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1 부 동 산 의 미 래 를 가 이 드 하 는 가 장 신 뢰 할 수 있 는 전 문 지 2009 보상수탁사업 현황과 발전방향 한국감정원 보상수탁사업 현황 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 Real Estate Focus 2009년 08월 Vol. 15

2 부동산포커스는 부동산시장에 대한 분석과 전망을 통해 건전한 부동산시장을 선도하고, 부동산 금융 정책 제도 등에 관한 정보제공을 통해 올바른 부동산 문화창달에 기여하고자 합니다. Through-out the profound insights and perspectives on the real estate market, Real Estate Focus contributes to Creating a new paradigm for the future of real estate. 부동산포커스에 수록된 내용은 필자 개인의 의견이며 한국감정원 부동산연구원의 공식적인 견해가 아님을 밝힙니다. 한국감정원 부동산연구원 홈페이지( 통해 부동산포커스에 실린 기사 및 논문을 제공하고 있습니다.

3 CONTENTS 08 August 2009 포커스 에세이 Cover Story 경제동향 집중조명 포커스 산책 시장동향 Focus Culture 글로벌 리포트 포커스 뉴스 주요지표 부동산 시장과 통계지표 황해성 원장 한국감정원 보상수탁사업 현황과 발전방향 한국감정원 보상수탁사업 현황 윤호영 처장 한국감정원 보상사업처 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 김장철 부장 한국감정원 사업지원실 경영정보부 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 김상규 전문위원 한국감정원 일반경제동향 분석 제주특별자치도 부동산 시장 Lighting Tomorrow! 아파트 시장동향 부동산 시장동향 연암에게 글쓰기를 배우다 이탈리아 주택가격 - 이탈리아 중앙은행 통계 활용 주요 뉴스, 법률개정, 정책동향 일반경제 주택 토지 오피스 국외 발행인 황해성 발행일 2009년 8월 20일 발행처 한국감정원 부동산연구원/서울특별시 강남구 역삼동 730번지 전화 ~5 편집인 연구원장 김영훈 기획 연구개발실장 정경생 편집 정책연구부 이상호, 김성진 디자인 인쇄 천일인쇄사

4 포커스 에세이 부동산 시장과 통계지표 1) 황해성원장 한국감정원 지난해 말 시작된 글로벌 금융위기 이후 냉각됐던 부동산시장이 일부 지역 재 건축아파트 시장 등을 중심으로 금융위기 이전 수준을 회복했다는 소식이 들려오 고 지나친 가격상승을 우려하는 견해가 나오고 있다. 정부에서도 일부 지역을 중심으로 재건축연한 완화 등에 대한 검토를 중단하는 한편, DTI(총부채상환비율), LTV(담보대출비율) 등 금융규제를 강화하는 등 부동 산시장 안정을 위한 노력을 하고 있다. 하지만 보다 근본적인 처방은 현재 부동산시장이 과연 과열상태인지, 나아가 향후 어떻게 변화할 것인지에 대한 정확한 판단이라고 할 수 있다. 병을 알면 치 료방법은 쉽게 나올 수 있기 때문이다. 부동산시장을 파악할 수 있는 수단으로 현재 몇 개의 부동산 통계가 있으나, 일 반적인 흐름을 파악할 수 있는 정도일 뿐, 특정 지역의 구체적인 변동 상황이나 변동 원인을 정확하게 알려주는 지표로는 한계가 있는 것으로 판단된다. 여기저기 부동산시장 관련 정보는 넘쳐나고 있으나 옥석을 가려 신뢰할 수 있 는 자료를 찾기가 쉽지 않고, 부동산시장 통계에 관한 정보 욕구를 충족시켜주지 못하고 있는 실정이다. 경제 사회 발전에 따라 우리의 부동산시장도 다양하게 변화하고 있다. 주택의 경우 매매, 전세가 전부이던 것이 월세나 일부 보증금과 월세 형태 등으로 다양화 1) 이 글은 7월 21자 헤럴드 경제 헤럴드 포럼 코너에 실린 칼럼입니다. 2_ 08 August

5 포커스 에세이 하고 있고, 월세의 산정기준이 되는 금리도 주택의 크기나 지 역별로 서로 다르게 적용되고 있으며, 정부가 시행하는 정책도 지역 주택형태 등에 따라 다양한 영향을 미 치고 있다. 따라서 부동산시장에 바로 접근하기 위 해서는 주택보급률 등 전체적인 수요와 공급측면 의 접근보다는 다양하게 변동(Dynamic)하는 시장 의 움직임을 정확하게 포착하는 것이 중요하다. 현재 이용되는 부동산경기동행통계로는 주택의 경 우 전국주택가격동향조사, 토지는 지가변동률 이있 으나 항상 시장보다 후행(Time-lag)하고 통계표 위주로 작 성돼 변동원인을 제대로 설명해 주지 못한다는 한계를 지닌다. 다음으로, 부동산물량통계를 살펴보면 부동산 공급은 건축허가(승인), 건축공사, 사용승인의 단계를 거치는 데 건축허가단계의 착공통계와 사용승인단계의 입주물량통계만 존재하고, 향후 입주물량을 예측할 수 있는 건축공사단계의 분양권통계는 아직 생산되지 않고 있다. 마지막으로, 비주거용 통계이다. 그간 부동산통계는 국민의 주된 관심사인 주택 및 토지시장 위주로 개발 발표돼 비주거용 부동산에 대한 통계는 거의 없는 실정이다. 이는 비주거용 부동산 수요자가 투자지표로 활용 할 수 있는 임대수익 등의 조사가 원활하지 못하기 때문이다. 정부도 이런 문제점을 인식하고 부동산통계 선진화를 추진하고 있다. 각종 통계를 작성하는 기관들은 부동 산시장을 입체적으로 조망하고 상황을 정확하게 전달할 수 있는 지표 개발을 위해 노력해야 할 것이다. 부동 산 시장상황을 바르게 읽을 수 있는 수단이 준비되면 이를 토대로 정책당국자가 시장 안정을 위해 시장에 개 입할 것인지 말 것인지, 개입한다면 어떤 정책수단을 사용해 어느 정도의 강도로 개입할 것인지를 결정하는 데 중요한 판단 자료가 될 수 있다. 또한 일반인들도 부동산 매매 및 자산 포트폴리오 구성에 이를 활용할 수 있을 것으로 기대된다. 따라서 이제는 장기적인 측면에서 부동산시장을 진단하고 이에 따른 맞춤 처방이 가능하도록 부동산시장을 바로 읽는 기능을 마련하는 데 초점을 맞춰야 할 것으로 보인다. 이를 위해서는 안정적인 조직과 전문 인력을 바탕으로 중립적인 위치에서 부동산통계를 생산하고 관리할 수 있는 체계의 구축이 선행돼 야 한다. 신뢰할 수 있는 부동산통계는 정부, 기업, 개인이 의사결정을 하는 데 충분한 정보를 제 공하게 될 것이다. Real Estate Focus _3

6 보상수탁사업 현황과 발전방향 한국감정원 보상수탁사업 현황 윤호영처장 한국감정원 보상사업처 공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 손실보상 에 있어서 보상전문기관은 중립성, 공정성 이 무엇보다 중요하다 할 것이다. 공익사업에 편입되 는 토지소유자 및 관계인에게 정당한 보상 을위 해서는 중립적이고 공정한 보상업무 수행이 공신 력을 확보하는데 있어서 매우 중요하며, 이를 충족 하는 보상전문기관은 순수하게 손실보상업무만을 수행하는 한국감정원 뿐이다. 4_ 08 August

7 한국감정원 보상수탁사업 현황 1. 보상수탁사업의 개념 2) 조직 및 연혁 보상수탁사업이란 공익사업을 위한 토지 등 의 취득 및 보상에 관한 법률 (이하 토지보상 법 ) 제81조 및 시행령 제43조에서 정한 보상전 문기관 이 국가, 지자체 및 공공기관 등 보상업 무를 수행하는 공익사업시행자로부터 보상계획 의 수립 공고, 토지 및 지장물 조사, 보상협의, 수용재결, 이주대책 수립 등 일련의 보상업무를 위탁받아 수행하는 사업을 말한다. 2. 한국감정원 보상사업처 보상사업처는 2001년 6월 보상업무에 관한 용 역을 정관에 추가하여, 수탁보상업무를 수행할 수 있는 근거를 마련하고, 2001년 8월 용지보상 전문기관추진단 설치, 동년 12월 보상사업부로 확대 개편하였다. 2003년 1월 토지보상법 이 시행되어 보상전문 기관으로 지정(시행령 제43조)되었다. 이후, 2003 년 1월 영남사업소(부산), 2004년 4월 중부사업소 (대전), 2005년 5월 경기사업소(용인)을 설치하여, 전국적인 보상업무조직으로 확대되었으며, 2007 년 4월 보상사업처로 명칭이 변경되었다. 1) 순수한 보상전문기관 토지보상법 시행령 제43조에는 7개 보상전문 기관이 지정되어 있다. 한국토지공사 등 6개 기 관과 같이 자체 개발사업을 위하여 보상업무를 수행하는 기관과는 달리, 한국감정원은 자체 개 발사업이 없이 공익사업시행자로부터 순수하게 손실보상업무만을 위탁받아 수행하고 있는 유일 한 보상전문기관이다. 공익사업에 편입되는 토지 등에 대한 손실보 상에 있어서 보상전문기관은 중립성, 공정성 이 무엇보다 중요하다 할 것이다. 공익사업에 편 입되는 토지소유자 및 관계인에게 정당한 보 상 을 위해서는 중립적이고 공정한 보상업무 수 행이 공신력을 확보하는데 있어서 매우 중요하 며, 이를 충족하는 보상전문기관은 순수하게 손 실보상업무만을 수행하는 한국감정원 뿐이다. 현재는 보상사업처 산하에 4부(보상총괄부, 공공사업부, 산업용지부, 민자사업부), 2단(경기 사업단, 중부사업단), 13사무소를 두고 있으며, 부산경남지역본부 산하에 영남보상사업단, 울산 사무소, 대구경북지역본부 산하에 대구경북보상 사업단, 포항사무소가 설치되어 있다. 한국감정원 보상사업처 조직 보상총괄부 공공사업부 경인사무소 파주사무소 김포사무소 보상사업처 당진사무소 서산사무소 성남사무소 신안사무소 인제사무소 부산경남지역본부 - 부산지점 : 영남보상사업단, 울산사무소 대구경북지역본부 - 대구지점 : 대구보상사업단, 포항사무소 2009년 7월말 현재 산업용지부 민자사업부 경기사업단 중부사업단 의왕사무소 둔포사무소 천안5사무소 천안3사무소 익산사무소 Cover Story Real Estate Focus _5

8 보상수탁사업 현황과 발전방향 3. 보상사업 수행절차 4. 보상수탁사업의 현황 보상수탁업무는 토지보상법, 동법 시행령 및 시행규칙에 규정된 일련의 행정절차를 단계별로 이행하는 것이며, 토지소유자 및 관계인으로부 터 공익사업시행자로 소유권 등이 이전됨으로써 그 업무가 마무리되며, 토지보상법에 정한 그 구 체적인 절차는 아래와 같다. 보상업무 절차 법률에 따른 개발계획수립 (세목고시), 지자체 공부열람 및 대조 이의신청접수 및 처리 (감정평가기관추천제도안내) 잔여지 매수처리 (토지보상법제74조) 세목고시(변경시) 토지 물건조서 및 협의경위서 작성/날인 행정대집행 (토지보상법 제89조) 사업계획결정 (설계도서작성) 법률에 의한 사업계획 법률에 의한 사업승인고시 등 (사업인정고시 의제) 보상업무위수탁계약체결 (토지보상법제81조) 토지의 지적정리 (지적법제19조) 토지 물건조서 작성 (토지보상법제14조) 보상계획공고 통지 열람 (토지보상법제15조) 감정평가의뢰 (토지보상법제68조) 보상액산정 (토지보상법제68조) 보상협의 (토지보상법제16조) 보상계약체결 (토지보상법제17조) 소유권이전 및 보상금지급 (부동산등기법제40조외) 수용재결신청 (토지보상법제28조) 사업시행자 의견제시 (토지보상법제32조) 재결서 정본 수령 (토지보상법제34조) 보상금지급 및 공탁 (토지보상법제40조) 소유권이전 (토지보상법제45조) 이의재결신청 (토지보상법 제83조) 행정소송 제기 (토지보상법 제85조) 수용할 토지, 건축물 기타 물건이나 권리의 세목고시 수용할 토지, 건축물 기타 물건이나 권리의 세목고시 대한지적공사/시군구 지적과 (분할신청에 의한 공부정리) 지자체에 보상계획 통지 (보상협의회 구성 안내) 감정평가서 검토 및 산정 (사업시행자 산정사항 포함) 1) 보상수탁시장 현황 한국감정원은 공기업으로서의 역할을 강화하 고, 다각화된 사업구조 실현을 위하여 보상수탁사 업을 꾸준히 육성한 결과 7개의 보상전문기관가 운데 약50%의 보상수탁시장점유율을 보이는 등 절대적 우위를 점하고 있으며, 또한 08년도 수주 실적 217억원 중 약 47%인 102억원을 기존 위탁 기관이 재위탁하는 등 보상수탁시장에서 우리원 에 대한 손실보상업무 신뢰도가 상당히 높다. 2) 보상수탁사업의 확대 보상사업처는 2002년 38억을 수주한 이래, 비 약적으로 발전하여 2007년 마침내 100억 수주를 달성하고, 특히 2008년에는 217억을 수주하여 2002년 대비 571%의 기록적인 성장을 보였다. 보상사업처 설립 초기에는 국가 및 지자체 등 으로부터 국도, 지방도 등 도로사업을 주로 수주 하였으며, 전체 수탁사업 중 약 90%를 국가, 지 자체로부터 위탁받아, 위탁기관의 범위가 제한 적이었다. 그러나 다년간의 보상수탁실적과 꾸 준한 홍보활동으로 인하여, 2005년부터 본격적 으로 민간기업으로부터 보상업무를 수탁하게 되 었으며, 점차적으로 그 비중이 확대되고 있다. 보상수탁사업은 사업의 성격에 따라, 크게 단 지사업과 선형사업으로 나눌 수 있다. 단지사업 은 산업단지, 연구단지, 학교시설, 문화 체육시 설, 청사 등의 공익시설이 일정지역에 편입되는 사업을 의미하며, 선형사업은 철도, 고속도로, 국도, 지방도, 하천 등 일정 노선을 따라 토지 등 6_ 08 August

