강남지점 평가서문의 : 조사담당권용희고객상담 : 조사평가부장 TEL. (02)2187-4000 FAX. (02)2189-4049 http://www.kab.co.kr
APPRAISAL STATEMENT
Ⅰ. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 기본적사항의확정 1. 평가의목적 본건은경기도과천시막계동소재서울대공원에서관리하고있는서울랜드시설(1,2 차시설) 에 대한 2013년도유상사용허가에따른사용료부과를위한감정평가및전체시설에대한수익임 료의감정평가입니다. 2. 감정평가방법 가. 토지의평가 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21 조, 감정평가에관한규칙 제12조및 제14조에따라공시지가기준법을적용하여산정한시산가액을거래사례비교법으로산출한시산 가액과비교하여합리성을검토하였습니다. 공시지가기준법의시산가액은대상토지와가치형성요인이같거나비슷하여유사한이용가치 를지닌다고인정되는표준지( 비교표준지 ) 의공시지가를기준으로대상토지의현황에맞게시점 수정, 지역요인및개별요인비교, 그밖의요인의보정을거쳐산정하였습니다. 거래사례비교법의시산가액은대상토지와가치형성요인이같거나비슷한토지의거래사례와 비교하여대상토지의현황에맞게사정보정, 시점수정, 가치형성요인비교등의과정을거쳐산 정하였습니다. 토지는서울랜드유원지시설일단의토지로서각필지는일단을이루어같은용도로이 용되고있으며, 이러한이용이사회적ㆍ경제적ㆍ행정적측면에서합리적이고당해토지의 가치형성측면에서도타당하다고인정되어일괄하여평가하였습니다. - 1 -
나. 건물의평가 감정평가에관한규칙 제12조및제15 조에따라구조 사용자재 시공정도 부대설비및관리상 태등을종합적으로참작하여원가법을주된방법으로적용하되, 감가수정은현상, 관리상태 및장래이용가능년수등을고려하여관찰감가법을병용하였으며, 건물의경우거래사례의 포착이나수익환원법의적용이어려운점등다른감정평가방법을적용하는것이곤란하여 주된방법에대한합리성검토는생략하였습니다. 다. 구축물및시설물등의평가 구축물및시설물등은구조ㆍ규격ㆍ형식및용량등을참작하여원가법으로평가하되, 감가수정 은현상, 관리상태및장래이용가능등을고려하여관찰감가법을병용하였으며, 형식의구식화 등으로동일유형의구축물및기계기구가조사일현재제작또는유통되지않는경우또는도 입기계등으로서도입당시수입면장등가격자료가없는경우등은기부채납당시가액등의관 련자료를참조하여재조달원가를결정하였습니다. 라. 수익임료의평가 수익임료는일반기업경영에의하여산출된총수익을분석하여대상물건이일정한기간에산출 할것으로기대되는순수익에대상물건을계속하여임대하는데에필요한경비를더하여대상물 건의임대료를산정하는수익분석법으로평가하였습니다. 3. 감정평가조건 본건임료는귀요청에의하여수익분석법에의한수익임료로평가하였으며, 감정평가에관 한규칙 제11 조, 제12조및제22조에따른임대사례비교법이나적산법을적용한합리성검토 는생략하였습니다. 수익임료의산정시모든시설(1~10 차시설) 이서울시로기부채납된것을전제로평가하였습니다. 4. 기준시점 본평가의기준시점및임대차기산시점은의뢰인요청일자인 2013.07.11 입니다. - 2 -
5. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 기타사항 평가대상의물건의소재지, 지번, 면적, 명칭, 수량등은제시목록에의하였습니다. 기준시점은제시일자인 2013.07.11 이며, 수익임료의임대차기간은 2013.07.11~2014.07.10 일 입니다. 실질임료에는임차인의사용수익에수반하여발생하는전기료, 수도료및청소료등의부가사 용료와공익비는포함되지아니하였습니다. 본건수익임료의평가는임차인의기업경영에기한수지분석을통하여적정하다고판단되는 임료를구하되, 부동산등과관련된필요제경비는원칙적으로임료에포함하여산정하였습니다. 수익임료에부가가치세는포함되지않았습니다. - 3 -
Ⅱ. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 평가물건의개요 1. 토지 구분편입면적 ( m2) 비고 인공섬 4,127 정문광장 4,420 주 차 장 10,070 순 환 도 로 13,656 하 천 26,498 저 수 지 5,033 관 리 지 역 22,294 관 리 도 로 5,312 모 표 장 14,031 단 지 내 176,809 1. 총편입면적 : 298,250 2. 사용료부과대상 : 234,709 3. 사용료부과제외 : 63,541 가. 하천 : 26,498 나. 녹지대 : 11,040 다. 순환도로 : 13,656 라. 입구섬 : 4,127 마. 저수지 : 5,033 바. 정문앞광장 : 3,187 동문주차장 16,000 계 298,250 2. 건물, 구축물, 설비등 11 차 구분시설명수량( 식) 면적 ( m2) 건물면적 ( m2) 비고 조경 시설 녹지대 1 - - - 연못 2 - - 일부멸실 연꽃분수 1 - - 음악분수 1 - - 멸실 아폴로분수 1 - - 인공폭포 1 56 - 파고라 15 1,181 - 일부멸실 차양시설 1 - - 식수대 1 - - 화단 1 - - 깃발 1 - - 일부멸실 - 4 -
1 차 구분시설명수량( 식) 면적 ( m2) 건물면적 ( m2) 비고 휴양 시설 유희 시설 야유회장 1 212 - 식당8~ 식당11로명칭변경 야외의자 1 - - 야외탁자 1 - - 박치기보트 1-135 일부멸실 박치기차 1-832 어린이광장 1 - - 일부멸실 낙하산 1 - - 요격편대 1 - - 급류타기 1-157 왕문어춤 1 - - 그랑프리경주 1 - - 멸실 사진촬영장 1-49 일부멸실 리모콘보트 1-28 운칠기삼 1-402 일부멸실 착각의집 1-502 귀신동굴 1-1,046 코끼리비행기 1 - - 팽이그네 1 - - 아기다람쥐 1 - - 마법의양탄자 1 - - 가동불가상태 은하열차 888 1-232 달나라열차 1-53 회전목마 1 - - 꽃그네 1 - - 멸실 깜짝모험관 1-740 일부멸실 유에프오 1-301 리모콘카 2 - - 꼬마기차 1 - - 멸실 개구장이열차 1 - - 무지개자전거 1 - - 연결다리 1 - - 수중침대 1 - - 미끄럼틀 1 - - 산중대왕 1 - - 공놀이목욕탕 1 - - 그물탑 1 - - 대형그물 1 - - - 5 -
1 차 구분시설명수량( 식) 면적 ( m2) 건물면적 ( m2) 비고 운동 시설 교양 시설 편의 시설 관리 시설 사격장 1-312 미로 1 1,755 - 멸실 씨름장 1 254 - 농구장 1 - - 멸실 배구장 1 - - 멸실 목각그림전시장 1-29 공예방 1-227 이야기나라 1-2,001 일부멸실 삼천리대극장 1-1,787 일부멸실 은하수무대 1-36 통나무무대 1-380 아이맥스영화관 1-1,465 일부멸실 분수무대 1 90 - 일부멸실 장터 10-395 묘포장 1 - - 묘포장온실 1-167 식당 1~3,5~13 12-4,326 일부멸실 식당 4 1-370 해적소굴 기념품상점 6-4,460 밀부멸실 화장실 3-282 음수대 1 - - 종합안내소 1-203 주차장 2 9,988 - 정문및매표소 10-51 검표소 1 280 - 간이매표소 5-36 일부멸실 보조문 1-123 일부멸실 관리사무소 1-761 영선공장차량 1-45 영선공장창고 1-848 창고 1-1,250 고용원식당 1-459 연수원 1-405 조경사무실 1-162 경비실 4-8 발전기실 1-105 가로등 1 - - - 6 -
1 차 2 차 구분시설명수량( 식) 면적 ( m2) 건물면적 ( m2) 비고 관리 시설 조경 시설 휴양 시설 유희 시설 편의 시설 관리 시설 스피커 1 - - 감시장치 1 - - 멸실 안내판 1 - - 옥외공통 1 - - 도로 1 - - 평가외 광장 1 - - 평가외 교량 5 - - 평가외 연못 1 78 - 파고라 1 468 - 차양시설 1 - - 멸실 식수대 1 - - 야외의자 1 - - 야외탁자 1 - - 꼬마기차 1 - - 멸실 무지개자전거 1-110 증축부분 사슴썰매 1 - - 블랙홀 1000 1-218 우주유람선 1 - - 비행선 1 - - 도레미악단 1 - - 소형정치물 1 - - 멸실 신비입체영화관 1-600 일부멸실 테라스무대 1-49 상점 3-172 화장실 2-84 음수대 1 - - 주차장 1 16,000 - 간이매표소 2-16 경비실 2-4 출입문 1 - - 안내판 1 - - 가로등 1 - - 스피커 1 - - 감시장치 1 - - 멸실 광장및주차장 2 4,195-1차시설에포함 미로 1 - - 멸실 식당 1 - - 식당8~ 식당11로명칭변경 - 7 -
3. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 대상부동산위치도 < 광역위치도> < 위치도> - 8 -
4. 대상부동산위성항공사진 - 9 -
5. 대상부동산전경 - 10 -
Ⅲ. 시장분석1) 1. 거시경제분석 가. 국내외최근경제동향 (1) 국외경제동향 1 국제금융시장 글로벌주가의경우, 1/4 분기들어미국, 영국, 일본등의선진국주가가양적완화지속방침, 경 기회복기대등을반영하여상승세를지속한반면, 신흥국주가는상대적으로부진한모습을보 이고있음. 글로벌채권시장은재정절벽협상타결등에따라연초상승하다가, 2월중순이후 이탈리아의정치적불확실성확대, 미국정부지출자동삭감발표등으로안전자산선호가높아지 면서선진국금리가하락하는모습임. 환율의경우, 미달러는 2013년들어경기회복과유로존 위기재부각에따른안전자산선호확대등으로강세를보이며유로화환율은마이너스성장지 속에따른전분기말대비 2.8% 절하, 엔화는적극적통화완화정책등으로전분기말대비 2.8% 절하, 신흥시장국통화는글로벌달러강세, 주요경제지표악화로절하됨. 2 주요국경제상황 최근세계경제는미국과중국의성장세가둔화되고유로지역의경기부진이지속되면서경기 회복이예상보다지연되고있음. 구체적으로미국경제는주택경기의회복과고용시장의개 선을중심으로경기회복기대감이커졌으나, 재정긴축의영향으로회복속도는완만함. 유로 지역경제는 2012년 9월 ECB의무제한국채매입발표등의노력으로금융위기가능성은 대폭줄었으나, 키프로스사태와이탈리아정정불안등불안요인이상존하며실물경기는마 이너스성장을지속함. 일본경제는아베정부의적극적인경기부양책과엔저에따른수출증 가로경기회복에대한기대감이확대되고있으나중국등주요신흥국은선진국의경기회복 이지연됨에따라수출부진과내수침체를겪으며경제성장률이둔화되고있음. 1) 시장분석은한국은행보도자료 최근의국내외경제동향 (2013.06), 한국은행보도자료 2013 경제전망 ( 수정) (2013.04.11), 한국금융연구원의 2013 년수정경제전망 (2013.05) 및기획재정부의 최근경제동향 6 월호 (2013.06) 의내용을바탕으로작성하였음. - 11 -
미국 일본 유로 지역 중국 구 분 주요국경제지표 2011 2012 2013 ( 전기대비, %) 연간연간 2/4 3/4 4/4 1/4 2월 3월 4월 GDP( 연율) 1.8 2.2 1.3 3.1 0.4 2.4 - - - 제조업생산 ¹ 3.4 3.9 1.6-0.5 2.5 5.0 0.7-0.3-0.4 소매판매 7.5 5.3 0.3 1.2 1.4 1.0 1.1-0.3 0.1 주택가격( 기존)² -4.6 6.6 7.3 8.5 10.2 11.1 11.3 11.6 11.0 취업자수( 천명)³ 2,103 2,193 324 456 626 622 332 142 149[175] 비농업부문취업자수 ² -4,74-783 -269 524 313 432 0 GDP -0.6 1.9-0.2-0.9 0.3 1.0 - - - 광공업생산 -2.3-0.3-2.0-4.2-1.9 2.2 0.6 0.9 1.7 소매판매액 -1.0 1.8 0.3-0.9-0.2 0.6 1.7-1.5 0.7 수출 -2.7-2.7 0.4-3.4-1.7 7.1 1.2 1.6 0.0 GDP 1.5-0.6-0.2-0.1-0.6-0.2 - - - 산업생산 3.1-2.4-0.5 0.1-2.1 0.3 0.3 1.0.. 소매판매 -0.3-1.8-0.7 0.1-1.5 0.1-0.3-0.2-0.5 수출 13.6 7.1 0.7 1.5-1.5 2.1 0.2 2.8.. 실업률 10.2 11.4 11.3 11.5 11.8 12.1 12.1 12.1 12.2 GDP 9.3 7.8 7.6 7.4 7.9 7.7 - - - 산업생산 13.9 10.0 9.5 9.1 10.0 9.5 9.95 8.9 9.3[9.2] 소매판매 17.1 14.3 13.9 13.5 14.9 12.4 12.35 12.6 12.8[12.9] 고정투자 4) 23.8 20.6 20.4 20.5 20.6 20.9 21.25 20.9 20.6[20.4] 수출 20.3 7.9 10.4 4.4 9.4 18.4 21.8 10.0 14.7[1.0] 주: 1) 분기는연율 2) 전년동기대비 3) 비농림어업부문, 증가분 4) 도시지역누계기준 5) 1~2월누계치 6) [ ] 내는 5월중 3 국제유가및기타원자재가격 국제유가는 2013년 1/4 분기미국과중국의경기지표호전등으로상승세를보이다가, 2월들어 미국원유재고증가, 중국성장세둔화등으로하락세로전환됨. 곡물및비철금속가격등의 국제원자재가격( 로이터상품가격지수기준) 은기상여건개선, 재고증가등으로안정된모습임. - 12 -
