( 별지제 4 호 ) 투자보고서 건설교통부장관귀중 부동산투자회사법제 37 조, 시행령제 40 조, 부동산투자회사감독규정제 7 조의규정에의하여투자보고서를제출합니다. 2006 년 02 월 14 일 회사명 : 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사 대표이사 : 김관영, 조주현 ( 인 ) 본점소재지 : 서울시중구소공동 110 ( 전화번호 ) 02-3705-8710 작성책임자 : 우리은행과장양승미 ( 인 ) ( 전화번호 ) 02-2130-5652
매분기말현재당해분기동안의현황만을기재. 다만, 결산기가속한분기의경우에는당해분기의투자보고서및당해연도결산기의투자보고서를각각작성 제 1 부회사의개황 Ⅰ. 회사의개황 1. 회사의개요 1) 회사명 : 주식회사맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사 2) 설립일 : 2003.12.12 3) 소재지 : 서울특별시중구소공동 110 번지 4) 사업목적 : 회사는부동산투자회사법의규정에따라회사의자산을다음각호의 1에해당하는방법으로투자 운용하여그수익을주주에게배당하는것을목적으로합니다. 1 부동산의취득 관리 개량및처분 2 부동산의개발 3 부동산의임대차 4 유가증권의매매 5 금융기관에의예치 6 지상권 임차권등부동산사용에관한권리의취득 관리 처분 5) 자산및자본금규모 (2005.12.31 기준 ) : 총자산 1,709 억원, 자본금 763.03 억원 6) 상장및등록여부 : 2004.01.08 증권선물거래소상장 ( 표준코드 : KR707685000) 7) 회사의존속기간및해산사유 ( 정관에정한경우 ) - 존속기간 : 이회사의존립기간은설립등기일로부터 5년으로한다. - 해산사유 : 1 존립기간의만료 2 주주총회의결의 3 합병 4 파산 5 법원의해산명령또는해산판결 6 부동산투자회사법제 42 조의규정에의한설립인가취소통지 2/30 페이지
2. 회사의연혁 1) 당해회사의연혁가 ) 설립경과및설립이후의변동사항 - 2003.09.30 발기인총회 - 2003.11.10 건설교통부의설립예비인가승인 - 2003.12.02~2003.12.03 일반공모 ( 모집규모 : 35,151,500,000 원 ) - 2003.12.12 창립총회자산관리계약체결 ( 맥쿼리프로퍼티어드바이저스코리아 ) 자산보관계약체결 ( 주식회사우리은행 ) 일반사무위탁계약체결 ( 주식회사우리은행 ) - 2003.12.12 회사설립 ( 자본금 : 76,303,000,000 원 ) - 2003.12.23 건설교통부의설립인가승인 - 2004.01.08 증권선물거래소상장나 ) 상호의변경 : 해당사항없음다 ) 합병, 영업양수또는영업양도 : 해당사항없음라 ) 경영활동과관련된중요한사실의발생 : 해당사항없음 2) 회사가속해있는기업집단가 ) 기업집단의개요 : 해당사항없음나 ) 기업집단에소속된회사 : 해당사항없음다 ) 관련법령상의규제내용등 : 해당사항없음 3. 자본금변동상황 1) 자본금변동상황 : 설립이후자본금변동사실이없음 2) 자본금변동예정등 : 보고서일현재자본금변동예정이없음 3) 현물출자현황 : 해당사항없음 4. 주식에관한사항 1) 주식의총수 2005 년 12 월 31 일현재 발행할주식의총수 발행한주식의총수 미발행주식의총수 61,042,400 15,260,600 45,781,800 3/30 페이지
2) 발행한주식의내용 2005 년 12 월 31 일현재 [ 주당액면가액 : 5,000 원 ] ( 단위 : 원, 주 ) 구분 종류 발행주식수 액면가액총액 비고 기명식 보통주 15,260,600 76,303,000,000 합계 15,260,600 76,303,000,000 3) 자기주식취득현황 ( 단위 : 원, 주 ) 취득일자 종류 주식수량 취득가액 비고 - - - - 합계 - - 4) 주식매수선택권 ( 단위 : 원, 주 ) 부여일 관계 부여주식의부여행사미행사행사행사최근주가받은자종류주식수주식수주식수기간가격 ( 공모가격 ) - 임원 - - - - - - - - - 직원 - - - - - - - - 합계 - - - - - - - - - 5. 의결권현황 ( 단위 : 주 ) 구분 주식수 비고 1. 의결권이있는주식 [ 가-나 ] [ 15,260,600 ] 가. 회사가발행한주식의총수 15,260,600 나. 의결권없는주식 - 2. 의결권이제한된주식 [ 가 + 나 + 다 + 라 + 마 ] [ - ] 가. 상법상의제한 - 나. 증권거래법상의제한 - 다. 독점규제및공정거래에관한법률상의제한 - 라. 부동산투자회사법상의제한 - 마. 기타법률에의한제한 - 3. 의결권이부활된주식 [ - ] 4/30 페이지