9 한국감정원 보상수탁사업 현황 연도별 수주실적 (단위 : 백만원) 3) 보상수탁사업의 비교 우위 구분 2002년 2003년 2004년 2005년 2006년 2007년 2008년 2009년 수주액 3,798 6,709 4,380 13,148 7,134 10,496 21,747 15,890 증가율 177% 65% 300% 54% 147% 207% 73% (2009년도 7월말 현재) 공정성 확보 한국감정원은 보상전문기관 중 유일하게 자체 개발사업을 수행하지 아니하고 보상업무만을 전 담하는 기관으로서, 제3자의 중립적 입장에서 공익과 사익의 적절한 조화를 도모하고 있다. 또 한 첨예한 이해관계가 대립하는 보상업무에 있 어 사업시행자 및 소유자 등으로부터 중립성을 인정받아 업무수행의 공정성 확보 및 사전 민원 해소를 통한 원활한 사업추진에 기여하고 있다. 이 공익사업에 편입되는 사업을 의미한다. 단지사업은 편입된 토지상에 대단위 공장, 학 교, 체육관, 청사 등을 건축하기 위한 사업이 대 부분으로, 비교적 단기간인 2 3년 내에 사업이 종료되는 특징을 가지고 있다. 이에 반해 선형사업은 예산 등의 제약으로 구 간별로 보상이 이루어지는 경우가 많고, 5 6년 에 걸친 장기사업이 대부분이다. 단지사업은 선형사업에 비해, 민원이 많고, 업 무난이도가 높은 편이나 인력의 효율적 운용, 사 업수익성은 훨씬 양호하며, 민간기업으로부터 수주하는 경우가 많다. 선형사업은 장기간에 걸친 업무수행으로 수익 성 등은 낮으나, 민원 및 업무난이도는 양호하 며, 대부분 국가, 지자체등으로부터 수주하여 안 정적인 수익기반 확보의 근거가 된다. 순수 보상전담인력 보유 우리 원은 2003년 제정된 토지보상법상 보상 전문기관으로 지정되기 이전인 2001년부터 보 상업무를 담당했던 인력이 현재까지 8년여간을 보상사업 한 분야에 전념하고 있어 축적된 실무 사례 및 업무노하우를 지니고 있다. 또한, 자체 보상업무 실무연수 등을 통한 지속적인 성과의 공유, 전문자료집의 발간을 통한 연구개발이 활 발히 이루어져 그 전문성을 배가시키고 있다. 감정평가부서와의 유기적 협조로 부당평가 방지 우리 원은 40년에 걸친 감정평가업무를 통해 전국 각지의 지가수준을 데이터화하였으며, 이 를 통해 사전 보상액 예측이 가능하고, 감정평 가부서 근무경력을 토대로 감정평가서 검토, 부 당평가 방지, 보상액 균형 확보, 토지 및 지장물 조사 등에 탁월한 전문능력을 보유하였으며, 특 이사항에 대해서는 감정평가부서와의 협조를 통해 감정평가사의 전문적 심사 및 검증을 거치 고있다. Cover Story Real Estate Focus _7

10 보상수탁사업 현황과 발전방향 보상업무 전산시스템(CMP) 활용을 통한 효율적 업무처리 보상업무를 전산화하여 전 사업장을 효율적으 로 관리하고 있음은 물론 업무자동화에 따른 신 속한 업무처리가 가능하다. 또한 조서목록의 단 계별 자동관리에 따른 보상금의 중복지급 및 누 락을 방지하여 보상금지급사고를 원천적으로 방 지하고 있다. 적극적 민원해결 공익과 사익을 고려한 중립적 위치에서 민원 의 발생원인을 분석하고 법령, 선례 등을 활용한 전문적인 상담, 이해 설득을 통해 민원해결 및 원활한 협의를 유도하고 있다. 특히, 우리원만이 독창적으로 시행하고 있는 무료보상클리닉을 통 해 전문적인 세무 법무상담은 물론 수시 현장 방문 상담 등을 통한 주민과의 유대관계 증진으 로 공익사업 수행을 효과적으로 지원하고 있다. 5. 향후 발전과제 보상업무는 공익사업의 시행을 이유로 국민의 재산권에 대한 정당한 보상을 실현하는 공적업무 로서, 우리 원은 그동안 국가 등의 공공정책사업에 그 역할을 다하고자 노력해 왔다. 특히, 우리 원은 자체 개발사업을 수행하지 않고 다른 사업시행자 의 보상업무를 위탁받아 보상업무만을 전담하여 사업시행자와 소유자간의 중립적 입장에서 조화로 운 균형적 시각을 가지고 업무를 수행해왔다. 과거 에는 국가 등으로부터 수탁받은 사업이 다수를 이 루었으나 민간을 사업시행자로 하는 공익사업수행 의 새로운 경향에 따라 민간사업자로부터 수탁받 는 수탁사업이 점차 늘어나고 있는 추세에 있다. 그러나 민간사업시행의 경우 최근 금융위기의 여 파로 인한 자금경색으로 사업이 침체되어 있어 경 기변동에 따른 사업의 향방이 불안정하지만 향후 경기회복에 따라 공적부문의 민간이양추세의 흐름 에 맞춰 민간공익사업은 더욱 활성화될 것이다. 보 상업무는 국민의 재산권과 직접 관련된 업무임에 도 일부 보상실무계에서는 보상전문가의 확보없이 주먹구구식 보상행정이 관행적으로 이루어지고 있 으며, 특히, 일부 지자체의 경우 보상대상의 물건 조사를 감정평가업자에게 대행하도록 하여 보상대 상물확정과 보상평가를 이원화하고 있는 현행보상 제도를 무색하게 만들고 있다. 국민고충민원의 약 40%가 보상민원임을 감안하지 않더라도 공익사업 에 따른 정당한 재산권보장은 엄격한 보상절차의 준수는 물론 보상의 기준과 원칙을 따라야 하는 것 이 당연하다. 국민의 보상행정에 대한 불신해소는 개발 부문과 보상 부문의 분리에 따른 투명한 행 정실현에 있으며 이를 위해 사업시행자와 무관한 보상전문기관의 보상업무수행을 보장하는 제도적 보완이 필요하다. 8_ 08 August

11 보상수탁사업 현황과 발전방향 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 김장철부장 한국감정원 사업지원실 경영정보부 공익 사업을위한토지등의취득및보상에관한법 률 에 따른 공용수용, 공용사용 등과 관련한 협 의 강제취득 절차, 토지 등의 평가기준 방법, 손 실보상 등의 규정에 따라 절차와 프로세스를 개발 하였고, 도로법, 하천법, 산림법 등의 개별법에 따 른 특례규정을 최대한 반영하도록 노력하였다. Real Estate Focus _9

12 보상수탁사업 현황과 발전방향 1. 개발배경 한국감정원은 공익사업을위한토지등의취득 및보상에관한법률(이하 토지보상법 이라 표기) 시행령 제43조에 의한 기관으로서 각종 지자체 나 공공기관 등의 사업시행자로부터 보상사업을 수탁받아 그 업무를 대행하고 있다. 보상사업업무는 공공사업계획 확정, 보상 대 상물건조사, 공고 및 열람, 보상금 결정, 보상협 의, 계약체결 등의 절차가 복잡하고 비교적 오랜 기간(1년 내지 3년 또는 그 이상)동안 이해당사 자와의 각종 협의 및 법률행위가 수반되어 관리 에 필요한 데이터가 급증하게 되며, 이로 인한 인력 증원도 불가피하게 된다. 특히 사업별로 적게는 800여건에서부터 많게 는 1,000여건 이상되는 민원은 신속하고 효과적 인 대응이 필요하나 과거 수작업체계로는 상당 히 어려움을 겪을 수 밖에 없었고, 보상관련 법 규의 잦은 개정이나 보상 자금의 대규모화에 따 른 업무의 투명성 확보, 신속처리, 정확성 제고 등은 업무의 경쟁력 강화를 위해서도 반드시 필 요한 관리항목들이었다. 과거부터 보상사업을 시행하여 왔던 대규모 공공기관들에 비해 한국감정원은 비교적 최근인 2003년부터 보상수탁사업을 수행하여 시장 진 입시기가 늦은 상황임에도 불구하고 2007년도 에는 보상자금 10,659억원을 집행하여 보상수탁 자금 집행실적 기준 약 50%의 시장점유율을 차 지하는 등 괄목할 만한 성장을 한 것으로 조사되 었다.(표 1 연도별 보상수탁시장 점유율 참조) 2007년도의 보상수탁사업시장이 급격히 성장 할 즈음 신규 부임한 황해성 원장은 보상수탁사 업 조직을 대대적으로 강화하고, 양적 팽창에 대 비하여 각종 규정 및 지침을 제정하는 등 관리체 계를 강화하는 것은 물론 보상관리시스템(CMP : Compensation Manage-ment System) 개 발에 박차를 가하여 사용편의성이 크게 향상된 지금의 시스템이 완성하게 되었다. 표1 연도별 보상수탁시장 점유율 누계 67% 07년 49% 06년 05년 79% 94% 6개공사 한국감정원 0 5,000 10,000 15,000 20,000 25,000 30,000 35,000 40,000 45,000 50,000 상기 자료는 탐문에 의한 조사로서 사실과 다를 수 있음. 2. 개발연혁 보상관리시스템은 월에 최초 모델인 용지보상시스템 으로 개발되었으나, 개발이 진 행되어 오면서 초기의 설계 내용에 비해 많은 부 분이 변경되어 월에 상당 부분을 보완 하였으나 실무자들의 사용율은 미미한 수준이었 다. 이미 엑셀(Excel)로 보상 사업을 관리하던 실무자들에게 신뢰를 얻고 보다 생산성 높은 시 스템으로 거듭 나기 위해 기존 시스템을 대대적 으로 개편하여 월에 사업기본정보, 공 10_ 08 August

13 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 부관리, 현장조사, 평가/산정, 협의/재결, 민원/ 압류 등의 기능 개발이 완료되어 실무자들이 본 격적으로 정보시스템을 사용 하기 시작하였다. 이후 월에 보안USB 도입, 자금관리 의 경영정보시스템 연계, 개인정보보호, e- Book 제공, 각종 통계출력 등 2단계사업이 완료 되어 전사적 통합시스템으로 개발이 마무리 되 었다. 그림 2 Design Analysis 개발방법론 Development Implementation 기초자료 중심 공부자료 정착 Evaluation 검산&검증 통계기능 강화 GIS WEB 2.0 점진적모델(Evolutionary Model)방식을 통한 즉시 사용 및개발병행 이중보상 및 보상누락 방지 등 보상금 관리 오류 방지를 위한 검산 및 검증 기증강화 PDA 상반기 하반기 2010 그림 보상관리시스템(CMP)구축 개발전략 보상관리시스템 개발 연혁 현재 을지보상시스템 1차 개발 최초로 수자업체계에서 전자적 처리 한국감정원 보상관리시스템 2단계 개발 모든 신규사업에서 활용 원칙 한국감정원 보상관리시스템 으로 확대 개발 그동안 불편사항 개선으로 실질적으로 활용시작 을지보상시스템 2차 개발 사업관리, 토지조사, 물건조사, 보상금산정, 계약체결, 재결신청, DM발송, 민원업무, 권한관리 등 2003년 보상수탁전문기관으로 우리 원이 지 정받음과 동시에 사업초기부터 전산시스템을 개 발하여 사용과 개발을 병행하는 점진적 모델 (Evolutionary Model) 개발방법론을 채택하고, 수탁사업자로서 중요한 관리항목인 이중보상 및 보상누락방지 등 보상금지급 오류를 방지하기 위한 검산 및 검증기능을 강화하였다. 보상관리시스템을 통하여 해결하고자 하는 부분들은 업무처리의 신속성과 정확성 그리고 방대한 자료의 효율적 관리였다. 무엇보다 하나 의 사업이 수주되어 종료되기 까지에는 위탁기 관, 평가법인, 지자체 등 많은 관계기관들과 토 지 등 물건 소유자 그리고 수많은 이해당사자와 의 원활한 의사교환은 수탁사업의 성패를 판단 할 만큼 중요한 관리포인트였다. 이에 따라 보 상관리시스템이 추구하는 가치관은 이들 관계 회사 및 이해당사자들에게 손쉬운 자료유통, 검 산 및 검증을 통한 오류방지 등 신뢰성 향상을 통한 새로운 가치를 제공하고자 하였다. 그림 3 업무담당자 공부관리 /현장조사 CMP가치관 평가법인 신속 정확한 물건관리 손쉬운 공부 현장자료 감정평가 /보상산정 결산 겸증기능으 로오류방지 각종 조사자료 출력 CMP 공부자료 위탁기관 계약서 감정적 자료 사진 자료 데이터 베이스 관리로 신뢰 제고 민원 자료 손쉬운 자료유통으로 업무 효율성 우편물관리 우체국 / 지자체 /양식관리 각종 우편물 출력 발송 자료 처리 업무단계별 공문서 관리 토지 등 소유자 협의/재결 각종 계약관련서류 자료 출력 각종 권리 관리로 보상 사고 방지 자금관리 /민원/압류 우리 원 보상금 본질관리 로사고예방 민원 관리로 효율 적 자금관리 Cover Story Real Estate Focus _11

