2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 2. 용적률인센티브운용계획 공통부문 용도지역용적제 ( 도시 주거환경정비기본계획수립지침 ) m 용도지역이혼재되어있는경우용도지역용적제를적용하여각용도지역별용적률면적비례에따라적용 ( 단, 주거용도로만개발할경우기준용적률 250%

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이석 한
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1 Ⅵ 부문별계획 07 건폐율 용적률등에관한건축물의밀도계획 1. 건폐율및용적률계획 m 2010 성남시도시 주거환경정비기본계획 (2006) 과의연속성및성남시도시계획조례와의정합성을고려하여기준설정 - 현지개량방식의정비예정구역 : 제2종일반주거지역기준 - 공동주택건설방식의정비예정구역 : 제3종일반주거지역기준 m 기준및허용용적률운용을통해인센티브다변화 m 공동주택건설방식의정비예정구역중제2종일반주거지역은기반시설확보를통해종상향후밀도계획을수립토록하며, 종상향이이루어지지않을경우제2종일반주거지역기준적용 m 성남시도시계획조례상건폐율을준용하되, 오픈스페이스확보등필요시도시계획위원회등을통해건폐율을강화하도록유도 m 용도지역혼재지역의경우우세한용도지역의건폐율을따름 건폐율 용적률적용기준 구분 제 2 종일반주거지역 60% 제 3 종일반주거지역 2020 성남시법적기준도시 주거환경정비기본계획건폐율용적률 ( 이하 ) 건폐율용적률 ( 이하 ) ( 이하 ) 성남시조례 ( 이하 ) 기준허용 210% ( 도정법에의해건설하는공동주택 250%) 60% 250% ( 공동주택건설방식에한함 ) 50% 280% 50% 250% 265% 준주거지역 70% 400% 70% 준공업지역 70% 일반상업지역 400% ( 기존공동주택재건축하는경우 280%) 70% 250% 265% 주거용도개발시제3종일반주거지역기준준용 250% 280% 기존공동주택을재건축하는경우에한함 80% 800% 80% 400% 800% 주 : 성남시제 1 종지구단위계획수립지침이제정될경우그에따름 135

2 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 2. 용적률인센티브운용계획 공통부문 용도지역용적제 ( 도시 주거환경정비기본계획수립지침 ) m 용도지역이혼재되어있는경우용도지역용적제를적용하여각용도지역별용적률면적비례에따라적용 ( 단, 주거용도로만개발할경우기준용적률 250% 를초과할수없음 ) 용적률 = (A 구역면적 용적률 ) + (B 구역면적 용적률 ) 구역전체면적 < 용도지역용적제에따른용적률산정예시 > A(2 종일반주거지역 ) 용적률 : 210%, 면적 10,000 m2 B( 제 3 종일반주거지역 ) 용적률 : 250%, 면적 2,000 m2 용적률 = (10, )+(2, ) 2,600,000 = = 216.7% 12,000 12,000 주거부문 용도지역종상향시 m 일반주거지역내에서종상향시경기도제1종지구단위계획수립지침을준용하여용적률적용 일반주거지역내종상향시용적률기준 기반시설확보비율 구역면적 10% 이하 적용용적률 기준용적률 (10%- 기반시설확보비율 ) 구역면적 10% 초과 총공공시설등면적제외 총기반시설면적이전체구역면적의 10% 초과 총공공시설등면적제외 총기반시설면적이전체구역면적의 10% 이하 기준용적률 [ ( 공공시설등제공면적 ) / ( 전체구역면적 - 공공시설등제공면적 )] 기준용적률 [ ( 총기반시설면적 - 전체구역면적의 10%) / ( 전체구역면적 - 공공시설등제공면적 )] 136

3 Ⅵ 부문별계획 공공시설부지제공시 m 대지면적의일부를기반시설로추가확보할경우성남시도시 계획조례제 67 조제 5 항에따라용적률이완화되며, 이는조례상 용적률을초과할수없음 m 완화용적률산식 - 완화용적률 = 기준용적률 ( a ) ( 1- a ) a = 공공시설부지제공면적제공전대지면적 ( a: 본래대지면적에대한공공시설부지로제공하는면적의비율 ) 기타 ( 허용용적률범위내 ) 1 구릉지지역과의결합개발 m 구릉지경관의보호를위해구릉지지역과의결합개발을진행할시 5% 의용적률인센티브부여 - 적용방안 : 도시및주거환경정비법 제 34조규정에따라떨어진구릉지지역을포함하여하나의구역으로지정시도시계획위원회심의를거쳐인센티브를부여받고사업시행인가시이를적용 2 우수디자인건축물 m 공동주택에대한설계경기를통하여건축디자인을선정할경우 5% 이하의용적률인센티브부여 - 적용방안 정비구역지정시설계공모운영지침 ( 국토해양부고시제 호 ) 에준하는설계경기개최계획을제출할경우도시계획위원회심의를거쳐인센티브부여내용만고시 사업시행인가신청시설계경기관련서류를제출할경우용적률인센티브를부여하며, 관련서류미제출시용적률인센티브미적용 3 Social Mix m 정비계획수립시하나의주동안에중소형과대형, 임대와분양주택을혼합하는 Social Mix 적용시 5% 이하의용적률인센티브부여 137

2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m Social Mix 에의한용적률인센티브적용은도시계획위원회에서 결정

m2초과 ) - 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센 티브를부여받고사업시행인가시이를적용 4 임대주택추가확보 (

이경우증가되는용적률의 50% 이상을임대주택으로확보하여야함 인센티브적용예시 - 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센

4 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m Social Mix 에의한용적률인센티브적용은도시계획위원회에서 결정 라인별혼합평형별혼합층별혼합 주 : 평형별혼합주택규모 ( 소형 : 60 m2미만, 중형 : 60 m2 ~85 m2, 대형 : 85 m2초과 ) - 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센 티브를부여받고사업시행인가시이를적용 4 임대주택추가확보 ( 주택재개발사업에한함 ) m 주택재개발사업시행에따른임대주택의무기준이상확보시조례상용적률범위내에서용적률인센티브부여 m 이경우증가되는용적률의 50% 이상을임대주택으로확보하여야함 인센티브적용예시 - 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센 티브를부여받고사업시행인가시이를적용 5 세입자손실보상 m 사업시행자가세입자에대한손실보상비용을부담하는경우관련규정기준대비세입자손실보상지급비율에비례하여인센티브부여 138

