재네트NPL연계투자상품 제12호 투자설명서

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1 함께하는투자, 책임지는운용 재네트 NPL-Bridge 제 12 호투자설명서 ver 경기도화성시워터밸리 - 후순위담보대출 3 개월연 15 %

2 재네트펀딩은최초대출부터회수까지전과정에 담보물평가와채권회수의세부플랜과전문성을가지고 펀딩상품을운용합니다. 재네트펀딩은대중들의투자처로써적합한투자상품을각분야전문가의운용능력을최대한활용하여대중들에눈높이에서연구하고기획하여새로운투자법을제시하는 P2P시장의동반자가되어드리겠습니다. 2

3 함께하는투자, 책임지는운용 재네트 NPL-Bridge 제 12 호투자설명서 NPL-Bridge 란? 차주의기한의이익상실사유로부실채권 (NPL) 이될채권의담보물을채권가격수준으로취득하기위한매입대금 ( 계약금의일부또는중도금, 잔금 ) 명목의자금에투자하는상품입니다. 차주의기한의이익상실사유로부실채권이되어고정이하여신으로넘어가기직전에 ( 연체가발생하기전 ) 담보물을새로운주인에게매도함으로써대출을정상화하여차주의재무적위험을사전에관리하고, 대출기관에서는여신관리의건전성을더하게됩니다. 재네트펀딩은 NPL자산을부동산또는채권으로취득하거나운용하여수익을창출할수있는방법을찾아취득부터운용, 처분과정까지합리적이고최적화한플랜을세운뒤기존금융의부실화를사전에방지하여정상화하기위한단기브릿지자금으로투자에참여합니다. 이에대한상환플랜및리스크안전장치를철저히분석하여차주와투자자모두가만족할수있는최상의투자상품을제안드리기위해연구합니다.

4 함께하는투자, 책임지는운용 재네트NPL-Bridge 제12호투자설명서 Contents 1. 투자 POINT 2. 투자개요 3. 담보부동산분석 4. 상환플랜 5. 연체 or 부실발생시 6. 투자자보호플랜 7. 공통안내사항

5 JENET POINT 01 안정적인후순위 LTV % 본투자상품의담보자산은수익형담보자산으로총담보가치는 10,260,000,000원 (2017년 6월감정평가기준 ) 이며, 실거래가는 120억원에형성되어있습니다. 1순위채권자신한은행의잔존채무 30억원의선순위금액에 2순위근저당을 11억까지설정하더라도감정가기준으로 LTV 39%, 취득가기준으로 LTV 65% 로서담보가치는우수하다고평가됩니다. 경기도화성시동탄면의담보자산경매매각가율이 78% 인점을감안하더라도투자금상환을위한담보력은적절한수준으로평가됩니다. JENET POINT 02 동탄신도시중심상권 본투자상품의담보자산은경기도화성시동탄면중심상업지역에위치한대형근린시설로, 주변은제2,3종일반주거지역으로고층아파트단지가형성되어있으며대형마트인홈플러스와동쪽으로는동탄복합문화센터가위치해있습니다. 또한주변자연녹지지역이입지해있어주변경관및자연환경도양호한편입니다. 투자대상담보자산은 6 층에서 9 층까지수영장, 안마, 사우나, 목욕시설로갖추어져있습니다. 경기도화성동탄면의중심상업구역내에서도중심지구에입지해있으며, 전면일방통행로 6미터도로를접하고있습니다. 접근성및입지가우량하며현재사우나시설로성업중에있습니다. JENET POINT 03 상환재원의안전성 본투자상품의상환플랜으로재네트펀딩은 6가지플랜을각각약정하였습니다. 1. 우량차주의근로소득으로이자상환 2. 수익담보자산의매출이익으로이자상환 3. 정상대환대출로원금상환 4. 부대시설임대전환을통한보증금으로원금상환 5. 연체및부실화경우 NPL매입채권추심업체매각을통한원금상환 6. 본투자건에대한제 3 자의지급보증입보를통한구상권상환 5

