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1 도시및주거환경 정비사업여행 재개발 재건축 도시환경정비 주거환경개선사업

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3 도시및주거환경정비사업여행을발간하면서 먼저, 본책자의발간을통해도시및주택정비사업에대한궁금한점을종합적으로자세하게알려드리게된것을매우기쁘게생각합니다. 우리나라는 1960 년대산업화와함께급속히도시화가진행되는과정에서주로시가지개발의양적수요에대응하는형태로도시가발전되어왔습니다. 이에따라대부분의도시들이계획적 체계적으로개발된해외도시와비교해볼때기능성 안전성 경제성등의측면에서경쟁력이다소떨어지고, 국민의대부분이도시에서생활하게되면서주거환경의질적수준을제고하여야한다는요구가증가함에따라많은곳에서정비사업이진행되고있습니다. 그동안정비사업은선계획후개발이될수있도록하고자 2003 년에 도시및주거환경정비법 을제정한바있고, 2006 년에는소규모단위의재개발및재건축문제를해결하고자지역간균형발전과광역적인개발을도모하는재정비촉진사업제도 ( 일명뉴타운 ) 를도입하여운용을하고있습니다. 그러나정비사업의특성상계획수립부터조합구성 운영, 업체선정, 시공, 청산등에이르기까지추진절차가복잡하고, 각절차를이행할때마다상당한전문지식을필요로함은물론사업기간도 10 여년정도길게소요됨에따라정비사업을진행하는과정에서관련법령에대한많은질문과민원이발생하여왔음에도이를해소하는데활용할수있는자료가많지않은안타까움이있었습니다. 이번에국토해양부에서는정비사업참여자들이업무를수행함에있어서정비사업의절차등을쉽게파악할수있도록도움을드리고자정비사업의내용과절차에대하여보다알기쉽고보기편하게총괄적으로정리한 도시및주거환경정비사업여행 을만들었습니다. 본책자는정비사업단계별로사업추진과정의세부적인내용을포함하였고, 정비사업과관련한질의회신사례및판례등을사업단계별로정리하여정비사업관계자가여행을하듯이살펴보면서정비사업을전체적으로이해하기쉽게만들었습니다. 도시및주거환경정비사업여행 책자가정비사업을추진하는사람들에게많은도움이될수있기를바랍니다 국토해양부주택토지실장

4 도시및주거환경정비사업여행살펴보는요령 발간한마디 도시및주거환경정비사업은계획부터준공 청산에이르기까지여러행정절차를거치도록되어있고동절차를이행하는과정에서법령의해석에대한견해차이로인한분쟁또는관련업무종사자의법령숙지미숙등으로인한민원발생등의문제를풀어가는데도움이될수있도록하고자도시및주거환경정비사업여행을발간하였습니다. 살펴보는요령 도시및주거환경정비사업여행은정비사업의종류별로구분하여각단계별로절차를거치는데필요한사항을정리하였고, 사업시행내용에따른구체적인사항은공통사항과사업종류별로구분하여법령사항과취지및사례와판례를담아놓았습니다. 도시및주거환경정비사업여행은총 4편 27장으로구성하였으며, 사업추진과관련하여필요한내용을쉽게찾아볼수있도록가급적제목을세분화하였으며, 법령명은약칭을사용하고용어정의를두었으며, 사업추진단계별로사례를담아사업추진단계에서알아야할사항을쉽게파악할수있도록하였습니다. 꼭알아두기 도시및주거환경정비사업여행에수록된내용은향후관련법령개정등으로내용이달라질수있으므로, 도시및주거환경정비사업업무에활용을할때에는관련법령을필히확인하여관련법령과다른부분이있으면관련법령이정하는바에따르시기를바랍니다. 축약어알아두기 도시및주거환경정비사업여행에서반복적으로명기되는각종법령, 고시등의명칭은축약어를사용하여 도시및주거환경정비법 은 도정법 또는 법 으로, 도시및주거환경정비법시행령 은 도정법시행령 또는영 으로, 도시및주

5 거환경정비법시행규칙 은 도정법시행규칙 또는 규칙 으로하였으며, 기타법 령의하위법령도도정법령처럼 사용하였으며, 각종법령별축약어는아래와같음 법령축약어 건설기술관리법 건기법, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 토지보상법, 국토의계획및이용에관한법률 국토계획법, 도시개발법 도개법, 도시재정비촉진을위한특별법 도촉법, 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 주거환경개선임시조치법, 보금자리주택건설등에관한특별법 보금자리법, 부동산가격공시및감정평가에관한법률 부동산공시법, 산업입지및개발에관한법률 산입법, 시설물의안전관리에관한특별법 시특법, 주택건설촉진법 주촉법, 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 지균법, 집합건물의소유및관리에관한법률 집합건물법, 토지임대부분양주택공급촉진을위한특별조치법 토지임대주택법, 택지개발촉진법 택촉법, 재래시장및상점가육성을위한특별법 재래시장육성특별법, 주택공급에관한규칙 주택공급규칙 ㅇ사업관련명칭축약어주택재개발사업 재개발또는재개발사업, 주택재건축사업은 재건축또는재건축사업, 주거환경개선사업및도시환경정비사업 축약없이사용, 표또는그림에서는각각 주환사업 과 도환사업, 도시계획시설사업 도계사업, 조합설립추진위원회 본문, 표또는그림에서 추진위, 정비사업조합설립추진위원회운영규정 추진위운영규정 ㅇ기관명칭축약어 국토해양부 국토부, 한국토지주택공사 본문에서는 토지주택공사, 표또는 그림에서 LH 용어정의 도시및주거환경정비사업여행에서사용하는용어의정의는 도정법, 도촉 법, 주택법, 집합건물법, 보금자리법, 토지임대주택법 등각개별법

6 상제 2 조에서규정한용어의정의와각법률의본문에서규정하고있는바에따름 도정법 부문 정비구역 : 정비사업을계획적으로시행하기위하여지정ㆍ고시된구역 ( 법제2조제 1호 ) 정비사업 : 이법에서정한절차에따라도시기능을회복하기위하여정비구역안에서정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하기위해서시행하는주거환경정비사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업. 다만재건축사업은정비구역이아닌구역에서시행하는사업을포함 ( 법제2조제2호 ) 정비예정구역 : 정비구역으로지정할예정인구역 ( 법제3조제1항제8호 ) 순환정비사업 : 정비사업의원활한시행을위해정비구역내 외에새로건설한주택또는이미건설되어있는주택을활용하여정비사업으로철거되는주택의소유자및세입자가임시로거주하게하는방식으로정비구역을순차적으로정비하는정비사업 ( 법제35조제1항 ) 순환용주택 : 순환정비방식으로정비사업을시행하는경우에는그임시로거주하는주택 ( 법제35조제2항 ) 노후ㆍ불량건축물 : 다음의어느하나에해당하는건축물 ( 법제2조제3호 ) - 건축물이훼손되거나일부가멸실되어붕괴그밖의안전사고의우려가있는건축물 - 주변토지의이용상황등에비추어주거환경이불량한곳에소재하고건축물을철거하고새로운건축물을건설하는경우그에소요되는비용에비하여효용의현저한증가가예상되는건축물로서시 도조례가정하는다음의건축물 1) 건축법 제57조제1항에따라당해지방자치단체 ( 이하 지자체 ) 의조례가정하는면적에미달되거나 국토계획법 제2조제7호에의한도시계획시설등의설치로인하여효용을다할수없게된대지에있는건축물 2) 공장의매연ㆍ소음등으로인하여위해를초래할우려가있는지역안에있는건축물 3) 당해건축물을준공일기준으로 40년까지사용하기위하여보수ㆍ보강하는데드는비용이철거후새로운건축물을건설하는데드는비용보다클것으로예상되는건축물

7 - 도시미관의저해, 건축물의기능적결함, 부실시공또는노후화로인한구조적결함등으로인하여철거가불가피한건축물로서시 도조례로정하는다음의건축물 1) 준공된후 20년이상의범위에서조례로정하는기간이지난건축물 2) 국토계획법 제19조제1항제8호의규정에의한도시기본계획상의경관에관한사항에저촉되는건축물 3) 건축물의급수ㆍ배수ㆍ오수설비등이노후화되어수선만으로는그기능을회복할수없게된건축물 정비기반시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구 ( 국토계획법제2조제9 호에따른공동구를말함 ) 그밖에주민의생활에필요한가스등의공급시설로서다음의시설 - 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 - 주거환경사업을위해지정 고시된정비구역안에설치하는공동이용시설로서사업시행계획서에당해시장 군수가관리하는것으로포함된것 공동이용시설 : 주민이공동으로사용하는놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장그밖에다음의시설 - 공동으로사용하는구판장ㆍ세탁장ㆍ화장실및수도 - 탁아소ㆍ어린이집ㆍ경로당등노유자시설 - 그밖에주민이공동으로사용하는시설로서위 2가지와유사한시설 대지 : 정비사업에의하여조성된토지 ( 법제2조제6호 ) 재건축소형주택 : 과밀억제권역에서재건축사업을시행하는경우사업시행자는법적상한용적률에서정비계획으로정하여진용적률을뺀용적률의 30% 이상 50% 이하로서시 도조례로정하는비율에해당하는면적에건설하여야하는주거전용면적 60m2이하의소형주택 ( 법제30조의3) 주택단지 : 주택및부대ㆍ복리시설을건설하거나대지로조성되는일단의토지로서다음에서정하는일단의토지 ( 법제2조제7호 ) - 주택법 제16조에의한사업계획승인을얻어주택과부대ㆍ복리시설을건설한일단의토지 - 위의일단의토지중도시계획시설인도로그밖에이와유사한시설로분리되어

8 각각관리되고있는각각의토지 - 위의일단의토지 2 이상이공동으로관리되고있는경우그전체토지 - 법제41조에따라분할된토지또는분할되어나가는토지 - 건축법 제11조에따라건축허가를얻어아파트또는연립주택을건설한일단의토지 사업시행자 : 정비사업을시행하는자 ( 법제2조제8호 ) 토지등소유자 : 다음의어느하나에해당하는자 ( 법제2조제9호 ) 1) 주거환경개선사업 재개발사업또는도시환경정비사업의토지등소유자 - 정비구역안에소재한토지또는건축물의소유자또는그지상권자 2) 재건축사업의토지등소유자가 ) 정비구역인경우 : 정비구역내소재한건축물및그부속토지의소유자나 ) 정비구역이아닌경우 : 정비구역이아닌구역안에소재한다음의주택및그부속토지의소유자와부대 복리시설및그부속토지의소유자 - 주택법 제16조에따른사업계획승인또는 건축법 제11조에따른건축허가를얻어건설한아파트또는연립주택중노후ㆍ불량건축물에해당하는것으로서다음에해당하는것을말함. 다만 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한것은제외 ( 영제6조 ) (1) 기존세대수가 20세대이상인것. 다만지형여건및주변환경으로보아사업시행상불가피하다고시장 군수또는자치구의구청장 ( 이하 시장 군수라함 ) 이인정하는경우에는아파트및연립주택이아닌주택을일부포함할수있음 (2) 기존세대수가 20세대미만으로서 20세대이상으로재건축하고자하는것. 이경우사업계획승인등에포함되지아니하는인접대지의세대수를포함하지아니함 한국토지주택공사등 : 한국토지주택공사법 에의하여설립된한국토지주택공사또는 지방공기업법 에의하여주택사업을수행하기위하여설립된지방공사를말함 ( 법제2조제10호 ) 정관등 : 다음의어느하나에해당하는것을말함 ( 법제2조제11호 ) - 법제20조에의한정관 - 토지등소유자가자치적으로정하여운영하는규약

9 - 시장 군수또는토지주택공사등이법제30조제8호에따라작성한시행규정 분양대상자별부담금추산액 ( 규칙제7조제3항관련별지제4호의2, 제4호의3 서식 ) - 분양예정인대지및건축물의추산액 - ( 분양대상자별종전의토지및건축물의가격 비례율 ) 비례율 ( 규칙제7조제3항관련별지제4호의2, 제4호의3 서식 ) - 비례율 = ( 사업완료후의대지및건축물의총수입 - 총사업비 ) / 종전의토지및건축물의총가액 도촉법 부문 재정비촉진지구 : 도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여지정하는지구. 이경우지구의특성에따라다음의유형으로구분한다 ( 도촉법제2조제1호 ) 1) 주거지형 : 노후ㆍ불량주택과건축물이밀집한지역으로서주로주거환경의개선과기반시설의정비가필요한지구 2) 중심지형 : 상업지역ㆍ공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등의도시기능의회복이필요한지구 3) 고밀복합형 : 주요역세권, 간선도로의교차지등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이용이용이한지역으로서도심내소형주택의공급확대, 토지의고도이용과건축물의복합개발이필요한지구 재정비촉진사업 : 재정비촉진지구안에서시행되는다음의사업 ( 도촉법제2조제2호 ) - 도정법 에의한정비사업 - 도개법 에의한도시개발사업 - 재래시장특별법 에의한시장정비사업 - 국토계획법 에의한도시계획시설사업 재정비촉진계획 : 재정비촉진사업을계획적, 체계적으로추진하기위한재정비촉진지구의토지이용, 기반시설의설치등에관한계획 ( 도촉법제2조제3호 ) 재정비촉진구역 : 재정비촉진사업별로결정된구역 ( 도촉법제2조제4호 )

10 우선사업구역 : 재정비촉진구역중재정비촉진사업의활성화, 소형주택공급확대, 주민이주대책지원등을위하여다른구역에우선하여개발하는구역으로서재정비촉진계획으로결정되는구역 ( 도촉법제2조4의2호 ) 존치지역 : 재정비촉진지구안에서재정비촉진사업의필요성이적어재정비촉진계획에따라존치하는지역 ( 도촉법제2조제5호 ) 기반시설 : 다음의시설 ( 국토계획법제2조제6호, 동법시행령제2조 ) - 교통시설 : 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ운하, 자동차및건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원 - 공간시설 : 광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지 - 유통ㆍ공급시설 : 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류저장및송유설비 - 공공ㆍ문화체육시설 : 학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설ㆍ도서관ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청소년수련시설 - 방재시설 : 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비 - 보건위생시설 : 화장시설ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설ㆍ자연장지ㆍ장례식장ㆍ도축장ㆍ종합의료시설 - 환경기초시설 : 하수도ㆍ폐기물처리시설ㆍ수질오염방지시설ㆍ폐차장 토지등소유자 : 다음의어느하나에해당하는자 ( 도촉법제2조제7호 ) - 주거환경개선사업ㆍ재개발사업ㆍ도시환경정비사업, 시장정비사업및도계사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한토지또는건축물의소유자와그지상권자 - 주택재건축사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 - 도시개발사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한토지소유자와그지상권자 주택법 부문 주택 : 세대의세대원이장기간독립된주거생활을영위할수있는구조로된건축물의전부또는일부및그부속토지를말하며이를단독주택과공동주택으로구분함 ( 주택법제2조제1호 ) 공동주택 : 건축물의벽 복도 계단그밖의설비등의전부또는일부를공동으로

11 사용하는각세대가하나의건축물안에서각각독립된주거생활을영위할수있는구조로된다음의주택 ( 주택법제2조제2호, 같은법시행령제2조 ) - 아파트 : 주택으로쓰이는층수가 5개층이상인주택 - 연립주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외 ) 이 660m2를초과하고층수가 4개층이하인주택 - 다세대주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외 ) 이 660m2이하이고층수가 4개층이하인주택 국민주택 : 주택법 제60조에따른국민주택기금으로부터자금을지원받아건설되거나개량되는주거전용면적 85m2이하의주택 ( 다만, 수도권외의도시지역이아닌읍 면지역은 100m2이하 )( 주택법제2조제3호 ) 사업주체 : 주택법 제16조에의한사업승인을얻어주택건설사업또는대지조성사업을시행하는국가, 지자체, 한국토지주택공사, 주택건설사업자또는대지조성사업자 ( 주택법제2조제7호 ) 부대시설 : 주차장 관리사무소 담장및주택단지안의도로 건축설비기타이에준하는시설또는설비 ( 주택법제2조제8호 ) 복리시설 : 어린이놀이터 근린생활시설 유치원 주민운동시설및경로당과그밖에입주자등의생활복리를위한공동시설 ( 주택법제2조제9호 ) 간선시설 : 도로 상하수도 전기시설 가스시설 통신시설및지역난방시설등주택단지안의기간시설을당해주택단지밖에있는동종의기간시설에연결시키는시설. 다만, 가스시설 통신시설및지역난방시설의경우에는주택단지안의기간시설을포함 ( 주택법제2조제10호 ) 국민주택등 : 주택법 제2조제3호의국민주택과국가 지자체 토지주택공사또는지방공기업법제49조의규정에의하여주택사업을목적으로설립된지방공사가건설하는주택및 임대주택법시행령 제2조제1호다목에따른공공건설공공건설임대주택중 85m2이하의주택 ( 주택공급규칙제2조제5호 ) 주택공급면적 : 사업주체가공급하는주택의면적으로서 건축법시행령 제119 조제1항제3호의규정에의한바닥면적에산입되는면적 ( 주택공급규칙제2조제10호 )

12 집합건물법 부문 구분소유권 : 1동의건물중구조상또는이용상구분된수개의부분 ( 공용부분으로된것을제외 ) 을독립한건물로서사용할수있을때에그각부분의소유를목적으로하는소유권 ( 집합건물법제2조제1호 ) 구분소유 ( 민법제215조 ) : 수인이 1동의건물을구분하여각각그일부를소유할수있는데이것을구분소유라고부름 전유부분 : 구분소유권의목적인건물부분 ( 집합건물법제2조제3호 ) 공용부분 : 전유부분외의건물부분, 전유부분에속하지아니하는건물의부속물및공용부분으로된부속의건물 ( 집합건물법제2조제4호 ) 건물의대지 : 전유부분이속하는 1동의건물이소재하는토지및 집합건물법 제4조의규정에의하여건물의대지로된토지를말함 ( 집합건물법제 2조제5호 ) 대지사용권 : 구분소유자가전유부분을소유하기위하여건물의대지에대하여가지는권리 ( 집합건물법제2조제6호 ) 보금자리법 부문 보금자리주택 : 국가또는지자체의재정이나 주택법 제60조에따른국민주택기금을지원받아건설또는매입하여공급하는 85m2이하의분양주택과임대주택을통합한개념 ( 보금자리법제2조 ) 토지임대주택법 부문 토지임대주택 : 토지의소유권은토지임대주택건설사업의시행자가가지고주택및공공복리시설등에대한구분소유권은주택을분양받은자가가지는주택 ( 토지임대주택법제2조 )

13 차례 ⅰ 목 차 제1편정비사업의개관 1 제1장정비사업의개요 3 Ⅰ. 목적및의의 3 Ⅱ. 정비사업의구분 4 Ⅲ. 정비사업과재정비촉진사업의비교 7 Ⅳ. 정비사업과도시재생사업의관계 9 제2장정비사업의연혁 11 Ⅰ. 주거환경개선사업 11 Ⅱ. 주택재개발사업 12 Ⅲ. 주택재건축사업 14 Ⅳ. 도시환경정비사업 18 제3장정비사업의체제 19 Ⅰ. 정비사업의시행자 19 Ⅱ. 정비사업의개략적절차 22 제2편정비사업의계획 27 제1장도시ㆍ주거환경정비기본계획 29 Ⅰ. 개요 29 Ⅱ. 목적및의의 30 Ⅲ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의수립기본원칙과절차 32 Ⅳ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의내용 33 Ⅴ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의행위재한 34 제2장주택재건축사업의안전진단 39 Ⅰ. 개요 39 Ⅱ. 안전진단의세부절차 40

14 ⅱ 차례 제3장정비계획수립및정비구역지정 46 Ⅰ. 개요 46 Ⅱ. 정비계획수립및정비구역지정절차 48 Ⅲ. 정비계획의내용 50 Ⅳ. 정비계획수립대상구역 51 Ⅴ. 정비구역안의행위제한 55 제 3 편정비사업의시행 63 제1장사업의시행방법및시행자 65 I. 사업의시행방법 65 Ⅱ. 사업시행자 67 Ⅲ. 정비사업의대행 69 제2장조합설립추진위원회 71 I. 제도의도입배경및성격 도입배경 성격 72 Ⅱ. 추진위원회의구성 구성시기 구성승인및신청서류 74 Ⅲ. 추진위원회의임무 추진위원회의업무개관 정비사업전문관리업자의선정및계약 조합설립을위한창립총회개최 77 Ⅳ. 추진위원회의운영 운영규정고시 운영의원칙 운영기간 운영경비납부 79 Ⅴ. 추진위원회의해산및업무인계 추진위원회의해산 79

15 차례 ⅲ 2. 조합설립후업무의인계 79 제3장주민대표회의 100 I. 주민대표회의구성 대상정비사업및구성시기 구성승인및신청서류 100 Ⅱ. 주민대표회의의업무 101 Ⅲ. 주민대표회의의운영 101 제4장정비사업의동의 103 Ⅰ. 정비사업의동의기준 사업추진단계별동의기준개관 추진위원회또는주민대표회의구성을위한동의기준 조합설립을위한동의기준및동의내용 사업시행자지정을위한동의기준및동의내용 사업시행인가및관리처분계획인가를위한동의기준 105 Ⅱ. 정비사업의동의자수산정방법 주거환경개선사업, 재개발사업또는도시환경정비사업의경우 재건축사업의경우 106 Ⅲ. 동의방법 106 Ⅳ. 동의간주및철회, 동의서서식 동의간주및철회 동의서서식 107 제5장조합의설립등 115 Ⅰ. 정비사업조합의개요 조합의성격 조합의성립및권리 의무 조합설립인가절차 116 Ⅱ. 정비사업조합원 조합원의자격 조합원의변동 119

16 ⅳ 차례 Ⅲ. 조합원의임원등 조합의임원 임원의결격사유 임원의해임 조합임원등의공무원의제 122 Ⅳ. 조합정관 조합정관의의의 정관의기재사항등 123 Ⅴ. 조합의기관 조합원총회 대의원회 128 제6장시공자선정및시공보증 151 Ⅰ. 시공자선정 시공자선정시기 시공자선정절차 시공자선정방법 152 Ⅱ. 시공보증 153 제7장사업시행인가 161 Ⅰ. 사업시행인가일반사항 사업시행인가의의의및성격 사업시행인가절차 사업시행인가의경미한변경 165 Ⅱ. 사업시행인가의특례 존치또는리모델링특례 재건축사업의범위에관한특례 주거환경개선사업에대한특례 도시개발법에의한환지규정의적용 지상권등계약의해지 소유자확인이곤란한건축물등에대한처분 170

17 차례 ⅴ Ⅲ. 사업시행인가의효과 사업시행자로의지위변경 사업시행계획의확정 다른법률의인 허가등의의제 토지보상법에따른사업인정및고시의제 분양신청지간통지 공고의무발생 국 공유재산의용도폐지및평가시점기준 173 제8장토지등의수용또는사용, 매도청구 180 Ⅰ. 토지등의수용또는사용 의의및제도도입배경 토지보상법의준용및특례 180 Ⅱ. 매도청구 매도청구의의의및성격 매도청구의요건 183 제9장관리처분계획 190 Ⅰ. 관리처분계획의의의및성격 의의 법적성격 190 Ⅱ. 관리처분계획의수립절차 관리처분의절차개관 분양신청의통지및공고 종전및종후자산평가 관리처분계획의수립 공람및의견청취 관리처분계획의인가신청 관리처분계획인가및고시등 관리처분계획인가의효력 199 Ⅲ. 관리처분계획의기준 일반적기준 세부기준 201

18 ⅵ 차례 제10장정비사업의세입자대책등 204 Ⅰ. 세입자권리보호제도일반 204 Ⅱ. 주거세입자대책 이주대책및손실보상에관한일반사항 순환정비방식에의한세입자대책 임시수용시설의설치등에의한세입자대책 세입자손실보상 206 Ⅲ. 상가세입자대책 상가세입자대책 상가세입자손실보상 207 Ⅳ. 기타세입자대책 시장 군수등이시행하는정비구역의세입자대책 손실보상에따른용적률완화 세입자보상비융자또는융자알선 208 제11장철거및착공 210 Ⅰ. 철거 건축물의철거가능시기 물건조서등의작성 철거및멸실신고 ( 허가 ) 211 Ⅱ. 착공 경계복원측량 건축법상의착공 주택법상의착공 212 제12장주택의건설및공급등 215 Ⅰ. 주택의규모별건설비율 관련근거 사업유형별주택의규모및건설비율 215 Ⅱ. 관리처분계획에따른주택공급 정비구역안에서건설된주택의공급방법에관한특레 분양주택의공급 217

19 차례 ⅶ 3. 임대주택의공급 218 Ⅲ. 잔여주택의일반분양 일반분양의기준 재건축주택의일반분양특례 220 Ⅳ. 부대 복리시설의분양 220 제13장준공인가 227 Ⅰ. 준공인가의의의및의무 준공인가의의미 준공인가의의무 227 Ⅱ. 준공인가의절차와서류 227 Ⅲ. 준공인가전사용허가 228 Ⅳ. 준공인가및공사완료고시 229 Ⅴ. 준공인가증의교부및통보 준공인가증의교부 분양대상자에의통보 230 Ⅵ. 공사완료에따른관련인 허가등의의제 230 제14장준공인가후조치등 231 Ⅰ. 이전고시및등기 이전고시등 등기절차 233 Ⅱ. 청산 청산금의의의 청산금의산정 청산금의징수및지급 저당권설정자의청산금지급 236 Ⅲ. 조합해산 조합해산의의의 적용법규 해산시기및결의방법등 237

20 ⅷ 차례 제15장비용의부담등 238 Ⅰ. 기반시설비용의부담 정비사업비의부담 비용의조달 239 Ⅱ. 정비기반시설의설치및비용부담 정비기반시설관리자의비용부담 공동구설치의무자의비용부담 239 Ⅲ. 사업비용등의보조또는융자 국가또는시 도지사의보조 융자 시장 군수의보조 국가또는지자체의보조 융자 순환정비사업의우선지원 재개발임대주택인수비용지원 토지임대부분양주택의공급비용지원 243 Ⅵ. 정비기반시설의설치 사업시행자의설치의무 정비기반시설설치를위한정비구역의지정 우선매수청구권 244 Ⅴ. 정비기반시설및토지등의귀속 무상귀속및양도 귀속협의및통지 귀속시기 등기절차 247 Ⅵ. 국 공유재산의처분등 국 공유지의처분 국 공유재산의임대 249 제16장정비사업전문관리업 250 Ⅰ. 정비사업전문관리업의개요 정비사업전문관리업자 도입배경 250

21 차례 ⅸ 3. 정비사업전문관리업자의선정 위탁업무범위조정 251 Ⅱ. 정비사업전문관리업의등록 등록 등록기준 등록절차 등록결격사유 254 Ⅲ. 정비사업전문관리업자의업무제한등 정비사업전문관리업자의업무제한 정비사업전문관리업자와위탁자와의관계 정비사업전문관리업자에대한조사 교육등 256 Ⅳ. 정비사업전문관리업자의등록취소등 등록취소및업무정지 등록취소및업무정지처분기준 ( 영제66조, 별표5) 등록취소처분등의통지 258 제17장감독등 261 Ⅰ. 자료의제출등 정비사업추진실적보고 보고또는자료제출등 261 Ⅱ. 감독 위반행위에대한조치 정비사업점검반운영 262 Ⅲ. 회계감사 감사의시기, 대상및비용부담 회계감사인 회계감사결과보고 265 Ⅵ. 도시분쟁조정위원회 설치및구성 기능 266

22 ⅹ 차례 3. 조정등 266 Ⅴ. 관련자료의공개와보존등 자료의공개및공람 자료의보관및인계 자료의공개, 열람, 보관의무위반시벌칙 267 Ⅵ. 공공관리 공공관리제도의의의 정비사업의공공관리 공공관리자및위탁받은자업무 공공관리비용 공공관리의시행 268 제 4 편정비사업의유형별시행 269 제1장주거환경개선사업시행 271 Ⅰ. 주거환경개선사업의개요 주거환경개선사업의개념 주거환경개선사업시행자 271 Ⅱ. 주거환경개선사업의사업시행절차 현지개량방식의사업시행절차 공동주택건설방식의사업시행절차 273 Ⅲ. 현지개량방식의사업시행 개요 사업시행주체별사업내용 지원사항 274 Ⅵ. 공동주택건설방식의사업시행 개요 사업의특성 지원제도 276 Ⅴ. 혼합방식의사업시행 개요 283

23 차례 ⅺ 2. 단순혼합방식 거점확산방식 283 제2장재개발사업의절차 284 Ⅰ. 주택재개발사업의개요 재개발사업정의 시행자의종류및시행방법 284 Ⅱ. 주택재개발사업의추진절차 285 Ⅲ. 주택재개발사업의단계별주요업무 계획단계업무 시행단계업무 완료단계업무 291 제3장주택재건축사업의절차 294 Ⅰ. 주택재건축사업의개요 재건축사업정의 시행자의종류및시행방법 294 Ⅱ. 주택재건축사업의추진절차 295 Ⅲ. 주택재건축사업의단계별주요업무 계획단계업무 시행단계업무 완료단계업무 300 제4장도시환경정비사업의시행 304 Ⅰ. 개요 도시환경정비사업의정의 사업방법 사업시행자 특징 305 Ⅱ. 사업시행절차 305 제5장재정비촉진사업 306 Ⅰ. 특별법제정의배경및목적 306

24 ⅻ 차례 1. 제정배경 목적 306 Ⅱ. 재정비촉진사업관계법령 도촉법의구성체계 재정비촉진사업관계 재정비촉진사업의유형및근거법률 308 Ⅲ. 재정비촉진지구의지정 재정비촉진사업절차 재정비촉진사업지구의입안및지정 경미한변경 지구지정효력상실 행위제한 312 Ⅳ. 재정비촉진계획의수립및결정 재정비촉진계획수립 기반시설의설치계획및설치비용의분담등 재정비촉진계획의수립기준 사업추진간소화 : 재정비촉진계획결정 고시한때 316 Ⅴ. 재정비촉진사업시행 개요 총괄사업관리자 재정비촉진사업의시행자 공공사업시행지구의시공자선정 민간투자사업 사업협의회의구성 320 Ⅵ. 재정비촉진사업에대한특례 개요 건축규제의완화등에대한특례 우선사업구역에관한특례 주택의규모별특례등 322 Ⅶ. 개발이익의환수등 기반시설의설치 323

25 차례 ⅹⅲ 2. 세입자등을위한임대주택건설등 영세상인및상가세입자대책 326 Ⅷ. 투기방지및도시재정비위원회 투기방지 도시재정비위원회 328 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 329 도시 주거환경정비기본계획수립지침 ( ) 331 정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 ( ) 356 정비사업의시공자선정기준 ( ) 359 재건축판정을위한안전진단기준 ( ) 363 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( ) 385 단독주택재건축업무처리기준 ( ) 388 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( ) 392 참고재개발 재건축계약유형별비교 411

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27 제 1 편 정비사업의개관

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29 제 1 장정비사업과개요 3 제 1 장정비사업의개요 Ⅰ. 목적및의의 1. 목적 : 도시환경의개선, 주거생활의질 ( 質 ) 제고 ( 법제 1 조 ) 정비사업은 도정법 에서정한절차에따라도시기능을회복하기위하여정비구역안에서정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하는것으로, 대상지역의기반시설의열악한정도, 용도지역, 시행목적등에따라주거환경개선사업, 주택재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업으로구분함. 다만, 재건축사업의경우정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업을포함 ( 법제2조제2호 ) < 표 > 정비사업구분사업유형 기반시설 용도지역 노후 불량건축물 비고 주거환경개선사업 극히열악 주거지역 과도하게밀집 주거환경개선 재개발사업 열악 주거지역 밀집 주거환경개선 재건축사업 양호 주거지역 밀집 주거환경개선 도시환경정비사업 - 상업 공업지역 - 도시환경개선 2. 의의 도시기능의회복이필요하거나도시내주거환경이불량한지역의물리적환경개선을위한계획적개발과정또는사업방식을의미하고, 노후하거나불량한건축물이밀집되어있는지역을대상으로도로, 공원, 공용주차장등정비기반시설을효율적으로설치하여도시환경개선및주거생활의질을향상시키기위한일련의과정

30 4 제 1 편정비사업의개관 Ⅱ. 정비사업의구분 1. 주거환경개선사업 가. 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 도로등정비기반시설설치비용을국고에서지원하고당해구역내국 공유지를무상양여하는정부정책사업으로현지개량방식 ( 제3편제1장의사업유형에따른분류참조 ), 공동주택건설방식, 환지방식및이를혼용하는방식으로도시행가능 2. 재개발사업 가. 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 사업시행자는주민이설립한조합또는토지등소유자가지정요청한토지주택공사등이며시행자에게토지수용권이부여됨다. 주민이소유한토지등을출자하는형식의사업으로서토지매입자금투입비율이매우낮은장점이있고주로관리처분방식으로시행됨 3. 재건축사업 가. 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 사업시행자는주민이설립한조합또는토지등소유자가지정요청한토지주택공사등이며시행자에게매도청구권이부여됨다. 재개발사업과같이주민이소유한토지 건축물등을출자하는형식의사업으로서토지매입자금투입비율이매우낮고주로관리처분방식으로시행됨

31 제 1 장정비사업과개요 5 4. 도시환경정비사업 가. 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업나. 재개발사업과사업방식이유사하며주로관리처분방식으로시행됨 < 표 > 정비사업의비교 구분 주거환경사업 재개발사업 재건축사업 도시환경정비사업 대상 저소득자집단거주 단독주택밀집 공동주택 상업 공업지역등 시행자시행절차주택규모 -현지개량 : 시장 군 -조합 ( 단독 ) -좌동 -조합또는토지등소 수, LH 등 유자 ( 단독 ) * 공공 : 정비기반시설 -LH 등 ( 단독 ): 토지면적 -좌동 -좌동 정비 * 주민 : 주택개량 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자 2/3 -수용방식 : 지자체장 이상 요구 시 등 LH 등 -조합 + 지자체, LH -조합 + 지자체또는 -조합 + 지자체, LH 등, 건설업자 또는 LH등 ( 공동 ) 등, 또는 건설업자 등록사업자 ( 공동 ) ( 공동 ) -기본계획 수립 정 -기본계획 수립 정 -좌동 -조합방식은재개발 비계획수립및구 비계획수립및구 * 재개발사업의정비 과동일 역지정 사업시행인 역지정 추진위원회 계획수립단계에안 가 분양 공사 준 승인 조합설립 시 전진단절차추가 -토지등소유자 방식 공및이전 공자 선정 사업시 은추진위, 조합설립 행인가 관리처분계 없이사업시행인가 획인가 분양 공사 * 토지등소유자방식 준공및이전 은사업시행인가후 시공자선정 -국토부고시 -국토부고시 -국토부고시 -제한없음 85m2이하 : 90% 이상 85m2이하 : 80% 이상 85m2이하 : 60% 이상 임대주택 : 20% 이상 임대주택 : 17% 법정상한용적률까지 수도권이외지역 : 건축을허용하되, 완 임대주택 50% 내 화용적률의 30~50% 완화 를소형주택 (60m2이 하 ) 으로건설

32 6 제 1 편정비사업의개관 구분주거환경사업재개발사업재건축사업도시환경정비사업 공급대상세입자대책공공지원 -토지등소유자 -토지등소유자 -조합원 ( 건물 및 부 -토지등소유자 -세입자 : 임대주택 -세입자 : 임대주택 속토지 ) -잔여분 : 일반분양 -잔여분 : 일반분양 -잔여분 : 일반분양 -세입자용 임대주택 -세입자용 임대주택 -없음 -주거이전비, 건설 공급 -주거이전비지급 -국가 지자체보조 -국 공유지무상양여 건설 공급휴업보상금지급 -주거이전비지급 -국 공유지처분혜택 -없음 -국 공유지처분혜택 주민동의 용지확보 미동의자토지 -토지등소유자의 2/3 -조합시행방식 -조합시행방식 -조합시행방식 : 이상 + 세입자세대수 추진위원회인가 : 추진위원회인가 : 재개발과동일 과반수 토지등소유자의과반수 토지등소유자의과반수 -토지등소유자방식 : 조합인가 : 토지등 조합인가 : 동별구 사업시행인가신청전 소유자의 3/4 이상 + 분소유자의 2/3 이상 토지등소유자의 3/4 토지면적의 1/2 이상 + 토지면적의 1/2 이 이상 의 토지소유자동의 상의 토지소유자의 동의 + 전체구분소유자 3/4 및토지면적 3/4 이상토지소유자동의 -LH등시행방식 주민대표회의인가 : - 좌동 - 좌동 토지등소유자의 과 반수 시행자지정 : 토지등소유자의 2/3이상 -전면 수용에 의한 -주민이토지및건 -좌동 -좌동 매수 ( 공동주택 ) 축물을 제공한 후 환지또는관리처분 으로토지및건축 물을받음 -수용 -수용 -매도청구 -수용 ( 시행인가이후 ) ( 시행인가이후 ) ( 조합설립이후 ) ( 시행인가이후 ) * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요

33 제 1 장정비사업과개요 7 Ⅲ. 정비사업과재정비촉진사업의비교 1. 재정비촉진사업 가. 목적도시의낙후된지역에대한주거환경개선, 기반시설확충, 도시기능의회복을위해광역적으로계획하여체계적이고효율적으로사업추진하여도시의균형발전도모및국민의삶의질 ( 質 ) 제고 ( 도촉법제1조 ) 나. 정의 도촉법 에따라도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여재정비촉진지구안에서시행되는다음각사업 1) 도정법 에따른정비사업 2) 도개법 에따른도시개발사업 3) 재래시장육성특별법 에의한시장정비사업 4) 국토법 에의한도시계획시설사업다. 도입배경재정비촉진사업 ( 일명뉴타운사업 ) 은 2002년도에서울시가강남 북의지역균형발전을위해도입한생활권대상의광역적 종합적인도시정비수법으로공공부문에서먼저종합개발계획을수립한후구역내개별지구는민간이중심이되어재개발이나재건축사업등을적용하여추진하는방식. 2005년도에 도촉법 이제정되어재정비촉진사업은정비사업외에도시개발사업, 시장정비사업등다종다수의사업을하나의광역사업으로연계하여개발함으로써기반시설을효율적으로확보 배치하고도시의균형발전을도모하는새로운개념의기성시가지정비방식으로자리잡음라. 사업의시행재정비촉진사업은 도촉법 에따라시행하되 도촉법 에서규정하지아니한사항에대하여는당해구역별사업관계법률에따라시행 ( 도촉법제3조제2항 )

34 8 제 1 편정비사업의개관 2. 정비사업과재정비촉진사업의비교 개별법에따른도시정비사업과 도촉법 에따른재정비촉진사업을, 개발방식과개 발주체및개발형태등에따라비교하면다음표와같음 < 표 > 정비사업과재정비촉진사업의비교 구분정비사업재정비촉진사업 근거법률 도정법 도촉법 개발방식 소규모블록별개발 광역단위 ( 생활권 ) 별선계획, 후개발 개발주체 개발형태 임대주택 ( 소형주택 ) 비용지원 행위규제 - 지자체가정비계획수립 - 민간 ( 조합 ) 이정비계획에따라개발계획수립후사업시행 - 지자체가촉진계획수립 - 민간 ( 조합 ) 은촉진계획고시후사업시행 주택개발위주다양한사업방식혼용 ( 주거, 상업, 업무등복합자족도시 ) - 전체세대수의 17%( 재개발 ) - 추가용적률의 30~50% 를소형주택건설 ( 재건축 ) -정비구역지정고시일로부터개발행위제한 - 정비사업임대주택의무비율 - 건축규제완화로증가하는용적률의 25~ 75% 이상 ( 기반시설인센티브는제외 ) - 지방세감면 ( 문화시설, 종합병원학원시설등 ) - 기반시설설치비용의국고지원 - 촉진지구지정, 고시일로부터개발행위제한 - 토지거래허가등 계획총괄 -총괄계획가( 전문가 ) 사업관리 -총괄사업관리자(LH, 지방공사등 ) 사업유형 시행절차 특례사항 - 정비구역별다음의개별정비사업 - 주택재개발 - 주택재건축 - 도시환경정비사업 - 주거환경개선사업 정비구역내 1 개의사업존재 정비기본계획 정비계획수립및구역지정 조합인가 시공자선정 사업시행인가 분양 공사 준공및이전 재정비촉진지구내포함된다음의사업 - 정비사업 - 도시개발사업, 시장정비사업 - 도시계획시설사업 촉진지구내수개의개별구역이존재 지구지정 재정비촉진계획수립및결정 개별법에따른절차이행 - 용도규제완화 - 건폐율, 용적률등건축규제완화 - 주택의규모별비율완화 - 지방세및과밀부담금감면 - 교육환경개선특례등 * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요

35 제 1 장정비사업과개요 9 Ⅳ. 정비사업과도시재생사업의관계 1. 협의의도시재생사업 도시재생은광의와협의로나누어정의할수있으며협의의도시재생은기존의정비 사업에광역적개념을도입한도촉사업으로볼수있음. 따라서협의의도시재생은 도정법상정비사업에재정비촉진법에서촉진사업으로정의하고있는시장정비사업, 도시개발사업등을포함하는개념이라할수있음 < 표 > 협의의도시재생사업 관련법사업종류사업의정의 도정법 국토계획법 재래시장육성법 도촉법 도개법 주거환경개선사업 재개발사업 재건축사업 도시환경정비사업 도시계획시설사업 시장정비사업 재정비촉진사업 도시개발사업 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 단독주택위주 ) 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 공동주택위주 ) 상업 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업도시지역에서도시계획으로결정된도로, 공원등을설치하기위하여시행하는사업시장의현대화를촉진하기위하여상업기반시설과정비기반시설을정비하고, 유통산업발전법상대규모점포가포함된건축물을건설하기위하여시장을정비하는사업 주거환경의개선과기반시설의정비가필요한지역및토지의효율적이용과도심또는부도심등의도시기능의회복이필요한지역에서다수의정비사업을통해계획적이고체계적으로개발하기위한사업 ( 도시의낙후지역에대한주거환경개선과기반시설확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여재정비촉진지구안에서시행하는정비사업과도시개발사업, 시장정비사업및도시계획시설사업을총칭 ) 도시개발구역에서주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건및복지등의기능이있는단지또는시가지를조성하기위하여시행하는사업 * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요

36 10 제 1 편정비사업의개관 2. 광의의도시재생사업 광의의도시재생은장기적이며구체적인비전에입각하여도시내쇠퇴또는저활용지역을물리적으로개선하고경제 사회 문화적으로활성화하여도시의지속적인성장을도모하는동시에도시의각종문제를해결하는포괄적이며종합적이고, 전략적인것 < 참고 > 중앙정부의도시재생관련사업 부처사업명 국토부행정안전부문화체육관광부농림수산식품부교육과학기술부중소기업청환경부보건복지부노동부여성가족부 살고싶은도시만들기, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업, 자연친화적하천정비사업, 유통단지진입도로지원, 기존노후산단재정비등소도읍육성사업, 정보화마을사업, 살기좋은지역만들기, 빈집정비사업, 안전도시만들기, 간판시범거리조성사업, 아름다운공중화장실조성, 친환경자전거도로망구축, 비영리단체지원사업, 어린이보호구역개선사업, 주민이만드는복지마을사업일상장소문화공간화기획, 컨설팅지원사업, BTL방식에의한학교복합시설 8개시범사업, 문화를통한전통시장활성화시범사업, 생활친화적문화공간조성, 공공미술프로젝트사업, 폐선등유휴자원활용, 문예회관건립, 문화시설건립지원사업, 공립박물관, 미술관건립, 공공도서관건립사업, 지방체육시설지원사업, 함께누리지원사업문화역사마을가꾸기사업, 주민생활권공공체육시설확충, 마을단위체육시설지원, 국민체육센터확충도시숲조성관리, 지역생태숲조성학교와지역사회연계문화예술교육사업재래시장시설현대화사업, 재래시장시장경영혁신사업, 재래시장시장정비사업, 벤처기업육성촉진지구지원생태하천복원사업, 자연형하천정화사업, 지방의제21 시범사업, 환경친화적자전거마을, 친환경안심놀이터개선사업추진청소년공부방운영지원, 드림스타트사업, 지역아동센터사회적기업육성정책여성새로일하기지원본부사업

37 제 2 장정비사업의연혁 11 제 2 장정비사업의연혁 Ⅰ. 주거환경개선사업 주거환경개선임시조치법 제정 일까지 10년간효력을가지는한시법이며, 도시저소득주민이거주하는노후불량주택의밀집지역을재개발사업일변도로개발함에따라야기된집단민원을감안하여주민의사에따른주택건설및개량사업을할수있도록하고, 건축법 도시계획법등의기준완화및지역실정에맞는특례를인정하여줌으로써저소득주민의자조적인주거환경개선노력을지원 주거환경개선임시조치법 개정 주거환경개선사업으로건설되는주택은당해지구안에거주하고있는주민에한하여공급받을수있도록하고있는것을, 그대상을확대하여당해지구거주자및다른지구거주자에게우선적으로공급하고남은잔여주택에대하여는일반분양도할수있도록하여사업활성화를도모 주거환경개선임시조치법 개정 도시저소득주민의주거환경개선을위하여시행하고있는주거환경개선사업의지속 적인추진을위하여 1999 년말로종료되는동사업의시행기간을 5 년간연장함 주거환경개선임시조치법 폐지 일 도정법 제정으로주거환경개선사업을정비사업에통합하고 주거 환경개선임시조치법 을폐지

38 12 제 1 편정비사업의개관 Ⅱ. 주택재개발사업 도시계획법 도시계획법 이제정되었으며, 일단의불량지구개량에관한시설사업도도시계획 사업으로포함 도시계획법 의전문개정 도시재개발사업이라는명칭이공식적으로채택되었으며, 행정청주도의개발사업을 원칙으로함 (1966 년토지구획정리사업이독립해나간자리에자세하게규정 ) 주택개량촉진법에관한임시조치법 주택개량을위한재개발구역의지정은서울특별시장등의신청으로국토부장관이국무회의심의를거쳐대통령의승인을얻어지정하도록하였으며, 재개발구역으로지정할수있는지구는 건축법 기타관계법령에위반하였거나그기준에미달된건축물이있는지구로함. 재개발구역안의국유또는공유의토지는공공시설용지를제외하고는구역지정과동시에무상으로재개발사업의시행자인지자체에귀속하게함 도시계획법 의개정 재개발사업의정의를 도시재개발법 에의하여시행하는도시계획사업으로변경 도시재개발법 의제정 도시계획법 에규정되어있던재개발사업관계조항을보완하여별도의법률로분리및독립. 재개발사업을시행하기위하여도시계획으로지정 고시된구역을재개발구역이라함. 재개발사업계획의입안및결정절차를정하고재개발사업의시행자로서토지등의소유자또는재개발조합이원칙적으로시행하도록하고일정한사유가있을때에한하여지자체또는제3개발자가시행하도록하여조합에의한재개발사업을채택

39 제 2 장정비사업의연혁 도시재개발법 의개정 재개발구역을 2이상의사업지구로분할하여시행할수있도록하고, 토지소유자등이재개발사업을시행할경우토지소유자의동의를토지소유자총수의 1/2이상에서 2/3이상으로강화하고, 건축물소유자총수의 2/3이상에해당하는자의동의를얻도록함 도시재개발법 의개정 사업시행자가지자체인경우에만재개발사업을위한토지등수용권을인정하였으나, 재개발사업의촉진을위하여모든시행자에게토지등수용권을인정하도록하고, 재개발사업을그성질에따라도심재개발사업과주택개량재개발사업으로구분. 도시재개발심의회를폐지하고그기능을도시계획위원회가수행하되심의대상구역의토지등소유자가참여할수있도록함 도시재개발법 의개정 - 주택개량재개발을주택재개발로용어변경, 공장재개발을추가, 재개발사업도재개발기본계획을수립토록하고재개발구역의지정또는변경지정입안권은구청장, 결정권은시장에게이양 - 분양신청기간의통지및공고규정신설, 분양신청기간개정, 관리처분계획에서과소한토지 건축물, 구역지정후분할된토지를취득한자에대한분양제한규정과관리처분계획수립기준일규정신설 - 조합임원의자격제한규정신설, 대의원회를둘수있는조합원수 50인을 100인이상으로개정, 사업시행인가권한, 관리처분계획의인가권한, 준공검사및공사완료공고권한을구청장에게이양 - 사업시행자에대한회계감사, 감사결과보고, 권리자열람등의규정을신설하고공공시설의무상귀속과용도폐지공공시설의무상양여에대한규정신설 - 재개발구역안의국 공유지가매각될경우국유지매각대금의 30/100이내에서관리청과협의한금액과개발부담금중지자체귀속분일부를재개발사업기금에적립하도록함

40 14 제 1 편정비사업의개관 도시재개발법 의개정 비행정청이시행하는재개발사업의경우당해사업으로설치되는공공시설중일정 기준에해당하는도로, 공원에대하여는행정청이그설치비용의전부또는일부를 부담하도록함 도시재개발법 의개정 시장 군수는조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획의취소처분을하고자하 는경우에는청문을실시하도록함 도시재개발법 의개정 재개발사업구역안에서토지나건축물등의권리변동이있을경우사업시행자에게신고하도록한규정을삭제하고, 분양신청을철회하고자할경우사업시행자의동의를받도록하던것을폐지. 재개발구역의건축물에대하여철거의필요는없으나공공의안전및도시환경유지를위하여개수가필요한경우시장 군수의개수명령규정을삭제 도정법 제정으로정비사업통합 각각별개의사업으로개별법에의해추진되어오던주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업의체계적이고효율적인정비, 사업의일관성 ( 선계획 - 후개발 ) 에입각한도시관리를도모하기위해각각의법률을통합 Ⅲ. 주택재건축사업 집합건물법 제정 단독주택과는성격이다른집합건물 ( 아파트, 연립주택등 ) 의특성상다른구분소유

41 제 2 장정비사업의연혁 15 자의협조없이단독으로자신의구분소유부분만을대상으로재건축을할수없는 문제와관련하여건물전체에대한재건축을추진할수있는근거마련 주촉법 개정 노후 불량한주택에대하여재건축조합을결성하여재건축을추진할수있는법적 근거신설 주촉법시행령 개정 - 노후 불량한주택의범위를신설하여구체화 - 재건축사업의추진이실질적으로가능하도록법령정비 - 재건축조합설립인가시노후 불량주택의범위에해당함을증명할수있는서류와집합건물법제47조의규정에의한재건축결의를증명하는서류를따로제출하도록개정 - 재건축조합설립인가신청을받은경우에기존주택이노후 불량주택의범위에해당하는지여부를확인할필요가있을시기존주택에관하여기관의진단을받고그결과를제출할수있다는규정을신설 - 주택건설사업계획승인을받기위해서는주택용대지의소유권을확보하고, 그대지가저당권의목적으로되어있는경우그저당권을말소하도록규정 주촉법시행령 개정 - 노후 불량주택의범위를변경하여원칙적으로단독주택을건축대상에서제외하고, 공동주택중동당연면적이 660m2를초과하는주택에대하여재건축대상으로함 - 재건축조합의구성원자격을한정 - 주택건설사업계획의승인신청시기존주택의철거계획서를추가제출하도록규정 - 주택건설사업계획승인을얻은후에는조합원을교체하거나신규가입할수없고, 다만조합원의사망및해외이주또는 2년이상해외거주를하게되는경우교체가능하도록규정 - 주택조합설립인가를받은날부터 2년이내에주택건설사업계획승인신청을하지않으면설립인가를취소할수있도록규정

42 16 제 1 편정비사업의개관 주촉법 개정 - 주촉법시행령에규정되어있던 안전진단에관한규정 을주촉법으로옮김 - 안전진단의대상 기준 실시기관 수수료기타필요한사항을국토해양부령으로 정하는규정신설 주촉법시행령 개정 - 노후 불량주택의범위를다시변경하여사실상단독주택의재건축이가능해짐 - 사업계획승인요건완화 - 주촉법 제33조의규정에의한주택건설사업계획승인을얻어건설한주택으로서 20세대미만의노후 불량주택의재건축시에는재건축조합구성가능 - 주택건설사업계획승인후에도노후 불량주택의소유자가추가가입시신규조합원가입이가능하도록개정 - 주택건설사업계획의승인신청시기존주택의철거계획서및처분계획서를제출하도록개정 - 재건축조합이건설하는주택에대하여는주택의규모별공급비율적용을제외함 주촉법 개정 - 20여년전에지어진노후 불량주택에대하여획기적인주거환경개선을도모하고불량시가지재정비를위하여현재시행되고있는재건축사업의공공성확보, 무분별한재건축방지방안등을마련 - 주택조합에대한회계감사제도도입 - 무분별한재건축사업을방지하기위하여안전진단절차를대폭강화 - 철거되는주택에설정된저당권등권리를새로이건설되는주택에설정된것으로보도록함 - 1세대가 2주택이상을소유하거나 1주택을 2인이상이공유지분으로소유한경우 1 주택만공급 - 대규모재건축사업에대한지방자치단체장의노력의무를명시

43 제 2 장정비사업의연혁 주촉법 개정 - 사전결정절차를폐지하여주택건설절차를간소화. - 주택의전매행위제한규정을삭제함으로써주택전매행위가허용됨. - 여러동의건물이있는집합건물의경우주택단지안의각동별구분소유자및의결권의 2/3이상의동의와전체구분소유자및의결권의 4/5이상의동의로재건축을할수있도록재건축결의요건을완화 주촉법시행령 개정 - 조합원교체요건을조합원의사망, 입주자로선정된지위가양도 증여또는법원판결로변경된경우및노후 불량주택소유자가추가가입하는경우로확대함 - 재건축조합설립인가신청시 주촉법 제44조의3제7항에의한결의사항을증명할수있는서류를첨부하도록개정 - 조합규약에포함되어야할사항으로조합원의제명 탈퇴및교체에관한사항을반드시규정하도록함 주촉법시행령 개정 조합원의수가 20 인미만이더라도노후 불량한소규모연립및다세대주택을재건 축하여 20 세대이상의공동주택건설이가능한경우에는조합원이 10 인이상이면주 택조합을구성할수있도록허용 주촉법 개정 아파트단지내에있는여러개의상가, 유치원등복리시설을하나의동으로규정하 여노후아파트의재건축을촉진하고서민들의불편을해소하도록함 주촉법 전면개정 ( 주택법으로명칭변경 ) 주택공급위주에서주거복지및주택관리부분강조, 리모델링을추진하기위한기준, 절차등을규정, 재건축부분이완전삭제됨

44 18 제 1 편정비사업의개관 도정법 제정 재건축사업이 주촉법 에서도정법으로옮겨지며사적인사업에서공적인사업으 로변경되어선계획후개발토록도시주거환경정비기본계획수립, 도시정비구역지 정과관리처분계획인가등을받도록하는등대폭적으로내용이변경됨 Ⅳ. 도시환경정비사업 도시계획법 제정 도시계획법 은도시계획사업과토지구획정리사업등을포함하여제정 도시계획법 개정 도시계획법 에서토지구획정리사업이토지구획정리사업법으로분리 도시계획법 전문개정 도시계획사업의범위안에재개발사업이라는명칭으로처음등장 도시재개발법 제정 도시계획법 의개정을통하여동법에서규정하던재개발사업에대한관계조문을 삭제하고 도시재개발법 에의해재개발사업의독자영역이구축되었으나재개발 사업이라는용어속에도심재개발과재개발사업을모두포함 도정법 제정 도시재개발법 이폐지되고 도심재개발사업 및 공장재개발사업 이 도시환경정 비사업 으로명칭변경됨

45 제 3 장정비사업의체제 19 제 3 장정비사업의체제 Ⅰ. 정비사업의시행자 1. 시장 군수 시장ㆍ군수는법령에서정하는바에따라정비사업유형별로토지등소유자및세입 자의동의를얻어정비사업을직접시행할수있음 2. 토지주택공사등 주거환경개선사업의경우토지등소유자및세입자의동의를얻어시장 군수의지정에의해시행할수있음 ( 법제7조제1항 ) 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업의경우천재 지변등긴급한정비사업과순환정비방식등을시행할필요가있다고인정되는때에는시장 군수의지정에의해시행할수있음 ( 법제8조제4항 ) 3. 정비사업조합 시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌자가정비사업을시행하고자하는경우에는토지등소유자로구성된조합이이를시행할수있음 ( 법제8조제1항 ) 조합은조합설립의인가를받은날부터 30일이내에주된사무소의소재지에등기함으로써성립함 ( 법제18조제2항 ) 4. 토지등소유자 도시환경정비사업에서토지등소유자가조합을구성하지아니하고직접시행할수 있음 ( 법제 8 조제 3 항 )

46 20 제 1 편정비사업의개관 5. 공동사업시행자 주택재개발, 도시환경정비사업의경우 - 조합 ( 도시환경정비사업은토지등소유자포함 ) 이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자또는대통령령이정하는요건을갖춘자와공동으로시행할수있음 ( 법제8조제1항, 영제14조제1항 ) 주택재건축사업의경우 - 조합이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등과공동으로시 행할수있음 ( 법제 8 조제 2 항 ) 6. 지정개발자 지정대상시장 군수는정비사업이다음중어느하나에해당하는때에는직접정비사업 ( 주거환경사업을제외 ) 을시행하거나, 시장 군수가토지등소유자 민관합동법인 신탁업자 ( 다음가및나의경우에한함 ) 또는토지주택공사등을사업시행자로지정하여정비사업을시행하게할수있음 ( 법제8조제4항 ) - 천재 지변그밖의불가피한사유로인하여긴급히정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 정비계획에서정한정비사업시행예정일부터 2년이내에사업시행인가 ( 법제28 조 ) 를신청하지아니하거나사업시행인가를신청한내용이위법또는부당하다고인정되는때 ( 주택재건축사업의경우를제외함 ) - 부진한사업지구 1) 추진위가시장 군수의구성승인을얻은날부터 3 년이내에조합의설립인가 ( 법제 16 조, 이하 조합설립인가 ) 를신청하지아니하거나 2) 조합이조합설립인가를얻은날부터 3 년이내에사업시행인가 ( 법제 28 조 ) 를신

47 제 3 장정비사업의체제 21 청하지아니하는경우 ( 이경우사업시행자지정고시일다음날에추진위원회의구성승인또는조합설립인가는취소된것으로간주 ) - 지방자치단체의장이시행하는 국토법 제2조제11호의규정에의한도시계획사업과병행하여정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 순환정비방식 ( 법제35조제1항 ) 에의한정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 법제 77 조에따라사업시행인가가취소된때 - 당해정비구역안의국 공유지면적또는국 공유지와토지주택공사등이소유한토지를합한면적이전체토지면적의 1/2 이상으로서토지등소유자의과반수가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정하는것에동의하는때 - 당해정비구역안의토지면적 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자의 2/3 이상에해당하는자가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정할것을요청하는때 지정개발자의요건 ( 영제14조제2항 ) - 지정개발자는다음중어느하나에해당한자로함 1) 정비구역 ( 법제6조에따라정비구역이아닌구역안에서주택재건축사업이시행되는경우에는그구역을말함 ) 안의토지면적의 50퍼센트이상을소유한자로서토지등소유자 ( 법제69조의규정에의하여사업시행방식이전환된경우로서당해정비구역안에환지예정지를지정받은자가있는경우에는환지예정지지정을받은자를포함하고당해환지예정지의소유자를제외함 ) 의 50퍼센트이상의추천을받은자 2) 사회기반시설에대한민간투자법 제2조제12호의규정에의한민관합동법인 ( 민간투자사업의부대사업으로시행하는경우에한함 ) 으로서토지등소유자의 50퍼센트이상의추천을받은자 3) 정비구역안의토지면적의 1/3 이상의토지를신탁받은신탁업자

48 22 제 1 편정비사업의개관 6. 사업대행자 시장ㆍ군수는장기간정비사업이지연되거나권리관계에대한분쟁등으로인하여해당조합또는토지등소유자가시행하는정비사업을계속추진하기어렵다고인정하는때에는당해조합또는토지등소유자를대신하여직접정비사업을시행하거나지정개발자또는토지주택공사등으로하여금당해조합또는토지등소유자를대신하여정비사업을시행하게할수있음 ( 법제9조제1항 ) - 정비사업을대행하는시장ㆍ군수, 지정개발자또는토지주택공사등은사업시행자에게청구할수있는보수또는비용의상환에대한권리로써사업시행자에게귀속될대지또는건축물을압류할수있음 ( 법제9조제2항 ) Ⅱ. 정비사업의개략적절차 주거환경개선사업 : 주민이스스로주택을개량하는현지개량방식과 LH등공공이주택을개량하는공동주택건설방식으로분류되어추진됨 재개발 재건축 도시환경정비사업 : 원칙적으로조합단독시행및조합과지자체, LH등과의공동시행으로사업이추진됨

49 제 3 장정비사업의체제 23 주거환경개선사업추진절차 ( 현지개량방식, 공동주택건설방식 ) 계획단계 시행준비단계 시행단계 완료단계 현지개량공공 : 기반시설주민 : 주택개량 현지개량공공 : 기반시설준공주민 : 주택개량준공 공동주택입주ㆍ등기 기본계획수립 주민공람지방의회청취지방도계위 정비계획수립및정비구역지정 주민서면통보주민설명회주민공람지방의회청취지방도계위 정비사업시행여부동의 토지등소유자 2/3 이상동의 * 세입자과반수동의 주대회구성 시행자지정 시장 군수검토지정 사업시행인가 주민공람건축심의 이주ㆍ철거 철거업체선정멸실신고 공동주택건설착공, 분양 착공신고주택공급 공동주택건설준공 준공검사 등기촉탁 * 추진위 : 추진위원회, 주대회 : 주민대표회의, 지방도계위 : 지방도시계획위원회

50 24 제 1 편정비사업의개관 재개발, 재건축, 도시환경정비사업추진절차 계획단계 시행준비단계 시행단계 완료단계 청산 해산 준공 입주 관리처분인가 철거 착공 기본계획수립 주민공람지방의회청취지방도계위 추진위구성또는주대회구성정비계획수립및정비구역지정과반수동의필요 안전진단 ( 재건축 ) 주민서면통보주민설명회주민공람지방의회청취지방도계위 조합설립인가후시공자선정 조합설립동의서조합정관창립총회조합설립이후시공자선정 사업시행인가 주민공람건축심의 분양신청감정평가관리처분계획수립 철거업체선정철거신고착공신고 준공검사입주통지잔금정산등기 청산금산정청산금징수지급조합해산 * 추진위 : 추진위원회, 주대회 : 주민대표회의, 지방도계위 : 지방도시계획위원회

51 제 3 장정비사업의체제 25 관련판례 구법에의거사업계획승인받은사업시행자에게도정법적용가능여부사건번호대법원 선고 2006다 판결 채무부존재확인 판시사항 [1] 도정법시행전사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가위법시행후정비사업의시행으로용도폐지되는국가등소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여계약을체결하는경우, 위법제65조제2항후단이적용되는지여부 ( 적극 ) [2] 도정법제65조제3항, 제4항의절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결한계약을유효로볼수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 도정법시행전에사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가같은법시행후정비사업의시행으로인하여용도가폐지되는국가또는지방자치단체소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여국가또는지방자치단체사이에계약을체결하는경우에는같은법제65조제2항후단이적용됨 [2] 정비기반시설의무상양도및무상귀속여부는도정법제65조제2항에의하여결정되는것으로서, 같은조제3항은인가청으로하여금이해관계의조정을위하여미리관리청의의견을듣도록규정한것에불과하고, 같은조제4항도제1항및제2항의규정에의하여관리청에귀속될정비기반시설과사업시행자에게귀속또는양도될재산의종류와세목을정비사업의준공전에관리청에통지하도록하는절차적규정으로, 같은조제3항, 제4항의절차를거치지않았다고하여용도폐지되는정비기반시설이무상양도의대상이되지않는다고볼수는없고그러한절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결된계약을유효로볼것은아님

52 26 제 1 편정비사업의개관 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 65 조, 부칙 ( ) 제 3 조, 제 6 조, 제 7 조제 1 항, 민법제 105 조, 제 563 조

53 제 2 편 정비사업의계획

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55 제 1 장정비사업과개요 29 제 1 장도시ㆍ주거환경정비기본계획 I. 개요 도시ㆍ주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 은특별시장, 광역시장또는시장이 10년단위로수립하여야함. 다만, 인구 50만이상의도시 ( 이하 대도시 ) 가아닌경우도지사가기본계획의수립이필요하다고인정하는시를제외하고는기본계획을수립하지아니할수있음 ( 법제3조제1항 ) 특별시장, 광역시장또는시장은 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영해야함 ( 법제3조제2항 ) 기본계획개요 도입배경 성격 - 정비사업의종합적 체계적추진및 선계획-후개발 원칙에입각한도시관리 - 정비사업의기본방향과목표등을규정한지침성격의도시정비에관한종합계획 - 광역도시계획및도시기본계획의하위계획, 도시관리계획의상위또는정합성유지, 정비계획의상위계획 대상지역 - 인구 50 만이상의시 ( 인구 50 만미만의시는도지사가필요하다고인정한시 ) 수립기간 - 10 년단위로수립, 5 년마다타당성검토 ( 다양한주변여건의변화반영 ) 수립권자 - 특별시장 광역시장 시장 인구 50 만미만의시는도지사의승인필요 ( 법제 3 조제 4 항 ) 내 용 - 정비사업의기본방향, 계획기간, 인구 건축물등현황, 토지이용계획, 구역의개략적범위, 단계별정비사업추진계획, 건축물의밀도에관한계획, 세입자주거안정대책등 수립절차 기초조사및기본계획 ( 안 ) 입안 주민공람 (14일) 및지방의회의견청취 (60일이내회신 ) 관계행정기관협의 지방도시계획위원회심의 ( 대도시가아닌시의경우도지사승인 ) 계획수립및고시 ( 지자체공보 ) 국토부장관보고

56 30 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 목적및의의 1. 목적 도시기능의보존 회복 정비차원에서법에의한정비구역으로지정할예정인구역 ( 이하 정비예정구역 이라함 ) 별정비사업의기본방향과지침을정하여무질서한정비사업을방지하고, 적정한밀도로주변지역과조화되는개발을유도하여합리적인토지이용과쾌적한도시환경의조성및도시기능의효율화를기하는데있음 도시의경제 사회 문화활동, 물리적환경의현황, 장래변화에대한과학적분석 과정비사업수요예측에따라단계별로사업이이루어지도록함으로써장래의개 발수요에효과적으로대처하고정비사업의합리성 효율성을기하는데있음 2. 의의 정비사업에관한종합계획이며, 정비계획의상위계획으로유형별정비구역지정대 상과정비방향을설정하고, 정비기반시설기준, 개발밀도기준, 정비방법등정비사 업의기본원칙및개발지침을제시함 도시기본계획등상위계획의이념과내용이이법에의한정비사업을통해실현될 수있도록도시정비의미래상과목표를명확히설정하고실천전략을구체적으로 제시하여야함 그러므로, 기본계획은도시계획의성격을갖으며, 도시기본계획이도시관리계획의 수립에직접적인영향을주는것과같이, 기본계획이정비사업을시행하기위하여 수립하는정비계획에직접적인영향을주게됨

57 제 1 장정비사업과개요 31 기본계획및정비계획의법상지위 국토기본법국토계획법도정법 국토종합계획 수도권정비계획 ( 수도권정비계획법 ) 도종합계획 광역도시계획 지역계획 부문별계획 수도권발전계획 전국항만계획 광역권개발계획 전국공항계획 특정지역개발계획 전국도로망계획 개발촉진지구 지하수관리기본개발계획등계획등 시 군종합계획 도시기본계획 기본계획 도시관리계획 용도지역 지구 구역 도시계획시설결정 지구단위계획 정비계획 도시계획사업

58 32 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 도시 주거환경정비기본계획의수립기본원칙과절차 1. 수립기본원칙 기본계획의기준년도는계획수립에착수하여인구현황등기초조사를시작하는시점으로하고, 목표연도는기준년도로부터 10년을기준으로함 광역도시계획및도시기본계획등상위계획을수용하고, 도시관리계획과서로연계되도록수립하며, 여건의변화에유연하게대응할수있도록포괄적이고개략적으로수립 도시기본계획및도시관리계획등의도시발전방향및관리방향에연계되어합리성을갖으며, 이외에도여러가지부문의기타개별법의기본계획등과도합리적인연계성을갖추어야함 2. 수립절차 기초조사및기본계획 ( 안 ) 입안 주민공람 (14일) 지방의회의견청취 (60일) 관계행정기관협의 지방도시계획위원회심의 고시 ( 지자체공보 ) - 특별시장 광역시장또는시장 - 인구50만미만의시는도지사의승인필요 - 기본계획을통지한날부터 60 일이내에의견이없을시이의가없는것으로봄 - 특별시장 광역시장또는시장 국토부장관보고 - 특별시장 광역시장또는시장 참고사항 대도시의시장이아닌시장이기본계획을수립시지방도시계획위원회심의불필요 ( 법제3조제3항 ) 단, 대도시의시장이아닌시장은기본계획에대하여도지사의승인을얻어야하며, 도지사는이를승인함에있어서지방도시계획위원회의심의를거쳐야함 ( 법제3조제4항 )

59 제 1 장정비사업과개요 33 Ⅳ. 도시 주거환경정비기본계획의내용 1. 기본계획의내용 기본계획의작성기준및작성방법은법제 3 조제 8 항에따라국토부장관이정함 특별시장 광역시장또는시장은다음각호의사항이포함된정비기본계획을 10년단위로수립 ( 법제3조제1항및영제8조 ) - 정비사업의기본방향 - 정비사업의계획기간 - 인구 건축물 토지이용 정비기반시설 지형및환경등의현황 - 주거지관리계획 - 토지이용계획 정비기반시설계획 공동이용시설설치계획및교통계획 - 녹지 조경 에너지공급 폐기물처리등에관한환경계획 - 사회복지시설및주민문화시설등의설치계획 - 도시의광역적재정비를위한기본방향 - 법제4조에따라정비구역으로지정할예정인구역의개략적범위 - 단계별정비사업추진계획 - 건폐율 용적률등에관한건축물의밀도계획 - 세입자에대한주거안정대책 - 도시관리 주택 교통정책등도시계획과연계된도시정비의기본방향 - 도시정비의목표 - 도심기능의활성화및도심공동화방지방안 - 역사적유물및전통건축물의보존계획 - 법제2조제2호의규정에의한정비사업의유형별공공및민간부문의역할 - 정비사업의시행을위하여필요한재원조달에관한사항 2. 경미한사항의변경 다음의경미한사항을변경하는경우에는주민공람, 지방의회의견청취, 지방도시

60 34 제 2 편정비사업의계획 계획위원회심의등의절차생략가능 ( 법제 3 조제 3 항단서, 영제 9 조제 3 항 ) - 정비기반시설 ( 영제3조제8호에해당하는것을제외 ) 의규모를확대하거나그면적의 10퍼센트미만을축소하는경우 - 정비사업의계획기간을단축하는경우 - 공동이용시설에대한설치계획의변경인경우 - 사회복지시설및주민문화시설등의설치계획의변경인경우 - 정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우 - 단계별정비사업추진계획의변경인경우 - 건폐율 ( 건축법제55조에의한건폐율 ) 및용적률 ( 건축법제56조에의한용적률 ) 의각 20퍼센트미만의변경인경우 - 정비사업의시행을위하여필요한재원조달에관한사항의변경인경우 - 국토계획법 제2조제3호의규정에의한도시기본계획의변경에따른변경인경우 Ⅴ. 도시 주거환경정비기본계획의행위제한 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는비경제적인건축행위및투기수요의유입방지를위하여기본계획을공람중인정비예정구역에대하여 3년이내의기간 (1회에한하여 1년의범위안에서연장가능 ) 을정하여건축물의건축, 토지의분할의행위를제한할수있음 ( 법제5조제7항 ) 질의회신 기본계획공람공고시제출된의견재공람공고여부등 ( ) 질의요지시 도지사에게상정하는기본계획안은공람공고등의절차없이시장의재량사항으로상정할수있는지와공람공고한내용중중대한변경이있는경우시장의재량으로

61 제 1 장정비사업과개요 35 시 도지사에게공람공고없이상정이가능한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조제3항및제4항에따르면특별시장 광역시장또는시장은제1항의규정에의한도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 을수립또는변경하고자하는때에는 14일이상주민에게공람하고지방의회의의견을들은후 국토의계획및이용에관한법률 제113조제1항및제2항에따른지방도시계획위원회의심의를거쳐야한다고규정하고있고, 대도시의시장이아닌시장은제1항및제3항의규정에의하여기본계획을수립또는변경할때에는도지사의승인을얻어야하는사항으로, 주민공람시의견을수렴한사항을반영하여기본계획안을조정하는경우다시주민공람을거치도록도정법령상명문화하고있지아니하므로질의의경우해당시장이현지현황, 관련의견등을종합적으로검토하여판단할사항임 기본계획상의경미한사항변경시고시여부등 ( ) 질의요지가. 도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 의경미한사항을변경하는경우고시하여야하는지? 나. 추진위원회설립승인을얻지아니한정비예정구역면적의 20% 미만의축소조정에해당하는경우토지등소유자의동의여부? 다. 정비예정구역면적을축소조정하여관광호텔사업계획을승인하고자하는경우기본계획의변경시점은? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 기본계획이수립또는변경된때에는이를지체없이당해지방자치단체의공보에고

62 36 제 2 편정비사업의계획 시하도록 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제3조제6항에규정하고있음나. 질의 나 에대하여, 정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우는도정법시행령제9조제3항제5호의경미한사항을변경하는경우에해당되므로동법제3조제3항단서규정을적용할수있을것이며, 이경우토지등소유자의동의를받도록규정하고있지않음다. 질의 다 에대하여, 도정법제3조제1항에따르면특별시장 광역시장또는시장은토지이용계획및정비예정구역의개략적범위등을포함한다음각호의사항이포함된기본계획을 10년단위로수립하고기본계획에대하여 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영하도록동조제2항에규정하고있음 기본계획상의인구배분계획초과시기본계획승인가능여부 ( ) 질의요지정비기본계획을수립하게되면인구가도시기본계획상의인구배분계획을초과하게되는경우에도정비기본계획승인이가능한지? 회신내용도시 주거환경정비기본계획은도시 주거환경정비기본계획수립지침 1-2-1에따라도시기본계획등상위계획의범위안에서이루어져야할것임 기본계획의경미한변경여부 ( ) 질의요지도시 주거환경정비기본계획상의층수와높이변경이있을경우경미한변경여부및경미한변경사항이발생할때수시로변경가능한지?

