도시및주거환경 정비사업여행 재개발 재건축 도시환경정비 주거환경개선사업 2010. 4.
도시및주거환경정비사업여행을발간하면서 먼저, 본책자의발간을통해도시및주택정비사업에대한궁금한점을종합적으로자세하게알려드리게된것을매우기쁘게생각합니다. 우리나라는 1960 년대산업화와함께급속히도시화가진행되는과정에서주로시가지개발의양적수요에대응하는형태로도시가발전되어왔습니다. 이에따라대부분의도시들이계획적 체계적으로개발된해외도시와비교해볼때기능성 안전성 경제성등의측면에서경쟁력이다소떨어지고, 국민의대부분이도시에서생활하게되면서주거환경의질적수준을제고하여야한다는요구가증가함에따라많은곳에서정비사업이진행되고있습니다. 그동안정비사업은선계획후개발이될수있도록하고자 2003 년에 도시및주거환경정비법 을제정한바있고, 2006 년에는소규모단위의재개발및재건축문제를해결하고자지역간균형발전과광역적인개발을도모하는재정비촉진사업제도 ( 일명뉴타운 ) 를도입하여운용을하고있습니다. 그러나정비사업의특성상계획수립부터조합구성 운영, 업체선정, 시공, 청산등에이르기까지추진절차가복잡하고, 각절차를이행할때마다상당한전문지식을필요로함은물론사업기간도 10 여년정도길게소요됨에따라정비사업을진행하는과정에서관련법령에대한많은질문과민원이발생하여왔음에도이를해소하는데활용할수있는자료가많지않은안타까움이있었습니다. 이번에국토해양부에서는정비사업참여자들이업무를수행함에있어서정비사업의절차등을쉽게파악할수있도록도움을드리고자정비사업의내용과절차에대하여보다알기쉽고보기편하게총괄적으로정리한 도시및주거환경정비사업여행 을만들었습니다. 본책자는정비사업단계별로사업추진과정의세부적인내용을포함하였고, 정비사업과관련한질의회신사례및판례등을사업단계별로정리하여정비사업관계자가여행을하듯이살펴보면서정비사업을전체적으로이해하기쉽게만들었습니다. 도시및주거환경정비사업여행 책자가정비사업을추진하는사람들에게많은도움이될수있기를바랍니다. 2010. 4 국토해양부주택토지실장
도시및주거환경정비사업여행살펴보는요령 발간한마디 도시및주거환경정비사업은계획부터준공 청산에이르기까지여러행정절차를거치도록되어있고동절차를이행하는과정에서법령의해석에대한견해차이로인한분쟁또는관련업무종사자의법령숙지미숙등으로인한민원발생등의문제를풀어가는데도움이될수있도록하고자도시및주거환경정비사업여행을발간하였습니다. 살펴보는요령 도시및주거환경정비사업여행은정비사업의종류별로구분하여각단계별로절차를거치는데필요한사항을정리하였고, 사업시행내용에따른구체적인사항은공통사항과사업종류별로구분하여법령사항과취지및사례와판례를담아놓았습니다. 도시및주거환경정비사업여행은총 4편 27장으로구성하였으며, 사업추진과관련하여필요한내용을쉽게찾아볼수있도록가급적제목을세분화하였으며, 법령명은약칭을사용하고용어정의를두었으며, 사업추진단계별로사례를담아사업추진단계에서알아야할사항을쉽게파악할수있도록하였습니다. 꼭알아두기 도시및주거환경정비사업여행에수록된내용은향후관련법령개정등으로내용이달라질수있으므로, 도시및주거환경정비사업업무에활용을할때에는관련법령을필히확인하여관련법령과다른부분이있으면관련법령이정하는바에따르시기를바랍니다. 축약어알아두기 도시및주거환경정비사업여행에서반복적으로명기되는각종법령, 고시등의명칭은축약어를사용하여 도시및주거환경정비법 은 도정법 또는 법 으로, 도시및주거환경정비법시행령 은 도정법시행령 또는영 으로, 도시및주
거환경정비법시행규칙 은 도정법시행규칙 또는 규칙 으로하였으며, 기타법 령의하위법령도도정법령처럼 사용하였으며, 각종법령별축약어는아래와같음 법령축약어 건설기술관리법 건기법, 공익사업을위한토지등의취득및보상에관한법률 토지보상법, 국토의계획및이용에관한법률 국토계획법, 도시개발법 도개법, 도시재정비촉진을위한특별법 도촉법, 도시저소득주민의주거환경개선을위한임시조치법 주거환경개선임시조치법, 보금자리주택건설등에관한특별법 보금자리법, 부동산가격공시및감정평가에관한법률 부동산공시법, 산업입지및개발에관한법률 산입법, 시설물의안전관리에관한특별법 시특법, 주택건설촉진법 주촉법, 지역균형개발및지방중소기업육성에관한법률 지균법, 집합건물의소유및관리에관한법률 집합건물법, 토지임대부분양주택공급촉진을위한특별조치법 토지임대주택법, 택지개발촉진법 택촉법, 재래시장및상점가육성을위한특별법 재래시장육성특별법, 주택공급에관한규칙 주택공급규칙 ㅇ사업관련명칭축약어주택재개발사업 재개발또는재개발사업, 주택재건축사업은 재건축또는재건축사업, 주거환경개선사업및도시환경정비사업 축약없이사용, 표또는그림에서는각각 주환사업 과 도환사업, 도시계획시설사업 도계사업, 조합설립추진위원회 본문, 표또는그림에서 추진위, 정비사업조합설립추진위원회운영규정 추진위운영규정 ㅇ기관명칭축약어 국토해양부 국토부, 한국토지주택공사 본문에서는 토지주택공사, 표또는 그림에서 LH 용어정의 도시및주거환경정비사업여행에서사용하는용어의정의는 도정법, 도촉 법, 주택법, 집합건물법, 보금자리법, 토지임대주택법 등각개별법
상제 2 조에서규정한용어의정의와각법률의본문에서규정하고있는바에따름 도정법 부문 정비구역 : 정비사업을계획적으로시행하기위하여지정ㆍ고시된구역 ( 법제2조제 1호 ) 정비사업 : 이법에서정한절차에따라도시기능을회복하기위하여정비구역안에서정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하기위해서시행하는주거환경정비사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업. 다만재건축사업은정비구역이아닌구역에서시행하는사업을포함 ( 법제2조제2호 ) 정비예정구역 : 정비구역으로지정할예정인구역 ( 법제3조제1항제8호 ) 순환정비사업 : 정비사업의원활한시행을위해정비구역내 외에새로건설한주택또는이미건설되어있는주택을활용하여정비사업으로철거되는주택의소유자및세입자가임시로거주하게하는방식으로정비구역을순차적으로정비하는정비사업 ( 법제35조제1항 ) 순환용주택 : 순환정비방식으로정비사업을시행하는경우에는그임시로거주하는주택 ( 법제35조제2항 ) 노후ㆍ불량건축물 : 다음의어느하나에해당하는건축물 ( 법제2조제3호 ) - 건축물이훼손되거나일부가멸실되어붕괴그밖의안전사고의우려가있는건축물 - 주변토지의이용상황등에비추어주거환경이불량한곳에소재하고건축물을철거하고새로운건축물을건설하는경우그에소요되는비용에비하여효용의현저한증가가예상되는건축물로서시 도조례가정하는다음의건축물 1) 건축법 제57조제1항에따라당해지방자치단체 ( 이하 지자체 ) 의조례가정하는면적에미달되거나 국토계획법 제2조제7호에의한도시계획시설등의설치로인하여효용을다할수없게된대지에있는건축물 2) 공장의매연ㆍ소음등으로인하여위해를초래할우려가있는지역안에있는건축물 3) 당해건축물을준공일기준으로 40년까지사용하기위하여보수ㆍ보강하는데드는비용이철거후새로운건축물을건설하는데드는비용보다클것으로예상되는건축물