구분 2010 2011 2012 국제유가 2013 2월 3월 4월 5월 ( 기말기준, 달러/ 배럴) Dubai 88.54 104.84 106.67 107.23 106.83 101.61 98.57 (-3.0) <-7.6> Brent 94.30 107.58 111.94 111.66 109.27 101.81 100.03 (-1.7) <-10.6> W T I 91.38 98.83 91.82 92.05 97.23 93.46 91.97 (-1.6) <0.2> 주 : < > 내는 6 월말대비등락률(%) 자료: Bloomberg (2) 국내경제동향 1 내수및대외거래 내수의경우, 4월중소매판매는내구재가증가하였으나의복등준내구재를중심으로감소 함. 설비투자는기계류투자가소폭증가하였으나항공기수입감소등의영향으로운송장비 투자가크게줄어들면서감소함. 건설투자는발전시설건설호조, 정부 SOC 재정집행액확 대등으로주거용건물건설( 동탄신도시등) 및토목건설을중심으로증가함. 대외거래의경우, 5 월중수출(484 억달러) 은비IT 제품의경우선박, 석유제품, 철강등이감소세를지속하였으나 IT 제품수출이휴대폰, 반도체를중심으로호조를이어가면서전년동월대비 3.2% 증가하였으며 4 월중경상수지는상품수지및서비스수지흑자가이어지면서흑자기조를유지함. 구 분 내수관련지표 2011 2012 2013 (S.A. 전기대비, %) 연간연간 4월 2/4 3/4 4/4 1/4 2월 3월 4월 소매판매액 4.5 2.3 0.9 0.3 1.2 0.4-1.3-0.8 1.6-0.5 ( 전년동기대비) - - 0.4 1.4 2.6 2.5 0.1 1.6 1.7 2.2 설비투자지수 4.0-2.0 6.1-5.0-6.8 0.8-4.6 1.0-0.4-4.0 ( 전년동기대비) - - 2.8-2.7-8.2-6.9-15.4-22.5-8.1-12.4 건설기성액 -6.4-5.8-2.7-0.9 1.0 1.4 4.4 5.5-2.4 9.4 ( 전년동기대비) - - -8.1-9.7-2.3-5.6 5.2 3.6 3.8 19.2 수출 ¹ 19.0-1.3-5.0-1.7-5.8-0.4 0.4-8.6 0.1 0.4[3.2] 수입 ¹ 23.3-0.9-0.5-2.9-6.9-1.1-2.9-10.5-2.1-0.3[-4.8] 경상수지( 억달러) 260.7 431.4 17.3 111.9 145.6 148.3 99.7 27.1 49.3 39.7 주) 통관기준, 전년동기대비증가율, [ ] 내는 5 월중자료: 통계청 산업활동동향, 관세청, 한국은행 - 13 -
2 생산활동 4 월중제조업생산은석유정제, 전기장비등에서줄었으나기타운송장비, 금속가공등에서 늘어전월대비 0.7% 증가함. 서비스업생산은교육서비스, 도소매등에서줄었으나전문 과 학및기술서비스( 건설업생산증가에기인), 부동산 임대등에서늘어전월대비 0.2% 증가 함. 5 월중취업자수( 계절조정) 는전월대비 2.5 만명줄어들고( 전월중취업자수가큰폭증가 한데따른반사효과등에기인) 전년동월대비로는 26.5 만명증가하였으며실업률( 계절조 정) 은 3.2% 로전월에비해소폭상승함. 구 분 생산활동관련지표 2011 2012 2013 (S.A. 전기대비,%) 연간연간 4월 2/4 3/4 4/4 1/4 2월 3월 4월 제조업생산 6.0 0.8 0.4-0.5-2.3 3.0-0.9-1.3-2.3 0.7 ( 전년동기대비) - - -0.5 1.0-1.1-0.2-1.8-9.8-3.0 1.8 평균가동률 80.2 78.1 79.0 79.0 76.2 77.8 77.1 77.2 75.5 75.9 서비스업생산 3.2 1.6-0.1 0.1 0.9 0.0 0.4 1.9-0.8 0.2 ( 전년동기대비) - - 0.6 1.5 1.5 0.8 0.9 0.3 1.0 2.6 취업자수증감( 만명) 41.5 43.7 3.8 13.0 10.3-0.6 4.3-1.4 7.4 12.7[-2.5] ( 전년동기대비) - - 45.5 43.0 50.6 34.2 25.7 20.1 24.9 34.5[26.5] 실업률 3.4 3.2 3.4 3.3 3.1 3.0 3.3 3.5 3.2 3.1[3.2] 주: [ ] 내는 5 월중자료: 통계청 산업활동동향, 고용동향 3 물가및부동산가격 5 월중소비자물가( 전년동월대비) 는 1.0% 상승하여전월(1.2%) 에비해오름폭이축소됨. 전 월대비로는석유류제외공업제품이상승(0.7%) 하였으나농산물(-3.7%) 및석유류 (-2.6%) 의하락으로보합세를보임. 근원인플레이션( 농산물및석유류제외지수) 은전년동 월대비 1.6% 상승( 전년동월대비 1.4% 1.6%, 전월대비 0.0% 0.4%) 함. 아파트매매 가격은전월에이어보합( 전월대비 4월 0.0% 5월 0.0%) 세며, 전세가격은봄이사철이 마무리되면서전월보다오름세가둔화( 전월대비 0.5% 0.2%) 함. - 14 -
구 분 소비자물가 농산물및석유류 제외지수 물가및부동산가격 2011 2012 2013 ( 전기말월대비, %) 연간연간 5월 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 3월 4월 5월 4.2 1.4 0.2 0.8 0.1 0.8-0.3 0.7-0.2-0.1 0.0 (4.0) (2.2) (2.5) (3.0) (2.4) (1.6) (1.7) (1.4) (1.3) (1.2) (1.0) 3.6 1.2 0.2 0.0 0.6 0.3 0.3 0.4-0.2 0.0 0.4 (3.2) (1.6) (1.6) (2.5) (1.6) (1.4) (1.3) (1.4) (1.5) (1.4) (1.6) 아파트매매가격 9.6-0.2 0.0 0.6 0.1-0.5-0.4-0.2-0.1 0.0 0.0 아파트전세가격 16.2 4.3 0.2 1.3 0.9 0.7 1.4 1.2 0.5 0.5 0.2 주: ( ) 내는전년동기대비상승률자료: 통계청 소비자물가, 국민은행 KB주택가격동향조사 나. 국내외경제여건및위험요인 (1) 국외경제여건 해외실물경제는유로지역의경기위축이지속되고미국의경기회복도기대에미치지못하고있 어 2013 년에도선진국과신흥국의경기회복이본격적으로나타나기는어려울전망임. IMF는올 해세계경제성장률전망치를연초 3.5% 에서 3.3%(2013 년 4 월) 로하향조정하였으나, 주요선 진국의금융완화, 신흥시장국의성장세확대등에힘입어점차회복될것으로전망됨. 또한선진 국의마이너스 GDP 갭지속, 국제원자재가격안정등으로글로벌인플레이션은안정된모습을 보일것으로예상하며국제유가는수급상황개선으로하향안정세를이어가겠으나수급이균형 에서크게벗어나지않을것으로예상되어하락폭은제한적일것으로보임. 세계경제성장률전망 (%) 구분전망시점 2012 2013 2014 IMF 2013.1 3.2 3.5 4.1 World Bank 2013.1 3.0 3.4 3.9 OECD 2012.12 2.9 3.4 4.2 GI 2013.3 3.1 3.2 4.0 8개 IB평균 2013.3 3.0 3.2 3.8 주) 한국은행 -2013 경제전망 ( 수정) - 15 -
(2) 평가액의산출근거및그결정에관한의견 국외경제의위험요인 국외경제의위험요인으로는가까이일본은과감하고지속적인양적완화와재정지출확대로 시장에의근본적인변화를촉발하고자하나재정적자확대에따른리스크가상승하고엔저 에따른경쟁국의수출타격등에우려가제기되고있으며, 정부의경기부양이민간의기대 를충족하지않으면더큰불안요인을누적할가능성이있음. 중국의경우, 정부가중점적으로추진중인소득분배구조의변화는임금상승과토지가격상승등기업의비용상승요인이포함되어기업의투자심리를위축시킬가능성이내포하며, 내수소비중심으로의성장방식변화는소비와투자반응속도차이때문에전환이순조롭지않을수있어리스크요인이존재함. (3) 국내경제의여건및위험요인 2013 년들어소비자심리는미국, 일본등주요국의완만한회복세, 새정부의경제정책에 대한기대등으로개선되는모습을보이고있으며농산물가격과보육비부담감소등정책 적지원이지속되는가운데국재원자재가격이안정되면서 않은것으로판단됨. 2013년물가압력상승은크지 이러한상황에서국내의경기회복을위해국회를통과한추경안은본예산보다 7조원증가하 였으며, 2014 년재정지출은중기재정운용계획(2012~2016 년) 에따라 3.8% 내외증가할것 으로예상됨. 다만추경이중 하반기에집중투입될전망이므로, 추경세출확대에의한단기 성장효과는 2013 년(30~40%) 과 2014 년(60~70%) 에걸쳐서나타날전망이여서집행속도 를높이기위해조속하고효율적인집행이필요하며현부동산시장은수급불균형으로인 해지속적으로부진한상황인바부동산시장의하방위험은여전히존재하는것으로판단됨. 다. 국내경제전망 (1) 주요전제사항 금년중세계경제성장률은주요국의경기상황을반영하여 3.3%(2012년 3.2%), 국제유가 (Dubai 유기준, 달러/ 배럴) 는 105 달러(2012 년 $109), 재정지출증가율은추경예산등을 반영하여 9.3%(2012년 5.3%) 로전제하여전망함. - 16 -
(2) 평가액의산출근거및그결정에관한의견 경제성장 주요국경제의완만한회복, 엔화약세등으로수출증가가소폭확대에그치는점, 내수도 지난해보다큰폭으로늘어나기어려운점, 추경세출확대효과등을고려해볼때국내경기 는지난해의부진에서점차회복될전망임. 구 분 경제성장전망 2011 2012 2013¹ ( 전년동기대비, %) 연간상반하반연간상반하반연간 GDP 성장률 3.7 2.6 1.5 2.0 1.7 3.4 2.6 최종소비지출 2.3 1.9 2.5 2.2 2.1 2.8 2.5 ( 민간) 2.4 1.2 2.2 1.7 1.8 2.2 2.0 총고정자본형성 Δ1.0 0.1 Δ3.4 Δ1.7 Δ1.1 6.8 3.0 ( 건설) Δ4.7 Δ1.9 Δ2.4 Δ2.2 2.1 4.6 3.4 ( 설비) 3.9 2.3 Δ6.1 Δ1.9 Δ5.9 12.1 2.7 총수출 9.1 4.6 3.8 4.2 4.0 6.2 5.1 총수입 6.1 2.6 2.4 2.5 2.7 6.1 4.4 주 : 2013년은 KIF전망치 지출부문별로, 민간소비는명목임금상승, 물가오름세둔화등으로가계의실질구매력이증 대됨이예상되나주택시장부진, 가계부채원리금상환부담등으로제한적일전망임. 건설투 자는혁신도시등으로비주거용건물및토목건설이확대되어양의증가율이전망됨. 설비 투자는정부의투자활성화대책등으로투자심리개선및수출증가세확대에맞추어점차 상승할전망임. 총수출은세계경제의점진적회복으로글로벌수요가확대되고총수입은민 간소비및수출증가세확대등으로금년에비해증가율이상승할전망임. (3) 고용 베이비붐세대의은퇴이후, 자영업에진출함에따른증가세로자영업수익성이크게악화함 을고려할때, 2013 년취업자수는베이비붐세대의자영업진출둔화, 경기부진등으로증 가폭이전년에비해축소된 28만명을기록할전망이며실업률은 2012년에비해 0.2%p 상 승이전망됨. - 17 -
구 분 주 : 1) 원계열 2) 2013년은 KIF 추정치 2013 년취업자수증감및실업률전망 2012 2013 ( 단위 : 전년동기대비, 만명, %) 상반하반연간상반하반연간 취업자수증감 45 42 44 25 30 28 실업률 ¹ 3.6 2.9 3.2 3.5 3.2 3.4 (4) 물가및시장금리 물가의경우, 2013년상반기경제성장률이 2% 를하회할것으로보임에따라수요측인플 레이션압력은여전히제한적이나, 하반기에추경효과등으로경기회복의가시화, 무상보육 확대등의제도적요인, 2013년초인상된공공요금과높은전세가격등이연중물가상승요 인으로예상됨에따라작년과비슷한 2.2% 를기록할전망임. 구 분 2013 년물가상승률전망 2012 2013 주 : 1) 2013년은 KIF전망치자료 : 한국은행 ( 실적치) ( 단위 : 전년동기대비, %) 상반하반연간상반하반연간 소비자물가 45 42 44 25 30 28 시장금리는우리나라국고채에대한국내외투자자들의풍부한매입수요와국내경기부진에 따른기준금리인하등의기대심리로인해국고채금리는작년에비해하락할전망임. 다만 하반기로갈수록국내외경제불확실성이점차해소되면서금리는점진적으로상승하는기 조를보일것으로예상됨. 구 분 2013 년금리전망 2012 2013 상반하반연간상반하반연간 국고채(3 년) 3.4 2.8 3.1 2.6 2.8 2.7 회사채(AA-, 3 년) 4.2 3.4 3.8 3.0 3.3 3.2 ( 단위 : %) 주 : 1) 2013년은 KIF전망치자료 : 한국은행 ( 실적치) - 18 -
(5) 국제수지및원/ 달러환율전망 2013 년중경상수지는엔화약세영향으로서비스수지가적자로반전하면서흑자폭이전년 보다소폭감소한 383 억달러로예상되며, 통관기준수출은엔화약세영향이나타나겠으나 반도체단가회복, 하반기글로벌수요확대등을이유로완만한성장이예상됨. 통관기준수 입은원자재가격안정과내수부진으로연초마이너스성장을나타냈으나, 대, 환율변화영향으로증가하며연중 2.2% 상승할전망임. 하반기에투자확 2013 년상반기중원/ 달러환율은북한관련지정학적위험및아베노믹스의영향으로원/ 달러 환율상승요인이발생함에따라기존전망(1052 원) 을상향함이예상되나, 하반기중원/ 달러환 율은글로벌경기및수출의완만한개선추세를이어감에따라점차하락압력을받아평균적으 로전년보다소폭(34 원) 하락한평균 1093 원수준을나타낼전망임. 구 분 주 : 1) 기간평균, 2) <> 는 2012.11 월전망치 2013 년국제수지및환율전망 2012 2013 상반하반연간상반하반연간 ( 단위 : %) 경상수지 138 294 431 203 180 383 <317> 상품수지 111 272 383 213 192 405 <314> 서비스 소득 경상이전수지 26 22 48 Δ10 Δ12 Δ 22 <3> 수출 (F.O.B) ( 전년동기대비, %) 수입총액 (C.I.F) ( 전년동기대비, %) 2,749 2,729 5,478.7 2,777 2,846 5,623 <5,646> 0.5% Δ3.1% Δ1.3% 1.0% 4.3% 2.6% <3.0%> 2,641 2,555 5,195.8 2,609 2,701 5,310 <5,333> 2.3% Δ4.0% Δ0.9% Δ1.2% 5.7% 2.2% <2.9%> 원/ 달러환율¹ 1,142 1,113 1,127 1,096 1,090 1,093 <1,052> (6) 종합평가 국내경기는내수및수출이완만한회복흐름을이어가고재정지출확대등의성장모멘텀에 기여하면서더딘회복세를보일것으로전망됨. 대외적으로는미국과중국의성장세가완만 한데다엔화약세영향도있어수출증가율이당초전망치보다다소낮아질것으로예상되며, 대내적으로는가계부채누증, 부동산시장침체, 양극화등구조적문제로소비및투자등 내수의회복세도더디게나타날것으로예상함. 따라서앞으로국내경기는글로벌경기의점 - 19 -
