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1 정책연구 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 Exploring Legal Alternatives for Transferring New Town Development Permit Right to Local Governments 연구책임 : 강 식 (경기개발연구원 책임연구원) 연구참여 : 이용환 (경기개발연구원 연 구 위 원) 김제국 (경기개발연구원 연구 위원) 백효진 (경기개발연구원 위촉연구원)

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3 연 구 요 약 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 Exploring Legal Alternatives for Transferring New Town Development Permit Right to Local Governments 강 식 키워드 택지개발촉진법, 도시개발법, 권한의 지방이양, 제도개선방안 연구의 배경 및 목적 현행 우리나라의 도시개발사업은 일반법인 도시개발법과 특별법인 택지개발촉진법에 의하여 대부분의 신규 개발사업이 추진되고 있다. 택지개발촉진법이 1984년 제정된 이래, 대규모 택지 개발사업들은 도시계획과의 정합성 문제와 함께, 선계획-후개발 체제에 부합되지 못하고 있다는 문제점들이 끊임없이 제기되어 왔다. 또한 2005년 3월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 개정으로 도시기본계획의 승인 권 한이 지방으로 이양됨에 따라 지방자치단체의 실정에 맞는 도시계획 체계의 구축 계기가 마련되 었다. 그러나 계획의 실현 수단인 도시개발권한이 중앙정부에 있어 실질적이고 실효성 있는 도 시계획의 집행이 곤란할 뿐만 아니라, 지역 특화사업의 반영 미흡 등 실질적인 지방 분권화의 실현이 지난한 실정이다. 따라서 본 연구는 대규모 택지 도시개발사업이 해당 도시의 도시성장관리의 틀 속에서 계획 적이고 체계적으로 이루어질 수 있도록 하기 위하여, 도시개발권한과 관련한 현행 도시개발의 문제점과 한계를 살펴보고, 이를 극복할 수 있는 제도개선 방안을 모색하고자 하였다. 연구요약 본 연구에서는 우선 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황을 현행 법령 자료를 통하여 분석하 - i -

4 고, 제도 변화의 추이를 도시계획제도의 개정이 대폭 이루어진 2000년 전후를 중심으로 파악하 였는데, 특히 이 시기는 지방분권의 시행이 본격화되는 시기로서 중앙행정권한의 지방이양에 따 른 택지개발촉진법의 개정 추이를 중심으로 살펴보았다. 2003년 6월 제22차 지방이양추진위원회의 심의결과에 따라 2005년 도시기본계획의 승인 권 한이 지방으로 이양되었으며, 2008년 5월에는 국가사업을 제외한 330만m2 미만의 택지개발사 업에 대한 승인권한이 지방으로 이양되도록 결정함으로써 향후 택지 및 도시개발사업의 양상은 새로운 국면을 맞이하고 있다. 또한 그 동안 주로 공공이 중심이 되어 추진되던 택지개발사업에 민간의 역할이 확대됨으로 써 향후 택지개발사업의 형태는 다양한 방식으로 진행될 가능성이 커졌으며, 도시개발법이 민간 도시개발의 활성화와 이의 근거를 마련하기 위하여 제정된 법률이라면 향후 택지개발촉진법과 도시개발법의 통합에 대한 논의는 더욱 거세질 것으로 전망된다. 그 동안 경기도에서 추진된 택지개발사업의 현황은 2008년 3월 현재 총 184개 지구, 295,653천m2로 사업추진 주체별로 보면, 중앙정부 주도의 사업지구가 지구수로는 약 80%, 면 적으로는 약 90%에 육박함으로써 거의 대부분의 택지개발사업이 중앙정부 주도하에 이루어졌 음을 알 수 있다. 도시개발법에 의한 도시개발사업은 2000년 법 제정이래 사업추진 실적이 미미하다가 최근 들어 민간개발을 중심으로 한 사업추진이 활기를 띠고 있다. 사업추진현황을 보면, 총 28개 지 구, 17,513천m2으로 사업이 완료된 지역은 4개 지구 600천m2(3.4%)로 아직 진행중이 사업들이 대부분을 차지하고 있다. 사업추진주체별로 보면 도시개발조합에 의한 사업이 지구수 측면이나 사업면적에서도 약 절반가량을 차지하고 있어 민간개발을 중심으로 도시개발사업이 활성화되고 있음을 알 수 있다. 택지개발사업의 문제점 및 개선과제를 앞서 분석된 내용과 기존의 연구를 통해 분석하면 다 음과 같다. 첫째, 도시계획체계 속에서의 정합성 문제, 둘째, 지자체의 참여가 배제된 사업시행 으로 지역특성의 미반영 및 지자체계획과의 부정합 문제, 셋째, 특정지역으로의 개발 집중과 이 에 따른 기반시설의 부족 문제 등을 들 수 있다. 도시개발사업의 문제점으로는 첫째, 제도적 한계로 인한 사업의 비활성화, 둘째, 복잡한 사업 - ii -

5 절차로 인한 사업추진의 부진 문제, 셋째, 기반시설 설치에 대한 부담 문제, 넷째, 개발이익 환 수의 문제, 다섯째, 도시계획과 개발계획의 정합성 문제 등을 들 수 있다. 이러한 문제점들을 개선하기 위한 방안들을 요약하면 첫째, 택지개발사업과 도시계획과의 연 계성 및 정합성을 확보하기 위하여 법 제도상의 규정을 명확히 하여야 하겠다. 둘째, 단기적으 로는 도시개발법도 택지개발촉진법에 상응하는 권한이양이 이루어져야 할 것이며, 셋째, 장기적 으로는 택지개발촉진법과 도시개발법을 조속히 통합하여 신개발과 관련된 개발법을 일원화 하 여야 하겠다. 도시개발법에 있어서는 복잡한 사업절차를 간소화하여 도시개발법에 의한 도시개발사업을 활 성화하여야 하며, 민간개발에 있어 발생하는 개발이익을 합리적으로 환수할 수 있는 제도적 장 치가 필요하다. 사업방식에 있어서는 민 관공동개발사업 등 다양한 협력개발방식의 활용 및 활성화가 이루 어져야 하며, 선진국과 같은 장기적이고 단계적인 택지 도시개발사업이 가능하도록 하는 특단 의 제도적 조치가 필요하다. 결론 및 정책건의 지방자치제의 정착과 함께 제 권한의 지방이양은 불가피한 추세라고 볼 수 있다. 그러나 이러 한 지방이양은 지방자치단체가 마음대로 할 수 있다는 것을 의미하지는 않는다. 권한이 증가하 는 것과 비례해서 이에 따른 책임과 역할 또한 무거워지는 것은 당연하다고 하겠다. 도시개발권 한의 지방이양이 그 동안 나타났던 문제점들을 일거에 해소해 주는 만병통치약은 아니다. 자칫 지방이 주도하는 도시개발이 오히려 경험의 부족과 지역의 직접적인 민원들로 인해 더욱 큰 문 제점들을 잉태할 가능성도 배제할 수 없다. 따라서 이러한 여건변화에 지방정부는 미리 대비하 는 지혜를 발휘하여야 하겠다. 이러한 측면에서 경기도가 준비하여야 할 향후 과제들을 짚어보 면 다음과 같다. 첫째, 경기도 전체를 대상으로 하는 경기도종합계획의 수립과 관련 제도의 정비가 필요하다. 둘째, 광역택지 도시개발계획의 수립과 운영을 통하여 계획적인 개발의 관리가 필요하다. 셋 째, 경기도 광역공간계획지원체계의 구축과 운영이 시급히 이루어져야 하겠다. - iii -

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7 목 차 1 - 목 차 - 제1장 서 론 3 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 7 제1절 택지개발촉진법 7 1. 택지개발촉진법 개요 7 2. 택지개발예정지구의 지정 택지개발계획의 수립 및 승인 택지개발사업 실시계획 및 택지공급 승인, 준공 권한의 위임 24 제2절 도시개발법 도시개발법 개요 도시개발구역의 지정 및 개발계획 수립 도시개발사업의 시행 34 제3절 제도 변화 추이 및 경향 중앙행정권한의 지방이양에 따른 관련법 개정 추이 공공 민간 공동개발사업 규정 등 최근 개정 내용 도시개발사업에서의 권한이양 55 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 59 제1절 경기도 택지 및 도시개발사업 현황 택지개발사업 추진 현황 도시개발사업 추진 현황 61 제2절 택지 및 도시개발사업의 문제점 및 개선과제 64

8 2 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 1. 택지개발사업의 문제점 및 개선과제 도시개발사업의 문제점 및 개선과제 69 제4장 제도개선방안 75 제1절 택지개발촉진법의 정비방안 택지개발사업과 도시계획과의 연계성 정합성 확보 택지개발촉진법과 도시개발법의 통합 75 제2절 도시개발법의 정비방안 도시개발사업 권한의 지방이양 확대 복잡한 사업절차의 간소화 개발이익 환수를 위한 제도 정비 77 제3절 사업방식의 개선방안 민 관공동개발사업의 활성화 다양한 협력개발방식의 활용 및 활성화 장기적이고 단계적인 택지 도시개발사업 추진 79 제5장 결론 및 정책제언 83 제1절 결론 83 제2절 정책제언 85 참고문헌 91

9 목 차 3 - 표 목 차 - <표 1-1> 연구의 흐름 4 <표 2-1> 택지개발사업 추진절차 10 <표 2-2> 택지개발예정지구 지정절차 12 <표 2-3> 택지개발계획 승인절차 18 <표 2-4> 주택건설용지의 배분비율 20 <표 2-5> 공동주택건설용지 규모별 배분비율 21 <표 2-6> 권한의 위임 관련 주요내용 종합 26 <표 2-7> 도시개발법 제정 배경 28 <표 2-8> 도시개발사업 사업방식 28 <표 2-9> 도시개발사업 추진절차 29 <표 2-10> 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립절차 33 <표 2-11> 사업시행자별 수행 가능업무 비교 37 <표 2-12> 협의양도인 토지 공급기준 40 <표 2-13> 보류지 책정기준 42 <표 2-14> 택지개발촉진법 및 도시개발법 비교 46 <표 2-15> 택지개발사업과 도시개발사업 시행절차 비교 47 <표 2-16> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 1 49 <표 2-17> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 2 50 <표 2-18> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 3 51 <표 2-19> 공동사업 추진 구조도 53 <표 2-20> 도시개발법에서의 권한에 관한 사항 56 <표 3-1> 경기도내 택지개발사업 현황 ( ~ 현재) 59 <표 3-2> 시 군별 택지개발사업 현황 ( ~ 현재) 60 <표 3-3> 경기도내 도시개발사업 현황 ( ~ 현재) 62

10 4 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 3-4> 시 군별 도시개발사업 현황 ( ~ 현재) 62 <표 3-5> 도시개발사업 기능별 추진 현황 63 <표 3-6> 도시개발사업 사업시행방식별 현황 63

11 제1장 서 론

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13 제1장 서 론 3 제1장 서 론 현행 우리나라의 도시개발사업은 일반법인 도시개발법과 특별법인 택지개발촉진법에 의하여 대부분의 신규 개발사업이 추진되고 있음. 택지개발촉진법은 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 주택의 취득 개발 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정과 복지향 상에 기여하기 위해 제정됨. 1984년 제정된 이래 기본적인 골격은 유지한 채 수차례의 개정이 있었으나, 대규모 택지개 발사업들은 도시계획과의 정합성 여부와 함께, 사업추진체계에 있어서도 친환경적인 국토개 발을 위한 선계획-후개발 체제에 부합되지 못하고 있다는 문제점들이 끊임없이 제기되 어 왔음. 또한 2003년 6월 제22차 지방이양추진위원회의 심의의결 및 2005년 3월 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 의 개정으로 도시기본계획의 승인 권한이 지방(국가 국가, 도)으로 이양 됨에 따라 지방자치단체의 실정에 맞는 도시계획 체계 구축의 계기가 마련됨. 그러나 계획의 실현 수단인 도시개발권한이 중앙정부에 있어 실질적이고 실효성 있는 도시 계획의 집행이 곤란할 뿐만 아니라, 지역 특화사업의 반영 미흡 등 실질적인 지방 분권화의 실현이 지난한 실정임. 따라서 본 연구는 대규모 택지 도시개발사업이 해당 도시의 도시성장관리의 틀 속에서 계 획적이고 체계적으로 이루어질 수 있도록 하기 위하여, 도시개발권한과 관련한 현행 도시개 발의 문제점과 한계를 살펴보고, 이를 극복할 수 있는 제도개선 방안을 모색하고자 함. 본 연구를 위해 현행 택지 도시개발 관련 법 제도의 현황과 문제점들은 기존 문헌과 관련 자료들을 참고하였으며, 이를 토대로 현행 경기도에서 추진되고 있는 택지 도시개발사업들 의 현황과 문제점들을 정리함. 또한 이렇게 파악된 문제점들을 제도적으로 개선할 수 있는 방안을 검토하고, 향후 법 제도 개정에 따른 후속 과제의 방향에 관하여 검토함.

