[ 리서치센터심층리포트 ] 거래량과가격으로 바닥신호미리감지하기 2013.06.12 리서치센터윤지해선임연구원 CONTENTS Ⅰ. 거래량과시세 2가지지표로바닥시점찾기 1. 아파트 2. 다세대 / 연립 3. 단독 / 다가구 Ⅱ. 보조지표분석도필수 1. 정책과금리 III. 종합판단
[ 부동산 4 심층리포트 ] 거래량과가격으로, 바닥신호미리감지하기 거래량과가격은 바닥신호 의핵심변수 정책과금리도보조지표로참고필요 아파트시장바닥다진듯, 선행지표로삼아야 투자자가주택시장진입을저울질할때가장궁금해하는점은매입한가격수준이 바닥이냐, 아니냐 하는부분이다. 그이유는바닥시점을정확하게예측한다면투자자의기대수익대비초과이득이가능하기때문이다. 그렇다면이처럼투자에중요한바닥시점은어떻게판단해야할까? 결론부터살펴보면바닥시점을정확하게예측하기는상당히어렵다고할수있다. 오죽하면 바닥은지나봐야바닥인지할수있다 는말이나왔을까. 하지만그렇다해도포기는이르다. 바닥을판단할수있는몇가지의지표분석을통해어느정도는예측이가능하기때문이다. 예를들어증권 금융시장과마찬가지로주택시장도거래량과가격의추세분석을통해바닥시점을미리가늠해볼수있다. 거래량과가격, 2 가지의변수는주택시장의바닥시점판단에있어다양한의미를제공한다. 예를들어거래량과가격이모두상승세를나타낸다면저가매물이소진되고주택시장이활성화됐다는의미로해석될여지가있다. 반면거래량이줄고가격도하락하는경우라면어떨까? 이런경우라면가격이하락해서저가매물이많아졌음에도불구하고매수세가취약해추가하락의가능성이높다는의미로해석할수있다. 이처럼투자자에게다양한의미를제공하는거래량과가격분석을통해작금의서울주택 시장에대한바닥여부를미리미리판단해보자. 2
Ⅰ. 거래량과시세 2 가지지표로바닥시점찾기 1. 아파트시장 - 거래량큰폭증가, 가격보합 서울아파트시장은거래량증가, 가격보합의흐름을나타내고있다. 이처럼거래량은증가하는가운데가격이보합세를나타내는경우, 저가의급매물이아직완전히소화되지못한때문으로이해할수있다. 하지만거래량이과거추세와달리크게늘어나고있는만큼일정한기간조정을거치고나면반등이나타날가능성은높다고할수있다. 따라서추가하락보다는 반등 의가능성에무게를두고, 가격도거래량과동반반등하는시점을찾아진입시기를선별하는투자전략이유용할것으로보인다. 거래량수치로보면 2008 년이후최근 5 년동안진행된서울의아파트월별거래량평균은 4734 건이다. 올해 1 월, 2 월거래량은각각 83 건, 2765 건으로평균에미치지못했던반면, 3 월과 4 월에는각각 5181 건, 5954 건으로평균거래량을넘어섰다. 이후 5 월에는 6329 건으로최근 3 년내최고기록이었던 20 년 3 월의 6925 건에육박하고있다. 서울아파트 3.3 m2당가격 ( 만원 ) 및거래량 ( 건수 ) 14,000 12,000,000 8,000 6,000 4,000 2,000 0 1 234 5 678 4 567 8 9 4 567 8 9 4 567 8 9 4 567 8 9 4 5 9 3.3 m2당가격아파트거래량 1 2 3 4 5 1,900 1,850 1,800 1,750 1,700 1,650 1,600 1,550 1,500 * 거래량출처 : 서울시. 2008 년 2009 년 20 년 20 년 2012 년 2013 년 3
금융위기라는특수성이있었던 2008 년제외한과거 5 년의 3 월 ~5 월거래량과가격을 5 개구간으로나누어살펴보면올해와비슷한구간은 2009 년의 1 구간정도로볼수있다. 2~4 번구간의경우 4 월과 5 월부터는거래량이크게줄어들었던반면 2009 년과올해인 1, 5 구간은거래량이오히려급증하는양상을보이기때문이다. 또한 3.3 m2당가격을살펴봐도 2~4 구간은뚜렷한하락세를보였던반면 1 구간에서는일정기간의보합흐름이후상승흐름이나타나고있다. 