14 보상수탁사업 현황과 발전방향 주요기능 보상관리시스템은 토지보상법 에따른공용 수용, 공용사용 등과 관련한 협의 강제취득 절 차, 토지 등의 평가기준 방법, 손실보상 등의 규정에 따라 절차(표 2 : 주요 기능 설명 참조)와 프로세스를 개발하였고, 도로법, 하천법, 산림법 등의 개별법에 따른 특례규정을 최대한 반영하 도록 노력하였다 주요 기능 설명 보상액 산정 내역 데이터베이스 생성 보상액에 대한 산정 조서 생성 보상협의 계약요청서 생성 협의내역 데이터베이스 생성 계약이 체결되지 않을 경우 수용 내역, 소송 내역 등 재결 데이 터베이스 생성 계약이 체결된 경우 보상금 지급 전표 생성 보상금지급 전자결재가 이루어 질 경우 보상잔액 데이터베이스에 서차감 그림 4 현장조사서 생성 화면 기타주요기능 공부관련, 현장조사, 평가/산정, 협의, 재결, 통계/자금 등의 각종 조건별 보상 목적물 검색은 관리 항목이 대부분 코드화(Code)가 이루어 져 원 클릭(One Click)으로 처리할 수 있어 사용자 에게 보다 쉽고 신속하게 목록관리를 할 수 있도 록 편의를 제공하였다 표2 주요 기능 설명 주요 기능 설명 사업시행자로부터 기초자료를 수신하여 기초자료 데이터베이스 일괄 생성 보상 목적물에 대한 공부( 公 簿 ) 발급의뢰서 및 현장조사서 생성 보상목적물의 공부 자료 데이터베이스 생성 보상대상자 데이터 베이스 생성 현장조사 자료 데이터베이스 생성(그림4 : 현장조사서 생성 화면 참조) 공부자료 및 현장조사 자료 데이터베이스로부터 보상목적물 조서 확정 보상 목적물에 대한 감정평가의뢰목록과 의뢰서 생성 사용자 시스템으로부터 메인 서버로 감정평가 데이터베이스를 생성 과거 엑셀파일로 보고자료를 작성하였을 때에 는 몇 번의 계산작업을 통해 필요로 하는 출력물 을 생성하여 많은 시간이 소요되었으나 이제는 실시간으로 즉시 통계를 출력할 수 있어 효율적 으로 사업을 관리할 수 있게 되었다. 각종 개별 출력양식을 제외한 순수 통계양식 만해도 현장 조사목록표, 토지지목별통계표 등 약 50여종에 이르러 현장조사부터 소송에 이르기까지 모든 진행단계를 포괄하는 통계 추출 작업을 할 수 있 게 되어 업무의 효율성을 크게 향상시켰다. 12_ 08 August

15 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 그림 5 통계작업 화면 DB, S/W, H/W 공공사업목적에 따라 보상사업을 선형사업과 단지형사업으로 구분할 수 있으나 보상관리시스 템은 선형사업과 단지형 사업을 모두 포괄하는 통합 기능들을 가지고 있다. 개발된 화면이 약 90여개, 프로그램 파일 약 300여개, DB 약 120 여개, 각종 출력양식 약 100여개 등의 규모를 가 지고 있다 월까지는 토지보상법 절차에 따른 기능 중심으로 개발이 되었고, 월에 오 픈한 2단계사업에서는 자료보안과 통계 중심으 로 개발되어 많은 기능이 추가되었다 보상관리시스템에서 사용하는 DBMS는 오라 클(Oracle)을 기반으로 DB가 구축되었고, 이는 보상 절차 각 단계별로 보상 대상물의 생성, 변 경, 삭제, 보관, 접근 통제 등에 우수한 성능을 발휘하고 있다. 구축된 주요 DB내역은 표 3 과 같다. 과거에는 하나의 보상사업을 많은 직원들이 담당하여 각종 정보관리에 대한 책임과 권한을 구분하기가 어려웠던 부분을 이제는 정규 사용 자 이외의 사용자 접근을 통제하기 위해 보안 USB를 적용하였으며, 각 절차 단계별 책임의 경 중에 따른 권한을 조정하여 결재기능에 포함시 켰다. 또한 보상대상물에 대한 보상가 산정의 적 정성을 제고하기 위해 감정평가금액 적정성 검 증, 보상 목록 불일치 자동 검색, 개별공시지가 연동을 통한 가격 균형, 공부와 현황간 상이내역 관리로 자료의 정확성을 향상시켰으며, 자료의 암호화를 통한 개인 정보보호 등을 강화하여 과 오보상 이중보상 보상누락 등의 방지와 보안 기능을 통한 자료의 안정적인 관리로 신뢰성을 제고하였다. 표3 DB 구축 내용 DB명 속성 정보 토지기본정보 토지속성정보관리 물건기본정보 물건속성정보관리 보상대상자 보상대상자속성정보관리 감정평가 보상목적물감정평가정보관리 보상액정보 산정보상액정보관리 협의내역정보 협의내역속성정보관리 보상자금지급에 대해서는 과거 보상사업소에 서 지급하던 방식과 달리 재무전문부서인 경영 지원부로 일원화하여 관리할 수 있도록 전표생 성을 자동화(그림 6 : 지급품의 화면 참조)하여 통합재무관리시스템과 연동시켰다. 이는 대규모 보상자금의 관리를 사업과 자금을 분리하여 관 리함에 따라 상호검증을 통한 보상자금의 안정 적 관리와사업투명성을 확보하고, 보상사업 실 Cover Story Real Estate Focus _13

16 보상수탁사업 현황과 발전방향 무자들의 보상자금관리에 대한 부담을 경감시켜 줄 수 있게 되었으며, 보상잔액을 실시간으로 파 악할 수 있어 보상대상자와의 협의시 신속한 의 사결정을 지원할 수 있게 되었다. 그림 6 지급품의 화면 본스위치 -> L4스위치 -> 방화벽 -> 인터넷의 구조로 통신 네트워크 환경을 갖추고 해킹이나 바이러스 등에 대응하고 있다. 보상관리시스템이 월 본격적으로 사 용하기 시작하자 통신환경이 열악한 일부 지방 사무소를 중심으로 통신 응답속도가 너무 느려 여러 건의 SQL문을 한번에 보내도록 하거나, 네 트워크 환경을 광랜으로 변경하고, 일부 대량 데 이터는 본점 서버에서 처리하는 등의 방법으로 속도문제를 해결할 수 있었으며, 월에 IBM 최신 서버로 교체하였다. 보상관리시스템은 그림 7 과 같이 C/S환경 의 H/W시스템으로 구성되어 있다. 보상사업 메인 서버와 양식관리, 사진관리, 지적도면관리, 프로그램 배포 및 업데이트를 담당하는 파일서 버로 구성되어 있다. 각 서버의 전단계에서는 백 그림 7 보상시스템 네트워크 구성도 4. 기대효과 보상관리시스템 2단계 추진사업이 완료되면 서 보상사업은 대고객 신뢰성이 향상되었고, 영 업활동 지원을 통한 수주 제고, 업무생산성 향 상, 보상누락이나 과오보상 등 업무실수를 방지 그림 8 기대효과 대고객 신뢰성 향상 10% 20% 20% 철저한 기록 유지로 신속한 민원 서비스 실현 위탁기관 자료요구에 신속한 대응 영업활동 지원 CMP를통한업무수주적극활용 위탁기관 보유 CMP보다 우수한 성능 평가 업무생산성 향상 망실 및 훼손 등 사고대비 증빙서류 관리 신속한 다운, 업로드 등 편리한 자료관리로 신속한 업무처리 50% 업무실수 방지 감정평가법인과의 편리한 디지털 자료 교환 자료 검증을 통한 오류 방지 보상누락, 이중보상, 과오보상 등 방지 14_ 08 August

17 수탁보상사업의 관리 혁신을 가져 온 보상관리시스템(CMP) 개발 하는 안전장치를 마련하게 되어 향후 우리 원의 대외공신력을 제고하는데 크게 기여할 것으로 판단된다. 5. 향후 발전방향 향후 보상관리시스템 추진방향은 고객만족을 위한 쌍방향 커뮤니케이션 실현, 영업활동 강화, 협업을 통한 생산성 극대화로 나아갈 것이다. 면 09년 하반기에 보상관리 홈페이지를 구축하 여 보상 대상자 및 이해관계자들에게 보상사업별 각종 진행 정보제공, 질의응답, 민원처리, 사업진 척도, 추진현황 등 정보제공으로 고객 맞춤형 서 비스를 수행할 계획이며, 공간정보관리를 위한 GIS 확대 적용, 보상 대상물 현장관리를 위한 PDA 등의 시스템 도입을 추진하여 보상사업의 성공을 위한 믿음직한 파트너로서 한국감정원의 위상을 공고히 하는 계기를 마련할 것이다. 그림 9 향후 추진방향 토지 등 소유자 및 위탁기관과의 정보유통을 위한 홈페이지 운영 그림 10 향후 추진계획 위탁기관 중토위(수용이의재결프로그램) 지장청(사업관리시스템) 고객만족을 위한 쌍방향 커뮤니케이션 실현 Value 속성DB와 GIS CMP와 PDA CMP와 MIS 2-2 통 합 3 성 숙 협업(Collaboration) PDA CMP를 통한 영업활동 강화 협업을 통한 생상성 극대화 보상자료 DB화 온라인 홍보채널 시스템 호스팅 2-1 확 장 홈페이지 구축 착수 GIS 경쟁기관보다 우수한 위탁자 용 서비스 기능 개발을 통한 영업활동 지원 감정평가법인, 위탁기관, 법 무사,지자체, 용역회사 등과 의 문서 및자료 수발 자동화 그림 10에서와 같이 향후 추진 계획을 살펴보 1 초 기 상반기 2009 하반기 2010 보안 USB 및 개인정보 암호화 자료자동검증및자동검산기능 사업별 실사간 각종 통계자료(약 90여종) 재무정보시스템과 연동을 통한 보상자금통합관리 Cover Story Real Estate Focus _15

18 보상수탁사업 현황과 발전방향 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 토지소유자 추천제도를 중심으로 A Legal Study on the Just Compensation of the Expropriation Focusing on landowners' recommendation system 김상규법학박사 한국감정원 전문위원 본고에서는 공익사업 시행의 원활화와 토지소유 자 등의 권리보호 그리고 정당한 보상을 위한 감 정평가를 위해 합리적인 보상제도로의 개선을 목 적으로 하였다. 본 글은 저자의 박사학위 논문을 요약 정리한 것으로 한국감정원의 공식 견해는 아닙니다. 16_ 08 August

19 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 Ⅰ. 서 론 1. 연구의 목적 원활화와 토지소유자 등의 권리보호 그리고 정 당한 보상을 위한 감정평가를 위해 합리적인 보 상제도로의 개선을 목적으로 하였다. 헌법은 공공필요에 의한 재산권의 수용 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 하되, 정당한 보상 을 하여야 함을 규정하고, 이를 바 탕으로 토지보상법 은 협의성립 당시 또는 재 결 당시의 가격을 기준으로 보상액을 산정하도 록 되어 있다. 복지사회와 삶의 질을 향상시키기 위한 목적으로 시행되는 국가적 공익사업은 개 인의 재산권에 대한 강제적 취득을 전제로 하기 에 수용 사용이 불가피하나 국민의 기본적 재 산권에 대한 보장은 최우선으로 지켜져야 할 부 분이다. 그러나 최근 국민의 권리의식 향상에 따라 국 가사업의 효율성이 주로 강조된 토지보상제도에 서 여러 문제점이 발생하고 있으며 정당보상의 실현과 보상금 확대요구 등 보상제도 전반에 대 한 개선의 필요성이 제기되고 있는 상황이다. 손 실이 있는 곳에 보상이 따른다는 평범한 논리에 어울리게 사유재산권이 보장되고 보상은 정당하 게 이루어지고 있는가에 대해서는 현행 보상평 가업무 수행에서 노출되고 있는 부정적인 부분 과 보상담당기관의 조직과 인적 업무수행 능력 에 비추어 만족할 만한 답변을 얻는 것이 쉽지 않다는 것을 알 수가 있다. 헌법에는 보장되는 권리라고 해도 현실세계에서 조직의 흠결과 담 당자의 능력에 문제가 있어 피보상자의 권리가 허술하게 취급된다면 재산권에 대한 침해가 발 생하게 될 것이다. 본고에서는 공익사업 시행의 2. 연구의 범위 및 방법 본 연구의 범위는 정당한 보상을 위한 합리적 인 보상제도로가 실행과정에서 부조화, 비효율, 비능률적인 요소가 나타나는 것을 찾아내고 이 를 제거하거나 개선하여 보상업무의 원활한 실 행으로 보상과정에 자주 발생하는 국민적 갈등 문제를 해결하기 위한 방안으로 감정평가업자 선정 및 추천제도의 개선, 폐지 또는 그 대안을 제시하고자 하는데 있다. 이를 위한 구체적인 연구범위는 첫째, 공공의 필요에 의한 재산권의 수용 사용 및 보상에 관 한 법률 제도적 이론을 개관하고 정당보상을 목적으로 하는 우리나라 보상법제의 현황 및 보 상업무 수행실태를 기초로 보상업무의 수행에 따른 문제점을 논거하였으며, 둘째, 현행 토지소 유자 추천제도하에서의 보상액 지급에 대한 피 보상자의 불만과 국민적 손실에 따른 문제점을 살피고, 셋째, 본래의 토지소유자 추천제도의 설 립취지가 심히 왜곡 훼손을 가져오고 있고, 사 업시행자 감정평가업자 선정부분에서도 감정평 가업자 간 경쟁적 소모가 발생하는 등의 원인으 로 과다보상을 유발하는 사례가 많아, 토지소유 자 추천제도와 사업시행자의 감정평가업자 선정 제도의 폐지와 개선을 검토하고 중립적인 제3기 관에 감정평가업자를 선정 및 추천 의뢰하는 것 을 집중 검토하도록 하며, 넷째, 새로운 보상업 Cover Story Real Estate Focus _17

