2017. 09. 12 9 월호 : 건설 / 부동산월보 No. 23 이상우애널리스트의 부동산라이프 - 신반포센트럴자이, 속칭 ( 俗稱 ) ' 부동산로또 ' 가되어버린현실 8.2 대책에도불구, 실수요 가강하게뒷받침되는지역을중심으로견조한분양결과기록 - 초강력대출규제등에도불구, 서울주요지역의실수요를기반한단지들의청약경쟁률은양호한결과를기록함 - 특히, 신반포센트럴자이에몰린청약열기는 시장가이하의분양가에작용 하는 시장원리 의결과를체감하게함 Overweight( 유지 ) 9 월부동산시장 : 8 월에나타난시장의관심, 계속된강남 로또 성분양에어떤반응을보일것인가 - 재건축을중심으로한서울강남권주택은분양승인과정에서시장가대비낮은가격책정이불가피하며, 결과또한양호할전망 - 강남권재건축뿐아니라분당수직증축리모델링승인등이이어지며향후 주택멸실 에대한시장의판단결과가궁금한시점 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02)368-6874 tinycare@eugenefn.com 반포주공 1 단지
Summary 8월부동산이슈 8.2대책후속조치발표 (9/5): 9월 5일, 정부는 '8.2대책후속조치 ' 를발표했다. 8.2대책의부작용으로규제외지역에서풍선효과가발생했던것을감안한것이다. 결과적으로 1) 성남시분당구, 대구시수성구가투기과열지역으로지정되었다. 또한, 고분양가에따른시장불안이우려되는지역은 ' 필요시 ' 분양가상한제적용지역으로선정하겠다고밝힌점도주목된다. 분양로또, 시장가와의괴리가커진분양가책정때문 : 신반포센트럴자이로인한시장의반응이뜨겁다. 시장기대치 (4,600~4,700 만원 /3.3m 2 ) 보다낮은평균 4,250 만원 /3.3m 2 수준에서분양가가선정된결과다. 인근신반포자이 ( 반포한양재건축 ) 가현재분양권거래가격이 3.3m 2 당 5,300 만원수준인것을감안한다면신반포센트럴자이는 3.3m 2 당 1,050 만원정도의부당이득이발생하는것이다. 바로주택도시보증공사 (HUG) 의분양보증과정에서벌어진해프닝이다. 다주택자, 선과악의양분법적접근은곤란 : 다주택자는현재투기세력의중심으로간주되고있다. 민간중심의임대주택공급이다주택자보유주택으로충당되고있다는점이간과되고있다. 현재국회에발의되어있는법안중에서는 1)3주택이상소유자의임대주택등록의무화, 2) 임대주택세금인센티브강화, 3) 임대료증액상한선하향 (5%/ 연 2.5%/ 연 ) 등이계류중일정도로다양한규제책이나오고있는것도이런시각의일면이다. 반면, 이런와중민간주택임대사업자에대한인센티브또한준비되고있는것은상당히이례적이다. 개포주공 5,6,7 단지재건축승인 : 8월 30일, 개포주공 6,7단지재건축정비계획이서울시도시계획위원회를통과했다. 이미이전인 5월, 개포주공 5단지가이미통과된상태였으며, 8단지, 9단지또한승인된상태로개포전지역이재건축에들어가게되었다. 하지만, 재건축이단순히강남만의이슈가아니라는점은눈여겨봐야한다. 당사추정으로는향후강남3구의이주물량은 25,300 호에달하기때문이다. 반포주공시공사선정임박 : 반포주공수주전이과열되고있다. 9월 4일시공사입찰을마감, 이후각건설사가제시하는수주조건이발표될예정이다. 시공사선정은 9월 27일투표를통해결정된다. 사업규모는공사비 (2.7조원), 사업비 (1.7조원), 이주비 (3.8조원), 중도금대출 (2.1조원) 으로전망한다. 현대건설과 GS건설의경쟁을통해, 이번시공사선정결과가진행될강남권 ( 강남 / 서초구 ) 재건축사업에서사업적우위를가져올가능성이높다고본다. 그만큼대표성이크기때문이다. 반포주공재건축시공사선정, 기호 1 번 GS 건설 자료 : GS 건설
Summary 9월분양시장 : 8.2대책에도불구, 실수요가몰릴만한인기지역의청약경쟁률은높을것 9월주택시장은 8월 (20,309호) 보다대폭증가한 (+134.1%MoM) 47,539 호가공급될것으로전망한다. 6.19, 8.2, 9.5 등계속된부동산대책발표로시장에서기대하던공급들이계속연기되는감이없지않았지만, 8월분양결과가시장기대치보다양호하면서, 분양가조정이일부있는것을제외하면, 정상적인분양스케줄을지킬것으로예상된다. 특히서울및부산을중심으로진행되고있다. 9월서울주택분양시장은 3,418호가공급 (+165.0%MoM) 될것으로전망한다. 이번 9월에는이미언론을통해 ' 너무나 ' 자세히소개된강남재건축단지 2곳의분양결과를지켜봐야한다. 이미신반포센트럴자이는서울정부규제에도불구하고 168.1 대 1이라는기록적인경쟁률을기록했기때문이다. 추후공급될예정인래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 도시장기대치보다낮게형성된분양가탓에결과는이미미루어짐작해볼만한상황이다. 즉, 8.2대책및후속정책인 9.5대책에도불구, 이미강남권분양은최근의대출규제여파로수분양자가자금조달부담이분양경쟁률하락으로연결되지않는다는것이확인되었다. 9월수도권주택분양시장은 19,551호가공급 (+95.3%MoM) 될것으로전망한다. 연기되던주택분양들이속도를내기때문이다. 이미성공사례를보여줬던김포한강메트로자이및한강Ac-10블록호반베르디움등김포지역의분양결과뿐아니라, 분양이집중된남양주분양의결과가주목된다. 특히, 1) 김포는김포도시철도개통이얼마남지않은효과로인한분양호조를이어갈지, 2) 남양주다산자이아이비플레이스는 8호선연장에따른역세권효과가기대되는지역이라는점이분양결과에어떤영향을미칠지주목된다. 9월전체입주는 10,224 호 (-61.1%MoM) 이며, 이중, 서울입주는 721호로전월 (4,137 호 ) 대비 82.6% 감소한수치다. 실제입주단지면에서도독산동롯데캐슬골드파크 2차를제외하면특별한공급증가요인이감지되지않는것이다. 막상서울외서울출퇴근이가능한지역으로는광주태전동의 e편한세상및힐스테이트입주 (2,372 호 ) 의공급으로경기동남권의전세수요충족엔도움이될것으로판단된다. 반포주공재건축시공사선정, 기호 2 번현대건설 자료 : 현대건설 기계 / 조선 / 건설, 부동산이상우 Tel. 02)368-6874 tinycare@eugenefn.com
14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 Key Chart 주택매매 : 전년대비증가 ( 만호 ) 7 6 5 4 3 2 1 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 아파트매매거래 2 개월연속증가 (%) 40 30 20 10 0-10 -20-30 -40 전국주택매매 (%YoY) 아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 전세 3 개월연속두자리수증가 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 80 60 40 20 0-20 -40-60 전월세전세월세 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 주택착공감소추세 서울의미분양은감소 (%) 한국주택착공 (%YoY) 200.0 아파트아파트외 150.0 100.0 50.0 0.0-50.0-100.0 ( 천호 ) 수도권주택미분양 5.0 서울 4.5 인천 4.0 경기 ( 우 ) 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 수도권모두감소 1.0 0.5 0.0 ( 만호 ) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권
Summary 2 I. 최근부동산이슈 1. 8.2 대책후속조치 : 성남분당, 대구수성투기과열지구지정 (9/5) 2. 분양가제약으로발생한 주택로또이익 은원래누구의이익이었을까? 3. 다주택자, 시장에공급되는민간임대주택은대부분다주택자가보유 4. 청약제도변경? 내집마련신청금지및후분양분위기 5. 초과이익환수제, 조합원당미칠부담은어느수준일까? 6. 한국감정원, KB 부동산, 비슷한듯서로다른가격지표발표 7. 공인중개사공제, 배상액확대절실 8. 서울시도시계획위원회, 개포주공고층 (5,6,7 단지 ) 재건축승인 9. 반포주공재건축, 수주전가열 10. 분당수직증축리모델링승인, 1 기신도시리모델링시작? 6 II. 8 월분양 : 전국적인청약참여도저하 1. 전체 : 20,309 호공급, 220,118 명청약 ( 총경쟁률 10.8 대 1) 2. 서울 : 실수요에기반한나타난신길, 고덕, 상계역분양성공 3. 수도권 : 시장관심은극명히구분되기시작 4. 지방 : 실수요자가원할만한위치의청약은 ' 매우 ' 양호 18 III. 주택지표 1. 주택매매 2. 전월세 3. 분양 4. 착공 / 준공 5. 미분양 56 IV. 9 월주택시장 : 휴가철및규제직격탄 1. 전체 : 47,539 호 ( 서울 3,418 호, 수도권 19,551 호, 지방 24,570 호 ) 2. 서울 : 규제에도불구, 강남분양은성공할것인가? 3. 수도권 : 성남고등, 남양주, 시장의반응은? 4. 지방 : 위축된지방중소도시분양은언제쯤회복될것인가? 5. 입주 : 서울입주감소 Vs 경기도광주태전입주증가 63 V. 월간강남주택시장 1. 강남구 2. 서초구 3. 송파구 4. 양천구 5. 영등포구 85
I. 최근부동산이슈 1. 8.2 대책후속조치 : 성남분당, 대구수성투기과열지구지정 (9/5) 9월 5일, 정부는 '8.2대책후속조치 ' 를발표했다. 8.2대책으로전국주택가격의안정화를꾀했던것과는달리규제외지역에서풍선효과가발생했던것을감안한것이라고밝혔다. 결과적으로 1) 성남시분당구, 대구시수성구가국지적인가격불안이지속적으로발생해투기과열지역으로지정되었다. 효력은 9월 6일부터즉각적으로발생한다. 투기과열지구는 LTV/DTI 40% 가적용되었으며, 1세대주택담보대출 1건이상인경우에는 30% 로그정도가강화된다. 또한, 정비사업에서수분양자뿐아니라조합원역시전매가금지되었다는것이크다. 실입주자기준으로 LTV 가 40% 으로적용될경우, 입주자금을대출로조달하기는쉽지않기때문이다. 또한, HUG 중도금대출보증이세대당 1건 ( 투기지역 / 투기과열지구 / 조정지역기준 ) 으로축소되었다. 과도하게청약에몰리는수요를통제하기위한방안인것이다. 투기지역에는주택담보대출이세대당 1건으로규제된다. 8.2 대책으로서울및전국주택가격이보합세를유지하고있으나, 성남분당, 대구수성은주간아파트가격상승률이 0.3% 내외를기록하는등높은상승세를기록했다는것이투기과열지구의주된이유다. 부산, 인천, 경기고양, 안양에서도상승세가나타났으나상승률이높지않았기때문에이번투기과열지구지정에서는제외되었다. 상시모니터링지역이지정된것도이번대책의내용중핵심이다. 인천연수, 부평구, 안양만안, 동안구, 성남수정, 중원구, 고양일산서, 동구, 부산등가격불안요인이감지되는지역은상시모니터링및정밀분석에들어가며, 시장과열우려가크다고판단되면투기과열지구지정등의조치가즉각취해질계획이다. 정부의주택가격안정의지가느껴지는점이다. 고분양가에따른시장불안이우려되는지역은 ' 필요시 ' 분양가상한제적용지역으로선정하겠다고밝힌점도주목된다. 분양가상한제가적용되는규정이엄격하기때문에, 사실상적용이되지않았다. 따라서, 주택가격이급등했거나급등할가능성있는지역중, 1) 최근 3개월간주택가격상승률이물가상승률을 2배이상초과하면서, 2) 최근 12 개월간분양가격상승률이물가상승률의 2배를초과했거나, 3) 직전 2개월청약경쟁률이 5대1 을초과하거나, 4) 국민주택규모 ( 전용면적 85m 2 이하 ) 청약경쟁률이 10대1 을초과, 5)3 개월간주택거래량이전년동기대비 20% 이상증가한경우에는주거정책심의위원회를거쳐분양가상한제를적용하기로결정했다. 6
도표 1 8.2 대책후속조치발표 자료 : 연합뉴스 7
2. 분양가제약으로발생한 주택로또이익 은원래누구의이익이었을까? 서울강남의한재건축아파트가일반분양을앞두고당초예상됐던분양가보다가격을대폭낮추기로했다. 분양보증권한을쥔주택도시보증공사 (HUG) 에서인근분양단지수준으로분양가를책정하라며가격통제에나섰기때문이다. 정부의 8ㆍ2 주택시장안정화대책에따라강남권재건축단지를중심으로각종규제가강화된가운데 HUG의분양가통제지침이향후시장에어떤영향을줄지귀추가주목된다. ( 아파트분양가통제의역설, 투기더부추긴재건축분양가관리, 아시아경제, 2017/8/30) 분양가가당초예상보다낮게설정된신반포센트럴자이때문에시장이뜨겁다. 주택에별로관심없던일반인들까지도신반포센트럴자이청약에나선것이다. 9월 7일특별공급이 100% 청약을기록하는등 2017 년들어가장뜨거운시장관심을이끌고있는이유는바로 ' 시가보다저렴하기 ' 때문이다. 시장원리에기반했을때, 시장가보다낮은가격책정은상품의매력이충분치못한경우가대부분인데, 이번신반포센트럴자이는이같은시장원리가아니라, 정책에따른인위적인가격설정이라는것이명확한차이점이다. 신반포6차재건축으로진행되는신반포센트럴자이는평균 4,250 만원 /3.3m 2 수준에서공급된다. 한강조망이가능한데다 3, 7, 9호선이환승되는고속터미널역에인접했다는것만으로도상품의가치는굳이언급할필요가없는 ' 강남권 ' 분양이다. 부동산업계에서는일반분양가를 4,600~4,700 만원 /3.3m 2 수준에서결정될것으로예상했던것과는큰차이를보이고있다. 이는바로주택도시보증공사 (HUG) 의분양보증에서벌어진해프닝이다. 이미 2016년에도유사한사례가있었다는점을확인한다면, 결국이번신반포센트럴자이는정부가만들어낸로또와크게다르지않다. 2016년 8월분양한디에이치아너힐즈 ( 개포주공2단지재건축 ) 다. 당시에도분양가를초기예정가인 4,457 만원 /3.3m 2 으로예상했으나, 2번의분양보증거절과정을거쳐 4,137 만원으로결정되었다. 시장은 100.6 대1 이라는높은경쟁률로화답했다. 유사한사례는 2016년 10월아크로리버뷰 ( 한신5차재건축 ) 에서도나타났다. 모두, HUG의분양승인거절때문에나타난일이다. 고분양가기준은인근기준과지역기준으로나뉜다. 인근기준으로는인근다른아파트의분양가나매매가격의 110% 를초과하는경우, 지역기준으로는최근 1년이내분양아파트의최고평균분양가나최고분양가를초과하는경우에해당된다. 둘중하나에해당되면고분양가사업장으로분류된다. 하지만, 이렇게결정된분양가는어디까지나지침에의해억누른가격일뿐, 시장에서는이미가치평가가끝나있는상태이기때문에, 수분양자에게만거액의진정한 ' 불로소득 ' 을가져다주는것이다. 특히이렇게만들어진불로소득은기존조합원에게분배되야할이익이수분양자에게로넘어간것이기때문에, 오히려재산의일부가박탈당한것과도같다. 인근신반포자이 ( 반포한양재건축 ) 가현재분양권거래가격이 3.3m 2 당 5,300 만원수준인것을감안한다면신반포센트럴자이는 3.3m 2 당 1,050 만원정도의부당이득이발생하는것이다. 8
