시장동향 부동산 시장동향 강남역 상권 분석에 대한 소고 1) - 매장용 부동산을 중심으로 - 1. 강남역 상권의 개요 엄 세 연 대리 한국감정원 강남지점 1) 강남역 상권 강남역 상권은 대한민국을 대표하는 상권 중 하나 로서 최근 매일경제와 SK텔레콤 공동조사에 따르면 대한민국 100대 상권 중 1위 상권으로 선정되었다. 특 히, 매출액 순위에서는 강남역 북부가 1위, 강남역 남 부가 3위를 차지하는 등 명실상부한 최고 매출을 자랑 하는 상권이다. 또한 서울의 5대 부심 및 7대 대표상권 으로서 하루평균 유동인구가 100만명 이상이며, 추정 매출액은 하루 평균 200억 원을 넘는다. 최근에는 가 수 싸이의 강남스타일로 세계적으로 주목받고 있으며, 외국인 관광객의 방문 비율도 증가하고 있다. 강남역 상권은 상권 내부로 연결되는 다양한 대중교통을 바탕 으로 풍부한 배후지를 지닌 상권이기도 하다. 서울 인 구의 10%를 차지하는 강남구, 서초구를 직접적인 배후 지로 두고 있으며, 수도권 남부지역인 성남, 분당, 용인, 수원 등 넓은 배후지를 확보하고 있다. 강남역 상권은 오피스상권, 판매상권, 학원상권, 서비스상권, 문화상 권 등 복합적인 성격을 가지고 있는 것이 특징이다. 2) 강남역 상권의 역사 1960년 중반 이후 강북지역 도심의 과도한 집중과 주택난을 완화하기 위해 강남일대가 개발되었다. 이 결 과로, 70년대 강남지역은 주거지로서의 성격을 띄게 되 었다. 개발초기 단독주택 위주였던 주거시설은 70년대 후반부터 대규모 아파트지구의 지정을 통해 아파트의 입지가 많아지게 되었으며, 이에 따라 많은 배후인구를 유지시킬 수 있는 근린상업시설이 들어서게 되었고 그 결과 70년대 후반 강남역 일대를 비롯한 강남지역은 주거기능과 근린상업, 종합상업 기능이 특화된 신흥 중산층 주거지역으로 발전하였다. 그러나 70년대 이후 로 주거기능을 담당했던 시설이 지속적으로 줄어들게 되었고, 80년대에 이르러 상업과 업무지역으로 변모하 게 되었다. 80년대 후반 상업 및 업무기능이 급격히 증 가하여 현재는 서울의 부도심으로서의 역할을 하고 있 다. 90년대 후반 이후부터는 강남역 북쪽을 중심으로 유흥시설이 급격히 확대되어 업무용 건물들이 상업시 설로의 용도변경을 통해 북동쪽의 주거지까지 상업시 설이 확산되었으며, 최근에는 지하철 신분당선 강남역 및 지하철 9호선 신논현역 의 개통, 삼성전자 서초사옥 준공 등으로 인한 유동인구 증가로 강남역 일대의 상 권은 더욱 확장하는 경향을 보이고 있다. 3) 강남역 상권의 범위 강남역 상권은 타 상권과 달리 경계를 명확히 정하 기 어려운 상권이다. 과거 상권분석자에 따라 상권의 1) 본 분석은 2013년 1/를 기준 시점으로 하였으며, 한국감정원에서 수행하는 임대사례조사 내용을 바탕으로, 기타 감정평가정보체계, 부동산통계정보시스템 등 부 동산 관련 제반 자료를 활용하여 분석하였음. 88 부동산포커스 Real Estate Focus