20 보상수탁사업 현황과 발전방향 무 전담체제인 전업보상기관 제도도입을 통해 기존의 보상전문기관을 지원하는 부분과 평가검 토자(appraisal reviewer)로서의 역할을 검토하 고, 다섯째, 보상전문 인력의 부족은 보상지연과 사업비용 증가로 이어져 결국은 사회간접자본시 설의 적기 공급에 차질을 가져오는 악순환을 초 래하고 있어, 보상업무를 수행하는 전문 인력의 육성을 촉구하고, 현행 보상관리사제도의 국가 공인 민간자격제도화도 함께 검토하였다. Ⅱ. 손실보상에 있어 보상기준 1. 헌법상 정당보상 우리 헌법은 국민의 재산권을 보장하는 한편 (제23조 제1항), 공공필요에 의한 재산권의 수 용 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로 써 하되, 정당한 보상 을 보장하고 있다. 즉, 법 률의 근거에 의하여 재산권을 공용수용을 할 수 있되, 정당한 보상의 지급을 전제로 하고 있음을 밝히고 있다. 침해 재산권에 대하여는 어느 정도 까지의 손실보상을 인정할 것인가의 문제이다. 이에 대하여는 해석상 학설이 대립되고 있다. 침 해된 재산에 대한 완전한 보상이어야 한다는 완 전보상설과 사회관념에 비추어 타당 내지 합리 적인 보상이면 된다는 상당보상설, 구체적 사정 을 감안하여 때로는 완전보상을 하고 때로는 상 당보상을 하면 된다는 절충설로 나누어진다. 헌 법은 정당보상을 보장하고 있다. 헌법재판소에 서도 정당보상은 원칙적으로 완전보상이라고 판 시하고 있고, 완전보상이라는 결정이 여러 번 있 었으나, 그 진정한 의미에 대하여는 명확한 결정 을 내리지 못하고 있다. 한편, 행정상 손실보상(Compensation)이란 공공필요에 따른 적법한 행정상의 공권력 행사 로 말미암아, 사유재산에 가해진 특별한 희생에 대하여, 전체적인 공평부담의 견지에서 행정주 체가 행하는 조절적인 재산적 보상을 말한다. 행 정상 손실보상은 그 보상원인이 적법한 공권력 행사에 의한 것이며 그 손실은 적법하게 과하여 진 특별한 희생이라는 점 등에서 행정상 손해배 상과 다르다. 2. 보상법제상 손실보상기준 우리 헌법상 재산권은 기본권으로서 보장되고 있다(헌법 제23조 제1항 전단). 재산권의 보장은 사유재산제도의 기초를 이루는 것으로서, 근대 헌법상 권리보장의 규정 가운데 중요한 위치를 점하여 왔다. 즉 근대초기에 있어서는 재산권은 천부의 前 國 家 的 인 신성불가침의 권리로 인정되 었으며, 이러한 재산권의 절대성과 계약의 자유 는 근대자본주의사회 또는 근대시민사회의 법률 적 지주가 되었다. 그러나 이러한 재산권의 보장 도 절대적인 것은 아니다. 따라서 헌법 역시 재 산권의 내용과 한계는 법률로 정한다 (헌법 제 23조 제1항 후단)고 규정하고 있다. 이처럼 헌법 상 재산권이 보장되기 때문에 자신이 향유하는 재산에 대한 私 人 의 사용 수익 처분은 자유롭 다고 할 수 있다. 그러나 헌법은 이러한 재산권 의 행사 또한 공공복리에 적합할 것을 요구하고 있다(헌법 제23조 제2항). 대한민국 헌법 제23 조 제3항은 "공공필요에 의한 재산권의 수용 사용 또는 제한 및 그에 대한 보상은 법률로써 18_ 08 August

21 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 하되, 정당한 보상을 지급하여야 한다."라고 규 정하고 있다. Ⅲ. 외국의 손실보상제도 1. 독일의 상당보상원칙 2. 스위스의 완전보상원칙 헌법규정상 손실보상의 기준을 완전보상의 내 용으로 명문화하고 있는 대표적인 나라로서는 스위스 헌법을 들 수 있다. 스위스는 헌법상 완 전보상의 용어를(volle Entschadigung) 사용하 고있다. 손실보상의 규범체제는 기본법 제14조 3항에 의한다. 그러나 손실보상의 구체적 내용은 법률 로 정하도록 하고 있어 입법자에 의한 넓은 형성 의 여지를 남겨두고 있다. 이에 따른 건축법(특 히 제93조 이하)등의 개별 법률의 내용에 의하여 손실보상내용이 구체화되고 있다. 독일 기본법 제14조는 손실보상의 내용이 공익과 당사자의 사익사이의 정당한 형량하에 결정될 것을 요구 하고 있다(제3항 3문). 이를 학자들은 적절한 보상(angemessene Entschadigung) 이라는 표현을 사용하여 이해하고 있다. 따라서 독일은 헌법상의 명문 규정으로 손실보상을 공익과 사 익에 따라서 형량하여 결정하는 이른바 상당보 상의 기준에 따른 손실보상을 규율하고 있다고 평가되고 있다. 스위스 연방헌법 제26조: 재산권은 보장된다 (1항). 수용행위 및 수용행위와 같은 효과를 발생 하는 재산권 제한행위에 대해서는 완전하게 보 상되어야 한다(2항). 이때의 완전보상이란 피수 용자가 수용행위의 전후에 있어서 재산권의 가 치보장에서 같은 지위를 갖게 되는 상태를 말한 다고 한다. 따라서 자신의 권리상실로 인하여 발 생한 손해에 대해 완전히 보상되는 경우를 말하 며, 이로 인하여 더 경제적 이득을 보아서도 안 되고 더 피해를 보아서도 안 되는 상태를 말한다 고한다. 3. 미국의 완전보상원칙 미국은 수정헌법 제5조에서 정당한 보상(just compensation)을 규정하고 있으며, 이 의미에 대해서는, 피수용재산에 대한 충분하고 완전한 가액으로서의 보상 또는 완전한 재산적 보상을 의미하는 것, 즉 완전보상원칙으로 이해하고 있 다. 미국 연방헌법이 제정 공포(1787년)될 당시 에는 헌법에 기본권에 관한 권리장전(Bill of Rights)이 포함되지 않았으나, 1791년에 수정헌 법5조에 누구도 적법절차 없이는 생명, 자유와 재산권을 박탈당하지 않으며, 정당한 보상 없이 사유재산은 공적 사용을 위해 수용되지 아니한 Cover Story Real Estate Focus _19

22 보상수탁사업 현황과 발전방향 다. 고 규정하고 있다. 이 규정은 1868년 미국연 방헌법수정 제14조 제1항에 그대로 되풀이되어, 모든 주(State)의 공권력까지를 기속하는 헌법 상의 원리로 정착되었다. 이에 대해서 공시지가에 의한 보상을 원칙으로 하도록 하고 있다. Ⅴ. 토지소유자 추천제도 개선방안 Ⅳ. 정당보상 1. 보상업무와 감정평가 1. 헌법상 정당보상 관련 판례 현행법상의 보상액의 산정은 표준지의 공시지 가를 기준으로 하여 그 공시기준일로부터 수용 재결 시까지의 지가변동률, 도매물가상승률 기 타 당해 토지의 위치 형상 환경 이용 상황 등을 참작하여 평가한 적정가격으로 산정하도록 되어 있는 바, 구 토지수용법상 인근유사토지의 정상거래가격 및 기타요인 보정에 관한 명문이 삭제되어 정당보상을 실현하기 위하여는 공시지 가의 적정성에 더욱 의지할 수밖에 없게 되었는 데, 구 토지수용법상의 보상기준의 위헌여부에 관하여는 대법원과 헌법재판소의 판례가 다수 있다. 2. 정당보상과 공시지가 협의취득의 경우에는 보상의 산정근거를 공시 지가에 한정할 필요는 없어 보인다. 기본 성격 면에서 사법상 계약이므로, 당사자 사이의 합의 에 의하여 시가에 의한 보상도 가능한 것으로 볼 수 있다. 즉, 공시지가가 강한 구속력을 갖는 것 으로 보이지는 않는다. 수용취득의 경우에는 헌 법상 정당보상의 취지를 구체화하는 개별 법률 의 기준에 따른 보상이 필요하게 된다. 현행법은 보상갈등의 실태를 보면 가장 큰 갈등은 국책 사업과 토지소유자 간의 갈등이다. 갈등의 중간 에 시행자 선정과 토지소유자 추천제 등 2원적 인 평가업체 선정체계상 각종 난제가 소재하고, 이어지는 보상평가 결과에 대한 신뢰성에도 문 제가 있다. 미시적 측면에서 현행 보상제도의 개 선도 뒤따라야 한다. 개별법마다 달리 적용하고 있는 보상기준과 행위제한 등을 통일적으로 운 용할 수 있어야 한다. 보상 대상기준과 평가기준 을 명확히 규정하며, 보상평가의 공정성과 신뢰 성을 제고할 수 있도록 중립적인 제3자로 보상 평가업자 선정방식을 개선할 필요가 있다. 보상 갈등이 완화될 경우 국책사업의 원활한 추진도 가능하고 더 나아가 부동산시장의 안정 기반 구 축에도 기여할 것으로 기대된다. 보상제도는 토 지보상법 하나만으로 운영되는 것이 아니라 다 양한 정책과제가 보상제도 틀 속에서 서로 얽혀 있기 때문이다. 2. 토지소유자 추천제도 개선 토지소유자 추천제도는 보상평가 자체의 공정 성과 신뢰성을 인정하지 않는다는 점에서 출발 하기 때문에 [토지보상법] 상의 감정평가업자 선 정제도는 태생적으로 문제점을 안고 있을 수밖 20_ 08 August

23 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 에 없다. 감정평가업계의 신뢰도를 저해하는 요 인의 하나로 감정평가가격의 결정에 대한 의뢰 인의 영향력 행사를 들고 있는 점도 같은 맥락에 서 이해될 수 있다. 현재 보상평가는 사업시행자 선정 2명과 토지소유자 추천 1명 등 모두 3명의 감정평가사가 평가한 액수의 산술평균치를 평가 액으로 하도록 되어 있다. 감정평가사 1명을 토 지소유자가 추천할 수 있도록 한 것은 토지소유 자의 이해관계를 반영할 목적이었다. 그러나 토 지소유자 추천 감정평가사의 평가액이 사업시행 자 선정 감정평가사의 평가액보다 한결같이 높 게 나타나고 있고, 일부 감정평가법인이 소위 주 민대책위원회로부터 감정평가업자로 추천받기 위해 감정평가업자간의 과당경쟁이 발생하고 있 어 평가업계의 시장 질서를 문란하게 하는 결과 를 초래한다. 그 결과 평가사 상호간에 불신을 조장하고, 대국민관계에서 감정평가업계 전반의 공정성과 신뢰성을 의심 받게 되며, 이로 인하여 감정평가사의 위상을 저해하고 보상금액의 신뢰 성조차 현저히 떨어지게 되는 문제점이 발생하 고 있다. 보상가격은 사업시행자가 의뢰한 2인 이상의 감정평가업자의 평가가격에 의하여 결정되며, 토지소유자는 일정한 요건을 갖추어 요청하는 경우에 한하여 감정평가업자 1인을 추천할 수 있 다. 그런데 감정평가업자는 사업시행자로부터 감정평가수수료를 지급받음으로 인하여 감정평 가의 독립성이 확보되지 못하여 평가금액에 공 정성에 의문이 제기되고 있다. 보상감정 평가수 수료는 제3자에게 예탁된 사업시행자 측의 비용 이 중개를 통해 감정평가업자에게 지급되도록 함으로써 감정평가업자가 업무수행에 보다 자유 로워질 수 있을 것이다. 토지소유자 추천제도를 개선하거나 폐지하는 방안만으로는 사업시행자 의뢰제도가 안고 있는 문제점이 궁극적으로 해결되지 않을 뿐만 아니 라, 사업시행자와 토지소유자간의 불균형을 더 욱 심화시킨다는 단점으로 부각되는 수도 있으 므로 한걸음 더 나아가 토지소유자 뿐만 아니라 사업시행자의 평가업자선정까지도 중립적인 제 3기관에서 대신하여 함께 담당하는 방안을 제시 한다. 따라서 본고에서는 사업시행자의 선정 수 및 토지소유자 추천인 수를 각 2인으로 하고 제3 기관에서 선정하는 방안을 제안하였다. 토지소유자 추천제도는 토지소유자 역시 사업 시행자와 같이 보상액 산정에 감정평가업자를 추천하여 참여할 수 있도록 추천권(단, 선정권은 여전히 사업시행자에게 있음)을 부여함으로써 사업시행자 위주의 보상에서 벗어나 보상액 산 정과정에 보다 형평성을 제고하고, 신뢰성을 확 보할 수 있도록 함으로써 헌법이 요구하고 있는 정당한 보상 의 이념에 맞게 개인의 재산권을 보장하고자 하는 취지에서 도입 시행되고 있 다. 그러나 근래에 와서 도입취지가 무색할 정도 로 무질서한 상태에 와 있는데, 이른 바 주민대 표 등이 설문조사를 통하여 평가액을 높게 제시 하는 감정평가업자를 추천하는 등 본래의 토지 소유자 추천제도의 설립취지가 심히 왜곡 훼손 되어 과다보상이라는 반사회적 국가적 우려를 야기하기에 이르렀다. 현행 토지소유자의 추천인 수를 1인 더 추가하 여 사업자의 선정수와 동수로 시장 질서를 잡아 Cover Story Real Estate Focus _21