Ⅵ 부문별계획 m 세입자손실보상에따른인센티브와관련하여필요시별도의 지침을작성하여운영 적용요율 구분 용적률인센티브 세입자손실보상지급액비율 10 미만 10~ 20 세입자비율 (%) 20~ 30 30~ 40 40~ 50 50 이상 100% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 150% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 200% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 주 :

5 Ⅵ 부문별계획 m 세입자손실보상에따른인센티브와관련하여필요시별도의 지침을작성하여운영 적용요율 구분 용적률인센티브 세입자손실보상지급액비율 10 미만 10~ 20 세입자비율 (%) 20~ 30 30~ 40 40~ 이상 100% 3% 4% 5% 6% 7% 8% 150% 4% 5% 6% 7% 8% 9% 200% 5% 6% 7% 8% 9% 10% 주 : 세입자손실보상지급액비율에따른인센티브량은직선보간법을적용하여산정예시 ) 조건 : 세입자비율 10% 미만, 손실보상 130% 적용시 직선보간법적용점수값 = ( 최대인센티브 - 최소인센티브 ) / ( 최대보상비율 - 최소보상비율 ) ( 평가대상구역보상비율 - 최소보상비율 ) + 최소점수 = (4%-3%) / (150%-100%) (130%-100%) + 3% = 3.6% - 적용방안 정비구역지정시시장은세입자에대한현황조사를통한완화가능인센티브범위를표기하여도시계획위원회의심의를거쳐고시하고, 사업시행자가세입자에대한손실보상비용을부담하는경우에한하여사업시행인가시세입자손실보상지급비율에비례하여용적률인센티브적용 관련규정에의거보상대상에서제외되는세입자는세입자비율산정시제외 세입자손실보상에따른인센티브를적용하고자하는정비구역의사업시행자는사업시행인가신청전 세입자에대한손실보상계획 을시장에게제출하여야하며, 시장은적정성을검토하여인센티브적용여부및인센티브량을사업시행자에게통보하여야함 사업시행자는시장으로부터용적률을완화받을수있다는통보를받은후사업시행계획서작성시 세입자에대한손실보상계획 을포함 사업시행자는착공전 세입자별손실보상을위한권리명세및보상액 을시장에게제출하여보상여부를검증받도록하며, 세입자에대한손실보상미이행시인센티브환수 ( 사업시행인가변경절차이행 ) 139

6 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 6 친환경건축물인증 m 건축법 제 65조에따른친환경건축물인증등급 (74점이상 ) 을받은경우 5% 의용적률인센티브부여 - 적용방안 친환경건축물인증인센티브는정비구역지정시도시계획위원회의심의를거쳐인센티브부여내용만고시하고사업시행인가신청시인정기관으로부터 예비인증 을받고관련도서를제출할경우용적률인센티브를적용하며, 예비인증을득하지못할경우용적률인센티브를적용하지아니함 친환경건축물예비인증은인 허가절차가이루어지는사업시행인가단계에서가능한사항이므로도시계획위원회에서는인센티브부여에대한적정성만심의토록함 7 신 재생에너지등을활용한에너지절감 m 건축법 제 66조의 2에따른에너지효율인증등급을받은경우 ( 총에너지절감률 35% 이상 ) 5% 의용적률인센티브부여 - 적용방안 에너지절감인센티브는정비구역지정시도시계획위원회의심의를거쳐인센티브부여내용만고시하고사업시행인가신청시인정기관으로부터 예비인증 을받고관련도서를제출할경우용적률인센티브를적용하며, 예비인증을득하지못할경우용적률인센티브를적용하지아니함 에너지효율예비인증은인 허가절차가이루어지는사업시행인가단계에서가능한사항이므로도시계획위원회에서는인센티브부여에대한적정성만심의토록함 8 공개공지설치 m 구역면적의 5% 이상을공개공지로설치하는경우 1% 의용적률인센티브부여 m 국토의계획및이용에관한법률시행령 제 46조제3 항에의해완화받은경우를제외 - 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센티브를부여받고사업시행인가시이를적용 140

7 Ⅵ 부문별계획 9 소형분양주택 ( 전용면적 60m2이하 ) 건설 m 소형분양주택건설비율충족시건설비율에따라용적률인센티브부여 ( 세대수기준 ) 소형분양주택건설비율충족시인센티브기준 구분 산식 40 m2이하 [( 구역내소형분양주택건설비율 -35%) 소형분양주택중 40 m2이하가차지하는비율 ] m2초과 ~ 50 m2이하 [( 구역내소형분양주택건설비율 -35%) 소형분양주택중 40 m2초과 ~50 m2이하가차지하는비율 ] m2초과 ~ 60 m2이하 [( 구역내소형분양주택건설비율 -35%) 소형분양주택중 50 m2초과 ~60 m2이하가차지하는비율 ] 적용방안 : 정비구역지정시도시계획위원회심의를거쳐인센 티브를부여받고사업시행인가시이를적용 주거지역인센티브총괄 항목 용도지역종상향 공공시설부지제공 구릉지지역과결합개발 우수디자인건축물 Social Mix 임대주택추가확보 인센티브 기반시설확보비율에따라차등적용 기준용적률 ( a ) ( 1- a ) 5% 이하 5% 이하 5% 이하 조례상용적률범위내 ( 증가용적률의 50% 임대주택확보 ) 세입자손실보상 3~10% 친환경건축물인증 5% 신 재생에너지활용 5% 공개공지설치 1% 소형분양주택건설 규모별건설비율에따라차등적용 141

8 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 상업부문 m 도심활성화, 기반시설확보등을위하여성남시에적합한인센티브 항목설정 m 도심활성화를위해 ( 활성화도입기능유도 ) 지정용도에따른 정비인센티브부여 m 쾌적한도시환경및도시미관증진을위해친환경개발에관한 요소및건축사항에추가적용 m 인센티브적용시허용용적률을초과할수없음 m 상한용적률은공공시설부지제공에한하여적용 - 완화용적률 = 기준용적률 ( a ) ( 1- a ) - a = 공공시설부지제공면적제공전대지면적 ( a: 본래대지면적에대한공공시설부지로제공하는면적의비율 ) m 기준용적률및인센티브부여요건과인센티브량은설치되는시설의위치, 면적, 공익기여도등을고려하여구역별로도시계획위원회심의시결정토록함 인센티브적용 구분항목인센티브 기준용적률 400% 공동개발 하나의구역통합 10 50% 주거도입 주거복합비율주거용지 (80% 20%) 0 200% 활성화도입기능 0 100% 도심활성화 ( 공연장, 박물관, 미술관, 영화관, 체험관및 ( 지정용도 ) 유회시설, 업무시설등 ) 친환경개발 녹화, 빗물이용등대체에너지 5 30% 공공기여공개공지, 공공보행통로, 지하광장, 통로등 10 50% 건축물관련 야간조명, 옥탑디자인, 건폐율등 10 30% 세입자대책 임대주택 ( 장기전세주택등 ) 제공공공임대상가도입 0~200% 허용용적률 800% 공공시설 도로, 공원, 녹지, 공공공지등 (( 기반시설제공면적 제공후대지면적 ) 기준용적률 +50%) 상한용적률 1,000% 활성화시설소요면적에따라유도용적률범위설정 상업지역용적률은성남시도시계획조례별표 1 에따라결정되어기부채납을제외한인센티브적용불가하므로도시계획조례개정필요 142

