가증을교부받은경우와주택법에의한주택거래신고제에거래신고를마친경우는계약서에검인을받은것으로보게되므로또다시계약서에검인을받을필요가없다. 3 중개대상물중입목에관한법률에의하여등기된입목, 공장저당법에의한공장재단및광업재단저당법에의한광업재단은투기의대상이아니기에검인의대상이아니다. 142 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

143 연습문제 제 4 장 부동산의규제분석 1. 부동산정책가운데토지거래규제제도에해당되지않는것은? 1 토지거래허가제 2 검인계약서제도 3 부동산실명제 4 농지취득자격증명제 5 전매제한제도 2. 부동산조세의기능으로잘못설명된것은? 1 주택문제해결수단의기능을갖는다. 2 부동산자원을배분하는기능을갖고있다. 3 사회계층간의소득격차를좁히는기능을갖는다. 4 지가안정수단의기능을갖고있다. 5 부동산자원을공공부문에서만활용할수있도록제한하는기능을갖는다. 3. 국토의계획및이용에관한법률의규정에의한용도지역이아닌것은? 1 도시지역 2 농림지역 3 준농림지역 4 관리지역 5 자연환경보전지역 4. 다음중용도지역안에서시행령에서조례로정할수있는건폐율의범위가옳은것은? 1 제1종전용주거지역 50% 이하 2 제2종전용주거지역 60% 이하 3 준주거지역 60% 이하 4 중심상업지역 80% 이하 5 자연녹지지역 40% 이하 5. 다음중국토의계획및이용에관한법률의규정에의한용도지구가아닌것은? 1 경관지구 2 취락지구 3 농업진흥지구 4 개발진흥지구 5 고도지구 제 4 장부동산의규제분석 / 143

144 6. 다음중건축법에허가권자에속하지않는것은? 1 시장 2 군수 3 광역시장 4 국토해양부장관 5 구청장 7. 다음중상수원보호구역에서토지대장상지목이 대 이고그지역에실제거주하는농민을위한농가주택만허용되는면적은? 1 100제곱미터이하 2 200제곱미터이하 3 300제곱미터이하 4 330제곱미터이하 5 660제곱미터이하 8. 농지취득자격증명을발급받아야하는경우는? 1 주말 체험영농을하고자농지를소유하는경우 2 상속에의하여농지를취득하는경우 3 국가또는지방자치단체가농지를취득하는경우 4 토지수용에의하여농지를취득하여소유하는경우 5 농업법인의합병으로농지를취득하는경우 9. 도시민이주말 체험영농을위한목적으로취득할수있는농지면적은얼마인가? 1 330m2미만 2 500m2미만 3 660m2미만 4 1,000m2미만 5 2,000m2미만 10. 토지거래허가구역에서토지에대한물권가운데규제되는권리는? 1 토지의지상권 2 토지의전세권 3 토지의지역권 4 토지의저당권 5 토지의점유권 11. 투기과열지구로지정된지역안에서의주택재건축사업의경우언제부터당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속 이혼으로인한양도 양수의경우를제외한다.) 한자는조합원이될수없는가? 1 조합설립추진위원회설립후 2 안전진단후 3 조합설립인가후 4 사업시행인가후 5 관리처분계획인가후 144 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

145 12. 수도권지역에서공공택지안에서공급되는주택에서주거전용면적이 85m 2 이 하인경우전매제한기간은? 1 10년 2 7년 3 5년 4 3년 5 1년 13. 주택거래신고지역에서아파트거래신고지역에서의신고대상주택은? 1 주거전용면적이 60m 2 를초과하는아파트 2 주거전용면적이 85m 2 를초과하는아파트 3 주거전용면적이 125m 2 를초과하는아파트 4 주거전용면적이 132m 2 를초과하는아파트 5 주거전용면적이 150m 2 를초과하는아파트 제 4 장부동산의규제분석 / 145

146 정답및해설 제 4 장 부동산의규제분석 1. 5 전매제한제도는주택정책의규제수단이다 조세는자원배분의기능을한다. 공고에만한정된것은아니다 ( 준농림지역은구국토이용관리법상의용도지역이다.) 4. 1 ( 제2종전용주거지역 50% 이하, 준주거지역 70% 이하, 중심상업지역 90% 이하, 자연녹지지역 20% 이하 ) 5. 3 ( 농업진흥지구는법률에규정된용도지구가아니다.) 6. 4 ( 건축법에허가권자는특별시장 광역시장 시장 군수 구청장이다.) 7. 1 ( 상수원보호구역에서토지대장상지목이 대지 이고그지역에실제거주하는농민을위한농가주택만허용되는면적은 100제곱미터이하 ) 8. 1 ( 주말 체험영농을하고자농지를소유하는경우에는농업경영계획서를작성하지아니하지만농지취득자격증명서의발급을받아야한다.) 9. 4 ( 도시민등비농민이주말 체험농장을위한농지취득은 1,000m2미만의농지에한한다.) ( 토지거래계약허가의대상이되는것은토지에관한소유권 지상권 ( 소유권 지상권의취득을목적으로하는권리를포함한다 ) 을이전또는설정 ( 대가를받고이전또는설정하는경우에한한다 ) 하는계약 ( 예약을포함한다. 이하 토지거래계약 이라한다 ) 이다.) ( 조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속 이혼으로인한양도 양수의경우를제외한다.) 한자는조합원이될수없다.) ( 수도권지역에서공공택지안에서공급되는주택에서주거전용면적이 85m 2 이하인경우전매제한기간은 10년이다.) ( 주택거래신고지역에서아파트거래신고지역에서의신고대상주택은주거전용면적이 60m 2 를초과하는아파트 ) 146 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

147 제 5 장 부동산투자분석 제 5 장부동산투자분석 / 147

148 학습개요 부동산투자는경제적이득의획득을목적으로하는것인바, 투자안에대한경제적타당성을검토하여부동산투자의사결정을할수있도록하기위하여부동산투자분석및부동산투자리스크분석에대하여학습한다. 학습목표 1. 경제적인측면에서부동산투자타당성여부를검토하고최종적으로투자의사결정을하기위하여부동산투자로부터기대되는편익과부동산투자에지출되는비용을분석한다. 2. 부동산투자분석에활용되는각종부동산투자분석지표에관하여개념과의미를개관하고그적용방법에설명한다. 148 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

149 제 1 절부동산투자분석의기초 1 부동산투자분석의개념 부동산투자분석의개념은분석의목적및범위를어떻게설정하느냐에따라약간씩다르게정의된다. 우선광의의개념은부동산에대한투자나개발 관리를효율적으로수행하기위하여제도적 법적 물리적 기술적및경제적타당성, 사업의실행가능성을분석하는일련의체계적과정을말한다. 부동산투자자는여러가지목적을가질수있으며, 부동산투자에는물리적 법적 경제적제약조건이따른다. 따라서투자자들은여러가지제약조건과더불어부동산이투자목적을잘달성할수있는지를분석할필요가있다. 이같은분석을부동산투자분석이라한다. 2 수익률 수익률은부동산투자에대한의사결정을하는데에있어가장중요한변수중의하나이다. 수익률이란투하된자본에대한산출의비율을말한다. 일반적으로흔히언급되는수익률에는기대수익률, 요구수익률, 실현수익률의세가지가있다. 이것에대한개념의차이를명확하게이해할필요가있다. 제 5 장부동산투자분석 / 149

150 2-1. 수익률의종류 사전적수익률 사후적수익률 기대수익류요구수익률 실현수익율 가. 기대수익률기대수익률이란투자로부터기대되는예상수입과예상지출로부터계산되는수익률이다. 예를들어어떤토지를현재 5,000만원에사서, 일년후에비용을제하고도 5,500만원에팔수있다고하면, 이것에대한기대수익률은 10% 가된다. 나. 요구수익률요구수익률 (required rate of return) 이란투자에대한위험이주어졌을때, 투자자가대상부동산에자금을투자하기위해충족되어야할최소한의수익률을의미한다. 요구수익률에는시간에대한비용과위험에대한비용이들어있다. 투자자는적절한요구수익률이충족되지않는한투자를하려고하지않는다. 예를들어기대수익률이 10% 인두개의투자대안이있다고하자. 하나는위험부담이큰부동산개발업에대한수익률이고, 다른하나는그보다는위험부담이훨씬적은국채에대한수익률이라하자. 그렇다면다른모든것이일정할경우, 위험이큰개발사업에사람들이투자하기를꺼릴것은너무도당연하다. 따라서일반적으로투자에수반되는위험이크면클수록요구수익률도커지고있다. 다. 실현수익률실현수익률 (realized rate of return) 은투자가이루어지고난후에현실적으로달성된수익률을의미한다. 실현수익률을다른말로실제수익률 (actual rate of return) 이라고도한다. 앞의예에서, 5,000만원에구입한토지가일년후에 6,000만원에팔렸다면, 이투자의실현수익률은 20% 가된다. 실현수익률은투자가이루어진후에야알수있다. 따라서실현수익률은사후수익률 (after-the-fact rate of return), 즉역사적수익률 (historical rate) 이된다. 150 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

151 2-2. 기대수익률과요구수익률의관계 어떤부동산에대한투자자의요구수익률이 25% 인데, 이것이제공할수있는기대수익률은 20% 라하자. 그렇다면어떤현상이발생하겠는가? 기대수익률이요구수익률보다낮으므로, 어떠한투자자도대상부동산에기꺼이투자하려하지않을것이다. 수요가줄어들게되고, 대상부동산의가치는점점하락하게될것이다. 가치가하락하게됨에따라, 대상부동산에대한기대수익률은점차증가하게된다. 부동산의가치가충분히하락하여기대수익률이요구수익률과다시일치하는수준에이르게되면, 투자자는대상부동산에투자를하려고할것이다. 그러나기대수익률이요구수익률보다높을경우에는, 이것과는반대의현상이나타난다. 예를들어이번에는기대수익률은 20% 가아니라 30% 라하자. 투자자들의요구수익률은 25% 인데대상부동산의기대수익률 30% 이므로, 많은투자자들이이부동산을사려고할것이다. 대상부동산에대한수요의증대는가치의상승을가져온다. 대상부동산의가치가상승함에따라기대수익률은점차하락하게되고, 결국은요구수익률과기대수익률이같아지는선에서균형을이루게된다. 수익률의종류 기대 ( 내부 ) 수익률요구 ( 외부 ) 수익률실현 ( 사후 ) 수익률 현재토지를 2억원에구입하여 1년후 2억2,000만원에매각할수있다면기대수익률은 10% 이다. 어떤투자자가다른곳에투자해서대안적으로얻을수있는수익률을말한다. 1억원에구입한건물이 1년후실제 1억2,000만원이된경우실현수익률은 20% 이다. 제 5 장부동산투자분석 / 151

152 제 2 절레버리지효과 1 레버리지효과의개념 부동산투자를비롯하여어떤투자를막론하고투자재원의전부를자기자본만으로충당하는경우는그리많지않다. 그러나부동산투자를함에있어서타인자본을차입하는이유는투자자금의부족분충당이외에도자기자본수익을극대화할수있기때문이다. 즉, 부채를이용하여부동산투자를하게되면자기자본에대한수익률 ( 즉, 지분수익률 ) 을높일수있다. 이처럼부채의사용이지분수익률에미치는영향을지레효과 (Leverage Effect) 라한다. 지레효과는투자의위험 수익의관계를증폭시키는역할을한다. 따라서투자에대한수익률을높이기도하지만, 다른한편으로는그만큼손실리스크도증대시킨다. 152 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

153 2 차입금의크기가투자에미치는영향 차입금은타인자본으로서자기자본과함께총투자자본을구성한다. 자기자본과차입금을보수의성질의차이라는관점에서비교하면, 차입금의보수 ( 금리 ) 는투자수익과무관하게우선적으로배당 ( 이자지급 ) 을받는데반하여, 자기자본의보수는투자수익으로부터차입금의보수를공제한후의잔여이다. 따라서차입금의보수가투자의장래수익의크기및불확실성과무관한반면, 자기자본의보수는그영향을직접받는다. 따라서차입금의비율이증가하면투자의장래수익이불확실하느냐의여부에상관없이투자수익으로부터공제되는고정적지출 ( 차입금의보수 = 차입금이자지급액 ) 이증대되기때문에잔여수익인자기자본에대한보수의불확실성이증대된다. 차입금비율이증가하면당연히 DCR( 부채감당률 ) 이악화된다. DCR이 1에근접하거나 1이하인상태가투자의초기단계에서부터장기간에걸쳐계속될경우, 투자의성공가능성은희박해진다. 특히 DCR이 1 이하이면차입금상환을위한자금조달방편으로서신규차입이필요하게되어총차입금잔고가감소하지아니하거나증가하게된다. 때문에사업수지도악화되어적자가되거나자기자본에대한배당을할수없게된다. 장기적으로부족한필요자금을충당하기위해서는자기자본에의존하는수밖에없다. 따라서차입금비율을결정할때에는이와같은점을충분히검토하지않으면안된다. 3 레버리지효과의형태 위에서살펴본바와같이레버리지효과는차입금리와기대수익률의차이에따라그효과가다르게나타난다. 또한, 레버리지효과는대출비율, 차입기간등에따라서도각각다르게나타난다. 이를정리하면다음과같다. 제 5 장부동산투자분석 / 153

154 3-1. 대출비율과레버리지효과 1 기대수익률이차입금금리보다높으면 (+) 레버리지효과가나타나며, 대출비율을높이면높일수록자기자본에대한투자수익률이증대된다. 2 기대수익률이차입금금리보다낮으면 (-) 레버리지효과가나타나며, 대출비율을높이면높일수록자기자본에대한투자수익률은낮아진다. 3 기대수익률과차입금금리와같으면중립적인레버리지효과가나타나며, 대출비율을높이더라도자기자본에대한투자수익률은변하지아니한다 대출기간과레버리지효과 1 긍적적 (+) 레버리지효과가존재하면, 대출의만기가길수록자기자본에대한투자수익률은상승한다. 투자자가부동산보유기간동안높은 LTV를유지하여, (+) 레버리지효과를오랜기간동안누릴수있기때문이다. 2 부정적레버리지효과가존재하면, 대출의만기가짧을수록자기자본에대한투자수익률은상승한다. 투자자가부동산보유기간동안높은 LTV를유지하면할수록레버리지효과가확대되기때문이다. 3 중립적레버리지효과가존재하면, 대출의만기와관계가없다 154 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

155 제 3 절부동산투자분석방법 1 화폐의시간가치 투자란미래수익과현재지출을교환하는것이다. 미래수익과현재지출을비교해서미래수익이현재지출보다클경우투자하면될것이다. 그런데미래수익과현재지출은화폐의시간가치 (time value) 가다르다. 현재의 100원과 1년후또는 2년후의 100원의가치는다르다. 이처럼서로다른시점에서발생하는현금흐름 (cash flow) 을비교 분석하기위해서는현금흐름에대한시간가치계산이필수적이다. 화폐의시간가치는미래가치와현재가치가있다. 화폐의시간가치를구하는금융계수는매번계산하는불편함을없애기위해미리계산되어표로정리되어있다. 현재가치 = 현가 =PV 할증 할인 미래가치 = 내가 =FV 제 5 장부동산투자분석 / 155

156 1-1. 미래가치 (FV=Future Value) 미래가치란현재의금액이미래시점에서어느정도의가치를갖는가를나타낸다. 미래가치는간단히내가 ( 來價 ) 라고부른다. 1 일시불의내가계수 2 연금의내가계수 3 감채기금계수 가. 일시불의내가계수 1 현재의일정금액이미래에얼마인가를나타낸다. 2 이자율이 10% 라한다면현재의 100만원의 1년후의미래가치는얼마인가? 100만원+100만원 0.1=100만원 (1+0.1)=110만원이다. 그런데 2년후의미래가치를계산하면 100만원 (1+0.1)(1+0.1) 이된다. 즉 100만원에 (1+0.1) 2 을곱한값이된다. 같은방법으로일반화하면 n년후의미래가치는주어진값에 을곱하면된다. 그리고이값을일시불의내가계수라고부른다. 여기서 r은이자율을의미하고, n은특정시점을의미한다. 3 일시불의내가계수 = 이자율 r% 일때현재 1원의 n년후에값을나타내는공식이다. 4 일시불의미래가치 = 일시불 일시불의내가계수 FV= PV 5 일시불 100 만원을연리 12% 의이자율로 3 년간예금한다면얼마일까? 1,000,000 원 (1+0.12) 3 =1,000,000 원 =1,404,928 원 나. 연금의내가계수 1 매기 ( 매년또는매월 ) 에받게될일정액의미래금액을계산하는데사용된다. 여기서연금이란일정기간동안일정한금액이계속발생하는현금흐 156 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

157 름을말한다. 2 연금의내가계수 = 3 연금의미래가치 = 연금 연금의내가계수 FVA=ANN 4 매년 100만원 (ANN) 을연12% 로매년 5회불입을하였을경우에 5년후에는얼마를받을수있을까? 1,000,000원 =1,000,000원 =6,352,847원 다. 감채기금계수 ( 減債基金係數 ) 1 미래에일정액을만들기위해매기에적립해야할금액을구하는공식이다감채기금계수는연금의미래가치를역으로이용하는개념이다. 연금의내가계수는현실에서적금을불입할때말기에얻게될적금총액을구할때사용한다면감채기금계수는말기의총액은알고있을때매기에적립할적금액을구할때사용한다고이해하면된다. 2 감채기금계수 = 3 공식 ANN=FVA 4 주택자금을마련하기위하여 5년만기로 1억원의적금을들었다. 그렇다면매년얼마씩불입해야할까? 이자율은 12% 이다. 1억원 =1 억원 =15,740,973 원 제 5 장부동산투자분석 / 157

158 1-2. 현재가치 (PV=Present Value) 현재가치란미래의금액이현재에얼마인가를나타내는가치이다. 미래가치가현재의화폐가치를미래의특정시점의가치로환산한것이라면, 현재가치란미래의금액을현시점으로환산한가치이다. 미래가치는흔히내가라고부르고현재가치는현가 ( 現價 ) 라고부른다. 미래가치를계산할때는이자율을곱하지만현재가치계산에서는이자율로나눈다. 현재가치로환산할때는이자율을흔히할인율이라고부른다. 1 일시불의현가계수 2 연금의현가계수 3 저당상수 가. 일시불의현가계수 1 미래의일정액이현재얼마인가를구하는공식이다. 2 할인율이 10% 라한다면 1년후 1,100,000원의현재가치는 1,000,000원이다. 원 = 원 = 원 3 일시불의현가계수 = 할인율이 % 일때 년후의 1 원이현재얼마의가치가있는지를나타낸다. 4 공식 PV=FV 5 3 년후에 1,000,000 원이할인율이 12% 라면현재금액은 711,780 원이다. 1,000,000원 =1,000,000 원 =711,780 원 158 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

159 나. 연금의현가계수 1 매기에받게될연금이현재어느정도의가치가있는지를나타낸다. 2 연금의현가계수 = = 이자율이 % 이고기간이 일때, 매년 1원씩 n년동안받게될연금을일시불로환원한액수를나타낸다. 3 연금의현재가치 = 연금 연금의현가계수 PVA=ANN 4 정년퇴직자가연금으로 20년동안매년 100만원씩받는다고할때, 이것을매년받지않고연금을한번에받는다면얼마를받을수있을까? 이자율은 12% 라고가정하면 7,469,444원이다. 1,000,000원 =1,000,000 원 =7,469,444 원 다. 저당상수 1 일정액을차용한경우이를상환하기위해매기레불입할금액을구하는공식이다. 2 저당상수는연금의현가계수를역으로이용하는개념이다. 연금의현가계수가미래발생하는연금의현재가치를구할때사용된다면, 저당상수는연금의현재가치는알고있고매기의연금액을구할때사용된다. 저당상수는현실에서은행융자액의상환액을구할때사용된다. 3 저당상수 = = 4 연금액 = 연금의현재가치 저당상수 ANN=PVA 은행융자에적용한다면연금액은매기의상환액이되고연금의현재가치는 제 5 장부동산투자분석 / 159

160 융자액이된다. 따라서융자상환액을구하기위해서는융자액에해당하는저당상수를곱하면된다. 5 기간은 10년이고이자율은 12% 라고가정하면, 주택자금으로현재 1,000만원을융자받았다면, 매년얼마씩상환해야하는금액은 1,769,840원이다. 10,000,000원 =10,000, =1,769,840 원 TIP 미래가치 현재가치계산방법 구분 일시불의내가계수 연금의내가계수 감채기금계수 일시불의현가계수 연금의현가계수 개념 1원을이자율 r로저금했을때 n년후에찾게되는금액 매년 1원씩받게되는연금을이자율 r로계속해서적립했을때 n년후에달성하는금액 n년후에 1원을만들기위해서매년불입해야할액수 내가계수의역수로서할인율이 r% 일때 n년후의 1 원이현재얼마만큼가치가있는가를나타내는것 매년 1원씩 n년동안받게될연금을일시불로환원한액수 수식 (r: 이자율, n: 기간 ) = 저당상수연금의현가계수의역수 2 현금수지의추정 2-1. 현금수지추정의의의 부동산투자분석을하기위해서는먼저당해투자안에대한현금수지를추정하여야한다. 추정된현금수지에기초하여당해투자안의경제적타당성을검토하기위 160 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

161 한투자분석을할수있기때문이다. 따라서현금수지의추정은투자분석을행하는기초데이터가될뿐만아니라투자운용을어떻게할것인지를판단할수있는중요한자료가된다. 현금수지의예측은대상부동산의전기간에걸쳐행해지는것이아니라, 투자자가대상부동산을운영하게되는예상보유기간 (holding period) 에국한하여하여야한다. 투자자는대상부동산에관한과거의자료나기타시장자료의분석을토대로, 투자로부터기대되는수입과투자에투입된지출을추계를한다. 부동산투자로인한수입에는두가지가있다. 하나는대상부동산의운영으로부터오는영업수입이며, 다른하나는매각시에생기는매각수입이다. 보다정확하고효율적으로현금수지를측정하기위해서는손익계산서나현금흐름표를작성하는것이좋다 현금수지의추정방법 가. 운영에대한현금수지의계산운영 ( 영업 ) 수지의계산이란부동산의운영으로부터발생하는현금수입과현금지출을측정하는것을말한다. 영업수지를계산하는첫번째단계는가능조소득 (potential growth income) 을추계하는것이다. 가능조소득은임대단위수에연간임료를곱하면된다. 가능조소득이란투자부동산으로부터얻을수있는최대한의임대료수입을의미한다. 그러나임대공간이아파트와같은주거용부동산이든, 사무실이나점포와같은상업용부동산이든간에, 일년내내공실이없이모두점유되리라고는기대하기가힘들다. 또한, 모든임대료가 100% 걷히리라고는장담할수없다. 따라서투자분석을할경우에는이에대한여유를둬야한다. 이에대한여유분을 공실및불량부채에대한충당금 (allowance for vacancy and bad debt) 이라한다. 가능조소득의 5% 를충당금으로계산하는것이일반적이나지역이나물건종류에따라달라진다. 또한, 임대료이외에주차장임대료 ( 사용료 ), 자판기수입등도수입항목에포함될수있는데, 이들을기타소득 (micellaneous income) 이라한다. 가능조소득에서공실및불량부채에대한충당금을빼고기타소득을더한것을유효조소득 (effective gross income) 이라한다. 유효조소득에서영업경비 (operating expense) 를빼게되면순영업소득 (net operating 제 5 장부동산투자분석 / 161

162 income) 이된다. 영업경비는대상부동산을운영하는데에드는유지비, 관리비, 수수료, 재산세, 보험료, 광고비, 전기료, 전화료, 종합토지세및재산세, 관리자의인건비등을포함한다순영업소득 (NOI) 은유효조소득에서영업경비를지출하고남은것을의미하는것이지, 여기에서다시이자나영업소득세를지불하고남은것으로순수히투자자에돌아가는몫을의미하는것이아니라는사실을주의해야한다. 대출에대한매년의원금상환분과이자지급분을순영업소득에서제한것을세전현금수지 (before-tax cash flow) 라한다. 세전현금수지나세후현금수지는경우에따라서는 (-) 도될수있다. 대출에대한매기간의원금상환분과이자지급분을합하여 부채서비스액 (debt service) 또는 저당지불액 (mortgage payment) 이라한다. 마지막으로세전현금수지에서영업소득세를빼게되면세후현금수지 (after-tax cash flow) 가된다. 영업수지의계산과정단위당예상임대료 임대단위수가능조소득 (potential gross income ; PGI) -공실및불량부채 +기타소득유효조소득 (effective gross income ; EGI) -영업경비(operating expenses ; OE) 순영업소득 (net operating income ; NOI) -부채서비스액(debt service ; DS) 세전현금수지 (before-tax cash flow ; BTCF) -영업전소득세(taxes from operation ; TO) 세후현금수지 (after-tax cash flow ; ATCF) 나. 매각에대한현금수지의계산현금수지의두번째출처는투자부동산의처분으로부터연유된다. 투자자들은부동산을일정기간보유하다가다시처분하는수가많은데, 처분으로인한차익은지 162 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

