CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING PROPOSAL REPORT [ 가칭 ] 브라운스톤청계 2011.06
1. 사업개요 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
1-2. 사업개요 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
1-3. 사업개요 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 1. 사업개요 대지위치 서울시성동구용답동 121 번지일원 지역 지구제 3 종일반주거지역 ( 준주거지역 / 시프트 ) 건축용도공동주택 ( 아파트 ) 대지면적 6,737 m2 (2,039 평 ) 건축면적 1,466.71 m2 (443.68 평 ) 연면적 42,205 m2 (12,767 평 ) 건폐율 / 용적율건폐율 59.10% / 용적률 492.36% 규모 지하 4 층 ~ 지상 29 층 세대수 320 세대 ( 일반 247 세대 + 시프트 73 세대 ) 구분 세대수 주거전용주거공용서비스면적공급면적 m2평m2평m2평m2평 59A 108 59.99 18.15 26.05 7.88 26.84 8.12 86.04 26.03 59B 104 59.95 18.15 24.04 7.27 24.25 7.34 84.03 25.42 59C 108 59.99 18.13 24.57 7.43 17.26 5.22 84.52 25.57
2. 조감도 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 3. 위치도 SITE
4. 사업지전경 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
사업지전경 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 사업지전경 동쪽 서쪽 남쪽 북쪽
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 사업지전경 남쪽
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 5. 입지환경분석 교통환경 본사업지는 2 호선신답역까지약 100m 도보로 1 분 5 호선답십리역을도보 3 분이면이용할수있어교통망우수 사업지앞버스정류장이위치해있어지, 간선운행으로교통소통이편리하여출퇴근및등, 하교양호 차량이용시내부순환로마장램프및사근램프접근을통한서울전지역사통팔달의입지 교육환경 초, 중학교 : 사근초, 신답초, 전농초, 답십리초등 고등학교 : 숭인중, 휘경여고, 동국대사대부고, 한양대사대부고, 해성국제컨벤션고등 대학교 : 한양대, 서울시립대등 우수학군밀집지역으로학군우수 생활환경 롯데백화점, 홈플러스, 이마트, 동대문구청, 성동구구청, 동대문패션타운등이분포되어있고청계천변 ( 청계천생태공원 ), 용두근린공원등 자연환경및주거환경양호 발전전망 청량리역과연계되는청량리 4 구역에지상 50 층랜드마크타워 2 개동과초고층주거타워 5 개동, 호텔, 문화시설등이 2012 년착공예정에있어사업완료시저밀도낙후지역인청량리가새로운서울동북권의중심지로환골탈퇴예상됨 (2016 년완공예정 ) 그외전농뉴타운, 왕십리뉴타운이대규모뉴타운사업으로쾌적한주거환경개선및지가상승예상됨 본사업지일대의낙후된이미지가고착화되어주변환경이미지개선및상품의 Land_mark 적이미지업이분양함에있어서중요한 POINT 임
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 6. 개발환경분석 청량리 4 구역 민자역사 소재지 동대문구전농동 620-1 번지일대 대지면적 39,394 m2 (11,916 평 ) 착 / 완공시기 시설규모 2012 년착공 2016 년완공 청량리민자역사와연계한높이 200m 이하, 50 층규모의랜드마크타워로숙박시설, 판매시설, 업무시설, 공동주택, 문화시설등이조성예정 공동주택 5 개동 45~56F 1,816 세대 청량리역과연계되는청량리 4구역에지상 50층랜드마크타워2개동과초고층주거타워5개동, 호텔, 문화시설등이 2012년착공예정에있어사업완료시저밀도낙후지역인청량리가새로운서울동북권의중심지로환골탈퇴예상됨 (2016년완공예정 )
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 7-1. 주변개발계획 래미안크레시티 총세대수 2,397 분양시기 2011.06 예정분양가 1,700 만원 왕십리뉴타운2구역 총세대수 1,148 분양시기 2011년하반기 관리처분가 2,150만원 GS건설 총세대수 1,251 분양시기 2011년하반기 예정분양가 1,700~1,800 SITE