따라서올해의경우향후 1~3 개월동안의거래량과가격추이를더살펴봐야확실한추세를알수있겠지만거래량증가와가격보합의흐름으로볼때 2009 년처럼의미있는반등이나타날가능성이높다고할수있다. [2 0 1 3 년주요아파트실거래가격상승사례 ] 주소 1 2 3 4 5 저점대비고점상승률 (%) 강남구논현동논현두산위브 252-1 84.99 63,500 64,500 1.57% 91.94 75,000 78,500 78,900 5.20% 강남구대치동은마 316 93.43 74,500 75,900 78,500 81,000 8.72% 강남구역삼동 래미안그레이튼 763-16 84.97 90,000 95,000 99,000.00% 강동구고덕동 고덕아이파크 499 84.98 59,000 56,250 62,700 65,000 15.56% 강동구둔촌동 59.98 45,800 46,800 47,000 2.62% 84.91 55,800 58,000 3.94% 서초구반포동 래미안퍼스티지 18-1 59.89 91,000 92,500 95,000 97,300 6.92% 서초구방배동 서리풀e편한세상 906-13 124.79 135,000 140,000 3.70% 서초구서초동 서초두산위브 1362 83. 52,000 53,000 1.92% 송파구잠실동 * 월최고가거래기준 * 출처 : 서울시 아파트명 둔촌푸르지오 630 84.79 84,500 83,500 84,000 86,000 85,500 2.99% 84.97 88,500 89,900 1.58% 잠실주공5단지 27 3.54 89,000 92,000 94,500 4,000 6,000 19.% 송파구신천동파크리오 17 잠실리센츠 22 지번 전용면적m2 거래금액 ( 만원 ), 거래시기 ( 월 ) 59.99 68,0 70,000 69,000 71,000 72,000 5.73% 84.99 90,000 93,000 96,000 94,500 95,400 6.67% 경기에민감한강남 4 구에서실제거래된아파트의매매가격을보조지표로살펴보면생각보다어렵지않게가격이상승한사례를찾을수있다. 상승한사례들을기준으로 1 월 ~5 월의저점가격대비고점가격의실제상승률을따져본결과강남구역삼동래미안그레이튼이 %, 강동구고덕동고덕아이파크 15.58%, 서초구반포동래미안퍼스티지 6.92%, 송파구잠실동잠실주공 5 단지 19.% 상승한것으로나타났다. 시세를기준으로한현재시점의 3.3 m2당평균매매가격이보합수준인것과달리실제현장에서는상승사례가늘어나는분위기라고볼수있다. 아무래도통계적인수치보다는현장에서의실제매매가격이먼저움직이는때문이다. 4
2. 다세대 / 연립시장 - 거래량증가, 가격혼조 서울다세대 / 연립시장은거래량증가, 가격혼조의흐름을나타내고있다. 이처럼거래량은증가하고가격은혼조세를나타내는경우, 일정한추세가나타나기전까지는관망할필요가있다. 게다가거래량수준도과거평균수준에미치지못하고있어섣부른판단에주의가필요하다. 거래량이평균에미치지못하는경우라면가격상승해도현재가격에대한수요자들의확신이부족하다는것으로이해할수있기때문이다. 경우에따라서는확신없는매수세로인해매매가격이하락세로돌아설가능성도있다. 서울다세대 / 연립 3.3 m2당가격 ( 만원 ) 및거래량 ( 건수 ) 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 3.3 m2당지분가격 다세대 / 연립거래량 1 2 3 2,327 2,260 2,017 970 602 30 3000 2900 2800 2700 2600 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 1 2 3 4 5 20년 2012년 2013년 * 거래량출처 : 서울시 2500 거래량을수치로보면 20 년이후최근 3 년동안진행된서울의다세대 / 연립의월별거래량평균은 2249 건으로나타난다. 올해 1 월 ~3 월동안진행된거래량은각각 602 건, 970 건, 2017 건으로평균수준에미치지못했다. 반면 4 월, 5 월에는각각 2260, 2327 건으로평균거래량을소폭넘어선것으로나타났다. 하지만아직까지 20 년 4 월기록했던 3525 건의거래량에비하면 34% 나적은 수준이어서본격적인반등을위해서는거래량이추세적으로더늘어날필요가있다. 3.3 m2 5
