국공유지매입에 관한절차자료 2008. 12-1 -
Ⅰ. 용어의정의 구분국유지공유지 등기중앙정부소유재산국가기관외도, 특별시, 시군구 소유주재정경제부, 산림청, 국방부등서울시, 종로구등 적용법률국유재산법국유재산법 기타재정경제부 : 국유지재산관리처분계획행정자치부 : 공유재산관리지침 Ⅱ. 국유재산의구분과종류 ( 국유재산법제4 조) 구분세부내용 공용 재산 국가가직접그사무용 사업용또는공무원의주거용으로사용하거나사용하기로결정한재산 ( 예 : 청사, 관사, 학교등 ) 행정재산 공공용재산 기업용재산 국가가직접그공공용으로사용하거나사용하기로결정한재산 ( 예 : 도로, 제방, 하천, 구거, 유지, 항만등 ) 정부기업이직접그사무용 사업용또는당해기업에종사하는직원의주거용으로사용하거나사용하기로결정한재산 ( 예 : 통신, 양곡, 조달등 ) 보존재산법령의규정에의하거나기타필요에의하여국가가보존하는재산 ( 예 : 문화재, 사적지등 ) 잡종재산행정재산및보존재산이외의모든국유재산 ( 대부대상재산 ) 민법상의물건 부동산 ( 토지및그정착물과그종물) 국유재산법 민법 상의 물건 동 산 - 선박, 항공기, 부표, 궤도차량등 - 군수품 - 현 금 군수품관리법 국고금관리법 기타의동산 ( 관용자동차등) 물품관리법 - 1 -
Ⅲ. 국유재산관리체계 총괄청 ( 재정경제부 ) (55 개) (16 개) 위임 위탁 1 시ㆍ도 한국자산관리공사 관 리 관 리 관 리 관 리 (234 개) 재위임 청 청 청 청 시ㆍ군ㆍ구한국토지공사 위임ㆍ위탁 산하기관 ( 공단ㆍ공사등) 주 : 1 예산회계법제 14조규정에의한중앙관서의장 관리기관별재산관리유형 ( 국유잡종재산 ) 한국자산관리공사지방자치단체한국토지공사 1. 일단의면적이 5,0 0 0 m2이하 2. 3. 4. 5. 인 토지 건물과그부속토지 매각을위하여용토폐지한 재산 국세물납으로인하여취득한 재산 한국자산관리공사에 위탁하는 것이필요하다고재정경제부 가결정한재산 1. 농업진흥구역내 농경지 2. 상수원보호구역, 국립공원 구역 등 개발제한구역내에 위치하거나 기타 관계법령 에 의한 사용 또는 개발이 부적합한 재산 3. 지방자치단체에 위임하는 것이 필요하다고 재정경제 부가 결정한 재산 1. 일단의면적이 5,0 0 0 m2를 2. 초과하는 토지 한국토지공사에 위탁하는 것이필요하다고재정경제 부가결정한재산 - 2 -
Ⅳ. 관리계획에관한총괄적인사항 ( 국유재산법제1 조~ 제4 조) 관리청 1 관리계획작성지침 4 관리계획작성제출 5국유재산관리계획수립 ( 국유재산법제12 조, 령, 제7 조) 총괄청 8 관리계획통보 6 심의 2 작성지침통보 3 계획계상신청 9 계획통보 국무회의 7 승인 재산관리관 대통령 10 집행 Ⅴ. 국유재산의취득및처분과관련되는법 구 분 취득처분 내용관련법내용관련법 예가결 정격정 -" 지가공시및토지등의평가에관한 법률 " 에 의한 2 인이상의 감정 평가업자에게 의뢰하여 그 평 가액의 산술평균치를 기준으로 함 -특별한 사유가 있는 경우에는 재감정하여 산술평균치를 기준 으로 함 - " 공공용지취득및손실보상에관한특별법시행령 " 제 2 조의 10 제 8 항 - 동법시행규칙제 5 조의 4 제 4 항 - 시가를참작 ( 감정평가법인 2 인이상에게의뢰하여그평가액을산술평균한금액으로함 ) -국유재산법시행령제 3 7 조제 1항 계방 약법 - 수의계약 -국가를당사자로하는계약에관한법률시행령제 2 6 조제 1 항제 4 호카목 - 경쟁입찰 ( 원칙 ) - 지명경쟁, 제한경쟁 -수의계약 - 3 -