9 Ⅵ 부문별계획 3. 높이 ( 층수 ) 계획 m 건축물높이계획은지형적특성, 스카이라인등주변지역여건을고려하여성남시도시계획조례가정하는범위내에서계획 m 구역별획일적인층수규제는다양한 Sky-line 형성이불가능하므로주변지역과의조화를이루도록함 m 고도제한완화배제구역의높이 ( 층수 ) 계획은 군사기지및군사시설보호법 에의한해당비행안전구역의높이제한에따름 고도제한완화조치에따른고도제한현황 내용 건축가능높이 고도제한완화배제구역 고도제한완화구역 일부완화구역 완화구역 현행유지 (5,6 구역고도제한높이까지 ) 영장산 ( 해발 193m) 및복우물산 (104m) 으로부터 1/10 경사로해당구역의제한높이와접하는지점까지 영장산 ( 해발 193m) 까지 고도제한구역외 제한없음 비행안전구역현황 143

10 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 4. 정비예정구역별밀도계획 번호정비예정구역면적 ( m2 ) 사업유형건폐율 (% 이하 ) 기준 용적률 (% 이하 ) 허용 층수 ( 층이하 ) 비고 합계 2,124, 개구역 소계 1,911, 개구역 산성구역 158,023 주택재개발 미도아파트 10,913 주택재건축 상대원 2 구역 ( 확장 ) 253,557 주택재개발 상대원 3 구역 ( 확장 ) 427,629 주택재개발 도환중 2 구역 39,563 도시환경정비 층이상 2 3 태평1구역 112,560 사업유형유보 태평3구역 120,698 주택재개발 수진1구역 242,481 주택재개발 신흥1구역 193,975 주택재개발 중4구역 35,766 주택재개발 정비기본계획반영 중 2 구역 35,752 사업유형유보 신흥 3 구역 152,263 주택재개발 금광 2 구역 29,745 주택재개발 은행 1 구역 ( 확장 ) 98,844 사업유형유보 소계 212,444 4개구역 통보8차아파트 ( 신규 ) 10,000 주택재건축 금광3구역 ( 신규 ) 20,369 주택재건축 은행주공아파트 ( 신규 ) 155,226 주택재건축 성지 궁전아파트 ( 신규 ) 26,849 주택재건축 정비기본계획신규지정 주 : 사업유형유보구역이공동주택건설방식으로결정될경우제 3 종일반주거지역기준적용 144

11 Ⅵ 부문별계획 08 세입자에대한주거안정대책 1. 임대주택의다양화 매입임대주택 성남시매입임대현황 m 평균임대보증금 290 만원, 월임대료 : 9만2 천 ( 최저 4만 3천원 ) m 임대기간 : 2년 (4회까지재계약가능 ) m 매입임대가구 : 110호 m 기초생활수급대상자를고려할때저소득층재정착대책으로매입임대확보및원룸, 기숙사형등소규모의저가주택약 5,600 여세대추가확보필요 적용방안 m 공시지가가낮은지역과다가구밀집지역에도입 m 관리운영상의편의및입주자들에게보다양질의서비스제공을위해집중적매입이유리하므로기존매입임대밀집지우선추진 기대효과 m 다가구매입임대는저소득층집중에따른슬럼화를방지 m 생활권근거리에서저렴한임대료의임대주택을공급 m 사회복지적관리체계구축을통해사회안전망의역할 m 매입임대를활용하여거점개발의기반마련을통해주민자력의연쇄적인정비사업추진유도가능 m 향후도시계획사업을대비한토지비축효과 m 신규개발지가부족한성남시기성시가지는다가구매임임대가현실적대안이될수있음 장기전세주택 m 저소득, 중산층등실수요무주택자를대상으로다양한규모의임대주택을주변전세가격의 80% 이하의가격으로 20년동안전세방식으로공급하는주택 145

2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 적용방안 m 대중교통이양호하고기반시설부하가상대적으로적은역세권 정비구역에용적률인센티브를활용한장기전세주택의도입 기대효과 m 중산층의주택소유에대한인식변화를유도하여중산층주택시장안정화 m 과열양상을보여온재개발, 재건축시장의안정화 m 재개발, 재건축으로인한서민들의피해감소 m 장기적인주택가격조절가능 m

12 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 적용방안 m 대중교통이양호하고기반시설부하가상대적으로적은역세권 정비구역에용적률인센티브를활용한장기전세주택의도입 기대효과 m 중산층의주택소유에대한인식변화를유도하여중산층주택시장안정화 m 과열양상을보여온재개발, 재건축시장의안정화 m 재개발, 재건축으로인한서민들의피해감소 m 장기적인주택가격조절가능 m 임대주택에대한거부감감소를통한인식변화유도 m 임대주택공급확대를통한서민주거안정 m 정비사업진행에따른임대주택및재건축소형주택과더불어정비사업시행에따른이주수요에대응 부분임대주택 m 중 대형공동주택의일부공간을독립된현관과방, 부엌, 화장실등을갖춰일정규모 (30m2이하 ) 로분할하여사용 임대하는주택 적용방안 부분임대형주택예시 m 대학가, 공단인근지역, 역세권등 1 2 인가구에의한소형 주택수요가높은지역의정비사업진행시부분임대주택 도입 기대효과 m 임대수익보장으로주민재정착도모 m 1,2인세대증가양상에대응할수있는주거공간확보 m 아파트의안전성과편의성확보및오피스텔보다저렴한월세및관리비로거주부담비용감소 146