구분주식수비고 의결권을행사할수있는주식 [1-2+3] [ 15,260,600 ] 정기총회참석주식수 ( 참석률 : - %) : - 주 6. 배당에관한사항 1) 이익등의분배방침당회사의당기배당금액은기본적으로 6 개월단위사업연도별당기배당가능이익의 100% 를현금배당할계획으로있으며실질적인배당금액의확정은상법에따라주주총회의결의를받아결정할것입니다. 회사의정관상존립기간은설립등기일인 2003 년 12 월 12 일로부터 5년간이며, 통상적인사업연도는 6개월 ( 매년 1월 1일과 7월 1일에개시하고 6월 30 일과 12 월 31 에종료 ) 입니다. 다만, 최초사업연도는설립일로부터 2004 년 6월 30 일까지이며, 총자산의 50% 이상에해당하는부동산이매각되는경우에는당해자산매각대금회수완료일을기준으로사업연도를종료하며해당자산매각이익을배당할계획입니다. 배당금은정기주주총회의결의로승인을받아매회계연도종료일현재주주명부에적법히등재된당회사의주주에게지급되며, 배당금은배당금승인을한정기주주총회에서달리결정되지않는한정기주주총회의승인일로부터 1주이내에지급할계획입니다. 2) 최근 5 사업년도의배당에관한사항 [ 주당액면가액 : 5,000 원 ] ( 단위 : 천원,%) 구 분 제 X 기제 4 기 ( 추정 ) 제 3 기 제 2 기 제 1 기 당기순이익 - 4,814,312 4,494,286 4,240,681 4,042,491 주당순이익 ( 원 ) - 315.47 294.50 277.88 264.90 이익배당한도 - 4,624,433 4,304,407 3,682,547 3,502,374 배당금총액 - 4,814,312 4,643,142 3,682,547 3,502,374 배당성향 - 1.00 1.03 0.87 0.87 배당수익률 - 6.31 6.09 4.83 4.56 연환산배당수익률 - 12.52 12.27 9.57 8.29 이익배당한도, 배당성향, 배당수익률등의산출근거를별도기재 이익배당한도 : 당기순이익-법정적립금-전기이월결손금-주식할인발행차금상각액 배당성향 : 배당금총액 / 당기순이익 5/30 페이지
배당수익율은 배당액 / [ ( 기초납입자본금 + 기말납입자본금 )/2 ] 로계산 ( 백분율로표시 ) 1기의사업연도가 1년미만일경우, 비교목적으로연환산배당율을다음의산식으로추가기재연환산배당율 = 배당수익율 * 365 일 / ( 해당사업연도의일수 ) 제 3 기부터는개정정관에따라당기감가상각비금액한도내에서초과배당이가능하여 이익배당한도 < 배당금총액 및 배당성향 >1 이될수있음. 제 4 기 ( 추정 ) 은이사회및주주총회결의에따라변경될수있음. 6/30 페이지
제 2 부자산의구성현황및변경내역 Ⅰ. 총자산의구성현황 1. 부동산투자회사 해당사항없음 2. 기업구조조정부동산투자회사 1) 총자산의구성현황 ( 모든자산을포함하여작성 ) ( 단위 : 백만원, %) 전분기당분기총자산대비항목 (2005.09.30) (2005.12.31) 구성비율자산총액비율자산총액비율 토지및그정착물 163,944 96.56 164,601 94.92 94.92 구조조정지상권 임차권등부동산부동산사용에관한권리 - - - - - 부동산개발사업 - - - - - 기타부동산 94.92 토지및그정착물 - - - - - 지상권 임차권등부동산사용에관한권리 - - - - - 부동산개발사업 - - - - - 부동산관련유가증권 - - - - - 유가증권 - - - - - 금융기관예치 5,727 3.37 8,688 5.01 5.01 기타자산 115 0.07 130 0.07 0.07 자기자본 80,647 47.50 83,628 48.22 48.22 총자산부채 89,139 52.50 89,790 51.78 51.78 100.00 1. 구조조정부동산이란법제 49 조의 2 제 1 항제 1 호각목의 1에해당하는부동산을말한다. 2. 시행령제 27 조의규정에의하여구체적인자산가액을산정한다. 3. 총자산 (2 년이내의회사설립시납입된자금및신주발행으로통하여모집한자금도포함 ) 을기준으로하여비율을작성한다. 4. 지상권 임차권등부동산사용에관한권리는부동산에포함하여작성한다. 5. 그래프나도표로표시하는것은가능하다. 7/30 페이지
2) 총자산의구성현황 ( 설립시납입된주금및신주발행을통하여모집한자금은당해연도및그다음해에제외하고산정 ) 해당사항없음 3) 설립시납입된주금및이를투자하여소유하고있는자산의현황 해당사항없음 4) 신주발행으로조성한자금및이를투자하여소유하고있는자산의현황 신주발행을하지않아해당사항없음 Ⅱ. 총자산의변경내역 1. 부동산거래내역 당분기동안에취득또는매각한부동산이없음 2. 부동산관련유가증권거래내역 부동산관련유가증권거래내역이없음 3. 유가증권거래내역 유가증권거래내역이없음 4. 금융기관예치내역 ( 단위 : 백만원 ) 금융기관명 예치금융상품 이자율 전분기말 당분기말 우리은행 MMDA 0~3.10% 1,372 2,246 우리은행 정기예금 3.60~4.20% 1,273 1,364 국민은행 정기예금 3.50~3.70% 3,000 5,000 합계 5,645 8,610 8/30 페이지