63 제 1 장정비사업과개요 37 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 시행령제9조제3항각호의규정에해당하지않은도시 주거환경정비기본계획의변경은도정법제3조제3항단서의경미한사항의변경으로볼수없을것임 종전부터기본계획변경절차가진행중인경우도지사승인여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 개정( ) 전에도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 변경을위해주민공람을실시한후현재후속행정절차를진행중에있는경우개정된도정법제3조제3항에따라도지사의승인을얻지않아도되는지? 회신내용개정 ( ) 된도정법제3조의기본계획의수립관련, 부칙 < 제9444호, > 제2 조제1항의경과규정에따르면 제3조의개정규정은이법시행후최초로기본계획의수립을위한주민공람을실시하는분부터적용한다. 라고규정되어있는바, 질의의경우종전의도정법규정에따라도지사의승인을얻어야할것임 기본계획경미한변경일경우도지사승인대상여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 제3조제3항및같은법시행령제9조제3항의경미한사항변경에해당하는경우도지사의승인을얻어야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조제4항에따라 시장은제1항및제3항의규정에의하여기본계획을수립또는변경한때에는도지사의승인을얻어야하며, 도지사가이를승인함에있어서는지방도시계획위원회의심의를거쳐야함. 다만, 제3항단서의규정에

64 38 제 2 편정비사업의계획 해당하는변경의경우에는그러하지아니하다 라고규정되어있는바, 단서의대통령령이정하는경미한사항을변경하는경우에는도지사의승인및도시계획위원회의심의를반드시거쳐야하는것은아님 기본계획반영없이주택법상사업계획승인받은공동주택재건축가능여부 ( ) 질의요지 주택법 제16조의규정에의한사업계획승인을얻어건설한공동주택이노후 불량건축물에해당하는경우재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 1만제곱미터이상인지역의경우에도 도시및주거환경정비법시행령 제6조에따라기본계획에반영하지않고주택재건축이가능한지여부 회신내용노후 불량건축물로서기존세대수또는재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 1만제곱미터이상인지역의경우, 도정법시행령제10조제1항 [ 별표1] 제3호가목및도시 주거환경정비기본계획수립지침 4-2-3(3) 에따라정비계획수립대상구역임 개정된관계법령에맞추어층수증가시기본계획변경대상여부 ( ) 질의요지도시 주거환경정비기본계획상에제2종일반주거지역의최고층수가 국토의계획및이용에관한법률시행령 제71조제1항제4호규정에서정하는바에따라 15층이하로계획되어있으나, 동시행령이개정되어최고층수를 18층으로변경하고자할경우도시 주거환경정비기본계획변경절차를거쳐야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조의규정이정하는바에따라도시 주거환경정비기본계획을변경하여야할것임

65 제 2 장주택재건축사업의안전진단 39 제 2 장주택재건축사업의안전진단 I. 개요 1. 실시시기 시장ㆍ군수는정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하기위하여다음의어느하나에해당하는경우안전진단을실시함 ( 법제12조제1항 ) - 주택재건축사업의정비예정구역별정비계획의수립시기가도래한때 - 정비계획의입안을제안하고자하는자가정비예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 1/10 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 - 정비구역이아닌구역에서의주택재건축사업을시행하고자하는자가추진위원회승인신청전에해당사업예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 1/10 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 2. 안전진단대상 안전진단은주택단지내건축물을대상으로하며, 다음의어느하나에해당하는주택단지내건축물은안전진단대상에서제외 ( 법제12조제2항, 영제20조제1항 ) - 천재ㆍ지변등으로주택이붕괴되어신속히재건축을추진할필요가있다고시장ㆍ군수가인정하는것 - 주택의구조안전상사용금지가필요하다고시장ㆍ군수가인정하는것 - 진입도로등기반시설설치를위하여불가피하게정비구역에포함된것으로시장ㆍ군수가인정하는건축물 - 노후 불량건축물수가다음의기준을충족한경우그잔여건축물 1) 3 이상의아파트또는연립주택이밀집되어있는지역으로서안전진단실시결과 2/3 이상의주택및주택단지가재건축판정을받은지역으로시 도조례로정하는면적이상인지역

66 40 제 2 편정비사업의계획 2) 노후 불량건축물이당해지역안에있는건축물수의 2/3 이상이거나, 건축물의 1/2 이상으로서준공후 15 년이상이경과한다세대주택및다가구주택이당 해지역안에있는건축물수의 3/10 이상일것 Ⅱ. 안전진단세부절차 1. 시행절차도 현지조사 안전진단여부결정 [ 시장 군수 ] [ 시장 군수 ] 현지조사후결정 안전진단기관지정 안전진단 구조안전성평가 E 등급 A~D 등급 건축마감및설비노후도평가 주거환경평가 비용분석 종합평가 A~C 등급 D 등급 E 등급 유지보수조건부재건축재건축 2. 세부절차 가. 안전진단요청 안전진단요청하려는자는안전진단요청서에다음의서류를첨부하여시장ㆍ군수에게제출 ( 규칙제5조제1항 ) - 사업지역및주변지역의여건등에관한현황도 - 결함부위의현황사진

67 제 2 장주택재건축사업의안전진단 41 나. 안전진단실시여부결정 시장ㆍ군수는안전진단의요청이있는공동주택이노후ㆍ불량건축물에해당하지아니함이명백하다고인정하는경우에는그사유를명시하여요청을반려할수있음 ( 영제20조제2항 ) 시장ㆍ군수는안전진단의요청이있는때에는현지조사등을통하여요청일부터 30일이내에안전진단의실시여부를결정하여요청인에게통보하여야함. 이경우시장ㆍ군수는안전진단실시여부를결정하기전에단계별정비사업추진계획등의사유로주택재건축사업의시기를조정할필요가있다고인정하는경우에는안전진단의실시시기를조정할수있음 ( 영제20조제3항 ) 안전진단의요청절차와그처리에관하여필요한사항은시ㆍ도조례로정할수있음 ( 영제20조제5항 ) 다. 안전진단의뢰 시장ㆍ군수는안전진단의실시가필요하다고결정한경우에는다음의안전진단기관에안전진단을의뢰 ( 법제12조제3항, 영제20조제4항 ) - 시특법 제9조의규정에따른안전진단전문기관 - 시특법 제25조의규정에의한한국시설안전공단 - 과학기술분야정부출연연구기관등의설립ㆍ운영및육성에관한법률 제8 조의규정에의한한국건설기술연구원라. 안전진단실시 안전진단을의뢰받은안전진단기관은 재건축판정을위한안전진단기준 ( 국토부고시제 호 ) 에서정하는방법및절차등에따라안전진단을실시 ( 법제12조제4항 ) 마. 안전진단결과보고서제출 안전진단기관은 재건축판정을위한안전진단기준 ( 국토부고시 ) 에서정하는 방법및절차에따라안전진단결과보고서를작성하여시장 군수또는해당안전

68 42 제 2 편정비사업의계획 진단실시를요청하는자 ( 법제 12 조제 1 항단서 ) 에게제출 ( 법제 12 조제 4 항 ) 안전진단결과보고서포함내용 구조안전성에관한사항 - 기울기ㆍ침하ㆍ변형에관련된사항 - 콘크리트강도ㆍ처짐등내하력 ( 耐荷力 ) 에관한사항 - 균열ㆍ부식등내구성에관한사항 마감및설비노후도에관한사항 - 지붕ㆍ외벽ㆍ계단실ㆍ창호의마감상태 - 난방ㆍ급수급탕ㆍ오배수ㆍ소화설비등기계설비에관한사항 - 수변전, 옥외전기등전기설비에관한사항 비용분석에관한사항 - 유지관리비용 - 보수ㆍ보강비용 - 철거비ㆍ이주비및신축비용 도시미관ㆍ재해위험도ㆍ환경성등주거환경에관한사항 종합평가의견 시장 군수는안전진단의결과와도시계획및지역여건등을종합적으로검토하 여정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하고시 도지사에게 결정내용과해당안전진단결과보고서를제출 ( 법제 12 조제 5 항 제 6 항 ) 바. 안전진단결과에대한적정성검토및조치 시 도지사는한국시설안전공단또는한국건설기술연구원에안전진단결과의적정성여부에대한검토를의뢰할수있으며그결과에따라시장 군수에게정비계획수립결정또는주택재건축사업시행결정의취소등의조치를요청할수있으며, 시장ㆍ군수는특별한사유가없는한이에응하여야함 ( 법제12조제6항ㆍ제9항 ) 3. 안전진단의비용 안전진단비용은시장ㆍ군수가부담. 다만, 다음에해당하는경우에는시ㆍ도조례 로정하는방법과절차에따라안전진단비용의전부또는일부를안전진단의실 시를요청하는자에게부담하게할수있음 ( 법제 12 조제 1 항, 영제 21 조 )

69 제 2 장주택재건축사업의안전진단 43 - 도정법제4조제3항에따라정비계획의입안을제안하고자하는자가입안을제안하기전에해당정비예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 10분의 1 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 ( 법제12조제1항제2호 ) - 정비구역이아닌구역에서의주택재건축사업을시행하고자하는자가추진위원회의구성승인을신청하기전에해당사업예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 10분의 1 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 ( 법제12조제1항제3호 ) - 주택재건축사업의안전진단에관한경과조치 당시추진위원회의구성승인을얻은추진위원회가안전진단실시를요청하는경우 ( 법률제9444호부칙제9조 ) 질의회신 공동주택관리비를재건축비로전용가능여부 ( ) 질의요지가. 특별수선충당금및공동주택의관리로들어온비용을입주자대표회의의의결을거쳐재건축추진비용 ( 안전진단비용등 ) 으로전용이가능한지? 나. 재건축추진에소요되는초기비용 ( 안전진단비용등 ) 의재원을어떤방법으로마련하는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여 주택법시행령 제57조제1항제17호에따라공동주택의관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차는당해공동주택의관리규약으로정하도록규정하고있음따라서, 이에대한사용절차등을입주자대표회의의의결사항으로정하고있다면이에따라야하며, 따로규정하고있지않다면입주민의의견을수렴하여결정하는것이적절하다고판단됨다만, 특별수선충당금 ( 현행장기수선충당금 ) 의경우주택법상장기수선계획에의해공동주택공용부분주요시설의교체, 보수등에사용하도록정하고있으므로이에

70 44 제 2 편정비사업의계획 따라야할것으로판단됨 나. 질의 나 에대하여추진위원회의운영및사업시행을위한자금은토지등소유자가납부하는경비, 금융기관및정비사업전문관리업자등으로부터의차입금또는특별시장, 광역시장또는시장이융자하는융자금으로조달하는것으로정비사업조합설립추진위원회운영규정제32조에규정되어있음 3 공구중 1 공구를안전진단대상에서제외가능한지여부 ( ) 질의요지아파트지구개발기본계획으로수립된 1개의지구를 3개 (A, B, C) 의공구로분리하여조합을설립한후 A공구는사업이완료되었고, B공구는안전진단이완료된상태이며, C공구는단독주택지를포함하여정비구역지정변경절차를진행중인경우 도시및주거환경정비법시행령 제20조제1항제3호규정에의하여 C공구를안전진단대상에서제외할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법시행령 제20조제1항제3호의규정에의하면별표1 제3호가목 (4) 및나목 (2) 의규정에의한노후불량건축물수에관한기준을충족한경우에잔여건축물에대하여안전진단대상에서제외할수있도록하고있으나, 당해지구가하나의정비구역이아닌각각의정비구역으로볼수있는경우라면각각의정비구역별로상기규정만족여부를검토하여야할것인바, 안전진단대상에서제외할수있는대상인지여부는구체적인정비구역지정현황및관련서류등을종합적으로검토하여판단하여야할것임 안전진단비용부담주체가누구인지여부 ( ) 질의요지 31년이지난아파트단지로 2004년아파트지구개발기본계획이수립되어있는지구내에

71 제 2 장주택재건축사업의안전진단 45 있는경우 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제 12 조제 1 항의각호의 사항중어느호에해당하는지및안전진단비용의부담주체는누구인지? 회신내용도정법제12조제1항에따라시장 군수는제3조제1항제9호에따른주택재건축사업의정비예정구역별정비계획의수립시기가도래한때등각호의어느하나에해당하는경우정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하기위하여안전진단을실시하도록하고있으며, 같은항제2호및제3호의경우시장 군수는안전진단에소요되는비용을해당안전진단실시를요청하는자에게부담하게할수있음 재정비촉진구역지정시안전진단사전실시여부 ( ) 질의요지재정비촉진구역을공동주택재건축방식으로결정하여 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 이라한다 ) 제13조제1항에따라재정비촉진계획을결정하여재정비정비구역지정 ( 정비계획포함 ) 을의제처리코자할경우에 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라한다 ) 제12조에의한안전진단을재정비촉진계획결정전에반드시실시하여야하는지아니면사업시행인가전까지안전진단실시를조건으로재정비촉진계획결정이가능한지여부? 회신내용도촉법제3조에따르면재정비촉진사업을시행함에있어서이법에서규정하지아니한사항에대하여는당해사업에관하여정하고있는관계법률에따르도록정하고있고관련도정법제12조에서따르면주택재건축사업의정비계획수립시기가도래한때안전진단을실시토록하고있으며, 또한도촉법제13조에따르면재정비촉진계획이결정고시된때에정비계획의수립및변경이있는것으로보고있음따라서본질의의경우재정비촉진계획수립시기가도래한때재건축사업의안전진단을실시하여야함

72 46 제 2 편정비사업의계획 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 I. 개요 1. 정의 정비사업을계획적으로시행하기위하여법제 4 조의규정에의하여지정 고시된 구역을말함 ( 법제 2 조제 1 호 ) 2. 정비계획과정비구역의관계 도시ㆍ주거환경정비기본계획의적합한범위안에서수립ㆍ승인된정비계획상의 정비사업구역 3. 정비계획의개념 의의 성격 지정요건 수립권자및지정권자 내용 수립절차 - 기본계획에적합한범위안에서노후 불량건축물이밀집하는등의구역지정요건에해당하는구역을대상으로당해구역의구체적인개발계획과내용을결정하는계획또는절차 - 정비사업시행을위한구체적인시행계획 - 도시 주거환경정비기본계획의하위계획, 도시관리계획 ( 지구단위계획 ) 에갈음 ( 정합성 ) - 무허가건축물및노후 불량건축물의수, 호수밀도, 토지의형상, 주민의소득수준등, 사업유형별구체적인지정요건은시 도조례에위임 ( 시행령별표1) - 계획수립권자 : 시장 군수 ( 자치구구청장 ) - 구역지정권자 : 시 도지사 ( 대도시시장은직접지정 ) - 정비사업의명칭, 구역및면적, 도시계획시설설치계획, 공동이용시설설치계획, 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획, 환경보전및재난방지계획, 정비구역주변의교육환경보호에관한계획, 정비사업시행예정시기등 기초조사및정비계획 ( 안 ) 입안 ( 시장 군수 ) 주민설명회 ( 서면통보후 ) 및주민공람 (30일이상 ) 지방의회의견청취 (60일이내회신 ) 정비구역 ( 정비계획 ) 신청 ( 시장 군수 시 도지사 ) 지방도시계획위원회심의 ( 시 도지사, 대도시시장 ) 구역지정 ( 정비계획 ) 고시 ( 지자체공보 ) 국토부장관보고

73 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 정비계획과지구단위계획의비교 지구단위계획구역은해당지구에대하여지구단위계획으로관리하는도시관리계획의틀이지만, 아파트지구개발기본계획이나정비계획은개발을전제로하는틀이라할수있음구분정비계획 ( 제1종 ) 지구단위계획근거 도정법 국토법 정의및목적대상주요내용 정비구역 정비사업을계획적으로시행하기위하여지정 고시된구역을말함 ( 동법제2조 ) 과거도시재개발사업에서의 재개발구역 에대응되는개념으로서 정비계획 이동시에수반되어구역내지표와규제가발생함 주거환경사업지역 재재개발사업지역 재건축사업지역 - 재건축사업지역 - 단독주택재건축사업지역 도시환경정비사업지역 안전사고및재해발생우려지역 법제4조제1항 - 정비사업의명칭 - 정비구역및그면적 - 도시계획시설의설치에관한계획 - 공동이용시설설치계획 - 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획 - 환경보전및재난방지에관한계획 - 정비구역주변의교육환경보호에관한계획 지구단위계획 토지이용을합리화하고그기능을증진시키며미관을개선하고양호한환경을확보하며, 당해지역을체계적 계획적으로관리하기위하여수립하는 도시관리계획 ( 동법제2조 ) 다음각호의어느하나에해당하는지역은지구단위구역으로지정가능 ( 동법제51조제1항ㆍ제2항 ) - 도시관리계획으로결정된용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구등 - 단, 정비구역, 택지개발예정지구의경우사업완료후 10년이경과시의무적으로지정 국토계획법 제52조제1항각호내용 - 같은법영이정하는범위안에서용도지역 지구세분또는변경사항 - 같은법영이정하는기반시설배치와규모 - 도로로둘러싸인일단의지역또는계획적인개발ㆍ정비를위하여구획된일단의토지의규모와조성계획 - 토지의규모와조성계획 - 건축물의용도제한 건축물의건폐율

74 48 제 2 편정비사업의계획 구분정비계획 ( 제 1 종 ) 지구단위계획 - 정비사업시행예정시기 - 국토계획법 제52조제1항각호의사항에관한계획 ( 필요한경우에한함 ) - 그밖에정비사업의시행을위하여필요한사항 시행방법, 사업시행자 ( 주환사업 ), 기존건축물정비 개량계획, 정비기반시설설치계획, 정비구역분할또는결합계획, 건축선, 홍수등취약요인검토결과, 주택수급계획, 기타시 도조례가정하는사항 또는용적률 건축물의높이의최고한도또는최저한도 - 건축물의배치 형태 색채또는건축선에관한계획 - 환경관리계획또는경관계획 - 교통처리계획 - 기타같은영에서정하는계획 Ⅱ. 정비계획수립및정비구역지정절차 시장ㆍ군수는정비기본계획범위안에서노후ㆍ불량건축물이밀집하는등지정요건에해당하는구역에대하여정비계획을수립하여이를주민에게서면으로통보한후주민설명회를하고 30일이상주민에게공람하며, 지방의회의의견을들은후 ( 이경우지방의회는특별시장ㆍ광역시장또는시장이기본계획을통지한날부터 60일이내에의견을제시하여야하며, 의견제시없이 60일이도과한경우이의가없는것으로봄 ) 이를첨부하여시ㆍ도지사에게정비구역지정을신청하여야하며, 변경시에도또한같음. 다만, 경미한사항의변경의경우에는그러하지아니함 ( 법제4조제1항 )

75 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 49 정비계획수립및정비구역지정절차 기초조사및정비계획 ( 안 ) 입안 주민서면통보및주민설명회 주민공람 (30일) 지방의회의견청취 (60 일 ) 정비구역신청 관련부서협의 - 시장 군수 - 토지소유자 ( 법제 4 조제 3 항 ) - 정비계획을통지한날부터 60 일이내에의견이없을시이의가없는것으로봄 - 시장 군수 시 도지사에신청 - 대도시의시장은직접지정 ( 법제 4 조제 2 항 ) 지방도시계획위원회심의 - 시 도지사또는대도시의시장 정비구역지정 고시 ( 지자체공보 ) - 시 도지사또는대도시의시장 주민설명회 - 시 도지사또는대도시의시장 국토부장관보고 - 시 도지사또는대도시의시장 참고사항 대도시의시장은시ㆍ도지사에게정비구역지정을신청하지아니하고직접지정함 ( 법제4조제2항 ) 토지등소유자는다음의어느하나에해당하는경우에시장ㆍ군수에게정비계획의입안을제한할수있음 ( 법제4조제3항 ) - 정비기본계획상의단계별정비사업추진계획상정비계획의수립시기가 1년 ( 시ㆍ도조례가그이상의연수로정하는경우에는그연수로함 ) 이상경과하였음에도불구하고정비계획이수립되지아니한경우 - 토지등소유자가법제8조제4항에따라토지주택공사등을사업시행자로요청하는경우 - 대도시가아닌시또는군으로서시ㆍ도조례로정하는경우

76 50 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 정비계획의내용 1. 정비계획의내용 기본계획의작성기준및작성방법은법제 4 조제 11 항에따라국토부장관이정함 정비계획은시장 군수가수립하며, 다음사항을포함하여야함 ( 법제4조제1항, 영제13조 ) - 정비사업의명칭 - 정비구역및그면적 - 도시계획시설의설치에관한계획 - 공동이용시설설치계획 - 건축물의주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에관한계획 - 환경보전및재난방지에관한계획 - 정비구역주변의교육환경보호에관한계획 - 정비사업시행예정시기 - 국토계획법 제52조제1항각호의사항에관한계획 - 정비사업의시행방법 - 법제6조제1항제2호에의한방법으로시행하는주거환경개선사업의경우법제7 조에의한사업시행자로예정된자 - 기존건축물의정비ㆍ개량에관한계획 - 정비기반시설의설치계획 - 정비구역을 2 이상의구역으로분할하거나서로떨어진 2 이상의구역또는정비구역을하나의구역으로결합하여정비사업을시행하는경우그분할또는결합에관한계획 - 건축물의건축선에관한계획 - 홍수등재해에대한취약요인에관한검토결과 - 정비구역및그주변지역의주택수급에관한사항 - 그밖에정비사업의원활한추진을위하여시ㆍ도조례로정하는사항

77 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 경미한사항의변경 정비계획수립후아래의경미한사항을변경할경우에는주민에대한서명통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회의의견청취및지방도시계획위원회심의절차를생략할수있음 ( 법제4조제1항후단및영제12조, 법제4조제4항 ) - 정비구역면적의 10% 미만의변경인경우 - 정비기반시설의위치를변경하는경우와정비기반시설규모의 10퍼센트미만의변경인경우 - 공동이용시설설치계획의변경인경우 - 재난방지에관한계획의변경인경우 - 정비사업시행예정시기를 1년의범위안에서조정하는경우 - 건축법시행령 별표 1 각호의 1의용도범위안에서의건축물의주용도 ( 당해건축물중가장넓은바닥면적을차지하는용도를말함 ) 의변경인경우 - 건축물의건폐율또는용적률을축소하거나 10% 미만의범위안에서확대하는경우 - 건축물의최고높이를변경하는경우 - 국토계획법 제2조제3호및동조제4호의규정에의한도시기본계획ㆍ도시관리계획또는기본계획의변경에따른변경인경우 - 정비구역이통합또는분할되는변경인경우 - 도시교통정비촉진법 에따른교통영향분석 개선대책등관계법령에의한심의결과에따른건축계획의변경인경우 - 그밖에상기사항과유사한사항으로서시 도조례가정하는사항의변경인경우 Ⅵ. 정비계획수립대상구역 1. 주거환경개선사업 1985 년 6 월 30 일이전에건축된법률제 3719 호 특정건축물정리에관한특별조치 법 제 2 조에따른무허가건축물또는위법시공건축물과노후ㆍ불량건축물이밀집

78 52 제 2 편정비사업의계획 되어있어주거지로서의기능을다하지못하거나도시미관을현저히훼손하고있는지역 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 에의한개발제한구역으로서그구역지정이전에건축된노후 불량건축물의수가당해정비구역안의건축물수의 50% 이상인지역 주택재개발사업을위한정비구역안의토지면적의 50% 이상의소유자와토지또는건축물을소유하고있는자의 50% 이상이각각주택재개발사업의시행을원하지아니하는지역 철거민이 50세대이상규모로정착한지역이거나인구가과도하게밀집되어있고기반시설의정비가불량하여주거환경이열악하고그개선이시급한지역 정비기반시설이현저히부족하여재해발생시피난및구조활동이곤란한지역 건축대지로서효용을다할수없는과소필지등이과다하게분포된지역으로서건 축행위제한등으로주거환경이열악하여그개선이시급한지역 2. 재개발사업 재개발사업을위한정비계획은정비기반시설의정비에따라토지가대지로서의효용을다할수없게되거나과소토지로되어도시의환경이현저히불량하게될우려가있는지역 건축물이노후 불량하여그기능을다할수없거나건축물이과도하게밀집되어있어그구역안의토지의합리적인이용과가치의증진을도모하기곤란한지역 철거민이 50세대이상규모로정착한지역이거나인구가과도하게밀집되어있고, 기반시설의정비가불량하여주거환경이열악하고그개선이시급한지역 정비기반시설이현저히부족하여재해발생시피난및구조활동이곤란한지역

79 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 재건축사업 재건축사업의대상은정비구역내 외에서있는노후 불량한주택으로공동주택, 단독주택으로구분하여다음사항중하나를충족시켜야함. < 표 > 정비구역내재건축사업의대상구분 대 상 ㅇ건축물의일부가멸실되어붕괴그밖의안전사고의우려가있는지역 ㅇ재해등이발생할경우위해의우려가있어신속히정비사업을추진할필요가 있는지역 공동주택 ㅇ노후ㆍ불량건축물로서기존세대수또는재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 10,000m2이상인지역 ㅇ 건축법시행령 별표1, 제2호가목또는나목에따른 3 이상의아파트또는연립주택이밀집되어있는지역으로서영제20조에따른안전진단결과 2/3 이상의주택및주택단지가재건축판정을받은지역으로서시ㆍ도조례로정하는면적이상인지역 단독주택 ㅇ기존의단독주택이 200호이상또는그부지면적이 10,000m2이상인지역으로서다음의어느하나에해당하는지역. 다만, 부지면적이 5천제곱미터이상인지역으로서시 도조례로따로정하는지역은다음에해당하지아니하더라도정비계획수립가능하다. - 당해지역주변에도로등정비기반시설이충분히갖추어져추가로설치할필요가없을것. 다만사업시행자가비용부담하여설치시는그러하지아니한다. - 노후ㆍ불량건출물이당해지역안에있는건축물수의 2/3이상이거나, 노후 불량건축물이당해지역안에있는건축물의 1/2 이상으로서준공후 15년이상이경과한다세대주택및다가구주택이당해지역안에있는건축물수의 3/10 이상일것 정비구역아닌구역에서의재건축사업대상 주택법 에의한사업계획승인또는 건축법 에의한건축허가를얻어건설한아파트및연립주택중노후ㆍ불량건출물에해당하는것으로서다음의어느하나에해당하는것. 다만, 주택외의시설과주택을동일건축물로건축한것을제외함 ( 영제6조 )

80 54 제 2 편정비사업의계획 - 기존세대수가 20세대이상일것. 다만, 지형여건및주변환경으로보아사업시행상불가피한경우에는아파트및연립주택이아닌주택을일부포함할수있음 - 기존세대수가 20세대미만으로서 20세대이상으로재건축하고자하는것. 이경우사업계획승인등에포함되어있지아니하는인접대지의세대수를포함하지아니함 4. 도시환경정비사업 정비기반시설의정비에따라토지가대지로서의효용을다할수없게되거나과소토지로되어도시의환경이현저히불량하게될우려가있는지역 건축물이노후 불량하여그기능을다할수없거나건축물이과도하게밀집되어있어그구역안의토지의합리적인이용과가치의증진을도모하기곤란한지역 인구 산업등이과도하게집중되어있어도시기능의회복을위하여토지의합리적인이용이요청되는지역 당해지역안의최저고도지구의토지 ( 정비기반시설용지를제외한다 ) 면적이전체토지면적의 50퍼센트를초과하고, 그최저고도에미달하는건축물이당해지역안의건축물의바닥면적합계의 2/3 이상인지역 공장의매연 소음등으로인접지역에보건위생상위해를초래할우려가있는공업지역또는 산업집적활성화및공장설립에관한법률 에의한도시형업종이나공해발생정도가낮은업종으로전환하고자하는공업지역 역세권등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이용이용이한지역으로서 주택법 제38조의6에따라토지의고도이용과건축물의복합개발을통한주택건설ㆍ공급이필요한지역 5. 그밖의정비계획수립 건축물의상당수가붕괴나그밖의안전사고의우려가있거나상습침수, 홍수, 산 사태, 해일, 토사또는제방붕괴등으로재해가생길우려가있는지역 ( 영별표 1 제 6 호 )

81 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 55 Ⅴ. 정비구역안의행위제한 정비구역의지정및고시가있은날부터당해정비구역안에서건축물의건축, 공작물의설치, 토지의형질변경, 토석의채취, 토지분할, 물건을쌓아놓는행위, 죽목의벌채및식재등의행위를하고자하는경우는시장ㆍ군수의허가를받아야함 ( 법제5조제1항 ) 다음의행위는허가를받지않고할수있음 ( 법제5조제1항, 영제13조의4제3항 ) - 재해복구또는재난수습에필요한응급조치를위하여하는행위 - 국토해양부령이정하는간이공작물의설치 - 경작을위한토지의형질변경 - 개발에지장을주지아니하고자연경관을손상하지아니하는범위안에서의토석의채취 - 존치하기로결정된대지안에서물건을쌓아놓는행위 - 관상용죽목의임시식재 ( 경작지에서의임시식재제외 ) 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는비경제적인건축행위및투기수요의유입방지를위하여정비계획을수립중인지역에대하여 3년이내의기간 (1회에한하여 1년의범위안에서연장가능 ) 을정하여건축물의건축, 토지의분할의행위를제한할수있음 ( 법제5조제7항 ) 질의회신 주민공람및의회의견청취중하나만진행중인경우정비계획의수립등에관한 경과조치및적용례적용가능여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 부칙 < 제9444호, > 제7조제2항규정을적용함에있어주민공람및지방의회의견청취어느하나만진행된경우에도제4조 ( 정비계획의수립및정비구역의지정 ) 의개정규정에도불구하고종전의규정적용이가능한지?

82 56 제 2 편정비사업의계획 회신내용상기부칙조항은종전의규정에따라정비구역의수립및지정의절차가진행중인사항은종전의규정에따라정비계획의수립및정비구역이지정될수있도록정비계획의수립등에관한경과조치및적용례를두고있는사항임따라서, 질의의경우위경과조치및적용례를두고있는취지를감안할때이법시행 ( ) 당시종전의규정에따라주민공람과지방의회의견청취어느하나만진행된경우에도종전의규정에따를수있을것임 주민제안으로정비계획이구에접수되어관련기관협의중인경우정비계획의수 립등에관한경과조치및적용례적용가능여부 ( ) 질의요지주민제안으로정비계획을수립하여자치구에접수한후관련기관과협의중에있는경우에도부칙 < 제9444호, > 제7조제2항규정에따라종전의규정을적용할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제4조의규정에도불구하고종전의규정에따를수있는것은동법부칙 < 제9444호, > 제7조제2항에따라이법시행당시종전의규정에따라정비계획수립을위한주민공람및지방의회의의견청취절차가진행중이거나, 시 도에정비구역지정또는변경지정을신청한것에해당하는경우를말하는것임 정비구역의면적 10% 증가로조합원명부변경시조합설립인가내용의경미한변 경여부 ( ) 질의요지주택재개발정비구역면적을 10퍼센트이상증가시킨정비계획및정비구역의변경지정에따른조합원명부의변경이 도시및주거환경정비법시행령 제27조제3호의 법제4 조의규정에의한정비구역또는정비계획의변경에따라변경되어야하는사항 에해

83 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 57 당하는지? 회신내용주택재개발정비구역면적을 10퍼센트이상증가시킨정비계획및정비구역의변경지정에따른조합원명부의변경은 도시및주거환경정비법시행령 제27조제3호의 법제4 조의규정에의한정비구역또는정비계획의변경에따라변경되어야하는사항 에해당되지않음 정비구역의분할및결합의규정중구역과결합의의미등 ( ) 질의요지가. 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제34조제1항의내용중서로떨어진 2 이상의구역또는정비구역을제4조제1항에따라하나의정비구역으로지정신청할수있다 에서구역과정비구역의의미는? 나. 도정법시행령제12조제9호의내용중 정비구역의통합또는분할되는변경인경우 에서통합과동시행령제13조 ( 정비계획의내용 ) 제1항제5호의내용중서로떨어진둘이상의구역또는정비구역을하나의구역으로결합하여정비사업을시행하는경우그분할또는결합에관한계획 에서결합의의미는? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 도정법제34조제1항본문에서 구역 이라함은동법제4조제1항에따라대통령령으로정하는사항으로동법시행령제10조제1항 [ 별표1] 에서규정하고있는정비계획의수립대상구역을말하는것이며, 정비구역 이라함은동법제4조제1항에따라정비구역으로지정된구역을말함나. 질의 나 에대하여, 도정법시행령제12조제9호의내용중정비구역의 통합 이라함은인접된정비구역을합치는것을말하며, 동법시행령제13조제1항제5호의 결합 이라함은서로떨어진

84 58 제 2 편정비사업의계획 2 이상의구역또는정비구역을하나의정비구역으로지정하는것을말함 세대수증가시정비구역지정변경여부 ( ) 질의요지종전 도시및주거환경정비법시행령 제13조제1항제7호정비사업의시행으로증가할것으로예상되는세대수에관한정비계획내용이개정 삭제되었으나, 도조례가미개정인상황에서 평형별세대수비율조정으로인한세대수증가 변경사항이있는경우정비구역지정변경절차를이행하여야하는지? 회신내용정비구역의지정은해당시장 군수가기본계획에적합한범위안에서 도시및주거환경정비법 제4조제1항각호의사항및같은법시행령제13조의규정이정하는바에따라정비계획을수립하여주민공람등절차를거쳐시 도지사가지정하는것이며, 정비사업의시행으로증가할것으로예상되는세대수는 동법시행령제13조제1 항제7호개정으로정비계획시포함할사항에서제외되어있으므로세대수변경은사업시행인가내용의변경에관한사항으로판단되며, 법령의내용에적합하지않는조례의내용은이를조속히개정필요 정비구역지정이해제되면몇년후재지정가능한지여부등 ( ) 질의요지토지등소유자의결이나법원의판결로재건축조합설립추진위원회가해산되는경우정비구역지정이자동해제되는지및정비구역지정이해제되면몇년후에재지정이가능한지및정비구역재지정신청절차는? 회신내용정비구역지정또는변경은 도시및주거환경정비법 제4조제1항에따른절차를거쳐당해시 도지사가하는것으로, 재건축조합설립추진위원회가해산된다하여정비구역지

85 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 59 정이자동취소되는것은아니며, 정비구역재지정에따른제한기간을두고있지는아니함 정비구역의변경없이시에서정비기반시설인도로사업시행가능여부 ( ) 질의요지조합의내부사정으로재개발사업에포함된도시계획시설설치가지연되고있는바, 시에서정비구역 ( 대지 63,455m2 ) 변경없이도시계획사업 ( 도로개설 ) 시행이가능한지및도로예정부지면적 (1,427m2) 을제외할경우 도시및주거환경정비법시행령 제12조제3항의규정에의한경미한사항의변경으로볼수있는지? 회신내용정비계획의내용을변경할필요가있을때에는 도시및주거환경정비법 제4조제1항의규정에따라야할것이며, 같은법시행령제12조의규정에의한경미한사항에해당하는지여부는구체적인현지현황등관련서류를검토하여판단할사항임 정비구역이아닌구역에서주택재건축사업의대상여부 ( ) 질의요지각각서로인접한 4개의대지안에각각허가를받아준공된동당 8세대인연립주택이 연립이란공동명칭으로통합관리되고있는경우 도시및주거환경정비법시행령 제6조의규정을적용함에있어서기존세대수를 4개대지안의건축물을모두합한 32세대로볼수있는지? 회신내용질의의경우 건축법 제11조에따른건축허가를각각받아준공된경우라면각각동별세대수를기존세대수로보고 도시및주거환경정비법시행령 제6조의규정에적합여부를판단하여야할것임

86 60 제 2 편정비사업의계획 기본계획의경미한변경과정비구역지정동시처리가능여부등 ( ) 질의요지가. 도시 주거환경기본계획상의 정비구역으로지정할예정인구역면적의 20퍼센트미만의변경을하는경우 기본계획의경미한변경인지? 나. 가 의경우경미한사항의변경이라면, 기본계획변경과정비구역지정을동시에처리할수있는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 도시 주거환경기본계획에정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우로서당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우는경미한사항을변경하는것으로 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제3조제3항단서및동법시행령제9조제3항제5호에규정되어있음나. 질의 나 에대하여, 도시ㆍ주거환경기본계획을수립또는변경하고자하는때의절차는도정법제3조에규정되어있고, 정비구역의지정은기본계획에적합한범위안에서정비계획을수립하여절차를거치도록도정법제4조에규정되어있으며대통령령이정하는경미한사항의변경인경우에는주민공람등일부절차를거치지아니할수있으므로사업구역의특성및여건을고려하여기본계획수립권자및정비구역지정권자와협의하여처리하는것이바람직할것임 관련판례 재건축에의한용도변경 사건번호대법원 선고 2006다32217 판결 소유권이전등기

87 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 61 판시사항 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률상건물의용도를변경하는형태의재건축결의가허용되는지여부 ( 적극 ) [2] 집합건물의소유및관리에관한법률상구건물을철거하고그대지와인접한주위토지를합하여이를신건물의대지로이용하기로하는재건축결의가허용되는지여부 ( 적극 ) 판결요지 [1] 집합건물의재건축결의에관한집합건물법제47조제1항은부근토지의이용상황에변화가있는경우를재건축요건의하나로삼고있는한편재건축에있어구건물과신건물의용도가동일 유사할것을요구하고있지않으므로, 집합건물법상주거용집합건물을철거하고상가용집합건물을신축하는것과같이건물의용도를변경하는형태의재건축결의는다른법령에특별한제한이없는한허용된다고보아야함 [2] 집합건물법제47조제1항은재건축결의의내용에관하여구건물의대지를신건물의대지로이용할것을결의하면족한것으로규정하고있을뿐신건물의대지가구건물의대지로국한되어야할것을요하고있지않으므로, 집합건물법상구건물을철거한다음그대지와인접한주위토지를합하여이를신건물의대지로이용할것을내용으로하는재건축결의도허용됨 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제 47 조제 1 항

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89 제 3 편 정비사업의시행

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91 제 1 장사업의시행방법및시행자 65 제 1 장사업의시행방법및시행자 I. 사업의시행방법 1. 사업유형에따른분류 가. 주거환경개선사업 주거환경개선사업은다음의어느하나에해당하는방법또는이를혼용하는방법으 로시행 ( 법제 6 조제 1 항 ) 1) 현지개량방식 사업시행자가정비구역안에서정비기반시설을새로이설치하거나확대하고 등소유자가스스로주택을개량하는방법 토지 2) 공동주택건설방식사업시행자가정비구역의전부또는일부를수용하여주택을건설한후토지등소유자에게우선공급하는방법 3) 환지방식사업시행자가도시개발법상환지의규정에따라환지로공급하는방법나. 재개발사업 1) 관리처분또는환지방식인가받은관리처분계획에따라주택및부대 복리시설을건설하여공급 ( 관리처분방식 ) 하거나도시개발법상환지의규정을준용하여환지로공급하는방법에의함 ( 법제6조제2항 ) 2) 시행방식의전환재개발사업의경우시장 군수의승인을얻어환지방식으로시행하는정비구역의전부또는일부에대하여관리처분방식으로전환할수있음 ( 법제80조, 영제69조 )

92 66 제 3 편정비사업의시행 나. 재건축사업 주거환경개선사업과재개발사업, 도시환경정비사업은정비구역안에서시행하지만, 재건축사업은정비구역아아닌구역에서도시행할수있음재건축사업은인가받은관리처분계획에따라주택및부대 복리시설을건설하여공급하는방식 ( 관리처분방식 ) 에의함 ( 법제6조제3항 ) 다. 도시환경정비사업 재개발사업과마찬가지로관리처분방식또는환지방식에의함 ( 법제 6 조제 4 항 ) 2. 시행주체에따른분류 사업시행방식은시행주체에따라조합시행방식과공공시행방식으로구분되는데, 조합방식은정비구역지정고시후토지등소유자의과반수동의를얻은후조합설립추진위원회를, 공공방식은주민대표회의를각각구성하여시장 군수의승인을얻어야함 ( 법제13조제2항및법제26조제1항 ) < 표 > 시행주체에따른시행방식 추진위원희구성 조합인가 ( 법제 18 조법인등기 ) 조합시행방식 정비구역지정 주민대표회의구성 LH 등시행자지정 ( 법제 8 조공보고시 ) 공공시행방식

93 제 1 장사업의시행방법및시행자 67 Ⅱ. 사업시행자 1. 사업시행자개관 정비사업중주거환경개선사업은국가, 지자체, 토지주택공사등공공이시행하며, 재개발사업은조합단독또는조합이토지주택공사등공공또는건설업자등과공동으로시행함재건축사업은조합단독또는조합이공공과공동으로시행하며, 도시환경정비사업은조합단독또는토지등소유자가시행하거나조합또는토지등소유자가공공또는건설업자등과공동으로시행할수있음 ( 법제7조및제8조 ) 2. 주거환경개선사업 시장 군수주거환경개선사업은정비구역지정을위한정비계획공람공고일현재당해정비예정구역안의토지등소유자 2/3 이상 ( 현지개량방식의경우과반수 ) 의동의와세입자 ( 정비구역지정을위한정비계획공람공고일 3개월전부터당해정비예정구역에서 3개월이상거주하고있는자 ) 세대수의과반수동의를얻어시장 군수가직접시행할수있음 ( 법제7조제1항본문 ) 토지주택공사등주거환경개선사업은시장 군수가직접시행하는외에토지등소유자와세입자세대수의동의 ( 세입자의세대수가토지등소유자의 1/2 이하인경우등일정한사유가있는경우세입자동의생략가능 ) 를얻어토지주택공사등을사업시행자로지정하여시행할수있음 ( 법제7조제1항, 영제13조의6) 긴급시의시행자 : 시장 군수또는토지주택공사등시장 군수는천재 지변그밖의불가피한사유로건축물의붕괴우려가있어긴급히정비사업을시행할필요가있는경우에는토지등소유자와세입자의동의없이이를직접시행하거나토지주택공사등을사업시행자로지정하여시행가능 ( 법제7 조제2항 )

94 68 제 3 편정비사업의시행 3. 재개발, 재건축, 도시환경정비사업시행자 가. 원칙적시행자 : 토지등소유자로구성된조합 1) 재개발사업은조합이이를시행하거나조합이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록업자, 신탁업자, 한국감정원과공동시행 ( 법제8조제1항 ) 2) 재건축사업은조합이이를시행하거나조합이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등과공동시행 ( 법제8조제2항 ) 3) 도시환경정비사업은조합또는토지등소유자가시행하거나, 조합또는토지등소유자가조합원또는토지등소유자과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록업자, 신탁업자, 한국감정원과공동시행 ( 법제8조제3항 ) 나. 시장 군수의직접또는지정개발자의시행 1) 시장 군수는다음의요건에해당하는경우조합이원칙적시행자임에도불구하고직접정비사업 ( 주거환경개선사업제외 ) 을시행하거나토지등소유자, 지정개발자 ( 민관합동법인, 신탁업자, 한국감정원 ) 또는토지주택공사등을사업시행자로지정하여시행가능 ( 법제8조제4항, 영제14조 ) 2) 직접시행또는지정개발자의시행요건 ( 지정개발자의경우 가 ) 및 나 ) 목의경우에한함 ) 가 ) 천재 지변등불가피한사유로정비사업을긴급히시행할필요가있는경우나 ) 정비계획에서정한사업시행예정일부터 2년이내에사업시행인가를신청하지아니하거나사업시행인가신청내용이위법또는부당한경우 ( 재건축사업은제외 ) 다 ) 추진위원회가구성승인을얻은날부터 3년이내에조합설립인가를신청하지아니하거나조합이조합설립인가를얻은날부터 3년이내에사업시행인가를신청하지아니한경우라 ) 지자체장이시행하는도시계획사업과병행하여시행할필요가있는경우마 ) 정비사업을순환정비방식으로시행할필요가있는경우바 ) 사업시행인가가취소된때사 ) 당해정비구역안의국 공유지면적또는국 공유지면적과토지주택공사등이

95 제 1 장사업의시행방법및시행자 69 소유한토지의합계면적이전체토지면적의 1/2 이상으로서토지등소유자의과반수가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정하는것에동의한때아 ) 당해정비구역안의토지면적의 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자 2/3 이상에해당하는자가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정요청한때 Ⅲ. 정비사업의대행 1. 정비사업의대행요건 시장 군수는장기간사업이지연되거나권리관계에대한분쟁등으로당해조합또는토지등소유자가정비사업을계속추진하기어렵다고인정하는때에는직접정비사업을시행하거나지정개발자또는토지주택공사등으로하여금정비사업의시행을대행하게할수있음 ( 법제9조제1항 ) 2. 사업대행개시결정등 가. 사업대행개시결정및고시시장 군수가정비사업을직접시행하거나지정개발자또는토지주택공사등으로하여금이를대행하려는때에는다음각호에관한사항에대한사업대행개시결정을하여당해지자체의공보등에고시하여야함 ( 영제16조제2항 ) 1) 영제15조제1항 ( 사업시행자지정의고시사항 ) 각호의사항 2) 대행개시결정일 3) 사업대행자및대행사항나. 사업대행개시결정의효과 1) 업무집행및재산관리사업대행개시결정고시일다음날부터사업대행완료의고시일까지대행자는자기의이름및사업시행자의계산으로사업시행자의업무를집행하고재산을관리 ( 영제17조제1항 )

96 70 제 3 편정비사업의시행 2) 재산처분행위등제한시장 군수가아닌사업대행자는재산의처분, 자금의차입그밖에사업시행자에게재산상부담을가하는행위를하려는때에는미리시장 군수의승인을얻어야함 ( 영제17조제2항 ) 다. 사업대행자의권리 의무 1) 보수또는비용상환청구사업대행자는사업시행자에대해보수청구권 비용상환청구권 ( 이자포함 ) 을행사할수있으며, 이를위해사업시행자에게귀속될대지또는건축물을압류할수있음 ( 영제18조 ) 2) 선량한관리자의주의의무등사업대행자는선량한관리자로서의주의의무를다하여사업대행업무를수행하여야하며 ( 영제19조제1항 ), 사업대행완료의고시가있는때에는사업시행자에게업무를인계하여야함 ( 영제18조제4항 )

97 제 2 장조합설립추진위원회 71 제 2 장조합설립추진위원회 I. 제도의도입배경및성격 추진위원회란정비사업의초기단계에설립되어조합설립의승인을얻기전까지정비사업전반의제반업무를준비하기위해구성되는단체를말함추진위원회는조합의설립인가가이루어지면그목적이달성됨과동시에해산하게되는한시적기구이며, 조합을설립할경우 도정법 제15조제4항에따라추진위원회가행한업무와관련된권리와의무는조합에게포괄승계됨추진위원회의존립시기는특별한사정이없는한 조합설립인가를받을때까지 라고할것임 1. 도입배경 종전에는주민이정비계획수립과상관없이임의로추진위원회를구성 운영함에따라사업추진에따른이권등으로다수의추진위원회가난립하여주민간분쟁과부조리가끊임없이발생하였음이에추진위원회제도를법제화하여시장ㆍ군수의승인을얻어추진위원회를구성하도록하고그구성시기및절차, 업무범위등을명확히하여추진위원회의난립을방지하는한편, 추진위원회운영자금을대여할수있도록하여사업초기단계에서각종비리에개입하지않도록하고있음가. 추진위원회구성 운영시기명문화및위반시처벌 1) 추진위원회의난립을방지하기위해추진위원회는정비구역지정고시후구성하도록규정 ( 법제13조제2항 ) 2) 시장 군수의승인없이추진위원회의업무를수행하는자는 2년이하징역또는 2천만원이하의벌금형으로처벌 ( 법제85조제3호 )

98 72 제 3 편정비사업의시행 나. 사업초기자금 ( 운영자금 ) 대여 추진위원회가초기자금마련을위해업체 ( 정비업체, 건설업자등 ) 등과결탁하여 이권에개입하는것을방지하기위해정비기금에서추진위원회의운영자금을대 여할수있도록함 ( 법제 82 조제 3 항제 1 호다목 ) 2. 성격 추진위원회는고유한목적을가지고활동하게되고, 추진위원회운영규정및추진위 원선임등단체로서의주요사항을확정하여활동하게되므로사실상단체로서의 조직과실체를가진비법인 ( 非法人 ) 사단 ( 社團 ) 에해당함 Ⅱ. 추진위원회의구성 1. 구성시기 시장 군수또는토지주택공사등이아닌자가재개발 재건축사업, 도시환경정비사업 ( 토지등소유자가시행하는경우는제외 ) 을추진하려는경우에는토지등소유자로구성된조합을설립하여야하며, 조합을설립하기위해서는그전단계로추진위원회를구성하여야함 ( 법제13조제1항및제2항 ) 추진위원회는정비구역지정고시후에구성함. 다만, 정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업의경우에는법제12조제5항에따른재건축사업의시행결정후구성 ( 법제13조제2항 )

99 제 2 장조합설립추진위원회 73 < 그림 > 추진위원회구성및업무수행절차도 정비구역지정 ( 법제 4 조제 1 항 ) 추진위구성 ( 법제 13 조제 2 항 ) 운영규정작성및동의 ( 법제 13 조제 2 항 ) 추진위구성신청및승인 ( 법제 13 조제 2 항, 규칙제 6 조 ) 추진위의운영 ( 법제 15 조제 3 항 ) 창립총회개최 ( 법제 14 조제 3 항, 영제 22 조의 2 제 2 항 ) 조합설립인가신청및인가 ( 법제 16 조 ) 추진위업무인계및조합승계 ( 법제 15 조제 4 항및제 5 항 ) 추진위해산 ( 운영규정제 5 조제 1 항 ) - 시 도지사또는대도시의장 ( 인구 50만이상의시 ) - 조합설립이필요한정비사업 ( 재개발 재건축 도시환경정비사업 ) - 위원장및감사각 1명을포함 5명이상 ( 운영규정제2 조제2항에따른위원수포함 ) 위원으로구성 - 운영규정제3조제2항에따라작성함 - 토지등소유자과반수동의 - 신청서, 토지등소유자의명부및시장 군수가연번을부여한동의서등의서류를제출 - 추진위운영규정에따라운영 - 조합설립인가신청전에개최 - 총회개최 14일전까지토지등소유자에게통지 - 추진위는조합인가일까지업무수행 - 조합인가일부터 30일이내에조합에인계 - 추진위의업무, 권리 의무를조합이포괄승계 - 조합이설립되면모든업무와자산을조합에인계하고추진위원회해산 * 추진위 : 추진위원회의축약어

100 74 제 3 편정비사업의시행 2. 구성승인및신청서류 가. 조직및구성 1) 구성원수추진위원회는위원장및감사각 1명을포함한 5명이상의위원으로구성하며, 부위원장은둘수있으나, 위원의수는토지등소유자 1/10 이상으로하되, 5명이하인경우에는 5명으로하며, 100명을초과하는경우에는토지등소유자의 1/10의범위에서 100명이상으로할수있음 ( 법제13조제2항, 제15조제1항, 운영규정제2조제1항및제2항 ) 2) 위원의결격사유다음의어느하나에해당하는자는추진위원회의위원이될수없음 ( 법제13조제 5항및제23조제1항, 운영규정제2조제3항 ) 가 ) 미성년자 금치산자 한정치산자나 ) 파산자로서복권되지아니한자다 ) 금고이상의실형의선고를받고그집행이종료 ( 종료된것으로보는경우를포함 ) 되거나집행이면제된날부터 2년이경과되지아니한자라 ) 금고이상의형의집행유예를받고그유예기간중에있는자마 ) 도정법을위반하여벌금 100만원이상의형을선고받고 5년이지나지아니한자나. 시장 군수의승인 1) 운영규정작성추진위원회승인신청전에운영규정을작성하여토지등소유자과반수의동의를얻어야함. 운영규정은국토부추진위원회운영규정제3조제2항에따라작성함 ( 법제13조제2항, 운영규정제3조제1항및제2항 ) 2) 토지등소유자동의 가 ) 동의서는규칙별지제 2 호의 2 서식에따르며, 시장ㆍ군수는토지등소유자로부 터동의를얻으려는자에게동의서에연번을부여하여제공하여야함 ( 규칙제 6 조제 2 항 )

101 제 2 장조합설립추진위원회 75 나 ) 토지등소유자의동의를받으려는경우추진위원회위원장, 위원, 추진위원회의업무및운영규정을미리쓴후동의를받아야하며, 다음각호의사항을설명및고지하여야함 ( 영제21조의2 제1항및제2항 ) (1) 동의를받으려는사항및목적 (2) 동의로인하여의제되는사항 (3) 반대의사표시의절차및방법다 ) 동의서징구시유의사항추진위원회가수행하는업무의내용이토지등소유자의비용부담을수반하는것이거나권리와의무에변동을발생시키는경우로서정비사업의시행범위의확대또는축소하려는경우에는그업무를수행하기전에토지등소유자과반수또는추진위원회구성에동의한토지등소유자의 2/3 이상의동의를받아야함 ( 법제14조제4항, 영제23조제1항 ) 3) 승인신청및첨부서류조합설립추진위원회승인신청서에다음의서류를첨부하여시장 군수에게제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) 하여야함 ( 규칙제6조제1항 ). 가 ) 토지등소유자의명부 ( 추진위원회구성에동의한토지등소유자의명부 ) 나 ) 토지등소유자의동의서 ( 토지등소유자별추진위원회설립동의서 ) - 도장은인감도장을사용하고인감증명서 ( 외국인인경우에는외국인등록사실증명서 ) 를첨부 ( 법제17조제1항, 영제28조제2항 ) 다 ) 위원장및위원의주소와성명라 ) 위원선정을증명하는서류 Ⅲ. 추진위원회의업무 1. 추진위원회의업무개관 추진위원회는다음업무를수행 ( 법제 14 조제 1 항및영제 22 조, 조합추진위원회 운영규정제 5 조제 1 항 )

102 76 제 3 편정비사업의시행 1) 정비사업전문관리업자의선정 2) 개략적인정비사업시행계획서의작성 3) 조합의설립인가를받기위한준비업무 4) 조합설립추진위원회운영규정의작성 5) 토지등소유자의동의서징구 6) 조합의설립을위한창립총회준비및개최 7) 조합정관의초안작성 8) 그밖에추진위원회운영규정이정하는사항 시공자 감정평가업자의선정등조합의업무에속하는부분은추진위원회의업무범위에포함되지않음 2. 정비사업전문관리업자의선정및계약 추진위원회는운영규정이정하는경쟁입찰의방법으로정비사업전문관리업자를선 정함 ( 법제 14 조제 2 항, 조합추진위원회운영규정제 28 조 ) 가. 선정방법 정비사업전문관리업자의선정은일반경쟁입찰또는지명경쟁입찰방법으로하되, 1회이상일간신문에입찰공고를하고, 현장설명회를개최한후참여제안서를제출받은다음주민총회의의결을거쳐선정. 다만, 미응찰등의이유로 3회이상유찰된경우에는주민총회의의결을거쳐수의계약가능나. 계약체결 추진위원회는선정된정비사업전문관리업자와그업무범위및관련사업비의부담 등사업시행전반에대한내용을협의한후별도의계약을체결 다. 계약서관리 추진위원회는정비사업전문관리업자와체결한계약서를추진위원회운영기간동안 사무소에비치하여야하며, 토지등소유자의열람또는복사요구에응하여야함. 이경우복사에드는비용은복사를원하는토지등소유자가부담함

103 제 2 장조합설립추진위원회 조합설립을위한창립총회개최 가. 개최시기, 소집절차및방법 1) 추진위원회는조합설립을위한토지등소유자의동의를받은후조합설립인가의신청전에조합설립을위한창립총회를개최하여야함 ( 법제14조제3항 ) 2) 추진위원회는창립총회 14일전까지회의목적ㆍ안건ㆍ일시ㆍ장소ㆍ참석자격및구비사항등을인터넷홈페이지를통해공개하고, 토지등소유자에게등기우편으로통지하여야함 ( 영제22조의2제2항 ) 3) 창립총회는추진위원회위원장의직권또는토지등소유자 1/5 이상의요구로추진위원회위원장이소집. 다만, 토지등소유자 1/5 이상의소집요구에도불구하고추진위원회위원장이 2주이상소집요구에응하지아니하는경우소집요구한자의대표가소집할수있음 ( 영제22조의2제3항 ) 나. 창립총회에서의처리업무 창립총회에서는다음각호의업무를처리 ( 영제 22 조의 2 제 4 항 ) 1) 조합정관의확정 2) 조합임원의선임 3) 대의원의선임 4) 그밖에필요한사항으로서회의소집시사전에통지한사항다. 의사결정 1) 창립총회의의사결정은토지등소유자 ( 재건축사업의경우조합설립에동의한토지등소유자로한정 ) 의과반수출석과출석한토지등소유자과반수찬성으로결의 2) 다만, 조합임원및대의원의선임은창립총회에서확정된정관에서정하는바에따라선출 ( 영제22조의2 제5항 )

104 78 제 3 편정비사업의시행 Ⅳ. 추진위원회의운영 1. 운영규정고시 국토부장관은추진위원회의공정한운영을위하여다음의내용을포함한추진위원회운영규정을정하여관보에고시하여야함 ( 법제15제2항 ) 1) 추진위원회위원의선임방법및변경에관한사항 2) 추진위원회위원의권리 의무에관한사항 3) 추진위원회의업무범위에관한사항 4) 추진위원회의운영방법에관한사항 5) 토지등소유자의운영경비납부에관한사항 6) 추진위원회운영자금의차입에관한사항 7) 그밖에추진위원회의운영에필요한다음사항 ( 영제25조 ) - 추진위원회운영경비의회계에관한사항 - 정비사업전문관리업자의선정에관한사항 - 그밖에정비사업의원활한추진을위하여추진위원회가운영규정에포함하여정하여야하는사항 2. 운영의원칙 추진위원회는운영규정에따라운영하여야하며, 법 관계법령, 관련행정기관의처분을준수하고그업무를추진함에있어사업시행구역안의토지등소유자의의견을충분히수렴하여야함. 또한, 추진위원회설립승인후에위원장및감사를변경하려는경우시장 군수의승인을받아야하며, 그밖의경우시장 군수에게신고하여야함 ( 조합추진위원회운영규정제6조 ) 3. 운영기간 조합을설립한경우에는추진위원회승인일부터조합설립인가후조합에회계장부 및관련서류를인계하는날까지이며, 조합설립인가전중도해산의경우에는시장 군수에게해산신고를한날까지운영 ( 조합추진위운영규정제 7 조 )

105 제 2 장조합설립추진위원회 운영경비납부 토지등소유자는추진위원회의운영에필요한경비를운영규정이정하는바에따라 납부하여야함 ( 법제 15 조제 3 항 ) Ⅴ. 추진위원회의해산및업무인계 1. 추진위원회의해산 가. 조합설립인가후해산 추진위원회는조합설립인가일까지업무를수행할수있으며, 조합이설립되면모 든업무와자산을조합에인계하고추진위원회는해산함 ( 운영규정제 5 조제 1 항 ) 나. 조합설립인가전중도해산 추진위원회가조합설립인가전에추진위원회를해산하려는경우추진위원회설립 에동의한토지등소유자의 2/3 이상또는토지등소유자과반수의동의를얻어시 장 군수에게신고하여야함 ( 운영규정제 5 조제 3 항 ) 2. 조합설립후업무의인계 가. 총회보고및업무승계추진위원회는추진위원회가행한업무를총회에보고하여야하며, 추진위원회가행한업무와관련된권리와의무는조합이포괄승계하나, 운영규정이정하는추진위원회의업무범위를초과한업무나계약, 용역업체의선정등은조합에승계되지아니함 ( 법제15조제4항, 운영규정제5조제2항및제6조 ) 나. 조합인계사항및인계기한사용경비를기재한회계장부및관련서류를조합설립인가일부터 30일이내에조합에인계하여야함 ( 법제15조제5항 )

106 80 제 3 편정비사업의시행 다. 인계업무위반시처벌 회계장부및관계서류를조합에인계하지아니하는추진위원회임원은 1 년이하 의징역또는 1 천만원이하의벌금형에처함 ( 법제 86 조제 1 호 ) 질의회신 추진위원회위원구성및승인여부 ( ) 질의요지 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제2조제1항에따라위원장및감사를포함하여 5인이상의위원으로추진위원회를구성하여시장 군수의승인을얻을수있는지? 회신내용운영규정제2조제1항에따르면정비사업조합을설립하고자하는경우위원장및감사를포함한 5인이상의위원및 도시및주거환경정비법 제15조제2항에따른운영규정에대한토지등소유자과반수의동의를얻어조합설립을위한추진위원회를구성하여 도시및주거환경정비법시행규칙 이정하는방법및절차에따라시장 군수또는자치구의구청장 ( 이하 시장 군수 라한다 ) 의승인을얻어야한다고규정하고있으며, 운영규정제2조제2항에따르면제1항의규정에의한추진위원회구성은위원장 1인과감사를두고부위원장은둘수있으며위원의수는토지등소유자의 10분의 1 이상으로하되, 5인이하인경우에는 5인으로하며 100인을초과하는경우에는토지등소유자의 10분의 1범위안에서 100인이상으로할수있다고규정하고있는바, 상기규정에적합하게위원을구성하여시장 군수의승인을얻어야할사항임

107 제 2 장조합설립추진위원회 81 토지등소유자가추진위원해임시누가사회자인지등 ( ) 질의요지 정비사업조합설립추진위원회 운영규정 ( 이하 운영규정 이라 함 ) 제18조제4항의 규정에따라위원을해임하는경우토지등소유자 10분의 1 이상의발의로소집된주민 총회에서할수있다고하였는데이경우의장및사회자는누가되는지, 위원에위원장 도포함되는지, 발의후며칠이내에주민총회를개최하여야하는지? 회신내용운영규정제18조제4항의규정에따라토지등소유자의 10분의 1 이상의발의로 위원 을해임하고자하는경우 도시및주거환경정비법 제13조제5항및동법제23조제4항에따라발의자대표로선출된자가해임총회의소집및진행에있어추진위원장의권한을대행하는것이며, 상기규정의 위원 에는동운영규정제15조제1항에따라위원장을포함하고있는것으로, 발의후개최시한에대하여명문화된규정은없으나발의자대표로선출된자는지체없이주민총회를개최하여야할것임 토지등소유자가아닌자의추진위원회위원장자격여부 ( ) 질의요지조합설립추진위원회승인신청당시및추진위원회설립동의서작성을위한추진위원선출당시정비구역내토지등소유자가아닌자의추진위원장적격여부, 피선출일당시토지등소유자가아닌경우당연퇴임되는지, 추진위원선출당시토지등소유자가아닌자가선출되어구청장에게접수하고승인전에소유권을확보하면추진위원으로서승인이가능한지? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제15조제2항에따르면위원은추진위원회설립에동의한자중에서선출하되, 위원장 부위원장및감사는 피선출일현재사업시행구역안에서 3년이내에 1년이상거주하고있는자 등을포함한

108 82 제 3 편정비사업의시행 각호의 1 에해당하는자이어야하며, 운영규정제 16 조제 2 항에선임당시에제 15 조제 2 항 각호의 1 에해당하지않은것으로판명되는경우당연퇴임한다고규정하고있음 법인대리인의추진위원회위원선임자격여부 ( ) 질의요지정비구역내법인인토지등소유자가대리인을지정한경우추진위원장, 감사로선임될수있는지? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제13조제2항제3호에따라법인인토지등소유자가대리인을지정한경우, 법인의대리인은추진위원 ( 추진위원장및감사포함 ) 에선임될수있을것으로봅니다만, 법인이동운영규정제15조제2항의자격조건을충족한경우라야할것임 추진위원장이벌금받은경우자격여부 ( ) 질의요지주택재건축사업관련, 추진위원장이법원판결로벌금 300백만원받은경우 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제23조제1항제5호의규정을적용할수있는지및가능하다면이에대한퇴임행정절차는? 회신내용도정법제23조제1항제5호에서는도정법을위반하여벌금 100만원이상의형을선고받고 5년이지나지아니한자는조합임원이될수없다고규정하고있고, 동조제2항에서는조합임원이제1항각호의 1에해당하게되거나선임당시그에해당하는자이었음이판명된때에는당연퇴임한다고규정되어있으며, 상기규정은추진위원회위원에관하여도준용하도록도정법제13조제5항에서규정하고있는사항으로, 관련부칙 < 제9444 호, > 제5조제1항에따라동법제23조제1항제5호의개정규정은이법시행

109 제 2 장조합설립추진위원회 83 ( ) 후최초로임원을선임하는분부터적용하는사항임 아울러, 개정된 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제 2 조제 3 항제 5 호에 서도도정법을위반하여벌금 100 만원이상의형을선고받고 5 년이지나지아니한자는 추진위원회위원이될수없다고규정하고있음 위원자격제한내용중 선고 란어느시점을말하는지여부 ( ) 질의요지ㅇㅇ정비사업조합설립추진위원회운영규정제16조제1항제6호에따르면법을위반하여벌금 100만원이상의형을선고받고 5년이지나지아니한자는위원이될수없다고규정되어있는바, 여기서말하는 선고 란정확히어느시점을의미하는지및선고의의미가확정판결을의미하는것으로본다면 1심선고이후확정판결이있을때까지추진위원장이직무를수행하는것이적합한지여부? 회신내용ㅇㅇ정비사업조합설립추진위원회운영규정제16조제1항제6호의내용중 선고 란형을확정판결한날을의미하는것으로동운영규정제16조제1항제6호는확정판결이후에적용되는것임 종전규정에의거징구한추진위원회설립동의서사용가능여부 ( ) 질의요지 일이후종전조합설립추진위원회설립동의서를그대로사용해도되는지? 회신내용 일부터는 도시및주거환경정비법시행규칙 제6조제2항에따라시장 군수로부터연번을부여받은정비사업조합설립추진위원회설립동의서에동의를받아야할것임

110 84 제 3 편정비사업의시행 참고로, 동법부칙 < 제9444호, > 제3조단서규정에따르면종전의규정에따른토지등소유자의동의를얻어이법시행일로부터 3개월이내 ( ) 에추진위원회구성승인을신청을하는경우이법에따른적법한추진위원회구성승인신청으로봄 주민총회에서추진위원회위원해임 교체가능여부 ( ) 질의요지추진위원회위원의해임 교체를주민총회에서할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제23조제4항에따르면조합임원의해임은제24조에도불구하고조합원 10분의 1 이상의발의로소집된총회에서조합원과반수의출석과출석조합원과반수의동의를얻어할수있음. 이경우발의자대표로선출된자가해임총회의소집및진행에있어조합장의권한을대행한다고규정되어있으며, 동법제13조제5항에따르면위규정에대하여추진위원회위원에관하여도준용하도록하고있고, 이경우 조합 은 추진위원회 로, 임원 은 위원 으로, 조합원 은 토지등소유자로 로, 조합장 은 추진위원회위원장 으로본다고규정하고있음따라서, 추진위원회위원의해임은상기규정에따라토지등소유자 10분의 1 이상의발의로소집된총회에서토지등소유자과반수의출석과출석토지등소유자과반수의동의를얻어할수있으며이경우발의자대표로선출된자가해임총회의소집및진행에있어추진위원회위원장의권한을대행하는것임아울러, 위원 ( 위원장 감사를제외한다 ) 의보궐선임은 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제25조제1항제1호에따라추진위원회의의결사항이며, 위원장 감사의선임 변경 보궐선임 연임은동운영규정제21조제1호에따라주민총회의의결을거쳐야함 임기만료된추진위원회위원연임조건 ( ) 질의요지임기가만료된위원장, 감사의연임할수있는조건은?