범위가 다양하게 인식되고 있었다. 한 가지 분명한 것 은 시간의 경과에 따라 과거에 비해 강남역 상권의 범 위가 확장되고 있다는 것이다. 특히 최근에는 지하철 신분당선 강남역 개통 및 지하철9호선 신논현역 개통 에 따른 유동인구의 증가, 삼성전자 및 삼성생명 서초 사옥 준공에 따른 상주인구 및 유동인구 증가가 큰 역 할을 하고 있다. 분석자에 따라 상권의 인식 범위가 다 양하나, 최근 일반적으로 인식되고 있는 강남역 상권 의 범위는 <그림 1>과 같다. <표 1> 강남역 상권의 기본적 사항 구 분 행정동 면적/필지수 도로 지하철역 버스정류장 내용 서초구 서초동, 강남구 역삼동 366,552m2 / 786필지 ( 도로 제외) 강남대로, 테헤란로, 서초로 강남역(2호선, 신분당선), 신논현역(9호선) 총 29개소(버스중앙차로정류장, 마을버스정류장 포함) <그림 1> 강남역 상권의 범위 버스노선 용도지역 용도지구 50여개(성남,수원,분당,용인,수지,인천,광주, 이천,안산 등) 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역 혼재 일부 테헤란로지구단위계획구역 4) 강남역 상권의 유동인구 및 분포업종 자료 : 감정평가정보체계(한국감정원) <그림 1>에서 보듯이 강남역 북부 상권은 강남역~ 교보타워사거리 이며, 강남역 남부상권은 강남역~삼 성화재서초타워 로서, 본 분석에서는 일반적으로 인정 되고 있는 강남역 상권의 범위를 기준하였다. 이 범위 를 기준으로 파악한 강남역 상권의 기본적 사항은 <표 1>과 같다. 지하철 2호선 및 신분당선 강남역은 강남역 상권의 주요 유입통로로서 지하철 승하차인구가 하루 25만 명 정도로 추산되고 있다. 지하철, 노선버스, 광역버스 등 을 이용한 강남역 상권의 하루 총 유동인구는 100만 명 이상으로 전국 최고 수준이며, 교보타워 주변은 일 일평균 보행량 약 11만 명으로 전국 1위이다. 강남역 상 권의 블록별 유동인구를 분석하면, 단연 강남역 북측 대로변이 가장 많으며, 강남역 남측 대로변과 강남역 북측 이면도로변도 상당한 유동인구수를 보이고 있다. 강남역 상권의 분포업종을 살펴보면 <표 2>와 같다. 강남역 상권 중 F&B(식음료업종) 비율이 전체 업종 대 비 50% 이상을 차지하고 있다. 세부적으로 살펴보면, 강남역 북부 강남대로변은 1층 의류업, 뷰티업, 잡화점 이 주로 입점해있으며, 2층 이상은 학원, 성형외과, 개 인병원이 주를 이루고 있다. 강남역 북부 강남대로 이 면도로변은 주로 먹자상권으로 음식점, 주점이 포진해 있으며, 20~30대 젊은층이 주 고객이다. 강남역 남부 강남대로변은 오피스빌딩 위주로 형성되어 있으며, 강 남역 남부 강남대로 이면도로변은 주로 먹자상권으로 2013 July Vol.62 89
시장동향 부동산 시장동향 강남역 북부와 달리 직장인을 주 고객으로 하는 음식 점 및 주점이 영업 중이다. 한 가지 특징적인 점은 강남역 상권 내에 입점해있는 브랜드매장은 상당수가 안테나샵 2) 이라는 점이다. 강남 역 대로변에 입점해있는 25개 패션 매장 중 72%인 18 개 매장이 브랜드 매장으로서 매출보다는 트랜드 파악 및 홍보를 목적으로 하는 안테나샵인 것으로 판단된 다. 이러한 안테나샵은 높은 임대료를 부담하더라도 기 업의 전략 차원에서 입점하기 때문에 정상적인 매출- 임료 관계가 형성되지 않는 경우가 많다. <그림 2> 강남역 상권 유동인구 자료 : 매일경제 <표 2> 강남역 상권의 분포업종 분포업종 매장수 총 면적 브랜드매장 수 개수 비율(%) 평(3.3m2) 비율(%) 개수 비율(%) 패션 25 2 3,837 4 18 72 식음료 593 57 54,325 53 80 13 소매업 105 10 12,998 13 47 45 서비스업 238 23 26,110 25 58 24 유흥,오락 63 6 4,735 5 6 10 기타 6 1 735 1-0 계 1,042 100 102,740 100 209 20 자료 : 매일경제, 건국C&C(blog.naver.com/wkdk1001) 2) 안테나샵(antenna shop)이란, 패션 트랜드 파악을 목적으로 하는 업체의 직영점으로서, 제품 판매보다는 트랜드 파악이 우선이고 파일럿샵이라고도 불린다. 