24 보상수탁사업 현황과 발전방향 보려고 하는 의도에서 시도하고자 개선안을 제 시한다. 사업시행자 측과 토지소유자 측 총 4인 의 감정평가업자에 의한 합의제 성격의 보상평 가로 인해 완벽한 의견제시의 형태로 더 이상의 이의제기, 협의, 재결이 불필요한 수준의 이상적 인 제도로 추론해 볼 수도 있겠지만, 1인에 대한 수수료 증가분 등 국민적 재정 부담이 증가되고 실효성이 의심되는 등 오히려 시장메커니즘을 따르는 매수자 중심의 시장에서 보다 더 높은 희 망가격을 향한 토지소유자의 과욕을 부추기고 말 것이라는 비판도 만만치 않다. 따라서 감정평 가업자를 선정함에 있어 대통령령이 정하는 바 에 따라 토지소유자가 요청하는 경우 2인 이상 의 감정평가업자 외에 토지소유자가 추천하는 감정평가업자 1인을 선정할 수 있다고 규정하고 있는 토지보상법 제68조 제2항의 폐지를 제안한 다. 현행의 사업시행자 측의 감정평가업자 숫자 는 2인으로 유지하되 선정에 있어서는 토지소유 자 측 2인과 함께 제3기관에 일괄 의뢰하는 방안 을 말한다. 소규모 공익사업에서는 현행대로 토지소유자 추천제도를 유지하고, 대규모 공익사업에 한하 여 개선하는 방안이며, 공익사업의 규모에 따라 효율적으로 신축성 있게 운용할 수 있는 점은 오 히려 실효성 있는 장점으로 부각될 수도 있을 것 이다. 왜냐하면 토지소유자 추천제도의 문제점 은 대부분 대규모 공익사업에서 발생된다는 점 등을 고려하면 실제적으로 제도개선의 효과가 크다. 모든 공익사업에서 일괄 의뢰하는 방안이 가장 단순하나 공익사업의 규모별로 차별화 하 는 것이 바람직하다. 연간 약 3,000건 이상의 업 무량과 마을도로, 경로당처럼 지방자치단체의 소규모 사업까지 제3기관에서 처리하기 위해서 는 전 국토의 전산망이 구축되어 있지 않은 상황 에서는 불가능한 일이다. 더구나 토지개발사업 이 주 업무인 현재의 보상전문기관은 실제의 경 우 토지소유자 등의 권익과 상반되는 입장에서 국민의 재산권을 충분히 보호할 수 없는 태생적 제약이 있기 때문에 궁극적으로 보상전문기관으 로 부적합하다. 따라서 제3의 중립기관으로써의 전업보상기관(보상전담기관)을 설립하여 보상업 무를 위탁 전담하는 방안을 고려해 볼 수 있을 것이다. 이 경우에 한국토지공사에서 실시하여 긍정적인 평가를 받고 있는 전자심사제를 확대 구축하고, 전국의 모든 토지의 가격정보와 감정 평가사에 관한 모든 자료가 완벽하게 전산화 될 것을 전제로 하며, 인천광역시에서 운영하고 있 는 감정평가업자 선정에 관한 조례안의 원용에 대하여도 적극 도입을 고려해 볼 일이다. 토지소유자도 보상이라는 전문적인 분야에서 감정평가사의 조력을 받을 수 있도록 한다는 토 지소유자 추천제도의 순기능을 유지하면서, 토 지소유자가 직접 감정평가업자를 선정하는 것을 지양하고 임의로 제3기관에서 2인을 일괄 의뢰 하는 방안이다. 따라서 만일 토지소유자의 요청 이 있는 경우에 한하여 제3기관이 감정평가업자 를 추천하는 경우라면 토지소유자의 입장에서는 감정평가업자 선정에 직접 관여할 수 없어 추천 의 실익은 별로 없는 반면, 상대적으로 추천의 요건을 충족하는 부분만 담당하여 불평이 있을 수가 있으므로, 제도 자체가 유명무실화되면서 사업시행기간만 연장될 수 있다는 단점이 있다. 따라서 사업시행자와 동수인 복수로 추천하는 방안을 택하여 토지소유자 추천제도가 안고 있 22_ 08 August

25 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 는 문제점을 해결하고자 하는 것이다. 토지소유 자의 요청이 없는 경우에도 임의로 제3기관에서 감정평가업자를 추천하도록 한다면 별도의 추천 기간을 요하지 않으므로 사업시행기간이 연장되 지는 않는다. 향후 전국 규모의 토지정보자료에 관한 네트워 크가 구축되고 전자심사제 도입 등 전산망 구축이 완료되었을 때 규모별 이원화는 자연히 폐지될 것 이다. 이러한 부분들은 향후 전업보상기관의 설립 으로 새로운 전환기를 맞이할 것으로 본다. 3. 전업보상기관 설립 보상전문기관이 정당보상의 이념 하에 국민의 재산권을 보호하면서 공공사업을 신속하고 원활 하게 추진하는 공익적 기능을 수행하면서 보상 투기를 근절하고 보상금의 형평성을 높여야 할 업무임을 감안할 때, 보상업무의 범위는 국민의 재산권 보호와 관련된 부분이다. 이처럼 국민의 재산권 보장은 최우선으로 지켜져야 할 가치이 며, 한편 보상업무의 원활한 수행은 사회간접자 본시설의 조기 확충과 사업비용의 절감뿐만 아 니라 정부 정책에 대한 신뢰에 있어서도 불가결 한 요소이다. 이를 위해서는 무엇보다 당해 업무 에 오랫동안 종사하면서 축적된 전문적인 지식 과 많은 노하우를 가진 전문 인력이 요구된다. 보상업무는 유형별로 복잡 다양하고, 단계별로 다양한 업무절차에 숙련된 지식과 경험을 필요 로 하기 때문이다. 전업보상기관의 법적지위에 대해서 대통령령 으로 특정기관을 보상전문기관으로 규정하는 것 은 독과점적 시장구조가 장기간 유지되고 있는 상품이나 용역의 공급 또는 수요시장에 대하여 경쟁을 촉진 하여야 하는 독점규제 및 공정거 래에 관한 법률 의 취지에 합치하는지의 문제가 있다. 요컨대, 보상업무는 공적이면서도 특수한 전문성을 요하므로 이에 대하여 법률에서 구체 적인 보상전문기관의 기준을 정하여 대통령령에 위임하고 이에 의하여 보상전문기관을 정하는 것 자체는 독점규제나 공정거래의 취지에 어긋 나지 아니한다 할 것이다. 만약 감정평가업무를 수행하는 기관이 전업보 상기관으로 업무를 수행하게 된다면 평가업무를 수행하지 않는 것을 원칙으로 하여야 하며, 보상 평가결과에 대해 이의가 있는 사업에 대해 공공 기관으로서 1차적인 검토를 수행하는 평가검토 자(appraisal reviewer)로서의 역할 정도가 적 당할 것이다. 그러할 경우 공정성이 확보된 평가 검토를 통해 과다 보상으로 인한 재정적 손실 및 사회문제를 해소하는 한편, 보상업무를 보다 신 속하게 진행할 수 있는 여건을 마련할 수 있을 것으로 기대된다. 최근 국토균형개발의 추진 및 수도권 신도시 건설 등 막대한 재정이 소요되는 대규모 개발사 업이 진행됨에 따라 보상업무의 급격한 확대가 계획되고 있다. 이와 함께 이명박 정부에서는 지 난 참여정부 부동산정책의 주요 사업 중 하나인 실거래가 신고제를 계속 유지하여 부동산거래의 투명화를 진행시켜 나가고 있는 것이다. 실거래가 신고제도의 시행을 통한 거래정보의 축적은 부동산정보체계가 시장의 선진화를 위한 Cover Story Real Estate Focus _23

26 보상수탁사업 현황과 발전방향 효과적인 수단으로 작동하게 하는 기반을 제공 하고 있다. 따라서 이를 위한 정확한 정보체계의 구축과 함께, 이를 바탕으로 정보를 효과적으로 활용할 수 있는 다양한 수단이 마련되어야 할 필 요가 있다. 공적 보상전문기관으로서의 성격은 사적평가를 지양하고 공적 기능을 확대하는 것 이라고 보면 된다. 현행 보상전문기관은 각기 고유의 설립목적이 있고 그 설립목적에서 정한 주된 업무를 우선적 으로 수행하므로 보상업무 수탁에 대해서는 적 극성을 띠지 않고 있다. 그런 연유로 한국감정원 을 비롯한 6개 보상전문기관 중 3개 기관은 보상 업무를 위탁받고 있지 않거나 거의 취급하지 있 지 않으며 나머지 3개 기관도 설립목적상의 주된 업무중심으로 조직되어 보상업무를 소극적으로 수탁하거나 수익성과 민원 등을 고려하여 수탁 을 기피하는 예가 많다. 따라서 보상전문기관 제 도가 도입된 이후에도 사업시행자는 보상업무의 위탁을 희망하는 경우에 보상전문기관의 사정에 따라 위탁을 할 수 없는 경우도 허다하여 보상전 문기관제도 도입의 취지를 살리지 못하고 있다. 전업보상기관 또는 보상전담기관이란 현행의 보상전문기관과는 달리 사업시행자의 보상업무 를 위탁받아 전문적으로 수행하는 것을 주된 업무 로 하는 기관을 말한다. 보상업무를 전문적으로 수행하기 위하여 가장 효율적인 조직과 인력을 갖 추고 기본적인 보상업무와 이에 부수되는 측량조 사, 철거이전의 대행, 토지관리 등의 업무를 수행 함은 물론 보상기법의 개발과 연구조사 업무까지 하게 되는 점에서 기존의 보상전문기관과는 업무 가 양적, 질적으로 다르다고할수있다. Ⅵ. 결 론 최근 보상업무와 관련하여 국민의 법감정과 권리의식이 향상되어 보상에 대한 환경이 변화 하고 있다. 그러나 아직도 피보상자의 보상액에 대한 불만은 상존하여 보상금 확대요구 등에 따 른 업무의 지연 등 국가사업의 효율성이 주로 강 조되는 토지보상제도에서 문제점은 끊임없이 발 생하고 있어 보상제도 전반에 대한 개선의 필요 성이 제기되고 있다. 그러한 가운데 토지소유자 의 권리보호와 정당한 보상을 위한 토지소유자 추천제도가 실행 과정에서 부조화, 비효율, 비능 률적인 폐단이 나타나고 사업시행자 선정제도에 관해서도 시행자 위주의 부당한 감정평가와 편 중된 업자선정 등 본래의 취지가 심히 왜곡되는 현상이 나타나고 있는바, 이를 개선하기 위하여, 첫째, 현행의 토지소유자 추천과 사업시행자 선 정제도를 폐지하고 중립적인 제3의 기관에서 각 2인을 일괄 의뢰하는 방안을 제안한다. 제3기관 은 추천에 앞서 토지소유자의 정당한 요구와 의 사를 귀담아듣고 충분히 반영시킬 수 있도록 감 정업자 선정 및 추천과정에 토지소유자 참여 및 협의과정을 삽입하는 등의 제도적 장치를 보완 한다. 초기에는 일정한 규모의 공익사업으로 제 한하며, 향후 모든 공익사업에 대하여 적용할 경 우 업무량의 과도한 부담이 문제가 제기되나, 이 부분은 한국토지공사에서 효율성이 입증되고 있 는 전자심사제(감정평가업자 선정시스템 : KASS, Korea Land Corporation Appraiser Selection System)를 확대도입하고 전국적인 인터넷 전산망을 구축하고 효능적 검증을 지속 적으로 실시함으로써 시행에 무리가 없을 것으 로 전망한다. 한편 인천광역시가 실시중인 감정 24_ 08 August

