태안관광레저형기업도시 개발구역지정요건검토및사업성 분석등에관한연구 ( 요약 ) 2006. 10 국토연구원 한국문화관광정책연구원
제출문 문화관광부장관귀하 귀부에서위탁한 태안관광레저형기업도시 개발구역 지정요건검토및사업성분석등에관한연구 의최종보고 서요약보고서를제출합니다. 2006. 10 국토연구원장최병선 한국문화관광정책연구원장 송재호
연구진 국토연구원 진영환선임연구위원 유재윤연구위원하성덕연구위원류승한연구위원정진규연구위원김명수연구위원권혁진책임연구원정윤희연구원최창영연구원서관호연구원김훈상연구원손경주연구원이승욱연구원 한국문화관광정책연구원 김성진연구위원 김 현책임연구원 변재연책임연구원 최승묵연구원 김윤영연구원
차 례 Ⅰ. 과업의개요 1 1. 과업의배경및목적 1 2. 과업범위 1 Ⅱ. 태안관광레저형기업도시지구지정 ( 안 ) 및개발계획의주요내용 2 1. 사업개요 2 2. 토지이용계획 2 3. 재원조달계획및연차별투자계획 4 Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 5 1. 개발구역지구지정요건의적합성검토의기본방향 5 2. 기업도시개발특별법의법적요건적합성검토 6 3. 국가균형발전기여도검토 10 4. 지구지정 ( 안 ) 및개발계획검토 12 5. 사업시행자의재무구조검토 33 6. 종합검토의견 35 Ⅵ. 사업성분석등에관한검토 40 1. 개발이익산정의검토 40 2. 종합검토의견 44
Ⅰ. 과업의개요 1. 과업의배경및목적 기업도시개발특별법 에따라 2005년 8월, 6개기업도시시범사업지역선정 본과업의목적은기업도시시범사업의추진을위한개발구역의지정제안사항을조사 분석함으로써지정요건에대한적합성을검토하고 아울러, 개발이익의추정및환수를위한사업성분석자료를조사 분석하기위한것임 2. 과업범위 공간적범위 -충남태안관광레저형기업도시시범사업지역약 442 만 4천평 시간적범위 -목표연도 :2020 년 ( 최종개발사업준공시점 ) -기준연도 :2006 년 내용적범위 -개발구역의지정요건에대한적합성검토 -개발이익의추정을위한사업성분석자료조사 분석
Ⅱ. 태안관광레저형기업도시지구지정 ( 안 ) 및개발계획의주요내용 1. 사업개요 위치 : 충남태안군태안읍 남면서산간척지 B지구일원 규모 : 14,624,000m2 (4,424천평) 제안자 : 태안군, 현대건설주식회사 사업비 : 1조 611억원 ( 외부사업자비용포함시 - 7조 7,019억원 ) 사업기간 -부지조성 :2007~2011 -시설공사 :2011~2020 2. 토지이용계획 구분 면적 ( 천m2 ) 구성비 (%) 계 14,624.0 100 비고 골프장복합시설 7,026.1 47.9 골프장 144 홀, 클럽하우스, 숙박시설 주거용지 658.6 4.5 15,000 명수용주거용지공급 상업업무시설 292.4 2 호텔, 콘도, 쇼핑몰, 오피스 첨단복합시설 325.5 2.2 지역산업 / 골프산업단지, 생명공학연구단지, 바이오농업연구단지, 영상촬영단지 청소년문화시설 121.7 0.8 청소년문화공연, 스포츠센터, 공설운동장 테마파크 388 2.7 어뮤즈먼트파크, 세계문화파크, 숙박시설 국제비지니스단지 119.7 0.8 호텔, 컨벤션센터, 중심상업코아, 업무단지 웰빙타운 42.2 0.3 웰빙연구센터, 요양치유센터, 숙박시설 아카데미타운 104 0.7 골프아카데미, 골프박물관, 관광레저대학등 공공편익시설 4,768 32.8 공공청사, 도서관, 오폐수처리장 유보지 777.8 5.3
Ⅱ. 태안 관광레저형 기업도시 지구지정(안) 및 개발계획의 주요내용 3
4 3. 재원조달계획및연차별투자계획 1) 총사업비 도시조성사업의총사업비는총 1조 611억원으로추정 -공사비 (7,204 억원 ), 토지매입비 (2,454 억원 ) 등 2) 연차별투자계획 도시조성사업의투자지출은 2006년 ~2011년중에걸쳐집행할계획임 연차별투자계획 ( 단위 : 억원, 불변가격기준 ) 구 분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 합계 토지취득비용 토지매입비 2,454 2,454 조사비 222 222 설계비 26 87 94 74 52 334 도시조성비용 공사비 564 1,883 2,028 1,609 1,120 7,204 일반관리비 20 66 71 56 39 252 기타경비 145 145 도시조성사업투자계 ( 비중 ) 248 (2.3%) 3,270 (30.8%) 2,043 (19.2%) 2,173 (20.5%) 1,717 (16.2%) 1,160 (10.9%) 10,611 (100.0%) 직접운영분포함투자계 248 3,282 2,337 3,040 2,545 1,952 1) 13,404 주 : 2012~2014 년직접운영사업투자비도포함 3) 연차별자금회수계획 현금수입총계 : 2조 6,396억원 - 2020년까지의토지분양, 직접운영사업의분양대금 ( 골프 / 콘도회원권 ) 및운영수익 자금지출총계 : 2조 4,510억원 이익총계 : 1,886억원
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 1. 개발구역지구지정요건의적합성검토의기본방향 기업도시관련건설교통부가고시한기준이나지침에따라검토 -태안기업도시의지구지정 ( 안 ) 과개발계획이 기업도시개발구역지정의타당성검토및가이드라인 ( 건설교통부,2005.12) 과 기업도시계획기준 에서제시한검토항목에따라계획기준에적합한지를검토 검토분야는국가균형발전의기여도, 지속가능한도시발전, 지역특성및여건의부합성, 사업계획의실현가능성등을대상으로함 태안관광레저형기업도시지구지정 ( 안 ) 및개발계획 의검토항목중객관적인통계자료나계량적으로표현할수있는부문에대해서는정량적으로기술하고전문가에의해판단되어야할사항은자문위원회를구성하여전문가의의견을수렴하되본과업의책임을맡고있는국토연구원과한국문화관광정책연구원이전문가들의의견을조정하는과정을거쳐검토의견을제시함 태안관광레저형기업도시사업시행예정자와계획참여전문가의창의성존중 - 태안관광레저형기업도시지구지정 ( 안 ) 및개발계획 을검토함에있어민간사업시행자와계획수립에참여한전문기술회사들의창의와전문성을존중하는것을원칙으로함 공공의이익과민간기업사업시행자의사업추진의욕의조화 -태안관광레저형기업도시의지속가능한개발과환경의보전과활용, 공공의이익증진을도모하기위해보완되어야하는계획부문에대한검토의견을중점적으로제시함 -보완검토의견도태안관광레저형기업도시의개발에도움이되면서사업시행예정자에게도장기적으로이익이될수있는방향으로의견을수렴하고자함
6 2. 기업도시개발특별법의법적요건적합성검토 1) 개발구역제안자의자격요건 법적요건내용 개발사업의시행자로지정을받고자하는민간기업은재무건전성등에관한대통령령이정하는기준에적합하여야한다.( 법제 10 조제 3 항 ) 민간기업이개발사업을직접시행하는경우에는국내신용평가기관의최근연도회사채평가또는기업신용평가가투자적정등급 (BBB) 이상인기업으로서다음요건중 3 개이상에해당해야한다. 가. 최근연도자기자본이 1,000 억원이상일것 나. 최근연도매출총액이 5,000 억원이상일것 다. 최근연도부채비율이동종업종평균의 1.5 배미만일것 라. 최근 3 년간계속하여영업이익, 경상이익및당기순이익이발생하였을것 마. 최근 3 년간계속하여자기자본순이익률이 5% 이상이고영업활동으로인한현금흐름이정 (+) 일것 ( 시행령제 14 조제 1 항 ) 현황 사업시행자인현대건설은한기평등 3 개평가기관에서 BBB+ 등급으로평가받음 부채비율이 274% 로기준에미달하나, 자기자본 (13,156 억원 ) 과매출액 (42,851 억원 ) 기준은충족하고있으며, 최근 3 년간지속적인순이익발생측면과자기자본순이익률이 5% 이상이고영업활동으로인한현금흐름이정 (+) 인조건을충족하고있음 자기자본 :( 충족 ) - 최근 3 년간현대건설의순이익은 2003 년 785 억,2004 년 1,714 억,2005 년 3,265 억임 - 최근 3 년간자기자본순이익률은 2003 년 10.6%,2004 년 19.4%,2005 년 24.8% 임 검토의견 태안관광레저형기업도시의사업시행자인 ( 주 ) 현대건설은 기업도시개발특별법 제 10 조제 3 항에서정하고있는사업시행자요건을충족함