당가격또한 5 월기준 2924 만원수준으로 20 년및 2012 년동기대비여전히낮은 수준이므로섣불리미래를예단하기보다는하락에대한위험관리가더중요한시점이다. [2 0 1 3 년주요다세대 / 연립실거래가격상승사례 ] 주소 1 2 3 4 저점대비고점상승률 (%) 강북구미아동삼성아트빌 (314-22) 314-22 46.48 20,600 21,200 2.91% 강북구우이동상록수빌 154-23 61.94 18,000 18,700 3.89% 관악구신림동 다세대 / 연립명 지번 전용면적m2 거래금액 ( 만원 ), 거래시기 ( 월 ) 수연아트빌 597-61 47.36 16,800 17,150 2.08% 영동빌라 A 493-3 61.39 20,900 21,900 4.78% 해돋이빌라 408-8 49.34 14,300 15,500 8.39% 광진구구의동 욱현스카이빌 (77-56) 77-56 59.15 27,500 30,000 9.09% 금천구시흥동 영일빌라5차 438-194 48.33 18,700 19,500 4.28% 도봉구창동 이건하이팰리스 442-15 46.6 20,500 21,000 2.44% 동작구대방동 팰리스타운 335-9 74.79 31,000 33,000 6.45% 동작구상도동 영산아트빌라 56-2 47.92 13,500 15,200 12.59% 성북구정릉동 풍산쉐르빌 816-9 84.06 22,300 23,000 23,200 4.04% 송파구거여동 대성레전드빌 2-5 34.58 20,900 22,000 5.26% 송파구문정동 보고리치빌 93-24 48. 25,700 26,000 1.17% 양천구신월동 우진팰리스 81-26 54.49 20,000 21,500 7.50% 중랑구면목동 경수하이빌 467-18 28.26 14,000 14,300 2.14% 중랑구면목동 동아쉐르빌A동 543-1 47.04 22,500 24,800.22% 중랑구상봉동 삼성쉐르빌 129-46 50.77 25,000 25,500 2.00% * 출처 : 서울시 서울 25 개구에서실제거래된다세대 / 연립매매가격의상승사례를보조지표로살펴보면앞서살펴봤던아파트시장과달리가격상승의사례를찾기가다소어려운편이다. 경기변화에더민감한아파트시장이바닥을확실하게다져야그온기가다세대 / 연립으로도퍼질수있을것으로보인다. 상승한다세대 / 연립은강북구, 중랑구등강북권을중심으로포진해있는상황이다. 1 월 ~4 월저점매매가격대비고점매매가격의단지별상승률을보면광진구구의동욱현스카이빌이 9.09% 로상승률이높게나타났고, 동작구상도동영산아트빌라 12.59%, 중랑구면목동동아쉐르빌 A 동.22% 로수익률이높았다. 다만아직은상승폭이 1%~3% 로낮은단지들도많아전반적인상승세가나타나기까지는다소시일이필요할것으로보인다. 3. 단독 / 다가구시장 - 거래량증가, 가격하락 서울단독 / 다가구시장은거래량증가, 가격하락의흐름이나타나고있다. 가장 최근인 5 월거래량이 00 건수준에도못미치는 741 건수준으로평균이하여서거래량 6
증가에대한의미부여도어려워보인다. 따라서거래량이증가했다고는하지만역사적으로낮은거래량과하락하는가격을통해서는추세를판단하기는어려운상황이다. 게다가단독 / 다가구시장은아파트 / 다세대 / 연립과달리건물의가치보다는토지의가치를더우선시하는경우가많아개별물건의편차가크다는점도미래예측을복잡하게하는요인중하나다. 서울단독 / 다가구 3.3 m2당가격 ( 만원 ) 및거래량 ( 건수 ) 1,400 3.3 m2당지분가격단독 / 다가구거래량 2,0 1,200 1,000 800 600 400 200 1 2 641 3 551 324 272 741 2,050 2,000 1,950 1,900 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 12 1 2 3 4 5 20년 2012년 2013년 * 거래량출처 : 서울시 1,850 3 월 ~5 월거래량과가격을 3 개구간으로나누어살펴보면과거단독주택거래량은 1 월 ~5 월까지증가한이후하반기로갈수록거래량이줄어드는반복적인현상이나타나고있다. 따라서금년 6 월부터는거래량증가세가하락반전될가능성도있으므로주의가필요하다. 의미있는가격상승을위해서는과거고점수준인월 00 건이상수준에서거래량이꾸준하게유지해야될것으로보이므로내집마련의목적이아닌투자목적이라면장기간자금이묶일가능성을고려하고단독 / 다가구매입에나서야할것으로판단된다. 7