27 손실보상에서의 정당보상에 관한 법적 연구 평가업자 선정에 관란 조례제도의 성패여부에 따라 이 부분도 추가로 보완한다면 이상적인 보 상평가제도가 될 수 있을 것으로 기대한다. 둘째, 기존의 제3기관의 범주에 중립적인 제3 기관을 추가 지정하는 방안을 제안한다. 300억 원 이상의 대규모 정부 보상사업에서 감정평가 업자를 선정하고 평가 심사 등의 공적업무를 수행하는 제3의 기관으로써 활동하는 것을 말하 며, 그 기능적 성격은 공적 사적 평가업무를 구 분하고 있는 영국 등 선진국에서의 업무구분 형 태와 유사하다. 중립적인 제3기관이 담당하는 보상업무는 모든 공익사업을 총괄하는 방안이 가장 단순하나 제도별 도입순서 및 공익사업의 규모에 따라 차별화 하는 것이 바람직하다. 셋째, 보상업무의 공공성을 감안, 현행의 보상 관리사 자격제도를 국가공인 민간자격으로의 전 환을 제안한다. 이는 보상업무 수행에 국가적 권 위를 부여할 필요가 있다고 보기 때문이다. 보상 행정의 기능을 강화하여 전업보상기관으로써 보 상업무를 효율적이고 원활하게 수행하도록 함으 로써 보상업무 수행 시에 발생하는 국민의 갈등 문제 등 제반 문제점과 미비점을 상당부분 해소할 수 있을 것이다. 앞으로도 토지보상제도에 관한 보다 심도 있는 연구를 통해 제도적 진전과 정책 적 발전을 도모할 수 있도록 국민적 관심과 관계 기관의 지대한 관심이 필요하다고 생각된다. <참고문헌> (논문 및 보고서 등) 1. 강교식 외, 2005, 토지보상법론, 제2판, 부연사. 2. 김동천, 2004, 토지보상법(실무자용), 제본. 3. 김철수, 2007, 헌법학개론, 박영사. 4. 류지태, 2007, 행정법신론, 부연사. 5. 류하백, 2007, 토지수용과 기본권 침해, 제2판, 부연사. 6. 류해웅, 2005, 토지법제론, 부연사. 7. 박수혁, 2004, 행정법강의, 법률문화사. 8. 박윤흔, 2004, 행정법강의(상), 박영사. 9. 방경식 장희순, 2004, 부동산학개론, 부연사. 10. 석종현, 2005, 손실보상법론, 삼영사. 11. 임호정, 2003, 공익사업용지보상법론, 부연사. 12. 강길부, 1997, 수용재결의 문제점과 개선과제, 박윤흔 박사 회갑기념논문집 간행위원회, 행정상 손실보상의 주요문제, 박 영사. 13. 김승종, 2008, 미국에서의 규제적 수용에 관한 연구 - 한미 FTA 간접수용과 관련하여, 서울시립대학교 박사학위논문. 14. 김원태, 2005, 공익사업을 위한 토지보상업무의 개선에 관한 법제적 연구, 서울시립대학교 박사학위 논문. 15. 류지태, 2007, 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상법제의 개편에관한검토, 토지공법연구, 제15집, 한국토지공법학회. 16. 류하백, 2005, 정당보상 왜 실현될 수 없는가, 부동산법학 제 9집. 17. 류해웅, 2007, 토지보상에 있어서 개발이익 배제에 관한 법 제적 고찰, 감정평가연구제17집 제1호. 18. 백종인 외, 공시지가기준 보상원칙과 헌법상의 정당보상, 전 북대학교 법학연구소. 19. 석종현 외, 2008, 보상제도 개선방안 연구용역, 한국토지공법 학회. 20. 신봉기, 2001, 최신 헌법재판소 주요결정 연구, 고시연구. 21. 윤동건 외, 2006, 토지소유자의 감정평가업자 추천제도 개선 방안, 감정평가업의 발전방안 I, 한국부동산 연구원. 22. 이동과, 2006, 감정평가업자의 윤리 의무와 책임 일고, 감 정평가학 논집, 제5권 제1호. 23. 정희남 외, 2008, 국책사업의 갈등해결을 위한 보상제도 개선 방안 연구, 국토연구원. 24. 주종천, 2008, 손실보상의 새로운 영역에 대한 법제도적 개 선에 관한 연구, 서울시립대학교 박사 학위논문. 25. 허강무, 2009, 보상평가의 감정평가업자 선정제도 개선방안, 토지공법연구제40집, 한국토지공법학회. 26. 건국대학교 부동산정책연구소, 2007, 한국감정원 공공기능 제고와 역할 재정립에 관한 연구. 27. 건설교통부, 2002, 보상업무 전문화를 위한 연구, 요약보고서. 28. 월간 감정평가사, 토지보상법 개정안 및 시행규칙 개정의 주 요내용. 29. 한국토지공법학회, 2002, 보상제도 개선방안. 30. 한국부동산연구원, 2007, 토지보상에 있어서 개발이익 배제 에 관한 법제적 고찰, 감정평가연구, 제17집 제1호. Cover Story Real Estate Focus _25

28 일반경제동향 1) 국외경제동향 주요국 경제 6월중 미국 경제는 실업률이 소폭 상승(5월 9.4% 6월 9.5%)하고, 산업생산 감소폭이 축소(5월 -1.2% 6월 -0.4%)되고, 소매판매가 소폭 늘어(5월 0.5% 6월 0.6%)났으며, 경기선행지수도 2008년 3/4분기 수준으로 상승(3월 월 월 월 100.9)하였다. 일본은 소비도 저조(5월 0.1% 6월 -0.3%)하였고 광공업생산은 증가세도 하락(5월 5.7% 6월 2.4%)하였으 나, 수출은 증가(5월 -0.3% 6월 1.1%)하였다. 유로지역은 소비의 감소폭이 축소(5월 -0.5% 6월 -0.2%)하였다. 중국은 소비가 감소(5월 15.2% 6월 15.0%)하였으나, 수출 감소폭이 축소(5월 -26.4% 6월 -21.4%)되고, 산업생산이 증가(5월 8.9% 6월 10.7%)하였으며, 투자가 호전(5월 32.9% 6월 33.6%)되었다. 주요국 경제지표 미국 유로 지역 일본 중국 2) (전기대비, %) 구분 연간 3/4 4/4 1/4 2/4 5월 6월 GDP(연율) 산업생산 1) 소매판매 실업률 경기선행지수 GDP(연율) 소매판매 산업생산 수출 GDP(연율) 소매판매액 광공업생산 수출 GDP 산업생산 고정투자 소매판매 수출 주:1) 분기는 연율 2) 전년동기대비 1) 일반경제동향은 한국은행에서 최근 보도한 국내외 경제동향 금융시장 동향 및 2009년 하반기 경제전망 에서 발췌, 재정리하였음 26_ 08 August

29 국제금융시장 7월중 미 달러화는 유로화에 대해 글로벌 증시 호전 등으로 안전자산 선호경향이 완화되는 등으로 약세(전 월말대비 1.5% 절하)를 보였으나, 엔화에 대해서는 일본의 정치 불확실성 증대 등으로 강보합(전월말대비 0.1% 절상)상태가 유지되었다. 환율 추이 구분 월 6월 7월 달러/유로 <-1.5> 엔/달러 <+0.1> 주:기말 기준, < > 내는 전월말대비 미달러화의 절상(+) 절하(-)율(%) 7월중 美 국채금리(10년 만기)는 재정적자 확대에 따른 국채발행 증가 예상 등으로 소폭 상승(6월말 3.53% 7월말 3.63%)하였다. 국제유가 및 기타원자재가격 국제유가는 미 휘발유 재고 증가 등으로 7월 초순까지 하락, 중순 이후 주요국의 경제지표가 개선된 것으로 나타나면서 상승으로 반전(Brent 6월 68.34달러 7월 70.88달러)되었다. 국제유가 동향 (기말기준, 달러/배럴) 구분 월 5월 6월 7월 Brent <3.7> W T I <-0.6> Dubai <-6.5> 주:< > 내는 전월말대비 등락률(%) 기타원자재가격(로이터상품가격지수 기준)은 비철금속을 중심으로 오름세로 전환(전월대비 6월 -2.4% 7월 1.0%)되었다. Real Estate Focus _27

30 경제동향 국내경제동향 내수 6월중 소비재판매는 승용차 등 내구재 판매가 호조를 보이며 큰 폭으로 상승(전년동월대비 5월 1.6% 6월 7.3%)하였다. 설비투자는 운수장비의 큰 폭 증가 및 기계류의 부진 악화로 감소세가 크게 둔화(전년동월대비 5월 -16.2% 6 월 -5.6%)되었으며, 건설기성액(명목기준)도 건물건설의 부진이 완화되고 토목도 호조를 보이면서 큰 폭으로 증가 (전년동월대비 5월 -0.7% 6월 14.0%)되었다. 내수관련 지표 (전년동기대비, %) 구분 연간 6월 3/4 4/4 1/4 2/4 5월 6월 소비재판매액 (백화점 매출) (대형마트 매출) 설비투자지수 내수용자본재수입 국내기계수주 건설기성액 1) 건설수주액 1) 주 : 1) 명목금액 기준 자료 : 통계청 산업활동동향 생산활동 6월중 제조업 생산은 자동차, 기계장비 등의 부진이 완화되고 반도체 및 부품 등 ICT제품의 증가 전환 등으 로 감소폭이 크게 축소(전년동월대비 5월 -9.5% 6월 -1.5%)되었으며, 서비스업 생산은 3개월 연속 증가(전년 동월대비 4월 1.8% 5월 0.5% 6월 2.6%)된 것으로 나타났다. 28_ 08 August

31 경제동향 생산활동관련 지표 주:1) (계절조정 재고지수/계절조정 출하지수) 100, 분기는 분기말월 기준 자료:통계청 산업활동동향 (전년동기대비, %) 구분 연간 6월 3/4 4/4 1/4 2/4 5월 6월 제조업생산 (S.A., 전기비) 평균가동률(S.A., %) 재고출하비율 1) 서비스업생산 (S.A., 전기비) 고용 6월중 취업자수는 정부의 희망근로프로젝트 시행의 영향 등으로 7개월만에 증가세로 전환(전년동월대비 5월 -22만명 6월 +0.4만명)되었고, 특히 서비스업 취업자수가 크게 증가(서비스업 취업자수 전년동월대비 5월 +9만 명 6월+27만명)하였다. 또한 비경제활동인구의 증가폭도 축소(전년동기대비 5월 +52만명 6월 +30만명)하 였다. 그러나, 6월중 실업률(S.A.)은 전월에 이어 소폭 상승(5월 3.9% 6월 4.0%)한 것으로 나타났다. 고용관련 지표 (전년동기대비, 만명) 구분 08년 6월 3/4 4/4 09.1/4 2/4 5월 6월 취업자수 증감 (S.A., 전기대비, 만명) (비농림어업 취업자수 증감) 비경제활동인구 증감 실업률(계절조정전, %) (S.A., %) 자료:통계청 고용동향 물가 7월중 소비자물가는 전년동월에 비해 1.6% 상승하는데 그쳐 오름세가 더욱 둔화(전년동월대비 6월 2.0% 7 Real Estate Focus _29

32 경제동향 월 1.6%)되었으며, 근원인플레이션율은 전월보다 낮은 3.2%(전년동월대비)를기록(전년동월대비 6월 3.5% 7월 3.2%, 전월대비 6월 0.1% 7월 0.2%)하였다. 물가 지표 (전기말월대비, %) 구분 소비자물가 근원인플레이션 연간 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 6월 7월 (4.7) (3.8) (4.8) (5.5) (4.5) (3.9) (2.8) (2.0) (1.6) (4.2) (3.0) (3.9) (4.8) (5.4) (4.9) (3.9) (3.5) (3.2) 주 : ( ) 내는 전년동기대비 상승률 자료 : 통계청 소비자물가 대외거래 7월중 수출은 전월과 비슷한 327억달러를 기록(전년동월대비 6월 326억달러 7월 327억달러)하였고, 수입은 전월보다 상당폭 증가한 276억달러를 기록(전년동월대비 6월 254억달러 7월 276억달러)하였다. 수출 및 수입 (통관기준, 억달러) 구분 수 출 수 입 연간 6월 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 6월 7월 4, , , (13.6) (35.6) (17.4) (23.1) (27.0) (-9.9) (-25.0) (-20.4) (-12.4) (-20.1) 4, , , , (22.0) (47.0) (28.9) (30.5) (42.8) (-9.0) (-32.8) (-36.2) (-32.9) (-35.8) 주:1) ( ) 내는 전년동기대비 증감률(%) 자료:관세청 6월중 경상수지는 상품수지를 중심으로 54.3억달러 흑자를 기록(5월 35.0억달러 6월 54.3억달러)하였다. 30_ 08 August

33 경제동향 경상수지 (억달러) 구분 연간 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 5월 6월 경상수지 (상품수지) (서비스수지) (소득수지) 자료:한국은행 금리, 주가 및 가계대출 장기시장금리는 7월 들어 경기회복 지연 우려 등으로 하락하다가 국내외 기업실적 및 경기지표 호전의 영 향으로 중순 이후 큰 폭 반등하는 모습이며, 단기시장금리(91일물 CD CP금리 등)는 사상최저 수준에서 안정 세를 지속하고 있다.(CD금리는 2.42%수준, CP금리는 사상최저 수준 경신) 주요 시장금리 08.12말 6말(A) 7말 8.7일(B) B - A 기준금리 국고채(3년) CD(91일) CP(A1, 91일) 은행채(3년, AAA) 1) ) 0.24 회사채(3년, AA-) 1) ) 0.43 회사채(3년, BBB-) 1) ) 0.46 (%, %p) 주:1) 민간채권평가사 3사 평균 2) 8.6일 현재 코스피지수는 국내 기업실적 호전과 글로벌 경기회복에 대한 기대 확산으로 외국인 순매수가 크게 확대(6월 +2.3조원 7월 +6.0조원)되면서 5월 이후 1,400p 전후에서 보이던 조정국면에서 벗어나 7월 중순 이후 급등 하였고, 개인투자자는 차익 실현 등의 이유로 큰 폭의 순매도로 전환(6월 +1.8조원 7월 -3.8조원)되었다. 구분 08년 09.3월 4월 5월 6월 7월 8.7일 KOSPI(포인트) 1,124 1,206 1,369 1,396 1,390 1,557 1,576 외국인투자자(조원) 개인투자자(조원) 코스피지수는 기말기준, 외국인투자자와 개인투자자는 월간기준임 Real Estate Focus _31