의류, 화장 품 등 특히 유행에 민감한 업종이 많으며, 소비자의 반응을 빠르게 파악하여 이를 바탕으로 제품을 만들고 홍보에 활용하는 전략적인 매장이다. 90 부동산포커스 Real Estate Focus
2. 명동 상권과의 비교 1) 명동 상권 명동 상권은 강남역 상권과 더불어 대한민국 최고의 상권으로서 하루 유동인구 150만 명이 넘으며, 일본인 및 중국인 등 다양한 외국관광객이 1순위로 찾는 국제 적인 상권이다. 특히, 쇼핑문화가 발달하여 많은 프랜 차이즈와 대형브랜드의 안테나샵들이 입점해있다. 지 가수준 및 임대료 수준 역시 대한민국 최고 수준을 자 랑하고 있다. 2) 강남역 상권과 명동 상권의 비교 강남역 상권은 명동 상권에 비해 상권의 면적은 두 배 가까이 넓으나, 상권 내 필지 수는 오히려 적다. 즉, 강남역 상권을 구성하고 있는 토지들은 명동상권에 비 해 면적이 크다는 것을 의미한다. 또한 지적도면을 보 면 강남역 상권 내 토지는 구획정리가 잘 되어 있으나 명동 상권 내 토지는 그렇지 않다. 이러한 상권 내 토 지의 특성은 건물의 규모, 수, 배치 등에 영향을 준다. 강남역 상권 내 건물들은 바닥면적 등 규모가 크며, 구획정리된 반듯한 배치 형태를 보이고 있으나, 명동 상권 내 건물들은 소규모 건물이 많으며, 구획정리되지 않은 미로와 같은 배치를 보이고 있다. 건물의 수를 살 펴보면 강남역 상권 면적이 명동에 비해 두 배 가까이 크지만 건물의 수는 오히려 적다. 이러한 물리적인 특 징들은 상권 전체의 분위기나 입점 점포 종류에 영향 을 주고 있다. 강남역 상권은 식음료 업종이 주를 이루 고 있고, 사람들의 모임의 장소로 주로 인식되어 있으 며, 명동 상권은 소규모의 패션, 뷰티 업종 등이 주를 이루고 있는 쇼핑 상권이 발달해 있다. <표 3>은 강남 역 상권과 명동 상권의 기본적인 비교 내용이다. <그림 3> 명동 상권의 범위 자료출처 : www.newsis.com, cafe.naver.com/emojomo 2013 July Vol.62 91
시장동향 부동산 시장동향 <표 3> 강남역 상권과 명동 상권의 비교 구분 강남역 상권 명동상권 위치 강남구 역삼동, 서초구 서초동 중구 을지로2가, 저동1가, 명동1가,2가, 충무로1가, 2가 면적 366,552m2 195,114m2 필지수 786필지 854필지 지하철 2호선 및 신분당선 강남역, 9호선 신논현역 2호선 을지로입구역, 을지로3가역, 4호선 명동역, 회현역 상권모양 일자형 상권 격자형 상권 주 업종 식음료, 유흥, 병원, 어학원 패션, 의류, 뷰티 건물특성 노후, 소규모 신축, 대규모 유동인구 거주지 강남구, 서초구, 성남시, 용인시, 송파구 고양시, 강남구, 성남시, 마포구, 성북구 공시지가 수준 대로변 기준 평당 1억~1억5천만 원 상권내 주요로변 (명동길, 명동8길) 기준 평당 1억8천만 원 ~ 2억1천만 원 필지평균면적 466m2 228m2 평균개별지가 @17,742,000원/m2 @29,000,000원/m2 용도지역 일반상업, 3종, 2종, 1종주거 중심상업 건물수 540동 682동 총 건물연면적 221만m2 105만m2 총 연면적 6.03 5.38 총 토지면적 - - 상권 내 건물 평균신축년도 자료 : 감정평가정보체계(한국감정원) 1994년 1963년 3) 강남역 상권과 명동 상권의 공통점 강남역 상권과 명동 상권은 대한민국 최고의 상권 으로서 다양한 공통점을 가지고 있다. 