뉴질랜드주거용부동산매매계약서에관한안내 이안내서는부동산중개업자감독청 (Real Estate Agents Authority) 이작성및감수했습니다 www.reaa.govt.nz 0800forREAA (0800 367 7322)
주거용부동산매매계약서에관한안내 알아두어야할중요사항 : 1. 2. 3. 4. 5. 매매계약은법적구속력이있는계약입니다. 부동산중개업자는부동산매도인을대변하지만매수인에게도공정하게대해야합니다. 조건부 (conditional) 계약과무조건부 (unconditional) 계약의차이를이해해야합니다. 매매계약서의조건은서로협상할수있습니다. 서명하기전에귀하의변호사가매매계약서의내용을먼저확인하는것이좋습니다. 이안내서의저작권은부동산중개업자감독청이소유합니다. 이안내서는제한없이배포할수있습니다. 그러나배포와관련해어떠한금전적대가도받아서는안됩니다. 안내서의출처를부동산중개업자감독청으로밝혀야하고, 어떤형태로든감독청의명예를훼손하는일이없도록해야합니다. 또한이안내서를감독청과공동으로제작한것으로소개하거나내용의전부또는일부를변경해도안됩니다.
서언부동산의매매는큰자산을사고파는중요한업무입니다. 비교적복잡한협상과정을거쳐야하고, 유의해야할점도많습니다. 뉴질랜드에서집을매매하는방법에는몇가지가있습니다 : 경매방법입찰방법시장가격판매방법협상판매방법. 매매방법이어떤것이든항상서면매매계약서를작성해야합니다. 이안내서는주거용부동산매매시에귀하가서명해야하는매매계약서에관한설명서입니다. 매매계약서는매도인과매수인간에합의한내용을입증하는법률서류입니다. 이안내서는매매계약서에관한설명뿐만아니라, 추가정보는어디에서구할수있는지, 중개업자에대한불만이있을경우어떻게민원을제출할수있는지, 중개업자 1 에게기대할수있는것은무엇인지등에관한설명을해줍니다. 그리고주거용부동산의매매에관한내용만다루고있습니다. 이안내서는단순한지침에불과합니다. 따라서이안내서의내용을조언으로간주해서는안됩니다. 이안내서는부동산중개업자법 (Real Estate Agents Act) 2008 에의거해설립된정부기관인부동산중개업자감독청이작성했습니다 1 부동산중개업자또는중개업자란부동산매매알선을업으로하는업체, 그업체의지점장또는중개인을뜻합니다. 1
주거용부동산매매계약서에관한안내 매도인이나매수인이매매계약서에서명하기전에중개업자는이안내서사본을그들에게제공하고그들이이것을받았다는내용의서면확인을받아야합니다. 더자세한정보가필요하면본인의변호사에게문의하시기바랍니다. 부동산중개업자감독청웹사이트에도관련정보가있습니다 : www.reaa.govt.nz. 매매계약서는왜필요한가? 매매계약서를작성해놓으면매도인과매수인간의합의내용이명확해지기때문입니다. 매매계약은법적구속력을지니는성문계약입니다. 협상이란? 협상절차는부동산에대한구입의사를매도인에게전달해달라고매수인이부동산중개업자에게요청할때부터시작됩니다. 중개업자는매수인이원하는구입가격과조건등을기록한매매계약서를작성합니다. 그다음, 작성된매매계약서를매도인에게제시하고, 매도인이그내용을수락및서명하면이계약서는구속력을지니게됩니다. 필요한경우매도자와매수인은가격과조건이양자에게만족할때까지중개업자를통해협상할수있습니다. 무엇이중요한가? 반드시서면매매계약서가있어야합니다. 매매계약서에서명하기전에귀하의변호사에게보여내용을확인해야합니다. 매도인과매수인은협상과정에서가격과조건을변경할수있습니다. 2
매매계약서 부동산중개업자는두종류의부동산매매계약서양식중하나를사용하게됩니다 : 오클랜드지역변호사협회양식 ( ADLS 양식 ). 뉴질랜드부동산협회양식 ( REINZ 양식 ). 무엇이중요한가? 매매계약서에서명하기전에귀하의변호사에게보여내용을확인해야합니다. 위에언급한두종류의부동산매매계약서양식은서로약간다른데, 중요한차이점에대해귀하가알고있어야합니다. 귀하의변호사에게문의하면귀하에게그차이점을설명해주고하나의양식을추천해줄것입니다. 부동산매매계약서에는다음내용이포함되어야합니다 : 매도인과매수인의이름. 부동산의주소. 부동산소유권의종류 ( 땅과건물을모두소유하는프리홀드, 땅은임차이고건물만소유하는리스홀드등 ). 매도부동산에포함된가재도구 ( 예 : 냉장고, 식기세척기, 커튼, TV 안테나등 ). 가격. 미불잔금이있을경우이에적용되는대출이자율. 매수인이지불해야하는계약금. 모든조건이충족되어무조건부계약이성립되는날짜. 잔금지불일 ( 부동산대금의잔금을지불하는날짜로보통매수인의입주일임 ). 계약이완전히성립되기전에이행되어야할매수인이요구하는전제조건. 3