- 도시미관의저해, 건축물의기능적결함, 부실시공또는노후화로인한구조적결함등으로인하여철거가불가피한건축물로서시 도조례로정하는다음의건축물 1) 준공된후 20년이상의범위에서조례로정하는기간이지난건축물 2) 국토계획법 제19조제1항제8호의규정에의한도시기본계획상의경관에관한사항에저촉되는건축물 3) 건축물의급수ㆍ배수ㆍ오수설비등이노후화되어수선만으로는그기능을회복할수없게된건축물 정비기반시설 : 도로ㆍ상하수도ㆍ공원ㆍ공용주차장ㆍ공동구 ( 국토계획법제2조제9 호에따른공동구를말함 ) 그밖에주민의생활에필요한가스등의공급시설로서다음의시설 - 녹지, 하천, 공공공지, 광장, 소방용수시설, 비상대피시설, 가스공급시설 - 주거환경사업을위해지정 고시된정비구역안에설치하는공동이용시설로서사업시행계획서에당해시장 군수가관리하는것으로포함된것 공동이용시설 : 주민이공동으로사용하는놀이터ㆍ마을회관ㆍ공동작업장그밖에다음의시설 - 공동으로사용하는구판장ㆍ세탁장ㆍ화장실및수도 - 탁아소ㆍ어린이집ㆍ경로당등노유자시설 - 그밖에주민이공동으로사용하는시설로서위 2가지와유사한시설 대지 : 정비사업에의하여조성된토지 ( 법제2조제6호 ) 재건축소형주택 : 과밀억제권역에서재건축사업을시행하는경우사업시행자는법적상한용적률에서정비계획으로정하여진용적률을뺀용적률의 30% 이상 50% 이하로서시 도조례로정하는비율에해당하는면적에건설하여야하는주거전용면적 60m2이하의소형주택 ( 법제30조의3) 주택단지 : 주택및부대ㆍ복리시설을건설하거나대지로조성되는일단의토지로서다음에서정하는일단의토지 ( 법제2조제7호 ) - 주택법 제16조에의한사업계획승인을얻어주택과부대ㆍ복리시설을건설한일단의토지 - 위의일단의토지중도시계획시설인도로그밖에이와유사한시설로분리되어
각각관리되고있는각각의토지 - 위의일단의토지 2 이상이공동으로관리되고있는경우그전체토지 - 법제41조에따라분할된토지또는분할되어나가는토지 - 건축법 제11조에따라건축허가를얻어아파트또는연립주택을건설한일단의토지 사업시행자 : 정비사업을시행하는자 ( 법제2조제8호 ) 토지등소유자 : 다음의어느하나에해당하는자 ( 법제2조제9호 ) 1) 주거환경개선사업 재개발사업또는도시환경정비사업의토지등소유자 - 정비구역안에소재한토지또는건축물의소유자또는그지상권자 2) 재건축사업의토지등소유자가 ) 정비구역인경우 : 정비구역내소재한건축물및그부속토지의소유자나 ) 정비구역이아닌경우 : 정비구역이아닌구역안에소재한다음의주택및그부속토지의소유자와부대 복리시설및그부속토지의소유자 - 주택법 제16조에따른사업계획승인또는 건축법 제11조에따른건축허가를얻어건설한아파트또는연립주택중노후ㆍ불량건축물에해당하는것으로서다음에해당하는것을말함. 다만 건축법 제11조에따른건축허가를받아주택외의시설과주택을동일건축물로건축한것은제외 ( 영제6조 ) (1) 기존세대수가 20세대이상인것. 다만지형여건및주변환경으로보아사업시행상불가피하다고시장 군수또는자치구의구청장 ( 이하 시장 군수라함 ) 이인정하는경우에는아파트및연립주택이아닌주택을일부포함할수있음 (2) 기존세대수가 20세대미만으로서 20세대이상으로재건축하고자하는것. 이경우사업계획승인등에포함되지아니하는인접대지의세대수를포함하지아니함 한국토지주택공사등 : 한국토지주택공사법 에의하여설립된한국토지주택공사또는 지방공기업법 에의하여주택사업을수행하기위하여설립된지방공사를말함 ( 법제2조제10호 ) 정관등 : 다음의어느하나에해당하는것을말함 ( 법제2조제11호 ) - 법제20조에의한정관 - 토지등소유자가자치적으로정하여운영하는규약
- 시장 군수또는토지주택공사등이법제30조제8호에따라작성한시행규정 분양대상자별부담금추산액 ( 규칙제7조제3항관련별지제4호의2, 제4호의3 서식 ) - 분양예정인대지및건축물의추산액 - ( 분양대상자별종전의토지및건축물의가격 비례율 ) 비례율 ( 규칙제7조제3항관련별지제4호의2, 제4호의3 서식 ) - 비례율 = ( 사업완료후의대지및건축물의총수입 - 총사업비 ) / 종전의토지및건축물의총가액 도촉법 부문 재정비촉진지구 : 도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여지정하는지구. 이경우지구의특성에따라다음의유형으로구분한다 ( 도촉법제2조제1호 ) 1) 주거지형 : 노후ㆍ불량주택과건축물이밀집한지역으로서주로주거환경의개선과기반시설의정비가필요한지구 2) 중심지형 : 상업지역ㆍ공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등의도시기능의회복이필요한지구 3) 고밀복합형 : 주요역세권, 간선도로의교차지등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이용이용이한지역으로서도심내소형주택의공급확대, 토지의고도이용과건축물의복합개발이필요한지구 재정비촉진사업 : 재정비촉진지구안에서시행되는다음의사업 ( 도촉법제2조제2호 ) - 도정법 에의한정비사업 - 도개법 에의한도시개발사업 - 재래시장특별법 에의한시장정비사업 - 국토계획법 에의한도시계획시설사업 재정비촉진계획 : 재정비촉진사업을계획적, 체계적으로추진하기위한재정비촉진지구의토지이용, 기반시설의설치등에관한계획 ( 도촉법제2조제3호 ) 재정비촉진구역 : 재정비촉진사업별로결정된구역 ( 도촉법제2조제4호 )