111 제 2 장조합설립추진위원회 85 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제3항에따르면위원장 감사의연임은주민총회의의결에의하며, 임기가만료된위원은그후임자가선임될때까지그직무를수행한다고규정하고있음참고로, 추진위원회에서는임기가만료된위원의후임자를임기만료전 2개월이내에선임하여야하며위기한내에추진위원회에서후임자를선임하지않을경우토지등소유자 5분의 1 이상이시장 군수의승인을얻어주민총회를소집하여위원을선임할수있도록동운영규정이개정되었음 추진위원회위원사퇴자가다시위원으로선임될수있는지및추진위원회구성 에반대한자의위원선임가능여부 ( ) 질의요지개인사정등으로추진위원을사퇴한자가다시추진위원 ( 위원장및감사 ) 으로선임될수있는지및추진위원회승인을얻고정비구역지정중에있는정비사업과관련하여추진위원회구성에동의한토지등소유자가정비구역지정에는반대를한경우, 반대의사를철회를한경우에만추진위원으로선임될자격이있는지? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제15조제2항에따르면위원은추진위원회설립에동의한자중에서선출하도록하고있고, 동조제5항에서는추진위원의선임방법에대하여는추진위원회에서정하도록하고있는바, 귀추진위원회에서운영규정에정하고있는내용등을종합적으로검토하여판단할사항임 추진위원회위원보궐선임시인감증명서제출여부 ( ) 질의요지추진위원회위원을변경 ( 보궐선임 ) 하고자하는경우시장 군수에게추진위원의인감증

112 86 제 3 편정비사업의시행 명서를반드시제출하여야하는지? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제21조제1호에따르면위원장 감사의선임 변경 보궐선임 연임은주민총회의의결사항이고, 위원장 감사를제외한위원의보궐선임은동운영규정제25조제1항제1호에따라추진위원회의의결사항이며, 이경우새로선임된위원의자격은위원장및감사의경우시장 군수의승인이있은후에, 그밖의위원의경우시장 군수에게변경신고를한후에대외적으로효력이발생하는것으로주민총회의의결방법과추진위원회의의결방법에관하여는운영규정각각제22조및제26조에규정하고있으나, 시장 군수에게추진위원의인감증명서를제출하도록하는명문규정을두고있지는않음 추진위원회가선임한직무대행자의업무유효여부 ( ) 질의요지주택재건축사업관련, 추진위원장이사임하고부위원장이이주를하여공석이됨에따라추진위원중연장자가추진위원회를대표하고있던중에추진위원회에서추진위원장직무대행자를추진위원중에서선임하고다른추진위원을부위원장을선임한경우현재추진위원장직무대행자가집행한업무가유효한지및직무대행자의승인절차는어떻게되는지또한동사항이시장 군수 구청장에게문의해야한다면근거는? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제5항에따르면추진위원의선임방법은추진위원회에서정하도록하고있고, 추진위원장이사임한경우동운영규정제18조제5항의내용중단서및제17조제6항에따라부위원장, 추진위원중연장자순으로추진위원회를대표하는것이나, 동운영규정제18조제3항에따라위원이자의로사임하거나동조제1항에따라해임되는경우에는지체없이새로운위원을선출하여야하는것으로, 위원장 감사의선임 변경 보궐선임 연임은동운영규정제21조제1호에따라주민총회의의결사항이고, 위원장 감사를제외한위원의보궐선임은동운영규정제25조제

113 제 2 장조합설립추진위원회 87 1호에따라추진위원회의의결사항이며, 이경우새로선임된위원의자격은위원장및감사의경우시장 군수의승인이있은후에, 그밖의위원의경우시장 군수에게변경신고를한후에대외적으로효력이발생하는것임아울러, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제4조제1항에따르면추진위원회는법 관계법령, 제3조의운영규정및관련행정기관의처분을준수하여운영되도록하고있고, 추진위원회의구성에대하여는 도시및주거환경정비법 제13조및동법시행규칙제6 조에따라당해시장 군수가추진위원의선정사항등을포함한증빙서류등을종합적으로검토하여승인하고있는사항임 추진위원회연장자가주민총회및추진위원회소집가능여부 ( ) 질의요지법원에서주택재개발정비사업조합설립추진위원회의위원장및감사에대한직무정지결정이있는경우, 부위원장을두고있지아니하면추진위원중연장자가의장이되어주민총회및추진위원회를소집할수있는지및현위원장과감사를해임할수있는소집권한이있는지? 회신내용질의의경우위원장및감사에대한직무정지결정에대한구체적인내용을알수없어명확한회신이곤란하나, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제21조제1호에따르면위원장 감사의선임 변경 보궐선임 연임의경우주민총회의의결을거쳐결정하도록되어있고, 주민총회및추진위원회는정비사업조합설립추진위원회운영규정제20조및제24조에따라위원장이필요하다고인정하는경우에개최할수있으며, 동운영규정제17조제1항에따라위원장은추진위원회를대표하고추진위원회의사무를총괄하며주민총회및추진위원회의의장이되는사항입니다만, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제17조제6항의규정에따라위원장이유고로인하여그직무를수행할수없을경우나위원장의해임에관한사항은부위원장이없으면추진위원중연장자순으로추진위원회를대표할수있으며, 동운영규정제20조제2 항및제3항에따라위원장및감사가정당한이유없이주민총회를소집하지아니하는

114 88 제 3 편정비사업의시행 때에는동조제 2 항각호의규정에의하여소집을청구한자의대표가시장 군수의승인 을얻어이를소집할수있음 추진위원장임기만료시대행체제로가도되는지여부등 ( ) 질의요지가. 추진위원회위원장이 만기로사임하였는데추진위원장을다시뽑지않고대행체제로가도되는지? 나. 추진위원장임기가끝나고사표가수리되면추진위원중연장자가후임추진위원장으로추천을받으면곧바로추진위원장직을승계할수있는지? 다. 추진위원회에서도서면으로의결하고출석으로인정해도되는지? 회신내용가. 질의 가 와 나 에대하여, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제18조제5항및제17조제6항에따르면추진위원장이사임한경우부위원장, 추진위원중연장자순으로추진위원회를대표하는것으로임의로대표자를선정할수없는것이며, 위원장이사임한경우에는동규정제18조제3항의규정에의하여지체없이새로운위원을선출하여야하는것임나. 질의 다 에대하여, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제26조 ( 추진위원회의결방법 ) 제2항의규정에따르면위원은서면으로추진위원회회의에출석하거나의결권을행사할수있으며, 이경우동조제1항의규정에의한출석으로봄 조합을설립할때까지추진위원회직무대행자체제가능여부 ( ) 질의요지정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제3항단서에따라직무대행자가조합설립인가전까지직무수행이가능한지및 6개월이내에조합설립이안될시위원장ㆍ감

115 제 2 장조합설립추진위원회 89 사를총회의결로다시선임한다등을추진위원회의결로하여운영하여도가능한지여부? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제3항에따르면임기가만료된위원은그후임자가선임될때까지그직무를수행하도록하고있고그직무대행기간에대하여는따로규정하고있지않으나, 동운영규정제17조제6항에따라당해위원장의유고등으로불가피하게직무대행체제로운영하는경우라면위원장의기간만료전후임인선절차를지체없이진행하는것이바람직할것임 추진위원회위원장피선임자격규정을임의로만들어운영규정에추가가능여부 ( ) 질의요지주택재건축사업추진위원장의피선임자격을규정하고있는 정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제2항의각호내용이외에추가내용을만들어규정할경우유효한지? 회신내용추진위원장피선임자격에대하여는 정비사업조합설립추진위원회운영규정제15조제2항에규정되어있고, 사업추진상필요한경우운영규정안에조 항 호 목등을추가할수있도록하면서이경우확정 수정 보완또는추가하는사항이 도시및주거환경정비법 관계법령, 이운영규정및관련행정기관의처분에위배되는경우에는효력을갖지아니한다고정비사업조합설립추진위원회운영규정제3조제2항및제3항에규정되어있음또한, 동운영규정제2조제1항에의하면정비사업조합을설립하고자하는경우법제2조제9호의토지등소유자과반수의동의를얻어위원장및감사를포함한 5인이상의위원으로추진위원회를구성하여 도시및주거환경정비법시행규칙 이정하는방법및절차에따라시장 군수또는자치구의구청장의승인을얻도록하고있음

116 90 제 3 편정비사업의시행 따라서, 운영규정안에조 항 호 목등의추가는 도시및주거환경정비법 관계법령, 운영규정및관련행정기관의처분에위배되게할수없는것임 주민총회소집공고후미개최시차후에임원선출가능여부 ( ) 질의요지조합장등임원선출과관련하여입후보등록을받은상태에서주택재개발정비사업조합설립추진위원회주민총회자체계획에는 소집공고를하여 주민총회를개최하기로되어있으나주민총회소집공고및주민총회개최를하지않은경우차후라도소집공고하면임원선출이가능한지? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정제21조의규정에의하면위원장 감사의선임 변경 보궐선임 연임은주민총회의의결사항으로되어있고, 동규정제20조제4 항의규정에의하면동조제2항각호의규정에의하여주민총회를소집하는경우를제외하고는주민총회를개최하거나일시를변경하는경우에는주민총회의목적 안건 일시 장소 변경사유등에관하여미리추진위원회의의결을거치도록하고있고, 동조제6항의규정에의하면주민총회는제5항의규정에의하여통지한안건에대하여만의결할수있도록하고있는절차에적합하여야할것임 추진위원회승인신청한상태에서위원 1 인사망시보완여부 ( ) 질의요지토지등소유자 377명이재건축사업을하고자 38명의추진위원을추대하여재건축정비사업조합설립추진위원회승인신청을하였으나, 추진위원 1인이사망하여토지등소유자의 10분의 1에미달됨을사유로행정관청에서추진위원 1인의보완요구가있었는데이에대한견해는?

117 제 2 장조합설립추진위원회 91 회신내용 도시및주거환경정비법 제13조제2항및정비사업조합설립추진위원회운영규정제 2조제2항제3호의규정에의하면조합을설립하고자하는경우에는토지등소유자과반수의동의를얻어위원장을포함한 5인이상의위원으로조합설립추진위원회를구성하여국토해양부령이정하는방법및절차에따라시장 군수의승인을얻도록하고있고, 이경우위원의수는토지등소유자의 10분의 1이상으로하되 5인이하인경우에는 5인으로하며 100인을초과하는경우에는 100인으로할수있도록하고있는바, 조합설립추진위원회승인권자가위규정에적합하게보완하도록조치한것은적절함 운영규정에서대리자를토지등소유자로간주하여추진위원이될수있다고되어 있으면추진위원이될수있는지여부?( ) 질의요지정비사업조합설립추진위원회운영규정을만들면서 정비구역안에소재한건축물의소유자가아들, 장모, 배우자로서 3년이상동거하고거주한경우아들, 장모, 배우자의인감을첨부한대리권을아버지, 사위, 배우자가받았을경우에는아버지, 사위, 배우자를토지등소유자로간주하여추진위원이될수있다 라고명시한경우추진위원이될수있는지? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정제13조제2항본문에따르면토지등소유자의권한은평등하며, 권한의대리행사는원칙적으로인정되지아니하되, 다음각호에해당하는경우에는권한을대리할수있도록하고있고, 이경우토지등소유자의자격은변동되지아니하도록하면서, 각호사항중제3호에서는법인의대리인은추진위원으로선임될수있도록토지등소유자의권한을대리할수있는사항을규정하고있음따라서, 토지등소유자의대리인이추진위원으로선임될수있는경우는법인의경우에한정하고있는것으로질의의경우추진위원회위원의피선임 피선출권한이없음

118 92 제 3 편정비사업의시행 1 필지안에건축물을각각소유하고있으나토지는공유지인경우추진위원회동 의서를받을때대표자를선임하여야하는지여부 ( ) 질의요지도시환경정비사업구간내 1필지의토지를 A, B가공동소유하고있으면서동필지에각각분리된건축물 (1호, 2호 ) 을 A, B가각각소유한경우추진위원회동의서를받을시대표자를선임하여야하는지? 회신내용도시환경정비사업의경우 1필지의토지를 2인이공유하고있을때에는 도시및주거환경정비법시행령 제28조제1항제1호가목에따라그수인을대표하는 1인을토지등소유자로산정하는것이며, 도시및주거환경정비법 제2조제9호가목에따라정비구역안에소재한토지또는건축물의소유자또는지상권자는토지등소유자이므로건축물의경우각각동의가필요한사항임 지역의특성을고려하여추진위원회위원안배가능여부 ( ) 질의요지조합설립추진위원회승인시시장 군수가토지등소유자가많고면적이적은고밀도지역과토지등소유자가적고면적이넓은저밀도지역이혼재해있는경우, 지역적특성을고려하여위원의수를안배하도록조치할수있는지? 회신내용조합을설립하고자하는경우에는조합설립을위한추진위원회를구성하여 도시및주거환경정비법 제13조제2항의규정이정하는바에따라시장 군수 구청장의승인을얻도록하고있으므로 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제15조제5항에서규정하고있는추진위원의선임시동별 가구별세대수및시설의종류를고려하였는지를검토 처리할수있을것임

119 제 2 장조합설립추진위원회 93 감사가추진위원장직무대행을겸직할수있는지여부 ( ) 질의요지추진위원회승인당시운영규정을승인받지못한상태에서추진위원장과부위원장이사직함에따라감사였던자를위원장직무대행자로선임한경우감사직을사임하고직무대행을하여야하는지? 회신내용추진위원장의직무대행자로선임되어관련업무를수행하는경우라면감사직과겸직은불가할것으로사료되며추후 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제3조에따라추진위원회는운영규정을작성하여시장 군수에게신고하여야할것임 추진위원회의결시감사의재적수포함여부등 ( ) 질의요지추진위원회의의결방법에있어감사의재적 출석위원의수포함여부? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제26조에따르면추진위원회는이운영규정에서특별히정한경우를제외하고는재적위원과반수출석으로개의하고출석위원과반수의찬성으로의결하며감사는의결권을행사할수없다고규정하고있으므로재적위원수에는포함하되, 출석위원의수에는포함하지않는것임 정비구역을확대하는경우기존추진위원회유효여부 ( ) 질의요지재정비촉진구역의주택재개발사업관련, 처음 180세대로조합설립추진위원회승인을받고지역이확대되면서 761세대로추진중기존추진위원회가유효한지?

120 94 제 3 편정비사업의시행 회신내용정비사업을시행할범위의확대또는축소에관한사항은 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제14조및같은법시행령제23조제1항제1호의규정에따라기존정비구역내토지등소유자변경동의를받고, 도정법제13조제2항에따라새로이정비구역에추가편입되는구역의토지등소유자동의를얻어추진위원회변경승인을얻어야하는사항으로사료되오나, 질의의기존추진위원회의유효여부에대한사항은당해사업의인가권자가재정비촉진구역으로지정한사유등현지현황과관련법령등을종합적으로검토하여판단하여야할사항임 추진위원회의결에필요한최소한의수 ( ) 질의요지토지등소유자의 10분의 1 이상의구성요건에따라 25명의위원을선임하였는데이후위원 9명이사임또는자격상실로궐위되어 16명 ( 감사2인포함 ) 의위원이남아있는경우 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제26조에따라추진위원회의결시재적위원및출석위원에감사가포함되는지및의결을위하여몇명의위원이찬성하면되는것인지? 회신내용운영규정제26조제1항에따르면 추진위원회는이운영규정에서특별히정한경우를제외하고는재적위원과반수출석으로개의하고출석위원과반수의찬성으로의결한다. 고규정되어있으며, 동조제3항에서는감사는의결권을행사할수없다고규정되어있는바, 질의의경우감사는의결권을행사할수없으므로재적위원수에는포함하되출석위원의수에는포함하지않는것이바람직할것으로보이며, 운영규정제2조제2항에서는위원의수에관하여최소한의범위를규정하고있으므로재적위원의수가상기운영규정에서정한최소한의위원의수가되어야할것임 추진위원회해산없이새로운추진위원회신청가능여부 ( )

121 제 2 장조합설립추진위원회 95 질의요지기존의주택재건축추진위원회가설립된구역에서새로운추진위원회가설립하기위해서는기존추진위원회가해산된후에새로운추진위원회설립동의서를징구하여야하는지및이에대한법률적근거와기존추진위원회가해산되기전에새로운추진위원회설립동의서를토지등소유자로부터징구한후기존추진위원회해산후에새로운추진위원회설립신청을할수있는지? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정제5조제1항에따르면추진위원회는조합설립인가일까지업무를수행할수있으며조합이설립되면모든업무와자산을조합에인계하고추진위원회는해산한다고규정하고있음또한, 도시및주거환경정비법 제85조제3호에따르면제13조제2항을위반하여추진위원회승인을얻지아니하고제14조제1항각호의업무 ( 토지등소유자의동의서징구등추진위원회의기능및업무 ) 를수행하는경우에벌칙적용이가능한점을감안할때, 기승인된추진위원회가조합설립인가전에해산하지아니한경우새로운추진위원회를구성하여토지등소유자의동의서징구등을포함한추진위원회의기능및업무를수행할수없음 추진위원회설립에미동의한토지등소유자도해산신고가능여부 ( ) 질의요지추진위원회를해산하려고하는경우, 추진위원회설립에동의한토지등소유자만이해산신고할수있는지아니면정비구역내의토지등소유자도해산신고할수있는지? 회신내용정비사업조합설립추진위원회운영규정제5조제3항에따르면추진위원회는조합설립인가전에추진위원회를해산하고자하는경우추진위원회설립에동의한토지등소유자의 3분의 2 이상또는토지등소유자과반수의동의를얻어시장 군수에게신고함으로써

122 96 제 3 편정비사업의시행 해산할수있다고규정하고있으며, 추진위원회의해산에동의한토지등소유자과반수의대표자도추진위원회해산신고를할수있다는대법원판례 (2008두14869, ) 가있음질의의경우추진위원회설립에동의한토지등소유자뿐만아니라토지등소유자도추진위원회해산에관한토지등소유자과반수의동의를얻어해산신고할수있음 추진위원임기만료후연임결정없이업무집행한경우적합여부 ( ) 질의요지추진위원회위원이임기가만료된후연임여부에대한결정없이업무를집행하는경우적합한업무행위인지? 회신내용 정비사업조합설립추진위원회운영규정 제15조제3항에따르면임기가만료된위원은그후임자가선임될때까지그직무를수행할수있으나, 추진위원회에서는임기가만료된위원의후임자를임기만료전 2개월이내에선임하여야하며위기한내에추진위원회에서후임자를선임하지않을경우토지등소유자 5분의 1이상이시장 군수의승인을얻어주민총회를소집하여위원을선임할수있다고규정되어있는바, 조속히후임자가선임될수있도록하여야할것임 관련판례 추진위원회구성미동의자의추진위원회승인취소요구가능여부 사건번호대법원 선고 2006두12289 판결 추진위원회승인처분취소 판시사항도정법상조합설립추진위원회의구성에동의하지아니한정비구역내의토지등소유자

123 제 2 장조합설립추진위원회 97 가조합설립추진위원회설립승인처분의취소를구할원고적격이인정되는지여부 ( 적극 ) 판결요지도정법상하나의정비구역안에서복수의조합설립추진위원회에대한승인은허용되지않는점, 조합설립추진위원회가조합을설립할경우조합설립추진위원회가행한업무와관련된권리와의무는조합이포괄승계하며, 주택재개발사업의경우정비구역내의토지등소유자는당연히그조합원으로되는점등에비추어보면, 조합설립추진위원회의구성에동의하지아니한정비구역내의토지등소유자도조합설립추진위원회설립승인처분에대하여같은법에의하여보호되는직접적이고구체적인이익을향유하므로그설립승인처분의취소소송을제기할원고적격이있음 참조조문 도정법제 13 조, 제 15 조제 4 항, 제 19 조제 1 항, 행정소송법제 12 조 추진위원회승인의전제조건 사건번호대법원 선고 2009두12297 판결 학성동광명마을주택재개발정비사업조합설립추진위원회설립승인무효확인 판시사항 [1] 주택재개발사업등도시및주거환경정비법상의각종정비사업에관하여그조합설립추진위원회가구성되기위한전제 [2] 정비구역의지정및고시없이행하여지는시장 군수의재개발조합설립추진위원회설립승인의효력 ( 무효 ) 판결요지 [1] 주택재개발사업등도정법상의각종정비사업에관하여그조합설립추진위원회가

124 98 제 3 편정비사업의시행 구성되려면그전제로 토지등소유자 의범위가확정될필요가있고, 또 토지등소유자 의범위를확정하기위하여는특별시장 광역시장또는도지사에의한정비구역의지정및고시가선행되어야함 [2] 정비구역이지정되지아니한상태에서일부주민이임의로획정한구역을기준으로구성된조합설립추진위원회가시장 군수의승인을얻어설립될수있다고한다면, 정비사업에관한제반법률관계가불명확 불안정하게되어정비사업의추진이전반적으로혼란에빠지고그구역안에토지등을소유하는사람의법적지위가부당한영향을받을현저한우려가있음. 따라서그와같이정비구역의지정및고시없이행하여지는시장 군수의재개발조합설립추진위원회설립승인은도시및주거환경정비법의규정및조합설립추진위원회제도의취지에반하여허용될수없고, 그와같은하자는중대할뿐만아니라객관적으로명백하다고할것임 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 2 조제 9 호 ( 가 ) 목, 제 4 조, 제 13 조 추진위원회의해산신고를토지등소유자의대표자가할수있는지여부 사건번호대법원 선고 2008두14869 판결 해산신고수리처분취소등 판시사항도정법제13조제2항에따라설립된주택재건축정비사업을위한추진위원회에대하여, 추진위원회자신이아닌추진위원회의해산에동의한토지등소유자과반수의대표자가해산신고를할수있는지여부 ( 적극 ) 판결요지국토부고시추진위원회운영규정제5조제3항은 조합설립인가전에추진위원회를해산하고자하는자는추진위원회의설립에동의한토지등소유자의 3분의 2 이상또는토지등소유자과반수의동의를얻어시장 군수에게신고함으로써추진위원회를해산

125 제 2 장조합설립추진위원회 99 할수있다 는취지로해석함이상당하고, 따라서추진위원회의해산에동의한토지등 소유자과반수의대표자도추진위원회해산신고를할수있다고보아야함 참조조문 도정법제 13 조제 2 항, 제 15 조제 2 항, 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 국토해양 고시제 호 ) 제 5 조제 3 항

126 100 제 3 편정비사업의시행 제 3 장주민대표회의 I. 주민대표회의구성 1. 대상정비사업및구성시기 가. 공공시행방식의경우구성 토지등소유자가시장 군수또는토지주택공사등의사업시행을원하는경우즉, 정비사업을공공시행방식으로추진하려는경우사업시행을원활하게하기위하여주민대표기구를구성하여야함 ( 법제26조제1항 ) 나. 구성시기 조합방식의추진위원회의구성시기와동일하게정비구역지정고시후에구성 ( 법 제 26 조제 1 항 ) 2. 구성승인및신청서류 가. 조직구성기준 ( 법제 26 조제 2 항, 영제 37 조제 1 항 ) 1) 위원장및부위원장 : 각 1명 2) 감사 : 1명이상 3명이하 3) 총인원수 : 5명이상 25명이하나. 주민동의및시장 군수의승인 주민대표회의는토지등소유자의과반수의동의를얻어서구성하며, 이를구성한 때에는시장 군수의승인을얻어야함 ( 법제 26 조제 3 항 ). 다. 승인신청및첨부서류 주민대표회의에대하여승인을얻으려는때에는주민대표회의승인신청서에다음 각호의서류를첨부하여시장ㆍ군수에게제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) 하여

127 제 3 장주민대표회의 101 야함 ( 규칙제 8 조 ) 1) 주민대표회의운영규정 2) 토지등소유자의동의서및토지등소유자명부 3) 위원장ㆍ부위원장및감사의주소및성명 4) 위원장ㆍ부위원장및감사의선임을증명하는서류 Ⅱ. 주민대표회의업무 주민대표회의또는세입자 ( 상가세입자를포함. 이하같음 ) 는사업시행자가다음각목의사항에관하여시행규정을정하는때에의견을제시할수있음. 이경우사업시행자는주민대표회의또는세입자의의견을반영하기위하여노력하여야함 ( 법제26조제4항, 영제37조제3항 ) 가. 건축물의철거에관한사항나. 주민이주에관한사항 ( 세입자의퇴거에관한사항포함 ) 다. 토지및건축물의보상에관한사항 ( 세입자에대한주거이전비등보상에관한사항을포함 ) 라. 정비사업비의부담에관한사항마. 세입자에대한임대주택의공급및입주자격에관한사항바. 관리처분계획및청산에관한사항 ( 주거환경개선사업은제외 ) 사. 위 가 내지 라, 바 의변경에관한사항아. 시공자의추천 Ⅲ. 주민대표회의운영 시장ㆍ군수또는토지주택공사등은주민대표회의의운영에필요한경비의일부를 해당정비사업비에서지원할수있음 ( 영제 37 조제 4 항 )

128 102 제 3 편정비사업의시행 주민대표회의의위원의선출ㆍ교체및해임, 운영방법, 운영비용의조달그밖에 주민대표회의의운영에관하여필요한사항은주민대표회의가이를정함 ( 법제 26 조제 5 항, 영제 37 조제 5 항 ) 질의회신 주민대표회의구성시점은언제인지여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 및 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 이라함 ) 의규정에따른주민대표회의구성은어느시점에서가능한지? 회신내용도촉법제13조제1항에따르면동법제12조의규정에의하여재정비촉진계획이결정 고시된때에는그고시일에도정법제3조의규정에의한도시 주거환경정비기본계획의수립또는변경, 동법제4조의규정에의한정비구역의지정또는변경및동법제4조의규정에의한정비계획의수립또는변경을포함한각호에해당하는승인 결정등이있은것으로본다고규정하고있으며, 정비구역안 제2조제9호나목 (2) 에따라정비구역이아닌구역에서주택재건축사업을시행하는경우그구역을포함한다 의토지등소유자가시장 군수또는주택공사등의사업시행을원하는경우사업시행을원활하게하기위한주민대표회의를정비구역지정고시후구성하도록도정법제26조제1항에규정하고있음

129 제 4 장정비사업의동의 103 제 4 장정비사업의동의 Ⅰ. 정비사업의동의기준 1. 사업추진단계별동의기준개관 정비사업의추진단계별토지등소유자의동의기준은다음의표와같음 < 표 > 정비사업의추진단계별동의기준 사업유형사업단계추진위원회또는주민대표회의 조합설립 시행자지정 사업시행인가신청 관리처분계획인가 주환사업재개발사업재건축사업도환사업 토지등소유자과반수 설립불필요토지등소유자의 3/4 이상 + 토지면적의 1/2 이상의토지소유자동의 토지등소유자 ( 정비계획공람공고일현재 )2/3 이상 ( 현지개량방식은과반수 ) + 세입자세대수과반수 ( 공고일현재 3 월이상거주 ) 사업시행여부에대한동의 좌동좌동좌동 - 조합과 LH 등이공동시행 : 조합원과반수 -LH 등이단독시행 : 토지등소유자 2/3 이상 + 토지면적 1/2 이상의토지소유자 동의불요 - 총회에서조합원과반수 ( 공동시행포함 ) -LH 단독시행은동의불필요 동의불요 총회에서조합원총수의과반수의결 동별구분소유자의 2/3 이상 + 토지면적의 1/2 이상의토지소유자의동의 + 전체구분소유자 3/4 이상및토지면적 3/4 이상토지소유자동의 재개발사업과동일 재개발사업과동일 좌동 재개발사업과동일 -조합( 토지등소유자 ) 과 LH등이공동시행 : 조합원또는토지등소유자과반수 -LH등이단독시행 : 좌동 -좌동 -토지등소유자가 직접 시행시 3/4 이상 좌동

130 104 제 3 편정비사업의시행 2. 추진위원회또는주민대표회의구성을위한동의기준 조합설립추진위원회또는주민대표회의구성을위한주민동의기준및동의내용에 관하여는제 2 장 ( 추진위원회 ) 및제 3 장 ( 주민대표회의 ) 기술내용참조 3. 조합설립을위한동의기준및동의내용 가. 동의기준 1) 재개발사업및도시환경정비사업재개발사업및도시환경정비사업의추진위원회가조합을설립하고자하는때에는토지등소유자 3/4 이상및토지면적 1/2 이상의토지소유자동의를얻어야함 ( 법제16조제1항 ) 2) 재건축사업재건축사업의경우에는주택단지안의공동주택의각동 ( 복리시설의경우에는주택단지안의복리시설전체를하나의동으로봄 ) 별구분소유자 2/3 이상및토지면적 1/2 이상의동의와주택단지안의전체구분소유자 3/4 이상및토지면적의 3/4 이상의동의를얻어야함. 다만, 주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는주택단지가아닌지역안의토지또는건축물소유자의 3/4 이상및토지면적의 2/3 이상의토지등소유자의동의를얻어야함 ( 법제16조제2항및제3항 ) 나. 동의내용 조합설립동의시에는 5 가지사항을명시하도록되어있음 ( 영제 26 조제 2 항 ) 이러한 5가지사항은필히기재하여동의서를징구하여야하며미기재시추후에정비사업동의무효청구소송의대상이될수있으므로주의하여야함 1) 건설되는건축물의설계개요 - 건물전체및전유부분의용도, 건축면적 연면적 구조 건폐율 용적률등 2) 건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적인금액

131 제 4 장정비사업의동의 105 3) 2) 에따른비용의분담기준 - 정비사업비용을분담액, 산출기준또는방법등 4) 사업완료후의소유권의귀속에관한사항 - 신축건물의각전유부분과대지지분을누가어떤조건으로취득할것인가에관한결정기준등 5) 조합정관 4. 사업시행자지정을위한동의기준및동의내용 사업시행자지정또는공동시행을위한주민동의기준등에관하여는제 1 장사업시 행자기술내용참조 5. 사업시행인가및관리처분계획인가를위한동의기준 사업시행인가및관리처분계획인가를위한주민동의기준등에관하여는제 7 장 ( 사업 시행인가 ) 및제 9 장 ( 관리처분계획인가 ) 의기술내용참조 Ⅱ. 정비사업의동의자수산정방법 사업시행자지정 ( 법제7조및제8조 ), 추진위원회구성및조합의설립 ( 법제13조부터제16조 ), 주민대표회의구성 ( 법제26조 ), 사업시행계획서작성 ( 법제28조및제33조 ) 등에따른토지등소유자의동의는다음의기준에따라산정함 ( 법제17조, 영제28조제1항 ) 1. 주거환경개선사업, 재개발사업또는도시환경정비사업의경우 가. 1 필지의토지또는하나의건축물이수인의공유에속하는때에는그수인을대표 하는 1 인을토지등소유자로산정 나. 토지에지상권이설정되어있는경우토지의소유자와해당토지의지상권자를

132 106 제 3 편정비사업의시행 대표하는 1 인을토지등소유자로산정 다. 1인이다수필지의토지또는다수의건축물을소유하고있는경우에는필지나건축물의수에관계없이토지등소유자를 1인으로산정. 다만, 도시환경정비사업의경우토지등소유자가정비구역지정후에정비사업을목적으로취득한토지또는건축물에대하여는종전소유자를토지등소유자의수에포함하여산정하되, 이경우동의여부는이를취득한토지등소유자에따름 2. 재건축사업의경우 가. 소유권또는구분소유권이여러명의공유에속하는때에는그여러명을대표하는 1명을토지등소유자로산정나. 1명이둘이상의소유권또는구분소유권을소유하고있는경우에는소유권또는구분소유권의수에관계없이토지등소유자를 1명으로산정 Ⅲ. 동의방법 토지등소유자의동의 ( 동의의철회또는반대의의사표시포함 ) 는인감도장을사용한서면동의의방법에의하며, 이경우인감증명서를첨부 ( 외국인인경우에는동의서에서명을하고, 출입국관리법 에따른외국인등록사실증명을첨부 ) 하여야함. 다만, 인감증명서를기제출한경우로서인감증명서를제출하지않아도되는경우에는인감증명서대신주민등록증, 여권등신분을증명하는문서의사본을첨부하여야함 ( 법제17조제1항및영제28조제2항, 제3항 )

133 제 4 장정비사업의동의 107 Ⅳ. 동의간주및철회, 동의서서식 1. 동의간주및철회 조합의설립에동의한자로부터토지또는건축물을취득한자는조합의설립에동의한것으로간주함 ( 영제28조제1항제3호 ) 토지등소유자는동의 ( 동의가의제되는경우포함 ) 를철회하거나반대의의사표시를할수있음. 다만, 조합설립의인가에대한동의후다음의사항이변경되지않은경우에는조합설립의인가신청전이라하더라도철회할수없음 ( 영제28조제4항 ) ㅇ건설되는건축물의설계의개요ㅇ건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적인금액및비용의분담에관한사항ㅇ사업완료후소유권의귀속에관한사항ㅇ조합정관 2. 동의서서식 동의서는국토부장관이정하는서식에따름 ( 규칙제 7 조제 3 항 ) 질의회신 주민대표회의구성시정비구역지정전에받은동의서유효여부 ( ) 질의요지주민대표회의구성시정비구역지정고시이전에받은동의서가유효한지및유효기준이되는행정절차시점은? 회신내용 도시및주거환경정비법 제26조제1항개정규정에따르면정비구역안의토지등소유

134 108 제 3 편정비사업의시행 자가시장 군수또는주택공사등의사업시행을원하는경우사업시행을원활하게하기 위한주민대표기구를정비구역지정고시후구성하도록규정하고있으므로토지등소유 자의동의서는정비구역지정고시후에동의를얻어야할것임 주민대표회의구성동의자수산정방법및철회가능여부 ( ) 질의요지주택재개발사업관련, 토지등소유자가주민대표회의를구성하기위하여동의를얻으려는경우동의자수산정방법에있어서 전과이후의동의기준은어떻게되는지, 주민대표회의구성을위하여 2개의주민단체가경쟁하며동의서를받고있는데이중하나의주민단체에동의서를제출하였고이단체가구청에동의서를접수를한경우철회가가능한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제26조제3항에따르면주민대표회의는토지등소유자의과반수의동의를얻어구성하도록되어있고, 종전의동법시행령제37조제2항에따르면상기규정에대한동의자수의산정은종전의도정법시행령제28 조제1항및제4항의규정을준용하도록하고있는사항이며, 이후에는도정법제17조제1항및제2항에따라동법시행령제28조의규정에따라야하는사항임아울러, 동의서의철회는상기규정에따라도정법시행령제28조제4항을준용하여인 허가등의신청전에동의를철회하거나반대의의사표시를할수있는사항임 주민대표회의동의철회는누구에게하여야하는지여부 ( ) 질의요지주민대표회의동의철회의경우언제까지누구에게하여야하는지, 주민대표회의동의한후시장 군수에게철회서를보낸경우시장 군수가동의의상대방에게철회서접수사실을통지하여야하는지?

135 제 4 장정비사업의동의 109 회신내용 도시및주거환경정비법시행령 제28조제5항개정 ( 개정 시행 ) 규정에따르면같은조제4항에따라동의를철회하거나반대의의사표시를하려는토지등소유자는동의의상대방및시장 군수에게철회서에인감증명서를첨부하여내용증명의방법으로발송하여야하며, 이경우시장 군수가철회서를받은때에는지체없이동의의상대방에게철회서가접수된사실을통지하도록규정하고있음 기존외의다른주민대표회의를운영한경우처벌가능여부 ( ) 질의요지이미주민대표회의가구성되어운영중주민대표회의위원장이기구성된주민대표회의위원을임의로해임하고다른주민대표회의위원을구성하여운영한것을 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제85조제6호로처벌할수있는지여부? 회신내용도정법제85조제6호는동법제26조제3항에따라이미주민대표회의가구성되어있음에도불구하고임의로주민대표회의를구성하여이법에따른정비사업을추진한자에대하여적용할수있는벌칙규정임참고로, 주민대표회의의운영, 위원선임방법및절차등주민대표회의의운영에관하여필요한사항은주민대표회의가이를정한다고도정법제26조제5항및동법시행령제37 조제5항에규정하고있음 관련판례 동의의내용 사건번호대법원 선고 98다15996 판결 동의율충족

136 110 제 3 편정비사업의시행 판시사항재건축결의를할때에는건물의철거및신건물의건축에소요되는비용의분담에관한사항과신건물의구분소유권의귀속에관한사항을정하여야함 ( 소극 ) 판결요지재건축결의를할때에는건물의철거및신건물의건축에소요되는비용의분담에관한사항과신건물의구분소유권의귀속에관한사항을정하여야하고, 위와같은사항은각구분소유자간의형평이유지되도록정하지아니하면아니된다고규정하고있는바, 위재건축비용의분담에관한사항은구분소유자들로하여금상당한비용을부담하면서재건축에참가할것인지, 아니면시가에의하여구분소유권등을매도하고재건축에참가하지않을것인지를선택하는기준이되는것이고, 재건축결의의내용중가장중요하고본질적인부분으로서, 재건축실행단계에서다시비용분담에고나한협의를하지않아도될정도로그분담액또는산출기준을정하여야하고이를정하지아니한재건축결의는특별한사정이없는한무효임 참조조문 도시재개발법제 12 조제 2 항, 주촉법제 44 조의 3 제 7 항, 집합건물법제 47 조제 3 항, 집합 건물법시행령제 26 조제 1 항. 사업시행인가를위한조합원동의율 사건번호대법원 선고 2007두16691 판결 주택재건축정비사업시행인가처분취소 판시사항 [1] 주택재건축조합이사업시행인가를받는경우에도조합설립이나재건축결의내용변경에필요한도정법제16조제2항의의결정족수에따른찬성결의가필요한지여부 ( 소극 )

137 제 4 장정비사업의동의 111 [2] 주택재건축조합이재건축결의에서결정된내용과다르게사업시행계획을작성하여 사업시행인가를받은경우행정청의인가처분자체에하자가있는것인지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 재건축조합의설립인가와사업시행인가에관한도정법규정들에의하면, 재건축결의를포함하는조합설립의동의에관하여는위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요하고, 그후재건축결의의내용을변경하고자하는경우에도대통령령이정하는경미한사항에해당하지않는한위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요하나, 조합이사업시행계획을작성하여시장 군수로부터사업시행인가를받기위하여는위법제28조제4항에따라정관에의한조합원의동의를받으면되는것이고, 이때에도위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요한것은아님 [2] 도정법제16조제2항의가중된의결정족수에의한찬성결의로결정된재건축결의사항은대통령령이정하는경미한사항의변경에해당하지않는한위법제16조제2 항의가중된의결정족수에의한찬성결의에의하지아니하고는변경될수없고, 따라서조합의사업시행계획도원칙적으로재건축결의에서결정된내용에따라작성되어야하지만, 조합이사업시행계획을재건축결의에서결정된내용과달리작성한경우이러한하자는기본행위인사업시행계획작성행위의하자이고, 이에대한보충행위인행정청의인가처분이그근거조항인위법제28조의적법요건을갖추고있는이상은그인가처분자체에하자가있는것이라할수없음 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 16 조제 2 항, 제 28 조제 1 항, 제 4 항 ( 현행제 28 조제 5 항참 조 ), 도정법시행령제 26 조제 1 항 재건축결의내용변경을위한의결정족수 사건번호대법원 선고 2004다3864 판결 채무부존재확인

138 112 제 3 편정비사업의시행 판시사항 [1] 재건축조합을당사자로하는화해조서의효력이그구성원인조합원들에게미치는지여부 ( 소극 ) 및재건축조합과체결한계약의효력이직접조합원들을구속하는지여부 ( 소극 ) [2] 재건축결의의내용의변경을위한의결정족수 [3] 재건축아파트의내부마감시설의선택사양을조합원들에게강제하는것은기본형을선택하는경우와비교할때통상합리적으로예상할수있는범위를초과하여조합원들에게경제적부담을가중시키는것으로재건축결의의내용의변경에해당하므로조합원의 5분의 4 이상의결의가필요하다고한사례 판결요지 [1] 화해조서의효력은화해의당사자사이에만효력을갖는것으로민법상비법인사단에해당하는재건축조합을당사자로하는화해조서의효력은그구성원인조합원들에게미치지않는다고할것이고, 또재건축조합과체결한계약의효력이직접조합원들을구속하는것은아님 [2] 재건축조합은민법상의비법인사단에해당하고, 재건축결의의내용을변경함에있어서는그것이구성원인조합원의이해관계에미치는영향에비추어재건축결의시의의결정족수를규정한집합건물의소유및관리에관한법률제47조제2항을유추적용하여조합원 5분의 4 이상의결의가필요함 [3] 재건축아파트의내부마감시설의선택사양을조합원들에게강제하는것은기본형을선택하는경우와비교할때통상합리적으로예상할수있는범위를초과하여조합원들에게경제적부담을가중시키는것으로재건축결의의내용의변경에해당하므로조합원의 5분의4이상의결의가필요하다고한사례. 참조조문 민사소송법제 218 조, 제 220 조, 집합건물의소유및관리에관한법률제 47 조, 제 49 조

139 제 4 장정비사업의동의 113 참조판례 대법원 선고 2003 다 4969 전원합의체판결 사업시행인가를위한조합원동의율 사건번호대법원 선고 2007두16691 판결 주택재건축정비사업시행인가처분취소 판시사항 [1] 주택재건축조합이사업시행인가를받는경우에도조합설립이나재건축결의내용변경에필요한도정법제16조제2항의의결정족수에따른찬성결의가필요한지여부 ( 소극 ) [2] 주택재건축조합이재건축결의에서결정된내용과다르게사업시행계획을작성하여사업시행인가를받은경우행정청의인가처분자체에하자가있는것인지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 재건축조합의설립인가와사업시행인가에관한도정법규정들에의하면, 재건축결의를포함하는조합설립의동의에관하여는위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요하고, 그후재건축결의의내용을변경하고자하는경우에도대통령령이정하는경미한사항에해당하지않는한위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요하나, 조합이사업시행계획을작성하여시장 군수로부터사업시행인가를받기위해서는위법제28조제4항에따라정관에의한조합원의동의를받으면되는것이고, 이때에도위법제16조제2항의의결정족수에의한찬성결의가필요한것은아님 [2] 도정법제16조제2항의가중된의결정족수에의한찬성결의로결정된재건축결의사항은대통령령이정하는경미한사항의변경에해당하지않는한위법제16조제2 항의가중된의결정족수에의한찬성결의에의하지아니하고는변경될수없고, 따라서조합의사업시행계획도원칙적으로재건축결의에서결정된내용에따라작성

140 114 제 3 편정비사업의시행 되어야하지만, 조합이사업시행계획을재건축결의에서결정된내용과달리작성한경우이러한하자는기본행위인사업시행계획작성행위의하자이고, 이에대한보충행위인행정청의인가처분이그근거조항인위법제28조의적법요건을갖추고있는이상은그인가처분자체에하자가있는것이라할수없음 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 16 조제 2 항, 제 28 조제 1 항, 제 4 항 ( 현행제 28 조제 5 항참 조 ), 도정법시행령제 26 조제 1 항

141 제 5 장조합의설립등 115 제 5 장조합의설립등 Ⅰ. 정비사업조합의개요 정비사업조합은정비사업의시행을목적으로추진위원회가설립한단체. 즉, 정비사업구역안의노후ㆍ불량주택을철거하고그철거한대지위에새로운건축물을건설하여도시환경을개선하고주거생활의질을높이기위한목적으로결성된토지등소유자의단체라할수있으며그설립목적에따라재개발 재건축 도시환경정비사업조합으로구분됨시장 군수또는토지주택공사등이아닌자가정비사업 ( 주거환경개선사업과토지등소유자가직접정비사업을시행하는도시환경정비사업의경우는제외 ) 을시행하려는경우에는토지등소유자로구성된조합을설립하여야함 ( 법제13조제1항 ) 1. 조합의성격 조합은도정법에따라법인격이인정 ( 법제 18 조 ) 되므로공법상의사단법인이며, 조 합에관하여는도정법에규정된것을제외하고는민법중사단법인에관한규정을 준용함 ( 법제 27 조 ) 2. 조합의성립및권리 의무 가. 조합의성립 정비사업조합은법인으로하며, 조합설립인가를받은날로부터 30일이내에주된사무소의소재지에서다음의사항을등기함으로써성립함 ( 법제18조제1항및제2 항, 영제29조 ) 1) 설립목적및설립인가일 2) 조합의명칭및주된사무소의소재지 3) 임원의성명및주소, 임원의대표권을제한하는경우그내용

142 116 제 3 편정비사업의시행 나. 조합의권리 의무 조합은정비사업의원칙적시행자로서정비사업에관한권리 의무의주체가됨 따라서조합은설립목적의범위내에서권리와의무의주체가되며 ( 민법제34조 ), 목적이외의사업을하거나설립인가의조건에위반하거나그밖의공익을해하는행위를한때에는주무관청은그인가를취소할수있고 ( 민법제38조 ), 목적범위외의행위로인하여타인에게손해를가한때에는그사항의의결에찬성하거나의결을집행한이사및그밖의대표자가연대하여배상책임을부담함 ( 민법제35조 ) 또한조합은그명칭중에 정비사업조합 이라는문자를사용하여야함 ( 법제18조제3항 ). 이는조합명칭사용의통일성을강제하는규정으로유사명칭사용으로인한피해를방지하기위한것임 3. 조합설립인가절차 추진위원회구성 추진위원회승인 정관작성및주민동의 창립총회 인가신청 검토및인가 등기 ( 인가일부터 30일이내 ) 및통지 열람 가. 조합설립인가신청 정비사업의추진위원회가조합을설립하려는경우토지등소유자의동의 ( 토지등소유자의동의기준및내용에관하여는제4장참조 ) 를얻어야하며, 설립인가신청서에다음의서류를첨부하여정비사업을시행하는지역을관할하는시장 군수에게조합설립인가를신청하여야함 ( 법제16조제1항및제2항, 규칙제7조 ) 1) 조합정관 2) 조합원명부 ( 조합원자격을증명하는서류첨부 ) 3) 토지등소유자의조합설립동의서및동의사항을증명하는서류 4) 창립총회회의록 ( 총회참석자연명부포함 ) 5) 토지ㆍ건축물또는지상권이수인의공유에속하는경우에는그대표자의선임동의서

143 제 5 장조합의설립등 117 6) 창립총회에서임원ㆍ대의원을선임한때에는선임된자의자격을증명하는서류 7) 주택건설예정세대수, 주택건설예정지의지번ㆍ지목및등기명의자, 도시관리계획상의용도지역, 대지및주변현황을기재한사업계획서 ( 재개발사업및재건축사업에한함 ) 8) 건축계획, 건축예정지의지번 지목및등기명의자, 도시관리계획상의용도지역, 대지및주변현황을기재한사업계획서 ( 도시환경정비사업에한함 ) 9) 그밖에특별시ㆍ광역시또는도의조례가정하는서류나. 조합설립인가 1) 인가시검토사항가 ) 조합정관확인나 ) 조합원자격의적정여부 - 토지및건축물등기부등본과조합원명부의일치여부를확인다 ) 정비사업동의서검토 - 정비사업동의서적정성여부 - 날인인장과인감증명서대조확인 - 지적도와건축물관리대장을통해사업구역내토지등소유자의법적동의율확보여부확인라 ) 창립총회의의사록검토 - 참여자의서명날인여부확인 - 조합장선출, 재건축동의등의의결정족수확인마 ) 현장확인 ( 필요시 ) 2) 설립인가제반사항을검토한후조합인가를결정하고, 조합설립인가대장에기재및조합설립인가 3) 설립인가의성격설립인가를받은조합이정비사업을시행하는경우 주택법 제38조를적용함에있어동법제2조제5호에따른사업주체로보며, 조합설립인가일부터동법제9조에따른주택건설사업등의등록을한것으로의제 ( 법제16조제4항 )

144 118 제 3 편정비사업의시행 다. 변경인가 1) 변경인가신청서제출조합이인가받은사항을변경하려는경우에는변경인가신청서에주민동의등변경내용을증명하는서류를첨부하여시장 군수에게제출 ( 전자문서에의한제출포함 ) 하여야함 ( 규칙제7조제2항 ) 2) 인가내용의경미한변경다음의경미한사항을변경하려는때에는조합원의동의없이시장 군수에게신고하고변경가능 ( 영제27조 ) 가 ) 조합의명칭및주된사무소의소재지와조합장의주소및성명나 ) 토지또는건축물의매매등으로인하여조합원의권리가이전된경우의조합원의교체또는신규가입다 ) 조합임원또는대의원의변경 ( 다만, 조합장은제24조에따라총회의의결을거쳐변경인가를받아야함 ) 라 ) 건설되는건축물의설계개요의변경마 ) 건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적인금액의변경바 ) 법제4조에의한정비구역또는정비계획의변경에따라변경되어야하는사항사 ) 그밖에시 도조례가정하는사항라. 통지및열람 조합은조합설립인가를받은때에는정관이정하는바에따라토지등소유자에게 그내용을통지하고, 이해관계인이열람할수있도록하여야함 ( 영제 26 조제 3 항 ) Ⅱ. 정비사업조합원 1. 조합원의자격 가. 정비사업 ( 시장 군수또는토지주택공사등이시행하는정비사업은제외 ) 조합원은토 지등소유자 ( 재건축사업의경우에는사업에동의한자에한함 ) 로하되, 다음의어느

145 제 5 장조합의설립등 119 하나에해당하는때에는그수인을대표하는 1 인을조합원으로봄 ( 법제 19 조제 1 항 ) 1) 토지또는건축물의소유권과지상권이수인의공유에속하는때 2) 수인의토지등소유자가 1세대에속하는때 ( 이경우동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한배우자및미혼인 20세미만의직계비속은 1세대로보며, 1세대로구성된수인의토지등소유자가조합설립인가후세대를분리하여동일한세대에속하지아니하는때에도이혼및 20세이상자녀의분가를제외하고는 1세대로봄 ) 3) 조합설립인가후 1인의토지등소유자로부터토지또는건축물의소유권이나지상권을양수하여수인이소유하게된때나. 여기서유의할것은재개발사업또는도시환경정비사업의경우조합을설립하게되면설립당시사업시행구역안에있는모든토지또는건축물의소유자또는그지상권자는당연히조합원이되므로재개발사업또는도시환경정비사업에동의하지아니한자도조합원이됨. 그러나재건축사업에있어서주택재건축에동의하지아니한토지등소유자는조합원이될수없음. 다. 위와같은결과는조합원제도가강제가입제인지여부에따라달라질수있음. 강제가입제란일정한영역의토지등소유자를조합원으로간주하는제도를말하고, 임의가입제란토지등소유자중정비사업에동의한자만조합원으로인정하는제도임 2. 조합원의변동 가. 조합원의지위양도 조합의설립인가후양도 증여 판결등으로인하여조합원의권리가이전 ( 승계 ) 된때에는조합원의권리를취득한자 ( 양수자 ) 를조합원으로봄 ( 영제30조제2항 ). 따라서이러한권리변동이발생한경우에는조합원명부등관계서류를수정하여시장 군수에게이를신고하여야함 ( 법제16조제1항및제2항후단, 영제27조제2호 ) 나. 투기과열지구안에서재건축조합원의자격제한 주택법 제 41 조에따른투기과열지구안에서시행하는재건축사업의경우조합 설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수 ( 매매ㆍ증여그밖의권리의

146 120 제 3 편정비사업의시행 변동을수반하는일체의행위를포함하되, 상속ㆍ이혼으로인한양도ㆍ양수의경우를제외 ) 한자는양도자가다음의어느하나에해당하는경우를제외하고는조합원이될수없으며이경우현금청산의대상이됨 ( 법제19조제2항및제3항, 영제30조제3항 ). 이는단기차익을노린투기수요를차단하기위한것임. 1) 세대원 ( 세대주가포함된세대의구성원을말함 ) 의근무또는생업상의사정이나질병치료 취학 결혼으로인하여세대원전원이당해사업구역이위치하지아니한특별시 광역시 시또는군으로이전하는경우 2) 상속에의하여취득한주택으로세대원전원이이전하는경우 3) 세대원전원이해외로이주하거나세대원전원이 2년이상의기간동안해외에체류하고자하는경우 4) 조합설립인가일부터 2년이내에사업시행인가신청이없는재건축사업의건축물을 2년이상계속하여소유하고있는경우 5) 사업시행인가일부터 2년이내에착공하지못한재건축사업의토지또는건축물을 2년이상계속하여소유하고있는경우 6) 착공일부터 3년이내에준공되지아니한재건축사업의토지를 3년이상계속하여소유하고있는경우 7) 법률제7056호도정법부칙제2항의규정에의한토지등소유자로부터상속ㆍ이혼으로인하여토지또는건축물을소유한자 8) 국가ㆍ지자체및금융기관에대한채무를이행하지못하여재건축사업의토지또는건축물이경매또는공매되는경우 도정법시행전에주택재건축정비사업조합의설립인가를받은정비사업의토지등소유자 (2003년 12월 31일전에건축물또는토지를취득한자에한함 ) 로부터건축물또는토지를양수한자는제19조제2항의개정규정에불구하고조합원자격을취득할수있음 ( 법부칙제7056호, ) 다. 한편, 거짓또는부정한방법으로법제19조제2항을위반하여조합원자격을취득한자와조합원자격을취득하게하여준토지등소유자및조합의임직원이나법제19조제2항을회피하여분양주택을이전또는공급받을목적으로건축물또는토지의양도 양수사실을은폐한자는 3년이하의징역또는 3천만원이하의벌금형으로처벌 ( 법제84조의 3 제2호및제3호 )

147 제 5 장조합의설립등 121 Ⅲ. 조합의임원등 1. 조합의임원 가. 임원의종류 조합의임원은조합의의사결정, 업무집행및감독업무를수행하는사람들로조합 장, 이사, 감사가있으며부조합장은정관에의해이사중에서둘수있음 나. 임원수 조합은조합장 1명과이사및감사를임원으로두고이사와감사의수에관하여필요한사항은영에서정하는범위에서정관으로정함 ( 법제21조제1항및제2항 ). 조합에두는이사의수는 3명이상으로하고, 감사의수는 1명이상 3명이하로함. 다만토지등소유자의수가 100명을초과하는경우에는이사의수를 5명이상으로함 ( 영제33조 ) 다. 임원의선출방법 종전에는조합임원은총회에서과반수출석과출석조합원과반수의동의를얻어조합원중에서정관이정하는바에따라선임하도록법률에규정하였으나신속한의사결정과여건변화에탄력적으로대응할수있도록 법개정시동규정을삭제하였음. 따라서조합임원의선임에관한사항은정관이정한바에따름라. 임원의임기 임원의임기는조합정관에의해결정 마. 임원의직무 1) 조합장조합장은조합을대표하고조합의사무를총괄하며총회와대의원회의의장이됨 ( 조합의필요적상설기관 ). 조합장또는이사가자기를위한조합과의계약이나소송에관련되었을경우에는감사가조합을대표함 ( 법제22조제1항및제4항 )

148 122 제 3 편정비사업의시행 2) 이사이사는정관이정하는바에따라조합장을보좌하고, 이사회에부의된사항을심의의결하며, 조합의사무를분장함 3) 감사감사는조합의사무및재산상태와회계에관한사항을감사함 4) 임원겸직제한조합임원은같은목적의정비사업을하는다른조합의임원또는직원을겸할수없음 ( 법제22조제5항 ) 2. 임원의결격사유 조합임원의결격사유는추진위원의결격사유와같음 ( 법제 23 조제 1 항 ) 3. 임원의해임 조합원 1/10 이상의발의로소집된총회에서조합원과반수의출석과출석조합원 과반수의동의를얻어해임할수있음. 이경우발의자대표로선출된자가해임총 회의소집및진행에있어조합장의권한을대행함 ( 법제 23 조제 4 항 ) 4. 조합임원등의공무원의제 가. 의제범위 형법 제129조부터 132조를적용함에있어추진위원회위원장 조합의임원과정비관리업자의대표자 ( 법인의경우임원 ) ㆍ직원은이를공무원으로의제 ( 법제84조 ) 이는조합의임원등은조합원들의재산권에중대한영향을미칠수있는지위에있어공무원에버금가는고도의청렴성이요구되므로직무관련비리를저질렀을경우이를공무원에준하여엄중처벌함으로써공정하고투명성한업무수행을도모하기위한것임

149 제 5 장조합의설립등 123 나. 의제시기 1) 조합임원의의제시기도정법에서정한설립요건과절차를갖추어법인등기까지마친재건축조합은동법에따른구체적인조합활동이없어도동법이정한재건축조합으로인정되므로설립인가를받아설립등기를마친경우공무원의제조항이적용됨 ( 대법원 선고 2006도 1146 판결참조 ) 2) 정비사업전문관리업자의임직원도정법에서정한설립요건과절차를갖추어정비사업전문관리업자로등록한경우공무원으로의제 ( 대법원 선고 2008도 2590 판결참조 ) Ⅳ. 조합정관 1. 조합정관의의의 정비사업을추진하기위해서는조합의운영, 결의방법, 조합원의권리와의무등을규정하는서면이필요하게되는데이를정관이라함. 정비사업의추진위원회가조합을설립하려는때에는반드시정관을작성하여시장ㆍ군수에게제출하여야함. 정관은조합내부의근본규범으로서구체적인규정이도정법소정의강행규정에위배되지않는한조합원을구속함 2. 정관의기재사항등 가. 정관의기재사항정관의기재사항은법제20조와영제31조에서규정하고있음나. 정관의변경조합이정관을변경하려는경우에는총회를개최하여조합원과반수또는 2/3 이상의동의를얻어시장 군수의인가를받아야함. 다만경미한사항을변경하는때에는신고로갈음 ( 법제20조제3항, 영제32조 )

150 124 제 3 편정비사업의시행 < 표 > 정관의기재사항및변경시동의 인가및신고사항 구분 기재사항 대상 총회의결 과반수동의 2/3 이상동의 변경시인가등 인가신고 조합의명칭및주소 정비사업예정구역의위치및면적 조합의비용부담및조합회계 정비사업시행관련사항 정비사업의시행연도및시행방법 정비사업비의부담시기및절차 정비사업이종결된때의청산절차 시공자ㆍ설계자의선정및계약서에포함될내용 정비사업의종류및명칭 조합원의자격에관한사항 조합원의제명 탈퇴및교체에관한사항 조합과조합원에관한사항 조합임원의수및업무의범위 조합임원의권리ㆍ의무ㆍ보수ㆍ선임방법ㆍ변경및해임에관한사항 대의원의수, 의결방법, 선임방법및선임절차 청산금의징수ㆍ지급의방법및절차 총회관련사항 총회의소집절차ㆍ시기및의결방법 총회의개최및조합원의총회소집요구 에관한사항 기타사항 ( 정비사업의추진및조합운영에관련사항 ) 정관의변경절차 정비사업의종류및명칭 임원의임기, 업무의분담및대행등에관한사항 대의원회의구성, 개회와기능, 의결권 의행사방법그밖에회의의운영에관 한사항

151 제 5 장조합의설립등 125 구분 기재사항 대상 총회의결 과반수동의 2/3 이상동의 정비사업의공동시행에관한사항 변경시인가등 인가신고 정비사업전문관리업자에관한사항 정비사업의시행에따른회계및계약에관한사항 정비기반시설및공동이용시설의부담에관한개략적인사항 공고ㆍ공람및통지의방법 토지및건축물등에관한권리의평가방법에관한사항 관리처분계획및청산에관한사항 사업시행계획서의변경에관한사항 조합의합병또는해산에관한사항 임대주택의건설및처분에관한사항 총회의의결을거쳐야할사항의범위 조합원의권리ㆍ의무에관한사항 조합직원의채용및임원중상근임원의지정에관한사항과직원및상근임원의보수에관한사항 그밖에시 도조례로정하는사항 경미한사항변경시총회의의결사항으로할것인지의여부는정관에서달리정할수있음 ( ) 구체적인사항은법령내용확인필요

152 126 제 3 편정비사업의시행 Ⅴ. 조합의기관 조합의기관으로는조합원총회, 대의원회등이있으며, 도정법은조합원총회와 대의원회에대해서만규정하고이사회는정관에서기관으로규정 1. 조합원총회 조합원총회는조합원전원으로구성되는조합의최고의사결정기관이며필요적기관임. 조합에는조합원전원으로구성하는총회를두어야하며 ( 법제24조제1항 ), 총회는일반적으로창립총회, 정기총회, 임시총회로구분됨가. 창립총회 ( 조합설립전개최 ) 창립총회는추진위원회가조합설립인가신청전에개최 ( 법제14조제3항 ). 조합의창립총회는대부분추진위원회의위원장또는그직무를대행하는자가소집함. 조합은이러한창립총회를통하여조합정관등법인결성을위한중요한사항을결정하고조합장을선출하는등단체로서의조직을갖추게됨나. 정기총회 정기총회는매년정기적으로정관에서정한바에따라개최함. 정기총회에서는조합의예산과결산의승인이이루어지기때문에회계연도말부터연초인 1~2월에개최되는것이보통임다. 임시총회 임시총회는긴급한현안을처리하기위해임시로소집되는주민총회로, 결의할수있는내용은정기총회와동일함. 임시총회의공고에서정한안건과전혀무관한안건이처리되는경우그결의의효력이부인될수있으므로총회소집시총회에서결정할사항을상세하게정하고안건을공고하여야할것임라. 총회의결사항 총회에서는정비사업의시행에서핵심적인사항들을결정함. 다음의사항은총회

153 제 5 장조합의설립등 127 의의결을거쳐야함 ( 법제 24 조제 3 항 ) 1) 정관의변경 ( 법제20조제3항단서에따른경미한사항의변경의경우이법또는정관에서총회의의결사항으로정한경우에한함 ) 2) 자금의차입과그방법 이율및상환방법 3) 법제61조에의한비용의금액및징수방법 4) 정비사업비의사용 5) 예산으로정한사항외에조합원이부담이될계약 6) 철거업자ㆍ시공자ㆍ설계자또는감정평가업자 ( 재개발사업은제외 ) 의선정및변경. 다만, 감정평가업자선정및변경은총회의결을거쳐시장 군수에게위탁할수있음 7) 정비사업전문관리업자의선정및변경 8) 조합임원의선임및해임 9) 정비사업비의조합원별분담내역 10) 사업시행계획서의수립및변경 ( 정비사업의중지및폐지에관한사항을포함하며, 경미한변경은제외 ) 11) 관리처분계획의수립및변경 ( 경미한변경을제외 ) 12) 청산금의징수ㆍ지급과조합해산시의회계보고 13) 조합의합병또는해산에관한사항 14) 대의원의선임및해임에관한사항 15) 건설되는건축물의설계개요의변경 16) 건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적금액의변경마. 총회소집및의결방법 1) 소집권자 ( 조합장, 소수조합원, 대의원, 감사 ) 총회의소집결정은원칙적으로조합장의권한에속함 ( 법제24조제2항 ). 즉, 총회는조합장의직권또는조합원 1/5 이상또는대의원 2/3 이상의요구로조합장이소집 ( 법제24조제2항 ) 그러나조합임원의해임은조합원 1/10 이상의발의로소집할수있음 ( 법제23조제4항 )

154 128 제 3 편정비사업의시행 2) 소집절차및의결방법등 총회의소집절차, 시기및의결방법등에관한사항은정관으로정함. 다만, 총회 에서의결하는경우조합원 10/100 이상이직접출석하여야함 ( 법제 24 조제 5 항 ) 2. 대의원회 가. 구성 조합원의수가 100명이상인조합은대의원회를두어야함 ( 필요적기관 ). 대의원회는조합원의 1/10 이상으로하되조합원의 1/10이 100명을넘는경우에는조합원의 1/10의범위에서 100명이상으로구성할수있음 ( 법제25조제1항및제2항 ). 대의원회는조합의의사결정절차를신속하게하여비용을절감하기위한것임나. 대의원의자격 대의원은조합원중에서선출함 ( 영제36조제1항 ). 다만, 조합장이아닌조합임원 ( 조합장이아닌이사, 감사 ) 은대의원이될수없음 ( 법제25조제3항 ). 대의원의선임및해임에관한사항은정관으로정함 ( 영제36조제2항 ) 다. 소집 대의원회는조합장이필요하다고인정하는때에소집. 다만다음에해당하는때에는조합장은해당일부터 14일이내에대의원회를소집하여야하며기간내정당한이유없이대의원회를소집하지아니한때에는감사가지체없이소집하여야하며, 감사가소집하지아니할때에는소집을청구한대표가미리시장 군수의승인을얻어이를소집 ( 영제36조제4항및제5항 ) 1) 정관이정하는바에따라소집청구가있는때 2) 대의원의 1/3 이상 ( 정관으로달리정한경우그에의함 ) 이회의목적사항을제시하여청구하는때대의원회는회의개최 7일전까지회의목적 안건 일시및장소를기재한서면을대의원에게통지하는방법에의하며이경우정관이정하는바에따라대의원회의소집내용을공고하여야함 ( 영제36조제7항 )

155 제 5 장조합의설립등 129 라. 의결사항 대의원회의결사항은정관으로정하며총회의의결사항중일부는위임받아총회의권한을대행할수있음총회의권한을위임받을수있는사항과없는사항이이법에서구분되어있으므로이를필히준수하여야함대의원회는총회의의결사항중다음사항을제외하고는총회의권한을대행할수있음 1) 정관의변경 ( 법제20조제3항단서의규정에의한경미한사항의변경인경우이법또는정관에서충회의결사항으로정한경우에한함 ), 자금의차입과그방법 이율및상환방법, 예산으로정한사항외에조합원의부담이될계약, 철거업자 시공자 설계자또는감정평가업자 ( 재개발사업은제외 ) 의선정및변경, 정비사업전문관리업자의선정및변경, 관리처분계획의수립및변경에관한사항 2) 조합임원 ( 조합장, 이사, 감사 ) 및대의원의선임및해임에관한사항. 다만, 정관이정하는바에따라임기중궐위된자를보궐선임하는경우는제외 3) 조합의합병또는해산 ( 사업완료로인한해산의경우는제외 ) 에관한사항, 건설되는건축물의설계개요의변경, 건축물의철거및신축에소요되는비용의개략적금액의변경에관한사항 4) 법제24조제4항에따라총회에상정하여야하는사항 마. 의결방법 대의원회는재적대의원과반수의출석으로개의하고출석대의원과반수의찬성으 로의결하며, 그이상의범위에서정관이달리정하면그에따름 ( 영제 36 조제 8 항 )

156 130 제 3 편정비사업의시행 질의회신 조합설립인가신청은언제가능하며창립총회후하는지여부 ( ) 질의요지주택재개발에있어조합설립추진위원회설립동의서를 80% 징구하여추진위원회승인을득한후언제조합설립인가를신청하여야하는지, 80% 의조합설립추진위원회설립동의서를징구한경우구청에동의서를접수한다음조합창립총회를개최하여야하는지아니면창립총회를개최한후에구청에동의서를접수하여야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제13조제3항에따르면동조제2항에따라추진위원회의구성에동의한토지등소유자는제16조제1항부터제3항까지에따른조합의설립에동의한것으로보고, 다만제16조에따른조합설립인가신청전에시장 군수및추진위원회에조합설립에대한반대의의사표시를한추진위원회동의자의경우에는그러하지아니하다고규정하고있으며, 추진위원회는도정법제14조제3항에따라동법시행령제16조제1항부터제3항까지의규정에따른동의를받은후조합설립인가의신청전에조합설립을위한창립총회를개최하여야한다고동법시행령제22조의2에규정하고있음따라서, 질의의경우동법제16조제1항에따라주택재개발사업의추진위원회가조합을설립하고자하는때에는토지등소유자의 4분의 3 이상및토지면적의 2분의 1 이상의토지소유자의동의를얻어정관및창립총회회의록등을포함한국토해양부령이정하는서류를첨부하여시장 군수에게제출하고인가를받아야할것임 조합설립동의서징구기한은언제인지여부 ( ) 질의요지재건축정비사업조합설립동의서징구기한 ( 창립총회개최당일까지동의를얻어도되는지 )?