14 4 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 1-1> 연구의 흐름 연구설계 및 문헌자료 분석 택지 및 도시개발 관련 제도 현황 택지개발촉진법 도시개발법 제도 변화의 추이 및 경향 경기도 택지 및 도시개발사업 현황 택지개발사업 추진 현황 도시개발사업 추진 현황 문제점 및 개선과제 제도개선방안 결론 및 정책제언

15 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 제1절 택지개발촉진법 제2절 도시개발법 제3절 제도 변화 추이 및 경향

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17 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 7 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 제1절 택지개발촉진법 1. 택지개발촉진법 개요 1) 제정 목적 도시지역의 시급한 택지난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취득 개발 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여하고, 당 해 택지개발예정지구와 연계된 도로 철도 등 사회간접시설을 확충하며, 개발이익을 공공부 문으로 환수하여 타 택지개발사업 재투자 및 지역균형개발을 유도할 뿐만 아니라 공공택지 의 대량 개발 및 토지 비축기능 확충으로 부동산투기 억제 및 지가 안정을 도모함. 2) 도입 배경 우리나라의 택지개발은 개발방식에 따라 1970년대까지와 1980년대 이후로 구분할 수 있으 며, 1970년대까지는 환지방식에 의한 토지구획정리방식을 통해, 1980년대 이후부터는 전면 매수방식인 택지개발사업에 의해 개발됨. 토지구획정리방식을 억제하게 된 주요 사항을 열거하면 년대부터는 산업발전에 따른 인구의 도시집중이 가속화되고 도시지역의 주택난이 심 각하게 대두되어 한정된 토지를 고밀도로 이용해야 할 필요성이 있었음. 그러나 도시지역 의 토지소유는 영세하고 토지구획정리방식은 환지방식에 의하여 토지를 배분하는 것이기 때문에 자연히 단독주택용 규모로 개발하게 됨으로써 대규모의 공동주택지 조성에 장애가 됨. - 개발된 택지를 토지소유자에게 배분하기 때문에 토지소유자가 개발이익을 독점하게 되고

18 8 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 지가상승에 따른 차익만 기대하여 건축을 기피하는 현상이 나타남. - 택지를 주택건설업자가 아닌 토지소유자가 가지게 됨으로써 주택건설업자는 택지를 사업시 행자로부터 직접 공급받는 것이 아니고 소유자로부터 매입해야 하는 어려움이 있었음. 따라서 토지구획정리방식의 결점을 해소하는 한편 소득향상에 따른 도시민의 주택소유 욕구 를 충족시키기 위하여 1980년대에 택지개발촉진법을 제정함. 3) 택지개발사업의 특징 첫째, 택지개발계획의 승인시 토지수용권 부여로 개발기간이 단축됨. - 실시계획 승인시 토지수용권이 부여되는 다른 도시개발사업과는 달리 택지개발에 따른 실 시설계와 토지수용 등을 병행 실시함으로써 6개월 이상의 기간이 단축됨. 둘째, 실시계획 승인으로 도시계획 용도지역결정(변경)이 의제됨. - 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 에 의한 별도의 용도지역 변경의 절차 없이 녹지지역 을 주거지역 및 상업지역으로 변경할 수 있음. 셋째, 특례 부여로 인해 택지개발사업의 시행자는 공공시행자로 한정하고 있음. - 민간의 참여는 규제완화 차원에서 지방공사와 민관합동법인까지 사업시행자가 될 수 있으 며, 최근 민간이 사회간접자본시설에 대한 민간자본유치촉진법 에 의한 부대사업으로 택지개발촉진법에 의한 택지개발사업을 시행할 경우 민자유치 사업시행자를 택지개발사업 시행자로 의제하도록 규정하고 있음. 4) 택지개발사업 연혁 택지개발촉진법, 동법 시행령, 동법 시행규칙을 제정, 주 로 자연녹지지역을 대상으로 택지개발사업을 시행하여 왔으며, 최근에는 개발제한구역 해제 지역을 대상으로도 사업을 추진함. 택지개발업무지침을 제정 - 택지개발 및 공급에 관한 지침( 제정, 폐지)

19 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 9 - 공공 민간합동개발지침( 제정, 폐지) - 주요 개정 내용 (소형주택건설용지 배분비율 완화) (임대주택건설용지 우선공급 및 가격조정) (사회복지시설용지 가격조정) (25.7평 초과 분양주택건설용지의 용도변경) (분양주택용지 임대전환시 호수초과비율조정) (주택건설용지 지역별 배분비율 조정 등) (합동개발택지 공급시 지역업체 우선공급권 완화) (택지공급가격 및 공급방법 개선) (택지개발업무보안관리지침 폐지 등) (연약지반 처리) (블록단위 단독주택용지 공급 및 주택건설용지 배분비율 조정) (광역교통시설체계 관련자료 제출 등) (자족기능용지 확대 등) (택지공급대상 제한) (택지공급대상 제한규정 삭제) (단독주택건설용지 관리 강화, 준공후 지구단위계획 유지 등) (임대주택건설용지 확보, 하수관거관리대책 등) (자족용지 공급대상 확대, 지구단위계획변경 제한 강화 등) (중형임대주택 활성화, 협의양도인 택지공급기준 조정) (복합개발을 위한 공모절차 및 방법, 존치시설 결정기준 등) (공동주택용지 평형 축소시 호수 제한 삭제) (중대형 공동주택용지 배분비율 조정) (주택공영개발지구 특례, 블록형 단독주택용지 조성요령 조정 등) (85m2 이하 분양공동주택용지 공급가격기준 조정 등) (혁신도시 지구지정시 일부조항 적용 배제) (주택용지 배분, 후분양 업체의 공공택지 우선공급 등) (공공택지 선수공급요건 완화) (주상복합용지 공급방법 개선, 후분양업체 우선공급조항 삭제) (국민임대용지의 의무공급비율 조정) (지구지정과 개발계획 수립 통합 등) (후분양 참여 사업자에 대한 택지 우선공급 등) (보완관리 강화 및 협의양도사업자 택지공급 기준 등)

20 10 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 5) 택지개발사업 추진절차 <표 2-1> 택지개발사업 추진절차 택지수급계획 수립 지구 지정 및 개발 계획 단계 실시 계획 단계 예정지구 조사 및 택지개발계획 수립 (시행자) 예정지구 지정 제안 (시행자) 예정지구 시행자 지정, 택지개발계획 승인 (지구단위계획구역 지정) (국토해양부장관) (시 도지사 : 20만m2 미만 / 경미한 변경 330m2 미만) 택지개발사업실시계획 수립 (지구단위계획 수립) (시행자) 집단에너지공급 협의 환경영향평가서 초안 협의 광역교통개선대책 수립 관계기관(국방 농림 환경) 사전협의 (495만m2 이상 신도시개발) 관계장관 회의후 계획발표 (495만m2 이상 신도시개발) 주민 등의 의견청취 및 공람공고 (시 군 구) 관계중앙행정기관의 장과 협의, 관련기관 협의, 지자체 의견청취 중앙도시계획위원회 심의 주택정책심의위원회 심의 환경영향평가 협의 인구영향평가 및 수도권정비위원회 심의 교통영향평가 심의 에너지사용계획 협의, 재해영향평가 협의, 지하매설물 협의 택지개발사업실시계획, 택지공급계획 승인신청 및 승인 (지구단위계획 결정) (시 도지사) 택지공급계획 수립 (실시계획 승인신청과 동시에 택지공급 승인신청 가능 (시행자) 시행 단계 공 사 시 행 (시행자) 공사준공 및 준공검사 (시행자) 사업준공 및 보고 (법 제16조, 시행령 제18조) (시행자 국토해양부장관) 택지공급 택지의 사용(실수요자) (시행자)

21 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 택지개발예정지구의 지정 1) 택지개발예정지구 지정절차 주택종합계획 및 택지수급계획 수립 국토해양부장관은 관계중앙행정기관의 장 및 시 도지사가 수립 제출한 소관별 계획서를 기초로 택지의 수요 공급 및 관리에 관한 사항 을 포함한 주택종합계획을 연도별 계획과 10년 단위의 계획으로 구분하여, 연도별 계획은 10년 단위의 계획을 토대로 당해 연도 2월 말까지 수립함.(주택법 제7조) 시 도지사는 국토해양부장관이 수립한 주택종합계획에 따라 연도별 시 도 주택종합계획 및 10년 단위의 시 도 주택종합계획을 수립하여야 함.(주택법 제8조) 택지수급계획은 택지개발촉진법령, 주택법령, 국토의 계획 및 이용에 관한 법령, 도시개발법령, 산업입지 및 개발에 관한 법령 등 관련 법령에 의한 모든 택지개발사 업을 포함하여 총 택지 기준으로 작성함.(택지개발업무처리지침 제3조) 주택종합계획(2003~2012) - 정부에서는 향후 10년(2003~2012) 동안 연평균 50만호씩 총 500만호(수도권 272, 비수도권 228만호)의 주택을 공급할 계획이며, 국민임대주택 100만호를 포 함 장기공공임대주택 150만호를 건설할 계획으로 - 이에 필요한 주택용지의 50%인 1억3천만평(수도권 7천만평, 비수도권 6천만평)을 공공부문에서 공급하되, 중소규모의 택지개발에 따른 부작용 등을 감안 절반 정도 는 100만평 이상의 대규모 택지로 개발 국민임대 100만호의 택지 수요 - 정부 국민임대주택 100만호를 건설하기 위하여 소요되는 택지는 약 7천백만평으 로 매년 약 700만평(90~110천호)의 택지 확보 필요

22 12 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-2> 택지개발예정지구 지정절차 사전조사 (시장 군수) (시행자) (국토해양부장관) 위치선정 (시장 군수) (시행자) (국토해양부장관) 지구계 결정 (시행자) 택지개발예정지구 지정제안 (시행자) 관계기관(국방 농림 환경) 사전협의 관계장관 회의후 계획발표 (495만m2 이상) 주민 등의 의견청취 및 공람공고 관계기관 협의 (시장 군수 구청장) (국토해양부장관) 토지이용, 지장물, 지형 지세 토질, 간선시설, 교통, 생활 및 자연환경 주변지역과 근린성 및 연계성, 지가수준, 거래동향 관계법규에 의한 제한 사항 도시계획상 용도지역, 지구, 구역, 시설 지형, 지세 등 자연적 환경 기개발지와 미개발지와의 경계 특수시설, 밀집취락, 양호한 건축물 등 경계 관계법규에 의한 제한 예정지구조사서 및 지구계 결정 사유 택지개발설명자료 광역교통체계 검토자료(100만m2 이상), 사전환경성 검토자료(택촉법시행령 제4조의2) 사전재해영향성 검토(자연재해대책법 제5조) 편입농지 및 임야 현황 495만 m2 이상 신도시 개발시 주민의견 청취전 국방부 농림부 환경부와 사전협의. 단, 군사시설 보호구역 포함시 모두 국방부와 사전협의 국방부, 환경부, 농림부, 산림청, 철도청, 행안부 (소방방재청), (국세청은 통보) 환경부 - 사전환경성 검토 협의 행안부(소방방재청) - 사전재해영향성 검토 국토해양부내 (종합교통기획, 철도정책, 항공정책, 기반시설기획, 도로 정책, 수자원정책, 국토정책, 도시정책, 공공주택, 토지 정책, 광역교통정책팀, 국민임대주택기획 등) 관할 시장 군수(도지사 경유) 중앙도시계획위원회 심의 국계법 제8조3항 주택정책심의위원회 심의 (국토해양부장관) 주공 토공 국토해양부장관(위원장) 재경부 차관, 행안부 차관 등 위원장 포함 20인 이내 당해 택지개발예정지구를 관할하는 시 도지사 택지개발예정지구 지정 고시 (국토해양부장관) (시 도지사: 20만m2 미만)

23 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 13 택지개발예정지구 조사(택촉법 제3조, 제4조) 국토해양부장관이 조사함이 원칙이나, 필요한 경우 국토해양부장관(20만m2 미만은 시 도지 사)이 택지개발사업의 시행자에게 토지의 조사를 명할 수 있으며, 택지개발사업의 시행자는 조사를 마친 후 택지개발대상조사서를 국토해양부장관(시 도지 사)에게 제출 택지개발예정지구 제안(택촉법 제3조의2) 택지개발사업시행자는 국토해양부장관(20만m2 미만은 시 도지사)에게 지정을 제안 1) 할 수 있음. 주민 등의 의견청취(택촉법 제3조의3) 국토해양부장관(20만m2 미만은 시 도지사)은 예정지구를 지정하고자 하는 때에는 주민 및 관계전문가 등의 의견을 들어야 하며, 관계서류의 사본을 관할 시장 군수 구청장에게 송 부하여 14일 동안 공람 예정지구 지정(택촉법 제3조) 국토해양부장관은 주택법 제7조의 규정에 의한 택지수급계획이 정하는 바에 따라 택지를 집 단적으로 개발하기 위하여 관계 중앙행정기관의 장과 협의하고 당해 지방자치단체장의 의견 (30일 이내에 의견제시)을 수렴하며 주택정책심의위원회 심의를 거쳐, 지정 변경 및 해제 고시(단, 예정지구의 해제와 경미한 사항 2) 의 변경은 제외), 20만m2 미만 지구 지정은 시 도지사에게 위임 지정해제 1) 지방공사 또는 민관합동법인인 시행자는 관할 특별시장 광역시장 또는 도지사를 경유하여야 함. 2) 경미한 사항이라 함은 예정지구의 축소와 예정지구 면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대(농어촌정비법 규정에 의한 개간대상지역, 군사시설보호구역, 군용항공기지구역, 해군기지구역, 농지가 새로이 포함되는 때에는 미리 관계기관의 장과 협의)를 말함.

24 14 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 - 지구지정 고시일로부터 3년 이내에 택지개발사업실시계획의 승인을 신청하지 아니한 때에 는 국토해양부장관이 지구지정을 해제 2) 지구지정의 효과 제1종지구단위계획구역의 지정(택촉법 제3조) 예정지구의 지정 또는 해제가 있는 때에는 제1종지구단위계획구역의 지정 또는 해제가 있는 것으로 간주(국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제51조) 행위 등의 제한(택촉법 제6조, 령 제6조) 예정지구안에서 토지의 형질변경, 건축물의 건축, 공작물의 설치 또는 토석의 채취 등 일정 한 행위를 하고자 하는 자는 관할 시장 군수의 허가 3) 를 받아야 하며, 관할 시장 군수는 허가를 함에 있어 사업시행자가 이미 지정되어 있는 경우 그 시행자의 의견을 들어야 함. 예정지구 지정 당시 이미 관계법령에 의하여 허가를 받아 공사 또는 사업을 착수한 자는 진 행사항과 시행계획을 지정고시가 있은 날로부터 30일 이내에 관할 시장 군수에게 신고하여 야 하며, 시장 군수는 신고를 받은 경우 그 공사 또는 사업의 시행자가 그 공사 또는 사업 을 완료하지 못한 때 또는 완료하지 못할 특별한 사유가 있다고 인정될 때에는 공사 또는 사 업의 추진상황을 고려하여 이를 조정 변경할 수 있음. 토지에의 출입(택촉법 제10조) 시행자는 예정지구의 지정, 개발계획 또는 실시계획의 작성을 위한 조사나 측량을 하고자 3) * 시장 군수의 허가를 받아야 할 행위 1. 토지의 형질변경, 토석 사력의 채취 2. 건축물의 신축 개축 증축 또는 공작물의 설치 3. 죽목의 벌채 및 식재 *시장 군수의 허가 없이 할 수 있는 행위 1. 경작을 위한 토지의 형질변경 또는 관상용식물의 가식(경작지에서의 가식 제외) 2. 택지개발에 지장을 주지 아니하고 자연경관을 손상하지 아니하는 범위내 토지이용행위 3. 농림 수산물의 생산에 직접 이용되는 것으로서 간이공작물(비닐하우스, 양잠장, 고추건조장, 엽연초건조장, 김건조장)의 설치