우선사업구역 : 재정비촉진구역중재정비촉진사업의활성화, 소형주택공급확대, 주민이주대책지원등을위하여다른구역에우선하여개발하는구역으로서재정비촉진계획으로결정되는구역 ( 도촉법제2조4의2호 ) 존치지역 : 재정비촉진지구안에서재정비촉진사업의필요성이적어재정비촉진계획에따라존치하는지역 ( 도촉법제2조제5호 ) 기반시설 : 다음의시설 ( 국토계획법제2조제6호, 동법시행령제2조 ) - 교통시설 : 도로ㆍ철도ㆍ항만ㆍ공항ㆍ주차장ㆍ자동차정류장ㆍ궤도ㆍ운하, 자동차및건설기계검사시설, 자동차및건설기계운전학원 - 공간시설 : 광장ㆍ공원ㆍ녹지ㆍ유원지ㆍ공공공지 - 유통ㆍ공급시설 : 유통업무설비, 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ열공급설비, 방송ㆍ통신시설, 공동구ㆍ시장, 유류저장및송유설비 - 공공ㆍ문화체육시설 : 학교ㆍ운동장ㆍ공공청사ㆍ문화시설ㆍ체육시설ㆍ도서관ㆍ연구시설ㆍ사회복지시설ㆍ공공직업훈련시설ㆍ청소년수련시설 - 방재시설 : 하천ㆍ유수지ㆍ저수지ㆍ방화설비ㆍ방풍설비ㆍ방수설비ㆍ사방설비ㆍ방조설비 - 보건위생시설 : 화장시설ㆍ공동묘지ㆍ봉안시설ㆍ자연장지ㆍ장례식장ㆍ도축장ㆍ종합의료시설 - 환경기초시설 : 하수도ㆍ폐기물처리시설ㆍ수질오염방지시설ㆍ폐차장 토지등소유자 : 다음의어느하나에해당하는자 ( 도촉법제2조제7호 ) - 주거환경개선사업ㆍ재개발사업ㆍ도시환경정비사업, 시장정비사업및도계사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한토지또는건축물의소유자와그지상권자 - 주택재건축사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 - 도시개발사업의경우에는재정비촉진구역안에소재한토지소유자와그지상권자 주택법 부문 주택 : 세대의세대원이장기간독립된주거생활을영위할수있는구조로된건축물의전부또는일부및그부속토지를말하며이를단독주택과공동주택으로구분함 ( 주택법제2조제1호 ) 공동주택 : 건축물의벽 복도 계단그밖의설비등의전부또는일부를공동으로
사용하는각세대가하나의건축물안에서각각독립된주거생활을영위할수있는구조로된다음의주택 ( 주택법제2조제2호, 같은법시행령제2조 ) - 아파트 : 주택으로쓰이는층수가 5개층이상인주택 - 연립주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외 ) 이 660m2를초과하고층수가 4개층이하인주택 - 다세대주택 : 주택으로쓰이는 1개동의연면적 ( 지하주차장면적을제외 ) 이 660m2이하이고층수가 4개층이하인주택 국민주택 : 주택법 제60조에따른국민주택기금으로부터자금을지원받아건설되거나개량되는주거전용면적 85m2이하의주택 ( 다만, 수도권외의도시지역이아닌읍 면지역은 100m2이하 )( 주택법제2조제3호 ) 사업주체 : 주택법 제16조에의한사업승인을얻어주택건설사업또는대지조성사업을시행하는국가, 지자체, 한국토지주택공사, 주택건설사업자또는대지조성사업자 ( 주택법제2조제7호 ) 부대시설 : 주차장 관리사무소 담장및주택단지안의도로 건축설비기타이에준하는시설또는설비 ( 주택법제2조제8호 ) 복리시설 : 어린이놀이터 근린생활시설 유치원 주민운동시설및경로당과그밖에입주자등의생활복리를위한공동시설 ( 주택법제2조제9호 ) 간선시설 : 도로 상하수도 전기시설 가스시설 통신시설및지역난방시설등주택단지안의기간시설을당해주택단지밖에있는동종의기간시설에연결시키는시설. 다만, 가스시설 통신시설및지역난방시설의경우에는주택단지안의기간시설을포함 ( 주택법제2조제10호 ) 국민주택등 : 주택법 제2조제3호의국민주택과국가 지자체 토지주택공사또는지방공기업법제49조의규정에의하여주택사업을목적으로설립된지방공사가건설하는주택및 임대주택법시행령 제2조제1호다목에따른공공건설공공건설임대주택중 85m2이하의주택 ( 주택공급규칙제2조제5호 ) 주택공급면적 : 사업주체가공급하는주택의면적으로서 건축법시행령 제119 조제1항제3호의규정에의한바닥면적에산입되는면적 ( 주택공급규칙제2조제10호 )
집합건물법 부문 구분소유권 : 1동의건물중구조상또는이용상구분된수개의부분 ( 공용부분으로된것을제외 ) 을독립한건물로서사용할수있을때에그각부분의소유를목적으로하는소유권 ( 집합건물법제2조제1호 ) 구분소유 ( 민법제215조 ) : 수인이 1동의건물을구분하여각각그일부를소유할수있는데이것을구분소유라고부름 전유부분 : 구분소유권의목적인건물부분 ( 집합건물법제2조제3호 ) 공용부분 : 전유부분외의건물부분, 전유부분에속하지아니하는건물의부속물및공용부분으로된부속의건물 ( 집합건물법제2조제4호 ) 건물의대지 : 전유부분이속하는 1동의건물이소재하는토지및 집합건물법 제4조의규정에의하여건물의대지로된토지를말함 ( 집합건물법제 2조제5호 ) 대지사용권 : 구분소유자가전유부분을소유하기위하여건물의대지에대하여가지는권리 ( 집합건물법제2조제6호 ) 보금자리법 부문 보금자리주택 : 국가또는지자체의재정이나 주택법 제60조에따른국민주택기금을지원받아건설또는매입하여공급하는 85m2이하의분양주택과임대주택을통합한개념 ( 보금자리법제2조 ) 토지임대주택법 부문 토지임대주택 : 토지의소유권은토지임대주택건설사업의시행자가가지고주택및공공복리시설등에대한구분소유권은주택을분양받은자가가지는주택 ( 토지임대주택법제2조 )