Ⅵ. 행정재산의사용ㆍ수익허가 1. 행정재산및보존재산은그용도또는목적에장애가되지않는범위내에서사용ㆍ수익허가가가능 2. 사용ㆍ허가받은재산상에는건축기타의영구시설물을축조하지못함. 단, 시설물의기부를전제로하는축조는가능 관리청 2 심사( 행정재산및보존재산 ) - 행정목적또는보존목적의수행에필요여부 - 공무원의후생목적을위하여필요여부 - 기타관리청의필요인정 1 사용허가신청 신청인국유재산법시행령제24조 3 재산평가 - 사용료산정 : 국유재산법시행령제26조 -> 토지사용의경우공시지가적용 - 사용료납부시기결정 감정의뢰 ( 토지제외 ) 통 보 감정기관 (1 개) 손해보험가입요구 ( 국유재산법시행령제64 조) 건물연면적 1,000m2이상 4 사용수익허가 신청인 손해보험가입필 5 대장정리 - 재산의표시 - 사용목적. 수익방법 - 주소성명및상호 - 허가조건등 - 4 -
Ⅶ. 잡종재산의매각 Flow 1. 사법상의계약이지만국유재산의성격상공법상의제약이있음 2. 국유재산의매각은원칙적으로경쟁입찰임.( 국유재산법제 3 3 조 ) 1 매각계획반영 2 관리계획반영 3 예정가격결정공개 감정의뢰 통 보 감정기관 (2 개) 4 계약방법결정 5 일방경쟁 5 지명경쟁 / 제한경쟁 5 수의계약 국유재산법시행령제33조 국유재산법시행령제35조 국유재산법시행령제36조 공 고 지명통보 입 찰 입 찰 계약통지 6 계약 - 5 -
국공유지토지 무상귀속 Yes 행정재산 No 시행사무상귀속 - 국유재산법제32조3항및 동법시행령제33조2항 - 국유재산관리계획제8조 관할시군구 ( 재산관리과) 새로설치되는 정비기반시설 국가귀속 - 예외사항 공특법및주택법 용도폐지 잡종재산전환 매수신청 타당성검토( 측량등) - 국유재산관리계획제3조 자체심의대상 No 국유재산관리계획 요청대상 국유지 : 도심의 Yes 국유재산관리계획요청 서울시 : 시심의 상급기관또는국무위원재결 ( 공유지는시군의회재결) - 국유재산법 34조및동법시행령 37조내지 37조의 2 - 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법 률법68조및동법시행규칙 16조 감정평가 국유재산관리계획작성 매각통보 매매계약 - 6 -
Ⅷ. 국유지매입관련 검토 1. 국유재산매입및관리 처분기관 가. 관리ㆍ처분기관 : 국유재산법제32조및동법시행령제33조 - 법제 3 2 조 3 항 총괄청은대통령령이정하는바에따라제 1항본문및제 2 항의규정에의한관리 처분에관한사무의일부를총괄청소속공무원, 관리 청또는그소속공무원, 지방자치단체의장또는그소속공무원에게위임하거나정부출자기업체, 금융기관, 증권회사또는특별법에 의하여설립된법인으로서대통령령이정하는자에게위탁할수있다. < 개정 19 9 4.1.5, 19 9 9.12.3 1 > - 령제 3 3 조 2 항 총괄청은총괄청이관리 처분하는잡종재산및보존재산중총괄청이따로지정하는재산을제외한재산의관리 처분에관한사무를 법제 3 2 조제 3 항의규정에의하여재산의소재지를관할하는특별시장 광역시장 도지사또는특별자치도지사 ( 이하 " 시 도지사 " 라한 다 ) 에게위임한다. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는재산의경우에는 금융기관부실자산의효율적처리및한국자산관리공 사의설립에관한법률 에의하여설립된한국자산관리공사 ( 이하 " 한국자산관리공사 " 라한다 ) 또는 한국토지공사법 에의하여설립 된한국토지공사에관리 처분을위탁할수있다. < 개정 1 9 8 0.2.1 2, 1 9 9 4.4.1 2, 19 9 6.6.15, 19 9 7.1 0.15, 2 0 0 0.2.14, 2 0 0 0.7.2 7, 2 0 0 5.6.3 0, 2 0 0 