Ⅱ. 보조지표분석도필수 1. 투자판단에정책, 금리지표도 중요 위에분석에서살펴본것처럼거래량과가격은투자자들에게적절한매입시점판단에있어혜안을제공한다. 다만그외에도다양한변수들이주택가격에영향을미칠수있으므로몇가지분석이더필요하다. 특히정책과금리부분은거래량과가격못지않게주택가격에중요한역할을하므로간과해서는안된다. 정책의경우 2013 년올해가박근혜정부의시작점이다보니정책민감도가높은상황이다. 일단 4.1 발표된부동산종합대책의경우세금감면과공급량조절, 청약제도완화, 금융규제완화, 임대활성화등부동산과관련된대부분의내용이총망라돼있어주택가격의추가하락가능성을크게줄이는역할을할수있다. 실제 4.1 대책발표를기점으로수요자들의가격상승기대감이높아지면서서울재건축아파트의거래량과가격이동반상승세를나타내기도했다. 최근에는 6 월취득세감면일몰을앞두고상승세가주춤하는모양새지만 4.1 대책의효과가올해연말까지로예정된만큼섣부른판단은곤란하다. 한편, 주택시장에서는레버리지 ( 지렛대 ) 효과와관련이높은 금리 부분도간과해서는곤란하다. 5 월한국은행은기준금리를 0.25%p 인하하면서연 2.5% 수준으로낮췄다. 이에따라서민가계대출의대부분을차지하고있는부동산대출이자부담이줄어들것으로예상된다. 금리가투자판단에중요한이유는주택을사고팔때대부분의가계가대출을이용하기때문이다. 예를들어 3 억원의아파트를사는데 1 억원의대출을받았다면연 4% 수준 ( 대출금리가기준금리보다는높음 ) 의금리를가정하면 1 년동안 400 만원의이자비용이발생한다. 따라서보유주택이매년 400 만원수준의가격상승을발생시키지않는다면 5 년정도보유한뒤에는가격이그대로라해도 2000 만원의손해가발생하기도한다. 8
다만현재의주택시장은정책효과도있고, 과거대비낮은저금리효과가동시에 발생하는상황이므로거래량과가격이동반해서상승세를나타낸다면바닥을다지고상승할 수있는환경이라는점에더주목해야한다. III. 종합판단 아파트시장바닥다진듯, 다세대 / 연립 / 단독 / 다가구는? 글쎄 이상에서살펴본거래량, 가격, 정책, 금리부분을종합해보면아파트시장의경우는바닥을어느정도다진것으로판단해볼수있다. 따라서앞서살펴본거래량이 6~7 월에도지속적으로증가하고, 가격또한실질적인반등세가나타난다면추가상승을고려한저가매수전략이유효해보인다. 또한금리와정책부분도부동산시장에우호적인환경이므로추가하락을억제하는 하방경직성 요인, 즉호재로작용할것으로판단된다. 다만거래량이최근평균보다낮은다세대 / 연립 / 단독 / 다가구투자에대해서는주의가필요하다. 거래량이더늘어나는가운데가격이상승하는추세를더살펴볼필요가있기때문이다. 따라서앞으로 3~4 개월정도의거래량과가격지표를더살펴본이후에합리적인투자시점을다시모색할필요가있다. 아무래도주변거시경제환경에대한민감도가더높은아파트시장의반등세가완연하게나타난이후에야온기가전체주택시장으로퍼질수있을것으로보이는만큼, 일반주택에대한투자는아파트시장을 1 차적인선행지표로삼을필요가있다. 한편, 7 월이후하반기에는 4.1 대책의실질적인효과를가늠해볼수있을것으로도예상된다. 6 월임시국회를기점으로하우스푸어지원, 리모델링활성화등세금감면이외의정책지원이본격화될예정이기때문이다. 이러한각종정책효과에더해생애최초대상가구를중심으로대출금리가추가인하되는등한국은행의금리인하효과도하반기에더강화될가능성이높으므로단기적으로는가격반등의가능성에무게가실리는분위기다. ( 주 ) 시세는 2013.5.31 기준임 윤지해선임연구원 / 부동산 4 리서치센터 9