첫째, 지하철 및 버스 등 대중교통이 특히 발달하여 주변 배후지로부터 인구 유입이 편리하다. 강남역 상권 은 지하철 2호선 및 신분당선 강남역과 지하철9호선 신논현역, 다수의 수도권 남부지역을 연결하는 광역버 스 노선망 등을 확보하고 있으며, 명동 상권은 지하철2 호선 을지로입구역, 을지로3가역, 지하철4호선 명동역, 수도권 북부지역을 연결하는 광역버스 노선망이 확보 되어 있다. 둘째, 상권 내 외부에 대형 집객시설(쇼핑몰, 영화관) 이 존재하여 유동인구 확보 역할을 하고 있다. 셋째, 양 상권 모두 높은 유동인구를 자랑하며, 이 에 따른 홍보목적의 안테나샵이 다수 입점해있다. 넷째, 양 상권 모두 10대 후반 ~ 30대 초반 연령대 의 유동인구가 가장 많으며, 남성보다는 여성의 비율이 92 부동산포커스 Real Estate Focus
높다. 마지막으로 상권 주변에 대형 업무빌딩이 포진해 있어 다수의 직장인들을 배후로 두고 있다. 4) 강남역 상권과 명동 상권의 차이점 대표적인 차이점으로 상권의 모양이다. 명동 상권 의 경우 상권 전체를 외부 도로가 둘러싸고 있고, 상 권 내부는 격자형 구조를 띄고 있어, 일단 상권 내부로 인구가 유입되면 각 블록을 중심으로 유동인구가 돌고 도는 동선이 형성된다. 반면, 강남역 상권의 경우 대로 변을 중심으로 일자 형태의 동선이 형성되어 있어, 대로 변을 타고 이동하다 보면 상권의 이탈이 예상된다. 즉 강남역 상권은 명동 상권과 달리 강남대로 및 테헤란 로에 의해 상권이 분리되어 있어 유동인구를 가두는데 불리하며, 이는 같은 수의 인구가 유입되어도 유동인구 수가 적어지는 단점이 있다. 상권의 확장 가능성 측면에서는 강남역 상권이 명동 상권에 비해 유리하다. 강남역 상권은 북측으로 논현 먹자상권 및 남측으로 양재역 상권과 연결가능성이 크 다. 그러나 명동 상권은 상권 외부가 큰 도로로 분리되 어 상권의 확장 가능성이 낮은 편이다. 또 다른 차이점으로, 상권을 구성하는 건물의 특성 에 기인한 차이이다. 해당 상권 내 건물들을 비교하면 평균 신축년도는 강남역 상권 1994년, 명동 상권 1963 년이고 평균 건폐율은 강남역 상권 내 건물이 약 55%, 명동 상권 내 건물이 약 90%이다. 건물규모는 강남역 상권 내 건물이 명동에 비해 평균 바닥면적이 4배 이상 크다. 즉, 명동의 경우 한국전쟁 후 지어진 건물이 많 아 공법상 규제가 없던 시기에 지어진 관계로 건폐율이 높다. 대신 건축 기술상의 문제로 건물의 규모는 작다. 이러한 건물들의 차이로 인해, 동일한 도로길이에 접 할 수 있는 매장의 수가 강남역 상권 보다는 명동 상 권이 많고, 규모의 경제 논리에 의해 단위 면적당 임대 료 수준은 강남역 상권이 낮다. 1층의 시장임대료 평균 치를 비교해 보아도 강남역 상권은 약 128,000원/m2이 며, 명동 상권은 249,900원/m2로 명동이 강남역 대비 두 배 수준이다. 3. 