차례 ⅰ 목 차 제1편정비사업의개관 1 제1장정비사업의개요 3 Ⅰ. 목적및의의 3 Ⅱ. 정비사업의구분 4 Ⅲ. 정비사업과재정비촉진사업의비교 7 Ⅳ. 정비사업과도시재생사업의관계 9 제2장정비사업의연혁 11 Ⅰ. 주거환경개선사업 11 Ⅱ. 주택재개발사업 12 Ⅲ. 주택재건축사업 14 Ⅳ. 도시환경정비사업 18 제3장정비사업의체제 19 Ⅰ. 정비사업의시행자 19 Ⅱ. 정비사업의개략적절차 22 제2편정비사업의계획 27 제1장도시ㆍ주거환경정비기본계획 29 Ⅰ. 개요 29 Ⅱ. 목적및의의 30 Ⅲ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의수립기본원칙과절차 32 Ⅳ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의내용 33 Ⅴ. 도시ㆍ주거환경정비기본계획의행위재한 34 제2장주택재건축사업의안전진단 39 Ⅰ. 개요 39 Ⅱ. 안전진단의세부절차 40
ⅱ 차례 제3장정비계획수립및정비구역지정 46 Ⅰ. 개요 46 Ⅱ. 정비계획수립및정비구역지정절차 48 Ⅲ. 정비계획의내용 50 Ⅳ. 정비계획수립대상구역 51 Ⅴ. 정비구역안의행위제한 55 제 3 편정비사업의시행 63 제1장사업의시행방법및시행자 65 I. 사업의시행방법 65 Ⅱ. 사업시행자 67 Ⅲ. 정비사업의대행 69 제2장조합설립추진위원회 71 I. 제도의도입배경및성격 71 1. 도입배경 71 2. 성격 72 Ⅱ. 추진위원회의구성 72 1. 구성시기 72 2. 구성승인및신청서류 74 Ⅲ. 추진위원회의임무 75 1. 추진위원회의업무개관 75 2. 정비사업전문관리업자의선정및계약 76 3. 조합설립을위한창립총회개최 77 Ⅳ. 추진위원회의운영 78 1. 운영규정고시 78 2. 운영의원칙 78 3. 운영기간 78 4. 운영경비납부 79 Ⅴ. 추진위원회의해산및업무인계 79 1. 추진위원회의해산 79
차례 ⅲ 2. 조합설립후업무의인계 79 제3장주민대표회의 100 I. 주민대표회의구성 100 1. 대상정비사업및구성시기 100 2. 구성승인및신청서류 100 Ⅱ. 주민대표회의의업무 101 Ⅲ. 주민대표회의의운영 101 제4장정비사업의동의 103 Ⅰ. 정비사업의동의기준 103 1. 사업추진단계별동의기준개관 103 2. 추진위원회또는주민대표회의구성을위한동의기준 104 3. 조합설립을위한동의기준및동의내용 104 4. 사업시행자지정을위한동의기준및동의내용 105 5. 사업시행인가및관리처분계획인가를위한동의기준 105 Ⅱ. 정비사업의동의자수산정방법 105 1. 주거환경개선사업, 재개발사업또는도시환경정비사업의경우 105 2. 재건축사업의경우 106 Ⅲ. 동의방법 106 Ⅳ. 동의간주및철회, 동의서서식 107 1. 동의간주및철회 107 2. 동의서서식 107 제5장조합의설립등 115 Ⅰ. 정비사업조합의개요 115 1. 조합의성격 115 2. 조합의성립및권리 의무 115 3. 조합설립인가절차 116 Ⅱ. 정비사업조합원 118 1. 조합원의자격 118 2. 조합원의변동 119
ⅳ 차례 Ⅲ. 조합원의임원등 121 1. 조합의임원 121 2. 임원의결격사유 122 3. 임원의해임 122 4. 조합임원등의공무원의제 122 Ⅳ. 조합정관 123 1. 조합정관의의의 123 2. 정관의기재사항등 123 Ⅴ. 조합의기관 126 1. 조합원총회 126 2. 대의원회 128 제6장시공자선정및시공보증 151 Ⅰ. 시공자선정 151 1. 시공자선정시기 151 2. 시공자선정절차 152 3. 시공자선정방법 152 Ⅱ. 시공보증 153 제7장사업시행인가 161 Ⅰ. 사업시행인가일반사항 161 1. 사업시행인가의의의및성격 161 2. 사업시행인가절차 161 3. 사업시행인가의경미한변경 165 Ⅱ. 사업시행인가의특례 165 1. 존치또는리모델링특례 165 2. 재건축사업의범위에관한특례 167 3. 주거환경개선사업에대한특례 168 4. 도시개발법에의한환지규정의적용 169 5. 지상권등계약의해지 169 6. 소유자확인이곤란한건축물등에대한처분 170
차례 ⅴ Ⅲ. 사업시행인가의효과 171 1. 사업시행자로의지위변경 171 2. 사업시행계획의확정 171 3. 다른법률의인 허가등의의제 171 4. 토지보상법에따른사업인정및고시의제 172 5. 분양신청지간통지 공고의무발생 173 6. 국 공유재산의용도폐지및평가시점기준 173 제8장토지등의수용또는사용, 매도청구 180 Ⅰ. 토지등의수용또는사용 180 1. 의의및제도도입배경 180 2. 토지보상법의준용및특례 180 Ⅱ. 매도청구 182 1. 매도청구의의의및성격 182 2. 매도청구의요건 183 제9장관리처분계획 190 Ⅰ. 관리처분계획의의의및성격 190 1. 의의 190 2. 법적성격 190 Ⅱ. 관리처분계획의수립절차 192 1. 관리처분의절차개관 192 2. 분양신청의통지및공고 193 3. 종전및종후자산평가 195 4. 관리처분계획의수립 196 5. 공람및의견청취 197 6. 관리처분계획의인가신청 197 7. 관리처분계획인가및고시등 198 8. 관리처분계획인가의효력 199 Ⅲ. 관리처분계획의기준 200 1. 일반적기준 200 2. 세부기준 201
ⅵ 차례 제10장정비사업의세입자대책등 204 Ⅰ. 세입자권리보호제도일반 204 Ⅱ. 주거세입자대책 205 1. 이주대책및손실보상에관한일반사항 205 2. 순환정비방식에의한세입자대책 205 3. 임시수용시설의설치등에의한세입자대책 206 4. 세입자손실보상 206 Ⅲ. 상가세입자대책 207 1. 상가세입자대책 207 2. 상가세입자손실보상 207 Ⅳ. 기타세입자대책 207 1. 시장 군수등이시행하는정비구역의세입자대책 207 2. 손실보상에따른용적률완화 207 3. 세입자보상비융자또는융자알선 208 제11장철거및착공 210 Ⅰ. 철거 210 1. 건축물의철거가능시기 210 2. 물건조서등의작성 210 3. 철거및멸실신고 ( 허가 ) 211 Ⅱ. 착공 212 1. 경계복원측량 212 2. 건축법상의착공 212 3. 주택법상의착공 212 제12장주택의건설및공급등 215 Ⅰ. 주택의규모별건설비율 215 1. 관련근거 215 2. 사업유형별주택의규모및건설비율 215 Ⅱ. 관리처분계획에따른주택공급 216 1. 정비구역안에서건설된주택의공급방법에관한특레 217 2. 분양주택의공급 217