6 6 층 ~ 9 층전체 1. 우량차주의근로소득으로이자상환 2. 수익담보자산의매출이익으로이자상환 3. 정상대환대출로원금상환 4. 부대시설임대전환을통한보증금으로원금상환 5. 연체및부실화경우 NPL 매입채권추심업체매각을통한원금상환 6. 본투자건에대한제 3 자의지급보증입보를통한구상권상환 6

7 부동산감정가 원 본투자상품의담보부동산의담보가치는 10,260,000,000원으로, 2017 년 6월 21 일가람감정평가법인에서정식감정한금액입니다. 현재부동산의위치및시설, 입지여건등을종합적으로고려해볼때재네트가평가하는감정가는 10, 원으로평가하였습니다. 대상부동산은위치및입지조건이아주우수한부동산으로유동인구와접근성, 매출등동탄신도시내상업시설로써가장좋은입지조건을갖추고있습니다. 또한남녀노소누구나즐길수있는업종의상업시설로장기간매출의큰변동없이유지될가능성이높은시설로평가되며 3년간매출추이도상승폭을유지하고있는것으로확인하였습니다. 현재시설의관리상태가우수하여매입후에도별도의시설투자를하지않고기존시설에서발생하는매출만으로채무상환이가능할것으로평가됩니다. 재네트펀딩대출실행시실제거래되는매매금액이 12,000,000,000원인점과 2014년부터 2016년도까지의매출자료및손익계산서를바탕으로시설의가치를종합적으로고려하였을때, 재네트평가팀에서는현매매가격수준의담보가치를가진부동산으로평가되나, 현재부동산시장의위축과경기불안등의시장상황및후순위담보대출인점을감가요인으로적용하여 10,300,000,000 원으로평가하였습니다. 구분항목금액참고사항현재감정가 10,260,000,000 원가람감정평가법인 부동산감정가 재네트감정가 10,300,000,000 원 추후예상감정가 11,000,000,000 원 대환대출시예상감정가 실거래가 12,000,000,000 원 매매계약서상매매가 * 감정가를산출하기위한참고사항에기재된근거자료는첨부파일로업로드될예정입니다. LTV( 감정가대비 ) % 매매대금구성금액비율 39% 29% 10% 채무인수 (1 순위 ) 3,000,000,000 원 29 % 잔금 - 투자금 (2 순위 - 재네트펀딩 ) 1,000,000,000 원 9.7 % 계약금 - 자기자본 2,100,000,000 원 20 % 1 순위재네트펀딩 기준금액 ( 감정가 ) 10,300,000,000 원 100% 7

8 NPL-Bridge Position 원 본투자상품의펀딩모집금액 1,000,000,000 원은재네트펀딩의대출신청인이 NPL이되기전의채무를인수하며대상부동산을할인된금액으로취득하기위한매입대금중잔금으로대출이실행됩니다. NPL을정상화하기위한 NPL채권가격으로취득하는조건부매매계약에재네트펀딩이단기브릿지 2순위근저당권자로투자에참여하게됩니다. 투자대상채권의모든정상화가종료되면재네트펀딩의투자도종료됨과동시에상환되며, 예상되는정상화기간 ( 투자기간 ) 은 3개월입니다. 구분항목금액참고사항 현재감정가 10,260,000,000 원가람감정평가법인 재네트감정가 10,300,000,000 원 부동산감정가 추후예상감정가 11,000,000,000 원대환대출시예상감정가 실거래가 12,000,000,000 원매매계약서상매매가 NPL 취득가 6,100,000,000 원할인매입가 LTV( 취득가대비 ) % 매매대금구성금액비율 65% 49% 16% 채무인수 (1 순위 ) 3,000,000,000 원 49 % 잔금 - 투자금 (2 순위 - 재네트펀딩 ) 1,000,000,000 원 16 % 계약금 - 자기자본 2,100,000,000 원 34 % 1 순위재네트펀딩 합계 ( 실거래가 ) 6,100,000,000 원 100% 8