157 제 5 장조합의설립등 131 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제14조제3항에따르면추진위원회는제16조제1항및제2항에따른조합설립인가를신청하기전에대통령령으로정하는방법및절차에따라조합설립을위한창립총회를개최하여야한다고규정하고있으며, 창립총회의방법과절차등에관하여도정법시행령제22조의2에서추진위원회는법제 16조제1항부터제3항까지의규정에따른동의를받은후조합설립인가의신청전에조합설립을위한창립총회를개최하여야한다고규정하고있음따라서, 도정법제16조제1항부터제3항까지의규정에따른동의를받은경우에창립총회의개최가가능한것임 국공유지와토지만소유한자가동의하면토지면적에포함여부 ( ) 질의요지가. 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제16조제3항관련, 건축물이없이토지만소유한사람이조합설립동의서를제출하여동의한경우토지면적의동의자로인정하여동의한토지면적에포함할수있는지? 나. 국공유지는특별한동의절차를거치지아니하여도토지면적에동의한것으로간주되는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 도정법제16조제3항에따르면주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는주택단지가아닌지역안의토지또는건축물소유자의 4분의 3 이상및토지면적의 3분의 2 이상의토지소유자의동의를얻어야한다고규정하고있는바, 토지를소유한자의동의를얻는경우동의한토지면적에포함하여야함 나. 질의 나 에대하여, 도정법제 16 조에따라정비구역안의국공유지라하더라도일반토지와 소유자인관리청의동의를얻어야함 동일하게그

158 132 제 3 편정비사업의시행 전조합설립동의서로받은동의서의유효여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법시행규칙 ( 이하 시행규칙 이라함 ) 별지제4호의3서식 < 개정 > 이시행되기전, 종전양식으로받은조합설립동의서는유효한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제16조제1항부터제3항까지의규정에따른토지등소유자의동의를국토해양부령으로정하는동의서에받는방법에따르게 개정된도정법시행령제26조제1항은부칙 < 제21171호, > 제2조에따라이영시행 ( ) 후조합의설립인가 ( 변경인가를포함함 ) 를신청하는분부터적용하도록하고있으므로 부터는새로운조합설립동의서양식에따라동의를받아야할것임 미동의자가있는경우토지분할청구후조합설립인가가능여부 ( ) 질의요지주택재건축조합에미동의한상가동에대하여토지분할을청구후건축위원회심의를거쳐조합설립인가를할수있는지, 건축심의결과요건에적합하다면시장 군수는토지분할이완료되지아니하여동의요건에미달되어도반드시조합설립인가를하여야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제41조에따르면사업시행자또는추진위원회는주택법제 16조제1항의규정에의하여사업계획승인을받아건설한 2 이상의건축물이있는주택단지에주택재건축사업을하는경우, 제16조제2항의규정에의한조합설립의동의요건을충족하기위하여필요한경우에는그주택단지안의일부토지에대하여 건축법 제57조의규정에불구하고분할하고자하는토지면적이동법동조에서정하고있는면적에미달되더라도토지분할을청구할수있으며토지분할대상이되는토지및그위의건축물과관련된토지등소유자와협의하도록하고있음

159 제 5 장조합의설립등 133 상기에의한토지분할의협의가성립되지아니하여법원에토지분할이청구된경우시장 군수는분할되어나갈토지및그위의건축물이같은조제4항 당해토지및건축물과관련된토지등소유자의수가전체의 10분의 1 이하일것 을포함한각호의요건을충족하는경우에는토지분할이완료되지아니하여제1항의규정에의한동의요건에미달되더라도건축위원회의심의를거쳐제16조의규정에의한조합설립의인가와제28조의규정에의한사업시행인가를할수있다고규정하고있음 조합정관변경시기제출한조합설립동의서철회가능여부 ( ) 질의요지창립총회를개최하기전에 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 이개정되어조합정관 ( 안 ) 을변경하는경우도정법시행령제28조제4항단서의규정에따라기제출한조합설립동의서를철회할수있는지? 회신내용도정법시행령제28조제4항단서에따르면토지등소유자는도정법제16조에따른조합설립의인가에대한동의후동법시행령제26조제2항각호의사항이변경되지않은경우에는조합설립의인가신청전이라하더라도철회할수없다고규정하고있으며, 동규정의취지는추진위원회의동의가사업초기개략적인부분에대한동의를구하는것임에비해조합설립의경우사업이보다구체화되고사업시행자인조합이결성되는단계이므로중요한내용에변동이없는경우번복을방지하여사업의원활한추진을위함이라할것임 전창립총회후조합설립인가동의율조건충족후조합설립인가가능 여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제16조규정에따른조합설립인가조건인토지등소유자의동의율이미달된상태에서 이전에조합설립을위한창립총회를개최한후에조합집행부를구성한경우, 조합설립인가조건의동의율을충족한

160 134 제 3 편정비사업의시행 다음추가로창립총회를개최한후인가신청을하여야하는지? 회신내용도정법시행령제22조의2제1항의규정에따르면도정법제16조제1항부터제3항까지의규정에따른토지등소유자의동의를받은후조합설립인가의신청전에조합설립을위한창립총회를개최하도록하고있으며, 도정법시행령제22조의2의개정규정은부칙 < 제21679호, > 제3조의규정에따라이영시행 ( ) 후최초로창립총회를소집요구하는분부터적용하는것으로규정되어있는바, 이전에창립총회를개최한경우로서위규정에의한동의요건을갖추었으면조합설립인가신청을할수있을것임 전조합설립추진위원회동의서를조합설립동의한것으로인정여부 ( ) 질의요지 이전에받은종전정비사업조합설립추진위원회설립동의서로개정규정을적용하여조합설립에동의한것으로볼수있는지? 회신내용추진위원회의구성에동의한토지등소유자는제16조제1항부터제3항까지에따른조합의설립에동의한것으로보는 도시및주거환경정비법 제13조제3항개정규정은이법시행 ( ) 후추진위원회구성에동의를얻는분부터적용하도록동법부칙 < 제 9444호, > 제4조에규정하고있는바, 질의의경우이에해당되지않음 종전추진위원회설립동의서를조합설립동의서로인정여부 ( ) 질의요지 토지등소유자 58% 의동의로추진위원회승인을받고 이후에조합설립동의서를징구하려는경우 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제13조

161 제 5 장조합의설립등 135 제 3 항에따라추진위원회의구성에동의한토지등소유자를조합설립에동의한것으로 보고조합설립동의서를 17% 이상징구하면되는것인지및개정법령에따른연번이부 여된새로운동의서이전에받은동의서가유효한지? 회신내용추진위원회의구성에동의한토지등소유자는조합의설립에동의한것으로보도록하는도정법제13조제3항의개정규정은관련부칙 < 제9444호, > 제4조에따라 이후추진위원회구성에동의를얻는분부터적용하는것이므로질의의경우상기규정에적용되지아니한것으로보이는바, 도정법제16조에따른조합설립인가동의를받아야할것으로사료되며, 연번이부여된새로운동의서에관한개정규정 ( 도정법시행규칙제6조 ) 은관련부칙 < 제157호, > 제2조에따라 이후최초로추진위원회설립을위한동의를얻는분부터적용되는사항임 주택단지가아닌지역의국 공유지가정비구역에포함된경우토지면적산정시포 함여부 ( ) 질의요지주택재건축사업관련, 주택단지가아닌지역의국 공유지가정비구역에포함되었을경우동의자수및토지면적산정시포함해야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제16조제3항에따르면주택재건축사업의동의를얻는방법을규정하고있는동조제2항의규정에불구하고주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는주택단지가아닌지역안의토지또는건축물소유자의 4분의 3 이상및토지면적의 3분의 2 이상의토지소유자의동의를얻어야한다고규정되어있으면서국 공유지소유자에대하여예외를두고있지아니함따라서, 정비구역에국 공유지가포함된경우그각각의관리청에대하여상기규정에따른동의자수및토지면적산정에포함하여야할것임

162 136 제 3 편정비사업의시행 정비계획안미확정상태에서조합설립동의서징구가능여부 ( ) 질의요지주택재건축사업관련, 정비계획안이확정이되지아니한상태에서조합설립동의서를받을수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제2조제9호나목에의하면주택재건축사업의토지등소유자는정비구역안에서건축물및그부속토지를소유한자로되어있고, 이경우정비구역은정비사업을계획적으로시행하기위하여제4조의규정에의하여지정ㆍ고시된구역을말하는것으로제2조제1호에규정되어있을뿐만아니라, 동법제19조제1항의규정에의하면주택재건축사업의조합원은주택재건축사업에동의한토지등소유자로되어있는바, 질의의경우동법제4조의규정에의한정비계획수립및정비구역지정ㆍ고시되지않은상태에서조합설립동의서를징구하는것은위규정에적합하지않는것임 정비구역이아닌주택단지외의토지등소유자에게조합설립동의를받아야하는지 여부 ( ) 질의요지정비구역이아닌구역에서주택재건축사업을시행하는경우주택단지외에다른필지가사업계획서에포함되는경우동지역의토지등소유자에게 도시및주거환경정비법 제16조제3항에따른조합설립동의를얻어야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 시행령제6조에따르면 주택법 에따른사업계획승인또는 건축법 에따른건축허가를받아건설한아파트또는연립주택중노후ㆍ불량건축물에해당하는것으로서기존세대수가 20세대이상인때에는정비구역의지정없이주택재건축사업을시행할수있고, 이경우지형여건및주변환경

163 제 5 장조합의설립등 137 으로보아사업시행상불가피하다고시장ㆍ군수가인정하는경우에는아파트및연립주택이아닌주택을일부포함할수있도록하고있으며, 도정법제16조제3항에따르면주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는주택단지가아닌지역안의토지또는건축물소유자의동의등을얻도록하고있음따라서, 도정법제16조제3항은주택단지가아닌지역이정비구역에포함된경우조합설립을위한동의에관하여규정하고있는사항으로, 정비구역이아닌구역에서의재건축사업에있어불가피하게아파트및연립주택이아닌주택이포함된경우라하면위규정의적용대상이아닌것으로보이나민법등관계법령에도적합하여야할것임 조합설립인가신청서를지구단위계획수립이유로거부가능여부 ( ) 질의요지재건축조합설립추진위원회가신청하는조합설립인가신청서를지구단위계획수립중이라는이유로거부할수있는지? 회신내용 민원사무처리에관한법률 제9조제1항의규정에의하면행정기관의장은민원사항의신청이있는때에는다른법령에특별한규정이있는경우를제외하고는그접수를보류하거나거부할수없으며, 접수된민원서류를부당하게되돌려보내서는아니된다고규정되어있음 공유지분조합설립동의시동의한자만토지동의면적에포함여부 ( ) 질의요지도시환경정비사업의경우 도시및주거환경정비법 제16조제1항에따라토지면적의 2 분의 1 이상의토지소유자의동의를얻는것과관련하여동의면적을산출할때 1필지를 50인이소유하고 1인이조합설립에동의하지않을경우 49인의공유지분면적은토지동의면적에포함할수있는지?

164 138 제 3 편정비사업의시행 회신내용도시환경정비사업의경우 도시및주거환경정비법 제2조제9호에의하면토지소유자도토지등소유자에해당하고, 도시및주거환경정비법시행령 제28조제1항제1호가목에서는 1필지의토지또는하나의건축물이수인의공유에속하는때에는그수인을대표하는 1인을토지등소유자로산정하도록규정되어있음따라서, 1필지의토지를수인이공유하고있는경우공유자의대표자를선정하여동의여부에대한의사를표시하여야할것으로보며, 공유자간의의사불일치로인해대표자선정이되지아니하거나, 일치된의견으로동의의의사표시를하지못하는경우동의의의사표시가있다고볼수없을것임 존치정비구역에서재정비촉진사업및조합설립인가가능여부 ( ) 질의요지재정비촉진계획이결정 고시된재정비촉진지구내존치정비구역에서재정비촉진사업이가능한지여부및존치정비구역에서조합설립인가를신청하여인가를받을수있는지여부 회신내용 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 이라함 ) 제13조에따라재정비촉진계획이결정 고시된때에는그고시일에 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제3조의규정에의한도시 주거환경정비기본계획의수립또는변경, 정비구역의지정또는변경및정비계획의수립또는변경등이있는것으로본다고규정하고있고, 도촉법제2조제5호에따르면존치지역이라함은재정비촉진지구안에서재정비촉진사업의필요성이적어재정비촉진계획에따라존치하는지역을말하는것으로재정비촉진구역으로결정고시전에는해당재정비촉진지구안에서관련사업을시행할수없음도촉법제3조에재정비촉진사업을시행함에있어서이법에서규정하지아니한사항에대하여는당해사업에관하여정하고있는관계법률에따른다고규정하고있으므로정비구역이지정되지않은상태에서는도정법제16조의규정에의한조합설립인가는할수없음

165 제 5 장조합의설립등 139 종전에인감증명서제출로인감증명서를제출하지않은경우신분증사본추가제 출여부 ( ) 질의요지 개정된 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제17조제1항에따라종전에인감증명서를제출하여인감증명서를첨부하지아니한경우에도 도정법시행령제28조제3항에따른신분증사본을추가로제출하여야하는지? 회신내용 부터시행중인 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제17조제1항에따르면인감증명서를종전에제출한경우에는이를첨부하지아니할수있으나, 인감도장의변경등으로인하여인감증명서의첨부가필요하다고인정하는경우에는그러하지아니하다고규정되어있는바, 해당인가권자가관련서류및상기규정등을종합적으로검토판단할사항임아울러, 도정법제17조제1항후단에의거인감증명서를종전에제출하여인감증명서를첨부하지아니하여도되는경우에인감증명서대신주민등록증, 여권등신분을증명하는문서의사본을첨부하도록하고있는동법시행령제28조제3항의규정은 부터시행되고있는것임 관련판례 조합총회결의유효정족수 사건번호대법원 선고 2006다64559 판결 조합총회결의무효확인 판시사항의에서재건축비용의개산액과분담에관한사항을구체화하여야하는정도 [2] 최초의관리단집회에서재건축에필요한정족수를충족하지못하였으나재건축추

166 140 제 3 편정비사업의시행 진과정에서구분소유자들이재건축에동의하는취지의서면을별도로제출함으로써재 건축결의정족수를갖추게된경우, 재건축결의가유효하게성립하는지여부 ( 적극 ) 및 재건축결의가반드시재건축조합의창립총회일에이루어져야하는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 재건축비용의개산액과분담에관한사항은구분소유자들로하여금상당한비용을부담하면서재건축에참가할것인지, 아니면시가에의하여구분소유권등을매도하고재건축에참가하지않을것인지를선택하는기준이되는것이므로재건축결의에서누락하여서는아니되지만, 이를정하는방법은재건축의실행단계에서다시비용분담에관한합의를하지않아도될정도로그분담액또는기준을정하면충분함 [2] 유효한재건축결의가있었는지여부는반드시최초의관리단집회에서의결의에만한정하여볼것은아니고비록최초의관리단집회에서의재건축동의자가재건축에필요한정족수를충족하지못하였다고하더라도그후이를기초로하여재건축추진과정에서구분소유자들이재건축에동의하는취지의서면을별도로제출함으로써재건축결의정족수를갖추게된다면그로써관리단집회에서의결의와는별도의재건축결의가유효하게성립함그리고집합건물의소유및관리에관한법률에는재건축결의의시기에관하여아무런제한을두지않고있으므로, 재건축결의가반드시재건축조합의창립총회일에함께이루어져야한다고볼근거는없음 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제 41 조, 제 47 조 참조판례 대법원 선고 2006 다 9842 판결, 대법원 선고 2003 다 판결, 대 법원 선고 2005 다 19552, 판결, 대법원 선고 98 다 판결

167 제 5 장조합의설립등 141 직무집행정지된조합장의대표권유무판단 사건번호대법원 선고 99다62890 판결 소유권이전등기등 판시사항 [1] 재건축조합의조합장에대한직무집행정지및직무대행자선임가처분결정후그직무대행자에의하여소집된임시총회에서직무집행이정지된종전조합장이다시조합장으로선임된경우, 종전조합장에게조합의적법한대표권이있는지여부 ( 소극 ) [2] 재건축조합이이주를거부하는사업구역내의아파트소유자등과사이에해당아파트를감정가에의하여매수하기로한합의가조합장직무대행자가할수있는조합의통상업무범위내에속하는행위라고본사례 판결요지 [1] 재건축조합의조합장에대하여직무집행을정지하고직무대행자를선임하는가처분결정이있은후그직무대행자에의하여소집된임시총회에서직무집행이정지된종전조합장이다시조합장으로선임되었다하더라도위가처분결정이취소되지아니한이상직무대행자만이적법하게조합을대표할수있고, 다시조합장으로선임된종전조합장은그선임결의의적법여부에관계없이대표권을가지지못함 [2] 재건축조합이이주를거부하는사업구역내의아파트소유자등과사이에해당아파트를감정가에의하여매수하기로한합의가조합장직무대행자가할수있는조합의통상업무범위내에속하는행위라고본사례. 참조조문 민법제 59 조, 제 63 조, 민사소송법제 714 조제 2 항, 상법제 407 조, 제 408 조제 1 항 참조판례 대법원 선고 92 다 5638 판결, 대법원 선고 97 다 판결

168 142 제 3 편정비사업의시행 재건축결의의의결정족수 사건번호대법원 선고 2007다83533,83540 판결 재건축결의무효확인및정관부존재확인 판시사항 [1] 서면결의의방법에의한재건축결의에서그에대한동의를철회할수있는지여부 ( 한정적극 ) 및철회의사표시의방식 [2] 관리단집회에서재건축결의가의결정족수미달로일단무효가된후서면에의한동의로재건축결의의의결정족수를충족하게된경우, 이를무효인재건축결의의하자의치유나보완으로볼수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 서면결의의방법에의한재건축결의에있어서재건축결의가유효하게성립하기전까지는재건축결의에대한동의를철회할수있고, 그철회의의사표시는재건축결의에대한동의의의사표시와마찬가지로조합규약이나정관에다른정함이없는이상반드시일정한절차와방식에따라서만하여야하는것은아니며, 그철회의의사를분명히추단할수있는행위나외관이있는것으로충분함 [2] 관리단집회에서재건축결의가의결정족수미달로일단무효가된후서면에의한동의로재건축결의의의결정족수를충족하게된경우, 이는무효인재건축결의의하자의치유나보완이아니라관리단집회에서의결의와는별도의서면에의한새로운결의임 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제 41 조, 제 47 조 참조판례 대법원 그 12 결정, 대법원 선고 2003 다 판결

169 제 5 장조합의설립등 143 재건축결의를위한의결정족수 사건번호대법원 선고 2000다10048 판결 소유권이전등기등 판시사항 [1] 재건축결의당시에는집합건물의소유및관리에관한법률소정의정족수를갖추지못하였으나, 그후재건축불참자중일부가재건축결의에찬성함으로써정족수를충족한경우당초재건축결의의하자가치유되는지여부 ( 소극 ) [2] 종전의재건축결의에하자가있어새로이재건축결의를한경우, 그결의에따른매도청구권의행사방법 판결요지 [1] 집합건물의소유및관리에관한법률제48조소정의구분소유자등의매도청구권은재건축의결의가유효하게성립하여야비로소발생하는것이므로, 재건축의결의가같은법제47조제2항소정의정족수를충족하지못하였다면유효한재건축의결의가있다고할수없어매도청구권을행사할수없고, 매도청구권행사에따른소송중에재건축불참자일부가재건축결의에찬성함으로써정족수를충족하였다고하더라도정족수의하자가치유되어무효인종전의재건축결의가소급하여유효하게되는것은아님 [2] 종전의재건축결의에하자가있어새로이재건축결의를한경우그결의에따른매도청구권은, 집합건물의소유및관리에관한법률제48조제2항, 제4항에따라재건축참가자또는매수지정자가재건축의결의에찬성하지아니한구분소유자또는승계인에대하여새로운결의에따라재건축에참가할것인지여부를최고한후그회답기간만료일로부터 2개월이내의행사기간내에이를행사하지아니하면그효력을상실하는것이고, 매도청구권행사에따른소송이계속중이라고하여달리볼것은아님

170 144 제 3 편정비사업의시행 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제 47 조제 1 항, 제 2 항, 제 48 조 참조판례 대법원 선고 2000 다 판결. 대법원 선고 2000 다 판결, 대법원 선고 2000 다 판결 재건축결의의효력 사건번호대법원 선고 2005다58786 판결 소유권신탁등기절차이행등 판시사항재건축비용의분담에관한사항을정하지아니한재건축결의의효력 (= 무효 ) 및그비용분담에관한사항을정하는방법 판결요지재건축비용의분담에관한사항은구분소유자들로하여금상당한비용을부담하면서재건축에참가할것인지, 아니면시가에의하여구분소유권등을매도하고재건축에참가하지않을것인지를선택하게하는기준이되는것이고, 재건축결의의내용중가장중요하고본질적인부분으로서, 재건축의실행단계에서다시비용분담에관한합의를하지않아도될정도로그분담액또는산출기준을정하여야하고이를정하지아니한재건축결의는특별한사정이없는한무효라고할것이나 ( 등참조 ), 이때비용분담에관한사항은재건축참가자가확정될경우에자동적으로그부담비율이결정될정도로재건축결의단계에서이를정하여놓음으로써적어도장차재건축에참가할경우에재건축비용을어떻게분담할것인지를예측할수있을만큼비용분담의기준을제시하면충분함 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제47조

171 제 5 장조합의설립등 145 참조판례 대법원 선고 98 다 판결, 대법원 선고 2004 다 7002 판결, 대법 원 선고 2005 다 판결, 대법원 선고 2004 다 7408 판결 재건축조합총회결의의법적성격및그효력유무의확인 사건번호대법원 선고 2007다62437 판결 임시총회결의무효 판시사항재건축조합의조합해산안에대한임시총회결의절차에서의장이결의성립의선언을보류한채폐회선언을한경우, 그결의가존재함을전제로한임시총회의해산결의존재확인의소는확인의이익이없어부적법함 판결요지재건축조합의조합해산안에대한임시총회결의절차에서의장이일부서면결의서의하자유무의확인을이유로결의성립의선언을보류한채폐회선언을한경우, 결의의존재를인정할외관적징표가없으므로그결의가존재함을전제로한임시총회의해산결의존재확인의소는확인의이익이없어부적법함 참조조문 민법제 31 조, 제 68 조, 민사소송법제 250 조 자격모용사문서작성 사건번호대법원 선고 2006도2330 판결 자격모용사문서작성

172 146 제 3 편정비사업의시행 판결요지재건축조합의조합장이아닌사람이재건축조합조합장의직함을사용하여재건축사업에관한계약서를작성하였다면, 계약의상대방이자격모용사실을알고있었다거나그계약서에조합장의직인이아닌다른인장을날인하였더라도자격모용에의한사문서작성죄의범의와행사의목적이인정된다고본사례. 참조조문 형법제 232 조 참조판례 대법원 선고 94 도 1112 판결, 대법원 선고 93 도 2628 판결, 대법원 선고 2004 도 788 판결 토지등소유자권한위임 사건번호대법원 선고 2007도3453 판결 공정증서원본불실기재 불실기재공정증서원본행사 도정법위반 판시사항조합규약의규정에위반하여재건축조합원의대리인이위임장에본인의인감증명서를첨부하지않고조합총회에출석한경우, 그출석의효력유무 ( 유효 ) 판결요지재건축주택조합규약에서조합총회의결의에대리인이참석할경우본인의위임장에인감증명서를첨부하여제출하도록하는것은조합원본인에의한진정한위임이있었는지를확인하기위한것이므로, 조합원본인이사전에대리인에게총회참석을위임하여그자격을소명할수있는위임장을작성해주고대리인이총회에출석하여그위임장을제출한이상본인의인감증명서가뒤늦게제출되었다는사정만으로대리인의참석을

173 제 5 장조합의설립등 147 무효라고할수없음 참조조문 형사소송법제 325 조 주택재건축조합임원공무원의제 사건번호대법원 선고 2007도694 판결 특정범죄가중처벌등에관한법률위반 ( 뇌물 ) 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반 ( 사기 ) 판시사항주택재건축조합의임원을뇌물죄의적용에있어서공무원으로의제하고있는도정법제 84조가헌법상과잉금지원칙에위반되는지여부 ( 소극 ) 판결요지주택재건축조합의임원은그조합원들의재산권에대하여중대한영향을미칠수있기때문에공무원에버금가는고도의청렴성과업무의불가매수성이요구되는바, 그임원이직무와관련하여금품을수수하는등의비리를저질렀을경우에는이를공무원으로보아엄중하게처벌함으로써주택재건축사업의정상적인운영과조합업무의공정성보장을도모할필요성이있으므로도정법제84조가주택재건축조합의임원을뇌물죄의적용에있어서공무원으로의제한것은그목적이정당하고, 그목적달성을위하여적절하고필요한수단이라할것이며, 이러한제한으로인하여보호하려는공익과침해되는사익사이에불균형이발생한다고할수없으므로과잉금지의원칙에위반된다고볼수도없음 참조조문 도정법제 84 조, 헌법제 37 조제 2 항

174 148 제 3 편정비사업의시행 재건축조합의정보공개 사건번호대법원 선고 2003두9459 판결 행정정보비공개결정처분취소 판시사항아파트재건축주택조합의조합원들에게제공될무상보상평수의사업수익성등을검토한자료가공공기관의정보공개에관한법률제7조제1항에서정한비공개대상정보에해당하지않는다고한사례 판결요지아파트재건축주택조합의조합원들에게제공될무상보상평수의사업수익성등을검토한자료가공공기관의정보공개에관한법률 ( 개정전 ) 제7조제1항에서정한비공개대상정보에해당하지않는다고한사례. 참조조문 공공기관의정보공개에관한법률 ( 법률제 7127 호로전문개정되기전의 것 ) 제 7 조제 1 항 ( 현행제 9 조제 1 항참조 ) 재건축조합조합원의자격취득 사건번호대법원 선고 2007두25855 판결 조합설립변경신고수리거부처분취소 판시사항 이후투기과열지구안의토지등이기존주택재건축정비사업조합에대한설립변경인가에의하여그조합의사업부지로편입된경우, 그편입된토지등을매수한양수인은도정법부칙 ( ) 제2항에해당하지않아조합원자격을취득할수없다고한사례

175 제 5 장조합의설립등 149 판결요지 인을조합원으로하는재건축조합설립이후인근단독주택지토지소유자의동의를받아이들을포함하여 조합설립변경인가를받은조합의경우, 해당사업지역이 투기과열지구로지정되어나중에포함된단독주택지의조합원의부동산을매수한자는 법률제7056호로개정된도정법부칙제2항에해당하지않아조합원자격을취득할수없다고판결 참조조문 도정법제 19 조제 2 항, 부칙 ( ) 제 2 항 업무상횡령죄구성여부 사건번호대법원 선고 2008도10826 판결 도시및주거환경정비법위반 업무상횡령 판시사항 [1] 형식적인총회의의결을거쳐조합임원을선임 해임하였으나그총회의결의에부존재또는무효의하자가있는경우, 도정법제85조제5호의적용여부 ( 적극 ) [2] 법인의대표자가직무집행정지가처분결정을받은이사에게그사건에관한소송비용을법인경비로지급한것이업무상횡령죄를구성하는지여부 판결요지 [1] 도정법제24조제3항제8호는 조합임원의선임및해임은총회의의결을거쳐야한다 고규정하고있고, 제85조제5호에서는 제24조의규정에의한총회의의결을거치지아니하고동조제3항각호의사업을임의로추진하는조합의임원 을형벌에처하도록규정하고있다. 위조항의입법취지등을고려하면, 형식적으로총회의의결을거쳐조합임원을선임 해임하였다하더라도그총회의결의에부존재또는무효의하자가있는경우에는특별한사정이없는한, 그조합임원의선임 해임은총회

176 150 제 3 편정비사업의시행 의의결을거치지아니한것에해당함 [2] 법인의이사를상대로한이사직무집행정지가처분이결정된경우, 당해법인의업무를수행하는이사의직무집행이정지당함으로써사실상법인의업무수행에지장을받게될것은명백하므로, 법인으로서는그이사자격의부존재가객관적으로명백하여항쟁의여지가없는경우가아닌한, 위가처분에대항하여항쟁할필요가있음. 이와같이필요한한도내에서법인의대표자가법인경비에서당해가처분사건의피신청인인이사에게그사건에관한소송비용을지급하였다면, 이는법인의업무수행을위하여필요한비용을지급한것에해당하고, 법인의경비를횡령한것이라고볼수는없음 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 21 조제 3 항 ( 현행삭제 ), 도정법제 24 조제 3 항제 8 호, 제 85 조 제 5 호, 형법제 356 조 참조판례 대법원 선고 89 도 1102 판결, 대법원 선고 2003 도 1174 판결

177 제 6 장시공자선정및시공보증 151 제 6 장시공자선정및시공보증 Ⅰ. 시공자선정 1. 시공자선정시기 가. 조합이시행하는정비사업 조합은조합설립인가를받은후조합총회에서국토해양부장관이정하는경쟁입찰의방법으로건설업자또는등록사업자를시공자로선정 ( 법제11조제1항 ) 종전에는재개발사업및도시환경정비사업조합은조합설립인가후, 재건축사업조합은사업시행인가후시공자를선정하도록하였으나, 사업초기자금확보와조합의전문성보완을통한사업활성화를도모하기위해 법개정시일원화하였음나. 토지등소유자가시행하는정비사업 도시환경정비사업을토지등소유자가시행하는경우에는사업시행인가를받은후규약으로정하는바에따라건설업자또는등록사업자를시공자로선정 ( 법제11조제2항 ) 다. 시장 군수등공공이시행하는정비사업 시장 군수또는토지주택공사등이사업시행자인경우사업시행자지정고시후건설업자또는등록사업자를시공자로선정. 이경우주민대표회의는경쟁입찰의방법에따라시공자를추천할수있으며, 주민대표회의가시공자를추천한때에는시장 군수또는토지주택공사등은 지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률 제9조또는 공공기관의운영에관한법률 제39조에도불구하고추천한자를시공자로선정하여야함 ( 법제11조제3항 )

178 152 제 3 편정비사업의시행 2. 시공자선정절차 조합은자체작성한시공자선정입찰지침에따라입찰공고등아래절차를거쳐시 공자를선정 ( 시공자는철거공사를포함계약 ) 조합설립인가 입찰공고 ( 현장설명회 7일전 ) 입찰자등록 현장설명 ( 조합현황, 대지현황, 사업개요, 참여조건, 계약방식, 입찰시주의사항등 ) 사업제안서제출ㆍ접수 사전심의 ( 대의원회의의결 ) 조합원총회 ( 시공자참여사업설명회 ) 시공자선정 계약 ( 선정후 3개월이내계약, 미계약시선정무효가능 ) 총회에서시공자로선정된자는조합과공사계약을체결하게되는데, 이때계약방식은개발이익 ( 총수입-총지출 ) 의배분방법에따라도급제와지분제로구분됨. 조합은위의 2가지중조합원에게유리한방법으로계약을체결하여야할것이나실제사업추진과정에서계약방식의유형과관계없이추가정산금을요구하는사례가많음 3. 시공자선정방법 시공자를선정하는입찰방법에는제한경쟁입찰, 지명경쟁입찰, 일반 ( 공개 ) 경쟁입찰 및수의계약의방법이있음 ( 영제 19 조의 2 제 2 항 ) 시공자선정방법등에관하여는국토부고시 정비사업시공자선정기준 참고 가. 일반 ( 공개 ) 경쟁입찰 특정계약에있어서입찰에참가하고자하는모든자격자가입찰서를제출할수있고참가입찰자중가장유리한조건을제시한자를선정하는방법으로보편적으로많이이용되고있는입찰방식임나. 제한경쟁입찰 도급한도액, 시공능력또는공사실적, 기술보유현황등일정한기준에따라입찰참 가자를제한하는방법. 이방법은불성실하고능력이없는자를입찰에참가하지 못하도록하여공개성, 공정성및경제성을유지시키려는데목적이있음

179 제 6 장시공자선정및시공보증 153 다. 지명경쟁입찰 계약의목적, 성질, 규모등에비추어시공능력등을고려, 가장적합하다고인정되는 3~5개사를지명하여입찰에참여시키는방법. 이방법은부적격자에게낙찰될염려가적고절차가간소하나입찰참가자간에담합가능성및부정의개입여지가있음라. 수의계약 수의계약은일반경쟁또는지명경쟁입찰이성립되지않거나경쟁입찰방식으로시공자를선정하기곤란한사정이있는경우등특별한경우에시행자 ( 조합 ) 가공사시공에적합하다고인정되는 1개의시공자를특정하여계약을체결하는방식으로절차는간단하나, 경쟁의원리가배제되어고가계약가능성및특혜의혹을야기할수있음 Ⅱ. 시공보증 조합이정비사업의시행을위하여시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌자를시공자로선정한경우그시공자는도급받은공사의시공보증 [ 시공자가도급받은공사의계약상의무를이행하지못하거나의무이행을하지아니할경우보증기관에서시공자를대신하여계약이행의무를부담하거나일정금액 ( 총공사금액의 30/100 이상~50/100 이하 ) 을납부할것을보증하는것을말함 ] 을위하여아래기관에서발행하는시공보증서를조합에제출하여야함 ( 법제51조제1항, 영제54조의2, 규칙제14조 ) 1. 건설산업기본법 에의한공제조합이발행한보증서 2. 주택법 에의한대한주택보증회사가발행한보증서 3. 은행법 등각각의법률에따른금융기관, 한국산업은행, 한국수출입은행, 중소기업은행, 장기신용은행이발행한지급보증서 4. 보험업법 에의한보험사업자가발행한보증보험증권

180 154 제 3 편정비사업의시행 시장ㆍ군수는 건축법 제 21 조에따른착공신고를받을때시공보증서제출여부 를확인하여야함 ( 법제 51 조제 2 항 ) 질의회신 주택재개발사업시공자선정은어느단계에서하는지여부 ( ) 질의요지주택재개발사업의경우시공자선정은어느단계에서할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제11조제1항에따르면조합은제16조에따른조합설립인가를받은후조합총회에서국토해양부장관이정하는경쟁입찰의방법으로건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야하며, 다만조합원이 100명이하인정비사업의경우에는조합총회에서정관으로정하는바에따라선정할수있다고규정하고있음 전주택재개발조합설립추진위원회가승인되었고조합설립인가된후 반드시경쟁입찰로시공자를선정하여야하는지여부 ( ) 질의요지 법률제7960호로일부개정되어 시행된 도시및주거환경정비법 시행전에주택재개발사업조합설립추진위원회가승인되었고, 그추진위원회가설립한주택재개발사업조합이설립인가를받은후시공자를선정하려는경우, 반드시경쟁입찰의방법으로시공사를선정해야하는지? 회신내용 법률제7960호로일부개정되어 시행된 도시및주거환경정비법 시행전에주택재개발사업조합설립추진위원회가승인되었고, 그추진위원회가설

181 제 6 장시공자선정및시공보증 155 립한주택재개발사업조합이설립인가를받은후시공자를선정하려는경우, 반드시경 쟁입찰의방법으로시공사를선정해야하는것은아님 주택재개발사업시공자선정시조합원과반수직접참여여부 ( ) 질의요지주택재개발사업관련, 2004년추진위원회승인을받은후 2006년도시재정비촉진시범지구로선정되어 2008년추진위원회변경승인을받은경우에시공자선정을위하여조합원과반수가직접참석해야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제11조의규정에따르면시공자선정은조합이조합설립인가를받은후국토해양부장관이정하는경쟁입찰방법으로하여야한다고규정하고있고, 위규정관련, 정비사업의시공자선정기준 ( 이하 선정기준 이라함 ) 제14조에따르면시공자선정은총회의의결로하되조합원과반수가직접참여한경우에의사를진행할수있음이경우정관이정한대리인이참석한때에는직접참여로본다고규정하고있으며, 동규정의내용은선정기준 ( 고시제 호, ) 부칙제2조에따라 이후최초로추진위원회승인을얻은분부터적용하고있는사항임 시공자선정시입찰보증금예치토록하면제한경쟁입찰여부 ( ) 질의요지시공자선정관련, 일반경쟁입찰참여자에대하여금융기관에입찰보증금을예치하도록한현장설명서의내용은제한경쟁입찰에만적용되는것이아닌지? 회신내용일반적으로제한경쟁입찰이라함은입찰참가자격을시공능력의공사액 실적 기술보

182 156 제 3 편정비사업의시행 유상황 재무상태등으로제한하여입찰에참가하도록하는것이라할수있는점, 그리고입찰보증금은입찰참가자에게보증금을미리내도록하여입찰표시의사포기로생길수있는위험부담을담보하는것이라할수있는점과참고로 국가를당사자로하는계약에관한법률 제9조의규정에의하면경쟁입찰에참가하고자하는자로하여금입찰보증금을납부하도록하고있는점을종합적으로볼때, 입찰보증금이경쟁입찰방식을결정하는데영향을주는것은아님 조합에서시공자선정관련홍보지침운영시적합여부 ( ) 질의요지정비사업의시공자선정기준 ( 고시제 호, ) 제13조에서건설업자등의홍보관련내용을규정하고있으나조합에서별도의홍보지침을작성하여운영할경우 ( 단, 조합원개별방문및입찰자의서면결의서징구는불가한것으로정함 ) 관련법령에위반이되는지? 회신내용정비사업의시공자선정기준제13조제3항의규정에의하면건설업자등관련자는조합원을상대로개별적인홍보를할수없으며, 홍보를목적으로조합원또는정비사업전문관리업자등에게사은품등물품 금품 재산상의이익을제공하거나제공을약속하여서는아니되도록하고있고, 동기준제3조의규정에의하면이기준으로정하지않은사항은정관등이정하는바에따르며, 정관등으로정하지않은구체적인방법및절차는대의원회의의결 ( 대의원회를두지않은경우총회의의결 ) 에따르도록하고있는바, 동기준제2조제2호의건설업자등관련자가아닌홍보의경우에는정관의내용등을검토하여판단할사항임 04 주택재개발정비사업조합설립추진위원회가승인된경우 08 총회의결로시공 자선정가능여부 ( ) 질의요지 2004년추진위원회승인얻고, 2007년조합설립인가를얻은주택재개발정비사업과관련

183 제 6 장시공자선정및시공보증 157 하여 2001 년주민총회에서공개경쟁입찰로선정한시공자를 2008 년총회의결의를얻어 시공자로선정할수있는지? 회신내용종전의 도시및주거환경정비법 제11조제2항에따르면주택재개발사업조합은시공자를경쟁입찰의방법으로선정하여야한다고규정되어있고, 동조항과관련된부칙 < 제7960호, > 제2항에는 제11조제2항의개정규정중주택재개발사업및도시환경정비사업의경우는이법시행 ( ) 후최초로추진위원회의승인을얻은분부터적용한다. 라고규정되어있음따라서 법시행전에추진위원회의승인을얻은주택재재발사업의경우정비사업의시공자선정기준 ( 고시제 호, ) 에의한경쟁입찰의방법으로반드시시공자를선정해야하는것은아니므로 도시및주거환경정비법 제24조제3항제6호의규정에따라총회의의결을거쳐시공자를선정할수있을것임 관련판례 시공사선정결의무효 사건번호대법원 선고 2008다6298 판결 시공사선정결의무효확인 판시사항시공사의선정은조합총회의고유권한이라고봄이상당하고, 도정법제11조에서주택재건축사업조합에대해서만사업시행인가를받은후시공사를선정하여야한다고규정하고있다는등의사정만으로달리볼것은아니므로, 추진위원회단계에서개최한토지등소유자총회에서시공사를선정하기로한결의는무효라고판단한사례

184 158 제 3 편정비사업의시행 판결요지주택재개발사업은조합이이를시행하거나조합이조합원과반수의동의를얻어건설업자등과공동으로시행할수있고, 시공사의선정은조합총회의의결을거치도록하고있을뿐, 추진위원회의업무로는규정되어있지않음. 또한, 조합설립을위해서는토지등소유자의 5분의 4 이상의동의가필요한반면추진위원회는토지등소유자의 2분의 1이상의동의만으로구성이가능하므로그정당성, 정통성에있어서차이가있는점, 조합의경우형법제129조내지제132조의적용에있어서조합의임원은이를공무원으로보므로시공사선정등과관련한업무의공정성이어느정도담보되지만추진위원회의경우그러한장치가없는점, 추진위원회가행한업무와관련된권리와의무는향후설립될조합이포괄승계하므로추진위원회의권한범위는가능한한명백하여야하는것이향후의분쟁예방을위해바람직한점등을모두종합하여보면, 시공사의선정은추진위원회또는추진위원회가개최한토지등소유자총회의권한범위에속하는사항이아니라조합총회의고유권한이라고봄이상당하고, 도정법제11조에서주택재건축사업조합에대해서만사업시행인가를받은후시공사를선정하여야한다고규정하고있다는등의사정만으로달리볼것은아니므로, 추진위원회단계에서개최한토지등소유자총회에서시공사를선정하기로한결의는무효라고보아야할것임 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 8 조, 제 13 조, 제 15 조, 제 16 조, 제 24 조, 제 84 조 도정법경과규정을충족하지못한시행자의선정효력 사건번호대법원 선고 2005도8426 판결 특정경제범죄가중처벌등에관한법률위반 ( 배임 ) 도정법위반 판시사항도정법시행전에조합총회의의결로시공자를선정한경우, 법시행후다시시공자선정절차를거쳐야하는지여부 ( 원칙적적극 )

185 제 6 장시공자선정및시공보증 159 판결요지 도정법의시행으로인하여주택재건축사업조합은원칙적으로사업시행인가를받은후총회의의결을거쳐경쟁입찰의방법으로건설업자또는등록사업자를시공자로선정하여야하고, 예외적으로같은법부칙제7조의경과규정에따라조합설립인가를받은조합으로서토지등소유자 2분의 1이상의동의를얻어시공자를선정하여이미시공계약을체결한정비사업또는 이전에토지등소유자 2분의 1이상의동의를얻어시공자를선정한주택재건축사업으로서도정법시행일이후 2월이내에일정한방법및절차에따라시장 군수에게신고한경우에만위법률시행전에선정된시공자를같은법제11조의규정에의하여선정된시공자로인정받을수있음. 그러므로비록위법률시행전에종전의근거법령등에따라총회의의결을거쳐특정건설업자를시공자로선정하였더라도, 위법률시행후에위와같은예외적인인정요건을갖추지못하였다면종전총회의시공자선정의결은그효력이없게되므로, 위법률의규정에따라다시시공자선정의절차를거쳐야함 참조조문 도정법제 11 조, 제 24 조제 3 항제 6 호, 제 25 조제 2 항, 부칙 ( ) 제 7 조, 도정법시 행규칙부칙 ( ) 제 2 조 감정평가용역계약 사건번호대법원 선고 2006도4784 판결 업무상횡령 배임수재 도시및주거환경정비법위반 판시사항조합의재건축사업시행에있어서감정평가용역계약이도정법제24조제3항제5호의 예산으로정한사항외에조합원의부담이될계약 에해당하는지여부 ( 적극 ) 판결요지조합의창립총회에서감정평가수수료를대여하는것을조건으로사업계획서를제출한

186 160 제 3 편정비사업의시행 사업단을시공사로선정하고, 위조건을포함한가계약서가작성되었다는사정만으로재산감정평가에따른비용이조합예산으로정하여졌다고볼수없고, 도정법상사업시행자가종전의토지또는건축물의가격등에관하여감정평가업자의평가를받고자하는경우의평가방법에관하여규정되어있고, 재건축사업시행에있어서종전의토지또는건축물의가격등에관하여감정평가업자의감정등이예정되어있다고하더라도, 감정평가용역계약의체결로인하여조합원에게경제적부담이발생하는이상감정평가용역계약은법제24조제3항제5호에서총회의의결을거치도록정하고있는 예산으로정한사항외에조합원의부담이될계약 에해당한다고판단되어, 도정법제24조제3항제5호의 예산으로정한사항외에조합원의부담이될계약 의해석에관한법리오해등의위법이있다고할수없음 참조조문 도정법제 24 조제 3 항제 5 호 참조판례 대법원 선고 99 도 2165 판결, 대법원 선고 98 도 1234 판결, 대법원 선고 99 도 3949 판결

187 제 7 장사업시행인가 161 제 7 장사업시행인가 Ⅰ. 사업시행인가일반사항 1. 사업시행인가의의의및성격 사업시행인가는조합등사업시행자가추진하고있는정비사업에관한일체의내용 ( 예컨대토지이용계획, 주택이나복리시설의규모 배치와배분기준, 정비기반시설의설치계획등 ) 을시장 군수가최종적으로확정하여인가하는행정절차 ( 행정처분 ) 를말함 ( 법제28조제1항 ) 사업시행인가가고시됨으로써사업시행자는정비사업을시행할수있는지위또는권리를부여받게되고토지보상법상사업인정및그고시가있는것으로볼뿐만아니라각종개별법상인 허가등이의제되는등이해관계인에게직접적이고구체적인법적효과를발생시킴 ( 법제32조 ) 2. 사업시행인가절차 사업시행계획서작성, 총회및토지등소유자동의 ( 사업시행자 ) 인가신청 ( 사업시행자 시장 군수 ) 공람및의견청취 ( 시장 군수 ) 건축심의 ( 정비구역밖의재건축사업만해당 ) 및관계행정기관협의 ( 시장 군수 ) 사업시행인가 ( 시장 군수 ) 고시 ( 지자체공보, 시장 군수 ) 인가서교부 ( 시장 군수 사업시행자 ) 가. 사업시행계획서작성및동의 사업시행자는정비사업의인가를신청하려면고시된정비계획에따라다음의사항을포함한사업시행계획서를작성하여토지등소유자의동의를얻어야함 ( 법제 28조제1항, 제5항및제7항, 법제30조 ) 1) 사업시행계획서의내용가 ) 토지이용계획 ( 건축물배치계획을포함 ) 나 ) 정비기반시설및공동이용시설의설치계획

188 162 제 3 편정비사업의시행 다 ) 임시수용시설을포함한주민이주대책라 ) 세입자의주거및이주대책마 ) 임대주택의건설계획 ( 주택재건축사업의경우재건축소형주택의건설계획 ) 바 ) 건축물의높이및용적률등에관한건축계획사 ) 정비사업의시행과정에서발생하는폐기물의처리계획아 ) 교육시설의교육환경보호에관한계획 ( 정비구역으로부터 200미터이내에교육시설이설치되어있는경우에한함 ) 사 ) 시행규정 ( 시장 군수또는토지주택공사등이단독시행하는정비사업에한함 ) 자 ) 그밖에사업시행을위해필요한다음의사항 ( 영제41조제2항 ) 정비사업의종류 명칭및시행기간 정비구역의위치및면적 사업시행자의성명및주소 설계도서및자금계획 개보수할필요가있다고인정되는건축물의명세및개보수계획 정비사업의시행에지장이있다고인정되는정비구역안의건축물또는공작물등의명세 토지또는건축물등에관한권리자및그권리의명세 공동구의설치에관한사항 용도폐지되는정비기반시설의조서및도면과정비사업에의해새로이설치되는정비기반시설의조서및도면 ( 토지주택공사등이사업시행자인경우에한함 ) 용도폐지되는정비기반시설의조서 도면및그정비기반시설에대한 2이상의감정평가업자의감정평가서와새로이설치할정비기반시설의조서 도면및그설치비용계산서 사업시행자에게무상으로양여되는국 공유지의조서 토지등소유자가자치적으로정하여운영하는규약 빗물처리계획 기존주택의철거계획서 ( 석면을함유한건축자재가사용된경우에는그현황과동자재의철거및처리계획을포함 ) 정비사업완료후상가세입자에대한우선분양등에관한사항

189 제 7 장사업시행인가 163 2) 동의사업시행자 ( 시장 군수또는토지주택공사등은제외 ) 는사업시행인가를신청 ( 인가받은내용의변경, 정비사업의중지또는폐지포함 ) 하기전에미리총회를개최하여조합원과반수의동의 ( 다만, 사업시행자가지정개발자인경우에는정비구역안의토지면적 50퍼센트이상토지소유자의동의와토지등소유자과반수의동의 ) 를얻어야함. 다만, 경미한사항의변경은총회의의결불요 ( 법제28조제5항 ) 도시환경정비사업을토지등소유자가직접시행하려는경우에는토지등소유자의 3/4 이상의동의 ( 인가받은사항변경시는규약이정하는바에따라토지등소유자의과반수의동의, 경미한변경인경우에는토지등소유자의동의를불요 ) 를얻어야함 ( 법제28조제7항 ) 나. 인가신청서제출 사업시행자 ( 공동시행의경우를포함하되, 사업시행자가시장 군수인경우를제외하며, 시행자가 2 이상인경우에는그대표자를말함 ) 는정비사업을시행하려는경우에는사업시행계획서에정관등의다음의서류를첨부하여시장 군수에게사업시행인가신청서를제출하고인가를받아야함. 인가받은내용을변경하거나정비사업을중지또는폐지하고자하는경우에도또한같음. 다만, 경미한사항의변경은신고로갈음 ( 법제28조제1항, 규칙제9조제1항및제2항 ) 1) 정관등 2) 총회의결서사본 ( 사업시행자가지정개발자이거나도시환경정비사업을토지등소유자가시행하는경우에는토지등소유자의동의서및토지등소유자명부첨부 ) 3) 사업시행계획서 4) 수용또는사용할토지또는건축물의명세및소유권외의권리의명세서 ( 재건축사업의경우에는법제8조제4항제1호에해당하는사업에한함 ) 5) 사업시행자가정비사업에대하여법제32조제1항및제2항에의한인 허가등의의제를받고자하는경우에해당법률이정하는관계서류다. 공람및의견청취 시장 군수는사업시행인가를하고자하거나사업시행계획서를작성하려는경우에

190 164 제 3 편정비사업의시행 는공람요지및공람장소를당해지자체의공보등에공고하고관계서류사본을 14일이상일반인이공람 ( 경미한사항의변경은생략가능 ) 하게하여야하며, 토지등소유자또는조합원그밖의이해관계자의의견을들어야함 ( 법제31조제1항및제2항, 영제42조 ) 라. 건축심의및행정기관협의 시장 군수는정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업의사업시행인가를하려는경우에는건축물의높이 층수 용적률등다음사항에대하여건축위원회의심의를거쳐야함 ( 법제28조제2항, 건축법제4조, 건축법시행령제5조 ) 다만, 국토법제51조에따라지정된지구단위계획구역인경우도시계획위원회의심의를거쳐지구단위계획으로결정된사항은제외함 ( 영제39조 ) 1) 공동이용시설설치계획 2) 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획 3) 환경보전및재난방지에관한계획 4) 정비기반시설의설치계획 5) 건축물의건축선에관한계획이는정비구역이아닌지역에서시행하는재건축사업은정비계획수립과정이없으므로, 건축물의높이 층수 용적률등에대하여별도의건축위원회심의를거치도록한것임한편, 시장 군수가사업시행인가 ( 시장 군수가사업시행계획서를작성한경우포함 ) 를하려는경우 ( 변경인가를포함 ) 정비구역으로부터 200미터이내에교육시설이설치되어있는때에는해당지자체의교육감또는교육장과협의하여야함 ( 법제28조제3항 ) 마. 시행인가및고시 시장 군수는사업시행인가 ( 시장 군수가사업시행계획서를작성한경우를포함 ) 를하거나그정비사업을변경 ( 경미한변경제외 ) 중지또는폐지하는경우에는그내용을당해지자체의공보에고시하여야함 ( 법제28조제4항, 규칙제9조제3항 )

191 제 7 장사업시행인가 사업시행인가의경미한변경 인가받은내용을변경하거나정비사업을중지또는폐지하려는경우에도인가를받아야함. 다만, 다음의경미한사항의경우에는정비사업의효율적추진을위해신고로갈음하도록함 ( 법제28조제1항, 영제38조, 규칙제9조제2항 ) 1) 정비사업비를 10% 의범위에서변경하거나관리처분계획의인가에따라변경하는때. 다만, 주택법에따른국민주택건설사업인경우에는국민주택기금의지원금액이증가되지아니하는경우만해당 2) 건축물이아닌부대 복리시설의설치규모확대 ( 위치변경은제외 ) 3) 대지면적을 10% 의범위에서변경하는때 4) 세대수또는세대당주택공급면적 ( 공용면적을제외 ) 를변경하지아니하고인가받은면적의 10% 범위에서내부구조의위치또는면적의변경 5) 내장재료또는외장재료의변경 6) 사업시행인가의조건으로부과된사항의이행에따라변경하는때 7) 건축물의설계와용도별위치를변경하지아니하는범위에서건축물의배치및주택단지안의도로선형을변경하는때 8) 건축법시행령 제12조제3항각호의어느하나에해당하는사항의변경 9) 조합의명칭또는사무소소재지변경 10) 정비구역또는정비계획의변경에따라사업시행계획서를변경하는때 11) 조합변경의인가에따라사업시행계획서를변경하는때 12) 그밖에시 도조례가정하는사항을변경하는때 Ⅱ. 사업시행인가의특례 1. 존치또는리모델링특례 가. 내용사업시행자는일부건축물의존치또는리모델링 ( 건축물의노후화억제또는기능향상등을위하여증축, 개축또는대수선을하는행위 ) 에관한내용이포함된

192 166 제 3 편정비사업의시행 사업시행계획서를작성하여사업시행인가의신청을할수있음. 이경우시장 군수는존치또는리모델링되는건축물및건축물이있는토지가주택법및건축법상의다음의건축관련기준에적합하지않더라도대통령령이정하는기준에따라사업시행인가를할수있음 ( 법제33조제1항 ) 이는상가등복리시설등의소유자들이높은보상가격을요구하면서사업에동의하지않아사업지연을초래하는경우에전면철거방식에의하지않고존치또는리모델링이포함된정비사업이가능하도록함으로써합리적인재건축사업추진과자원낭비를방지하기위한것임 1) 주택법및건축법상의관련기준가 ) 주택법 제2조제8호에의한주택단지의범위나 ) 주택법 제21조제1항제2호및제3호에의한부대 복리시설의설치기준다 ) 건축법 제44조에의한대지와도로의관계라 ) 건축법 제46조에의한건축선의지정마 ) 건축법 제61조에의한일조등의확보를위한건축물의높이제한 2) 대통령령이정하는기준가 ) 주택법 제2조제4호에불구하고존치또는리모델링되는건축물도하나의주택단지안에있는것으로봄나 ) 주택법 제21조제1항에의한부대 복리시설의설치기준은존치또는리모델링되는건축물을포함하여적용할수있음다 ) 건축법 제44조에의한대지와도로의관계는존치또는리모델링되는건축물의출입에지장이없다고인정되는경우적용제외가능라 ) 건축법 제46조에의한건축선의지정은존치또는리모델링되는건축물에대하여는적용제외가능마 ) 건축법 제61조에의한일조등의확보를위한건축물의높이제한은리모델링되는건축물에대하여는적용제외가능나. 동의 존치또는리모델링되는건축물소유자의동의 ( 집합건물법제 2 조제 2 호에의한구 분소유자가있는경우에는구분소유자의 2/3 이상의동의와당해건축물연면적의

193 제 7 장사업시행인가 167 2/3 이상의구분소유자의동의 ) 를얻어야함 ( 법제 33 조제 2 항 ) 2. 재건축사업의범위에관한특례 가. 토지분할의개요 사업시행자또는추진위원회는 1) 주택법에따라사업계획승인을받아건설한 2 이상의건축물이있는주택단지에주택재건축사업을하는경우 2) 조합설립의동의요건을충족시키기위하여필요한경우에는그주택단지안의일부토지에대하여 건축법 제57조 ( 대지분할의제한 ) 에불구하고분할하고자하는토지면적이동법동조에서정하고있는면적에미달되더라도토지분할을청구할수있음 ( 법제41조제1항 ) 이는주택단지단위로추진되는재건축사업의경우단지내상가소유자등일부사업진행을반대하는조합원들의과도한요구로조합설립인가및사업시행인가를받지못하여다수의조합원들에게피해가발생되는문제점을해소하여주민들의권익을보호하고재건축을원활하게시행할있도록하는데제도적의의가있음나. 토지분할의요건 토지분할이청구된경우시장ㆍ군수는분할되어나갈토지및그위의건축물이다음각호의요건을충족하는경우에는토지분할이완료되지아니하여조합설립동의요건에미달되더라도건축위원회의심의를거쳐조합설립인가와사업시행인가가능 ( 법제41조제4항, 영제45조 ) 1) 당해토지및건축물과관련된토지등소유자가전체의 1/10 이하일것 2) 분할되어나가는토지위의건축물이분할선상에위치하지아니할것 3) 분할되어나가는토지가건축법제44조 ( 대지와도로의관계 ) 에적합할것토지분할은 지적법시행령 제14조에따르면소유권이전, 매매등을위하여필요한경우또는토지이용상불합리한지상경계를시정하기위한경우에허용하고있는데도정법에서는이에대한특례를규정하고있음

194 168 제 3 편정비사업의시행 다. 토지분할의절차 사업시행자또는추진위원회는토지분할청구를하는때에는 1차적으로토지분할대상이되는토지및그위의건축물과관련된토지등소유자와협의하여야하고, 협의가성립되지아니한경우에는 2차적으로법원에토지분할청구 ( 법제41조제2 항및제3항 ) 3. 주거환경개선사업에대한특례 가. 건축법등의적용특례 1) 국민주택채권매입면제주거환경개선사업에따른건축허가를받는때와부동산등기 ( 소유권보존등기및이전등기에한함 ) 를하는때에는 주택법 제68조 ( 국민주택채권매입 ) 를적용하지않음 ( 법제42조제1항 ) 2) 도시계획시설의결정 구조및설치의기준주거환경개선사업을위한정비구역안에서의도시계획시설 ( 국토계획법제2조제7 호에의한도시계획시설 ) 의결정ㆍ구조및설치의기준등은 도시계획시설의결정ㆍ구조및설치기준에관한규칙 에따름 ( 법제42조제2항, 규칙제10조제1항 ) 시ㆍ도지사는지역여건을고려할때위의기준을적용하는것이곤란하다고인정하는경우에는 국토계획법 제113조제1항에의한시ㆍ도도시계획위원회의심의를거쳐그기준을완화할수있음 ( 규칙제10조제2항 ) 3) 대지와도로및건축물의높이제한사업시행자는주거환경개선구역안에서다음의어느하나에해당하는사항에대하여는시 도조례가정하는바에따라그기준을따로정할수있음 ( 법제42조제 3항 ) 가 ) 건축법 제44조에의한대지와도로의관계 ( 소방활동에지장이없는경우에한함 ) 나 ) 건축법 제60조및제61조에의한건축물의높이제한 ( 사업시행자가공동주택을건설 공급하는경우에한함 )

195 제 7 장사업시행인가 169 나. 다른법령의적용및배제 1) 주거지역의세분지정주거환경개선구역은당해정비구역의지정고시가있은날부터 국토법 ( 제36 조제1항제1호가목및제2항 ) 에따라주거지역을세분하여정하는지역중제2종일반주거지역 ( 다만, 당해정비사업이정비구역의일부또는전부를수용하여주택을건설한후토지등소유자에게우선공급하는방법으로시행되는경우에는제 3종일반주거지역을말함 ) 으로결정 고시된것으로의제. 다만, 다음각호의어느하나에해당하는경우에는그러하지아니함 ( 법제43조제1항, 영제46조 ) 가 ) 해당정비구역이개발제한구역인경우나 ) 시장 군수가주거환경개선사업을위하여필요하다고인정하여해당정비구역일부분은종전용도지역을그대로유지하거나동일면적범위안에서위치를변경하는내용으로정비계획을수립한경우 4. 도시개발법에의한환지규정의적용 도시개발법 제 28 조부터제 49 조까지의규정은정비사업과관련된환지에관하여 이를준용함. 이경우동법제 41 조제 2 항에의한 " 환지처분을하는때 " 는이를 " 사업 시행인가를하는때 " 로봄 ( 법제 43 조제 2 항 ) 5. 지상권등계약의해지 정비사업이시행되면서임차인등이주택임대차보호법등을근거로이주를거부하면서과도한보상을요구할경우사업이지연될수밖에없으므로원활한사업추진을위해도입한것임. 즉정비구역내지상권자등권리자에게계약해지권을부여하여정비사업으로인한권리행사의불이익을방지하는한편, 세입자등에게도주택철거전이주를사실상의무화한것임가. 해지권및금전반환청구권의행사 정비사업의시행으로인하여지상권 전세권또는임차권의설정목적을달성할수 없는때에는그권리자는계약을해지할수있으며, 이경우계약을해지할수있

196 170 제 3 편정비사업의시행 는자가가지는전세금 보증금그밖에계약상의금전의반환청구권은사업시행자 에게이를행사할수있음 ( 법제 44 조제 1 항및제 2 항 ) 나. 구상권의발생과행사방법 금전반환청구권의행사에따라당해금전을지급한사업시행자는당해토지등소유자에게이를구상할수있으며, 이를통해구상이되지아니하는때에는당해토지등소유자에게귀속될대지또는건축물을압류할수있음. 이경우압류한권리는저당권과동일한효력을가짐 ( 법제44조제3항및제4항 ) 다. 지상권등의계약기간에대한특례 사업시행자가관리처분계획인가를받은경우지상권 전세권설정계약또는임대차계약의계약기간에대하여는 민법 제280조 ( 존속기간을약정한지상권 : 30~5 년이상 ) 제281조 ( 존속기간을정하지아니한지상권 ) 및제312조제2항 ( 전세권의존속기간이 1년미만인경우 1년 ), 주택임대차보호법 제4조제1항( 임대차기간이없거나 2년미만인경우 2년 ), 상가건물임대차보호법 제9조제1항( 임대차기간이없거나 1년미만인경우 1년 ) 은이를적용하지아니함 ( 법제44조제5항 ) 6. 소유자확인이곤란한건축물등에대한처분 소유자확인이곤란한건축물에대한처리방법을법제화하여소유권미확보로인한사업지연을방지하고관리사무소등은통상공동주택소유자공동명의또는입주자대표회의명의로되어있어소유권이전에어려움이있으므로조합재산으로명시하여원활한사업추진을도모하기위한것임가. 처분절차 ( 일간신문공고 감정평가액공탁 사업시행 ) 사업시행자는정비사업을시행함에있어조합설립인가일 ( 시장 군수가직접정비사업을시행하거나토지주택공사등을사업시행자로지정한경우에는사업시행자지정고시일 ) 현재건축물또는토지의소유자의소재확인이현저히곤란한경우에는전국적으로배포되는 2 이상의일간신문에 2회이상공고하고, 그공고한날부터 30일이상이지난때에는그소유자의소재확인이현저히곤란한건축물또는토지의감정평가액에해당하는금액 ( 감정평가업자 2인이상이평가한금액

197 제 7 장사업시행인가 171 의산술평균금액 ) 을법원에공탁하고정비사업을시행할수있음 ( 법제 45 조제 1 항 및제 4 항 ) 나. 조합원공동소유토지등의특례 재건축사업을시행함에있어조합설립인가일현재조합원전체의공동소유인토지또는건축물에대하여는조합소유의토지또는건축물로봄 ( 법제45조제2항 ). 이경우조합의소유로보는토지또는건축물의처분에관한사항은관리처분계획에이를명시하게함으로써공유자전원의동의없이도관리처분계획만으로공유물의처분 ( 민법제264조참조 ) 이가능하도록함 ( 법제45조제2항및제3항 ) Ⅲ. 사업시행인가의효과 1. 사업시행자로의지위변경 조합의경우조합설립인가로사업시행자의지위를부여받게되지만, 토지등소유자방 식의도시환경정비사업에서는사업시행인가로인해사업시행예정자인토지등의소 유자의지위가사업시행자인토지등소유자의지위로변경됨 2. 사업시행계획의확정 도정법상사업시행계획은사업시행자가도정법과정관이정하는바에따라조합원총 회의결의를거쳐수립하고, 인가를통하여확정 고시됨으로써그내용대로대외적 인효력을갖게됨 3. 다른법률의인 허가등의의제 사업시행자가사업시행인가를받은때 ( 시장 군수가직접정비사업을시행하는경우에는사업시행계획서를작성한때 ) 정비사업관련개별법상의각종인가 허가 승인 신고 등록 협의 동의 심사또는해제 ( 인 허가등 ) 가있는것으로의제 ( 법제32조제1항 )