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 7 2) 개발사업자금확보기준 법적요건내용 개발사업의시행자로지정받고자하는자는그지정전에토지매입비및부지조성공사비등대통령령으로정하는도시조성비의 20% 이상으로서대통령령이정하는비율이상의자기자본및투자자금 ( 대통령령이정하는범위안에서금융기관이대출확약을한자금포함 ) 을확보하여야한다.( 법제 10 조제 4 항 ) 법제 10 조제 4 항에서 대통령령으로정하는도시조성비 라함은당해기업도시조성을위한토지매입비및부지조성공사비와설계비등건설교통부령이정하는부대비용을말한다.( 대통령령제 15 조제 2 항 ) 법제 10 조 4 항에서 대통령령이정하는비율 이라함은 20 퍼센트를말한다. 이경우자본금에현물로출자한때에는 부동산가격공시및감정에관한법률 의규정에의한당해토지의최근연도공시지가에 2 분의 1 을곱한금액만을당해토지에대한자본금으로산정하며, 전단의비율의 2 분의 1 을초과할수없다.( 대통령령제 15 조제 3 항 ) 법제 10 조 4 항에서 1. 대통령령이정하는범위 라함은자기자본및투자자금의 50 퍼센트를말한다.( 시행령제 14 조제 2 항제 4 목 ) 현황 태안관광레저형기업도시의도시조성비 ( 토지매입비및부지조성공사비및부대비용은 1 0,611 억원으로계상됨 ) 도시조성비와관련하여대상지의 91.2%(4,032,830 평 ) 를사업시행자가기확보한상태이며, 자기자본은 1 조 3,997 억원 (2006.3.31 기준 ) 이고현금확보금액은 3,640 억원 (06.4.30 기준 ), 평균잔고는 3,839 억원 (03.3.31~06.4.30) 수준임 검토의견 태안관광레저형기업도시의사업시행자는사업대상지의 90% 이상을기확보하고있으며, 자기자본및투자자금도부지조성비의 20% 수준인 2,800 억원을상회하여확보하고있으므로법에서제시한기준을충족하고있음
8 3) 개발구역지정요건 법적요건내용 건설교통부장관이개발구역을지정하고자할때에는개발사업이다음각호에적합하여야한다 ( 법제 6 조제 1 항 ) 1. 개발사업이낙후지역의개발이나지역경제활성화등국가균형발전에기여함으로써공익성을갖출것 2. 개발사업이지속가능한발전에부합할것 3. 개발사업이당해지역의특성및여건에부합할것 4. 개발사업의투자계획등이실현가능할것 5. 그밖에대통령령이정하는요건에부합할것 대통령령에서는개발사업이다음각호의지역외의지역에서시행되도록정함 ( 시행령제 8 조 ) 1. 수도권정비계획법 의규정에의한수도권 2. 광역시의지역 3. 대규모로개발되는사업이집중된지역및그인근지역으로서기업도시위원회의심의를거쳐건설교통부가고시하는지역 건설교통부장관은개발구역을지정함에있어서다음각호의어느하나에해당하는지역을우선고려하여야한다.( 시행령제 8 조제 2 항 ) 1. 국가균형발전특별법 제 2 조제 5 호및동법시행령제 2 조의규정에의하여낙후지역으로선정, 고시된시군의지역 ( 제 2 호, 제 3 호는관련사항이없으므로생략 ) 현황 태안군은수도권, 대규모개발사업집중지역등기업도시지정의배제조건에해당되지아니함 태안지역은낙후지역형개발촉진지구로제 3 차사업기간 (2000 년 ~2010 년 ) 에지정된지역임 법제 6 조제 1 항의제 1 호내지제 4 호는지구지정 ( 안 ) 및개발계획에대해서검토의견을별도로제시함 검토의견 태안관광레저형기업도시지구지정대상지역은시행령제 8 조제 1 항의제 1 호, 제 2 호, 제 3 호지역에해당되지않으므로지구지정제외지역에속하지아니함 태안관광레저형기업도시지구지정대상지역이속한태안군은 국가균형발전특별법 제 2 조제 5 호및동법시행령제 2 조의규정에의하여낙후지역과개발촉진지구로선정 고시된시군의지역이므로개발구역을우선지정할수있는지역임
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 9 4) 개발구역의면적기준 법적요건내용 개발구역은유형별로다음각호의면적이상이어야한다.( 법제 9 조 ) 제 1 항, 제 2 항, 제 4 항 ( 생략 ) 3. 관광레저형기업도시 :660 만제곱미터 현황 태안관광레저형기업도시지구지정대상면적 :14,624 천m2 (4,424 천평 ) - 기준의 221% 수준임 검토의견 태안관광레저형기업도시는관광레저형기업도시로지구지정 ( 안 ) 이수립되어있으며, 지구지정대상면적이 14,624 천m2로서, 법제 9 조에서정한면적 660 만제곱미터이상임 5) 토지직접사용의무비율 법적요건내용 시행자는산업용지, 업무용지, 관광용지등기업도시의주된용도로사용하는토지의 20 퍼센트이상 50 퍼센트이하의범위안에서대통령령이정하는비율이상의토지를직접 ( 시행자의자본금에출자한기업이사용하는경우를포함한다 ) 사용하여야한다. 다만, 제 48 조제 2 항의규정에의하여동항제 2 호내지제 4 호에해당하는자가시행자로대체지정된경우와혁신거점형기업도시를개발하는경우에는대통령이정하는바에따라경감할수있다.( 법제 16 조제 1 항 ) 시행자는법제 16 조 1 항본문의규정에따라기업도시의유형별로주된용도로사용되는토지중에서다음각호에서정한비율이상의토지를직접사용하여야한다.( 이후조문생략 ) 3. 관광레저형기업도시의주된용도사용의의무비율 :50 퍼센트 ( 제 1 항, 제 2 항, 제 4 항생략 ) 검토의견 사업제안자가제출한자료에따르면직접사용계획의면적은전체지구지정면적의 68.8%, 가처분면적의 75.6% 를차지하여법에서정한토지직접사용의무비율을충족하고있음
10 3. 국가균형발전기여도검토 1) 태안관광레저형기업도시건설의지역경제파급효과분석 건설단계의지역경제파급효과 부지조성사업기간 (2006~2011) 동안건설투자지출로인한경제적파급효과 -사업기간동안총 8,157 억원의건설투자지출로인해전국적으로약 1.98 조원, 충남지역에약 48% 인 9,364 억원의생산액이유발 -충남지역에유발되는부가가치는 3,863 억원으로 2004 년충청남도 GRDP 42.7 조원의 0.9% 수준임 -6년간의사업기간동안전국적으로고용유발인원은 11,312 명으로연평균 1,885 명의고용이유발되고, 충남지역에는동기간동안 5,405 명의고용이유발 -자영업자와무급종사자를모두포함하는취업자수를기준으로보면전국적으로 15,977 명이충남지역에 7,672 명의취업자수가유발 운영단계의관광객소비지출효과 (2020 년 ) 태안관광레저형기업도시의관광시설물이정상적으로운영되는 2020 년을기준, 관광객의소비지출로인한경제적파급효과를추정 -2020 년연인원 782 만명의관광객이음식및숙박산업에 3,036 억원을소비지출하는경우전국적으로는 6,919 억원의생산유발효과가있음 -이중에서충남지역에는전국생산유발효과의 52.5% 인 3,630 억원의생산유발효과가발생할것으로추정되며, 부가가치기준으로는전국적으로 3,036 억원충청남도에 1,593 억원의경제적파급효과가발생 - 기타충남지역에미치는고용유발인원은 4,623 명, 취업유발인원은 11,233 명으로추정되었음 -이러한효과는 2020 년한해의관광객소비지출로인한효과이고, 사업완료후인 20012~2019 년과 2020 년이후의효과는각년도관광객수에비례
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 11 분석결과의종합 태안군의경제규모및산업구조로볼때건설단계에서토목건설의파급효과는전국과충남지역에주로나타나고, 기업도시를방문하는관광객의소비지출효과는대부분태안군에영향을미칠것으로예상할수있음 -2020 년관광소비지출로부가가치유발효과는약 1,593 억원으로서 2004 년태안군 GRDP 약 1.4 조의 11.5% 에해당 -2020 년관광소비지출로취업유발효과는약 11,200 명으로현재태안군사업체종사자수의 1.6 배에이르는규모임 2) 국가균형발전과태안관광레저형기업도시의역할검토 수도권과영남지역을연결하는경부축을중심으로인구와산업이집적되어상대적으로서남해안지역의시군들이낙후도를보이고있으므로서해안지역에관광레저형기업도시의개발은국가균형발전에기여할수있을것으로기대됨 특히, 태안군은충청남도에서도상대적으로낙후도가현저한지역임 -경제규모가미약하고인구가지속적으로감소 -낙후지역형개발촉진지구로지정됨 태안관광레저형기업도시의개발이관광레저, 문화, 휴양도시로서성공적인개발이이루어진다면태안군의안정적경제성장에기여하며상대적으로낙후된서남해안지역의성장모델을제시해주는선도사업의역할을담당할것으로기대됨 태안관광레저형기업도시의지구지정과개발은 제4차국토종합계획, 제 2차관광개발기본계획 및 제3차충청남도종합계획 등에서제시하고있는관광계획의실행계획으로서의성격을지니며태안지역을관광레저도시로개발하는것은상위계획에부합됨