차례 ⅶ 3. 임대주택의공급 218 Ⅲ. 잔여주택의일반분양 220 1. 일반분양의기준 220 2. 재건축주택의일반분양특례 220 Ⅳ. 부대 복리시설의분양 220 제13장준공인가 227 Ⅰ. 준공인가의의의및의무 227 1. 준공인가의의미 227 2. 준공인가의의무 227 Ⅱ. 준공인가의절차와서류 227 Ⅲ. 준공인가전사용허가 228 Ⅳ. 준공인가및공사완료고시 229 Ⅴ. 준공인가증의교부및통보 229 1. 준공인가증의교부 229 2. 분양대상자에의통보 230 Ⅵ. 공사완료에따른관련인 허가등의의제 230 제14장준공인가후조치등 231 Ⅰ. 이전고시및등기 231 1. 이전고시등 231 2. 등기절차 233 Ⅱ. 청산 234 1. 청산금의의의 234 2. 청산금의산정 234 3. 청산금의징수및지급 235 4. 저당권설정자의청산금지급 236 Ⅲ. 조합해산 236 1. 조합해산의의의 236 2. 적용법규 236 3. 해산시기및결의방법등 237
ⅷ 차례 제15장비용의부담등 238 Ⅰ. 기반시설비용의부담 238 1. 정비사업비의부담 238 2. 비용의조달 239 Ⅱ. 정비기반시설의설치및비용부담 239 1. 정비기반시설관리자의비용부담 239 2. 공동구설치의무자의비용부담 239 Ⅲ. 사업비용등의보조또는융자 241 1. 국가또는시 도지사의보조 융자 242 2. 시장 군수의보조 242 3. 국가또는지자체의보조 융자 242 4. 순환정비사업의우선지원 243 5. 재개발임대주택인수비용지원 243 6. 토지임대부분양주택의공급비용지원 243 Ⅵ. 정비기반시설의설치 243 1. 사업시행자의설치의무 243 2. 정비기반시설설치를위한정비구역의지정 244 3. 우선매수청구권 244 Ⅴ. 정비기반시설및토지등의귀속 245 1. 무상귀속및양도 245 2. 귀속협의및통지 246 3. 귀속시기 247 4. 등기절차 247 Ⅵ. 국 공유재산의처분등 247 1. 국 공유지의처분 247 2. 국 공유재산의임대 249 제16장정비사업전문관리업 250 Ⅰ. 정비사업전문관리업의개요 250 1. 정비사업전문관리업자 250 2. 도입배경 250
차례 ⅸ 3. 정비사업전문관리업자의선정 250 4. 위탁업무범위조정 251 Ⅱ. 정비사업전문관리업의등록 252 1. 등록 252 2. 등록기준 252 3. 등록절차 253 4. 등록결격사유 254 Ⅲ. 정비사업전문관리업자의업무제한등 255 1. 정비사업전문관리업자의업무제한 255 2. 정비사업전문관리업자와위탁자와의관계 256 3. 정비사업전문관리업자에대한조사 256 4. 교육등 256 Ⅳ. 정비사업전문관리업자의등록취소등 256 1. 등록취소및업무정지 256 2. 등록취소및업무정지처분기준 ( 영제66조, 별표5) 257 3. 등록취소처분등의통지 258 제17장감독등 261 Ⅰ. 자료의제출등 261 1. 정비사업추진실적보고 261 2. 보고또는자료제출등 261 Ⅱ. 감독 262 1. 위반행위에대한조치 262 2. 정비사업점검반운영 262 Ⅲ. 회계감사 263 1. 감사의시기, 대상및비용부담 263 2. 회계감사인 264 3. 회계감사결과보고 265 Ⅵ. 도시분쟁조정위원회 265 1. 설치및구성 265 2. 기능 266
ⅹ 차례 3. 조정등 266 Ⅴ. 관련자료의공개와보존등 266 1. 자료의공개및공람 266 2. 자료의보관및인계 267 3. 자료의공개, 열람, 보관의무위반시벌칙 267 Ⅵ. 공공관리 268 1. 공공관리제도의의의 268 2. 정비사업의공공관리 268 3. 공공관리자및위탁받은자업무 268 4. 공공관리비용 268 5. 공공관리의시행 268 제 4 편정비사업의유형별시행 269 제1장주거환경개선사업시행 271 Ⅰ. 주거환경개선사업의개요 271 1. 주거환경개선사업의개념 271 2. 주거환경개선사업시행자 271 Ⅱ. 주거환경개선사업의사업시행절차 272 1. 현지개량방식의사업시행절차 272 2. 공동주택건설방식의사업시행절차 273 Ⅲ. 현지개량방식의사업시행 274 1. 개요 274 2. 사업시행주체별사업내용 274 3. 지원사항 274 Ⅵ. 공동주택건설방식의사업시행 275 1. 개요 275 2. 사업의특성 276 3. 지원제도 276 Ⅴ. 혼합방식의사업시행 283 1. 개요 283
차례 ⅺ 2. 단순혼합방식 283 3. 거점확산방식 283 제2장재개발사업의절차 284 Ⅰ. 주택재개발사업의개요 284 1. 재개발사업정의 284 2. 시행자의종류및시행방법 284 Ⅱ. 주택재개발사업의추진절차 285 Ⅲ. 주택재개발사업의단계별주요업무 286 1. 계획단계업무 286 2. 시행단계업무 287 3. 완료단계업무 291 제3장주택재건축사업의절차 294 Ⅰ. 주택재건축사업의개요 294 1. 재건축사업정의 294 2. 시행자의종류및시행방법 294 Ⅱ. 주택재건축사업의추진절차 295 Ⅲ. 주택재건축사업의단계별주요업무 296 1. 계획단계업무 296 2. 시행단계업무 297 3. 완료단계업무 300 제4장도시환경정비사업의시행 304 Ⅰ. 개요 304 1. 도시환경정비사업의정의 304 2. 사업방법 304 3. 사업시행자 304 4. 특징 305 Ⅱ. 사업시행절차 305 제5장재정비촉진사업 306 Ⅰ. 특별법제정의배경및목적 306