5. 순자산가치추이 ( 단위 : 백만원, 주 ) 2005.12.31 2005.09.30 2005.06.30 2005.03.31 부동산투자회사법시행령제 27 조 3 항에따른총자산가액 (Ⅰ) 173,418 169,786 172,142 168,327 대차대조표상부채총액 (Ⅱ) 89,790 89,139 89,312 88,159 순자산가치가액 (Ⅲ=Ⅰ-Ⅱ) 83,628 80,647 82,830 80,168 발행주식총수 15,260,600 15,260,600 15,260,600 15,260,600 주당순자산가치 ( 원 ) 5,480 5,285 5,428 5,253 9/30 페이지
제 3 부자산유형별현황 Ⅰ. 분기말현재부동산별현황 가격 임대료및주요임차인의현황 ( 지상권 임차권등부동산사용에관한권리도포함하여작성 ) 1. 소유부동산별개요 부동산명 위치 서울시중구극동빌딩충무로 3가 60-1 완공 ( 개축 ) 연도 취득일자 담보및부채내역 1978 년 2003.12.26 부채 : 75,244,000,000 원담보 :( 채권최고액 ) 101,496,803,400 원 채권최고액은대주단의차입금및일부임차인의전세권등에담보제공된것입니다. 2. 소유부동산별가격현황 부동산명 취득후취득가액자본적지출평가손익기말잔액토지빌딩토지빌딩토지빌딩토지빌딩 총액 감가상각누계액 ( 단위 : 백만원 ) 장부가액 극동빌딩 102,398 57,641-4,562 - - 102,398 62,203 164,601 2,511 162,090 투자부동산의취득후자본적지출은건물에부속된기계설비 60 백만원투자액및진행중인공사금액을포함하여표시한것입니다. 3. 소유부동산별임대현황임대율연간임대면적단위임대가능임대면적 ( 임대면적 임대차부동산명총임대료 ( 평 ) 당연임대면적 ( 평 ) ( 평 ) 임대가능면계약수 ( 백만원 ) 료 ( 천원 ) 적 ) 18,859 18,547 98.3% 극동빌딩 14,834 88개 800 공실 312 1.7% 합계 18,859 18,859 100.0% * 연간총임대료원 14,834,285,880 = 1,236,190,490원 ( 관리비제외 ;rent roll 기준 )*12개월 ( 연간총관리비수입 5,865,517,920원 = 488,793,160원 *12개월) * 임대차계약수 : 간판, 자판기포함, 기타계약 ( 우유, 야쿠르트, 구두등 ) 제외 * 임대면적단위당연임대료 = 14,834,285,880원 18,547평 10/30 페이지
< 공실률추이 > 2005-04 2005-05 2005-06 2005-07 2005-08 2005-09 2005-10 2005-11 2005-12 7.1% 3.6% 4.5% 3.8% 4.8% 2.8% 2.5% 2.5% 1.7% Ⅱ. 부동산개발사업의현황 보고서기준일현재개발사업을영위하지않으므로해당사항없음 11/30 페이지
제 4 부총수입금액, 수입구조, 수익률 Ⅰ. 총수입금액및수입구조 1. 투자자산별수입금액 구분 금액 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 임대료 3,685 64.19 부동산 매매손익 - - 기타수익 1,973 34.37 매매손익 - - 유가증권 평가손익 - - 이자, 배당금등 - - 기타수익 83 1.44 총수익 5,741 100.00 유가증권평가손익은당기손익에반영되는평가손익만포함함 Ⅱ. 부문별수입금액명세 1. 부동산 1) 부동산임대료수익 임대료 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 극동빌딩 3,685 100.00 2) 부동산매매손익 부동산매매를하지않아해당사항없음 3) 기타수익 수익내용 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 극동빌딩 1,973 100.00 기타수익 : 관리수익, 주차료수익, 입주사부담관리비, 기타운용수익으로구성 12/30 페이지
2. 유가증권 보고서기준일현재유가증권거래를하지않아해당사항없음 3. 기타의수익 구분 금액 ( 백만원 ) 비율 (%) 비고 이자수익 69 83.13 연체료 3 3.62 손해배상금 11 13.25 기타영업외수익 - - 기타수익계 83 100.00 Ⅲ. 자기자본수익률 ( 단위 : %) 구분제 4 기 2분기제 4 기 1분기제 3 기 2분기제 3 기 1분기당해회사수익률 (A) 13.02 11.76 12.13 11.71 산업평균수익률 (B) - - - - 초과수익률 - - - - 수익률은회계적자기자본이익률 (Return on Equity) 로서연단위로환산하며다음과같이계산함 1 사분기수익률 ={1+( 당분기순이익 /[( 연기초납입자본금 + 분기기말납입자본금 )/2])} 4-1 2 사분기수익률 ={1+( 당반기순이익 /[( 연기초납입자본금 + 분기말납입자본금 )/2])} 2-1 3 사분기수익률 ={ 1+( 1 분기부터 3 분기까지의순이익 /[( 연기초납입자본금 + 분기말납입자본금 ) /2])} 4/3-1 4 사분기수익률 =( 당기순이익 /[( 연기초납입자본금 + 분기말납입자본금 ) / 2]) 납입자본금 = 자본금 + 자본잉여금 상기산식은 1기사업연도가 12 개월일경우를가정한것으로, 1 기의사업연도가 6개월일경우상기산식을준용하여최근 1년간의분기별연환산자기자본수익율을제시할것 수익률은소수점둘째자리까지기재할것 산업평균수익률은이용가능한동일한분기의부동산투자회사의평균수익률로비교표시 상기표와더불어그래프나도표로표시가능함 13/30 페이지
