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저작자표시 - 비영리 - 변경금지 2.0 대한민국 이용자는아래의조건을따르는경우에한하여자유롭게 이저작물을복제, 배포, 전송, 전시, 공연및방송할수있습니다. 다음과같은조건을따라야합니다 : 저작자표시. 귀하는원저작자를표시하여야합니다. 비영리. 귀하는이저작물을영리목적으로이용할수없습니다. 변경금지. 귀하는이저작물을개작, 변형또는가공할수없습니다. 귀하는, 이저작물의재이용이나배포의경우, 이저작물에적용된이용허락조건을명확하게나타내어야합니다. 저작권자로부터별도의허가를받으면이러한조건들은적용되지않습니다. 저작권법에따른이용자의권리는위의내용에의하여영향을받지않습니다. 이것은이용허락규약 (Legal Code) 을이해하기쉽게요약한것입니다. Disclaimer

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1) 외국에서는판매시설 (Retail Property) 이지만국내에서는이를통칭하여상가로사용하기때문에 상가용부동산 으로용어를통일한다는하권찬의선행연구를따른다. 2) 하권찬 (2009) - 3 -

3) 황주영 (2006) 은부동산분양의구분하는형식중분양대상권리에따른구분을설명하고, 이에덧붙여하권찬 (2009) 은대다수점포가크기와모양이일률적으로구획된구좌를분양하는구좌분양, 법적으로개별등기로서상가를계약하면토지와건물에대한소유권이피분양자에게넘어오는방식으로근린상가등분양시사용되는구분분양 ( 등기분양 ), 하나의테마로상가가운영될때지분을나누어분양하는지분분양, 임대차계약으로이뤄지는임대분양으로구분하여설명하는데본논문에서임대형부동산은임대분양하는방식으로사용권이분양되는상가에속한다. - 4 -

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4) http://mk.sangga114.co.kr 5) http://map.naver.com/ 6) http://sg.seda.or.kr/ - 6 -

7) http://kosis.kr/ - 7 -

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8) 조선시대에지금의종로를중심으로설치한상설시장이다. 관아에서임대하여주고, 특정상품에대한독점판매권과난전을금지하는특권을주는대신관아에서필요로하는물품을바칠의무를부과하였다. - 9 -

9) 박은숙 (2007) 10) 김양희, 신용남 (2000) 11) 상가후분양제는분양사업자의횡령문제가불거진 굿모닝시티사건 을계기로 2005 년 4 월 23 일부터시행되었다. - 10 -

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12) Mark J. Eppli, John D. Benjamin(2001) 13) Wheaton, William C. and Raymond G. Torto. (1995) 는 Retail Sales and Retail Real Estate. Real Estate Finance 에서소비자소득수준보다상가매출이보다느리게오르므로지역수준의쇼핑센터개발할때소비자의소득수준이좋은지표가될수없다고설명한다. 늘어나는전체상가면적의비율의절반수준으로단위면적당매출이증가하며, 쇼핑몰역시큰차이는없고면적이늘어날수록점점전체단위면적당매출량은줄어드는것을설명하고있다. 또한소비자구매지수생산자구매지수를비교해본결과일관성이없을증명하여, 주요변수들에대한체계적인장기자료가없다는점을밝혔다. - 12 -