진적개선등으로완만한상승세를이어가겠으나향후성장경로에있어서금리인하및추경 집행에의한성장가속화등상방리스크와엔화가치변동성확대, 전력수급불안에따른생산차 질가능성등하방리스크가혼재함. 2. 가. 테마파크산업시장동향 개요 (1) 테마파크산업정의 테마파크란특정한주제를정하여, 사람들이즐길수있도록만든공간으로구체적으로민 속, 자연, 과학기술, 환상등다양한분야에서이용객들에게감동과즐거움을줄수있는소 재를발굴하여위락과레크레이션, 교육, 체험등의기능에맞도록시설화 계획화하여조성한 창의적인레저공간을의미함. 최초의테마파크로는 1971 년미국의디즈니랜드이고, 그후 동경의디즈니랜드(1983), 용인에버랜드(1976), 과천서울랜드(1988) 등세계각국에서다 양한주제의테마파크가개발되어관광자원으로활용되고있음. (2) 테마파크산업특징 테마파크사업은계절변동성이높아 1 차산업적특성, 초기투자비및시설유지비등이크다 는점에서 2 차산업적특성, 개장후많은인력이요구된다는점에서 3차산업적특성을아 우르고있음. 구체적으로대규모의독립적인테마파크개발에소요되는투자비는 1,000억원 이상이며하드웨어부문의비중이크지만소프트웨어부문의비중도적지않고소프트웨어 의진부화가빠르기에높은감가상각률을적용하고있음. 따라서초기투자비뿐만아니라개 장후에도관객들을지속적으로끌어들이기위한추가적인시설도입이필수적인사업임. 테마파크는접객산업의성격을갖기에국내대규모테마파크의대부분이대규모인구도시를배 후로하는서울, 경기도등수도권지역에집중되어있음. 따라서입지선정이테마파크사업주체 의수익성에가장큰영향을미치고이는용지의취득비용, 테마파크의교통요건및인프라의정 도에따라달라지는특성을가짐. 다만테마파크의입장객수를예측하는것이어려운점은테마 파크사업의수익성을악화시킬불안요소로작용하며테마파크에서의객단가를높이기위한식 음및상품판매시설이이익의원천임에도불구하고상품관리가허술한경우가많음. - 20 -
주요테마파트시설현황 구분소재지개장년월부지면적 ( m2) 에버랜드경기도용인시 1976.4 793,000 36개 놀이기구비고 캐리비언베이, 주토피아, 홈브리 지(230 실) 롯데월드서울시송파구 1989.7 124,000 41개민속박물관, 아이스링크, 호텔 서울랜드경기도과천시 1988.5 284,000 45개야외수영장, 눈썰매장, 활터 이월드대구달서구 1990.12 158,000 31개 아이스링크, 실내골프장, 아쿠아리움 한국민속촌경기도용인시 1975.5 100,000 13개눈썰매장, 유스호스텔 경주월드경북경주시 1985.5 264,000 30개동물농장, 눈썰매장 통도환타지아경남양산시 1993.5 297,000 24개아쿠아환타지아, 콘도, 골프장 부곡하와이랜드 경남창녕군 1979.12 277,000 19개온천수영장, 눈썰매장, 동식물원 나. 테마파크시장동향 (1) 시장동향 테마파크사업의적정수익성을확보하기위해서는입장객유치가필수적이며, 입장객수는파크 의입지, 규모, 시설, 서비스등여러요소에의해결정되기에적정입장객수를유지하기위한설 비투자는필수적임. 그러나해외테마파크선진국에비해국내테마파크는전반적인경영실적악 화등을이유로콘텐츠보강, 시설투자및기술혁신이라는측면에서개선되지않고낙후되고있 어방문객은감소하거나정체되어가는추세를보이고있음. 또한여가시간확대에도불구하고 이용객수가정체되어있는것은내수침체로인한레저활동이위축된점과놀이문화가다양화되 었기때문으로분석됨. 항목 유원시설업매출액추이 2009 2010 ( 단위 : 백만원,%) 연간총매출액증감률구성비연간총매출액증감률구성비 전체 851,486 20 100 950,505 12 100 기타유원시설업 20,701-39 2 21,392 3 2 일반유원시설업 156,183 69 18 193,581 24 20 종합유원시설업 674,602 16 79 735,532 9 77-21 -
테마파크입장객수 ( 단위 : 명) 구분 2008 2009 2010 2011 2012 비고 롯데월드 4,448,526 4,400,203 5,461,812 6,081,792 6,696,240 우방랜드 1,802,421 1,506,489 1,535,112 1,357,681 1,493,414 금호패밀리랜드 696,867 624,552 676,777 587,882 482,923 꿈돌이랜드 741,676 661,454 608,842 폐업 대전오월드 938,189 949,976 1,177,046 1,133,981 1,210,588 울산대공원 177,537 228,660 177,408 207,284 274,572 삼성에버랜드 8,083,000 7,496,000 8,614,000 8,064,957 8,162,424 서울랜드 1,972,573 1,832,039 1,746,050 2,065,502 2,128,058 한국민속촌 1,337,002 965,268 1,112,088 1,081,124 1,125,741 하니랜드 167,951 129,884 123,249 116,008 130,502 마린월드 91,777 57,740 폐업 치악산드림랜드 79,185 80,036 74,120 64,553 43,546 육림랜드 31,055 34,875 37,697 42,552 45,998 대청비치랜드 36,695 27,749 34,692 폐업 천안상록리조트 336,555 186,947 221,846 242,761 208,634 전주동물원 778,073 801,314 749,007 664,216 791,766 경주월드 1,149,777 1,206,425 1,432,876 1,438,224 1,450,956 구미금오랜드 164,275 157,950 154,299 163,285 159,886 부곡하와이랜드 670,890 458,626 545,859 500,608 429,637 통도환타지아 609,269 542,357 629,430 518,337 467,681 진해파크랜드 182,494 133,468 137,486 폐업 21개업체 24,495,787 22,482,012 25,249,696 24,330,747 25,302,566 자료 : 한국유원시설협회 (2) 시설투자현황 테마파크의특성상이용객수의저하는매출액감소로이어져추가투자에어려움이따르게되고 추가투자가이루어지지않으면테마파크의경쟁력감소로인한이용객수가더욱감소하게되는 악순환에빠지게되는문제가발생함. 특히구조조정이나광고선전을통한문제해결은본질적 방안이아니기때문에대규모의시설등에의투자는테마파크활성화를위한필요조건임. - 22 -
연도별시설투자비추이 구분 2007년 2008년 2009년 사업체수 188 201 277 시설투자비 총액 시설투자비 평균 매출액대비 비중 160,123 197,726 186,621 852 984 674 11.7 15.1 21.9 ( 단위 : 개, 백만원, %) BIS 조사결과( 시설투자) 2010년 2011년구분 1/4 2/4 3/4 4/4 1/4 2/4 3/4 유원시설업 96 113 117 104 90 103 103 여행업 95 99 100 101 96 103 99 호텔업 106 97 96 98 100 105 106 휴양업 111 111 139 117 109 123 105 카지노업 113 125 113 88 90 80 110 국제회의업 100 106 100 111 95 105 105 전체 100 102 104 102 97 104 103 주 : 관광BIS조사에서시설투자항목은 2010년부터조사되기시작함. 유원시설업은총매출액대비시설투자비비율이가장높은업종(21.9%) 이며 2010년이후 분기별관광 BSI의시설투자항목조사결과에의하면시설투자가지속하여왔음을보여주고 있으나수익성악화와재투자여력부족으로기존콘텐츠를계속하여이용및유지하고있는 상황임. 대규모의추가투자의경우, 매년일정하게하는것이이용객을확보하는측면에서바람직하 나현실적으로는일정기간마다추가투자를하는경우가많고, 이는추가투자에의한시설 물오픈시이용료를동시에인상함으로써수익원을확보하려는경향에서비롯됨. 특히우리 나라의경우테마파크의수익원대부분입장료및놀이기구이용료에의존하고있어복합시 설과의연계를통한부가적인수익을창출하는해외테마파크들에비해수익의안정성이떨 어짐. 다. 테마파크전망 국내일부자방자치단체들이관광객유치와고용창출을위해화성유니버설스튜디오코리아 등골프장, 컨벤션센터, 호텔등을갖춘초대형테마파크의유치에나서고있으나, 부동산경 기침체로인해보류중이며, 향후추가적인시설건설에따른테마파트간의경쟁구도가더욱 치열해질전망임. - 23 -
라. 주요지표 성장성에관한지표 ( 문화체육포털단위:%) 내역 2006 2007 2008 2009 2010 매출액증가율 11.8 0.3 22.5-3.9 30 유동자산증가율 19.7-7.7 24 10.5 13.1 유형자산증가율 10.2 2.2 9 3.7 15.4 자기자본증가율 10.4 7.8 8.6 9.7 78.8 재고자산증가율 18.3 2.5 49.7 5.4 13.5 총자산증가율 8.3 1.7 4.8 4.4 61.7 손익의관계비율 내역 2006 2007 2008 2009 2010 EBITDA대매출액 ( 영업이익+ 감가비) 12.9 12.8 12.2 12.2 10.2 EBIT 대매출액( 세전이익) 10.6 11.4 6.9 10.4 8.8 감가상각율 5.7 6.2 6.5 7 6.9 금융비용/ 매출액비율 1.5 1.7 1.4 1.4 1.6 금융비용/ 총부채 1.2 1.3 1.3 1.3 1.6 금융비용/ 총비용비율 1.6 1.8 1.4 1.5 1.6 기업법인세비용차감전순이익률 4.2 4.3 3.1 4.3 3.6 기업순이익율 3.1 3.2 2.9 3.3 2.7 매출액법인세비용차감전순이익률 9.1 9.7 5.5 9 7.2 매출액순이익률 6.3 6.6 5 6.7 5.1 매출액영업이익률 9.5 9.1 9 8.2 6.6 매출원가율 85.3 85.9 85.9 86.2 88 배당성향( 현금배당/ 당기순이익) 1 3.5 1.7 0 0 영업이익이자보상비율 6.4 5.3 6.5 5.9 4.2 자기자본법인세비용차감전순이익률 7.3 7.2 4.7 6.7 4.8 자기자본순이익률 ( 당기순이익/ 자기자본) 5.1 4.9 4.2 4.9 3.4 자본금법인세비용차감전순이익률 87.2 80.2 52.6 76.8 77.1 자본금순이익율 60.5 54.9 47.1 57.1 54.8 차입금평균이자율 4.4 5.3 5.6 5.3 7 총자본법인세비용차감전순이익률 3.6 3.7 2.5 3.7 2.9 총자본순이익률 2.5 2.5 2.2 2.8 2.1-24 -
자산자본의관계비율 내역 2006 2007 2008 2009 2010 당좌비율 76.4 78.1 81.8 89 76.1 매출채권/ 매입채무비율 187.4 176.1 204 229.8 242.7 부채비율 102.4 91 84.4 75.5 57.9 비유동부채비율 73.2 66.7 58.4 51.3 40.1 비유동자산비율 178.2 170.3 160.8 151.7 142.9 비유동자산장기적합률 102.9 102.1 101.5 100.2 102 순운전자본/ 총자본비율 -2.5-1.9-1.3-0.2-1.8 유동부채비율 29.2 24.3 25.9 24.1 17.8 유동비율 82.7 85.3 91.1 98.6 84.4 자기자본비율 49.4 52.4 54.2 57 63.4 차입금/ 매출액비율 34.3 32.4 24.6 26.3 21.9 차입금의존도 13.8 10.7 11.4 10.3 8.1 현금비율 14.8 11.8 11.5 20.8 19 자산자본의회전율 내역 2006 2007 2008 2009 2010 경영자본회전율 0.8 0.7 0.9 0.8 0.9 매입채무회전율 16.5 14.4 15.7 15.6 19.3 매출채권회전율 9.2 8 8.2 7.2 8.2 비유동자산회전율 0.5 0.4 0.5 0.5 0.5 상( 제) 품회전율 77.2 72.1 63.2 47.7 61.6 유형자산회전율 1 1 1.1 1 1.2 자기자본회전율 0.8 0.7 0.8 0.7 0.7 자본금회전율 9.6 8.3 9.5 8.6 10.7 재고자산회전율 1 45.3 41.4 40.1 31.3 37.2 총자본회전율 0.4 0.4 0.5 0.4 0.4 생산성에관한지표 내역 2006 2007 2008 2009 2010 기계투자효율 760.1 826.3 482.9 367.7 17.1 노동소득분배율 13.1 13.1 18.4 15 15.5 노동장비율( 종업원1 인당) 352,715 1,152,302 235,059 379,250 256,074 부가가치( 종업원1 인당) 55,939 42,411 50,447 65,715 72,629 부가가치율 15.5 16.4 12 16.7 14.3 설비투자효율 15.5 15.6 13.3 16.9 365.9 자본집약도( 종업원1 인당) 895,734 2,674,231 536,361 931,743 855,319-25 -