12 4. 지구지정 ( 안 ) 및개발계획검토 1) 개발계획의목표및도입기능 (1) 개발계획의목표및미래상 가. 계획내용 개발목표 U-Eco-Smart 형복합도시건설 ( 민간주도형자족도시 ): 미래지향적도시모델제시 ( 미래도시 ), 친환경적인도시조성 ( 환경도시 ) 태안관광레저형기업도시의미래상 여유롭고살기좋은주거환경도시 자연과어우러지는녹색도시 기능성을갖춘개성있는건축도시 품격높고풍요로운문화도시 인간중심의효율적인교통도시 정보통신디지털도시 방재안전도시 생태기능중심의친환경적자족도시 교육, 의료, 관광, 문화가조화된미래형복합도시 태안관광레저형기업도시의일반성격 새로운개념의레저공간도시 가족중심의공간도시 체제형공간도시 여가지향형공간도시 문화지향형공간도시 건강보양형공간도시 자연친화형공간도시 나. 개발목표와미래상설정의과제 태안관광레저형기업도시개발계획의목표와미래상, 도시의성격등을보다구체화하는것이바람직함 -계획목표의상위개념을관광레저도시, 문화도시, 생태환경도시로설정하고이를수행할수있는하위목표와수단을체계화하는것이바람직함 장래시민사회의관광레저, 문화, 건강, 정주의식등사회적수요의변화
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 13 를전망하고도시민의욕구에부합하고태안지역의개발잠재력을극대화할수있도록태안관광레저형기업도시의목표와개발방향을설정하는것이바람직함 행정복합도시의건설, 홍성으로의충남도청이전, 수도권주민의관광패턴의변화, 서남해안의관광, 안면도의개발계획등다른지역과의연계성, 차별화전략을검토할필요가있음 21세기의지방에서만들어지는소규모관광 문화도시로서지속가능한발전, 자족적소도시로서발전할수있는비전과수단이있어야할것임 - 품격높고풍요로운문화도시 를지향한다고하고있으나, 구체적인도입기능이미약하므로이를달성할수있는문화인프라확충이나매력적인문화콘텐츠제시가있어야할것임다. 개발목표의예시 수도권을포함한전국의중상류층관광객을표적시장으로관광객이장기체류하면서품위있는체육, 문화활동에참여할수있는레저형, 참여형관광레저형도시 수도권, 대전광역시, 행정복합도시, 충남도청소재지의배후지역으로서상설회의및연수기능, 특색있는문화공연기능, 생태관광기능을갖추는종합적인관광레저형도시 지식인, 예술인, 체육인, 문화인, 각종동호인, 은퇴자들이모여서살수있도록품위있는정주환경을갖춘도시 사시사철잘가꾸어진자연을배경으로전문적인예술문화행사, 축제, 학술회의등이개최되는활력있는문화도시 지역의자연환경을보존하면서적극적으로활용할수있는생태공원을지닌도시로서누구나찾아오고싶고, 누구나살고싶은도시
14 (2) 도입기능과일자리창출의과제 가. 도입기능설정의과제 관광객창출의과제 개발계획 ( 안 ) 에따르면연간목표관광객수를 550만명, 연간체류관광객수를 782만명을설정하고있으나, 목표관광객을유치할수있도록핵심기능을다변화하고, 관광객을유인할수있는매력있는관광자원과관광시설물의도입기능등이필요할것으로보임 계획안에따르면관광객을유인하는핵심기능으로테마파크, 골프장, 청소년문화체육시설등이있으며부대기능으로국제비즈니스단지, 영상촬영단지, 웰빙병원, 바이오농업단지등을들수있음 -테마파크의목표관광객수가연간 330 만명 ( 체류관광객기준 460 만명 ) 으로전체관광객의 60% 를점유하고있으며, 골프장이 60 만명, 청소년문화 체육시설이 45 만명으로각각 11% 와 8% 를차지하고있음 -전세계적으로대규모의관광객을모으고있는테마파크는주로대도시에인접한지역에입지하고있으며, 우리나라에서도비교적성공하고있는테마파크인에버랜드, 롯데월드, 용인민속촌등도대도시인근에입지하고있음을고려할때, 테마파크의유치는어려움이예상되므로보다면밀한검토와준비가필요함 골프장은 8개소 (18홀기준 ) 를확충할때연간관광객수가 60만명수준으로관광객집객능력은다른도입기능에비해상대적으로낮은것으로보임 일자리창출의과제 개발계획 ( 안 ) 에따르면도입기능에따른취업인구수는개발종료시점을기준으로 6,955명으로추정하고있음 -테마파크의목표관광객유치가계획대로실현되지않을경우에는목표
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 15 인구를지지할수있는일자리의창출에어려움이예상됨 -서해안관광지의특성상동절기관광객수의감소가예상됨으로관광비수기의취업의안정성을도모할수있는방안이필요할것으로보임 사업시행과정에서목표관광객을유치할수있는다양한도입기능과프로그램개발이요구됨 외지사람들이정착할수있는양질의휴양도시, 문화도시로개발되고정주환경이잘구비된도시로개발되어야도시의활력이유지되고안정적인취업기회가발생할것으로보임 골프장시설의기능과과제 골프장시설은태안관광레저형기업도시의개발을조기에활성화하고내국인의해외관광인구를흡인하는등긍정적효과가있음 그러나, 골프장면적이많이차지할경우자족적기능을갖춘기업도시로서의면모를제약할수있으므로골프장시설은태안관광레저형기업도시의관광기능을지원하는데필요한시설로서개발사업의수익성을보전해줄수있는규모로개발하는등적정성검토가필요한것으로보임 골프장은지역특성및태안관광레저형기업도시의이미지와어울리도록하고습지조성등자연친화적으로조성하여타지역골프장과차별성과경쟁력을갖추도록하는것이바람직함 나. 도입기능확충방향 ( 예시 ) 생태공원의확충과관광자원화 풍부한수변공간, 넓은간척지, 철새도래지등지역자원을활용하여인공적인, 매력적인생태공원을개발하는등, 관광객을유인할수있도록핵심기능의다변화가바람직함 부남호의수질개선을도모하고철새도래지의복원을통한인위적인생태공
16 원등을개발함으로서사람과자연이공존하는관광지로서의기능을창출하여타지역과차별화될수있는관광레저도시의개발이바람직함 -철새는주로겨울에날아들고있어생태공원의조성은겨울관광의활성화에크게기여할수있을것임 문화도시기능의확충 천혜의관광자원이나전통문화기반이취약하기때문에관광객을대규모로유치하기위해서는도시규모에어울리는문화시설과행사프로그램을확충하는등인위적인관광명소, 문화도시로육성할필요가있으며, 문화시설지구와문화관광상품개발이태안관광레저형기업도시의성장과활력유지에기여할수있음 대학기능의확충 매력있는관광도시, 문화도시, 휴양도시로개발된다면문화, 예술, 관광, 체육분야에특성화된대학의유치는가능할것이며, 지역의발전에크게기여할수있을것으로기대됨 따라서사업초기에는골프아카데미, 골프박물관, 관광레저대학중심으로전문대학을유치하고점진적으로아카데미타운기능을확대개편하여문화, 예술, 관광, 체육중심의대학으로육성할필요가있음 관광객유치를위한대중적체육시설의확충 골프장시설과병행하여다중의단체관광객, 직원연수, 스포츠전문분야별선수들의집단훈련장등으로활용할수있는옥내외체육시설을확충함으로서대중적인체육활동목적으로관광할수있도록유도 태안읍등인접지역과동반성장전략 행정중심복합도시 ( 공주 연기 )- 도청이전예정지 ( 홍성 )- 기업도시개발예정지
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 17 ( 태안 ) 간의연계전략을구상하거나, 충남도종합계획이나내포특정지역개발등을고려하여기능을분담하거나차별화하는방안이바람직함 기존태안읍과연계하여태안읍과의관광산업, 취업, 주거등의기능분담이검토되고태안관광레저형기업도시의개발이태안읍의성장에기여할수있는방향으로역할을정립하는것이바람직함 내포문화권의역사문화관광지, 해수욕장, 온천관광지등과유기적인네트워크를형성할수있는방안및프로그램을마련하는것이바람직함 안면도 ( 꽃지 ) 국제관광단지와개발계획의차별화및연계전략의수립이바람직함 태안관광레저형기업도시의상업 서비스업은최대한태안읍, 서산시등주변도시의상업 서비스업과경쟁관계를형성하여상권을일방적으로흡수하지않도록고려할필요가있음 태안관광레저형기업도시의교육 사회 문화 스포츠기능은태안읍과광역적공동이용시스템을구축하여인근지역주민이공동으로활용할수있도록접근하는것이바람직함