3. 다주택자, 시장에공급되는민간임대주택은대부분다주택자가보유 정부가 8 2 부동산대책 을통해갭투자자등다주택자를압박하는가운데국회에발의된민간임대주택의후속규제법안에관심이쏠리고있다. 국회에계류중인이들법안이통과되면임대시장에상당한영향을미칠수있어서다. 현재 3주택이상소유자의임대주택등록을의무화하고임대주택에세금인센티브를강화하는법안이여당의원을중심으로발의돼있다. ( 국회발의된 ' 민간임대주택후속규제 ' 카드는 3주택보유땐임대사업자등록의무화추진 한국경제, 2017/8/15) 8월 15일, 통계청에따르면 2015년말기준 2주택자이상다주택자는 187.9 만명으로집계되었다. 전년보다 15.8만명 (+9.2%YoY) 증가한것이다. 다주택자통계집계가 2012년부터진행되고있기때문에, 이전데이터를확인할수는없지만, 2012 년 (163.2 만명 ) 2013년(169.4 만명, +3.8%YoY) 2014년 (172.1 만명, +1.6%YoY) 2015년 (187.9 만명, +9.2%YoY) 등빠르게증가하고있는것이다. 이중 3주택이상보유자는증가속도가빠르다. 2015년말기준 39.2만명 (+8.6 만명, +28.1%YoY) 으로증가속도가빠르기때문이다. 이와같은다주택자증가속도를단순히 ' 투기 ' 로만치부하는것은저금리에따른시중유동자금의움직임을폄하하는것이다. 하지만, 다주택자를 ' 압박 ' 하는정책은계속될것으로보인다. 현재국회에발의되어있는법안중에서는 1)3주택이상소유자의임대주택등록의무화, 2) 임대주택세금인센티브강화, 3) 임대료증액상한선하향 (5%/ 연 2.5%/ 연 ) 등이계류중이기때문이다. 반면, 김현미장관이발의해국회기획재정위원회조세소위에계류중인 ' 조세특례제한법개정안 ' 을주목해볼필요가있다. 9월중발표예정인주거복지로드맵에서언급될세제부문인센티브내용으로추정해볼만하기때문이다. 이법안은임대사업자에대해민간매입임대주택은소득세 법인세를 50% 줄여주고, 준공공임대주택 (8년임대 ) 및단기임대주택 (4년임대 ) 은면제해주는내용이다. 임대사업자가아닌 1~2주택자가임대에관한사항을등록하면소득세 법인세를 20%(~2년 ), 30%(3년 ~) 줄여주는방안도담고있다. 도표 2 광역자치단체별임대사업자현황 구분 임대사업자 임대주택 평균보유주택 최대보유자 비고 연령 임대주택 계 182,204 644,036 3.5 6,548 강원 2,777 9,216 3.3 91 299 경기 54,062 158,322 2.9 46 341 경남 6,780 19,807 2.9 50 700 창원 경북 2,382 6,332 2.7 56 43 광주 4,541 22,381 4.9 43 1,659 광주서구 대구 6,480 15,192 2.3 54 140 대전 4,122 16,367 4.0 37 214 부산 13,672 81,038 5.9 65 213 서울 57,575 198,547 3.4 53 480 세종 1,251 3,151 2.5 44 94 울산 2,580 10,140 3.9 53 179 인천 8,752 22,905 2.6 57 208 전남 2,919 10,490 3.6 67 389 전북 2,320 13,000 5.6 39 337 제주 1,593 7,012 4.4 61 312 충남 5,975 26,727 4.5 48 455 충북 4,423 23,409 5.3 39 485 자료 : 국회최인호의원실, 유진투자증권 9
4. 청약제도변경? 내집마련신청금지및후분양분위기 8월 30일주택업계에따르면국토교통부는지난 28일한국주택협회, 대한주택건설협회등에 ' 주택분양시사업주체의사전분양 매매예약행위등불법행위알림 ' 이라는공문을보냈다. 현행주택공급에관한규칙에따르면입주자선정이전또는종료전주택공급신청의사가확정적으로표시된신청 ( 예비신청, 사전예약등 ) 을받거나청약금 ( 계약금, 증거금등 ) 을받는행위는법령위반이다. ( 앞으로모델하우스에서 내집마련신청서 못쓴다, 매일경제, 2017/8/30) 무더운여름날씨에도불구, 장시간대기가불가피한주택모델하우스를방문하는데는단순히 ' 실제구조 ' 를눈으로확인하겠다는불신이전부는아니다. 청약통장이필요없는미분양발생분에대한사전신청 ( 흔히부르는내집마련신청서 ) 이가능했기때문에번거로움을감수하고서라도현장을방문했던것이다. 건설사또한미분양소진에도움이되는내집마련신청서에적극동참해활성화했다. 하지만, 미분양발생분에대한사전신청자모집이금지된다. 국토교통부는사전예약방식이투기수단으로악용된다고판단하기때문이다. 국토교통부는 8월 28일한국주택협회, 대한주택건설협회등에 ' 주택분양시사업주체의사전분양 매매예약행위등불법행위알림 ' 이라는공문을보내, ' 아파트모델하우스개관과동시또는이전에내집마련신청서를받거나청약금을받는행위는불법 ' 이라는지침을내렸다. 현행주택공급에관한규칙에따르면입주자선정이전또는종료전주택공급신청의사가확정적으로표시된신청 ( 예비신청, 사전예약등 ) 을받거나청약금 ( 계약금, 증거금등 ) 을받는행위는법령위반이기때문이다. 이를어기는건설사는이를어기는건설사는 1차위반때 3개월영업정지, 2 3차때는각각 6개월영업정지처분을내리고형사고발하는등엄정처분할방침이다. 10
5. 초과이익환수제, 조합원당미칠부담은어느수준일까? 2018년 1월 1일. 4개월앞으로다가온재건축초과이익환수제의전격시행을앞두고제도의핵심인초과이익산출방법에중대한허점이있는것으로드러났다. 재건축주택취득가격은실거래가의 60~70% 에불과한공시가액을기준으로하면서종료가액은실거래가의 80~90% 에달하는감정가액으로계산하기때문에초과이익이과대계상될소지가크다는지적이다. ( 벌주기식재건축초과이익환수제 곳곳에허점많다, 매일경제, 2017/8/28) 재건축초과이익환수에대한우려가시장에많다. 그러다보니, 본격적용되는 2018년이전에재건축 / 재개발등주택정비사업진행속도를빨리해야한다는의견도거센상황이며, 초과이익환수를피할수없다면정비사업을늦추는게낫지않느냐는의견도나오고있는현실이다. 하지만, 막상초과이익규모가예상보다크지않다는의견도나오면서, 실제초과이익환수제로인한부담은크지않을것으로보는시각도있다. 재건축초과이익환수제는추진위원회설립일 ( 개시시점 ) 부터재건축준공일 ( 종료시점 ) 까지조합원 1인당평균이익이 3천만원을초과하는경우, 초과금액의최대 50% 를부담금으로내도록규정하는제도다. 우선논란은여기서부터다. 부담금은재건축준공시점의주택가격에서개시시점의주택가격을차감하는것으로오해되고있으나, 실제로는 1) 정상주택가격상승분및 2) 개발비용을차감해평균이익을우선계산한후, 여기에 0~50% 의부과율을적용해산출한다. 특징은개시시점주택가격은공시지가인데반해, 종료시점주택가격은감정평가액에근간한다는것이다. 문제는감정평가액과공시지가액간의차이가극명하기때문에, 가격산정기준이일원화될필요가있다는점이다. 또한, 재건축아파트를취득한시점과관계없이, 모든조합원에동일한분담금을부과한다는것도형평성부문에서문제가발생한다. 도표 3 초과이익환수제적용시부담금은종료시가격에민감히변화 자료 : 매일경제 11
17.01 17.01 17.01 17.02 17.02 17.03 17.03 17.04 17.04 17.05 17.05 17.06 17.06 17.07 17.07 17.07 17.08 17.08 17.01 17.01 17.01 17.02 17.02 17.03 17.03 17.04 17.04 17.05 17.05 17.06 17.06 17.07 17.07 17.07 17.08 17.08 Analyst 이상우 부동산 6. 한국감정원, KB 부동산, 비슷한듯서로다른가격지표발표 '-0.03% 대 0.08%, 0.07%'. 8 2 부동산대책발표후일주일이지난이번주부동산시세전문기관들이내놓은결과는마이너스와플러스가엇갈렸다. 지난 10일한국감정원은서울아파트가격이무려 75 주만에하락세로전환했다고밝혔다. 이통계만놓고보면정부대책이통한것을보여준셈이다. 한국감정원에따르면주간아파트값이 8 2 대책발표며칠만에돌연 ' 마이너스변동률 '(-0.03%, 8월 7일기준 ) 을기록했다. 한국감정원은정부가설립한부동산시장관련국가통계작성기관이다. 반면민간업체들은서울집값이 0.1% 가량올랐다고진단했다. ( 한국감정원 " 서울집값떨어졌다 " vs KB 부동산 114 " 올랐다 ", 매일경제, 2017/8/11) 한국감정원과 KB부동산은한국을대표하는부동산통계제공기관이다. 하지만, 이두기관이서로다른통계를발표해시장에혼선을가져오고있다. 8월 10일한국감정원은서울아파트가격이 75주만에하락세로전환했다고발표했다. 8.2 부동산대책발표이후며칠만에마이너스변동률 (-0.03%) 를기록한것이다. 반면, KB부동산은같은날서울아파트매매가격이전주대비 0.08% 상승했다고발표했다. 가격상승속도는둔화되었지만, 상승세는유지되고있다고발표한것이다. ( 하지만, 당사가양사의자료를확인한결과, 한국감정원데이터에서도매매가격하락을확인할수는없었다 ) 이같은차이는집계방식에기인한다. 한국감정원은전국시, 군, 구 261곳의 7,129 호의표본을대상으로매매가격변동률을측정한후해당지역내발생한실거래가격과비교, 분석을거친다. KB부동산은전국시, 군, 구 172곳에서 34,495 호를표본으로조사한다. 도표 4 한국감정원, KB 부동산間큰가격변동률차이도표 5 감정원가격변동보다가팔랐던 KB 상승률수치 (%) 전국주간매매가격변화 0.12 전국 ( 감정원 ) 0.10 전국 (KB) 0.08 0.06 0.04 0.02 0.00-0.02 (%) 서울주간매매가격변화 0.50 서울 ( 감정원 ) 0.40 서울 (KB) 0.30 0.20 0.10 0.00-0.10-0.20 자료 : KB 부동산, 한국감정원, 유진투자증권 자료 : KB 부동산, 한국감정원, 유진투자증권 12
7. 공인중개사공제, 배상액확대절실 8월 10일국토교통부에따르면현재계약건수와상관없이연간 1억원으로제한된공인중개사협회공제한도를건별공제로바꾸거나현행중개사협회산하에뒀던공제사업을독립시켜별도의공제조합을설립하는등의방안을놓고개선시기를조율중이다. 공제사업은개업공인중개사의손해배상책임을보장하기위해지난 1991년부터중개사협회가자체시행하고있지만보장한도가턱없이적은데다청구절차는복잡하고까다로워실제지급건수와금액은미미하다는지적이제기돼왔다. ( [ 단독 ] 공인중개사協 ' 쌈짓돈 ' 공제사업손질 중개사고배상액늘린다, 이데일리, 2017/8/11) 부동산거래는대부분거액을수반하기때문에, 거래과정에서주의를기울일수밖에없다. 하지만, 종종사고는발생하기마련이며, 이과정에서안전판으로작용하는것이바로공인중개사공제증서다. 공인중개사공제사업은개인공인중개사의손해배상책임액을보장하기위해 1991년공인중개사협회가자체적으로시행하고있으나, 보장한도가턱없이적은데다청구절차가복잡하고까다로워실제지급건수는미미하기때문이다. 현행법상법인공인중개사는 2억원, 개인공인중개사는 1억원을보장받는공제에가입한다. 문제는거래사고당금액이아니라공인중개사무소 1년간총한도라는점이다. 일반소비자들이해당공인중개사무소의목록을확인할수없다는것도아쉬운점이다. 즉, 다수의사고에연루된공인중개사무소와거래할경우전혀배상받지못할가능성이있다는것이다. 실제보상에지급된금액도부진하다. 신청건수의 40% 만실제지금이집행되었고지급금액은신청액의 1/5에불과하다. 공제금청구하는절차는까다롭지만유효기간은짧기때문이다. 공제약관에서규정한소멸시효가 2년에불과하기때문이다. 공인중개사협회에따르면 2016년공제료수입 (160억원) 중 87억원이실제보상에사용되었다. 나머지금액은책임준비금 (10%), 복지관리준비금 (3%) 으로적립되었다. 도표 6 공인중개사공제사업공제료 ( 연 ) ( 만원 / 연 ) ( 억원 ) 구분 공제기간 납입공제료 공제금액 개인 1 19.80 1 2 39.60 3 57.42 5 91.08 법인 1 39.60 2 2 79.20 3 114.84 5 182.16 자료 : 한국공인중개사협회, 유진투자증권 13