163 분투자자의몫으로되돌아온다. 이것을 지분복귀액 (equity reversion) 이라한다. 지분복귀액은투자자가처음에투자자금으로지출한원래의지분, 그동안저당지불액의납입으로인한원금상환분그리고부동산의가치상승으로인한가치증분으로구성된다. 지분복귀액의계산은장래예상되는매도가격 (selling price) 의추계로부터시작한다. 투자분석은투자를하려고하는현재시점을기준으로행해진다. 따라서매도가격은어디까지나기대가격에지나지않는다. 매도가격에서매도비용을빼면순매도액 (net sales proceed) 이된다. 매도경비 (selling expense) 에는부동산처분과관계되는중개사수수료, 법적수속비 (legal fees), 기타경비등이포함된다. 순매도액에서미상환저당잔금을뺀것을세전지분복귀액 (before-tax equity reversion) 이라한다. 지분복귀액의계산과정매도가격 (selling price) -매도경비9selling expense) 순매도액 (net sales proceed) -미상환대출잔금(unpaid mortgage balance) 세전지분복귀액 (before-tax equity reversion) -양도소득세 (capital gain tax) 세후지분복귀액 (after-tax equity reversion) 저당대출에는저당의목적이된부동산을매도하게되면, 대출액을전부상환해야하는것과새로운매수자에게저당대출를승계할수있는것이있다. 저당대출만기전에부동산을매도하게되면, 대출자에게직접상환하든새로운매수자에게승계하든, 어쨌든저당잔금을공제해야만투자자에게회수되는몫을계산할수있다. 순매도액에서저당잔금을공제하면세전지분복귀액이되며, 여기서다시자본이득세 (capital gain tax) 를공제하면세후지분복귀액이된다. 세후지분복귀액이부동산매도시투자자에게돌아오는최종의현금수지가된다. 제 5 장부동산투자분석 / 163

164 다. 세금의계산 1) 임대소득세부동산투자시고려해야될중요한세금으로는부동산의운영으로부터오는영업소득에대한세금과부동산매도시발생하는자본이득에대한세금 ( 우리나라의경우양도소득세 ) 의두종류가있다. 영업소득세는매기간마다지불하게되며, 자본이득세는보유기간말에지불하게된다. 영업소득세의계산과정순영업소득 +대체충당금 -이자지급분 -감가상각액과세소득 세율임대소득세 2) 양도소득세보유기간말부동산의처분시지불하는세금중가장중요한것으로는자본이득세 (capital gain tax) 가있다. 자본이득세는다음과같이계산된다. 순매도액은부동산의매도가격에서매도비용을뺀금액이다. 순매도액에서대상부동산의순장부가치 (net book value) 를공제하면매각이익 (gain on sale) 이된다. 순장부가치란부동산의매수가격에서총감가상각액을뺀것이다. 매수가격은부동산가격에매수비용을합한금액이다. 자본이득을구하기위해서는매도이득에서초과감가상각분을빼야한다. 자본이득세를구하는절차는다음과같다. 164 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

165 자본이득세의계산순매도액 -순장부가지 = 매수가격-총감가상각액매각이익 -초과감가상각액자본이득 -세제상공제액과세대상자본이득 세율양도소득세 3 할인현금수지분석법 3-1. 개념과분석절차 가. 할인현금수지분석법의개념 (DCF) 할인현금수지분석법 (DCF) 이란장래예상되는현금수입과지출을현재가치로할인하여투자판단을하는방법을말한다. 순현가법과내부수익율법으로나누어진다. 나. 할인현금수지분석법의절차 1 현금유입과현금유출의추계 : 투자로부터예상되는장래의수입과지출을추계한다. 장래의현금수지의예측은대상부동산의과거자료와비교부동산의시장자료를토대로, 여러가지미래예측기법을사용해서이루어진다. 2 위험의평가 : 추계된현금수지에대한위험을평가한다. 위험도대상부동산과비교부동산의자료를비교분석하여평가된다. 3 할인율의결정 : 전단계에서평가된위험을근거로적절한위험조정할인율을결정한다. 위험조정할인율이바로투자자의요구수익율이된다. 4 투자결정 : 최종적인투자결정은현금유입의현재가치와현금유출의현재가치를서로비교하거나, 기대수익률과요구수익률을비교함으로써이루어진다. 제 5 장부동산투자분석 / 165

166 3-2. 할인현금수지분석의종류 가. 순현가법 (net present value:npv 법 ) 1) 순현재가치 (NPV) 순현재가치를간단히줄여순현가라고도한다. 순현가란부동산투자사업에투입되는비용과산출되는수익의차이를의미한다. 2) 요구수익률 (required rate of return) 투자자가다른곳에투자하여얻을수있는대안적수익률을 요구수익률 이라한다. 따라서요구수익율은해당투자에대한기회비용이된다. 3) 순현가의계산예상되는현금유입과현금유출의현가를구하기위해서는, 투자자의요구수익률로매년의현금수지를할인해야한다. 순현가 = 예상되는현금유입의현재가치 - 예상되는현금유출의현재가치 4) 순현가의활용순현가가 (+) 일경우에는, 투자자는투자를하려고할것이다. 나. 내부수익률법 (internal rate of return:irr) 내부수익률은투자에대한현금유입의현재가치와현금유출의현재가치를같도록만드는할인율이다. 즉투자사업의순현가를 0으로만드는할인율을내부수익률이라한다. 매년예상되는현금수지가ㆍㆍㆍㆍ이라고할때, 아래의수식에서미지수 k가바로내부수익율이된다. 0=-현금투자액+ 166 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

167 내부수익률을컴퓨터를이용할경우에는, 이와같은과정을 1% 이하로무수히반복하여가장가까운근사치를얻을수있다. 그러나손으로계산할경우에는보간법을사용하여야한다. 다. 순현가와내부수익률의비교순현가나내부수익률은투자결정의준거로많이이용되고있다. 순현가를투자결정의준거로하는것은순현가법 (NPV method), 내부수익률을투자결정의준거로하는것을내부수익률법 (IRR method) 이라한다. 이두방법은같은것을서로다르게표시한것처럼보인다. 그러나두방법사이에는실제로심각한차이가있다. 일반적으로순현가법이내부수익률법보다투자결정기준으로서우월한것으로평가되고있다. 그이유는다음과같다. 1) 재투자율 1 재투자율로순현가법은요구수익률을, 내부수익률법은내부수익률을사용 2 내부수익률 < 요구수익률일경우에도재투자를한다고가정하는것은이론적으로무리 2) 부의극대화내부수익률을기준으로우선순위를정하여투자를할경우, 이것이투자자의부를반드시극대화시키는것은아니라는사실이다. 순현가법을사용할경우에는, 주어진가용자금을한곳에투자하거나여러곳에투자하거나부의극대화를달성할수있지만, 내부수익률법을사용할경우에는그러하지못하다. 3) 복수의내부수익률내부수익률이가지는또하나의약점은, 비전통적투자사업의경우에동일한투자대안에대해두개이상의내부수익률이동시에생길수있다는것이다. 4) 가치가산성의원리여러개의투자안을복합적으로평가한가치가개별투자안들을독립적으로평가한가치의합과같아지는것을가치가산성이라하며, 순현가법이이를만족한다. 제 5 장부동산투자분석 / 167

168 5) 상호배타적인투자대안 현가법과내부수익률법의결과가상호배타적으로나올경우에기업가치극대화라는투자목적에부합하는방법으로순현가법이우수하다. 168 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

169 연습문제 제 5 장 부동산투자분석 1. 부동산투자의지렛대효과에대한다음설명중틀린것은? 1 지렛대효과는부동산투자가금융기관융자등차입을동반하여이루어질때발생한다. 2 지렛대효과는순자산또는지분투자액대비투자수익률의진폭을크게한다. 3 투자금액대비차입비율이클수록지렛대효과가크다. 4 부동산소유권을취득하는지분투자자가지렛대효과를이용하면투자의위험을낮출수있다. 5 전세를안고집을사는것은지렛대효과를활용하는투자의한예이다. 2. 레버리지효과에관한설명이다. 틀린것은? 1 차입금금리가기대수익률보다낮을경우, 차입금이증가할수록자기자본수익률은높아진다. 2 차입금금리가기대수익률보다높을경우, 차입금이증가할수록자기자본수익률은낮아진다. 3 차입금금리가기대수익률과같을경우, 차입금이증가할수록자기자본수익률은높아진다. 4 차입금금리가기대수익률과같을경우, 차입금이증가하더라도자기자본수익률은불변이다. 5 긍정적레버리지효과가존재하면대출의만기가길수록자기자본의투자수익률은증가한다. 3. 차입금비율이 80%, 차입금금리 10%, 부동산투자의수익률이 12% 라면레버 리지효과는얼마인가? 1 40% 2 20% 3 12% 4 10% 5 8% 제 5 장부동산투자분석 / 169

170 4. 다음은부동산투자의기초원리와관련된용어에대한설명이다. 거리가먼것은? 1 부동산투자의위험도에따라추가적으로요구되는수익률을위험대가 (risk premium) 라한다. 2 지렛대효과 (leverage effect) 란차입금을이용하여부동산에대한투자수익을높이는것을의미한다. 3 투자 (investment) 란장래의현금수입과현재의현금지출을교환하는행위라고볼수있다. 4 위험과수익의상관관계란위험과수익은항상반비례한다는것을의미한다. 5 부담하는위험이크면투자자의요구수익률이커진다. 5. 특정토지에대한투자자의요구수익률이연 20% 이고이토지로부터영구히매년 확정적으로얻을수있는소득이 1천만원일때이토지의투자가치는얼마인가? 1 1천만원 2 3천만원 3 4천만원 4 5천만원 5 1억원 6. 다음은부동산투자위험에관련된설명이다. 가장타당성이없는것은? 1 부동산투자행태의변화로인한포트폴리오위험이다. 2 부동산사업자체로연유하는수익성에관한위험으로서사업상위험이있다. 3 투자기간동안의전반적인물가상승으로인해발생하는구매력의하락위험이있으며, 투자재정과관련한금융적위험이있다. 4 부동산에대해가지는재산권의법적환경변화에따른위험이있다. 5 차입금에의한자금조달로부동산투자를할경우금융위험에직면할수있다. 7. 부동산투자분석과정을설명한것이다. 투자자는다음어떤경우에기꺼이투자결정을하겠는가? 1 요구수익률이기대수익률보다클경우 2 투자사업에대한순현가가 0( 零 ) 보다작을경우 3 실현수익률이기대수익률보다작을경우 4 시장가치가투자가치보다작을경우 5 시장가치가투자가치보다클경우 170 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

171 8. 부동산투자분석기법에관한설명이다. 맞는설명은? 1 내부수익률이란예상된현금유입의미래가치와현금유출의현재가치를서로같게만드는할인율이다. 2 일반적으로내부수익률법은순현가법보다투자판단의준거로서선호된다. 3 부동산지수는과거의수익자료에근거하는분석지표이다. 4 지분배당률이란지분투자액에대한순영업소득의비율을의미한다. 5 순현가를구할때할인율은내부수익률이사용된다. 9. 화폐의시간가치를나타내는계수로서미래가치를나타나내는계수에해당하지아니하는것은? 1 일시불의미래계수 2 연금의미래계수 3 감채기금계수 4 저당상수 5 일시불의현재가치 10. 다음 ( ) 에들어갈적당한용어를선택하시오? 가능조소득 ( ) +기타소득 유효조소득 -영업경비 =순영업소득 1 세전현금수지 3 공실및불량부채 5 매도경비 2 세후현금수지 4 영업전소득세 제 5 장부동산투자분석 / 171

172 정답및해설 제 5 장 부동산투자분석 1. 4 ( 지분투자가높은비율의부채를활용하면지렛대효과는커질수있지만그만큼감당해야할금융의위험도커지게된다. 따라서일정비율이상의부동산소유권을취득하는지분투자자가지렛대효과를이용하면투자의위험을낮출수있다 ( 차입금금리와기대수익률이같을경우, 차입금의변화는자기자본수익률에대하여중립적이다.) 3. 2 레버리지수익률 = 12%+(12%-10%) (80% 20%)= 20% 4. 4 ( 위험과수익의상관관계란위험이높을수록기대수익이높게되는것을말한다.) 5. 4 ( 부동산의가치는그부동산으로부터창출되는소득을현재가치로활인한것이기때문에 1천만원을 20% 의요구수익률로할인하면 5천만원이된다.) 6. 1 ( 포트폴리오란위험관리를위하여다양한투자안에분산하여투자하는것을말한다.) 7. 4 ( 부동산투자의사결정은기대수익률이요구수익률보다클때, NPV가 0 이상일때, 투자가치가시장가치보다클때그투자안을채택하게된다.) 8. 3 ( 부동산지수는과거의시장또는개별물건에대한수익데이터를기초로분석하는지표로과거의수익자료이다. 5 순현가를구할때할인율은요구수익률이다.) 9. 4 ( 미래계수에는일시불의미래계수, 연금의미래계수, 감채기금계수이다.) ( 순영업소득을구하기위해서는먼저가능조소득인총수입을구한다. 여기에서공실의경우를대비해 5% 를제하고기타소득이있으면가산해서유효조소득을구한다.) 172 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

173 제 6 장 부동산실전투자전략 제 6 장부동산실전투자전략 / 173

174 학습개요 부동산투자를접근함에있어서중요한과제중의하나는투자대안을선택하고결정하는것이다. 실전투자전략에서투자의선택시원칙을제시하고부동산투자를위하여활용할수있는방법중투자측면에서활용가능성이가장높은방법을선정하여부동산투자능력을배양할수있도록한다. 그리고부동산경매는매우쉽게접근할수있는부동산투자방법이지만많은함정이있다. 부동산경매의핵심인권리분석을이해할수있도록하여경매시하자발생을최대한방지할수있도록한다. 학습목표 1. 부동산투자의선택기준과방법에대하여설명한다. 2. 주거용부동산에투자하는방법중아파트청약, 재건축, 재개발을활용하는방법을설명한다. 3. 저렴한가격에부동산을구입하는방법으로서그활용도가대중화되고있는경매절차에대하여설명한다. 4. 부동산경매시가장중요한경매절차와권리분석에대하여알아본다. 174 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

175 제 1 절투자대안선택의기준및방법 1 부동산보유현황 2007년통계청자료에의하면부동산을보유한가구와그렇지못한가구간순자산격차가열배나되는등부동산폭등으로인한양극화현상이심각한수준인것으로나타났다. 또자산규모상위 10% 가구가보유한순자산이전체가구순자산의절반을넘는것으로파악됐다. 국내가구의자산보유실태를파악하기위해처음으로조사한가계자산조사결과에따르면우리나라전체가구의가구당평균총자산은 2억8112만원, 부채총액은 3948만원으로총자산에서부채를뺀순자산은 2 억4164만원으로집계됐다. 재산에서덩어리가가장큰부분은역시부동산이었다. 2006년 5월31일가격기준으로가구당평균 2억1604만원어치의부동산을보유, 총자산에서차지하는비중이 76.8% 에달했다. 이는세계에서가장높은수준이다. 미국은 36.0%, 캐나다는 50.0%, 일본은 61.7% 등이다. 전통적으로우리나라국민이땅에대한집착이강하고또최근부동산을통한재산증식열풍이불면서각가정이재산을부동산구입에 올인 하다시피했기때문이다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 175

176 실제부동산보유여부에따라자산규모가열배나차이났다. 부동산이있지않은가구의순자산은 3143만원에불과한반면, 부동산을소유한가구의순자산은 3억2367만원으로격차가 10.2배에달했다. 통계청은부동산소유가구는우리나라전체가구의 71.93% 이며미소유가구는 28.07% 에달한다고밝혔다. 2 투자대안선택의기준 가. 투자대안부동산투자를접근함에있어서중요한과제중의하나는투자대안을선택하고결정하는것이다. 부동산의투자대안은매우많다. 토지, 아파트, 단독주택, 재건축, 재개발, 오피스텔, 주상복합, 전원주택, 펜션, 농지, 경매, 개발등매우다양하다. 이많은투자대안중에서어느것을선택하느냐에따라투자의성패나성과가좌우된다. 나. 기본적으로고려해야할요소 1 투자자의조건 2 각투자대안의특성 3 각투자대안의수익성, 안정성, 유동성등이라고할수있다. 다. 선택기준 1 투자자의연령, 성향, 기호, 자금규모등을고려해야한다. 투자자의연령에따라, 성향에따라, 보유자금의규모에따라선택기준이달라지기때문이다. 2 각투자대안들마다개성을가지고있다는점도고려해야한다. 개별부동산의특성, 소재지역의특성등이다양하기때문에이러한사항들을면밀히검토해야한다. 3 대안이수익성, 유동성, 안정성등의측면에서어떠한지여부이다. 무조건수익성만을추구하다보면안정성과유동성이무시되어경기변동시곤란을겪을수있기때문이다. 176 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

177 3 투자대안의선택 3-1. 선택방법 최종적으로투자안을선택할때에는투자대안선택기준에기초하고, 구체적으로는투자자의조건과투자목적에알맞은것을선택하는것이다. 예를들어연령층을기준으로투자대안의선택방법을살펴보자. 1 20~30대라면현금흐름보다는부의축적에비중을둔투자를해야하기때문에수익성을최우선적으로고려해야한다. 따라서단기적인현금흐름보다는매각차익등자산가치의증대를기대할수있는부동산을선택해야할것이다. 아파트청약, 재건축, 재개발, 토지등이선택할수있는주요한대안이될수있다. 2 40대 ~50대초반이라면수익성과안정성에비중을둔투자를해야한다. 따라서아파트청약, 아파트매매, 재건축, 재개발등이주요한대안이될수있다. 3 50대중반이후의투자자는안정성과유동성에중점을두어야할것이다. 따라서중장기적으로수익이실현될수있는것보다는매개간의현금흐름이양호한부동산, 즉수익형부동산을선정하는것이바람직하다. 아파트, 오피스텔, 임대주택, 상가, 업무용건물, 주택점포겸용건물등이좋은대상이될수있다 투자선택의원칙 가. 시기적측면 1 매수시점인가의여부 2 투자후환가를예상하는시기 ( 투자기간 ) 나. 자금적측면보유자금 / 투자가능자금의규모 제 6 장부동산실전투자전략 / 177

178 다. 지역의선정 수도권 / 특정지역 라. 용도의선정 토지 ( 대지, 전, 답, 임야 ) / 상가, 주택, 기타 마. 방법의선정 일반매매 / 경매 / 공매 사 례 보유할것인가? 사례 현황보유 개발보유 부동산보유자의경우 보유시지가전망은 보유에따른부담은 개발임대사업 개발직영사업 처분할것인가? 현황처분 개발처분 얼마에 4. 대상부동산의현황분석 왜 누구에게 언제 얼마만큼을 얼마에 관련세금은 누구와 언제 얼마만큼을 무엇으로 어떻게 얼마를투입하여 4-1. 일반부동산의현황분석요소 가. 위치부동산의위치가투자목적에적합한곳인가를분석한다. 부동산투자에있어서고려해야할중요한세가지를고른다면위치, 위치, 위치라고할정도로위치의중요성이강조된다. 178 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

179 위치를확인할때에는먼저발급받은공부의내용과일치하는부동산인지를확인하여야하며, 공부와현황이일치하지않을때에는그원인을규명하여야한다. 건물의현황이불일치하는경우가흔한데, 신축이나증축여부등을구체적으로확인하여야한다. 위치를분석함에있어서고려해야할사항은투자목적, 투자유형, 이용및개발유형등에따라달라진다. 주거용이나상업용이냐에따라, 부동산의규모에따라위치의좋고나쁨이달라진다. 상업용부동산에투자한다면유동인구가많은대로변이좋지만주거용은대로변보다는조용하고쾌적한곳이위치적으로좋기때문이다. 나. 주위환경부동산이소재하는주변지역의환경이투자목적을실현하기에적합한지를분석한다. 부동산은위치의고정성으로다른부동산과일단의지역을형성하고, 그지역의환경에큰영향을받기때문이다. 주변에편의시설이있는지, 오염 혐오시설은없는지등을분석하고상권이나배후지의발달정도는어느수준인지를분석한다. 개별적요인이아무리우수한부동산이라하더라도주위환경에적합하지않으면결코좋은투자대상이될수없다. 다. 도로접면상태부동산은반드시도로와접하고있어야한다. 도로와접한부분이어느정도이며, 어느방향으로도로와접하는지도분석하여야한다. 도로폭이너무좁거나, 접근성이불리한방향으로도로에접하고있는부동산은그다지좋은부동산은아니다. 라. 접근성해당부지에대한접근성의결여는그부지의유용성을크게저하시킨다. 접근성에대한평가는시간적으로지체없이해당부지를출입할수있느냐초점이맞추어진다. 이것은해당부지그자체뿐만이아니라인근지역의교통체계와연계되어서평가되어야한다. 즉, 부지자체로서는출입에아무런장애를초래하지않는다고하더라도들어오는주간선도로가교통체증이심하다고하면이부지에대한접근성은실질적으로상당히훼손되는것이다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 179

180 마. 면적및형태해당부지의크기와모양도역시부동산투자에대한타당성에많은영향을준다. 건축법규는건폐율이나용적률등의제한, 주차공간의확보등으로어떤부지가최소한일정규모이상이될것을요구하는수가많이있다. 불규칙한모양이나규모의경제에미치지못하는크기등은특정한개발사업을제한하는수가많이있다. 바. 지형및지세경사도, 식생, 자연배수, 가중지표력등의지형적요소들은특정부지의개발가능성에많은영향을주고있다. 자연적제약요소를시정하는데에는추가적인많은비용의지출이요구되어투자의타당성을저해하는수가있다. 사. 이용상태현재의이용상태가지역환경, 개별요인, 법규등을고려할때최유효사용상태인가, 아니면개발가능성은있는가, 용도변경가능성은있는가등을분석한다. 부동산은투자운용의주체에따라수익실현이달라진다. 따라서이용능력이탁월한투자자라면이용상태를변경함으로써수익을올리고가격을올릴수있다. 아. 편익시설어떠한부지라고할지라도그것이개발되어특정한용도로쓰이기위해서는최소한의편익시설은제공되어야한다. 전기, 가스, 상하수도등에관한유용성은반드시고려되어야한다. 자. 기타자신의투자조건이나투자목적에따라검토해야할사항을추가한다 건물의현황분석요소 건물을분석할때에는그건물의물리적현황이투자목적을달성하는데충분한지, 수익을잘창출할수있는것인지를기준으로분석한다. 180 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

181 건물현황분석의요소 분석요소 분석내용 동일성 공부내용과현황과의일치여부 규 모 면적, 층수, 전용면적, 전체면적등 구 조 건축구조, 내부구조, 면적배분상태, 층별연계성등 내용년수 준공년도, 경제적내용년수등 접근성 도로와의연계성, 지하철역과의연계성, 편익시설과의연계성등 주위환경 주위환경및주변환경과의균형등 효용성 시설상태, 관리상태, 임대의난이등 경제성 임료등가격수준, 공실상태등 제 6 장부동산실전투자전략 / 181

182 제 2 절주거용부동산투자 1 주거용부동산의열기 1-1. 밀레니엄폭등의시작 김대중정권의부동산완화정책및외국투자자금의유입에따른유동성증대투자수요감소로인한자금수요감소그리고이에따른금리인하등 2000년을맞이하는한국경제는새로운국면을맞이하고있었다. 더욱불안한기업대출보다는안전한부동산담보대출로대출정책을전환한금융기관사이의경쟁은사상유래없는주택담보대출경쟁을가져왔고저금리기조하의담보대출경쟁은주택수요로이어졌다. 그런데이미시행된분양권전매허용은그동안주식투자는단기투자이고부동산투자는장기투자라는등식을파괴하고부동산도단기투자라는분위기를만들었다. 이러한주택수요증가에따른가격상승분위기가단기투자가능수단인분양권시장의과열을가져오는것은오래걸리지않았다. 2001년 9차서울동시분양에서 1,884세대공급에 39,691명이청약하는 21대 1의높은경쟁률을기록하게되고이어 11차분양에서는 11만명이상청약하는과열현상이나타나게되는것이다. 182 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