9 부동산감정가 원 본투자상품의담보부동산은중심상업지역에위치하고있는제 1,2 종근린생활시설입니다. 용도는 근린상가와사우나이며현황은목욕및사우나시설로기타부대시설등을직영으로운영하고 있습니다. 총 9 층의건물내 6 층부터 9 층까지전체를사용하고있으며, 층별세부사용내역은다음과 같습니다. 감정평가의대상물건 건물명 소재지 지역 / 지구 동탄신도시워터밸리 경기도화성시반송동 워터밸리제 6 층제 601 호외 3 개호 중심상업지역제 1 종지구단위계획구역성장관리권역 용도 근린상가, 사우나 물건종류구분건물이용상황일반목욕장 건물내역 철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕제1,.2종근린생활시설, 교육연구시설지하 2층 m 2 지하 1층 m 2 1층 m 2 2층 m 2 3층 m 2 4층 m 2 5층 m 2 6층 m 2 7층 m 2 8층 m 2 9층 m 2 소유권보존등기 2007 년 6 월 7 일준공일 2007 년 05 월 25 일 소유권대지권등기 2008 년 7 월 31 일 층 / 호수 이용상황 전유면적 (m 2 ) 공용면적 (m 2 ) 공급면적 (m 2 ) 대지권면적 (m 2 ) 제6층 601호 일반목욕장 1, , 제7층 701호 일반목욕장 1, , 제8층 801호 일반목욕장 , 제9층 901호 일반목욕장 , 합계 4, , ,

10 부동산감정가 원 본투자상품의경기도화성시반송동소재 동탄복합문화센터 서축인근에위치하는사우나및 찜질방으로서, 주위는대단위아파트단지, 업무시설, 각종근린생활시설이소재하는아파트주변 상가지대로서, 유동인구및배후지여건등으로보아제반입지여건은대체로무난한지역입니다. 10

11 1 근로소득월원 본투자상품의이자상환은차주의매월지급받는근로소득에서지급할것으로대출신청서작성시 기재하였습니다. 차주의신용등급과소득금액증명원, 세금체납내역을모두확인하였고 1 순위채권의 이자상환후잔여소득으로본투자건의이자를납입할수있는우량차주로확인하였습니다. 증명서확인내용증명서발급기관우량도 국세완납증명원체납세금없음세무서상 지방세완납증명원체납세금없음주민센터상 소득금액증명원 2016 확정신고소득 46,800,000 원 세무서 직장소득 - 원천징수월 40,000,000 원기본급현직장 - 유선확인상 상 2 추가상환재원 - 매출및이익금월 원 본투자상품의이자상환플랜1로써이자상환이어려운경우, 차주가담보로제공하는상업용부동산의직영운영중인시설의매출에서추가적으로상환받을것을약정하였습니다. 재네트펀딩에서는직영으로운영중인매출자료중사실확인이가능한자료를수취하여평가를마쳤고, 해당상업시설에서발생하는매출및이익으로재네트펀딩의이자상환및원금상환까지도담보할수있을것으로평가하였습니다. 대출실행일이후해당사업장의 2017년도결산자료신고가완료되는대로최근자료를수취할예정입니다. 시설명월평균매출월평균손익 매표소 스넥, 식당, 분식 178,479,233 원 20,135,916 원 안마기 894,750 원 Pc방 654,083 원 사우나용품 125,041 원 음료자판기 5,514,666 원 임대료수입 4,250,000 원 총합계 210,053,689 원 + 87,944,309 원 ( 참고자료 : 2016년손익계산서 ) 11