제 5 부부동산영업경비등지출에관한사항 Ⅰ. 부동산영업경비 1) 부동산운용비용 ( 단위 : 백만원 ) 구분 극동빌딩 부동산일반관리비 69 시설관리위탁비 434 수도광열비 326 수선유지비 137 제세공과금 81 합계 1,047 2) 일반운용비용 ( 단위 : 백만원 ) 구분 금 액 임원보수 3 감가상각비 318 보험료 15 세금과공과 12 일반관리비 2 지급수수료 10 합계 360 영업비용중업무위탁비용에해당되는내용은기재하지않음. 아래 Ⅱ. 업무위탁 비용참조 Ⅱ. 업무위탁비용 구분지급기관지급금액및계산방법자산 맥쿼리설립자산매입가격의 0.55%, 회사설립후취득관리프로퍼티자문부동산순매매대금의 1% 이하수수료어드바이수수료 지급시기본인가직후 비고일할계산후불 14/30 페이지
구분 지급기관 지급금액및계산방법 저스코리 아 자산관리수수료차감전세전순이익을기 준으로다음과같이지급함 관리 3기,4 5기이후청산예 1기 2기수수료기정일까지 기별기별기별 0.0% 17.0% 11.0% 기별11.3% 지급시기 매 6 개월 비고 판매수수료자산보관수수료일반사무수탁수수료 매각잉여금액의 25% -매각잉여금액 : 매각비용을공제한매각대 금에서취득비용을포함한취득가액및기매각간중의자본적지출액을합한금액을공제한수수료금액 매각시 매각수수료는매각잉여금이발생하고 5년간 투자자내부수익률이 11.5% 초과인경우지급 매각비용을공제한매각대금에서 5년간성과회사 11.5% 의투자자내부수익률을보장하는수수료청산시매각대금을초과하는매각잉여금의 40% 법인대우증권수수료 : 모집금액의 2.3% 설립등삼성증권 (808,484,500원) 기익영 SK증권업일 우리은행 총자산의연0.03% 매3개월 우리은행 총자산의연0.05% 매3개월 일시불일할계산후불 위탁보수 : 부동산투자회사가부동산투자자문회사 자산보관기관등에대하여지급하는위탁보수율, 보수산정방법, 보수지급시기, 보수지급방법등을기재. 성과보수제를적용하는경우성과보수지급시기, 성과보수율, 성과보수산정방법등을구체적으로기재 15/30 페이지
제 6 부차입에관한사항 Ⅰ. 차입내역 ( 단위 : 백만원 ) 구분 기초 증가 상환 기말비고 운영자금의차입액 - - - - 부동산관련부채인수 75,244 - - 75,244 국민주택기금등기금수융액 - - - - 주식의매수청구또는환매청구등에의한차입액 - - - - Ⅱ. 차입처등 ( 단위 : 원 ) 차입처 차입일 차입금 이자율 종류 상환조건 기말잔액 삼성생명 2003.12.26 45,898,840,000 6.90% 장기만기일시상환 45,898,840,000 삼성화재 2003.12.26 12,791,480,000 6.90% 장기만기일시상환 12,791,480,000 LG화재 2003.12.26 10,534,160,000 6.90% 장기만기일시상환 10,534,160,000 대한생명 2003.12.26 6,019,520,000 6.90% 장기만기일시상환 6,019,520,000 합 계 75,244,000,000 75,244,000,000 장기차입의경우 5 년간차입을하였으며차입일로부터 1 년경과시이자율이 6.03% 로부터 6.90% 로변경됨. 16/30 페이지
제 7 부주주현황및주가변동상황 Ⅰ. 주주현황 ( 매결산기에한한다 ) 1. 최대주주및그특별관계자의주식소유현황 성명 Avonla Korea I Holdings (Luxembourg) S.A.R.L. 계 2005 년 12 월 31 일현재 주식의소유주식수 ( 지분율 ) 변동관계종류기초증가감소기말원인 1,695,622 주 1,695,622 주최대주주보통주 -주 -주 (11.11%) (11.11%) 1,695,622 주 1,695,622 주 -주 -주 (11.11%) (11.11%) 2. 주요주주 (3% 이상주주 ) 의주식소유현황분기보고서이므로해당사항없음. 3. 소액주주, 최대주주및기타주주분포 ( 매결산기항목 ) 분기보고서이므로해당사항없음. 4. 주식사무결산일 06 월 30 일, 12 월 31 일 1) 정기주주총회 9 월또는 3월중 1 주권, 5 주권, 10 주권, 50 주 주권의종류권, 100 주권, 500 주권, 1,000 주권, 10,000 주권의 8종 공고게재신문 매일경제한국경제신문 명의개서대리인 하나은행 주 1) 설립후최초의결산일은 2004 년 6월 30 일입니다. 17/30 페이지