25 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 15 할 때와 사업시행을 위하여 필요한 때에는 타인이 점유하는 토지에 출입하거나 타인의 토지 를 재료적치장 또는 가도로서 일시 사용할 수 있으며, 죽목 토석 기타의 장애물을 변경하 거나 제거할 수 있음. 예정지구 지정추진지역의 관리(지침 제4조, 제7조) 시 도지사 및 시장 군수 또는 구청장은 택지개발예정지구의 지정을 추진하고 있는 지역에 대하여 토지이용상황을 변경시킬 수 있는 도시계획 등의 수립이나 변경 등이 최대한 억제될 수 있도록 하여야 하며, 부동산투기가 발생될 우려가 있다고 판단될 경우에는 유관기관과 긴밀히 협조하여 적정한 대책을 강구하여야 함. 3) 택지개발사업시행자의 지정(택촉법 제3조, 제7조) 공공시행자인 국가 지방자치단체(1호), 한국토지공사 대한주택공사(2호)와 지방공사(3호) 또는 민관합동법인 4) (4호)중에서 국토해양부장관이 지정하는 자. 20만m2 미만의 사업시행 자 지정은 시 도지사에게 위임 4) 택지개발사업 시행방식 시행자를 지정하여 시행(택촉법 제3조, 제7조 제1항) 공공시행자인국가 지방자치단체, 한국토지공사 대한주택공사와 지방공사 또는 민관합동 법인 중에서 국토해양부장관(시 도지사)이 지정하는 자가 시행 사업의 일부를 대행(택촉법 제7조 제2항) 공공시행자가 택지개발사업을 효율적으로 시행하기 위해 필요한 경우에는 주택건설 등 사업 자로 하여금 택지개발사업의 일부(실시설계, 부지조성공사, 기반시설공사, 조성된 택지의 분 4) 공공시행자와 주택법 제9조 규정에 의한 등록업자가 택지개발사업을 목적으로 공동출자하여 설립한 법인(주택건설사업자의 출자비율은 50% 미만)

26 16 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 양)를 대행하게 할 수 있음. 주택건설 등 사업자는 택지개발사업대행신청서를 공공시행자에게 제출하고, 공공시행자는 대행하고자 하는 경우 주택건설 등 사업자와 택지개발사업의 대행에 관한 계약을 체결 민자유치사업의 부대사업으로 시행하는 택지개발사업 사회간접자본시설에 대한 민간투자사업시행자가 그 부대사업으로 택지개발사업을 추진하는 경우에는 택지개발촉진법령 및 택지개발업무처리지침에 따라 예정지구 지정제안을 하여야 하고, 택지개발업무처리지침 제4조의 규정에 의한 부동산투기 방지대책 등을 수립 시행하 여야 함.(사회간접자본시설에 대한 민간투자법 제21조, 지침 제6조)) 환지방식에 의한 개발(택촉법 제9조 제5항, 령 제8조 제7항) 택지개발예정지구가 예정지구 지정 당시 이미 도시개발법 제3장 제3절의 규정에 의한 환지 방식에 의하여 도시개발사업을 시행하기 위하여 도시개발구역으로 결정 고시된 지역에 해 당하는 때 또는 당해 지역의 지가가 인근의 다른 예정지구의 지가에 비하여 현저히 높아 환지방식 이외 의 방법으로서는 택지개발이 심히 곤란한 때 예정지구 안에 집단취락이나 건축물 등이 다수 포함되어 있어 주민의 이주 및 생활대책 수 립, 그 밖에 사업지구의 특성 등을 고려하여 환지 또는 혼용방식에 따른 사업시행이 필요하 다고 인정되는 때 3. 택지개발계획의 수립 및 승인 1) 택지개발계획 수립 및 승인의 의의 택지개발계획은 택지개발사업의 각 단계 중 지구지정 및 사업시행자가 지정된 예정지구를 택지로 개발하기 위하여 사업을 구체화하는 단계이며, 공사시행을 위한 택지개발사업 실시

27 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 17 계획이 승인되기 위해서는 반드시 거쳐야 하는 사전 업무 단계임. 또한 택지개발계획 승인은 당해 예정지구의 기본적 개발방향 및 공간골격(수용 인구 및 주택 에 관한 계획, 토지이용계획 등)을 형성하는 작업이며, 실시계획 승인이 공사착수를 인정하 는 효력이 있다면, 개발계획의 승인은 용지보상 착수와 토지수용을 할 수 있는 법률적 효력 이 있음. 2) 택지개발계획 승인절차 승인절차 : 1 조사설계 [시행자], 2 개발계획(안) 작성 [시행자], 3 관계기관 사전협의 [시 행자], 4 개발계획(안) 수립 및 승인신청 [시행자], 5 개발계획 검토 및 관계기관 협의 [국 토해양부장관 / 시 도지사], 6 관계기관협의 의견에 따른 개발계획(안) 조정 [국토해양부 장관 / 시 도지사], 7 개발계획 승인 및 고시 [330만m2 이상 : 국토해양부장관, 330만m2 미만 : 시 도지사], 8 일반공람 [시장 군수] (법 제8조 및 령 제7조)

28 18 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-3> 택지개발계획 승인절차 택지개발예정지구 지정 (국토해양부장관) (시 도지사 : 20만m2 미만) 조사설계 (시행자) 현황측량, 토질조사, 기본계획 토지 물건조서 작성 문화재지표 조사 개발계획(안) 작성 (시행자) 관계기관 사전협의 (시행자) 환경영향평가서 초안 협의(환경부) 광역교통개선대책 수립(100만m2 이상) 공공시설 설치 사전 협의(지자체 및 관계기관) 집단에너지공급 협의(산업자원부) 지하매설물 설치 협의(한전, KT, 지역난방공사) 군사시설 관련 협의(군부대) 학교시설 설치 협의(교육청) 개발계획(안) 수립 및 승인신청 (시행자) 개발계획 검토 및 관계기관 협의 (국토해양부장관) (시 도지사 ) 관계기관협의 의견에 따른 개발계획(안) 조정 (국토해양부장관) (시 도지사 ) 관련부처 : 농림부, 국방부, 산림청 등 (중앙행정기관의 해당사항이 있을 경우) 국토해양부내 : 물류혁신본부, 국토균형발전본부, 기반 시설본부, 주거복지본부, 국민임대주택건설기획단 330만m2 미만 지구의 경우, 관할 시 도 해당 실 국과 협의 개발계획 승인 및 고시 (국토해양부장관) (시 도지사 : 20만m2 미만) 실시계획 수립 토지수용(협의매수) 및 재결 (시행자)

29 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 19 3) 택지개발계획의 수립 기준 및 내용(택촉법 제8조, 령 제7조) 조사설계 개발계획 수립에 필요한 현황측량, 토질조사, 기본계획 영향평가 등 택지개발 용역 발주 및 시행, 토지조서 등을 작성 택지개발계획 수립 사업시행자가 개발계획을 수립할 때에는 개발계획의 개요, 개발기간, 위치와 면적, 토지이용 계획, 수용인구 및 주택에 관한 계획, 기타 필요한 사항으로 구분하여 구체적으로 작성(시행 령 제7조 및 시행규칙 제7조, 지침 제10조) 국토해양부장관은 예정지구를 지정하고자 하는 때에는 다음의 사항을 포함하여 택지 개발계획을 수립하여야 함. - 택지개발계획의 명칭 / 시행자의 명칭 및 주소와 대표자의 성명 / 개발기간 - 개발하려는 토지의 위치와 면적 / 개발계획의 개요 - 토지이용에 관한 계획 : 주택건설용지에 관한 계획, 공공시설용지에 관한 계획 포 함(축적 1/5,000 이상인 지형도 또는 지적도에 개발계획을 명시하여 작성한 도면) - 수용할 토지 등의 소재지, 지번 및 지목, 면적, 소유권 및 소유권외의 권리의 명세 와 그 소유자 및 권리자의 성명 주소 택지개발계획은 택지개발예정지구를 일단으로 하여 수립, 다만 사업시행은 당해 지역의 주 택수급상황이나 일시에 사업추진이 곤란한 대규모 지역의 경우, 단계별로 시행이 가능하며, 이 경우 택지개발계획에 단계별 조성계획에 관한 사항이 포함되어야 하고, 승인된 택지개발 계획을 변경하고자 할 경우에는 사업준공 예정일을 기준으로 최소한 3개월 전에 변경승인을 신청하여야 함.(지침 제16조) 토지이용계획(시행령 제7조, 지침 제11조, 제15조)

30 20 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 - 주택건설용지계획과 공공시설용지계획을 구분하여 토지이용계획을 수립 - 용지분류는 택지개발업무처리지침(별표2)에 따르며, 다만 사업시행자가 당해 택지개발사업 에 특별히 필요하다고 인정하는 경우, 별도의 용지분류가 가능 - 용지는 도시계획상의 지역 지구의 지정 목적과 취지 등을 감안하여 계획하며, 공공시설 및 주거편익시설용지는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 등 관련 법령의 설치기준에 따라 적정규모가 되도록 확보하고, 필요한 경우 설치기준 이외의 시설 설치 가능 수용인구 및 주택에 관한 계획(지침 제12조, 제13조, 제14조) - 택지개발예정지구가 건전한 도시로 발전할 수 있도록 도시기본계획 등에 의한 도시지표와 당해 생활권의 인구배분계획 그리고 주변지역의 개발현황 및 장래 개발계획 등을 고려하여 작성 <표 2-4> 주택건설용지의 배분비율 지 역 별 아파트용지 공동주택용지 연립 및 다세대용지 단독주택용지 수도권 부산권 60% 이상 20% 이하 20% 이하 광 역 시 (부산 인천 제외) 40% 이상 20% 이하 40% 이하 시 지 역 50% 이상 50% 이하 기 타 지 역 예정지구지정권자가 주택보급률, 도시경관 등 해당 지역의 여건을 고려하여 배 분비율을 정함 예정지구지정권자가 당해 지역여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우 20% 범위 내에서 배분비율 조정 가능(수도권 및 부산권, 광역시, 시지역) - 단독주택건설용지는 필지단위로 계획하고, 필지당 165m2 이상, 660m2 미만의 규모로 하되 용지여건상 필요한 경우 달리 계획 가능 (일부를 블록단위로 공급 가능) - 공동주택건설용지는 가구(블록)별로 호수, 전용면적, 층수, 용적률을 정하여 계획을 수립하 고 이에 따라 가구(블록)별로 규모별 배분계획을 수립 평형구분 : 60m2 이하, 60m2 초과 ~ 85m2 이하, 85m2 초과 층수구분 : 연립주택, 저층아파트(5층), 고층아파트(6층 이상)

31 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 21 <표 2-5> 공동주택건설용지 규모별 배분비율 규 모 별 60m2 이하 85m2 이하 85m2 초과 배 분 비 율 수도권 및 광역시 : 30% 이상 기 타 지 역 : 20% 이상 60% 이상(60m2 이하 포함) 40% 미만 예정지구지정권자가 해당 지역의 여건을 고려하여 필요하다고 인정하는 경우 10% 범위 내에 서 배분비율 조정 가능 4) 개발계획 승인의 효과 용지보상 착수와 토지수용 법률적 효력(택촉법 제12조) 개발계획의 승인 고시가 있은 때에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법 률 에 의한 사업인정 및 사업인정고시가 있은 것으로 봄. 선수공급 가능(택촉법 제20조, 지침 제25조) 택지를 공급받는 자로부터 그 대금의 전부 또는 일부를 미리 받을 수 있음. 택지개발계획 승인을 얻은 후, 예정지구 전체 면적의 100분의 50 이상의 토지에 대한 소유 권을 확보(사용동의를 포함)하여야 하며, 실시계획 승인전에 선수금을 받는 경우 광역교통개 선대책 등 기반시설 투자계획이 구체화된 후, 사전환경성 검토결과 녹지보전의 필요성이 없 는 토지를 대상으로 함. 5) 보상 및 이주대책 토지 및 건물 등의 취득 또는 사용과 보상에 대하여는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및

32 22 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 보상에 관한 법률 등 관련 법령이 정하는 바에 따름. 이주대책기준일은 택지개발예정지구 지정 공람 공고일로 함. 5) 택지개발사업의 시행을 위해 필요한 이주대책의 내용과 방법은 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 등이 정하는 범위 내에서 사업시행자가 별도의 기준을 정할 수 있음. 개발계획승인 고시로 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 상 사업인정 및 사업인정고시가 의제되며, 재결의 신청은 실시계획에서 정하는 사업시행 기간내 신청 가 능(택촉법 제12조) 토지 등의 수용에 관한 재결은 중앙토지수용위원회가 관할함. 4. 택지개발사업 실시계획 및 택지공급 승인, 준공 1) 택지개발사업 실시계획 승인 실시계획의 의의 택지개발사업 시행의 범위가 구체적으로 확정되어 공사 착수가 가능해지며, 다른 법령에 의 한 인 허가 의제 및 각종 수수료 사용료 등의 면제와 수용재결 신청기간의 특례가 인정되 고, 국 공유재산의 귀속과 대체에 관한 사항이 확정되며, 실시계획 승인 내용과 동일하게 공사를 시행하여 준공할 의무를 부여하는 등의 법률적 효력이 있음. 택지개발계획이 승인된 날로부터 3년 이내에 실시계획의 승인을 신청하여야 함. 실시계획의 승인절차 승인절차 : 1 실시계획의 수립(지구단위계획 수립) / [시행자], 2 관계기관 협의(교통 인 구 재해 환경영향평가, 에너지사용계획 심의 및 협의) / [시행자], 3 실시계획 승인 신청 5) 다만 예정지구 지정 고시후 택지개발계획 승인 및 사업 착수시까지 상당기간이 경과되어 예정지구내 편입주민들의 재산권행사에 많은 지장을 초래할 경우에는 사업시행자가 제반 여건을 고려하여 별도의 기준을 정할 수 있음.