6.8.14 > 근거 : 국유재산관리계획제3 조 : < 별첨 2> 2006 년도국유재산의관리 처분재산명세의변경권한 변경권한조항내용 - 국무회의심의 ( 대통령재가 ) 제 9 조제 1 항 제 13 조 ( 제 1항제 3 호제외 ) 지방자치단체및공공단체에매각 양여중총괄청변경사항을제외한재산 - 총괄청 ( 국장전결 ) 제 6 조 제 7 조제 5 항제 6 호 제 9 조제 2 항제 13 호 제 10 조 제 12 조 제 13 조제 1항제 3 호 제 14 조 제 15 조제 4 항 관리환 ( 재정경제부소관재산에한함 ) 재산의위치 규모 형태및용도로보아 보존부적합한재산의매각 사도개설부지의매각 특별회계, 기금소관재산의매각 교환 대체시설제공자에게용도폐지재산을양여 신탁 무상대부 ( 재정경제부소관재산에한함 ) - 관리청 [ 시 도 ㆍ자산관리공사ㆍ토지공사 ] ( 자체변경 ) 제 5 조 제 7 조 ( 제 5 항제 6 호제외 ) 제 8 조 제 9 조제 2 항 ( 제 13 호제외 ) 취득 보존부적합재산의매각중총괄청변경사항을제외한재산 법규에의한매각 공공목적의매각 ( 교육, 주택, 농업, 공업등산업의기본적인육성목적 ) 중총괄청변경사항을제외한재산 나. 국유재산처분관련근거법률 - 도시및주건환경정비법제38 조( 토지등의수용또는사용) / 제66 조( 국공유재산의처분등) - 국유재산법제31 조( 처분등) 및동법시행령제33조 - 국유재산관리계획제8 조( 법규에의한매각기준) => 도정법제66 조 => 국유재산법제31 조 => 국유재산관리계획제8 조 => 처분관리청은서울시 - 7 -
2. 공익사업이란 : 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제4조 - 법제 4 조 ( 공익사업 ) 이법에의하여토지등을취득또는사용할수있는사업은다음각호의 1 에해당하는사업이어야한다. < 개정 2 0 0 5.3.3 1 > 1. 국방 군사에관한사업 2. 관계법률에의하여허가 인가 승인 지정등을받아공익을목적으로시행하는철도 도로 공항 항만 주차장 공영차고지 화물터미널 삭 도 궤도 하천 제방 댐 운하 수도 하수도 하수종말처리 폐수처리 사방 방풍 방화 방조 ( 防潮 ) 방수 저수지 용배수로 석유비축및송유 폐기물 처리 전기 전기통신 방송 가스및기상관측에관한사업 3. 국가또는지방자치단체가설치하는청사 공장 연구소 시험소 보건또는문화시설 공원 수목원 광장 운동장 시장 묘지 화장장 도축장그 밖의공공용시설에관한사업 4. 관계법률에의하여허가 인가 승인 지정등을받아공익을목적으로시행하는학교 도서관 박물관및미술관의건립에관한사업 5. 국가 지방자치단체 정부투자기관 지방공기업또는국가나지방자치단체가지정한자가임대나양도의목적으로시행하는주택의건 설또는택지의조성에관한사업 6. 제 1 호내지제 5 호의사업을시행하기위하여필요한통로 교량 전선로 재료적치장그밖의부속시설에관한사업 7. 그밖에다른법률에의하여토지등을수용또는사용할수있는사업 도시및주거환경정비법제 3 8 조 ( 토지등의수용또는사용 ) 사업시행자는정비구역안에서정비사업 ( 주택재건축사업의경우에는제 8 조제 4 항제 1 호의규정에해당하는사업에한한다. 이하이조 에서같다 ) 을시행하기위하여필요한경우에는공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 3 조의규정에의한토지 물건또 는그밖의권리를수용또는사용할수있다. < 개정 2 0 0 5.3.1 8 > 도시및주거환경정비법제 4 0 조 ( 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률의준용 ) 1 정비구역안에서정비사업의시행을위한토지또는건축물의소유권과그밖의권리에대한수용또는사용에관하여는이법 에특별한규정이있는경우를제외하고는공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을준용한다. 