2017. 4. 17 (17-30 호 ) 진화를거듭하는국내부동산스타트업 국내부동산스타트업현황 진화를거듭하는부동산스타트업 시사점
[Summary] 1인가구의증가및부동산시장의다변화로중개업및크라우드펀딩등국내부동산관련스타트업은빠르게성장 기존아파트시세중심의매매및중개서비스에서최근다양한주택유형의중개, 전월세정보제공, 사무실공유서비스등을기반으로부동산중개업스타트업은급성장 또한저금리시대고수익창출및중금리대출제공으로부동산 P2P사업도확대추세 부동산시장내새로운주거수요대응, 신기술접목으로부동산스타트업은진화를거듭 기존중개업에서주거관련토털서비스 ( 인테리어, 청소, 이사등 ) 를제공하며사업영역을점차확대하고있으며, 최근공유주택비즈니스까지진출 가상현실 (VR) 등 IT기술이부동산업계와접목되면서중개및인테리어사업영역에새로운트렌드를가져올것으로기대 또한상대적으로정보가부족한국내상업용부동산시장에오피스매물자동분석시스템적용으로최적화된매물서비스를제공하는등사업영역확장추세 IT기술발달로부동산관련서비스및사업기회가점차확대될것으로기대되나, 신뢰성여부및위법논란등다양한문제는존재 국내부동산스타트업현황 1인가구증가및부동산시장의다변화로관련스타트업은빠르게성장 기존의부동산정보업계는아파트시세중심의서비스에국한되었으나, 최근 1~2 인가구의주거수요가빠르게증가하면서연립, 다세대둥다양한주택중개및전월세정보제공을기반으로한관련스타트업들이급성장 [ 그림 1] 국내부동산관련스타트업현황 자료 : google, KB 경영연구소 1
대표적인모바일부동산중개앱은직방, 다방등으로 1 인주거수요층을공략 특히직방은 2010 년설립되어 2017.1 월누적매물건수는약 720 만건 1 을기록하 며, 모바일부동산중개스타트업의대표적인성공사례로부각 또한부동산중개서비스는주거영역에서더나아가서비스드오피스 2 까지확대 - 기존의오피스임대시장은높은보증금및장기임차에따른임차인들의부담이 있었으나, 공유오피스의경우상대적으로저렴한임대료와짧은계약기간, 풀 서비스제공, 입주사간네트워킹등이강점으로부각 - 국내대표적인사무실공유스타트업인패스트파이브 (FastFive) 는지난 2015.4 월서초점을시작으로총 6 개지점, 500 개업체 (1,500 여명입주 ) 가이 용하고있으며전지점의공실률은 0% 로운영 - 해외의경우대표적인사례는위워크 (WeWork) 로미국, 영국, 캐나다등전세 계 10 여개국 38 개도시, 152 개오피스를운영 ( 포브스추산약 12 조원의기업 가치평가 ) [ 표 1] 일반오피스임대와패스트파이브서비스비교 보증금월임대료계약기간 사무기기구입 인테리어 회의실 휴게공간라운지 패스트없음 210~230만원 1~3개월없음없음제공제공파이브강남권 2천 ~4천만원 150~250만원 1~2년약 40만원약 100만별도설치 / 없음별도설치 / 없음오피스주 : 4 인실, 전용 45m 2 기준자료 : 패스트트랙아시아 (2016 년 ) 중개업뿐아니라부동산크라우드펀딩 (P2P 대출 3 ) 은저금리시대에고수익기대 및중금리대출제공등차별화로새로운금융상품으로빠르게부상 중소형건설사업자의경우신용등급이낮아금융권대출이다소어려웠으나, 부동 산크라우드펀딩은중금리대출을제시하며사업자금을지원 - 대출금리 : 은행 3~5%, 저축은행 7~8%, P2P 8~15% 또한저금리시장속에서상대적으로높은투자수익률을기대할수있어일반투 자자들의관심도높아짐에따라관련부동산크라우드펀딩시장은급성장추세 1 직방에따르면, 2017.1 월기준누적앱다운로드는 1,700 만건, 직방을이용한회원중개사무소는 12,000 건을기록 2 KB 지식비타민 16-8 호. 서비스드오피스개념및현황 (2016.1.27) 참고 : 서비스드오피스 (Serviced Office) 는오피스빌딩의일부층을임차하여여러공간으로나누어전대하는사업으로코워킹 (Co-working) 오피스, 소호사무실등다양한형태로불림. 운영업체가건물주와선임대차계약을맺고실사용자는운영업체와전대방식으로계약을맺는형식이며오피스입주사들에게기본적인사무시설지원및회의실등공동사용가능 3 P2P(peer to peer) 대출이란제도권내금융기관을거치지않고온라인플랫폼을통해대출자와투자자를연결하는서비스로 대출형크라우드펀딩에해당 2
- 연평균 11~13% 정도의수익률제시, 평균투자기간은 3~12개월정도 현재국내대표적인부동산 P2P업체로는테라펀딩, 루프펀딩, 위펀딩등이운영 - 부동산 PF대출시장에집중하고있는테라펀딩의경우주로빌라, 주택등중소형건물의건축자금대출을취급하며, 최근부동산 P2P업계최초로누적대출금 1,000억원을돌파 [ 그림 2] 부동산 P2P 대출구조 4 [ 그림 3] 테라펀딩의누적투자액규모 1100 1000 ( 억원 ) 누적투자액누적상환액 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 '14.12 '15.5 '15.10 '16.3 '16.8 '17.2 자료 : 한국 P2P 금융협회 자료 : 테라펀딩 진화를거듭하는부동산스타트업 기존중개업에서시작한부동산스타트업은최근주거관련토털서비스를제공하며사업영역을점차확대 업계 1위인직방은최근 20~30대거주가구의수요에발맞춰인테리어및청소업체와연계한서비스를제공 다방도이사, 청소, 인테리어등다양한신규사업을준비중이며, 이사업체와서비스를연계하면서수요자들의관심이크게증가 도시재생사업및공유주택 ( 쉐어하우스 5 ) 비즈니스에도스타트업이진출 어반하이브리드, 로컬스티치등은소규모도시재생회사로써기존의정부지원에의존하는도시재생방식과는달리리모델링등을통해새로운공유공간을창출 4 사업자는공사진행시공정률에따라매월공사비출금을요청하며, 사업관리팀이매월방문및공사진행여부를확인하고신탁회사에공사비출금요청하면신탁회사는공사업자에게대급지급, 건물완공시사업자는분양대금또는대환대출금으로투자금을상환하는구조. 부동산이담보로제공되나채무불이행시경 공매등절차과정에서투자자의원금손실이발생할수있으며, 원금및수익률은보장하지않음 5 쉐어하우스 (share house) 란개인적인공간 ( 침실등 ) 은각자사용하나거실, 화장실, 부엌등은공유하는주거공간을말함 3
기존에버려진공간을기획 설계부터지속가능한사업모델로추진하는것이사업의주요목적 특히빠르게증가하는 1인가구의쉐어하우스에대한주거수요에발맞춰, 운영업체가건물주와세입자를연결하고수수료를받는형식으로공유주택서비스에진출 - 어반하이브리드는강남권에위치한 3년째공실이었던소형오피스건물을공유주택인쉐어하우스로개조, 인근오피스텔에비해낮은보증금및월세를제시하며수요층공략에성공 - 로컬스티치는기존의낡은여관이었던건물을리모델링해코워킹및공동주거공간으로재창출하였으며, 인근의근린생활시설과의연계된서비스도제공 오피스매물의자동분석시스템을기반으로새로운서비스를제공 국내오피스등상업용부동산시장은거래사례가많지않고정보가공개되지않아주로중개업체에의존하여거래가추진되는경우가많았음 이에오피스매물정보를직접수집하여고객에게정보를제공하는한편, 매물자동분석시스템개발을통해원하는매물검색서비스를제공하는스타트업 ( 오피스픽 ) 이등장 - 오피스임대차전문부동산 O2O서비스인 오피스픽 은국내 1만여개의오피스매물에대해직접조사, 다년간구축한빌딩매매및임대자료를기반으로 오피스AR(Analysis Recommendation) 서비스를런칭 - 임대시세리서치, 적정임대료산출, 공실률및환산임대료등의정보를제공하는한편, 임차인이위치 임대료 건물상태등조건을입력뒤검색하면, 최적화된빌딩매물목록을제공하는서비스로주목 [ 그림 4] 오피스매물자동추천서비스 [ 그림 5] Matterport 의공간 VR 구현 자료 : 오피스픽 자료 : Google 4
최근가상현실 (VR) 기술이빠르게발달하면서, 부동산업계와접목하여새로운시장및사업영역을개척중 특히부동산중개업및건설 인테리어사업영역과결합될경우부동산시장내큰변화를이끌것으로기대 - VR을통해인테리어및리모델링전후의공간을보여줌에따라, 시간및비용절감, 공사시작전발생가능한문제점들을사전에방지가능 미국의메타포트 (Matterport) 사와투어러 (Tourler) 는 3D 카메라기술을활용하여매물로나온집이나건물을가상현실공간으로재창출, 실제로가본듯한경험을제공함에따라크게주목 - 메타포트는증강현실카메라개발로이미 6천만달러의투자를유치 - 국내업체인엣카르타는자체개발한스캐닝기기를활용하여건물내부를가상현실환경으로제작 중개솔루션을개발하는등국내부동산시장에도 4차산업혁명의분위기확대 시사점 IT기술의급속한발달로부동산관련된새로운사업기회가창출될것으로기대 VR서비스와부동산영역의결합은고객의부동산매물거래에있어시간과비용절감에큰혜택을줄수있어, 중개업및인테리어사업분야에서관심이높은상황 - 글로벌부동산컨설팅회사인 CBRE는올해 1월플로어드 (Floored) 라는 3D 이미지전문스타트업회사를인수하며보유물건에대한 VR서비스를제공 - 주요고객층인부동산전문투자자들을위해대형건물및호텔등을간접적으로보여줌으로써고객의접근성및마케팅효율성을제고 또한부동산물건의다양한거래데이터를기반으로고객이원하는매물검색시최적화된물건제시및매물예측서비스제공등잠재적고객을선점할수있는서비스영역까지확대될것으로기대 - 미국의스마트집 (SmartZip) 은약 9,500만개주택의빅데이터를활용하여향후 6개월에서 1년내매물로나올주택을예측하는서비스를제공 다만관련업계의신뢰성여부, 위법논란등새로운시장에진입한부동산스타트 업이직면하는다양한문제는존재 부동산시장의수요층상당수가고가의부동산을거래하는중장년층으로인터넷을 기반으로하는스타트업에대한신뢰여부및인식에있어아직은한계점존재 5
또한현행법상중개업관련규제등으로인해타업계의진입이다소어렵다는점도시장확대에걸림돌로작용 - 트러스트부동산 은변호사들이부동산매물등록및거래과정에서법률자문을대행하고기존의공인중개사에비해저렴한수수료를받는새로운스타트업으로주목 - 하지만현행법상변호사는부동산중개업을할수없다는점으로인해위법논란에직면 < 책임연구원손은경 (eunkyung,sohn@kbfg.com) 02)2073-5767> 6