33 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 23 [시행자 시 도지사], 4 실시계획내용 검토 [시 도지사], 5 관계기관 협의 [시 도지사], 6 관계기관협의 내용 검토 및 조정 [시 도지사], 7 실시계획 승인(지구단위계획 결정) / [시 도지사] 2) 택지공급 승인 택지공급 승인 사업시행자는 택지공급시 사전에 국토해양부장관(시 도지사에게 위임)에게 택지의 용도, 위치 및 면적, 공급대상자 또는 대상자 선정방법, 공급의 시기 방법 및 조건, 공급가격 결 정방법 및 공급대상지별 분할도면 등을 첨부하여 택지공급 승인을 받아야 함.(법 제18조 및 령 제13조) 택지공급 승인절차 승인절차 : 1 택지공급 승인신청서 작성 및 신청 [시행자], 2 택지공급 승인 [시 도지 사], 3 공고 [시행자], 4 공급 [시행자] 3) 택지개발사업 준공 택지개발사업 준공절차 : 1 실시계획 승인 [시 도지사], 2 공사 시행(지적 확정측량 시행) / [시행자 지적공사], 3 최종 택지개발사업 변경 승인(공공시설 합동검사 완료) / [시행자, 지자체], 4 택지개발사업 준공검사 [시행자], 5 사업 준공보고(준공공고) / [시행자 국토 해양부장관], 6 준공지구 관리(지구단위계획)

34 24 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 5. 권한의 위임 1) 택지개발촉진법 에 의한 권한의 위임 예정지구의 지정 등 (택촉법 제3조 제1항) - 예정지구의 면적이 20만m2 미만인 경우로서, 2 이상의 특별시 광역시 또는 도에 걸치지 아니하거나 법 제7조 제1항 제4호 에 따른 공동사업 6) 에 해당하지 아니한 경우에는 특 별시장 광역시장 또는 도지사가 지정함. - 기타 법 제3조 제2항 시 도 주택정책심의위원회 심의 제3항 예정지구의 지정 변경 해제 제4항 예정지구의 지정 변경 해제 고시 - 제3조의2 제1항 시 도지사에게 예정지구의 지정 제안 - 제3조의3 제1항 주민 및 관계전문가 등의 의견청취 - 제4조 예정지구의 조사 - 제7조 제1항 택지개발사업 시행자의 지정 제3항 예정지구 지정제안자의 우선 시행자 지정 - 제8조 택지개발계획의 수립 - 제9조 제1항 택지개발사업실시계획의 승인 제3항 택지개발사업실시계획의 승인 고시 및 통지 제4항 토지 등의 수용을 요하는 실시계획 승인시, 관보 고시 및 토지소유자 및 권 리자에게 통지 - 제11조 제1항 택지개발사업실시계획의 승인 고시시 관계 법률에 의한 인 허가 등의 의 제 제2항 택지개발사업실시계획의 승인시 관계기관의 장과 협의 - 제18조 제1항 택지의 공급 - 제20조 제4항 선수금 또는 토지상환채권 발행의 승인 6) 주택법 제9조에 따른 등록업자(주택건설 등 사업자)와 공공시행자(국가 지자체, 토공 주공, 지방공사)와 공동으로 개발사업을 시행하는 자

35 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 25 - 제23조 사업의 감독 - 제23조의2 청문 - 제24조 제1항 사업시행자에 대하여 택지개발사업 관련 자료의 제출 또는 보고의 요구 - 제27조 행정심판 수용 2) 시 도지사 위임 사항(법 제30조, 령 제18조) 특별시장 광역시장 도지사에게 위임된 사항 - 국토해양부장관은 다음의 권한을 시 도지사에게 위임함. 다만, 국가가 사업시행자인 경우 또는 국가의 계획 또는 조정이 필요한 지구로서 국토해양부장관이 필요하다고 인정하여 예 정지구 지정시 그 뜻을 고시한 경우에는 그러하지 아니함 만m2 미만인 예정지구에 대한 경미한 사항의 변경 7) 지정 및 이에 따른 개발계획의 변경 수립에 관한 권한 - 330만m2 미만인 예정지구에 대한 경미한 사항의 변경지정 및 이에 따른 개발계획의 변경 수립의 고시 권한 - 택지개발사업실시계획의 승인에 관한 권한 - 택지개발사업실시계획의 승인 고시 및 그 통지에 관한 권한 - 택지개발사업 준공검사에 관한 권한 - 선수금 및 토지상환채권발행의 승인에 관한 권한 7) 경미한 사항의 변경 1. 예정지구의 축소 2. 예정지구면적의 100분의 10의 범위 안에서의 확대

36 26 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-6> 권한의 위임 관련 주요내용 종합 20만m2 미만 (단 2 이상의 시 도에 걸치지 아니 하거나, 공동사업 이 아닌 경우에 한함) 330만m2 미만 기 타 주 요 위 임 내 용 택지개발예정지구의 지정 택지개발예정지구의 지정 변경 해제 택지개발예정지구의 지정 변경 해제 고시 택지개발사업 시행자 지정 택지개발계획 수립 택지개발사업실시계획 승인 택지개발사업실시계획 승인 고시 및 통지 택지공급 승인 선수금 또는 토지상환채권 발행의 승인 택지개발예정지구에 대한 경미한 사항의 변경 지정 및 이에 따른 개발계획 변경 수립 택지개발예정지구에 대한 경미한 사항의 변경 지정 및 이에 따른 개발계획 변경 수립의 고시 택지개발사업실시계획의 승인 권한 택지개발사업실시계획의 승인 고시 및 통지 권한 택지개발사업 준공검사 선수금 및 토지상환채권발행의 승인 권한 법 제3조 제1항 법 제3조 제3항 법 제3조 제4항 법 제7조 제1항 법 제8조 법 제9조 1항 법 제9조 3항 근거법 조항 법 제18조 제1항 법 제20조 제4항 법 제30조, 령 제18조 법 제30조, 령 제18조 법 제30조, 령 제18조 단 국가가 사업시행자인 경 우 또는 국가의 계획 또는 조 정이 필요한 지구로서 국토해 양부장관이 필요하다고 인정하 여 예정지구 지정시 그 뜻을 고시한 경우는 제외

37 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 27 제2절 도시개발법 1. 도시개발법 개요 1) 제정 목적 도시개발에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 계획적이고 체계적인 도시개발을 도모하고 쾌적한 도시환경의 조성과 공공복리의 증진에 기여함을 목적으로 함. <참고> 타 개발법의 목적 택지개발촉진법의 목적 : 도시지역의 시급한 주택난을 해소하기 위하여 주택건설에 필요한 택지의 취 득 개발 공급 및 관리 등에 관하여 특례를 규정함으로써 국민주거생활의 안정과 복지향상에 기여함 을 목적으로 함. 주택법의 목적 : 쾌적한 주거생활에 필요한 주택의 건설 공급 관리와 이를 위한 자금의 조달 운용 등 에 관한 사항을 정함으로써 국민의 주거안정과 주거수준의 향상에 이바지함을 목적으로 함. 2) 제정 배경 1970년대 이전에는 도시계획법에 의한 각종 조성사업과 토지구획정리사업으로 주택 및 공장 용지를 공급하였으며 1966년 토지구획정리사업법이 도시계획법에서 분리 제정됨. 1970년 대 이후에 산업기지개발촉진법(1973), 주택건설촉진법(1977), 택지개발촉진법(1980) 등 주 로 개발을 촉진시키기 위한 특별법들이 제정됨. 이후 각종 개별법들은 하나의 목적을 위한 사업법으로서 복합적, 종합적 개발에 한계를 노출 하는 한편, 도시계획법의 일단의 주택지조성사업과 택지개발촉진법은 조성목적이 중복되고 시행절차의 미비 등으로 사업시행에 어려움을 겪어왔음. 이러한 문제점들을 해소하기 위하여 도시개발법의 제정 필요성은 1980년대 후반부터 대두되 기 시작하여 2000년 7월 도시계획법의 전면 개정과 함께 도시계획법상의 각종 조성사업과 토지구획정리사업을 통합 보완한 도시개발법이 제정됨.

38 28 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-7> 도시개발법 제정 배경 구 도시계획법 구 토지구획정리사업법 일단의 주택지조성사업 일단의 공업용지조성사업 시가지조성사업 토지구획정리사업 도시개발사업 (도시개발법) 3) 도시개발법의 특징 주택 산업단지 뿐만 아니라 유통, 관광휴양, 역사, 문화 등 복합 또는 단일기능의 단지나 시가지 조성을 위하여 도시계획법 및 토지구획정리사업법을 통합함. 주택공급에 필요한 택지의 신속한 공급의 필요성 등을 감안하여 택지개발촉진법 등은 당분 간 존치하되 장기적으로는 도시개발법에 통합하도록 함. 도시개발에 관한 기본 절차와 방법을 규정하고 민간의 도시개발사업 참여 확대를 도모함. 4) 사업방식 수용 또는 사용방식, 환지방식, 두 가지 방식을 혼합한 혼용방식으로 다양화하고 적용할 사 업방식은 사업의 용이성, 규모 등을 고려하여 결정함. <표 2-8> 도시개발사업 사업방식 구 분 기 준 수용 또는 사용방식 환지방식 혼용방식 당해 도시의 주택건설에 필요한 택지 등의 집단적인 조성 또는 공급이 필요한 경우 대지로서의 효용증진과 공공시설의 정비를 위하여 토지의 교환, 분합, 기타의 구획변경, 지목 또는 형질의 변경이나 공공시설의 설치 변경이 필요한 경우 또는 도시개발사업을 시행하는 지역의 지가가 인근의 다른 지역에 비해 현저히 높아 수용 또는 사용하는 방식 으로 시행하는 것이 어려운 경우 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역이 부분적으로 위의 경우에 해당하는 경우 혼용방식에 의하여 사업을 시행하는 경우, 수용 또는 사용방식이 적용되는 부분과 환지방식 이 적용되는 부분을 구분하여 사업시행지구로 분할하여 시행함. - 이 경우 사업지구에서 부담하여야 하는 기반시설의 설치비용 등을 명확히 구분하여 실시계 획에 반영하여야 함.

39 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 29 5) 도시개발사업 추진절차 <표 2-9> 도시개발사업 추진절차 광역도시계획에 부합 - 도시관리계획의 결정 고시 - 종전 도시관리계획 결정사항은 고시내용으로 변경된 것으로 봄 실시계획 작성 및 인가신청 (시행자 지정권자) 법 제17조 실시계획인가 (지정권자) 법 제17조 실시계획 고시 및 통보 (지정권자 시행자, 지자체) 법 제18조 개발계획에 부합 지구단위계획 포함 도시기본계획에 부합 관보 또는 공보에 고시 지자체장은 일반에 공람 수용 사용방식 혼용방식 환지방식 민간시행자는 토지면적 의 2/3이상 매입하고, 토지소유자의 2/3 이상 동의 토지수용권 부여 법 제21조 환지계획의 작성 법 제27조 인가신청이나 결정시 토지등 소유자 통지 및 일반공람 토지소유자가 원하는 경우 토지상환채권 발행 법 제22조 환지계획 인가 결정 법 제28조 행정청 아닌 경우 시장, 군수 등 인가 이주대책수립 법 제23조 환지예정지 지정(필요시) 법 제34조 행정청이 아닌 자는 시장 군수 거쳐 제출 조성토지 공급계획 제출 (시행자 지정권자)법25조 공사완료 및 준공검사 법 제39조 공사완료시 일반 공람후 준공신청 분 양 시행령 제36조 환지처분 공사완료 또는 준공검사후 60일 이내 환지처분 등기 촉탁 또는 신청 법 제42조 청산금 징수 및 교부 법 제45조 환지처분 공고후 14일 이내 신청 환지처분공고 다음날 확정 준공검사 법 제49조 공사완료 공고, 준공검사 필증 교부 법 제50조

40 30 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 2. 도시개발구역의 지정 및 개발계획 수립 1) 구역 지정 요건 구역의 지정(법 제3조, 시행령 제3조) 지정요청 : 시 군 구 지정권자 : 시 도지사, 대도시 시장(구가 설치된 시) - 구역면적이 100만m2 이상인 경우 국토해양부장관 사전 승인(시행령 제3조) 국토해양부장관이 지정할 수 있는 경우 - 국가가 도시개발사업을 시행할 필요 있는 경우 - 관계중앙행정기관의 장이 요청하는 경우 - 정부투자기관이 30만m2 이상으로 도시개발구역의 지정을 제안하는 경우 - 2개 이상의 시 도에 걸쳐있으나 관계 시 도간 협의가 성립되지 않는 경우 - 천재 지변 그 밖의 사유로 도시개발사업이 긴급히 필요한 경우 도시개발구역의 지정기준 면적 기준(시행령 제2조, 시행규칙 제3조, 별표1) - 도시지역 안 주거지역 및 상업지역 : 1만m2 이상 공업지역 : 3만m2 이상 자연녹지지역 : 1만m2 이상 생산녹지지역(도시개발구역의 30% 이하의 경우) : 1만m2 이상 - 도시지역 밖 : 30만m2 이상 단 초등학교용지를 확보해 교육청의 동의를 얻고 국토해양부령이 정하는 도로와 연결되 는 4차로 이상 도로를 설치하는 경우 20만m2 이상 - 2 이상의 용도지역에 걸치는 경우

41 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 31 (도시지역 안) 주거지역 및 상업지역 면적 + 공업지역 면적의 1/3 + 자연녹지지역 면적 + 생산녹지지 역 면적(포함되는 경우 전체면적의 30% 이내일 경우) = 1만m2 이상 (도시지역 밖) : 30만m2 이상 단 초등학교용지를 확보해 교육청의 동의를 얻고 국토해양부령이 정하는 도로와 연결되 는 4차로 이상 도로를 설치하는 경우 20만m2 이상 (도시지역 안과 밖에 걸치는 경우) 총면적 30만m2 이상인 경우 도시지역 안의 면적이 1만m2 이상이고 도시지역 밖의 면적이 5천m2 이하로서 도시지역 밖의 면적을 공공시설용지로 개발하는 경우 단 초등학교용지를 확보해 교육청의 동의를 얻고 국토해양부령이 정하는 도로와 연결되 는 4차로 이상 도로를 설치하는 경우 20만m2 이상 - 동일 목적으로 수차에 걸쳐 부분적으로 개발하거나 연접하여 개발하는 경우로서 다음의 요 건에 해당하면 하나의 구역으로 지정하여야 함. 개발중인 구역과 새로 개발하고자 하는 구역의 면적이 기준에 적합하고, 시행자가 같은 경우 - 다음의 지역으로서 계획적인 도시개발 필요시 면적제한 미적용 취락지구 또는 개발진흥지구로 지정된 지역 지구단위계획구역으로 지정된 지역(용도지역 변경은 불가, 도시개발업무지침 1-2-5) 국토해양부장관이 국가균형발전을 위하여 도시개발구역으로 지정하고자 하는 지역(자 연환경보전지역 제외) 기타 기준(도시개발업무지침 제2장) - 나지의 총면적이 전체면적의 50% 이상인 지역에 한하여 지정 가능 (다만, 국토해양부장관과 협의하여 정하는 경우 나지비율에 관계없이 지정이 가능하나, 국 가, 지자체, 토지공사 등과 지방공사가 시행자가 되어야 함.) 이전이 결정된 공장, 군부대, 학교용지는 나지로 봄.