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 7-2. 주변개발계획 용답동 GS 건설주택재개발 위치 성동구용답동 108-1 번지일원 시행사 용답동주택재개발정비사업조합 시공사 GS 건설 규모 B2~35F / 8 개동 / 총 1,251 세대 분양시기 2011 년하반기에정 평형평단가 임대 : 18 평형 ~26 평형 (218 세대 ) 분양 : 34 평형 ~108 평형 (1,033 세대 ) 평단가 : 1700~1800 만원예정 단계 2009.6 사업시행인가 ( 분양예정 )
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 7-3. 주변개발계획 전농뉴타운래미안크레시티 위치 서울시동대문구전농동 440-9 번지일원 시공사 삼성물산 규모 B3 ~ 21F / 21 개동 / 총 2,397 세대 분양시기 2011.05 예정 입주시기 2013.04 예정 예상분양가 25 평형 : 17,454 천원 (238 세대 ) 33 평형 : 16,087 천원 (41 세대 ) 46 평형 : 16,728 천원 (227 세대 )
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 7-4. 주변개발계획 위치 왕십리뉴타운 2 구역성동구상왕십리동 왕십리뉴타운텐즈힐 시공사 삼성물산,GS 건설, 대림산업, 현대사업개발 규모 25F / 11 개동총세대수 1,148 세대 ( 일반분양 510 세대 ) 분양시기 2011 년하반기예정 입주시기 2013 년하반기예정 1,148 세대 1,702 세대 예상분양가 2008 년관리처분가평당 2,150 만원 2,101 세대
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 8-1. 주변시세 롯데캐슬 총세대수 435 입주시기 2008.12 평단가 1,597 전농SK 총세대수 2,678 입주시기 2000.07 평단가 1,177 두산위브 총세대수 1054 입주시기 2009.03 평단가 1,792 래미안엘파인 총세대수 472 입주시기 2008.12 평단가 1370 청계한신휴플러스 총세대수 725 입주시기 2010.08 평단가 1,646 SITE 두산위브 총세대수 516 입주시기 2006.06 평단가 1,440
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 8-2. 주변시세 지역아파트명입주시기세대수공급면적분양가평균매매가평단가 25 31,850 39,250 1,545 만원 래미안 2 차 2010.12 867 33 49,700 51,000 1,533 전농동 44 69,700 70,000 1,596 전농 SK 2000.07 1830 24 10,783 28,250 1,177 33 15,442 41,000 1,243 롯데캐슬피렌체 2008.12 435 11 8,931 15,000 1,309 13 10,616 17,500 1,318 16 13,636 23,000 1,399 24 23,552 38,000 1,597 용두동 32 32,279 50,000 1,565 41 45,709 62,000 1,505 용두래미안 2010.02 1054 두산위브 2009.03 433 24 / 43,000 1,792 33 / 58,000 1,758 24 26,774 42,000 1,750 33 42,252 51,000 1,545 출처 : 국민은행
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 9. 주변시세및상승률 지역아파트명입주시기세대수공급면적분양가매매가평단가 만원 답십리동 행당동 청계한신휴플러스 2010.08 725 두산위브 2006.06 516 대림 1999.04 2,399 이수브라운스톤 2004.03 208 24 / 39,500 1,646 29 / 45,500 1,569 25 19,400 36,000 1,440 33 22,140 46,000 1,394 25 / 38,000 1,520 31 / 56,000 1,807 23 15,600 42,000 1,826 31 21,000 59,000 1,903 출처: 국민은행 시세상승률 [ 단위 :%] 161.9 169.2 23.2 61.3 79.3 85.5 전농 / 래미안 2 차 25 평 전농 /SK 24 평 용두 / 롯데캐슬 24 평 용두 / 두산위브 24 평 답십리 / 두산위브 25 평 행당동 / 브라운스톤 23 평