8. 서울시도시계획위원회, 개포주공고층 (5,6,7 단지 ) 재건축승인 서울시는강남구개포동 185번지일대개포주공6 7 단지아파트의주택재건축정비계획수립및정비구역지정 ( 안 ) 을수정가결했다고 31일밝혔다. 개포주공6 7 단지는 1983년에건립된노후 불량공동주택이다. ( 개포주공6 7 재건축정비안, 서울시도계위통과, 조선비즈, 2017/8/31) 8월 30일, 개포주공 6,7단지재건축정비계획이서울시도시계획위원회를통과했다. 이어 9월 6일에는송파구의가락 1차현대, 가락극동, 삼환가락등도도시계획위원회를통과했다. 지난 5월에개포주공 5단지가이미통과한상태였기때문에, 이로서개포동은주공전단지가재건축승인을받은것이다. 또한공무원임대아파트인개포9단지도 1,691 호규모의재건축이이미승인된상태다. 가락동도마찬가지다. 앞에서언급한 3개단지외에도가락프라자도이미승인을받은상태로강남 / 송파에서만 2017년들어약 9,200 호가재건축승인을받은것이다. 단순히강남구만의이슈가아닌것이특징이다. 서초구에서도대규모승인이난상태로강남3구를합산하면 17,200 호정도의이주가예정되고있다. 여기에아직결과가명확히나오지않았지만진행이예상되는잠실주공5단지 (3,930 호 ) 및대치동은마 (4,424 호 ) 를합산하면승인예상물량만 25,300 호에달한다. 여기에 2017 년이전기승인된단지까지합산할경우, 향후강남3구에서이주될물량이향후부동산시장에미칠영향에주목해야한다. 도표 7 2017 년서울시도시계획위원회통과단지 단지 ( 구 ) 승인일구분주소승인준공축령규모세대 ( 구 ) 세대 ( 신 ) 강남 3,407 5,130 서초 7,832 10,857 송파 5,801 9,922 가락1차현대 2017-09-06 송파 송파구문정동 3 수정가결 1984.11 33 514 915 가락극동 2017-09-06 송파 송파구가락동 192 수정가결 1984.12 33 555 1,070 삼환가락 2017-09-06 송파 송파구가락동 176 수정가결 1985.06 32 648 1,082 개포주공 6,7 단지 2017-08-30 강남 강남구개포동 185 수정가결 1983.10 34 1,959 2,994 개포한신 2017-06-07 강남 강남구일원동 651-1 수정가결 1984.03 33 364 489 잠실우성4차 2017-06-07 송파 송파구잠실동 320 수정가결 1983.08 34 555 916 도곡삼호 2017-06-07 강남 강남구도곡동 541 수정가결 1984.01 33 144 340 방배삼익 2017-05-23 서초 서초구방배동 1018-1 수정가결 1982.05 35 408 698 개포주공5단지 2017-05-17 강남 강남구개포동 187 수정가결 1983.10 34 940 1,307 가락프라자아파트 2017-05-11 송파 송파구가락동 199 수정가결 1985.07 32 672 1,166 한신4지구 ( 신반포8 차외 4개단지 ) 2017-04-19 서초 서초구잠원동 60-3 수정가결 1981.03 36 2,898 3,325 신반포3차 / 경남 2017-02-21 서초 서초구반포동 1-1 수정가결 1978.10 39 2,196 2,996 반포주공1단지 (1,2,4 주구 ) 2017-02-21 서초 서초구반포동 810 수정가결 1974.12 43 2,072 3,452 반포고밀 2주구신반포14차 2017-02-01 서초 서초구반포동 74 수정가결 1983.12 34 178 279 반포현대 2017-01-18 서초 서초구반포동 30-16 조건부가결 1987.10 30 80 107 4주구진주 2017-01-18 송파 송파구신천동 20-4 수정가결 1981.10 36 1,507 2,870 미성 / 크로바 2017-01-18 송파 송파구신천동 17-6 조건부가결 1981.06 36 1,350 1,903 자료 : 서울시, 유진투자증권 14
9. 반포주공재건축, 수주전가열 건국이래최대규모재건축사업인서울반포주공1단지 1 2 4주구재건축시공사선정을앞두고국내굴지의건설사들이자존심을걸고조합원들표심잡기경쟁에나섰다. 지난 22일찾은서울서초구반포본동신반포로양쪽으로주욱늘어선공인중개사사무실 20여곳에는시공사선정과관련해이들건설사에서제작한홍보책자가비치돼있거나인쇄물이창에붙어있었다. (' 재건축대장주 ' 반포주공1단지 GS건설vs현대건설수주총력전, 이데일리, 2017/8/24) 세기의대결이다. 얼마전있었던복싱-UFC 유명선수간의경기를말하는것이아니다. 단군이래최대규모의주택건축사업이될것으로전망하는반포주공 1,2,4 주구 ( 이하반포주공 ) 시공사선정경쟁을말하는것이다. 그것도국내상위건설사인현대건설 (2017년시공능력평가토건부문 2위 ) 과 GS건설 ( 토건부문 6위 ) 의경쟁이다. 7월 20일진행되었던현장설명회당시에는대우건설 (3위), 대림산업 (4위), 포스코건설 (5위), 현대엔지니어링 (7위), 현대산업개발 (8위), 롯데건설 (9위), SK건설 (10위) 등상위 10위권업체중 1위인삼성물산을제외한전업체들이참여했으나, 현대건설과 GS건설을제외한타업체들은이번입찰에서이미발을뺀상태다. 이번반포주공재건축은많은의미를내포한다. 단순히최대규모의시공비 ( 약 2.7조원 ) 때문만이아니다. 1970년대강남개발이시작되었던반포, 그것도첫개발인반포주공아파트를재건축하는것이기때문이다. 이번수주가향후연속해서진행될강남권 ( 강남 / 서초구 ) 재건축사업에서사업적우위를가져올가능성이높다고보기때문이다. 그만큼대표성이크기때문에화제를이끌고있다. 9월 4일시공사입찰을마감, 이후각건설사가제시하는수주조건이발표될예정이다. 시공사선정은 9월 27일투표를통해결정된다. 사업규모는공사비 (2.7조원), 사업비 (1.7조원), 이주비 (3.8조원), 중도금대출 (2.1조원) 으로전망한다. 도표 8 2H17 시공사선정예정인서울주요재건축단지 ( 호 ) ( 억원 ) 구동단지규모공사비시공사 강남구 서초구 송파구 자료 : 유진투자증권 일원동일원대우 184 530 3 차례유찰후현대건설단독입찰후시공사선정 (8/26) 대치동쌍용 2 차 620 현대건설 Vs. 대림산업 반포동반포주공 1,2,4 주구 5,748 26,411 현대건설 Vs. GS 건설 (9/27) 잠원동신반포 4 차 1,212 5,160 반포동신반포 13 차 346 899 롯데건설 (9/9) 잠원동신반포 14 차 279 719 롯데건설 (9/9) 반포동신반포 15 차 673 2,089 대우건설 (9/9) 잠원동신반포 22 차 168 512 반포동반포현대 108 261 잠원동한신 4 지구 3,685 9,354 대우건설 Vs. 롯데건설 (10/12) 서초동신동아 1,340 3,233 대림산업 (8/27) 방배동방배 5 구역 2,557 7,492 3 차례유찰후현대건설단독입찰후시공사선정 (9/9) 방배동방배 13 구역 2,296 5,753 GS 건설 (9/2) 잠실동미성, 크로바 1,888 4,700 GS 건설 Vs. 롯데건설 문정동 136 일대재건축 1,265 2,462 GS 건설 Vs. 대림산업 15
도표 9 현대건설, 반포디에이치클레스트로단지명예정 자료 : 현대건설 도표 10 GS 건설, 반포자이프레지던스로단지명예정 자료 : GS 건설 16
10. 분당수직증축리모델링승인, 1 기신도시리모델링시작? 지은지 22 년된성남시분당구정자동한솔마을 5 단지의리모델링설계안이성남시건축심의를통과해 내년도말공사가시작될전망이다. ( 분당한솔마을 5 단지리모델링, 건축심의통과, 헤럴드경제, 2017/8/25) 8월 23일, 성남시는건축위원회를열어분당정자동한솔마을 5단지리모델링설계안을조건부로통과시켰다. 단위세대평면과주차계획등을일부조정한후 2018년상반기사업계획승인을성남시에신청, 하반기이주및착공에나설전망이다. 이번리모델링은수평증축이아닌수직증축으로승인이났으며, 특히 1기신도시에서는처음으로리모델링안전성검토를통과 (8월 4일 ) 했다는점에주목한다. 수직증축으로는이미서울에서신정동쌍용, 대치동선경3차, 오금동아남이건축심의를통과했다. 한솔마을 5단지리모델링의특징은 1)3개층증축및 1개동신축, 2) 가구수증가 (1,156 호 1,255 호 ), 3) 주차대수증가 (529대 1,591 호, 지하2층확대 ) 등이다. 현재성남에만지어진지 15년이상된리모델링대상아파트가 175개단지 (110,336 호 ) 에이른다는점을감안한다면, 이번승인이 1기신도시아파트들의수직증축리모델링적극추진으로진행될지관심이집중된다. 현재분당에서수직증축리모델링이추진중인단지는정자동느티마을3단지 (770호), 4단지 (1,006 호 ), 구미동무지개마을 4단지 (563호) 등이다. 도표 11 분당한솔마을 5 단지, 수직증축리모델링승인 자료 : 포스코건설 17
II. 8 월분양 : 전국적인청약참여도저하 1. 전체 : 20,309 호공급, 220,118 명청약 ( 총경쟁률 10.8 대 1) 2017년 8월분양시장은월초정부가발표한 8.2대책에의해시장전체의청약관심도를저하시킨결과가분명했다. 전월시장관심 (517,070 명 ) 도보다확연히낮은 220,118 명이청약에참여했기때문이다. 강력한정부의부동산규제책에일단시장도움직임을체크하려는보수적인움직임이었다. 전국아파트분양시장은 7 월 (29,071호) 대비 30.1% 감소한 20,309호였다. 지역적으로는서울 (2,702호 1,290호, -52.3%MoM), 수도권 (16,669 호 10,013호, -39.9%MoM), 지방 (8,700 호 9,006호, +3.5%MoM) 등서울및수도권을중심으로분양이대폭감소했으며, 지방은소폭증가했다. 8월분양결과는서울과수도권에서나타난극도의청약경쟁률차이에주목해야한다. 8.2대책같은초대형시장규제에도불구, 시장관심이몰릴만한지역의경쟁률은높았던반면, 비인기지역경쟁률은극도로부진했기때문이다. 8.2대책은과거참여정부가적용했던시장규제책이거의대부분일시에등장했다는점으로, 향후분양시장은인기지역위주로청약경쟁이집중될가능성이확대되었다. 도표 12 8 월청약결과 : 20,309 호공급에 220,118 명이청약 ( 경쟁률 10.8 대 1) ( 세대 ) 청약 % 경쟁률 월 대지역 소지역 공급 계 1순위 계 1순위 8 월계 20,309 220,118 217,933 10.8 10.7 서울계 1,290 16,566 16,369 12.8 12.7 강남 0 0 0 도심 0 0 0 서북 807 14,945 14,945 18.5 18.5 동북 279 801 604 2.9 2.2 서남 204 820 820 4.0 4.0 동남 0 0 0 수도권계 10,013 31,314 30,075 3.1 3.0 인천권 2,148 5,172 5,041 2.4 2.3 경기서북 0 0 0 경기동북 2,894 2,750 1,856 1.0 0.6 경기서남 887 379 165 0.4 0.2 경기동남 4,084 23,013 23,013 5.6 5.6 지방계 9,006 172,238 171,489 19.1 19.0 부산 1,848 101,045 101,033 54.7 54.7 울산 0 0 0 경남 1,437 8,768 8,768 6.1 6.1 대구 0 0 0 경북 154 407 407 2.6 2.6 광주 460 29,341 29,341 63.8 63.8 전남 49 1 1 0.0 0.0 전북 338 587 389 1.7 1.2 대전 650 27,764 27,764 42.7 42.7 세종 721 0 0 0.0 0.0 충남 1,053 49 28 0.0 0.0 충북 0 0 0 강원 1,844 3,497 2,979 1.9 1.6 제주 48 1 1 0.0 0.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 18
2. 서울 : 실수요에기반한나타난신길, 고덕, 상계역분양성공 8월서울분양은 1,290호를기록하며전월 (2,702호) 대비공급이대폭감소 (-52.3%MoM) 했다. 8월서울분양특징은 7월과마찬가지로고급주택의공급이이어졌지만, 결과가부진했다는점이특징이다. 7월 ( 용산 ) 의대형평형경쟁률이부진했던것과같이, 이번 8월아크로서울포레스트역시경쟁률 (2.9대 1) 은높지않았다. 분양가가주변시세와비교했을때매력도가낮았던점이, 분양상품의질적인면을상쇄시킨결과로판단된다. 고급주택일수록, 고급주택으로서의가치가부각되지않으면자산가들을설득하기란쉽지않음을확인한결과기계속해서확인되고있는것이다. 반면, 7월분양과마찬가지로실거주자중심의중급주택의청약경쟁률은매우높았다. 공덕및가재울등서울서북지역은최근실수요자들이가장선호하는지역중하나이며, 이지역들에서높지않은분양가로공급된단지들에쏠린시장수요는정확했다. DMC에코자이 ( 가재울6구역재개발 ) 은 19.7대1, 공덕 SK리더스뷰 ( 마포로6구역재개발 ) 은 34.6대 1의청약경쟁률을기록한것이다. 특히, DMC에코자이는이제분양가 1,900 만원 /3.3m 2 을돌파했다는것에의미가있다. 반면, 공덕SK리더스뷰는주위시세보다저렴한 2,295 만원 /3.3m 2 에공급되면서높은경쟁률을기록했다. 분양가상한제적용이전임에도불구, 낮은분양가가결국에는수분양자들의시세차익을만들어주는결과를가져오는당연한결과를계속해서확인하고있다. 도표 13 8 월서울분양시장 : 실수요중심의시장참여는이정도 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 8월 계 1,290 16,566 16,369 강남도심 서북 DMC 에코자이 ( 가재울 6구역재개발 ) 2017-08-02 552 8,206 8,206 19.7 19.7 1,901 공덕 SK 리더스뷰 ( 마포로 6구역재개발 ) 2017-08-17 255 6,739 6,739 34.6 34.6 2,295 동북 아크로서울포레스트 2017-08-02 279 801 604 2.9 2.2 4,858 서남 이수역리가 2017-08-17 204 820 820 4.3 4.3 2,116 동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 19