지가 및 임대료 수준 1) 용도지역 분포 강남역 상권 내 토지들의 용도지역 분포를 살펴보면 <그림 4>와 같다. 서초동 지역은 전체 일반상업지역인 데 반하여, 역삼동 지역은 일반상업지역, 제3종일반주 거지역, 제2종일반주거지역, 제1종일반주거지역이 혼재 하고 있다. <그림 4> 강남역 상권 내 용도지역 분포 자료 : 감정평가정보체계(한국감정원) 2) 지가수준 강남역 상권 내 표준지공시지가 수준을 살펴보면, 강남대로변 일반상업지역은 평당 1억~1억 5천만 원 수 준으로 강남역을 기준으로 강남역에서 멀어질수록 공 시지가가 낮아지는 경향을 보이고 있다. 테헤란로변 일 반상업지역은 강남대로변 보다 공시지가가 낮게 산정 되어 있으며, 평당 1억5백만 원~1억2천5백만 원 수준이 다. 강남대로 이면의 일반상업지역 내 표준지 공시지가 는 평당 4천~8천만 원 수준이며, 제3종일반주거지역내 공시지가는 평당 4천~6천만 원 수준, 제2종일반주거지 역 내 공시지가는 평당 1천5백~3천만 원 수준이다. 강남역 상권 내 개별공시지가 수준을 분석해 보면 <표 4>와 같다. 분석 대상 필지는 지목 도로 에 해당되 2013 July Vol.62 93
시장동향 부동산 시장동향 는 필지는 제외 하였으며, 개별공시지가는 을 기 준하였다. 분석 결과 m2당 개별공시지가 평균치가 서초 동이 역삼동에 비해 높았다. 그 이유는 서초동 지역은 전체 일반상업지역이고, 역삼동 지역은 다양한 용도지 역이 혼재되어 있기 때문에 용도지역 분포에 따라 평균 개별공시지가 수준이 차이나는 것으로 분석된다. <그림 5> 강남역 상권 내 대로변 2013년도 표준지 공시지가 자료 : 감정평가정보체계(한국감정원) <표 4> 강남역 상권 내 개별공시지가(도) 분석 구분 서초동 역삼동 합계 필지수 248필지 538필지 786필지 필지 총 면적 125,028m2 (37,820py) 241,524m2 (73,061py) 366,552m2 (110,881py) 개별공시지가 총합(원) 2조 8,473억 3조 6,560억 6조 5,033억 m2당 개별공시지가 평균 22,773,000원/m2 15,137,000원/m2 17,742,000원/m2 비 고 강남대로 서측 전체 일반상업지역 강남대로 동측 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 제2종일반주거지역 혼재 - 자료 : 한국감정원 94 부동산포커스 Real Estate Focus
강남역 상권 내 토지들은 전국 최고 수준의 지가를 테나샵의 경우 @700,000원/ 를 상회하기도 한다. 강 형성하고 있으며, 지속적인 지가상승 기대심리가 있으 남대로 이면의 유동인구가 많은 활성화 지역의 경우 1 므로, 수요와 공급이 많지 않다. 최근 2년간 구분건물 층 기준 월 @100,000~@180,000원/ 수준이며, 강 을 제외한 거래사례도 10여건에 불과하다. 거래사례를 남대로 이면 비활성화지역은 월 @100,000원/ 를 하 분석해 보면, 서초동 지역보다는 역삼동 지역의 거래사 회하고 있다. 례가 많으며, 이는 역삼동 쪽이 필지수가 많고, 일반주 한국감정원의 임대사례 조사 목록 중 강남역 상권 거지역 내 상대적으로 저렴한 토지들이 존재하기 때문 내 최고 임대료 매장은 강남대로변의 K식품매장으로서 으로 분석된다. 3월 거래사례가 가장 최근의 강 1층 임대면적 342 에 보증금 64억 원, 월세 9천5백만 남대로변 거래사례이며 평당 4억 원에 거래되었다. 