2 제 1 항의규정에의하여공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률을준용함에있어서사업시행인가의고시 ( 시장 군수가 3 4 직접정비사업을시행하는경우에는제 2 8 조제 3 항의규정에의한사업시행계획서의고시를말한다. 이하이조에서같다 ) 가있 은때에는공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 2 0 조제 1 항및제 2 2 조제 1 항의규정에의한사업인정및그고시가 있은것으로본다. 제 1항의규정에의한수용또는사용에대한재결의신청은공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 2 3 조및동법제 2 8 조제 1 항의규정에불구하고사업시행인가를할때정한사업시행기간이내에이를행하여야한다. 대지또는건축물을현물보상하는경우에는공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 4 2 조의규정에불구하고제 5 2 조 의규정에의한준공인가이후에그현물보상을할수있다. - 8 -
3. 국유지재산가격결정 => 관련법률 : 국유재산법 34조및동법시행령 37조내지 37조의 2 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률법68조및동법시행규칙 16조 국유재산법제 3 4 조 ( 처분재산의가격결정 ) : 잡종재산의처분에있어서그가격은대통령령이정하는바에의하여시가를참작하여 결정한다. = > 령 3 7 조 ( 재산의가격결정 ) 1 잡종재산을처분하는때에는시가를참작하여당해재산의예정가격을결정하여야한다. 다만, 예정가격이 5 0 0 만원 [ 특별시 광역시 ( 군을제외한다 ) 와총괄청이지정하는지역에있어서는 1천 5 0 0 만원 ] 이상으로추정되는재산에대하여는 2 개이상의감정평가법인 에게평가를의뢰하고, 그평가액을산술평균한금액을예정가격으로한다. < 개정 1 9 8 2.4.1 6, 1 9 9 0.6.3 0, 19 9 4.4.12, 1 9 9 6.6.1 5, 19 9 7.1 0.1, 2 0 0 6.8.14 > 2 제 1 항의규정에의한예정가격은이를공개하여야한다. < 개정 19 9 4.4.12 > 3 제 1항의규정에의한감정평가법인의평가액은평가일부터 1 년이경과한때에는이를적용할수없다. < 개정 1 9 9 4.4.1 2 > 4 잡종재산을법제 3 3 조에따라경쟁입찰 지명경쟁입찰또는제한경쟁입찰에 2 회부친결과해당잡종재산이매각되지아니하는경우 에는 3 회차입찰부터최초매각예정가격의 10 0 분의 8 0 ( 국가가활용할가치가없는재산으로서관리계획에서정한잡종재산의경우 에는 10 0 분의 5 0 ) 을하한으로최초예정가격의 10 0 분의 10 의금액만큼매회그예정가격을낮출수있다. < 개정 2 0 0 6.8.1 4 > 5 삭제 <1 9 9 4.4.1 2 > 6 법제 4 4 조제 1항제 1호및법제 4 5 조제 1 항의규정에의하여양여하는경우에는제 1항의규정에불구하고국유재산대장가격을재산 가격으로한다. < 신설 1 9 8 1.3.14 > 7 국유재산을법제 3 5 조의규정에의하여개척 매립 간척또는조림하거나기타정당한사유에의하여점유하고개량한자에게당해 재산을매각하는경우에는매각당시의개량한상태의가격에서개량비상당액을공제한금액을매각대금으로한다. 