ⅻ 차례 1. 제정배경 306 2. 목적 306 Ⅱ. 재정비촉진사업관계법령 307 1. 도촉법의구성체계 307 2. 재정비촉진사업관계 308 3. 재정비촉진사업의유형및근거법률 308 Ⅲ. 재정비촉진지구의지정 310 1. 재정비촉진사업절차 310 2. 재정비촉진사업지구의입안및지정 311 3. 경미한변경 312 4. 지구지정효력상실 312 5. 행위제한 312 Ⅳ. 재정비촉진계획의수립및결정 313 1. 재정비촉진계획수립 313 2. 기반시설의설치계획및설치비용의분담등 315 3. 재정비촉진계획의수립기준 316 4. 사업추진간소화 : 재정비촉진계획결정 고시한때 316 Ⅴ. 재정비촉진사업시행 317 1. 개요 317 2. 총괄사업관리자 317 3. 재정비촉진사업의시행자 319 4. 공공사업시행지구의시공자선정 319 5. 민간투자사업 320 6. 사업협의회의구성 320 Ⅵ. 재정비촉진사업에대한특례 320 1. 개요 320 2. 건축규제의완화등에대한특례 321 3. 우선사업구역에관한특례 321 4. 주택의규모별특례등 322 Ⅶ. 개발이익의환수등 323 1. 기반시설의설치 323
차례 ⅹⅲ 2. 세입자등을위한임대주택건설등 323 3. 영세상인및상가세입자대책 326 Ⅷ. 투기방지및도시재정비위원회 327 1. 투기방지 327 2. 도시재정비위원회 328 부록정비사업제도운용관련훈령 고시 지침 329 도시 주거환경정비기본계획수립지침 ( 09. 8. 13) 331 정비사업의임대주택및주택규모별건설비율 ( 09. 8. 13) 356 정비사업의시공자선정기준 ( 09. 8. 13) 359 재건축판정을위한안전진단기준 ( 09. 8. 13) 363 주택재건축사업의용적률완화및소형주택건설등업무처리기준 ( 09.12.14) 385 단독주택재건축업무처리기준 ( 09. 8. 13) 388 정비사업조합설립추진위원회운영규정 ( 09. 8. 13) 392 참고재개발 재건축계약유형별비교 411
제 1 편 정비사업의개관
제 1 장정비사업과개요 3 제 1 장정비사업의개요 Ⅰ. 목적및의의 1. 목적 : 도시환경의개선, 주거생활의질 ( 質 ) 제고 ( 법제 1 조 ) 정비사업은 도정법 에서정한절차에따라도시기능을회복하기위하여정비구역안에서정비기반시설을정비하고주택등건축물을개량하거나건설하는것으로, 대상지역의기반시설의열악한정도, 용도지역, 시행목적등에따라주거환경개선사업, 주택재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업으로구분함. 다만, 재건축사업의경우정비구역이아닌구역에서시행하는재건축사업을포함 ( 법제2조제2호 ) < 표 > 정비사업구분사업유형 기반시설 용도지역 노후 불량건축물 비고 주거환경개선사업 극히열악 주거지역 과도하게밀집 주거환경개선 재개발사업 열악 주거지역 밀집 주거환경개선 재건축사업 양호 주거지역 밀집 주거환경개선 도시환경정비사업 - 상업 공업지역 - 도시환경개선 2. 의의 도시기능의회복이필요하거나도시내주거환경이불량한지역의물리적환경개선을위한계획적개발과정또는사업방식을의미하고, 노후하거나불량한건축물이밀집되어있는지역을대상으로도로, 공원, 공용주차장등정비기반시설을효율적으로설치하여도시환경개선및주거생활의질을향상시키기위한일련의과정
4 제 1 편정비사업의개관 Ⅱ. 정비사업의구분 1. 주거환경개선사업 가. 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 도로등정비기반시설설치비용을국고에서지원하고당해구역내국 공유지를무상양여하는정부정책사업으로현지개량방식 ( 제3편제1장의사업유형에따른분류참조 ), 공동주택건설방식, 환지방식및이를혼용하는방식으로도시행가능 2. 재개발사업 가. 정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 사업시행자는주민이설립한조합또는토지등소유자가지정요청한토지주택공사등이며시행자에게토지수용권이부여됨다. 주민이소유한토지등을출자하는형식의사업으로서토지매입자금투입비율이매우낮은장점이있고주로관리처분방식으로시행됨 3. 재건축사업 가. 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업나. 사업시행자는주민이설립한조합또는토지등소유자가지정요청한토지주택공사등이며시행자에게매도청구권이부여됨다. 재개발사업과같이주민이소유한토지 건축물등을출자하는형식의사업으로서토지매입자금투입비율이매우낮고주로관리처분방식으로시행됨
제 1 장정비사업과개요 5 4. 도시환경정비사업 가. 상업지역 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이나상권활성화등이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업나. 재개발사업과사업방식이유사하며주로관리처분방식으로시행됨 < 표 > 정비사업의비교 구분 주거환경사업 재개발사업 재건축사업 도시환경정비사업 대상 저소득자집단거주 단독주택밀집 공동주택 상업 공업지역등 시행자시행절차주택규모 -현지개량 : 시장 군 -조합 ( 단독 ) -좌동 -조합또는토지등소 수, LH 등 유자 ( 단독 ) * 공공 : 정비기반시설 -LH 등 ( 단독 ): 토지면적 -좌동 -좌동 정비 * 주민 : 주택개량 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자 2/3 -수용방식 : 지자체장 이상 요구 시 등 LH 등 -조합 + 지자체, LH -조합 + 지자체또는 -조합 + 지자체, LH 등, 건설업자 또는 LH등 ( 공동 ) 등, 또는 건설업자 등록사업자 ( 공동 ) ( 공동 ) -기본계획 수립 정 -기본계획 수립 정 -좌동 -조합방식은재개발 비계획수립및구 비계획수립및구 * 재개발사업의정비 과동일 역지정 사업시행인 역지정 추진위원회 계획수립단계에안 가 분양 공사 준 승인 조합설립 시 전진단절차추가 -토지등소유자 방식 공및이전 공자 선정 사업시 은추진위, 조합설립 행인가 관리처분계 없이사업시행인가 획인가 분양 공사 * 토지등소유자방식 준공및이전 은사업시행인가후 시공자선정 -국토부고시 -국토부고시 -국토부고시 -제한없음 85m2이하 : 90% 이상 85m2이하 : 80% 이상 85m2이하 : 60% 이상 임대주택 : 20% 이상 임대주택 : 17% 법정상한용적률까지 수도권이외지역 : 건축을허용하되, 완 임대주택 50% 내 화용적률의 30~50% 완화 를소형주택 (60m2이 하 ) 으로건설