13 Ⅵ 부문별계획 도시형생활주택 m 국토의계획및이용에관한법률 상의도시지역에주택건설사업계획승인을받아건설하는 20세대이상 150세대미만공동주택 분류 m 단지형다세대 : 세대당주거전용면적 85m2이하의다세대주택 ( 주거층 4층이하, 연면적 660m2이하 ) m 원룸형 : 세대당주거전용면적이 12m2이상 30m2이하로서, 세대별독립된주거가가능하도록욕실과부엌을설치하고하나의공간으로구성, 각세대는지하층에설치불가 m 기숙사형 : 세대당주거전용면적이 7m2이상 20m2이하로서, 취사장 세탁실 휴게실은공동으로사용, 각세대는지하층에설치불가 공동주택과도시형생활주택비교 구분 일반공동주택 ( 아파트, 연립, 다세대 ) 도시형생활주택 ( 단지형다세대, 원룸형, 기숙사형주택 ) 감리 < 주택법감리 > - 사업계획승인권자가감리업체의 < 건축법감리 > 지정을통하여일정수준이상의 -건축감리원 1인이상상주감리원을의무배치하여감리 세대감리비 : 5억6 천만원 분양가상한제 < 적용 > 공동주택분양시분양가상한제한 < 미적용 > 입지지역 도시 비도시지역중허용지역도시지역중허용지역 주거전용면적 297 m2이하 단지형다세대 : 85 m2이하원룸형 : 12 m2 ~30 m2기숙사형 : 7 m2 ~20 m2 건설기준 공급규칙 주택건설기준등에관한규정 적용 일부건설기준과부대 복리시설적용제외및주차장완화 일부만적용 주택공급에관한규칙 적용 ( 분양보증, 공개모집 ) 147

14 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 적용방안 m 기숙사형 / 원룸형 - 대학가, 준공업지역, 역세권등 1 2인가구에의한소형주택수요가높은지역에도입 m 단지형다세대 - 기반시설이양호한저층밀집지역및합필을통한블록단위소규모 공동개발시도입 기대효과 m 1,2인세대증가양상에대응할수있는주거공간확보 m 아파트의안전성과편의성확보및오피스텔보다저렴한월세및관리비로거주부담비용감소 m 다양한규모의임대주택도입으로소득계층별주거요구충족 3. 지방공기업설립을통한임대주택의효율적관리 운영 필요성 m 기성시가지의노후화로인해늘어나는정비사업및저소득계층을위한임대주택의효율적관리주체필요 m 장기전세주택의안정적공급주체필요 기대효과 m 지방공사등별도관리기관의설립으로장기전세주택의공급은물론매입임대주택및재건축소형주택등의체계적관리가능 m 장기전세주택, 매입임대주택, 재건축소형주택등의공급및관리와원활한정비사업시행을통해시민의주거생활안정과복지향상에기여 148

15 Ⅵ 부문별계획 4. 공공서비스를통한일자리창출 m 장애인, 고령자등취약계층에게보건 사회복지 교육등사회서비스제공및일자리창출 m 모란시장, 남한산성등문화ᆞ관광자원을활용한자립형지역공동체사업추진 m 자활능력배양사업및노인일자리사업추진 m 약 360여개에이르는기성시가지내문화클럽과연계하여문화네트워크구축및관련일자리창출 m 공공기관이지역공동체기업에서생산한제품을우선구매하여지역경제자립기반확보 149

랜드마크 ) 의구축 - 유통 ( 시장 ) 기능, 문화기능, 관광기능, 광장등을갖춘복합집객유도공간필요 활성화아이디어기본컨셉 ( 복합집객유도공간 ) 활성화아이디어및기능별유형 : 문화를중심으로한관광기능 + 상업 (

16 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 09 도심기능의활성화및도심공동화방지방안 1. 도심기능활성화방안 도심활성화아이디어 기본컨셉 m 기성시가지활성화를위한지속적인재원 ( 지역경제 ) 마련의원동력구축 m 기성시가지에거주하고있는지역민의문화 휴식공간연출및외부방문 ( 관광 ) 객유입을위한명소 ( 랜드마크 ) 의구축 - 유통 ( 시장 ) 기능, 문화기능, 관광기능, 광장등을갖춘복합집객유도공간필요 활성화아이디어기본컨셉 ( 복합집객유도공간 ) 활성화아이디어및기능별유형 : 문화를중심으로한관광기능 + 상업 ( 시장 ) 기능 m 문화를중심으로한관광기능 - 성남시민과더불어주변도시의가족단위방문장소로서문화를단발적이고일회성의이벤트가아니라, 성남고유의특성이반영된다양한문화집객유도시설을구비할경우비일상성의상권확대효과기대 활성화아이디어의기능포지셔닝맵 m 상업적요소가강조된시장기능 - 대형마트형태의상업시설물이아닌지역민의자발적인참여가 가능한형태의시장기능도입 150

Ⅵ 부문별계획 - 현대적인편리한쇼핑과전통적, 재래적요소인소규모의건강하고 신선하며저렴한재화와서비스를제공하는시장기능도입 m 지역성을살린시장기능과관광 ( 문화 ) 기능의융합으로가족단위 방문객의쇼핑과휴식및즐거움을제공하는시너지효과기대 개발컨셉 기본방향 m 통일성, 일관성있는도심기능활성화개발컨셉마련 m

17 Ⅵ 부문별계획 - 현대적인편리한쇼핑과전통적, 재래적요소인소규모의건강하고 신선하며저렴한재화와서비스를제공하는시장기능도입 m 지역성을살린시장기능과관광 ( 문화 ) 기능의융합으로가족단위 방문객의쇼핑과휴식및즐거움을제공하는시너지효과기대 개발컨셉 기본방향 m 통일성, 일관성있는도심기능활성화개발컨셉마련 m 합리적인기성시가지의도심활성화를위해전체적인개발컨셉하에단위구역별개발방향검토 m 개발컨셉의구성요소나요인들을단위구역의조건등에따라가중적으로변환적용 도심활성화를위한개발컨셉적용프로세스 개발컨셉 m 상업활성화 - 재래시장의현대화및전문상점가조성으로성남대표이미지개발및타지역상업시설과의차별성제고 m 지자체의관리체계강화 - 홍보 / 마케팅활동을통한안정적사업수행 - 고용창출 / 지역경제개선을통해서재원의외부유출을방지하고지역내재투자되도록함으로서내발적발전의선순환체계확립 151