다만, 매각을위 한평가일현재개량하지아니한상태의가액이개량비상당액을공제한후의금액보다높을때에는그가액이상으로매각대금을 결정하여야한다. < 신설 19 8 0.2.12 > 8 법제 3 5 조의규정에의하여개척 매립 간척또는조림하거나기타정당한사유에의하여점유하고개량한국유재산을 공익사업을 위한토지등의취득및보상에관한법률 이적용되는공익사업의사업시행자에게매각하는경우로서당해사업시행자가당해점 유 개량자에게개량비상당액을지급한경우에관하여는제 7 항의규정을준용한다. < 신설 19 9 4.4.12, 2 0 0 2.1 2.3 0, 2 0 0 5.6.3 0 > 9 제 7 항및제 8 항의개량비의범위는재정경제부령으로정한다.< 신설 19 8 0.2.12, 19 9 4.4.12, 1 9 9 4.12.2 3, 19 9 8.9.2 5 > = > 령제 3 7 조의 2 ( 공익사업에필요한재산의가격결정 < 개정 2 0 0 2.12.3 0 > ) 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 이적용되는공익사업에필요한국유재산을당해사업의사업시행자에게처분하는경우에는제 3 7 조의규정에불구하고해당법률 에의하여산정한보상액을국유재산의처분가격으로할수있다. < 개정 19 9 7.10.1, 2 0 0 2.12.3 0, 2 0 0 4.4.6, 2 0 0 5.6.3 0 > 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제 6 8 조 1 항 ( 보상액의산정 ) 사업시행자는토지등에대한보상액을산정하고자하는경우에는부동산가격공시및감정평가에관한법률에의한감정평가업자 ( 이하 " 감 정평가업자 " 라한다 ) 2 인이상에게토지등의평가를의뢰하여야한다. 다만, 사업시행자가건설교통부령이정하는기준에따라직 접보상액을산정할수있는때에는그러하지아니하다. = > 령제 16 조 6 항 ( 보상평가의의뢰및평가등 ) 보상액의산정은각감정평가업자가평가한평가액의산술평균치를기준으로한다. - 9 -
Ⅸ. 당사업지의국유지현황 구무상귀속매수대상 분국유지공유지국유지 지번대상면적지목소유주본번부번m2평 2 3 1 5 0 1 10 2.2 0 3 0.9 2 건교부 6 7 17 9 4.9 0 2 8.7 1 도 6 7 8 2.6 0 0.7 9 3 8 재무부 2.3 0 0.7 0 6 7 2 9 재경원 3 3.10 10.0 1 4 6 4 도서울시 6 5 4 2 0 5.3 0 6 2.10 6 7 14 2 5 7.5 0 7 7.8 9 정비기반시설및토지등의귀속 4 4.9 0 13.5 8 6 7 2 재무부 10 9.10 3 3.0 0 대 6 7 2 2 6 1.8 0 18.6 9 6 7 2 3 재경원 3 3.10 10.0 1 비 고 ( 도정법제 6 5 조 ) - 새로운정비기반시설 : 그시설을관리할 국가. 지방자치단체에무상으로귀속 - 용도가폐지도는국가. 지방자치단체소유의 정비기반시설 : 그가새로이설치한정비 기반시설의설치비용안에서사업시행자에 게 무상양도 4.3 0 1.3 0 관련법률 1. 2. 3. 국유재산법 지방재정법 국유지재산관리처분계획 당사업지의국유지는잡종재산으로분류 - 10 -