183 이러한동시분양의열기는재건축시장으로옮겨붙었다. 재건축대상아파트특히많은지역은강남구와송파구였다. 여기에 2001년입시는유난히어렵게출제되었다. 시험이어렵게출제될때마다강남집값이요동친과거의경험이다시한번빛을발하게된다. 그결과강남구와송파구의재건축아파트는폭등하게되고이어지는 2002년노무현정부의부동산폭등의시발점이되는것이다 노무현정부의주상복합아파트열풍 2001년하반기부터강남도곡동의 타워팰리스 를필두로초고층주상복합아파트가격폭등으로시작된아파트가격은강남, 강북그리고수도권으로확산된후전국적으로폭등하기시작하였다. 집값상승에대한비판여론속에치루어진 2002년대통령선거의최대이슈역시 아파트가격잡기 였다. 2002년대통령선거당시 대통령이되면정권의명운을걸고부동산투기를뿌리뽑겠다 는다짐과함께당선된노무현후보는 참여정부 라는말로정권의성격을규정지으며부동산가격안정을가져오는각종공약을제시하였고행정수도이전까지약속하였다. 이러한노무현후보의각종공약과함께행정수도이전문제까지시장에영향을주어 2002년말부터강남권과과천지역의집값은하락하는듯하였다. 그러나노무현정부출범석달후인 5월 14일삼성물산이건설한마포 트라팰리스 청약현장에는하루평균 1만여명의청약자들이몰리는북새통을이루었고 5월 26일부터 28일까지 3일간청약을받은광진구주상복합아파트 스타시티 에는 8만 9 천 84명이청약을해 75.8대1의경쟁률을보여줬다. 다시한번주상복합아파트에대한분양권전매금지의여론이들끓었고참여정부는마지못해 5 23 주택가격안정대책 을발표하여 3백세대이상의대형주상복합아파트에대해서만 2003년 8월부터분양권전매를제한한다는조치를취하였다. 그러나 5 23대책을발표하면서재건축아파트의분양권전매를금지하면재산권침해의소지가있다며재건축아파트의분양권전매는계속허용하였다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 183

184 2 좋은아파트투자하기 2-1. 아파트단지의입지적요인 가. 택지지구로개발된지역 지방자치단체나공공기관이공영개발한지역에있는아파트는계획적개발이기때문에편리하고쾌적하다. 나. 대단위아파트단지지역단지규모가큰곳이생활편의시설 ( 학교, 도로, 행정기관등 ) 도잘갖춰져있다. 따라서적어도단지규모가최소 500가구이상이여야하고최대 1000가구이상이가장좋은지역에해당된다. 다. 중산층이선호하는지역같은서울지역이라도서민들이많이거주하는지역보다중산층이많이살고있는지역이가격면에서이미현저히차이가나고있지만, 앞으로이같은가격차는더욱벌어질것으로보인다 최근선호하는아파트 가. 새로지은아파트가좋다유비쿼터스형아파트가도입되고과거와비교하면평면도다양화하고내장재도고급화되었으며, 소비자구미에맞도록지어진물량이많아진만큼새아파트를구입하는것이바람직하다. 나. 학군이좋은아파트단지내에초등학교가있는아파트, 특수목적고진학률이좋은중학교주변의아파트가선호되고있다. 184 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

185 다. 역세권지역의아파트 지하철역에서단지까지 500m 이내에위치한거리에있는곳이가장바람직한역세권지역이라고할수있다. 라. 자연환경이좋은아파트건강을중시하는사람들이늘면서환경이쾌적하고, 전망이트인아파트가인기가높다. 특히한강변에위치하고있는아파트는조망권과더불어도로가확충되는등인기를더해하고있다 저렴하게구입하는노하우 시세차익을노리는투기적투자를목적으로하는것이아니라작지만소중한내보금자리만들기가목적인일반서민들이집을싸게사는방법들을제시하였다. 가. 부동산매물을파악하라. 부동산시장에서부동산경기의변동국면이어떻게변동되고있는지파악해야집을싸게살수있다. 부동산경기국면에따라거래의형태가매수자우위시장인지매도자우위시장인지를파악해야한다. 가급적매도자시장에서집을사는것은피하는것이좋다. 매도자우위시장에서는집을싸게구입하기도어렵고싸게구입해도전체적으로가격이상승한상태이기때문이다. 일반적으로매도자우위시장은매도매물이매우적은것이특징이다. 1000여세대단지를기준으로 10세대미만으로나와있는경우이다. 나. 시간을투자해야한다. 싸게살수있는대상부동산을탐색하고분석해야한다. 부동산을탐색하는수단은직접탐색하는방법도있지만먼저신문이나인터넷을통해서부동산정보와매물을파악해야한다. 그리고부동산은지리적고정성이라는특성을가지고있으므로직접부동산을찾아나서야한다. 부동산을찾는데더많은시간을투자할수록싸게집을구입할수있는가능성이더욱높아지게된다. 아파트단지를전부돌아다니며매물을파악하고분석하는데주말마다시간을투자하고발품을팔아라. 가 제 6 장부동산실전투자전략 / 185

186 격이저렴하면서좋은매물을구입할수있다. 다. 생애최초주택구입자금대출을적극활용하라. 주택구입시에많은자금이필요하다. 모든자금을확보해서집을장만하는것이이상적이지만자금을모으는사이에집값이오르면또다시구입에시간이걸린다. 일정한자금이모여지면레버리지 ( 대출 ) 를이용하는것이집을싸게사는방법이다. 8.31대책으로부동산시장을진정시킨정부가무주택자의내집마련을지원하기위해서시중최저금리인 5.2% 의저금리 ( 연소득 2000만원이하는4.7%) 로최고1 억 5000만원까지대출해줘내집마련을망설이는잠재수요층에게도움을주고있다. 정부기금으로운영되기때문에연말정산때소득공제까지받으면실제금리는 4% 대이다. TIP 집싸게사는 5 계명 1. 계약금을가지고다녀라. 싸게나오는매물은많은사람들이관심같게되고경쟁이치열하다. 중개업자나매도자에게가격협상만되면꼭매입할것이라는입장을거듭밝혀두는것이유리하다. 이때계약금을현찰로보여주는것은매우중요하다. 2. 좋은인상으로협상하라. 물건을살때흥정을잘해야물건을잘살수있듯이집을싸게사기위해서는매도자와협상을잘해야한다. 부드러운말씨와편안한이미지로사정을설명하고가격을조정하는것이필요하다. 3. 오래된매물인지를분석하라. 부동산시장에나온지오래된매물일수록매도자는심리적으로불안하고시간적으로압박을받는다. 매물이언제부동산중개업소에나왔는지를확인하는것도중요하다. 4. 믿을만한중개사사무소를확보하라. 부동산시장은국지적이고지역적특성이강하다. 급매물이나오면다른매수자보다한발앞서기위해서는그지역주택시장을잘아는중개사사무소를알고있으면큰힘이된다. 186 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

187 3 주택청약제도 3-1. 주택청약제도의활용 건설재원에따른분류 구분개념 국민주택 국민주택등 민간건설중형국민주택 민영주택 국민주택 은국민주택기금으로부터자금을지원받아건설되거나개량되는주택으로서주거의용도로만쓰이는면적 ( 이하 주거전용면적 이라한다 ) 이 1호또는 1세대당 85제곱미터이하인주택 ( 수도권정비계획법 규정에의한수도권을제외한도시지역이아닌읍또는면지역은 1호또는 1세대당주거전용면적이 100제곱미터이하의주택을말한다. 이하 국민주택규모 ) 을말한다. 이경우주거전용면적의산정방법은국토해양부령으로정한다. 국민주택등 은국민주택과국가 지방자치단체 대한주택공사또는 지방공기업법 규정에의하여주택사업을목적으로설립된지방공사 ( 이하 지방공사 ) 가건설하는주택및 임대주택법시행령 규정에의한공공건설임대주택중 85제곱미터이하의주택을말한다. 민간건설중형국민주택 은국민주택중국가 지방자치단체 대한주택공사또는지방공사외의사업주체가건설하는 60제곱미터초과 85제곱미터이하의주택을말한다. 민영주택 은국민주택등을제외한주택을말한다 청약저축 & 청약부금 & 청약예금 구분청약저축청약부금청약예금가입조건무주택세대주 20세이상개인 20세이상개인 가입서류 주민등록등본, 실명확인증표 실명확인증표 실명확인증표 가입기간입주자로선정시까지 2~5 년 1 년 ( 연장 ) 불입액 매월 2만원이상 10만원까지 5천원단위로자유롭게납입 지역별청약예치금까지자유롭게납입 지역별청약예치금입금 제 6 장부동산실전투자전략 / 187

188 청약대상 국민주택 ( 민간건설중형국민주택포함 ) 청약우선권이부여 민간건설중형국민주택및전용면적 85m2이하의민영주택청약권이부여 영주택 (85m2이하가입자는민간건설중형국민주택포함 ) 청약우선권이부여 이율 2 년이상 6%( 확정 ) 4.4~4.8% 3.8~4.2% 가입기관국민은행, 농협, 우리은행전은행전은행 1 순위 가입하여 2년이경과되고매월정해진날에월납입금을 24회이상납입한분 가입하여 2년이경과되고저축액이지역별예치금액이상인분 ( 연체주의 ) 가입하여 2 년이경과한분 청약부금 서울 부산기타광역시기타시 군 300 만원 250 만원 200 만원 1 순위자격은청약부금에가입하여 2 년이경과되고매월정해진날에저축한납입인정금액이지역별청약예금 ( 전용면적 85 m2이하 ) 예치금액이상인경우 청약예금 서울 부산 기타광역시 기타시 군 85m2 ( 약25.7평 ) 이하 m2 ( 약30.8평 ) 이하 m2초과 ~ 135m2이하 1, m2 ( 약40.8평 ) 초과 1,500 1, 순위자격은가입하여 2년이경과한분이면됩니다 세대주및무주택세대주 가. 세대주주택공급에관한규칙에서규정한세대주라함은세대별주민등록표상에배우자또는직계존 비속으로이루어진세대의세대주를말한다. 다만, 60세이상인직계존속또는장애인복지법제2조의규정에의한장애인인직계존속을부양하고있는 188 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

189 호주승계예정자와세대별주민등록표상에배우자및직계존 비속인세대원이없는세대주로서 20세이상인자는각각이를세대주로본다. 세대주인정기간은세대별주민등록표상에세대주로등재되어있는기간에의하여산정한다. 다만, 세대별주민등록표상에주민등록말소등으로세대주로등재되어있지아니한기간이있는경우에는그말소등으로등재되어있지아니한기간을전후하여세대주로등재되어있는기간을합산하여이를세대주인정기간으로한다. 그러나다음의사유로인하여세대주가변경된경우에는변경전세대주의세대주인정기간을변경후세대주의세대주인정기간에합산하여변경된세대주의세대주인정기간으로한다. 1 세대주가사망한경우 2 세대주가결혼또는이혼한경우 3 세대주의배우자또는세대원인직계존 비속으로세대주가변경된경우 나. 무주택세대주주택공급에관한규칙에서규정한무주택세대주라함은세대주를포함한세대원 ( 세대주와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한세대주의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) 전원이주택을소유하고있지아니한세대의세대주를말한다. 무주택세대주해당여부무주택세대주에해당하는지여부를판단함에있어서는주택의공유지분을소유하고있는것을주택을소유하고있는것으로보되, 다음아래에해당하는경우에는주택을소유하지아니한것으로본다. 다만, 65세이상직계존속 3년이상부양하고있는무주택세대주에대한우선공급의경우무주택세대주에해당하는지여부를판단함에있어서 6) 의규정은이를적용하지아니한다. 1 상속으로인하여주택의공유지분을취득한사실이판명되어사업주체로부터부적격자로통보받은날부터 3월이내에그지분을처분한경우 2 도시지역이아닌지역또는면의행정구역 ( 수도권은제외한다 ) 에건축되어있는주택으로서다음각목의 1에해당하는주택의소유자가당해주택건설지역에거주 ( 상속으로주택을취득한경우에는피상속인이거주한것을상속인이거주한것으로본다 ) 하다가다른주택건설지역으로이주한경우가 ) 사용승인후 20년이상경과된단독주택 제 6 장부동산실전투자전략 / 189

190 나 ) 85제곱미터이하의단독주택다 ) 소유자의본적지에건축되어있는주택으로서직계존속또는배우자로부터상속등에의하여이전받은단독주택 3 개인주택사업자가분양을목적으로주택을건설하여이를분양완료하였거나사업주체로부터제21조의 2제2항의규정에의한부적격자로통보받은날부터 3월이내에이를처분한경우 4 세무서에사업자로등록한개인사업자가그소속근로자의숙소로사용하기위하여법제10조제3항의규정에의하여주택을건설하여소유하고있거나사업주체가정부시책의일환으로근로자에게공급할목적으로사업계획승인을얻어건설한주택을공급받아소유하고있는경우 5 20제곱미터이하의주택 ( 아파트를제외한다 ) 을소유하고있는경우 6 60세이상의직계존속이주택을소유하고있는경우 7 건물등기부또는건축물대장등의공부상주택으로등재되어있으나주택이낡아사람이살지아니하는폐가이거나주택이멸실되었거나주택이아닌다른용도로사용되고있는경우로서사업주체로부터부적격자로통보받은날부터 3월이내에이를멸실시키거나실제사용하고있는용도로공부를정리한경우 8 무허가건물을소유하고있는경우 순위자격제한 투기과열지구안에서는입주자모집공일로부터과거 5년이내에주택에당첨된세대에속한자등에대하여는입주자저축가입후 2년이경과하였더라도 1순위자격에서제외하는 1순위자격제한제도를시행하고있는데, 제한대상의범위는공급되는주택의종류에따라약간다르다. 1순위자격제한대상에속하면입주자저축가입후 2년이경과하였다하더라도 1순위로청약을할수없다. 190 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

191 주택종류별청약자격 1 순위제한 구분 1 순위자격제한대상 투기과열지구안에서공급하는국민주택및민간건설중형국민주택 투기과열지구안에서공급하는민영주택 - 청약저축에가입하여 2 년이경과되고매월약정납입일에월납입금을 24 회이상납입한자로서과거 5 년이내에다른주택의당첨자가된자의세대에속한자 ( 세대주와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한세대주의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) - 85 m2이하의주택에청약이가능한청약예금에가입하여 2 년이경과된자로서다음에해당하는자. 1 과거 5 년이내에다른주택의당첨자가된자의세대에속한자 ( 입주자저축가입자와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한가입자의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) 2 세대주가아닌자 (2002 년 9 월 5 일에가입한자부터적용 ) 3 2 호또는 2 세대이상의주택 ( 공유지분으로소유하고있는주택을포함하되, 주택공급에관한규칙의주택을소유하지아니한것으로보는경우에해당하는경우에는제외한다 ) 을소유한세대에속한자 ( 입주자저축가입자와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한가입자의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) 청약예금에가입하여 2 년이경과하고지역별예치금액에상당하는금액을예치또는납입한자로서다음에해당하는자. 1 과거 5 년이내에다른주택의당첨자가된자의세대에속한자 ( 입주자저축가입자와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한가입자의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) 2 세대주가아닌자 (2002 년 9 월 5 일에가입한자부터적용 ) 3 2 호또는 2 세대이상의주택 ( 공유지분으로소유하고있는주택을포함하되, 주택공급에관한규칙의주택을소유하지아니한것으로보는경우에해당하는경우에는제외한다 ) 을소유한세대에속한자 ( 입주자저축가입자와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한가입자의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함한다 ) 3-4. 건설주택의우선공급 가. 택지개발사업등의무주택세대주택지개발촉진법 에의한택지개발사업또는 도시개발법 에의한도시개발사업을위하여 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 에따라개발제한구역을해제하고당해공공사업을시행하는경우당해공공사업으로조성된택지또 제 6 장부동산실전투자전략 / 191

192 는토지를공급받아주택을건설하는사업주체는입주자모집공고일현재무주택세대주로서다음의어느하나에해당하는자에게 85제곱미터이하의분양주택에한하여 1세대 1주택의기준으로특별공급할수있다. 다만, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률규정에의하여수립된이주대책의대상자에포함되어있거나이주정착금을지급받은자를제외한다. 1. 당해공공사업의시행을위하여철거되는주택의소유자 ( 국민임대주택의입주자로선정된자를제외 ) 2. 택지개발촉진법시행령규정에의하여택지를공급받을수있는자로서당해택지개발사업으로조성된택지를공급받지못한자 3. 도시개발법시행령규정에의하여토지를공급받을수있는자로서당해도시개발사업으로조성된토지를공급받지못한자 나. 부양하고있는무주택세대주국가 지방자치단체 대한주택공사및지방공사인사업주체가 85제곱미터이하로건설하여공급하는주택의경우에는제1순위에해당하는자로서입주자모집공고일현재 65세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 을 3년이상부양하고있는무주택세대주 ( 피부양자의배우자가있는경우그배우자도무주택자이어야한다 ) 에게그건설량의 10퍼센트의범위안에서우선공급할수있다 가점제적용기준가. 무주택기간적용기준 1 입주자모집공고일현재세대별주민등록표상에등재된입주자저축가입자를포함한세대원 [ 배우자, 직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ), 직계비속을말한다 ] 전원이주택을소유 ( 주택의공유지분을소유하고있는경우를포함하되제6조제3항각호의어느하나에해당하거나 2) 에따른소형 저가주택소유자를무주택자로보는경우는제외한다 ) 하지아니하여야하며, 입주자저축가입자의배우자가동일한주민등록표상에등재되어있지아니한경우에는주민등록이분리된배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원도주택을소유하지아니하여야한다. 192 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

193 2 입주자모집공고일현재 60제곱미터이하의주택으로서주택가격이 5천만원이하인주택 ( 이하 소형 저가주택 이라한다 ) 1호또는 1세대만을 10년이상계속소유 ( 소형 저가주택을처분하여무주택자가된경우그주택을계속하여소유한기간과처분후계속하여무주택자인기간을합한기간이 10년이상인경우를포함한다 ) 한자로서제11조의2 또는제12조에따라 60제곱미터초과주택의공급을신청하는자 ( 배우자를포함한다 ) 는그기간동안주택을소유하지아니한것으로본다. 이경우소형 저가주택의주택가격은입주자모집공고일이전에 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제16조또는제17조에따라공시된가격 ( 이하 주택공시가격 이라한다 ) 중입주자모집공고일에가장가까운날에공시된주택공시가격에따르되입주자모집공고일이전에주택이처분된경우에는처분일이전에공시된주택공시가격중처분일에가장가까운날에공시된주택공시가격을주택가격으로본다. 3 무주택기간은입주자저축가입자와그배우자를기준으로하고, 입주자저축가입자의연령이 30세가되는날부터계속하여무주택인기간으로하되, 30세가되기전에혼인한경우에는 가족관계의등록등에관한법률 에따른혼인관계증명서에혼인신고일로등재된날부터무주택기간을기산한다. 이경우입주자저축가입자또는배우자가주택을소유한사실이있는경우에는그주택을처분한후무주택자가된날 (2회이상주택을소유한사실이있는경우에는최근에무주택자가된날을말한다 ) 부터무주택기간을산정한다. 4 1부터 3까지에따른무주택기간의적용기준에관한세부적인사항은국토해양부장관이정하는바에따른다. 나. 부양가족의인정적용기준 1 부양가족은입주자모집공고일현재입주자저축가입자의세대별주민등록표상에등재된세대원 [ 배우자, 직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ), 직계비속 ( 미혼인자녀로한정하며, 부모가모두사망한경우에는미혼의손자녀를포함한다 ) 을말한다 ] 으로한다. 다만, 입주자저축가입자의배우자가동일한주민등록표상에등재되어있지아니한경우주민등록이분리된배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원도부양가족으로본다. 2 입주자저축가입자의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 은입주자저축가입자 [ 직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 이주민등록이분리된배우자 제 6 장부동산실전투자전략 / 193

194 와동일한세대를이루고있는경우에는그배우자를포함한다 ] 가입주자모집공고일현재세대주인경우로서입주자모집공고일을기준으로최근 3년이상계속하여입주자저축가입자또는그배우자와동일한주민등록표상에등재되어있는경우에부양가족으로본다. 3 입주자저축가입자의 30세이상인직계비속은입주자모집공고일을기준으로최근 1년이상계속하여입주자저축가입자또는그배우자와동일한주민등록표상에등재되어있는경우에부양가족으로본다. 다. 입주자저축가입기간적용기준입주자모집공고일현재입주자저축가입자의가입기간을기준으로하며, 입주자저축의종류, 금액, 가입자명의변경을한경우에도최초가입일을기준으로가입기간을산정한다 가점제적용세부기준 가. 일반기준 1 가점제점수는가점항목의점수를합한점수에서감점항목의점수를합한점수를차감하여산정한다. 2 다목에따른감점항목의점수를합한점수가나목에따른가점항목의점수를합한점수보다큰경우에는가점제점수는 0점으로산정한다. 나. 가점산정기준 가점항목 1 무주택기간 가점상한 32 가점구분 점수 가점구분 점수 1년미만 2 8년이상 ~9년미만 18 1년이상 ~2년미만 4 9년이상 ~10년미만 20 2년이상 ~3년미만 6 10년이상 ~11년미만 22 3년이상 ~4년미만 8 11년이상 ~12년미만 24 4년이상 ~5년미만 10 12년이상 ~13년미만 26 5년이상 ~6년미만 12 13년이상 ~14년미만 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

195 1 무주택기간 2 부양가족수 3 입주자저축가입기간 년이상 ~7년미만 14 14년이상 ~15년미만 30 7년이상 ~8년미만 16 15년이상 32 0명 5 4명 25 1명 10 5명 30 2명 15 6명이상 35 3명 20 6월미만 1 8년이상 ~9년미만 10 6월이상 ~1년미만 2 9년이상 ~10년미만 11 1년이상 ~2년미만 3 10년이상 ~11년미만 12 2년이상 ~3년미만 4 11년이상 ~12년미만 13 3년이상 ~4년미만 5 12년이상 ~13년미만 14 4년이상 ~5년미만 6 13년이상 ~14년미만 15 5년이상 ~6년미만 7 14년이상 ~15년미만 16 6년이상 ~7년미만 8 15년이상 17 7년이상 ~8년미만 9 비고입주자모집공고일현재 1 호또는 1 세대의주택을소유한세대에속한자는제 1 순위에서가점제의적용대상자에서제외되며, 추첨제의적용대상자에포함된다. 다. 감점산정기준 감점항목기준 60세이상의직계존속 ( 배우자의직계존속을포함한다 ) 이소유하는주택이 2호또는 2세대이상인경우 2호또는 2세대이상의주택을소유한세대에속한자가제11조의2 제1항제2호또는제12조제1항제2호에따라제2순위로주택공급을신청하는경우 감점점수소유주택수 2호또는 2세대 - 5 3호또는 3세대 - 10 : : : : 2호또는 2세대 호또는 3세대 - 15 : : : : 제 6 장부동산실전투자전략 / 195

196 제 3 절재건축 재개발투자 정비사업절차도 시장 군수, 주택공사등, 지정개발자 정비기본계획수립 정비계획수립 정비구역지정 토지등소유자 ( 도시환경정비사업 ) 공동시행 조합설립추진위안전진단조합 ( 재건축사업 ) 사업시행계획작성 사업시행계획인가 고시 21 일이내 분양통지 공고 분양신청 관리처분계획작성 관리처분계획인가 고시 준공인가 고시 소유권이전 이전고시 등기 196 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

197 정비사업 - 주거환경개선사업 : 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 - 주택재개발사업 : 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 - 주택재건축사업 : 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 정비구역이아닌구역에서시행하는주택재건축사업을포함 ) - 도시환경정비사업 : 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업 1 재건축 재개발사업절차 1-1. 정비기본계획의수립 인구 50만명이상의시의특별시장 광역시장또는시장은도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 을 10년단위로수립하여야한다. 한편특별시장 광역시장또는시장은기본계획에대하여 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영하여야한다 정비구역의지정 가. 정비구역의지정시장 군수는기본계획에적합한범위안에서노후 불량건축물이밀집하는등 제 6 장부동산실전투자전략 / 197

198 일정한요건에해당하는구역에대하여정비계획을수립하여 14일이상주민에게공람하고지방의회의의견을들은후이를첨부하여시 도지사에게정비구역지정을신청하여야하며, 정비계획의내용을변경할필요가있을때에는같은절차를거쳐변경지정을신청하여야한다. 다만, 경미한사항을변경하는경우에는그러하지아니하다. 시 도지사는정비구역을지정또는변경지정하고자하는경우에는지방도시계획위원회와특별시 광역시 도건축위원회가공동으로하는심의를거쳐지정또는변경지정하여야한다. 나. 정비구역안에서의건축제한정비구역의지정고시가있은날부터당해정비구역안에는정비계획의내용에적합하지아니한건축물또는공작물을설치할수없다. 다만, 시장 군수가정비사업의시행에지장이없다고판단하여허가하는경우에는그러하지아니하다 조합설립추진위원회의구성 재건축조합을설립하고자하는경우에는토지등소유자의 2분의 1 이상의동의를얻어위원장을포함한 5인이상의위원으로조합설립추진위원회 ( 이하 추진위원회 라함 ) 를구성하여시장 군수의승인을얻어야한다 안전진단 주택재건축사업을시행하고자하는자는시장 군수에게당해건축물에대한안전진단을신청하여야한다. 198 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