Ⅱ. 주가변동상황 [ 거래시장 : 증권선물거래소 ] 월별 7월 8월 9월 10 월 11 월 12 월 최고가 ( 일자 ) 6,710 6,540 6,500 6,700 6,700 6,780 (05.07.01) (05.08.01) (05.09.09) (05.10.19) (05.11.17) (05.12.01) 최저가 ( 일자 ) 6,440 6,400 6,310 6,450 6,490 6,420 (05.07.27) (05.08.31) (05.09.06) (05.10.06) (05.11.11) (05.12.29) 월간거래량 26,430 28,920 55,610 47,770 44,890 36,870 일평균거래량 1,259 1,315 2,648 2,389 2,040 1,756 제 4 기 (2005.07.01~2005.12.31) 증권선물거래소종가및거래량추이 ( 원 ) 7,000 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사종가및거래량추이 (4 기 ) ( 주 ) 15000 거래량 종가 10000 6,500 5000 6,000 0 1/07/2005 11/07/2005 21/07/2005 31/07/2005 10/08/2005 20/08/2005 30/08/2005 9/09/2005 19/09/2005 29/09/2005 9/10/2005 19/10/2005 29/10/2005 8/11/2005 18/11/2005 28/11/2005 8/12/2005 18/12/2005 28/12/2005 ( 원 ) 7,000 6,500 6,000 전체기간 (2004.01.08~2005.12.31) 증권선물거래소종가및거래량추이 맥쿼리센트럴오피스기업구조조정부동산투자회사종가및거래량추이거래량종가 ( 주 ) 1,500,000 1,000,000 5,500 500,000 5,000-8/01/2004 8/03/2004 8/05/2004 8/07/2004 8/09/2004 8/11/2004 8/01/2005 8/03/2005 8/05/2005 8/07/2005 8/09/2005 8/11/2005 18/30 페이지
제 8 부요약된대차대조표와손익계산서 Ⅰ. 요약재무제표작성기준 1. 요약대차대조표의과목별구성세부과목 1) 유동자산 : 현금및현금등가물, 단기금융상품, 미수금, 미수수익, 선급비용및미수법인세환급액으로구성 2) 고정자산 : 장기금융상품과당사가보유한부동산에대한계정으로토지, 건물, 기계장치, 건물및기계장치에대한감가상각누계액, 그리고건설중인자산으로구성 3) 유동부채 : 미지급금, 미지급비용, 선수금, 예수금, 부가세예수금으로구성 4) 고정부채 : 장기차입금및임대보증금으로구성 5) 이익잉여금 : 이익준비금및처분전이익잉여금으로구성 6) 자본조정 : 주식할인발행차금 2. 요약손익계산서의과목별구성세부과목 1) 영업수익 : 임대료수익, 관리수익, 주차료수익, 입주사부담관리비및기타운용수익으로구성 2) 영업비용 : 크게부동산운용비용과일반운용비용으로구별되며, 부동산운용비용은부동산일반관리비, 시설관리위탁비, 수도광열비, 수선유지비및제세공과금으로구성되며, 일반운용비용은임원보수, 감가상각비, 보험료, 세금과공과금, 일반관리비, 지급수수료, 자산관리수수료, 자산보관수수료및일반사무수탁수수료로구성 3) 영업외수익 : 이자수익, 연체료, 손해배상금및기타영업외수익으로구성 4) 영업외비용 : 장기차입금에대한이자비용및기타영업외손실로구성 3. 요약현금흐름표의과목별구성세부과목 1) 현금의유출이없는비용등의가산 : 감가상각비 19/30 페이지
2) 영업활동으로인한자산부채의변동 : 미수금, 미수수익, 선급비용, 미수법인세환급액, 미지급금, 미지급비용, 선수금, 예수금, 부가세예수금, 미지급법인세및임대보증금의증가 ( 감소 ) 로구성 3) 투자활동으로인한현금유입액 : 단기금융상품의감소 4) 투자활동으로인한현금유출액 : 장 / 단기금융상품의증가, 토지 / 건물 / 기계장치 / 건설중인자산의취득 5) 재무활동으로인한현금유출액 : 배당금의지급으로구성 Ⅱ. 기업회계기준등의위반사항 해당사항없음 Ⅲ. 기타유의하여야할사항 해당사항없음 Ⅳ. 대차대조표 ( 단위 : 천원 ) 과 목 제 4 기 제 3 기 제 2 기 제 1 기 자산유동자산고정자산자산총계부채유동부채고정부채부채총계자본자본금이익잉여금자본조정자본총계부채와자본총계 8,575,794 162,331,968 170,907,762 1,270,706 88,519,744 89,790,450 76,303,000 5,194,069 379,757 81,117,312 170,907,762 8,336,497 161,921,464 170,257,961 1,262,446 88,049,373 89,311,819 76,303,000 5,212,778 569,636 80,946,142 170,257,961 7,096,561 161,244,737 168,341,298 1,694,241 86,512,653 88,206,894 76,303,000 4,590,918 759,515 80,134,404 168,341,298 7,217,409 160,657,896 167,875,306 921,105 87,558,104 88,479,208 76,303,000 4,042,491 949,393 79,396,097 167,875,306 20/30 페이지