도표 14 아크로서울포레스트 자료 : 대림산업 도표 15 아크로서울포레스트청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 4,858 277 2.9 2.2 91.7 116.8 91.7 169,800 4,807 2 18.5 18.5 95 121.8 95.0 175,000 4,750 10 9.7 9.7 96 123.0 96.0 176,800 4,752 9 10.8 10.8 97.0 123.9 97.0 176,800 4,716 10 20.4 20.4 160 201.0 159.6 304,200 5,003 116 1.9 0.8 162 204.5 162.1 278,600 4,504 8 1.9 1.1 164 207.8 164.0 284,100 4,519 24 1.0 0.4 165 208.5 165.0 284,100 4,504 24 0.7 0.3 198 248.5 198.2 377,200 5,017 47 1.0 0.7 200 251.9 200.0 355,000 4,659 12 1.2 0.6 202 253.8 202.0 355,000 4,624 4 1.3 1.0 204 256.2 204.2 348,000 4,491 2 1.5 0.5 206 259.1 206.0 355,000 4,529 4 1.0 0.5 265 333.7 264.5 605,650 6,000 4 3.0 0.8 274 344.6 273.9 625,410 6,000 1 6.0 6.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 20
도표 16 아크로서울포레스트입지 자료 : 대림산업 21
도표 17 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 자료 : GS 건설 도표 18 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,901 416 19.7 19.7 59A 82.2 59.0 51,500 2,070 124 23.4 23.4 59B 83.1 59.0 50,700 2,016 26 11.7 11.7 59C 83.3 59.0 48,400 1,921 6 88.5 88.5 72A 98.2 72.0 56,800 1,913 25 18.3 18.3 72B 98.9 72.0 55,800 1,865 51 16.9 16.9 84A 111.2 84.0 62,900 1,870 121 21.2 21.2 84B 112.4 84.0 60,900 1,792 49 8.4 8.4 84C 112.7 84.0 62,000 1,818 12 11.5 11.5 118C 161.2 118.0 89,900 1,843 2 18.0 18.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 22
도표 19 DMC 에코자이 ( 가재울 6 구역재개발 ) 입지 자료 : GS 건설 23
도표 20 공덕 SK 리더스뷰 ( 마포로 6 구역재개발 ) 자료 : SK 건설 도표 21 공덕 SK 리더스뷰 ( 마포로 6 구역재개발 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 2,295 255 34.6 34.6 84A 111.7 84.0 80,490 2,382 141 52.5 52.5 84B 112.4 84.0 80,090 2,356 41 20.2 20.2 97A 128.3 97.0 87,870 2,264 24 17.0 17.0 97B 128.4 97.0 88,170 2,271 23 19.2 19.2 115 151.9 115.0 101,200 2,202 26 12.7 12.7 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 24
도표 22 공덕 SK 리더스뷰 ( 마포로 6 구역재개발 ) 입지 자료 : SK 건설 25
3. 수도권 : 시장관심은극명히구분되기시작 2017년 8월수도권분양은전월대비 39.1% (16,669호 10,013호) 감소했다. 8.2대책영향으로가장큰감소를기록한것은바로수도권이었다. 투기과열지구지정이없었음에도전반적인분양시장에작용할투자심리위축이크게나타날가능성이있기때문이다. 실제로시장반응은매우저조했다. 시장반응이저조했던이유는규제그자체보다도매력있는단지분양이극히적었기때문이다. 8월수도권분양키워드는관심을이끌만한단지가적었다는점이다. 7월과는다른분위기다. 6.19대책발표에도불구, 7월분양은특별히관심을이끌만한단지가없었음에도인천송도 / 청라를중심으로높은경쟁률을기록했다. 이분위기는이번인천도화동분양 ( 더샵스카이타워 ) 에서도나타났다. 저렴한분양가를무기로높은경쟁률을이끌어냈기때문이다. 비슷한분위기는바로성남에서도드러났다. 성남고등지구첫분양에서호반베르디움은 22.0대 1이라는높은청약경쟁률을기록했다. 바로분양가상한제에따른낮은분양가가가져온결과다. 서울접근성이탁월한고등지구의인기는향후에도지속될것임을강하게시사한분양이었다. 특징적인점은성남산성역포레스티아다. 구성남도심에서공급되는대규모분양에 10,912 명이청약하는등시장관심을이끌어냈다. 바로역세권대단지신축효과가여실히드러난것이다. 반면, 남양주, 화성남양, 광주초월, 이천마장, 화성동탄2 등은시장의관심을이끌어내는데실패했다. 최근주택가격상승에분양가가저렴하진않다는인상을줄만큼많이상승한상황에서나온 8.2대책이수도권청약의지를후퇴시켰기때문이다. 도표 23 8 월수도권분양시장 : 관심이있을만한지역외엔분양전멸 월 지역 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 8월 계 10,013 32,079 30,075 인천권 인천연수서해그랑블 3단지 2017-08-17 251 278 147 1.1 0.6 1,152 인천더샵스카이타워 8-5블록 2017-08-23 588 2,304 2,304 4.0 4.0 1,011 인천더샵스카이타워 8-7블록 2017-08-23 1,309 2,590 2,590 2.1 2.1 1,009 경기서북경기동북 남양주두산알프하임 ( 서울리조트부지 ) 2017-08-17 2,894 2,750 1,856 1.0 0.7 1,158 경기서남 안산천년가리더스카이 2017-08-10 449 163 116 0.4 0.3 970 화성남양시티프라디움 3차 ( 공공임대 ) 2017-08-17 438 216 49 0.5 0.1 498 경기동남 성남고등지구 S-2블록호반베르디움 2017-08-02 768 11,389 11,389 22.0 22.0 1,821 이천마장지구 B3블록호반베르디움 2017-08-30 442 415 217 1.0 0.5 812 광주초월역모아미래도파크힐스 2017-08-31 587 822 354 1.4 0.6 1,025 화성동탄2 B2블록중흥S- 클래스더테라스 2017-08-31 162 1,314 화성동탄2 B5블록중흥S- 클래스더테라스 2017-08-31 158 171 109 1.1 0.7 1,411 화성동탄2 B6블록중흥S- 클래스더테라스 2017-08-31 158 47 21 0.5 0.2 1,391 화성동탄2 B7블록중흥S- 클래스더테라스 2017-08-31 104 22 11 0.2 0.1 1,337 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보8 차재건축 ) 2017-08-31 1,705 10,912 10,912 8.9 8.9 1,863 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 26
도표 24 인천더샵스카이타워 자료 : 포스코건설 도표 25 인천더샵스카이타워청약경쟁률 (m2) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 8-5블럭 1,011 588 4.0 4.0 74C 101.8 74.0 32,100 1,042 229 3.7 3.7 84C 114.3 84.0 34,600 1,001 295 3.2 3.2 84D 113.8 84.0 34,100 991 64 9.2 9.2 8-7블럭 1,009 1,309 2.1 2.1 74A 102.3 74.0 32,100 1,037 583 1.7 1.7 74B 101.6 74.0 31,200 1,015 64 1.4 1.4 84A 114.8 84.0 34,600 996 530 2.4 2.4 84B 114.3 84.0 34,100 986 132 3.4 3.4 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 27
도표 26 인천더샵스카이타워입지 자료 : 포스코건설 28
도표 27 남양주두산알프하임 자료 : 두산중공업 도표 28 남양주두산알프하임청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,158 2,894 1.0 0.7 59A 80.2 60.0 28,770 1,185 434 1.1 0.8 59B 81.0 60.0 27,990 1,142 54 0.6 0.4 66A 88.3 66.4 29,440 1,103 116 1.8 1.0 72A 98.1 73.0 34,120 1,150 506 0.4 0.3 72B 98.0 73.0 33,460 1,128 219 0.1 0.1 79A 106.5 79.7 34,840 1,081 228 1.0 0.6 79B 106.4 79.7 34,160 1,061 72 0.2 0.1 84A 112.5 85.0 35,990 1,058 580 1.3 1.1 84B 113.2 84.8 35,590 1,040 497 1.0 0.3 108T 148.2 109.0 60,359 1,346 63 2.8 2.8 128T 178.8 128.9 66,428 1,228 18 2.5 2.5 108C 147.1 108.9 58,152 1,307 17 3.0 3.0 108D 147.3 109.0 58,216 1,307 7 3.6 1.1 108E 146.1 109.0 57,760 1,307 14 3.3 3.3 108F 147.3 109.0 58,227 1,307 10 3.9 0.6 108G 148.1 108.9 48,699 1,087 26 0.4 0.2 108H 148.3 109.0 46,588 1,038 5 0.4 0.2 114I 154.9 115.0 50,938 1,087 18 0.6 0.3 114J 154.7 115.0 48,604 1,038 10 0.5 0.2 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 29
도표 29 남양주두산알프하임입지 자료 : 두산중공업 30
도표 30 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움 자료 : 호반건설 도표 31 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,821 768 22.0 22.0 84A 110.8 85.0 61,610 1,838 685 21.2 21.2 84B 112.0 84.9 61,130 1,804 83 28.5 28.5 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 31
도표 32 성남고등지구 S-2 블록호반베르디움입지 자료 : 호반건설 32
도표 33 이천마장지구 B3 블록호반베르디움 자료 : 호반건설 도표 34 이천마장지구 B3 블록호반베르디움청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 812 442 1.0 0.5 82 108.8 82.9 26,730 812 442 1.0 0.5 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 33
도표 35 이천마장지구 B3 블록호반베르디움입지 자료 : 호반건설 34
도표 36 광주초월역모아미래도파크힐스 자료 : 모아종합건설 / 미래도건설 도표 37 광주초월역모아미래도파크힐스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,025 587 1.4 0.6 74A 98.9 74.0 31,350 1,048 110 1.5 1.0 74B 98.8 74.0 31,290 1,047 58 1.3 1.1 84A 111.3 84.0 34,560 1,027 146 1.3 0.5 84B 112.1 84.0 33,950 1,001 171 1.3 0.5 84C 112.3 84.0 33,990 1,001 102 1.8 0.5 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 35
도표 38 광주초월역모아미래도파크힐스입지 자료 : 모아종합건설 / 미래도건설 36
도표 39 화성동탄 2 중흥 S- 클래스더테라스 자료 : 중흥토건 도표 40 화성동탄 2 중흥 S- 클래스더테라스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 B5블록 1,411 158 1.1 0.7 103 125.4 103.0 57,000 1,503 97 1.0 0.6 106B 129.5 106.0 47,000 1,200 33 1.2 0.7 114E 138.7 114.0 54,500 1,299 5 2.2 2.2 110F 134.0 110.0 51,700 1,276 5 1.0 0.4 104 126.6 104.0 61,700 1,611 10 1.4 0.9 128 161.0 128.0 77,000 1,581 8 1.0 0.5 B6블록 1,391 158 0.5 0.2 103 125.4 103.0 56,000 1,476 97 0.2 0.0 106B 129.6 106.0 46,000 1,174 33 1.0 0.6 114E 138.8 114.0 54,000 1,286 5 2.3 1.0 110F 134.0 110.0 51,500 1,270 5 0.3 0.3 104 126.6 104.0 60,500 1,579 10 0.4 0.3 128 161.0 128.0 76,000 1,560 8 0.0 0.0 B7블록 1,337 104 0.2 0.1 133 155.7 133.0 71,000 1,508 60 0.2 0.1 138 161.0 138.0 61,000 1,252 20 0.2 0.1 161 186.5 161.0 78,700 1,395 18 0.3 0.1 164F 190.1 164.0 68,700 1,195 6 0.7 0.2 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 37