총자본투자효율 6.1 6.2 5.4 6.9 5.8 부가가치의구성 내역 2006 2007 2008 2009 2010 감가상각비( 구성비) 20.6 21.8 28.5 23.5 24.4 금융비용( 구성비) 5 4.2 4.3 4.6 7.6 법인세차감전순이익( 구성비) 58.6 58.9 46 53.6 50.7 인건비( 구성비) 13.1 13.1 18.4 15 15.5 조세공과( 구성비) 1.1 1.4 1.9 1.2 1.2 유원시설업매출액추이 항목 2008 2009 2009 2009 2009 2010 2010 2010 2010 항목구성비연간총매출액 매출액증감률구성비연간총매출액 매출액증감률구성비 전체 100 851,486 144,262 20 100 950,505 99,019 12 100 기타유원시설업 일반유원시설업 종합유원시설업 5 20,701-12,992-39 2 21,392 691 3 2 13 156,183 63,472 69 18 193,581 37,398 24 20 82 674,602 93,781 16 79 735,532 60,930 9 77 이용객수추이 항목 2008 2008 2009 2009 2010 2010 항목 연간총 이용객수 구성비 연간총 이용객수 증감 연간총 이용객수 전체 67,848,480 100 64,662,937-3,185,543 69,206,589 4,543,652 기타유원시설업일반유원시설업종합유원시설업 증감 9,850,480 15 7,129,113-2,721,367 10,199,773 3,070,660 29,962,747 44 31,147,713 1,184,966 26,730,480-4,417,233 28,035,253 41 26,386,111-1,649,143 32,276,336 5,890,225 연도별전국테마파크입장객현황 업체명 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 업체명계증감률계증감률계증감률계증감률 계 30,762,609-7 29,518,612-4 28,687,041-3 26,502,530-8 - 26 -
서울어린이대공원 1,835,719 9 1,917,694 4 1,955,038 2 1,429,091-27 드림랜드 497,064-7 378,909-24 314,093-17 255,522-19 롯데월드 7,538,719-4 5,738,574-24 5,062,328-12 4,344,620-14 태종대자유랜드 58,417 72 53,235-9 57,326 8 69,584 21 가야랜드 110,599-8 92,774-16 81,826-12 58,558-28 경주월드 1,017,361-10 880,472-13 918,162 4 809,449-12 광주패밀리랜드 1,047,641 18 892,761-15 917,172 3 800,847-13 구미금오랜드 207,649-9 233,495 12 207,264-11 167,515-19 꿈돌이랜드 658,035 13 661,583 1 820,469 24 910,215 11 대전동물원 0 0 988,322 0 822,232-17 892,654 9 대청비치랜드 37,936-33 27,185-28 53,246 96 39,069-27 마린월드 170,916-10 141,364-17 115,416-18 96,204-17 부곡하와이랜드 804,822-10 868,207 8 771,909-11 727,708-6 서울랜드 2,415,437-11 2,079,678-14 1,896,273-9 1,872,184-1 송도유원지 418,162 2 390,551-7 365,850-6 304,022-17 에버랜드 8,013,347-6 8,196,855 2 8,650,464 6 8,342,583-4 우방랜드 2,327,599-25 2,145,132-8 1,911,189-11 1,750,709-8 울산대공원 0 0 48,832 0 51,818 6 53,146 3 육림랜드 21,985-26 33,160 51 31,493-5 27,076-14 전주동물원 0 0 613,405 0 570,705-7 574,389 1 진해파크랜드 189,639-17 173,270-9 183,174 6 185,527 1 천안상록리조트 325,320 22 333,223 2 360,907 8 343,355-5 치악산드림랜드 226,678-2 175,797-22 157,122-11 136,271-13 통도환타지아 1,131,612-12 857,558-24 868,588 1 751,871-13 하니랜드 168,757 1 150,821-11 155,778 3 176,247 13 한국민속촌 1,539,195-16 1,445,755-6 1,387,199-4 1,384,114 0-27 -
Ⅳ. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 지역분석 1. 사회적요인 가. 자연환경 과천시는경기도중서부에위치하고동서간 7.6 km, 남북간 7.7 km이며안양시, 의왕시, 서울시에접하고있어수도권을연결하는가교역할을하는지역임. 과천시의북쪽에는우면산, 동남쪽으로는청계산, 서북쪽에는관악산이병풍처럼둘러싸고있으며과천시의중앙부는기복이낮은구릉과평지로이루어진분지형태를이루고있음. 과천시는경기도중서부에위치한중. 소도시로북쪽으로서울시( 관악구, 서초구, 동작구) 와 접하고있으며서쪽으로안양시, 동쪽으로성남시, 남쪽으로의왕시와경계하고있음. 면적 은 35.85 km2로우리나라국토(99,408 km2) 의 0.036% 이고경기도면적(10,190 km2) 의 0.35% 를 차지하고있으며전체면적의 89.69% 가개발제한구역인전원도시임. 광역지도 세부지도 - 28 -
나. 인문환경 (1) 인구변동분석 1 시군구단위인구변동추이 (2012.12.31 기준, 과천시통계DB) 구분연도별 세대수( 세대) 인구수( 명) 전년대비증감 (%) 세대당인구( 명) 2010 26,194 72,279 0.32% 2.76 2011 25,832 71,955-0.45% 2.79 2012 25,413 71,068-1.23% 2.80 과천시의인구, 가구수등은 1998년이후감소상태를유지하다가 2007년이후개발제한 구역해제와재건축아파트입주로증가로반전되었고, 꾸준히상승세를보여왔으나 2011년 이후다시감소추세로반전되었음. 이는양호한주거생활환경에도불구하고정부청사이전 등의관련사회여건이영향을미친것으로판단됨. 2 읍면동별인구변동추이분석 구 분 2012 년인구변화 (2012.12.31 기준, 과천시통계DB) 세대수( 세대) 인구수( 명) 인구증감률 총계 25,413 71,068-1.23% 중앙동 3,574 10,412-1.80% 갈현동 5,092 14,613-0.90% 별양동 5,496 16,474-1.84% 부림동 4,956 14,342-1.26% 과천동 3,645 8,246 0.72% 문원동 2,650 6,981-1.84% 과천시의인구는감소추이를보이고있으며, 특히 2012 년들어중앙동및별양동, 문원동 등양호한주거지역의감소추이가두드러짐. - 29 -
3 전출입현황분석 연도 ( 과천시 2011.12.31 기준, 자료 : 2012 통계연보 ( 13.03 발행예정 ): 시의회의회법무팀 ) 총이동시도내이동시도간이동 전입전출전입전출전입전출 순이동 2011 11,230 11,888 6,194 6,836 5,036 5,052-658 4 연령별인구구조( 인구피라미드) (2012.12.31 기준, 과천시청통계DB) 연도연령인구( 명) 남자( 명) 여자( 명) 71 세이상남자여자 2011 합계 71,068 34,612 36,456 0~10세 7,213 3,744 3,469 11~20세 10,840 5,689 5,151 21~30세 9,299 4,786 4,513 31~40세 9,972 4,706 5,266 41~50세 14,176 6,822 7,354 51~60세 10,350 5,170 5,180 61~70세 4,568 2,063 2,505 61~70 세 51~60 세 41~50 세 31~40 세 21~30 세 11~20 세 0~10 세 8000 6000 4000 2000 0 2000 4000 6000 8000 10000 71세이상 4,650 1,632 3,018 (2) 주택수및보급률 계 합계 ( 호) 단독주택 ( 과천시 2011.12.31 기준, 자료 : 2012 통계연보 ( 13.03 발행예정 ): 시의회의회법무팀 ) 다가구주 택 유형별주택수( 호) 아파트연립주택다세대주택 기타 보급률 2009 20,765 6,306 5,572 12,912 774 724 49 145.1 2010 21,262 6,528 5,855 13,164 719 776 75 98.2 2011 24,262 5,161 4,348 13,011 727 939 76 111.9 * 보급률 = 주택수합계( 호) / 일반가구수 (%) 통계상과천시가구수가상당기간 13,000 ~ 14,000 여가구였으나, 2010년 21,662가구수 준으로변경되어, 보급률이급격히하락하였음. 이는과천주택보급률산정시가구수산정기 준의변경에따른것(1인가구를호수로파악하여 14,307가구에서 21,662 가구로증가함) 으 로파악됨. - 30 -
(3) 평가액의산출근거및그결정에관한의견 공공및편익시설등변동추이 1 의료기관현황 (2012,07, 과천시국민건강보험공단 ) 종합병원병원의원치과한의원부속의원보건소보건지소보건진료소 - - 28 18 11 2 1 - - 주) 과천시는의료시설중종합병원, 특수병원, 조산원은없는상태이며보건소포함임. 2 학교현황 (2012.03.02, 안양과천교육지원청, 단위 : 개) 연 도 유치원 초등학교 중학교 고등학교 합계 2010년 4월 7 4 2 4 17 2011년 4월 7 4 2 4 17 2012년 3월 8 4 2 5 19 (4) 주택건설실적( 주택유형별인허가실적) (2012. 11 월말기준, 국토해양통계누리, 단위 : 호) 구분계단독다가구( 동수) 다세대연립아파트 전국 448,146 48,218 18,596 107,453 17,263 256,616 수도권 202,669 10,552 4,954 75,314 4,933 106,916 경기도 104,696 8,942 3,874 35,563 3,208 53,109 (5) 미분양현황 (2012. 11 월말기준, 국토해양통계누리, 단위 : 호) 구분 12.1 12.2 12.3 12.4 12.5 12.6 12.7 12.8 12.9 `12.1 12.11 0 전국 31,739 31,452 30,438 28,227 27,186 26,610 26,516 26,589 27,437 27,324 28,944 경기도 8,425 8,918 8,960 8,159 8,219 8,312 8,378 8,438 8,841 9,456 11,740 과천시 - - - - - - - - - - - - 31 -
다. 사회적요인분석 과천시는경기도중서부에위치하고동서간 7.6 km, 남북간 7.7 km이며안양시, 의왕시, 서 울시에접하고있어수도권을연결하는가교역할을하는지역임. 과천시의북쪽에는우면 산, 동남쪽으로는청계산, 서북쪽에는관악산이병풍처럼둘러싸고있으며과천시의중앙부 는기복이낮은구릉과평지로이루어진분지형태를이루고있음. 과천시는정부종합청사의이전정책에따라개발된도시로시내에정부종합청사와서울대 공원, 경마장등이소재하고행정도시, 위락관광도시와전원주거도시의기능을갖추고있는 쾌적한환경도시임. 별양동을중심으로서측은중앙동, 남측으로갈현동, 문원동, 북측으로부림동, 관문동, 과천동, 동북측으로주암동, 동측으로막계동이소재하고있는바, 의료, 금융, 공공기관, 대 중교통편등이도시규모에부합하게적절히구성되어공공서비스여건이양호하며전철4호 선이운행되고과천대로, 남태령길, 선바위길, 과천ㆍ봉담간도로등을이용하여서울및외 곽접근이용이함. 과천시의인구, 가구수등은 1998년이후감소상태를유지하다가 2007년이후개발제 한구역해제와재건축아파트입주로증가로반전되었고, 꾸준히상승세를보여왔으나 2011 년이후다시감소추세로반전되었음. 이는양호한주거생활환경에불구하고정부청사이전 등의관련사회여건이영향을미친것으로판단됨. 2. 경제적요인 가. 지역경제현황 (1) 일반현황 과천시산업별사업체수및종사자수분석은다음과같음. - 32 -
구 분 ( 과천시 2011.12.31 기준, 자료 : 2012 통계연보 ( 13.03 발행예정 ): 시의회의회법무팀 ) 사업체수 종사자수 2010 2011 비중 2008 2009 비중 합계 3,409 3,494 100% 34,675 33,496 100% 농업임업, 어업 2 2 0% 5 9 0% 광업 2 1 0% 4 2 0% 제조업 70 73 2% 458 458 1% 전기, 가스, 수도사업 3 3 0% 165 121 0% 하수 폐기물처리 10 10 0% 128 133 0% 건설업 105 110 3% 2,870 2,674 8% 도매및소매업 1,267 1,285 37% 4,069 4,269 13% 운수업 317 336 10% 684 761 2% 숙박및음식점업 517 527 15% 2,385 2,368 7% 출판, 정보서비스업 41 40 1% 2,427 1,238 4% 금융및보험업 39 39 1% 658 596 2% 부동산업, 임대업 201 189 5% 784 723 2% 과학, 기술서비스업 78 87 2% 4,074 2,543 8% 사업시설관리 34 35 1% 822 1,137 3% 공공행정 36 44 1% 7,879 7,901 24% 교육서비스업 203 217 6% 1,973 1,931 6% 보건업, 사회복지 128 130 4% 1,088 1,117 3% 예술스포츠및 여가관련서비스업 71 75 2% 2,912 4,140 12% 협회및기타서비스업 285 291 8% 1,290 1,375 4% 사업체수를기준하여과천시에서가장많은비중을차지하고있는업종은도소매업과숙 박/ 음식업이며( 전체의 52%), 소규모영세업체위주로구성되어있기때문으로분석됨. 종사 자수를기준하여과천시에서가장많은비중을차지하고있는업종은도소매업과공공행정 및예술스포츠및여가관련서비스업( 전체의 49%) 으로과천종합청사등공공부문종사자 와그관계가족등, 거주민을위주로하는서비스업을중심으로구성되어있는것으로분석 됨. - 33 -