12 대환대출예상금액 원 본투자상품의근저당을설정한담보물의등기부상매매가격은매매계약서상의 120억원입니다. 대환대출신청시등기부상기재된매매가및감정가 103억을근거로대출을신청할예정이며, 차주의주거래은행인 1금융권 2곳과 2금융권 2곳에서매입일로부터 2개월이내에대환대출이예정되어있습니다. 현재감정가 102 억 6 천만원산정은워터밸리의위치및시설, 입지여건등에기초하여가람감정평가법인에서정식감정한금액이며, 등기부등본상매매가액 120억원이기재될경우추후감정가는현재보다증액된 110억원으로대환대출가능금액은최소 55억 ~ 60억원으로평가하였습니다. 이로써기존채무 30억원을대환하고, 잔여대출금 30억원으로투자금 10억원을변제할예정입니다. 대환대출금액이부족할경우추가상환재원으로현재직영으로운영하는부대시설을임대로전환함으로써, 보증금 7억 ~ 10억원을조성하여상환받는여유있는상환구조를확보하였습니다. 구분항목금액참고사항 선순위금액신한은행 3,000,000,000 원채권최고액 6,110,000,000 원 2 순위근저당재네트펀딩 1,000,000,000 원채권최고액 1,500,000,000 원 잔여액 2,000,000,000 원 추가상환재원 - 보증금 원 재네트펀딩에서는담보물의추가상환재원으로현재직영으로운영하는부대시설을임대전환함으로써, 보증금 (7 억 ~10 억원 ) 을조성함으로써여유있는상환구조를확보하였습니다. 임대시설 보증금 임대시설 보증금 사우나내부매점 남 / 여탕각최하 1억원 마사지샵 1억원 스킨케어 ( 남탕 ) 1억원 스킨케어 ( 여탕 ) 3억원 미용실 5천만원 식당 5천만원 pc방 5천만원 스낵코너 5천만원 12

13 JENET SAFETY PLAN 01 근저당권설정 본투자상품은대출실행일기준으로 2순위근저당이설정되며, 투자금액의 150% 의채권최고액을설정합니다. 대출계약서작성일기준으로확인한 1순위근저당권이외등기부상의권리발생및변동시해당계약은무효가되며, 대출실행일에설정된근저당권은투자원금및이자까지전액상환되는당일을기준으로말소됩니다. JENET SAFETY PLAN 02 질권설정 본투자상품은 1억원이상투자자의투자원금에대한질권설정비용을펀딩사에서지불해드리는상품입니다. 질권설정은근저당권설정일과동일한날짜에접수순서에따라설정되게되며, 근저당권설정과마찬가지로투자원금및이자까지전액상환되는당일을기준으로말소됩니다. 투자금에대한질권설정은채권액을기재하여등기하게되며, 2순위근저당권부질권으로써 2순위근저당설정금액 ( 펀딩모집금액 ) 이내로만질권이설정되며, 투자대상근저당권에는근저당설정일에함께설정하는질권이외에추가질권설정은없을것을약속하며, 펀딩금액이상의질권설정또한없을것을약속합니다. JENET SAFETY PLAN 03 제 3 자지급보증 본투자상품은투자원금에대한제 3 자의지급보증이확약된상품입니다. 차주의기한이익상실사유로인한 연체또는부실발생시재네트펀딩은투자원금에대한상환을보증인에게청구하여상환합니다. JENET SAFETY PLAN 04 NPL 매각 - 운용 - 상환협약 본투자대상채권 (2 순위근저당권 ) 이기한이익상실사유로인해부실화될시, 재네트펀딩에서는재네트펀딩 과협약된 NPL 운용사에채권을즉시매각하여투자자의원금을상환할수있도록협약된상품입니다. 13

14 현장외부사진 외부조감도 14

15 내부시설 15

16 시설현황 -6 층 6 층 카운터탕 ( 女 ) 사우나락커노천탕 로비, 카운터, 신발장, 구두수선, 사무실바데풀, 온탕, 이벤트탕, 냉탕, 바가지탕, 백수산편백탕황토건식사우나, 이슬사우나락커룸, 좌욕실, 직원실, 파우더룸, 흡연실등바데풀, 썬배드, 온탕, 이벤트탕 16

17 시설현황 -7 층 7 층 탕 ( 男 ) 사우나락커기타 바데풀, 온탕, 이벤트탕, 냉탕, 바가지탕, 백수산편백탕히노끼건식, 황토반건식사우나, 이슬사우나락커룸, 이용원, 수면실, 파우더룸, 흡연실등헬스장, 직원실, 기계실 17