42 32 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 - 지정대상 외의 지역이나 보전용지 포함시 도시관리계획 변경을 선행 또는 병행 - 타 법에 의해 개발행위가 제한되는 지역은 구역에서 제외하는 것이 원칙이나, 불가피하게 포함시 당초의 행위제한 목적이 달성될 수 있는 지역 지구 등으로 계획 2) 개발계획 수립절차 개발계획의 수립(법 제4조) 지정권자는 구역 지정시 도시개발사업의 계획을 수립하여야 함. - 자연녹지지역 및 도시지역외의 지역은 구역 지정 후 계획수립 가능 환지방식으로 개발계획 수립시에는 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자와 토지소유자 총수 1/2 이상의 동의 필요 동의자수 산정방법(시행령 제25조) o 토지면적에 대한 동의면적 산정시 동의 대상자는 등기부의 토지소유자 및 지상권자로 함. o 토지면적 산정시 국 공유지도 포함. o 사유토지면적 및 소유자 동의를 받은 후, 동의 요건에 미달될 때 국 공유지 관리청의 동의를 받음. - 동의 받은 사유토지면적 및 소유자수는 전체 사유토지면적 및 소유자에 대한 동의요건을 충족하여 야 함. o 지상권이 설정된 토지는 소유권과 지상권이 각각 1/2에 해당하는 토지에 대한 동의로 봄. o 구역지정제안서나 조합설립인가신청서가 접수되기 전에 동의를 철회한 경우 제외 o 구역경계에 걸쳐있는 토지는 구역안의 토지만을 동의면적으로 계산 o 구역 지정공고일 전에 공유로 된 토지는 공유자 전부를 소유자로 보며, 구역지정 공고일후에 공유로 된 토지는 공유자 전체를 1인의 소유자로 봄. o 토지 등의 수용 사용을 위한 토지소유자 동의요건 기준일은 구역지정 고시일을 기준으로 함. 주민 등의 의견 청취(법 제7조, 시행령 제11조, 제12조) 구역지정 요청 또는 구역 지정시 공람 또는 공청회 개최 100만m2 이상인 경우에는 공람기간 만료후 공청회 개최 - 개최 예정일 14일전까지 일간신문, 인터넷 홈페이지에 1회 이상 공고

43 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 33 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립절차 <표 2-10> 도시개발구역 지정 및 개발계획 수립절차 제안 수용시 6월 이내 구역지정 요청(3월 연장 가능) 주민등 제안 (시장, 군수, 구청장) 의견통보(3월 이내) 광역도시계획에 부합 공청회 개최 - 100만m2 이상은 공람공고 만료후 공청회 개최 - 14일전에 일간신문에 공고 결정고시 5일후 효력 발생 기초조사 (법 제6조) 개발계획 수립 (법 제4조) 주민의견 청취 (법 제7조) 구 도시계획위원회 자문 (령 제5조) 도시개발구역 지정요청 (시 군 구) 법 제3조4 관계기관 협의 (법 제8조) 도시계획위원회 심의 (중앙 또는 시 도) 법 제8조 구역지정 및 개발계획 수립 고시(지정권자) 법제9조1 도시기본계획에 부합 2 이상 일간신문에 14일 전에 공고 100만m2 이상은 시 도지사 거쳐 국토해양부장관에 요청 일반공람 (시 군 구) 도시개발사업시행 기간내 지형도면 고시

44 34 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 주거용지 공급에 관한 계획 주거용지 계획(도시개발업무지침 , (3), 2, 3) 전체의 30% 범위 내에서 조정 가능, 10만m2 미만인 경우와 환지방식, 도시지역의 20만 m2~30만m2 공동주택단지 건설시, 주택보급률 100%를 초과하는 시 도, 전원 관광휴양 기능 등의 단지로 개발하는 경우의 단독주거지역은 미적용 가능 - 도시지역 : 단독주택용지, 준주거시설용지 30%, 공동주택용지 70% - 비도시지역 : 단독주택용지, 준주거시설용지 50%, 공동주택용지 50% 공동주택용지 계획(도시개발업무지침 , (4)) 전체의 20% 범위 내에서 조정 가능, 10만m2 미만인 경우와 환지방식, 주택보급률 100%를 초과하는 시 도는 미적용 가능 - 60m2 이하 : 수도권 및 광역시 30% 이상, 기타지역 20% 이상 - 60m2~85m2 이하 : 60% 이상(60m2 이하 포함) - 85m2 초과 : 40% 미만 임대주택 용지의 우선공급(도시개발업무지침 5-2-2) - 공공의 시행자가 100만m2 이상의 도시개발사업시, 85m2 이하의 임대주택건설용지를 공동 주택건설용지의 25% 이상(국민임대주택을 공동주택용지의 15% 이상) 공급 - 기타 지역은 공동주택용지의 20% 이상을 85m2 이하의 임대주택건설용지로 공급 - 다만, 최초 공급 공고일로 부터 6월 이내 공급되지 않을 경우 분양주택용지로 제공 3. 도시개발사업의 시행 1) 사업시행자 사업시행자(법 제11조, 시행령 제18조, 제19조) 사업시행자는 지정권자가 지정함. 사업시행자

45 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 35 - 국가 또는 지방자치단체 - 공공기관(토지공사, 주택공사, 수자원공사, 농촌공사, 관광공사, 철도공사) - 정부출연기관(한국철도시설공단, 제주국제자유도시개발센터) - 지방공사 - 토지소유자(수용 사용방식일 경우 국공유지를 제외한 토지면적 2/3 이상 소유자) 및 조합 (환지방식일 경우) - 수도권 외의 지역으로 이전하는 다음의 법인 과밀억제권역에서 공장시설의 전부 또는 본사를 수도권외 지역으로 이전하는 법인 대학시설의 전부를 수도권외의 지역으로 이전하는 학교법인 - 건설업의 면허를 받는 등 사업시행 능력이 있는 다음에 해당하는 자 일반건설업체로서 시공능력평가액이 연평균 사업비 이상인자 신탁회사로서 외부감사의 대상이 되는 자 - 위 요건에 해당하는 자 2인 이상이 사업시행을 목적으로 설립한 법인 사업시행자 지정요건 - 구역전부를 환지방식으로 시행하는 경우 토지소유자 또는 조합을 시행자로 지정하는 것이 원칙이나, - 다음의 경우는 지방자치단체 또는 토지공사, 주택공사, 지방공사, 신탁회사를 시행자로 지 정할 수 있음.(법 11조제2항, 시행령 제16조) 토지소유자 또는 조합이 개발계획 수립 고시일부터 6월(불가피한 경우 6월 연장)이내에 시행자 지정 신청을 하지 않거나 신청내용이 위법 부당한 경우 지자체가 집행하는 공공시설 사업과 병행하여 시행할 필요가 있다고 인정한 때 국공유지를 제외한 토지면적의 1/2 이상에 해당하는 소유자 및 토지소유자 총수의 1/2 이상이 지자체 등의 시행에 동의한 때 도시개발구역 지정의 제안(법 제11조5, 6, 시행령 제19조, 시행규칙 제14조) 시장, 군수, 구청장에게 제안 가능자 - 제안자를 우선하여 시행자 지정 가능

46 36 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 - 공공기관(토지공사, 주택공사, 수자원공사, 농업기반공사, 관광공사) - 지방공사 - 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적 2/3 이상 소유자) - 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 - 일반건설업체, 신탁회사 - 2 이상이 출자하여 설립한 도시개발사업 시행목적의 법인(공동출자법인) 국토해양부장관에게 직접 구역지정 제안 가능자 - 공공기관(토지공사, 주택공사, 수자원공사, 농촌공사, 관광공사), 정부출연기관이 30만m2 이상의 구역 지정을 제안시 아래의 경우 구역지정 제안을 위해서는 토지면적 2/3 이상의 소유자 동의 필요 - 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적 2/3 이상 소유자) - 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 - 일반건설업체, 신탁회사 - 공동출자법인(국가 지자체, 정부투자기관, 지방공사 등의 출자 50% 이상시 예외) 시행자의 변경(법 제11조8, 시행령 제24조) 실시계획 인가 후 2년 이내 사업 미착수시 행정처분에 의해 시행자의 지정이나 실시계획 인가가 취소된 경우 시행자의 부도, 파산 등으로 사업시행이 어려운 경우 구역전부를 환지방식으로 하는 토지소유자 또는 조합이 구역지정 고시일부터 1년(불가피시 6개월 연장)내에 실시계획의 인가를 신청하지 않는 경우 사업시행의 위탁(법 제12조, 시행령 제26조~28조) 시행자는 철도, 항만, 기타 도시기반시설 건설과 공유수면 매립에 관한 업무를 국가, 지자체 및 공공기관, 정부출연기관, 지방공사에 위탁 가능

47 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 37 기초조사, 토지매수, 손실보상, 이주대책 등을 지자체나 정부투자기관에 위탁 가능 아래의 시행자는 신탁회사에 신탁계약을 체결하여 사업시행 가능 - 토지소유자(국공유지를 제외한 토지면적 2/3 이상 소유자) 및 조합 - 수도권외의 지역으로 이전하는 법인 - 일반건설업체, 신탁회사 <표 2-11> 사업시행자별 수행 가능업무 비교 구 분 국가 /지자체 정부투자 기관 지방공사 토지소유자 및 조합 수도권외 이전법인 건설업자 신탁업자 공동법인 구역전부 환지방식 지자체 지정 가능 토공, 주공 지정 가능 지정 가능 원칙적 시행자 신탁업자 지정 가능 구역지정 제안 가능 가능 가능 토지소유자 만 가능 가능 가능 가능 도시기반시설 설치수탁 가능 가능 가능 기초조사 등 업무 수탁 지자체 가능 가능 가능 신탁회사에 신탁 수용 사용 요건 토지상환채권 발행 제한 선수금 승인요건 없음 없음 시행면적 30% 이상의 토지소유권을 확보 하고, 사업착수 (국가 등이 투자한 공동법인 포함) 가능 가능 가능 토지면적 2/3 이상 매입 토지소유자 1/2 이상 동의 금융기관 등의 지급보증 필요 공급토지 소유권 확보(또는 공동약정서)하고 공정 10% 이상으로 보증서 제출시 (국가 등이 투자한 공동법인은 제외) 2) 조합설립 및 실시계획 인가 조합설립 인가(법 제13조, 14조) 인가자 : 구역지정권자(국토해양부장관, 시 도지사)

48 38 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 조합설립 인가신청 요건 - 토지소유자 7인 이상이 정관을 작성하여 신청 - 토지면적의 2/3 이상의 소유자와 토지소유자 1/2 이상의 동의 필요 조합원의 자격 : 구역안의 토지소유자 실시계획의 작성 및 인가(법 제17조, 18조) 실시계획의 작성 - 작성자 : 사업시행자 - 실시계획에는 지구단위계획이 포함되어야 함. 인가자 : 지정권자(국토해양부장관, 시 도지사) 실시계획의 고시 - 지정권자는 실시계획을 작성하거나 인가한 때에는 관보 또는 공보에 고시 - 실시계획 고시는 지구단위계획을 포함한 도시관리계획이 결정 고시된 것으로 봄. - 종전 도시관리계획 결정사항은 고시된 내용으로 변경된 것으로 봄. 구역지정 해제(법 제10조) - 구역지정 고시된 날부터 3년이 되는 날까지 실시계획 인가 미신청시 - 공사완료(환지방식은 환지처분) 공고일 - 구역지정 후 개발계획을 수립하는 경우 구역지정 고시후 2년이 되는 날까지 개발계획 미수립 고시시(330만m2 이상은 5년) 개발계획 수립후 3년이 되는 날까지 실시계획 미인가신청시(330만m2 이상은 5년) 3) 수용 또는 사용방식에 의한 사업시행 수용 사용의 주체와 요건(법 제11조) 수용 사용의 주체 : 시행자

49 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 39 요건 : 토지소유자, 수도권외 이전법인, 일반건설업자 신탁회사, 공동법인은 토지면적의 2/3 이상을 매입하고, 토지소유자 1/2 이상의 동의 필요 시행자의 권리 의무 토지상환채권(법 제23조, 시행령 제45조~제54조) - 발행자 : 시행자 - 목적 : 토지소유자가 원하는 경우 토지 등 매수대금의 일부를 사업시행으로 조성된 토지 건축물로 상환하기 위함. - 발행규모 : 분양토지 또는 분양건축물의 1/2 이내 - 발행제한 : 공공기관외의 시행자는 금융기관 등의 지급보증이 있어야 함. - 발행승인 : 발행계획을 작성하여 지정권자의 승인을 득하여야 함. 이주대책의 수립 시행(법 제24조) - 토지 등을 제공함으로써 생활의 근거를 상실하는 자에 대한 이주대책을 수립 시행하여야 함. 선수금(법 제25조, 시행령 제55조) 시행자는 조성토지 등을 공급받거나 이용하고자 하는 자로부터 당해 대금의 전부 또는 일부 를 미리 받을 수 있음. 승인시기 : 실시계획인가 받은 후 지정권자의 승인을 얻어야 함. 승인요건 - 국가 지자체, 정부투자기관, 지방공사 및 공동법인(앞의 자가 공동출자한 경우) 시행면적의 30% 이상의 토지에 대한 소유권을 확보하고 사업 착수 - 수도권외 이전법인, 공동법인인 건설회사, 공동법인(국가 등이 출자한 경우) 공급토지에 대한 소유권을 확보하고 설정된 저당권 말소 (요건을 충족 못한 경우 토지소유자 및 저당권자의 공동약정서를 공증하여 제출)

50 40 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 공급토지에 대한 공사 진척률이 10/100 이상일 것 공급계약 불이행시 선수금의 환불을 담보할 수 있는 보증서 등을 제출 조성토지 등의 공급방법(법 제26조, 령 제56조~제58조, 규칙 제23조~제25조, 별표3) 공급계획의 내용 - 공급대상 토지 등의 위치, 면적 및 가격 결정방법, 공급시기 방법 및 조건 등 - 공급대상자의 자격 요건 및 선정방법 토지의 공급은 경쟁입찰에 의하는 것이 원칙 (예외) - 추첨 : 330m2 이하의 단독주택용지, 국민주택규모 이하 주택건설용지 및 공장용지, 공공택 지 - 수의계약 학교용지, 공공청사용지 존치되는 시설물의 유지관리를 위한 최소한의 토지 토지상환채권에 의해 토지를 상환하거나 선수금 납부자에게 공급하는 토지 등 이용가치가 낮은 토지로서 인접토지소유자 등에게 공급하는 것이 불가피한 경우 공공시행자가 도시발전을 위해 복합 입체적 개발이 필요하여 복합개발시행자에게 토지 를 공급하는 경우 협의에 의해 토지 등의 전부를 시행자에게 양도한 자에게 다음 기준으로 공급하는 경우 (계획된 면적을 초과하는 경우는 추첨에 의함) <표 2-12> 협의양도인 토지 공급기준 공 급 기 준 공청회 개최 공고일 이전부터 소유한 도시개발구역 안의 토지의 전부(수도 권은 1,000m2 이상인 경우 해당)를 양도한 경우 주택용지 공급 가능 주택건설업자가 공청회 개최공고일 현재 소유한 토지 전부를 양도한 경우 주택용지 공급 가능 공장등록자가 공청회 개최공고일 현재 소유한 토지의 전부를 양도한 경우 공장용지 공급 가능 공 급 면 적 1세대 1필지 (165m2 이상 330m2 이하) 종전면적-종전면적 (기반시설 면적/총면적) 위와 같음