잡종재산매각 1. 국유재산매각 국유재산은재산의위치, 규모, 형상, 용도등으로보아매각하는것이유리하다고판단되는경우에 " 관리계 획심의" 를거쳐매각 국유재산의매각은사법상의계약이지만, 성격상공법상의제약이있음 사법상의계약 국유재산중 잡종재산 공법상의계약 2. 3. 매각방법 원칙 : 공개경쟁입찰방식 예외 : 수의계약방식 매각절차 - 국가지분면적이특별시 : 500 m2, 기타시 : 700 m2, 기타 : 1,000m2이하의토지를공유지분권자에게 매각할때 - 2회에걸쳐 2인이상의유효한입찰이성립되지아니한경우 - 좁고긴모양으로되어있으며폭이 5m이하로서국유지이외의토지와합필이불가피한토지 - 좁고긴모양으로되어있는폐도, 폐구거, 폐하천으로서인접사유토지와합필이불가피한토지 - 농업진흥지역안의농지로서 10,000 m2이하의범위안에서동일인이 5년이상계속경작한실경작자에 게매각하는경우 - 일단으토지면적이시지역에서는 1,000 m2, 시이외의지역은 2,000m2이하로서 1981.01.24 이전부터 국유이외의건물이있는토지 - 건축법제49조제 1항의규정에의한최소분할면적에미달하는일단의토지로서그경계선의 2분의 1 이상이사유토지와접하여있는경우 - 기타 매수신청 대금수납및 소유권이전 국유재산관리계 현장조사 획수립 매각심의위원회개최수의ㆍ입찰감정평가 ( 매매계약체결 ) (2 개기관 ) 관리계획승인 사법상의계약 4. 매각제한 국가기관및지방자치단체가행정목적수행상필요한경우 당해재산의매각으로인하여인근잔여재산의효용가치가감소하는경우 상수도보호구역내의국유지 무주부동산공고를거쳐취득한후 10년이경과되지아니한재산 도시계획에저촉되는재산등 - 11 -
5. 가격결정및소유권이전 매각재산의가격결정 - 결정방법 : 2개감정평가법인에게의뢰한평가액을산술평균한금액 - 적용기간 : 감정평가일로부터 1년 매각대금의납부 : 매매계약체결일로부터 60일이내 - 계약체결시매각대금의 10% 이상을계약금으로납부 매각재산의소유권이전 - 매각재산의소유권이전은매각대금이완납된후에함이원칙 - 도시재개발구역안의토지매각시분할납부의경우매각대금완납전에이전가능. 단, 저당권설정등채권확 보가필수 연체료등 납부지연 ( 연체 ) 기간부과이율비고 - 1 개월미만인경우 - 1 개월이상 ~ 3 개월미만 - 3 개월이상 ~ 6 개월미만 - 6 개월이상 ㆍ연 12 % ㆍ연 13 % ㆍ연 14 % ㆍ연 15 % - 12 -
국유지매입실전 1. 사업지의사업시행인가고시가완료되게되면해당사업부지의국공유지관리청을확인을하여야한다. 통상캠 코가관리하게되며해당담당자와사전면담이필요함. 2. 국공유지지상권자의지료( 토지임대료 ) 미납현황도파악하여야할중요한상황임. 소유권이전전에 ( 잔금지급 전) 국공유지매입을위한해당실무담당자와협의를통하여미납또는체납현황을파악할수있음 -> 잔금정산시미납분은정산함이타장함 -> 통상지상권자는국유재산을점유사용함에따라지료를납부하여야하나, 이를확인치않고지상권에대한 매입후국공유지매입을진행하다보면연체또는미납지료에대하여 " 국유재산법 " 제51조에의거변상금 을시행자가지불하여야하는불상사가발생함 -> 국공유지매각조건상시행자로하여금선변상금예납 후국공유지부동산매매계약을체결하기때문에사전확인이필수임 3. 국공유지매입대상은지목상기반시설에해당하지아니한토지지목임 ( 대지, 잡종지등), 도로는무상귀속이기때문에초기토지권리분석진행시해당지목을파악하고향후매입국공유지에대한 List 관리가중요 4. 국유재산매입신청시필요서류 가. 국공유재산매수신청서 - 첨부서류 : 등기부등본, 토지( 임야) 대장등본, 도시계획확인원, 지적도등본, 부근약도, 건축물관리대장 ( 건물이 나. 법인인감증명서 점유하고있는경우 ) 다. ( 도시환경정비사업 ) 규약 라. 사업시행인가서 마. 구역위치도 바. 국공유재산매수신청목록 사. 국공유지점유현황측량성과도 ( 지적공사에의뢰하여성과물첨부) 아. 점유현황조서 자. 국공유지매수신청목록 ( 필지별 ) 차. 국공유지매수신청목록 ( 조합원별 ) 카. 국공유재산매수시청토지목록증빙서류 타. 매수위임장및증빙서류 ( 시행자대리인 ) - 13 -