199 1-5. 조합설립인가 가. 조합설립인가 1 주택재건축 : 주택재건축사업의추진위원회가조합을설립하고자하는때에는집합건물의소유및관리에관한법률규정에불구하고주택단지안의공동주택의각동 ( 복리시설의경우에는주택단지안의복리시설전체를하나의동으로본다 ) 별구분소유자및의결권의각 3분의 2 이상의동의 ( 공동주택의각동별세대수가 5이하인경우는제외 ) 와주택단지안의전체구분소유자및의결권의각 4분의 3 이상의동의를얻어정관및국토해양부령이정하는서류를첨부하여시장 군수의인가를받아야한다. 인가받은사항을변경하고자하는때에도또한같다. 2 주택재개발 : 주택재개발사업의추진위원회가조합을설립하고자하는때에는토지등소유자의 4분의 3 이상의동의를얻어정관및국토해양부령이정하는서류를첨부하여시장 군수의인가를받아야한다. 인가받은사항을변경하고자하는때에도또한같다. 나. 조합원의자격등 1 정비사업 ( 시장 군수또는주택공사등이시행하는정비사업을제외 ) 의조합원은토지등소유자 ( 주택재건축사업의경우에는주택재건축사업에동의한자 ) 로한다. 토지또는건축물의소유권과지상권이수인의공유에속하는때에는그수인을대표하는 1인을조합원으로본다. 이경우조합의설립인가후양도 증여 판결등으로인하여조합원의권리가이전된때에는조합원의권리를취득한자를조합원으로본다. 2 주택재개발정비사업조합이시행하는정비구역안의토지등소유자로한다. 여기서토지등의소유자란정비구역안에소재한토지또는건축물의소유자또는지상권자를말한다. 이경우조합의설립인가후양도ㆍ증여ㆍ판결등으로인하여조합원의권리가이전된때에는조합원의권리를취득한자를조합원으로본다. 3 주택법규정에의한투기과열지구로지정된지역안에서의주택재건축사업의경우조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속 이혼으로인 제 6 장부동산실전투자전략 / 199

200 한양도 양수의경우를제외한다.) 한자는조합원이될수없다. 다만, 양도자가다음에해당하는경우그양도자로부터그건축물또는토지를양수한자는그러하지아니하다. 가세대원 ( 세대주가포함된세대의구성원을말한다.) 의근무또는생업상의사정이나질병치료 취학 결혼으로인하여세대원전원이당해사업구역이위치하지아니한특별시 광역시 시또는군으로이전하는경우 ( 사업구역이수도권정비계획법규정에의한수도권에위치한경우에는수도권밖으로이전하는경우에한한다 ) 나상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우다세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우라그밖에불가피한사정으로양도하는경우ㄱ. 조합설립인가일부터 3년이내에사업시행인가신청이없는주택재건축사업의건축물을 5년이상계속하여소유하고있는자ㄴ. 사업시행인가일부터 3년이내에착공하지못한주택재건축사업의토지또는건축물을 5년이상계속하여소유하고있는자ㄷ. 착공일부터 5년이내에준공되지아니한주택재건축사업의토지를 5년이상계속하여소유하고있는자ㄹ. 법률제7056호도시및주거환경정비법중개정법률부칙제2항의규정에의한토지등소유자로부터상속 이혼으로인하여토지또는건축물을소유한자 1-6. 사업시행인가 사업시행자는정비사업을시행하고자하는경우에는사업시행계획서에정관등의서류를첨부하여시장ㆍ군수에게제출하고사업시행인가를받아야한다. 인가받은내용을변경하거나정비사업을중지또는폐지하고자하는경우에도또한같다. 다만, 경미한사항을변경하고자하는때에는시장ㆍ군수에게이를신고하여야한다. 200 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

201 1-7. 시공자의선정 1 주택재건축사업조합은사업시행인가를받은후건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야한다. 2 주택재개발사업조합은조합설립인가를받은후건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야한다 분양공고및분양신청 사업시행자는사업시행인가의고시가있은날부터 21일이내에개략적인부담금내역및분양신청기간등을토지등소유자에게통지하고분양의대상이되는대지또는건축물의내역등을해당지역에서발간되는일간신문에공고하여야한다. 이경우분양신청기간은그통지한날부터 30일이상 60일이내로하여야한다. 다만, 사업시행자는관리처분계획의수립에지장이없다고판단되는경우에는분양신청기간을 20일의범위이내에서연장할수있다 관리처분계획의인가 가. 관리처분계획의인가사업시행자는분양신청기간이종료된때에는기존의건축물을철거하기전에분양신청의현황을기초로포함된관리처분계획을수립하여시장ㆍ군수의인가를받아야하며, 관리처분계획을변경ㆍ중지또는폐지하고자하는경우에도또한같다. 나. 관리처분계획의내용 1 종전의토지또는건축물의면적ㆍ이용상황ㆍ환경그밖의사항을종합적으로고려하여대지또는건축물이균형있게분양신청자에게배분되고합리적으로이용되도록한다. 2 지나치게좁거나넓은토지또는건축물에대하여필요한경우에는이를증가하거나감소시켜대지또는건축물이적정규모가되도록한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 201

202 3 너무좁은토지또는건축물이나정비구역지정후분할된토지를취득한자에대하여는현금으로청산할수있다. 4 재해또는위생상의위해를방지하기위하여토지의규모를조정할특별한필요가있는때에는너무좁은토지를증가시키거나토지에갈음하여보상을하거나건축물의일부와그건축물이있는대지의공유지분을교부할수있다. 5 분양설계에관한계획은분양신청기간이만료되는날을기준으로하여수립한다. 6 1세대가 1 이상의주택을소유한경우 1주택을공급하고, 2인이상이 1주택을공유한경우에는 1주택만공급한다. 다만, 다음아래의하나에해당하는토지등소유자에대하여는소유한주택수만큼공급할수있다. 가투기과열지구안에위치하지아니하는주택재건축사업의토지등소유자나근로자 ( 공무원인근로자를포함 ) 숙소 기숙사용도로주택을소유하고있는토지등소유자다국가, 지방자치단체및주택공사등 라. 관리처분계획의공람및인가절차사업시행자는관리처분계획의인가를받기전에관계서류의사본을 30일이상토지등소유자에게공람하게하고의견을들어야한다. 시장ㆍ군수는사업시행자의관리처분계획의인가신청이있은날부터 30일이내에인가여부를결정하여사업시행자에게통보하여야하며, 관리처분계획을인가하는때에는그내용을당해지방자치단체의공보에고시하여야한다 이주및착공 이주의시기는법에구체적으로명시되어있지않으나, 대부분관리처분계획인가를받은후에하게된다. 이주를할때에는이주계획을수립하여이주비지급및건물명도등을확인하여야한다. 202 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

203 1-11. 준공및입주 사업시행자는정비사업에관한공사를완료한때에는시장ㆍ군수의준공인가를받아야한다. 준공인가신청을받은시장ㆍ군수는지체없이준공검사를실시하여야한다 조합해산 ( 청산 ) 준공되고입주를완료하면청산을하고시장ㆍ군수ㆍ구청장에게조합해산인가를신청한다. 조합청산의절차와방법은조합에서정한정관에따라시행한다. 시장등이조합해산을인가한때에는인가서를교부하며, 조합해산인가절차에관하여규정에없는것은시장등이따로정하여운영할수있다. 2 재건축규제조치 2-1. 재건축임대주택의건설의무 가. 시행지역수도권정비계획법의규정에의한과밀억제권역에서주택재건축사업을시행하는경우사업시행자는세입자의주거안정과개발이익의조정등을위하여당해주택재건축사업으로증가되는용적률중일정비율이상에해당하는면적을임대주택 ( 이하 재건축임대주택 이라한다 ) 으로공급하여야한다. 나. 건설규모 2005년 5월 19일이후사업시행인가를받은주택재건축사업은당해주택재건축사업으로증가되는용적률중 100분의 25 이하의범위안에서대통령령이정하는비율 (100분의 25) 이상에해당하는면적을재건축임대주택으로공급하여야한다. 다만, 제 6 장부동산실전투자전략 / 203

204 2005년 5월 18일이전에사업시행인가 ( 부칙제3조제2항의규정에의한대통령령이정하는중요한사항의변경인가를제외한다 ) 를받은주택재건축사업은재건축으로증가되는용적률중 100분의 10 이하의범위안에서대통령령이정하는비율 (100분의 10) 에해당하는주택의수를재건축임대주택으로공급한다 국민주택규모건설비율확대 가. 일반적기준주택재건축사업의경우국민주택규모의주택이건설하는주택전체세대수의 100분의 75 이하로하되, 전체연면적에서차지하는비율이 100분의60 이하이어야한다. 나. 과밀억제권역에대한기준수도권정비계획법의규정에의한과밀억제권역에서주택재건축사업으로주택을건설하는경우주택규모별건설비율들은다음과같다. 1 건설하는주택전체세대수가 300세대이상인경우에는세대당전용면적이 60제곱미터이하규모의주택을 20퍼센트이상건설하고, 세대당전용면적이 60제곱미터초과 85제곱미터이하규모의주택을 40퍼센트이상건설하되, 세대당전용면적이 85제곱미터이하규모의주택이전체연면적에서차지하는비율이 50퍼센트이상이어야한다. 2 건설하는주택전체세대수가 20세대이상 300세대미만인경우에는세대당전용면적이 85제곱미터이하규모의주택을 60퍼센트이상건설하되, 세대당전용면적이 85제곱미터이하규모의주택이전체연면적에서차지하는비율이 50퍼센트이상이어야한다 재건축조합원명의변경제한 가. 명의변경제한대상투기과열지구로지정된지역에서의주택재건축사업의경우조합설립인가후당해 204 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

205 정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매 증여그밖의권리의변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속 이혼으로인한양도 양수의경우를제외한다.) 한자는조합원이될수없다. 나. 명의변경제한의예외 1) 도시및주거환경정비법개정법률의시행 (2003년 12월 31일 ) 전에주택재건축정비사업조합설립인가를받은정비사업의조합원 ( 개정법률시행전에조합원의지위를취득한자에한한다.) 으로부터건축물또는토지를양수한조합원자격을취득할수있다. 2) 양도자가다음에해당하는경우그양도자로부터그건축물또는토지를양수한자는개정법률의시행이후에도조합설립인가후당해정비사업의주택또는토지를양수하더라도조합원이될수있다. 1 세대원 ( 세대주가포함된세대의구성원을말한다.) 이근무또는생업상의사정이나질병치료 취학 결혼으로인하여세대원전원이당해사업구역이위치하지아니한특별시 광역시 시또는군으로이전하는경우 ( 사업구역이수도권정비계획법제2조제1호의규정에의한수도권에위치한경우에는수도권밖으로이전하는자에한한다 ) 2 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우 3 세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우 4 그밖에불가피한사정으로양도하는경우로서대통령령이정하는경우다. 청산기준사업시행자는조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수한자로서조합원의자격을취득할수없는자에대하여는현금으로청산하여야한다. 이경우현금청산은조합설립인가일을기준으로한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 205

206 2-4. 후분양제 도시및주거환경정비법에의한주택재건축정비사업의사업주체가수도권정비계획법규정에의한과밀억제권역내의투기과열지구안에서주택을건설하는경우로서조합원또는토지등소유자외의자에게주택을공급하는경우 ( 일반분양의경우 ) 건축공정이전체공정의 80퍼센트에달한후에입주자를모집할수있다. 이경우전체공정의 80퍼센트에의도달여부에대한판단기준은국토해양부장관이따로정한다. TIP 참여정부가발표한주요재건축규제정책 내용 재건축아파트후분양제도입, 안전진단강화 재건축소형평형의무비율도입, 재건축조합원지위양도금지 재건축개발이익환수제도입 재건축개발부담금제 3 투자시유의사항 3-1. 재건축투자대상의선정요령 1 오래된저층아파트를잡아라. 2 기존의주택면적과비교하여대지지분 (= 등기된대지권 ) 이넓을수록유리하다. 즉, 기존아파트의용적률이 100% 이하가되는곳이유리하다. 3 지가가높은지역에위치한아파트가일반분양가를높일수있어유리하다. 4 기존건축물의용적율 (= 건물연면적 / 대지면적 ) 이낮을수록좋다. 5 대지면적에비하여가구수가많은곳은피하는것이좋다. 6 큰평형의구성비율이낮은단지의큰평형을선택하는것이좋다. 7 다른조건이같다면단지규모가큰곳을선택하라 8 주변에단독주택단지가형성되어있는곳은될수록피하라. 206 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

207 9 진입도로는넓을수록좋다. 진입도로가좁으면건축심의가쉽게나오지않을수있으며, 또한도로확보를위한토지매입비가추가될수있다. 10 사업추진속도가빠른곳이좋다. 입지가좋은지역에위치하면서예정공급세대수가 300세대미만이면서부지면적이 10,000m2인경우에는지구단위계획대상에서제외될수있기때문에사업추진이빠르게진행될수있다 재건축투자수익성분석방법 1 현재취득하고자하는아파트의대지지분은몇제곱미터인가? 2 내가입주할수있는평수는몇제곱미터인가? 3 새로입주할아파트단지의용적율은얼마인가? 4 현재기준내집이새로완공되었다고가정했을때가격이얼마인가? 5 전세대중일반분양분은몇 % 이고, 일반분양가는얼마인가? 6 초기투자비에대한금리를고려한다 재개발지분의투자시고려사항 1) 사업추진속도가빠른곳을선택하라. 투자가치가높은재개발구역을선택하기위해서는우선사업추진속도가빠른구역의지분을매입하는것이좋다. 사업기간이길어지면그기간만큼금융부담을안게돼원주민은재산권행사에제약을받게되므로재산손실을감수해야하기때문이다. 2) 개발이익비례율이높은지역을선택하는것이좋다. 개발이익비례율이높은곳은일반적으로사유지비율이높은지역, 사업면적에비해조합원수와세입자수가적은지역, 건축비가적은지역등이다. 3) 감정평가금액이높은곳을선택해야한다. 감정평가금액에의해입주평형이정해지므로토지와건물에대한감정평가금액이높은곳에입주해야넓은평형을배정받을수있다. 재개발구역에서는같은평 제 6 장부동산실전투자전략 / 207

208 수, 같은가격으로지분을구입했더라도지분의위치와주택의상태에따라감정평가금액이달라진다. 감정평가금액이높은곳은차량진입이가능한도로, 용적률확보가쉬운정방형토지, 저지대에위치한땅등이다. 4) 넓은필지소유자가적은재개발구역의지분을사는것이큰평형을분양받을확률이높아좋다. 5) 단지규모가크면서조합원이나세입자비율이적은구역의지분을사는것이유리하다. 단지규모가크면서조합원수가적은구역은일반분양물량이많기때문에조합원의비용부담도줄어들고, 부대시설도충분히이용할수있다는장점이있기때문이다. 6) 이주비가높게책정된구역을선택하는것이현명하다. 이주비가높으면그만큼초기투자비용을줄일수있어저렴한투자금액으로내집마련을할수있기때문이다. 7) 교통여건이나주변환경, 학군, 전망등이좋은구역의지분을구입하는것이재개발후투자수익을기대할수있어유리하다. 8) 매입시기를잘선택하여야한다. 208 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

209 3-4 재개발조합원분양자격등 재개발조합원분양자격 대상지 주택소유여부 최소면적 2003 년 12 월 30 일 지목여부 토지만소유한경우 건물만소유한경우 유주택자무주택자여러주택소유에관계없음 90m2 이상 ( 약 평 ) 등기분할은이전 관계없음 30m 2 이상 ( 약 9 평 ) 등기분할은이전 지목도로면형황상이용은해당없음 건물면적아무리작아도등기만있으면가능 다가구등기분할은이전 ( 단, 20 평형대이하만공급 ) 무허가건축물을소유한경우 국가유지점유자 건물면적아무리작아도구청에등록만되어있으면가능 단, 무허가건축물대장에올라있을것 토지 + 건축물을소유한경우 ( 일반적임 ) 소유에관계없음 ( 단, 1 가구가다주택소유한경우는 1 분양자로봄 ) 관계없음 등기분할은이전단, 면적제한있음 ( 토지만소유의경우에해당 ) 관계없음관계없음대지 상기자료는서울시조례에의한것으로다른시 도는별도조례를참고요망 비례율의계산방법 사업완료후대지및건물시설의총추산액 - 총사업비비례율 = 종전토지및건축물의총가액 이비례율이중요한이유는추가부담금계산시종전의자신이가진토지및건축물의평가액에비례율을곱한금액을분양가에서감하기때문에입주시총부담금에영향을미치기때문이다. 비례율이높으면높을수록조합원에게는유리하다. 예컨대토지및건축물의평가액이 5,000만원이고비례율이 90% 라고가정하자. 그렇다면이경우 4,500만원을분양가에서감한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 209

210 제 4 절수익성부동산투자 1 상가 최근금리하락으로 1~2년전에비해서형편없는이자를받는저축자들은금리보다높으며, 안정적인수익이기대되는상가등에관심이많고, 소액의경우에는오피스텔이나임대형다가구주택을선호하는것같다. 그러나, 임대수입은경기변동과부동산가치의변동에따라좌우되기때문에사전에수익성과안정성그리고, 교환가치에대한분석이필요하다 상권의개념 1 어떤사업을영위함에있어서대상으로하는고객이존재해있는공간적, 시간적범위 2 공간적, 시간적범위뿐만아니라고객중의두께 ( 내점빈도 ) 도감안한상태하에서기대할수있는매출액의규모 210 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

211 1-2. 상권의분류 매출구성비중의존도가높은정도에따라 1 차, 2 차, 3 차상권등으로구분함. 1 차상권 2 차상권 3 차상권 개별점포 점포매출또는고객수의 60% 정도이상을점유하는고객의거주범위 1차상권외곽지역으로매출또는고객수의 30% 정도이상을점유하는고객의거주범위 2차상권외곽지역으로매출또는고객수의 5% 정도이상을점유하는고객의거주범위 공동점포 상권내소비수요의30% 이상을흡수하고있는지역 상권내소비수요의10% 이상을흡수하고있는지역 상권내소비수요의5% 이상을흡수하고있는지역 1-3. 상권결정의요소 상권의범위는고정적인것이아니고영위하고자하는업종의종류, 사업장의규모 Grade, 경영전략, 상권구분의물리적요소등의복합적요인에의해 Case by Case로결정된다. 가. 업종의종류크게는판매업, 서비스업, 외식업, 레저 스포츠업등으로구분하여생각할수있으며, 판매업중에서는생필품, 중간품, 기호품판매업등으로, 또업태에따라 CVS, 슈퍼, 쇼핑센터, 백화점등으로상권의범위가다르게형성된다. 나. 사업장의규모 Grade 동일업종을영위하는경우에도사업장규모의大小에따라, 또시설의고급화정도에따라상권은변동적임. 대체적으로사업장규모가클수록또시설이고급일수록상권은넓어지며, 반대로시설이작을수록또저급일수록상권범위는좁아진다. 다. 경영전략사업의업종및시설조건이동일하다하더라도경영자의경영자세및영업 판촉전략에따라상권은크게확장되기도하고축소되기도한다. ( 적극적경영전략 상권확대 / 소극적경영전략 상권축소 ) 제 6 장부동산실전투자전략 / 211

212 라. 상권구분의물리적요소下記와같은요소들이상권내에존재하는경우실제상권은영향을받는다. 1 자연지형물 : 산, 하천, 철도, 도로등은상권을분할하는대표적요소 2 대형시설물 : 학교, 관공서, 운동장등의대형시설물은상권분할요소 3 도로상태 : 도로망의연계상태, 노폭, 중앙분리대, 신호등, 건널목유무, 접도조건등의요인에따라상권상이 4 중심방향 : 도심, 역등사람들이모여드는방향이어느쪽이냐에따라상권의범위도달리형성됨 상권분석시의조사항목 상권분석의목적은상권의범위를설정하고, 그상권내경쟁상황을감안하여긍정적으로는개발시설물이얻을수있는매출규모를추정해내는데있다. 따라서다음과같은항목의자료가필요하다. 가. 상권내경쟁시설물정보 1 개수 / 위치 2 규모 / 경쟁력 3 영업실태 / 임대가등 나. 상권내행정통계 1 인구수 / 세대수 2 세대별소비지출비용내역 3 사업체수 / 종업원수 4 유동인구 / 통행객 ( 차량통행량 ) 다. 설문조사등에의한소비자형태 1 지역별고객분포 2 지역별 Share율 3 소비단가 212 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

213 4 이용횟수 / 시설별선호도등 1-5. 상가투자전략 가. 성공적인투자전략 1 유통시장이전문화, 대형화로급속히확산되어가고있음을파악해야한다. 대형백화점은품질의고급화를, 대형할인점은최저의가격으로차별화를두어앞으로의유통시장이할인점과백화점의두양대산맥으로이루어질추세이다. 2 지역특성에맞는업종선택과입지여건이무엇보다중요하다. 나. 일반적상가투자요령 1 입지가투자의모든것을좌우한다. 즉상가의경우유동성인구가풍부한역세권을끼고있다면더할나위없는조건이라고할수있다. 2 정보는본인이직접현장에서확인하는것이중요하다. 3 환금성을중시하여야한다. 4 건물의업종구성과타당성, 사업시행자의마케팅능력을잘살펴투자를하여야한다. 다. 단지상가의선택요령 1 단지내상가도입주가구수에비해점포가너무많으면, 장사가되지않아투자가치가떨어지므로, 잘따져봐야한다. 단지내상가는쌀가게 부동산중개업소 빵집등 10개근린생활업종외에는경쟁력이없는것으로분석되고있다. 2 공통적으로인기업종은부동산중개업소와 1층소형수퍼마켓용점포, 1,000가구이상배후단지를갖고있는상가는내과 소아과 치과와같은병원과피아노학원, 세탁소등이다. 3 주민동선을고려해야한다. 예를들면, 버스가다니는방향의상가는입주자들이주로그곳으로통행하기때문에장사가잘된다. 경우에따라중앙도로보다샛길이주요동선이되는경우도있다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 213

214 입지선정절차도 공격점선정 출점전제조건체크 1. 물건정보수집 2. 후보물건조사 정보루트활용 ( 신문, 잡지, 광고등 ) MAN TO MAN 수집 ( 지역부동산중개인, 건축주, 건설업자 ) 점포현장조사 공부서류조사 전면길이, 점포형태 전용면적, 기둥위치 천정높이, 장비반입구 전기용량, 층별위치 건물전체의업종구성 토지, 건물등기부등분 건축물관리대장 토지이용계획확인원 건축허가서 ( 신축건물 ) 3. 입지조사 지리적위치조사 기능적위치조사 지형, 지세, 코너여부 시계성, 접근성, 홍보성 구매동선, 생활동선 교통시설, 보행도로, 교통도로 입지발전전망 지역의주요기능파악 부속기능 ( 광역, 협역 ) 기능별집적도, 활성도 야간인구유발기능 대형집객기능 4. 상권조사 분석 상권조사 상권분석 인구, 세대수, 주거형태 고정상권, 유동상권파악 주간상권, 야간상권파악 경합점, 상권수준, 주변환경 통행량 / 질의시간대분석 상권확대전망 상권범위설정 실질상권 /1차/2차상권설정 실질상권규모추정 상권소비지출추정 214 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

215 투자, 손익분석 투자규모 ( 고정투자운영비 ) 매출액예측 비용예측 ( 고정비, 변동비 ) 5. 사업타당성분석 매출예측 상권흡인율 일고객수추정 객단가예측 월소비지출예측 ( 상권 ) 유사점포사례대입 일 월 년매출계상 6. N E G O 시설조건 계약조건 간판위치, 전기용량증설부담 원상복구한계 건물주협조공사부분 권리금, 임차보증금 임차료 지불조건, 계약기간계약자명 기타특약사항 ( 인상조건등 ) 입지확정 ( 점포계약 ) 2 오피스 오피스텔투자 2-1. 오피스 현재초과수요로임대료가상승하고있는서울오피스시장이중장기적으로는안정될것이란전망이나왔다. 하지만도심과강남지역에선공급보다수요가당분간많을것으로예상됐다. 이는국토연구원이최근발표한 서울시오피스시장의중장기수요및공급전망 자료의내용이다. 자료에따르면서울시오피스시장의권역별공실률 ( 비어있는사무실이차지하는비율 ) 이 2007년 10월기준으로중구 종로 제 6 장부동산실전투자전략 / 215

216 구권 1.3%, 서초 강남구 1.1%, 영등포 마포구 1.3%, 기타서울지역 2.6% 다. 임대료는중구 종로구, 서초 강남구, 영등포 마포구, 기타서울지역순으로높다. 초과수요에따라업계에서일반적으로인식하는자연공실률 ( 평상시시장이안정된상태일때발생하는공실률 ) 5% 에비해크게낮아임대료가지속적으로상승하고있다고국토연구원은분석했다. 하지만연구원은중장기적으로수요보다는공급이더많이늘어날것으로내다봤다. 도심재개발사업과용산국제업무단지, 서울국제업무센터등의개발로오피스공급량이크게늘것이기때문이다. 공급확대효과는 2012~2013년나타날것으로보인다. 가. 사업지선정사업지선정은오피스프로젝트개발에서아주중요한단계이다. 프로젝트의입지가임대료와점유율에직접적으로영향을미친다. 예컨대, 정거장이아주가까이에있는빌딩은그렇지않은빌딩보다훨씬높은임대료를받을수있다. 사업지의모든특징들은임차인유인을위한오피스빌딩의잠재력에영향을미친다. 따라서개발사들은개발에대한잠재적기회와장애물들을파악하기위해서다른사업지의입지, 접근성, 물리적속성등을비교 검토해야한다. 이때각사업지주변에입지한빌딩들의임대료와점유율등의비교도함께이루어져야한다. 나수요분석 1) 사무실근로자 1인당공간시장분석시에보통사무실근로자 1인에게할당되는평균면적에예상되는사무실일자리증가분을곱해서시장영역에서의사무실공간에대한미래수요를계산한다. 이경우사무실일자리수는지역의산업별고용패턴이나직업유형을검토하여추정한다. 그러나이방법의문제점은사무실공간수요에대한추정의정확도가상당히떨어진다는것이다. 보다나은방법은지역경제에대한지식을바탕으로직업범주별로사무실일자리와비사무실일자리의비율을추정하는것이다. 지역경제의구성에대한지식은지역노동시장에정통한기업인이나전문가들의대화를통해서얻을수있다. 사무실근로자 1인당평균공간면적을추정할때에는보수적이어야한다. 많은회사들은비용을줄이기위해서 1인당할당공간을줄이고있으며, 점차로많은회 216 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