18 2) 토지이용계획 (1) 골프장시설부지 골프장시설부지의면적은총 212만5천평으로전체지구지정면적의 47.9%, 가처분면적의 71.3% 를점유함 골프장을일부축소하는등대중적인문화활동공간을확충하는것이바람직함 (2) 생태공원의확충 철새도래지, 생물서식지로서의생태환경을보호함과아울러생태환경을적극적으로개발함으로서환경자원을핵심관광자원으로활용하여관광객을유치하는것이바람직함 -인공수로, 인공톱설치등을통하여최대한자연상태로관람할수있는수변환경조성이바람직함 생태공원은도시개발사업으로얻게되는수질개선, 취약한자연환경의복원등의긍정적효과를활용하기위한활용형공간과부남호스스로가가진철새, 수생등의자연환경을엄격히보존하기위한보존형공간으로구분하여개발하는것이바람직함 (3) 유보지의확보 태안관광레저형기업도시의지속가능한도시성장과예상치못한새로운유망관광사업의기회에대비하기위해서는충분한유보지를확보할필요가있음. 특히, 현계획상미래관광수요에대한예측이불확실하고사업의수익성이불확실한상태에서단계적으로사업을추진하여사업의위험부담을최소화하는전략이필요함 개발계획 ( 안 ) 에서제시된유보지는도심부주변에 11개소총 235,000평규모로전체지구지정대상면적의 5% 수준임 -유보지확보비율은 기업도시계획기준 에서제시하고있는의무확보
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 19 비율 3% 를상회하는수준이며, 계획된유보지는주거지중심으로산재되어있음 유보지는관광레저기능의확충과도시전체의성장관점에서계획되어야함 -관광레저형도시의특성상지역특성에부합되는새로운사업기회와부지수요는새로운아이디어와사업구상을지닌실수요자가출현할때발생하기때문에유보지의비율을계획 ( 안 ) 에서제시한면적보다확대할필요가있으며, 가급적대단위필지로남겨두는것이바람직함 -개발계획 ( 안 ) 에서제시된유보지의개념을기존도심의확장에대비하는측면과관광레저도시로서의성장에기여하는측면으로구분하여유보지또는유보지로전환이가능한농지로관리하는것이바람직함 (4) 주거지역검토 본계획구역에입지하는주거용지의경우유입인구의상주공간및배후도시의부족주택공급측면보다는고소득층의은퇴자주택, 전원휴양을즐기려는 second-hom e, 고소득노년층의 Silver-tow n 개념이될가능성이큼 Silver-town 개발과병행하여태안관광레저형기업도시내에서취업 정주하는계층에대한주거지역과주택공급을확대할필요가있을것으로보임 따라서이들계층을감안할경우현취학률 ( 보통 10% 이내 ) 에의한학교등의계획 ( 초2, 중1, 특목고 1) 은변동의소지가많을것으로판단되는바, 관할교육청과교육시설의개소와규모및입지에대해서사전협의하여토지이용계획에반영하는것이바람직함 (5) 상업지역검토 중심상업지역의면적은지구지정대상면적의 2.0% 인 88,450평으로우리나라기존도시의시가화지역면적대비상업지역의면적과비슷한수준이지만, 국제비즈니스단지, 웰빙병원, 테마파크까지포함할때전체상업적토지이용면적은지구지정대상면적의 5.9% 를차지하고있어도시관리계획수립시적정수준에대한검토가필요함
20 대상지역의계획인구가 15,000명수준이고, 연간관광객계획지표가 550 만명일때일일평균체류관광객이 23,000명수준으로일일유동인구는지역정주인구와일일평균체류관광객을포함하여약 38,000명수준임 골프장과체육 관광시설이대부분을차지하는관광레저형도시의특성상중심상업지역 88,000평에대해서는적정수준검토가필요한것으로보임 (6) 문화시설구역또는문화거리조성계획의필요성 매력있는관광레저도시로개발하기위해서는일정규모의문화적인기반시설이확보되어야하며, 도시규모에어울리는품위있는문화시설과연중끊임없는행사와공연이있어야함 태안관광레저형기업도시가문화도시를지향하고, 외지인이이주하여살고싶은도시로가꾸고, 관광객을유치하기위해서는특화된문화시설구역또는문화거리의조성이바람직함 계획안에따르면태안관광레저형기업도시내에는청소년문화시설, 도서관과 기업도시계획지침 에서요구하는최소한의공공시설만확충하도록되어있고상업지역과구분되는별도의문화시설을확충할수있는공간이부족함 야외공연장, 실내예술문화관, 미술관, 화랑, 전시장, 카페, 교회, 사찰, 식물원등이집적할수있는문화시설지구또는문화거리를개발하기위한공간을확보하고, 지구단위계획에서구체적용도별필지계획을수립하는것이바람직함 큰규모의문화시설들은필요가없으나, 도시규모에어울리는양질의시설을계획적으로개발하는것이바람직함 이러한문화시설은조기에사업성을기대하기어렵기때문에정부와지자체그리고산하기관이일정부문시설확충에참여하는것이바람직함 (7) 다중이이용할수있는체육시설지구의개발필요성 계획안에따르면청소년문화, 체육시설로약 4만평을마련하여청소년문
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 21 화공원, 스포츠센터, 공설운동장, 숙박시설을계획하고있음 관광객을유치하기보다는지역내체육활동기반시설을확충하는측면에서계획되어지고있음 체육시설공간을확장하여단체관광객, 집단연수, 운동선수들의합숙훈련등다중이범용적으로활용할수있는공간으로확대개발하여관광객을유치하면서지역체육행사도수행할수있는공간확보도필요한것으로보임 (8) 주차공간, 공용터미널 단독및연립주택지구, 관광시설지구별로집단적인주차공간을확보하여관광레저도시가주차장화되지않도록계획에반영하는것이바람직함 대중교통수단에의해지역간이나태안군내다른지역과의연계를원활히도모하기위하여공용버스터미널이필요하다고보임
22 3) 관광레저시설계획의적정성 한국관광의경쟁력강화를위해관광레저형기업도시의성공적조성시급 선진한국경제의실현을위해서는서비스산업중심의성장전략으로발상을전환하여새로운성장패러다임을만들어나갈필요성에대해서는공통의인식이형성됨 -지난 1960 년대이후제조업중심의성장전략을추구해온우리나라는선진국에비해서비스산업의비중과생산성이미흡함 특히, 관광레저산업의대외경쟁력과생산성이미흡하여관광수지의적자가서비스수지적자의주원인으로나타나고있으며, 그비중도증가하고있는실정임 -서비스수지적자에서관광수지적자가차지하는비중이 2001 년 4.5% 에서 2005 년에는절반수준인 48.1% 차지함 서비스수지대비관광수지의비중 ( 단위 : 억달러 ) 구분 2001 년 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년서비스수지 -38.7-82.0-74.2-80.5-130.9 관광수지 -1.7-31.2-29.0-38.0-62.9 비중 (%) 4.5 38.0 39.1 47.2 48.1 자료 : 1. 재정경제부, 2006, 우리경제의미래서비스산업에서찾는다. 2. 한국관광공사내부자료. 우리나라관광수지적자의주요원인은급증하는국민해외여행으로서, 우리국민들의관광레저서비스수요가양적팽창은물론질적으로고급화, 다양화되고있으나국내관광레저시설의양적, 질적부족현상이해소되지않고있음에기인함 -2005 년기준국민해외여행의비율은 20.9% 로서, 일본의 13.2% 보다높고, 미국의 21% 와비슷한수준임 -지난 10 년간국민해외여행은연평균 12% 씩 ( 96 년 465 만 05 년 1,008 만 )