2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m 문화활성화 - 사랑방클럽과연계한축제및각종행사도입, 체험학습장및문화교육시설조성으로가족단위의방문객유치 - 광장의유휴공간을활용하여전시장및공연장으로활용 기성시가지활성화를위한개발컨셉 가이드라인 지상공간가이드라인

저층부상업용도도입시주거가시작되는층사이 1,2 개층완충공간으로휴게공간, 체육시설, 주민공동시설등주거지원시설도입권장 다양한공간 동선확보를위해 1 층필로티계획권장 활성화요소 상업 : MD 별로특성화된시설물기획 배치 - street mall 조성 - 푸드코트,

18 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m 문화활성화 - 사랑방클럽과연계한축제및각종행사도입, 체험학습장및문화교육시설조성으로가족단위의방문객유치 - 광장의유휴공간을활용하여전시장및공연장으로활용 기성시가지활성화를위한개발컨셉 가이드라인 지상공간가이드라인 건축물배치및형태 보행통로를고려하여남북통경축확보 건물의저층부상업용도입지 - 가로와긴밀한관계를갖는의류, 잡화, 서적, 음반등소매점이나카페, 식당등용도로계획 - 저층부상업용도는가급적전면투시형으로처리 주거환경보호를위해주거 비주거용도간출입동선분리 저층부상업용도도입시주거가시작되는층사이 1,2 개층완충공간으로휴게공간, 체육시설, 주민공동시설등주거지원시설도입권장 다양한공간 동선확보를위해 1 층필로티계획권장 활성화요소 상업 : MD 별로특성화된시설물기획 배치 - street mall 조성 - 푸드코트, 전문식당가, 특화전문상가 ( 미술, 패션, 카메라관련등 ) 문화 : 공연, 관람, 전시등 ( 미술관, 갤러리등 ) 각종실내외문화, 이벤트제공할수있는공간 엔터테인먼트 : 복합스포츠센터, 교육공간, 각종체험관 (x- 게임장, 안전교육체험관, 어린이직업체험관등 ), 포토존및휴식공간등 152

Ⅵ 부문별계획 건축선후퇴 중앙로변활성화위해공공공지경계선으로부터 5m 건축선후퇴 광명로, 시민로, 공원로, 음촌로보행환경개선위해구역경계로부터 5m 건축선후퇴 건축선후퇴지정에의하여발생된전면공지에는주차장설치불가 보행및휴식공간으로항상일반에게개방되는공간으로처리 - 자전거, 보행자도로, 식수대확보등 보도레벨과단차없이연속하여조성

중 1 구역보행자도로, 제일초등학교, 대원공원및대중교통이용고려 지하공간가이드라인 개발범위 시설배치 가이드라인적용구간 : 도입성호시장구역 ~ 공원로 ( 직선거리 1.

19 Ⅵ 부문별계획 건축선후퇴 중앙로변활성화위해공공공지경계선으로부터 5m 건축선후퇴 광명로, 시민로, 공원로, 음촌로보행환경개선위해구역경계로부터 5m 건축선후퇴 건축선후퇴지정에의하여발생된전면공지에는주차장설치불가 보행및휴식공간으로항상일반에게개방되는공간으로처리 - 자전거, 보행자도로, 식수대확보등 보도레벨과단차없이연속하여조성 건축물의미관과효율을고려하여지정선의취지를벗어나지않는한도에서지정선범위를소폭조정가능 공공공지 기 타 중앙로변걷고싶은거리조성 - 가로의활력부여를위해구역경계로부터 10m 공공공지확보 - 친수공간조성, 향후하천복원과연계 공개공지및공원 녹지 - 중앙로변지하철입구, 버스정류장에면하여확보 - 공원 녹지는보행및통경축을고려하여배치 공공보행통로 - 중 1 구역보행자도로, 제일초등학교, 대원공원및대중교통이용고려 지하공간가이드라인 개발범위 시설배치 가이드라인적용구간 : 도입성호시장구역 ~ 공원로 ( 직선거리 1.0km) 기능 지상부주변시설의이용행태와연계 / 연동도모및 지상부시설과상충최소화시설 보도폭은최소 6m이상으로하고, 출입구는 m 간격으로배치하되, 지하철, 중앙시설지하상가, 공원과의연계고려규모 주변지역의주차수요를고려 주용도로상업, 문화 / 여가기능도입 공원, 광장, 도로등의지상시설과중복 입체결정이가능한도시계획시설구상 광역적으로는성남시전체를대상으로하는시설, 지역적으로는대원공원및주변지역과연계되는시설을검토 보도, 광장등의공공시설면적을상업시설면적이상으로확보 주차장은성남시조례에의한의무면적이상확보 153

2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 10 역사적유물및전통건축물의보존계획 1. 문화재현황 총계 계 국가지정문화재 지방지정문화재 국보보물중요무형문화재계유형민속기념물문화재자료 무형문화재 문화재자료 51 37 1 33 3 11 2 6-3 3 2.

20 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 10 역사적유물및전통건축물의보존계획 1. 문화재현황 총계 계 국가지정문화재 지방지정문화재 국보보물중요무형문화재계유형민속기념물문화재자료 무형문화재 문화재자료 보존계획 m 정비계획수립시문화재보호법에의거문화재보호계획수립 - 경기도문화재보호조례 에의거역사문화환경보존에영향을끼치는지여부검토 - 검토지역 : 문화재 ( 보호구역 ) 외곽경계로부터 200m이내 (10층이상건축물건축시국가지정문화재 500m, 도지정문화재 300m 이내 ) - 매장문화재보호및조사에관한법률에의거 3만m2이상건설공사시문화재지표조사대상이므로이에근거한문화재보존대책을수립 m 기성시가지내위치한문화재는봉국사대광명전이유일하므로인접지역인태평3구역의정비계획수립시정비사업시행으로인해문화재보존에영향을미치는지의여부를검토하여보존및활용계획을수립 문화재보존계획 154