34 경제동향 은행 가계대출은 주택금융공사 앞 학자금대출 채권 양도 등으로 인한 마이너스통장대출 등 여타대출의 감 소로 증가폭이 축소(6월 +4.0조원 7월 +2.6조원)되었으나, 그 중 주택담보대출은 주택 매매 전세가격 상승 세가 지속되고, LTV규제 강화조치 이전 차입신청분 취급 등으로 인해 주택거래 증가, 아파트 매매 전세가격 상승세 지속 등으로 3조원대의(6월 +3.5조원 7월 +3.4조원 ; 모기지론양도 포함시 : 6월 +3.8조원 7월 +3.7조 원) 높은 증가세가 유지되었다. 주 : 1) 신탁포함, 종별대출은 신탁 제외 2) 주택자금대출 포함 3) 주택금융공사 모기지론 및 은행 대출채권 양도 포함 가계 대출 (기간중 말잔 증감, 조원) 구분 월말 연중 7월 연중 7월 5월 6월 7월 잔액 은행 가계대출 1) 주택담보대출 2) [모기지론양도 포함시 3) ] 마이너스통장대출 등 향후전망 최근 국내 경기는 생산 및 수요 모두 부진에서 벗어나려는 움직임을 보여주고 있다. 생산활동의 경우, 제조업 생산이 6개월 연속 증가하면서 서브프라임 모기지로 인한 리만사태 이전인 전년 9월 수준에 근접하였고, 서비 스업 생산도 증가세를 유지하고 있다. 수요활동의 경우, 건설기성액이 토목건설을 중심으로 크게 증가하고, 소 비재 판매액 및 설비투자도 3개월 연속 상승하고 있다. 향후 우리 경제는 전반기 대비 플러스 성장세를 유지하겠으나, 성장의 불확실성 또한 상존하고 있다. 소비자 물가는 유가상승 등의 영향으로 오름세가 확대되겠으나, 상승폭은 제한적일 것으로 전망되며, 경상수지는 수출 이 수입보다 빠르게 늘어나면서 흑자 기조를 지속할 것으로 예상된다. 32_ 08 August

35 집중 조명 제주 부동산 시장 전용기팀장, 오은아대리 한국감정원 제주지점

36 집중조명 1. 제주특별자치도의 현황 (1) 입지여건 제주도의 옛명칭은 도이( 島 夷 ), 동영주( 東 瀛 洲 ), 섭 라( 涉 羅 ), 탐모라( 耽 牟 羅 ), 탁라( 羅 ) 등으로 불리어 왔다. 이들 명칭중 동영주 만을 제외하고는 모두가 섬 나라 라는 뜻이다. 그후 고을나 의 15대 후손 3형제 (후, 청, 계)가 당시 한국의 고대왕조의 하나인 신라 (B.C 57~A.D 935)에 입조( 入 朝 )하여 탐라 (제주도 의 옛명칭)라는 국호를 갖게 되었고, 또 이때부터 탐 라 는 신라 를 섬기게 되었다. 지금의 제주란 명칭은 고려 고종(1214년)때부터 사용하기 시작하였다. 제주 는 바다를 건너가는 고을 이란 뜻이다. 제주특별자치도는 북동-남서 방향의 장축(74km)과 북서서-남동동 방향의 단축(32km)을 갖는 타원형으 로 면적은 1,847.8km2이며, 중앙부에는 1,950m 높이 의 한라산이 위치하고, 정상에는 지름이 575x400m, 깊이가 100m에 이르는 분화구가 있으며, 돔상의 조 면암이 분화구 주변에 관입되어 있다. 한라산을 중심으로 남북으로 제주시와 서귀포시로 나뉘어져 있다. 제주시는 한라산의 정상부근에서 서귀 포시와 접하는 북저 남고의 경사지로 형성되어 있으며 시가지는 제주항을 중심으로 한 기존 시가지와 해안을 따라 형성된 외곽의 평탄지에서 발달하고 있으며, 남쪽 에는 한라산을 중심하여 군소오름이 산재하고, 중산간 지대에는 목야지, 도시인근은 농경지로 이용되고 있다. 서귀포시는 한라산의 중심으로 제주시와 접하며 동서사면은 완만한 경사, 남북사면은 약간 급한 경사 를 이루고 있으며, 대정읍, 성산읍 및 표선면 지역은 해발고도 100m이하인 저지대가 넓게 나타나고 있는 제주도 전형적인 용암평원 분포지역이 되고 있다. 화 순항, 성산항을 제외하면 천연의 항만은 거의 없고, 중문, 신양, 표선, 화순, 하모 등 해안변에 국지적으 로 사구가 발달되어 해수욕장으로 개발되어 있다. 남 쪽에는 한라산을 중심하여 군소오름이 있으며, 산방 산, 송악산, 일출봉 등은 그 절정이 뛰어나다. (2) 인구 세 대 1) 인 구 Population 구 분 인구증가율 세대당 세대수 총수 남 여 (%) 인구구 인구밀도 면적(km2) , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , , 제 주 시 153, , , , 서귀포시 58, ,024 78,140 76, 자료 : 제주특별자치도 2008년 통계연보( 기준) 34_ 08 August

37 집중조명 제주특별자치도의 총인구(2007년말 기준)는 563,388명, 세대는 211,850세대이다. 인구증가율은 2000년 이후 증가감소를 반복하다가 2007년에는 감 소세를 나타내고 있으며, 제주시에 비해 서귀포시의 감소추세가 두드러지고 있다. 반면에 세대수와 인구 밀도는 2000년 이후 꾸준히 증가추세를 보이고 있다. 65세 이상 고령자 비중은 2000년의 43,334명에서 2007년에는 61,814명으로 연평균 5.2%의 증가율을 나타내고 있다. (3) 산업현황 제주도 전체적으로는 수려한 자연경관을 이용한 관광산업(사회간접자본 및 기타서비스업: 취업자의 약 75.4%), 남쪽특유의 해양성기후를 이용한 농업(주 로 감귤농사)과 바다를 이용한 어업(농림어업: 취업 자의 약 21.8%)이 주를 이루고 있으며, 제조업은 화 북동의 화북공업단지, 금능리의 금능농공단지를 중 심으로 소규모(취업자의 약 2.9%)에 그치고 있다. 구분 명 (구성비) 농림어업 광업 제조업 사회간접자본 및 기타서비스업 명 (구성비) 명 (구성비) 명 (구성비) 건설업 도 소매 음식숙박업 전기 운수 창고 금융 사업 개인 공공서비스 및 기타 (100) 66(25.0) 11.8(4.5) 186(70.5) (100) 62(23.0) 13(4.8) 195(72.2) (100) 72(25.6) 12(4.3) 196(69.8) (100) 68(24.5) 12(4.3) 198(71.2) (100) 67(23.6) 12(4.2) 205(72.2) (100) 64(22.1) 10(3.6) 215(74.4) (100) 63(21.8) 8(2.9) 218(75.4) 자료 : 2008년 통계연보 ( 기준) (단위 : 천명, %) 제주도 관광객은 2003년 491만여명, 2004년 493 만여명, 2005년 502만여명, 2006년 531만여명, 2007년 542만여명, 2008년 580만여명으로 매년 증 가세를 보이고 있으며 이는 주 5일 근무제에 따른 여 행기간의 증가, 환율상승 등에 기인한 것으로 보인 다. 또한 제주지역 항공사의 취항에 따른 여행경비절 감 및 제주화산섬, 용암동굴 및 성산일출봉이 세계자 연유산으로 등재됨으로 해서 향후 관광객은 계속적 인 증가추세를 보일 것이다. (단위 : 명, 백만원) 구분 관광객수 관광수입 계 내국인 외국인 계 내국인 외국인 ,515,515 4,226, ,496 1,526,556 1,152, , ,913,390 4,692, ,017 1,556,128 1,307, , ,932,512 4,603, ,215 1,678,748 1,307, , ,020,275 4,641, ,723 1,720,166 1,303, , ,312,998 4,852, ,300 1,846,820 1,345, , ,429,000 4,888, ,000 2,214,400 1,603, , ,800, 자료 : 2008년 통계연보 ( 기준) Real Estate Focus _35

38 집중조명 2. 제주특별자치도의 대규모 사업 (1) 이도2지구 도시개발사업 목적 : 서민주택건설에 필요한 택지의 효율적 개발 과 주택지역의 배후주거 기능을 확보하여 양질의 택지공급으로 주거생활의 안정도모 를위함 위치 : 제주시 이도동 일원 면적 : 945,522m2 총사업비 : 792억원 사업기간 : ~ 수용인구 : 약 7,300명(2,500여세대) 사업시행자 : 제주시 면적 : 975,608m2 총사업비 : 2,358억원 사업기간 : ~ 계획인구: 18,947인(가구당 2.96인) 계획가구: 6,400가구 사업시행자 : 한국토지공사, 대한주택공사 토지이용계획 주택 건설용지 공공시설 용지 구 분 면적(m2) 구성비(%) 계 975, 단독주택 83, 공동주택 398, 근린생활시설 7, 준주거 21, 소계 497, 도로 186, 주차장 14, 공원 132, 녹지 51, 공공용지 3, 상업 업무용지 11, 학교 42, 종교시설 2, 하천 16, 농업생산용지 사회복지시설 4, 소계 478, 토지이용계획도 (2) 제주삼화지구 택지개발사업 목적 : 제주시의 다른 생활권에 비해 상대적으로 발전이 늦은 동부생활권의 균형발전 및 안 정적인 택지 및 공동주택을 공급하기 위함 위치 : 제주시 화북동, 삼양동, 도련동 일대 36_ 08 August

39 집중조명 주택유형별 계획 구분 면적(m2 ) 구성비(%) 세대수 인구수(명) 단독주택 83, 공동주택 384, ,310 18,681 합 계 468, ,400 18,947 (3) 아라지구 도시개발사업 위치 : 제주시 아라동 주공아파트 일원 면적 : 925m2 총사업비 : 747억원 사업기간 : ~ 수용인구 : 약 1만 1,700명(4,200여세대) 사업시행자 : 제주시 토지이용계획 구 분 면적(m2) 구성비(%) 계 975, 단독주택지 405, 주택 공동주택지 128, 건설용지 근린상업용지 15, 소계 497, 공공시설용지 도로, 공원 학교 등 376, (4) 제주참단과학기술단지 조성사업 목적 : 관광 산업 외에 산업 기반이 없는 제주 지역 에 천혜 자원과 청정 환경을 활용한 정보 통 신 및 생명 공학 관련 교육 연구 창업 지 원 기능이 결합된 휴양형과학기술산업단지 를 조성하기 위함 위치 : 제주시 아라1동, 영평동, 월평동 일원 면적 : 1,093,527m2 총사업비 : 4,274억원(공공 1,662억원, 민간 2,612 억원) 사업기간 : 2003 ~ 2011 사업시행자 : 제주국제자유도시 개발센터(JDC) 토지이용계획 구분 계 산업시설용지 지원시설용지 공공시설용지 면적(m2 ) 1,093, , , ,450 구성비(%) 토지이용계획도 Real Estate Focus _37

40 집중조명 위치도 및 조감도 위치 : 서귀포시 서호동, 법환동 일원 면적 : 1,150m2 총사업비 : 733억원 사업기간 : 2007 ~ 2012 수용인구 : 5,000명 토지이용계획 구 분 면적(천m 2 ) 비 율 계 1, 주거용지 상업/업무지구 신산업용지 이전기관 공원녹지 도로 등 위치도 (5) 서귀포 혁신도시조성사업 목적 : 혁신도시 건설 및 공공기관 이전으로 국가 재도약의 계기를 마련함으로써 수도권과 지방의 상생을 통한 균형발전과 혁신형 국 토건설을 기대하고 있다. 중심지구 주변에 입지하여 직주 근접 주거환경, 자연 친화적 주거환경 조성, 편리한 삶을 위한 생활편익 시설 및 복지시설, 배치우수한 교육환경 및 품격 있는 문화 창조도시 조성을 목적으 로함 38_ 08 August

41 집중조명 (6) 휴양형주거단지 조성사업 (7) 헬스케어타운 조성사업 목적 : 주거, 레져, 의료기능이 통합된 세계적인 수 준의 휴양형 주거단지 를 조성함으로서 국 제자우도시 기반을 구축 새로운 휴양주거 문화형성을 통해 인구유입효과 및 관광객 체류기간 연장도모 등 고부가가치형의 지역 관광산업으로 발전시켜나감으로서 지역경 제 활성화 및 도민의 소득증대에 기여함 위치 : 서귀포시 예래동 일원(중문관광단지 인근) 면적 : 744,000m2 총사업비 : 1조7,981억원 사업기간 : 2003 ~ 2015 사업시행자 : 버자야 제주 리조트(주)(합적법인 : 자본금 300억원, JDC 19%, 버자야 81%) 도입시설 : 호텔 3개동(50층, 38층, 27층), 콘도미 니엄(타워형 676실, 단독형 116실), 상업시설, 특수 시설(의료시설, 실내공연장) 등 조감도 목적 : 제주특별자치도 핵심사업인 관광(휴양), 의 료 및 R&D 등이 연계된 의료복합단지 조성 을 통해 동북아시아의 새로운 의료관광 (Medical Tourism) 중심지 로 도약하고 지 역경제 활성화 및 도민의 소득증대에 기여 함 위치 : 제주특별자치도 서귀포시 동홍동, 토평동 일원 면적 : 1,519,591m2 총사업비 : 7,845억원 (공공 : 1,556억원, 민간 : 6,289억원) 사업기간 : 2009 ~ 2015 조감도 Real Estate Focus _39