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 23 증가한데비해외국인의한국방문은연평균 5% 씩 ( 96 년 368 만 05 년 602 만 ) 증가함 따라서, 관광레저형기업도시조성은국제적수준의관광레저시설확충과관광레저산업의대외경쟁력제고를위해성공적추진이시급함 -민간기업의창의와관광행태변화에기초하여동북아시아최고수준의미래형관광레저도시를개발함으로써한국관광의대외경쟁력제고에기여함 태안관광레저형기업도시는입지성과토지확보측면에서성공가능성이우수 2005 년 8월시범사업으로선정된태안관광레저형기업도시는개발입지의우수성과사업시행예정자의개발용지확보율및지역사회의지지여건등으로볼때사업실현성과성공가능성이가장큰지역임 -수도권내대규모관광단지의개발이제한적인현실에서인천공항 (150km 대 ) 에서 2시간, 서울 (108km) 에서 1시간 30 분거리의근거리에위치함 -전체개발예정대상지면적 442 만평가운데약 91.2% 인 404 만평을사업시행예정자인 ( 주 ) 현대건설이소유임 특히, 태안관광레저형기업도시개발사업은기업도시시범사업가운데처음으로개발구역지정과개발계획승인을요청한선도사업으로서, 전체기업도시사업의성공가능성을가늠할수있는사업으로서의의의를지님 골프장과테마파크중심의개발계획제안 사업시행예정자가주된용도 ( 관광레저시설용도 ) 로계획하고있는시설은골프장, 상업 업무시설, 첨단복합단지, 테마파크, 국제비지니스단지로서전체면적의 51.8%, 전체목표수요의 86.8% 를차지함 사업시행예정자가제안한개발계획은면적기준으로는골프장, 목표수요기준으로는테마파크중심의개발사업임 -골프장은 2011 년을완공목표로하고있으며, 개발규모는 144 홀,6,463 천m2 ( 전체면적의 44.1%) 이고, 목표수요는 66 만명 ( 전체목표수요의 8.4%) 임
24 -테마파크는 2016 년을완공목표로하고있으며, 개발규모는 388 천m2 ( 전체면적의 2.7%) 이고, 목표수요는 460 만명 ( 전체목표수요의 58.8%) 임 사업시행예정자가직접사용하는관광레저시설은골프장, 생태공원, 체육시설등이며, 유치분양대상시설은골프장등을제외한나머지상업 업무시설, 첨단복합단지, 테마파크, 국제비즈니스단지등임 태안관광레저형기업도시의주된용도 ( 관광레저시설 ) 의계획현황 구분 주된용도 시설 면적목표수요완공천m2비율 (%) 천명비율 (%) 시기 주요시설 비고 골프장 6,463 44.1 660 8.4 2011 대중 (6) 회원제 (2) 직접사용 상업 업무시설 첨단복합단지 292 2.0 560 7.2 2020 중앙쇼핑몰, 백화점, 분양레저호텔등 325 2.2 280 3.6 2020 바이오농업단지, 영상촬영단지등 분양 테마파크 388 2.7 4,600 58.8 2016 어뮤즈먼트파크, 세계문화테마파크등분양국제비지니 120 0.8 690 8.8 2020 컨벤션센터등분양스단지 소계 7,588 51.8 6,790 86.8 - - - 비주된용도 7,036 48.2 1,030 13.2 - - - 합계 14,624 100.0 7,800 100.0 - - 자료 : 태안관광레저형기업도시개발계획 ( 안 ) 의 p.8~9,p.22~23; 계획설명서의 p.55 재구성 해외골프여행객의국내전환과관광수지개선등의긍정적효과창출기대 국민해외골프여행객은 1997년 136천명에서연평균 23.6% 증가하여 2005년 393천명으로증가하였고, 이들이해외에서지출한소비액은 1997 년 3,134억원에서 2005년에는 9,039억원으로증가한것으로추정됨 -여가시간및소득수준향상으로골프인구는크게증가하고있으나골프수급의불균형및높은골프장이용료등으로해외골프여행이급증하면서관광수지의주된적자요인으로작용
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 25 태안관광레저형기업도시의회원제및퍼블릭골프장조성은국민해외 골프여행객을국내로전환함으로써증가하고있는관광수지적자개선등 의긍정적효과창출이기대됨 국민해외골프여행객수및경제적파급효과추정 ( 단위 : 명, %, 억원 ) 구분 1997 1999 2001 2003 2005 국민해외여행객수 4,542,159 4,341,596 6,084,476 7,086,133 10,077,619 골프활동비율 3.0 3.1 3.2 2.4 3.9 국민해외골프여행객수 136,264 134,589 194,703 170,067 393,027 해외골프여행객소비액 3,134 3,095 4,478 3,911 9,039 주 : 해외골프여행객 1인당소비지출액은문화관광부 (2003) 관광수지개선대책에서 2002년해외골프여행객 1인당소비액인 230만원을기준자료 : 1) 문화관광부 (2003), 관광수지개선대책 2) 한국관광공사 ( 각년도 ), 연도별해외여행객통계 3) 한국관광공사 (2005), 국민해외여행실태조사 이용계층및도입시설, 개발일정등균형적개발 태안관광레저형기업도시를 U-Eco-SmartCity 로개발하고자하는사업시행예정자의개발방향설정은 21 세기사회발전추세와현대인의라이프스타일변화등에비추어볼때적정한방향설정으로평가됨 -이러한개발비전이실현가능하고설정목표가달성되기위해서는세부사업추진방안이보다구체적이고효율적인실천전략을포함해야할것으로보임 실시계획단계에서부지조성계획과병행하여개별사업계획의사업성을면밀히분석하여도입시설의규모와개발일정등에대한전략적인계획을수립하고추진하는것이바람직함 일반국민이자유롭게이용할수있는관광레저시설을적기에, 충분히개발하고, 테마파크등은사전에충분한사업성검토와함께장기적인마스트플랜을가지고접근하는것이바람직함
26 집객력높은시설및프로그램도입 태안관광레저형기업도시의성공적조성과지속적발전을위해서는사업시행초기단계의집객력 ( 集客力 ) 강화가전제조건임 -집객력은관광객과잠재투자자를유인하는힘으로서, 집객력높은시설을사업시행초기단계에조성함으로써방문객증가, 연계수요창출, 투자수익성의가시화를통해유치분양대상시설의투자유치가용이하고사업의성공적추진이가능 태안관광레저형기업도시개발계획서상의도입관광레저시설가운데집객력이높은시설위주로우선개발하여사업실현성을강화하는등대책마련이필요한것으로보임 국내외관광수요의트렌드변화를반영한관광레저시설검토 관광레저형기업도시의정책목표는증가하는국내외관광수요에대응하여대규모민간투자를통해국제경쟁력을갖춘동북아최고의미래지향적관광레저도시를조성함으로써지역경제발전및국가균형발전실현에있음 -태안관광레저형기업도시는증가하는국민관광수요의요구를충족시키고다양화, 고급화된관광트렌드에유연하게대응할수있는국민관광거점으로서선도적인역할의수행이필요함 -내국인뿐만아니라급증하는동북아관광시장 ( 중국과일본 ) 과인도등신흥관광시장의관광수요를반영한도입시설이필요 -미래관광행태전망의불확실성을고려하여유보지의비율을확대하고향후미래관광트렌드와관광행태변화를고려하여합리적인관광레저시설을도입함으로써태안관광레저형기업도시의경쟁력을제고 -태안관광레저형기업도시를방문하는불특정다수의관광객이자유롭게이용가능하도록개발예정지의역사, 문화, 생태적특성을반영한철새생태공원, 역사문화공원등공원 (publicpark) 시설도입검토 향후실시계획수립시, 국내외관광시장수요트렌드변화의분석및이를통한도입시설과프로그램의지속적보완필요
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 27 4) 생태환경의보전과활용계획의적정성 (1) 지구내의환경여건 철새서식지 -대상지구를포함하는부남호와인근간월호등천수만지역은겨울철조류가가장많이도래하는철새도래지로서보전가치가높은지역임. 국립환경과학원의자료에의하면부남호에는매년수만마리의철새들이꾸준히도래하고법정보호종 18 종을포함하여총 107 종이도래하는것으로보고된바있음 -환경부생태자연도등급평가기준 ( 예규제273 호 ) 에의하면부남호는생태자연도 1등급에해당하는지역임 -대상지구의전답은철새들이취식및휴식을취하는철새서식지임 부남호의수질 -부남호는서산시부석면과태안군남면사이를잇는제방공사가완료되면서형성된인공담수호임 -부남호유역은짧은유로연장, 적은유수량, 제방으로인한폐쇄성수역및태안천, 상옥천, 흥인천등의합류로인한상류오염원유입등으로수질이지속적으로악화됨 -부남호의하층부는혐기성상태로영양염류의증대및독성물질의용출로수질이악화되어부남호의상류부는 4등급내지 5등급수준이고하류부는 5등급으로어패류가서식할수없고농업용수로도활용하기에부적합할정도로수질이악화되어있음 표고가낮은평탄지형 -대상지구는대부분농지로서지구전체면적의 89% 이상이표고 1m 이하의낮은평탄지를형성하고있음 -본사업을시행하기위해서는매립토량이매우많이필요할것으로예상되며, 주변의인근지역만으로는다량의토사공급이용이하지않을것