198 172 제 3 편정비사업의시행 이는다른법령에따른인 허가등을따로받는데따른시간과비용을절감하여정비사업이원활히추진되도록사업시행자에게편의를제공하기위한것임따라서도정법에의해의제되는인 허가외에다른법률상요구되는인허가등의사항에대하여는별도의신청등을하여야함가. 관련서류의제출 사업시행자가인 허가등의의제를받으려는경우에는사업시행인가를신청하는때에해당법률이정하는관계서류를함께제출하여야함. 다만, 인가신청시시공자가선정되지않아관계서류를제출할수없는경우이거나천재 지변그밖의불가피한사유로인한긴급시행의경우에는시장 군수가정하는기한까지제출할수있음 ( 법제32조제3항및제5항 ) 나. 관계행정기관협의 시장 군수는사업시행인가를하거나사업시행계획서를작성함에있어의제되는인 허가등에해당하는사항이있는경우또는국 공유재산의처분에관한내용이포함되어있는때에는미리관계행정기관의장과협의하여야하며, 협의를요청받은행정기관은요청받은날부터 20일이내에의견을제출하여야함 ( 법제32조제4항 ). 다만, 천재 지변그밖의불가피한사유로인해정비사업을긴급히시행할필요가있다고시장 군수가인정하는때에는협의를마치기전에사업시행인가를할수있으며, 이경우협의를마칠때까지는인 허가등을받은것으로의제되지아니함 ( 법제32조제5항, 법제66조제1항및제2항 ) 라. 수수료, 사용료면제 인 허가등이있는것으로보는경우관계법률또는시 도조례에의해당해 인 허가등의대가로부과되는수수료등은이를면제함 ( 법제 32 조제 6 항 ) 4. 토지보상법에따른사업인정및고시의제 토지보상법을준용함에있어사업시행인가의고시 ( 시장 군수가직접정비사업을시 행하는경우에는사업시행계획서의고시 ) 가있는때에는 토지보상법 제 20 조제 1 항

199 제 7 장사업시행인가 173 및제 22 조제 1 항에의한사업인정및그고시가있는것으로의제 ( 법제 40 조제 2 항 ) 5. 분양신청기간통지 공고의무발생 사업시행자는사업시행인가의고시가있는날 ( 사업시행인가이후시공자를선정한경우에는시공자와계약을체결한날 ) 부터 60일이내에개략적인분담금의내역및분양신청기간등을토지등소유자에게통지하고, 분양대상대지또는건축물의내역등을해당지역일간신문에공고하여야함 ( 법제46조제1항전단 ) 6. 국 공유재산의용도폐지및평가시점기준 정비구역안의국공유재산은정비사업외의목적으로매각하거나양도할수없으며, 국유재산법또는지방재정법에의한계약방법에불구하고사업시행자또는점유자및사용자에게다른사람에우선하여수의계약으로매각또는임대할수있음. 다른사람에게우선하여매각또는임대할수있는국 공유재산은 사업시행인가의고시가있는날 부터종전의용도가폐지된것으로봄 ( 법제66조제3항부터제5항 ) 또한정비사업을목적으로우선매각하는국 공유지의평가는사업시행인가의고시가있는날을기준으로함 ( 법제66조제6항 ) 질의회신 사업시행계획서의수립시총회의결여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제 24 조제 3 항제 9 의 2 호에대하여 합총회의의결을거쳐야하는지? 조 회신내용도정법제30조에따른사업시행계획서의수립및변경 ( 제28조제1항에따른정비사업의중지또는폐지에관한사항을포함하며, 같은항단서에따른경미한변경은제외한다 )

200 174 제 3 편정비사업의시행 에관한사항은동법제 24 조제 3 항에총회의의결을거쳐야한다고규정하고있음 주택재개발사업사업시행인가신청시인감도장사용여부 ( ) 질의요지주택재개발사업관련, 사업시행인가시서면결의서에의한동의를하는경우인감도장날인을반드시해야하는지아니면서명날인도유효한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제28조제7항의규정에따른사업시행인가신청을위한동의는인감도장을사용한서면동의의방법에의한다고도정법제 17조제1항에서규정하고있음 토지등소유자방식의경우정비사업비를부담한특정인이사업시행자가될수있는 지여부 ( ) 질의요지토지등소유자방식으로진행하는도시환경정비사업에서특정인이정비사업비를부담한경우그사업비를부담하였다하여 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제28조제1항의사업시행인가절차를진행할수있는사업시행자가될수있는지여부? 회신내용도시환경정비사업은조합또는토지등소유자가시행하거나, 조합또는토지등소유자가조합원또는토지등소유자의과반수의동의를얻어시장 군수, 한국토지주택공사등도정법제8조제3항이정하는바에따라도정법시행령제14조의규정에서정하는일정요건을갖춘자와공동으로시행할수있도록하고있으며, 사업시행자는도정법제8조제3 항에따라정비사업을시행하는자를말하는것임

201 제 7 장사업시행인가 175 관련판례 구법에의거사업계획승인받은사업시행자에게도정법적용가능여부 사건번호대법원 선고 2006다 판결 채무부존재확인 판시사항 [1] 도정법시행전사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가위법시행후정비사업의시행으로용도폐지되는국가등소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여계약을체결하는경우, 위법제65조제2항후단이적용되는지여부 ( 적극 ) [2] 도정법제65조제3항, 제4항의절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결한계약을유효로볼수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 도정법시행전에사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가같은법시행후정비사업의시행으로인하여용도가폐지되는국가또는지방자치단체소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여국가또는지방자치단체사이에계약을체결하는경우에는같은법제65조제2항후단이적용됨 [2] 정비기반시설의무상양도및무상귀속여부는도정법제65조제2항에의하여결정되는것으로서, 같은조제3항은인가청으로하여금이해관계의조정을위하여미리관리청의의견을듣도록규정한것에불과하고, 같은조제4항도제1항및제2항의규정에의하여관리청에귀속될정비기반시설과사업시행자에게귀속또는양도될재산의종류와세목을정비사업의준공전에관리청에통지하도록하는절차적규정으로, 같은조제3항, 제4항의절차를거치지않았다고하여용도폐지되는정비기반시설이무상양도의대상이되지않는다고볼수는없고그러한절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결된계약을유효로볼것은아님

202 176 제 3 편정비사업의시행 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 65 조, 부칙 ( ) 제 3 조, 제 6 조, 제 7 조제 1 항, 민법제 105 조, 제 563 조 정비기반시설의무상양도범위 사건번호대법원 선고 2007두6663 판결 사업시행인가처분일부취소 판시사항 [1] 도정법제65조제2항의입법취지및법적성질 (= 강행규정 ) [2] 도정법제65조제2항후단규정에따라무상양도되는범위를, 용도폐지되는정비기반시설과 같은용도 로대체되어새로이설치하는정비기반시설의설치비용범위내로한정할수는있는지여부 ( 소극 ) [3] 주택재건축사업시행인가의법적성질 (= 재량행위 ) 및이에대하여법령상의제한에근거하지않은조건 ( 부담 ) 을부과할수있는지여부 ( 적극 ) 판결요지 [1] 도정법제65조제2항의전단규정은사업시행자의재산권을박탈 제한함에그본질이있는것이아니라, 사업지구안의공공시설등의소유관계를정함으로써사업시행자의지위를장래를향하여획일적으로확정하고자하는강행규정인점, 후단규정의입법취지는, 민간사업시행자에의하여새로설치된정비기반시설이전단규정에따라관리청에무상으로귀속됨으로인하여야기되는사업시행자의재산상손실을고려하여, 그사업시행자가새로설치한정비기반시설의설치비용에상당하는범위안에서정비사업의시행으로용도가폐지되는국가또는지방자치단체소유의정비기반시설을그사업시행자에게무상으로양도되도록하여위와같은재산상의손실을합리적인범위안에서보전해주고자하는데있는점등에비추어보면, 후단규정은민간사업시행자에의하여새로설치될정비기반시설의설치비용에상당

203 제 7 장사업시행인가 177 하는범위안에서용도폐지될정비기반시설의무상양도를강제하는강행규정임 [2] 도정법제65조제2항의후단규정은 용도가폐지되는정비기반시설은새로이설치한정비기반시설의설치비용에상당하는범위내에서 사업시행자에게무상양도하도록규정하고있어반드시용도폐지되는정비기반시설에대체되는, 즉같은종류의정비기반시설의설치비용범위내에서무상양도하라고한정하고있지아니하고, 달리위조항의정비기반시설을 같은종류 의정비기반시설이라고한정하여해석할근거가없으므로, 용도폐지되는정비기반시설 로서무상양도되는범위는같은용도로대체되어새로설치되는정비기반시설의설치비용으로한정할수없음 [3] 주택재건축사업시행의인가는상대방에게권리나이익을부여하는효과를가진이른바수익적행정처분으로서법령에행정처분의요건에관하여일의적으로규정되어있지아니한이상행정청의재량행위에속하므로, 처분청으로서는법령상의제한에근거한것이아니라하더라도공익상필요등에의하여필요한범위내에서여러조건 ( 부담 ) 을부과할수있음 참조조문 도정법제 28 조, 제 65 조제 2 항 참조판례 대법원 선고 2006 두 판결 사업시행인가 사건번호대법원 마596 결정 가처분이의 판시사항도정법에따른주택재건축정비사업조합이수립한사업시행계획이인가 고시를통해확정된후의쟁송방법 (= 인가된사업시행계획에대한항고소송 ) 및이러한항고소송의대상이되는행정처분의효력이나집행혹은절차속행등의정지를구하는방법 (= 행정소

204 178 제 3 편정비사업의시행 송법상집행정지신청 ) 판결요지도정법에따른주택재건축정비사업조합은관할행정청의감독아래위법상주택재건축사업을시행하는공법인으로서, 그목적범위내에서법령이정하는바에따라일정한행정작용을행하는행정주체의지위를가진다할것인데, 재건축정비사업조합이이러한행정주체의지위에서위법에기초하여수립한사업시행계획은인가 고시를통해확정되면이해관계인에대한구속적행정계획으로서독립된행정처분에해당하고, 이와같은사업시행계획안에대한조합총회결의는그행정처분에이르는절차적요건중하나에불과한것으로서, 그계획이확정된후에는항고소송의방법으로계획의취소또는무효확인을구할수있을뿐, 절차적요건에불과한총회결의부분만을대상으로그효력유무를다투는확인의소를제기하는것은허용되지아니하고, 한편이러한항고소송의대상이되는행정처분의효력이나집행혹은절차속행등의정지를구하는신청은행정소송법상집행정지신청의방법으로서만가능할뿐민사소송법상가처분의방법으로는허용될수없음 참조조문 도정법 ( 개정전 ) 제 16 조제 2 항 참조판례 대법원 자 92 마 54 결정, 대법원 선고 2007 두 판결, 대법원 선고 2007 다 2428 전원합의체판결 협의에의한도정법미적용가능여부 사건번호대법원 선고 2007두14312 판결 사업시행인가처분일부취소 판시사항행정청과사업시행자사이에사업시행자가정비기반시설설치에대한보상으로용적률

205 제 7 장사업시행인가 179 제한의완화와같은다른이익을얻는대신도정법제 65 조제 2 항후단규정을적용하지 않기로합의하고그에따라실제다른이익을얻은경우, 위규정의적용을배제할수 있는지여부 ( 소극 ) 판결요지도정법제65조제2항후단규정의입법취지및법적성격, 행정의법률유보원칙과행정법관계의명확성원칙등을종합적으로고려해보면, 행정청과사업시행자사이에사업시행자가정비기반시설을설치하는것에대한보상으로용적률제한의완화와같은다른이익을얻는대신위법조항후단규정을적용하지않기로하는합의를하였고그에따라실제사업시행자가다른이익을얻었다하더라도, 그러한사정만으로위후단규정의적용을배제할수는없음 참조조문 도정법제 65 조제 2 항

206 180 제 3 편정비사업의시행 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 Ⅰ. 토지등의수용또는사용 1. 의의및제도도입배경 가. 의의 일반적으로 수용 또는 사용 이란특정공익사업을위해국가등행정주체 ( 사업주체 ) 가개인소유의토지또는그밖의재산권을소유자의의사에반하여 ( 법률에의하여강제적으로 ) 취득또는사용하는것을말함 수용은재산권자체를취득하는것이고사용은그재산권의사용권만취득하는점에서차이가있음. 수용또는사용은공공필요를위한적법한행정작용으로인해재산권을박탈하거나중대한제한을가하는것이므로법률에근거가있어야하고정당한보상이전제되어야가능함 ( 헌법제23조제3항 ) 나. 제도도입배경 사업시행자는정비구역안에서정비사업 ( 재건축사업의경우에는천재 지변그밖의불가피한사유로인하여긴급히정비사업을시행할필요가있다고인정되는사업에한함 ) 을시행하기위하여필요한경우에는 토지보상법 제3조에의한토지 물건또는그밖의권리를수용또는사용할수있음 ( 법제38조및제40조 ) 토지보상법 제3조에의한수용또는사용은공익사업에대해서만허용되는데, 도정법은원활한정비사업을위해토지소유권등을확보하기위한수단으로수용또는사용이가능하도록하고있음 2. 토지보상법의준용및특례 가. 수용또는사용절차 정비구역안에서정비사업의시행을위한토지또는건축물의소유권과그밖의

207 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 181 권리에대한수용또는사용에관하여는이법에특별한규정이있는경우를제외하고는토지보상법을준용함. 다만, 정비사업의시행에따른손실보상의기준및절차에관하여는따로정할수있음 ( 법제40조제1항 ) 여기서 특별한규정이있는경우 란 사업시행인가의사업인정, 재결신청기간, 현물보상 ( 법제40조제2항부터제4항 ), 손실보상등 ( 영제44조의2) 을말함나. 사업인정및고시의특례 토지보상법을준용함에있어서사업시행인가의고시 ( 시장 군수가직접정비사업을시행하는경우에는사업시행계획서의고시를말함 ) 가있은때에는토지보상법 ( 제20조제1항및제22조제1항 ) 에의한사업인정및그고시가있은것으로의제함 ( 법제40조제2항 ) 이는도정법상 사업시행인가및고시 를 토지수용등을위한사업인정및고시 로의제하여사업시행자에게사업시행인가고시에따른법적효과의하나로토지등의수용권을부여한것임다. 재결신청기간특례 수용또는사용에대한재결신청은토지보상법 ( 제23조및제28조제1항 ) 상사업인정의실효및재결의신청규정에불구하고사업시행인가를할때정한사업시행기간이내에이를하여야함 ( 법제40조제3항 ). 토지보상법 제23조에따르면사업시행자가사업인정의고시가있는날부터 1 년이내에재결신청을하지않을경우사업인정의효력이상실되지만, 정비사업의경우사업시행인가시정해진사업시행기간이내에재결신청을하면됨. 따라서사업인정의효력과그에따른수용권의행사기간은사업시행인가시정해진사업시행기간내로연장됨라. 금전보상의예외 ( 현물보상 ) 대지또는건축물을현물보상하는경우에는 토지보상법 제 42 조 ( 재결의실효 ) 에불구하고준공인가이후에현물보상을할수있음 ( 법제 40 조제 4 항 )

208 182 제 3 편정비사업의시행 마. 이주대책대상자 공람공고일 ( 정비계획공람공고일 ) 부터계약체결일또는수용재결일까지계속하여거주하고있지아니한건축물의소유자는 토지보상법시행령 제40조제3항제2 호에따라이주대책대상자에서제외됨. 다만, 질병으로인한요양, 징집으로인한입영, 공무, 취학그밖에이에준하는부득이한사유로인하여거주하지아니한경우에는그러하지아니함 ( 영제44조의2 제1항 ) 바. 주거이전비보상 토지보상법시행규칙 제54조제2항에따른주거이전비의보상은정비계획공람공고일현재당해정비구역에거주하고있는세입자를대상으로함 ( 규칙제9조의2) 주거이전비보상대상자의인정기준및영업손실의보상기준에관하여구체적인사항은국토해양부장관이따로정할수있음 ( 영제44조의2제2항 ) 주거이전비보상은영제11조에따른공람공고일현재해당정비구역에거주하고있는세입자 ( 규칙제9조의2) 사. 영업손실보상 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률시행규칙에불구하고 4 개월 보상 ( 규칙제 9 조의 2) Ⅱ. 매도청구 ( 제 8 조제 4 항제 1 호를제외한재건축사업만해당 ) 1. 매도청구의의의및성격 가. 의의및성격 매도청구는재건축사업을시행함에있어조합설립부동의자등에대해그소유토 지등을시가에매도할것을청구하는것으로매도청구권은재건축에참가하는구 분소유자등이재건축에불참한구분소유자에대하여일정한절차를거쳐구분소

209 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 183 유권의매도를청구하는권리임. 이러한매도청구권은당사자의동의없이일방적으로이루어져계약체결의자유를상당부분제한하는성질을가지는데, 매도청구권의행사로인하여청구권자와상대방 ( 불참자 ) 사이에매매계약이성립된것으로의제됨나. 제도도입배경 이제도는한사람이라도재건축불참자가권리자로남으면그사람에대하여재건축을강제하는것이불가능하므로후속절차를적법하게진행할수없기때문에사업의지연을방지하기위해재건축불참자전원에대하여매도청구권을행사하도록하고있음 2. 매도청구의요건 사업시행자는재건축사업을시행함에있어다음각호어느하나에해당하는자의토지및건축물에대하여는 집합건물법 제48조를준용하여매도청구를할수있음. 이경우동법제48조의재건축결의는조합설립의동의 ( 제3호의경우에는사업시행자지정에대한동의 ) 로보며, 구분소유권및대지사용권은사업시행구역안의매도청구의대상이되는토지또는건축물의소유권과그밖의권리로봄 ( 법제39조 ) 1) 재건축조합설립에동의하지아니한자 2) 건축물또는토지만소유한자 3) 시장 군수또는토지주택공사등의사업시행자지정에동의를하지아니한자 매도청구에대한구체적인절차는 집합건물법 참조

210 184 제 3 편정비사업의시행 질의회신 총회후관리처분계획공람을하여야하는지여부 ( ) 질의요지관리처분계획의공람시기를관리처분총회의결이후로보아야하는지또는총회의결이전으로보아야하는지, 관리처분계획의안건이이사회에서부결되고대의원회에서의결된관리처분계획 ( 안 ) 으로공람의견청취가가능한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제49조제1항에따르면사업시행자는제48조에따른관리처분계획의인가를신청하기전에관계서류의사본을 30일이상토지등소유자에게공람하게하고의견을듣도록규정하고, 관리처분계획의수립및변경은총회의의결사항으로총회의소집절차 시기및의결방법등에관하여는조합정관에정하도록도정법제24조제3항및제5항에규정하고있으며, 우리부에서는주거환경과-4826( ) 호로배포한 정비사업업무편람 에서조합총회의결후공람 의견을청취하도록지방자치단체에시달한바있음 관리처분계획인가를받은재건축사업의경과조치여부 ( ) 질의요지개정된 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 에관리처분계획의인가를받은재건축사업에대한경과조치가있는지? 회신내용도정법부칙 < 제9632호, > 제2항에따르면이법시행당시제48조에따라관리처분계획의인가를받은주택재건축조합으로서 주택법 제38조에따른입주자모집승인을받지아니한경우이법에따라제30조에따른사업시행계획서를변경하고자하는때에는토지등소유자 4분의 3이상의동의를받아야한다고규정되어있음

211 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 185 인가된관리처분계획과달라지는경우변경인가대상여부 ( ) 질의요지관리처분계획에서일반에게분양할체비시설로정한업무시설등을미분양등의사유로이를일반에게분양하지아니하고, 사업시행자인토지등소유자에게분양하는경우관리처분계획을변경하여야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제48조제1항의규정에따라인가된관리처분계획과달라져관리처분계획을변경하고자하는경우에는시장 군수의인가를받아야하며, 이경우대통령령 ( 영제49조 ) 이정하는경미한사항을변경하고자하는경우에는시장 군수에게신고하도록하고있음 관리처분계획인가후미매입토지가있는경우착공가능여부 ( ) 질의요지관리처분계획의인가를득한후미매입또는미동의토지 ( 건축물이없는나대지 ) 가있는상태에서착공가능여부 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 도정법 ) 에따른관리처분계획인가의고시가있는경우에는도정법제49조제6항에따라소유자ㆍ지상권자ㆍ임차권자등의종전토지또는건축물에대한사용ㆍ수익권은제한받게되고, 그결과사업시행자에게정비사업의취지에따라종전의토지또는건축물을사용ㆍ수익할수있는권한이부여되므로, 사업시행자는사업시행계획에따라착공할수있음다만, 착공시발생할수있는미매입또는미동의소유자의토지사용에따라발생하는문제에관하여는민사관계법령에따라야할것임

212 186 제 3 편정비사업의시행 관련판례 총회결의의효력 사건번호대법원 선고 2008다93001 판결 관리처분계획안수립결의무효 판시사항 [1] 도정법상의주택재건축정비사업조합을상대로관리처분계획안또는사업시행계획안에대한조합총회결의의효력등을다투는소송의법적성질 (= 행정소송법상당사자소송 ) [2] 도정법상의주택재건축정비사업조합을상대로관리처분계획안과사업시행계획안에대한총회결의의무효확인을구하는소를민사소송으로제기한사안에서, 그소는행정소송법상당사자소송에해당하므로행정법원에전속관할이있다고한사례 판결요지 [1] 도정법에따른주택재건축정비사업조합은관할행정청의감독아래위법상의주택재건축사업을시행하는공법인으로서, 그목적범위내에서법령이정하는바에따라일정한행정작용을행하는행정주체의지위를가짐. 따라서행정주체인재건축조합을상대로관리처분계획안에대한조합총회결의의효력등을다투는소송은행정처분에이르는절차적요건의존부나효력유무에관한소송으로서그소송결과에따라행정처분의위법여부에직접영향을미치는공법상법률관계에관한것이므로, 이는행정소송법상의당사자소송에해당하고, 재건축조합을상대로사업시행계획안에대한조합총회결의의효력등을다투는소송또한행정소송법상의당사자소송에해당함 [2] 도정법상의주택재건축정비사업조합을상대로관리처분계획안과사업시행계획안에대한총회결의의무효확인을구하는소를민사소송으로제기한사안에서, 그소는행정소송법상당사자소송에해당하므로행정법원에전속관할이있다고한사례.

213 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 187 참조조문 도정법제 18 조, 제 24 조제 3 항제 9 호의 2, 제 10 호, 제 30 조, 제 48 조, 행정소송법제 3 조제 2 호, 민사소송법제 250 조 참조판례 대법원 선고 2007 다 2428 전원합의체판결 재건축조합결의의효력 사건번호대법원 선고 2006다53245 판결 소유권이전등기등 판시사항 [1] 1주택을 2인이상이공유지분으로소유하여공유자전원이 1인의조합원으로취급되는경우, 대표조합원 1인에게그공유지분에관한개발이익을초과하여분배하기로하는재건축조합결의의효력 ( 무효 ) [2] 재건축조합의권리분배에관한결의가현저히형평에반하여무효인경우, 새로운조합원총회의결의없이곧바로재건축조합을상대로공정하다고주장하는수분양권의확인을구할수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 1주택을 2인이상이공유지분으로소유함으로써공유자전원이 1인의조합원으로취급되는경우조합규약등에서그분배에관하여달리정하고있다는등의특별한사정이없는한, 대표조합원을비롯한공유자들은다른일반조합원에대한관계에서뿐아니라공유자들상호간의관계에서도형평이유지되도록개발이익등을분배받을권리가있음. 그러므로재건축조합은공유자들에게개발이익등을분배함에있어다른일반조합원에대한관계에서나공유자들상호간의관계에서형평이유지되도록하여야하고, 대표조합원 1인에게그공유지분에관한개발이익을초과하여다른공유자에게분배하여야할개발이익까지임의로분배하는등형평에현저히반하는권

214 188 제 3 편정비사업의시행 리분배를내용으로하는재건축조합의결의는무효임 [2] 재건축조합의권리분배에관한결의가형평에현저히반하여무효인경우, 공유자들전체로서 1인의조합원지위를갖고있는각공유자는그결의의무효확인등을소구하여승소판결을받은후새로운조합원총회에서공정한내용으로다시결의하도록함으로써그권리를구제받을수있을뿐, 새로운조합원총회의결의도거치지않은채종전조합원총회의결의가무효라는사정만으로곧바로재건축조합을상대로하여스스로공정하다고주장하는수분양권의확인등을구할수는없음 참조조문 집합건물의소유및관리에관한법률제 47 조 다가구주택의분양권 사건번호대법원 선고 2009두10628 판결 관리처분계획취소 판시사항 [1] 서울시도시및주거환경정비조례중다가구주택이다세대주택으로전환된경우에관한규정인제24조제2항제1호, 부칙제5조에서의 전환 의의미 [2] 다가구주택인건물에관하여 2002년 10월지분등기를, 구분소유등기를각마쳤을뿐, 까지다세대주택으로건축물대장의전환을하지않은채분양신청을한경우, 서울시도시및주거환경정비조례부칙제7조의요건인 이전에가구별로지분등기또는구분소유등기를경료할것 을갖추지못하였으므로공동분양대상이된다고한사례 판결요지 [1] 서울시도시및주거환경정비조례제24조제2항제3호, 부칙제7조는다가구주택에관하여지분등기또는구분소유등기만이경료된경우에관한규정임에대하여, 제24조

215 제 8 장토지등의수용또는사용, 매도청구 189 제2항제1호, 부칙제5조는다가구주택이다세대주택으로전환된경우에관한규정으로서이때의 전환 이란건축물대장의기재및관리등에관한규칙제6조제1항에의한 건축물대장의전환 을의미한다고봄이상당함 [2] 다가구주택인건물에관하여 2002년 10월지분등기를, 구분소유등기를각마쳤을뿐, 까지다세대주택으로건축물대장의전환을하지않은채분양신청을한경우, 서울시도시및주거환경정비조례제24조제2항제3호에서정한 하나의주택을수인이소유하고있는경우 에해당하는데, 경과규정인위조례부칙제7 조의요건인 이전에가구별로지분등기또는구분소유등기를경료할것 이란요건을갖추지못하였으므로공동분양대상이된다고한사례. 참조조문 서울시도시및주거환경정비조례 ( 개정전 ) 제24조제2항제1호 ( 현행제27조제2항제1호참조 ), 제3호 ( 현행제27조제2항제3호참조 ), 부칙 ( ) 제5조, 제7 조, 건축물대장의기재및관리등에관한규칙 ( 개정전 ) 제6조제1항 ( 현행제15 조제1항참조 ) 참조판례 대법원 선고 2008 두 판결

216 190 제 3 편정비사업의시행 제 9 장관리처분계획 Ⅰ. 관리처분계획의의의및성격 1. 의의 ㅇ관리처분계획은사업시행자가정비사업시행구역안에있는종전의토지또는건축물의소유권과지상권, 전세권, 임차권, 저당권등소유권이외의권리를정비사업으로새로이조성된토지 ( 대지 ) 와축조된건축시설에관한권리로변환시켜배분하는일련의계획임즉관리처분계획은사업완료후이전고시 ( 분양처분 ) 의내용을미리정하는계획으로서손실보상, 계약, 수용등에의한취득, 청산등으로소멸시키거나이행하는관리계획과공공시설의귀속및시행자에게귀속된대지또는건축시설의처분에관한일련의계획 ( 처분계획 ) 으로구성됨ㅇ즉, 관리처분계획은사업시행인가고시후조합원이출자한재산의가치산정방법, 새로이신축하는건축물과대지지분을조합원에게배분하는기준및추산액등을확정하여토지등소유자에게분담또는환급하는절차로서사실상토지등소유자 ( 조합원 ) 가취득할건축물및대지지분이얼마인지, 그리고정산받을금액또는납부하여야할금액이얼마인지를가늠할수있는가장중요한기준이됨따라서사업시행구역안의권리자에게는정비사업과정의어느절차보다도가장큰이해관계를가지는단계이며, 당해사업의성패를좌우하는중요한단계임 2. 법적성격 관리처분계획은사업시행자 ( 주거환경개선사업은제외 ) 가분양신청기간이종료된때 에기존건축물을철거하기전에분양신청현황을기초로수립하여시장 군수의인 가를받아야함 ( 법제 48 조제 1 항 )

217 제 9 장관리처분계획 191 가. 행정처분성 관리처분계획은정비사업완료후행할이전고시의내용을미리정하는것으로서총회의결의후인가를통해확정 ( 인가 고시 ) 될경우종전의토지또는건축물의소유권자 지상권자 전세권자 임차권자등은이전고시가있는날까지종전의토지또는건축물등을사용하거나수익할수없게됨 ( 법제49조제6항 ). 따라서관리처분계획은토지등소유자등에게구체적이고직접적인법률상의영향을미치는행정처분에해당함 ( 대법원 선고. 2001두 6333판결참조 ) 나. 행정계획 관리처분계획은정비기본계획, 정비계획, 사업시행계획등과함께정비사업의일 련의절차로서이루어지는행정계획의일종임

218 192 제 3 편정비사업의시행 Ⅱ. 관리처분계획의수립절차 1. 관리처분의절차개관 관리처분의절차를요약하면아래와같음 분양신청의통지 공고 ( 법제 46 조제 1 항 ) 분양신청 ( 법제 46 조제 2 항 ) 분양설계계획수립 ( 법제 48 조제 1 항제 1 호 제 2 항제 5 호 ) 종전및분양예정자산의평가 ( 법제 48 조제 5 항및 6 항 ) 관리처분계획수립 ( 법제 48 조 ) 조합총회의결 ( 법제 24 조제 3 항 ) 공람및의견청취 ( 법제 49 조제 1 항 ) 인가신청 ( 법제 48 조제 1 항 ) 인가및고시 ( 법제 49 조제 2 항및제 3 항 ) 통지 ( 법제 49 조제 4 항 ) - 사업시행자 토지등소유자 ( 사업시행인가고시후 60 일이내 ) - 토지등소유자 사업시행자 ( 분양신청기간 : 통지후 일, 20 일범위내연장 ) - 사업시행자 ( 분양신청기간만료일을기준으로분양신청현황을기초로하여작성 ) - 재개발 도환사업 : 시장 군수가선정 계약한 2 이상감정평가업자의평가금액을산술평균 - 재건축사업 : 임의규정으로조합실정에따라시행 - 사업시행자 ( 분양설계, 분양대상자내역등을포함하여수립 ) - 의결방법 : 정관으로정함 ( 법제 20 조, 영제 31 조 ) 정관변경 ( 관리처분관련 ) 시 2/3 이상 - 사업시행자 토지등소유자 ( 인가신청하기전에 30 일이상 ) - 사업시행자 시장 군수 ( 분양신청기간종료에서건축물철거전까지인가 ) - 시장 군수 ( 인가신청이있은날부터 30 일이내에결정, 공보에고시 ) - 사업시행자 분양신청자 ( 지체없이 )

219 제 9 장관리처분계획 분양신청의통지및공고 가. 분양신청 분양신청은종전토지및건축물의소유자또는소유권이외의권리자가권리조정의주체가되는사업시행자에게향후사업시행에따른권리조정에대비하여분양예정대지및건축시설을분양받고자하는의사를표시하면서소유하고있는권리를신고하는것임 종전토지및건축물에관한소유권이외의권리로는지상권 전세권 임차권 저당권등이있음 ( 법제49조제6항 ) 나. 분양신청의통지 공고 1) 통지및공고사항 사업시행자는사업시행인가고시가있는날 ( 사업시행인가고시후시공자를선정한경우에는시공자와의계약을체결한날 ) 부터 60일이내에개략적인부담금내역및분양신청기간등을정하여토지등소유자에게통지하고분양의대상이되는대지또는건축물의내역등을해당지역에서발간되는일간신문에공고하여야함 ( 법제46조제1항, 영제47조제1항 ) < 표 > 분양신청의통지 공고사항 내용통지공고 사업시행인가의내용 정비사업의종류 명칭및정비구역의위치 면적 분양신청서 분양신청기간및장소 분양대상대지또는건축물의내역 개략적인부담금내역 분양신청자격 분양신청방법 토지등소유자외의권리자의권리신고방법 분양을신청하지아나한자에대한조치 그밖에시 도조례가정하는사항예시 ) 서울시의경우시조례제21조제1항 - 분양신청안내문 - 철거및이주예정일

220 194 제 3 편정비사업의시행 2) 분양신청기간분양신청은그통지한날부터 30일이상 60일이내에하여야함. 다만, 사업시행자는관리처분계획의수립에지장이없다고판단되는경우에는 20일의범위에서연장가능 ( 법제46조제1항 ) 3) 분양신청방법등대지또는건축물에대한분양을받고자하는토지등소유자는시행자가통지한분양신청기간내에사업시행자에게분양신청을하여야하며, 소유권외의권리자는그권리를신고하여야함 ( 법제46조제2항 ) 분양을받고자하는토지등소유자는분양신청서에소유권의내역을명기하고그소유의토지및건축물에관한등기부등본또는환지예정지증명원을첨부하여제출하여야함. 이경우우편의방법으로분양신청을하는때에는분양신청기간내에발송된것임을증명하는우편으로하여야함 ( 법제46조제2항, 영제47조제2항 ) 도시환경정비사업도시환경정비사업의경우토지등소유자가정비사업에제공되는종전의토지또는건축물에의해분양받을수있는것외에공사비등사업시행에필요한비용의일부를부담하고그대지및건축물을분양받고자하는때에는분양신청을하는때에그의사를분명히하고, 그가종전에소유하던토지또는건축물의개략적인평가액의 10% 에상당하는금액을사업시행자에게납입하여야함. 이경우그금액은납입하였으나영제50조제4호에따라정하여진비용부담액을정하여진시기에납입하지아니한자는그납입한금액의비율에해당하는만큼의대지및건축물에한하여분양을받을수있음 ( 영제47조제3항 ) 4) 분양신청을하지아니한자등에대한조치가 ) 현금청산사업시행자는토지등소유자가다음의어느하나에해당하는경우에는그해당된날부터 150일이내에토지 건축물또는그밖의권리에대하여현금으로청산하여야함 ( 법제47조 ) (1) 분양신청을하지아니한자 (2) 분양신청을철회한자

221 제 9 장관리처분계획 195 (3) 인가된관리처분계획에의하여분양대상에서제외된자 (4) 조합설립인가후당해정비사업의건축물또는토지를양수한자로서조합원자격을취득할수없는자 ( 법제19조제3항 ) 나 ) 청산금의산정청산금은 1차적으로사업시행자와토지등소유자가협의하여산정함. 이경우시장ㆍ군수가추천하는부동산공시법에의한감정평가업자 2인이상이평가한금액을산술평균하여산정한금액을기준으로협의할수있음 ( 영제48조 ) 협의불성립의경우사업시행자와현금청산대상자사이에현금청산금액에대해협의가성립되지않을경우수용이가능한재개발, 도시환경정비사업의시행자는토지보상법에따라수용절차를이행하고수용보상금을지급할수있음 ( 대법원 선고 2006두 2954 판결참조 ) 3. 종전및종후자산평가 가. 평가방법 1) 재개발사업, 도시환경정비사업시장 군수가선정 계약하는부동산공시법에의한감정평가업자 2인이상이평가한금액을산술평균하여산정함. 다만, 관리처분계획을변경 중지또는폐지하고자하는경우에는사업시행자및토지등소유자전원이합의하여이를산정가능 ( 법제48조제5항제1호 ) 사업시행자는감정평가를하려는경우시장 군수에게감정평가업자의선정 계약을요청하고감정평가에필요한비용을미리예치하여야하며, 시장 군수는감정평가가끝난경우예치된금액에서감정평가비용을직접지불한후나머지비용은사업시행자와정산 ( 법제48조제5항제3호 ) 2) 재건축사업사업시행자는재개발, 도시환경정비사업의평가방법을준용할수있음 ( 법제48조제6항 )

222 196 제 3 편정비사업의시행 나. 가격시점 1) 종전자산종전의토지또는건축물평가시가격시점은원칙적으로사업시행인가의고시일임. 다만, 기존건축물의붕괴등안전사고의우려가있어법제48조의2제2항에따라시장 군수의허가등을얻어사업시행인가전에해당건축물이철거된건축물의경우에는시장 군수의허가를얻은날을기준으로종전자산을평가 ( 법제48 조제1항제4호 ) 2) 종후자산종후자산평가시가격시점에대해서는명문화하고있지않음 4. 관리처분계획의수립 가. 관리처분계획의내용 관리처분계획서내용에포함될사항은다음과같음 ( 법제 48 조, 영제 50 조 ) 1) 분양설계 2) 분양대상자의주소및성명 3) 분양대상자별분양예정인대지또는건축물의추산액 4) 분양대상자별종전의토지또는건축물의명세및사업시행인가의고시가있은날 ( 사업시행인가전에법제48조의2제2항에따라철거된건축물의경우에는시장 군수에게허가받은날 ) 을기준으로한가격 5) 정비사업비의추산액 ( 재건축사업의경우에는재건축초과이익환수에관한법률에따른재건축부담금에관한사항을포함 ) 및그에따른조합원부담규모및부담시기 6) 분양대상자의종전의토지또는건축물에관한소유권외의권리명세 7) 세입자별손실보상을위한권리명세및그평가액 8) 현금으로청산하여야하는토지등소유자별기존의토지, 건축물또는그밖의권리의명세와이에대한청산방법 9) 정비사업의시행으로인하여새로이설치되는정비기반시설의명세와용도가폐지되는정비기반시설의명세

223 제 9 장관리처분계획 ) 보류지등의명세와추산가액및처분방법 11) 비용의부담비율에의한대지및건축물의분양계획과그비용부담의한도, 방법과시기, 이경우비용부담에의하여분양받을수있는한도는정관등에서따로정하는경우를제외하고는기존의토지또는건축물의가격의비율에따라부담할수있는비용의 50% 를기준으로정함나. 조합원총회의결 관리처분계획은총회의의결사항이므로관리처분계획인가신청전에반드시조합원총회의결의를거쳐야함 ( 법제24조제3항제10호 ) 1) 총회개최전통지사업시행자는관리처분총회의개최일부터 1개월전에분양대상자별종후자산가액의추산액, 종전자산의명세및가액, 정비사업비의추산액등을각조합원에게문서로통지하여야함 ( 법제48조제1항 ) 2) 총회의결정족수관리처분계획의수립및변경은조합원총수의과반수찬성으로의결함. 다만, 법제48조제1항단서에따른경미한사항의변경은제외 ( 법제24조제3항제10호 ) 5. 공람및의견청취 사업시행자는관리처분계획의인가를신청하기전에관계서류의사본을 30일이상토지등소유자에게공람하게하고의견을들어야함. 다만, 경미한사항을변경하려는경우에는공람및의견청취절차생략가능 ( 법제49조제1항 ) 사업시행자는공람을실시하려는경우토지등소유자또는분양신청을한자에게공람기간 장소등공람사항을미리통지하여야함 ( 법제49조제4항, 영제53조제1항 ) 6. 관리처분계획의인가신청 가. 인가신청서작성 사업시행자는관리처분계획의인가 ( 변경ㆍ중지ㆍ폐지포함 ) 를받고자하는때에

224 198 제 3 편정비사업의시행 는관리처분계획인가 ( 변경ㆍ중지ㆍ폐지인가 ) 신청서에다음각호의구분에따른서류를첨부하여시장ㆍ군수에게제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) 하여야함 ( 규칙제11조 ) 1) 관리처분계획인가의경우 - 관리처분계획서및총회의결서사본 2) 관리처분계획변경ㆍ중지또는폐지인가의경우 - 변경ㆍ중지또는폐지의사유와그내용을설명하는서류나. 인가받은내용의변경 인가받은관리처분계획을변경하려는경우에도시장 군수의인가를받아야함. 다만, 다음의경미한변경의경우에는신고로갈음 ( 법제48조제1항, 영제49조 ) 1) 계산착오ㆍ오기ㆍ누락등에따른단순정정 ( 불이익을받는자가없는경우에한함 ) 2) 사업시행자등의권리의무승계에관한규정에의한권리ㆍ의무의변동이있는경우로서분양설계의변경을수반하지아니하는때 3) 관리처분계획의변경에대하여이해관계가있는토지등소유자전원의동의를얻어변경하는때 4) 정관및사업시행인가의변경에따라관리처분계획을변경하는때 5) 매도청구에대한판결에따라관리처분계획을변경하는때 6) 주택분양에관한권리를포기하는토지등소유자에대한임대주택의공급에따라관리처분계획을변경하는때 7. 관리처분계획인가및고시등 가. 관리처분계획의인가 관리처분계획은시장 군수의인가를받아야효력이발생함. 관리처분계획인가신청을받은시장 군수는인가신청이있은날부터 30일이내에관리처분계획의내용이관리처분계획의기준, 필요적기재사항, 정관에서정한분양의기준등에맞는지여부를심사하여인가하고사업시행자에게통보함 ( 법제49조제2항 )

225 제 9 장관리처분계획 199 나. 관리처분계획인가고시 시장 군수는관리처분계획을인가하는때에는다음각호의사항을포함하여인가내용을당해지자체의공보에고시하여야함 ( 법제49조제3항, 규칙제13조 ) 1) 정비사업의종류및명칭 2) 정비구역의위치및면적 3) 사업시행자의성명및주소 4) 관리처분계획인가일 5) 다음의사항을포함한관리처분계획인가의요지 - 대지및건축물의규모등건축계획 - 분양또는보류지의규모등분양계획 - 신설또는폐지하는정비기반시설의명세 - 기존건축물의철거예정시기등다. 분양신청자등에대한통지 사업시행자는분양신청을한자에게다음각사항을통지하여야하며, 관리처분계획변경의고시가있는때에는변경내용을통지하여야함 ( 영제53조제2항 ) 1) 정비사업의종류및명칭 2) 정비사업시행구역의면적 3) 사업시행자의성명및주소 4) 관리처분계획의인가일 5) 분양대상자별기존의토지또는건축물의명세및가격과분양예정인대지또는건축물의명세및추산가액 8. 관리처분계획인가의효력 가. 종전토지및건축물의사용 수익제한 관리처분계획의인가고시가있는때에는종전의토지등에대한소유권자 지상 권자 전세권자 임차권자등은이전고시가있는날까지종전의토지또는건축 물에대하여이를사용하거나수익할수없음. 다만, 사업시행자의동의를얻거나

226 200 제 3 편정비사업의시행 토지보상법상손실보상이완료되지아니한경우에는그러하지아니함 ( 법제 49 조 제 6 항 ) 나. 권리 의무의확정 관리처분계획은인가고시로그내용이확정됨 다. 건축물의철거가능 사업시행자는시장 군수등의허가를얻은경우를제외하고는관리처분계획의 인가를받은후건축물을철거하여야함 ( 법제 48 의 2) Ⅲ. 관리처분계획의기준 1. 일반적기준 관리처분계획의내용은다음의기준에의함 ( 법제 48 조제 2 항 ) 가. 종전의토지또는건축물의면적 이용상황 환경그밖의사항을종합적으로고려하여대지또는건축물의균형있게분양신청자에게배분되고합리적으로이용되도록함나. 지나치게좁거나넓은토지또는건축물에대하여필요한경우에는이를증가하거나감소시켜대지또는건축물의적정규모가되도록함다. 너무좁은토지또는건축물이나정비구역지정후분할된토지를취득한자에대하여는현금으로청산할수있음라. 재해또는위생상의위해를방지하기위하여토지의규모를조정할필요가있는때에는너무좁은토지를증가시키거나토지에갈음하여보상을하거나건축물의일부와그건축물이있는대지의공유지분을교부할수있음마. 분양설계에관한계획은분양신청기간이만료되는날을기준으로하여수립

227 제 9 장관리처분계획 201 바. 1세대또는 1인이 1이상의주택또는토지를소유한경우에는 1주택을공급하고, 같은세대에속하지아니하는 2인이상이 1주택또는 1토지를공유한경우에는 1 주택만공급. 다만, 2인이상이 1토지를공유한경우로서시 도조례로주택공급에관하여따로정하고있는경우에는시 도조례로정하는바에따라주택을공급할수있고, 다음각목의어느하나에해당하는토지등소유자에대하여는소유한주택수만큼공급할수있음 1) 수도권정비계획법 에따른수도권과밀억제권역에위치하지아니하는재건축사업의토지등소유자 2) 근로자 ( 공무원인근로자를포함 ) 숙소 기숙사용도로주택을소유하고있는토지등소유자 3) 국가, 지자체및토지주택공사등 2. 세부기준 가. 재개발사업, 도시환경정비사업 재개발사업과도시환경정비사업의관리처분은다음각호의방법및기준에따름 ( 영제52조제1항 ) 1) 시 도조례가분양주택의규모를제한하는경우에는그규모이하로주택을공급 2) 1개의건축물의대지는 1필지의토지가되도록정할것다만, 주택단지의경우에는그러하지아니함 3) 정비구역안의토지등소유자 ( 지상권자제외 ) 에게분양할것. 다만, 공동주택을분양하는경우시 도조례가정하는금액 규모 취득시기또는유형에대한기준에부합하지아니하는토지등소유자 ( 지상권자제외 ) 는시 도조례가정하는바에따라분양대상에서제외할수있음 4) 1필지의대지및그대지에건축된건축물 ( 보류지로정하거나조합원외의자에게분양하는부분제외 ) 을 2인이상에게분양하는때에는기존의토지및건축물의가격 ( 사업시행방식이전환된경우에는환지예정지의권리가액을말함. 이하제8 호에서같음 ) 과토지등소유자 ( 지상권자제외 ) 가부담하는비용 ( 재개발사업의경우에는이를고려하지아니함 ) 의비율에따라분양할것

228 202 제 3 편정비사업의시행 5) 분양대상자가공동으로취득하게되는건축물의공용부분은각권리자의공유로하되, 당해공용부분에대한각권리자의지분비율은그가취득하게되는부분의위치및바닥면적등의사항을고려하여정할것 6) 1필지의대지위에 2인이상에게분양될건축물이설치된경우에는건축물의분양면적의비율에의하여그대지소유권이주어지도록할것. 이경우토지의소유관계는공유로함 7) 법제48조제5항은도시환경정비사업에대한법제48조제1항제3호및제4호에의한평가에관하여이를준용할것 8) 주택의공급순위는기존의토지또는건축물의가격을고려하여정할것. 이경우그구체적인기준은시 도조례로정할수있음나. 재건축사업 재건축사업의경우다음각호의방법및기준에따름 ( 영제52조제2항 ). 다만, 조합이조합원전원의동의를받아그기준을따로정하는경우에는그에따름 1) 위 가 의기준 5) 와 6) 을적용할것. 다만, 단독주택재건축사업의경우에는재개발사업에준하여위 가 를적용할것 2) 부대 복리시설 ( 부속토지포함 ) 의소유자에게는부대 복리시설을공급할것. 다만, 다음가 ) 내지다 ) 의어느하나에해당하는경우에는 1주택을공급할수있음가 ) 새로운부대 복리시설을건설하지아니하는경우로서기존부대 복리시설의가액이분양주택중최소분양단위규모의추산액에정관등으로정하는비율 ( 정관등으로정하지아니하는경우에는 1로함. 이하나 ) 에서같음 ) 을곱한가액보다클것나 ) 기존부대 복리시설의가액에서새로이공급받는부대 복리시설의추산액을뺀금액이분양주택중최소분양단위규모의추산액에정관등으로정하는비율을곱한가액보다클것다 ) 새로이공급받는부대 복리시설의추산액이분양주택중최소분양단위규모의추산액보다클것

229 제 9 장관리처분계획 203 관련판례 조합원분담금변경 사건번호대법원 선고 2004다17924 판결 전부금등 판시사항주택조합이자금부족등때문에공사대금과지연손해금, 부대비용을추가부담하여재건축조합원들의분담금이증가하였고, 그증가한분담금이재건축결의당시의추정분담금과비교하여통상합리적으로예상할수있는범위를초과하여재건축조합원들에게경제적인부담을가중시키는것으로서재건축결의의변경에해당한다는이유로위증가된분담금에관한결의에재건축조합원 5분의 4 이상의결의가필요하다고본사례 판결요지주택조합이자금부족등때문에공사대금과지연손해금, 부대비용을추가부담하여재건축조합원들의분담금이증가하였고, 그증가한분담금이재건축결의당시의추정분담금과비교하여통상합리적으로예상할수있는범위를초과하여재건축조합원들에게경제적인부담을가중시키는것으로서재건축결의의변경에해당한다는이유로위증가된분담금에관한결의에재건축조합원 5분의 4 이상의결의가필요하다고본사례. 참조조문 도정법제 12 조, 주택법시행령 57 조

230 204 제 3 편정비사업의시행 제 10 장정비사업의세입자대책등 Ⅰ. 세입자권리보호제도일반 정비사업지구의세입자는 주거세입자 와상가등에서영업을영위하는 상가세입자 로구분되며, 정비사업으로인하여생활기반을상실한주거세입자에게는이주대책을, 상가세입자에게는이법또는 토지보상법 에서정한기준에따라휴업보상또는폐업보상을함시 도지사등은기본계획수립시세입자의주거안정대책을포함 ( 법제3조제1항 ) 하여야하고, 기본계획수립과정비계획의수립및정비구역지정을위한주민공람 공고시세입자도토지등소유자또는조합원과함께정비사업의이해관계자에포함하여세입자의권리를보호하고있음 ( 영제9조제2항, 영제11조제2항 ) 또한, 추진위위원장또는사업시행자는추진위원회운영규정및정관등, 사업시행계획서, 관리처분계획서등정비사업시행관련자료를조합원 토지등소유자또는세입자가알수있도록인터넷등에공개하여야함 ( 법제81조제1항 ) < 표 > 주요세입자대책사항 단계관련주체주요처리업무 기본계획수립 ( 법제3조제11호 ) 주환사업세입자동의 ( 법제7조제1항 ) 세입자의견반영 ( 법제26조제4항 ) 용적률특례 ( 법제40조의2) 사업시행계획서작성 ( 법제30조 ) 특별시장 광역시장 시장시장 군수등시행자시장 군수등시행자시행자, 인가권자시행자, 인가권자 - 세입자에대한주거안정대책수립 - 공람공고일 3월전부터정비예정구역안에 3월이상거주하고있는세입자동의징구 - 주거이전비, 임대주택공급, 입주자격, 퇴거에관한의견을시행규정에반영 - 손실보상기준이상으로주거이전비등을보상하는경우용적률 25% 이하범위에서추가완화 ( 특별시 광역시 특별자치도 시또는군조례로위임 ) - 세입자의주거및이주대책, 임대주택건설계획협의및인가

231 제 10 장정비사업의세입자대책등 205 단계관련주체주요처리업무 순환용주택공급 ( 법제35조 ) 임시수용시설의설치등 ( 법제36조 ) 세입자보상비융자등 ( 법제63조제3항 ) 시행자 시행자 국가또는지자체 - 세입자에게순환주택공급가능하고계속임대희망시허용 - 주환사업및재개발사업구역의세입자에게임대주택에임시거주하게하거나주택자금의융자알선등임시수용에상응하는조치를함 - 세입자보상에필요한비용의 80% 까지융자또는융자알선 Ⅱ. 주거세입자대책 1. 이주대책및손실보상에관한일반사항 사업시행자는세입자의주거및이주대책사항을사업시행계획서에반영하여야하 고 ( 법제 30 조제 3 호 ), 또한사업시행자는관리처분계획에세입자별손실보상을위한 권리명세및그평가액을포함 ( 법제 48 조제 1 항제 7 호 ) 2. 순환정비방식에의한세입자대책 가. 순환정비방식에의한세입자이주대책 사업시행자는정비사업을원활히시행하기위하여정비구역의내 외에새로건설한주택또는이미건설되어있는주택에그정비사업의시행으로철거되는주택의소유자또는세입자 ( 정비구역에서실제거주하는자에한함 ) 가임시로거주하게하는등의방식으로그정비구역을순차적으로정비하는등주택의소유자또는세입자의이주대책을수립하여야함 ( 법제35조 ) 나. 순환용주택의우선공급에의한세입자이주대책 사업시행자는관리처분계획의인가신청후세입자로서순환용주택이주희망대

232 206 제 3 편정비사업의시행 상자등을파악하여토지주택공사등에공공임대주택을순환용주택으로우선공급할것을요청할수있음 ( 영제43조의2제1항 ). 이경우정비사업의시행으로철거되는주택의세입자 ( 정비구역에서실제거주하는자로한정한다 ) 로서주택을소유하지아니한자에게최우선공급함 ( 영제43조의2제4항제1호 ) 3. 임시수용시설의설치등에의한세입자대책 사업시행자는주거환경개선사업및재개발사업의시행으로철거되는주택의소유자또는세입자에대하여당해정비구역내 외에소재한임대주택등의시설에임시로거주하게하거나주택자금의융자알선등임시수용에상응하는조치를하여야함. 이경우사업시행자는그임시수용을위하여필요한때에는국가 지자체그밖의공공단체또는개인의시설이나토지를일시사용할수있음 ( 법제36조 ) 4. 세입자손실보상 가. 주거이전비지급 ㅇ이주대책대상자에게가구원수에따라 4개월분의주거이전비지급 ( 규칙제9조의2, 토지보상법시행규칙제54조제2항 ) ㅇ주거이전비지급기준일 ( 이주대책수립대상자선정기준일 ) 은정비구역지정을위한주민공람공고일임 ( 규칙제9조의2) 나. 임대주택공급및공급기준 ㅇ주거환경개선사업과재개발사업의경우사업인가권자와협의한이주대책물량범위에서적격세입자에게당해정비구역내 외에입주를희망하는자에게입주자선정기준을작성하여임대주택을공급할수있음 - 임대주택공급대상자는정비구역지정을위한주민공람공고일현재당해정비사업지구안에 3개월이상거주한자 ( 법제50조제4항, 영제54조제2항, 별표 3)

233 제 10 장정비사업의세입자대책등 207 Ⅲ. 상가세입자대책 1. 상가세입자대책 사업시행자는사업시행계획서에정비사업완료후상가세입자에대한우선분양등 에관한사항을포함작성 ( 법제 30 조제 9 호, 영제 41 조제 2 항제 16 호 ) 2. 상가세입자손실보상 정비구역내상가세입자는 4 개월분의휴업보상금을지급 ( 규칙제 9 조의 2) 받으며, 참 고로토지보상법상상가세입자는 3 개월분을지급받음 Ⅳ. 기타세입자대책 1. 시장 군수등이시행하는정비구역의세입자대책 시장 군수또는토지주택공사등이사업시행하는경우정비구역안 ( 정비구역이아닌구역에서재건축사업을시행하는경우그구역을포함 ) 의세입자 ( 상가세입자를포함 ) 는사업시행자가시행규정을정하는때에다음의의견을제시할수있으며이경우사업시행자는세입자의의견을반영하기위하여노력하여야함 ( 법제26조 ) ㅇ주민이주에관한사항 ( 세입자의퇴거에관한사항을포함 ) ㅇ토지및건축물의보상에관한사항 ( 세입자에대한주거이전비등보상에관한사항을포함 ) ㅇ세입자에대한임대주택의공급및입주자격에관한사항 2. 손실보상에따른용적률완화 사업시행자가세입자에게이법제 40 조제 1 항단서에서정하는손실보상의기준이상 으로세입자에게주거이전비를지급하거나영업의폐지또는휴업에따른손실을보

234 208 제 3 편정비사업의시행 상하는경우용적률인센티브제공 ( 법제40조의2) ㅇ 국토계획법 제78조제1항에도불구하고해당정비구역에적용되는용적률의 100분의 125 이하의범위에서특별시 광역시 특별자치도 시또는군조례로용적률을완화가능 ( 법제40조의2) 3. 세입자보상비융자또는융자알선 국가또는지방자치단체는시장 군수가아닌정비사업시행자에게세입자보상비의 80 퍼센트이내에서융자하거나융자를알선할수있음 ( 법제 63 조제 3 항, 영제 60 조제 3 항 ) 질의회신 재개발사업의세입자를둔조합원이주거이전비직접부담여부 ( ) 질의요지주택재개발사업관련, 부터시행되는 도시및주거환경정비법 개정내용중에세입자를둔조합원이주거이전비를직접부담하도록하는사항있다고당해조합이소식지에알리고있는데이에대한답변요망? 회신내용 부터시행되는 도시및주거환경정비법 제48제5항제2호에따르면조합원의종전의토지또는건축물의가격산정시조합원이둔세입자로인하여손실보상이필요한경우조합의정관으로정하는바에따라해당조합원이둔세입자에대한손실보상액을뺀나머지가격을종전의토지또는건축물의가격으로산정할수있다고규정하고있음 재개발사업세입자주거이전비보상지급기준일이언제인지여부 ( ) 질의요지주택재개발사업관련, 세입자의주거이전비보상지급기준일은언제인지?

235 제 10 장정비사업의세입자대책등 209 회신내용주택재개발정비사업의세입자에게지급하여야할주거이전비는 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제40조제1항에따라 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 제54조제2항의규정을준용하여 공익사업을위한관계법령에의한고시등이있은당시 를기준으로하여야하며, 고시등이있은당시 는도정법에의한사업이시행된다는사실을불특정다수인이알수있도록확정고시또는공고된날중가장먼저고시 공고된날을의미하므로정비구역지정을위한공람 공고일을기준일로보아야할것임 재건축사업의세입자손실보상여부 ( ) 질의요지 도시및주거환경정비법 개정과관련하여토지보상법에따른세입자손실보상이재건축사업에도해당되는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제40조에서는정비구역안에서정비사업의시행을위한토지또는건축물의소유권과그밖의권리에대한수용또는사용에관하여는이법에특별한규정이있는경우를제외하고는 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 을준용토록하고있는바, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 에따른손실보상은수용이전제되어이루어지므로수용이적용되지아니하는재건축사업은세입자손실보상에해당되지않는것임

236 210 제 3 편정비사업의시행 제 11 장철거및착공 Ⅰ. 철거 도정법상철거대상건축물은사업시행인가로확정됨. 도정법은사업시행자가사업시행계획서를작성하는경우 정비사업시행에지장이있다고인정되는정비구역안의건축물또는공작물등의명세 와 기존주택의철거계획서등이포함되어야한다고규정 ( 영제41조제2항제7호및제15호 ) 한편, 사업시행인가로의제되는주택법상인 허가등에는 사업계획승인 만포함되고 ( 법제32조제1항제1호 ) 건축법상인 허가등에는 건축허가 와 축조신고, 건축협의 만포함되므로 ( 법제32조제1항제2호 ) 주택법상철거행위허가와건축법상철거신고는별도로이행하여야함따라서노후 불량건축물이건축법에따라건축된경우에는철거와관련하여건축법이적용 ( 건축법제36조제1항, 동법시행령제24조제1항 ) 되고, 주택법에따라건축된경우에는주택법이적용 ( 주택법제42조제2항제3호, 동법시행령제47조제1항 ) 됨신고또는철거대상건축물을신고또는허가없이한경우에는처벌대상이됨 ( 건축법제113조제1항제3호, 주택법제98조제6호 ) 1. 건축물의철거가능시기 조합이사업부지내의건축물을철거할수있는시점은관리처분계획인가후임. 다만, 기존건축물의붕괴등안전사고의우려가있는경우에는기존건축물소유자의동의및시장 군수의허가를얻어관리처분계획인가전이라도철거가능 ( 법제48조의2제1항 ) 2. 물건조서등의작성 사업시행자는건축물을철거하기전에기존건축물에대한물건조서 ( 종전건축물의

237 제 11 장철거및착공 211 연면적, 실측평면도, 주요마감재료등에관한자료첨부 ) 와사진또는영상자료를만 들어착공전까지보관하여야함 ( 영제 52 조의 2). 이는관리처분계획수립시참고자료 로활용하기위한것임 3. 철거및멸실신고 ( 허가 ) 가. 건축법상건축물철거 건축물의소유자또는관리자는그건축물을철거하는경우철거를하기전에시장 군수에게신고하고 ( 건축법제30조제1항 ) 철거예정일 7일전까지건축물철거서및멸실신고서를제출하여야함 ( 건축법시행규칙제24조제1항 ) 조합원의이주후철거및멸실신고는조합이일괄위임받아처리하는경우도있음 나. 주택법상건축물철거 공동주택의입주자ㆍ사용자또는관리주체가공동주택을파손또는훼손하거나해당시설의전부또는일부를철거하는행위를하려는경우에는시장ㆍ군수의허가를받거나신고를하여야함 ( 주택법제42조제2항제2호 ) 공동주택철거에대하여허가를받거나신고를하려는자는허가신청서또는신고서에다음의서류를첨부하여시장 군수또는구청장에게제출하여야함 ( 주택법시행령제47조제3항, 동법시행규칙제20조제3항제3호 ) 1) 파손ㆍ철거또는용도폐지의사유서 2) 공동주택단지의배치도 3) 영별표 3에따라입주자의동의를얻어야하는경우에는그동의서

238 212 제 3 편정비사업의시행 Ⅱ. 착공 1. 경계복원측량 경계복원측량은공사를착공하기에앞서현장의경계를명확히하여현장의가설울 타리및공사의참고로이용하기위하여실시 2. 건축법상착공 건축물의공사에착수하고자하는자는허가권자에게그공사계획을신고하여야함. 다만, 건축물의철거를신고한때에착공예정일을기재한경우에는그러하지아니함 ( 건축법제 21 조제 1 항 ) 3. 주택법상착공 사업계획승인을받은사업주체가공사를시작하려는경우에는사업계획승인권자에 게신고하여야하며, 이를이행하지않을경우과태료처분을받게됨 ( 주택법제 16 조 제 8 항, 제 101 조제 2 항 ) 질의회신 재건축사업철거업체시공사에서선정적정여부 ( ) 질의요지주택재건축사업관련, 철거업체선정을시공사에위임한총회결의가적법한지및적법하다면시공사가철거업체를선정한후조합총회에서시공사가선정한업체를추인받는것이옳은지? 회신내용도정법제24조제3항제6호에따르면철거업자선정은총회의의결을거쳐야할사항으로

239 제 11 장철거및착공 213 같은조제 5 항에따라총회의소집절차 시기및의결방법등에관하여는정관으로정하 도록규정되어있으므로이에따라판단할사항임 관련판례 재물손괴 사건번호대법원 선고 2007도5207 판결 재물손괴 판시사항 [1] 재건축사업으로철거할예정이고그입주자들이모두이사하여아무도거주하지않는아파트도재물손괴죄의객체가된다고본사례 [2] 조합원이재건축조합정관에규정된조합원의의무에동의한다는취지의동의서를제출하였고, 정관에조합원은조합의건축물철거에응할의무가있다는규정이있는경우, 재건축조합이법적절차를따르지않고자력으로건축물을철거하는데대한사전승낙을받았다고볼수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 재건축사업으로철거예정이고그입주자들이모두이사하여아무도거주하지않은채비어있는아파트라하더라도, 그객관적성상이본래사용목적인주거용으로쓰일수없는상태라거나재물로서의이용가치나효용이없는물건이라고도할수없어재물손괴죄의객체가된다고한사례. [2] 재건축조합의규약이나정관에 조합은사업의시행으로서그구역내의건축물을철거할수있다, 조합원은그철거에응할의무가있다 는취지의규정이있고, 조합원이재건축조합에가입하면서 조합원의권리, 의무등조합정관에규정된모든내용에동의한다 는취지의동의서를제출하였다고하더라도, 조합원은이로써조합의건축물철거를위한명도의의무를부담하겠다는의사를표시한것일뿐이므로, 조

240 214 제 3 편정비사업의시행 합원이그의무이행을거절할경우재건축조합은명도청구소송등법적절차를통하여그의무이행을구하여야함이당연하고, 조합원이위와같은동의서를제출한것을 조합원이스스로건축물을명도하지아니하는경우재건축조합이법적절차에의하지아니한채자력으로건축물을철거하는것 에대해서까지사전승낙한것이라고볼수는없음 참조조문 형법제 24 조, 제 366 조

241 제 12 장주택의건설및공급등 215 제 12 장주택의건설및공급등 Ⅰ. 주택의규모별건설비율 1. 관련근거 국토부장관은주택수급의안정과저소득주민의입주기회를확대하기위하여정비사업으로건설하는주택에대하여다음각호의사항을정하여고시할수있으며, 사업시행자는고시된내용에따라주택을건설하고시장 군수는국토부장관의고시내용을정비계획에반영하여야함 ( 법제4조의2, 영제13조의3) 가. 정비사업으로공급하는주택의최대 최소규모또는주택의규모별면적이전체연면적에서차지하는비율나. 임대주택의규모및규모별건설비율 2. 사업유형별주택의규모및건설비율 가. 주거환경개선사업 1) 분양주택 주택법 제2조제3호에따른국민주택규모의주택이신규건설전체세대수의 100분의 90 이상 2) 임대주택신규건설전체세대수의 100분의 20 이상 100분의 30 이하로하되, 주거전용면적이 40m2이하인임대주택이전체임대주택세대수의 100분의 50 이하나. 재개발사업 1) 분양주택 국민주택규모의주택이신규건설총세대수의 80% 이하

242 216 제 3 편정비사업의시행 2) 임대주택건설하는주택전체세대수의 17% 건설 ( 도정법시행령제13조의3제1항제2호나목, 정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 3-2) 다. 재건축사업 1) 분양주택 ( 고시정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 4.) 가 ) 건설하는주택전체세대수가 20세대이상 300세대미만인경우에는 85제곱미터이하규모의주택을 60% 이상건설하되, 85m2이하규모의주택이전체연면적에서차지하는비율이 50퍼센트이상이어야함나 ) 건설하는주택전체세대수가 300세대이상인경우에는가 ) 의기준을적용하되, 가 ) 의기준의범위안에서시ㆍ도조례로주택의규모및건설비율에관하여따로정하는경우에는그규모및건설비율에따름다 ) 조합원분양주택을기존주택면적 ( 재건축하기전의주택면적을말함 ) 의 10% 이내에서확대하여건설하고, 조합원이외의자에게분양하는주택을모두 85 m2이하규모로건설하는때에는가 ) 또는나 ) 의기준을적용하지아니함 위가 ) 내지다 ) 의기준은수도권정비계획법제6조제1항제1호의규정에의한과밀억제권역에한하여적용함 2) 소형주택 ( 법제30조의3제2항 ) 법적상한용적률에서정비계획으로정하여진용적률을뺀용적률의 100분의 30 이상 100분의 50 이하로서시 도조례로정하는비율에해당하는면적에주거전용면적 60m2이하의소형주택을건설 Ⅱ. 관리처분계획에따른주택공급 사업시행자는정비사업 ( 주거환경개선사업제외 ) 으로건설된주택등건축물을관 리처분계획에따라토지등소유자 ( 조합원 ) 에게공급하고 ( 법제 50 조제 1 항 ) 남은주 택은일반공급

243 제 12 장주택의건설및공급등 정비구역안에서건설된주택의공급방법에관한특례 사업시행자가정비구역안에주택을건설하는경우에는입주자모집조건 방법 절차, 입주금의납부방법 시기 절차, 주택공급방법 절차등에관하여는주택법또는임대주택법의규정에불구하고도정법령이정하는범위에서시장 군수의승인을얻어사업시행자가이를따로정할수있음 ( 법제50조제2항및제4항 ) 2. 분양주택의공급 가. 주거환경개선사업 주거환경개선사업으로건설하는주택의공급기준등에관하여는영별표2에규정된범위에서시장ㆍ군수의승인을얻어사업시행자가이를따로정할수있음 ( 영제54조제1항 ) 1) 주택의공급기준ㅇ주택의공급기준 : 1세대 1주택을기준으로공급ㅇ주택의공급대상 : 다음의어느하나에해당하는자에게공급. 다만, 주거환경개선사업을위한정비구역안에 건축법 제57조에따른대지분할제한면적이하의과소토지등의토지만을소유하고있는자등에대한주택공급기준은시 도조례로따로정할수있음 - 기준일 ( 영제11조에따른공람공고일또는시장 군수가당해구역의특성에따라필요하다고인정하여시 도지사의승인을얻어따로정하는날 ) 현재당해주거환경개선사업을위한정비구역또는다른주거환경개선사업을위한정비구역안에주택이건설될토지또는철거예정인건축물을소유한자 - 국토계획법 제2조제11호에따른도시계획사업으로인하여주거지를상실하여이주하게되는자로서당해시장 군수가인정하는자 2) 주택의공급순위ㅇ 1순위 : 기준일현재당해정비구역안에주택이건설될토지또는철거예정인건축물을소유하고있는자로서당해정비구역안에거주하고있는자ㅇ 2순위 : 기준일현재당해정비구역안에주택이건설될토지또는철거예정인건축물을소유하고있는자 ( 법인인경우에는사회복지를목적으로하는법인에

244 218 제 3 편정비사업의시행 한함 ) 로서당해정비구역안에거주하고있지아니하는자ㅇ 3순위 : 기준일현재다른주거환경개선사업을위한정비구역안에토지또는건축물을소유하고있는자로서당해정비구역안에거주하고있는자ㅇ 4순위 : 국토계획법 제2조제11호에따른도시계획사업으로인하여주거지를상실하여이주하게되는자로서당해시장 군수가인정하는자나. 재개발, 재건축사업및도시환경정비사업 재개발, 재건축사업및도시환경정비사업의시행으로건설된건축물은인가된관 리처분계획에따라공급하므로그공급기준은관리처분계획기준과동일함. 따라 서제 9 장의관리처분계획기준을참고 ( 법제 50 조제 1 항, 영제 52 조제 1 항및제 2 항 ) 3. 임대주택의공급 정비사업의시행으로임대주택을건설하는경우임차인의자격 선정방법 임대보증금 임대료등임대조건에관한기준및무주택세대주에게우선분양전환하도록하는기준등은임대주택법의규정에불구하고다음의범위에서시장 군수의승인을얻어사업시행자가이를따로정할수있음 ( 법제50조제4항, 영제54조제2항, 별표3) 가. 주거환경개선사업 1) 임대주택은다음의순위에따라입주를희망하는자에게공급 가 ) 1순위 : 기준일 3월전부터보상계획공고시까지계속하여당해주거환경개선사업을위한정비구역또는다른주거환경개선사업을위한정비구역안에거주하는세입자나 ) 2순위 : 별표 2 제4호가목및동호나목의순위에해당하는자로서주택분양에관한권리를포기한자다 ) 3순위 : 국토계획법에따른도시계획사업으로주거지를상실하여이주하게되는자로서당해시장 군수가인정하는자 2) 세입자에게공급하는주택의규모별입주자선정기준은다음사항을고려하여결정 가 ) 입주대상자의세대구성원의수

245 제 12 장주택의건설및공급등 219 나 ) 당해정비구역안에서의거주기간다 ) 소득수준라 ) 생활보호대상여부등을고려 3) 공급절차등 가 ) 입주자모집공고내용및절차, 공급신청및조건등임대주택의공급에관하여는임대주택법령및주택법령의관련규정에따름나 ) 임대보증금, 임대료등에관하여는임대주택법령및주택법령의관련규정에따름. 다만, 시 도조례가따로정하는경우에는그에따름나. 재개발사업 다음의어느하나에해당하는자로서입주를희망하는자에게공급 1) 공급대상 가 ) 기준일 3월전부터당해재개발사업을위한정비구역또는다른주택재개발사업을위한정비구역안에거주하는세입자나 ) 기준일현재당해재개발사업을위한정비구역안에주택이건설될토지또는철거예정인건축물을소유한자로서주택분양에관한권리를포기한자다 ) 국토계획법에따른도시계획사업으로인하여주거지를상실하여이주하게되는자로서당해시장 군수가인정하는자라 ) 시 도조례가정하는자 2) 주택의규모및입주자선정방법, 공급절차등가 ) 주택의규모및규모별입주자선정방법, 공급절차등에관하여는시 도조례가정하는바에따름나 ) 입주자모집공고내용및절차, 공급신청 계약조건 임대보증금및임대료등주택공급에관하여는임대주택법령및주택법령의관련규정에따름

246 220 제 3 편정비사업의시행 Ⅲ. 잔여주택의일반분양 1. 일반분양의기준 정비사업 ( 주거환경개선사업의경우제외 ) 으로건설되는주택을관리처분계획에따라토지등소유자또는조합원에게공급하고남은주택에대하여는일반인에게공급가능. 이경우주택의공급방법 절차등에관하여는 주택법 제38조를준용함 ( 법제 50조제5항 ) 주택공급에관한규칙 ( 제3조1항및제2항 ) 에따라 20세대이상일경우일반에게분양하며 20세대미만일경우에는임의공급가능 2. 재건축주택의일반분양특례 재건축사업시행자는매도청구소송 ( 법제39조 ) 를통해법원의승소판결을받은후입주예정자에게피해가없도록청산금액을공탁하고분양예정인건축물을담보한경우에는법원의승소판결이확정되기전이라도 주택법 제38조 ( 주택공급 ) 에도불구하고입주자를모집할수있음. 이경우법제52조에따른준공인가신청전까지해당주택건설대지의소유권을확보하여야함 ( 법제50조제5항단서 ) Ⅳ. 부대 복리시설의분양 재건축사업의경우부대 복리시설 ( 부속토지포함 ) 의소유자에게는부대 복리시설을공급하도록하고있음. 다만, 다음 가 내지 다 의어느하나에해당하는경우에는 1주택으로공급할수있음 ( 영제52조제2항제2호 ) 가. 새로운부대ㆍ복리시설을건설하지아니하는경우로서기존부대ㆍ복리시설의가액이분양주택중최소분양단위규모의추산액에정관등으로정하는비율 ( 정관등으로정하지아니하는경우에는 1로함. 이하 나 에서같음 ) 을곱한가액보다클것

247 제 12 장주택의건설및공급등 221 나. 기존부대ㆍ복리시설의가액에서새로이공급받는부대ㆍ복리시설의추산액을뺀금액이분양주택중최소분양단위규모의추산액에정관등으로정하는비율을곱한가액보다클것다. 새로이공급받는부대ㆍ복리시설의추산액이분양주택중최소분양단위규모의추산액보다클것 질의회신 주택재건축사업의용적률완화를안받은임대주택을일반분양가능여부 ( ) 질의요지정비계획수립대상이아닌소규모재건축사업이고종전 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제30조의2 제3항에따라용적률을완화받지아니하고건설한재건축임대주택으로서인수자와공급계약을체결하지않았으며동법제30조의3에의한용적률완화도받지않은경우임대주택으로공급하려던주택을일반분양할수있는지? 회신내용종전도정법제30조의2 폐지당시동조제3항에따라용적률을완화받지아니하고건설한재건축임대주택으로서인수자와공급계약을체결하지아니한재건축임대주택의경우, 종전규정제30조의2제1항의규정에불구하고재건축임대주책으로공급하지아니한다는등의내용으로우리부에서서울특별시장등에게 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( 주택정비과-2114, ) 을시달한바있음 용적률등건축계획변경이없는경우에도법적상한용적률확정을위한건축심의 필요여부 ( ) 질의요지구 ( 舊 ) 도정법제30조의2에따라임대주택을포함하여층수제한 도로사선제한 인동거리 채광방향 일조권등건축관계법령에서정한규정을적용한최대건축가능용적률

248 222 제 3 편정비사업의시행 로지정 고시된용적률인경우로서재건축사업시행인가신청을한후도정법제 30 조의 3 이신설된경우, 건축계획의변경 ( 용적률등 ) 이없어도도정법제 30 조의 3 의규정적용 을위하여법적상한용적률의확정을위한건축심의가필요한지? 회신내용도정법제30조의3제1항에서 국토의계획및이용에관한법률 제78조및관계법률에따른용적률의상한을 법적상한용적률 이라고규정하고있고, 서울특별시장 인천광역시장 경기도지사에게시달된 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( 이하 업무처리기준 이라함 ) 3-1에의하면 법적상한용적률 을 국토의계획및이용에관한법률, 건축법 등건축관계법령의제한에따른건축가능용적률을말하고, 관계법령에따른제한은용적률에대한직접적인제한뿐만아니라건축행위에대한법령상제한으로인해사실상용적률이제한되는경우를포함하고있는점과동업무처리기준 3-3에의하면법적상한용적률을확정함에있어서법령상의명시적근거또는명확한제한사유를제시함이없이임의적으로용적률을제한할수없으며, 용적률을제한하는경우시장 군수는사업시행자에게용적률제한의법적근거를제시하도록하고있는점을감안할때, 건축위원회에서법적상한용적률을확정하기위하여심의를하더라도법령상의명시적근거를제시하여관계법령의제한에따른건축가능용적률을법적상한용적률로정할수밖에없을것이고, 도정법의개정은원활하게재건축이이루어질수있도록하기위하여절차를간소화한것이므로, 이미관계법령등에의하여사실상법적상한용적률이정하여져있는경우로서건축위원회의심의를하더라도층수제한 도로사선제한 인동거리 채광방향 일조권등건축관계법령에서정한규정을적용한최대건축가능용적률로서법적상한용적률이변화될수없는경우라면법적상한용적률을확정하기위하여반드시건축심의를하지않아도될것임 임대주택을일반분양으로전환하는경우사업시행계획경미한변경여부 ( ) 질의요지다른건축계획등의변경이전혀없고단순히임대주택세대가일반분양으로전환하는사업시행계획을변경하는경우경미한변경으로볼수있는지?