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 출처 : 국민은행 인근아파트비교 (20 평대기준 ) 2000 1800 1600 1400 1200 1000 800 600 400 200 0 1,790만원 1,820만원 1,650만원 1,750만원 1,420만원 용두동래미안 답십리한신 행당동이수 용두동두산 당사업지 인근분양예정아파트비교 2,200 만원 2200 1,750 만원 1,700 만원 1800 1,420 만원 1400 1000 전농뉴타운삼성용답동 GS 왕십리뉴타운삼성, 현대,GS, 대림 당사업지
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 10. 타사상품분석 구분송파구문정동지역주택조합신일유토빌천안한화스마일시티 조감도 위치서울시송파구문정동 276 번지일원구리시인창동 533-4 번지일대천안제 3 일반산업단지 3 블럭 시공사미정신일건업한화건설 규모 34 평형아파트총 1,048 세대지하 2 층 / 지상 20 층 6 개동 /365 세대 1,052 세대 분양시기 2011.03 2011.03 2011.04 확정분양가 조합원분양가 5억7천8백 59.96m2 319,411,000원 59m2 149,000,000원 업무추진비 3,000만원 84.56m2 431,130,000원 74m2 176,500,000원 ( 세대별분양가 6억800만원 ) 84.58m2 434,778,000원 84m2 199,000,000원 84.97 m2 436,153,000 원 자금관리아시아신탁업무추진비 59 m2 1,000 만원 /84 m2 1,200 만원 특징토지소유서울도시개발공사실착공일로부터 28 개월실착공일로부터 29 개월 비고 4,070 세대의대단지주거형오피스텔예정 324 실규모의비지니스호텔조성예정 발코니확장비별도 Main Slogan 소셜커머스아파트홍보
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 1. 부동산동향 오피스텔 / 도시형생활주택 가족구성원핵가족화를넘어서 1 인가구가급증하는파편화단계로진입하면서부동산시장의판도도바뀌고있다. 주택시장불안으로수익형부동산수요및공급증가 1) 저금리기조 2) 소액투자상품 3) 임대소득 DTI 규제완화폐지 8.29 부동산대책에서한시적으로도입되었던 DTI 자율적용은예정되로 3 월말폐지 실수요자에한해서탄력적운용 전세가폭등 수도권전세가격은지난해 8 월이후급증해매매가대비전세가비율이높아지고있음전세매물품귀현상을보이면서전세수요자가실수요자로전환 취득세감면 취득세는 2011 년말까지 50% 감면 9 억원이하 1 주택자 : 2% 1% 9 억원이상주택과다주택자 : 4% 2% 브랜드 Top 브랜드에대한 Royalty 증대 (" 브랜드 = 상품가치 " 라는소비자의식증대 ) 불황장기화로주택구입시건설사신뢰도가중요요소로대두
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 2. 부동산대책 구분 내용 8.29 부동산대책에서한시적으로도입했던 DTI 자율적용은예정대로 3 월말종료 DTI 규제완화폐지 1 억원까지소액대출에대한 DTI 심사면제는계속유지 고정금리 비거치식 분할상환대출에대해 DTI 비율을최대 15%p 까지확대적용, 이경우 DTI 최고한도는서울 65%( 투기지역 55%), 인천 경기는 75% 까지확대 생애최초주택구입자금 생애최초주택구입자금대출지원을 2011 년말까지연장 취득세감면 취득세는 2011 년말까지현재보다 50% 감면 - 9 억원이하 1 인 1 주택 : 현행취득가액의 2% 에서 1% 로인하 - 9 억원초과 1 인 1 주택또는다주택 : 현행취득가액의 4% 에서 2% 로인하 양도세비과세 2 년거주요건폐지 6 월부터서울과과천, 그리고수도권 5 대신도시 ( 분당 일산 평촌 중동 산본 ) 에서도거주요건 2 년을채우지않아도 1 세대 1 주택 (9 억원이하 ) 에대한양도소득세비과세혜택을받을수있게된다 ( 예정 ) 분양가상한제폐지 민간택지 ( 투기지역제외 ) 에건설하는주택에대한분양가상한제폐지추진
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 출처 : 통계청 연도별평균가구원수추이 연도별 1~2 인가구추이 부부 + 자녀 의전통적인가족개념이희박해지며가구원수는지속적인감소세 혼인율하락 / 이혼율상승 / 독거노인가구증가로인해 1~2인가구가지속적인상승세 소형주택재고율감소 (32m2이하주택재고전체의 2.0%) 대체주거형태로고시원이합법화된이후공급이증가하고있으나주거질이낮음