217 사들이사적공간보다는열린공간계획을채택하고있다. 또한기술혁신으로인해사무실일자리가감소하고있다. 2) 임대활동과분양률분양률을분석할때순분양 (net absorption) 과임대활동 (leasing activity) 을구별해야한다. 순분양은특정기간동안에발생한점유사무실공간의변화를가리키며, 임대활동은특정기간동안에임대된공간의양을의미한다. 순분양은어떤시장의실제적장단점을가리키는반면에, 임대활동은시장영역내부에서의움직임만을가리킨다. 순분양과임대활동의추세를비교함으로써사무실공간시장의장단점을파악할수있다. 예컨대, 순분양률과임대활동률이평행적으로움직이는시장은순분양률과임대활동률이매우상이한비율로변화하는시장보다안정적이다. 임대활동률은높지만순분양률이낮은시장은요동친다고말한다. 요동침으로특징지어지는시장에서는입주자들이시장영역내의한빌딩에서다른빌딩으로종종옮겨간다. 겉으로는시장이성장하고있는것같지만, 실제로점유공간의양은거의증가하지않는다. 이러한요동침현상은임대료가떨어지고있는과잉공급시장에서종종발생한다. 다. 공급분석공급분석은기본적으로현재의공간, 미래의공간증가추정치및공실률등세요소로구성된다. 분석의첫단계는시장영역내의현재및미래의계획된사무실공간의프로필을작성하는것이다. 사무실공간의가장기본적인특징은입지, 디자인, 쾌적시설등을포함하는다양한특성들에의해측정되는등급, 즉품질이다. 등급별사무실공간재고에대한자료가분석보고서에포함되어야한다. 규모, 스타일, 입지, 임대료와조건, 소유권, 건물체계의유형과품질, 쾌적시설등과같은부동산특징에따라서사무실공간을분류하는것이매우유용하다. 부동산특징에기초한건물프로필은공급상황의파악을가능하게해줄뿐만아니라공간수요와임차인선호도에대한중요한정보도제공해준다. 프로필작성시에다음과같은건물특징들에주목할필요가있다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 217

218 1) 빌딩의외적특징 1 몇층인가? 코너에있는가아니면중앙에있는가? 2 접근성및주차가쉬운가? 3 거리나고속도로로부터의가시성은어떤가? 4 주변토지용도는병립가능한가? 5 외부전망과유지관리상태는어떤가? 6 주차장은어떤유형 ( 노상주차, 차고, 지하주차등 ) 인가? 7 건물외관 ( 콘크리트, 유리, 벽돌, 대리석등 ) 은어떤가? 2) 임차인과임대현황 1 어떤유형의입주자들이입주해있는가? 2 임대가잘이루어지고있는가? 3 빌딩의임대관리회사 (leasing agent) 는어느회사인가? 3) 공실률공급분석에서공실률추세는검토해야할또다른핵심요인이다. 시장전체그리고세분시장별공실률추이, 공간종류에따라공실률의증감등을분석하는것이중요하다. 이러한공실률추세자료는구상중인프로젝트의안정적점유율을결정하는데중요한역할을한다. TIP 서울오피스시장의수요전망 오피스수요는 2013~2014 년피크 - 사무직노동자수전망치와 1인당사무실점유면적 (21.04 m2 ) 을감안해오피스수요전망 - 올해 4812만m2에서 2010년 4943만m2, 2012년 4981만m2, 2013~2014 년각 4988 만m2로늘었다가 2015년 4982만m2로감소 - 수요증가와감소는서울지역모든권역에서비슷한추세 서울오피스시장공급전망 각종개발사업에따른공급증가 218 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

219 - 도심재개발사업, 도시개발사업, 택지개발사업, 균형발전촉진사업, 뉴타운사업등으로공급증가 년까지도심재개발사업 51만m2, 균형발전촉진사업 35만m2, 뉴타운사업 13 만m2, 마곡 상암 문정장지지구 301만m2등총 400만m2의오피스공급예상 대규모오피스공급 - 용산국제업무지구 195만m2, 서초구삼성타운 39만m2, 영등포구서울국제금융센터 25만m2, 영등포구파크원 13만m2, 성동구포리스트워터프런트타워 116만m2공급예정 - 사업장에따라올해부터 20013년이후까지지속적공급예정 2-2. 오피스텔투자시고려사항 가. 오피스텔의의의 1 사무실과호텔을겸한용도로사용된다. 일반오피스빌딩이사무실로만사용할수있도록설계된데대하여낮에는사무또는작업등여러용도로사용할수있도록설계되었다. 2 이용자가출 퇴근할필요없이하루의생활이한건물내에서이루어지는편리성때문에벤처기업등전문직종에종사자들이많이이용하고중소기업체들도분양받거나임차하고있어수요가증가하고있다. 나. 오피스텔의선택요령 1 일반적으로임대료와관리비가높은사무실이많은지역과인근의대학교가많은지역, 역세권지역이가장좋으며, 소형아파트가부족하거나전세값이높은아파트인근지역이유리하다고할수있다. 2 오피스텔허가가상업지역에만나왔지만현재는준주거지역및 20m이상도로에접한주거지역에도건축이가능하기때문에앞으로공급이계속증가된다는점을주시하여야한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 219

220 다. 오피스텔투자꼼꼼히따져라 1 분양가과연낮은것인가주택의분양면적은전용면적과공용면적을합한것이다. 최근신규오피스텔들은분양가를분양면적으로나누어볼때같은지역의아파트보다평당분양가격이싸다는것을내세운다. 2 관리비도따져보자일반적으로오피스텔의월관리비는평당 1~2만원수준. 호텔식서비스를제공하는오피스텔이라면최소한 3~4만원이상은잡아야한다. 30평형대오피스텔에매월 30만 ~120만원의관리비가소요되므로일반아파트의관리비와는상당한격차다. 3 환금성을염두에둘필요가있다. 일반적으로오피스텔은아파트보다팔기가쉽지않기때문이다. 4 주차시설이잘되어있는지확인한다. 220 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

221 제 5 절토지투자 1 토지투자시점검사항 1-1. 토지이용계획확인서점검 가. 시 군 구청의민원봉사실에서발급하는 토지이용계획확인 ( 신청 ) 서 에는해당부동산에관한주요한공법적사항들이표시되어있기때문에, 이를활용하면주요한규제사항들을확인할수있다. 토지이용계획확인서는아래의내용을파악할수있다. 1 도시관리계획 ( 지역, 지구, 구역, 지구단위계획, 도시계획시설, 기타 ), 2 군사시설 ( 군사시설보호구역, 해군기지구역, 군용항공기지구역 ( 비행안전구역, 기지보호구역 )), 3 농지 ( 농업 ( 진흥, 보호 ) 구역 ), 4 산림 ( 보전산지 (( 임업, 공익 )), 5 자연공원 ( 공원구역, 공원보호구역 ), 6 수도 ( 상수원보호구역, 수질보전특별대책지역, 수변구역 ), 7 하천 ( 하천구역, 하천예정지, 연안구역, 댐건설예정지역 ) 8 문화재 ( 문화재, 문화재보호구역 ), 9 전원개발 ( 전원개발사업구역, 전원개발사업예정구역 ), 제 6 장부동산실전투자전략 / 221

222 10 토지거래 ( 허가구역 ) 11 개발사업 12 기타 나. 해당행정관청등의방문을통하여확인하는방법토지이용계획확인서는부동산에관한주요제한사항을기재한것으로서부동산에관한모든법령의규제사항이표시되는것은아니다. 부동산에관한공법상규제사항이매우많기때문에모든규제사항을토지이용계획확인서에표기할수없기때문이다. 예를들면접도구역은상당한행위제한이가해지지만토지이용계획확인서에표시되지않고있다 토지매입시반드시확인할내용 최근부동산시장에서투자상품에대한트렌드가급변하고있다. 얼마전까지거주용부동산이투자대상일번지에서밀려나고토지가급부상하고있다. 이와같은현상은주거용부동산에대한정부의규제가강화되고행정수도이전과고속철도호재가있는충청권과대규모개발이예정된수도권개발예정지에관심이모아지면서토지투자열기가높아지고있기때문이다. 그러나토지에대한관심이고조된요즘심심치않게피해자들이속출하고있다. 토지이용계획확인서에서주의해야할내용은다음과같다. 가. 지목이 임 이다건물을지으려면임이란지목을대지로변경해야하는데그기준이까다롭기그지없다여러조건이있지만그중대표적인게경사가 29도이하로완만해야하고수목이식재가절반이하여야한다. 이건다시말해보전할만한상태가아닌숲에한해예외적으로건축을할수있게해준다는소리인거다. 그런데어이없는것은이분은이울창한숲이마음에들어땅을구입하신건데실은이무성한숲때문에건축이불가능한땅이되리란건꿈에도생각못한것이다 222 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

223 나. 지목이 묘 다묘지가있는땅이란소리다. 이런땅에는상당히많은수의묘지가있게마련인데이런묘지의이전이이루어진후건축이가능하다. 그러나이묘지이전절차가결코만만치않다. 연고묘지라면마을이장등을통해묘지의이장을연고자에게요청할수있지만무연고자라면신문에분묘개장공고를내야하는등 3개월이상의시간과묘1기당 300만원의비용이든다. 명심하자죽은사람이제삿밥을먹는지아닌지는몰라도돈을먹는건틀림없다 다. 수질보전특별대책지역 1권역 2년이상주소지가가평군에있어야함은물론실제 6개월이상거주해야비로소 200평정도의주택을건축할수있게된다. 라. 보전산지 ( 구보전임지 ) 거의그린벨트바로아래라고할만큼하지말란것이많은게바로보전임지다. 현지에서농사짓는사람만이주택과농사에필요한시설을짓는데필요한 500평미만의주택이나창고축사의목적으로건축허가가가능하고산림경영을위한관리사목재가공공장만이제한적으로허용된다. 농업인이주택만을목적으로건축한다면 180평이하만허용되므로펜션사업을위한단지조성은불가능한일임이자명해진것이다 지적도및임야도보는법가. 지적도 1) 등록사항지적도에는 1 토지의소재, 2 지번, 3 지목, 4 경계, 5 도면의색인도 제명및축척, 도곽선및도곽선수치, 좌표에의하여계산된경계점간거리등을등록한다. 2) 축척경계점좌표등록부 ( 수치지적부 ) 를비치하는지역내의지적도에는제명끝에 제 6 장부동산실전투자전략 / 223

224 수치 라는표시를추가하고, 도곽선우측하단에 이도면에의하여측량을할수없음 이라기재한다. 지적도의축척은 500분의 1, 600분의 1, 1,000분의 1, 1,200분의 1, 2,400분의 1로한다. 3) 비치 보관및열람 1 소관청은지적도를지적서고에비치 보관하고이를영구보존하여야하며, 천재 지변등위난을피하기위하여필요한때외에는원칙적으로소관청청사밖으로반출하지못한다. 또군의읍 면에지적약도를비치하고상시지적도와부합하도록이동사항을정리하여야한다. 2 지적도의열람또는등본을교부받고자하는자는소관청에신청하여야하며, 읍 면장은지적약도를신청한주민의열람에제공하여야한다. 나. 임야도 1) 등록사항지적법에의거하여정부가비치하고있는임야에관한지도. 토지의소재, 지번, 지목, 경계따위가등록되어있다. 2) 지번표시 1 임야의표시는임야지번앞에산또는山이라고명시하여다른토지와구분된다. 지적도에서지번표시가없는부분이임야이다. 2 항상동과동, 리와리경계의맨끝부분즉산정상을산1번지에서산2 번, 산3번지순으로번호가커지면서나누어진다. 3 일반적으로봉우리를중심으로돌아가면서순서대로지번을부여하기때문에임야도의지번표시로도능선과계곡의구분이가능하다. 224 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

225 2 실전토지투자 2-1. 토지투자의장단점 가. 토지투자의장점 1 토지와건물의투자에비해가격이낮다 2 다양한용도로활용할수있다 3 자신의취향에맞게활용할수있다 나. 토지투자의단점 1 건물이있는부동산에비하여리스크가높다 2 투자시고려해야할요소가많다 3 개발시추가비용이소요된다. 다. 토지투자시유의사항 1 투자목적에맞는토지를선정 2 입지조건을잘선택 3 도로폭이최소 4m 이상인도로에접하고있는토지 4 면적이투자목적을달성할수있는정도 5 건축규제등공법상규제가없는지역내의토지 6 형상이가능한한정방형 7 지세, 지질, 지반등을분석하여개발에장애가없는토지를선정 8 기후조건, 자연재해발생가능성등이없는토지를선정 9 주위환경을분석하여공해, 혐오시설이인접한토지는피한다. 10 지상에타인소유건물, 미등기건물등이소재하는토지는피한다 전원주택입지고르기 1) 많은정보를접하고비교하라정보없이현장에가면비교대상이한정되어올바른판단을하기힘들다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 225

226 2) 완공된단지를노려라 인 허가절차를밟는것도만만치않다. 최소한토목공사라도끝낸곳을선택해야한다. 3) 환금성을중시하라단지규모, 주변환경, 편익시설등을꼼꼼히살펴보고향후가치를판단해야한다. 4) 지도상거리와지역적편견을버려라직접가서보고느끼는것이가장좋다. 시간적거리와공간적환경이중요하다. 5) 필지가분할된단지를선택하라공동구입한필지는이해다툼이발생할소지가많다. 6) 홍보물보다는눈으로보고계약서에명시하라공사내용시설소유권이전에관한사항들은반드시기재해야한다. 7) 완공주택은건축자재및내부자재를확인하라날림공사를한경우에는매입후수리비용이더들어갈수가있다. 8) 계약전토지관련서류검토는필수이다등기부등본을떼어소유자를확인하고계약대상필지와같은지체크할필요가있다. 참고 농지전용절차 226 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

227 2-3. 주말 체험영농을위한농지투자 가. 주말 체험영농 1 주말 체험영농이란 농업인이아닌개인이주말등을이용하여취미또는여가활동으로농작물을경작하거나다년성식물을재배하는것 을말한다. * 농업인기준 ( 농업 농촌기본법시행령제3조및농지법시행령제3조 ) - 1,000m2이상농지에서농작물이나다년성식물을경작하는자 - 1년에 90일이상농업에종사하는자 - 농산물연간판매액이 100만원이상인자등 2 개인이아닌법인의경우에는주말 체험영농목적의농지취득이제한한다. 나. 주말 체험영농목적으로농지를취득시절차 1 도시민등비농업인이주말 체험영농을하고자농지를취득하려면농지취득목적을주말 체험영농으로기재하여농지소재지시 구 읍 면에서농지취득자격증명을받아소유권에관한등기를신청할때이를첨부해야한다. 2 절차 : 신청인신청서작성 시 구 읍 면장심사및증명발급 매매등계약 등기소에등기신청 ( 매매계약서등취득원인서류에농지취득자격증명서첨부 ) 3 농지취득과관련하여거주제한과통작거리제한등은없다. 도시민이주말 체험영농목적으로농지를취득시소유상한은세대별로 1,000m2 (302.5평) 미만으로제한한다. 2 경지정리및진흥지역여부에불문하고주말농장용농지소유가가능하다. 다. 농지취득자격증명을발급받는절차 1) 농업경영목적으로농지를취득하는경우농지관리위원의확인절차가폐지되므로신청서와경영계획서를작성하여시 구 읍면장에게증명발급을신청하면가능하다. 신청인의신청서및농업경영계획서작성 시 구 읍 면장심사및증명발급 매매등계약 등기소에등기신청 ( 매매계약서등취득원인서류에농지취득자격증명서첨부 ) 제 6 장부동산실전투자전략 / 227

228 2) 농업경영이외의목적으로농지를취득하는경우시험 연구 실습용, 농지전용, 주말 체험영농등농업경영외의목적으로농지를취득하는경우, 증명발급신청시농업경영계획서제출의무가면제된다. 신청인신청서작성 시 구 읍 면장심사및증명발급 매매등계약 등기소에등기신청 ( 매매계약서등취득원인서류에농지취득자격증명서첨부 ) 2-4. 농지전용 가. 농지의개념투자대상토지가농지법상의농지에해당할경우농지법에서규정한사항을준수하여투자를하도록하여야한다. 농지법의규정에의한농지라함은다음아래에해당하는토지를말한다. 1) 전 답또는과수원기타그법적지목여하에불구하고실제의토지현상이농작물의경작또는다년성식물재배지로이용되는토지. 다만, 다음각목에해당하는토지를제외한다. 1 지적법에의한지목이전 답 과수원이아닌토지로서농작물의경작이나다년성식물의재배지로계속하여이용되는기간이 3년미만인토지 2 지적법에의한지목이임야인토지 ( 위가 ) 에해당하는토지를제외한다 ) 로서그형질을변경하지아니하고다년성식물의재배에이용되는토지 3 초지법에의하여조성된토지 2) 토지의개량시설 ( 유지, 양 배수시설, 수로, 농로, 제방, 토양의침식이나재해로인한농작물의피해를방지하기위하여설치하는계단 흙막기 방풍림기타이에준하는시설을말하며이하 농지개량시설 이라한다 ) 의부지 3) 농작물의경작또는다년성식물의재배지로이용되고있는토지에설치한다음각목의시설의부지. 다만, 농지법시행일이전에농지전용절차를거쳐설치한시설물의부지를제외한다. 1 고정식온실 버섯재배사및비닐하우스와그부속시설 228 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

229 2 농막또는간이퇴비장 - 다년생식물재배지 - 목초 종묘 인삼 약초 잔디및조림용묘목 - 과수 뽕나무 유실수기타생육기간이 2년이상인식용또는약용으로이용되는식물 - 조경또는관상용수목과그묘목 ( 판매를목적으로하는경우에한한다 ) 나. 농지의전용 1) 의의농지를개발하고자할경우에는반드시농지법의규정에의하여농지전용의허가를받거나신고를하여야한다. 전용신고에의해농지전용을할수있는경우는농업인에한정되기때문에결국비농민이농지전용을하기위해서는농지전용허가를받아야한다. 따라서농지전용허가는농지개발을위한필수적인절차이기때문에농지전용허가를받지못하면농지개발은할수없게된다. 그러므로농지를취득하고자할경우사전에농지전용허가를받을수있는대상에해당하는지여부를검토하여야한다. 2) 농지전용허가대상농지를전용하고자하는자는다음에해당하는경우를제외하고는모두허가를받아야한다. 1 다른법률에의하여농지전용허가가의제되는협의를거쳐농지를전용하는경우 2 국토의계획및이용에관한법률에의한도시지역안에있는농지로서협의를거친농지나협의대상에서제외되는농지를전용하는경우 3 농지전용신고를하고농지를전용하는경우 4 산지관리법에의한산림의형질변경허가를받지아니하거나신고를하지아니하고불법으로개간된농지를산림으로복구하는경우 5 하천법에의하여하천관리청으로부터허가를받아농지를형질변경하거나공작물을설치하기위하여농지를전용하는경우 제 6 장부동산실전투자전략 / 229

230 3) 농지전용허가권자 농지구분농림수산식품부장관시ㆍ도지사시장ㆍ군수ㆍ구청장 농업진흥지역안의농지농업진흥지역이외의농지 3 만제곱미터이상 3천이상 - 3만제곱미터미만 20 만제곱미터이상 3 만제곱미터이상 - 20 만제곱미터 3 천제곱미터미만 3 만제곱미터미만 2-5. 산지전용등 가. 용어정의 1) 산지 1 입목 죽이집단적으로생육하고있는토지 2 집단적으로생육한입목 죽이일시상실된토지 3 입목 죽의집단적생육에사용하게된토지 4 1 내지 3의토지안에있는암석지 소택지및임도 예외 1 농지 ( 초지를포함한다.) 주택지 도로 2 과수원, 차밭, 삽수 ( 揷穗 ) 또는접수의채취원 ( 採取園 ) 3 입목 죽이생육하고있는건물담장안의토지 4 입목 죽이생육하고있는논두렁 밭두렁 5 입목 죽이생육하고있는하천 제방 구거 ( 溝渠 ) 유지 ( 溜池 ) 2) 산지전용산지를다음의용도외로사용하거나이를위하여산지의형질을변경하는것을말한다. 1 조림 육림 2 토석의굴취 채취 3 입목 죽 그루터기 초본류등식물류를굴취 채취 230 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

231 나. 산지의구분 산지의합리적인보전과이용을위하여전국의산지를다음과같이구분한다. 보전산지보전산지 임업용산지공익용산지 산림자원의조성과임업경영기반의구축등임업생산기능의증진을위하여필요한산지로서다음의산지를대상으로산림청장이지정하는산지 1 요존국유림 ( 要存國有林 ) 채종림 ( 採種林 ) 및시험림의산지 2 임업및산촌진흥촉진에관한법률에의한임업진흥권역의산지 3 그밖에임업생산기능의증진을위하여필요한다음 ( 다른법률에따라특정목적으로보전또는이용하기위한지역 지구및구역등으로지정또는결정되지아니한산지 ) 이정하는산지가형질이우량한천연림또는인공조림지로서집단화되어있는산지나토양이비옥하여입목의생육에적합한산지다요존국유림 ( 要存國有林 ) 외의국유림으로서산림이집단화되어있는산지라지방자치단체의장이산림경영목적으로사용하고자하는산지마그밖에임업의생산기반조성및임산물의효율적생산을위한산지임업생산과함께재해방지 수원보호 자연생태계보전 자연경관보전 국민보건휴양증진등의공익기능을위하여필요한산지로서다음의산지를대상으로산림청장이지정하는산지 1 보안림 산림유전자원보호림및자연휴양림의산지 2 사방사업법에의한사방지의산지 3 산지전용제한지역 4 야생동 식물보호법에의한야생동 식물특별보호구역및동법에의한시 도야생동 식물보호구역및야생동 식물보호구역의산지 5 자연공원법에의한공원의산지 6 문화재보호법에의한문화재보호구역의산지 7 수도법에의한상수원보호구역의산지 8 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법에의한개발제한구역의산지 9 국토의계획및이용에관한법률에녹지지역중보전녹지지역의산지 10 자연환경보전법에의한생태 경관보전지역의산지 11 습지보전법에의한습지보호지역의산지 12 독도등도서지역의생태계보전에관한특별법에의한특정도서의산지 13 사찰림 ( 寺刹林 ) 의산지 준보전산지 보전산지이외의산지 제 6 장부동산실전투자전략 / 231

232 다. 보전산지안에서의행위제한 1) 임업용산지의전용제한임업용산지안에서는다음의행위를제외하고는산지전용을할수없다. 1 산림전용제한지역안에서허용되는행위 2 임도 산림경영관리사 ( 山林經營管理舍 ) 등산림경영과관련된다음시설의설치가임도 운재로 ( 運材路 ) 및작업로나임업및산촌진흥촉진에관한법률시행령의규정에의한임업인 ( 년중 90일이상임업에종사하거나임업경영을통한임산물의연간판매액이 100만원이상인자에한한다.) 이산림경영을목적으로설치하는시설다임산물소득원의지원대상품목을생산 가공하거나유통하기위한시설 3 수목원 자연휴양림및산림공익시설 ( 산림욕장 산책로 탐방로 자연탐방로 등산로등공익을위한시설로서국가또는지방자치단체가설치하는시설 ) 의설치 4 농림어업인의주택및그부대시설 ( 창고 측사 차고 화장품 탈곡장및퇴비사 ) 의설치 ( 당해농림어업인의당해시 군 구에서자기소유의산지에농림어업의경영을위하여실제거주할목적으로부지면적 660m2미만으로건축하는것을말하며, 최근 5년간의전용면적을합산함 ) 5 농림어업용생산 이용 가공시설및농어촌휴양시설중다음시설의설치가농림어업인또는생산자단체가설치하는다음의시설 - 부지면적 3만m2미만의축산시설 - 부지면적 1만m2미만의야생조수의인공사육시설, 양어장 양식장 낚시터시설, 가축분뇨 폐목재 짚 음식물쓰레기등을이용한유기질비료제조시설 ( 폐기물관리법시행령별표 2 제1호라목의규정에의한퇴비화시설에한한다.), 버섯재배시설, 농림업용온실 - 부지면적 3,000m2미만의누에사육시설 농기계수리시설 농기계창고 농축산물의창고 집하장또는그가공시설 - 부지면적 200m2미만의농막, 농업용 축산업용관리사 ( 주거용은제외 ) 나 1만m2미만의농어촌관광휴양단지및관광농원 ( 산림청장이지역여건상불합리하다고인정되는경우에는중앙산지관리위원회의심의를거쳐 232 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