28 으로보임 -계획안에따르면매립에필요한순성토량은약 1,800 만m3인데, 부남호준설과인공수로건설로약 1,300 만m3를활용한다하더라도외부로부터약 500 만m3의토사유입이필요함 (2) 지속가능한생태환경의조성 대상지구생태계의보전, 복원, 재창출등환경을적극적으로개선하는것이관광객을유치하는가장현실적인수단이며태안관광레저형기업도시개발사업의성패를결정하는요인으로작용할것임 환경의보전과이용이적절하게조화될수있도록개발과보전이병행되어야할것임 -수질개선, 철새보호, 대단위생태공원의개발, 인공수림조성등생태환경을지역의자연적여건과조화될수있도록계획적 인공적으로환경복원및재창출과정이이루어져야할것으로보임 태안관광레저형기업도시건설이계획대로시행된다면환경측면에서부남호의준설에의한오염퇴적물질제거와농약사용절감으로수질개선이가능하며, 인공수림조성으로환경개선효과가발생하는등긍정적측면이있으나한편으로는철새서식지인농경지의매립과대규모매립에필요한성토량확보에따른환경훼손이야기되는측면도있음 (3) 환경계획개선방향 철새보호, 수질개선, 매립에따른환경훼손을최소화하고아울러환경의적극적인복원의관점에서환경부문에서보완할과제를제시함 철새보호및생태환경보호 사전환경성검토과정에서철새공간 ( 버드존 ) 보호를위해부남호의호소경계로부터일정거리이내의지역을레저관련시설을배치하지않는버드존으로설정하기를권고하고있으나, 철새들이많이서식하는곳은부남호상류인근지역이기때문에상류지역에대단위생태공원을지정하여철새
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 29 들이보다많이날아올수있는환경을조성하는것이대안이될수있으며, 이는개발의경제성과철새보호등환경보전과조화를이룰것으로판단됨 사업예정지에대한환경현황조사결과를토대로생태계의보전, 복원, 창출에관한내용을포함한환경생태계획과환경생태계획도를마련하는것이바람직함 철새자문가의자문등을거쳐사업예정지일원의철새도래지의이동경로등을조사하여, 대규모개발에따른철새의이동경로및철새도래에미치게될영향을저감할수있는방향으로사업계획이마련되어야할것으로보임 부남호의수질개선 개발계획 ( 안 ) 에따라준설과부남호수질개선사업계획 ( 폭기시설설치, 저층수순환, 오염된퇴적물질제거등 ) 을이행하기위한구체적인대책이실시계획에반영될필요성이있음 부남호와인접한골프장의경우골프장과부남호사이에충분한완충지대를배치하고주변녹지대를조성하여오염물질을여과하여배출하도록골프장등시설계획에반영할필요가있음 호소내질소와인등영양염류제거는기계적인방법과병행하여호소주변에습지조성및수초섬등생물학적처리방법을적극활용하는방안을강구 환경영향평가과정에서다음사항을반영할필요가있음 -최근 5년간이상부남호의연도별 항목별수질오염추이조사및평가 -부남호의유역현황, 유역내오염원종류, 오염물질배출량, 오염부하량, 오염원인, 오염원별기여도등을시계열적으로조사분석 -사업시행으로인하여발생될오염물질배출량을사업예정지별로제시 -부남호의수질개선대책과수질오염저감대책및이행주체별역할분담
30 매립토량확보와환경훼손영향의절감 준설토의인공식재등이가능한매립재로서의적정성제시가요구됨 준설토오염물질제거의가능성여부및환경적으로적정하게처리할수있는방안이요구됨 준설토가사업시행에필요한충분한양인가를검토하여반영할필요가있음 사업부지매립계획 ( 매립면적, 매립재소요량, 평균 최대 최소매립고등 ) 과매립재료원별공급계획및매립재재료원이있는서산의성연지방산업단지의사업추진현황및매립재공급을확인할수있는근거자료가보완되어야함 대규모지형변화에따른홍수영향및저감방안이요구됨 5) 교통처리계획 (1) 지역간교통처리계획 교통수요의예측방법과교통량예측결과, 사업시행에따른도로구간별및교차로의서비스수준변화등에있어서는전문기관에의해통상적인계획기법으로처리되었으므로적정하다고보임 다만사업시행자의입장에서사업시행에따른교통량증감효과만도로교통량예측과교통처리계획에반영하고, 지역내다른대규모개발사업의추진이나지역단위에서의국도 / 국대도 / 국지도 / 지방도 / 시군도사업계획은포함되어있지않으므로, 향후광역도로계획과간선도로계획의수립시교통처리계획을참조하여노선계획이수립되어야할것임 (2) 간선도로망의확충방안 수도권관광객수요를감안하고동시에행복도시, 충남도청이전등장래충청권의여건변화를감안하여서해안고속도로해미I.C 와사업지중심지를연결하는간선도로를우선적으로확충하고장기적으로대전- 당진고속
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 31 도로와연결할수있는간선도로망을확충하는것이바람직함 계획안에서제시한간선도로망확충방안중현실성을감안하여도로확충의우선순위에대한제시가필요하며대안 2-1 및 2-2는해미 I.C. 까지연결되는노선으로검토필요 간선도로망확충대안수정 ( 안 ) 태안관광레저형기업도시사업시행시국도32 호, 국도29 호, 국지도96 호등사업지구인접지역의도로교통량의영향이크고구간별소통여건이악화될것이므로새로이제안하는간선도로망계획에서는인접지역도로의소통완화정도를반영하여계획안을제안 안면도연계관광통행등구역내부의통과교통을최소화하기위하여광역간선도로망은광역교통수요가많이발생할도시중심으로연결하는것이바람직함
32 (3) 사업지구내교통처리계획 기업도시계획기준 에의거한시외버스터미널계획수립이고려되어야할것으로보임 기업도시계획기준 에따라태안관광레저형기업도시의고령자가많이거주하는등거주자특성을고려하여보행친화적인동선계획을반영하는것이바람직함 개발계획 ( 안 ) 에따르면본개발구역의총발생통행량예측결과일일평균 94,852대, 내부통행량 45,365대, 외부통행량 49,487대이며, 통행량의상당부분이지구내부종축도로에집중될것으로보여적절한대안이필요한것으로보임 관광레저도시로서의특성상외부에서방문교통량이많을것으로예상되므로도시내부의교통과지역간교통이혼재되지않도록사업지구내도로계획을보완하는것이바람직함
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 33 5. 사업시행자의재무구조검토 1) 출자자구성의적정성 태안관광레저형기업도시개발사업은사업제안자인현대건설주식회사의 100% 단일주주로구성되어있음 -현대건설은건설기술상본사업을추진하는데충분한능력이있는것으로판단됨. 다만기업도시개발사업은처음시도되는사업이므로실제운영시다양한종류의위험이발생할수있을것으로판단됨 -따라서, 건설및운영경험이풍부한건설업체와운영업체를추가영입하여 SPC 등을구성하는방법도고려할필요가있다고판단됨 2) 개발사업시행자자격요건만족여부 기업도시개발특별법 제10조및시행령제14조에따라개발사업시행자가만족시켜야하는요건에대한검토결과, 시행자지정요건은만족시키는것으로판정되나 5가지요건중 3가지가부합되므로최소의요건을만족시킨것으로나타남 개발사업시행자자격요건만족여부 시행령제 14 조 ( 개발사업의시행자지정등 ) 1. 민간기업이개발사업을직접시행하고자하는경우 (2 개이상의민간기업이공동으로시행하는경우를포함한다 ) 에는국내신용평가기관의최근연도회사채평가또는기업신용평가가투자적정등급 (BBB) 이상인기업으로서다음각호중 3 개이상에해당하여야한다. 부합여부 2005 년중회사채신용도 : BBB+ 또는 A+ 이므로부합 가. 최근연도자기자본이 1,000 억원이상일것부합 (1 조 3 천억원 ) 나. 최근연도매출총액이 5,000 억원이상일것부합 (4 조 3 천억원 ) 다. 최근연도부채비율이동종업종평균의 1.5 배미만일것 라. 최근 3 년간계속하여영업이익 경상이익및당기순이익이발생하였을것 마. 최근 3 년간계속해서자기자본순이익률이 5 퍼센트이상이고영업활동으로인한현금흐름이정 ( 正 ) 일것 불부합 부합 불부합
34 3) 출자자의재무능력 본사업과관련하여건설출자자인현대건설 는약 2,619 억원의자기자본 과 5,299 억원의타인자본조달이예상됨 (1) 자기자본조달계획 2005 년을최근연도로보았을경우현대건설 에는내부유보자금으로출 자가가능할것으로예상되나, 2004 년과 2005 년법인세비용이아니라 법인세수익발생으로당기순이익이크게증가한것으로보아, 현대건설 의당기순이익을내부유보자금창출능력으로보기에는어려움이있음 ( 주 ) 현대건설의재무현황 구분 2002 년 2003 년 2004 년 2005 년 총자산 52,665 47,498 45,266 51,227 총부채 46,679 40,113 36,435 38,071 자기자본 5,986 7,385 8,831 13,156 매출액 54,434 51,523 46,461 42,851 영업손익 1,954 3,071 3,161 4,362 이자비용 1,608 1,309 1,154 1,089 경상손익 357 785 2,255 3,192 법인세 - - -1,148-1,301 당기손익 192 785 1,714 3,265 (2) 타인자본조달및상환계획 타인자본조달예정액은 5,299억원수준으로거치기간약 5년, 상환기간 9년으로원금불균등 (Heavy Tail) 상환방식임 -대주단은한국산업은행, 농협중앙회, 부국증권등의시중금융기관이투자의향서를제출한상태임 (3) 예비재원조달계획 건설기간및운영기간의우발적예비비는별도로계상하지는않음 -단, 건설출자자는추가출자확약서, 재무적투자자는추가투자확약서등을제출하는것이사업의안정성제고측면에서는효과적이라고판단됨