Ⅴ. 손익계산서 ( 단위 : 천원 ) 과 목 제 4 기하반기제 4 기상반기제 3 기하반기제 3 기상반기 영업수익영업비용부동산운용비용일반운용비용영업이익영업외수익영업외비용법인세비용차감전순이익법인세비용반기순이익 5,658,707 1,769,998 1,046,989 723,009 3,888,709 82,825 1,308,627 2,662,907 0 2,662,907 5,380,738 2,009,632 1,348,729 660,903 3,371,106 88,926 1,308,627 2,151,405 0 2,151,405 5,356,027 1,778,315 1,100,986 677,329 3,577,712 69,931 1,294,403 2,353,241 0 2,353,241 5,028,345 1,724,716 1,075,222 649,495 3,303,629 128,376 1,290,960 2,141,045 0 2,141,045 Ⅵ. 이익잉여금처분계산서 ( 매연도말 1 회작성에한한다. 다만, 중간배당을할경우에 는중간배당기에도작성한다.) ( 단위 : 천원 ) 과 목 제 3 기 제 2 기 처분전이익잉여금이익잉여금처분액 4,494,286 4,833,021 4,240,681 4,240,681 주식할인발행차금상각이익준비금배당금차기이월이익잉여금 189,879 0 4,643,142 338,735 189,879 368,255 3,682,547 0 21/30 페이지
Ⅶ. 현금흐름표 ( 매연도말 1회작성에한한다.) ( 단위 : 천원 ) 과 목 제 3 기 제 2 기 Ⅰ. 영업활동으로인한현금흐름 1. 당기순이익 2. 현금의유출이없는비용등의가산 3. 영업활동으로인한자산부채의변동 Ⅱ. 투자활동으로인한현금흐름 1. 투자활동으로인한현금유입액 2. 투자활동으로인한현금유출액 Ⅲ. 재무활동으로인한현금흐름 1. 재무활동으로인한현금유입액 2. 재무활동으로인한현금유출액 Ⅳ. 현금의증가 Ⅴ. 기초의현금 Ⅵ. 기말의현금 6,159,122 4,494,286 613,635 1,051,200 1,246,488 43,875 1,290,363 3,682,548 0 3,682,548 1,230,086 5,799,874 7,029,960 4,612,999 4,240,681 595,429 223,111 984,231 2,201,439 3,185,670 3,502,374 0 3,502,374 126,394 5,673,480 5,799,874 Ⅷ. 재무제표에대한주석 1. 회사의개요 회사는부동산투자회사법에의한기업구조조정부동산투자회사로서 2003 년 12 월 12 일설립되어 2004 년 1 월 8 일증권거래소에상장되었습니다. 회사의주요사업목적은부동산의취득ㆍ관리ㆍ개량및처분, 부동산의임대차, 부동산의개발등의방법으로자산을투자ㆍ운용하여얻은수익을주주에게배당하는것입니다. 회사의본점소재지는서울특별시중구소공동 110 번지이고, 당기말현재최대주주는 Avonla Korea IHoldings (Luxembourg) S.A.R.L. ( 보유주식수 1,695,622 주 / 지분율 11.11%) 이며회사의당기말현재자본금은 76,303 백만원입니다. 회사의정관상존립기간은설립등기일인 2003 년 12 월 12 일로부터 5 년간이며, 통상적인사업연도는 6 개월 ( 매년 1 월 1 일과 7 월 1 일에개시하고 6 월 30 일과 12 월 31 에종료 ) 입니다. 다만, 최초사업연도는설립일로부터 2004 년 6 월 30 일까지이며, 총자산의 50% 이상에해당하는부동산이매각되는경우에는당해자산매각대금회수완료일을기준으로사업연도를종료하며해당자산매각이익을배당할계획입니다. 22/30 페이지
2. 중요한회계처리방침 (1) 수익의인식회사는기간의경과에따라발생하는임대차계약에의하여약정된임대료수익과관리수익, 주차료수익, 입주사부담관리수익그리고기타운용수익으로구분하여인식하고있습니다. (2) 대손충당금회사는미수금등의잔액에대하여개별분석의방법으로회수가능성이없거나회수가의문시되는대손추산액을대손충당금으로설정하고있습니다. (3) 유형자산유형자산의취득원가는매입원가또는제작원가에취득부대비용을가산한가액으로계상하며교환, 현물출자, 증여, 기타무상으로취득한자산의가액은공정가액을취득원가로하고있습니다. 유형자산의취득또는완성후의지출이가장최근에평가된성능수준을초과하여실질적으로미래경제적효익을증가시키는지출은자본적지출로처리하여당해자산의원가에가산하고원상을회복시키거나능률유지를위한지출은수익적지출로보아당기비용으로처리됩니다. 한편, 유형자산에대한감가상각은다음의경제적내용연수에따라정액법으로계산하고있습니다. 자산내용연수 건물 50 기계장치 5 (4) 법인세비용및이연법인세자산 ( 부채 ) 법인세비용은법인세법등의법령에의하여당해사업연도에부담할법인세및법인세에부가되는세액의합계에당기이연법인세변동액을가감하여산출된금액으로계상하고있습니다. 회사는회계상자산 부채의장부가액과세무가액의차이인일시적차이에대한법인세효과를이연법인세자산또는이연법인세부채로인식하고있으며, 관련자산항목또는부채항목의대차대조표상분류에따라유동자산 ( 부채 ) 또는비유동자산 ( 부채 ) 로분류하여동일한과세당국과관련된이연법인세자산과이연법인세부채를각각상계하여대차대조표에표시하고있습니다. 회사는법인세법제 51 조의 2 유동화전문회사등에대한소득공제규정에근거하여배당가능이익의 100 분의 90 이상을배당할경우동금액에대해당해사업연도당기의소득금액계산시소득공제를받을수있는바당기의소득금액계산시배당소득공제를반영하여법인세비용을산출하고있습니다. 23/30 페이지