도표 41 화성동탄 2 중흥 S- 클래스더테라스입지 자료 : 중흥토건 38
도표 42 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보 8 차재건축 ) 자료 : 현대산업개발 / 롯데건설 / 포스코건설 도표 43 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보 8 차재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,863 1,705 8.9 8.9 59A 77.2 59.0 47,460 2,033 142 12.6 12.6 67A 87.0 67.0 50,960 1,937 51 5.1 5.1 74A 96.6 74.0 54,340 1,860 382 3.7 3.7 74B 96.0 74.0 54,940 1,892 847 8.3 8.3 84A 108.5 84.0 58,310 1,776 196 18.4 18.4 84B 109.0 84.0 58,741 1,782 74 11.6 11.6 98A 125.3 98.0 66,680 1,760 13 28.0 28.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 39
도표 44 성남산성역포레스티아 ( 신흥주공 / 통보 8 차재건축 ) 입지 자료 : 현대산업개발 / 롯데건설 / 포스코건설 40
4. 지방 : 실수요자가원할만한위치의청약은 ' 매우 ' 양호 2017년 8월지방분양시장은 9,006호를기록, 전월 (8,700 호 ) 대비 3.5% 증가했다. 분양물량증가는대부분부산을중심으로나타났다. 부산은현재분양시장을이끌고있는주요지역중하나다. 특히 8.2대책에서특별한추가규제가적용되지않은덕분 (?) 에시장관심이집중되고있다. 특히대신2차푸르지오, 구서동두산위브포세이돈등에는주변시세대비높은분양가에도불구기록적인경쟁률을연이어기록중이다. 부산의움직임은단순히부산에만그치지않는다. 광주, 대전에서도적은분양에몰리는청약열기가감지되기때문이다. 광주첨단금호어울림더테라스는 87.8대 1의경쟁률을기록했으며, 대전반석더샵역시 57.7 대1이라는높은경쟁률을기록하고있다. 도표 45 8 월지방분양 : 부산, 광주, 대전의높은경쟁률은 8.2 대책을무색케함 월 지역 단지 청약일 분양 청약 % 경쟁률 분양가 ( 만원 /3.3m 2 ) 계 1순위 계 1순위 공급 8월 계 9,006 172,704 171,498 부산 부산장원하이드파크 2017-08-01 39 140 128 3.6 3.3 1,015 부산대신2차푸르지오 2017-08-03 415 80,752 80,752 258.0 258.0 1,201 부산기장군일광택지 EG the1 1차 2017-08-30 653 1,068 1,068 1.7 1.7 1,156 부산구서동두산위브포세이돈 2018-08-31 330 15,797 15,797 57.4 57.4 1,738 부산장림역베스티움 2차 2017-08-31 221 2,417 2,417 11.3 11.3 975 부산충무대로봄여름가을겨울 2018-08-31 190 871 871 4.7 4.7 1,152 울산경남 밀양밀양강푸르지오 2017-08-03 523 4,991 4,991 11.7 11.7 813 김해주촌두산위브더제니스 2017-08-17 851 3,757 3,757 4.7 4.7 964 하동미라벨아파트 2017-08-17 63 31 20 0.5 0.3 684 사천가양라끄빌 5차 ( 국민주택 ) 2017-08-30 114 2 2 0.0 0.0 776 대구경북 문경점촌코아루 2017-08-02 154 407 407 2.9 2.9 806 광주 광주첨단금호어울림더테라스 2017-08-31 460 29,341 29,341 87.8 87.8 1,176 전남 목포연산동중앙갤러리아파트 2017-08-17 49 2 1 0.0 0.0 704 전북 익산수도산코아루이지움 2017-08-31 338 587 389 1.8 1.2 778 대전 대전반석더샵 2017-08-03 650 27,764 27,764 57.7 57.7 1,035 세종 세종번암리리치빌 3차 ( 국민 ) 2017-08-08 47 13 9 0.3 0.2 314 세종행정중심복합도시 3-2생활권 M2블록 ( 국민임대 ) 2017-08-17 674 0 0 0.0 0.0 94 세종우남퍼스트빌 2차 (1-1, M6) 2017-08-31 290 776 776 4.0 4.0 983 충남 서천코아루천년가 2017-08-30 328 14 7 0.0 0.0 771 서산금호어울림에듀퍼스트 2017-08-31 725 35 21 0.0 0.0 709 충북강원 동해코아루더스카이 2017-08-17 502 515 74 1.0 0.1 729 원주원주기업도시반도유보라아이비파크 1 (1-2 블록 ) 2017-08-31 548 1,707 1,426 3.3 2.8 716 원주원주기업도시반도유보라아이비파크 2 (2-2 블록 ) 2017-08-31 794 1,716 1,479 2.4 2.1 712 제주 서귀포대평아르테라스 2017-08-23 48 1 1 0.0 0.0 1,248 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 41
도표 46 부산대신 2 차푸르지오 자료 : 대우건설 도표 47 부산대신 2 차푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,201 415 258.0 258.0 39A 59.7 39.0 21,480 1,189 18 43.5 43.5 39B 59.6 39.0 21,480 1,191 17 35.2 35.2 59 80.7 59.0 29,880 1,224 16 235.5 235.5 72 98.9 72.0 35,880 1,199 80 160.7 160.7 84A 113.1 84.0 41,480 1,212 57 499.5 499.5 84B 114.5 84.0 41,480 1,197 131 344.5 344.5 98 132.1 98.0 47,880 1,198 96 195.8 195.8 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 42
도표 48 부산대신 2 차푸르지오입지 자료 : 대우건설 43
도표 49 부산구서동두산위브포세이돈 자료 : 두산건설 도표 50 부산구서동두산위브포세이돈청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,738 330 57.4 57.4 59A 85.4 59.0 37,170 1,438 29 44.5 44.5 59B 85.2 59.0 37,253 1,445 17 35.2 35.2 59C 85.2 59.0 38,292 1,487 46 27.0 27.0 74A 105.4 74.0 45,839 1,438 58 68.3 68.3 74B 106.2 74.0 44,364 1,381 29 17.4 17.4 74C 107.3 74.0 46,671 1,438 145 63.4 63.4 84A 125.0 84.0 79,732 2,109 1 942.0 942.0 84B 124.7 84.0 79,536 2,109 1 292.0 292.0 84C 123.2 84.0 78,614 2,109 2 224.0 224.0 84D 124.0 84.0 79,096 2,109 1 247.0 247.0 84E 125.5 84.0 77,921 2,052 1 153.0 153.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 44
도표 51 부산구서동두산위브포세이돈입지 자료 : 두산건설 45
도표 52 밀양밀양강푸르지오 자료 : 대우건설 도표 53 밀양밀양강푸르지오청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 813 523 11.7 11.7 74 97.4 74.0 23,600 801 128 4.7 4.7 84A 108.2 84.0 26,800 818 223 14.5 14.5 84B 108.3 84.0 26,800 818 172 14.5 14.5 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 46
도표 54 밀양밀양강푸르지오입지 자료 : 대우건설 47
도표 55 김해주촌두산위브더제니스 자료 : 두산건설 도표 56 김해주촌두산위브더제니스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 964 851 4.7 4.7 67 88.0 67.0 26,520 996 57 24.2 24.2 77 101.3 77.0 29,110 950 132 1.6 1.6 77 100.4 77.0 29,480 971 154 3.6 3.6 84 109.7 84.0 31,200 940 508 4.0 4.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 48
도표 57 김해주촌두산위브더제니스입지 자료 : 두산건설 49
도표 58 광주첨단금호어울림더테라스 자료 : 금호산업 도표 59 광주첨단금호어울림더테라스청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,176 460 87.8 87.8 84 106.1 84.0 39,900 1,244 216 142.0 142.0 84 109.7 84.0 36,700 1,106 122 21.8 21.8 84 109.9 84.0 39,200 1,179 122 72.2 72.2 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 50
도표 60 광주첨단금호어울림더테라스입지 자료 : 금호산업 51
도표 61 대전반석더샵 자료 : 포스코건설 도표 62 대전반석더샵청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,035 650 57.7 57.7 73A 94.3 73.0 29,790 1,044 141 50.0 50.0 73B 94.2 73.0 29,790 1,046 58 41.4 41.4 84A 107.7 84.0 33,990 1,043 259 71.0 71.0 84B 108.4 84.0 33,260 1,015 136 15.0 15.0 98 124.6 98.0 38,800 1,029 56 132.2 132.2 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 52
도표 63 대전반석더샵입지 자료 : 포스코건설 53
도표 64 원주기업도시반도유보라아이비파크 자료 : 반도건설 도표 65 원주기업도시반도유보라아이비파크청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 구분 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1-2블록 716 548 3.3 2.8 59A 81.3 59.0 18,400 748 178 2.5 2.5 59B 81.8 59.0 16,700 675 70 3.3 0.5 84A 109.7 84.0 24,600 742 180 3.5 3.5 84B 109.3 84.0 24,600 744 90 4.5 4.5 84C 110.1 84.0 22,300 669 30 4.1 0.8 2-2블록 712 794 2.4 2.1 59A 80.0 59.0 18,400 760 324 1.4 1.4 59B 80.5 59.0 16,700 685 34 4.8 1.1 84A 111.9 84.0 24,600 727 263 3.3 3.3 84B 111.5 84.0 24,600 729 123 2.5 2.5 84C 112.4 84.0 22,300 656 50 3.2 0.6 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 54
도표 66 원주기업도시반도유보라아이비파크입지 자료 : 반도건설 55