과천시는서울과경계를접하고있는도시로서행정수도의기능을띄고조성된계획도시이며, 행정도시로서의도시특성상소비도시임. 코오롱등기업의본사가소재하나, 관련생산시설은없 으며, 농업은주로원예를중심으로이루어지고있음. 경마장, 서울대공원, 정부종합청사등유동 인구유발요인이많이있으며산업은요식업등서비스업이주를이루고, 유통시설로는뉴코아아 울렛등이있으며주로중산층의아파트가구가밀집되어소비수준은높은편임. 그동안체육공원 의조성, 농어촌도로의개설, 주거환경개선사업등으로주거환경이지속적으로개선및유지되 어왔음. 과천시가가지고있는환경친화적주거환경으로인해고급주거지라는인식이강하고, 향 후지식정보타운보금자리주택지구개발, 과천화훼종합센터조성, 복합문화관광단지조성등의 개발사업진행이긍정적측면의가격변화요인이라면, 정부종합청사이전은다소부정적측 면의가격변화요인으로판단됨. (2) 주요개발사업및개발계획현황 1 과천지식정보타운보금자리주택지구 a 목적 수도권남부의지식기반산업중심도시개발 : 서울근교의베드타운을지양하고, 스스로 성장고발전할수있는자족도시조성 주거기능과업무기능의조화 : 양호한주거환경을조성하고쾌적한기업환경을이루어주거기능과업무기능이서로어우러지는복합도시개발 생태녹지네트워크구축 : 사업지구내근린공원을조성하여녹지를보전하고, 관악산과 청계산을연결하는녹지축형성 - 34 -
b 사업개요 위치경기도과천시갈현동, 문원동일원 1,353 천m2 (409천 3.3 m2) 면 적 지구지정변경 : 당초 1,353,180m2 변경 1,353,090.4 m2 ( 감 89.6 m2) 사유 : 군시설부지제척, 제2 경인연결고속도로구역경계조정, 지구경계측량결과반영 사업기간 11. 10. 5 ~ 18. 12. 31 추진현황 및일정 - 12. 6. 30 : - 12. 10. 05 : 지구계획승인신청 지구계획승인및지구지정고시 - 12. 12. 20 : 주택지구지정변경, 지구계획승인 - 18. 12. : 사업준공( 예정) 건설호수 6,217 호 (17,415 인, 단독주택 172 호, 482 인포함) 지식기반산업토지이용현황영향권 227,313 m2 * ( 단위 : 천m2) 계 전 답 대지 임야 기타 1,349 331 349 32 346 291 (100.0%) (24.6) (25.9) (2.3) (25.6) (21.6) 토지이용현황의사업지구면적은편입토지에대한공부상면적의합계 * 사업지역인갈현동지역이 1차적영향권으로토지거래허가지구로거래는발 생하기어려우나, 기대수준과호가수준을상향조정하는요인으로작용함. * 취락지구내이동수요와개발사업진행에따른여건변화를예상할수있으며, 이에따라과천및인근안양동안구일부지역까지영향을미칠것으로판단 됨. - 35 -
평가액의 산출근거 및 그 결정에 관한 의견 관련자료(도면) <위 치 도> <지형도면 고시도> <토지이용계획도> <주택건설계획도> - 36 -
2 과천화훼종합센터도시개발구역 a 목적 특수목적법인설립을통한도시개발사업방식으로수도권남부의화훼종합판매시설및지 원시설건립으로, 스스로성장하고발전할수있는자족도시조성 b 사업개요 위치과천시주암동 231번지일원 면적 209,700 m2 사업기간 2008 년 ~ 2014년 주요시설 사업방식 화훼종합판매시설및지원시설 도시개발법에의한도시개발사업 추진실적향후계획사업비영향권 ⑴ 도시관리계획(GB 해제) 변경결정추진 - 도시관리계획(GB 해제) 결정변경입안 : 2010. 10. 12 - 주민공람및과천시도시계획위원회자문 : 2010. 12월 - 경기도도시계획위원회자문 : 2011. 2. 25 - 도시관리계획(GB 해제) 국토해양부결정신청 : 2011. 6. 9 - 중앙도시계획위원회심의 : 2011. 10. 13( 전체회의), 11. 24(2 분과위), 12. 22( 조건부의결) - 도시관리계획(GB 해제) 결정승인 : 2012. 2. 16 (2) 도시개발구역지정및개발계획( 안) 공람공고 : 2012. 06. 08 (3) 도시개발사업구역지정및실시계획경기도승인요청 : 2012. 08 (4) 과천시의회 화훼종합센터조성사업협약 가결 : 2012. 10. 31. - 도시개발사업구역지정및실시계획승인 : 2013. 3월 - 특수목적법인(PFV, AMC 포함) 설립 : 2013. 5월 - 도시개발사업실시계획인가 : 2013. 6월 - 토지매입, 공사착공및준공 : 2013 년 ~ 2014년 - 기집행사업비 : 12,457,000,000 원 - 제3섹터사업으로총사업비 5,731억원중기투입된비용 3,977백만원은 SPC 설립후정산할비용이며, 실제과천시투입비용은 SPC설립자본금 8,480 백만원으로나머지사업비는민간자본(PF) 투입계획임. 사업지역인주암동지역이 1차적영향권으로토지거래허가지구로거래는발 생하기어려우나, 기대수준과호가수준을상향조정하는요인으로작용함. - 37 -
c 관련자료( 도면등) < 위치도> < 지형도면고시도> 3 과천복합문화관광단지 a 목적 시가화예정용지( 상업) 및개발가능지로지정 도입기능은관광서비스, 문화, 예술, 청소년관리지원기능등 b 사업개요 위치과천시과천동 208번지일원 면적 185,000 m2 사업기간 2008 년 ~ 2016년 주요시설 복합쇼핑몰및호텔등 사업방식민 관공동 PF사업 추진실적 - 기본구상및타당성조사용역완료 : 2008. 2. 20 - 경기관광공사와업무협약체결 : 2009. 9. 2 - 경기도시공사참여결정 : 2010. 10. 11 - 추진방식변경(2010. 5 월) ( 민간사업자선정후개발제한구역해제 개발제한구역해제후민간 - 38 -
사업자선정 ) - 수요분석및전략수립연구용역완료 : 2012. 5. 22 - 도시개발구역지정및개발계획수립용역착수 : 2012. 5. 16 - 국토해양부, 개발제한구역해제지침변경 : 2012. 7. 16 - 경기도시공사와기본협약 : 2012. 7. 30 향후계획 영향권 - 민간사업자선정및특수목적법인(SPC) 설립 : 2013년 - 개발제한구역해제및도시개발구역지정 : 2014년 - 기반조성및건축공사 : 2014 년 ~ 2016년 사업지역인과천동일원은경작지로주로이용되는경마공원인근지역으 로, 사업초기단계로서토지가격에미치는영향은현재까지크지않음. c 관련자료( 도면등) < 위치도> < 항공사진> - 39 -
4 도시 주거환경정비사업 a 구역현황 구 분 기존건축물세대수준공일 추진위원회 승인 정비예정 구역지정 안전진 단 정비구역 지정고시 주공1단지 1,062 1981.11.10 11.11.24 10.4.30 10.5.6 11.9.23 12.4.6 주공2단지 1,620 1982. 5.19 03.11.01 10.4.30 07.4.9 11.8.9 주공4단지 1,110 1983. 5.10 10.4.30 주공5단지 800 1983. 5.10 10.4.30 (2012.05.31, 과천시건축과) 조합설립인가비고 주공6단지 1,262 1982.12.20 03.12.30 10.4.30 10.5.6 11.9.23 11.12.8 주공7-1단 지주공7-2단 지 722 1982.12.20 12.3.20 10.4.30 10.5.6 12.3.19 400 1982.12.20-10.4.30 10.5.6 11.3.19 주공8단지 1,400 1983.8.20 10.4.30 주공9단지 720 1982.12.30-10.4.30 10.5.6 주공10단지 632 1984. 9.1 10.4.30 b 인근지가에미치는영향사업진척도에따른인근토지가격에의영향이상당한것이일반적이나, 과천지역의주택수요, 전반적주택경기및정비사업의진척도를볼때현시점의영향은크다보기어려움. 나. 경제환경변화 과천시는서울인접에조성된계획도시이며, 행정도시의특성상별다른생산기반이없는 소비도시이며코오롱등기업의본사가소재하나, 관련생산시설은없으며, 농업은주로원예 를중심으로이루어지고있음. 경마장, 서울대공원, 정부종합청사등유동인구유발요인에 따라산업은요식업등서비스업이주를이루고, 유통시설로는뉴코아아울렛등이있으며체 육공원의조성, 농어촌도로의개설, 주거환경개선사업등으로주거환경이지속적으로개선 및유지되어왔기에, 대규모경제활동없이도고급주택지역으로인식되어왔음. - 40 -
평가액의산출근거및그결정에관한의견 지식정보타운, 보금자리주택지구개발, 과천화훼종합센터조성, 복합문화관광단지조성등 의개발사업진행이주택수요의증가요인이라면, 정부종합청사이전과경기침체의계속등 은다소부정적측면의경제적가격변화요인이라볼것임. 다. 경제적요인분석 과천시는살기좋은전원도시로인구및가구수등이안정되어있으며대부분이개발제한구 역임. 쾌적한환경과편리한교통여건으로개발제한구역내전원주택등의수요가증가하여왔으 며, 상당기간동안인근서울지역의주택가격상승추이에따라주거용단독주택및아파트의가 격이상당수준상승하여왔음. 2005년 5월개발제한구역의일부해제로지가역시상당한영향을 받아옴. 한편, 행정복합도시의개발에따른 2013년이후행정부의이전계획에따라행정기능의 상실이우려되고이에따른대체기능의준비상황및진행속도에대한불만, 2008년이후 전반적인주택및건설경기의부진, 금융및실물경기침체계속에의해거래감소, 아파트 등집합주거의가격수준하락의영향으로전반적보합추세에있음. 그러나장기적으로주변 의자연환경이양호하고지식정보타운, 보금자리주택지구개발, 과천화훼종합센터조성사업 등이점차가시화되고서울중심지와의접근성이우수한바, 고급주거지역으로의인식이확 고하여하향추이를방어할것으로판단됨. 2013 년도표준지공시지가와관련하여개발사업지역인갈현동, 주암동등의지역은토지 거래허가지구로거래는발생하기어렵고상당기간개발제한구역으로거래건수가많지않으 나, 개발제한구역의해제및지형도면고시에따른용도지역변경이발생하여기대수준과호 가수준을상향조정하는요인으로작용함. 실제로현장의주민정서는이른바다소추상적인 보상가현실화 를이야기하고있음. 동시적으로진행되는개발사업은과천시녹지지역내취락지구의이동수요와개발사업 진행에따른여건변화를예상할수있으며, 이에따라장기적으로는과천및인근안양동안 구일부지역까지영향을미칠것으로판단됨. - 41 -
3. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 행정적요인 가. 행정구역현황 당해년도행정구역개편사항없음. 나. 용도지역변경현황 (1) 당해년도변경현황 - 2012.02.16 : 개발제한구역일부해제 - 과천화훼종합센터예정지 - 2012.12.20 : 개발제한구역일부해제및용도지역변경( 지형도면변경고시) - 과천지식정보타운예정지 (2) 3 년내변경현황 - 2011.03.16 : 도시관리계획 ( 변경) 결정및지형도면고시- ㆍ면적정정 - 2011.10.05 : 면적 : 35.813km2 35.853km2ㆍ도시계획구역선형변경없이면적정정 과천도시기본계획구역면적과일치( 증 : 0.04 km2) 과천지식정보타운보금자리주택지구의지정및지형도면등의고시 - 2011.01.07 : 개발행위허가제한 - 과천복합문화관광단지예정지 다. 용도지역별개별지분포현황 (2012.12, 과천시청민원봉사과부동산관리팀 ) 구분계주거상업공업녹지개발제한미지정관리농림자보 필지 12,530 4,424 49-157 7,900 - - - - 비율 (%) 100 35.3 0.4-1.3 63.0 - - - - - 42 -
라. 토지이용상황별개별지분포현황 (2012.12, 과천시청민원봉사과부동산관리팀 ) 구분계주거용상업용주상복합공업용농경지임야특수필지기타 필지 12,530 3,116 378 281-3,828 1,375 784 2,768 비율 (%) 100 24.9 3.0 2.2-30.6 11.0 6.3 22.1 마. 공부상지목별개별지분포현황 (2012.12, 과천시청민원봉사과부동산관리팀 ) 구분계대전답공장임야잡종지기타 필지 12,530 3,379 2,628 1,960-1,739 157 2,667 비율 (%) 100 27.0 21.0 15.6-13.9 1.3 21.3 바. 행정적요인분석 상기한바와같이갈현동, 주암동일원이각각과천지식정보타운, 과천화훼단지조성을 목적으로하여개발제한구역이일부해제및용도지역변경됨에따라, 사업의진행이가시화 되었고인근지역에다소영향을미치게되었음. 과천시는 2005년약 650,000 m2가개발제한구역에서주거지역으로변경된이후, 개발사 업목적에따른변경이외에는용도지역및행정구역의변경이없는안정적상태의도시임. 개별지의용도지역별분포는개발도시의특성상주거지역과개발제한구역이거의대부분 을차지하고있으며공업, 관리및농림지역등은전무하고주거지역인근에소규모의상업 지역이분포하고있음. 지목별로는개발지역및기존취락의 대 가가장큰비율을차지하며, 공장용지는전무 하고기존취락에소재하는농경지및임야로분포되어있음. 과천경마공원및서울대공원의 소재에따라기타로분류되는지목역시상당한비율을차지하고있음. 주거및상업지역에소재하는지목 대 인토지들은전반적인경기약세로인하여가격변 동이미미한상태이고, 상기의각종개발사업의진척에따라 자연녹지지역 의농경지및임 야의가격상승압력이상존하고있음. - 43 -
4. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 과천시지가동향분석 가. 지가변동률현황표 구분 11년 12년 13 년( 누계) ( 단위 : %) 누계누계 1월 2월 3월 4월 5월 평균 0.619 0.279-0.015-0.022 0.155 0.249 0.430 녹지지역 0.906 1.990 0.398 0.661 0.932 0.985 1.303 *2012.07.11~2013.07.10 과천시녹지지역지가변동률 3.146% *2012.07.11~2013.07.10 과천시평균지가변동률 0.610% 나. 실거래동향추이 ( 거래건수 : 녹지지역 3 개월이동평균 ) 구분 2012.07.08.09.10.11.12 2013.01.02.03.04.05 격차율 2) 1.304 1.499 1.641 1.773 1.586 2.138 1.949 2.376 2.136 2.030 1.566 거래건수 3.667 3.000 2.000 1.667 1.667 2.000 1.667 2.000 2.667 3.667 5.000 2) 격차율= 실거래단가 / 개별지가 - 44 -
다. 거래동향추이( 시군구기준) (2013.04, KAIS, 월평균기준) 경기도 과천시 구분 2012 2013 거래금액 거래건수 거래금액 거래건수 50,248.1억원 55,900.2억원 19,894건 21,026건 288억원 319.5억원 53건 65건 라. 표준지공시지가변동률추이 (2013.06, KAIS) 구 분 2011 2012 2013 전 국 2.87% 6.74% 2.70% 경기도 3.58% 6.58% 2.12% 과천시 2.75% 7.26% -0.16% 마. 지역지가동향분석 (1) 지가동향추이 Graph < 표준지공시지가변동률추이 graph> < 지가변동률추이 graph> - 45 -
(2) 지가동향분석 < 거래건수추이 graph> < 거래금액추이 graph> 국토해양부에서발표한과천시평균지가변동률은 2012년누계 0.279% 에서 2013년 5월 말누계 0.430% 로전년대비완만한회복세를보이고있음. 반면녹지지역은 2012년누계 1.99%, 2013년말누계 1.303% 로상승세가유지되고있음. 거래동향추이는전국, 경기도모두월별거래금액및거래건수가 2013년대비상승추세 를보이고있음. 표준지공시지가변동률추이를보면, 2013년도전국 2.70% 상승, 경기도 2.12% 상승된 반면과천시는 에원인이있음. -0.16% 로하락하였으며이는정부과천청사의이전및재건축사업의불황등 실거래격차율의경우 2013년 2월까지계속적으로상승추세를보이다가이후하락세로 반전되었으며, 전반적인경기침체에따른저가매물의거래영향이반영되고있음. - 46 -
Ⅴ. 개별분석( 서울랜드현황) 1. 개요 공원명서울랜드 사업인가 1986년 6월 개장일 1988년 5월 위치경기도과천시막계동 33번지 면적약 10만평 공원구성 서계의광장, 모험의나라, 환상의나라, 미래의나라, 삼천리동산 등 5개의테마로구성 놀이시설키즈랜드, 도깨비바람, 바이킹등총 54기종 연간이용객약 212 만명(2012 년기준) 2. 연혁 1985. 04 위락시설지구의놀이동산시설투자자( 민자참여) 공모 1985. 08 위락시설지구사업자변경승인( 대림산업 한일산업) 1986. 01 한일산업의한덕개발주식회사설립 1986. 06 공원조성사업시행인가(1 차시설설치허가) 1988. 05 서울랜드개장및 1차시설기부채납 1990. 04 2차시설설치허가 1993. 02 3차시설설치허가 1996. 05 4차시설설치허가 1997. 06 5차시설설치허가 1998. 01 6차시설설치허가 2000. 04 7차시설설치허가 2001. 10 8차시설설치허가 2002. 03 9차시설설치허가 2004. 05 10차시설설치허가 2004. 07 1차시설유상사용개시 2011. 08 2차시설유상사용개시 - 47 -
3. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 운영현황 가. 운영시간 구분개장폐장평일 18:00 ~ 22:00 ( 계절에따라변경됨) 09 : 30 주말 공휴일 19:00 ~ 22:00 ( " ) 나. 요금체계 (1) 개인요금 입장권자유이용권원내자유이용권 구분 어른 청소년 어린이 주간 20,000원 17,000원 15,000원 야간 18,000원 15,000원 13,000원 주간 34,000원 30,000원 27,000원 야간 29,000원 25,000원 22,000원 주간 14,000원 13,000원 12,000원 야간 11,000원 10,000원 9,000원 (2) 연간회원요금 구 분 어른/ 청소년 어린이 실버 키즈 서울랜드 신규가입가 100,000원 85,000원 60,000원 50,000원 연간회원 재가입가 75,000원 65,000원 60,000원 50,000원 둘모아신규가입가 125,000원 95,000원 100,000원연간회원재가입가 105,000원 80,000원 95,000원 63,000원 다모아신규가입가연간회원재가입가 150,000원 120,000-68,000원 다. 인원현황 구 분 2009년 2010년 2011년 2012년 임직원 163 167 181 193 서울랜드 협력사원 95 98 98 87 소계 259 265 280 280 협력업체 102 101 101 102 합 계 360 366 381 382-48 -
4. 가. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 시설현황 주요놀이시설 구 분 내 용 세계의광장 세계각국의건축양식물재현 삼천리동산 한국의전통문화와정신세계표현 미래의나라 첨단과학에의한미래와우주의신비연출 환상의나라 아름다운꿈과환상적인세계를표현 모험의나라 용기와모험심을길러주는개척시대연출 - 49 -
나. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 항공사진 다. 가이드맵 - 50 -
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Ⅵ. 평가액의산출근거및그결정에관한의견 기초가격의산정 1. 토지기초가격의산정 가. 토지기초가격산정개요 (1) 평가방식 원가방식 ( 원가법) 토지는유사한이용가치를지닌다고인정되는하나또는둘이상의표준지를기준으로평가 대상토지와의위치 지형 환경등토지의객관적가치에영향을미치는제요인을비교하여 산정함. 비교방식 ( 거래사례비교법) 대상물건과동일성또는유사성이있는물건의거래사례와비교하여대상물건의현황에맞 게사정보정및시점수정등을가하여가격을산정하는방법으로부동산의시장성에착안하 여가격에접근하는것으로서시장성이있는부동산에적용할수있음. 수익방식 ( 수익환원법) 수익방식은수익성의원리에의해대상물건이장래산출할것으로기대되는순수익또는미 래현금흐름을환원또는할인하여기준시점에있어서의평가가격을산정하는방법으로, 대 상부동산을운용함에있어실현가능한총수익에서운영경비를차감하여순수익을산정하고 이를자본환원이율로환원하는직접환원법(Direct Capitalization Method) 과적정할인율로 할인하는할인현금흐름수지분석법(Discounted-Cash Flow Analysis) 이있음. (2) 관련규정의검토 - 54 -
감정평가에관한규칙 제12 조( 감정평가방법의적용및시산가액조정) 1 감정평가업자는제14조부터제26조까 지의규정에서대상물건별로정한감정평가방법( 이하 " 주된방법" 이라한다) 을적용하여 감정평가하여야한다. 다만, 주된방법을적용하는것이곤란하거나부적절한경우에는 다른감정평가방법을적용할수있다. 2 감정평가업자는대상물건의감정평가액을결정하기위하여제1항에따라어느하나의 감정평가방법을적용하여산정( 算定 ) 한가액[ 이하 " 시산가액( 試算價額 )" 이라한다] 을제 11조각호의감정평가방식중다른감정평가방식에속하는하나이상의감정평가방법( 이 경우공시지가기준법과그밖의비교방식에속한감정평가방법은서로다른감정평가방식 에속한것으로본다) 으로산출한시산가액과비교하여합리성을검토하여야한다. 다만, 대상물건의특성등으로인하여다른감정평가방법을적용하는것이곤란하거나불필요한 경우에는그러하지아니하다. 3 감정평가업자는제2항에따른검토결과제1항에따라산출한시산가액의합리성이없 다고판단되는경우에는주된방법및다른감정평가방법으로산출한시산가액을조정하 여감정평가액을결정할수있다. (3) 본평가에적용할평가방법의결정 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21 조, 감정평가에관한규칙 제12조및 제14조에따라공시지가기준법을적용하여산정한시산가액을거래사례비교법으로산출한 시산가액과비교하여합리성을검토하였습니다. 나. 공시지가기준법에의한가격산정 토지평가액 = 표준지공시지가( 원/ m2) x 시점수정 x 지역요인 x 개별요인 x 그밖의요인 x 감정대상물토지면적 (1) 비교공시지가표준지선정 (2013.1.1 기준) 1 비교공시지가표준지선정기준 - 55 -
감정평가에관한규칙제14조제3항 제14 조 ( 토지의평가) 3 1. 비교표준지선정: 인근지역에있는표준지중에서대상토지와용도지역 이용상황 주변환경등이같거나비슷한표준지를선정할것. 다만, 인근지역에적절한표준지가없 는경우에는인근지역과유사한지역적특성을갖는동일수급권안의유사지역에있는표 준지를선정할수있다. 참고자료 : 한국감정평가협회에서정한토지보상평가지침제9조 제9 조 비교표준지의선정 l 토지에관한평가를위한비교표준지의선정은다음각 호의기준에따르되, 특별한사유가있는경우를제외하고는 국토의계획및이용에관한 법률 제36 조에서정한용도지역( 이하 용도지역 이라한다) 이같은표준지를선정한 다. < 개정 95.6.26, 2000.2.17, 2003.2.14, 2007.2.14, 2009.10.28> 1. 용도지역 지구 구역등공법상제한이같거나유사할것 < 개정 2003.2.14, 2009.10.28> 2. 실제이용상황등이같거나유사할것 < 개정 2003.2.14, 2009.10.28> 3. 주위환경등이같거나유사할것 < 개정 2003.2.14, 2009.10.28> 4. 당해또는인접시 군 구( 자치구가아닌구를포함한다. 이하같다.) 안의인근지역에 위치하며, 지리적으로가능한한가까이있을것 < 개정 2009.10.28> 2 인근비교공시지가표준지내역 (2013.01.01 기준) 일련번호 41290-84 41290-85 41290-86 41290-87 41290-88 41290-162 소재지막계동 157 막계동 572 막계동 994-8 막계동 1003-7 막계동산37-1 주암동 685-3 면적지목이용용도도로형상 ( m2) 상황지역교통지세 1,745.0 유지유원지개발제한구역자연녹지지역맹지부정형저지 2,116.0 전유원지개발제한구역자연녹지지역광대한면 2,823.0 답전개발제한구역자연녹지지역세로( 가) 부정형평지 876.0 임야토지임야 공시지가 ( 원/ m2) 130,000 부정형완경사지 421,000 460,000 개발제한구역자연녹지지역맹지부정형완경사지 230,000 11,603.0 임야자연림개발제한구역자연녹지지역맹지부정형급경사지 9,900 13,006.4 유원지경마장개발제한구역자연녹지지역광대소각 부정형 평지 515,000-56 -
3 선정비교표준지및연도별가격 본건이비교표준지로 막계동 572 번지 를비교표준지로선정함. 일련번호소재지면적 ( m2) 2009 2010 2011 2012 2013 41290-85 막계동 572 2,116.0 360,000 380,000 390,000 421,000 421,000 (2) 시점수정 1 지가변동률 국토해양부장관이조사ㆍ발표한과천시녹지지역에대한기준시점까지의지가변동률누계는 아래와같음. (2013년 6월이후의지가변동률은미발표로인해직전월인 2013년 5월지가 변동률을연장적용하여일할계산함) ( 기준시점:2013년 7월 11 일) 초일 기 간 말일 경기도과천시 녹지지역 지가변동률 비 고 2013-01-01 2013-05-31 1.303% 1.01303 2013-06-01 2013-07-11 0.417% 1 + 0.00315 x 41/31 = 1.00417 (2013년 05 월 : 0.315%) 2013-01-01 ~ 1.01303 x (1 + 0.00315 x 41/31) 1.725% 2013-07-11 1.01725 2 생산자물가지수 구분 2012.12월 2013.05월변동율산정변동치 2010=100 105.78 105.54 105.54/105.78 = 0.99773 0.227% 하락 3 시점수정의결정 (1.01725) 생산자물가상승률은일반재화에대한가격변동률로서실질적인지가변동추이를반영하고있다고볼수없어지가변동추이를보다정치하게반영하는지가변동률을적용하여시점수정함. - 57 -