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 35 6. 종합검토의견 1) 법적요건 태안관광레저형기업도시지정대상지역이속한태안군은 국가균형발전특별법 에따라개발촉진지구중낙후지역으로지정된바기업도시개발구역지정시우선적으로고려될수있는지역임. 또한지구지정 ( 안 ) 에서제시된개발구역의면적은약 1,460만m2로서관광레저형기업도시의최소면적기준 660만m2를상회함 태안관광레저형기업도시지정및사업시행제안자인현대건설 ( 주 ) 은 기업도시개발특별법 에서정한시행사의재무건전성등자격요건, 개발사업의자금확보기준, 토지의직접사용의무비율등을충족함 2) 국가균형발전의기여도 지역경제파급효과 부지조성사업기간 (2006~11) 동안건설투자지출로인한경제적파급효과는전국적으로약 1.98조원수준이고이중충남지역에약 48% 인 9,364 억원의생산유발효과가발생하는등긍정적효과발생 2020년관광소비지출로인한부가가치유발액은 1,593억원으로추정되며, 이는 2004년태안군의 GRDP인 1.4조원의 11.5% 수준으로태안군의지역경제활성화에크게기여할것으로기대됨 균형발전의기여도 태안관광레저형기업도시가관광레저, 문화, 휴양도시로서성공적으로개발이이루어진다면태안군의안정적경제성장에기여하고낙후된서해안지역의성장모델을제시해주는선도사업의역할을담당할것으로기대되며, 태안관광레저형기업도시의개발은국가균형발전의전략에부합됨
36 3) 도시의지속가능한발전성 지속가능한발전을도모하기위한개발방향과도입기능의과제 태안관광레저형기업도시지구지정 ( 안 ) 및개발계획은관광개발이상대적으로부진한서해안지역에기업주도로관광거점을확보하는데의의가있으며, 도입기능과지역여건을고려할때관광레저형도시로서지속가능한발전을도모하는시금석이될수있으므로긍정적으로평가함 다만장래에도태안관광레저형기업도시가지속가능한발전을이루기위해서다음사항들이반영되는것이바람직함 -태안기업도시가관광레저도시, 문화도시, 생태환경도시로지속적으로발전할수있도록도입기능을다양화할필요가있음 -골프장시설은관광레저형기업도시의개발을조기에활성화하고내국인의해외관광인구를흡인하는등긍정적효과가있음. 다만도시개발규모에비해골프장이과도하게집적되는경우관광레저형도시의지속적발전에지장을초래할가능성이있음 -골프장시설은전체사업의수익성을보전할수있는수준에서규모를설정하는한편, 골프장시설과병행하여일반관광객과다중이이용할수있는체육시설의확충이바람직함 -생태공원의기능을확대하고관광자원화를도모하는것이바람직함 -소도시에적합한규모로문화시설지구를구획하고, 운영프로그램의활성화로안정적인관광명소, 문화도시로육성하는것이바람직함 지속가능한발전을위한단계적개발전략의필요성 미래관광수요에대한예측과수익성있는사업모델이불확실한상태에서단계적으로사업을추진하여사업의위험부담을줄일수있는전략의수립이바람직함 유보지를충분히확보하여새로운관광사업의기회와도시의지속적발전에활용할수있도록대비하는것이바람직함
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 37 생태환경의보전과활용의조화 수질개선, 철새보호, 생태공원의개발과활용, 인공수로조성등지역의자연적여건과조화될수있도록생태환경을보전하면서활용할수있는적극적아이디어의창출이바람직함 계획적이고인공적인생태계의보전및복원, 이용계획이구체화될수있도록추진하는것이바람직함 4) 지역특성및여건부합성 국가계획및상위계획과의연계성 태안관광레저형기업도시의개발계획은대체적으로제4차국토종합계획 ( 수정계획 ), 제2차충청남도종합계획등상위계획에부합됨 지역전략산업과의부합성 태안관광레저형기업도시의개발은태안군의관광산업의진흥정책에부합됨 도입기능의설정과정에서행정복합도시의건설, 홍성으로의충남도청이전, 안면도의개발계획등인접지역의관광지개발계획을고려하여다른지역과의연계및차별화전략이바람직함 국제적관광레저도시로서의발전가능성 국내외관광수요의트렌드변화를반영한관광레저시설의확충 -관광레저형기업도시의정책목표는증가하는국내외관광수요에대응하여대규모민간투자를통해국제경쟁력을갖춘미래지향적관광레저도시를조성함으로서지역경제발전및국가균형발전의실현에있음 -태안관광레저형기업도시는증가하는국민관광수요의욕구를충족시키고다양화, 고급화된관광트렌드에유연하게대응하여국민관광거점으로서선도적역할이기대됨
38 -내국인뿐만아니라급증하는동북아관광시장 ( 중국과일본 ) 과인도등신흥관광시장의관광수요를반영할수있도록도입시설의보완이바람직함 -향후실시계획수립시에국내외관광수요경향의변화를분석하고도입시설과프로그램의지속적인보완이필요함 교통처리계획 서해안고속도로와사업대상지중심지를연결하는간선도로를우선적으로확충하는것이바람직함 도시내부의교통과지역간교통이혼재되지않도록사업지구내도로계획을보완하는것이바람직함 5) 사업계획의실현가능성 사업시행역량 개발구역지정제안자인현대건설 ( 주 ) 은태안관광레저형기업도시사업시행자로서의자격요건과출자자로서의재무능력을갖춘것으로판단됨 수요추정의신뢰성 계획의근간이되는관광객의수요및계획인구의지표등은도입기능과지역개발여건에비해다소과다하게예측되었다고볼수있으나, 사업시행자의입장에서관광레저형도시로개발하고자하는장기적, 의욕적목표로서지표를제시하고있으므로수요추정은신뢰할수있는것으로보임 사업의재무타당성 할인율 7.24% 를적용하는경우, 사업의현재가치 (NPV) 는약 334억원으로추정되어재무적으로타당성이있는것으로판단됨 투자계획의신뢰성 투자계획은출자자의자금조달능력을고려하여합리적으로이루어진것으로보임
Ⅲ. 개발구역지구지정요건의적합성검토 39 참여기업의재무건전성 태안관광레저형기업도시개발사업의참여자는사업제안자인현대건설 ( 주 ) 의 100% 단일주주로구성되어있음 지구지정 ( 안 ) 에따르면현대건설 ( 주 ) 는투자비 7,918억원중약 2,619억원을자기자본으로조달하는자금계획을제출하고있으며, 현대건설 ( 주 ) 의내부보유자금등을고려할때시행자로서재무적능력은충분한것으로보임 관광계획의실현가능성에관한종합적검토 집객력높은시설및프로그램도입의필요성 -투자유치분양대상사업으로구분된테마파크조성사업의실현성을높일수있도록사업계획의구체화및사업시행예정자의직접참여방안등다각적인사업실현방안을보완하는것이바람직함 미래관광행태전망의불확실성을고려하여유보지의비율을확대함과동시에, 향후관광행태변화와지역여건, 환경친화성등을종합적으로고려하여창의적이고매력있는관광시설을도입하기위해유보지를활용함으로서태안관광레저형기업도시의경쟁력을키울수있는방안이바람직함 불특정다수의일반관광객이자유롭게이용가능하도록개발예정지의역사, 문화, 생태적특성을반영한철새생태공원, 역사문화공원등공원 (public park) 시설도입이바람직함
Ⅳ. 사업성분석등에관한검토 1. 개발이익산정의검토 1) 개발비용산정의검토 (1) 토지취득비용 기업도시개발이익산정기준 에는토지매입비용은감정가격으로산정토록되어있으므로, 토지매입비용을포함한토지취득비용의산정방법과산출근거는적정함 다만, 토지감정평가시극히일부의토지 ( 약 3만평, 대상지면적의 0.68% ) 에대해서만평가를함으로써표본추출이과소함 (2) 도시조성비용 본개발사업에서산정된조사비, 설계비, 공사비의산출방법과산정기준은관련법률과기준에부합되는것으로판단됨 사업자에의해제시된공사비내역과예정가격결정기준과표준품셈및단가에의해산정된검토내역이크게차이가나지않았으며실적공사비적용공종및단가를기준으로단가비교를실시한결과크게차이가나지않음 개발비용중공사비의경우, 평당공사비용이약 18만원수준으로지방택지개발사업의공사비와비슷한수준으로나타남 -다만, 태안기업도시개발의경우, 골프장이전체토지이용의 60% 에달한다는점에서실제로는일반택지개발사업에비하여소요비용이적게들어가게될것으로판단 ( 골프장조성비용은별도산정 ) 공사비내역서에제시된단가는타당한기준과근거에의해서작성된것으로사료됨