6 제 1 편정비사업의개관 구분주거환경사업재개발사업재건축사업도시환경정비사업 공급대상세입자대책공공지원 -토지등소유자 -토지등소유자 -조합원 ( 건물 및 부 -토지등소유자 -세입자 : 임대주택 -세입자 : 임대주택 속토지 ) -잔여분 : 일반분양 -잔여분 : 일반분양 -잔여분 : 일반분양 -세입자용 임대주택 -세입자용 임대주택 -없음 -주거이전비, 건설 공급 -주거이전비지급 -국가 지자체보조 -국 공유지무상양여 건설 공급휴업보상금지급 -주거이전비지급 -국 공유지처분혜택 -없음 -국 공유지처분혜택 주민동의 용지확보 미동의자토지 -토지등소유자의 2/3 -조합시행방식 -조합시행방식 -조합시행방식 : 이상 + 세입자세대수 추진위원회인가 : 추진위원회인가 : 재개발과동일 과반수 토지등소유자의과반수 토지등소유자의과반수 -토지등소유자방식 : 조합인가 : 토지등 조합인가 : 동별구 사업시행인가신청전 소유자의 3/4 이상 + 분소유자의 2/3 이상 토지등소유자의 3/4 토지면적의 1/2 이상 + 토지면적의 1/2 이 이상 의 토지소유자동의 상의 토지소유자의 동의 + 전체구분소유자 3/4 및토지면적 3/4 이상토지소유자동의 -LH등시행방식 주민대표회의인가 : - 좌동 - 좌동 토지등소유자의 과 반수 시행자지정 : 토지등소유자의 2/3이상 -전면 수용에 의한 -주민이토지및건 -좌동 -좌동 매수 ( 공동주택 ) 축물을 제공한 후 환지또는관리처분 으로토지및건축 물을받음 -수용 -수용 -매도청구 -수용 ( 시행인가이후 ) ( 시행인가이후 ) ( 조합설립이후 ) ( 시행인가이후 ) * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요
제 1 장정비사업과개요 7 Ⅲ. 정비사업과재정비촉진사업의비교 1. 재정비촉진사업 가. 목적도시의낙후된지역에대한주거환경개선, 기반시설확충, 도시기능의회복을위해광역적으로계획하여체계적이고효율적으로사업추진하여도시의균형발전도모및국민의삶의질 ( 質 ) 제고 ( 도촉법제1조 ) 나. 정의 도촉법 에따라도시의낙후된지역에대한주거환경개선과기반시설의확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여재정비촉진지구안에서시행되는다음각사업 1) 도정법 에따른정비사업 2) 도개법 에따른도시개발사업 3) 재래시장육성특별법 에의한시장정비사업 4) 국토법 에의한도시계획시설사업다. 도입배경재정비촉진사업 ( 일명뉴타운사업 ) 은 2002년도에서울시가강남 북의지역균형발전을위해도입한생활권대상의광역적 종합적인도시정비수법으로공공부문에서먼저종합개발계획을수립한후구역내개별지구는민간이중심이되어재개발이나재건축사업등을적용하여추진하는방식. 2005년도에 도촉법 이제정되어재정비촉진사업은정비사업외에도시개발사업, 시장정비사업등다종다수의사업을하나의광역사업으로연계하여개발함으로써기반시설을효율적으로확보 배치하고도시의균형발전을도모하는새로운개념의기성시가지정비방식으로자리잡음라. 사업의시행재정비촉진사업은 도촉법 에따라시행하되 도촉법 에서규정하지아니한사항에대하여는당해구역별사업관계법률에따라시행 ( 도촉법제3조제2항 )
8 제 1 편정비사업의개관 2. 정비사업과재정비촉진사업의비교 개별법에따른도시정비사업과 도촉법 에따른재정비촉진사업을, 개발방식과개 발주체및개발형태등에따라비교하면다음표와같음 < 표 > 정비사업과재정비촉진사업의비교 구분정비사업재정비촉진사업 근거법률 도정법 도촉법 개발방식 소규모블록별개발 광역단위 ( 생활권 ) 별선계획, 후개발 개발주체 개발형태 임대주택 ( 소형주택 ) 비용지원 행위규제 - 지자체가정비계획수립 - 민간 ( 조합 ) 이정비계획에따라개발계획수립후사업시행 - 지자체가촉진계획수립 - 민간 ( 조합 ) 은촉진계획고시후사업시행 주택개발위주다양한사업방식혼용 ( 주거, 상업, 업무등복합자족도시 ) - 전체세대수의 17%( 재개발 ) - 추가용적률의 30~50% 를소형주택건설 ( 재건축 ) -정비구역지정고시일로부터개발행위제한 - 정비사업임대주택의무비율 - 건축규제완화로증가하는용적률의 25~ 75% 이상 ( 기반시설인센티브는제외 ) - 지방세감면 ( 문화시설, 종합병원학원시설등 ) - 기반시설설치비용의국고지원 - 촉진지구지정, 고시일로부터개발행위제한 - 토지거래허가등 계획총괄 -총괄계획가( 전문가 ) 사업관리 -총괄사업관리자(LH, 지방공사등 ) 사업유형 시행절차 특례사항 - 정비구역별다음의개별정비사업 - 주택재개발 - 주택재건축 - 도시환경정비사업 - 주거환경개선사업 정비구역내 1 개의사업존재 정비기본계획 정비계획수립및구역지정 조합인가 시공자선정 사업시행인가 분양 공사 준공및이전 재정비촉진지구내포함된다음의사업 - 정비사업 - 도시개발사업, 시장정비사업 - 도시계획시설사업 촉진지구내수개의개별구역이존재 지구지정 재정비촉진계획수립및결정 개별법에따른절차이행 - 용도규제완화 - 건폐율, 용적률등건축규제완화 - 주택의규모별비율완화 - 지방세및과밀부담금감면 - 교육환경개선특례등 * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요