(5) 주당경상이익및주당순이익의산정기준주당경상이익및주당순이익은보통주 1주에대한경상이익및당기순이익을계산한것으로서보통주당기경상이익및당기순이익을기중가중평균한발행주식수 ( 당기및전기 : 15,260,600 주 ) 로나누어산정된것입니다. 3. 사용이제한된금융자산 당분기말과직전분기말현재사용이제한되어있는금융자산의내용은다음과같습니다. ( 단위 : 천원 ) 예금의종류 은행명 금액 제한내용 2005.12. 31 2005. 9. 30 단기금융상품 : 정기예금 우리은행 700,000 700,000 조흥은행임대보증금지급담보 " " 62,500 62,500 에스원임대보증금지급담보 " " 359,580 359,580 엘지전자임대보증금지급담보 소계 1,122,080 1,122,080 장기금융상품 : 정기예금 우리은행 241,900 151,085 LG텔레콤임대보증금지급담보 합 계 1,363,980 1,273,165 4. 보유토지의공시지가 당분기말현재회사가보유하고있는토지의공시지가내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 소재지면적 ( m2 ) 장부가액공시지가 서울특별시중구충무로 7,942.5 102,397,913 68,226,075 5. 유형자산 (1) 당분기중유형자산의변동내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 24/30 페이지
과목 직전분기말가액 취득 대체 감가상각비 당분기말가액 토지 102,397,913 - - - 102,397,913 건물 59,094,311 615,000 215,000 (-)314,656 59,609,655 기계장치 43,800 - - (-)3,000 40,800 건설중인자산 215,000 41,700 (-)215,000-41,700 합 계 161,751,024 656,700 - (-)317,656 162,090,068 6. 보험가입현황 회사는당분기말현재건물과기계장치에대하여삼성화재해상보험 ( 주 ) 의패키지보험에가입하고있는바, 건물및기계장치에대한부보금액은 89,949,369 천원이며영업책임배상 1 사고당 USD 5,000,000 이보상되는등의영업책임배상 (General Liability) 에대한보험이가입되어있습니다. 또한, 회사는상기보험이외에가스사고배상책임보험 ( 대물 1사고당 3억원, 대인 1 인당 6천만원보상 ) 에가입하고있습니다. 7. 담보제공현황 당분기말현재차입금및임대보증금과관련하여회사가담보로제공한토지및건물의담보제공내역은다음과같습니다.( 단위 : 천원 ) 설정권자 채권최고액 관련채무 삼성생명보험 ( 주 ), 삼성화재해상보험 ( 주 ), LG화재해상보험 ( 주 ), 대한생명보험 ( 주 ) 97,817,200 장기차입금 동부화재해상보험 ( 주 ) 121,875 임대보증금 ( 사 ) 생명보험협회 415,545 임대보증금 동아건설산업 ( 주 ) 546,000 임대보증금 신한생명보험 ( 주 ) 245,000 임대보증금 오티스LG엘리베이터 ( 유 ) 570,680 임대보증금 ( 주 ) 조흥은행 1,690,000 임대보증금 삼성카드 ( 주 ) 90,503 임대보증금 합계 101,496,803 8. 장기차입금 25/30 페이지
당분기말과직전분기말현재회사의장기차입금의내역은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 차입처 2005. 12.31 금액 이자율 (%) 2005.12.31 2005. 9. 30 상환방법 최종만기일 삼성생명보험 ( 주 ) 6.9 45,898,840 45,898,840 만기일시 2008. 12. 26 삼성화재해상보험 ( 주 ) 12,791,480 12,791,480 2008. 12. 26 LG화재해상보험 ( 주 ) 10,534,160 10,534,160 2008. 12. 26 대한생명보험 ( 주 ) 6,019,520 6,019,520 2008. 12. 26 75,244,000 75,244,000 9. 자본 (1) 자본금당분기말현재회사의수권주식수는 61,042,400 주이며, 발행주식수는보통주 15,260,600 주로서 1주당금액은 5,000 원이며보통주자본금은 76,303,000 천원입니다. (2) 주식할인발행차금주식할인발행차금은주식발행연도부터 3년이내의기간에매기균등액을상각하고동상각액은이익잉여금처분으로처리하고있습니다. 10. 주요주주와의거래 (1) 당분기및직전분기중특수관계자와의중요한거래내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 회사명 삼성생명보험 ( 주 ) 금액과목당분기직전분기이자비용 798,262 798,263 임대료수익 180,189 180,189 관리수익 68,141 68,141 주차료수익 17,727 17,727 삼성화재해상보험 ( 주 ) 이자비용 222,466 222,467 26/30 페이지