249 제 12 장주택의건설및공급등 223 회신내용 도시및주거환경정비법 부칙제9632호 ( ) 규정및같은법제28조, 제30조, 같은법시행령제38조에따라관리처분계획의인가를받은재건축조합으로서입주자모집승인을받지아니한경우토지등소유자 3/4 이상의동의를얻어재건축용적률완화및재건축소형주택의건설등과관련한내용의사업시행계획서를변경가능하도록하고있음따라서, 설계의변경이일체수반되지않고단지임대주택으로계획된주택을분양주택으로변경하기위한사업시행계획인경우에는위부칙규정에의한 3/4이상의합의로서토지등소유자의권리침해가해소되었을뿐만아니라 건축물의설계와용도별위치를변경하지아니하는범위안에서건축물의배치및주택단지안의도로선형변경 을사업시행계획의경미한변경사항으로보고있으므로질의의경우에는경미한변경에해당되는것으로판단되나, 설계변경유무등구체적인사항에대하여인가권자인시장 군수의판단이있어야할것임 지구단위계획용적률이정비계획상용적률여부 ( ) 질의요지지구단위계획에서정한용적률을정비계획상용적률로볼수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제30조의3 관련, 정비계획상용적률이라함은제4조에따라정비계획으로고시된건축가능용적률을말하며, 동법에따라정비계획으로의제되는지구단위계획, 아파트개발기본계획등에서정한건축가능용적률은정비계획상용적률로본다는등의내용으로우리부에서경기도지사등에게붙임 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( 주택정비과-2114, ) 을시달한바있음 재건축임대주택건설시용적률을완화받은경우정비계획용적률은얼마인지 여부 ( )

250 224 제 3 편정비사업의시행 질의요지종전 도시및주거환경정비법 제30조의2의규정에따라재건축임대주택건설을하면서용적률을완화받은경우정비계획용적률이얼마인지? 회신내용정비계획상용적률이라함은제4조에따라정비계획으로고시된건축가능용적률을말하며동정비계획상용적률이종전제30조의2에따라재건축임대주택건설에따른용적률완화분을포함하여산정된경우임대주택건설의무에따른용적률완화분을제외한용적률을개정규정의적용을위한정비계획상용적률로보는것으로 서울특별시장, 인천광역시장, 경기도지사에게 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 을시달한바있음 정비계획이미수립된구역의임대주택분을일반분양전환가능여부 ( ) 질의요지정비계획수립이되지않은구역에서재건축사업을시행중인경우일반분양분을임의분양한상태에서사업시행인가변경등을거쳐임대주택분을일반분양으로전환이가능한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 개정으로주택재건축사업의임대주택공급의무규정이삭제되고주택재건축사업의용적률완화및소형 주택재개발사업부지가자연경관지구와제 2 종일반주거지역으로혼재된경우임대 주택건설대상여부 ( ) 질의요지주택재개발사업의경우자연경관지구와제2종일반주거지역이혼재되어있는경우임대주택을건립하여야하는지?

251 제 12 장주택의건설및공급등 225 회신내용건설하는주택전체세대수가 200세대미만이거나, 도시관리계획상자연경관지구및최고고도지구내에서 7층이하의층수제한을받게되는경우에는임대주택을건립하지아니할수있도록정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 3-2. 단서에정하여져있는바, 질의의경우주택전체세대수가 200세대미만인경우라면임대주택을건립하지아니할수있을것이나주택전체세대수가 200세대이상이라면임대주택을건립하여야할것임 관련판례 다가구주택공유자의분양대상자인정여부 사건번호대법원 선고 2008두22853 판결 분양거부처분취소 판시사항 [1] 다가구주택의공유자들이가구별로주택재개발사업으로건립되는공동주택의분양대상자로인정되기위한요건 [2] 서울시도시및주거환경정비조례부칙 ( ) 제7조가헌법상평등의원칙을침해하는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 다가구주택의공유자들이가구별로각각주택재개발사업으로건립되는공동주택의분양대상자로인정되기위해서는 이전에그각가구에상응하는지분또는구분소유등기를경료할것을요함 [2] 서울시도시및주거환경정비조례부칙제7조의취지는, 다가구주택이독립된구조를가진가구별로구분거래되기도하는현실을반영하여, 설계및건축단계부터독립

252 226 제 3 편정비사업의시행 된구조를가지고있고그에상응한지분등기가마쳐짐으로써그지분등기를이전하는방법에의하여사실상가구별로독립적거래가가능한경우에는예외적으로다가구주택의가구별로개별분양대상자격을인정하되, 주택재개발사업에의하여공급되는주택을다수취득할목적으로이른바 지분쪼개기 와같은행위를하는폐해를방지하기위해서일정한시점까지지분등기를마칠것을요구하는것으로, 이는다가구주택의거래실정및주택재개발사업에따른주택분양법률관계의현실에비추어합리성이인정되므로, 이사건조례부칙제7조가헌법상평등의원칙을침해한다고보기는어려움 참조조문 도정법제48조제2항제6호, 제7항, 도정법시행령제52조제1항제3호, 서울시도시및주거환경정비조례제24조제2항제3호, 부칙 ( ) 제7조, 헌법제11조제1항주택건설등에관한조항 ( 제30조의3) 이신설되었음 다만, 신설된규정은 수도권정비계획법 제 6 조제 1 항제 1 호에따른과밀억제권역에 해당하는지역내재건축사업에적용되는것으로정비계획수립대상이아닌소규모재 건축사업의경우적용되지아니함

253 제 13 장준공인가 227 제 13 장준공인가 Ⅰ. 준공인가의의의및의무 1. 준공인가의의의 준공인가는사업시행인가를받아건축한건물이인가내용대로이행되어건축행정목적에적합한지여부를확인하고준공인가증을교부하여줌으로써건물을사용 수익할수있도록법률효과를발생시키는행정처분 ( 대법원판례 누 5358 판결참조 ) 이며, 준공인가가고시되어야후속하는이전고시의절차가개시된다는점에서중요한의미가있음 2. 준공인가의의무 시장 군수가아닌사업시행자는정비사업에관한공사를완료한때에는시장 군수의준공인가를받아야함 ( 법제52조제1항 ). 인가를받지아니하고건축물등을사용한자와사용허가를받지않고건축물을사용한자는형사처벌의대상이됨 ( 법제86 조제2호 ) Ⅱ. 준공인가의절차와서류 준공인가의세부절차는법제52조, 영제55조및제56조, 규칙제15조등에서규정하고있음사업시행자는정비사업에관한공사를완료하여준공인가를받으려는때에는준공인가신청서에건축물ㆍ정비기반시설및공동이용시설등의설치내역서, 공사감리자의의견서를첨부하여제출 ( 규칙제15조제1항 ) 시장 군수는사업시행자로부터준공인가신청을받은후지체없이준공검사를하여야함. 이경우인가권자는효율적인준공검사를위하여필요한때에는관계

254 228 제 3 편정비사업의시행 행정기관ㆍ정부투자기관ㆍ연구기관그밖에전문기관또는단체에준공검사의실 시를의뢰할수있음 ( 법제 52 조제 2 항 ) < 그림 > 준공검사절차도준공인가신청 ( 사업시행자 시장 군수 ) 관련부서협의시장 군수 준공검사시장 군수 준공인가 고시시장 군수 준공인가증교부 ( 시장 군수 사업시행자 ) 준공통보 ( 사업시행자 분양대상자 ) Ⅲ. 준공인가전사용허가 시장 군수는준공인가를하기전이라도완공된건축물이사용에지장이없는등 다음기준에적합한경우에는입주예정자가완공된건축물을사용할것을사업시 행자에대하여허가할수있음 ( 법제 52 조제 5 항, 영제 56 조제 1 항 ) 가. 완공된건축물에전기ㆍ수도ㆍ난방및상ㆍ하수도시설등이갖추어져있어당해 건축물을사용하는데지장이없을것

255 제 13 장준공인가 229 나. 완공된건축물이법제 48 조제 1 항에따라인가받은관리처분계획에적합할것 다. 입주자가공사에따른차량통행ㆍ소음ㆍ분진등의위해로부터안전할것 Ⅳ. 준공인가및공사완료고시 가. 시장 군수는준공검사의실시결과정비사업이인가받은사업시행계획대로완료되었다고인정하는때 ( 직접시행한경우에는공사가완료된때 ) 에는준공인가를하고공사의완료를당해지자체의공보에고시 ( 법제52조제3항및제4항 ) 나. 시장ㆍ군수는공사완료의고시를하는때에는다음각호의사항을고시 ( 영제55 조제4항 ) 1) 정비사업의종류및명칭 2) 정비사업시행구역의위치및명칭 3) 사업시행자의성명및주소 4) 준공인가의내역 Ⅴ. 준공인가증의교부및통보 1. 준공인가증의교부 시장 군수는준공인가를한때에는공사완료시고시한 1) 내지 4) 의사항을기재한준공인가증을사업시행자에게교부 ( 영제55조제2항 ) 준공검사는사업시행자가인가받은사업시행계획대로시행되었는지여부를확인하는것으로, 사업시행계획의내용대로시행되었음이확인된경우준공인가증을교부하여야함

256 230 제 3 편정비사업의시행 2. 분양대상자에의통보 사업시행자는자체적으로처리한준공인가결과를시장ㆍ군수에게통보한때또는준 공인가증을교부받은때에는그사실을분양대상자에게지체없이통지하여야함 ( 영 제 55 조제 3 항 ) Ⅵ. 공사완료에따른관련인 허가등의의제 도정법은공사완료에따른관련인 허가등의의제를통하여정비사업절차의간소화를도모하는한편, 인 허가의제시관련기관의장과협의하도록함으로써관련사항을사전에검토하도록하여행정기관상호간에이를확인하도록하고있음준공인가를하거나공사완료의고시를함에있어시장 군수가법제32조에따라의제되는인 허가등에따른준공검사 준공인가 사용검사 사용승인등에관하여관계행정기관의장과협의한사항에대하여는당해준공검사 인가등을받은것으로봄 ( 법제53조제1항 ) 시장 군수가아닌사업시행자는준공검사 인가등의의제를받고자하는경우에는준공인가를신청하는때에해당법률이정하는관계서류를함께제출하여야함 ( 법제53조제2항 ) 시장 군수는준공인가를하거나공사완료의고시를함에있어서그내용에법제 32조에따라의제되는인 허가등에따른준공검사 인가등에해당하는사항이있은때에는미리관계행정기관의장과협의하여야함 ( 법제53조제3항 ).

257 제 14 장준공인가후조치등 231 제 14 장준공인가후조치등 Ⅰ. 이전고시및등기 1. 이전고시등 가. 이전고시의의의 이전고시는공사의완료고시로사업시행이완료된이후에관리처분계획에서정한바에따라정비사업으로조성된대지및건축물등의소유권을분양받을자에게이전하는행정처분으로서관리처분계획에서정한구체적인사항을집행하는행위임나. 이전고시절차 준공인가및공사완료고시 ( 시장 군수 ) 대지확정측량및토지분할 ( 사업시행자 ) 분양내용통지및소유권이전 ( 사업시행자 ) 이전고시 ( 사업시행자 ) 보고 ( 사업시행자 ) 1) 대지확정측량및토지분할사업시행자는공사완료의고시가있은때에는지체없이대지확정측량을하고토지의분할절차를거쳐관리처분계획에정한사항을분양을받을자에게통지하고대지또는건축물의소유권을이전하여야함. 다만, 정비사업의효율적인추진을위하여필요한경우에는당해정비사업에관한공사가전부완료되기전에완공된부분에대하여준공인가를받아대지또는건축물별로이를분양받을자에게이전할수있음 ( 법제54조제1항 ) 2) 소유권이전고시및보고사업시행자는대지및건축물의소유권을이전하려는때에는그내용을당해지자체의공보에고시한후이를시장 군수에게보고하여야함 ( 법제54조제2항 )

258 232 제 3 편정비사업의시행 다. 이전고시의효과 1) 소유권취득대지또는건축물을분양받을자는사업시행자의소유권이전고시가있은날의다음날에그대지또는건축물에대한소유권을취득함 ( 법제54조제2항후단 ) 2) 대지및건축물에대한권리확정대지또는건축물을분양받을자에게소유권을이전한경우종전의토지또는건축물에설정된지상권 전세권 저당권 임차권 가등기담보권 가압류등등기된권리및 주택임대차보호법 제3조제1항의요건을갖춘임차권은소유권을이전받은대지또는건축물에설정된것으로봄 ( 법제55조제1항 ) 3) 도시개발법상환지로의제대지및건축물에대한권리확정규정에따라취득하는대지또는건축물중토지등소유자에게분양하는대지또는건축물은 도시개발법 제40조에따라행하여진환지로보며, 제48조제3항에따른보류지와일반에게분양하는대지또는건축물은 도시개발법 제34조에따른보류지또는체비지로봄 ( 법제55조제2항 ) 환지 : 종전토지를사업시행으로조합원등에게신규부여하는토지 체비지 : 사업에필요한경비를충당하기위해규약 정관 시행규정등에서정한목적을위해일정한토지를환지로정하지않고이를처분할수있도록한토지 4) 권리변동제한 ( 다른등기의제한 ) 사업시행자는소유권이전의고시가있은때에는그고시가있은날부터대지또는건축물에관한등기가있을때까지는저당권등의다른등기를하지못함 ( 법제56조제3항 ) 5) 청산금의지급등절차개시대지또는건축물을분양받은자가종전에소유하고있던토지또는건축물의가격과분양받은대지또는건축물의가격사이에차이가있는경우에는사업시행자는소유권이전의고시가있은후에그차액에상당하는금액 ( 청산금 ) 을분양받은자로부터징수하거나분양받은자에게지급하여야함 ( 법제57조제1항 )

259 제 14 장준공인가후조치등 등기절차 사업시행자는소유권이전고시를한때에는지체없이그사실을관할등기소에통지하고대지및건축물에대한다음의등기를지방법원지원또는등기소에촉탁하거나신청하여야함. 등기에관하여필요한사항은대법원규칙 ( 도시및주거환경정비등기처리규칙 ) 으로정함 ( 법제56조제1항및제2항 ) 가. 등기사항 ( 도시및주거환경정비등기처리규칙제5조제1항 ) 1) 정비사업시행에의한종전토지에관한등기의말소등기 2) 정비사업시행으로축조된건축시설과조성된대지에관한소유권보존등기 3) 종전건물과토지에관한지상권, 전세권, 임차권, 저당권, 가등기, 환매특약이나권리소멸의약정, 처분제한의등기 ( 담보권등에관한권리의등기 ) 로서분양받은건축시설과대지에존속하게되는등기나. 등기신청방법등 ( 도시및주거환경정비등기처리규칙제5조제2항및제3항 ) 등기를신청함에있어서는 1개의건축시설및그대지인토지를 1개의단위로하고, 1필의토지위에수개의건축시설이있는경우에는그건축시설전부와그대지를 1개의단위로하며, 수필의토지를공동대지로하여그위에수개의건축시설이있는경우에는그건축시설및대지전부를 1개단위로하여동시에하여야함. 다만, 법제54조제1항단서에따라사업시행자가사업에관한공사의완공부분만에관하여이전고시를한때에는건물에관한등기신청은그부분만에관하여할수있음등기신청시관리처분계획및그인가를증명하는서면과이전고시를증명하는서면을첨부하여야함

260 234 제 3 편정비사업의시행 Ⅱ. 청산 1. 청산금의의의 정비사업중재건축 재개발사업은사업초기부터완료단계까지길게는 10년이상이소요되므로그사이사업변경, 설계변경, 사정변경등다양한변경사유로사업비가변동하게됨. 사업이완료되면사업주체인조합과도급자인시공자는계약서등을토대로사업비변동내역을세부적으로비교 분석 평가하여그차액에관하여정확히정산하여야함청산금이란이러한절차를거쳐대지또는건축물을분양받은자가종전에소유하고있던토지또는건축물의가격과분양받은대지또는건축물의가격사이에차이가있는경우에사업시행자가그차액에상당하는금액을분양받은자로부터징수하거나분양받은자에게지급하는금액임 ( 법제57조제1항 ) 2. 청산금의산정 종전에소유하고있던토지또는건축물의가격과분양받은대지또는건축물의가격은그토지또는건축물의규모 위치 용도 이용상황 정비사업비등을참작하여평가하여야하며, 가격평가의방법및절차는다음과같음 ( 법제57조제2항및제3항 ) 가. 토지또는건축물의가격평가 1) 재개발사업및도시환경정비사업부동산공시법에따른감정평가업자중시장 군수가선정 계약한감정평가업자 2인이상이평가한금액을산술평균하여산정 ( 영제57조제1항제1호 ) 2) 재건축사업사업시행자 ( 조합 ) 가정하는바에따라평가. 다만, 부동산공시법에따른감정평가업자의평가를받고자하는경우에는감정평가업자 2인이상이평가한금액을산술평균하여산정가능 ( 영제57조제1항제2호 )

261 제 14 장준공인가후조치등 235 나. 분양받은대지또는건축물의평가가격가감 1) 다음의각비용은가산함 ( 영제 57 조제 3 항 ) 가 ) 정비사업의조사 측량 설계및감리에소요된비용나 ) 공사비다 ) 정비사업의관리에소요된등기비용 인건비 통신비 사무용품비 이자그밖의필요한경비라 ) 국가또는지자체로부터정비사업에소요되는비용을융자받은경우에그이자에해당하는금액마 ) 정비기반비설및공동이용시설의설치에소요된비용 ( 시장 군수가부담한비용은제외 ) 바 ) 안전진단의실시, 정비사업전문관리자의선정, 회계감사, 감정평가그밖에정비사업추진과관련하여지출한비용으로서정관등에서정한비용 2) 보조금공제 ( 영제57조제3항후문 ) 국가또는시 도로부터정비사업에관한기초조사및정비사업의시행에필요한정비기반시설의설치에소요되는비용의일부를보조받은경우그보조금은공제함 3. 청산금의징수및지급 가. 분할징수및분할지급 정관등에서분할징수및분할지급에대하여정하고있거나총회의의결을거쳐따로정한경우에는관리처분계획인가후부터이전고시일까지일정기간별로분할징수하거나분할지급할수있음 ( 법제57조제1항단서 ) 나. 강제징수 청산금을납부할자가이를납부하지아니하는경우에는시장 군수인사업시행자는지방세체납처분의예에따라이를징수 ( 분할징수포함 ) 할수있으며, 시장 군수가아닌사업시행자는시장 군수에게청산금의징수를위탁할수있음 ( 법제 58조제1항 )

262 236 제 3 편정비사업의시행 다. 청산금의공탁 청산금을지급받을자가이를받을수없거나거부한때에는사업시행자는그청 산금을공탁할수있음 ( 법제 58 조제 2 항 ) 라. 청산금의소멸시효 청산금을지급 ( 분할지급포함 ) 받을권리또는이를징수할권리는이전고시일다 음날부터 5 년간행사하지아니하면소멸 ( 법제 58 조제 3 항 ) 4. 저당권설정자의청산금지급 정비사업을시행하는지역안에있는토지또는건축물에저당권을설정한권리자는 저당권이설정된토지또는건축물의소유자가지급받을청산금에대하여청산금을 지급하기전에압류절차를거쳐저당권을행사할수있음 ( 법제 59 조 ) Ⅲ. 조합해산 1. 조합해산의의의 조합의해산이란조합의법인격의소멸을가져오는원인이되는법률사실을말함. 이는자연인의사망과동일하나상속과같은포괄적인승계가이루어지지아니하므로기존의법률관계를처리하는청산절차가필요함. 조합은그설립목적달성또는달성불능, 그밖에정관에서정한사유가발생한경우해산함 2. 적용법규 도정법은조합의해산에관하여아무런규정을두지않고법제27조에서 조합에관하여는이법에서규정된것을제외하고는민법중사단법인에관한규정을준용한다. 라고규정하고있을뿐이므로결국조합의해산및청산절차는민법중사단법인에관한규정에따라이루어지게됨

263 제 14 장준공인가후조치등 해산시기및결의방법등 조합의해산에관한사항은정관에포함하여야하고 ( 법제20조제1항제17호, 영제31 조제12호 ), 총회의의결사항이나 ( 법제24조제3항제12호, 영제34조제1호 ) 사업완료로인한해산의경우에는대의원회에서이를대행할수있음 ( 법제25조제2항, 영제 35조제3호 ) 청산절차법인이해산한때에는파산의경우를제외하고는정관또는총회의결의로달리정한바가없으면이사가청산인이되므로 ( 민법제82조 ), 조합의경우특별한사정이없는한조합장이청산인이됨청산인은현존하는조합사무의종결, 채권추심및채무변제, 잔여재산의인도, 그밖에청산에필요한사항등의업무를처리함 ( 민법제87조 ) 조합이해산한경우청산인은취임후 3주간내에해산의사유및연월일, 청산인의성명및주소등을주된사무소및분사무소의소재지에등기하고주무관청에이를신고하여야하며, 청산이종결된때에는종결후 3주간내에청산종결등기를하고이를주무관청에신고하여야함 ( 민법제85조 제86조 제94조 )

264 238 제 3 편정비사업의시행 제 15 장비용의부담등 Ⅰ. 기반시설비용의부담 1. 정비사업비의부담 가. 사업시행자부담의원칙 정비사업에소요되는비용 ( 정비사업비 ) 은이법또는다른법령에특별한규정이 있는경우를제외하고는원칙적으로사업시행자가부담 ( 법제 60 조제 1 항 ) 나. 시장 군수의비용부담 시장ㆍ군수는시장ㆍ군수가아닌사업시행자가시행하는정비사업의정비계획에따라설치되는도시계획시설중다음의주요정비기반시설및임시수용시설에대하여는그건설에소요되는비용의전부또는일부를부담할수있음 ( 법제60조제 2항, 영제58조 ). 이는정비사업비의일부를시장 군수가부담하도록함으로써사업시행자의부담을경감하기위한것임 1) 도로 2) 상ㆍ하수도 3) 공원 4) 공용주차장 5) 공동구 6) 녹지 7) 하천 8) 공공공지 9) 광장 10) 임시수용시설

265 제 15 장비용의부담등 비용의조달 사업시행자는토지등소유자로부터정비사업비와정비사업의시행과정에서발생한수입의차액을부과금으로부과ㆍ징수할수있으며, 부과금납부를태만히한경우에는연체료를징수할수있음. 부과금및연체료의부과징수에관하여필요한사항은정관등으로정함 ( 법제61조제1항부터제3항 ) 사업시행자 ( 시장 군수는제외 ) 는부과금또는연체료를체납한자가있는경우시장 군수에게징수위탁할수있으며, 징수를위탁받은시장 군수는지방세체납처분의예에따라이를부과 징수할수있음. 이경우사업시행자는시장 군수에게징수금액의 4/100에해당하는금액을위탁수수료로지불하여야함 ( 법제61조제4항및제5항 ) Ⅱ. 정비기반시설의설치및비용부담 1. 정비기반시설관리자의비용부담 시장 군수는그가시행하는정비사업으로인해현저하게이익을받는정비기반시설의관리자가있는경우관리자와협의하여그설치비용의 1/3 또는 50% 까지부담시킬수있음 ( 법제62조제1항, 영제59조제1항 ) 이경우정비사업에소요된비용의명세와부담금액을명시하여그비용을부담시키고자하는자에게통지하여야함 ( 영제59조제2항 ) 2. 공동구설치의무자의비용부담 사업시행자는정비사업시행지역에전기 가스등의공급시설을위한공동구를설치하는경우에는다른법령에따라그공동구에수용될시설을설치할의무가있는자에게공동구의설치에소요되는비용을부담시킬수있음 ( 법제62조제2항 ) 가. 소요비용내역공동구설치로현저하게이익을받는정비기반시설관리자가부담하는비용은다

266 240 제 3 편정비사업의시행 음과같음. 다만, 법제63조에따른보조금이있는경우에는그보조금의금액은이를공제하여야함 ( 규칙제16조제1항 ) 1) 설치공사의비용 2) 내부공사의비용 3) 설치를위한측량ㆍ설계비용 4) 공동구의설치로인한보상의필요가있는경우에는그보상비용 5) 공동구부대시설의설치비용 6) 법제63조에따른융자금이있는경우에는그이자에해당하는금액나. 소요비용부담비율 공동구에수용될전기ㆍ가스ㆍ수도의공급시설과전기통신시설등의관리자 ( 공동구점용예정자 ) 가부담할공동구의설치에소요되는비용의부담비율은공동구의점용예정면적비율에의함 ( 규칙제16조제2항 ) 다. 부담금납부통지 시행자는사업시행인가의고시가있은후지체없이공동구점용예정자에게공동구설치비용내역과부담비율에의하여산정된부담금의납부를통지하여야함 ( 규칙제16조제3항 ) 라. 부담금납부 부담금의납부통지를받은공동구점용예정자는공동구의설치공사가착수되기전에부담금액의 1/3 이상을납부하여야하며, 그잔액은공사완료고시일전까지납부하여야함 ( 규칙제16조제4항 ) 마. 공동구관리및비용부담 공동구는시장 군수가이를관리함. 시장 군수는공동구관리비용 ( 유지 수선비를말하며, 조명 배수 통풍 방수 개축 재축그밖의시설비및인건비를포함 ) 의일부를그공동구를점용하는자에게부담시킬수있으며, 그부담비율은점용면적비율을고려하여정하고연도별로이를산출하여부과함 ( 규칙제17조제1항부터제3항 )

267 제 15 장비용의부담등 241 Ⅲ. 사업비용등의보조또는융자 도정법은도시기능회복및주거환경정비의차원에서시행되는정비사업의취지에부합되도록하고, 사업시행자와저소득주민의부담을경감하기위해국가또는지자체로하여금정비사업에소요되는비용을보조하거나융자또는융자알선할수있도록규정하고있음 < 표 > 사업비용등의보조또는융자, 지원내용요약 지원자대상사업자지원형식지원항목지원범위 국가, 시 도시장 군수국가 지자체국가 시장 군수, LH등 LH등 ( 주환사업 ) 시장 군수가아닌사업시행자사업시행자 ( 순환용주택건설 ) 토지임대부분양주택공급받는자 LH등 ( 순환용주택제공시 ) 시 도시장 군수 LH등 보조또는융자보조보조융자또는융자알선보조또는융자 기초조사비 정비기반시설설치비 각 80% 이내 임시수용시설설치비 정비기반시설설치비 전부또는 임시수용시설설치비 일부 기초조사비 정비기반시설설치비 임시수용시설설치비 각 50% 이내 조합운영비 기초조사비 정비기반시설설치비 임시수용시설설치비 세입자보상비 80% 이내 주민이주비 시 도조례로정한사항 순환용주택건설비 전부또는 공가관리비 일부 해당공급비용 순환용주택건설비 공가관리비 재개발임대주택인수비용

268 242 제 3 편정비사업의시행 1. 국가또는시 도지사의보조 융자 국가또는시 도는시장 군수또는토지주택공사등이시행하는정비사업에관한기초조사및정비사업의시행에필요한시설로서정비기반시설및임시수용시설의건설에소요되는비용의일부를각 80% 범위에서보조하거나융자할수있음 ( 제63조제1항, 영제60조제1항및제2항 ) 2. 시장 군수의보조 시장 군수는사업시행자가토지주택공사등인주거환경개선사업과관련하여정비기 반시설및임시수용시설건설에소요되는비용의전부또는일부를토지주택공사등 에게보조하여야함 ( 법제 63 조제 2 항 ) 3. 국가또는지자체의보조 융자 국가또는지자체는시장 군수가아닌사업시행자가시행하는정비사업에소요되는비용을 50% 범위에서보조하거나, 80% 범위에서융자또는융자알선할수있음 ( 법제63조제3항, 영제60조제3항및제4항 ) 가. 보조대상지원항목및범위 ( 각 50% 이내 ) 1) 기초조사비 2) 정비기반시설및임시수용시설의사업비 3) 조합운영경비나. 융자또는융자알선대상항목및범위 ( 각 80% 이내 ) 1) 기초조사비 2) 정비기반시설및임시수용시설의사업비 3) 세입자보상비 4) 주민이주비 5) 지자체가융자또는융자알선하는경우로서시 도조례로정하는사항

269 제 15 장비용의부담등 순환정비사업의우선지원 가. 순환용주택의건설비및관리비용지원 국가또는지자체는정비사업에필요한비용을보조또는융자하는경우순환정비방식의정비사업에우선적으로지원할수있음. 이경우순환정비방식의정비사업의원활한시행을위해국가또는지자체는순환용주택의건설비, 공가관리비의일부를보조또는융자할수있음 ( 법제63조제4항 ) 나. 순환용주택으로제공하는경우지원 국가는토지주택공사등이보유한임대주택을순환용주택으로조합에게제공하는 경우그건설비및공가관리비등의비용의전부또는일부를보조또는융자할 수있음 ( 법제 63 조제 5 항제 1 호 ) 5. 재개발임대주택인수비용지원 국가는시ㆍ도지사, 시장ㆍ군수또는토지주택공사등이재개발임대주택을인수하는 경우그인수비용의전부또는일부를지자체또는토지주택공사등에보조또는융 자가능 ( 법제 63 조제 5 항제 2 호 ) 6. 토지임대부분양주택의공급비용지원 국가또는지자체는토지임대부분양주택을공급받는자에게해당공급비용의전부 또는일부를보조또는융자가능 ( 법제 63 조제 6 항 ) Ⅳ. 정비기반시설의설치 1. 사업시행자의설치의무 사업시행자는관할지자체장과의협의를거쳐정비구역안에정비기반시설을설치하

270 244 제 3 편정비사업의시행 여야함 ( 법제 64 조제 1 항 ). 정비기반시설은사업시행계획의내용이되므로사업시행 인가단계에서그위치및형태등이결정됨 2. 정비기반시설설치를위한정비구역의지정 시 도지사또는대도시의시장은법제 4 조에따라정비구역을지정함에있어서정비 구역의진입로설치를위하여필요한경우에는진입로지역과그인접지역을포함하 여정비구역을지정할수있음 ( 법제 64 조제 3 항 ) 3. 우선매수청구권 가. 우선매수청구 정비기반시설의설치를위하여토지또는건축물이수용된자는당해정비구역안에소재하는대지또는건축물로서매각대상이되는대지또는건축물에대하여일반분양의규정 ( 법제50조제5항 ) 에불구하고다른사람에우선하여매수청구할수있음 ( 법제64조제2항전단 ) 나. 수의계약에의한매각 우선매수청구가있을경우당해대지또는건축물이국가또는지자체의소유인때에는 국유재산법 제9조또는 지방재정법 제77조에따른국유재산관리계획또는공유재산관리계획과 국유재산법 제43조또는지방재정법제61조에따른계약의방법에불구하고수의계약으로매각할수있음 ( 법제64조제2항후단 ) 다. 우선매수의방법 ( 공고 매수청구 협의또는심의 매각 ) 1) 공고사업시행자는정비기반시설의설치를위하여토지또는건축물이수용된자에게매각할대지또는건축물이있는경우에는다음각호의사항을당해지역에서발간되는일간신문에공고하여야함 ( 영제61조제1항 ) 가 ) 법제64조제2항에해당하는자는우선매수할수있다는취지나 ) 매각할대지또는건축물의위치ㆍ면적및매각예정가격

271 제 15 장비용의부담등 245 다 ) 매각대금의납부시기및납부방법등라 ) 그밖에매수에필요한사항 2) 매수청구우선매수를하고자하는자는공고일부터 14일이내에사업시행자에게서면으로매수청구를하여야함. 이경우그기간내에매수청구가없는때에는매수의사가없는것으로봄 ( 영제61조제2항 ) 3) 협의또는심의매수청구가있는경우사업시행자는매수청구자와매각조건에관하여협의하여야함. 이경우협의가성립되지아니한경우에는사업시행자또는매수청구자의신청에의하여시장ㆍ군수가당해지방도시계획위원회의심의를거쳐결정함 ( 영제61조제3항 ) 4) 매각사업시행자는매각에관한협의가성립되거나결정이있는때에는그내용에따라매수청구자에게매각하여야함 ( 영제61조제4항 ) Ⅴ. 정비기반시설및토지등의귀속 1. 무상귀속및양도 무상귀속은소유권이국가또는지자체등행정청에직접원시적으로귀속되는것을말하고무상양도는소유권이행정청이아닌민간사업시행자에게직접원시적으로귀속되는것을말함. 둘다법률규정에의한소유권변동에해당하나최종적인소유권의귀속주체가다름 ( 관리청, 사업시행자 ). 무상귀속과무상양도는법률규정에의한물권변동 ( 민법제187조 ) 이므로행정청또는사업시행자의소유권이전의사없이법률에서규정한시기에그소유권이귀속되는점에서기부채납과구별되는개념임 민법제187조 ( 등기를요하지아니하는부동산물권취득 ) : 상속, 공용징수, 판결, 경매기타법률의규정에의한부동산에관한물권의취득은등기를요하지아니한다. 그러나등기를하지아니하면이를처분하지못함

272 246 제 3 편정비사업의시행 < 표 > 정비기반시설의귀속관리 ( 법제 65 조 ) 시행자정비기반시설의종류귀속주체및유형귀속시기 시장 군수, LH등인경우조합, 토지소유자등인경우 새로설치한시설 기존시설대체시설 종전의공공시설 새로이설치한공공시설 용도폐지되는시설 행정청 ( 관리청 ) 에무상귀속시행자에게무상귀속관리청에무상귀속새로이설치한정비기반시설의설치비용에상당하는범위안에서시행자에게무 귀속또는양도될재산 ( 시설 ) 의종류와세목을 관리청에준공인가통지한날 상양도 가. 시행자가공공기관인경우 시장 군수또는토지주택공사등이정비사업의시행으로새로이정비기반시설을설치하거나기존의정비기반시설에대체되는정비기반시설을설치한경우에는국유재산법또는지방재정법의규정에불구하고종래의정비기반시설은사업시행자에게무상으로귀속되고, 새로이설치된정비기반시설은그시설을관리할국가또는지자체에무상으로귀속 ( 법제65조제1항 ) 나. 시행자가공공기관이아닌조합등인경우 시장 군수또는토지주택공사등이아닌사업시행자가정비사업의시행으로새로이설치한정비기반시설은그시설을관리할국가또는지자체에무상으로귀속되고, 정비사업의시행으로인하여용도가폐지되는국가또는지자체소유의정비기반시설은그가새로이설치한정비기반시설의설치비용에상당하는범위에서사업시행자에게무상으로양도 ( 법제65조제2항 ) 2. 귀속협의및통지 시장 군수는정비기반시설의귀속및양도에관한사항이포함된정비사업을시행하 고자하거나그시행을인가하고자하는경우에는미리그관리청의의견을들어야 함 ( 인가받은사항을변경하고자하는경우에도또한같음 )( 법제 65 조제 3 항 )

273 제 15 장비용의부담등 247 사업시행자는관리청에귀속될정비기반시설과사업시행자에게귀속또는양도될재 산의종류와세목을정비사업의준공전에관리청에통지하여야함 ( 법제 65 조제 4 항 전단 ) 3. 귀속시기 당해정비기반시설은그정비사업이준공인가되어관리청에준공인가통지를한때 에국가또는지방자치단체에귀속되거나사업시행자에게귀속또는양도된것으로 봄 ( 법제 65 조제 4 항후단 ) 4. 등기절차 정비기반시설의등기에있어서는정비사업의시행인가서와준공인가서 ( 시장 군수가 직접정비사업을시행하는경우에는사업시행인가의고시와공사완료의고시를말 함 ) 는부동산등기법에의한등기원인을증명하는서류에갈음함 ( 법제 65 조제 5 항 ) Ⅵ. 국 공유재산의처분등 1. 국 공유지의처분 가. 국 공유재산의구분및종류 1) 재산의소유관청에따른분류 구분국유재산공유재산 의의 소유관청 국가의부담, 기부채납이나법령또는조약에따라국가소유로된재산중앙정부 ( 기획재정부, 산림청, 국방부등 ) 지자체의부담, 기부채납이나법령에따라지자체소유로된재산지자체 ( 서울특별시, 경기도등 ) 적용법률 국유재산법 공유재산및물품관리법

274 248 제 3 편정비사업의시행 2) 용도에따른분류 ( 국유재산법 제 5 조, 공유재산및물품관리법 제 5 조 ) 용도세분내용 행정재산 일반재산 공용재산공공용재산기업용재산보존용재산 국가또는지자체가직접사무용ㆍ사업용또는공무원의주거용으로사용하거나사용하기로결정한재산 국가또는지자체가직접공공용으로사용하거나사용하기로결정한재산 정부기업또는지자체가경영하는기업이직접사무용ㆍ사업용또는그기업에종사하는직원의주거용으로사용하거나사용하기로결정한재산 법령 조례 규칙에따라또는그밖의필요에따라보존하거나보존하기로결정한재산 행정재산외의모든국유 ( 공유 ) 재산 구체적인사항은 국유재산법 과 공유재산및물품관리법 참조 나. 국 공유재산의매각 1) 매각및양도제한정비구역안의국 공유재산은정비사업외의목적으로매각하거나양도할수없으며, 사업시행자또는점유자및사용자에게다른사람에우선하여수의계약으로매각또는임대할수있음 ( 법제66조제3항및제4항 ) 2) 관리청과매각협의시장 군수는인가하려는사업시행계획또는직접작성하는사업시행계획서에국 공유재산의처분에관한내용이포함되어있는때에는미리관리청과협의 ( 협의를받은관리청은 20일이내의견제시 ) 하여야함. 이경우관리청이불분명한재산중도로 하천 구거등에대하여는국토부장관을, 그외의재산에대하여는기획재정부장관을관리청으로봄 ( 법제66조제1항 ) 3) 국공유지의평가정비사업을목적으로우선매각하는국 공유지의평가는사업시행인가의고시가있은날을기준으로가격평가 ( 주거환경개선사업의경우매각가격은이평가금액의 100분의 80으로함 ) 를하되, 사업시행인가의고시가있은날부터 3년이후매

275 제 15 장비용의부담등 249 각시에는국유재산법또는지방재정법이정하는바에따름 ( 법제 66 조제 6 항 ) 다. 용도폐지 다른사람에우선하여매각또는임대할수있는국 공유재산은국유재산법 지방재정법그밖에국 공유지의관리와처분에관하여규정한관계법령의규정에불구하고사업시행인가의고시가있은날부터종전의용도가폐지된것으로봄 ( 법제66조제5항 ) 2. 국 공유재산의임대 가. 국 공유지임대 지자체또는토지주택공사등은주거환경개선구역및주택재개발구역에서임대주택 ( 임대주택법제2조제1호에따른임대주택을말함 ) 을건설하는경우에는 국유재산법 제46조제1항또는 지방재정법 제83조에불구하고국 공유지관리청과협의하여정한기간동안국 공유지를임대할수있음 ( 법제67조제1항 ) 이는임대주택을건설하는경우국 공유지를임대할수있도록함으로써세입자와저소득주민의주거안정을도모하는한편, 시행자의사업비의부담을경감하여사업추진을활성화하기위한것으로재건축사업의경우에는적용이배제됨국 공유지의임대료는국유재산법또는지방재정법이정하는바에따름 ( 법제67조제7항 ) 나. 영구건축물의축조 시장 군수는임대하는국 공유지는 국유재산법 제47조또는 지방재정법 제 83조에불구하고그토지위에공동주택그밖의영구건축물을축조하게할수있음. 이경우당해시설물의임대기간이종료되는때에는임대한국 공유지관리청에기부또는원상으로회복시켜서반환하거나국 공유지관리청으로부터매입하여야함 ( 법제67조제2항 )

276 250 제 3 편정비사업의시행 제 16 장정비사업전문관리업 Ⅰ. 정비사업전문관리업의개요 1. 정비사업전문관리업자 정비사업전문관리업이란정비사업의시행을위해필요한조합설립업무, 사업성검토, 설계자및시공자선정, 사업시행인가신청대행, 관리처분계획수립대행등의업무를추진위원회또는사업시행자로부터위탁받거나이와관련한자문을하는업무를말하며, 정비사업전문관리업자란이러한정비사업관리업무를수행하기위해일정요건을갖추어시 도지사에게등록한자를말함 ( 법제69조제1항 ) 2. 도입배경 정비사업은사업기간이장기간이며업무가복잡하고내용이다양하여전문지식과자금조달능력이부족한토지등소유자스스로모든것을해결하기에는어려움이많음. 따라서종전에는관행적으로설계자나시공자가조합의업무를지원하고대행해주거나컨설팅사가그역할을하였음. 그러나시공자등은개발이익을중시하므로업무대행과정에서오히려토지등소유자에게피해를입히거나조합과유착하여부조리를유발하였고자격기준이없이난립한컨설팅사역시이러한본질적인문제를해결하기에는부족함이많았음도정법은이러한문제점을방지하기위해기존의컨설팅사등을제도권으로흡수, 정비사업전문관리업자로명칭하여일정한자본금및인력을확보하고시ㆍ도지사에게등록하게함으로써주민의권익을보호하고정비사업이투명하게추진될수있도록하였음 3. 정비사업전문관리업자의선정 도정법상모든조합이정비사업전문관리업자를반드시선정하여야하는것은아니 며, 조합은법에따라등록된정비사업전문관리업자를선정하여사업을추진하거나 조합자체적으로정비사업을추진할수있음

277 제 16 장정비사업전문관리업 251 가. 추진위원회단계에서선정하는경우 추진위원회는일반경쟁입찰또는지명경쟁입찰방법으로정비사업전문관리업자를선정. 이경우 1회이상일간신문에입찰공고를하고, 현장설명회를개최한후참여제안서를제출받아주민총회의의결을거쳐선정. 다만, 미응찰등의이유로 3 회이상유찰된경우에는주민총회의의결을거쳐수의계약할수있음 ( 조합추진위원회운영규정제28조제1항 ) 나. 조합에서선정하는경우 정비사업전문관리업자의선정및변경은조합원총회의의결을거쳐야하며의결방 법등은정관에서정하는바에따름 ( 법제 24 조제 3 항제 7 호 ) 4. 위탁업무범위조정 정비사업전문관리업자제도의시행과정에서전문성부족으로검토능력이없는업무는위탁업무에서제외하여업무범위를현실화하고정비사업관련자의부조리방지를방지하기위해 법개정시다음의표와같이정비사업전문관리업자의업무범위를조정하였음 ( 법제69조제1항 ) < 표 > 정비사업전문관리업자의업무범위변경현황 당초변경 ( ) 1. 조합설립의동의및정비사업의동의에관한업무의대행 2. 조합설립인가의신청에관한업무의대행 3. 사업성검토및정비사업의시행계획서의작성 4. 설계자및시공자선정에관한업무의지원 5. 사업시행인가의신청에관한업무의대행 6. 분양및관리처분계획의수립에관한업무의대행 1. 당초와같음 2. 당초와같음 3. 당초와같음 4. 당초와같음 5. 당초와같음 6. 관리처분계획의수립에관 한업무의대행 7. 설계도서의검토및공사비변동내역의검토 8. 그밖에조합의업무중조합이요청하는것 7. 삭제 8. 삭제

278 252 제 3 편정비사업의시행 Ⅱ. 정비사업전문관리업의등록 1. 등록 정비사업전문관리업무를추진위원회또는사업시행자로부터위탁을받거나이와관 련한자문을하고자하는자는자본ㆍ기술인력등의기준을갖춰시ㆍ도지사에게등 록또는변경등록 (2 개월이내 ) 하여야함. 정비사업전문관리업자의업무 1) 조합설립의동의및정비사업의동의에관한업무의대행 2) 조합설립인가의신청에관한업무의대행 3) 사업성검토및정비사업의시행계획서의작성 4) 설계자및시공자선정에관한업무의대행 5) 사업시행인가의신청에관한업무의대행 6) 관리처분계획의수립에관한업무의대행 2. 등록기준 정비사업전문관리업의등록기준은다음과같음 ( 영제 63 조제 1 항, 별표 4) 가. 자본금 10 억원 ( 법인은 5 억원 ) 이상 나. 인력 다음의어느하나에해당하는상근인력을 5인이상확보. 다만, 정비사업전문관리업자가관계법령에의한감정평가법인 회계법인또는법무법인 ( 유한 ) 법무조합 ( 이하 법무법인등 ) 과정비사업의공동수행을위한업무협약을체결하는경우에는협약을체결한법무법인등의수가 1개인경우에는 4인, 2개인경우에는 3인

279 제 16 장정비사업전문관리업 253 1) 건축사또는도시계획및건축분야기술사와특급기술자로서건축및도시계획관련업무에 3년이상종사한자 ( 필수확보 ) 2) 감정평가사ㆍ공인회계사또는변호사 ( 필수확보 ) 3) 법무사또는세무사 4) 다음에해당하는자로서정비사업관련업무에 5년이상종사한자 ( 최대 2인만가능 ) 가 ) 공인중개사나 ) 정부기관ㆍ정부투자기관또는한국감정원ㆍ한국토지주택공사에서근무한자다 ) 도시계획ㆍ건축ㆍ부동산ㆍ감정평가등정비사업관련분야의석사이상의학위소지자라 ) 당시관계법률에따라재개발사업또는재건축사업의시행을목적으로하는토지등소유자, 조합또는기존의추진위원회와민사계약을체결하여정비사업을위탁받거나자문을한업체에근무한자로서법제69조제1항제2호내지제6호의업무를수행한실적이국토부장관이정하는기준에해당하는자 3. 등록절차 가. 등록신청서제출 정비사업전문관리업자로등록하려는자는등록신청서에다음의서류를첨부하여시 도지사에게제출 ( 전자문서에의한제출을포함 ) 하여야함 ( 영제64조제1항, 규칙제18조제1항 ) 1) 대표자및임원의주소및성명 2) 보유기술인력의자격증사본또는경력인증서 3) 자본금을확인할수있는서류 4) 협약서 ( 법무법인등과정비사업공동수행업무협약을체결한경우에한함 ) 나. 등록증의교부 시 도지사는등록신청을한자가등록기준에적합하다고인정하는경우에는정비 사업전문관리업자등록부에이를기재하고, 신청인에게등록증을교부 ( 영제 64 조 제 2 항, 규칙제 18 조제 3 항 )

280 254 제 3 편정비사업의시행 다. 등록수수료 정비사업전문관리업자의등록을신청하는자는수수료를납부하여야함. 등록수수료는 1건당 1만원으로하되수입증지로이를납부함. 다만, 시 도지사는정보통신망을이용한전자화폐 전자결재등의방법으로이를납부하게할수있음 ( 영제 64조제3항, 규칙제19조 ) 4. 등록결격사유 가. 입법취지 법은정비사업상주민의권익에영향을미치는중요사항의검토등의업무를수행하는정비사업전문관리업자의대표와임직원의비리소지를예방하고사업이건전하게추진될수있도록자격을제한하고있음종전에는정비사업과관련없는범죄로금고이상의형을선고받은경우에도정비사업전문관리업자의결격사유로규정하였으나 법개정시정비사업의시행과관련한범죄로명확히규정하여분쟁의소지를줄이고벌칙규정의실효성을강화하였음 ( 법제72조제1항제3호부터제5호 ) 나. 결격사유 다음의어느하나에해당하는자는등록할수없으며정비사업전문관리업자의업무를대표또는보조하는임직원이될수없음 ( 법제72조제1항 ) 1) 미성년자 ( 대표또는임원이되는경우에한함 ) 금치산자또는한정치산자 2) 파산선고를받은자로서복권되지아니한자 3) 정비사업의시행과관련한범죄행위로인하여금고이상의실형의선고를받고그집행이종료 ( 종료된것으로보는경우포함 ) 되거나집행이면제된날부터 2년이경과되지아니한자 4) 정비사업의시행과관련한범죄행위로인하여금고이상의형의집행유예를받고그유예기간중에있는자 5) 이법을위반하여벌금형이상의선고를받고 2년이경과되지아니한자

281 제 16 장정비사업전문관리업 255 6) 등록이취소된후 2년이경과되지아니한자 ( 법인인경우그대표자 ) 7) 법인의업무를대표또는보조하는임직원중위의어느하나에해당하는자가있는법인다. 당연퇴직및퇴직전행위의효력 정비사업전문관리업자의업무를대표또는보조하는임직원이위결격사유의어느하나에해당하거나선임당시그에해당하는자이었음이판명된때에는당연퇴직하며, 이경우퇴직된임직원이퇴직전에관여한행위는그효력을잃지아니함 ( 법제72조제2항및제3항 ) Ⅲ. 정비사업전문관리업자의업무제한등 1. 정비사업전문관리업자의업무제한 도정법은사업의투명성제고와각종비리및분쟁예방을위해정비사업전문관리업자에대한겸업금지규정을두고있음정비사업전문관리업자는동일한정비사업에대하여다음에해당하는업무를병행하여수행할수없음 ( 법제70조, 영제65조제2항 ) 1) 건축물의철거 2) 정비사업의설계및시공 3) 정비사업의회계감사 4) 안전진단겸업금지규정을적용함에있어정비사업전문관리업자와다음의관계가있는자는이를당해정비사업전문관리업자와같은자로간주함 ( 영제65조제1항 ) 가 ) 정비사업전문관리업자가법인인경우에는 독점규제및공정거래에관한법률 제2조제3호에의한계열사의관계나 ) 정비사업전문관리업자와상호출자한관계

282 256 제 3 편정비사업의시행 2. 정비사업전문관리업자와위탁자와의관계 정비사업전문관리업자에게업무를위탁하거나자문을요청한자와정비사업전문관 리업자사이의관계에관하여이법에규정이있는것을제외하고는민법중위임에 관한규정 ( 민법제 680 조 ~ 제 692 조 ) 을준용함 ( 법제 71 조 ) 3. 정비사업전문관리업자에대한조사 국토부장관또는시 도지사는정비사업전문관리업자에대하여그업무의감독상필요한때에는그업무에관한사항을보고하게하거나자료의제출그밖에필요한명령을할수있으며소속공무원으로하여금영업소등에출입하여장부ㆍ서류등을조사또는검사하게할수있음 ( 법제74조 ) 4. 교육등 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는추진위원회의위원장및감사, 조합의임원, 정비사업전문관리업자의대표자및기술인력등에대하여교육을실시할수있음 ( 법 제 74 조의 2) Ⅳ. 정비사업전문관리업자의등록취소등 1. 등록취소및업무정지 시 도지사는정비사업전문관리업자의업무수행의투명성강화및부조리방지를위해정비사업전문관리업자가다음의어느하나에해당하는때에는그등록을취소하거나 1년이내의기간을정하여업무의전부또는일부의정지를명할수있음 ( 법제 73조제1항 ) 1) 사위또는부정한방법에의한등록 ( 필요적취소사유 )

283 제 16 장정비사업전문관리업 257 2) 등록기준미달 3) 고의또는과실로조합에게계약금액 ( 조합과체결한총계약금액 ) 의 1/3 이상의재산상손실을끼친때 4) 업무관련보고 자료미 ( 허위 ) 제출또는조사 검사거부 방해또는기피 5) 사업추진실적관련보고 자료미 ( 허위 ) 제출또는조사거부 방해 기피 6) 최근 3년간 2회이상의업무정지처분을받은자로서그정지처분을받은기간이합산하여 12월을초과한때 ( 필요적취소사유 ) 7) 다른사람에게자기의성명또는상호를사용하여이법이정한업무를수행하게하거나등록증을대여한때 ( 필요적취소사유 ) 8) 이법을위반하여벌금형이상의선고를받은경우 ( 법인의경우그소속임직원포함 ) 9) 그밖에이법또는이법에의한명령이나처분을위반한때 2. 등록취소및업무정지처분기준 ( 영제 66 조, 별표 5) 위반사항해당법조문처분기준 1. 법제69조제1항에의한등록기준에 3월이상미달된때 법제 73 조제 1 항제 2 호 등록취소 2. 고의또는과실로조합에게계약금액의 1/3 이상의재산상손실을끼친때 법제 73 조제 1 항제 3 호 업무정지 1 년 3. 법제 74 조에의한감독규정을위반한때법제 73 조제 1 항제 4 호 가. 조사 검사를거부 방해또는기피한때 나. 보고또는자료제출을하지아니한때 다. 보고또는자료제출을허위로한때 업무정지 6월업무정지 6월업무정지 3월 4. 법제 75 조에의한자료제출규정등을위반한때법제 73 조제 1 항제 9 호 가. 조사를거부 방해또는기피한때나. 보고또는자료의제출을하지아니한때다. 보고또는자료제출을허위로한때 5. 제1호내지제4호외에법또는법에의한명령이나처분에위반한때 법제 73 조제 1 항제 8 호 업무정지 6월업무정지 6월업무정지 3월업무정지 3월

284 258 제 3 편정비사업의시행 3. 등록취소처분등의통지 정비사업전문관리업자는등록취소처분등의행정처분을받은경우에는당해내용을지체없이사업시행자에게통지하여야함. 다만, 등록취소처분을받기전에계약을체결한업무는이를계속하여수행할수있으나사업시행자가계약을해지하거나필요적취소사유에해당하는사유로등록이취소된경우에는그러하지아니함 ( 법제73조제3항내지제5항 ) 질의회신 정비사업전문관리업자선정시주민총회의결여부 ( ) 질의요지정비사업전문관리업자선정관련, 추진위원회에서별도의세부선정기준을마련하고동기준대로선정하여계약할것을주민총회에서의결 ( 법령에는기준이없으나, 자의적결정 ) 하였는바, 동기준에의하여추진위원회에서경쟁입찰의방법으로정비사업전문관리업자를선정할경우주민총회의의결을거쳐야하는지여부? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제14조제2항에따르면추진위원회가정비사업전문관리업자를선정하고자하는경우에는제13조에따라시장 군수의추진위원회승인을얻은후국토해양부장관이정하는경쟁입찰의방법으로선정하여야한다고규정하고있고, 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 이하 운영규정 이라함 ) 제28조제1항에따르면정비사업전문관리업자의선정은일반경쟁입찰또는지명경쟁입찰방법으로하되, 1회이상일간신문에입찰공고를하고, 현장설명회를개최한후참여제안서를제출받은다음주민총회의의결을거쳐선정한다고규정하고있으며, 운영규정제22조제1항에따르면주민총회는도정법및이운영규정이특별히정한경우를제외하고추진위원회구성에동의한토지등소유자과반수출석으로개의하고출석한토지등소유자 ( 동의하지않은토지등소유자를포함한다 ) 의과반수찬성으로의결한다고

285 제 16 장정비사업전문관리업 259 규정되어있는바, 상기규정에따라주민총회의의결을거쳐선정하여야할것임 대의원회에서정비사업전문관리업자와계약해지가능여부 ( ) 질의요지대의원회에서정비사업전문관리업자와계약을해지할수있는지및새로운정비업체를가선정해서총회에추인을받을수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제25조제2항에따르면대의원회는총회의의결사항중정비사업전문관리업자의선정및변경등을포함한대통령령으로정하는사항을제외하고는총회의권한을대행할수있다고규정하고있으므로대의원회에서정비사업전문관리업자와계약을해지하거나새로이선정할수없는것임 정비사업전문관리업자선정시 2 개업자이상을총회에상정하여야하는지와서면 으로주민총회의결권행사시인감증명서첨부여부 ( ) 질의요지가. 정비사업조합설립추진위원회에서정비사업전문관리업자를선정시현장설명회에참여한업자중 1개업자를주민총회에상정한후찬반투표를하는것이적법한지여부및주민총회에 2개업자이상을상정하여총회의의결을거쳐선정해야하는지? 나. 주민총회에서서면에의한의결권을행사를위한서면동의서제출시인감을날인하고인감증명서를첨부해야하는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 정비사업조합설립추진위원회운영규정제28조제1항에따르면정비사업전문관리업자의선정은일반경쟁입찰또는지명경쟁입찰방법으로하되, 1회이상일간신문에입찰공고를하고, 현장설명회를개최한후참여제안서를제출받은다음주민총회의의결을거쳐선정하는것이며, 미응찰등의이유로 3회이상유찰된경우에는주

286 260 제 3 편정비사업의시행 민총회의의결을거쳐수의계약할수있도록하고있는바, 총회에 2개이상업자를상정하여의결을하여야위규정에적합할것임나. 질의 나 에대하여, 토지등소유자가서면으로주민총회의의결권을행사함에있어서인감날인및인감증명서를첨부하도록운영규정에서명문화하고있지아니함 정비사업전문관리업자결격사유해당여부 ( ) 질의요지정비사업전문관리업자의결격사유중, 도시및주거환경정비법 제73조에따른등록이취소된후 2년이경과되지아니한자라함은법인의경우그대표자만해당되는지아니면임원및감사, 일반직원까지결격사유에해당되는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제72조제1항제6호에의하면법인인경우그대표자를말한다고규정하고있는바, 법인인경우기타임원및감사, 일반직원에대하여는동규정을적용하지않음 정비사업전문관리업자의선정을위한재입찰대상여부 ( ) 질의요지주택재개발사업정비사업전문관리업자를선정함에있어서 2회유찰된후 3회째에 3개업체가참가를희망하였으나총회전에 2개업체가탈락또는포기하여 1개업체만남은경우재입찰하여야하는지? 회신내용정비사업전문관리업자의선정은일반경쟁입찰또는지명경쟁입창방법으로하되, 1회이상일간신문에입찰공고를하고, 현장설명회를개최한후참여제안서를제출받은다음주민총회의의결을거쳐선정하는것이며, 미응찰등의이유로 3회이상유찰된경우에는주민총회의의결을거쳐수의계약할수있도록정비사업조합설립추진위원회운영규정제28조제1항에규정되어있음

287 제 17 장감독등 261 제 17 장감독등 Ⅰ. 자료의제출등 1. 정비사업추진실적보고 시장 군수는시 도조례가정하는바에따라시 도지사에게, 시 도지사는국토부장관에게다음의정비사업추진실적을매분기만료일부터 15일이내에보고하여야함 ( 법제75조제1항, 규칙제20조 ) 1) 정비구역지정실적 2) 사업시행자지정또는조합설립인가실적 3) 사업시행인가, 관리처분계획인가및정비사업완료실적 2. 보고또는자료제출등 가. 보고또는자료제출 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는정비사업의원활한추진을위해감독상필요하다고인정하는때에는추진위원회 사업시행자 정비사업전문관리업자 철거업자 설계자및시공자등에게업무관련내용을보고또는자료의제출을명할수있으며, 소속공무원으로하여금그업무에관한사항을조사하게할수있음 ( 법제75조제2항 ) 또한소속공무원으로하여금업무를조사하게하고자하는때에는업무조사를받을자에게조사 3일전까지조사의일시 목적등을서면으로통지하고, 조사공무원은그권한을표시하는조사공무원증표를관계인에게내보여야함 ( 법제75조제3항 ) 나. 보고또는자료제출기한 업무관련내용의보고또는자료의제출을요청받은자는그요청을받은날부터