233 200% 의범위안에서그부지면적의제한규정을완화하여적용할수있음 ) 6 묘지 화장장 납골시설의설치 2) 공익용산지의전용제한공익용산지 ( 산지전용제한지역은제외 ) 안에서는다음의행위를제외하고는산지전용을할수없다. 1 산림전용제한지역안에서허용되는행위 2 임업용산지안에서허용되는다음의행위가임도 산림경영관리사등산림경영과관련된시설의설치나수목원 자연휴양림등산림공익시설의설치다지하자원의탐사 시추및개발과이를위한시설의설치 3 국가과학기술위원회에서심의한연구개발사업중우주항공기술개발과관련된시설 4 농림어업인의주택및종교시설의증축 ( 기존연면적의 30% 이내의증축이어야함 ) 또는개축 5 다음의공용 공공용사업을위하여필요한시설의설치가국가 지방자치단체또는정부투자기관이설치하는공항 항만 운하 수도 하수도및수질오염방지시설나폐기물처리시설, 기간통신사업을위한시설, 광해 ( 鑛害 ) 를방지하기위한시설 라. 산지전용허가및신고 1) 산지전용허가 1 산지전용허가절차산지전용허가또는변경허가를받고자하는자는그용도를정하여서류를첨부제출하여산림청장의허가를받아야한다. 허가받은사항중다음이정하는사항을변경하고자하는경우에도허가를받아야한다. 가산지전용허가를받은자의명의변경나산지전용의목적, 산지전용을하고자하는산지의이용계획및토사처 제 6 장부동산실전투자전략 / 233

234 리계획등사업계획의변경다산지전용면적의축소또는당초산지전용면적의 10/100의범위안에서의확대 ( 지적접에의한등록전환을위한지적측량시측량오차로인하여그면적이나경계가변경되는경우를포함한다.) 2 산지전용허가기준등산림청장은산지전용허가의신청을받은때에는그신청내용이다음각호의기준에적합한경우에한하여산지전용허가를하여야한다. 다만, 준보전산지에대하여는 1부터 4까지의기준은이를적용하지아니한다. 가행위제한사항에해당되지아니할것나인근산림의경영 관리에큰지장을주지아니할것다집단적인조림성공지등우량한산림이많이포함되지아니할것라희귀야생동 식물의보전등산림의자연생태적기능유지에현저한장애가발생되지아니할것마토사의유출 붕괴등재해발생이우려되지아니할것바산림의수원함양및수질보전기능을크게해치지아니할것사산지의형태및임목의구성등의특성으로인하여보호할가치가있는산림에해당되지아니할것아사업계획및산지전용면적이적정하고산지전용방법이자연경관및산림훼손을최소화하고산지전용후의복구에지장을줄우려가없을것 2) 산지전용신고다음각각에해당하는용도로산지전용을하고자하는자는산지전용신고서에농림부령이정하는서류를첨부하여산림청장에게신고하여야한다. 신고한사항중농림부령이정하는사항을변경하고자하는경우에도또한같다. 1 임도 산림경영관리사등산림경영과관련된시설의설치 2 산불의예방및진화와관련된시설의설치 3 수목원 자연휴양림그밖에삼림욕장 산책로 탐방로 등산로등공익을위한시설로서국가또는지방자치단체가설치하는산림공익시설의설치 4 임업시험연구를위한시설의설치 5 농림어업인의주택시설및그부대시설의설치 234 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

235 6 건축법에의한건축허가또는건축신고의대상이아닌간이농림어업용시설과농림수산물의간이처리시설의설치 3) 대체산림자원조성비 1 대체산림자원조성비의부과대상다음의자는산지전용에따른대체산림자원조서에드는비용 ( 대체산림자원조성비 ) 을농어촌구조개선특별회계에미리납부하여야한다. 가산지전용허가를받고자하는자나산지전용신고를하고자하는자다다른법률에의하여산지전용허가또는산지전용신고가의제되거나배제되는행정처분을받고자하는자 2 대체산림자원조성비의사후납부대체산림자원조성비는산지전용허가또는행정처분을받거나산지전용신고를하기전에납부하여야하지만, 다음의경우에는산지전용허가또는행정처분을받거나산지전용신고를한후에대체산림자원조성비를납부할수있다. 가일정한기한까지대체산림자원조성비를납부할것을조건으로하는경우 ( 이경우대체산림자원조성비를납부하지아니하고는산지전용을할수없음 ) 나이행보증금을예치하게한후 3년이내의기간동안대체산림자원조성비를분할하여납부할것을조건으로하는경우 제 6 장부동산실전투자전략 / 235

236 제 6 절부동산경매투자 1 부동산경매투자의개요 가. 경매의개념 1 경매란다수의매수희망자가매수신청을하고그중가장높은가격으로매수할것을신청한사람에게매도하는매매형식을말한다. 따라서법원경매란금전채권의만족을위해채권자의신청에따라법원이채무자의재산을강제적으로매각하여채권자에게채권의목적을실현시켜주는강제집행제도이다. 2 경매의종류는크게강제경매와임의경매로대별할수있다. 강제경매 는채권발생당시에는해당물건의경매에대한예정이없었으나채권자가집행권원 ( 돈을받을수있는권리를가지고있어강제집행할수있음을인정한공적인문서 ) 를가지고채무자의재산을압류하여경매를진행하는것을말한다. 집행권원은종국판결문, 화해조서, 집행력있는공정증서등을말한다. 반면 임의경매 는저당권, 전세권, 담보가등기등담보물권을가진채권자가담보권행사에의해경매가진행되는것을말한다. 법원경매의대상은부동산이외에자동차등기타의물건도있으며민사집행법에는강제경매를기본경매절차로규정하고임의경매는강제경매의절차를준용하고있다. 236 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

237 나. 경매의장단점 장점단점 - 시세보다낮게구입할수있다. - 원하는물건을구입할수있다. - 원하는가격에매수신청할수있다. - 경쟁이치열하다. - 권리관계가복잡하다. - 철저한분석을요한다. - 명 ( 인 ) 도가지연될수있다, 다. 경매정보의확인법원의경매는법원게시판게시및신문게재등의방법으로공고되지만일반인들은대법원경매사이트 ( 에공고된자료를참고하면쉽고편리하게접근할수있다. 공고는매각기일 2주전까지하도록되어있으며, 대법원경매사이트를활용하면부동산의목록이외에각부동산에대한매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서등의자료를확인할수있으며기타경매에대한기본지식및각종서식등의정보도얻을수있다. 라. 경매에대한기초적인접근경매는부동산을시세보다저렴하게구입할수있다는것이가장큰장점이다. 이는소유자입장에서는자신의자산가치에대해손해가발생하는경우에해당한다. 그러면어떠한부동산이경매를통해매각된다는것은그럴수밖에없는사정이있는것이다. 그사정이각각의부동산마다다를수있지만, 일반부동산시장에서정당한가치로환가하더라도그환가된현금으로본인과관련된채권관계를정산하기에충분하지못한경우가일반적이고, 일반부동산시장에서현금화하려고하였지만매수자가없어서경매되는경우가많다. 그중전자의경우에는채권관계가정산되지않아배당절차에서배당받지못한채권자들의저항을받을가능성이크다. 반면후자의경우는그부동산의환금성이약하므로경매로매수하여단기간에일시적인차익을보겠다는생각으로접근해서는안된다. 한편이러한생각을입찰가격에반영한다면다음과같은결과가도출된다. 경매대상부동산의종류및부동산의입지로보아환금성이떨어진다고판단되면입찰가격을더많이낮추어접근해도될것이고, 환금성이좋을수록입찰가격을높게책정해야하는것이다. 환금성이떨어지는부동산일수록수익성은높으나현금화가 제 6 장부동산실전투자전략 / 237

238 어려워투자자금을회수하는데상당한시간이소요된다. 예컨대아파트의낙찰가율 ( 감정가격대비낙찰가격 ) 은 90% 정도된다면임야의낙찰가율은 30% 정도라는것이다. 또한경매대상부동산의가치가커서많은사람의접근성이약한경우또한낙찰가율 ( 감정가격대비낙찰가격 ) 이낮아진다. 마. 경매절차의개요 1) 경매신청경매신청을위해서는채무불이행등경매신청의요건이갖추어졌는지, 경매신청채권자에게배당가능성이있는지등을검토하여야한다. 경매가개시되더라도경매절차가취소되기때문이다. 경매진행에따른집행비용은배당에있어가장우선순위이지만그비용이적지는않으므로장기간소요되는경매기간을감안하여경매신청 238 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

239 여부를결정해야한다. 경매신청은작성한신청서에경매비용을납부한증명서를부착하고, 관련첨버서류를첨부하여대상부동산소재지의관할법원에하여야한다. 2) 경매개시결정및경매기입등기촉탁경매개시결정이란채권자의경매신청이적법한경우집행법원이변론없이행하는재판으로경매절차를개시하는뜻과부동산의압류를명하는뜻을기재한다. 채권자의경매신청이있으면법원은검토후 3일내에경매개시결정을내린다. 집행법원은경매개시결정후그사유를등기부에기입할것을등기관에게직권으로촉탁하여야하며, 등기관은위촉탁에의하여경매개시결정의기입등기를하게된다. 3) 경매개시결정문의송달채무자에대한개시결정의송달은경매절차진행의적법유효요건으로되어있기때문에경매개시결정정본을채무자에게송달하게된다. 따라서경매신청하고자하는자는채무자및소유자에대한송달가능성을검토하여야한다. 임의경매의경우에는소유자에게송달하여야하나, 실무상은대개의경우소유자와채무자모두에게송달하고있다 4) 배당요구종기결정및공고경매개시결정에따른압류의효력은채무자에게그결정이송달되거나개시결정기입등기가된때에그효력이생기는데, 집행법원은그효력이생긴때부터 1주일내에절차에필요한기간을감안하여배당요구종기를정하여이를공고한다. 배당요구를하지않아도배당받을수있는채권자가아니면이배당요구종기까지배당요구를하여야한다. 배당요구종기까지반드시배당요구를하여야할채권자 1 집행력있는정본을가진채권자 2 민법, 상법기타법률에의하여우선변제청구권이있는채권자 : 주택임대차보호법에의한소액임차인, 확정일자부임차인, 근로기준법에의한임금채권자, 상법에의한고용관계로인한채권이있는자, 교부청구권자등 제 6 장부동산실전투자전략 / 239

240 3 첫경매개시결정기입등기후에가압류한채권자 4 첫경매개시결정기입등기후에등기된담보물권자 5) 매각 ( 입찰 ) 의준비경매개시결정이있게되면, 집행법원은경매목적물의환가 ( 입찰의방법으로매각하여매각대금을조성함 ) 를위한준비를하게된다. 그주요내용으로현황조사, 공과를주관하는공무소에대한최고, 이해관계인에대한채권신고의최고, 부동산의평가및최저입찰가격의결정, 매각물건명세서의비치등이있다. 6) 매각기일및매각결정기일의지정, 공고, 통지 1 집행법원은매각준비절차가끝나고경매절차를취소할사유가없는경우에는매각명령을하고, 직권으로매각기일을지정하고공고한다. 최초의매각기일은공고일로부터 14일이상의간격을두고하게된다. 2 집행법원은매각기일을지정함과동시에직권으로매각결정기일을정하여공고한다. 통상매각기일후 7일이내에매각결정기일이지정된다. 3 지정된기일은관련사항을기재한서면을법원의게시판에게시하는방법으로공고하고, 최초의입찰기일에관한공고는그요지를신문에게재하는외에속행사건과함께인터넷법원경매정보사이트 ( 에공고하며이를이해관계인에게통지한다. 7) 매각의실시민사집행법에따르면부동산의매각은 1 매각기일에하는호가경매 2 매각기일에입찰및개찰하게하는기일입찰 3 입찰기간내에입찰하게하여매각기일에개찰하는기간입찰의세가지방법으로하도록규정되어있다. 여기서는현재법원에서실시하고있는통상의방법인기일입찰에있어응찰자의입장에서설명한다. 1 우선법정에입장하기전게시판에본인의관심사건이취하되거나하여당일진행되지않는지를파악하여야한다. 2 법원에따라일부의진행방식이조금씩다르니집행관의진행에대한설명을잘듣고, 주의사항을기억하여두어야한다. 3 진행에대한설명이끝나면입찰을개시하여 1시간정도후에마감되는데입찰서류작성을위한칸막이가넉넉하지않아서입찰사건관련서류를확인하고입찰봉투를 240 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

241 작성함에있어시간안배에주의해야하며서두르고남들의눈치를살피다보면실수를할수있음을인식해야한다. 입찰보증금은입찰가격의 1/10이아니라최저매각가격의 1/10이상을제출하면되는것이일반적이다. 재매각되는경우기타일정한경우에 2/10이상을요구하기도한다. 매각기일에고액의입찰보증금을출금했다가낙찰받지못하면다시자신의계좌에입금을시켜야하는바, 고액의자금을보유하고입찰표를작성하는등다른주변상황에정신을빼앗기다보면실수가생길수있다. 4 입찰서류는입찰개시후집행관이나누어주는데, 이서류는집행관사무실에항시비치해놓는것이일반적이어서실수를줄이기위해미리작성하여가져가는것도좋은방법이다. ( 서류의작성은부록에수록한양식을참고한다.) 5 작성한입찰봉투를집행관에게확인을받고입찰함에투입하는데집행관이입찰봉투의일부에간인하여교부하는입찰자용수취증은보증금을돌려받는경우징표가되는것이므로보관에유의해야한다. 6 집행관이사건번호별로입찰자를불러개찰하고최고가매수신고인을결정한다. 최고가매수인의입찰가격에서그입찰보증금을공제한금액을넘는가격으로입찰에참가한자는최고가매수인이대금지급의무를이행하지아니하는경우에는자기의입찰에대하여낙찰을허가하여달라는신고 ( 차순위매수신고 ) 를할수있다. 8) 매각허부결정및즉시항고 1 입찰기일에최고가매수인이정해지면, 집행법원은매각기일로부터 1주이내인매각결정기일에이해관계인의의견을들은후매각의허부를결정한다. 2 이해관계인이낙찰허가또는불허가의결정에의하여손해를받은경우에는즉시항고할수있고, 또낙찰허가의이유가없거나허가결정에기재한이외의조건으로허가할것임을주장하는낙찰자또는낙찰허가를주장하는입찰자도즉시항고할수있다. 3 즉시항고는원결정을고지한날로부터 1주일내에제기하여야하는바, 위 1 주일의기간은낙찰허부결정선고일로부터일률적으로진행된다. 4 채무자 소유자또는낙찰자가낙찰허가결정에대하여즉시항고를할때에는보증으로낙찰대금의 10분의 1에해당하는현금또는유가증권을공탁하여야한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 241

242 9) 매각 ( 낙찰 ) 대금의납부 1 매수인은대금지급기한까지언제든지매각대금을법원에서발급하는납부명령서와함께은행에납부하면된다. 납부할금액은낙찰가격에서입찰보증금으로제공한금액을제외한금액이다. 2 대금의납부로매수인은등기여부에관계없이경매의목적인권리를확정적으로취득한다. 3 대금납부의무를이행하지아니한경우집행법원은입찰보증금은몰수하여배당재단에편입시키고차순위매수신고인에대한낙찰허부를결정한다. 4 차순위매수신고인이정해지지않은경우이거나차순위매수신고인도매각대금을납부하지않은경우는재입찰을실시하게된다. 5 재입찰에서는전낙찰자는입찰에참가하지못한다. 다만, 전낙찰자가재입찰기일의 3일전까지낙찰대금, 지연이자 ( 대금지급기일로부터대금납부일까지의연 20% 의비율에의한이자 ) 와재입찰절차의비용을납부한때에는재입찰절차를취소하게된다. 10) 배당절차 1 각채권자는배당요구종기까지법원에그채권의원금, 이자, 비용기타부대채권의계산서를제출하여야한다. 채권자가계산서를제출하지아니한때에는법원은배당요구서기타기록에첨부된증빙서류에의하여채권액을계산한다. 계산서를제출하지아니한채권자는배당요구종기후에는채권액을보충할수없다. 다만, 이자채권자의경우에는낙찰기일전에제출된계산서에이자채권이기재되어있으면매각결정기일이후추가로배당기일까지의이자를계산해오면그부분이자를배당받을수있다. 2 집행법원은배당기일 3일전까지배당표원안을작성하여법원에비치한다. 따라서배당에문제가있을것이라고생각하는채권자등은미리확인하여배당기일에배당표에대한이의를할것인지결정해두는것이좋다. 배당기일은배당표를확정하는기일로서공탁된배당금의출금은당일에하지않아도되고임의의대리인을보내도된다. 그러나배당표에대한이의는배당기일에배당표를확정하기이전에해야되는데간혹소송대리를할수없는자가배당기일에대리인으로출석했는데배당표에문제를발견한경우이의를제기하지못하여원하는배당금을못받는사례가있 242 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

243 음을주의하여야한다. 만일배당에대한이의를제기한경우는배당기일부터 1주일이내에배당이의의소를제기하여집행법원에소제기증명원을제출하여야배당을막을수있다. 11) 소유권이전등기등의촉탁, 인도명령대금을완납하면등기없이도소유권을취득하기는하지만그권리관계를정리하기위해서는집행법원에주민등록표등본, 등록세영수증, 국민주택채권매입필증등을첨부한 부동산소유권이전등기촉탁신청서 를제출하여집행법원이낙찰자명의의소유권이전등기, 낙찰자가인수하지아니하는권리의말소등기를등기관에촉탁하도록한다. 또한대금전액을납부한후에는점유권원을상실한부동산점유자에대하여부동산을인도할것을구할수있으나, 점유자가임의로인도하지아니하는때에는대금완납후 6월이내에집행법원에대하여집행관으로하여금부동산을강제로인도케하는내용의인도명령을신청하여그명령에의하여부동산을인도받을수있다. 2 부동산경매투자를위한요건 가. 투자대상부동산의선정공고된경매대상부동산중에서소재지역, 입지조건, 부동산의종류, 규모등을고려하여자신의투자목적에적합한부동산을후보로선정한다. 부동산을직접이용할것인지, 임대소득을위한투자인지, 양도차익을노린투자인지등에따라대상부동산이이에적합한지를판단해야한다. 단순히감정가격대비하락폭이크다는이유등으로접근해서는안된다. 투자목적및투자방식이정해지면이에따른관련지식을습득해야할것이다. 예컨대대상이재개발지분이라면재개발사업에관한지식, 대상이토지라면토지의이용및규제에관한지식을습득해야한다. 이에덧붙여그부동산이경매시장에출현하게된배경을알게된다면더욱도움이될것이다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 243

244 나. 권리분석부동산을경매하는이유중하나는부동산에대한복잡한권리관계를법령에따라국가의강제력으로정리하는것이다. 경매를신청하는자는자신의채권을변제받기위한것이고, 이에따라대상부동산에관련된이해관계인들의권리관계가정산된다. 반면투자자인매수신청인의입장에서는권리상하자가없는부동산을매수하기를원하는것이일반적이나본인이매수한후에도이전소유권을제약하던권리관계를그대로인수해야하는경우가있으므로권리관계를분석할줄아는능력이필요하다. 만일인수해야되는권리가있는경우인수에따르는채무의발생또는부동산가치의침해에대한가치산정을하여입찰가격산출에반영하여야한다. 다. 자금의마련부동산경매를위해서는입찰가격에해당하는자금만으로충분하지않다. 기본적으로등기비용및취득세를납부할자금이필요하다. 점유하고있는자가경매로인해점유할권리를상실하면인도명령등을신청하여점유권을확보할수는있으나원만하고신속한해결을위해점유자가요구하는일정금액의명도대가를지불하여해결하는경우도있음을알아둘필요가있다. 또한매수인은대부분부동산의물건상하자를알기힘들다. 감정평가서등의자료를꼼꼼히챙겨야할것이나, 매각절차가연장된경우등자료들의작성시기가오래된경우주의해야하고가능하면본인이직접확인하는것이당연히좋다. 따라서매수인은물건의하자를치유하기위한예비비도일부준비해야할것이다. 참고로물건의하자에대한민법상하자담보책임규정은경매의경우적용되지않으므로고스란히매수인의피해로남을여지가있다는것을알아둘필요가있다. 만일담보대출등타인자본을활용하여취득하는경우, 매수한후에인수하게되는권리가있는경우등추가비용에대한변제방안을확실히마련해야한다. 244 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

245 3 경매로인해소멸되는권리와인수되는권리 가. 기본원칙 1 순위에관계없이항상말소되는등기는압류 가압류 담보가등기 경매개시결정 배당을원하는전세 저당 근저당에대한등기이다. 이러한등기중시간적으로가장빠른등기를통상 말소기준권리 라고한다. 2 말소기준권리뒤에존재하는권리는모두매각으로소멸된다. 3 말소기준권리앞에존재하는권리중배당을받을수없는권리는원칙적으로소멸되지않는다. 나. 항상인수되는권리 1 유치권은피담보채권을전액변제받기전까지담보물을유치할수있는권리이다. 유치권도담보물권으로서경매신청권이있기는하나경매절차에서배당받을수있는우선변제권은없다. 하지만유치권자는자신의채권을변제받을때까지그물건을점유할수있으므로유치권의발생시기또는우선순위등에무관하게현실적으로매수인에게인수되어매수인이점유를회복하려면유치권자의피담보채권에대한변제를하여야한다. 2 소유권의등기원인의무효로현소유자의소유권등기가말소된다면경매로형성된권리관계는그뿌리를상실하게된다. 따라서소유권등기원인의다툼에관한예고등기는경매이후에도항상인수되게된다. 3 우리나라에서는토지와건축물을별개의부동산으로취급하는바, 경매로인하여토지와건축물의소유자가달라지는경우사회적손실을방지하기위해일정한요건하에건축물의현상유지를위해법률로지상권을인정해주고있다. 이와같은법정지상권은법률에따라서매수인에게인수된다. 법정지상권과유사한분묘기지권도동일하다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 245

246 다. 각권리별특이사항 1) 용익물권용익물권인지상권, 지역권, 전세권이말소기준권리보다우선하면매수인에게인수된다. 다만, 전세권은용익물권임과동시에우선변제권및경매신청권을행사할수있어담보물권의특성도가진다. 따라서전세권자는경매절차에서우선변제권을행사한경우말소기준권리보다우선하여도소멸된다. 2) 주택임대차보호법및상가건물임대차보호법이적용되는임차권임대차는원래채권관계이나두특별법에서일정요건이갖추어진경우대항력및우선변제권등물권에상응하는효력을인정해주고있다. 대항력과우선변제권은별개의것으로대항력은계약을맺은임대인에게주장할수있는임차권의내용을타인에게도주장할수있다는것이며, 우선변제권은부동산의교환가치를선점하는효과를가진것으로간단히설명된다. 만일대항력을가진임차인이말소기준권리보다선순위라면대항력을주장하여매수인에게임대차관계를인수시킬수있고우선변제권도있어우선변제신청을하면우선변제되어임차권은소멸된다. 반면말소기준권리보다후순위인임차인에게대항력의주장을가능하게한다면선순위의권리를행사함에있어장애요인이되므로인정할수없다. 따라서이경우임차인은우선변제권을행사하여배당을받는것으로만족하여야할것이다. 만일임차인이자신의임차권이말소되는것을원치않는다면매각대금의완납전까지선순위의채무를대신변제하고말소시켜본인이선순위를확보하면된다. 이러한경우매수인의입장에서는예측하지못한권리관계가발생하는바, 그사실을매각결정기일전에알았다면매각불허가신청을하면되고, 매각결정기일후대금납부전에알았다면매각허가결정취소를신청하면된다. 3) 가등기 1 가등기는원래매매계약또는예약을체결하고본등기순위를지키기위한목적으로만들어진제도이다. 그러나적지않은경우에있어가등기가차용물의지급에갈음하여부동산소유권을이전하기로예약하는기능으로쓰인다. 전자를 청구권보전가등기, 후자를 담보가등기 라고한다. 2 담보가등기는목적물의교환가치를선점하기위한것이주된목적이므로 246 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