15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.01 15.02 15.03 15.04 15.05 15.06 15.07 15.08 15.09 15.10 15.11 15.12 16.01 16.02 16.03 16.04 16.05 16.06 16.07 16.08 16.09 16.10 16.11 16.12 17.01 17.02 17.03 17.04 17.05 17.06 17.07 Analyst 이상우 부동산 III. 주택지표 1. 주택매매 1) 전국 : 주요지역서매매거래전년동기대비증가 7월전국주택매매는 98,414 건 (+3.0%YoY) 이었다. 기타 (3,210 건, -7.6%YoY) 를제외한호남 (8,080 건, +10.2%YoY), 충청 (8,125 건, +9.6%YoY), 수도권 (58,247 건, +2.9%YoY) 등이증가했다. 또한, 거래유형별구분없이모두증가했다. 아파트매매거래 (65.605 건, +2.7%YoY), 아파트외주택매매거래 (32,809 건, +3.6%YoY) 모두증가했다. 도표 67 주택매매 : 전년대비증가 ( 만호 ) 7 6 5 수도권영남호남충청기타 전국주택매매 4 3 2 1 0 ㅁ 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 68 모든지역주택매매증가도표 69 아파트매매거래 2 개월연속증가 (%) 전국주택매매 (%YoY) (%) 전국주택매매 (%YoY) 30 20 10 0 전국수도권영남호남충청 40 30 20 10 아파트연립 / 다세대단독 / 다가구 -10 0-20 -10-30 -20-40 -30-50 -40 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 56
13.08 13.11 14.02 14.05 14.08 14.11 15.02 15.05 15.08 15.11 16.02 16.05 16.08 16.11 17.02 17.05 13.08 13.11 14.02 14.05 14.08 14.11 15.02 15.05 15.08 15.11 16.02 16.05 16.08 16.11 17.02 17.05 Analyst 이상우 부동산 2) 서울 : 2 개월연속증가 7월서울주택매매 (23,972 건,_+4.6%YoY) 는 2개월연속증가했다. 강남 (+6.9%YoY), 강북 (+3.9%YoY) 모두증가했다. 강남4 구 (+19.6%YoY) 는전월 (+25.6%YoY) 에이어크게증가했다. 6월핀셋규제에도불구, 5월대선이후관망했던매매심리가살아나고하반기주택가격상승기대심리가반영된결과다. 특히주요강남재건축단지에관심이쏠리면서강남 4구매매거래가활발했다. 도표 70 서울주택매매 5 개월만에증가전환도표 71 강남 3 구전년대비 4 개월연속증가 ( 호 ) 서울주택매매 14,000 강북 12,000 강남 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 ( 호 ) 서울강남권주택매매 14,000 강남 12,000 ( 강남3구 ) 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 57
14.11 15.01 15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 14.07 14.09 14.11 15.01 15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 Analyst 이상우 부동산 2. 전월세 7월전국전월세거래량 (131,786 건, +19.6%YoY) 은크게증가했다. 특히서울 (40,609 건, +19.6%YoY) 전월세거래량은전년동월대비 12개월연속증가중이며 2개월연속두자리수증가다. 유형별로전세 (+26.3%YoY), 월세 (+11.4%YoY) 모두증가했지만, 전세가 3개월연속 20% 이상의증가율을기록했다는것은전세를수반한매매가증가하며, 전세가격이부진해진결과라고유추할수있다. 거래대상별로는아파트 (61,431 건, +18.0%YoY) 및아파트외주택 (70,355 건, +21.0%YoY) 모두 3개월연속큰폭증가했다. 도표 72 서울전월세전년동기대비 12 개월연속증가도표 73 전세 3 개월연속두자리수증가 ( 만호 ) 전국전 / 월세거래 20 18 전세 월세 16 14 12 10 8 6 4 2 0 (%) 전국전 / 월세거래 (%YoY) 80 60 40 20 0-20 -40-60 전월세전세월세 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 74 아파트외주택임대거래가많음도표 75 아파트및아파트외증가 ( 만호 ) 전국전 / 월세거래 10 아파트 9 8 아파트외 7 6 5 4 3 2 1 0 (%) 50 40 30 20 10 0-10 -20 전국전 / 월세거래 (%YoY) 아파트 아파트외 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 58
15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 Analyst 이상우 부동산 3. 분양 7월인허가 50,180 호 (-18.3%YoY), 분양승인 23,813 호 (-33.5%YoY) 7월전국인허가는 50,180 호로전년대비 18.3% 감소했다. 수도권의누적주택인허가 (-20.9%YoY) 물량이 13개월연속감소했으며, 지방 (-12.6%YoY) 역시 7개월연속감소했다. 수도권에서는경기 (18,966 호, -9.5%YoY), 서울 (8,699 호, -13.3%YoY), 인천 (762 호, -37.9%YoY) 모두큰폭감소했다. 7월분양승인은 23,813 호로전년동월대비 33.5% 감소했다. 5월대선영향으로연기되었던분양물량들이소진되어, 올해 7월까지누적으로 168,918 호 (-30.2%YoY) 로전년동기대비감소했다. 수도권또한전년동월대비 46.7% 감소했다. 수도권에서서울 (3,736 호, +78.2%YoY) 을증가했지만, 인천 (1,776 호, -33.7%YoY), 경기 (7,856 호, -61.5%YoY) 가감소했으며, 부산 (2,555 호, +116.5%YoY) 을제외한대구 (0호, -100.0%YoY) 광주 (0 호, -100.0%YoY) 등지방다수지역이감소했다. 도표 76 전국분양승인감소도표 77 부산제외한지방주요도시분양또한감소 ( 호 ) 35,000 30,000 25,000 20,000 15,000 10,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 서울 인천 경기 부산 대구 광주 대전 울산 ( 호 ) 6,000 5,000 4,000 3,000 2,000 전국공동주택분양 ( 승인 ) 부산 대구 울산 5,000 1,000 0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 78 수도권인허가물량전년대비감소도표 79 전북, 전남, 충남제외인허가물량감소 ( 호 ) 18,000 16,000 14,000 12,000 서울대구광주울산 전국주택인허가부산인천대전세종 ( 호 ) 전국주택인허가 12,000 10,000 8,000 강원 충북 충남 전북 전남 경북 경남 제주 10,000 8,000 6,000 6,000 4,000 4,000 2,000 2,000 0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 59
15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 14.04 14.06 14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 13.08 13.11 14.02 14.05 14.08 14.11 15.02 15.05 15.08 15.11 16.02 16.05 16.08 16.11 17.02 17.05 14.08 14.10 14.12 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 Analyst 이상우 부동산 4. 착공 / 준공 7월착공 42,021 호 (-21.7%YoY), 준공 58,718 호 (+46.3%YoY) 7월착공은 42,021 호 (-21.7%YoY) 로 5개월연속감소했다. 이번 7월도아파트 (26,193 호, -27.1%YoY) 및아파트외주택감소 (13,828 호, -22.1%YoY) 로설명된다. 7월착공은 2014년 7월 (34,378 호 ) 이후근래동월최저치다. 7월준공은 58,178 호 (+46.3%YoY) 였다. 아파트 (42,708 호, +87.9%YoY) 는증가반전, 아파트외 (16,010 호, - 6.1%YoY) 는 5개월연속감소했다. 수도권 (26,704 호, +22.9%YoY) 에서는서울 (6,618 호, -10.5%YoY) 감소한반면, 인천 (1,590 호, +19.6%YoY), 경기 (18,496 호, +42.3%YoY) 는증가했다. 도표 80 아파트, 아파트외모두감소도표 81 주택착공감소추세 ( 만호 ) 한국주택착공 9 아파트아파트외 8 7 (%) 한국주택착공 (%YoY) 200.0 아파트 150.0 아파트외 6 100.0 5 4 50.0 3 0.0 2 1-50.0 0-100.0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 82 아파트증가, 아파트외감소지속도표 83 서울감소, 인천, 경기증가 (%) 250.0 200.0 150.0 아파트 아파트외 한국주택준공 (%YoY) ( 만호 ) 4.0 3.5 3.0 2.5 서울인천경기 한국주택준공 100.0 2.0 50.0 0.0 1.5 1.0 0.5-50.0 0.0-0.5 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 60
15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 Analyst 이상우 부동산 5. 미분양 7 월미분양 54,282 호 (-4.9%MoM), 준공후미분양 9,900 호 (-1.8%MoM) 7월미분양은 54,282 호로전월대비 4.9% 감소했다. 전국적으로, 경북 (7,826 호, +4.2%MoM), 경남 (9,707 호, +5.9%MoM), 부산 (752 호, +2.5%MoM) 를제외한인천 (2,516 호, -17.7%MoM), 경기 (9,560 호, - 14.9%MoM) 등이외모든지역이감소했다. 서울 (41호, -35.9%MoM) 은 100호가안되는미분양만이남아있는상황으로서울에서의수요가아직도견조함을확인할수있다. 준공후미분양 (9.900 호, -1.8%MoM) 은감소했다. 서울 (33호, -41.4%MoM) 준공후미분양이 2개월연속 100호미만을기록하면서, 서울의시장의주택수요가강함을보여줬다. 현재주택상황을여실히설명하고있는지표는바로준공후미분양이다. 도표 84 건설중미분양소폭감소도표 85 평수관련없이모두감소중 ( 만호 ) 6 5 건설중미분양준공후미분양 전국주택미분양 소폭감소 ( 만호 ) 전국주택미분양 6 <85m2 5 >85m2 4 4 3 3 2 2 1 1 0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 61
15.03 15.05 15.07 15.09 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 15.02 15.04 15.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.08 15.10 15.12 16.02 16.04 16.06 16.08 16.10 16.12 17.02 17.04 17.06 15.11 16.01 16.03 16.05 16.07 16.09 16.11 17.01 17.03 17.05 17.07 Analyst 이상우 부동산 도표 86 서울의미분양은감소도표 87 경남, 경북미분양증가 ( 천호 ) 수도권주택미분양 5.0 서울 4.5 인천 4.0 경기 ( 우 ) 3.5 3.0 2.5 2.0 1.5 수도권모두감소 1.0 0.5 0.0 ( 만호 ) 3.0 2.5 2.0 1.5 1.0 0.5 0.0 ( 호 ) 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 부산대구울산경북경남 영남권주택미분양 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 도표 88 수도권준공후미분양감소도표 89 경북준공후미분양증가 ( 호 ) 수도권주택미분양 ( 준공후 ) ( 만호 ) ( 호 ) 영남권주택미분양 ( 준공후 ) 2,500 2,000 1,500 서울인천경기 ( 우 ) 0.7 0.6 0.5 0.4 1,400 1,200 1,000 800 부산대구울산경북경남 1,000 0.3 600 500 0.2 0.1 400 200 0 0.0 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 62
IV. 9 월주택시장 : 휴가철및규제직격탄 1. 전체 : 47,539 호 ( 서울 3,418 호, 수도권 19,551 호, 지방 24,570 호 ) 9월주택시장은 8월 (20,309호) 보다대폭증가한 (+134.1%MoM) 47,539호가공급될것으로전망한다. 6.19, 8.2, 9.5 등계속된부동산대책발표로시장에서기대하던공급들이계속연기되는감이없지않았지만, 8월분양결과가시장기대치보다양호하면서, 분양가조정이일부있는것을제외하면, 정상적인분양스케줄을지킬것으로예상된다. 특히이움직임은현재가격을이끌고있는서울및부산을중심으로진행되고있다. 도표 90 9 월신규분양 : 47,539 호 ( 세대 ) 월 대지역 소지역 공급 8 월계 47,539 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 서울계 3,418 강남 1,150 도심 0 서북 719 동북 570 서남 979 동남 0 수도권계 19,551 인천권 5,546 경기서북 1,466 경기동북 6,894 경기서남 4,949 경기동남 696 지방계 24,570 부산 4,942 울산 0 경남 4,840 대구 320 경북 2,537 광주 462 전남 1,613 전북 2,020 대전 778 세종 1,080 충남 2,559 충북 1,862 강원 1,446 제주 111 63
