불평등사회 경제조사연구포럼 대표의원연구책임의원구성의원 ( 가나다순 ) 정동영 박주현 강창일권은희김종회노웅래 신창현이용호鄭仁和조배숙
정책연구보고서 후분양제의무화관련주요쟁점및시사점 국회의원연구단체 < 불평등사회 경제조사연구포럼 > 국회의원정동영
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( 출처 : 정동영의원실 ) 1) 조선비즈, 2017.10.19. 양날의칼 ' 후분양제 ' 논란 투기억제효과있지만분양가껑충
2) 경실련보도자료, 2017.10.31., 후분양제및분양원가도입촉구기자회견개최
[ 그림 ] 연도별하자접수건수츨처 : 국토교통부 (2016) 3) MK 부동산, 2017.10.22., 부실시공 분양권투기근절효과, 그러나
[ 표 ] HUG 분양가상승률분석결과 출처 : 경실련내부자료 (2017) 4) 호매실 B8, 2016 년세종시 3-3 생활권 M6 이공정률 40%, 호매실 B2, 의정부민락 2A6, 강릉유천 B2 가공정률 60%
[ 표 ] LH 공사후분양시범단지총사업비중후분양기간이자비율 ( 총액 ) ( 단위 : 백만원 ) 구분 호매실 B8 세종시의정부민락강릉유천호매실 B2 3-3M6 2A6 B2 계 택지비 48,287 60,338 105,513 94,969 33,259 342,367 총건축비 86,368 265,420 207,650 244,914 140,580 944,932 사업비계 134,655 325,758 313,163 339,883 173,840 1,287,299 후분양 금액 355 1,636 1,346 2,673 1,296 7,306 기간이자 비율 0.26% 0.50% 0.43% 0.79% 0.75% 0.57% 주 : 비율은후분양기간이자 / 총사업비 출처 : 경실련보도자료, 2017.10.20., 토건세력들은후분양흔들기를멈춰라 [ 표 ] LH 공사후분양시범단지분양가중후분양기간이자비율 ( 가구평당 ) ( 단위 : 만원 /3.3 m2 ) 구분 호매실 B8 세종시의정부민락강릉유천호매실 B2 3-3M6 2A6 B2 계 택지비 332 146 315 244 144 226 분양가 건축비 593 643 620 630 610 625 계 925 789 935 874 754 851 후분양 금액 2.4 4.0 4.0 6.9 5.6 4.8 기간이자 비율 0.26% 0.50% 0.43% 0.79% 0.75% 0.57% 출처 : 경실련보도자료, 2017.10.20., 토건세력들은후분양흔들기를멈춰라 로후분양 5) 내일신문, 2017.11.10., 기고 - 수분양분양가상승요인은 0.57% 6) nsp 통신, 2017.10.17., 주택도시보증공사, 용역보고서조작논란대두
[ 그림 ] LH 공사후분양주택기간이자공개예시 ( 세종시 3-3 생활권 M6) 출처 : LH 공사세종시 3-3 생활권 M6 입주자모집공고문 ; 경실련보도자료, 2017.10.20., 토건세력들은후분양흔들기를멈춰라
7) 정봉수 (2017), 후분양이주택사업손익및자금조달구조에미치는영향분석, 한국신용평가. 2017 년당사가평가를수행한주택개발사업중일부를대상으로후분양 ( 공정률 80% 이후분양개시 ) 을가정하여분석 ( 수도권 4 곳, 지방 5 곳 ) 8) PF 대출이자와 PF 대출수수료를금융비용으로분류하였고, 선분양사업계획과동일한대출이자율과대출수수료율을반영하였다. 대출이자는 PF 대출잔액을기준으로계산하였고, 미인출수수료는발생하지않는것으로가정