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 교통 - 신답역도보 1 분 ( 신답역 왕십리 13 분 / 신답역 청량리 11 분 ) - 답십리역도보 3 분 - 차량이용시내부순환로마장램프및사근램프접근을통한서울전지역사통팔달의입지 교육 - 신답초, 사근초, 숭인중, 휘경여고, 해성국제컨벤션고, 한양대, 서울시립대등인접 - 전농 7 구역우수고유치계획 - 전농초교, 동대문중학교등기존학교통합한 School-Park 조성 문화생활 - 왕십리민자역사, 청량리민자역사및청량리 4 구역개발 - 홈플러스, 이마트, 동대문구청등인접 - 동대문디자인플라자 지하연결광장 - 청계천변 ( 청계천생태공원 ), 용두근린공원등자연환경양호
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 실수요자인조합원이주체가되어아파트건설
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING ( 지역 직장 ) 주택조합이라함은다수의구성원 ( 조합원 ) 이주택을마련하기위해결성하는조합 ( 주택법제 2 조제 9 호 ) 지역주택조합의자격 조합설립인가신청일현재동일한특별시, 광역시, 시또는군에 6 개월이상거주한무주택이거나소형주택 ( 전용면적 60 m2이하 1 채에한하며, 당첨자및이를승계한자를포함함 ) 소유자인세대주 20 인이상으로서주택건설예정세대수의 1/2 이상의조합원으로구성 주택소유요건은세대주를포함한세대원 ( 세대주와동일한세대별주민등록표상에등재되어있지아니한세대주의배우자및배우자와동일한세대를이루고있는세대원을포함 ) 전원을대상으로충족하여야함 Q. 인가신청이후지역주택조합원의거주제한은? A. 인가신청일이전 6 개월이상해당지역에거주토록규정하고있으나조합설립인가신청일이후에는별도거주제한이규정되어있지않으므로인가신청일이후타지역으로거주이전하여도조합원자격유지에무방 장점 주택청약통장불필요 청약경쟁순위에관계없음 일반분양주택보다가격저렵 잔여세대일반분양분보다양호한호수배정 단점 주택조합가입요건구비 사업지체시추가부담금발생 조합원간갈등상존 대규모아파트단지조성어려움
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 분양권전매 조합설립인가전조합설립인가후사업계획승인후 전매제한규정적용하지않음 지자체신고, 부동산거래신고없음 결과적으로매도인은양도소득세를내지않고프리미엄만주고받음 원칙적으로조합원교체불가능 ( 극히예외적가능 ) 주택법시행령제 39 조 : 지역주택조합또는직장주택조합은그설립인가를받은후에는당해조합원을교체하거나신규로가입하게할수는없다 전매가능, 투기과열지구예외있음 매도인은양도소득세를부담하며부동산거래신고해야함 세율은보유기간에따라차등적용 기타업무추진비 - 업무추진비는당해사업의진행을위하여별도로부담하는금액 - 조합원지위변경에따라기납부한업무추진비의환수 / 몰수 / 승계여부는법률로정해진바없는것으로파악됨 - 분양계약서나업무대행계약서상에특약이있다면이를따라야할것으로보임 - 일반적으로조합원탈퇴시업무추진비는환수가안되는것이관행임
Selling Point CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 주택개발방식비교 구분지역주택조합주택재건축주택재개발 적용법규주택법도시및주거환경정비법도시및주거환경정비법 사업주체조합 ( 시행대행사 ) 조합 ( 토지및건물소유자 ) 조합 ( 토지및건물소유자 ) 사업방식 조합 ( 시행대행사 ) or 시공사 민영 / 공영개발형식 (2010 년서울시재건축기본계획의거 ) 사업지역단독주택및빌라, 연립, 나대지등아파트위주 ( 단독주택도가능 ) 민영 / 공영개발형식 (2010 년서울시재건축기본계획의거 ) 단독주택위주정비기반시설등취약지역위주 조합원자격 일정요건필요 1. 무주택자 ( 단, 60 m2이하 1 주택허용 ) 2. 6 개월이상해당지역거주자 3. 20 세이상세대주 토지및건물소유자 토지및건물소유자 임대주택건축건축의무없음의무사항 (17%) 의무사항 (17%) 사업부지매입 사업부지 80% 이상토지사용승낙서확보시가능 토지및건물소유자의 80% 이상동의, 토지면적의 2/3 이상동의 (67%) 토지및건물소유자의 80% 이상동의, 토지면적의 2/3 이상동의 (67%) 예상소요기간 3 ~ 4 년 8 ~ 10 년 8 ~ 10 년 장 / 단점 개발절차가비교적단순 빠른기간소요 조합원공급가저렴 무허가및지상권자등의민원발생소지 개발절차복잡 임대주택건축등으로용적율감소등사업성결여 무허가, 세입자보호가능 개발절차복잡 임대주택건축등으로용적율감소등사업성결여 무허가, 세입자보호가능
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APATMENT PROJECT MARKETING 사업계획절차 견본주택 open 평면및마감재확인 조합원가입신청 ( 선착순 ) 조합설립인가 사업계획승인 착공 (2011.05 예정 ) 준공 (2014.10 예정 ) 상기사업추진단계는예정사항임