288 262 제 3 편정비사업의시행 15 일이내에보고하거나자료를제출하여야하며, 이를태만히할경우과태료처 분을받게됨 ( 규칙제 21 조제 1 항, 법제 88 조제 2 항제 2 호 ) Ⅱ. 감독 1. 위반행위에대한조치 가. 위반행위및조치내용 정비사업의시행이이법또는이법에의한명령 처분이나사업시행계획서또는관리처분계획에위반되었다고인정되는때에는정비사업의적정한시행을위해필요한범위안에서감독체계를통해그처분의취소 변경또는정지, 그공사의중지 변경, 임원의개선권고그밖의필요한조치를취할수있음 ( 법제77조제1항 ) 나. 감독체계 1) 국토부장관 시 도지사, 시장ㆍ군수, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자또는정비사업전문관리업자 2) 시 도지사 시장ㆍ군수, 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자또는정비사업전문관리업자 3) 시장 군수 추진위원회, 주민대표회의, 사업시행자또는정비사업전문관리업자 2. 정비사업점검반운영 국토해양부장관은정비사업의원활한시행을위해관계공무원및전문가로구성된점검반을구성, 현장조사를통해분쟁의조정, 위법사항의시정요구등필요한조치를할수있음. 이경우관할지자체장과조합등은토지등소유자동의서, 총회의의사록, 정비사업관련계약관련서류, 사업시행계획서 관리처분계획서및회계관련서류, 분쟁과관

289 제 17 장감독등 263 련된서류등의제공등점검반의활동에적극협조하여야하며, 점검반의조사를거부 회피또는방해한자는과태료처분을받게됨 ( 법제77조제3항, 영제68조, 법제 88조제1항 ) 점검반의업무방법및절차는법제75조제3항준용 ( 법제77조제3항 ) Ⅲ. 회계감사 1. 감사의시기, 대상및비용부담 가. 감사의시기 시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌사업시행자가감사의대상이되는경우다음각목의어느하나에해당하는시기에 주식회사의외부감사에관한법률 제3조에따른감사인의회계감사를받아야함 ( 법제76조제1항 ) 1) 추진위원회에서조합으로인계되기전 7일이내 2) 사업시행인가의고시일부터 20일이내 3). 준공인가의신청일부터 7일이내나. 감사의대상시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌사업시행자가다음표의어느하나에해당하는경우로서비용의납부및지출내역에대하여조합원 ( 조합이구성되지아니한경우에는토지등소유자 ) 의 80% 이상의동의 ( 토지등소유자의동의자수산정에관하여는법제28조를준용 ) 를얻지아니한경우에는회계감사를받아야함 ( 법제 76조제1항, 영제67조제1항및제2항 )

290 264 제 3 편정비사업의시행 < 표 > 회계감사시기및대상금액감사시기대상금액 ( 납부또는지출비용합계 ) 추진위에서조합으로인계되기전 7일이내인계전까지대상금액이 3억 5천만원이상인경우사업시행인가고시일부터 20일이내인가고시일전까지대상금액이 7억원이상인경우준공인가신청일부터 7일이내인가신청일전까지대상금액이 14억원이상인경우 회계감사를받지아니한경우형벌의대상이됨 ( 법제86조제4호 ) 다. 비용부담 조합의비용부담및조합의회계 에관한사항은조합정관에포함하여야함 ( 법제 20 조제 1 항제 8 호 ). 따라서조합의회계와재원및경비의부과 징수에관하여조합 정관에규정하여야함 특히사업추진을위한경비등부담금의납부및이의연체시조합의처분등에 대한규정을두어조합원이이를숙지하도록하고, 일부미납으로인해다수조합 원의피해가발생하지않도록하는등정관작성에충실을기해야함 또한사업시행자는회계감사가필요한경우시장ㆍ군수에게회계감사기관의선정 ㆍ계약을요청하고, 회계감사에필요한비용을시장ㆍ군수에게미리예치하여야 하며, 나머지비용은사업시행자와정산하여야함 ( 법제 76 조제 2 항및제 4 항 ) 2. 회계감사인 회계감사를할수있는감사인은 주식회사의외부감사에관한법률 제 3 조에따라 감사인으로등록된공인회계사임 특히조합을감사할공인회계사는그조합과개인적으로이해관계가없어야함. 이와 관련 공인회계사법 제 21 조 ( 직무제한 ) 는다음각호의어느하나에해당하는자 는재무제표감사를하거나증명을하는직무를할수없도록하고있음 1) 자기또는배우자가임원이나그에준하는직위 ( 직무에관한사무의책임있는자

291 제 17 장감독등 265 포함 ) 에있거나, 과거 1년이내에그러한직위에있었던자 2) 자기가그사용인이거나과거 1년이내에사용인이었던자 3) 위 1), 2) 사항이외에자기와뚜렷한이해관계가있어서직무를공정하게행하는데지장이있다고인정되어대통령령으로정하는자 3. 회계감사결과보고 시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌사업시행자는감사종료가종료된날부터 15일이내에감사결과를해당시장ㆍ군수에게보고하고이를당해조합에보고하여조합원이공람할수있도록하여야함 ( 법제76조제1항 ) Ⅳ. 도시분쟁조정위원회 1. 설치및구성 정비사업의시행과정에서발생된각종분쟁의조정을위해정비구역이지정된시 군 구에도시분쟁조정위원회를둠 ( 법제77조의2제1항 ) 도시분쟁조정위원회는위원장 ( 부시장 부구청장또는부군수 ) 을포함한 10명이내의위원으로구성하며, 위원은다음각호의어느하나에해당하는자중에서시장 군수가임명또는위촉함. 이경우 1) 및 3) 의어느하나에해당하는자가각 2인이상포함되어야함 ( 법제77조의2제2항 ) 또한 1) 및 3) 의어느하나에해당하는자각 1인이상을포함한위원 3인으로구성된분과위원회를둠 ( 법제77조의2제4항 ) 1) 해당시 군 구에서정비사업관련업무에종사하는 5급이상공무원 2) 대학이나연구기관에서부교수이상또는이에상당하는직에있는자 3) 변호사, 건축사, 감정평가사, 공인회계사 4) 그밖에정비사업에전문적인지식을갖춘자로서시 도조례로정하는자

292 266 제 3 편정비사업의시행 2. 기능 정비사업의시행과관련한분쟁사항을심의 조정하되, 주택법 ( 하자심사 분쟁조정위원회, 공동주택관리분쟁조정위원회 ), 토지보상법 ( 토지수용위원회 ), 그밖의관계법률 ( 건축법상건축위원회등 ) 에따라설치된위원회의심사대상에포함되는사항은제외할수있음 ( 법제77조의2제3항 ) 3. 조정등 정비사업과관련한분쟁당사자는도시분쟁조정위원회에조정을신청할수있으며, 도시분쟁조정위원회는조정신청을받은날부터 60일이내 (1회에한하여 30일연장가능 ) 에조정을마쳐야함 ( 법제77조의3제2항 ) 도시분쟁조정위원회는조정절차를마친경우조정안을작성하여분쟁당사자에게제시하여야하며, 각당사자는제시받은날부터 15일이내에수락여부를도시분쟁조정위원회에통보하여야함 ( 법제77조의3제3항 ) 각당사자가도시분쟁조정위원회의조정안을수락하고조정서를작성하여조정위원회위원장및각당사자가서명 날인한경우에는당사자간조정서와동일한내용의합의가성립된것으로의제 ( 법제77조의3제4항 ) Ⅴ. 관련자료의공개와보존등 1. 자료의공개및공람 자료의공개및공람규정은정비사업의비리및조합임원과건설업자등의유착등 을방지하고조합원등이해관계자의알권리를보호하기위하여도입된것으로의무 규정임

293 제 17 장감독등 267 추진위원회위원장또는사업시행자 ( 조합의경우조합임원, 도시환경정비사업을토지등소유자가단독시행하는경우그대표자를말함. 아래 2에서같음 ) 는정비사업시행에관한다음의서류및관련자료를조합원 토지등소유자또는세입자가알수있도록인터넷과그밖의방법을병행하여공개 ( 조합원의신상정보보호를위해주민등록번호, 주소등은공개제외 ) 하여야하며조합원또는토지등소유자가서면또는전자문서에의한방법으로열람 등사요청이있는경우에는즉시이에응하여야하고, 그비용은실비범위안에서청구인이부담 ( 법제81조제1항, 규칙제22조제1항 ) 1) 추진위원회운영규정및정관등 2) 설계자ㆍ시공자 철거업자및정비사업전문관리업자등용역업체의선정계약서 3) 추진위원회 주민총회 조합총회및조합의이사회ㆍ대의원회의의사록 4) 사업시행계획서및관리처분계획서 5) 당해정비사업의시행에관한공문서 6) 회계감사보고서 2. 자료의보관및인계 추진위원회위원장ㆍ정비사업전문관리업자또는사업시행자는총회또는중요한회의가있은때에는속기록ㆍ녹음또는영상자료를만들어이를청산때까지보관하여야함 ( 법제81조제2항 ). 시장 군수또는토지주택공사등이아닌사업시행자는정비사업을완료하거나폐지한때에는시 도조례가정하는바에따라관계서류를시장 군수에게인계하여야하며, 관계서류를인계받은시장 군수와시장 군수또는토지주택공사등인사업시행자는당해정비사업의관계서류를 5년간보관하여야함 ( 법제81조제4항및제5항 ) 3. 자료의공개, 열람, 보관의무위반시벌칙 정비사업시행관련자료의공개, 열람, 등사및보관등의업무를위반한추진위원회위원장또는조합의임원 ( 도시환경정비사업을토지등소유자가직접시행하는경우에는그대표자 ) 은 1년이하의징역또는 1천만원이하의벌금에처함 ( 법제86조제6호및제7호 )

294 268 제 3 편정비사업의시행 Ⅵ. 공공관리 1. 공공관리제도의의 공공관리제도는공공부문의역할을강화하여정비사업의투명성강화와효율성제고 를도모하기위함 2. 정비사업의공공관리 시장 군수는정비사업의투명성강화및효율성제고를위하여시 도조례가정하 는정비사업에대하여사업시행과정을지원하거나토지주택공사등에공공관리를위 탁할수있음 3. 공공관리자및위탁받은자업무 시장 군수는공공관리를위탁받은자 ( 위탁받은자 라함 ) 의공정한업무수행을위하여관련자료의제출및조사, 현장점검등필요한조치를할수있음 - 추진위원회또는주민대표회의구성을위한업무지원 - 정비사업전문관리업자의선정 ( 위탁관리자 는선정을위한지원에한함 ) - 설계자및시공자선정방법등에대한지원 - 그밖에시 도조례로정하는사항 4. 공공관리비용 공공관리에필요한비용은시장 군수가부담하되, 시 도지사는시 도조례가정 하는바에따라그비용의일부를지원할수있음 5. 공공관리의시행 공공관리의시행을위한방법과절차, 기준및도시 주거환경정비기금의지원등필 요한사항은시 도조례가정하는바에따름

295 제 4 편 정비사업의유형별시행

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297 제 1 장주거환경개선사업시행 271 제 1 장주거환경개선사업시행 Ⅰ. 주거환경개선사업의개요 1. 주거환경개선사업의개념 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서도시기능을회복하기위하여정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하는등주거환경을개선하기위하여시행하는사업임 ( 법제2조제2호가목 ) 주거환경개선사업은 1단계로 2001년 3월부터국고지원을받아노후 불량주거지역을대상으로시행되었으며, 2003년 7월부터시행된 도정법 에따라한시사업체계에서상시사업체계로전환되었음. 현재제2단계 (2005년~2012년) 주거환경개선사업계획을수립하여국고를지원받아시행중임 < 표 > 국고지원절차절차 관련주체 주요업무 국고지원요청 시장 군수 사업별추진계획에따라사업추진 시 군별소요자금취합및배분 시 도지사 지자체별사업별추진현황관리 시 도별국고배정 국토부 사업별추진현황관리 2. 주거환경개선사업시행자 주거환경개선사업은소위 달동네 등도시영세민이밀집하여거주하고있는노후 불량주택지역을대상으로주택을개량하고도로, 상 하수도등도시기반시설의확충을통하여주민의복리증진과건전한도시발전을위한공공성이강한사업이므로시장 군수또는토지주택공사등의공공기관을사업시행자로함

298 272 제 4 편정비사업유형별시행 Ⅱ. 주거환경개선사업의사업시행절차 주거환경개선사업은현지개량방식, 공동주택건설방식, 현지개량및공동주택건설의 혼합방식및환지방식으로구분하여시행함 1. 현지개량방식의사업시행절차 단계및절차 기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정 관련주체및처리업무 특별시 광역시 대도시의장이 10 년마다수립하고 5 년마다타당성검토 ( 광역계획 ) - 기본계획의범위내에서개별구역을대상으로수립하는계획 ( 시장 군수 시 도지사 ) * 대도시시장은직접구역지정 - 구역지정시행위제한효력발생 < 주민 > 정비사업동의 사업시행자지정 사업시행인가 < 시장 군수 LH 등 : 공공 > - 토지등소유자 2/3 동의및세입자과반수동의 : 정비계획, 동의율등을고려하여시장 군수가지정 * 시장 군수가직접시행시는사업시행자지정및인가생략 - 건축심의등을거쳐설계를확정 ( 인가권자 : 시장 군수 구청장 ) * 시장 군수가시행자일경우는사업시행계획서작성 주택개량 ( 건축허가 ) 지장물조사 보상, 이주, 철거 정비기반시설착공 - 주민 : 주택개량공사시행 -공공 : 건축물보상, 감정평가, 이주, 철거, 정비기반시설공사착공 사용승인정비기반시설준공 - 기반시설공사및주택개량완료 * LH 등 : 토지주택공사, 지방공사, 주민 : 건축물및토지소유자

299 제 1 장주거환경개선사업시행 공동주택건설방식의사업시행절차 단계및절차 관련주체및처리업무 기본계획수립특별시 광역시 대도시의장이 10 년마다수립하고 5 년마다타당성검토 ( 광역계획 ) 정비계획수립및정비구역지정 - 기본계획의범위내에서개별구역을대상으로수립하는계획 ( 시장 군수 시 도지사 ) * 대도시시장은직접구역지정 - 구역지정시행위제한효력발생 정비사업동의 사업시행자지정 사업시행인가 - 토지등소유자 2/3 이상, 세입자과반수동의 : 정비계획, 동의율등을고려하여시장 군수가지정 * 시장 군수가직접시행시는사업시행자지정및인가생략 - 건축심의등을거쳐설계를확정 ( 인가권자 : 시장 군수 ) 택지매수 - 토지지장물조사, 감정평가, 협의매수, 재결, 공탁 보상, 이주, 철거 착공 -주거이전비, 이주보상등시행 -철거 -공사착공 주택공급 - 토지등소유자우선공급, 세입자임대주택공급 ( 주택공급승인 : 시장 군수 구청장 ) 준공 - 준공인가 ( 준공검사 :LH 등 시장 군수통보 ) 입주, 등기 - 주택입주및이전등기

300 274 제 4 편정비사업유형별시행 Ⅲ. 현지개량방식의사업시행 1. 개요 도로, 주차장, 공원등부족한공공시설을시장 군수가설치하고주민들은정부로부 터자금을지원받아개별적으로자유롭게소유주택을건축하거나개량하는사업방식 으로주택밀집도가낮은지역에서시행함 < 그림 > 현지개량시행사례 시행전 시행후 2. 사업시행주체별사업내용 ㅇ지자체 : 공공시설의설치 - 지구내필요한도로, 공원, 주차장등의정비를위해서몇몇건축물을철거하고도로, 공원, 주차장등을설치ㅇ주민 : 주택의개량등 - 주로단독주택을개량하거나일부필지를합하여다세대 다가구주택을건축함 3. 지원사항 ㅇ사업시행자인지자체에게국 공유지무상양여및국비지원 ㅇ건축규제등의완화적용 ㅇ주택개량자금을국민주택기금에서저리융자

301 제 1 장주거환경개선사업시행 275 Ⅳ. 공동주택건설방식의사업시행 1. 개요 정비구역내의모든토지및건축물을토지주택공사등공공기관이전면매수 철거한후공동주택을건설하여구역주민에게우선분양하는사업방식으로주택밀집도가높거나저지대침수또는산사태발생우려지역등현지개량방식이곤란한지역에서시행함 < 표 > 현재개량방식과공동주택건설방식비교 구분 현지개량방식 공동주택건설방식 공공시설정비 - 시장 군수또는 LH 등 - 시장 군수또는 LH 등 주택개량 - 주민 - 시장 군수또는 LH 등 적용대상지구 - 주택밀집도가낮음 - 집단재해우려적음 - 주민자력개발가능 - 주택밀집도가높음 - 집단재해우려높음 - 주민자력개발불가능 장 점 - 사업방식에대한주민반발적음 - 공동체문화유지 - 계획적이고체계적인개발가능 - 주택개량효과가높음 단 점 - 주택개량효과적음 - 사업추진장기화 - 전면수용방식에대한주민반발 - 공동체문화단절 < 그림 > 공동주택건설방식의시행사례 시행전 시행후

302 276 제 4 편정비사업유형별시행 2. 사업특성 가. 토지등수용권부여 주거환경개선사업은구역내모든토지및건축물에대하여전면적으로수용권을 부여 나. 주민동의완화 사업시행여부결정시주거환경개선사업은토지등소유자 2/3 이상, 세입자과반수 의동의를득하도록주민동의조건을완화하고있음 재개발 재건축사업은사업시행자결정시토지등소유자 3/4 이상의동의 3. 지원제도 사업의원활한시행을위해다음과같이사업시행자또는원주민의재정착을지원하 는제도를운영하고있음 < 표 > 지원제도개관 사업시행자지원제도 - 전면수용방식 구역내모든토지및물건에대한전면적수용권부여 원주민재정착지원제도 - 국민주택기금저리융자 주민 : 3%, 일반인 : 6% - 주민동의완화 소유자 2/3 이상동의 ( 사업시행여부결정시 ) - 인근국민임대주택임시사용혜택부여 인근국민임대주택건설물량의 30% - 정비기반시설비재정지원 기초조사비, 도로, 상하수도, 공원등정비기반시설설치비및임시사용시설건설비정부재정지원 - 국공유지무상양여 사업시행인가고시일부터사업시행자에게주거환경개선지구내편입국 공유지무상양여 - 인근국민임대주택우선입주혜택부여 인근국민임대주택건설물량의 10% - 세제지원 취득세, 등록세, 양도소득세, 농특세등에관한감면혜택 공공시행자 (LH) 의재정착지원사례 소액보상자융자지원, 분양가차등화등

303 제 1 장주거환경개선사업시행 277 가. 사업시행자지원제도 1) 정비기반시설비에대한지원제도 도정법 에서는주거환경개선사업구역내정비기반시설설치에대한국가및지자체의재정지원에대한규정을두고있으며, 정부에서는제1단계및제2단계주거환경개선사업계획을수립하여국고를지원 ( 법제63조 ) 가 ) 지원대상 정비기반시설소요비용 ( 법제 2 조제 4 호, 영제 3 조 ) - 도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 가스공급시설, 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설 ( 법제2조제4호, 영제3조 ) - 놀이터, 마을회관, 공동작업장, 공동으로사용하는구판장 세탁장 화장실및수도, 노유자시설 ( 탁아소, 어린이집, 경로당등 ) 등공동이용시설로서사업시행계획서에시장 군수가관리하는것으로포함된것 기초조사비및임시수용시설건설소요비용 ( 법제63조, 영제60조 ) 나 ) 보조, 융자및알선 국가또는시 도는시장 군수또는토지주택공사등이시행하는정비사업에관한기초조사및정비사업의시행에필요한정비기반시설의설치및임시수용시설의건설에소요되는비용의일부를보조하거나융자가능 ( 법제63조제1항 ) 시장 군수는사업시행자가토지주택공사등인주거환경개선사업과관련하여정비기반시설및임시수용시설을건설하는경우소요되는비용의전부또는일부를토지주택공사등에게보조하여야함 ( 법제63조제2항 ) 국가또는지방자치단체는시장 군수가아닌사업시행자가시행하는정비사업에소요되는비용의일부를보조, 융자또는융자알선가능 ( 법제63조제3항 )

304 278 제 4 편정비사업유형별시행 < 표 > 정비기반시설보조또는융자지원기준 ( 법제 63 조, 영제 60 조 ) 지원자지원사업지원형식지원항목지원범위 - 국가 - 시 도 - 시장 군수 토지 LH 등이시행하는정비사업 보조또는융자 - 기초조사비 - 정비기반시설설치비 - 임시수용시설건설비 각 80% 이내 - 시장 군수 - 사업시행자가 LH 등인주거환경개선사업 보조 - 기초조사비 - 정비기반시설설치비 - 임시수용시설건설비 전부또는일부 - 국가 지방자치단체 - 시장 군수가아닌사업시행자가시행하는정비사업 보조 융자또는융자알선 - 기초조사비 - 정비기반시설설치비 - 임시수용시설건설비 각 50% 이내 각 80% 이내 2) 국 공유지무상양여사업시행자의사업비부담경감을통한주거환경개선사업활성화를위하여정비구역내편입되는국공유지는사업시행인가고시일에사업시행자에게무상으로양여되며, 양여된국 공유지의처분금액으로구역내도로등정비기반시설과부대복리시설의설치비용에충당 ( 법제68조제1항, 제3항 ) 나. 원주민재정착지원제도 1) 국민주택기금저리융자 (LH 의경우 ) 가 ) 업무처리절차등 원주민이당해구역주택에입주한후매월납부하게되는융자금의이자부담이경 감될수있도록, 구역내건설되는분양주택및임대주택의국민주택기금융자이율 을원주민에한하여일반인보다낮은연 3% 수준의저리융자

305 제 1 장주거환경개선사업시행 279 업무처리절차 융자대상금액확정 ( 사업시행인가고시시 ) 국토부 ( 융자취급은행 ) 원주민주택공급내역확정 ( 주택공급시 ) LH등 융자취급은행 융자금지급 ( 착공시 90%) 융자취급은행 LH등 융자금지급 ( 준공시 10%) 융자취급은행 LH등 융자금대환 LH등 입주자 융자금상환입주자 융자취급은행 융자조건 (2010년도기금운용계획 1차변경기준 ) 구분일반인 ( 대환이율 ) 원주민 60m2이하연 5.0%(5.2) 연 3% 공공분양 60m2초과 75m2이하연 6.0%(5.2) 연 3% 공공임대 60m2초과 85m2이하연 4.5%(5.2) 연 3% 연도별기금운용계획기준에따라변동됨 나 ) 융자대상자 구역내토지또는건축물소유자 정비구역지정고시일현재당해주거환경개선사업구역내토지또는건축물을 소유하고당해시장 군수가수립고시한주거환경개선계획및주택공급승인서 상적합하게주택을공급받게되는자 세입자 정비구역지정고시일현재당해시장 군수가수립고시한주거환경개선계획및 주택공급승인서에따라분양주택을공급받은세입자

306 280 제 4 편정비사업유형별시행 정비구역지정고시일이후권리 의무포괄승계자 정비구역지정고시일부터보상계약체결전권리 의무를포괄적으로승계한자 분양권전매등에의한승계자는해당되지않음 상속자 주택공급이후상속으로인하여권리를얻은자 2) 공사기간중인근국민임대주택임시사용혜택부여 사업시행에따른이주민의주거안전을위해인근의국민임대주택건설물량의 30% 범위내에서공사기간동안임시사용가능 ( 주택공급에관한규칙제 33 조 ) 3) 인근국민임대주택의우선공급 사업시행에따른이주민이본인의주거실태, 소득수준등에따라당해주거환경개선사업구역인근의국민임대주택에정착하고자하는경우국민임대주택건설물량의 10% 범위에서일반인보다우선공급 ( 주택공급에관한규칙제32조제4항 ) 4) 세제지원 주거환경개선사업과관련된취득세, 등록세, 양도소득세, 농특세등에관하여는다 음과같이감면혜택을부여 공공사업용토지등에의한취득세, 등록세면제 ( 지방세법제 289 조 ) - 토지주택공사가국가또는지방자치단체등이시행하는공공사업등을지원하여제3자에게공급할목적으로지방세법시행령이정하는공급목적사업을위하여일시취득하는부동산 ( 지방세법제289조및동법시행령제225조 ) 공급목적사업 : 토지주택공사가 한국토지주택공사법 제8조제1항에따라시행하는각사업 ( 지방세법제225조 ) 대체취득으로인한지방세비과세 ( 지방세법제109조 )

307 제 1 장주거환경개선사업시행 사업시행자에게부동산등을매수, 수용, 철거당한자가당해사업인정고시일또는계약일이후에이에대체할부동산등의계약을체결하거나건축허가를받고그보상금을마지막으로받은날로부터 1년이내에대체할부동산등을취득한때에는대체취득하는부동산등의가액이종전부동산등의보상가액범위내에서취득세및등록세를비과세 ( 지방세법제109조 ) 다만, 사치성재산대체취득시 ( 대체취득부동산등이별장, 골프장, 고급주택, 고급오락장, 법인의비업무용토지, 고급선박등의경우 ), 부재지주의대체취득의경우에는비과세적용을배제 < 표 > 대체취득시비과세되는세금구분 취득세 등록세 농특세 거주자 비과세 비과세 비과세 부재부동산소유자 과세 과세 과세 조례에의한취득세와등록세면제 - 주거환경개선사업시행자가주거환경개선사업시행을위하여취득하는주거용부동산 - 주거환경개선계획의최초고시일현재부동산을소유한자가사업시행자지정을받지아니하고시행한주거환경개선사업으로인하여취득하는주거용부동산과사업시행자로부터취득하는전용면적 85m2이하의주거용부동산 감면조례에의한농어촌특별세비과세 지방세법 제7조의규정에의한 지방세의과세면제및불균일과세에관한조례 에의한감면중행정안전부장관이기획재정부장관과협의하여고시하는사항은농어촌특별세를비과세하며, 고시에따라주거환경개선사업에대하여는농어촌특별세가비과세 ( 농어촌특별세법제12조및영제6항제6호 )

308 282 제 4 편정비사업유형별시행 양도소득세감면등 1 1 세대 1 주택과부속토지 ( 소득세법제 89 조, 동법시행령제 154 조 ) 1세대가 1주택을소유하고당해주택의보유기간이 3년이상인경우. 단, 토지보상법 에의한협의매수또는수용의경우보유기간및거주기간의제한을받지않음 2 자경농지에대한양도소득세감면 ( 조세제한특례법제69조 제133조, 동법시행령제66조 ) 농지가소재하는또는연접한시 군 구안의지역에 8년이상거주하면서직접경작한자경농지에대하여는양도소득세액의 100% 감면한다. 다만, 당해토지가주거 상업 공업지역등에편입된토지의경우주거지역등에편입된날까지발생한소득에한하여세액을감면 ( 감면한도 1억원 ) 공공시행자의재정착지원사례 - 소액보상자융자지원 전용 18 평이하분양주택에대하여구역주민의보상가격이실입주금에미치지못하 는경우, 그차액의일부를사업시행자가저리로융자 - 분양가격차등적용 경제적여력이없는저소득층주민의집단거주특성을고려하여원주민에게일반 분양자보다저렴한공급가격으로분양 - 분양대금납부조건완화 저소득층주민의재정착자금조달의어려운점을감안하여일반분양대금납부조 건에비하여지구주민분양대금납부조건을완화

309 제 1 장주거환경개선사업시행 283 Ⅴ. 혼합방식의사업시행 1. 개요 지구특성이나주민선호도를감안하여한가지방식으로사업이어려울때원활한추 진을위하여시행할수있음 2. 단순혼합방식 현지개량방식과공동주택건설방식을혼합하여추진하는방식으로구역별여건에따라당해구역내불량주택밀집지역과비교적양호한주택이집단적으로위치하고있어지역별로순차적균형개발이필요하거나, 도시계획도로등으로구역이분리되어별도의개발이필요한경우에시행 3. 거점확산방식 공공이순환용주택이포함된거점을우선개발하고주민자력개발을지원 촉진하여 계획적, 점진적으로주거환경을정비하여나아가는방식임 가. 공공 : 거점개발 지자체가정비구역전체에대한마스터플랜을수립한후, 도로등기반시설을설치 하고토지주택공사등은순환용주택, 주민공동시설등이포함된거점을우선개발 나. 주민 : 점진적주택개량 공공이개발한거점을활용하여주민이자발적으로주택을개량하고이때공공은 사업조정자 ( 코디네이터 ) 역할을수행하여주택개량을촉진

310 284 제 4 편정비사업유형별시행 제 2 장주택재개발사업의절차 본장은재개발사업추진의절차를쉽게이해할수있도록주요사업단계별처리업무 를간결하게정리하는데목적이있으며사업추진에필요한세부사항은제 3 편의내용을 참고 Ⅰ. 주택재개발사업의개요 1. 재개발사업정의 재개발사업이란정비사업의하나로서정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이 밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 법제 2 조제 2 호나목 ) 2. 시행자의종류및시행방법 가. 시행자의종류 1) 원칙 ( 법제 8 조제 1 항 ) - 토지등소유자가설립한조합이시행하거나 - 조합이조합원의과반수동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등, 또는건설업자등과공동시행 2) 예외 ( 법제8조제4항 ) - 시장 군수가직접시행하거나토지주택공사등, 지정시행자, 지정개발자를사업시 행자로지정 나. 시행방법 - 관리처분계획방법또는환지방법 ( 법제 6 조제 2 항 )

311 제 2 장주택재개발사업의절차 285 Ⅱ. 주택재개발사업의추진절차 재개발사업의토지등소유자 ( 주민 ) 의요청에의한사업시행자별개략적인추진절차는 다음의표와같음 ( 법제 8 조제 2 항 제 4 항제 7 호 ) 조합방식 기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정 정비사업동의 추진위원회승인 창립총회 조합설립인가 시공사선정 사업시행인가 감리자선정 관리처분인가 이주 철거 착공 분양 준공검사신청 준공인가 입주, 등기촉탁 청산, 조합해산 사업시행자별추진절차 공공방식 기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정 정비사업동의 주민대표회의승인 ( 설명회 ) 시행자지정 ( 도급 ) 사업시행인가 ( 감독 ) 관리처분인가 이주 철거 착공 분양 준공검사 ( 통보 ) 입주, 등기촉탁 청산 처리사항 - 특별시 광역시 대도시의장이 10 년마다수립하고 5 년마다타당성검토 ( 광역계획 ) - 기본계획의범위내에서개별구역을대상으로수립하는계획 - 추진위또는주민대표회의구성및승인 : 토지등소유자과반수동의를먼저얻은기구를시장 군수가승인 -조합인가 : 토지등소유자의 3/4 이상 + 토지면적의 1/2 이상의토지소유자의동의 -공공시행자지정 : 토지면적 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자 2/3 이상에해당하는자동의 - 건축심의등을거쳐설계를확정 - 주택법제 24 조에따라감리자지정 - 조합원에대한분양분을확정하고이를기초로추가부담금등권리관계를확정 - 주민이주, 기존건축물의철거, 공사착공, 분양 -신축건축물사용인가 -입주 -이전고시 -등기촉탁 - 추가부담금등권리관계를정산하고사업종료

312 286 제 4 편정비사업유형별시행 Ⅲ. 주택재개발사업의단계별주요업무 본절에서는토지등소유자가조합을구성하여시행하는재개발사업을중심으로계획 단계, 시행단계, 완료단계로구분하여각단계별주요처리업무를살펴보고, 공공시행방 식에대하여는간략히참고사항만기술함 1. 계획단계업무 재개발사업의계획단계상관련주체및주요처리업무는아래와같음 단계관련주체주요처리업무 기본계획의수립 ( 법제 3 조 ) 계획수립및정비구역지정신청 ( 법제 4 조 ) 정비구역지정고시 ( 법제 4 조 ) 특별 광역 시장 ( 시장은도지사승인 ) 시장 군수 시 도지사 시 도지사 - 인구 50 만이상의시에서 10 년단위로수립, 5 년마다타당성여부검토 인구 50 만미만시는제외가능 - 기본계획에적합한범위안에서정비계획수립후정비구역지정신청 - 지방공보에고시 - 지구단위계획수립으로간주 가. 기본계획의수립 ㅇ수립주체 - 특별시장, 광역시장또는시장 ( 인구 50만이상대도시가아닌경우도지사가인정하는경우수립가능 ) ㅇ시 도지사는구도심의기본적인공간구조와장기발전방향을제시하는종합계획인정비기본계획을수립ㅇ정비기본계획은정비계획의기준이되며정비예정구역을정함 나. 정비계획수립 ㅇ원칙 : 공공 ( 시장 군수 ) 이수립

313 제 2 장주택재개발사업의절차 287 ㅇ예외 : 주민제안이가능한경우 ( 법제 4 조제 3 항 ) - 시 도조례로정하는바에따라토지등소유자의동의필요 - 정비기본계획상정비계획수립시기가 1년이상경과하였음에도불구하고정비계획이수립되지아니한경우 - 토지등소유자가토지주택공사등을사업시행자로지정요청하는경우등 다. 정비구역의지정 ㅇ시장 군수는정비기본계획에적합하게정비계획을수립하여시 도지사에게정비구역지정을신청하고승인을얻음ㅇ정비구역이지정되면 국토계획법 상제1종지구단위계획이수립된것으로간주 ( 법제4조제4항 ) 2. 시행단계업무 재개발사업을시행하는조합은추진위원회구성및운영, 조합설립인가및법인등기, 시공자선정, 사업시행인가, 관리처분계획의인가, 분양공고및신청, 이주, 기존건축물철거, 감리자선정, 공사착공신고, 일반분양등의업무를처리하여야함. 공공시행자는조합을설립하지아니하고감리자를감독으로대체할수있는등특징이있어사업절차및사업기간의단축이가능함 가. 단계별주요업무 단계관련주체주요처리업무 추진위원회구성및운영 ( 법제 13 조 ) 조합설립인가및법인등기 ( 법제 15 조 제 16 조 ) 시공자선정 ( 법제 11 조 ) 토지등소유자 추진위 조합 - 정비구역지정고시후추진위구성가능 - 토지등소유자과반수의동의 - 정비전문관리업자선정, 조합설립인가준비등 - 토지등소유자의 3/4 이상동의 - 토지면적의 1/2 이상의토지소유자의동의 - 조합설립인가후 30 일이내등기 - 조합인가후건설업자또는등록사업자를시공자로선정

314 288 제 4 편정비사업유형별시행 단계관련주체주요처리업무 사업시행인가 ( 법제 28 조 ) 분양공고및신청 ( 법제 46 조 ) 관리처분계획의인가 ( 법제 48 조 제 49 조 ) 시장 군수 조합 시장 군수 - 시공자선정은경쟁입찰방식으로선정 - 시공자는시공보증서를조합에제출 - 토지이용계획, 정비기반시설설치계획 - 주민이주대책, 세입자주거및이주대책 - 건축물의용적률등에관한건축계획 - 그외설계도서, 자금계획등 - 사업시행인가고시일로부터 60 일이내토지등소유자에게통지하고일간신문에공고 - 분양신청기간 : 30 일이상 60 일이내 - 분양미신청자는 150 일이내현금청산 - 사업시행인가고시후 60 일이내에개략적부담금내역및분양신청기간등을통지및공고 - 분양신청기간종료후분양신청현황을토대로관리처분계획을수립 인가 이주조합 - 관리처분계획에의거이주 기존건축물철거 ( 건축법제 27 조 ) 시공보증서확인 ( 법제 51 조제 2 항 ) 일반분양 ( 법제 50 조 4 항, 주택법제 38 조 ) 조합 시장 군수 조합 ( 시장 군수승인 ) - 관리처분계획의인가후철거가능 - 건축물철거예정일 7 일전신고 - 공사착공신고접수시시공보증서확인 - 조합원등공급대상자에게공급하고남은건축물또는주택 - 주택공급에관한규칙등에따라일반분양 나. 세부시행절차및주요내용 1) 재개발조합의설립 추진위구성승인 ( 시장 군수 ) 창립총회 정관의작성 ( 추진위 ) 조합설립인가 ( 시장 군수 ) 통지 ( 조합 조합원 ) 법인등기 ( 조합 )

315 제 2 장주택재개발사업의절차 289 ㅇ추진위원회기능 정비사업전문관리업자의의선정, 개략적인정비사업시행계획서의작성, 조합 의설립인가를받기위한준비업무등 ㅇ조합설립인가요건 - 토지등소유자 3/4 이상, 토지면적의 1/2 이상의토지소유자의동의필요 - 반드시동의자의인감을첨부한동의서징구 추진위설립에동의한경우에는조합설립인가동의한것으로간주 ( 철회시제외 ) 2) 시공자선정 ㅇ조합설립인가후다음의경쟁입찰의방법으로선정 - 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰또는지명경쟁입찰로할것 - 조합원이 100명이하인정비사업의경우에는조합총회에서정관으로정하는바에따라선정할수있음 ( 법제11조제1항, 영제19조의2 제1항 ) 시공보증 : 정비사업에참여하는시공자는공사금액의 50% 범위내의보증금을납부하여시공보증을의무화 ( 법제51조 ) < 표 > 정비사업의시공자선정절차입찰방법결정입찰공고현장설명회입찰서접수및개봉대의원회의결건설업자등의홍보총회의결계약 체결

316 290 제 4 편정비사업유형별시행 3) 사업시행인가 가 ) 사업시행계획의주요내용 토지이용계획, 정비기반시설및공동이용시설의설치계획, 주민이주대책, 세입자주거및이주대책, 임대주택건설계획, 건축물의높이및용적률등에관한건축계획, 설계도서, 자금계획, 시행규정 ( 시장 군수또는토지주택공사등이단독으로시행하는정비사업인경우 ) 등나 ) 사업시행인가신청요건 조합이시행하는경우 : 총회를통해조합원과반수의동의필요 다 ) 시행자별사업시행인가서류작성내용 ㅇ조합 : 사업시행계획 ㅇ시장 군수, 토지주택공사등 : 시행규정, 사업시행계획 4) 관리처분계획의인가 ㅇ의의 : 종전의토지또는건축물에대한권리를새로건설하는대지또는건축물에대한권리로변환시키는계획ㅇ작성자 : 조합등사업시행자ㅇ인가권자 : 시장 군수ㅇ시행자별관리처분계획수립방법 - 조합 : 도정법및정관등에따라수립 - 시장 군수, 토지주택공사등 : 도정법 에명문규정은없으나조합방식을준용하여작성 5) 건축물의철거 관리처분계획의인가후기존의건축물철거가능. 단, 건축물의붕괴및안전사 고우려가있는경우소유자의동의및허가를얻어철거가능

317 제 2 장주택재개발사업의절차 291 6) 이주, 철거, 착공및분양 ㅇ이주및철거등절차 절차 관련주체 주요업무 이주계획확정 조합 -이주기간, 이주비지급조건, 이주비작성 이주비지급 -이주비지급등 이주 -조합원이주, 세입자이주 철거계획작성 조합, 철거업체 -부동의자현황, 명도소송현황등 철거작업 철거업체 -공가세대관리, 부동의자대책, 폐기물처리등 ㅇ착공절차절차 관련주체 주요업무 착공준비 조합 -감리자계약체결 착공신고 조합 + 감리자 -감리자확인후조합에서신고 착공 시공자 -설계도서, 도급계약서등에따라공사착수 ㅇ분양및계약관리절차 관련주체 주요업무 조합원분양 조합 -관리처분계획에따라분양 일반분양 -아파트, 복리시설분양 수분양자관리 - 계약금 중도금 잔금관리, 해약자 전매자관리 3. 완료단계업무 사업완료단계에서는준공인가, 이전고시, 등기촉탁, 공공시설의무상귀속, 조합의청 산및해산등의업무를처리하여야함 단계관련주체주요업무 준공인가 ( 법제 52 조, 영제 55 조 ) 이전고시 ( 법제 54 조 ) 시장 군수 조합 - 각종인 허가의제등에따른준공검사 사용검사의제처리 - 준공인가후공보에고시 준공인가전사용허가가능 - 분양받을자에게통지하고소유권이전 - 전부완료되기전에그소유권이전가능

318 292 제 4 편정비사업유형별시행 단계관련주체주요업무 등기촉탁 ( 법제56조 ) 공공시설의귀속 ( 법제65조 ) 조합의청산및해산 ( 법제 57 조 제 58 조 ) 조합 시장 군수 조합 - 소유권이전 고시 보고 - 대지및건축물에관한지방법원에등기신청 - 새로설치된기반시설등을국가또는지자체에무상귀속 - 청산금의결정및징수 지급 - 조합의해산 - 조합의해산에따른청산법인의설립과관계서류의이관등 청산금 : 분양받은대지또는건축물의가격과종전에소유한토지또는건축물의 가격사이의차액 가. 준공인가 ㅇ사업시행자는정비사업에관한공사를완료한때에는시장 군수의준공인가를받아야함. 시장 군수는준공검사의실시결과준공인가를하는경우당해지자체의공보에고시하여야함ㅇ시장 군수는직접시행하는정비사업에관한공사가완료된때에는그공사의완료를당해지자체의공보에고시하여야함 준공인가의주요업무절차관련주체주요업무 준공인가신청서제출 준공검사실시 준공인가 조합 시장 군수 시장 군수 시장 군수 - 감리자의확인을거쳐준공인가신청 - 효율적인검사를위하여관계행정기관 정부투자기관 연구기관그밖에전문기관또는준공검사의실시를의뢰할수있음 ( 법제 52 조제 2 항 ) - 정비사업이인가받은사업시행계획대로완료된때에는준공인가 - 준공인가전이라도완공된건축물이사용에지장이없는경우사용허가가능 ( 영제 56 조 ) LH 등은자체준공인가후시장 군수통보하고, 분양받은자에게지체없이통지 ( 영제 55 조 ) 공보에고시시장 군수 - 준공인가시당해지자체의공보에고시 ( 법제 52 조제 3 항 제 4 항 )

319 제 2 장주택재개발사업의절차 293 나. 이전고시절차 : 확정측량및토지분할, 이전고시등 이전고시주요업무 절차관련주체주요업무 대지확정측량및토지의분할 소유권이전및공보고시 등기촉탁신청 조합 조합 조합 - 준공인가고시후대지확정측량및토지의분할절차이행 - 관리처분사항을분양받을자에게통지 - 대지또는건축물의소유권이전 - 지자체공보고시후시장 군수에게보고 - 대지및건축물에관한등기를지방법원지원또는등기소에촉탁또는신청

320 294 제 4 편정비사업유형별시행 제 3 장주택재건축사업의절차 본장은재건축사업추진의절차를쉽게이해할수있도록주요사업단계별처리업무 를간결하게정리하는데목적이있으며, 사업추진에필요한세부사항은제 3 편의내용을 참고 Ⅰ. 주택재건축사업의개요 1. 재건축사업의정의 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기 위하여시행하는사업 ( 법제 2 조제 2 호다목 ) 2. 시행자의종류및시행방법 가. 시행자의종류 1) 원칙 ( 법제8조제2항 ) - 토지등소유자가설립한조합이시행하거나 - 조합이조합원의과반수동의를얻어시장 군수또는토지주택공사등과공동시행 2) 예외 ( 법제8조제4항 ) - 시장 군수, 토지주택공사등지정시행자또는지정개발자나. 시행방법 - 관리처분계획에따라주택및부대 복리시설을건설하여공급하는방법 ( 법제 6 조 제 3 항 )

321 제 3 장주택재건축사업의절차 295 Ⅱ. 주택재건축사업의추진절차 재건축사업의사업시행자별추진절차는다음의표와같음 ( 법제 8 조제 2 항 제 4 항제 7 호 ) 조합방식 공공방식 처리사항 기본계획수립기본계획수립 -특별시장 광역시장 대도시의장이 10 년마다수립하고 5년마다타당성검 토 ( 광역계획 ) 안전진단 안전진단 -기본계획의범위내에서개별구역을 정비구역지정정비구역지정대상으로수립하는계획 -구역지정시행위제한의무발생 정비사업동의정비사업동의 -추진위또는주민대표회의구성및승인 : 토지등소유자과반수동의를먼저얻 추진위원회승인 창립총회 주민대표회의승인 ( 설명회 ) 은기구를시장 군수가승인 1) 조합인가 -동별구분소유자 2/3 이상 + 토지면적의 1/2 시행자지정이상의토지소유자의동의조합설립인가 -전체구분소유자 3/4 이상 + 전체토지면적의 시공사선정 사업시행인가 감리자선정 ( 도급 ) 사업시행인가 ( 감독 ) 3/4 이상의토지소유자동의 2) 시행자지정 : 토지등소유자 2/3 이상동의 + 토지면적의 1/2 의이상토지소유자 -건축심의등을거쳐설계를확정 -주택법제24조에따라감리자선정 관리처분인가 -조합원에대한분양분을확정하고이를관리처분인가기초로추가분담금등권리관계를확정이주 철거 착공 분양 -주민이주, 기존건축물의철거, 공사 이주 철거 착공 분양 자체준공검사 착공, 분양 준공검사신청 -신축건축물준공인가 ( 통보 ) -입주 준공인가 -이전고시입주, 이전고시 -등기촉탁 입주, 이전고시 청산 -추가분담금등권리관계를정산하고사업종료 청산, 조합해산

322 296 제 4 편정비사업유형별시행 Ⅲ. 주택재건축사업의단계별주요업무 1. 계획단계업무 재건축사업의계획단계에서의처리업무는아래와같음 절차관련주체주요처리업무 기본계획의수립 ( 법제 3 조 ) 재건축안전진단및사업시행여부결정 ( 법제 12 조 ) 정비계획수립및정비구역지정신청 ( 법제 4 조 ) 정비구역지정고시 ( 법제 4 조 ) 특별시장 광역시장 시장 ( 시장은도지사승인 ) 시장 군수 시장 군수 시 도지사 시 도지사 - 인구 50 만이상의시 - 10 년단위 - 5 년마다타당성여부검토 인구 50 만미만시는제외가능 - 안전진단결과, 지역여건등을종합검토하여재건축사업시행여부결정 - 기본계획에적합한범위안에서정비계획수립후정비구역지정신청 - 지방공보에고시 - 지구단위계획수립으로간주 가. 기본계획의수립 ㅇ시 도지사는구도심의기본적인공간구조와장기발전방향을제시하는종합계 획인기본계획을수립 ㅇ정비계획의기준이며재건축사업의정비예정구역을정함 나. 안전진단 ㅇ시장 군수는재건축사업의정비예정구역별정비계획의수립시기가도래한경우 또는건축물등의소유자가요청하는경우에실시 다. 정비계획의수립및구역지정 ㅇ시장 군수는정비계획을수립하여시 도지사에게정비구역지정을신청하고 승인을얻어야함

323 제 3 장주택재건축사업의절차 297 ㅇ정비구역지정은국토계획법상제 1 종지구단위계획구역이지정된것으로간주 ( 법 제 4 조제 6 항 ) 2. 시행단계업무 절차관련주체주요사항 추진위원회구성및운영 ( 법제 13 조 ) 조합설립인가 ( 법인등기 ) ( 법제 15 조 제 16 조 ) 시공자선정 ( 법제 11 조 ) 사업시행인가 ( 법제 28 조 ) 분양공고및신청 ( 법제 46 조 ) 관리처분계획의인가 ( 법제 48 조 제 49 조 ) 토지등소유자 시장 군수 ( 조합 ) 조합 시장 군수 조합 시장 군수 - 정비구역지정후추진위원회구성가능 - 토지등소유자과반수의동의 - 정비사업전문관리업자선정, 조합설립인가준비등 - 각동별구분소유자 2/3 이상 + 토지면적의 1/2 이상의토지소유자의동의 - 전체구분소유자 3/4 이상 + 토지면적의 3 /4 이상의토지소유자동의 주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는법제 16 조제 3 항참조 - 조합설립인가후 30 일이내등기 - 명칭중 정비사업조합 문자를사용 - 조합인가후건설업자또는등록사업자를시공자로선정 - 시공자선정은경쟁입찰방식으로선정 - 시공자는시공보증서를조합에제출 - 토지이용계획, 정비기반시설설치계획 - 건축물의용적률등에관한건축계획 - 주민또는세입자에대한이주대책 - 그외설계도서, 자금계획등 주민또는세입자에대한이주대책관련명문규정없음 - 사업시행인가고시일로부터 60 일이내토지등소유자에게통지하고일간신문에공고 - 분양신청기간 : 30 일이상 60 일이내 - 분양미신청자는 150 일이내현금청산 - 사업시행인가고시후 60 일이내에개략적부담금내역및분양신청기간등을통지및공고 - 분양신청기간종료후분양신청현황을토대로관리처분계획을수립 인가 이주조합 - 관리처분계획에따라이주 기존건축물철거 ( 건축법제 27 조 ) 공사착공신고 ( 건축법제 16 조 ) 일반분양 ( 법제 50 조 4 항, 주택법제 38 조 ) 조합 조합 조합 - 관리처분계획의인가후철거가능 - 건축물철거예정일 7 일전신고 - 공사착공신고접수시시공보증서제출 - 조합원등공급대상자에게공급하고남은건축물또는주택 - 주택공급에관한규칙등에따라일반분양

324 298 제 4 편정비사업유형별시행 가. 추진위원회구성 ㅇ토지등소유자의과반수동의를얻어위원장을포함하여 5인이상의위원 ( 조합추진위원회운영규정제2조제2항에따른위원포함 ) 으로추진위원회를구성하여시장 군수의승인을얻어야함ㅇ조합설립후업무의인계 - 추진위원회는추진위원회가행한업무를총회에보고하여야하며추진위원회가행한업무와관련된권리와의무는조합이포괄승계나. 재건축사업조합동의 - 각동별구분소유자 2/3 이상및토지면적의 1/2 이상의토지소유자동의, 전체구분소유자 3/4 이상및토지면적의 3/4 이상의토지소유자동의 - 복리시설의경우에는주택단지안의복리시설전체를하나의동으로봄. - 주택단지가아닌지역이정비구역에포함된때에는주택단지가아닌지역안의토지또는건축물소유자의 3/4 이상및토지면적의 2/3 이상의토지소유자의동의다. 시공자선정 ㅇ조합설립인가후다음의경쟁입찰의방법으로선정 - 일반경쟁입찰ㆍ제한경쟁입찰또는지명경쟁입찰로할것 - 조합원이 100명이하인정비사업의경우에는조합총회에서정관으로정하는바에따라선정할수있음 ( 법제11조제1항, 영제19조의2 제1항 ) ㅇ시공보증 - 정비사업에참여하는시공자는공사금액의 50% 범위내의보증금을납부하여시공보증 ( 법제51조 )

325 제 3 장주택재건축사업의절차 299 < 표 > 정비사업의시공자선정절차입찰방법결정입찰공고현장설명회입찰서접수및개봉대의원회의결건설업자등의홍보총회의결계약 체결 라. 사업시행인가 ㅇ정비사업이목적하는건축물및정비기반시설등을위한설계도서를중심으로착공에필요한계획도서가적절한지심사ㅇ건축위원회심의 - 법제4조에따라정비구역지정대상이아닌재건축사업은시 군 구건축위원회에서계획의적정성을검토마. 관리처분계획 ㅇ작성자 : 조합등사업시행자 ㅇ관리처분계획은사업시행자가정비사업시행구역안에있는종전토지또는건축물의소유권과지상권, 전세권, 임차권등소유권이외의권리를정비사업으로새로이조성된토지와축조된건축시설에관한권리로변환시켜배분하는일련의계획바. 이주, 철거, 착공및분양 1) 이주및철거등절차

326 300 제 4 편정비사업유형별시행 절차 관련주체 주요업무 이주계획확정 조합 -이주기간, 이주비지급조건, 이주비작성 이주비지급 -이주비지급등 이주 -조합원이주, 세입자이주 철거계획작성 조합, 철거업체 -부동의자현황, 명도소송현황등 철거작업 철거업체 -공가관리, 부동의자대책, 폐기물처리등 2) 착공절차절차 관련주체 주요업무 착공준비 조합 -감리자계약체결 착공신고 조합 + 감리자 -감리자확인후조합에서신고 착공 시공자 -설계도서, 도급계약서등에따라공사착수 3) 분양및계약관리 절차관련주체주요업무 조합원분양조합 - 관리처분계획에따라분양 일반분양 - 아파트, 복리시설분양 수분양자관리 - 계약금 중도금 잔금관리, 해약자 전매자관리 3. 완료단계업무 사업완료단계에서는준공인가, 이전고시, 등기촉탁, 공공시설의무상귀속, 조합의청 산및해산등의업무를처리하여야함 단계관련주체주요업무 준공인가 ( 법제 52 조, 영제 55 조 ) 시장 군수 - 각종인 허가의제등에따른준공검사 사용검사의제처리 - 준공인가후공보에고시 준공인가전사용허가가능

327 제 3 장주택재건축사업의절차 301 단계관련주체주요업무 이전고시 ( 법제54조 ) 조합 등기촉탁 ( 법제56조 ) 조합 공공시설의귀속 ( 법제65조 ) 시장 군수 조합의청산및해산 ( 법제57조 제58조 ) 조합 - 분양받을자에게통지하고소유권이전 - 전부완료되기전에그소유권이전가능 - 소유권이전 고시 보고 - 대지및건축물에관한지방법원에등기 신청 - 새로설치된기반시설등을국가또는 지자체에무상귀속 - 청산금의결정및징수 지급 - 조합의해산 - 조합의해산에따른청산법인의설립과관계서류의이관등 청산금 : 분양받은대지또는건축물의가격과종전에소유한토지또는건축물의 가격사이의차액 가. 준공인가 ㅇ사업시행자는정비사업에관한공사를완료한때에는시장 군수의준공인가를받 아야함. 시장 군수는준공검사의실시결과준공인가를하는경우당해지자체의 공보에고시하여야함 ㅇ시장 군수는직접시행하는정비사업에관한공사가완료된때에는그공사의완 료를당해지자체의공보에고시하여야함 준공인가의주요업무 ( 예시 ) 절차관련주체주요업무 준공인가신청조합 - 감리자의확인을거쳐준공인가신청 준공검사실시 준공인가 시장 군수 시장 군수 공보에고시시장 군수 - 효율적인검사를위하여관계행정기관 정부투자기관 연구기관그밖에전문기관또는단체에준공검사의실시를의뢰할수있음 ( 법제 52 조제 2 항 ) - 정비사업이인가받은사업시행계획대로완료된때에는준공인가 - 준공인가전이라도완공된건축물이사용에지장이없는경우사용허가가능 ( 영제56조 ) LH등은자체준공인가후시장 군수통보하고, 분양받은자에게지체없이통지 ( 영제55조 ) - 준공인가시당해지자체의공보에고시 ( 법제52조제3 항 제4항 )

328 302 제 4 편정비사업유형별시행 나. 이전고시 : 대지확정측량및토지분할, 이전고시등 - 관리처분계획으로정한권리배분계획을확정 - 지자체의공보에고시함으로서권리변동이발생 - 종전토지등에설정된제한물권등은새로운토지 건축물로권리가이전존속 - 청산금이확정되어징수 교부의무발생 - 이전고시가있으면토지및건물에대한보존등기가개시되고그밖의등기금지 이전고시주요업무 절차관련주체주요업무 대지확정측량및토지의분할 소유권이전및공보고시 등기촉탁신청 조합 조합 조합 - 준공인가고시후대지확정측량및토지의분할절차이행 - 관리처분사항을분양받을자에게통지 - 대지또는건축물의소유권이전 - 지자체공보고시후시장 군수에게보고 - 대지및건축물에관한등기를지방법원지원또는등기소에촉탁또는신청 재건축사업의범위에관한특례 ( 토지분할 ) ㅇ토지분할의목적 - 토지분할을통하여일부상가및대형평형소유자들의재건축사업미동의에따른조합설립및사업시행계획인가지연을방지 - 재건축사업에반대하는토지를분할함으로써재건축사업을더욱활성화 유의사항 - 토지분할시소규모산발적사업으로주거환경불량문제, 상가의이중설치등을고려하여신중하게검토ㅇ토지분할의요건 - 토지분할청구를하는때에는토지분할대상이되는토지및그위의건축물과관련된토지등소유자와협의 - 협의가불가능할경우법원에토지분할청구가능 - 분할하고자하는토지면적이건축법에서정하고있는면적에미달되더라도토지분할청구가능

329 제 3 장주택재건축사업의절차 303 ㅇ토지분할인가 - 법원에토지분할청구가있는경우시장 군수는다음요건을충족시킬경우동의요건에미달되더라도건축위원회의심의를거쳐조합설립인가및사업시행인가를할수있음 1) 당해토지및건축물과관련된토지등소유자의수가전체의 1/10이하일것 2) 분할되어나가는토지위의건축물이분할선상에위치하지아니할것 3) 분할되어나가는토지가건축법제33조의규정에적합한경우 매도청구 ㅇ의의 - 집합건축물의특성상구분소유자가재건축에반대할경우에는물리적으로건물의철거및재건축은불가능하므로재건축에반대하는사람의구분소유권을강제로처분할수있도록하는제도적장치ㅇ행사방법 - 집합건물법 을준용하여재건축불참자의구분소유권에대하여 도정법 에서정한요건을갖추어매도청구

330 304 제 4 편정비사업유형별시행 제 4 장도시환경정비사업의시행 Ⅰ. 개요 1. 도시환경정비사업의정의 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의 회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는 사업 ( 법제 2 조제 2 호라목 ) 2. 사업방법 ㅇ관리처분계획에따라건축물을건설하여공급하는방법 ( 법제 6 조제 4 항 ) ㅇ환지로공급하는방법 - 기존의시가지화지역또는미개발지역에도로, 공원등공공시설의설치, 토지의분합 구획변경, 형질변경등을가하여새로운대지를조성한후기존의각토지의위치 지적 토지이용상황등을고려한종전의권리를새로운대지로환지하는방법 - 종전의토지소유자가환지를받는경우사업시행에필요한비용충당, 공공시설설치를위한용지를분담하여야하므로환지받는면적은종전의토지면적에비하여감소함 3. 사업시행자 ㅇ단독시행자 : 조합또는토지등소유자가시행 ( 법제 8 조제 3 항 ) ㅇ공동시행자 ( 법제8조제3항, 영제14조제1항 ) - 조합또는토지등소유자 + 시장 군수, 토지주택공사, 건설업자, 등록사업자, 한국감정원, 신탁업자등 토지등소유자 : 정비구역내의토지또는건축물소유자또는그지상권자

331 제 4 장도시환경정비사업의시행 특징 조합을설립하지아니하고토지등소유자가사업시행가능 Ⅱ. 사업시행절차 다음의사업절차도는조합방식을중심으로표시한것이며, 토지등소유자또는공공시행방식의경우에는추진위원회, 조합인가절차가생략되며시공자선정은사업시행인가후경쟁입찰로선정함 단계및절차 관련주체및처리업무 정비기본계획수립 정비계획수립및정비구역지정신청 - 특별시장 광역시장 시장 -10 년마다수립 - 시장 군수 시 도지사 정비구역지정고시 -시 도지사승인 < 공공또는토지등소유자시행 > < 단독시행 : 조합또는토지등소유자 > < 공동시행 : 토지등소유자또는조합 +LH 등, 건설업자등 > 추진위구성 -지주과반수동의토지등소유자시행 ( 조합방식만적용 ) 또는 공공시행 ( 시장 군수지정 ) 조합인가 시공자자선정 사업시행인가 ( 다른법률인허가의제처리 ) 분양신청 관리처분계획인가 착공, 준공및입주 이전고시 청산 - 추진위 시장 군수승인 - 지주 3/4 이상동의 -경쟁입찰 * 토자등소유자가직접시행시사업시행인가후시공자선정 -주민공람(30일이상) -건축심의등관계기관협의 - 조합원또는토지등소유자 시행자 - 시행자 시장 군수인가 (30 일이내인가여부결정 ) - 착공신고, 사용검사, 입주 - 확정측량 - 해산 * LH 등 : 한국토지주택공사, 지방공사, 지주 : 토지등소유자 도시환경정비사업사업시행단계별주요업무는 제 2 장, Ⅲ 참고

332 306 제 4 편정비사업유형별시행 제 5 장재정비촉진사업 Ⅰ. 특별법제정의배경및목적 1. 제정배경 현행재개발 재건축사업등의정비사업은개별적인소규모형태로민간주도의수익성위주로시행됨에따라기반시설 ( 도로, 학교, 공원, 문화시설등 ) 을광역적이고계획적으로설치하는데한계가있음. 이와같이기존의정비사업은근본적인주거환경개선이곤란함에따라광역적인사업단위를설정하고공공에서기반시설설치계획등을포함한종합개발계획을수립하고생활권단위의광역적도시개발로도시주거환경을획기적으로개선함으로써신시가지와의지역간불균형해소를위한필요성대두그이후 2003년 12월 30일에 지역균형발전지원에관한조례 를제정하였으나조례만으로는뉴타운사업전체를뒷받침할수없어입법의필요에따라 2005년하반기에 뉴타운특별법안, 도시광역개발특별법안, 도시구조개선특별법안 등다양한뉴타운관련법안이발의되었고 2005년 12월 30일에이들을통합하여 도시재정비촉진을위한특별법 을제정 2. 목적 도시낙후지역에대한주거환경개선과기반시설확충및도시기능회복을위한사업 을체계적, 광역적으로계획하고도시의균형발전과국민의삶의질향상에기여 ( 도 촉법제 1 조 )

333 제 5 장재정비촉진사업 307 Ⅱ. 재정비촉진사업관계법령 1. 도촉법의구성체계 이법령은법률 (7 장, 37 조, 부칙 ), 시행령 (7 장, 38 조, 부칙 ), 시행규칙 (7 조, 부칙 ) 으로 구성 < 표 > 도촉법법률구성체계 총칙 (1 장 ) 목적, 용어의정의, 다른법률과의관계등 재정비촉진지구의지정 (2 장 ) 재정비촉진지구의신청 지정, 촉진지구지정요건, 촉진지구지정효력상실등, 행위등의제한 재정비촉진계획의수립및결정 (3 장 ) 재정비촉진계획수립, 기반시설설치계획, 기반시설설치비용분담, 촉진계획의결정및효력 재정비촉진사업의시행 (4 장 ) 촉진지구사업시행총괄관리, 사업시행자, 민간투자사업등, 사업협의회의구성, 사업시행촉진 재정비촉진사업의시행을위한지원 (5 장 ) 건축규제완화특례, 우선사업구역특례, 주택규모및건설비율특례, 증가용적률에대한주택규모및건설비율특례, 도시개발사업시행특례, 지방세감면, 과밀부담금면제, 특별회계설치, 교육환경개선특례 개발이익환수 (6 장 ) 비용부담원칙, 지구안기반시설설치, 지구밖기반시설설치비용, 기반시설설치비용지원, 세입자등을위한임대주택건설등, 영세상인및상가세입자대책, 임대주택의건설 보칙 (7 장 ) 토지거래허가구역지정, 토지등분할거래, 도시재정비위원회, 감독, 자료제출요구등, 벌칙적용의공무원의제

334 308 제 4 편정비사업유형별시행 2. 재정비촉진사업관계주요법령 기본법률및조례하위지침등주요관계법령 - 도촉법 ( 법률 ) - 도촉법시행령 ( 대통령령 ) - 도촉법시행규칙 -재정비촉진계획수립지침 -총괄계획가업무지침 -총괄사업관리자업무지침 -재정비촉진사업의임대주택 - 도정법 - 도개법 - 재래시장육성특별법 - 국토법 ( 국토해양부령 ) 공급가격의 산정기준 - 주택법 - 각지자체 - 재건축초과이익환수에관한법률 도시재정비촉진조례 - 임대주택법 - 도시공원및녹지등에관한법률시행규칙 3. 재정비촉진사업의유형및근거법률 가. 다른법률과의관계 ㅇ재정비촉진지구안에서는다른법률에우선하여 도촉법 을적용 ( 도촉법제3조제1항 ) ㅇ재정비촉진사업을시행함에있어서 도촉법 에규정하지아니한사항에대하여는당해사업에관하여정하고있는관계법률에따름 ( 도촉법제3조제2항 ) ㅇ주택재건축사업이시행되는재정비촉진구역에서는다음의특례사항은적용배제 ( 도촉법제3조제3항 ) - 도정법상정비구역지정요건에도불구하고, 광역적인재정비촉진을위하여필요한경우당해지정요건을충족하지아니하는지역을당해법령에의한정비사업이시행되는재정비촉진구역으로지정 - 건축규제의완화등의특례 - 주택의규모및건설비율의특례

335 제 5 장재정비촉진사업 309 나. 재정비촉진사업유형및근거법률 구분 사업유형 근거법률 - 정비사업 주거환경개선사업 주택재개발사업 - 도정법 재정비 촉진사업 주택재건축사업 도시환경정비사업 - 도시개발사업 - 도개법 - 시장정비사업 - 재래시장육성특별법 - 도시계획시설사업 - 국토법

336 310 제 4 편정비사업유형별시행 Ⅲ. 재정비촉진지구의지정 1. 재정비촉진사업절차 기반시설의설치를위해재정비촉진계획의결정등에관한절차를별도로두고있으 나, 기반시설의설치후개별사업의추진은개별법률에따라진행됨 < 그림 > 재정비촉진사업절차도 단계추진내용관련주체및처리사항 재정비촉진지구지정 재정비촉진계획 결정 사업시행 재정비촉진지구입안및지정신청 관계행정기관협의및심의 재정비촉진지구지정및고시 재정비촉진계획수립 공람, 의견청취등 관계행정기관협의및심의 재정비촉진계획결정및고시 기반시설설치및지원 개별법에의한사업추진 시장 군수 구청장 - 주민공람, 지방의회의견청취후 시 도지사 - 시 도도시계획위원회또는도시재정비위원회심의 시 도지사 - 토지거래허가구역지정의제, 개발행위허가제한 - 국토부장관에게보고 시장 군수 구청장 - 기초조사, 계획수립, MP( 총괄계획가 ) 위촉 - 총괄사업관리자지정, 사업협의회구성 시장 군수 구청장 - 주민공람, 지방의회의견청취, 공청회 시 도지사 - 시 도도시계획위원회심의, 도시재정비위원회심의 시 도지사 - 결정 고시, 국토부장관에게보고, 행위제한등 시장 군수 구청장 ( 총괄사업관리자대행가능 ) - 사업시행자부담원칙 ( 촉진계획에서정하는자 ) - 도로, 공원, 주차장설치시국고지원 사업시행자 - 사업유형별근거법에의하여사업시행 - 추진위원회, 조합설립인가, 사업인가등

337 제 5 장재정비촉진사업 재정비촉진사업지구의입안및지정 ( 도촉법제 4 조 ) ㅇ입안권자 : 시장 군수 ㅇ지정권자 : 시 도지사 ㅇ재정비촉진사업지구유형별지정요건 유형 지정요건 - 노후불량주택과건축물이밀집한지역으로서주로주거환경개선, 기반시설정비가필요한지구 - 면적기준 : 50만m2이상 ( 원칙 ) 인구 100만이상 150만미만 : 40만m2이상, 주거지형 인구 100만미만 : 30만m2이상 - 기반시설이열악한지역으로도정법제4조에따른정비구역이 4이상연접한지역또는산지 구릉지등과같은주거여건이열악하면서경관보호가필요한지역과역세권등과같이개발여건이상대적으로양호한지역을결합하여시행하려는지역 : 15만m2이상 - 상업 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심의도시기능회 복이필요한지구 - 면적기준 : 20 만m2이상 ( 원칙 ) 중심지형 인구 100만미만 : 15만m2이상 기반시설이열악한지역으로도정법제4조에따른정비구역이 4이상연접한지역또는산지 구릉지등과같은주거여건이열악하면서경관보호가필요한지역과역세권등과같이개발여건이상대적으로양호한지역을결합하여시행하려는지역 : 10만m2이상 - 주요역세권, 간선도로의교차지등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이 용이용이한지역으로서도심내소형주택의공급확대, 토지의고도이용과건축 물의복합개발이필요한지구 고밀복합형 - 면적기준 : 10만m2이상 고밀복합형재정비촉진지구를지정하는경우에는주요역세권또는간선도로교차지등으로부터일정반경이내등대통령령으로정하는지정범위에서지정