14) 하권찬 (2010) 15) 첫번째단계에서공실률을구하고, 이를설명변수로서임대료예측하는모형 ( 두번째단계 ) 에투입한다. - 13 -

16) 단일상업시설내점포간운영성과를다루고있지만외국선행연구에서다루는상가의규모와연구의실질적인내용의차이를감안하여분류하였다. - 14 -

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연구자종속변수독립변수 Sirmans & Guidry (1993) HardinⅢ & Wolverton 단위면적당 임대료 단위면적당 -2000 호가임대료 ( 최대, 최소 ) HardinⅢ & Wolverton 단위면적당 -2001 호가임대료 ( 최대, 최소 ) HardinⅢ & Wolverton 단위면적당 -2002 호가임대료 ( 최대, 최소 ) 이경춘 (1995) 김찬호 송지수 단위면적당 임대료 전세기준 -2001 임대료 홍기용 정승영 -2006 이재우 이창무 -2006 양승철 이성원 -2006 임대료 월세환산임대료 임대료 면적, 빌딩연령, 핵심임차인유형, 건물디자인, 입지조건, 공실면적, 시점, 인구, 소득 상권내공실률, 인근지역쇼핑센터, 쇼핑센터공실률, 규모, 점유면적, 빌딩연령, 주요간선도로접근성, 최근개보수여부, 주차면수, 신호등, 좌회전차선수, 건물동수, 각지입지, 건물배치, 외장, 임대차방식, 상권인구, 소득, 공공보조가구수 공실률, 상권내공실률, 면적, 상대적규모, 상권내경쟁시설수, 인근시설거리, 공공보조가구수, 구매력, 빌딩연령, 빌딩연령 2, 개보수, 주요간선로접면여부, 좌회전접근차선, 최대이용가능공간, 최소이용가능공간, 건물배치, 핵심임차점포 공실률, 면적, 상권내공실률, 1 마일내근린, 커뮤니티센터수, 인근시설거리, 공공보조가구수, 구매력, 빌딩연령, 이용가능공간최대최소차, 개보수, 주요간선로접근성, 건물배치 경과월수, 도로접촉면수, 대로접근거리, 중로접근거리, 지하철역접근거리, 입주층, 매장면적 지역, 행정동, 세대수, 단지내상가수, 인접상업지역, 층수 ( 지상, 지하 ), 상가입지업체수, 층별입지업체수, 층별상가유형, 단지내, 입지층, 면적, 주출입구접근성, 동종업체 ( 전체, 권리금, 보증금, 제조업체수, 정부혜택수령, 주택수, 생활보호대상자수, 3차산업 제조업종사자수, 연립다세대주택비율, 기타주택비율최급접지하철역일평균이용객, 지역, 지하철역까지의거리, 최고지가점까지의거리, 도로접면수2이상, 중로접면, 빌딩연령, 연면적, 건물지상층수, 입주층, 업종, 임대계약면적 상권, 경과년수, 연면적, 구조, 지하철역까지거리, 도로조건, 지역인구밀도, 지역도소매업체수 - 18 -

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17) 신도림 신림상권사진참고 - 21 -

상권위계상권 1 역삼, 선릉, 서초, 청담, 남부터미널, 동대문, 명동 2 고속터미널, 양재, 영등포, 신림, 신도림, 종로, 이대, 홍대 3 연신내, 제기동, 기타 18) 이종은, 조주현 (2008) 19) 상권별유동인구와매출액을기준으로한매일경제 100 대상권조사순위를기준으로 1-20 위까지, 21-50 위까지, 나머지순위의상권으로 3 단계로구분하였다. - 22 -

종속변수 건물특성요인 거리특성요인 : 유동인구 상권특성요인 : 상권위계 vacall* 전체평균공실률 비고 ownership* 운영주체 임대형, 분양형 buildingtype 상가유형 - years_open* 입주년도 시간변수 Gfarea* 연면적 - IntDesign** 평면유형 격자형, 유선형 NoShops* 점포수 - BF 지하층수 - Floors 지상층수 - subway_passengers 지하철승하차인구 - DistSubway_centroid 지하철역, 건물의중앙직선거리 - DistSubway_naver 지하철역출구건물입구거리 - Corner_WideRoad 큰도로코너입지여부 - Corner_smallRoad 블록단위코너입지여부 - RoadWidth 최대접면도로의넓이 - FloatingPop*** 상가앞거리유동인구소상공인진흥회자료 _Iretailhie_1,2,3* 상권위계 매일경제 100대상권 1-20위위계1 21-50위위계2 나머지순위위계3 PopDohng 동인구수 - PopGu 구인구수 - EmpDohng 동종사자수 - EmpGu** 구종사자수 - WRDohng 동도소매종사자수 - WRGu** 구도소매종사자수 - WRDohngRatio 동도소매종사자비율 - WRGuRatio 구도소매종사자비율 - area_gu 구면적 - area_dong 동면적 - 20) 유의하지않은변수는 * 표시없음 * 유의하며최종모형에사용된변수 ** 유의하지만최종모형에서제외한변수 *** 유의하지않으나상가주변유동인구통제하기위해최종모형사용 - 23 -