2. 서울 : 규제에도불구, 강남분양은성공할것인가? 9월서울주택분양시장은 3,418호가공급 (+165.0%MoM) 될것으로전망한다. 이번 9월에는이미언론을통해 ' 너무나 ' 자세히소개된강남재건축단지 2곳의분양결과를지켜봐야한다. 이미신반포센트럴자이는서울정부규제에도불구하고 168.1 대 1이라는기록적인경쟁률을기록했기때문이다. 추후공급될예정인래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 도시장기대치보다낮게형성된분양가탓에결과는이미미루어짐작해볼만한상황이다. 즉, 8.2대책및후속정책인 9.5대책에더불구, 이미강남권분양은최근의대출규제여파로수분양자가조달해야하는금액부담이분양경쟁률하락으로연결되지않는다는것이확인되었다. 즉, 실수요자가반응할지역의분양은향후에도견조할것이라는점은이번 9월서울분양에서확인될것이다. 도표 91 9 월서울분양 : 정부의분양가규제는시장의왜곡을불러올것 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 9월 서울 계 3,418 강남 래미안강남포레스트 ( 개포시영재건축 ) 서울특별시강남구개포동 656 208 4,353 2017-09-14 신반포센트럴자이 ( 신반포 6차재건축 ) 서울특별시서초구잠원동 74-2 142 4,424 2017-09-07 서초센트럴아이파크 ( 주상복합 ) 서울특별시서초구서초동 1582-3 800 도심서북 래미안 DMC 루센티아 ( 가재울5구역재개발 ) 서울특별시서대문구거북골로10길 19 517 홍은6 구역두산위브 ( 홍은6 구역재건축 ) 서울특별시서대문구홍은동 13-25 202 동북 한양수자인사가정파크 ( 면목1 구역재개발 ) 서울특별시중랑구면목동 520-19 236 1,613 2017-09-12 장안태영데시앙 ( 장안2구역재건축 ) 서울특별시동대문구장안동 291-1 174 1,582 2017-09-06 휘경해모로프레스티지 ( 휘경1구역재개발 ) 서울특별시동대문구휘경동 234 160 서남 구로항동지구제일풍경채 (7블록) 서울특별시구로구항동항동지구 7블록 345 서울항동지구한양수자인와이즈파크 서울특별시구로구항동항동지구 5블록 634 1,399 2017-09-13 동남 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 64
도표 92 신반포센트럴자이 ( 신반포 6 차재건축 ) 자료 : GS 건설 도표 93 신반포센트럴자이 ( 신반포 6 차재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 4,424 142 168.1 168.1 59A 82.2 60.0 111,150 4,472 47 291.1 291.1 59B 83.0 60.0 111,310 4,432 5 155.3 155.3 59C 82.8 60.0 111,990 4,472 9 510.0 510.0 84B 116.5 85.0 154,130 4,375 11 156.1 156.1 84C 115.8 84.9 155,660 4,443 17 243.7 243.7 98B 135.0 98.9 178,860 4,379 6 51.0 51.0 98C 133.8 99.0 179,760 4,442 12 67.0 67.0 114A 155.1 115.0 191,240 4,076 2 36.5 36.5 114B 155.6 114.8 209,150 4,445 33 18.0 18.0 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 65
도표 94 신반포센트럴자이 ( 신반포 6 차재건축 ) 입지 자료 : GS 건설 66
도표 95 래미안강남포레스트입지 ( 개포시영재건축 ) 자료 : 삼성물산 도표 96 래미안강남포레스트입지 ( 개포시영재건축 ) 자료 : 삼성물산 67
도표 97 서초센트럴아이파크입지 자료 : 현대산업개발 68
도표 98 래미안 DMC 루센티아 ( 가재울 5 구역재개발 ) 자료 : 삼성물산 도표 99 래미안 DMC 루센티아 ( 가재울 5 구역재개발 ) 입지 자료 : 삼성물산 69
도표 100 한양수자인사가정파크 ( 면목 1 구역재개발 ) 자료 : 한양 도표 101 한양수자인사가정파크 ( 면목 1 구역재개발 ) 입지 자료 : 한양 70
도표 102 장안태영데시앙 ( 장안 2 구역재건축 ) 자료 : 태영건설 도표 103 장안태영데시앙 ( 장안 2 구역재건축 ) 청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,582 174 4.1 4.1 75A-1 103.2 75.9 50,710 1,624 14 6.4 6.4 75B 102.3 75.6 49,370 1,595 5 7.0 7.0 75B-1 102.3 75.6 50,380 1,629 10 5.6 5.6 84A-1 107.8 84.9 53,990 1,655 45 5.4 5.4 84B 107.9 85.0 53,660 1,644 11 5.4 5.4 84B-1 108.0 84.9 53,660 1,642 26 3.2 3.2 84C 107.9 85.0 53,430 1,637 31 3.9 3.9 119 150.2 119.4 64,740 1,425 32 1.2 1.2 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 71
도표 104 장안태영데시앙 ( 장안 2 구역재건축 ) 입지 자료 : 태영건설 72
도표 105 서울항동지구한양수자인와이즈파크 자료 : 한양 도표 106 서울항동지구한양수자인와이즈파크입지 자료 : 한양 73
3. 수도권 : 성남고등, 남양주, 시장의반응은? 9월수도권주택분양시장은 19,551호가공급 (+95.3%MoM) 될것으로전망한다. 연기되던주택분양들이속도를내기때문이다. 지난 8월성남고등및포레스티아분양성공으로 8.2대책등부동산시장규제분위기에서도시장관심을이끌어낼수있다는것이확인된결과다. 9월분양에서는이미성공사례를보여줬던김포한강메트로자이및한강Ac-10블록호반베르디움등김포지역의분양결과뿐아니라, 분양이집중된남양주분양의결과가주목된다. 특히, 1) 김포는김포도시철도개통이얼마남지않은효과로인한분양호조를이어갈지, 2) 남양주다산자이아이비플레이스는 8호선연장에따른역세권효과가기대되는지역이라는점이분양결과에어떤영향을미칠지주목된다. 도표 107 9 월수도권분양 : 김포, 남양주등차선호지역에몰릴시장관심도수준은? ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 9월 수도권 계 19,551 인천권 인천용마루지구 3블록 ( 행복주택 ) 인천광역시남구숭의동용마루주거환경개선사업지구 3블록 1,500 2017-09-30 인천부평역룩소르 인천광역시부평구부평동 534-88 75 2017-09-30 인천미추홀퍼스트 ( 공공분양 ) 인천광역시남구숭의동 300 용마루주거환경개선사업지구 2블록 1,078 2017-09-30 인천도원역서희스타힐스크루즈시티 ( 지역주택조합 ) 인천광역시남구숭의동 180-6 992 2017-09-30 인천가정지구 1블록 ( 공공분양 ) 인천광역시서구가정지구 1블록 387 922 2017-09-14 인천송도다인로얄팰리스테라스송도 인천광역시연수구송도동 30-6 송도국제도시국제업무지구 B5블록 387 2017-09-30 김포한강메트로자이 3단지 경기도김포시걸포동 200 ( 걸포3 지구 A2블록 ) 431 1,234 2017-09-14 김포한강 Ac-10블록호반베르디움 경기도김포시장기동 1865-4 김포한강신도시 Ac-10BL 696 1,068 2017-09-14 경기서북 고양삼송역현대헤리엇 ( 주상복합 ) 경기도고양시지축동 771-35 삼송지구 M4블록 364 1,447 2017-09-06 고양지축역한림풀에버 경기도고양시지축동고양지축지구 B2블럭 1,102 1,473 2017-09-15 경기동북 남양주다산자이아이비플레이스 경기도남양주시진건읍진건지구주상복합용지 1블록 967 1,547 2017-09-14 남양주두산위브트레지움 경기도남양주시화도읍묵현리 17-1 520 2017-09-30 남양주뉴스테이오메가시티 1블록 경기도남양주시화도읍월산리 115 월산12지구 1블록 940 2017-09-30 남양주뉴스테이오메가시티 2블록 경기도남양주시화도읍월산리 115 월산12지구 2블록 1,685 2017-09-30 남양주뉴스테이오메가시티 3블록 경기도남양주시화도읍월산리 115 월산12지구 3블록 1,490 2017-09-30 양주옥정모아미래도 경기도양주시옥정동양주옥정지구 A6-2 블록 620 2017-09-30 구리갈매 1차대방디엠시티 경기도구리시갈매동갈매지구상업용지 S1-3 블록 356 2017-09-30 양평양수리 the river park 경기도양평군양서면양수리 571, 574 62 1,046 2017-09-06 포천신읍코아루더스카이 (1단지) 경기도포천시신읍동 205-3 166 804 2017-09-07 포천신읍코아루더스카이 (2단지) 경기도포천시신읍동 205-1 88 797 2017-09-07 경기서남 시흥장현지구동원로얄듀크 경기도시흥시장현동장현지구 B7블록 447 2017-09-30 시흥장현모아미래도 경기도시흥시능곡동장현지구 C2블록 928 2017-09-30 시흥은행2지구코아루 경기도시흥시신천동 83-103 ( 은행2주거환경개선지구 A블록 ) 169 2017-09-30 안성공도우방아이유쉘 경기도안성시공도읍 1 715 2017-09-30 의왕백운밸리 A2블록제일풍경채 ( 민간임대 ) 경기도의왕시학의동 785 의왕백운지구 A2블록 246 2017-09-30 의왕백운밸리 A4블록제일풍경채 ( 민간임대 ) 경기도의왕시학의동 785 의왕백운지구 A4블록 342 2017-09-30 평택고덕면코오롱하늘채 ( 지역주택조합 ) 경기도평택시고덕면궁리 52-2 1,884 2017-09-30 평택비전지웰테라스 경기도평택시비전동용죽지구공동5블록 218 2017-09-30 경기동남 화성동탄2 파라곤 ( 주상복합 ) 경기도화성시동탄2신도시 C9블록 644 2017-09-30 성남신흥동세일띠아모 경기도성남시수정구수정로 282 52 1,571 2017-09-13 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 74
도표 108 김포한강메트로자이 3 단지 자료 : GS 건설 도표 109 김포한강메트로자이 3 단지입지 자료 : GS 건설 75
도표 110 김포한강 Ac-10 블록호반베르디움 6 차 자료 : 호반건설 도표 111 김포한강 Ac-10 블록호반베르디움 6 차입지 자료 : 호반건설 76
도표 112 남양주다산자이아이비플레이스 자료 : GS 건설 도표 113 남양주다산자이아이비플레이스입지 자료 : GS 건설 77
4. 지방 : 위축된지방중소도시분양은언제쯤회복될것인가? 9월지방주택분양시장은 24,570호가공급 (+172.8%MoM) 될것으로전망한다. 부산지역의분양호조세가언제까지이어질지에대해시장의견이갈리는상황에서, 8월분양결과가상대적으로저조했던일광지구의결과이후부산의분양열기에대해확인할수있는기회가 2차동원로얄듀크에서있을것으로판단된다. 또한, 중소도시권의청약이급격히위축된최근흐름이이어질지도확인이필요하다. 