247 저당권과유사하다고생각하면되고, 실제 가등기담보등에관한법률 에서도가등기권자가경매청구를한경우또는경매절차에서우선변제권을행사한경우그담보가등기권리를저당권으로간주하는규정을두고있다. 따라서담보가등기는항상말소되어매수인에게인수되지않는다. 3 문제는두종류의가등기가형식적으로는동일하여서등기상으로는구분할수없다는것이다. 청구권보전가등기는말소기준권리보다선순위의경우매수인에게인수되며가등기권자가권리를행사하여본등기를하게되면매수인은소유권자체를상실하게될위험성까지존재하므로주의해야할것이다. 4 인도명령 가. 개요부동산을경매로매수한경우부동산의가치확보는교환가치의확보를위한등기상의권리관계정리이외에사용가치의확보를위해부동산의점유를이전받아야한다. 그러나경매는강제적으로타인에게권리를이양시키는것으로이전소유자와의권리관계를정리하는과정중에당해부동산의배당절차에서본인의채권을전부변제받지못하는경우가대부분발생하고현재부동산을점유하고있는자는현실적으로사용가치를확보하고있어점유자가배당절차에서만족을얻지못한경우현재점유하고있는상태를이용하여매수자에게현실적인변제압력을행사하게된다. 점유자가경매절차에서점유할수있는권원을상실하여매수인에게인수되지않은경우에도점유자가계속점유하고있다면점유권원이없는불법점유이어서매수인은소유권에기한명도소송을해야할것이나, 경매절차에서는법원의권리분석을통해이미점유자의불법점유사실이검증되어간편한절차로소유자가점유를회복할수있도록하였는데그제도가 인도명령 제도이다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 247

248 나. 인도명령의요건 1) 인도명령의신청자인도명령을신청할수있는자는매수인과그포괄승계인이다. 포괄승계인은매수인의권리와의무를포괄적으로승계한자로서개인의경우상속, 법인의경우합병등의요건이발생한경우일어난다. 따라서매수인이부동산의점유를회복하기이전에제3자에게양도등특정승계를한경우그특정승계인은인도명령을신청할수는없다. 즉특정승계한경우새로운소유자가인도명령을신청할수없고, 원래의매수인이인도명령을신청하여새로운소유자에게점유를넘겨주면된다. 2) 인도명령의상대방인도명령의상대방은 1 채무자, 2 소유자, 3 대항력없는점유자이다. 따라서만일유치권자등대항력있는점유자가있는경우유치권의피담보채무를매수인이변제하였음에도불구하고유치권자가점유를이전하지않고있다면이는인도명령을신청할것이아니라명도소송으로해결을해야한다. 3) 인도명령신청기간인도명령은매수인이대금을낸뒤 6개월이내에신청해야한다. 인도명령의신청은수입인지 1,000원및송달료 4회분등큰비용이발생하지않으므로점유자가있는경우대금을납부한즉시신청해두는것이바람직하다. 점유자가자진명도를약속하였더라도그이행여부가불투명하기때문이다. 다. 인도명령의절차인도명령이신청되면집행법원은그점유자를심문하여야한다. 다만, 그점유자가매수인에게대항할수있는권원에의하여점유하고있지아니함이명백한때또는이미그점유자를심문한때에는그러하지아니하다. 이때심문은통상신청후 3주후에이루어지도록일정을잡고, 심문이끝나면 1주일가량후에인도명령결정문이발부되어매수인과점유자에게송달된다. 점유자가그인도명령에따르지아니하는경우에매수자는인도명령결정문을가지고, 점유자의송달여부를확인한송달증명원을첨부하여집행관에게집행을위임할수있다. 248 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

249 라. 인도명령에대한불복인도명령결정에대하여는즉시항고할수있다. 즉시항고는재판이고지된날부터 1주일이내에하여야한다. 만일점유자가그기간에즉시항고를하지않으면그후에는집행에대하여청구이의의소를통해서만구제를받을수있다. 5 배당순위 순위항목 0 집행비용 1 제3취득자가경매목적부동산에투입한필요비또는유익비 ( 민법제367조 ) 1 주택임대차보호법또는상가건물임대차보호법상최우선변제권 2 2 근로기준법상최종 3개월분임금, 재해보상금 ( 근로기준법제38조제2항 ) 3 당해세와그가산금 4 법정기일이말소기준권리보다앞서는조세채권 5 담보물권, 등기된임차권, 우선변제권이있는임대차보호법상임차권 6 임금, 재해보상금, 그밖에근로관계로인한채권 ( 근로기준법제38조제1항 ) 7 일반조세채권 8 의료보험료, 국민연금등공과금 9 일반채권 제 6 장부동산실전투자전략 / 249

250 6 기타사항 가. 경매관련서류 1) 개요경매를진행하기위해서매수신청인들에게일정한정보를공개하여야한다. 법원에서작성하는경매관련서류로는매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서등이있다. 이러한서류들은일반적으로매각기일 1주일전부터집행법원에서열람할수있다. 인터넷홈페이지에서는매각기일 2주일전부터현황조사서및감정평가서를공개하고, 매각기일 1주일전부터매각물건명세서도함께공개하고있다. 2) 매각물건명세서매각물건명세서는당해매각대상부동산에대한명세서로서 1 부동산의표시, 2 부동산의점유자와점유의권한, 점유할수있는기간, 차임또는보증금에관한관계인의진술, 3 등기된부동산에대한권리또는가처분으로서매각으로효력을잃지아니하는것, 4 매각에따라설정된것으로보게되는지상권의개요등에대한내용이기술된다. 따라서권리분석에자신이없는투자자는위의 3을보아등기상의권리말소여부를판단하면되고, 4를보아법정지상권발생여부를판단하면된다. 매각물건명세서의작성에중대한오류가있는경우또는해당부동산과관련하여중대한권리관계의변동이경매절차의진행중에밝혀진경우등에는최고가매수신고인으로낙찰을받았더라도매각허가에대한이의신청또는매각허가결정에대해항고를함으로써구제를받아원상태로회복시킬수있다. 매각허가에대한이의신청은매각허가이전에제기하는것이고, 매각허가결정에대한항고는매각허가결정이후에제기하는것인바, 결론상으로는동일하다하더라도매각허가결정에대한항고의경우매각가격의 10% 에해당하는항고보증금을공탁하여야하므로가능하면전자의절차를이용하는것이유리하다. 250 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

251 3) 현황조사서법원은경매개시결정을한뒤에바로집행관에게부동산의현상, 점유관계, 차임또는보증금의액수, 그밖의현황에관하여조사하도록명하는바, 이에따라작성된서류가현황조사서이다. 현황조사서는대부분의경우점유관계조사서, 임대차관계조사서, 부동산표시목록으로구성되어있다. 따라서점유관계및임차인의권리주장가능성등에대해현황조사서를보고판단하면된다. 또한현황조사시촬영한사진도공개된다. 다만주의해야할것은현황조사의시점과매각기일은상당한시간적차이가있을수있으니현황조사일이언제인지확인하여그동안의점유관계의변동이있었는지다시한번점검할필요가있다. 4) 감정평가서법원은감정인에게경매대상물을평가하게하고, 그평가액을참작하여최저매각가격을결정하게된다. 감정평가는감정인의판단에따라여러가지의방법중하나를선택하는바, 부동산의종류에따라다르기는하지만가능하면시가에맞게평가하고는있다. 감정평가서역시평가일자와시간적차이가있으므로감정평가서를참조하여매수인이가격조사를다시하여야할것이다. 나. 공유자의우선매수권 1) 의의부동산은여러사람이공유할수있다. 하나의물건을공유한다는것은법률적으로볼때각각독립된소유권을가지는것과유사하지만현실적으로공유자들사이에물건공유이외의유대관계가있다는것이일반적이라할수있고그러한유대관계를가지고물건의공유관계도유지해나간다. 그런데그공유자중일부의소유자지분이경매가된다면특별한유대관계가없는자가공유자의일부로소유권을취득하게되는것이다. 이와같은경우기존공유자는본인의의사와관계없이유대관계없는자와일정한법률관계가발생한다. 이러한상황을구제하기위하여경매절차로인해남게되는공유자에게우선적으로매수할권한을부여하는제도를만들었는데이것이 공유자의우선매수권 이다. ( 민사집행법제140조 ) 제 6 장부동산실전투자전략 / 251

252 2) 우선매수권의행사공유자는매각기일까지매수신청인과동일한보증을제공하고, 최고매수신고가격과같은가격으로채무자의지분을우선매수하겠다는신고를할수있다. 판례에따르면입찰마감시각이경과하였다하더라도집행관이입찰의종결을선언하기전까지는우선매수신고를할수있다고한다. 이에따라공유자지분에대해매각을하는경우입찰법정에서매각기일에입찰표를공개할때집행관이공유자우선매수신고를할것인지에대해매수신청인들을향해물어보는것이일반적이다. 3) 기타공유자도당일매수신청을하였는데최고가매수신청인으로선정되지않았더라도우선매수권을행사할수있다. 또한공유자가우선매수신고를하였으나아무도매수신청을하지않은경우는당일최저매각가격을최고가매수신고가격으로보아공유자의우선매수를인정한다. 여러사람의공유자가우선매수하겠다는신고를한경우는특별한협의가없는한공유지분의비율에따라채무자의지분을매수하는것으로하며, 공유자의우선매수신고가있는경우최고가매수신고인은차순위매수신고인으로본다. 다. 임차인의우선매수권 1) 의의임대주택은서민의주거생활의안정을도모하기위해마련되어시행되고있다. 그런데임대주택사업자가부도가나서임대주택이경매되는과정에서오히려임차인인서민들이임차보증금등을돌려받지못하고임차주택을최고가매수신고인에게명도해야하게되어그입법취지에반하는현상들이생겨나게되었다. 이러한점을보완하기위하여임대주택법의개정을통하여임대주택의임차인이경매부동산에대하여우선매수신고를할수있도록제도를개선하였다. 물론임차인의임대주택에거주할때는그만큼경제적여유가없다고보여지므로동부동산을매수할만한자금여력이있다고보기는힘들어그실효성이클지에대해서는의문의여지가있으나경제적약자를보호하고자하는법의취지에맞추어보호막을한층더씌웠다는의의가있다. ( 임대주택법제15조의2) 252 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

253 2) 우선매수권의행사임대주택법제15조제1항의건설임대주택을민사집행법에따라경매하는경우에는임대주택법제15조의규정에의하여우선분양전환받을수있는임차인은매각기일까지매수신청인과동일한보증을제공하고, 최고매수신고가격과같은가격으로채무자인임대사업자의임대주택을우선매수하겠다는신고를할수있다. 3) 기타임차인이우선매수신고를한경우에는최고가매수신고인은차순위매수신고인으로본다. 사례 사건번호 / 채권 / 채무 / 소유 물건내역 감정평가액최저매각가격 임대차현황 등기내역 아파트 00 저축은행홍길동갑순이 서울 00 구 00 동 ** 아파트 104 동 401 호대 / 3,370 건 55.2 보존 : 철근콘크리트 380,510,000 원 ( ) 243,526,400 원 유찰 유찰 낙찰 ,000,000 원 심청이전입 ,000 만원확정 근저당 ,000 만원대박은행 근저당 ,000 만원 00 저축은행 * 00 초등학교남쪽 * ## 역 3 번출구 * 2 종일반주거지역 가압류 ,000 만원심봉사 압류 구청 임의 저축은행 1. 항목1: 사건번호 / 채권 / 채무 / 소유 1 본사건은 2001년도동법원에경매신청된사건으로 사건번호 2000타경 11111임. 2 부동산의종류 는아파트임 3 경매신청자 는 00저축은행, 채무자 는홍길동, 소유자 는갑순이임. 제 6 장부동산실전투자전략 / 253

254 4 홍길동의채무에갑순이가담보를제공하는계약을한것임. 2. 항목2: 물건내역 1 소재지 는서울 00구 00동 ** 아파트 104동 401호임. 2 대지권지분 은 31.71m2이고, 전용면적 은 55.2m2임 3. 항목3: 감정평가액 / 최저매각가격 1 감정평가액 은 380,510,000원, 최저매각가격 은 243,526,400원임. 2 매유찰시마다최저매각가격이 20% 할인됨. 3 본건은 2회유찰되어감정평가액의 64% 의가격에최저매각가격이설정됨. 4 3차매각기일에서 288,000,000원에최고가매수신고인이결정됨. 4. 항목4: 임대차현황 1 본부동산의 임차인 은심청이로 임대보증금액 은 9,000만원임. 2 임차인은 에전입하였고, 에확정일자를받음. 5. 항목5 : 등기내역 1 등기부을구에대박은행과 00저축은행의근저당권이설정되어있음. 2 소유자갑순이의일반채권인심봉사가법원으로부터가압류결정을얻음에따라그내용이갑구에등기되었음. 3 본부동산소재지관할 00구청에지방세등이미납되어압류가되었고그내용이갑구에등기되었음. 4 2번근저당권자 00저축은행이 임의경매신청함. 5 2번근저당권자가경매신청하였으나, 말소기준권리는대박은행의근저당권임. 6 대박은행의근저당권보다후순위인심청이는대항력을행사할수는없고, 대박은행다음의순위로배당에참여하는방법밖에없음. 254 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

255 제 7 절해외부동산투자 1 해외부동산투자의개요 가. 제도의변경 IMF 금융위기이후외환보유고가급증하면서원화의가치가크게상승하였다. 이에따른부작용을완화하고, 국제화시대에발맞추기위하여그동안규제해왔던해외부동산에대한투자를 2006년부터단계별로완화하였다. 2007년말현재본인이거주할목적으로주택을취득하는경우에는금액제한이없고, 그이외의목적의취득은미화 300만불이내로제한되고있다. 기타귀국한후일정기간이내에처분해야했던제한, 국세청통보기준등의제한사항이완화가되었다. 이러한추세는계속되어기획재정부는 2007년 11월 8일외환거래개선방안을발표하면서 2008년말까지투자목적부동산취득한도도폐지하겠다고하였다. 향후의변경사항은 외국환거래법 및재정경재부가고시하는 외국환거래규정 을확인하면된다. 나. 해외부동산투자의현황및전망지금까지는제도적인뒷받침이없어서일반인들의해외부동산에대한관심이미미했다. 그러나위에서설명한대로규제가완화되면서관심이높아지고있는바, 처음관심을갖기시작한수요자계층은자녀의유학에관심이있는계층이었다. 따라서주로미국, 캐나다, 호주등의선진국가에관심이집중되었고, 일부지역에서는 제 6 장부동산실전투자전략 / 255

256 한국인들때문에집값이오른다는이야기가있을정도였다. 하지만최근에 2007년중반기이후선진국주택가격이조정받기시작한것을필두로서브프라임모기지사태까지발생하면서기존관심국가이외의지역으로관심이옮겨가기시작했다. 이러한시기에발맞추어특히동남아시아국가지역으로의은퇴이민에대한사례들이주변에알려지기시작하고있다. 또한부동산의종류에있어서도기존에는주택특히본인이거주할단독주택에대한관심도가최근에는아파트및콘도등의공동주택에까지범위를넓혀가고있으며더나아가서향후외국환거래의자유화에발맞추어상업용및업무용부동산으로까지관심의폭이커질전망이다. 개인의성별 연령별외국부동산취득현황 ( 백만달러, %) 주거용 투자용 합계 남 여 계 남 여 계 남 여 계 30세미만 (0.4) (1.2) (1.0) 30대 (20.2) (19.3) (19.6) 40대 (59.5) (31.0) (39.7) 50대 (16.0) (22.0) (20.2) 60세이상 (3.9) (26.5) (19.5) 소계 (100) (100) (100) 출처 : 한국은행, ( ) 내는비중 주거용부동산에대한취득은유학생자녀를둔 40대에집중되어있는것으로보 아아직까지는은퇴이민에관심있는수요가현실화되고있지는않다고보일수도 있다. 반면투자용부동산에대한취득은 30~60대까지그분포가비교적고르게되 어있다. 그러나다음의자료에서보듯이투자용부동산의증가가싱가포르, 말레이 시아, 필리핀등동남아시아권에집중되어있는것은투자의목적이외에잠재적인 은퇴이민의수요도많이반영된것으로볼수도있다. 256 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

257 개인의국가별외국부동산취득현황 ( 건, 백만달러 ) 상반기 하반기 07 상반기 건 금액 건 금액 건 금액 건 금액 건 금액 미국 캐나다 싱가포르 주뉴질랜드 거중국 용호주 영국 기타 소계 미국 싱가포르 캐나다 투말레이지아자필리핀용뉴질랜드 호주 기타 소계 합계 , , 출처 : 한국은행 다. 해외부동산투자를위한준비 1) 분명한투자목적의설정해외부동산에대한투자는여러가지로상당한어려움이있다. 먼저언어적장애가있어각종문서들이정확하게되어있는지파악하기조차힘들다. 그이외에도각국마다차이가있는부동산제도의이해, 환거래의이해등점검해야할사항이상당하다. 물론해외부동산역시중개업자의도움을받아업무를처리하기는하지만본인이어느정도점검사항에대한확신이없으면선뜻투자하기가쉽지않다. 따라서분명한투자목적을설정하고이에따라투자지역및투자부동산의종류등의요건을빨리파악해서집중적으로접근해야한다. 만일그렇지않으면현실적으 제 6 장부동산실전투자전략 / 257

258 로투자를준비하는기간이너무길어지거나혹은시기를놓쳐결국투자를포기하는상황까지될수도있다는것을염두에두어야할것이다. 2) 제도에대한이해해외부동산에대한투자를하는경우우리나라의해외부동산투자관련제도들에대한검토이외에투자대상국가의부동산제도에대해서도파악되어야한다. 국가에따라외국인의부동산소유를인정하지않기도하고, 일정한요건을요구하기도하기때문이다. 본인이취득하게되는것이소유권인지사용권인지등에대해서도점검을하여야할것이다. 단순히부동산취득가능성에대한제도이외에외국환관리에관한제도, 중개제도, 조세제도, 등기제도등에대한파악도필요하다. 3) 거래의안전성에관한확인국내에서도마찬가지이지만부동산은실물자산으로서의개별성을가지고있기때문에공개된시장에서획일적인방식으로거래되지않고개별적으로계약을하고취득해야한다. 이에따른위험성이존재하는바, 특히해외부동산의경우언어적장벽등으로인해이러한위험성은더크다. 일반인들이가장두려워하여투자를주저하는점이바로이것이다. 제도적으로거래의안전성이뒷받침되어있는국가도있기는하지만그렇지못한국가들도적지않다. 위험성이있는국가의경우에는결국신뢰할수있는 Agent에게업무를위탁할수밖에없는바, 신뢰는한순간에쌓이는것이아니기때문에본인이직접 Agent를선정해야할경우충분한시간을가지고현재진행되는고객의업무처리과정을살펴보면서자격및경력등에대한검증을하고, 배상보험가입여부등에대한확인도할수있으면좋다. 또한우리나라에거주하면서투자한부동산을관리하기가쉽지않기때문에취득후관리및매각까지해줄수있는업체를선정하여야할것이다. 4) 포트폴리오및자금마련에대한점검생산활동에따른이민을위한주택마련의경우를제외하고해외부동산에대한투자는전체자산에대한분산투자의차원에서접근을하여야한다. 거래상의위험성, 관리상의위험성, 환율변동에따른위험등국내에서의투자보다더욱변동성이크다고보아야하기때문에이러한위험부담에따른수익이발생할수있는투자인 258 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

259 지를검증해야할것이다. 투자자금규모에대한규제는현재우리나라에서외국으로반출하는규모를가지고제한을하는것이므로현지에서모기지론등각종자금조달방법을활용하면더욱큰규모의부동산을구입할수있다. 그러나위에서설명했듯이해외부동산투자는변동성이많은투자이므로가능한한충분한여유자금을가지고투자하는것이바람직하다. 5) 투자대상국의부동산정책취득하려는부동산의용도가사용자산이던투자자산이던부동산은적지않은자금이투여되기때문에자산가치의증가가능성을검토하지않을수없다. 부동산가치의향방은정부정책과연관성이크므로투자대상국의부동산정책방향을잘파악해야할것이다. 구분을하자면미국등선진국의경우안정된시장의흐름을가지고있기때문에특별한경우가아니면시장에맡겨두는경향이있는반면, 개발도상국으로분류되는국가의경우정책으로시장을이끌어가는경우가많고정치적변동성도높아이러한지역에투자할때에는반드시정책에대한위험을고려해야할것이다. 6) 현장방문부동산은실물자산이고부동성이라는특징이있다. 이에따라임장활동의중요성을인식하여야하고, 사전에현지를반드시답사하여자신의투자가계획대로진행될수있을지에대한검증이필요하다. 특히최근에는콘도기타공동주택을분양하는경우가늘고있고그분양업체가투자유치를위해공동으로현장을방문하는프로그램을제안하곤한다. 또한일반여행업체들도해외부동산투자활성화에발맞춰관광및부동산투자안내를겸한상품을만들어내고있다. 방문하려는현장이낮선지역인경우위와같은기회를이용하는것이효율적이다. 그러나개발업체를통한현장방문은분양계약을유도하는방향으로흐를수있고, 여행업체들의상품은아직까지관광위주의진행을벗어나지못하고있다는단점이있다. 현장방문시에는입지분석, 인근시세, 경기현황, 물가흐름, 경제정책, 부동산취득가능성, 자금집행절차, 권리보호방안, 거래관행, 세금정책, 선호하는주거형태등투자와직접관련을갖는요소와생활여건, 교육제도, 치안상황, 여가시설등본인이직접거주할예정인경우에고려해야할요소에대한리스트를미리작성하여조목조목검증하 제 6 장부동산실전투자전략 / 259

260 여야한다. 현장방문시점검해야할요소에대한미비점을보완하기위해각기관의담당자와연락처, 의사소통에도움을줄수있는조력자를마련해두는것도필수적이다. 2 외국환거래규정 가. 규정의검색본규정의내용은 기획재정부고시 의형태로제정된다. 기획재정부홈페이지의법령정보에서검색하면된다. 현재부동산거래에관한외국환거래에대해서는본고시의제8절에규정되어있다. 또한 외국환거래규정 은 외국환거래법 의하위규정이므로외국환관리법의체계에따라본규정을정리하고해석하면된다. 본규정에대한설명은해외부동산투자자가대한민국국적을가진거주자로서일반개인이거나일반법인인경우에한정하여설명한다. 나. 거주자의외국부동산취득신고 1) 거주자가외국에있는부동산또는이에관한권리를취득하고자하는다음의일반적인경우에는지정거래외국환은행의장에게신고하여수리를받아야한다. 이때아래 1 및 2의부동산을중복하여취득하는경우에는 1에서정한금액을초과할수없다. 1 거주자가미화 300만불 ( 국내에서의지급금액기준 ) 이내의외국에있는부동산을취득하는경우 2 거주자본인또는거주자의배우자가해외에서 2년이상체제할목적 ( 신고당시 2년이상해외에서체재하고있는배우자가체재할목적을포함한다.) 으로주거용주택을취득하는경우 ( 거주자의배우자명의의취득을포함한다.) 2) 거주자가비거주자로부터상속 유증 증여로인하여부동산에관한권리를취득하는경우에는신고를요하지않는다. 260 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

261 3) 거주자가위의요건에맞지않은부동산을취득하고자하는경우는한국은행총재에게신고하고수리를받아야한다. 다. 신고수리요건에대한심사취득신고를받은지정거래외국환은행의장또는한국은행총재는다음의사항은심사하여수리여부를결정하여야한다. 1) 외국에있는부동산또는이에관한물권 임차권기타이와유사한권리를취득하고자하는자가다음에해당하는자가아닌지여부 1 신용정보의이용및보호에관한법률에의한금융거래등상거래에있어서약정한기일내에채무를변제하지아니한자로서종합신용정보집중기관에등록된자 2 조세체납자 3 해외이주수속중인개인또는개인사업자 2) 부동산취득금액이현지금융기관및감정기관등에서적당하다고인정하는수준인지여부 3) 부동산취득이해외사업활동및거주목적등실제사용목적에적합한지여부 라. 사후관리 1) 국세청장에대한통보지정거래외국환은행의장또는한국은행총재는부동산취득신고수리내용을매익월 20일까지국세청장에게통보하여야한다. 다만, 거주자가미화 30만불 ( 국내에서의지급금액기준 ) 이내의외국에있는부동산을취득하는경우에는통보대상에서제외한다. 또한지정거래외국환은행의장또는한국은행총재는해외부동산처분 ( 변경 ) 보고서를제출받은날이속하는달의익월말일까지국세청장에게서명으로제출하여야하고, 조만간소득세법시행규칙의개정에따라취득자가 해외부동산취득및투자운용 ( 임대 ) 명세서 를주소지관할세무서장에게제출하여야한다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 261

262 2) 각종보고서의제출신고수리하여외국에있는부동산을취득한자는다음각각의보고서를지정거래외국환은행의장또는한국은행총재에게제출하여야한다. 1 해외부동산취득보고서 : 부동산취득후 3월이내 2 해외부동산처분 ( 변경 ) 보고서 : 부동산처분 ( 변경 ) 후 3월이내 3 수시보고서 : 한국은행총재또는지정거래외국환은행의장이해외체재사실또는취득부동산의계속보유여부의증명등사후관리에필요하다고인정하여요구하는경우 마. 해외주택의매각의무거주자본인또는거주자의배우자가해외에서 2년이상체재할목적 ( 신고당시 2년이상해외에서체재하고있는배우자가체제할목적을포함한다.) 으로주거용주택을취득한 ( 거주자의배우자명의의취득을포함한다.) 자가동주택취득후해외에서 2년이상체재하지아니한경우본인또는배우자의귀국일로부터 3년이내에동주택을매각하여야한다. 부득이한사정으로주택처분기간을연장받고자하는자는제1항의기한내에지정거래외국환은행의장에게기간연장신고를하여야한다. 3 해외부동산관련국내세금 가. 취득단계의세금문제취득단계에서부담하는등록세및취득세는부동산소재지의지방세이므로해외부동산취득단계에서부담하는세금은없다. 다만, 취득자금을타인으로부터증여받았다면증여세법에따라증여받은자가증여세를납부해야한다. 증여세와관련하여취득명의인이해외부동산을취득함에따른자금출처를소명하지못하는경우에는입증하지못한금액에대하여타인으로부터증여받은것으로추정하여증여세가과세된다. 262 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