강남 원에 임대되고 있는 것으로 조사되었다. 이는 임대면적 역 북측 역삼동 지역의 이면도로변이 평당 9천~1억5천 당 약 @400,000원/ 수준이다. 언론에 보도된 강남 만 원 수준에서 거래되었으며, 강남역 남측 서초동 거 대로변 최고 임대료 매장은 M의류매장으로서 임대면적 래금액은 강남대로변이 토지 평당 2억, 후면은 평당 9 당 약 @700,000원/ 을 넘으며, 대기업 안테나샵 중 천~1억 3천만 원 수준이다. 하나이다. 3) 임대료 수준 한국감정원에서 조사 발표하는 임대사례조사 보고 서 및 인근 부동산 탐문 결과 강남대로변 1층의 평균 임대료는 월 @330,000~@440,000원/ 이며, 일부 안 <그림 6> 강남역 상권 내 토지 매매사례 લॿ ߢॷ ܛ Ľ લॿ ܛ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ഠ ԧ! N ছ ߢॷ ܛ Ľ ছ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ ছ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ ছ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ લॿ ܛ ଵ ഠ ԧ! N Ľ ছ ܛ ଵ ഠ ԧ! N 자료 : 감정평가정보체계(한국감정원) 2013 July Vol.62 4-03.부동산시장동향-13_7월.indd 95 95 2013-07-23 오전 10:53:46
시장동향 부동산 시장동향 4. 수익률 분석 3) 1) 공실률 강남지역의 매장용 빌딩들의 공실률 증가세와 달리 강남역 상권 내 매장용 빌딩은 초 신분당선 강 남역의 완전 개통 등에 따라 공실률 감소세를 보이고 있으며, 강남지역의 중심 상권답게 강남 평균 공실률에 크게 하회하는 수준을 보이고 있다. <표 5> 강남역 상권 내 매장용 빌딩의 공실률 지 역 시도 광역상권 하위상권 서울 3.2 5.2 5 5.2 6.5 6.3 6.4 6.4 강남 0.9 3.1 3.3 3.6 4.9 5.1 5.9 6.5 강남역 5.3 0.8 0.8 0.8 2.9 2.2 0.9 2.1 7.0 6.0 5.0 4.0 3.0 0 자료 : 부동산통계정보시스템(한국감정원) 1.4 1.3 1.2 2) 소득수익률 1.1 최근 2년간 분기별 소득수익률을 분석해 보면, 강남 역 상권 내 매장용 빌딩의 소득수익률이 서울지역 평균 치 및 강남지역 평균치 보다 다소 높게 나타나고 있다. 0.9 0.0 3) 본 수익률 분석은 한국감정원에서 제공하는 부동산통계정보시스템의 자료를 인용하였으며, 2013년 1사분기부터 상권의 범위가 강남역 에서 강남대로 로 변경되었고, 표본 역시 변경된 바, 통계수치의 연속성이 인정되기 어려워 강남역 상권으로 조사된 4/까지의 자료만 인용하였음. 960.8부동산포커스 Real Estate Focus 0.6 0.4