주거용부동산매매계약서에관한안내 계약서에집어넣을수있는조건 매수인은보통다음과같은조건의전부또는일부를오퍼 ( 구입제안 ) 에집어넣고이런조건이모두충족되면계약이성립되는것으로합니다. 소유권조사 - 해당부동산의법적소유주가누구인지, 그부동산에대해제 3자가권리를주장하는내용이있는지여부를조사하며, 보통매수인의변호사가조사를실시합니다. 융자승인 - 특정일까지주택융자승인을받는것을보통전제조건으로합니다. 감정평가 - 이것은주택융자를해주는은행에서보통요구합니다. 매도부동산의공인감정가를고려하여융자금액을정하기때문입니다. 토지등기부 ( LIM) 열람 - 재산세, 건축허가, 하수도, 도시개발등에관한각종정보가들어있는지역의회 ( 또는시의회 ) 에서발급하는서류를떼어보는것을의미합니다. 건물검사보고서 - 건물에하자가없는지, 있다면어떤수리를해야하는지등을알아보기위해매수인의비용으로신청하는보고서입니다. 이런조건을계약서에집어넣은것이점차일반화되어가고있습니다. 엔지니어보고서 - 건물검사보고서와마찬가지로매도부동산의대지및건물에구조적인하자가있는지알아보기위해매수인이자기비용으로신청합니다. 타부동산선매조건 - 매수인이가지고있는다른부동산이팔리면그대금으로해당부동산을구입하겠다는내용의조건을뜻합니다. 일반또는표준조항매매계약서에는또한일반적으로통용되는의무와조건이포함되어있습니다. 당사자는이런조건을충족시켜야하기때문에그내용을알고있어야합니다. 다음과같은것을예로들수있습니다 : 접근권리 - 잔금을치르기전에매수인이부동산을보기위해그집에들어갈수있는권리를뜻합니다. 매수인의의무불이행 - 매수인이계약의무를이행하지못할때어떤배상을해야하는지에대한내용입니다. 예 : 이자지불. 4
매도인의의무불이행 - 반대로매도인이계약의무를이행하지못할때어떤배상을해야하는지에대한내용입니다. 예 : 집을비워주지못한기간동안숙박비지불. 보험 - 잔금지불일까지매도부동산에보험이가입되어있어야하며, 재난이발생할경우에는어떻게되는지에대한내용입니다. 이러한표준조항에대한설명은귀하의변호사에게의뢰해야합니다. 표준조항의어떤내용을변경하기원하면매매계약서에서명하기전에귀하의변호사에게요청해야합니다. 계약금과잔금은언제치르게되나? 매도인과매수인이매매계약서의모든면에합의하면보통매도가격의 5-10% 를매수인이중개업자에게계약금으로지불하게되고, 이돈은당분간중개업자의신탁계정에예치됩니다. 모든조건이충족되어무조건부계약이성립되면중개업자는계약금에서중개수수료를공제하게됩니다. 이러한내용은매도인과중개업자간에합의해야하며, 합의된내용을중개계약서 2 에기록해야합니다. 매도인은중개업자수수료를지불하고도남을정도로충분한계약금을예치해야합니다. 잔금지불일이되면매도인은보통본인의변호사를통해잔금을치르게됩니다. 잔금지불일은일반적으로매수인의입주일이됩니다. 정한기일까지매매계약의일부조건이충족되지않아계약이파기되면매수인은계약금전액을되돌려받을수있습니다. 하지만오퍼 ( 구입제안 ) 가무조건부계약이된이후에는어떤이유때문에매수인의마음이변했다해도계약금을다시찾을수없게됩니다. 2 부동산중개업자감독청이발행한뉴질랜드주거용부동산중개계약서에관한안내서참조. 5
주거용부동산매매계약서에관한안내 조건부 ( conditional) 계약이라함은매수인이살고있는집이팔리는조건, 건물검사조건, 또는매수인의주택융자신청이승인되는조건등일련의조건이들어있는매매계약을뜻합니다. 무조건부 ( unconditional) 계약이라함은매매계약서에기록된모든전제조건이충족된후의매매계약을뜻합니다. 매매계약의전제조건이충족되어무조건부계약이성립되면그계약에법적구속력이부여되며, 부동산의소유권이반드시이전되어야합니다. 나의마음이변하면계약을파기할수있나? 해당부동산을팔거나사기로해놓고마음이변했다고해서그이유만으로매매계약서를파기할수는없습니다. 일반적으로일단매매계약서에서명을했고계약서에기록한전제조건이충족된후에는반드시해당부동산의매매가이루어져야합니다. 중개업자나중개업자와관련된사람이해당부동산을매입하고자할경우에는어떻게되나? 관련법에따르면중개업자나중개업자와관련된사람이귀하의부동산을매입하고자할경우에는귀하의서면승낙을받아야합니다. 이러한경우에관한추가정보는 www.reaa.govt.nz 에있는이해관계상충안내자료를보시거나 0800forREAA (0800 367 7322) 로문의하시기바랍니다. 6