Ⅳ. 사업성분석등에관한검토 41 (3) 자본비용 제출자료에서는 민간투자지원센터백서 ( 국토연구원, 민간투자지원센터, 2005) 에나타난 2002~2004년기간중협상완료된 44개수익률을대상으로추정한기준자본비용율 7.24% 를적용하였음 이는 기업도시개발이익산정기준 에적합한것으로판단됨 2) 개발수입산정의검토 제출자료에의하면, 2008년부터 2020년까지불변금액으로총 5,272억원 ( 경상금액 6,549억원 ) 의분양수입이발생하는것으로되어있음 -평당분양금액은고급주거지역이나상업지구등에는 90~100 만원, 국제비즈니스단지및일반주거용지는 50 만원 ~55 만원, 병원및아카데미타운등은조성원가보다싼금액인 30 만원선에서공급하는것으로되어있음 토지분양단가의적용근거등이미흡한것으로보임 -전문가 ( 감정평가사 ) 입장에서토지분양가의객관성을확보하기위해서는용도지역별로 1-2 개필지를선정하여평가하는것이타당하리라판단됨 -토지분양가는용도지역, 위치에따라지가수준이크게달라질것으로보임 3) 개발이익산정의검토 기업도시개발특별법에사업시행자에의하여직접사용되는토지는개발이익산정대상에서제외하도록되어있음에따라태안관광레저형기업도시개발이익산정에있어서도골프장의매각수입과함께이에해당하는제반개발비용은산정하지아니함 제출자료에의하면, 토지분양이완료되는 2020년까지총 1,227억원의분양이익이발생하는것으로나타남 여기에 7.24% 의자본비용을공제 ( 선수금발생이자는차감 ) 할경우 768 억원의개발이익이발생하는것으로되어있음
42 그러나, 자본비용율의연차별적용상오류가있어이의시정이요구됨 -분양이익 ( 분양수입 -분양원가 ) 에서판매관리비를제외한영업이익이사업초기에부 (-) 에서토지분양에의하여 2010 년부터정 (+) 으로전환 -개발이익은영업이익에서자본비용을차감하여산정하게되는데, 영업이익이발생하게되면선수금발생이자로이익이커지므로차감해야하는자본비용은부 (-) 로산정되고그반대로영업손실이발생하게되면차입이자지불로이익이줄어들므로자본비용이정 (+) 으로산정되어야함 -본자료를검토한결과, 영업이익이발생하는 2010 년 2013 년자본비용이정 (+) 으로산정되어있는데이는영업이익이발생하여차감해야하는자본비용이부 (-) 로나와야함에도불구하고잘못산정된결과임 또한, 제출자료에서제시한개발이익은법인세를고려하지않았는바, 기업도시개발이익산정기준 에따라법인세를납부한후의세후개발이익을전제로하여야할것임 이와같은기준에의하여개발이익을다시산정할경우, 개발이익은 334 억원이발생하는것으로나타남 구분 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016-20 합계 분양수입 261 739 929 1,020 727 355 169 89 983 5,272 분양원가 92 1,206 753 801 633 428 3,913 분양이익 -92-1,206-492 -63 296 593 727 355 169 89 983 1,359 판관비 7 18 23 26 18 9 4 2 25 132 영업이익 -92-1,206-499 -80 273 566 709 346 165 87 958 1,227 자본비용 ( 초안 ) 3 50 112 133 126 96 49 11-3 -7-111 459 자본비용 152 1,786 655 94-276 -497-531 -218-86 -36-150 893 ( 수정안 ) 개발이익 ( 초안 ) 제출자료에나타난개발이익개요 ( 단위 : 억원, 불변가격 ) -95-1,256-611 -213 147 470 660 335 168 94 1,069 768 개발이익 -244-2,992-1,154-175 549 1,064 1,240 564 251 123 1,108 334 ( 수정안 )
Ⅳ. 사업성분석등에관한검토 43 기업도시개발이익산정기준의기본전제사항에대한산정과정의부합성 여부는다음표와같음 개발이익산정기준상의전제조건부합성검토 기준 부합여부 1. 개발이익은총개발수입에서총개발비용을차감하여산정부합 2. 사업기간은계획상개발비용이발생되는시점으로부터개발수입이완료되는시점까지의기간 부합 3. 개발이후운영단계에서발생하는수입과비용은산정대상에서배제부합 4. 개발이익의산정은개발구역지정제안시점을기준으로불변가격을적용하여산정 5. 법제 16 조제 1 항의규정에의하여시행자에의하여직접사용되는토지는개발이익의산정에서제외 부합 부합 6. 개발사업에한정하여기업회계기준에따라별도작성부합 7. 법인세를납부한후의세후개발이익을전제불부합 8. 개발계획승인등의과정에서변경된내용은개발이익산정에수정반영하여야함 추후반영
44 2. 종합검토의견 태안기업도시개발사업의구역지정제안자인현대건설의개발이익은대체로 기업도시개발특별법 의취지에따라합리적인방식에의하여산정되었다고판단됨 그러나, 일부자료의불충분으로개발이익산정과정을정확하게검토하는데한계가있었음 -평당토지매입비용추정을위한감정평가가격과분양가격추정을위한표본규모등이미흡함 -사업의사전타당성검토시토지보상비의합리성, 객관성을확보하기위해서는공기업또는지자체가총필지수의약 1-2% 에해당하는필지를직접선정하여감정평가사에게의뢰하는것이일반적임 이에대하여는본검토과정을통하여일부보완하였으나나머지부분은개발계획단계라는시점상의한계에서비롯된것으로실시계획시점에서의보완이바람직할것으로판단됨 개발비용중공사비의경우평당공사비용이약 18만원수준으로지방택지개발사업의공사비와비슷한수준으로나타나고있으나이사업의특성상구체적인검토가필요함 -태안관광레저형기업도시개발의경우, 골프장이전체토지이용의 60% 에달한다는점에서실제로는일반택지개발사업에비하여소요비용이적게들어가게될것으로판단 ( 골프장조성비용은별도산정 ) -또한, 부남호수질개선을위한준설토를활용하여부지를조성하면사업의효율성을높일수있을것임 자본비용율 7.24% 적용은 기업도시개발이익산정기준 과현금융상황등을고려할때적정하다고판단되나, 향후실시계획수립단계에서는당시의금융상황에맞는자본비용율로수정해야할것임 또한, 기업도시간의객관적이고투명한개발이익산정을위하여제시된건
Ⅳ. 사업성분석등에관한검토 45 설교통부훈령제595호의 기업도시개발이익산정기준 에따르지않은부분이있어이에대한수정이요구됨 -자본비용율의연차별적용방식이잘못되어있고, -세후개발이익이아닌세전개발이익을산정하였음 개발계획단계에서구득가능한자료를토대로개발이익산정기준에따라산정한결과에따르면, 태안관광레저형기업도시개발에의하여 334억원의개발이익이발생되는것으로나타나, 제출자료에나타난 768억원과차이를보였음 -개발이익의산정에있어토지취득비용및토지매각수입의추정등에감정평가업자에의한예상감정가격의추계가영향을미친다는점을감안할때, 사업시행자가선정한감정평가법인외에공공부문등에서지정한감정평가법인에의한복수의평가를받도록하는것이바람직함 -향후, 토지취득가격및예상분양가격에대한평가가보완되고, 실시계획단계에서개발비용이구체화됨에따라개발이익의규모는상당부분변동될것으로보임 -또한, 구역지정및개발계획승인등의과정에서개발계획안이변경될경우에는실시계획단계에서의개발이익재산정시이를반영토록해야할것임 한편, 태안군과의협약서 ( 안 ) 에개발이익의 100% 를지역개발사업에재투자하도록한것은 기업도시개발특별법시행령 에규정된환수비율을초과하는것으로법적근거가없으나, 시범사업선정시기업도시위원회에서제시한이행조건에따라지방자치단체와의협약으로기반시설등에재투자하는것은바람직하다고판단됨 -또한, 기업도시선정과개발구역지정시점에서사업시행예정자가소유하고있는토지의감정가격이상승하였으므로기업의이익발생분에대한지역사회환원차원에서사업시행자가자발적으로지방자치단체와협의하여공공또는기반시설등에재투자하는것도바람직함 적정한개발이익을초과하는이익 ( 개발이익의 33.5%, 본사업의경우
46 112 억원 ) 은 기업도시개발특별법 제8조제 2항에따라기반시설등에재투자하도록하고있음 태안관광레저형기업도시의시범사업대상지역선정당시부수된이행조건에따르면, 개발이익의일정비율을농업생산성향상및농업기반시설에지원토록하고있음