21 Ⅵ 부문별계획 11 공공및민간의역할 1. 공공부문의역할 사업추진유형별장 단점및공공의역할 구분시 지방공사 LH 공사민간 장점 단점 공공의 역할 일반적 유형별 행정절차 사업기간단축, 투명성확보등에따른사업비절감 성남시장기발전구상과연계를통한체계적정비가능 LH 공사와의협조를통해순환용주택확보용이 임대주택매입 확보에따른시재정부담이큼 주민의사업참여결여로인한민원발생우려 일괄시행 시공가능 LH 보유임대주택활용을통한순환용주택확보유리 인 허가시지자체와의원활한협조체계구축 독점적인사업진행방식으로사업진행상황과원가정산방식에따른투명한사업비공개가이루어지지않음 LH 공사의자금조달난과사업중단등으로인해사업추진여부불투명 주민이선호하는브랜드선정불가 임대주택 순환용주택등확보등을통해세입자주거안정대책마련 정비기반시설설치및지원 공공성과사업성의합리적인조정을통해원활한사업추진도모 주민들과의소통을유지하고, 지속적인협조체계구축 투명한사업비공개와사업비절감을위한방법요구 민간의아이디어활용등주민의자율성극대화 주민이선호하는브랜드선정 수익성위주의사업으로공공성이떨어지며, 획일화된주거형태조성 시공사선정과정에서비리발생및정비사업의투명성악화로분쟁의소지발생 물리적환경개선에치중한사업진행으로도시공동체상실 조합분란시사업지연및주민손실증대 정비사업의투명성확보를위하여공공관리자제도의도입을유도하고, 순환정비방식도입시인센티브부여 2. 민간부문의역할 주민상호간자발적인관리협정체결로원활한정비사업추진 m 주민상호간주거환경개선에대한의지를기반으로자발적 관리협정체결등을통한원활한정비사업시행 155

22 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m 정비사업의근본목적이자산을증대시키는것이아닌쾌적한 주거환경개선에있음을인식 자발적질서유지를위해건축활동, 주차및소음등에관한관리협정체결및준수 m 원활한정비사업진행을위해정비사업시행시발생하는주차, 소음등의각종불편사항등에관한관리협정을사전에협의 체결하여불필요한민원발생방지 장기수선계획및장기수선충당금을적립하여공동주택주요 시설교체 보수및향후리모델링등에대비 단지경계에완충녹지, 공원, 휴게시설설치를긍정적으로수용하고담장등은불가피한경우로한정하도록노력 m 주거환경정비의효과가정비사업구역인근까지미칠수있도록공원, 휴게시설등의편의시설들을구역외곽에배치하여인근주민들도공동이용토록유도 156

23 Ⅵ 부문별계획 12 재원조달방안 1. 사업추진단계별재정수요및세입추정 사업추진단계별재정수요 m 재정수요는 연도별기금조성및집행계획 ( 성남시내부자료, ) 을인용하였으며, 확장및신규지역은기존자료를토대로면적에따라추계한추정치임 m 해당자료에따르면정비예정구역정비를위한재정은총 16,996 억원이소요될것으로추정되며, 이중 2010 정비기본계획에의한정비사업에 8,387 억원, 2020 정비기본계획에의한정비사업에 8,609억원이소요될것으로분석됨 m 주택재건축사업예정구역은주택재개발사업에준하여소요예산을추정하였으며, 실제사업추진시에는자체재원으로사업진행 사업단계별재정수요 단위 : 억원 구분 계 보상비 소요예산 토지건물소계철거도로공원등공용주차장 기타 총계 16,996 13, , , ,375 6 소계 8,387 6, , 단대 중 은행 2 6,270 5, 태평 정비기본계획 태평 신흥 수진 금광 중동 삼창 도환중

24 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 사업단계별재정수요 ( 계속 ) 단위 : 억원 2020 정비기본계획 1 단계 2 단계 구분 계 보상비소요예산토지건물소계철거도로공원등공용주차장 기타 소계 8,609 6, , 소계 4,376 3, , 산성 미도 상대원3( 확장 ) 금광3( 신규 ) 도환중 신흥 수진 중동2 1,695 1, 중동 태평 태평 상대원2( 확장 ) 은행주공 ( 신규 ) 성지궁전 ( 신규 ) 통보8차 ( 신규 ) 소계 4,233 3, 은행1( 확장 ) 4,091 3, 신흥 금광 주 ) : 위금액은개략적인사업비로서정비사업시행시변동될수있음 사업유형별재정수요 m 2020 정비기본계획에의한정비사업의사업유형별재정수요는주택재개발사업 2,372억원, 주택재건축사업 103억원, 도시환경정비사업 88억원, 사업유형유보구역에 6,045억원이소요되는것으로분석됨 사업유형별재정수요 단위 : 억원 구분 계 보상비 소요예산 토지건물소계철거도로공원등공용주차장 기타 총계 8,609 6, , 주택재개발 2,372 1, 정비기본계획 주택재건축 도시환경정비 사업유형유보 6,045 5,

25 Ⅵ 부문별계획 사업추진단계별세입의추계 m 성남시는정비사업의원활한시행을위하여 도시및주거환경 정비법 제 82 조및 경기도도시및주거환경정비조례 제 38 조에따라 도시 주거환경정비기금 을설치하여운영하고 있음 m 성남시도시및주거환경정비기금운용 관리조례 제 2 조에 따른기금의재원은다음과같음 - 시의출연금 년부터도시계획세징수총액의 50% - 국ㆍ공유지의매각대금 - 정비사업관련각종부담금및국ㆍ도비보조금및융자금 - 정비사업관련임대주택의임대보증금및임대료수입 - 그밖에정비사업과관련한수입 m 정비기금의추계는매년고정적으로적립되는시의출연금및 도시계획세, 이자수입을활용하여분석하였으며, 실제추계가 어려운나머지항목은제외하였음 m 시의출연금은 2007 년까지 2,170 억원이적립되었으며, 2009 년 부터매년 500 억원을일반회계세출예산에서출연하여 2020 년 까지총 8,170 억원이적립될것으로예상됨 m 도시계획세의경우 2020 년까지총 7,447 억원이적립될것으로 예상되며, 시의출연금과도시계획세적립에따른이자수입은 2020 년까지 1,911 억원이발생될것으로추정되어 2020 년총 적립예상액은 17,478 억원으로추정됨 연차별적립금액 구분시출연금도시계획세의 50% 이자수입누계 2007 년까지 2,170 1, , , , , , , , , , ~2020 2,500 2, ,478 합계 8,170 7,447 1,911 - 자료 : 연도별기금조성및집행계획 ( 성남시내부자료, ) ( 단위 : 억원 ) 159

26 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 성남시재정운용 m 2020년까지정비사업에따른재정수요는총 16,996 억원이필요할것으로분석되었고, 성남시도시 주거환경정비기금은 2020년까지 17,478억원이적립될것으로추산됨 단계별재정운용 ( 단위 : 억원 ) 구분재정수요도시및주거환경정비기금비고 2010 정비기본계획 8,387 1 단계 4,376 ~2010 년 : 6, ~2020 년 : 11,166 2 단계 4,233 계 16,996 17, 년기준 검토결과 : 정비사업에따른재정수요및세입의추산결과성남시도시 주거환경정비기금은 2020 년기준 482 억원이남을것으로추정되므로재정운용에는문제가없을것으로예상됨 160