적용지가변동률 (2013.01.01 2013.07.11) 과천시녹지지역지가변동률 : 1.01725 (3) 지역요인(1.000) 본건은비교표준지와지리적으로인근에소재하고가격형성에있어상호대체및경쟁관계 에있는인근지역에소재하여지역요인은동일함. (4) 개별요인(1.020) 가로조건 부동산가격형성요인인지역요인과개별요인을구성하는요소로, 개별요인으로서가로조건 은가로의폭 구조등가로의상태와가구의상태를의미함. 접근조건 부동산가격형성요인인지역요인과개별요인을구성하는요소로, 상업지역중심과의접근성 및교통시설과의편의성등에의하여부동산가치를판단하는조건을의미함. 환경조건 부동산가격형성요인인지역요인과개별요인을구성하는요소로, 개별요인비교시환경조건 은상업및업무시설의배치상태, 경쟁의정도및경영자의능력, 번화성의정도, 자연환경 등의항목으로구성됨. 획지조건 부동산가격형성요인인개별요인을구성하는요소로, 토지의면적, 도로접면너비, 깊이, 형 상등에따라토지의개별적인가격이다르게형성되므로이에대한차이를비교하는항목 임. 행정조건 부동산가격형성요인인지역요인과개별요인을구성하는요소로, 용도지역, 지구, 구역, 용적 제한, 고도제한등행정상의규제정도에따라해당지역의가격수준과개별적인토지의가격 이다르게형성되므로이에대한차이를비교하는항목임. 기타조건 - 58 -
상기에서언급한사항이외에장래의동향및별도의비교요인이있는경우의요인임. 개별요인 구분격차율 조건항목세항목표준지대상지 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건기타 조건 가로의폭, 구조등의 상태교통시설과의 편의성상가와의 접근성공공및 편익시설과의 접근성일조등 자연환경 인근환경 공급시설및 처리시설의 상태위험및 혐오시설등 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 방위고저등 접면도로상태 행정상의 규제정도 기타 폭 포장 계통및연속성인근교통시설과의 거리및편의성인근상가와의 거리및편의성유치원, 학교, 공원등과의거리및 편의성일조, 통풍, 조망, 경관 등인근토지의이용상황 적합성 상수도, 하수도, 도시가스 변전소등의유무 면적접면너비깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 방위, 고저, 경사지 각지 2면획지등용도지역, 지구, 비 고 1.00 1.00 본건이비교표준지임. 1.00 1.00 본건이비교표준지임. 1.00 1.00 본건이비교표준지임. 1.00 1.02 표준지는서울대공원전체 일단지이며, 본건은서울대공원 내서울랜드부지로서상업적 용도로의부지조성등에서 우세함 구역등 1.00 1.00 본건이비교표준지임. 기타규제 장래의동향기타 누계 1.000 1.020 1.00 1.00 본건이비교표준지임. - 59 -
(5) 그밖의요인(1.10) 본건과대체ㆍ경쟁관계에있는인근유사토지의시세는공시지가에비해높게형성되어 있는바대상부동산의인근평가전례, 인근시세등을고려하여현실적인가격수준의차이를 그밖의요인으로보정함. 1 그밖의요인보정치산정근거 a 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률제70조제1항 그밖의요인보정에대한명문규정은없으나공시지가를기준으로하여보상하되, 그공시 기준일부터기준시점까지의관계법령에의한당해토지의이용계획, 당해공익사업으로인 한지가의영향을받지않는지역의대통령령이정하는지가변동률, 생산자물가상승률그밖 에당해토지의위치, 형상, 환경, 이용상황등을참작하여보상하도록규정하고있음. b 토지보상평가지침제16조및제17조 토지에관한평가에있어서지가변동률및개별요인의비교외에지가변동에영향을미치는 사항이있는경우이를그밖의요인으로보정하도록기재되어있음. c 판례 " 토지수용보상액산정에관한관계법령의규정을종합하여보면, 수용대상토지에대한보 상액을산정하는경우거래사례나보상선례등을반드시조사하여참작하여야하는것은아 니지만, 인근유사토지가거래된사례나보상이된사례가있고그가격이정상적인것으로 서적정한보상액평가에영향을미칠수있는것임이입증된경우에는이를참작할수있 다"( 대판96누 11396 97.4.8 선고) d 부동산가격공시및감정평가에관한법률제9조제1항 -2. 국 공유토지의취득또는처분 국가 지방자치단체, 공공기관의운영에관한법률 에따른공공기관그밖에대통령령이 정하는공공단체가다음각호의목적을위하여토지의가격을산정하는경우에는당해토지 와유사한이용가치를지닌다고인정되는하나또는둘이상의표준지공시지가를기준으로 - 60 -
하여당해토지의가격과표준지공시지가가균형을유지하도록하여야한다. 다만, 필요하다 고인정하는때에는산정된지가를다음각호의목적에따라가감조정하여적용할수있 다.< 개정 2007.4.27> e 감정평가에관한규칙 제17조제1항 토지의평가에있어서는평가대상토지와용도지역ㆍ이용상황ㆍ지목ㆍ주변환경등이동일또 는유사한인근지역에소재하는표준지의공시지가를기준으로공시기준일부터기준시점까 지의지가변동률ㆍ생산자물가상승률및그밖의사항을종합적으로참작하여평가하여야한 다. 이경우평가대상토지와표준지의지역요인및개별요인에대한분석등필요한조정을 하여야한다.< 개정 2003.8.14, 2010.1.19> 2 인근지역지가수준( 인근평가전례) 구분소재지목적기준시점용도지역지목면적단가비고 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 과천시막계동 418 과천시막계동 418 과천시막계동 746-1 과천시막계동 374-1 과천시갈현동 454-9 과천시갈현동 426 과천시갈현동 548 과천시과천동 398-9 과천시과천동 437-2 과천시과천동 2 관리 ( 임료) 관리 ( 기타) 12.07.11 개발제한유지 218,709 471,000 08.07.11 개발제한유지 218,709 402,000 취득 10.07.21 개발제한답 122 225,000 관리 ( 기타) 08.03.01 개발제한답 7602.45 660,000 경매 12.06.19 개발제한답 1388 760,000 경매 10.10.19 개발제한답 1696 730,000 경매 10.09.29 개발제한잡 200 1,100,000 담보 11.08.12 개발제한답 201 491,000 담보 11.12.19 개발제한답 3686 370,000 경매 13.04.24 개발제한전 6176 480,000-61 -
구분소재지목적기준시점용도지역지목면적단가비고 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 과천시과천동 230-4 과천시문원동 312-11 과천시문원동 874-1 과천시문원동 170 과천시문원동 491-1 과천시문원동 945-8 과천시주암동 559-5 과천시주암동 200 과천시주암동 238-3 과천시주암동 21 경매 12.10.29 개발제한전 496 587,000 처분 12.12.21 개발제한답 126 448,000 경매 11.05.30 개발제한답 3170 540,000 담보 12.12.06 개발제한전 536 442,000 담보 12.03.12 개발제한답 2344 450,000 담보 12.02.02 개발제한전 1758 563,000 처분 10.07.29 개발제한답 43 674,000 경매 11.11.09 개발제한전 1151 760,000 경매 11.04.20 개발제한전 2658 480,000 일반거 래 10.11.29 개발제한전 873 650,000 3 그밖의요인보정치산정 a 산식 그밖의요인 보정치 = 평가사례기준가격( 평가사례 시점수정 지역요인 개별요인) 비교표준지기준가격( 비교표준지 시점수정 지역요인 개별요인) b 평가선례의결정 대상토지와의위치의근접성, 이용상황및행정적유사성등을고려하여아래와같이비교평 가사례로결정함. - 62 -
표준지기호본건평가선례선례소재지 41290-85 1 ~ 483 11 과천시과천동 230-4 c 평가선례기준본건가격 본건선례선례단가시점수정ᄀ지역요인개별요인ᄂ산정가격 1~483 11 587,000 1.02118 1.000 0.811 486,140 ᄀ 시점수정 초일 기 간 말일 경기도과천시 녹지지역 지가변동률 2012-10-29 2012-10-31 0.027% 비 고 1 + 0.00275 x 3/31 = 1.00027 (2012년 10 월 : 0.275%) 2012-11-01 2012-11-30 0.131% 1.00131 2012-12-01 2012-12-31 0.228% 1.00228 2013-01-01 2013-05-31 1.303% 1.01303 2013-06-01 2013-07-11 0.417% 2012-10-29 ~ 2013-07-11 2.118% 1 + 0.00315 x 41/31 = 1.00417 (2013년 05 월 : 0.315%) (1 + 0.00275 x 3/31) x 1.00131 x 1.00228 x 1.01303 x (1 + 0.00315 x 41/31) 1.02118-63 -
ᄂ 개별요인 구분격차율 조건항목세항목표준지대상지 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건 기타 조건 가로의폭, 구조등의 상태 교통시설과의 편의성상가와의 접근성공공및 편익시설과의 접근성일조등 자연환경 인근환경 공급시설및 처리시설의 상태위험및 혐오시설등 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 방위고저등 접면도로상태 행정상의 규제정도 기타 폭 포장 계통및연속성 인근교통시설과의 거리및편의성인근상가와의 거리및편의성유치원, 학교, 공원등과의거리및 편의성일조, 통풍, 조망, 경관 등인근토지의이용상황 적합성 상수도, 하수도, 도시가스 변전소등의유무 면적 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 방위, 고저, 경사지 각지 2 면획지등 용도지역, 지구, 1.00 1.09 1.00 1.05 1.00 1.05 1.00 0.75 구역등 1.00 0.90 기타규제 장래의동향기타 누계 1.00 0.811 비 고 본건이가로의폭, 계통등에서 우세함 본건이상업시설및 공공편익시설과의접근성에서 우세함 본건이인근환경조건에서 우세함 본건이접면도로의 상태( 각지) 에서우세하나사례 대비광평수의토지인점에서 열세하여획지조건열세함 본건은도시계획( 근린공원) 에 저촉되어있어행정조건에서 열세함 1.00 1.00 기타조건유사함 - 64 -
d 공시지가기준가격 표준지본건공시지가시점수정지역요인개별요인산정가격 41290-85 1 ~ 483 421,000 1.01725 1.000 1.020 436,827 e 그밖의요인보정치산정 표준지평가선례가격공시지가가격비교치결정 41290-85 486,140 436,827 1.113 1.10 (6) 토지가격의결정 1 토지단가의결정 일련 번호 비교표준지 번호 공시지가 시점 수정 지역 요인 개별 요인 그밖의 요인 산출단가 결정단가 1 41290-85 421,000 1.01725 1.000 1.020 1.10 480,510 481,000 * 유효숫자세자리로사사오입결정함. 2 토지가격의결정 기호 평가단가( 원/ m3) 평가금액 일단지전체 481,000 112,895,029,000-65 -
다. 거래사례비교법에의한가격산정 (1) 개요 1 산정원칙 부동산가격공시및감정평가에관한법률 제21 조, 감정평가에관한규칙 제12조및 제14조에따라공시지가기준법을적용하여산정한시산가액을거래사례비교법으로산출한 시산가액과비교하여합리성을검토하였음. 2 산정방법 거래사례비교법 비준가격 = 토지사례가격 사정보정 시점수정 지역요인 개별요인 면적 (2) 인근매매사례 구분소재지거래시점용도지역지목토지면적거래가격 1 2 3 4 5 6 7 과천시막계동 999-1외과천시막계동 999-14 과천시막계동 324-25 과천시갈현동 276-1 과천시갈현동 298 과천시과천동 87-1 과천시과천동 506-6 11.8.29 개발제한주유소용지 거래단가 ( 토지기준) 1,495 5,620,000,000 3,759,197 11.7.11 개발제한답 237 179,000,000 755,274 11.10.11 개발제한전 739 287,570,000 389,134 12.5.15 개발제한전 805 437,400,000 543,354 11.8.4 개발제한답 1,621 1,127,000,000 695,250 13.2.25 개발제한답 297 130,500,000 439,394 13.5.8 개발제한전 331 180,000,000 543,807-66 -
구분소재지거래시점용도지역지목토지면적거래가격 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 과천시과천동 65-1 과천시과천동 433-4 과천시과천동 123-13 과천시과천동 69-2외과천시문원동 478-1 과천시문원동 490 과천시문원동 930-3 과천시주암동 393-4 과천시주암동 393-6 과천시주암동 46-3 과천시주암동 566-3 과천시주암동 557-4 과천시문원동 164 외 거래단가 ( 토지기준) 12.1.20 개발제한답 998 557,000,000 558,116 11.12.7 개발제한답 780 354,000,000 453,846 11.1.19 개발제한전 4866 3,239,840,000 665,812 11.8.26 개발제한전 1828 2,153,000,000 1,177,790 13.4.3 개발제한전 514 240,000,000 466,926 12.1.3 개발제한답 1983 900,000,000 453,858 11.5.17 개발제한답 564 750,000,000 1,329,787 13.1.10 개발제한답 446 300,000,000 672,646 12.6.27 개발제한전 995 515,000,000 517,588 11.10.26 개발제한전 590 947,445,300 1,605,839 12.6.25 개발제한답 1610 1,220,000,000 757,764 11.1.19 개발제한답 1,054 923,700,000 876,376 13.5.30 개발제한답 3,773 1,850,000,000 490,326-67 -