51 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 41 학교용지 등의 공급가격(법 제27조, 시행령 제57조, 시행규칙 제23조) 공급가격 : 공급토지의 가격을 감정평가한 가격 이하로 정할 수 있음. 대상 - 학교, 폐기물처리시설, 공공청사, 사회복지시설, 공장(일정요건 필요), 주차장, 시장, 자동 차정류장, 종합의료시설 설치를 위한 조성토지 - 이주단지의 조성을 위한 토지 4) 환지방식에 의한 사업시행 환지계획의 작성 환지계획의 기준(법 제28조, 시행규칙 제27조) - 환지설계는 평가식을 원칙으로, 면적식 및 절충식 중 적합한 방식으로 설계하되, 동일한 환 지계획구역 안에서는 동일한 방식 적용 - 환지는 종전토지의 위치에 지정 원칙. 다음의 경우는 다른 위치 환지 가능 보류지(체비지 및 공공시설용지)로 계획된 위치의 토지 집단환지로 계획된 위치의 토지 집단환지 : 공동주택건설용지 또는 토지소유자가 공동주택 건설을 요청한 토지에 대하 여 지정 가능(규칙 20조의3 제6항) 부득이한 사유로 규약, 정관 또는 시행규정이 정하는 토지 - 증환지시 증가 부분을 체비지로 지정하여 환지처분 전이라도 증가면적의 환지예정자에게 매각 가능 - 과소토지 예방을 위해 발생 토지소유자의 동의하에 공동환지 가능 - 환지계획 변경시 환지계획 당시의 방식 및 기준에 의하여야 함.(불가피시 예외) 보류지 책정기준(법 제28조, 시행규칙 제28조, 별표4)

52 42 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-13> 보류지 책정기준 구 분 책 정 기 준 체 비 지 공공시설용지 1. 토지를 여러 등급으로 구분하여 등급간 균형을 이루어야 함. 2. 환지 전후의 지가변동률, 물가상승률 및 인근토지 거래가격 등을 참작하여 적정규모로 계획 3. 집단으로 지정하는 경우 1호 규정 배제 1. 기 결정된 도시관리계획 또는 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙에 적합하게 책정되어야 하며 다음 사항 고려 가. 주간선도로에 집산도로나 국지도로가 직접 연결되지 않도록 배치 나. 공원 면적은 구역면적의 3% 이상 확보 2. 공공시설 외의 기반시설은 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙에 적합하게 설치 토지부담률(법 제28조, 시행규칙 제29조) - 평균 토지부담률은 50% 초과 불가 지역특성에 따라 지정권자가 인정하는 경우 60%까지 가능 토지소유자 전원이 동의하는 경우 60% 초과 가능 - 평균 토지부담률 산정방법 [(보류지면적-무상귀속 공공시설면적/구역면적-무상귀속 공공시설면적)] 구역 외부와 연결되는 구역내 25m 이상의 간선도로는 토지소유자가 부지를 부담하고, 지 자체가 공사비를 보조하여 건설 가능 증환지 및 감환지(법 제31조, 령 제62조, 규칙 제30조) - 증환지 : 면적이 작은 토지는 과소하지 않도록 증환지하거나 환지대상에서 제외 - 감환지 : 면적이 넓은 토지는 면적을 감소하여 환지 가능 과소토지의 기준 : 건축법시행령 제80조 준용(주거지역 60m2 등) (예외) - 기존건축물이 없는 다음의 토지 주거용지 : 165m2 이상으로서 규약, 시행규정 또는 정관이 정하는 면적 상업용지, 공업용지 등 기타용지 : 도시계획조례에서 정하는 면적 이상(서울시 미정) 입체환지(법 제32조) - 토지소유자의 동의를 얻어 시행자가 처분할 권한이 있는 건축물의 일부와 토지의 공유지분

53 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 43 부여 가능 - 주택으로 환지하는 경우 주택법에 의한 주택공급 기준 미적용 체비지 등(법 제34조) - 사업시행에 필요한 경비 충당 등을 위해 일정한 토지를 환지로 하지 않고 체비지 또는 보 류지로 정할 수 있음. - 공동주택 건설 촉진을 위해 필요한 경우 체비지 중 일부를 집단 지정 가능 환지계획의 인가 등 환지계획의 인가(법 제29조) - 행정청이 아닌 시행자는 시장, 군수, 구청장의 인가를 득하여야 함. - 행정청이 아닌 시행자가 인가 신청하거나 행정청인 시행자가 환지계획을 정할 때는 토지소 유자등에게 통지하고 일반에 공람 동의 등에 의한 환지의 제외(법 제30조) - 토지소유자의 신청이나 동의가 있는 경우 토지의 전부 또는 일부 환지 제외 가능 환지예정지의 지정 및 환지처분 환지예정지 지정의 효과(법 제36조) - 환지예정지 지정 효력 발생일부터 환지처분 공고일까지 환지예정지 또는 당해 부분에 대해 종전과 동일한 권리 행사 가능 (토지의 사용수익에 제한요소가 있을 경우 권리행사일을 따로 지정 가능) - 종전 토지는 사용 수익 불가 - 환지예정지를 체비지로 지정한 경우 사업비 충당을 위해 사용 수익 처분 가능 사용 수익의 정지(법 제37조, 39조) - 환지를 정하지 않은 토지는 기일을 정해 토지의 사용 수익 정지 가능 - 환지 예정지 지정이나 사용 또는 수익 정지 처분된 토지 등은 환지처분 공고일까지 시행자

54 44 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 가 관리 환지처분(법 제40조, 령 제64조~제66조) - 환지방식에 의한 공사 완료시 일반에게 공람 공고 - 공람 기간내에 제출된 의견에 대해 공사결과와 실시계획 내용의 적합여부 확인 - 의견서에 대한 조치 완료 후 준공검사 신청 또는 사업의 공사를 완료 - 공사완료 또는 준공검사 후 60일 이내에 환지처분 청산금(법 제41조) - 환지를 정하거나 제외한 경우 금전으로 청산 - 청산금은 환지 처분시에 결정 (환지처분에서 제외된 경우 청산금 교부시 결정 가능) 환지처분의 효과(법 제42조) - 환지계획에서 정하여진 환지는 환지처분 공고 다음날부터 종전의 토지로 봄. - 체비지는 시행자가, 보류지는 환지계획에서 정한 자가 환지처분 공고 다음날 소유권 취득 - 청산금은 환지처분 공고 다음날 확정됨. 등기 등 완료절차 이행 등기(법 제43조) : 환지처분 공고후 14일 이내 등기를 촉탁하거나 신청 감가보상금(법 제45조, 령 제67조) - 사업시행으로 토지가액의 총액이 감소한 때는 차액에 상당하는 감가보상금을 종전의 토지 소유자 또는 임차권자 등에게 지급하여야 함. - 감가보상금의 기준 (사업시행후 토지가액 총액 - 시행전 토지가액 총액) 시행전 토지가액의 총액 종전 의 토지 또는 그 토지에 대해 수익할 수 있는 권리의 시행전 가액 청산금의 교부 징수(법 제46조, 제47조, 령 제68조) - 환지처분의 공고가 있은 후 확정된 청산금을 징수하거나 교부 - 환지를 정하지 않은 경우 환지처분전이라도 청산금 교부 가능

55 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 45 - 청산금은 분할징수 또는 분할교부 가능(서울시는 연 10%의 이자) - 청산금을 받거나 징수할 권리는 5년간 행사하지 않으면 소멸됨. 5) 준공검사 등 준공검사(법 제50조) - 시행자가 사업완료시에는 지정권자의 준공검사를 받아야 함. - 필요시 관계행정기관, 공공기관, 연구기관 등에 의뢰하여 준공검사 가능 - 공사 완료 전에 완료부분에 관하여 준공검사 가능 공사완료 공고(법 제51조) - 지정권자는 준공검사 후 준공검사필증을 교부하고, 공사완료 공고 - 지정권자가 시행자인 경우 공사가 완료되면 공사완료 공고를 하여야 함. 조성토지 등의 준공전 사용(법 제53조, 령 제70조) - 공사완료 전에는 조성토지 등을 사용할 수 없음.(체비지 예외) - 다만, 사업에 지장 없는 경우 준공전이라도 사용허가 가능

56 46 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-14> 택지개발촉진법 및 도시개발법 비교 구 분 택지개발촉진법 도시개발법 목 적 시급한 주택난 해소 계획적이고 체계적인 도시개발 및 쾌적한 도시환경조성 구역(사업) 택지개발예정지구(택지개발사업) 도시개발구역(도시개발사업) 지정권자 지정방법 의견청취 및 심의 시행자 개발계획 사업방식 재원지원 원칙 : 국토해양부장관 예외 : 시 도지사(20만m2 미만) 시행자가 지정 제안 지정권자 지정 - 주민의견청취(의견서 제출) - 관계중앙행정기관장 협의 - 지방자치단체장 의견청취 - 주택정책심의위원회 심의 1. 국가 지자체 2. 한국토지공사 대한주택공사 3. 지방공사 4. 1호 또는 2호의 자가 주택법상 등록 업자와 공동출자(50% 이상)한 법인 예정지구 지정후 2년 이내에 개발계획 승인 신청 원칙 : 전면매수방식 예외 : 구획정리방식 없음 원칙 : 시 도지사 예외 : 국토해양부장관 - 국가가 도시개발사업 실시 필요 - 관계중앙행정기관장의 요청 - 정부투자기관장의 요청(30만m2 이상) 원칙 : 시행자 지정제안 시 군 구청장 요청 지정권자 지정 예외 : 정부투자기관장의 요청 국토해양부장관 직접 지정 - 주민의견 청취(공람 또는 공청회 개최) - 관계행정기관장 협의 - (중앙/지방)도시계획위원회 심의 1. 국가 지자체 2. 정부투자기관 3. 지방공사 4. 1호 또는 2호의 자가 제7호의 자와 공동출자 (50% 이상)한 법인 5. 토지소유자 또는 그 조합 6. 수도권 과밀억제권역에서 이전 법인 7. 건산법상 토목공사업 등의 면허자 - 개발구역 지정시 개발계획수립 - 녹지지역 및 비도시지역은 구역 지정후 개발 계획 수립 가능 전면매수 환지 혼용방식중 선택 - 도시개발특별회계 설치 : 지자체에서 사업 자금으로 보조/융자 - 도시개발채권 발행 : 지자체는 자금조달을 위해 채권 발행, 공공시행자는 채권 매입의무 면제

57 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 47 <표 2-15> 택지개발사업과 도시개발사업 시행절차 비교 구분 택지개발사업 도시개발사업 택지수급계획 국토해양부장관 기초조사 시행자 지 구 지 정 단 계 예정지구 조사 예정지구 제안 국토해양부장관 시행자(주공 토공) 국토해양부장관 도시개발구역 지정제안 시행자(주공 토공) 시 도지사 (국토해양부장관) 예정지구 및 시행자 지정 국토해양부장관 20만m2 미만 (시 도지사) 도시개발구역 시행자 지정 시 도지사 100만m2 이상 (국토해양부장관) 택지개발계획 수립 시행자 개발계획 수립 시행자 계 획 단 계 택지개발계획 승인 택지개발사업 실시계획 수립 (지구단위계획 수립) 국토해양부장관, 330만m2 미만 (시 도지사) 시행자 개발계획 승인 도시개발사업 실시계획 수립 (지구단위계획 포함) 시 도지사 (국토해양부장관) 시행자 택지개발사업 실시계획 승인 (지구단위계획 결정) 시 도지사 실시계획승인 고시 (지구단위계획 결정) 시 도지사 (국토해양부장관) 공사시행 시행자 공사시행 시행자 시 행 단 계 공사준공 및 준공검사 시행자 공사완료보고서 작성 시행자 사업준공 보고 시행자 국토해양부장관 준공검사 및 공사완료 공고 시행자 시 도지사 (국토해양부장관) 준공지구 관리 (지구단위계획) 시장 군수

58 48 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 제3절 제도 변화 추이 및 경향 1. 중앙행정권한의 지방이양에 따른 관련법 개정 추이 1) 도시기본계획 승인 등에 관한 사무의 이양 지난 2003년 6월 25일, 제22차 지방이양추진위원회에서는 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(법 제22조) 상의 도시기본계획의 승인, 관계중앙행정기관과의 협의, 중앙도시계획 위원회 심의 를 기존의 국가 에서 국가와 도 로 이양하도록 결정하고, 그 해 8월 5일 국무회의의 이양결정을 거쳐, 2005년 3월 31일 개정 법률을 공포, 그 해 7월 1일부터 시행토록 함. 또한 2008년 5월 2일, 제49차 지방이양추진위원회에서는 본 내용을 다시 상정, 기존의 국가와 도 에서 시 도 로 이양하도록 전격 결정하고 이의 후속조치(국무회의 상정, 법률 개정)를 진행중에 있음. 2) 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무의 이양 지난 2003년 6월 25일, 제22차 지방이양추진위원회에서는 택지개발촉진법 상의 택지 개발예정지구 지정 등 10개의 사무를 이양하도록 결정하고, 그 해 8월 5일 국무회의의 이 양결정을 거쳐, 2005년 3월 2일(실제 시행령은 3월 8일, 법은 5월26일 개정) 개정 법률을 공포, 시행령은 3월 9일, 법률은 9월 26일부터 시행함. 다음의 <표 2-16>은 사무이양의 내 용을 정리한 것임.

59 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 49 <표 2-16> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 1 단 위 사 무 명 관 련 법 조 항 이 양 내 용 1. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제 법 제3조 제1항 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 2. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제의 고시 법 제3조 제4항 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 3. 택지개발사업의 시행자 지정 4. 예정지구에 대한 택지개발계획의 승인 및 변경승인 5. 예정지구에 대한 택지개발계획의 승인 및 변경승인 고시 6. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경승인 7. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경승인 고시 및 통지 8. 준공검사 (시행자가 법 제7조 제1항 제3호, 4호의 경우에 한함) 9. 택지의 공급승인 10. 선수금 및 토지상환채권 발행의 승인 법 제7조 제1항 령 제18조 제1항 2의2 법 제8조 제1항 령 제8조 제1항 3 법 제8조 제2항 령 제18조 제1항 4 법 제9조 제1항 령 제18조 제1항 5 법 제9조 제3항 령 제18조 제1항 6 법 제16조 제1항 령 제18조 제1항 6의2 법 제18조 제1항 령 제18조 제1항 7 법 제20조 제4항 령 제18조 제1항 8 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가 국가, 시 도 (330만m2 미만) 국가 국가, 시 도 (330만m2 미만) 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가 시 도 (20만m2 미만) 국가 시 도 (20만m2 미만) 또한 2008년 5월 2일, 제49차 지방이양추진위원회에서는 기존의 10개 사무중 7개의 사무를 다시 상정, 기존의 국가와 시 도(20만m2 미만) 를 국가와 시 도(330만m2 미만) 로 이양의 규모를 확대하도록 결정하고 현재 이의 후속조치(국무회의 상정, 법률 개정)를 진행 중에 있음. 결정된 사무이양의 내용을 정리하면 다음과 같음.