27 Ⅵ 부문별계획 2. 재원조달의다양화를통한세입확보방안 검토배경 m 성남시도시 주거환경정비기금을통해사업재정확보가가능한것으로분석하였지만, 어떠한방안으로재정을확보할지에대한구체적인대안제시필요 m 시출연금에대한대안으로타인자본을활용한해외채권발행과자기자본을활용한우선주발행의도입검토 해외채권발행 장기자금조달시경제적재무구조개선효과 m 10년이상의장기자금조달과 5년만기채권을차환발행하는것과비교해볼때, 10년이상의장기자금재무구조개선효과가더큰것으로나타남 m 1조원의자금을 10년, 5년, 만기로자금을조달하였을경우, 10년만기의총현재가치는 5704억이고, 5년만기채권을차환발행하여 10년간조달하였을경우현재가치는 5427억으로 1조조달시 5년만기로 10년간차환발행하는것이 10년만기로자금조달하는것보다 277억정도의경제적손실발생 m 이자율을 10년만기채권은 7% 로, 5년만기채권은 5% 로가정했음에도불구하고이러한실증결과로나타난것은차입기간이금리수준보다재무구조개선에있어서더중요함을말하는것임 5년, 10년만기조달시조달가치 년도 이자율 (%) 10년만기조달시 5년만기차환시 조262억 1조457억 억 9832억 억 9856억 억 9395억 억 8846억 억 5045억 억 6282억 억 5983억 억 5698억 억 5427억 차액 277억 161

28 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 시사점 m 해외채권발행의단점에도불구하고시의재무리스크 (10년미만의국내채권비중과다 ) 를해소하기위해서는 10년이상의해외채권발행또는장기자금조달이필요 m 향후시의부채비율상승시발생할금리상승가능성과국내자금조달한계위험등의문제점을해소하기위해서는해외채권자금조달금리보다장기적관점에서의재무관리가더욱중요함 m 금리가국내와같거나조금높다고해도해외자금조달성공으로기업의신용도를제고한다면추후더유리한조건으로자금조달가능 의결권없는출자증권발행 주요내용 m 상환조건 2020년이후정비사업의수익기반이정상궤도에진입하여현금유입이풍부해질경우발생이익으로증권을소각 m 증권발행방식 공모방식증권발행은일반불특정다수에게증권이배분되기때문에투자자보호차원에서증권거래법령에따라제반공시의무등을이행하여야하고, 민간기업과같은지배구조를갖추어야하는등대폭적인제도보완이수반되어야하므로보다신속하고효율적인증권발행을위하여사모방식채택 통상 6개월간 50인이상에게유가증권을모집 / 매출하지아니하면사모에해당하는것으로보며이경우투자자보호를위한증권법령의의한제반절차이행불필요 m 재무적투자자 프로젝트파이낸싱등위험이내재된개발사업등에수익률제고를목적으로프로젝트에참여하는연기금, 보험등금융시장장기투자자 ( 정보통신부, 국민연금등연기금, 보험사, 공제회등 ) m 보장배당률예시 20011~2015 : 배당없음 ( 현금유출최대한억제 ) 2015~2020 : 만기 10 년국채금리 + α( 무배당기간감안 ) 162

29 Ⅵ 부문별계획 추진절차 예상문제점및해결방안 m 문제점 의결권없는출자증권발행은성남시자본금관련법령및정관개정을수반해야하므로관련기관의협조필요 법령개정및증권발행은업무성격이확연히구분되나각업무의원활한추진을위해전문지식, 경험, 네크워크필요 증권발행시장규모를감안할때 5,000억원규모의출자증권을일시에소화시키는것은어려울수있음 m 해결방안 관련기관협조체제강화를통해법령개정공조추진 한시적으로법령정비팀및증권발행팀운영으로조속한법령정비및증권발행 발행전략수립시시장소화여력을분석하여일괄발행또는분산발행여부결정 기대효과 2020 년까지매년평균 500 억원내외를자체조달해야하는실정임을감안할때 5,000 억원규모의자금을출자증권으로조달할경우채권발행을통한자금조달부담완화 시재정에부담을지우지않고민간자금을자기자본으로확충함으로써재무건전성을유지하고핵심정책사업의원활한추진도모 163

30 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 3. 재원조달금액에따른사업전략옵션 성남개발주체를통한자체조달방안 자본 금융시장활용방안 m 자본 금융시장활용방안으로는다음과같이 3가지기준으로검토 실체형 SPC 사업방식 m 특정사업을위하여설립된법인으로, 공공및민간의다양한주체의참가가능 m 지방재정법제37 조에의거지자체는출자비율의제한이없으며시의회의의결을거쳐시유지등의현물또는현금출자가능 m 자금조달방식은외부차입, 채권발행, 주식발행이모두가능 m SPC는법인세법상실체법인으로, 법인세, 취득세, 등록세등의세제지원불가 m SPC출자구조에따라토지수용권의허용방식상이 - 공공지분이 50% 이상이면, SPC에게전면적인토지수용권부여 - 민간지분이 50% 이상이면, SPC는대상토지의 2/3이상매입후, 토지소유자의 1/2이상동의필요 PFV 사업방식 m PFV 관련법인세법의개정 ( ) PFV 사업방식구조 - 상법이외에개별적인설치근거법률이있는명목회사가이익의 90% 이상을배당하는경우지급배당을비과세했으나이번의개정으로 SOC 투자 플랜트건설및주택건설등의투자사업을영위하기위해일정요건을갖추어명목회사로설립된 PFV가이익의 90% 이상을배당하는경우지급배당이비과세되어법인세와배당소득세가이중으로과세되는문제해결 m PFV의이점 - 배당가능이익의 90% 이상을배당하는경우에는그금액을소득금액에서공제 - 법인세법시행령제86조의 2 제3항에따라부동산취득에따른취득세, 등록세 50% 감면 m PFV 자격요건 - 회사의자산을상당한기간과자금이소요되는특정사업에운용하고그수익을주주에게배분할것 164