Mean Median Min Max sample standard deviation population standard deviation 공실률 23.3% 0.9% 0.0% 100.0% 36.2% 36.0% 구분 임대형 분양형 합계 표본수 ( 동 ) 23 52 75 평균공실률 6.60% 30.3% 23.3% 공실률 0% 82.6% (19동) 32.7% (17동) 48.0% (36동) 공실률 100% 0%(0동 ) 17.3%(9동 ) 12.0%(9동 ) 21) 자연공실률은임차인변경에따른이주기간등으로인한공실률이자연적으로발생하는것을말하는데, 공실된상태에서임대료가상승하지도하락하지도않는구조적공실률 (Structural Vancany) 이다. - 24 -

상관관계지하 1 지상 1 지상 2 지상 3 지하 1 86.0% 80.6% 77.2% 지상 1 82.3% 84.8% 지상 2 88.5% Building Level Mean Median Min Max sample standard deviation population standard deviation Level 임대 :23, 분양 :52 경과년도 8.3 7 1 32 6.1 6.1 연면적 63889.3 22,995 2,327 665,785 112,024.6 111,275.3 평면유형 직선형 :66 유선형 :9 점포수 675.3 400 12 4000 844.0 838.4 지하층수 4.4 5 1 8 2.2 2.2 층수 14.5 14 0 54 9.8 9.8-25 -

Street Level : Floating Population Mean Median Min Max sample standard deviation population standard deviation 지하철승하차인구 90,759.5 88,517.0 12,738.8 203,544.0 41,022.6 40,748.2 지하철역, 건물의중앙직선거리 350.1 292.3 0.7 2,801.1 426.1 423.3 지하철역출구건물입구거리 177.7 170.0 1.0 900.0 173.3 172.1 큰도로코너입지여부블록단위코너입지여부 23 / 75 61 / 75 최대접면도로의넓이 28.9 30 5 70 12.1 12.0 상가앞거리유동인구 3,265.1 2,937.9 226.0 15,659.1 2,393.3 2,377.3 22) 지하철출구와상가의출입구가붙어있을경우 1m 로설정하였다. - 26 -

District Level : Retail Hierarchy Mean Median Min Max sample standard deviation population standard deviation 상권위계 1단계, 2단계, 3단계 동인구수 68,134 44,629 2,140 486,060 94,796 94,161 구인구수 318,225 363,643 117,253 522,198 157,684 156,630 동종사자수 80,653 48,016 6,248 575,560 111,081 110,338 구종사자수 346,036 380,663 77,311 642,707 178,287 177,094 동도소매종사자수 17,204 1,168 1,686 87,484 18,105 17,984 구도소매종사자수 66,153 63,441 12,654 113,830 34,930 34,696 동도소매종사자비율 24.8% 19.4% 9.7% 48.8% 12.50% 12.42% 구도소매종사자비율 18.8% 17.7% 12.8% 23.4% 3.55% 3.53% 구면적 103,608,280 39,627,891 14,444,619 266,597,389 109,523,359 108,790,753 동면적 1,658,803 1,381,930 507,018 7,514,297 1,403,020 1,393,635-27 -

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건물 Model#1 Model#2 Model#3 Model#4 특성요인 Coef. t-stat Coef. t-stat Coef. t-stat Coef. t-stat 입주년도 -0.01031 0.004-0.01122 0.004-0.01123 0.005-0.01145 0.004 연면적 -5.8E-07 0.009 - - -5.6E-07 0.005-5.9E-07 0.003 평면유형 -0.16729 0.005-0.15812 0.011-0.03796 0.440 - - 점포수 9.43E-05 0.050 9.56E-05 0.060 8.58E-05 0.089 8.66E-05 0.085 층수 - - -0.00558 0.088 - - - - 운영주체 - - - - 0.20422 0.003 0.21493 0.001 상수 0.312519 0.000 0.361723 0.000 0.169716 0.005 0.160993 0.005 R-sq 0.1509 0.1396 0.2062 0.2054 25) 이종은, 조주현 (2008) 에따르면점포면적이작을수록상가임대료는상승하는데점포당면적이커질수록공간활용도나효율성이떨어져단위당단가는감소하게되고, 표준적인면적이상인상가의경우총액에있어높은임대료로인하여임차인을구하기쉽지않기때문이다. - 29 -