42 집중조명 3. 제주특별자치도의 부동산시장 (1) 개요 2008년말 세계금융위기에 따른 실물경제 악화로 제주지역 역시 장기 침체국면이다. 토지거래량의 감 소로 이어지고 있기는 하나, 제주지역 아파트 시장인 경우는 아파트의 공급이 4~5년간 거의 이루어지지 않아 실수요자의 수요 증가로 인하여 아파트의 가격 은 다소 보합세 내지는 강보합세를 유지하고 있다. 최근일부에서 조심스럽게 낙관하는 실물경제 지표의 긍정적인 호전 전망으로 실물경제의 회복세에 맞추 어 토지가격인 경우는 회복세로 이어질 것으로 전망 되며, 아파트가격은 대규모의 택지개발사업으로 인 해 대단위 아파트 공급이 예정되어 있으므로 당분간 은 보합 내지는 강보합세를 유지하다가 서서히 약보 합세를 유지할 것으로 전망된다. (2) 제주특별자치도의 토지이용현황 (단위 :m2, %) 구 분 면적 비 율 합계 1,848,430, 전 368,281, 답 7,821, 과수원 165,402, 대지 52,739, 공장용지 2,725, 목장용지 167,500, 임야 897,255, 공공용지 등 186,703, 자료 : 제주특별자치도 2008년 통계연보( 기준) 2007년말 기준 현재 제주특별자치도의 지목별 이 용현황은 임야가 48.5%로 가장 많고 전(19.9%), 공 공용지 등(10.1%), 목장용지(9.1%), 과수원(9.0%)의 순으로 나타났다. 40_ 08 August

43 집중조명 (3) 토지가격동향 제주특별자치도의 경우 2008년 1월 이후 안정적인 상향보합세를 유지하다가 11월 금융위기로 인하여 2008년 12월의 누계는 %로 전반적인 침체국 면으로 마감하였으며, 이후 2009년부터는 연초대비 각종 실물경제지표의 하반기 낙관적 전망과 자산시 장의 유동성의 확대 등으로 하락폭이 점차 완화되다 가 2009년 5월을 기점으로 보합세를 유지하고 있다. 최근 일부에서 조심스럽게 낙관하는 실물경제 지표 의 긍정적인 호전 전망으로 실물경제의 회복세에 맞 추어 토지가격인 경우는 회복세로 이어질 전망이다. (4) 아파트 가격동향 제주특별자치도 아파트의 거래량과 가격은 2008 년말 세계금융위기에 따른 실물경제 악화가 있었음 에도 4~5년간의 대단위 아파트의 공급이 이루어지 지 않아 실수요자의 수요증가로 인하여 아파트의 가 격은 다소 보합세 내지는 강보합세를 유지하고 있다. 전년(2008년)대비 권역별로 제주시인 경우는 3.7 % 상승, 서귀포시의 경우는 1.6% 상승으로 나타나고 있다. 규모별로 85m2이하의 소형주택은 2.1~4.4%의 상 승, 85m2초과 중대형 주택은 3.6~5.1% 상승으로 나 타나고 있다. 가격수준별로 5천초과~1억원이하의 주택은 2.5% 상승, 3억원 초과 주택은 7.0% 상승한 것으로 나타 나고 있다. 아파트의 선도단지는 노형 및 연동 신시가지내 대 규모 단지로서 650만원/3.3m 2 ~780만원/3.3m 2 정 도의 가격수준이며, 최근 분양중인 아파트의 분양가 격은 3.3m 2 당 702만원 정도의 수준이다. 제주특별자치도의 아파트의 가격은 4~5년간의 신 규 대단위아파트 공급이 이루어지지 않고, 실수요자 들이 수요증가로 인하여 보합 내지는 강보합세를 유 지할 것으로 전망된다. Real Estate Focus _41

44 집중조명 4. 종합적 검토 제주특별자치도 전체적으로 경기침체의 영향이 어느정도 안정화되어 감에 따라서 토지가격은 보 합세를 보이고 있으며, 아파트의 가격은 당분간 대규모의 아파트 공급이 이루어지지 않은 한 당 분간은 강보합세가 지속될 것으로 판단된다. 최근 제주특별자치도는 이도지구, 삼화지구, 아 라지구택지개발사업, 첨단과학기술단지조성사 업, 서귀포 혁신도시 조성사업, 헬스케어타운 조 성사업 등을 통해서 지역경제 활성화 및 부동산 시장의 회복에 박차를 가하고 있다. 제주국제자유도시 출범이후 예래휴양형주거단 지조성사업에 최대의 외자유치의 성사와 제주 화산섬과 용암동굴 이 우리나라 최초로 유네스코 세계자연유산(World Natural Heritage)에 등재 는 향후 제주도의 인지도를 높여 국내외 투자전 망을 더욱 밝게 하고 있다. 제주특별자치도는 향후 관광산업을 고부가가치 휴양관광산업으로 선도할 것이며, 제주를 세계적 인 섬으로 발돋움할 수 있는 전기를 마련해 나갈 것이다. 42_ 08 August

45 포커스 산책 Lighting Tomorrow! 요즘 같은 불볕더위에는 어디 정하고 나들이가기 겁나는 계절이다. 허나 이런 무더운 발길을 한번쯤 멈추게끔 만드는 축전이 인천에서 열리고 있다. 80일간 세계 미래도시를 방문해 볼 수 있는 2009 인천세계도시축전! 송도국제 신도시부지에서 열리는 이번 축전에서는 각종 테마를 가진 건물들이 눈에 띄는데, 건축에 관심이 있는 사람이라면 한번쯤 멈출 듯한 몇몇 계 획관을 둘러보자. 유비쿼터스의 세상, 투모로우 시티 Ubiquitous(언제 어디서든 인터넷 연결이 가능한)기술 이 적용된 미래도시로 단말기 하나면 기술체험이 가능하다. 영화에서 주인공이 큼지막한 안경을 쓰고 허공에 대고 뭔가 를 열심히 손짓하면 안경너머 세상에선 컴퓨터가 열심히 작 업을 하는 장면을 기억한다. 이 안경이 아직은 우리 손에 든 단말기에 불과하지만 이렇게 미래는 우리 손에 한껏 가까이 와 있다. 체험관을 한 바퀴 돌고 나면 정말 인터넷이 연결되 어 있기만 하면 동시에 어디에나 존재할 수 있겠다는 기대를 하게 된다. <그림 1> 레고로 작업중인 송도국제도시 디오라마 도시계획관 한 도시의 생성과정과 미래가 담긴 전시관이다. 원형으로 설계된 1층에 들어서면 인천역사기행을 주제로 한 입체 영 상이 상영되고, 2층에는 인천내륙과 인근 섬들의 모형을 초 대형으로 전시해 놓았다. 3층에서는 2층의 조형물을 내려다 보며 미래를 조망한다. 즉, 1층은 과거, 2층은 현재, 3층은 미래를 나타내는 셈이다. 출처 : 인천세계도시축전 홍보물 녹색환경관 기후변화의 심각성, 지구온난화에 따른 범지구적 환경문 제를 고민하고 녹색성장의 필요에 대해 알아보는 컨텐츠들 로 구성되었다. 사실 환경문제는 뉴스나 광고에서 분주할 것 이 아니라 문제의 심각성을 보여주는 것이 가장 빠르다. 말 Real Estate Focus _43

46 포커스 산책 끔하고 예쁜 배우들이 목소리를 높이는 것도 중요하지만, 썩어가고 있는 땅속을 파헤쳐 보여주는 것이 더욱 효과적이다. 하긴, 이곳에 쓰레기를 옮겨 놓기는 분위기가 안 맞긴 하다. 가상해양환경체험단 인천 앞바다에 사는 생물들을 갯벌 속 환경과 함께 소개하고 있다. 이곳에서 보면 아름다운 서해안의 낙조도 보존해야 할 환경의 일부이다. 요즘처럼 해파리가 기승을 부리고 식인상어가 연안 해안에 출몰 하는 것도 가상은 아니지만 해양환경 체험에 일부 넣었으면 좀 더 사실적이었을지 모른다. <그림 2> 미래 인천 국제 도시 조감도 출처 : 인천세계도시축전 홍보사이트 얼핏 보면 미래의 인천은 맨하탄이나 홍콩섬을 연상시킨다. 해 안가 가까이 높게 솟은 빌딩들, 삭막할지 모르나 그 틈을 메우 고 있는 초록색 진한 나무들,,,그 앞에서 천연덕스럽게 철썩이는 새파란 바다...이 모습은 과거 우리 문명이 강가나 바다 곁에서 시작되었음을 말해주는 듯하다. 아무리 기술이 발전해도 기본적 인 자연의 도움 없이는 불가능하다. 인간은 대체 어느 정도 발전하 며 자연을 바꿔 놓을 수 있을까 궁금해 했다면, 과거를 돌아보자. 그곳 에 우리의 미래가 보일 것이다. 마치 조금만 시각을 달리해 내려다보면 우리의 현재가 미래가 되듯 말이다. 44_ 08 August

47 아파트 시장동향 한국감정원 부동산연구원 정책연구부

48 1. 매매시장 동향 2009년 7월, 전국의 아파트 매매가격 전월대비 1.54%로 4개월 연속 상승세 반면 강원(-0.78%), 광주(-0.08%), 제주(-0.03%)의 3 개 지역은 하락하였다. 전국 시 군 구 중 119개 지역(수도권 56개 지역)에 서 매매가격이 상승하였고, 39개 지역(수도권 7개 지 역)은 하락하였다. 이번 달은 상승지역과 하락지역의 개수 모두 지난 달과 비슷한 것으로 나타났다. <그림 1> 전국 아파트 매매가격 추이 및 변동률 월 8월 9월 10월 11월 12월 09.1월 2월 3월 월 5월 6월 7월 변동률(전월대비, %) 가격추이(2006.1=100.0) 자료:한국감정원 부동산테크( 7월 전국의 아파트 매매가격은 지난 4월 상승세로 전 환된 이후, 이번 달에는 1.54%로 4개월째 상승하였으며 매달 상승폭이 증가하고 있다. 서울과 경기를 중심으로 한 수도권의 강세가 이어지고 있으며, 지방 대부분 지역 에서는 1% 미만의 소폭 상승세를 보인 가운데 울산의 상승률이 상대적으로 높게 나타났다. 반면 강원, 광주, 제주 등 3개 시도는 매매가격이 하락하였으나 하락폭은 소폭에 그쳤다. 전국이 소폭이지만 상승세를 보인 가운 데 최근 상승세를 주도한 서울 강남권은 여전히 높은 상 승률을 보이며 시장을 주도하고 있다. 시도별로는 서울(2.22%), 울산(1.77%), 경기(1.16%) 가 1%이상의 상승세를 보인 가운데, 대전(0.82%), 전남 (0.64%), 인천(0.44%), 대구(0.39%) 등도 상승하였다 지역별 동향 수도권 7월 수도권의 매매가격은 지난 달에 이어 모든 시도 에서 상승한 것으로 나타났다. 서울은 지난 달보다 상 승폭이 증가하며 전국에서 가장 높은 상승률을 기록하 였으나, 인천은 지난 달보다 상승폭이 다소 둔화되며 수도권에서 가장 낮은 상승률을 나타냈다. 경기는 인천 과 같이 지난 달보다 상승폭이 줄어들었으나 1%대의 상승률을 유지하며 전국에서 서울, 울산 다음으로 높은 상승세를 나타냈다. 서울은 강남권이 재건축 아파트 중 심으로 상승하며 상승세가 여전하였으며, 9호선 개통 과 강북권 르네상스 프로젝트 수혜지역들의 상승세가 상대적으로 높았다. 경기는 서울 강남권 인접 지역과 46_ 08 August

49 경기 남부지역이 가격 상승을 이끌었는데, 서울 강남권 상승에 따른 기대감, 대기업 인력이동과 교통여건 개선 등이 영향을 미친 것으로 보인다. 서울은 6개월째 상승세가 이어진 가운데, 이번 달에는 지난 달(1.23%)보다 상승폭이 크게 증가한 2.22%를 기 록하였다. 서울은 이번 달 전국에서 유일하게 2%대의 상승률을 기록하였으며, 서울이 매매가격에서 전월대비 2% 이상 상승률을 보인 것은 2006년 12월(4.09%) 이후 2년 7개월만이다. 올해 초와 비교해서는 6.82% 상승하 여 높은 상승세를 보였으나, 전년 동월대비로는 -4.71% 로 하락세에 머물렀다. 지역별로는 송파구(4.96%), 양천 구(4.41%), 강동구(3.62%), 영등포구(3.19%), 중구 (2.66%), 강남구(2.41%)가 서울 평균 이상의 전월대비 상승률을 보였으며, 도봉구(2.08%), 광진구(2.04%), 서 초구(1.95%), 노원구(1.64%), 종로구(1.50%), 강서구 (1.15%), 금천구(1.11%) 등도 1%대 이상의 높은 상승률을 기록하였다. 강남 4구는 재건축에 대한 기대감과 학군 수요에 따라 높은 가격 상승을 보였으며, 인접한 광진구 까지 상승세가 확산되었다. 강서구, 양천구, 영등포구는 지하철 9호선 개통에 따라 교통여건이 개선되면서 가격 상승세를 보였으며, 강북지역의 노원구, 도봉구는 서울 시의 동북권 르네상스 프로젝트 계획이 발표되면서 매 매가격이 상승하였다. 반면 하락지역은 성북구(- 0.24%), 중랑구(-0.06%), 강북구(-0.04%)의 3개 지역 에 불과하였으며 하락폭도 소폭에 그쳤다. 인천은 지난 5월 이후 3개월째 상승세를 보이며 이번 달 0.44%를 기록하였으나, 지난 달(0.60%)보다는 상 승률이 다소 둔화되며 수도권에서 가장 낮은 상승세를 보였다. 연초대비로는 -0.03%로 안정세를 유지하였으 나, 전년 동월대비로는 -4.66% 하락한 것으로 나타났 다. 지역별로는 강화군(3.21%), 부평구(0.68%), 연수구 (0.65%), 서구(0.48%)가 인천 평균 이상의 전월대비 상 Real Estate Focus _47