31 Ⅵ 부문별계획 - 본범위의영업소를설치하지않고직원과상근임원을두지말것 - 한시적으로설립된회사로서존립기간이 2년이상일것 - 상법과그밖의법률규정에의한주식회사로서발기설립의방법으로설립할것 - 발기인, 이사, 감사등이적정요건을충족할것 m PFV 설립요건 - 발기인중 1인이상이적정한금융기관일것 - 금융기관인발기인이 5%( 다수인경우에는이를합산 ) 이상의자본금을출자할것 - 자본금이 50억원이상일것 - 자산관리. 운용및처분에관한업무를자산관리회사에위탁할것 - 자금관리업무를신탁업법에의한신탁업을영위하는금융기관 ( 자금관리사무위탁회사 ) 에위탁할것 m 기타고려사항 - 신설법인은신용등급을받기어려움에따라외부보증업체를통해서발행또는사모사채로발행 ( 등급불필요 ) - 여러사업장을계속개발가능여부 - 출자지분의차별화가능여부 m 경제적파급효과 - PFV 및출자자의소득에대한이중과세문제가해결됨으로써사업규모가크고사업기간이장기이면서전체사업기간중매출발생시점이후반부에놓여있는부동산개발사업은 PFV 구조를선호할것으로예상 m PFV에의한지방세감면 ( 조세특례제한법제119 조및제120 조 ) - SOC 건설등장기프로젝트를수행할목적으로설립된명목상의회사인 PFV에대해서는 CR( 구조조정기업 ) 리츠와마찬가지로부동산취득시취득세및등록세를 50% 감면 - 과밀억제권역내에서법인설립등기를하거나부동산을취득하는경우등록세중과세 ( 일반세율의 3배 ) 를배제 금융협약방식 m 사업시행자인공공기관이금융기관과의업무협약을통하여공동추진하는방식 - 공공기관 : 정부투자기관및지방공사등 - 금융기관 : 은행, 보험사, 종금사, 증권사, 저축은행, 부동산펀드, REITs, 연기금등 - 정부투자기관및은행 / 보험사는각각 20% 및 15% 출자비율제한적용 165

32 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m 협약상분담비율에따라사업비의공동투자와사업수익의배분 - 자금집행 / 관리는결제수탁계정 (escrow account) 으로실시 m 사업시행자인공공기관에게전면적인토지사용권보장 자본금융시장활용사업방식비교 구분실체형 SPC 방식 PFV 방식금융협약방식 출자자공공 / 민간기관공공 / 민간 / 금융기관공공기관 금융설계 자금조달 자금관리 수익배당 외부차입 (PF) 및채권 / 주식발행 PF ( 출자기관이대주단구성 ) 공공 / 금융가괸이공동투자 ( 협약상비율 ) 에스크로우계좌자금관리회사에스크로우계좌 출자비율에따라이익배당 출자비율에따라이익배당 출자비율에따라수익배분 위험관리 손실발생시출자비율로부담 손실발생시출자비율로부담 손실발생시사업부지현물배당 장점 단점 기존공영개발방식과 민간부분의참여로 법인세, 취, 등록세유사하여토지수용개발사의활성화등세제감면혜택등유리 세제지원이없고, 이중과세문제로법인설립기피 명목회사에대한 시행자의타사업에불신으로법인설의해영향을받음립기피 검토결과 : 현실적으로금융협약방식의적용가능성이가장높으나, 향후성남시의원활한재원확보를위해, 금융협약방식보다는재무적투자자들이다원화될수있는실체형 SPC 방식 ( 지방공사설립 ) 이나 PFV 방식이보다적합할것으로판단됨 166

33 Ⅵ 부문별계획 4. 자금조달규모별사업구조 ( 안 ) 대규모자금조달필요시 사업구조 m 성남시와기타기관은일정부분의자금을출자하여지방공사를 설립하고, 설립된지방공사는재무적투자자로부터개발자금을 융자하여각각의정비사업에투자 m 투자자금의사업방식은간접투자자산운용법에의한 PFV 사업 방식으로해야하며, 투자자금은자산운용사에위탁하거나설립 하여운용 m 운용수익은지방공사로귀속되며, 지방공사는운용수익중일부를재무적투자자에게지급하고남은자금은주주들에게배분 중규모자금조달필요시 사업구조 m 중규모의개발자금필요시에는금융기관을선정하여하나의사업조직을만들어위탁운용 m 성남시는개발사업의운용을금융기관에위탁하고, 운용사항에대해약정체결 m 성남시의담당사업부서는재무적투자자들로부터재원조달을받으며, 정비사업을직접수행 m 사업규모에따라 PFV 사업방식도입검토필요 m 운용수익은성남시로귀속되며, 성남시는운용수익중일부를투자자들에게돌려주고남은금액은약정에의해관리 소규모자금조달필요시 사업구조 m 소규모금액의개발자금필요시에는내부자체직원으로하나의사업관리조직을만들어운용 m 사업관리조직은예산관리위원회로부터매년정비사업에대한일반예산을할당받고또는채권발행을통해개발사업을직접수행 167

34 2020 성남시도시 주거환경정비기본계획 m 사업규모에따라 PFV 사업방식도입검토필요 m 운용수익은성남으로귀속되며, 사업관리조직은일반회계에서 관리 5. 재원조달및지방공사설립방안요약 ( 총사업비 1 조가정 ) m 재원조달규모에따른성남시지방공사의설립방안의장단점은 다음과같음 재원조달설립방안장점단점 대규모시 (5000 억이상 ) 중규모시 (1000 억 억 ) 소규모시 (1000 억이하 ) 재원조달규모별지방공사설립의장단점분석 지방공사 금융기관위탁 금융기관위탁 성남시청내사업관리조직 성남시청내사업관리조직 체계적개발사업운영가능 지속적으로사업가능하고효율적, 전문적운영가능 전문적, 효율적운영가능 사업리스크를줄일수있음 전문적, 효율적운영가능 사업리스크를줄일수있음 짧은시간에운영가능 관련부서와의유기적연계가능 저비용 짧은시간에운영가능 관련부서와의유기적연계가능 저비용 설립기간장기화 완전한회사설립이므로경영리스크존재 고비용문제 지속가능한조직이아니므로, 사업의연속성단절우려 고비용문제 지속가능한조직이아니므로, 사업의연속성단절우려 고비용문제 전문성부족으로효율적사업추진이어려움 정비사업은장기적이고, 전문성을필요로하는사업으로수익성악화우려 전문성부족으로효율적사업추진이어려움 정비사업은장기적이고, 전문성을필요로하는사업으로수익성악화우려 168

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46