건물거리 특성요인 Model#1 Model#2 Model#3 Coef. t-stat Coef. t-stat Coef. t-stat 입주년도 -0.01098 0.003-0.0123 0.002-0.01143 0.004 연면적 -6E-07 0.003-5.7E-07 0.004-5.9E-07 0.004 점포수 0.000097 0.071 0.000081 0.103 0.000086 0.095 운영주체 0.20553 0.001 0.20577 0.002 0.21465 0.001 유동인구 -1.4E-05 0.316 - - - - 지하철승하차객 - - -8.1E-07 0.482 - - 지하철입구거리 - - - - -1.2E-05 0.951 상수 0.202695 0.005 0.2506 0.079 0.163752 0.026 R-sq 0.2130 0.2132 0.2054-30 -

건물거리상권 특성요인 Model#1 Model#2 Model#3 Model#4 Coef. t-stat Coef. t-stat Coef. t-stat Coef. t-stat 입주년도 -0.01257 0.004-0.00907 0.012-0.01006 0.014-0.01106 0.011 연면적 -6.1E-07 0.002-6.6E-07 0.004-6.7E-07 0.003-6.9E-07 0.003 점포수 8.17E-05 0.138 8.46E-05 0.125 7.59E-05 0.188 7.96E-05 0.121 운영주체 0.20418 0.002 0.16145 0.017 0.16168 0.018 0.15983 0.026 유동인구 -2.1E-05 0.236-1.9E-05 0.220-2.3E-05 0.226-1.4E-05 0.435 동인구수 - - - - -1.4E-07 0.662-4.7E-07 0.166 구인구수 -2.3E-07 0.456 - - -4.9E-07 0.043 1.25E-07 0.762 구종사자수 - - -5.1E-07 0.039 - - - - 상권위계 2 - - - - - - 0.20046 0.149 상권위계 3 - - - - - - 0.400736 0.058 상수 0.324568 0.083 0.41891 0.004 0.486088 0.031 0.245384 0.352 R-sq 0.2182 0.2683 0.2701 0.32109 Coef. t-stat 입주년도 -0.00821 0.033 연면적 -6.66E-07 0.012 점포수 0.000105 0.063 운영주체 0.1608 0.017 유동인구 -4.16E-06 0.752 상권위계 2 0.150516 0.094 상권위계 3 0.327504 0.033 Final Model Number of obs = 75 상수 0.090077 0.304 F( 7, 67) = 4.59 Prob > F = 0.0003 R-squared = 0.2921 Root MSE =.32005-31 -

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구분 임대분양합계공실률표본수공실률표본수공실률표본수 강남 0.6% 10 17.9% 13 10.4% 23 동대문 15.8% 6 18.7% 13 17.8% 19 명동, 종로 0.0% 2 32.6% 5 16.8% 7 신도림, 신림 0.0% 2 16.0% 4 10.7% 6 이대, 홍대 0.0% 1 57.1% 6 49.0% 7 영등포 25.0% 2 58.3% 3 45.0% 5 기타 - - 53.0% 8 53.0% 8 26) 일부상가의경우해당상가홈페이지에서발췌한사진 27) - 38 -

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28) 상가 114 (http://www.sangga114.co.kr) 데이터 - 45 -

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Intuitively, these vacancies can be attributed to the fact that supply of shopping centers (and shopping centre floor space) exceeds the demand. Still, this simplistic analysis, albeit true, fails to comprehensively justify this alarming trend. This research paper analyzes the impact of the type of ownership structure on the vacancy rate in shopping centers. The paper explains the reason behind the varying vacancy rates among centers that are all located in prime locations. This paper sets forth the hypothesis that a lease-based ownership structure better prevents vacancies compared to its lot-sold counterpart. The hypothesis is inspired by the growth history of department stores in the Republic of Korea. History shows

that strategic marketing and proper tenant-mixing were pivotal to the vitalization of department stores in postwar Korea. I established a model using the factors derived from the vacancy rate, building characteristics, floating population characteristics, and business area characteristics in the third-quarter of 2012. The required data was personally collected by visiting and researching 75 shopping centers located in key business areas of Seoul. I then confirmed the impact and significance of each variable through a multiple regression analysis. As a result, the disparity in vacancy rates due to different ownership structures was found to be significant. In the case of lease-based structure, the vacancy rate was found to be approximately 16% lower than that in a lot-sold structure. The results provide compelling evidence in favor of the proposed hypothesis. The research findings highlight the importance of the ownership structure in the management of commercial real estate for the purpose of profit-making, for the differences were caused mainly by the fact of the ownership structure whilst all other things considered equal. - 48 -

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