7.0 6.0 <표 5.06> 강남역 상권 내 매장용 빌딩의 소득수익률 4.0 3.0 지 역 시도 광역상권 하위상권 서울 1.19 1.21 0.94 1.20 1.17 1.18 0.94 1.14 0 강남 1.19 1.21 0.89 1.18 1.13 1.12 0.91 8 강남역 1.30 1.30 3 1.27 1.17 1.19 0.98 1.20 1.4 1.3 1.2 1.1 0.9 0.0 자료 : 부동산통계정보시스템(한국감정원) 0.8 0.6 0.4 3) 자본수익률 0.2 최근 0 2년간 분기별 자본수익률 분석 결과, -0.2 서울의 지가하락 동향에 따른 서울지역 평균 자본수익 -0.4-0.6 <표 -0.8 7> 강남역 상권 내 매장용 빌딩의 자본수익률 지 역 시도 광역상권 하위상권 2.5 률 감소세 및 강남지역 평균 자본수익률 감소세와 달 리 강남역 인근은 자본수익률의 보합세를 유지해가고 있다. 서울 0.78 0.71 0.34 0.23 0.23 0.40-0.47 0.04 강남 0.72 0.57 0.18 0.07 0.30 0.61-0.71 0 1.5 강남역 0.87 0.91 0.16 0.13 0.34 0.55 0.27 0.44 0.5 0 2013 July Vol.62 97
1.1 7.0 6.0 0.9 5.0 0.0 4.0 3.0 시장동향 부동산 시장동향 0.8 0 0.6 0.4-0.4 1.3-0.6 1.2-0.8 0.2 0 1.4 '11.1Q -0.2 '11.2Q '11.3Q '11.4Q '12.1Q '12.2Q '12.3Q 1.1 자료 : 부동산통계정보시스템(한국감정원) 2.5 0.9 0.0 4) 투자수익률 1.5 0.5 0.8 강남역 상권은 소득수익률이 서울지역 평균치 및 강 남지역 평균치 대비 다소 높은 수준이며, 자본수익률의 보합세 유지 등으로 상권 내 매장용 빌딩의 투자수익 0.6 <표 08> 강남역 상권 내 매장용 빌딩의 투자수익률 0.4 0.2 0 지 역 시도 광역상권 하위상권 -0.2-0.4 서울 1.97 1.92 1.28 1.43 1.40 1.58 0.46 1.18-0.6-0.8 률은 서울지역 평균치 및 강남지역 평균치에 비해 높은 수준을 유지하고 있다. 최근에는 투자수익률의 차이가 더욱 벌어져 있는 상황이다. 강남 1.91 1.78 7 1.25 1.43 1.73 0.20 8 강남역 2.17 2.21 1.19 1.40 1.51 1.74 1.25 1.64 2.5 1.5 0.5 0 자료 : 부동산통계정보시스템(한국감정원) 98 부동산포커스 Real Estate Focus
5. 맺음말 강남역 상권은 명동 상권 등과 더불어 대한민국 최 고의 상권으로서, 많은 유동인구, 최고의 매출액, 세계 적인 관심 증대 등 상권 자체의 중요성과 더불어 상징 적인 의미를 가지고 있다. 강남지역의 몇몇 아파트대단 지의 부동산 가격 동향이 서울을 비롯한 전국의 부동 산 시장의 바로미터가 되듯이, 강남역 상권도 강남지역 이나 서울 전체 상권을 대표하는 역할을 한다고 볼 수 있다. 따라서 정확한 부동산 가격 정보 및 경기동향 정 보 파악 측면에서 강남역 상권의 중요성은 매우 크다 고 할 수 있다. 주택시장과 달리 오피스 상권이나 매장용 상권은 부 동산 경기변동에 더욱 민감할 뿐만 아니라, 상권의 활 성 쇠퇴 등의 변화가 빠르다. 따라서 정확한 가격정보 및 임대정보를 적시에 제공하는 것이 중요하며, 이를 위해서는 상시적인 조사체계 및 정보수집이 이루어져야 할 것이다. <참고문헌> 강남역 상권 조사보고서, 소상공인지원센터. 상권분석에 관한 연구 : 명동 강남역 일대 상권을 중심 으로, 서나경, 광운대학교 석사학위논문, 2008. 오피스 매장용 임대사례조사 및 투자수익률 추계 결과 보고서, 국토교통부 ; 한국감정원, 2012. 4Q. 감정평가정보체계, 한국감정원. 부동산통계정보시스템(www.r-one.co.kr), 한국감정원. 2013 July Vol.62 99