263 나. 보유단계의세금문제재산세등의보유세역시부동산소재지방세법이므로납부의무가없고, 종합부동산세의과세대상역시재산세의과세대상에한정되므로부과대상이되지않는다. 만일임대소득이발생하는경우다른소득과합산하여종합소득세를신고납부하여야하는바, 이때부동산소재지의국세법에따라해당국과세당국에납부한세액은세액공제를받거나필요경비에산입하는방법으로공제받으면된다. 다. 처분단계의세금문제해외부동산의처분에따른양도소득세의과세에대해서는소득세법제118조의 2 내지제118조의 8에규정되어있다. 1) 납세의무자양도소득세납세의무자는해외부동산양도일까지계속 5년이상주소또는거소를둔거주자에한정하고있어거주자가아니었던자가국내에복귀한후 5년이내에해외부동산을양도하는경우에는양도소득세의납세의무가없다. 2) 외화환산의문제해외부동산거래와관련된외화환산은다음의정한날현재외국환거래규정에따른기준환율또는재정환율을적용한다. 1 양도가액 : 양도가액을수령한날, 수차에걸쳐수령한경우는각각의수령일 2 필요경비 : 각각항목별필요경비를지출한날, 수차에걸쳐지출한경우는각각의지출일 3 장기할부조건의경우 : 소유권이전등기접수일또는사용수익일 ( 점유이전일 ) 중빠른날 제 6 장부동산실전투자전략 / 263

264 3) 주택의경우국내주택양도와의차이점 적용항목 해외주택 국내주택 1가구1주택비과세 적용없음 적용 장기보유특별공제 주택수에관계없이적용 2(3) 주택소유자적용배제 적용세율 일반양도소득세율적용 2(3) 주택소유자중과세율 과세특례규정 적용없음 적용 기준시가규정 적용없음 적용 4) 적용세율 보유기간 2 년이상 적용세율 과세표준 세율 누진공제 1천만원이하 9% 4천만원이하 18% -90만원 8천만원이하 27% -450만원 8천만원초과 36% -1,170만원 1 년미만 50% 1 년이상 2 년미만 40% 5) 이중과세의문제납세의무가있는자가이미부동산소재지의국세법에따라해당국과세당국에납부한세액은세액공제를받거나필요경비에산입하는방법으로공제받으면된다. 4 미국부동산 가. 개요거주자해외부동산투자지역의비중이아직까지가장높은지역이미국이다. 금액기준으로전체의 45% 를차지하고있고, 건수기준으로도 32% 를차지하고있다. 이 264 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

265 는이민수요및유학생수요가많기때문이다. 미국은정치적경제적으로안정된선진국이어서부동산중개과정이체계적이고전문화되어있어투명하고안전하다는것이최대의장점이며, 최근신용경색에따른조정은있지만장기적으로안정적인가격흐름을예측할수있다는기대감도초보투자자의투자대상이되는이유이다. 지역적으로는캘리포니아주정부가오는 2020년까지주전체의인구가 900만명가량더늘어날것으로예측하는등베이비붐세대의은퇴자들이기존뉴욕등동부지역에서 LA 등서부지역으로이주하려는욕구가풍부해지는현상이진행중이고앞으로도심화될것으로전망하고있어장기적으로는서브프라임모기지사태에따른충격에서벗어나활기를찾을수있을것으로전망하고있다. 반면플로리다등동남부지역은 2007년서브프라임모기지사태로인해가장주택가격하락률이큰지역으로분류되고있고그주택수요층의특성상당분간그회복이쉽지않을것으로보인다. 따라서미국의경우도지역적으로양분화가심화되어 2007년 10월 Forbes지에따르면시애틀, 피츠버그, 콜럼버스, 오하이오, 달라스, 세인트루이스, 신시네티, 애틀란타, 샌안토니오, 샌프란시스코등에위치한주택이향후안정적인가격상승을예측할수있다고보고있다. 나. 거래의안전성미국은전속중개계약이원칙인국가이다. 매도자는하나의중개업자에게중개의뢰를하고, 매도자의중개업자는매도자를위해마케팅활동을벌인다. 신문광고를비롯하여상당한액수의마케팅비용을지출하는것으로알려져있다. 이와같은절차를밟기때문에부동산매물에대한정보는상세히일반인에게공개되며중개업자는부동산의판매를위해세밀한부분까지수요에맞춘조건을내걸어매수를유인한다. 우리나라의중개시장과는근본적으로다른점이다. 또한반드시에스크로우를이용하여관련서류와매매대금을관리하기때문에거래절차상의안전성을확보할수있고, 권원보험 (Title Insurance) 에가입하기때문에권리상의하자는보상받을수있다. 반면이러한비용들을결국소비자가부담해야하는비용상의단점이있는바, 주로매도자가매수자의중개비용을포함한대부분의비용을부담하는것이일반적이다. 다. 거래에따른비용거래의안전성이높은만큼그에따른비용도만만치않다. 중개수수료를비롯하 제 6 장부동산실전투자전략 / 265

266 여에스크로우비용, 대출수수료등이이에속한다. 중개수수료는매매가의 5% 가량으로매도인이부담하며, 에스크로우비용은매매가의 0.2% 가량으로매수인이부담한다. 기타대출수수료는대출받는자인매수인이대출금액에따라차등적으로부담하여대체적으로매도인은매매가의약 6% 이상의비용이발생하고매수인은 3% 정도의비용이발생한다고기준을가지면된다. 5 호주부동산 가. 개요호주는지구의남반구에위치하는대표적인나라로서자원이풍부하고, 쾌적한나라이다. 세계에서 6번째로큰나라이지만인구는 2천만명이넘어서는수준으로대부분의인구가동남부에몰려있고, 중서부지방은초원지대가넓게펼쳐져있다. 이에따라부동산투자의핵심도동부지방에맞추어져있고다만중서부지방은우라늄등자원개발의호재로부동산투자의변동성이크게나타나 High Risk - High Return을원하는투자자에게적합할것이다. 세계적으로유명한시드니와멜버른이도시의주축을이루고있고, 최근에브리즈번이골드코스트등의관광명소의명성과유학도시로서의기능을갖추면서성장세를나타내고있다. 서부지역쪽으로는퍼스와아들레이드가대표적인도시이다. 호주는넓은국토를가지고있기는하나정부의체계적인도시개발정책에의해개발지역이제한적이다. Australian Financial Demographics의통계에따르면 1967~2006년까지주식시세는연간 8% 증가한반면주택가격 (Home Price) 은연평균 10.3% 상승한것으로조사되었다. 이민에대하여기본적인호주정부의방침은적극적환영의자세에있고해외부동산투자자의상당수가호주에대하여자녀의조기유학등을고려하여이민과연계한투자를고려하고있다는점도고려해야할것이다. 나. 거래의안전성호주는면허를가진전문가의중개없이는부동산거래를할수없다. 중개면허를가지고있는자는정부의공정거래를감시하는부서에의해철저한감독을받기때 266 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

267 문에문제가발생하는경우감독기관을통하여문제를해결할수있는시스템이마련되어있다. 또한부동산을거래하는모든자금은 Trust Account라는별도의계좌에입금되어따로관리받도록되어있어자금거래의안전성도확보되어있다. 매매보증금을일부입금하고일정기간대상부동산에대한물건의하자및권리의하자를살피고매매의사를결정하면된다. 부정적인의사결정이있으면보증금을돌려받고절차를마치면되고, 긍정적인의사결정을하면계약금을지불하고정식적인계약관계를맺는다. 또한외국인이부동산을매입하는경우에는 FIRB(Foreign Investment Review Board) 의승인을받아야하는절차가있다는점도알아두어야한다. 다. 거래에따른비용호주역시거래에따른비용이적지않다. New South Wales주를기준으로볼때중개수수료는매매가의 2.2% 가량이고, 기타변호사비용및대출취급수수료등의비용도고려해야한다. 또한부동산등록을위한비용도추가된다. 중개수수료는매도인이부담하는것이일반적이므로매수시점에서는나머지비용을고려하면될것이다. 6 동남아시아지역부동산 가. 개요아시아지역은크게선진국지역인일본지역과세계경제의항공모함으로출현한중국지역, 그리고개발에박차를가하고있는동남아시아등으로구분될수있다. 이중일본지역은 1990년대부동산버블이붕괴된이후에지속적으로하락을면치못하였다. 그나마최근공시지가가상승하는등일부의움직임이보이기는하나아직투자심리를되찾기에는역부족인상태이다. 중국지역의경우 2000년대들어외국인의부동산투자가무서울정도로급증하였고그가격상승폭도높았으나과열을우려한중국정부가외국자본에대한부동산투자를엄격하게제한하면서관심이낮아졌다. 이러한시점과맞물려투자자들의관심을끌게된지역이동남아시아지역인바, 특히은퇴이민의수요처로각광을받고있으며일부계층에서는선진국유학 제 6 장부동산실전투자전략 / 267

268 의대안으로영어및중국어를사용하는국가에관심을가지고있다. 수익적인측면에서도이미안정된선진국시장보다개발및발전의폭이커서유리하다는장점도있다. 다만이지역은정치적정책적안정성이선진국보다떨어져서그만큼시장상황의변화가클수있고, 거래에있어서도제도가안정화되어있지않다는점이단점이다. 나. 말레이시아말레이시아역시외국인들의투자유치에열을올리고있어부동산투자측면에서는투자승인제를폐지하고, 양도소득세까지폐지시켰다. 이러한여건에국책사업으로 Vision 2020을진행하고있어국토전면이개발되고있는실정이다. 또한말레이시아는동남아국가중비교적정치가안정되어있고, MMSH라는장기은퇴비자제도를마련하는등외부에서의인구유입여건까지유리하여동남아부동산투자의최적지라고할수있다. 최근관심을갖는도시로는앙팡, 몽키아라등이꼽힌다. 실거주의측면에서보았을때말레이시아는영어와중국어가상용되며유수의국제학교가많아유학지로도각광을받고, 물가도저렴하여은퇴지로도관심을가질만하다. 다. 필리핀전형적인섬나라로서의특징을가지고있는필리핀은스페인의오랜통치와미국의영향으로다양한문화가섞여있으며특히영어를공용어로사용하는국가로서공식과정으로영어를배우기에우리나라에서가장가까운국가이다. 아직까지개발이덜되어있으나개발이진행되는지역과의차별성이극명하게나타나고있다. 따라서 1억원이하의소액으로도투자할수있는저렴한부동산이많아서초보투자자에게적합한지역이다. 주요도시로는마카티, 보니파시오글로벌시티등이있다. 라. 싱가폴동남아국가중최근 2년간부동산가격이급증한국가이고, 선진국수준의국민경제규모를갖추고있는국제금융도시형국가이다. 중국인비중이많고, 국제적도시이어서영어중국어등이공용어로사용되고있다. 무역과금융산업이국가의경쟁력임을잘알고있어그입지를유지하기위하여외국투자의길을항상개방해놓 268 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

269 고있다. 안정된시장의흐름을가지고있는장점과향후동남아국가들의발전으로그핵을담당할수있는입지를가지고있다는장점은있지만, 다른인근국가에비해투자규모가크지않으면접근할수없는약점을가지고있다. 마. 베트남공산국가에서서서히개방의길을걷고있는국가로경제상황이급격하게변화하고있다. 그러나모든토지가국유로되어있어아파트를건설하는경우에도토지사용권을획득하여건설해야하는등의제한이따른다. 경제의발전으로부동산가격의상승이예상되기는하나, 특히외국인에대한부동산의규제가심해현재로서는개인의부동산투자의접근이난해하다. 주요도시로는하노이와호치민이있고, 특히호치민시는외국기업들이많이진출하고있어푸미홍등의지역에고급주택단지가형성되는등의변화를겪고있다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 269

270 연습문제 제 6 장 부동산실전투자전략 1. 무주택세대주에해당여부의판단기준중주택을소유하고있는것으로보는경우는? 1 무허가건물을소유하고있는경우 2 60세이상의직계존속이주택을소유하고있는경우 3 상속으로인하여주택의공유지분을취득한사실이판명되어사업주체로부터부저격자로통보받은날부터 3월이내에그지분을처분한경우 4 20제곱미터이하의아파트를소유한경우 5 도시지역이아닌지역또는면의행정구역 ( 수도권은제외 ) 에건축되어있는 85제곱미터이하의단독주택의소유자가거주하다가다른주택건설지역으로이주한경우 2. 토지이용계획확인서로확인내용중옳지않은것은? 1 토지의소재지, 지번, 지목, 면적 2 토지거래허가구역해당여부 3 용도지역, 용도지구 4 접도구역해당여부 5 농업진흥구역, 농업보호구역해당여부 3. 토지투자시지적도에서알수있는사항이아닌것은? 1 토지의소재 2 지번 3 지목 4 경계 5 면적 4. 주택재건축사업조합은언제시공사를선정하는가? 1 재건축구역지정 2 조합설립추진위원회설립후 3 조합설립인가후 4 사업시행인가후 5 관리처분계획후 270 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

271 5. 주택재개발사업의추진위원회가조합을설립하고자하는때에동의요건은? 1 토지등소유자의 4분의 1 2 토지등소유자의 4분의 3 3 토지등소유자의 5분의 2 4 토지등소유자의 5분의 3 5 토지등소유자의 5분의 4 6. 다음중보전산지구분으로옳은것은? 1 공익산지. 사익산지 2 공익산지. 휴양산지 3 공익산지. 임업산지 4 조림산지. 사익산지 5 1종보전산지, 2종보전산지 7. 보전산지가운데임업용산지로지정하는산지가아닌것은? 1 요존국유림의산지 2 채종림의산지 3 임업진흥권역의산지 4 보안림의산지 5 시험림의산지 8. 개별점포의 1차상권은점포매출또는고객수의몇 % 정도이상을점유하는고 객의거주범위에해당하는가? 1 40% 이상 2 50% 이상 3 60% 이상 4 70% 이상 5 80% 이상 9. 경매시배당요구종기결정및배당요구채권자에대한설명중잘못된것은? 1 법원은압류의효력이생긴때부터 1주일내에배당요구의종기를공고한다. 2 배당요구를하지않아도배당을받을수있는채권자가아니면배당요구의종기까지배당요구를하지않으면배당을받을수없다. 3 첫경매개시결정기입등기전에가압류등기를마친채권자는배당요구를하지않아도배당을받을수있다. 4 집행력있는정본을가진채권자는배당요구종기까지반드시배당요구를하여야할채권자이다. 5 모든담보권자는등기되어있으므로배당요구를하지않아도배당을받을수있는채권자이다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 271

272 10. 부동산법원경매에대한다음의설명중옳지않은것은? 1 경매의방식은호가입찰, 기일입찰, 기간입찰등으로구분할수있는데현재일반적으로기일입찰방식을사용한다. 2 입찰보증금은본인이작성한입찰가격의 10분의 1 이상을제출하는것이일반적이다. 3 채무자 소유자또는낙찰자가낙찰허가결정에대하여즉시항고를할때에는보증으로낙찰대금의 10분의 1에해당하는현금또는유가증권을공탁하여야한다. 4 최저입찰가격은낙찰을허가하는최저의가격으로그액에미달하는응찰에대하여는낙찰이허가되지아니한다. 5 대금을납부하면등기여부에관계없이경매의목적인권리를확정적으로취득한다. 11. 경매시부동산에대한권리분석에대한내용중옳지않은것은? 1 저당권등등기상의물권사이의우선순위는등기원인발생일을기준으로한다. 2 유치권과예고등기는항상인수되는권리이다. 3 말소기준권리에앞서지만배당받을수없는권리는소멸되지않는것이원칙이다. 4 전세권자는우선변제를신청할수있다. 5 가등기권자가경매신청을한경우에는그가등기를저당권으로간주한다. 12. 해외부동산취득에대한제도의변경과관련한설명으로잘못된것은? 1 본인이거주할목적으로주택을취득하는경우는금액의제한을받지않는다. 2 본인거주목적이외의목적으로부동산을취득하는경우 2007년말현재그금액의한도는미화 500만불이다. 3 귀국이후에일정기간이내에처분해야하는의무를완화시켰다 년말까지투자제한을폐지하는것이정부의기본적입장이다. 5 취득제한제도에대한규정은외국환거래법및외국환거래규정을확인하면된다. 272 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

273 13. 해외부동산취득과관련하여외국환거래규정의내용중틀린것은? 1 일반적인경우거주자가해외부동산을취득하고자하면지정거래외국환은행의장또는한국은행총재에게신고하여수리를받아야한다. 2 거주자가비거주자로부터해외부동산을증여받는경우에는신고할필요가없다. 3 조세체납자의경우에는해외부동산취득신고를수리하지않는것이원칙이다. 4 주거용주택을취득하는경우 2년이상체재할목적이있으면지정거래외국환은행의장에게신고하여수리를받으면된다. 5 신고에대한수리를하는자는모든수리내용에대하여매익월 20일까지국세청장에게통보하여야한다. 14. 해외부동산에대한내용으로틀린것은? 1 취득단계에서부담하는취득세및등록세는부동산소재지의지방세이므로국내에서의납부의무는없다. 2 조세관련환율의적용에있어양도가액은양도가액을수령한날의기준환율또는재정환율을적용한다. 3 미국의경우중개수수료는매수인과매도인이동일하게부담하는것이원칙이다. 4 말레이시아는 MMSH라는장기은퇴비자제도를마련하여인구유치에적극적인자세를취하고있다. 5 싱가포르의부동산에대한투자는투자규모가커야한다는단점을가지고있다. 제 6 장부동산실전투자전략 / 273

274 정답및해설 제 6 장 부동산실전투자전략 1. 4 (20제곱미터이사의주택 ( 아파트를제외 ) 을소유한경우이므로아파트를소유한경우는무주택자기준에서제외된다.) 2. 4 ( 접도구역해당여부는도로과에서확인하여야한다.) 3. 5 ( 면적은지적도에서알수있는사항이아니고토지대장에서알수있다.) 4. 4 ( 주택재건축사업조합사업시행인가를받은후시공자를선정하여야한다.) 5. 2 ( 주택재개발사업의조합설립인가를받기위해서는토지등소유자의 4분의 3 이상의동의를받아야한다.) 6. 3 ( 보전산지는공익산지. 임업산지로구분 ) 7. 4 ( 보안림의산지는공익용산지로지정된다.) 8. 3 (1차상권점포매출또는고객수의 60% 이상 ) 9. 5 ( 등기된담보권자라할지라도첫경매개시결정기입등기후에등기된경우에는기일내에배당요구를하여야배당을받을수있다.) ( 입찰보증금은입찰가격의 1/10이아니라최저매각가격의 1/10이상을제출하면되는것이일반적이다.) ( 등기상권리는그등기원인의발생시기에관계없이등기접수일및접수번호를기준으로우선순위를정한다.) ( 미화 300만불이다.) ( 미화 30만불이내의건에대해서는통보할필요가없다.) ( 매도인이전액부담하는것이원칙이다.) 274 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

275 제 7 장 부동산컨설팅및재무설계 제 7 장부동산컨설팅및재무설계 / 275

276 학습개요 자산운용의관점에서부동산운용을접근할수있도록부동산컨설팅업무를정리하고부동산운용과 FP와의관련성을파악하기위하여부동산컨설팅에있어서 FP의필요성과역할에대하여살펴본다음부동산재무설계를어떻게접근해야할것인지에대하여설명한다. 그리고부동산재무설계사례를예를들어설명한다. 학습목표 1. 부동산컨설팅업무를이해한다. 2. 부동산운용에있어서 FP의역할을규명한다. 3. 부동산재무설계를분석하고제안서를수립에필요한내용을파악한다 276 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

277 제 1 절부동산컨설팅실무기초 1 부동산컨설팅의개념 가. 부동산컨설팅의의의부동산컨설팅이란부동산에관한전문적인지식과경험을가진전문가가의뢰인의요청을받아일정한수수료를받고부동산에대한효율적인활용방안을제시해주는활동이다. 여기서중요한것은수수료를받고전문적인조언을한다는것이다. 나. 부동산컨설팅의필요성 1 소유에서이용으로의인식전환토지공개념이후토지는이용하지않으면수익이발생하지않고, 보유과세로인해오히려부담이커지게됨에따라그이용에대한컨설팅요구가발생하게된다. 2 최유효이용방안강구부동산시장이공급자중심에서소비자중심의시장으로전환되어가면서경쟁력이있는개발방안을찾아토지의효율적이용을도모할필요성이커짐에따라컨설팅의필요성이강조된다. 3 부동산관련법규및제도의다양화 복잡화토지이용규제, 건축규제, 조세제도, 부담금제도등부동산과관련된법규와 제 7 장부동산컨설팅및재무설계 / 277

278 제도가복잡하여비전문가로서는파악하기어려우므로전문가의자문이필요하게되었다. 4 부동산개발은법률관계, 세무관계, 타당성분석등다양한분야의전문지식이필요하므로이를조정할수있는컨설팅이필요하게된다. 2 부동산컨설팅업무 고객 ( 이용 개발 관리 매매 임대차등 ) 부동산컨설턴트 조사및분석 물건특성지역특성법적규제시장활동권리분석기타 면적토지형상도로폭접도상황등 교통주변시설가로및자연환경입지특성 도시계획시장계획시 군조례지적요소등 적정업종목표사업규모분양가격임대조건등 단독소유공용소유차지 차가등권리관계조사 세제경기분석등 기 획 사업수익성의검토 마케팅분석 권리조정안작성 기획설계실시 사업수지계획작성 자금 세금계획입안 부동산중개업자 감정평가사 ( 재산평가 ) 공인회계사 ( 회계 ) 세무사 ( 금융 세무 ) 변호사 ( 법률 ) 건축사 ( 건축기술 ) 최적활용형태의보고서작성 부동산소유자의분석 사업방식결정 소유자의단독사업 ( 제안형 ) 부동산컨설턴트와공동사업 ( 공동사업부대형 ) 소유물건처분, 신규물건취득 ( 처분 취득형 ) 분양 임대및기타 278 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

279 3 부동산컨설팅업무절차 부동산상담과정은 문제의정의 에서시작되어 보고서의제출 로종결된다. 문제의정의 상담관계정립 실행계획수립 업무실행 보고서작성 보고서검토 보고서제출 가. 문제의정의문제의정의란의뢰인과의상담을통해상담과제가무엇이며, 그목적은무엇인지를파악하는것이다. 나. 상담관계정립상담관계정립이란서비스를언제, 어떻게제공할것인가에대해의뢰인과합의를하고상담계약을체결하는것이다. 이단계에서수수료협약도이루어진다. 상담합의는반드시서면으로하되, 일반적으로계약서의형태로작성된다. 다. 실행계획수립상담계약이성립되면상담과제를어떻게실행할것인지에대한계획을수립한다. 예사하지못한일로인해계획에차질이발생할수있으므로일정표를작성한다. 라. 상담과제수행상담과제를수행하기위해필요한자료를수집 분석하고결론을도출해서추천하고자하는대안을구성한다. 바람직한대안을추천하기위해의뢰인과중간회의를가질필요가있다. 마. 상담보고서작성보고서의내용은의뢰인의문제를적시하고합당한해결책을제시하여의뢰인에게실질적인도움이될수있어야한다. 보고서는구두보고서의형태도있고서면보고서의형태도있다. 최종보고서에는추천하고자하는결론과그결론을지지할수있는분석자료가제시되어야한다. 제 7 장부동산컨설팅및재무설계 / 279

280 바. 보고서검토 완결보고서의초안이준비되면그정확성을철저히재검토하여상담목적이나문제의본질에부합되는지를확인해야한다. 사. 상담보고서제출보고서는전체보고서와요약보고서를동시에준비하는것이좋다. 최종보고서의제출과함께상담관계가종료되는경우도있고상담의내용에따라추가적인상담이진행되기도한다. 280 / 자산운용 Ⅱ- 부동산

281 제 2 절부동산재무설계 1 부동산재무설계필요성 부동산재무설계는부동산에대한고객의재무목표를파악하고, 고객의현재또는미래의재무상태를활용한부동산투자전략을수립하여실천함으로써고객의재무목표를달성할수있도록하는과정을말한다. 우리나라의경우개인의총자산에서부동산이차지하는비중이매우높다. 특히생활의필수품인주택의가격이서민의소득수준에비해높다고느끼고있는것이현실이고우리나라국민들의주택및기타부동산에대한관심이유난히높다. 이러한현상에비추어부동산에관한재무목표를설정하고이를달성하기위한노력을하는것은개인재무설계의중요한부분을차지하고있다. 따라서전체자산에대한재무설계의일부이지만특별히부동산에관한재무설계를별도로논의할필요성이있다. 제 7 장부동산컨설팅및재무설계 / 281