(3) 평가액의산출근거및그결정에관한의견 비교매매사례의결정 1 비교사례 1(#20) 구분내용 소재지과천시문원동 164,165-1,165-2번지 토지면적 3,773 m2 매매금액 공적규제답, 개발제한구역 / 매매일자 1,850,000,000 원(490,326/ m2) / 2013.5.30 매매사례 전경 매매사례위치도 매매사례지적도 - 68 -
2 비교사례 2(#6) 구분내용 소재지과천시과천동 87-1번지 토지면적 297 m2 매매금액 공적규제답, 개발제한구역 / 매매일자 130,500,000 원(439,394/ m2) / 2013.2.25 매매사례 전경 매매사례위치도 매매사례지적도 - 69 -
(4) 평가액의산출근거및그결정에관한의견 거래사례에의한가격결정 1 거래사례비교법 1 거래사례 비교법 1 매매사례 기호 (20) 문원동 164번지외 매매사례 토지단가 사정 보정 시점 수정 지역 요인 개별 요인 토지단가 490,326 1.00 1.00437a 1.00 0.980 482,619 a 시점수정치산정내역 기 간 경기도과천시녹지지역 초일 말일 지가변동률 2013-05-30 2013-05-31 0.020% 2013-06-01 2013-07-11 0.417% 2013-05-30 ~ 2013-07-11 0.437% 비 고 1 + 0.00315 x 2/31 = 1.00020 (2013년 05 월 : 0.315%) 1 + 0.00315 x 41/31 = 1.00417 (2013년 05 월 : 0.315%) (1 + 0.00315 x 2/31) x (1 + 0.00315 x 41/31) 1.00437-70 -
b 개별요인 구분격차율 조건항목세항목표준지대상지 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건 기타 조건 가로의폭, 구조등의 상태 교통시설과의 편의성상가와의 접근성공공및 편익시설과의 접근성일조등 자연환경 인근환경 공급시설및 처리시설의 상태위험및 혐오시설등 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 방위고저등 접면도로상태 행정상의 규제정도 기타 폭 포장 계통및연속성 인근교통시설과의 거리및편의성인근상가와의 거리및편의성유치원, 학교, 공원등과의거리및 편의성일조, 통풍, 조망, 경관 등인근토지의이용상황 적합성 상수도, 하수도, 도시가스 변전소등의유무 면적 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 방위, 고저, 경사지 각지 2 면획지등 용도지역, 지구, 1.00 1.10 1.00 1.10 비 고 본건이가로의폭, 계통 등에서우세함 본건이상업시설및 공공편익시설과의접근성에서 우세함 1.00 1.20 본건이상업적환경에서우세함 1.00 0.75 구역등 1.00 0.90 기타규제 장래의동향기타 누계 1.00 0.980 본건이접면도로의 상태( 각지) 에서는우세하나 사례대비광평수의토지인 점에서열세하여전체 획지조건에서는열세함 본건은도시계획( 근린공원) 에 저촉되어있어행정조건에서 열세함 1.00 1.00 기타조건유사함 - 71 -
2 거래사례비교법 2 거래사례 비교법 1 매매사례 기호 (6) 과천동 87-1 매매사례 토지단가 사정 보정 시점 수정 지역 요인 개별 요인 토지단가 439,394 1.00 1.01094a 1.000 1.086 482,402 a 시점수정치산정내역 초일 기 간 말일 경기도과천시 녹지지역 지가변동률 2013-02-25 2013-02-28 0.037% 비 고 1 + 0.00261 x 4/28 = 1.00037 (2013년 02 월 : 0.261%) 2013-03-01 2013-03-31 0.269% 1.00269 2013-04-01 2013-04-30 0.052% 1.00052 2013-05-01 2013-05-31 0.315% 1.00315 2013-06-01 2013-07-11 0.417% 2013-02-25 ~ 2013-07-11 1.094% 1 + 0.00315 x 41/31 = 1.00417 (2013년 05 월 : 0.315%) (1 + 0.00261 x 4/28) x 1.00269 x 1.00052 x 1.00315 x (1 + 0.00315 x 41/31) 1.01094-72 -
b 개별요인 구분격차율 조건항목세항목표준지대상지 가로 조건 접근 조건 환경 조건 획지 조건 행정 적 조건 기타 조건 가로의폭, 구조등의 상태 교통시설과의 편의성상가와의 접근성공공및 편익시설과의 접근성일조등 자연환경 인근환경 공급시설및 처리시설의 상태위험및 혐오시설등 면적, 접면, 너비, 깊이, 형상등 방위고저등 접면도로상태 행정상의 규제정도 기타 폭 포장 계통및연속성 인근교통시설과의 거리및편의성인근상가와의 거리및편의성유치원, 학교, 공원등과의거리및 편의성일조, 통풍, 조망, 경관 등인근토지의이용상황 적합성 상수도, 하수도, 도시가스 변전소등의유무 면적 접면너비 깊이, 부정형지, 삼각지, 맹지등 방위, 고저, 경사지 각지 2 면획지등 용도지역, 지구, 1.00 1.10 1.00 1.17 비 고 본건이가로의폭, 계통등에서 우세함 본건이상업시설및 공공편익시설과의접근성에서 우세함 1.00 1.25 본건이상업적환경에서우세함 1.00 0.75 구역등 1.00 0.90 기타규제 장래의동향기타 누계 1.00 1.086 본건이접면도로의 상태( 각지) 에서는우세하나 사례대비광평수의토지인 점에서열세하여 전체획지조건이열세함 본건은도시계획( 근린공원) 에 저촉되어있어행정조건에서 열세함 1.00 1.00 기타조건유사함 - 73 -
3 거래사례금액결정 구분산출단가결정단가 거래사례비교법 1 482,619 483,000 거래사례비교법 2 482,402 482,000 라. 토지평가금액결정 (1) 공시지가기준법, 거래사례비교법에의한토지시산가격 본건시산가격( 원) 공시지가기준법 112,895,029,000 거래사례비교법 1 113,364,447,000 거래사례비교법 2 113,129,738,000 (2) 거래사례비교법의하여산정한시산가격의합리성검토 감정평가에관한규칙 제12 조에서는 " 평가는대상물건의성격, 평가목적또는평가조건 에따라 3 방식중이규칙에서정한가장적정한방식에의하되, 그방식으로구한가격또 는임료를다른방식으로구한가격등과비교하여그합리성을검토함을원칙으로한다." 고 규정하고있음. 감정평가에관한규칙 제12 조( 감정평가방법의적용및시산가액조정) 1 감정평가업자는제14조부터제26조까 지의규정에서대상물건별로정한감정평가방법( 이하 " 주된방법" 이라한다) 을적용하여 감정평가하여야한다. 다만, 주된방법을적용하는것이곤란하거나부적절한경우에는다 른감정평가방법을적용할수있다. 2 감정평가업자는대상물건의감정평가액을결정하기위하여제1항에따라어느하나의 감정평가방법을적용하여산정( 算定 ) 한가액[ 이하 " 시산가액( 試算價額 )" 이라한다] 을제11 조각호의감정평가방식중다른감정평가방식에속하는하나이상의감정평가방법( 이경 우공시지가기준법과그밖의비교방식에속한감정평가방법은서로다른감정평가방식에 속한것으로본다) 으로산출한시산가액과비교하여합리성을검토하여야한다. 다만, 대 - 74 -
상물건의특성등으로인하여다른감정평가방법을적용하는것이곤란하거나불필요한경 우에는그러하지아니하다. 3 감정평가업자는제2항에따른검토결과제1 항에따라산출한시산가액의합리성이없 다고판단되는경우에는주된방법및다른감정평가방법으로산출한시산가액을조정하여 감정평가액을결정할수있다. 대상부동산의시산가격을검토하여보면공시지가기준법에의한가격은거래사례비교법에 의한가격과유사한범주내에산정되었는바그적정성이인정되고있음. 따라서공시지가기 준법에의한가격 112,895,029,000 원으로결정함이타당하다고판단됨. (3) 토지가격결정 구분평가액( 원) 토지 112,895,029,000 2. 건물, 구축물및시설물등가격결정 가. 개요 본건평가대상물건은 1988년또는 1991 년당시신축, 설치된건물, 구축물및시설물등으로서 서, 임차운영업체의지속적인보수, 관리등으로인해현상및관리상태등은대체로보통수준 이며, 일부는노후또는멸실상태임. 나. 평가방법 (1) 건물 감정평가에관한규칙 제12조및제15 조에따라구조 사용자재 시공정도 부대설비및관리상 태등을종합적으로참작하여원가법을주된방법으로적용하되, 감가수정은현상, 관리상태및 장래이용가능년수등을고려하여관찰감가법을병용하였음. - 75 -
(2) 구축물및시설물등 구축물및시설물등은구조ㆍ규격ㆍ형식및용량등을참작하여원가법으로평가하되, 감가 수정은현상, 관리상태및장래이용가능등을고려하여관찰감가법을병용하였으며, 형식의 구식화등으로동일유형의구축물및기계기구가조사일현재제작또는유통되지않는경 우또는도입기계등으로서도입당시수입면장등가격자료가없는경우등은기부채납당 시가액등의관련자료를참조하여재조달원가를결정하였음. 다. 물건별평가액산출근거 기호 명칭 재조달원가 ( 원) 내용잔존 년수년수 산출근거 2 연못 -1 155,800,000 40 16 155,800,000x16/40 4 연꽃분수 166,800,000 20 3 166,800,000x0.141(3/20) 6 아폴로분수 60,200,000 20 3 60,200,000x0.141(3/20) 7 인공폭포 132,400,000 20 3 132,400,000x0.141(3/20) 비고 정률법, 관찰감가 정률법, 관찰감가 정률법, 관찰감가 8 파고라 217,400,000 15 3 217,400,000x3/15 관찰감가 9 차양시설 91,800,000 15 3 91,800,000x3/15 관찰감가 10 식수대 155,200,000 15 2 155,200,000x2/15 관찰감가 11 화단 47,200,000 15 2 47,200,000x2/15 관찰감가 12 깃발 42,200,000 15 2 42,200,000x2/15 관찰감가 14 야외의자 138,100,000 15 2 138,100,000x2/15 관찰감가 15 야외탁자 10,900,000 15 2 10,900,000x2/15 관찰감가 16 박치기보트 80,200,000 35 11 80,200,000x11/35 17 박치기차 (Bumper cars) 249,600,000 35 11 249,600,000x11/35 337,100,000 15 3 337,100,000x0.158(3/15) 정률법, 관찰감가 18 어린이광장 699,700,000 30 9 699,700,000x9/30 관찰감가 19 낙하산 104,100,000 15 3 104,100,000x0.158(3/15) 20 요격편대 (Super Telecombat) 321,500,000 15 3 321,500,000x0.158(3/15) 21 급류타기 78,500,000 35 11 78,500,000x11/35 정률법, 관찰감가 정률법, 관찰감가 - 76 -
기호 명칭 재조달원가 ( 원) 내용잔존 년수년수 산출근거 (Flume Ride) 1,755,000,000 15 3 1,755,000,000x0.158(3/15) 22 왕문어춤 576,000,000 15 3 576,000,000x0.158(3/15) 24 사진촬영장 73,500,000 50 26 73,500,000x26/50 25 리모콘보트 26 운칠기삼 ( 게임오락장) 27 착각의집 28 유령의집 ( 지하별당 ) : 귀신동굴 13,440,000 35 11 13,440,000x11/35 41,300,000 15 3 41,300,000x0.158(3/15) 180,900,000 50 26 180,900,000x26/50 326,300,000 50 26 326,300,000x26/50 583,700,000 15 4 583,700,000x0.185(4/15) 836,800,000 50 26 836,800,000x26/50 1,406,400,000 15 3 1,406,400,000x0.158(3/15) 29 코끼리비행기 101,200,000 15 3 101,200,000x0.158(3/15) 30 31 32 팽이그네 (Super Swing) 아기다람쥐 (Rock' n Roll) 마법의양탄자 (Flying Carpet) 33 은하열차 888 34 달나라열차 699,400,000 15 3 699,400,000x0.158(3/15) 218,200,000 15 3 218,200,000x0.158(3/15) 959,200,000 15 1 959,200,000x0.117(1/15) 69,600,000 35 11 69,600,000x11/35 2,893,200,000 15 3 2,893,200,000x0.158(3/15) 12,720,000 30 6 12,720,000x6/30 1,242,900,000 15 3 1,242,900,000x3/15 35 회전목마 826,200,000 15 3 826,200,000x3/15 37 우주탐험선 ( 깜짝모험관) 518,000,000 35 11 518,000,000x11/35 1,253,700,000 15 3 1,253,700,000x0.158(3/15) 비고정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가정률법, 관찰감가 - 77 -