도표 114 9 월지방분양 : 중소도시분양시장위축수준을확인할수있는계기 ( 세대 ) ( 만원 /3.3m 2 ) 월 대지역 소지역 단지 위치 공급 공급가 청약일 9 월지방계 24,570 부산 부산남구아이홈대연 부산광역시남구대연동 1764-5 48 1,259 2017-09-04 부산신평코오롱하늘채 ( 지주택 ) 부산광역시사하구신평동 204 287 부산명지더샵퍼스트월드 ( 주상복합 ) 부산광역시강서구명지동명지국제도시복합 2, 3-1 블록 3,196 부산협성휴포레시티즌파크 부산광역시부산진구부암동 318 389 1,476 2017-09-07 부산서면 6차봄여름가을겨울 부산광역시부산진구범천동 881-3 266 1,154 2017-09-13 부산범일역이즈 부산광역시부산진구범천동 886-41 55 1,195 2017-09-12 부산일광지구 2차동원로얄듀크 부산광역시기장군일광면일광지구 B2블록 701 울산 경남 김해율하리슈빌 ( 뉴스테이 ) 경상남도김해시율하동율하2 지구 A2블록 974 창원부산신항사랑으로부영 (2블록) ( 공공임대 ) 경상남도창원시용원동주거2 블록 647 창원부산신항사랑으로부영 (3블록) ( 공공임대 ) 경상남도창원시용원동주거3 블록 606 창원부산신항사랑으로부영 (4블록) ( 공공임대 ) 경상남도창원시용원동주거4 블록 762 창원부산신항사랑으로부영 (5블록) 경상남도창원시용원동주거5 블록 302 사천삼천포금성백조예미지 ( 동금주공재건축 ) 경상남도사천시동금동 38-1 292 750 2017-09-07 통영삼정그린코아더베스트 경상남도통영시광도면죽림리 701-14 1,257 1,003 2017-09-07 대구대구오페라트루엘시민의숲 ( 광명아파트재건축 ) 대구광역시북구고성동 3 가 5-139 320 경북 경산경남사동 2-2 블록사랑으로부영 ( 민간임대 ) 경상북도경산시사동 2-2 블록 1,030 경산경남사동 2-3 블록사랑으로부영 ( 민간임대 ) 경상북도경산시사동 2-3 블록 630 안동송현동공동주택 경상북도안동시송현동산114 605 안동신원아침도시에듀포레 경상북도안동시용상동산57-1 272 768 2017-09-06 광주광주운남동진아리채리버힐즈광주광역시광산구운남동 524-13 462 전남나주광주전남혁신도시사랑으로부영 (B6BL) 전라남도나주시빛가람동 B6BL 1,558 완도군내리미림전라남도완도군완도읍군내리 363-78 55 791 2017-09-13 전북 전주에코시티데시앙 ( 뉴스테이 ) 전라북도전주시효천동에코시티 8블록 826 전주효천지구 A-2 블록우미린 2차 전라북도전주시효자동효천지구 A2블록 1,128 905 2017-09-06 정읍상동 3차 JK힐스타운 전라북도정읍시상동중앙로 88 66 768 2017-09-14 대전대전도룡하우스디어번 ( 오피스텔 ) 대전광역시유성구도룡동 4-9 778 세종세종행복도시 2-1 M3 블록블루시티 (10 년공공임대 ) 세종시다정동 1,080 161 2017-09-01 충남 천안역사라이크텐 충청남도천안시와촌동 106-14 992 1,054 2017-09-06 보령명천시티프라디움 충청남도보령시명천동명천지구 B4블록 599 보령명천택지개발 B1 금성백조예미지 충청남도보령시명천동명천지구 B1블록 517 769 2017-09-07 천안동남구청부지도시재생사업 충청남도천안시문화동동남구청부지 451 충북 충주호암지구 B-7 블록 (10 년공공임대리츠 ) 충청북도충주시호암동충주호암택지개발지구 B-7 블록 455 143 2017-09-04 청주동남지구시티프라디움 (B2 블록 ) 충청북도청주시상당구운동동동남지구 B2블록 610 청주동남지구시티프라디움 (B1 블록 ) 충청북도청주시상당구운동동동남지구 B1블록 797 강원 동해천곡금호어울림라포레 강원도동해시천곡동 540 672 808 2017-09-01 강릉유천더테라스아리움 강원도강릉시유천동 418-5 131 속초조양동휴먼빌 강원도속초시조양동산255 379 강릉미디어촌 5단지 ( 영구임대 ) 강원도강릉시홍제동 1039 264 제주제주아드리아애월리얼타운하우스제주도제주시애월읍유수암리 3196 111 1,494 2017-09-07 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 78
도표 115 부산협성휴포레시티즌파크 자료 : 협성건설 도표 116 부산협성휴포레시티즌파크청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,476 389 3.1 3.1 76 102.7 76.0 44,790 1,441 68 2.0 2.0 84A 113.2 84.0 49,290 1,439 108 6.6 6.6 84B 115.4 84.0 49,290 1,412 54 2.2 2.2 84C 115.4 84.0 49,290 1,412 54 2.2 2.2 84D 114.8 84.0 46,590 1,342 16 3.8 3.8 106 142.2 106.0 75,190 1,748 56 0.4 0.4 114 154.5 114.0 65,990 1,412 33 0.5 0.5 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 79
도표 117 부산협성휴포레시티즌파크입지 자료 : 협성건설 80
도표 118 통영삼정그린코아더베스트 자료 : 삼정 도표 119 통영삼정그린코아더베스트청약경쟁률 (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 /3.3m 2 ) ( 세대 ) ( 대1) 평형 면적 공급가 단가 공급 경쟁률 공급 전용 계 1순위 1,003 1,257 0.8 0.6 59A 78.4 59.0 23,800 1,004 380 0.5 0.3 59 78.4 59.0 24,000 1,012 94 0.5 0.3 59B 80.0 59.0 24,200 1,001 119 0.5 0.3 84A 110.8 84.0 31,930 952 268 0.6 0.3 84B 110.9 84.0 32,330 964 268 1.2 1.0 84T 109.7 84.0 46,500 1,401 42 1.8 1.8 110A 143.7 110.0 42,700 982 37 1.5 1.0 110B 145.5 110.0 42,200 959 37 1.4 1.4 141P 185.9 141.0 90,000 1,600 12 2.8 2.8 자료 : 금융결제원, 유진투자증권 81
도표 120 통영삼정그린코아더베스트입지 자료 : 삼정 82
5. 입주 : 서울입주감소 Vs 경기도광주태전입주증가 9월전체입주는 10,224호 (-61.1%MoM) 이며, 이중, 서울입주는 721호로전월 (4,137호) 대비 82.6% 감소한수치다. 실제입주단지면에서도독산동롯데캐슬골드파크 2차를제외하면특별한공급증가요인이감지되지않는것이다. 막상서울외서울출퇴근이가능한지역으로는광주태전동의 e편한세상및힐스테이트입주 (2,372 호 ) 의공급으로경기동남권의전세수요충족엔도움이될것으로판단된다. 도표 121 9 월입주예정단지 : 광주태전 (2,372 호 ) 외에는의미있는공급증가요인없음 입주월 지역 주소 단지 세대 계 <60m 2 60<<85m 2 >85m 2 2017년 9월 계 10,224 2,453 7,566 205 서울 721 570 151 0 금천구독산동 롯데캐슬골드파크 2차 292 141 151 0 노원구중계동 중계 9블록영구임대 60 60 0 0 중랑구신내동 신내3지구 3블록행복주택 50 50 0 0 구로구천왕동 천왕2 도시형생활주택 A, B 319 319 인천 1,276 164 1,112 0 남구숭의동 아이폴리스 24 24 0 0 남동구서창동 서창2 4블럭청광플러스원 582 0 582 0 서구당하동 검단 SK뷰 530 0 530 0 주안역 1블록행복주택 140 140 0 0 경기 8,227 1,719 6,303 205 광주시태전동 태전3지구 e편한세상 C1, C2, C16 911 109 802 0 광주시태전동 태전5지구힐스테이트태전 C4, C5, C6 1,461 382 1,079 0 평택시평택동 라페온빌 ( 도시형 ) 299 299 0 0 화성시남양읍 남양뉴타운양우내안애 2차 B-02 460 0 460 0 화성시동탄면 동탄2신도시반도유보라 A-2, A-37 1,077 271 601 205 화성시향남읍 향남2 사랑으로부영 17단지 942 0 942 0 구리갈매 B2 공공분양 1,018 0 1,018 0 성남여수 A1 국민임대 658 658 0 0 하남미사 A29 10년임대 1,401 0 1,401 0 자료 : 국토교통부, 유진투자증권 83
도표 122 독산동롯데캐슬골드파크 2 차 자료 : 롯데건설 도표 123 광주태전 2 차 e 편한세상 자료 : 대림산업 84
V. 월간주택시장 1. 강남구 도표 124 강남구 20PY 대주택시세 (m 2 ) (m 2 ) ( 만원 ) ( 만원 ) 지역 구분 단지 세대수 주차 주차 / 세대 공급 전용 매매 전세 매매 전세 %MoM %YTD %MoM %YTD 강남구압구정 한양1차 936 561 0.6 66.1 50.0 119,000 41,000 3.5 19.0 0.0 1.2 청담 삼성청담공원 391 400 1.0 82.6 59.9 82,000 52,500 0.0 9.3 0.0 2.9 삼성청담래미안 217 300 1.4 86.0 60.0 86,000 57,500 0.0 4.9 0.0 4.5 청담현대3차 317 400 1.3 89.3 59.9 85,000 54,000 0.0 13.3 0.0 0.9 청담자이 708 905 1.3 70.8 49.6 117,500 80,000 0.9 21.8 0.0 3.2 삼성 상아2차 478 480 1.0 79.3 71.9 114,000 29,500 3.2 14.0 0.0-7.8 삼성동롯데 339 500 1.5 79.3 59.4 85,000 57,000 0.0 5.6 0.0-0.9 서광 304 395 1.3 79.3 59.7 91,500 58,000 1.7 10.9 0.0 0.0 풍림1차 252 252 1.0 79.3 59.7 100,000 51,000 5.3 15.6 0.0 2.0 풍림2차 112 112 1.0 79.3 59.9 100,000 52,500 4.7 15.6 0.0 7.1 역삼 역삼래미안 1,050 1,054 1.0 79.3 59.4 96,500 70,000 0.0 11.6 0.0 1.4 역삼e편한세상 840 860 1.0 79.3 59.6 102,500 70,000 3.0 16.5 0.0 1.4 역삼푸르지오 738 753 1.0 79.3 59.9 96,500 71,000 0.0 12.2 0.0 1.4 래미안그레이튼 ( 진달래3차 ) 476 585 1.2 85.6 60.0 96,000 72,000 0.0 11.6 1.4 2.1 래미안그레이튼 ( 진달래2차 ) 464 624 1.3 86.0 59.8 97,000 72,000 0.0 13.5 2.1 1.4 개나리래미안 438 438 1.0 76.0 60.0 97,000 72,000 0.0 12.1 0.0 1.4 개나리푸르지오 332 332 1.0 79.3 59.7 105,000 80,000 0.0 13.5 0.0 7.4 도곡 도곡렉슬 3,002 4,435 1.5 86.0 60.0 94,000 69,500 3.0 11.9 0.7 3.7 도곡동삼성래미안 732 1,116 1.5 81.4 60.0 94,500 67,500 3.3 8.0 0.0 0.0 개포한신 620 500 0.8 76.0 52.7 95,000 39,500 0.0 9.8 0.0 0.0 도곡한신 (MBC) 421 470 1.1 79.3 58.5 79,000 51,500 0.0 24.4 0.0 6.2 역삼우성 390 468 1.2 92.6 76.4 87,500 53,500 1.2 9.4 0.0 0.9 도곡경남 348 348 1.0 82.6 59.8 73,500 55,000 0.0 16.7 0.0 0.0 대치 은마 4,424 3,097 0.7 102.5 76.8 125,500 49,500-1.8 12.1 0.0 2.6 래미안대치팰리스 1단지 ( 청실 ) 1,278 2,454 1.9 88.2 60.0 122,500 93,500 0.0 7.9 0.0 2.7 래미안대치팰리스 2단지 ( 청실 ) 330 634 1.9 118.8 85.0 163,500 125,000 0.0 9.0 0.0 6.4 대치삼성래미안 960 1,253 1.3 86.0 59.9 95,000 64,500 0.0 10.5 0.0 1.6 대치아이파크 ( 도곡주공2차 ) 768 1,181 1.5 78.7 60.0 112,500 83,500 2.3 13.6 0.0 3.1 대치현대 630 720 1.1 86.0 59.8 81,000 54,500 3.8 11.7 1.9 1.9 개포 개포5차 940 940 1.0 76.0 54.0 107,250 39,000 2.4 26.2 0.0 3.3 개포6차 1,060 1,024 1.0 76.0 53.1 105,000 38,500 0.0 22.1 0.0 2.7 개포7차 900 900 1.0 76.0 53.5 105,000 38,500 0.0 22.1 0.0 2.7 대치 1,753 811 0.5 69.4 49.9 76,000 41,500 0.0 7.0 3.8 7.1 대청 822 500 0.6 72.7 51.1 76,000 41,500 0.0 7.0 3.8 7.1 일원 푸른마을 930 930 1.0 82.6 59.8 80,000 48,000 0.0 9.6 0.0 4.3 한솔마을 570 1,140 2.0 76.0 63.8 92,000 51,500 4.0 17.2 2.0 5.1 상록수 740 849 1.1 89.3 74.5 105,000 58,500 3.4 6.1 0.0 1.7 가람 496 496 1.0 89.3 75.2 101,500 57,500 2.5 6.8 0.0 0.0 청솔빌리지 291 160 0.5 79.3 59.8 80,500 42,500 3.9 5.9 0.0 0.0 우성7차 ( 개포 ) 802 645 0.8 89.3 68.4 105,000 51,500 3.4 16.7 0.0-1.9 개포한신 364 179 0.5 89.3 82.3 94,000 46,000 0.0 11.9 0.0-1.1 래미안루체하임 ( 일원현대 ) 465 465 1.0 86.0 76.7 수서1단지 720 - - 72.7 51.8 62,500 37,000 0.0 12.6 0.0 1.4 수서 까치마을 1,410 1,200 0.9 69.4 49.5 69,250 40,350 2.6 7.6 3.5 12.8 삼성 680 764 1.1 76.0 59.9 78,000 54,500 0.0 6.1 0.0 4.8 동익 330 330 1.0 72.7 60.0 76,250 44,500 1.0 10.5 3.5 7.2 신동아 1,162 325 0.3 69.4 50.0 68,500 34,000 0.7 3.0 3.8 6.3 삼익 645 650 1.0 72.7 49.2 66,750 35,000 0.4 5.5 0.0 4.5 자료 : KB부동산, 유진투자증권 85