중개업자에게기대할수있는것은? 중개업자는매도인을대행하고이에대해매도인으로부터수수료를받습니다. 따라서중개계약서에정한대로매도인의지시를받고매도인의이익을대변해야합니다. 중개업자는매도인을대변하지만매수인에게도분명한책임이있습니다. 귀하가부동산을구입할경우, 중개업자에게많은질문을하시기바랍니다. 알고싶은것에관해구체적으로질문을하십시오. 모든중개업자는부동산중개업자감독청이정한전문인행동및고객관리강령을지켜야합니다. 이강령에따라중개업자는모든관계당사자에게공정하고정직하게대해야합니다. 이강령에는중개업자의최소행동기준이정해져있으며, 이기준은중개업자감독청에속한민원처리위원회가중개업자를징계할때근거규정으로사용됩니다. 전문인행동및고객관리강령사본은 www.reaa.govt.nz 에서보시거나 0800forREAA (0800 367 7322) 로전화하시면구할수있습니다. 부동산을구입할때반드시중개업자를통해야하나? 부동산을매도할때중개업자를통할것인지여부는매도인에게달려있습니다. 중개업자를통하지않고본인이직접개인적으로매도할수도있습니다. 하지만매도인이중개업자를통해부동산을내놓은경우에는매수인도해당중개업자를통해구입해야합니다. 중개업자를통하든통하지않든중요한것은매매의각단계에본인의변호사와협의하는것입니다. 7
주거용부동산매매계약서에관한안내 중개업자수수료는누가지불하나? 뉴질랜드부동산중개업자는매도인을위해일하기때문에매도인이수수료를지불해야합니다. 그리고매도인을위해마케팅을수행하는중개업자는매수인에게별도의서비스수수료를요구할수없습니다. 하지만매도인으로부터수수료를받기때문에중개업자가매도인에게지는책임은매수인에게지는책임보다큽니다. 매수인의중개업자란? 외국에는매수인이중개업자를고용하는경우가흔합니다. 이경우중개업자는매수인의지시를받아부동산을물색하고, 때때로매수인을대리해가격을흥정합니다. 귀하가매수인인데중개업자를고용한경우에는중개업자와서면중개계약서를작성하고서비스수수료를부담해야합니다. 매수인의중개업자에관한추가정보는 www.reaa.govt.nz 에있는매수인의중개업자에관한안내자료를보시거나 0800forREAA (0800 367 7322) 로문의하시기바랍니다. 문제가발생하면어떻게해야하나? 부동산중개업자의행동에불만이있을경우에는먼저해당중개인이나중개인의상사와협의해야합니다. 모든중개업자는불만처리내부절차를가지고있어야합니다. 이런과정을거친후에도해결이안되거나이런통로를사용하고싶지않을경우에는부동산중개업자감독청으로직접민원을제출할수있습니다. 민원제출과관련된추가내용은 www.reaa.govt.nz 을보시거나 0800forREAA (0800 367 7322) 로전화해민원제출안내서및민원신청양식을구하시기바랍니다. 8
추가정보를구할수있는곳 : 매도인및매수인은다음과같은곳을통해부동산매매에관한조언이나도움을받을수있습니다 : 부동산중개업자감독청웹사이트 www.reaa.govt.nz 참조또는 0800forREAA (0800 367 7322) 로전화문의. 부동산중개업자감독청은부동산매매와관련된각종문제에관한정보및도움을제공할뿐만아니라, 부동산중개업자와관련된민원을직접관장합니다 귀하의변호사 지역사회법률센터 www.lsa.govt.nz 시민상담소 www.cab.org.nz 소비자보호부 www.consumeraffairs.govt.nz 뉴질랜드변호사협회부동산과 www.propertylawyers.org.nz 소비자조합 www.consumerbuild.org.nz. 9
부동산중개업자감독청 PO Box 25371, Wellington 6146 전화 : 0800forREAA (0800 367 7322) 팩스 : 04 815 8468 이메일 : info@reaa.govt.nz 웹사이트 : www.reaa.govt.nz 작성일당시이안내서의내용은정확합니다. 하지만이정보의출처인원문의내용이변경될수있기때문에최신정보를보시려면 www.reaa.govt.nz [2009 년 11 월 17 일, 버전 1.0] 을참조하시기바랍니다. Cert no. SCS-COC-001912