18 시설현황 -8 층 8 층 민속관편의시설야외식당 초가, 구둘휴게실, 퇴마루, 장독대, 사랑채무대, 지압코스, PC방, 흡연실, 수유실, 미용실, 마사지실, 휴게시등노천야외휴게공간한식, 분식, 음료스낵코너등 18

19 시설현황 -9 층 9 층 불가마 야외 한식구둘, 이글루아이스방, 현무암, 소금방 대나무산림욕방, 분수대, 원적외선찜질방, 정자, 개인토굴, 쉼터, 안마기등 한식, 분식, 음료, 스낵등 19

20 * 재네트펀딩에서제공하는증빙서류는투자대상에대한평가내용의근거자료및투자자의알권리를위해제공하고있습니다. 또한차주의개인정보보호및업무상의정보유출방지를위해최대한공개할수있는범위내에서제공해드림을알려드리며, 상품분석과투자결정을위한참고용외어떠한사유로도외부유출및공유, 복사이외이와유사한행위모두를금지합니다. 구분서류명발급기관업로드일정 감정평가서감정평가법인예정상품업로드시 담보물평가액산출 매매계약서부동산매매계약당사자대출실행일로부터일주일이내 소득금액증명원 세무서 펀딩완료후대출실행일이전 지방세완납증명원 주민센터 펀딩완료후대출실행일이전 상환재원산출 국세완납증명원 세무서 펀딩완료후대출실행일이전 매출자료 년손익계산서 매도인 - 회계법인 예정상품업로드시 근저당설정및질권설정 등기사항증명서 - 현재 대출실행일이후 등기소 등기소 예정상품업로드시 대출실행일로부터일주일이내 기타 20

21 예금자보호상품이아닙니다. 재네트펀딩투자상품은투자원금손실이발생할수있으며, 예금자보호법에의한예금보호상품이 아닙니다. 공시된상품수익률은채권의권리관계, 담보부동산의거래상태, 거래시세변동, 낙찰가율의 변동에따라하락될수있으니투자결정에유의하시기바랍니다. 대부업법규정을준수하고있습니다. 재네트펀딩투자상품은 P2P 대출가이드라인을준수하여제 3 자예치금관리시스템이적용되고있으며 원리금수취권에따른투자자산관리서비스를제공할뿐투자자산관리업무수행의모니터링과상품기획 및평가외에어떠한법률적책임도없음을알려드립니다. 이자소득세원천징수의무가있습니다. 재네트펀딩모든투자상품에서투자자에게발생되는수익은 비영업대금에대한이자소득 으로분류되어 수익금의 25% 의원천징수세율이적용되며, 소득세의 10% 인 2.5% 의주민세가가산되어총 이자소득의 27.5% 가원천징수됩니다. 단, 국고금단수계산법에의거 10 원미만의세금은절사됩니다. 연체이자율이적용됩니다. 재네트펀딩모든투자상품은다음두가지기한이익상실사유발생시연 24% 이내에서약정금리에 12% 가산금리를더하여연체이자 ( 지연배상금 ) 를청구하여이자수익을지급합니다. 기한이익상실사유와연체이자율적용잔액기준은 1이자납입을 1개월이상지체한때대출잔액 ( 이자납입 2회미납 ) 2대출만기일이경과한대출잔액입니다. 플랫폼수수료가있습니다. 재네트펀딩의모든투자상품은플랫폼수수료가있습니다. 수수료는상환일직전원금잔액의 0.1% 에 해당하는금액이며, 해당금액을차감한금액이상환일에투자자분들께지급됩니다. 21

고객상담안내 궁금한사항이있으신가요? 신속하고정확하게답변드리겠습니다. 전화상담 1899.

22 고객상담안내 궁금한사항이있으신가요? 신속하고정확하게답변드리겠습니다. 전화상담 평일 am 10:00 ~ pm 5:00 재네트펀딩 평일 am 10:00 ~ pm 5:00 이메일문의 contact@jnetfunding.com NPL 수강신청 매월 NPL 강의가있습니다. 메인홈페이지에서수강신청을받고있으니많은관심바랍니다. 이벤트관련정보제공 페이스북, 인스타그램

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