회사명 과목 당분기 금 액 직전분기 보험료 14,790 14,805 LG 화재해상보험 ( 주 ) 이자비용 183,208 183,208 (2) 당분기말과직전분기말현재특수관계자와의거래로인한중요한채권 채무의내용은다음과같습니다 ( 단위 : 천원 ). 회사명 과목 금 액 2005.12.31 2005. 9. 30 삼성생명보험 ( 주 ) 미지급비용 52,061 43,384 장기차입금 45,898,840 45,898,840 임대보증금 300,000 300,000 삼성화재해상보험 ( 주 ) 선급비용 56,784 13,517 미지급비용 14,509 12,091 장기차입금 12,791,480 12,791,480 LG화재해상보험 ( 주 ) 미지급비용 11,948 9,957 장기차입금 10,534,160 10,534,160 11. 주요약정사항 당분기말현재회사의주요약정사항은다음과같습니다. (1) 자산관리계약회사는 ( 주 ) 맥쿼리프로퍼티어드바이저스코리아와부동산취득 관리 개량및처분, 부동산개발및임대차, 유가증권매매등의방법에의한자산의투자운용업무위탁계약을체결하여다음의자산관리수수료를회계기간별로지급하고있습니다. 구분내용 기본수수료 매각수수료 성과수수료 기본수수료를반영하지않은경상이익의 11.3% ( 단, 제1기는 0%, 제2기는 17%, 제3기및제4기는 11% 임 ). 매각비용을공제한매각대금에서취득비용을포함한취득가액및기간중의자본적지출액을공제한금액의 25%( 단, 매각수수료는매각잉여금이발생하고 5년간투자자내부수익률이 11.5% 초과인경우지급함 ). 매각비용을공제한매각대금에서 5년간 11.5% 의투자자내부수익률을보장하는매각대금을초과하는매각잉여금의 40%. 27/30 페이지
(2) 일반사무수탁계약회사는 ( 주 ) 우리은행과발행주식의명의개서에관한업무, 주식발행에관한사무, 당해회사의운영, 계산및공시에관한사무, 이사회및주주총회소집등의업무에대한일반사무수탁계약을체결하여총자산의연 0.05% 의일반사무수탁수수료를분기별로지급하고있습니다. (3) 자산보관계약회사는 ( 주 ) 우리은행과부동산, 유가증권및현금등의자산의보관 관리업무위탁계약을체결하여총자산의연 0.03% 의자산보관수수료를분기별로지급하고있습니다. (4) 빌딩관리위탁및용역계약회사는 ( 주 ) 샘스와부동산관리용역계약 ( 임대차관리, 예산및재정관리, 관리운영및유지관리감독등 ) 및시설관리위탁계약 ( 시설관리, 경비및보안관리, 주차관리, 위생관리등 ) 에따라일정액의수수료를지급하고있으며이를부동산일반관리비와시설관리위탁비로분류하고있습니다. Ⅸ. 감사인의감사 ( 검토 ) 의견 - 외부감사인의감사 ( 검토 ) 의견 : 해당사항없음. - 내부감사인의감사 ( 검토 ) 의견 : 대차대조표를포함한재무제표는부동산투자회사법, 회사정관, 기업회계기준및관계규정에따라회사의재무상황을기업회계기준에위배되어작성된부분이발견되지아니하였습니다. 내부감사인노대섭 28/30 페이지
제 9 부기타사항 Ⅰ. 신고및공시사항요약 공시일 공시제목 공시처 2005.12.13 명의개서정지 증권선물거래소 2005.11.14 반기보고서 증권선물거래소, 금감원 2005.09.28 사업보고서 증권선물거래소, 금감원 2005.09.23 대표이사변경 증권선물거래소, 금감원 2005.09.23 정기주주총회결과 증권선물거래소, 금감원 2005.09.15 감사보고서제출 증권선물거래소, 금감원 2005.09.08 주주총회소집통지, 공고사항 증권선물거래소, 금감원 2005.09.06 주주총회개최결의 증권선물거래소, 금감원 2005.09.06 현금배당결정 증권선물거래소, 금감원 2005.07.06 명의개서정지 ( 정정 ) 증권선물거래소 Ⅱ. 회사의경영과관련된중요한소송진행사항 해당사항없음 Ⅲ. 법제 30 조단서의규정에해당하는거래현황 해당사항없음 Ⅳ. 제재현황 해당사항없음 Ⅴ. 투자제한사항준수여부 투자제한사항의내용 1. 총자산의 100 분의 70 이상을기업이채권금융기관에대한부채등채무를상환하기위하여매각하는부동산으로구성 2. 다른회사의의결권이있는발행주식의 100 분의 10 을초과하는투자불가 준수여부 위반사항없음 위반사항없음 29/30 페이지
투자제한사항의내용 3. 동일인발행한유가증권에의투자로서총자산의 100 분의 5 를초과하는투자불가 4. 회사의임원및그특별관계자또는회사의주식을 100 분의 10 이상소유하고있는주주및그특별관계자와부동산투자회사법제 21 조에서정하는자산의투자 / 운용방법에해당하는거래를하는행위불가 5. 업무를위탁한자산관리회사와부동산이나유가증권을거래하는행위불가 준수여부위반사항없음위반사항없음위반사항없음 30/30 페이지