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 조합원가입시구비사항 구분 구비사항 준비물 1. 신분증 ( 주민등록증또는운전면허증 ) 2. 무통장입금증 ( 신청금및계약금 ) 3. 인감도장 4. 막도장 ( 조합제출용 ) 계약자사전준비물 구비서류 ( 동사무소발급 ) 5. 인감증명서 11 통 6. 주민등록등본 2 통 7. 주민등록초본 2 통 ( 전주소지및세대주포함 ) 8. 가족관계증명원 2 통 ( 단독세대주, 미혼, 배우자사망및별도세대해당 ) 제 3 자대리의경우 ( 추가준비서류 ) 본인이외에는모두제 3 자 ( 배우자, 직계존 비속포함 ) 로간주하며상기서류외에는다음의서류추가제출 1. 계약자의인감증명서 ( 용도 : 조합원가입위임용 )1 통 2. 계약자인감도장 3. 계약자의인감도장이날인된위임장 ( 주택전시관비치 ) 4. 대리인의신분증및인감
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 납부일정 만원 차수 업무추진비 금액 비고 계약금 계약시 1,000 1,000 7월계약기준계약후 ( ) 이내 1,000 1차 계약후 ( ) 이내 3,000 계약금완납후 2개월 2차 계약후 ( ) 이내 800 2,000 1차중도금후 5개월 3차 3,700 4차 3,700 5차 3,700 중 6차 1,900 도 7차 인허가완료후 1,900 금 8차분납일정 1,900 9차서면통보 1,500 10차 1,500 11차 1,500 12차 1,500 13차 1,500 잔금 입주시 5,800 합계 100% 1,800 37,100 사업계획승인일이토지비중도금일정보다빠를경우납부회차와관계없이사업계획승인일을기준으로토지비중도금을완납하는조건임.
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 분담금납부일정 1 차조합원납부일정 (120 세대 ) 만원 분양가업무추진비계약시 1 개월 2 개월 5 개월중도금대출잔금 37,100 1,800 2,000 1,000 3,000 2,800 22,300 7,800 2 차조합원납부일정 (80 세대 ) 발코니확장비 850 만원별도 분양가업무추진비계약시 1 개월 2 개월 5 개월중도금대출잔금 39,100 1,800 3,000 1,000 3,000 2,800 23,300 7,800 일반분양납부일정 (47 세대 ) 분양가계약시 3 개월중도금대출잔금 44,500 4,450 4,450 26,700 8,900 사업계획승인일이토지비중도금일정보다빠를경우납부회차와관계없이사업계획승인일을기준으로토지비중도금을완납하는조건임.
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING 주의사항 사업승인전단계이므로사업추진일정은예상일정임 무료발코니확장또는옵션품목 ( 분담금에미포함 ) 별도비용납부후시공및설치가능 조합설립인가후명의변경불가 ( 원칙적으로사업승인후합법적분양권전매만가능함 ) 기타계약내용및일반상식에어긋나는과대포장상담자제요함.
CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING
상품구성 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING Unit 구성 A TYPE 108 세대 구분m2평 전용면적 59.99 18.15 주거공용 26.05 7.88 기타공용 5.46 1.65 주차장면적 31.62 9.57 서비스면적 26.84 8.12 계약면적 123.12 37.24 상기이미지는인 ` 허가진행에따라변경될수있음
상품구성 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING Unit 구성 B TYPE 104 세대 구분m2평 전용면적 59.99 18.15 주거공용 24.04 7.27 기타공용 5.46 1.65 주차장면적 31.62 9.57 서비스면적 24.25 7.34 계약면적 121.11 36.63 상기이미지는인 ` 허가진행에따라변경될수있음
상품구성 CHUNG GYE ISU BROWN STONE APARTMENT PROJECT MARKETING Unit 구성 C TYPE 108 세대 구분m2평 전용면적 59.95 18.13 주거공용 24.57 7.43 기타공용 5.46 1.65 주차장면적 31.60 9.56 서비스면적 17.26 5.22 계약면적 121.57 36.78 상기이미지는인 ` 허가진행에따라변경될수있음