[ 표 ] PF 대출및금융비용 : 선분양사업계획 vs. 후분양가정 PF 대출규모 : 선분양사업계획 vs. 후분양가정 주 1) 좌측 : 총수입대비 PF 대출 ( 선분양사업계획 vs 후분양가정시 ) 규모비율을표기 주 2) 우측은대출규모배수 ( 후분양가정시 PF 대출 / 선분양사업계획상 PF 대출 ) 를표기 - 후분양가정 사업비충당을위한 PF 대출 조달규모는선분양사업계 획상 PF 대출의 1.6 배 ~4.3 배 규모 금융비용비교 : 선분양사업계획 vs. 후분양가정 토지비및공사비비중에따라 후분양가정시 PF 대출규모 배수가달라짐 주 1) 좌측은총수입대비금융비용 ( 선분양사업계획 vs 후분양가정시 ) 규모비율을표기 주 2) 우측은금융비용배수 ( 후분양가정시금융비용 / 선분양사업계획상금융비용 ) 를표기함. 후분양가정 금융비용은선분양사업계 획대비 1.7 배 ~2.9 배증가 9) 정봉수 (2017), 후분양이주택사업손익및자금조달구조에미치는영향분석, 한국신용평가
[ 표 ] 비용변동효과비교 : 선분양사업계획 vs. 후분양가정 분석대상사업 A B C D E F G H I 금융비용 ( 선분양,a) 2.7% 4.3% 2.4% 2.6% 5.5% 1.9% 4.9% 5.9% 5.5% 선분양관련비용 (b) 2.0% 2.0% 2.7% 1.5% 4.3% 4.0% 3.9% 1.0% 3.2% 금융비용 ( 후분양,c) 5.8% 7.7% 6.0% 5.8% 11.8% 4.7% 14.0% 10.9% 9.3% 비용변동 (a+b-c) -1.0% -1.4% -0.9% -1.7% -2.0% 1.1% -5.3% -4.1% -0.5% 주 : 선분양사업계획상총수입대비비율을표기하였으며, (-) 는후분양시비용이증가함을의미함 출처 : 정봉수 (2017), 후분양이주택사업손익및자금조달구조에미치는영향분석, 한국신용평가 10) 임덕호 (2004), 후분양제의도입필요성과도입방안, 주택연구제 12 권 1 호 p.61, 한국주택학회.
시공순위 세대수 비율 1-100 위 297,476 22% 100위초과 70,668 5.2% 기타 ( 순위없음 ) 985,528 72.8% 계 13,53,672 출처 : 경실련보도자료 (2017) [ 표 ] 시행사시공순위별주택보증 ( 아파트공급 ) 현황 11) 대기업계열사가가장많은비중을차지하고있는데, 전체 9.7 만세대중 4.2 만세대, 43% 가대기업건설사의계열사인것으로나타났다. 예를들어, 시공능력 13 위인호반건설의경우계열사로스카이리빙, 스카이하우징, 티에스개발, 티에스주택, 티에스건설등 100% 지분을보유한여러계열사시행사로주택을공급했다. 이는공공택지추첨과정에서낙찰확률을높이기위한방법이다. 12) 대한주택보증공사는대다수아파트를공급하는신탁회사, 부동산투자회사를시공순위 100 초과로분류했다.
[ 표 ] 2016 년이후주택거래량및분양권전매건수비교 분양권거래구분아파트거래분양권전매계전매량분양권거래량대비 2016.1.~2017.9 2,099,228 850,823 303,032 36% 박근혜정부이후추정 5,184,783 1,749,063 626,398 출처 : 국토교통부 (2017); 한국감정원 (2017); 경실련보도자료, 2017.10.20., 2013 년이후선분양에서웃돈거래된투기성전매만 63 만건 ( 단위 : 건 ) 13) 2016 년 17 만건이며, 올해는 13 만건이고, 월평균전매량은 2016 년 14,000 건이었으나올해 14,900 건으로소폭증가
14) 서울시는이에대해후분양제도에따른입주자의선택권을보장하기위해서였다고주장한다. 그배경으로 2012 년국토부의 공동주택분양가격의산정등에관한규칙 이개정되면서, 소비자선택품목이확대시행되었다는것을들고있다. 실제공정률 80% 시점에분양할경우, 선택품목에대한붙박이가전등의설치가공정상어려워지기때문에입주자의선택권보장과후분양제도간의충돌이발생하게된다. 이렇게되면, 대부분의아파트는기본품목만설치된채완공될가능성이커진다. 이에소비자선택권보호를위한조치가필요했다는것이다.
15) 경실련보도자료, 2017.2.17., 아파트후분양제, 진실은이렇습니다 16) http://www.junggi.co.kr/article/articleviewprint.html?no=18077