338 312 제 4 편정비사업유형별시행 3. 경미한변경 다음의경미한사항은지구지정절차중주민공람및지방의회의견청취를생략할수있음 ( 도촉법제4조제3항 ) - 재정비촉진지구면적의 10% 미만의변경 (5% 이상변경의경우시 도도시계획위원회또는도시재정비위원회심의필요 ) - 재정비촉진지구에서시행되는재정비촉진사업의완료목표연도의 5년이내에서의변경 - 단순한착오에의한면적등의정정을위한변경 - 기타시 도조례로정하는사항 4. 지구지정효력상실 ( 도촉법제 7 조 ) - 지구지정고시일부터 2년이되는날까지재정비촉진계획미결정시 2년이되는날지구지정효력상실 ( 시 도지사 1년의범위안에서연장가능 ) - 사업추진상황으로보아지구지정목적의달성또는달성할수없다고인정되는경우도시계획위원회또는도시재정비위원회심의를거쳐지구지정해제가능 - 효력상실또는지구지정해제시시 도지사는당해지자체공보에고시하고국토부장관보고 5. 행위제한 ( 도촉법제 8 조 ) - 지구지정고시일부터재정비촉진계획시까지지구안에서국토법제56조에의한개발행위제한 - 재정비촉진계획이결정 고시된날부터지구안에서재정비촉진계획에적합하지않은건축물또는공작물설치불가

339 제 5 장재정비촉진사업 313 Ⅳ. 재정비촉진계획의수립및결정 1. 재정비촉진계획수립 가. 개요 재정비촉진계획은촉진사업이상호유기적이며효율적으로정비될수있는체계로 확립한촉진지구의토지이용및기반시설의설치등에관한계획 ( 도촉법제 9 조내 지제 13 조 ). < 표 > 재정비촉진계획수립 구분 수립 승인 내용 - 수립권자 : 시장 군수 ( 예외 : 시 도지사 ) - 승인권자 : 시 도지사 내 용 재정비촉진계획개요 / 토지이용에관한계획 / 인구 주택수용계획 / 교육, 문화, 복지시설등기반시설설치계획 / 공원 녹지및환경보전계획 / 교통계획 / 경관계획 / 촉진구역경계, 시행가능한촉진사업종류, 존치지역에관한사항 / 우선사업구역의지정에관한사항 / 재정비촉진사업별용도지역변경계획 / 재정비촉진사업별용적률 건폐율및높이계획등건축계획 / 기반시설비용분담계획 / 기반시설의민간투자사업계획 / 임대주택건설등세입자주거대책 / 단계적사업추진사항 / 상가의분포및수용계획 / 그외대통령령이정하는사항 성격 지위 총괄계획가 (MP) 위촉 수립절차 - 촉진지구내에서는다른법률에의해수립된계획에우선 - 촉진지구전체정비방향과기본골격을설정하는기본계획성격과사업방식등사업시행을위한세부적인집행 ( 물적 ) 계획 - 도시기본계획보다는하위계획이며재정비촉진계획이결정될경우도시관리계획의결정 ( 국토계획법제 2 조제 4 호가목, 다목및마목의경우에한한다 ) 으로봄 - 역할 : 재정비촉진계획수립전과정의총괄진행및조정 - 위촉분야 : 도시계획, 도시설계, 건축등관련전문가 - 위촉권자 : 시 도지사 ( 시장 군수의의견청취 ) - 기초조사및수립 ( 시장 군수 ) 주민공람 (14 일이상 ) 지방의회의견청취및공청회 촉진계획결정신청 ( 시장 군수 시 도지사 ) 관계행정기관협의 도시재정비위원회심의 ( 시 도지사 ) 촉진계획결정 고시 보고 ( 시 도지사 국토부장관 )

340 314 제 4 편정비사업유형별시행 나. 총괄계획가위촉및역할 시ㆍ도지사는시장ㆍ군수또는구청장의의견을듣고재정비촉진계획수립의전과정을총괄진행ㆍ조정하게하기위하여도시계획ㆍ도시설계ㆍ건축등분야의전문가인자를총괄계획가로위촉할수있음 ( 도촉법제9조제3항, 동법시행령제11조 ) 다. 재정비촉진구역지정요건의완화 정비구역의지정요건에도불구하고광역적인재정비촉진을위하여필요한경우에는당해지정요건을충족하지아니하는지역이라도다음에서정하는범위안에서당해법령에의한정비사업이시행되는재정비촉진구역으로지정가능 ( 도촉법제9 조제4항, 동법시행령제12조 ). - 주택재개발사업의노후 불량건축물의수, 호수밀도, 세장형 부정형 과소토지비율및주택접도율을 20% 이내에서완화가능 - 연접한 2이상의지역이서로다른요건에따라주거환경개선사업또는주택재개발사업을시행하는재정비촉진구역의지정요건에해당하는경우에는재정비촉진사업방식이같은 2 이상의지역을통합하여하나의재정비촉진구역으로지정가능 - 도시경관의보호및원활한재정비촉진사업의추진을위하여필요한경우재정비촉진지구안에서서로떨어진 2이상의지역을도정법에따른주거환경개선사업, 주택재개발사업또는도시환경정비사업을시행하는하나의재정비촉진구역으로지정가능 - 주거환경개선사업및주택재개발구역은부지의정형화, 효율적인기반시설확보를위해필요시구역면적의 10% 범위내에서확장지정가능 - 지정요건완화받는경우구역최소규모는 3만m2이상 ( 지형조건등부득이한경우 3만m2미만도지정가능 ) - 지정요건완화시주민공람이전에공동위원회또는도시재정비위원회자문

341 제 5 장재정비촉진사업 기반시설의설치계획및설치비용의분담등 가. 설치계획 재정비촉진계획에따른기반시설의설치계획은재정비촉진사업을상호연계하여광역적으로수립하여야하고, 존치지역및재정비촉진사업의추진가능시기등을종합적으로고려하여수립 ( 도촉법제10조 ) 나. 비용분담 재정비촉진사업의시행자가재정비촉진계획의비용분담계획에따라분담 ( 도촉법 제 11 조 ) 다. 기반시설제공에따른용적률등의완화 국토법 에의한공공시설및학교, 도서관, 사회복지및문화시설, 공공청사등의기반시설부지를제공한경우다음의범위안에서지자체조례가정하는바에따라용적률또는건축물의높이를완화 ( 도촉법시행령제14조 ) 1) 완화용적률 = 촉진지구지정당시의용도지역에적용되는용적률 ( 기반시설의부지로제공하는면적 기반시설의부지로제공한부지의용적률 ) / 기반시설의부지로제공한후의대지면적 이내 2) 완화높이 = 건축법에따라제한된높이 1 + ( 기반시설의부지로제공하는면적 / 당초의대지면적 ) 이내 - 기반시설부지를무상으로제공한경우 : 1) 및 2) 의범위이내 - 기반시설부지조성후조성원가이하로제공한경우 : 1) 및 2) 의 1/3 범위이내 - 건축물의일부를대지지분과함께제공하는경우 : 대지지분에해당하는부지면적에대하여 1) 의 3배범위이내. 이경우 1) 의산식중기반시설의부지로제공한후의대지면적은당초대지면적

342 316 제 4 편정비사업유형별시행 3. 재정비촉진계획의수립기준 기반시설의설치규모및설치비용의분담규모등의재정비촉진계획의수립기준은다음과같음 ( 도촉법제9조제5항, 동법시행령제13조 ) - 개발이익을적절히환수할수있도록기반시설의설치규모및설치비용의분담규모를정할것 - 기반시설이재정비촉진지구와주변지역에적정한역할을할수있도록기반시설의종류ㆍ규모및위치등기반시설의설치계획은재정비촉진지구의토지이용계획또는앞으로예상되는개발수요를고려할것 - 미래의주거지또는중심지가요구하는생활환경을조성할수있도록할것 - 다양한주민의의견을반영할수있도록할것 - 지역적특성이충분히고려될수있도록할것 4. 사업추진간소화 : 재정비촉진계획결정 고시한때 가. 의제처리 ( 도촉법제 13 조제 1 항 ) - 도정법 에따른도시ㆍ주거환경정비기본계획의수립또는변경, 정비구역의지정또는변경및정비계획의수립또는변경 - 도개법 에따른도시개발구역의지정및개발계획의수립또는변경 - 국토계획법 에따른도시관리계획 ( 국토계획법제2조제4호가목, 다목및마목의경우에한함 ) 의결정또는변경및도시계획시설사업의시행자지정나. 영향평가생략 ( 도촉법제13조제2항 ) 재정비촉진계획의수립시재정비촉진사업에대하여 도시교통정비촉진법 에따른교통영향분석 개선대책의검토및 환경영향평가법 에의하여영향평가를받을수있고, 이경우재정비촉진사업시행시는교통영향분석 개선대책의검토및영향평가생략

343 제 5 장재정비촉진사업 317 Ⅴ. 재정비촉진사업시행 1. 개요 재정비촉진지구안의재정비촉진사업은재정비촉진계획의내용에적합하게시행하 여야함 ( 법제 13 조제 3 항 ) 2. 총괄사업관리자 가. 정의 재정비촉진지구의재정비촉진사업의효율적인관리를위하여지자체장의업무를 대행할수있도록촉진계획수립권자가지정한자 ( 도촉법제 14 조 ) 나. 지정절차 계획수립권자는총괄사업관리자를지정하는경우총괄사업관리자로지정될수있 는요건을갖춘자에게총괄사업관리수행계획제안서를제출받아평가하고지정 ( 도촉법제 14 조제 1 항, 도촉법영제 16 조 ) < 그림 > 총괄사업관리자지정절차 총괄사업관리자운영방안수립시장 군수 ( 이하 지정권자 라한다 ) 총괄사업관리자참여요청지정권자 지정대상기관 수행계획제안서제출지정대상기관 지정권자 수행계획제안서평가지정권자 총괄사업관리자지정및협약체결지정권자 총괄사업관리자 이해관계인등에통보지정권자 * 지정대상기관 : LH 또는지방공사

344 318 제 4 편정비사업유형별시행 다. 지정효과 - 공공과민간의역할분담으로개발효율성증대 - 신속한기반시설설치로개발시너지극대화 - 갈등요인의사전관리로주민갈등의최소화 - 총괄조정기능수행과부진구역의사업시행으로촉진사업의원활한추진라. 업무 총괄사업자는다음각업무를수행 ( 도촉법제14조제2항, 동법시행령제17조 ) - 재정비촉진지구안의모든재정비촉진사업의총괄관리 - 도로등기반시설의설치 - 기반시설의비용분담금과지원금의관리 - 재정비촉진계획수립시기반시설설치계획등에대한자문 - 재원의확보ㆍ운영에관한계획의수립및집행 - 재정비촉진사업의시행현황에관한자료의작성ㆍ분석및관리 - 재정비촉진사업의효율적인시행방안의마련및의견수렴 - 우선사업구역및사업부진구역의사업시행 - 민간투자사업의대행 - 사업협의회의위원으로서, 사업협의회의협의또는자문에참여 - 재정비촉진사업시행관련시장ㆍ군수또는구청장이요청하는사항등마. 자료요구권한 총괄사업관리자는업무를수행중조합설립추진위원회ㆍ사업시행자ㆍ설계자ㆍ시공자및정비사업전문관리업자등재정비촉진사업의참여자에게재정비촉진사업과관련된자료의제출을요구할수있으며, 자료의제출을요구받은자는특별한사유가없는한그요구에응하여야함 ( 도촉법시행령제17조제2항 )

345 제 5 장재정비촉진사업 재정비촉진사업의시행자 가. 일반원칙 재정비촉진사업관계법령에의한사업시행자가시행 ( 도촉법제 15 조제 1 항 ) 나. 공공사업시행자 다음어느하나의경우에는공공이사업시행자가될수있음 1) 주민요청이있는경우 ( 도촉법제15조제1항단서 ) 도정법 에의한재정비촉진사업은토지등소유자과반수의동의가있는경우시장ㆍ군수가직접시행하거나토지주택공사또는지방공사를사업시행자로지정가능 2) 우선사업구역의경우 ( 도촉법제15조제2항 ) 토지등소유자의과반수의동의를받아시장ㆍ군수가직접시행하거나총괄사업관리자를사업시행자로지정하여야함 3) 사업의촉진이필요한사업부진구역의경우 ( 도촉법제18조 ) 재정비촉진계획결정 고시일부터다음어느하나에해당하는경우시장 군수가직접시행또는총괄사업관리자를사업시행자로우선지정가능 - 2년이내에조합설립인가를받지못한경우 - 3년이내에사업시행인가를받지못하는경우 4. 공공사업시행지구의시공자선정 시장ㆍ군수가재정비촉진사업을직접시행하거나토지주택공사또는지방공사가사업시행자로지정되는경우에는 지방자치단체를당사자로하는계약에관한법률 제9조또는 공공기관의운영에관한법률 제39조의규정에불구하고 도정법 제26조의규정에의한주민대표회의가대통령령이정하는경쟁입찰의방법에따라추천한자를시공자로선정가능 ( 도촉법제15조제3항 )

346 320 제 4 편정비사업유형별시행 5. 민간투자사업 구분 내용 사업범위 - 일단의기반시설부지를대상으로기반시설설치 대 상 - 사회기반시설에대한민간투자법 제 4 조에의한민간투자사업 - 총괄사업관리자가민간투자사업대행가능 결정권자 - 지방자치단체의장 근거법령 - 도촉법제 16 조 6. 사업협의회의구성 구분 내용 운영권자 - 재정비촉진계획수립권자 ( 시장 군수또는시 도지사 ) 역 구 할 성 - 재정비촉진계획의수립및재정비촉진사업시행을위하여필요한사항자문 - 재정비촉진사업별지역주민의의견조정 - 20 인이내위원으로구성 공무원 사업시행자 관계전문가중에서위촉 총괄계획가 및총괄사업관리자는당연직 근거법령 - 도촉법제 17 조 Ⅵ. 재정비촉진사업에대한특례 1. 개요 재정비촉진계획수립권자는필요한경우각개별법령상의규정에불구하고다음각특례의내용을포함하여재정비촉진계획을수립할수있음 ( 도촉법제19조내지제25조 ) - 건축규제의완화등에대한특례 - 우선사업구역에관한특례 - 과밀부담금의면제 ( 재정비촉진계획에따라건축하는건축물 ) - 교육환경의개선을위한특례

347 제 5 장재정비촉진사업 건축규제의완화등에대한특례 < 표 > 건축규제의완화등에대한특례 ( 도촉법제 19 조, 동법시행령제 20 조 ) 구분내용완화범위 용도규제완화 건폐율완화 용적률완화 높이완화 - 국토법시행령 제 30 조각호안에서세분된용도지역사이에서만건축할수있는건축물의건축허용 - 국토법시행령 제 30 조의세분된용도지역사이가아닌다른용도지역에서건축할수있는건축물의건축허용 - 국토법 위임조례에서정한건폐율상한의예외 - 국토법 위임조례에서정한건폐율상한의예외. 단, 국토계획법규정에의한용적률상한을초과할수없음 - 국토법시행령 별표 5 제 1 호및제 2 호에따른제 2 종일반주거지역의층수제한규정의선별적용 적용 주거지중심지 고밀복합 촉진계획으로정함해당해당해당 주민공람이전도시재정비위원회자문을거쳐허용 당해지자체조례로정함 " " " " " " 촉진계획으로정함 " " " 촉진계획으로정함 " " " 학교시설기준완화 - 학교시설기준의교지면적완화교지면적에한하여 1/2 범위로완화 주차장설치기준완화 - 주차장법 제 12 조제 6 항및제 19 조제 10 항에의한제한지역또는동법시행령제 7 조제 2 항각호의위치에공용주차장이설치되어있을때주차장설치기준완화 당해지자체조례로정함 해당없음 해당없음 " " " " 고밀복합형의경우건축법제 60 조제 2 항에따라조례로정한가로구역별건축물의 최고높이또는같은조제 3 항에의한높이제한에도불구하고이를완화가능 3. 우선사업구역에관한특례 ㅇ재정비촉진계획을결정ㆍ고시하기전이라도우선사업구역에대한재정비촉진계획을별도로수립하여결정을신청하거나, 결정ㆍ고시가능 ( 도촉법제19조의2) - 사업의활성화, 소형주택의공급확대, 주민이주대책지원등이목적임 - 우선사업구역이결정ㆍ고시된경우재정비촉진계획이결정ㆍ고시 ( 변경포함 ) 되기전이라도관계법령에따라사업시행가능

348 322 제 4 편정비사업유형별시행 4. 주택의규모별특례등 구분주택의규모및건설비율 ( 도촉법제20조 ) 증가용적률에대한주택규모및건설비율에관한특례 ( 도촉법제20조의2) 도시개발사업시행 ( 도촉법제21조 ) 지방세감면 ( 취득세, 등록세등 ) ( 도촉법제22조 ) 과밀부담금면제 ( 도촉법제23조 ) 특별회계설치 ( 도촉법제24조 ) 교육환경개선을위한특례 ( 도촉법제25조 ) 내용 -전용 85m2이하주택건설비율 주거환경개선사업 : 전체세대수의 80% 이상 ( 도정법은 90% 이상 ) 주택재개발사업 : 전체세대수의 60% 이상 ( 도정법은 80% 이상 ). 단, 도정법에따라국토부장관이고시하는비율이이보다낮은경우에는고시비율에따름 -전용 85m2보다작은규모이하의주택건설비율은시 도조례로따로정할수있음 -고밀복합형재정비촉진지구의경우촉진지구지정당시의용도지역을기준으로해당재정비촉진사업으로증가되는용적률에대한주택의규모및건설비율은대통령령으로달리정함 ( 기반시설에대한부지제공의대가로증가되는용적률은산정대상에서제외 ) -도시개발법에불구하고건축물또는주택소유자대상으로입체환지계획수립가능 -입체환지계획은도시개발법에의한체비지등이아닌토지를대상으로수립가능 - 문화예술진흥법 에의한문화시설 - 의료법 에의한종합병원 병원또는한방병원 - 학원의설립 운영및과외교습소에관한법률 에의한학원시설 - 유통산업발전법 에의한대규모점포 - 상법 에의한회사본점 주사무소건물및기타조례에서필요하다고인정한시설 - 수도권정비계획법 에따라부과하는과밀부담금면제 -시 도지사또는시장 군수는정부보조금, 재건축부담금귀속분등으로사업을촉진하고기반시설의설치지원등을위하여지자체에 재정비촉진특별회계 설치가능 -지자체소유토지등을지방재정법등관계법령에불구하고사립학교를설립 운영하고자하는자에게수의계약에의하여임대하거나매각가능 임대기간은 50년 (50년범위안에서갱신가능 ). 임대토지위에영구건축물축조가능 조성원가를기준으로임대또는매각가능하고매각대금은 20년범위안에서분할납부

349 제 5 장재정비촉진사업 323 Ⅶ. 개발이익의환수등 1. 기반시설의설치 ( 도촉법제 26 조내지제 29 조 ) 구분 비용부담 설치주체 내용 - 촉진계획에따라설치하는기반시설의설치비용은사업시행자가부담원칙 - 촉진지구안의기반시설 도로및상하수도시설 : 지자체 전기시설 가스공급시설또는지역난방시설 : 공급하는자 통신시설 : 당해지역서비스제공자 그밖의기반시설 : 촉진계획서정한비용분담계획에따른설치주체 - 지자체설치의무가아닌도로또는상하수도를사업시행자가비용을부담하고요청시지자체가설치대행 - 기반시설의원활한설치를위하여필요한경우지자체가먼저설치하고사업시행자로부터사업시행인가일또는실시계획인가일이후비용징수가능 - 촉진지구밖의기반시설 지구밖에공공시설을설치하는경우촉진계획에따라사업시행자가비용부담 지구밖에설치한공공시설로이익을받는지자체또는공공시설관리자는비용일부부담 비용의국고지원 - 도로 공원 주차장을설치하는경우다음에해당하는기초지자체에그설치비용의 10~50% 범위안에서지자체별 1,000 억원까지국고지원 국가또는시 도계획과관련이있는경우 국가 지자체가도시영세민을집단이주시켜형성된낙후지역등으로기반시설이열악하여사업시행자의부담만으로기반시설을확보하기어려운경우 해당지자체의재정자립도가전국평균이하로서대통령령이정하는경우 2. 세입자등을위한임대주택건설등 가. 임대주택건설계획 세입자및소규모의주택또는토지의소유자의재정착을유도하기위하여지자체의장은재정비촉진계획에주거실태및주택수요에대한조사결과를고려한임대주택건설계획을포함하여야하며, 사업시행자는당해계획에따라임대주택을건설ㆍ공급 ( 도촉법제30조제1항내지제4항 )

350 324 제 4 편정비사업유형별시행 ㅇ거주자에대한주거실태조사내용 - 주택수, 세대수및거주자수 - 가구별소득수준및직업형태 - 주택의규모및거주형태 ( 자가ㆍ전세ㆍ월세등 ) - 주택가격및임대료수준등ㅇ주택수요조사 - 주택규모, 임대료수준등을포함한임대주택희망수요 - 주택규모, 분양가격수준등을포함한소형분양주택희망수요 - 인근지역이주희망수요등나. 임시거주시설지원 사업시행자는재정비촉진사업을시행하는기간동안주택소유자 ( 재정비촉진구역안에서실제거주하는자에한함 ) 또는세입자의주거안정을위하여인근지역에자체건설하는보금자리주택또는매입임대주택등으로임시거주시설을지원하거나재정비촉진사업을단계적으로개발하는순환개발방식을활용 ( 도촉법제30조제 5항 ) 다. 임대주택건설 사업시행자는세입자의주거안정과개발이익의조정을위하여당해사업으로증가된용적률의 75% 범위안에서다음의기준에따라임대주택으로공급 ( 도촉법제 31조제1항 제2항, 동법시행령제34조 ) - 임대주택규모 : 주거전용면적이 85제곱미터를초과하는주택의비율은 50퍼센트이하범위안에서대통령령으로정함 - 증가된용적률 : 건축규제완화로증가되는용적률. 다만, 기반시설부담으로증가되는용적률은제외 - 임대주택건설비율 1) 주택재개발사업의경우증가된용적률의 50~75% 범위안에서시 도조례로따로정한용적률. 다만, 수도권정비계획법에따른과밀억제권역외의지역은 25~75% 범위안에서시 도조례로따로정함

351 제 5 장재정비촉진사업 325 2) 도시환경정비사업, 도시개발사업및시장정비사업의경우주택과주택이외의용도로구분하여용적률을산정한후, 그구성비율에따라당초용적률을구분산정하여주택용도로증가된용적률의 50~75%, 주택이외의용도로증가된용적률의 75% 범위내에서시 도조례로따로정함 3) 2개이상의지역을하나의구역으로보아주민을이전하여야하는재개발사업및도시환경정비사업의경우위에서정한비율의 1/3 범위안에서이전세대수를감안하여시 도조례로따로정함 < 표 > 용적률개념 구분 정비구역용적률 (a) 촉진계획용적률 (b) 완화용적률 (c) 증가된용적률 (d) = b-(a+c) 사업용적률 (e) <= b 개념 - 촉진구역지정당시의기존도시계획조례에의하여정하여진용적률 - 촉진구역지정후촉진계획에서결정된용적률 - 도촉법시행령제 14 조및조례에따라기반시설용부지제공의대가로완화받은용적률 - 촉진계획에서정한계획용적률에서지구지정당시용적률, 완화용적률, 인센티브용적률등을제외하고남은용적률 - 촉진구역별로종전자산, 공사비, 분양가, 개발이익등을고려한실제사업용적률 라. 임대주택공급, 임차인자격등 - 사업시행자는증가된용적률에의해건설되는임대주택을국토부장관, 시ㆍ도지사, 토지주택공사또는지방공사에게공급하여야함. 이경우임대주택의공급가격은당해임대주택의건설에투입되는건축비를기준으로국토부장관이고시하는금액으로하고, 그부속토지는인수자에게기부채납한것으로봄 ( 도촉법제31조제3항 ) - 사업시행자는재정비촉진사업의준공인가후에는지체없이인수자에게임대주택의등기를촉탁또는신청. 이경우사업시행자가거부또는지체하는경우에는인수자가등기를촉탁또는신청가능 ( 도촉법제31조제5항 )

352 326 제 4 편정비사업유형별시행 < 표 > 임대주택인수, 일반공급등 구분 인수자 내용 - 시 도지사가우선인수 - 시 도지사의요청시국토부장관이인수자를지정하되총괄사업관리자에게우선공급할수있음 - 토지는기부채납하고건축비는공공건설임대주택의표준건축비적용 인수가격 인수한임대주택의일반공급 임차인자격 - 전용 85 m2이하임대주택은보금자리주택으로우선공급가능 - 전용 60 m2이하임대주택은보금자리주택으로우선공급하여야함 - 제 1 순위 : 무주택기간과해당촉진지구소재시 군 구에거주한기간이각각 1 년이상인자 - 제 2 순위 : 해당촉진지구소재시 군 구에거주하는자 - 제 3 순위 : 제 1 순위및제 2 순위에해당되지아니하는자 - 보금자리주택임차인자격특례 제 1 순위 : 재정비촉진사업으로철거되는주택의세입자 제 2 순위 : 재정비촉진사업으로철거되는주택의소유자 제 3 순위 : 제 1 순위및제 2 순위에해당되지아니하는자로서 주택공급에관한규칙 제 32 조에따라정하여진자 임대료 - 임대보증금과임대료는촉진지구인근시세의 90% 이하적용. 다만, 보금자리주택의임대보증금과임대료는임대주택법시행령제 12 조에따름 - 임대주택계약방법 : 임대주택법령 - 관리비 : 주택법 3. 영세상인및상가세입자대책 사업시행자및시장ㆍ군수ㆍ구청장은재정비촉진지구의영세상인및상가세입자 보호대책마련을위하여노력하여야함 ( 도촉법제 30 조의 2).

353 제 5 장재정비촉진사업 327 Ⅷ. 투기방지및도시재정비위원회 1. 투기방지 ㅇ토지거래허가 ( 도촉법제 32 조 ) - 재정비촉진지구가지정 고시된때에는 국토법 제117조에의한토지거래계약에관한허가구역으로지정된것으로간주 - 국토부장관은재정비촉진지구의지정이예상되는지역의투기방지를위하여 국토법 제117조에의한토지거래계약에관한허가구역으로지정가능ㅇ토지등분할거래 ( 도촉법제33조 ) 기준일이후에다음의어느하나에해당하는경우에는해당토지또는주택등건축물을분양받을권리는기준일을기준으로산정함. 기준일은촉진지구지정고시일또는투기억제등을위하여시 도지사가따로정하는날. 기준일을따로정한경우에는기준일, 지정사유, 건축물의분양받을권리산정기준을해당지자체공보에고시하여야함 - 1필지의토지가수개의필지로분할되는경우 - 단독또는다가구주택이다세대주택으로전환되는경우 - 주택등건축물이분할되거나공유자수가증가되는경우 - 하나의대지에속하는동일인소유의토지와주택등건축물을토지와주택등건축물로각각분리하여소유하는경우 - 나대지에건축물을새로건축하거나기존건축물을철거하고다세대주택이나그밖의공동주택을건축하여토지등소유자가증가하는경우

354 328 제 4 편정비사업유형별시행 2. 도시재정비위원회 구분내용 ( 도촉법제 34 조 ) 설치 - 시 도에설치 - 재정비촉진지구지정및변경에대한심의또는자문 기능 - 재정비촉진계획의수립에대한자문 - 재정비촉진계획의결정및변경에대한심의또는자문 - 재정비촉진사업의시행에대한자문 - 기타재정비촉진을위하여필요한사항에대한자문 - 위원은위원장및부위원장을포함하여 20인이상 25인이하로구성 위원장은행정부시장및행정부지사 부위원장은위원중에서호선 위원은지방의회의원, 관계공무원, 도시계획위원회및건축위원회위 구성 운영 원 (30% 이상 ), 도시계획 도시설계 건축및주택등도시재정비분야 전문가 (30% 이상 ) 중에서시 도지사가임명또는위촉 - 임기 : 2년, 연임가능 - 재적위원과반수로개의하고출석위원과반수의찬성으로의결 도시재정비관련분야전문가중에서 3인이내의전문위원을둘수있고효율적업무수행을위하여필요한경우에는소위원회설치가능

355 부록 정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 도시 주거환경정비기본계획수립지침 ( ) 정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 ( ) 정비사업의시공자선정기준 ( ) 재건축판정을위한안전진단기준 ( ) 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( ) 단독주택재건축업무처리기준 ( ) 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( )

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357 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 도시 주거환경정비기본계획수립지침 (' ) 국토해양부고시제 호 ( 개정 ) 제 1 장총칙 제 1 절지침의목적 이지침은 도시및주거환경정비법 ( 이하 법 이라한다 ) 제 3 조제 8 항의규정에 따라도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라한다 ) 의작성에관한세 부작성기준등을정하는데그목적이있다. 제 2 절기본계획의의의 기본계획은도시기본계획등상위계획의이념과내용이법에의한정비사업 ( 이하 정비사업 이라한다 ) 을통해실현될수있도록도시정비의미래상과목표를명확히설정하고실천전략을구체적으로제시한다 기본계획은도시기능의보존 회복 정비차원에서법에따른정비구역 ( 이하 정비구역 이라한다 ) 별정비사업의방향과지침을정하여무질서한정비사업을방지하고, 적정한밀도로주변지역과조화되는개발을유도하여합리적인토지이용과쾌적한도시환경의조성및도시기능의효율화를도모한다 기본계획은도시의경제 사회 문화활동, 물리적환경의현황, 장래변화에대한과학적분석과정비사업수요예측에따라단계별로사업이이루어지도록함으로써장래의개발수요에효과적으로대처하고정비사업의합리성 효율성을도모한다. 제 3 절기본계획의지위와성격 기본계획은도시기본계획의하위계획으로도시기본계획상의토지이용계획과부

358 332 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 문별계획중도시 주거환경의정비에관한내용을반영하며, 기본계획의내용은도시정비계획등하위계획및관련토지이용계획에반영되어야한다 기본계획은정비사업에관한종합계획으로특별시 광역시 시 ( 이하 시 라한다 ) 단위로수립한다 기본계획은정비계획의상위계획으로유형별정비구역지정대상과정비방향을설정하고, 정비기반시설기준, 개발밀도기준, 정비방법등정비사업의기본원칙및개발지침을제시한다. 제 4 절법적근거및수립범위 법제 3 조제 8 항 제 3 조 ( 도시 주거환경정비기본계획의수립 ) 8 기본계획의작성기준및작성방법은국토해양부장관이이를정한다. 제 5 절기준년도및목표년도 계획의기준년도는계획의수립에착수하여인구현황등기초조사를시작하는시점으로하고, 목표연도는기준년도로부터 10년을기준으로한다. 다만법시행후최초로수립하는기본계획의목표연도는 2010년으로한다 기본계획은 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를반영한다. 제 2 장계획수립일반원칙 제 1 절기본원칙 기본계획은광역도시계획및도시기본계획등상위계획을수용하고, 도시관리계획과서로연계되도록수립한다 기본계획은여건의변화에유연하게대응할수있도록포괄적이고개략적으로수립한다 정비의기본방향, 목표, 단계별추진계획, 부문별계획등기본계획의전과정은합리적근거에따라수립한다.

359 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 333 제 2 절기본계획의수립및변경절차, 작성기준 기본계획은아래의절차에따라수립또는변경한다. 다만, 지방자치법 제175 조에따라서울특별시와광역시를제외한인구 50만이상대도시 ( 이하 대도시 라한다 ) 가아닌경우도지사가기본계획의수립이필요하다고인정하는시를제외하고는기본계획을수립하지아니할수있으며, 도시및주거환경정비법시행령 ( 이하 영 이라한다 ) 제9조제3항의경미한변경에해당하는경우에는 도지사의승인 및 지방도시계획위원회심의 를거치지아니한다. 기초조사 ( 특별시장 광역시장 시장 ) 기본계획 ( 안 ) 작성 ( 특별시장, 광역시장, 시장 ) 주민및전문가의견청취 주민공람 (14일이상 ) 지방의회의견청취 및 * 지방의회는의견제시없이 60 일지나면의견없는것으로간주함 관계기관협의 ( 특별 광역시장, 도지사, 대도시의시장 ) 지방도시계획위원회심의 공보에공고 ( 특별시장 광역시장 시장 ) 기본계획은별표 1 의 기본계획작성기준 및별표 2 의 기본계획도면작성예시 ( 안 ) 에따라작성한다.

360 334 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 제 3 절도시 주거환경정비의목표및정비사업의기본방향 기본계획에는당해시의도시 주거환경정비의목표와정비사업의기본방향이명시되어야한다 도시 주거환경정비의목표는당해시의도시 주거환경정비사업의지향점을분명히할수있도록설정한다 도시 주거환경정비의기본방향은목표를실현하기위한수단이며부문별계획수립의지침의성격을지닌다 도시 주거환경정비의목표및기본방향작성시제3장의기초조사내용과다음각호의사항에대한검토가이루어져야한다. (1) 시행된정비사업의현황및성과분석 (2) 소요재정및재원확보방안 (3) 지역주민의주거환경개선과지역활성화노력지원방안 (4) 국내외유사한도시의정비사업경향 제 4 절광역적계획의수립 기본계획은정비구역으로지정될예정인구역 ( 이하 정비예정구역 이라한다 ) 과그인근지역에대해서개발이후의세대규모와인구유입등을총량적으로고려하여광역적으로수립한다 기본계획수립시일정범위내에서인접하는 2 이상의정비예정구역은정비사업의효과성과효율성을극대화할수있도록구역간연관성과상호보완성을고려하여광역적인계획을수립한다 의광역적인계획을수립하는경우에는향후효율적인사업추진을위해광역단위의정비예정구역이분할시행되는경우에대비하여분할이전의총량적인정비기반시설및공동이용시설, 공공 편익시설등의설치계획이분할구역별로적정히분담 배치될수있도록수립한다.

361 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 335 제 3 장기초조사의내용과방법 제 1 절기본원칙 기초조사는도시 주거환경정비의측면에서시가갖고있는문제의파악및기본계획수립의기초자료로활용하기위하여실시한다 기초조사는기준년도를중심으로조사하도록하되, 기준년도의자료를취득하는것이불가능한항목은과거자료나외국의사례로부터추정하여활용할수있다. 제 2 절조사내용 기초조사는조사내용의충실도에따라기본계획수립에많은영향을줄수있으므로상세하게조사하여야하며, 필요한경우전수조사와측량 ( 항공측량포함 ) 도실시할수있다 기초조사는법령또는조례에서정하고있는정비사업유형별구역지정요건에해당하는항목을조사하여기본계획수립권자가정비사업의분류에지장을초래하지않도록한다 기초조사는도시기본계획수립지침 4-3-1의항목을참고하여조사하되, 각호의내용을조사한다. 다만, 수립권자가필요하다고판단되는사항을포함할수있으며, 조사내용중에당해시에해당되지않는사항은조사에서제외할수있다. (1) 도시기본계획 도시관리계획등관련계획 (2) 산사태 수해등자연재해발생현황및가능성 (3) 문화재, 역사적유물또는전통건물, 기타문화자원등인문환경 (4) 지역별 산업별 연령별인구의구성, 인구이동현황및변화추이 (5) 지역총생산액, 지역별산업체수및종사자수변화추이 (6) 각지역의유형별 규모별주택의구성및변화추이, 노후 불량건축물 ( 법제2조제3호에해당하는건축물을말한다. 이하같다 ) 의정도, 주택밀도, 주택접도율, 주택의가격과소유및이용형태등건축물 ( 무허가건축물포함 ) 현황 주택접도율 = 4M이상도로에접한건축물수 / 구역내건축물수 (7) 용도지역 지목별면적및분포, 토지의소유형태및지가, 토지의형상 고

362 336 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 도 경사도 수계등지형상태, 과소필지등토지이용현황 (8) 교통량과도로 상수도등정비기반시설및공동이용시설지역별의편재등현황 (9) 공공 문화체육시설, 공간시설등의지역별편재등현황 (10) 주민의소득수준, 생활보호대상자및최저주거수준미달가구현황 (11) 재개발임대주택을포함한공공임대주택현황 제 3 절방법및관리 기초조사는도시기본계획의자료나통계자료, 각종문헌등기존자료활용및현장조사를통하여신뢰도를높이도록한다. 이경우기존자료를활용하고자할경우에는공식적이고가장최근의자료를사용한다 기본계획수립을위해필요시시민들을대상으로한여론조사를실시할수있다 기초조사결과는과거부터추이 현황 향후전망등을쉽게파악할수있도록종합적으로분석하여책자또는 CD 등의형태로보관 관리하며, 일반인과사업을하고자하는사람들이쉽게접근할수있도록해당시의홈페이지에게시토록한다. 제 4 장부문별수립기준 제 1 절기본원칙 기초조사에의한현황을분석하고장래를예측한후계획을수립하되목표연도에유념하여작성한다 부문별계획은목표, 기본방향, 부문별계획간위계성및연관성을가지면서, 상호환류속에서유기적으로작성되어야한다. 제 2 절정비예정구역의설정요건 기초조사내용을토대로법령및조례에서정하고있는정비구역지정요건을검

363 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 337 토하여법에서정하고있는정비사업유형별로작성한다 정비예정구역의설정은대상지역의물리적환경 기능을중심으로분석하되특히다음의사항을고려한다. (1) 상습적인침수 산사태등재해의위험 (2) 이주민정착촌, 개발제한구역, 국공유지 무허가건축물과다등지역의특수성 (3) 선행된정비사업의재정비필요성 (4) 개발전략상도시환경개선에파급효과가클것으로예상되는지역 (5) 기시행된정비구역주변의환경의건전성 (6) 주차장 도로등정비기반시설의설치수준및지역주민의정비사업희망수준 정비예정구역의지정기준은영제10조제1항관련별표1의 정비계획수립대상구역 의기준에따른다 주택재건축사업은주택법에의한사업계획승인또는건축법에의하여허가받은단위로추진할수있도록구획한다. 다만, 다음의 1에해당하는경우에는그러하지아니하다. (1) 하나의주택단지로사업계획승인을받았더라도도시계획도로등으로구분되어각각관리되고있는경우별개의단지로보아각각사업대상구역으로구분 (2) 별개의단지로사업승인을받았더라도하나의단지처럼관리되고있는경우에는하나의사업으로구역구분 (3) 법제41조에따라분할된토지또는분할되어나가는토지 주거환경개선사업예정구역으로분류하고자할경우에는사업의시급성, 개선효과, 정비기반시설현황등을분석하여현지개량과공동주택건설방식으로구분할수있다 정비예정구역의지정방법은다음기준에따른다. (1) 구역지정대상은노후또는불량건축물이밀집되어주거환경이불량한부분으로한정하되, 건축물의연령 구조 설비에의한불량의정도와이들건축물의과밀정도 상하수도 도로등정비기반시설의설치와이용상태및대지의규모 안전등주거환경의안전성과위생상태및도시미관등을종합적으로판단한다. (2) 정비예정구역에는원칙적으로공원 녹지 나대지를포함하여서는아니된다. 다만, 지형여건, 건물의배치, 토지이용계획의증진을위하여필요한경우또는순환정비방식으로시행하기위하여특히필요한경우에는이를포함하여

364 338 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 계획할수있다. (3) 구역의범위는지형 행정구역 사업규모, 주민의견과부담능력을감안하여동시에사업이시행될수있도록정한다. (4) 정비사업의시행으로도로등정비기반시설의기능에장애가되지아니하도록구역을정하거나기능을보완할수있는정비기반시설을설치할수있도록구역을정한다. (5) 지정하고자하는구역경계부근에도로가있는경우에는그도로를경계선으로한다. 다만, 개설된도로는가급적구역에서제외하고개설되지아니한계획도로인경우에는구역에포함시킬수있다. (6) 구역의형태는정비사업시행시가급적효율적인토지이용이될수있도록정한다. (7) 구역의경계선은원칙적으로도로를기준으로하되지적경계선을기준으로할경우에는가급적직선의형태로서굴곡이심하지않도록정한다. (8) 토지의지적경계선등을경계선으로하여, 불가피한경우를제외하고는경계선이건축물에저촉되지않도록한다. (9) 대상구역을구획할때에는당해구역의생활권등을함께고려한다. (10) 도시환경정비예정구역의범위는원칙적으로가구단위로획정하며, 토지의고도이용으로필요한공간을확보할수있는규모이상으로한다 기초조사분석결과주거환경개선사업과주택재개발사업대상지역에모두해당하는경우에는사업의성격 특성과지역여건을등을감안하여분류하되, 다음각호에해당하는경우에는우선적으로주거환경개선사업구역으로분류를검토한다. (1) 상습침수지역등전면매수방식으로시급히사업시행이필요한지역 (2) 대상구역내국공유지비율이많아거주주민의재정착에실질적인도움이되는지역 (3) 정비기반시설등에국가나지방자치단체의재정이투입되어야사업시행이가능한지역 (4) 주민의소득수준이낮아관리처분방식으로사업시행이어렵다고판단되는지역 (5) 주민의정비사업시행욕구가낮거나주택재개발사업을추진하였으나장기간방치된지역으로시급히사업시행이필요한지역 주거환경개선사업및주택재개발사업대상지역에해당하는경우에는주택재건축

365 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 339 사업구역으로분류할수없다. 제 3 절정비예정구역의개략적인범위표시 기본계획에는정비예정구역의개략적인범위를표시한다 정비예정구역의표시에는도시계획이포함된축적 1:5,000이상의도면에표시하는것을원칙으로하고당해시의규모및예정구역의면적에따라서축척을조정할수있다 정비예정구역을표시할때사업유형을주거환경개선사업, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업을구분표시한다. 다만주거환경개선사업예정구역과주택재개발사업예정구역은구분하여표시하지않을수도있다 부지 3만m2를초과하는정비예정구역은개략적인범위를표시하는것외에건폐율 용적률등개발규모와개발시기를정하며, 부지 3만m2이하의정비구역은범위를설정하기보다는좌표로서그위치를표시하고개발규모등을표기한다. 제 4 절도심기능의활성화및도심공동화방지방안 기본계획수립시다음사항을고려하여도심활성화계획을수립한다. (1) 도심환경의질적향상과문화적다양성보전 (2) 산업기반구축을통한도시경쟁력강화 (3) 복잡다양한도시수요의충족 (4) 주변환경을고려한환경친화적개발 (5) 보행자우선동선처리 인구및주거기능감소로야기되는도심공동화지역에대하여도심부활성화방안과연계하여공동화방지대책을수립할수있다 의공동화방지대책에는다음의사항에대한조사와방향제시가포함되어야한다. (1) 도심및인접주거지의주거실태와거주자특성파악가. 도심부의인구감소현황나. 주거지의쇠퇴경향다. 타용도로의전환사례

366 340 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 라. 거주자의사회경제적특성마. 거주이유와거주만족도바. 계속거주의향 (2) 도심주거의유지와확보를위한정책방향제시가. 수립되어있는공동화방지대책의문제점및개선방향도출나. 인접주거지역에대한용도관리방안다. 도심주거확보및유지를위한도시계획적조치 도심공동화대책이필요한지역에대하여개발유도를위하여별도의구역 ( 주거복합의무화구역, 주거복합권장구역등 ) 을지정하거나상위계획에서허용하는범위에서용적률, 층수및높이등을완화하여허용할수있다. 제 5 절주거지관리계획 주거지관리라함은주거지활성화와불량화방지를위한당해지역주민, 단체, 지방자치단체등의물리적및비물리적활동을말하며, 주거지관리계획은이를위한계획을말한다. 물리적인주거지관리활동은해당지역의물리적환경의개선을통해주거환경을개선하고활성화하는활동으로마을공원가꾸기, 골목꽃길만들기, 담장없애기, 쌈지공원만들기등과같은활동을포함한다 비물리적인주거지관리활동은해당지역의사회경제적환경을개선하기위한활동으로빈곤문제를해결하기위해소득원의개발, 직업교육, 취업정보센터, 공동탁아서비스, 청소년프로그램, 자원방범활동등을말한다 주거지활성화및불량화방지를위하여도시의특성에맞는주거지관리계획을수립하여야하며, 매년주거지관리효과에대한평가를하도록하여 5년마다기본계획의타당성여부검토시반영한다. 제 6 절공공과민간의역할 공공에는국가 지방자치단체가해당되며, 민간에는주민 조합 시공업체 정 비사업전문관리자또는시민단체등이해당되고, 지방공사 주택공사등공기업 은양부문에다해당한다.

367 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 공공은계획수립등행정업무, 조합임원및조합원교육, 지역의주거환경개선과활성화를위한주민및도시관련시민단체의지원, 관계법령 기본계획및정비계획에적합하게사업이추진되고있는지에대한관리 감독등의방법으로참여하고민간은설계, 시공, 자금지원과정비사업밖에서의자발적인주거환경개선을위한활동등의역할을수행한다 기본계획에는필요한경우정비예정구역별로공공과민간의역할을설정할수있다. 특히, 정비예정구역지정시법제8조제3항제1호, 제3호, 제4호, 제6호에해당하거나대단위구역인경우, 개발제한구역인경우또는안전에문제가있어시급히사업시행이필요한구역등에는공공의참여를우선적으로고려한다 기본계획에는정비예정구역별로정비기반시설설치등의공공의참여범위를함께설정할수있다 기본계획에는지역주민의주거환경개선을위한자발적노력을공공이지원하는방안을포함한다. 제 7 절정비사업에필요한재원조달에관한사항 기본계획수립시계획기간에발생할재정수요와재원조달계획을수립한다 재정수요는과거에시행된정비사업에투입된재정과계획중인정비사업을근거로사업유형및정비예정구역별로추정한다 재원조달계획은정비사업과관련하여배정가능한예산과적립가능한도시 주거환경정비기금을중심으로추정하며, 제3섹타방식및민간자본을유치하는재원계획을포함할수있다 배정가능한예산은정비사업과관련하여과년도에배정된국비 교부세 지방비의변화추이를감안하여추정한다 도시 주거환경정비기금은기금의원천이되는도시계획세, 개발부담금, 정비구역내의국공유지매각대금을근거로추정한다. 제 8 절단계별추진계획 단계별추진계획은우선순위선정원칙과단계별시행계획이포함되어야한다 우선순위선정원칙에는다음각호의사항이반영되어야한다.

368 342 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 (1) 상위계획및관련계획과의부합성 (2) 도시기능의개선효과 (3) 주거생활질의개선효과 (4) 주민의사업추진의지 (5) 정비예정구역내거주자중가옥또는토지소유자의비중 (6) 재해등이발생할우려가있어사업시행이시급히요구되는지역 단계별시행계획은각단계의총량의범위및주민들의사업추진의지에따라서수정이가능하다 단계별시행계획에는정비예정구역별정비계획의수립시기를포함하고, 정비예정구역에대한사업시기와사업기간을명시하여사업에대한예측가능성을높여지역주민들의경제활동에지장이없도록한다. 제 9 절사업지구내거주민의주거안정대책 정비사업시행으로인하여저소득층이거주할수있는저렴한가격의주택수가감소될우려가있는경우사업지구내거주민의주거안정에대한대책이수립되어야한다 사업지구내거주민이라함은가옥주와세입자및그동거가족을말한다 주거안정대책을수립하기위해서는시행된정비사업으로인한사업지구내거주민의주거에미친영향에대한조사와분석을수행한다 거주민의주거에미친영향의조사와분석은가능한다음각호의사항을포함한다. (1) 정비사업시행후거주지의변화실태및그이유 (2) 정비사업시행후주거비의변화실태 (3) 정비사업시행후인근지역주택가격및전세가격의변화실태및변화요인 주거환경개선사업또는주택재개발사업의시행으로인하여이주하게되는세입자를고려한다 주거환경개선사업이나주택재개발사업의경우구역의세입자를위한임대주택건설이가능한지여부를판단하여정비예정구역의범위를설정할수있다 주거환경개선사업또는주택재개발사업대상구역에세입자용임대주택을건설하기가곤란한경우인근의임대주택활용여부등을검토하여당해주거환경개선

369 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 343 사업이나주택재개발사업과연계하여추진할수있으며, 이를위하여단계별추진계획을조정할수있다 세입자용임대주택을건설할경우에는세입자의소득수준을감안하여임대주택건설을적극고려한다 주거환경개선사업이나주택재개발사업은세입자및주민의주거안정을위하여순환정비방식의시행을고려한다 대규모정비사업이시행될경우에는당해지역거주세입자는물론인근지역임대시장에미치는영향이크므로주변지역임대시장동향등을파악하여단계별추진계획등에반영할수있다 특별시장 광역시장 시장은도시 주거환경정비기금확대조성을추진하고우선적으로세입자용임대주택건설을위한재정확보에최선의노력한다. 제 10 절정비예정구역의관리 기본계획에는정비예정구역지정이후정비사업이착수되기전까지정비예정구역의불량화방지를위한대책을수립할수있다 정비예정구역지정이후정비사업이착수되기전까지의기간이길어질경우 정비예정구역관리계획 을별도로수립할수있다. 제 11 절토지이용계획 도시별 지역별특성및입지적인잠재력그리고현재의토지이용상황과토지이용의효율성및주변환경과의연속성등을종합적으로반영한계획이여야한다 법에따라주거환경개선사업구역으로지정고시가있을경우에는 국토의계획및이용에관한법률 등관련법률에도불구하고제2종일반주거지역 ( 공동주택건설방식의경우에는제3종일반주거지역 ) 으로결정 고시된것으로본다는내용을감안하여그구역에적합한토지이용계획이수립될수있도록한다 하나의정비예정구역이 2이상의용도지역 ( 예 : 일반주거지역및상업지역 ) 에걸쳐있는경우정비예정구역의사업유형결정은현토지이용현황및향후도시발전방향, 각용도지역의면적등을종합적으로검토하여결정하여야하며, 개발밀

370 344 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 도계획은 용도지역용적제 등을적용하여계획할수있다. 용도지역용적제 라함은용도지역에해당하는용적률을적용하는것으로서사업대상구역의전체면적이 3,300m2으로서, 이중제2종일반주거지역면적이 2,640m2이고, 일반상업지역면적이 660m2일경우의개발가능밀도는 320% 까지적용이가능토록계획할수있음예 ) ( 상업지역 660m2 조례허용용적률 800%) + (2종주거지역 2,640m2 조례허용용적률 200%) 사업구역전체면적 (3,300m2) 준공업지역내에노후 불량주택등이밀집하여정비가필요한지역등에대하여는용도지역에구애됨이없이현재의토지이용현황과향후도시발전방향및도시기본계획등을종합적으로고려하여사업유형을결정하여야하며, 도시정비의효율성등을위하여필요시노후불량주택인근의공장부지등을포함하여정비예정구역으로계획할수있다 정비예정구역내에문화재나주요시설물및문화적 생태적으로보존가치가큰지역의보호 보존이필요한경우에는정비사업시행후보존될수있도록보존지구로의지정을계획하여야하며, 여타경관의보호나미관의유지, 쾌적한환경조성및토지의고도이용을위한건축물의높이를제한하여야할필요가있다고인정되는경우등에는고도지구또는경관지구등의용도지구지정을계획하여야한다. 제 12 절정비기반시설계획및공동이용시설설치계획 정비기반시설계획이라함은도로, 상하수도, 공원, 공용주차장, 공동구, 녹지, 하천, 공공공지, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설등에관한계획을말한다 도시기본계획등관련상위계획상의기반시설계획및공급처리시설계획등을반영하여적합하게수립하여야하며, 도시계획시설의설치및규모결정기준등은 국토의계획및이용에관한법률 에의한 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙 에적합하게계획한다 정비기반시설계획은기존의기반시설규모를토대로주변지역을포함하는광역적수요추정에의한공간적범위와향후의토지이용계획및교통계획, 건축계획등관련계획을종합적으로고려하여계획하여야하며, 도시공원및녹지등에

371 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 345 관한법률 등의관련개별법령에적합하게수립한다 일정규모이상의정비기반시설등공공용지는도시전체에적정배치될수있도록하여야하며, 개발유형및밀도계획등과연계하여도시환경조성유도수단으로활용될수있도록한다 정비사업으로인하여밀도가현재보다현저히늘어날것이예상되는경우또는도로및공원등의정비기반시설이부족한경우에는기반시설등에대한확대방안이계획되어야한다 에따라정비기반시설등을계획한경우로서공공용지에대한부담이필요한경우는수용인구, 건축연면적등을기준으로각정비예정구역별로형평성있게배분한다. 또한, 정비기반시설의개발로현저한이익이발생되는정비예정구역이있을경우는그에상응하는부담을그구역에지울수있다 정비기반시설계획시주민이공동으로이용하는놀이터및마을회관, 공동작업장, 탁아소, 경로당, 공동구판장, 세탁장등주민공동이용시설을계획할필요가있는경우에는함께계획한다 폭 30미터이상의주간선도로에접하는정비예정구역의경우진출입도로계획을수립하는것이바람직하며, 부지면적 30만제곱미터이상의정비구역에대하여는개략적인정비기반시설설치계획을수립하는것이바람직하다. 제 13 절교통계획 도시기본계획의내용을구체화하여광역교통및지역교통에대한교통체계를구상하고현재의토지이용현황과향후정비사업시행시의교통량등을면밀히분석하여교통계획을수립한다 정비사업시행에따른교통량증가등향후토지이용계획에부합되고, 주변지역의교통량과도로용량등주변간선교통체계와연계된가로망계획이수립되어야한다 정비예정구역을포함한인근지역에대하여는도시내교통현황을분석하고, 도시내교통상황이취약한경우에는향후정비예정구역개발시개선될수있도록개선방안을제시한다 정비예정구역이집중되거나대규모정비예정구역의지정이예상되는경우에는향후의개발밀도등을감안한교통영향등을파악하여도시기본계획및도시관

372 346 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 리계획상의도로 교통계획등과연계하여검토하고, 정비예정구역과접하고있 는도로폭원이 주택건설기준등에관한규정 상의진입도로폭원에미달되는 경우는법상진입도로가확보될수있는방안을제시한다. 제 14 절환경계획 본지침상의환경계획이라함은녹지 조경 에너지공급 폐기물처리등에관한계획을말한다 녹지체계계획은도시전체의광역권과대상사업구역별여가공간계획등생활권의녹지체계가상호연계되도록계획한다 공원 녹지축은주변에입지한기존도시계획공원및녹지공간등과연계될수있도록계획하여야한다 도시전체에대한도시관리체계를수립함으로서자원절약적인에너지및폐기물처리계획등이구축될수있도록한다 정비예정구역을포함한인근근린생활권내에기존도시관리계획에의한공원및녹지등이없거나부족한경우에는향후정비계획수립시적정규모의공원 녹지 조경등환경계획이반영될수있도록개선안을제시할수있다 제 15 절사회복지및주민문화시설등의설치계획 사회복지시설및주민문화시설등의설치계획이라함은법제2조제4항규정에의한 정비기반시설 과제5항에따른 공동이용시설 등을제외한주요공공시설및생활편익시설 ( 이하공공 편익시설 ) 등의설치계획을말한다 공공 편익시설이란기본적으로는지역주민들에게서비스를제공하는물리적인시설로서주민들의생활편익을도모함과동시에공공의복리증진을위한시설을말하며, 교육시설 공공청사 도서관 문화시설 사회복지시설 종교시설 의료시설 판매시설 운동시설등이이에포함될수있다 공공 편익시설등의설치계획은도시기본계획수립지침에따른 사회 문화개발계획 및도시관리계획수립지침에따른 공공 문화체육시설계획 등의범위에준하여수립한다 시설의종류및규모의계획은개발이후총거주세대뿐아니라유입인구등을

373 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 347 고려해야하며, 시설에대한사용자들의인식과접근성, 주이용자의특성등을고려하여시설의적정배분및입지계획을포함하도록한다 기본계획수립시공공 편익시설등의종류와범주를 영유아보육법, 노인복지법, 주택건설기준등에관한규정 등에적합한범위내에서예시하되, 개발이후총거주세대및유입인구등을고려하여최소한의수준에서요구되는시설의설치기준등을예시하고, 기타나머지시설에대해서는정비계획수립시지역차원의종합적인검토하에추가적으로필요한공공 편익시설등에대해보다구체적인계획내용을포함할수있다 사회복지시설이란일반적으로전문적인사회복지서비스를실시하는장소를말하는것으로서제공되는서비스의범위및대상에따라서다양하게정의된다. 좁은의미로는보호가필요한자의육체적 정신적상태에비추어볼때주택안에서자력으로생활할수없다고판단될때필요한보호를하는구호시설 갱생시설 의료보호시설등의시설을의미하며, 넓은의미로보면좁은의미의사회복지시설에사회보험, 공적부조, 공중위생등과관련된제도및시설을포함하는개념으로정의할수있다. < 표 > 사회복지시설의유형 근거법 사회복지사업법 노인복지법 아동복지법 장애인복지법 정신보건법 국민기초생활보장법 농어촌주민의보건복지증진을위한특별법 시설종류 종합사회복지관부랑인 노숙인시설결핵 한센시설 노인복지시설 아동복지시설 장애인복지시설 정신보건시설 지역자활센터 복합노인복지시설 한부모가족지원법 한부모자복지시설 영유아보육법 성매매방지및피해자보호등에관한법률 성폭력범죄의처벌및피해자보호등에관한법률 가정폭력방지및피해자보호등에관한법률 보육시설성매매피해지원시설성폭력피해보호시설가정폭력보호시설

374 348 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 계획인구와시의재정여건을감안하여탁아소, 유아원, 양로원, 모자보건및보건시설, 심신장애자수용시설, 노인복지시설, 직업훈련원등시설의설치및운영계획을수립한다 모든사회복지시설에장애인및노약자가쉽고편리하게이용할수있도록한다 일반적으로사회복지시설중종합복지관, 청소년회관, 장애자복지센터등은이용이편리한중심지역이나근린공원부근에설치하고수용시설인양로원, 고아원, 미아시설등은주거지와분리되어있으면서환경과외부와의접근성이좋은근린공원에설치한다 도시저소득주민이집단적으로거주하는지역으로서주거환경정비사업이요구되는지역등타지역과비교하여가구주 ( 맞벌이가구및편부 편모가구등 ) 의경제활동으로인해육아및노인보호를위한공적지원이더요구된다고판단되는지역에대해서는, 탁아소 유아원 노인주간보호소등의설치계획에더많은비중을둘수있다 주민의정서함양과건강및여가선용을위하여또는시 군의문화성을향상시키기위하여인구계획에따라시민회관 생활과학관 극장 체육관 운동장등에관한배치계획을수립한다 도서관은지역의특성과기능에따라적절한계열화를도모할수있도록배치하되, 규모가큰도서관또는본관은도심부에배치하여이용자의접근이용이하고그위치가쉽게확인될수있는장소에도시관리계획으로배치하여야하며, 규모가작은도서관또는분관은대부분의이용자가도보로접근할수있도록근린주구 ( 近隣住區 ) 또는지역단위로배치한다. 제 16 절건폐율, 용적률등에관한건축물의밀도계획 건폐율 용적률등개발밀도는정비사업별또는정비예정구역별로상한선을정할수있으며, 필요에따라서는수개의정비예정구역을묶어서정할수있다 개발밀도설정시에는다음사항을고려하여작성한다. (1) 도시의역사 문화보전및활용 (2) 경관및자연환경보호 (3) 주요도로의교통소통및지구내도시기반시설정비실태

375 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 349 (4) 토지이용및용도지역지정현황 (5) 지구주변의건축및도시계획사업 건폐율은 국토의계획및이용에관한법률 및같은법시행령에서규정한용도지역안에서의건폐율적용기준과도시계획조례가정하는비율이하의범위내에서정하되정비구역별, 가로구역별성격과특성에따라건폐율의조정이필요하다고판단되는경우별도의규정을두어건폐율의최소한도또는최대한도를규정할수있다 용적률은 국토의계획및이용에관한법률 및같은법시행령에서규정한용도지역안에서의용적율적용기준과도시계획조례가정하는비율이하의범위내에서구역별특성을반영하여정하되다양한공익요소 ( 주거복합, 문화시설도입, 가로환경활성화, 역사보전등 ) 의적용에따른인센티브제도의활용이가능하도록정할수있다 개발밀도는공익요소 ( 주거복합, 문화시설도입, 가로환경활성화, 역사보전등 ) 의적용에따른인센티브제도를운용하는것이바람직하다. 이경우용적률은기준용적률과함께공개공간을제공하는경우추가로용적률을허용하는때와대지의일부를도로 공원등의부지로제공하는때에추가로용적률을부여하는허용용적률을제시할수있다 인센티브제도를적용하기위해서는인센티브적용의대상 구역및기준등구체적인사항을명기하여정비계획수립시사업자의혼돈을초래하지않도록한다 건축물높이계획은사업유형및구역특성에따라별도의높이계획이필요하다고판단되는경우최고높이및층수등을구역별로따로지정할수있으며, 필요한경우구역별경관시뮬레이션등추가적인기초자료를활용하여최고높이및층수를정할수있다. 제 17 절역사적유물및전통건축물의보존및활용계획 정비예정구역및인근의역사적유물및전통적건축물에대하여보존및정비사업과관련한활용계획을세워야하며, 이를위해서는정비예정구역및인근의역사적유물및전통적건축물에대한충실한조사가선행되어야한다 예정지구및인근의역사적유물및전통적건축물에대한활용계획은가능하

376 350 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 면당해도시의주요문화재와주변의역사적유물및전통적건축물을종합적으 로고려하여수립한다. 제 5 장계획수립의절차 제 1 절기본계획의입안 기본계획의입안권자는특별시장 광역시장또는시장으로한다 기본계획의입안은계획의종합성과집행성을확보하기위하여도시계획부서및기획 예산 집행부서간의긴밀한협의에의하여추진될수있도록한다 기본계획의입안은시의게시판, 인터넷홈페이지, 관련시민단체, 주택단지등의게시판및반상회등에홍보하여주민들의많은참여를유도한다 기본계획은기본방향등총론및각정비사업유형별로별책으로작성할수있다. 제 2 절주민등의의견청취 작성된기본계획안에대하여는관련분야전문가와주민대표및관계기관이참석하는공청회를개최할수있다 관할시장이공청회를개최할때에는공청회개최예정일 14일전까지다음각호의사항을게시판및인터넷홈페이지에게시하고, 당해시를주된보급지역으로하는일간신문에 1회이상공고한다. (1) 공청회개최목적 (2) 공청회개최예정일시및장소 (3) 수립하고자하는기본계획의개요 (4) 기타필요한사항 공람과병행하여신문공고이전에해당동의반상회보및시에서발행하는회보에게재하여이해관계인등이널리알수있도록홍보한다 필요시방송매체 (TV, 라디오 ) 및신문등다양한홍보수단을이용하여주민에게널리알려이해관계인등의폭넓은의견을들을수있도록한다 필요한경우에는계획수립초기단계부터설문조사등을통하여주민의식을조사

377 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 351 한다 공람 공청회등에제안된의견은조치결과, 미조치사유등의견청취결과요지를 승인신청시첨부한다. 제 3 절기본계획의승인 특별시장 광역시장또는시장은입안된기본계획 ( 안 ) 을 14일이상주민에게공람하고, 지방의회의의견을들은후 ( 이경우지방의회는특별시장ㆍ광역시장또는시장이기본계획을통지한날부터 60일이내에의견을제시하여야하며, 의견제시없이 60일이도과한경우이의가없는것으로본다 ) 지방도시계획위원회의심의 ( 대도시의시장이아닌시장이기본계획을수립또는변경하는경우에는제외한다 ) 를거친다 대도시의시장이아닌시장은기본계획을수립또는변경한때는도지사의승인을얻어야하며, 도지사가이를승인함에있어서는지방도시계획위원회의심의를거쳐야한다. 다만, 영제9조에해당하는기본계획의경미한변경사항은법제3 조제1항에따른주민공람 지방의회의견청취및지방도시계획위원회의심의를거치지아니하고변경할수있다 시장이도지사에게기본계획의승인신청시다음각호의서류와도면을첨부한다. (1) 기본계획승인신청서 ( 공문 ) (2) 기본계획도면 20부 (3) 기본계획책자각 20부 (4) 기초조사자료및계획수립을위한산출근거에관한자료집각 20부 (5) 주민의견청취서류 1부 (6) 지방의회의견서 1부 특별시장 광역시장또는도지사는지방도시계획위원회의심의를거치기전에관계행정기관의장과협의 (30일내의견제시 ) 한다 도지사는지방도시계획위원회의심의와관계행정기관의장과의협의를통하여시장이신청한기본계획을수정, 보완하여승인할수있다 특별시장 광역시장또는시장은기본계획이수립된때에는기본계획의요지및열람장소를포함하여이를지체없이당해지방자치단체의공보에고시하여야한다.

378 352 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 특별시장 광역시장또는시장은기본계획을수립하거나변경한때에는 의 고시문과기본계획책자및기초자료조사집각 2 부를첨부하여국토해양부장관 에게보고하여야한다 제 6 장부칙 이지침은발령한날부터시행한다 훈령 예규등의발령및관리에관한규정 ( 대통령훈령제248호 ) 에따라이훈령을발령한후의법령이나현실여건의변화등을검토하여개정등의조치를하여야하는기한은 2012년 8월 13일까지로한다 이지침시행당시결정된재개발기본계획은이지침에의하여결정된것으로본다 이개정지침은최초로기본계획의수립을위한주민공람을실시하는분부터적용한다.

379 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 353 < 별표 1> 기본계획작성기준 가. 개념장래의도시및주거환경정비를위하여향후정비사업이시행되는정비예정구역의개략적인범위를표시하는도면으로 기본계획총괄도 와지구별 정비예정구역표시도 로구분작성한다. 나. 도면축척 (1) 기본계획총괄도는도시별로적정한축척을사용하여도면 1매에자치구또는도시전체의정비예정구역이표시될수있도록작성한다. (2) 지구별정비예정구역표시도는예정구역의면적및도시의규모등에따라, 축척 1/3,000 또는 1/5,000중에서선별하여사용하되, 도시계획이포함된도면의사용을원칙으로한다. 다. 도면에표시하기어려운소규모지역 (3 만m2이하 ) 의경우아래와같은결정조서에의 해표기한다. 구역명위치면적건폐율용적률사업예정시기비고 라. 경계표시방법 (1) 정비예정구역의경계표시는붉은색의일점쇄선 (- -) 으로표시한다. (2) 구역의경계는인근도로등으로물리적구획이가능한범위내에서, 개략적으로표시한다. (3) 정비예정구역의수용세대수를감안, 주택법상의진입도로폭원이미달될경우진입도로확보방안을구역경계에포함하여표시한다. (4) 협소한도시계획도로를사이에두고정비예정구역이각각별도지정되는경우는부족한간선도로확보방안을포함하여표시한다.

380 354 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 마. 토지이용계획 (1) 정비예정구역은주거환경개선예정구역 주택재개발예정구역 주택재건축예정구역 도시환경정비예정구역 사업유형유보구역등으로표시한다. (2) 각지구별정비예정구역표시도에는구역의면적 용적률 건폐율 최고높이를사업유형과함께아래와같이표시한다. 구역개략면적용적률건폐율최고 ( 최저 ) 높이기타기타 바. 특기사항 (1) 각정비예정구역별특성에따른정비기반시설계획및공동이용시설계획, 환경계획 문화재등주요시설물보존계획등이필요한구역의경우에는표현방법에구애됨이없이기본계획도에표현할수있으며, 방법은원형또는구형내에상징적기호나문자를삽입하여개략적인형태로나타낼수있다. (2) 도면에표시된정비예정구역의경계는포괄적이고개념적으로설정한것으로서개별토지의구체적인토지이용계획과는직접적인관계가없으며, 향후정비구역지정단계에서추가포함또는제외될수있음을언급하여기본계획이획일적으로적용되지않도록한다. 사. 사업유형별정비예정구역도면표시기준 (Scale 1/3,000, 1/5,000도 ) 구분예시도채색표시방법 주거환경개선사업예정구역 바탕 : 연한노랑 (51) 글씨 : 검정 글꼴 : 명조체 주택재개발사업예정구역 바탕 : 진한노랑 (41) 글씨 : 검정 글꼴 : 명조체 주택재건축사업예정구역 주택재건축예정구역 바탕 : 연한주황 (31) 글씨 : 검정 글꼴 : 명조체 도시환경정비사업예정구역 바탕 : 진한주황 (30) 글씨 : 검정 글꼴 : 명조체 주 : ( 사업유형유보구역 ) 는 Auto CAD 256 color 기준 바탕 : 연한노랑 (51) 글씨 : 검정 글꼴 : 명조체 원간격 : 5 mm 원직경 : 3 mm

381 1. 도시 주거환경정비기본계획수립지침 355 < 별표 2> 기본계획도면작성예시 ( 안 ) 현황 (1/5,000) 진한경계선부분이노후불량주택으로서재개발필요지역임. 기본계획도면작성예시도 (1/5,000) 주택재개발예정구역 36,363 m2 250% 이하 50% 이하 25 층이하 - -