60 50 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 2-17> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 2 단 위 사 무 명 관 련 법 조 항 이 양 내 용 1. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제 법 제3조 제1항 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 2. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제의 고시 법 제3조 제4항 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 3. 택지개발사업의 시행자 지정 법 제7조 제1항 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 4. 예정지구에 대한 택지개발계획의 승인 및 변경승인 5. 예정지구에 대한 택지개발계획의 승인 및 변경승인 고시 6. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경 승인 7. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경 승인 고시 및 통지 8. 준공검사 (시행자가 법 제7조 제1항 제3호, 4호의 경우에 한함) 법 제8조 제1항 령 제8조 제1항 3 법 제8조 제2항 령 제18조 제1항 4 법 제9조 제1항 령 제18조 제1항 5 법 제9조 제3항 령 제18조 제1항 6 법 제16조 제1항 령 제18조 제1항 6의2 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인 택지의 공급승인 법 제18조 제1항 선수금 및 토지상환채권 발행의 승인 법 제20조 제4항 령 제18조 제1항 8 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) 단 330만m2 이상은 국토해양부 승인

61 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 51 <표 2-18> 택지개발예정지구 지정 등에 관한 사무이양 3 단 위 사 무 명 2000년 이전 제22차 지방이양 법 시행 제49차 지방이양 비 고 1. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 2. 예정지구의 지정, 변경 또는 해제의 고시 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 3. 택지개발사업의 시행자 지정 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 4. 예정지구에 대한 택지 개발계획의 승인 및 변경승인 국가, 시 도 (330만m2 미만) 국가, 시 도 (330만m2 미만) - 5. 예정지구에 대한 택지 개발계획의 승인 및 변경승인 고시 국가, 시 도 (330만m2 미만) 국가, 시 도 (330만m2 미만) - 6. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경 승인 국가, 시 도 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 7. 택지개발사업실시계획의 승인 및 변경 승인 고시 및 통지 국가, 시 도 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 8. 준공검사 (시행자가 법 제7조 제1 항 제3호, 4호의 경우에 한함) 국가 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 9. 택지의 공급승인 국가, 시 도 국가, 시 도 (20만m2 미만) 선수금 및 토지상환채권 발행의 승인 국가, 시 도 국가, 시 도 (20만m2 미만) 국가, 시 도 (전면이양) - 단 330만m2 이상 중앙 이러한 택지개발사업 관련 사무이양의 내용을 관련법의 개정추이와 비교하여 살펴보면, 다 소 특이한 결과를 볼 수 있는데, 이는 2003년 지방이양추진위원회의 사무이양 결정이 내려 지기 전, 이미 어느 정도의 권한 위임이 이루어지고 있었음을 알 수 있음. 즉 1999년 6월 11일 택촉법시행령 개정 전에도 330만m2 미만의 택지개발계획 승인 및 고시, 택지개발사업실시계획 승인 및 고시 통지, 택지의 공급승인, 선수금 및 토지상환채권발행 의 승인 등에 관한 사무들은 이미 이양하고 있는 것으로 파악되고 있음. 권한의 위임과 관련하여 비교적 큰 변화가 있었던 것은 1999년 6월 11일 택촉법시행령 개정

62 52 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 으로 볼 수 있는데, 이의 내용을 정리하면 다음과 같음. - 예정지구의 지정, 변경 또는 해제 와 관련하여 개정 전에는 330만m2 미만의 예정지구 내에 경미한 사항의 변경지정 및 고시에 권한을 한정하던 것을, 개정 후에는 면적 20만m2 미만의 예정지구의 지정 및 변경 고시에 관한 권한을 위임하기 시작함. 또한 이때 준공검 사에 관한 권한도 함께 위임됨. - 이후 2001년 7월 8일의 령 개정에는 면적 20만m2 미만 예정지구의 사업시행자 지정 권한을 위임하고 있음. 이후 2003년 지방이양추진위원회의 사무이양 결정은 이러한 지방이양 사무에 대한 규정들 을 더욱 공고히 하는 역할을 하였으며, 실제 이에 따라 2005년 3월 일부 시행령 개정과 함 께 5월 모법의 개정으로 택지개발사업에서의 실질적인 권한이양이 시작됨. 이러한 가운데 2008년 5월 2일, 제49차 지방이양추진위원회에서는 기존의 부분적인 사무이 양을 전면 이양으로 결정하면서 향후, 택지 도시개발의 권한이양은 새로운 국면을 맞고 있 음. 2. 공공 민간 공동개발사업 규정 등 최근 개정 내용 2007년 택지개발촉진법 개정의 주요 내용은 공공 민간 공동개발사업 방식 도입, 택 지개발 절차의 단축 및 사업단계의 일원화, 행위제한시점의 조정, 존치시설물 결정기 준 및 비용부담 근거 마련, 택지의 전매행위 제한 등 주로 참여정부의 부동산대책 차원 에서 이루어짐. 1) 공공 민간 공동개발사업 방식 도입 (법 제7조 제1항 제4호) 개정배경 - 도시지역의 주택난 해소 등 공익 목적을 위하여 필요한 경우에는 민간택지라도 일정한 요 건을 갖춘 경우, 공공과 민간이 공동으로 사업을 추진할 수 있는 근거를 마련함. 공동사업의 추진방법 및 요건

63 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 53 - 예정지구 안의 토지면적 중 일정 비율 이상의 토지를 소유하거나 소유권 이전계약을 체결 한 민간시행자에 대하여 법이 정하는 기존의 택지개발시행자 8) 에게 공동사업을 제안할 수 있는 자격을 부여함. - 또한 택지개발사업의 원활한 추진을 위하여 공동사업을 제안할 수 있는 민간시행자의 자격 을 주택법 제9조에 따른 등록업자로서 건설산업기본법 제9조에 의한 일반건설업 (건축공사업 또는 토목건축공사업)으로 등록하거나 주택법 제12조에 의한 시공능력자 로 규정함으로써 택지개발사업의 진행에 무리가 없도록 함. - 민간시행자가 공동사업을 요청하는 경우 공공시행자는 공익성 등을 감안하여 수용여부를 판단하고, 60일 이내에 민간시행자에게 공동사업의 수용여부를 결정 통보하도록 개정함. <표 2-19> 공동사업 추진 구조도 공동사업제안 가능 사업지구면적 - 도시지역 : 1만m2 이상 - 비도시지역 : 3만m2 이상 사업지구 토지면적 확보 비율 - 사업지구 면적의 20% 이상 민간시행자 공동사업 제 안 국가, 지자체, 한국토지공사, 대한주택 공사, 지방공기업 등 민간소유토지에 국민임대주택건설 등 필요한 경우 공동사업 제안 공공시행자 공동사업제안 가능 사업지구면적 - 도시지역 : 1만m2 이상 - 비도시지역 : 3만m2 이상 사업지구 토지면적 확보 비율 - 사업지구 면적의 50% 이상 공동사업 제 안 60일 이내에 수락여부 통보 택지개발촉진법에 의한 택지개발예정 지구로 지정 토지수용은 공공시행자가 실시 민간토지는 민간시행자가 사업추진 국가, 지자체, 한국토지공사, 대한주택 공사, 지방공기업 등 공공성 확보를 위하여 지구면적의 최소 30% 이상을 확보 공공사업 시행시 토지수용을 통한 사업진행 공동사업제안에 대하여 60일 이내에 수락 여부 통보 수락 8) 택지개발촉진법 제7조 제1항의 사업시행자 1 국가 지방자치단체, 2 한국토지공사 대한주택공사, 3 지방공기업법에 의한 지방공사

64 54 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 사업의 공공성 확보 - 공동사업시행의 경우, 토지의 수용은 반드시 공공시행자만이 할 수 있도록 하였으며, 공공 시행자가 수용한 토지의 면적이 전체 사업지구 토지면적의 30%에 미달하는 경우에도 최소 한 30% 이상은 공공시행자가 공공택지로 활용하도록 함. 기대효과 - 민간부문의 주택공급이 다소 활성화될 수 있는 길이 마련되었으며, 민간시행자와 공공시행 자의 기술적 행정적 교류를 통하여 개발사업의 기술적 진보가 예상됨. - 기존의 10만m2 이상의 면적에서만 가능하던 택지개발사업이 최소 1만 m2 이상의 규모까지 다양화되어 다양한 개발수요에 대처가 가능함. 2) 택지개발 절차의 단축 및 사업단계 일원화 (법 제8조, 제9조 제2항, 제18조 제1항) 개정배경 부동산시장 안정화 대책의 일환으로 8.31정책에 의한 추가소요 택지의 확보와 사업 의 가속화를 위하여 개발사업에 소요되는 기간의 단축을 도모함. 개정내용 - 택지개발계획을 지구지정과 동시에 수립하여 택지개발사업 절차를 지구지정(개발계획 포 함) 실시계획 승인의 2단계로 단축하는 한편, 토지보상금 산정 기준시점을 개발계획 승인시점 에서 예정지구 지정단계 로 앞당겨 보상하도록 함. - 기존의 택지개발사업 실시계획과는 별도로 택지공급승인을 받도록 하고 있는 것을 통합하 여 시행, 사업기간을 단축하도록 함. 기대효과 - 지구지정과 개발계획 승인을 통합할 경우, 전체 사업기간 중 약 1년여 정도의 기간 단축 효 과가 예상되며, 실시계획과 공급승인 절차의 일원화를 통해서 약 2~6개월의 추가적인 단 축효과가 예상되어 계획된 택지의 조기 적시 공급이 가능해 짐.

65 제2장 택지 및 도시개발 관련 제도의 현황 및 변화 추이 도시개발사업에서의 권한이양 1) 허가 승인권에 대한 권한 배분 도시개발구역의 지정 및 개발계획의 수립, 실시계획의 인가 및 준공검사 등 인 허가사항에 관한 권한의 대부분이 중앙정부와 시 도지사에게 있음. 도시개발사업 자체를 중앙정부와 지방정부가 각각 시행하기 때문에 시행주체별로 인 허가권을 가지고 있음. 다만 시 도지사가 시행하는 도시개발사업 중에서 구역면적이 100만m2를 넘는 경우에만 국 토해양부장관의 승인을 받도록 되어 있음. 또한 2 이상의 시 도에 걸친 경우로서 시 도지 사의 협의가 성립되지 않은 경우에는 국토해양부장관이 직접 계획을 수립하고 구역을 지정 하기도 함. 한편 시장 군수는 구역을 지정할 수는 없지만 시 도지사에게 구역지정을 요청 할 수 있음. 2) 법령의 구체적인 내용에서의 권한이양 도시개발계획은 도시개발업무지침에 적합하게 수립되어야 함. 이는 법에서 국토해양부장관 이 수립하도록 되어 있고, 이에 따르도록 되어 있기 때문임. 도시개발업무지침이 사실상 법 규를 대행하고 있다고 할 수 있다. 이 지침에 따르면 대상구역의 선정기준, 주요지표의 설정, 주택의 규모 계획, 토지이용계획, 교통 및 환경보전계획 등 제반절차와 기준을 규정하고 있어서, 사실상 중앙정부의 통제를 받 고 있는 셈임. 따라서 지방정부의 입지나 여건 등을 감안하여 창의적인 계획을 수립하기가 쉽지 않다는 지적도 있음. 3) 최근 도시개발법의 개정 추이 최근 중앙정부에서는 도시개발법에 의한 도시개발사업을 활성화하기 위하여 다각적인 노력 이 전개되고 있음. 즉 사업시행에 있어 동의요건을 완화한다거나, 관련 절차를 간소화하는 방향으로 추진하여, 그 동안 도시개발법에 의한 개발사업의 불합리한 점들을 수정 보완해

66 56 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 나가는 방향으로 진행되고 있음. 또한 택지개발촉진법의 대폭적인 변화 전망(지방권한이양 및 민간개발 참여 등)에 따라, 도 시개발법 또한 이에 상응하는 변화가 전망됨. <표 2-20> 도시개발법에서의 권한에 관한 사항 구 분 조 문 국토해양부장관 시 도지사 시장 군수 도시개발구역 지정 제3조 개발계획 수립 제4조 도시개발구역 지정 고시 제9조 도시개발구역 안에서의 행위허가 영 제16조 (시장 군수) 시행자 지정 제11조 조합설립인가 제13조 실시계획인가 제17조 감리자 지정 제20조 환지계획 인가 제28조 준공검사 제50조 공사완료 공고 제51조 도시개발특별회계 설치 제60조 (시장 군수) 타인토지 출입허가 제64조 보고 및 검사 제74조 법률 등 위반자에 대한 행정처분 제75조

67 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 제1절 경기도 택지 및 도시개발사업 현황 제2절 택지 및 도시개발사업의 문제점 및 개선과제

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69 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 59 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 제1절 경기도 택지 및 도시개발사업 현황 1. 택지개발사업 추진 현황 2008년 3월 현재 경기도내 택지개발사업은 총 184개 지구(295,653천m2/8,943만평)로 이중 준공된 곳이 115개 지구(113,668천m2/3,438만평), 사업이 착수되어 진행 중인 곳이 59개 지 구(134,492천m2/4,068만평), 미착수된 곳이 10개 지구(47,493천m2/1,437만평)임. <표 3-1> 경기도내 택지개발사업 현황 ( ~ 현재) 구 분 지구수 면적(천m2) 세대수(호) 수용인구(인) 총 계 지 자 체 경 기 도시공사 대 한 주택공사 한 국 토지공사 합 계 ,653 1,713,021 5,635,162 준 공 , ,555 3,109,203 착 수 , ,238 1,876,142 미착수 10 47, , ,817 계 36 16, , ,403 준 공 36 16, , ,403 착 수 미착수 계 2 12,240 35,553 91,630 준 공 ,553 14,130 착 수 1 11,282 31,000 77,500 미착수 계 73 80, ,910 1,738,146 준 공 34 21, , ,732 착 수 37 51, , ,874 미착수 2 7,894 39, ,540 계 , ,837 3,184,983 준 공 44 74, ,379 1,652,938 착 수 21 72, , ,768 미착수 8 39, , ,277 출처 : 경기도 신도시기획과 자료 ( 현재)

70 60 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 3-2> 시 군별 택지개발사업 현황 ( ~ 현재) 구 분 계 준 공 착 수 미착수 지구수 면적(천m2) 지구수 면적(천m2) 지구수 면적(천m2) 지구수 면적(천m2) 계 , , , ,493 수원시 21 25, , , 성남시 6 37, , , ,788 부천시 10 10, , , 안양시 3 5, , 안산시 용인시 18 17, , , 평택시 17 10, , , 광명시 4 6, , , 시흥시 6 7, , , 군포시 6 6, , , 화성시 13 44, , , ,474 이천시 김포시 8 14, , , 광주시 안성시 3 4, ,984 하남시 3 2, , , 의왕시 5 2, , 오산시 5 7, , , 여주군 양평군 과천시 고양시 15 32, , , ,318 의정부시 8 6, , , 남양주시 11 12, , , ,001 파주시 6 19, , , ,928 구리시 5 2, , 포천시 양주시 6 14, , 동두천시 2 1, , 가평군 연천군 출처 : 경기도 신도시기획과 자료 ( 현재) 사업추진 주체별로 보면, 지자체(경기도시공사 포함)가 38개 지구(28,793천m2)로 전체 지구 면적의 9.7%를 차지하고 있으며, 한국토지공사가 73개 지구(185,995천m2)로 62.9%, 대한 주택공사가 73개 지구(80,865천m2)로 27.4%로 나타나고 있음. 즉 중앙정부 주도의 사업지

71 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 61 구가 지구수로는 약 80%, 면적으로는 약 90%에 육박함으로써 거의 대부분의 택지개발사업 이 중앙정부 주도에 의하여 이루어지고 있음. 경기도내 시군별 사업현황을 보면, 우선 지구수의 측면에서는 수원시가 21개 지구로 가장 많 고, 다음으로 용인시(18개 지구), 평택시(17개 지구), 고양시(15개 지구), 화성시(13개 지구), 남양주시(11개 지구), 부천시(10개 지구), 김포시, 의정부시가 각각 8개 지구 순으로 나타남. 사업지구의 면적 순으로 보면, 화성시가 44,487천m2로 전체 지구면적의 15.0%를 차지하고 있으며, 성남시가 37,484천m2(12.7%), 고양시가 32,742천m2(11.1%), 수원시가 25,944천m2 (8.8%), 파주시가 19,618천m2(6.6%), 용인시가 17,307천m2(5.8%)로 본 6개 시가 전체 사업 면적의 60% 가량을 차지하고 있어, 사업지구의 극심한 편중 현상이 나타나고 있음. 2. 도시개발사업 추진 현황 2008년 5월 현재 경기도내 도시개발사업은 9개 시 군에 총 28개 지구(17,513,592m2/약 530만평)로 이중 준공된 곳이 4개 지구(600,421m2/약 18만평)에 불과하며, 사업이 착수되 어 진행 중인 곳이 13개 지구(7,564,462m2/약 229만평), 미착수된 곳이 11개 지구 (9,348,709m2/약 283만평)로 상당수가 시행중에 있음. - 사업 추진현황을 면적으로 보면 약 3.4%의 사업이 완료되었으며, 43.2%가 시행중이며, 53.4%가 도시개발사업구역은 지정되어 있으나 실제 공사에 착수하지 못하고 있음. 사업추진 주체별로 보면, 지자체(도 시 군)가 10개 지구(4,933,366m2/약 150만평)로 전 체 지구면적의 28.2%를 차지하고 있으며, 도시개발조합이 13개 지구(8,869,004m2/약 268 만평)로 50.6%, 민간사업자가 3개 지구(750,680m2/약 23만평)로 4.3%, 한국토지공사가 2 개 지구(2,960,542m2/약 89만평)로 16.9%로 나타나고 있음. 즉 도시개발조합에 의한 사업 이 지구수 측면에서나 사업면적에서 약 절반가량을 차지하고 있으며, 그 다음으로 지자체의 사업이 주류를 이루고 있음을 알 수 있음.

72 62 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 <표 3-3> 경기도내 도시개발사업 현황 ( ~ 현재) 구 분 지구수 면적(m2) 세대수(호) 수용인구(인) 총 계 지 자 체 (도 시 군) 도시개발 조 합 민 간 한 국 토지공사 합 계 28 17,513,592 91, ,037 준 공 4 600,421 4,355 9,853 착 수 13 7,564,462 31,303 94,656 미착수 11 9,348,709 55, ,528 계 10 4,933,366 9,728 29,482 준 공 2 172, ,906 착 수 7 4,473,895 8,777 26,576 미착수 1 287, 계 13 8,869,004 61, ,271 준 공 1 333,022 2,654 4,697 착 수 6 3,090,567 22,526 68,080 미착수 6 5,445,415 36, ,494 계 3 750,680 6,620 18,394 준 공 1 95, ,250 착 수 미착수 2 655,618 5,870 16,144 계 2 2,960,542 13,415 38,890 준 공 착 수 미착수 2 2,960,542 13,415 38,890 출처 : 경기도 신도시기획과 자료 ( 현재) 착수와 미착수는 실제 공사의 시작여부로 구분함. <표 3-4> 시 군별 도시개발사업 현황 ( ~ 현재) 구 분 계 준 공 착 수 미착수 지구수 면적(m2) 지구수 면적(m2) 지구수 면적(m2) 지구수 면적(m2) 계 28 17,513, , ,564, ,348,709 용인시 2 1,015, ,015, 평택시 7 5,706, , , ,949,439 화성시 4 3,905, , ,960,542 김포시 5 1,725, , , ,151,594 안성시 2 456, , , 여주군 1 52, , 고양시 5 4,178, ,178, 양주시 1 185, , 연천군 1 287, ,134

73 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 63 경기도내 시 군별 사업현황을 보면, 현재 도시개발사업이 이루어지고 있는 곳은 총 9개 시 군으로 우선 지구수 측면에서는 평택시가 7개 지구로 가장 많고, 다음으로 고양시, 김포시 (각 5개 지구), 화성시(4개 지구), 용인시, 안성시(각 2개 지구), 기타 양주시, 여주군, 연천 군(각 1개 지구) 순으로 나타나고 있음. 사업지구의 사업면적 순으로도 평택시가 5,706,480m2로 전체 지구면적의 32.6%를 차지하 고 있으며, 고양시가 4,178,955m2(23.9%), 화성시가 3,905,341m2(22.3%), 김포시가 1,725,893m2(9.8%), 용인시가 1,015,672m2(5.8%), 안성시가 456,524m2(2.6%)로 나타나고 있음. 즉 시 군의 여건상 개발압력과 수요가 높은 곳에 집중하여 개발이 나타나고 있는 것 을 알 수 있음. 도시개발사업의 기능별 9) 추진현황을 보면, 대부분이 주거기능(75.0%) 확보를 위한 개발사 업으로 지역현안사업인 상업형, 산업형, 유통형, 전시장 건립 등의 사례는 각 1건에 불과하 며, 주거형을 제외하고는 관광형의 개발사례가 3건(10.7%)을 차지하고 있음. <표 3-5> 도시개발사업 기능별 추진 현황 구 분 계 주거형 상업형 산업형 유통형 관광형 전시장 지구수 28 (100.0%) 21 (75.0%) 1 (3.6%) 1 (3.6%) 1 (3.6%) 3 (10.7%) 1 (3.6%) 출처 : 경기도 신도시기획과 자료 ( 현재) 도시개발사업의 시행방식별 현황을 보면, 환지방식이 가장 많으며 기타 수용방식, 수용방식 과 환지방식의 혼용방식, 수용 또는 사용방식 등으로 나타나고 있음. <표 3-6> 도시개발사업 사업시행방식별 현황 구 분 계 수용방식 환지방식 혼용방식 수용/사용방식 지구수 28 (100.0%) 5 (17.9%) 16 (57.1%) 4 (14.3%) 3 (10.7%) 출처 : 경기도 신도시기획과 자료( 현재) 수용 또는 사용방식 : 사업시행주체의 소유 토지와 개발사업에 필요한 인근 토지를 수용하여 추진하는 사업방식 9) 도시개발구역 안에서 주거 상업 산업 유통 정보통신 생태 문화 보건 및 복지 등의 기능을 가지는 단지 또는 시가지를 조성하기 위해 시행하는 사업을 의미함.

74 64 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 제2절 택지 및 도시개발사업의 문제점 및 개선과제 1. 택지개발사업의 문제점 및 개선과제 1) 도시계획체계 속에서의 정합성 문제 도시계획법 과 국토이용관리법 을 통합한 국토의 계획 및 이용에 관한 법률(이하 국토계획법) 의 실시와 함께 도시기본계획은 비도시지역까지를 대상으로 하게 되었으며, 이른바 선계획-후개발이라는 원칙이 확립됨. 그러나 택지개발촉진법 에 의한 택지개발 사업을 둘러싼 상위 및 관련계획과의 정합성 확보의 문제는 여전히 존재함. 택지개발촉진법 은 택지의 취득과 개발, 그리고 공급에서 관리까지의 내용을 담고 있으 며 각각에 대해서 특례를 규정하고 있음. 따라서 대규모의 택지를 개발하기에는 매우 유리하 나 도시관리계획 결정의 기능까지를 가짐으로써, 국토계획법 에서 규정하고 있는 도시계 획과 연계되지 않고 독자적으로 추진되고 있음. 도시기본계획에서는 개발예정용지를 설정하고 그에 대한 개발의 시기를 정하고는 있으나 개 념적이고 개략적인 표현에 그치고 있으며, 개발예정용지의 경우 녹지지역보다 지가가 높은 수준을 유지하거나 상승하기 때문에 경제성이 수반되어야 하는 택지개발사업은 개발예정용 지보다는 개발이 예상되지 않은 녹지지역을 중심으로 이루어지고 있음. 도시기본계획에서의 개발예정용지를 중심으로 택지개발사업이 추진되고 있는 경우도 적지 않게 발견할 수는 있 으나 이것은 추진 중인 택지개발사업을 추후에 도시기본계획에서 수용하여 수립한 것으로, 엄밀히 보아서는 정합성을 확보하였다고 볼 수 없음. 실제로 새롭게 추진되는 택지개발사업의 경우, 광역도시계획 및 도시기본계획에서 제시하고 있는 공간구조, 녹지체계, 균형적 개발 등의 내용에 부합하지 않고 있음. 즉, 택지개발사업 에서는 광역적 차원에서의 검토는 결여되어 있다고 할 수 있으며, 그에 관한 의무나 방법에 대한 규정도 없는 상황임. 이상과 같은 문제점의 개선을 위해서는, 우선 도시개발과 관련된 각종 계획의 체계를 명확하 게 정립하고, 그에 따라 도시기본계획과 택지개발사업 양측 모두에서의 개선이 필요함. 즉

75 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 65 도시기본계획에 대해서는 해당 시 군에서의 개발사업을 보다 구체적이고 직접적으로 통제 하고 조정할 수 있는 수단을 마련하여야 하며, 택지개발사업에 대해서는 국토계획법 에 서의 결정에 관한 의제조항을 개정하거나 또는 도시기본계획과의 관계를 상하위계획으로 규 정하여 양 계획 간의 관계에 관한 사항을 명확하게 규정할 필요가 있음. 관련 사례 : 도시기본계획과 택지개발사업과의 정합성 문제 화성 동탄신도시는 당초 도시기본계획 상 비도시지역의 준농림지역으로 설정되어 있었으나, 먼저 택지개발사업예정지구의 지정이 이루어진 후, 도시기본계획의 시가화예정용지로 반영됨. 즉 도시기 본계획이 개별 사업을 사후 추인해 주는 결과가 됨. 2) 지자체의 참여가 배제된 사업시행의 문제 실제로 이루어지고 있는 공공택지 및 시가지 개발은 대부분이 택지개발사업에 의하여 이루 어지고 있음. 경기도의 경우, 전체 도시개발 면적의 96.6%가 택지개발사업에 의하여 이루어 지고 있음. 게다가 택지개발의 대부분은 한국토지공사와 대한주택공사에 의해서 이루어지고 있음. 전국적으로 (2004년 12월 현재) 지자체에 의한 택지의 개발은 2.7%에 지나지 않으며, 한국토지공사와 대한주택공사에 의한 택지개발이 나머지 97.3%를 차지하고 있음. 이와 같이 지자체가 배제되어 추진되는 택지개발은 획일적인 주택용지를 양산하고 있으며, 지역의 특성이 반영되지 못하고 있음. 또한 도시개발체계 속에서 상위계획 및 관련계획과의 정합성을 확보하기 어려운 이유의 하나가 되고 있기도 함. 또한 한국토지공사와 대한주택공사가 경쟁적으로 사업을 추진함에 따라, 일체적이고 통합적 인 사업의 추진이 유리함에도 불구하고 두 공사가 서로 나누어서 사업을 추진하는 예도 발생 하고 있음.

76 66 도시개발권한의 합리적 지방이양을 위한 제도개선방안 관련 사례 : 동일지역에 각기 다른 사업주체가 동시개발 추진(사업지구 분할식 개발) 양주신도시의 경우 통합개발이 유리한 여건임에도 불구하고, 동측의 옥정지구(185만평)는 한국토지 공사에 의해서, 서측의 회천지구(134만평)는 대한주택공사에 의해서 별도로 사업이 추진됨. 3) 특정지역으로의 개발 집중과 기반시설의 문제 그 동안 지자체가 배제되어 추진된 택지개발사업들은 다음과 같은 물리적인 문제점들을 만 들어 내고 있음. - 첫 번째, 특정지역에 편중되어 택지가 개발되고 있음. 대부분의 택지개발사업은 대도시와 의 접근성, 주택의 수요, 기반시설의 현황, 사업대상지가 가지는 지가 등의 조건과 같이 개 발의 사업성이 중요한 요소로 작용하기 때문에, 특정 지역에 집중하여 이루어지는 경향이 있음. 결국 균형발전의 원칙이나 광역적 차원에서의 공간구조는 고려되지 않고, 주변지역 의 기반시설 부족이나 연접개발, 지가 상승 등의 문제점을 만들어 내고 있음.

77 제3장 택지 및 도시개발사업의 현황 및 문제점 67 관련 사례 : 특정지역에 집중된 택지개발사업의 추진과 기반시설 부족 문제 사업성이 있다고 판단되는 수도권의 남부지역에 택지개발사업이 집중되고 있음. 특히 경부고속도로 를 중심으로 한 택지개발사업은 장기적으로 사회간접비용의 증가를 가져옴. - 경부축 택지개발사업 현황 경부축을 중심으로 택지개발사업이 집중되어 있음에도 불구하고, 성남 판교신도시 개발이 진행되고 있음. 2008년말에 입주가 예정되어 있으나, 서울-용인간 고속도로는 현재 개통시점이 불투명하며, 신분당선의 건설은 2010년 7월에 준공될 예정으로 입주시점을 전후하여 입주민은 물론 주변의 주 민까지 교통대란을 겪게 될 것이 예상됨. - 두 번째, 지자체 단위의 공간구조 설정의 내용에 부합하지 않는 개발이 이루어지고 있음. 즉 지자체의 입장에서는 자족성을 제고하고 균형적인 공간구조를 만들고자 하지만, 택지개 발사업이 추진됨에 따라 기형적이고 편중된 공간구조가 만들어지고 있음.