제 1 장정비사업과개요 9 Ⅳ. 정비사업과도시재생사업의관계 1. 협의의도시재생사업 도시재생은광의와협의로나누어정의할수있으며협의의도시재생은기존의정비 사업에광역적개념을도입한도촉사업으로볼수있음. 따라서협의의도시재생은 도정법상정비사업에재정비촉진법에서촉진사업으로정의하고있는시장정비사업, 도시개발사업등을포함하는개념이라할수있음 < 표 > 협의의도시재생사업 관련법사업종류사업의정의 도정법 국토계획법 재래시장육성법 도촉법 도개법 주거환경개선사업 재개발사업 재건축사업 도시환경정비사업 도시계획시설사업 시장정비사업 재정비촉진사업 도시개발사업 도시저소득주민이집단으로거주하는지역으로서정비기반시설이극히열악하고노후 불량건축물이과도하게밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업정비기반시설이열악하고노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 단독주택위주 ) 정비기반시설은양호하나노후 불량건축물이밀집한지역에서주거환경을개선하기위하여시행하는사업 ( 공동주택위주 ) 상업 공업지역등으로서토지의효율적이용과도심또는부도심등도시기능의회복이필요한지역에서도시환경을개선하기위하여시행하는사업도시지역에서도시계획으로결정된도로, 공원등을설치하기위하여시행하는사업시장의현대화를촉진하기위하여상업기반시설과정비기반시설을정비하고, 유통산업발전법상대규모점포가포함된건축물을건설하기위하여시장을정비하는사업 주거환경의개선과기반시설의정비가필요한지역및토지의효율적이용과도심또는부도심등의도시기능의회복이필요한지역에서다수의정비사업을통해계획적이고체계적으로개발하기위한사업 ( 도시의낙후지역에대한주거환경개선과기반시설확충및도시기능의회복을광역적으로계획하고체계적이고효율적으로추진하기위하여재정비촉진지구안에서시행하는정비사업과도시개발사업, 시장정비사업및도시계획시설사업을총칭 ) 도시개발구역에서주거, 상업, 산업, 유통, 정보통신, 생태, 문화, 보건및복지등의기능이있는단지또는시가지를조성하기위하여시행하는사업 * 위표는개략적인사항으로세부적인사항은해당법령조문참조필요
10 제 1 편정비사업의개관 2. 광의의도시재생사업 광의의도시재생은장기적이며구체적인비전에입각하여도시내쇠퇴또는저활용지역을물리적으로개선하고경제 사회 문화적으로활성화하여도시의지속적인성장을도모하는동시에도시의각종문제를해결하는포괄적이며종합적이고, 전략적인것 < 참고 > 중앙정부의도시재생관련사업 부처사업명 국토부행정안전부문화체육관광부농림수산식품부교육과학기술부중소기업청환경부보건복지부노동부여성가족부 살고싶은도시만들기, 주택재개발사업, 주택재건축사업, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업, 재정비촉진사업, 자연친화적하천정비사업, 유통단지진입도로지원, 기존노후산단재정비등소도읍육성사업, 정보화마을사업, 살기좋은지역만들기, 빈집정비사업, 안전도시만들기, 간판시범거리조성사업, 아름다운공중화장실조성, 친환경자전거도로망구축, 비영리단체지원사업, 어린이보호구역개선사업, 주민이만드는복지마을사업일상장소문화공간화기획, 컨설팅지원사업, BTL방식에의한학교복합시설 8개시범사업, 문화를통한전통시장활성화시범사업, 생활친화적문화공간조성, 공공미술프로젝트사업, 폐선등유휴자원활용, 문예회관건립, 문화시설건립지원사업, 공립박물관, 미술관건립, 공공도서관건립사업, 지방체육시설지원사업, 함께누리지원사업문화역사마을가꾸기사업, 주민생활권공공체육시설확충, 마을단위체육시설지원, 국민체육센터확충도시숲조성관리, 지역생태숲조성학교와지역사회연계문화예술교육사업재래시장시설현대화사업, 재래시장시장경영혁신사업, 재래시장시장정비사업, 벤처기업육성촉진지구지원생태하천복원사업, 자연형하천정화사업, 지방의제21 시범사업, 환경친화적자전거마을, 친환경안심놀이터개선사업추진청소년공부방운영지원, 드림스타트사업, 지역아동센터사회적기업육성정책여성새로일하기지원본부사업
제 2 장정비사업의연혁 11 제 2 장정비사업의연혁 Ⅰ. 주거환경개선사업 1. 1989. 4. 1. - 주거환경개선임시조치법 제정 1999.12.31일까지 10년간효력을가지는한시법이며, 도시저소득주민이거주하는노후불량주택의밀집지역을재개발사업일변도로개발함에따라야기된집단민원을감안하여주민의사에따른주택건설및개량사업을할수있도록하고, 건축법 도시계획법등의기준완화및지역실정에맞는특례를인정하여줌으로써저소득주민의자조적인주거환경개선노력을지원 2. 1997. 12. 12. - 주거환경개선임시조치법 개정 주거환경개선사업으로건설되는주택은당해지구안에거주하고있는주민에한하여공급받을수있도록하고있는것을, 그대상을확대하여당해지구거주자및다른지구거주자에게우선적으로공급하고남은잔여주택에대하여는일반분양도할수있도록하여사업활성화를도모 3. 1999. 12. 28. - 주거환경개선임시조치법 개정 도시저소득주민의주거환경개선을위하여시행하고있는주거환경개선사업의지속 적인추진을위하여 1999 년말로종료되는동사업의시행기간을 5 년간연장함 4. 2002. 12. 30. - 주거환경개선임시조치법 폐지 2002.12.30 일 도정법 제정으로주거환경개선사업을정비사업에통합하고 주거 환경개선임시조치법 을폐지
12 제 1 편정비사업의개관 Ⅱ. 주택재개발사업 1. 1962. 1. 20. - 도시계획법 도시계획법 이제정되었으며, 일단의불량지구개량에관한시설사업도도시계획 사업으로포함 2. 1971. 1. 19. - 도시계획법 의전문개정 도시재개발사업이라는명칭이공식적으로채택되었으며, 행정청주도의개발사업을 원칙으로함 (1966 년토지구획정리사업이독립해나간자리에자세하게규정 ) 3. 1973. 3. 5. - 주택개량촉진법에관한임시조치법 주택개량을위한재개발구역의지정은서울특별시장등의신청으로국토부장관이국무회의심의를거쳐대통령의승인을얻어지정하도록하였으며, 재개발구역으로지정할수있는지구는 건축법 기타관계법령에위반하였거나그기준에미달된건축물이있는지구로함. 재개발구역안의국유또는공유의토지는공공시설용지를제외하고는구역지정과동시에무상으로재개발사업의시행자인지자체에귀속하게함 4. 1976. 12. 31. - 도시계획법 의개정 재개발사업의정의를 도시재개발법 에의하여시행하는도시계획사업으로변경 5. 1976. 12. 31. - 도시재개발법 의제정 도시계획법 에규정되어있던재개발사업관계조항을보완하여별도의법률로분리및독립. 재개발사업을시행하기위하여도시계획으로지정 고시된구역을재개발구역이라함. 재개발사업계획의입안및결정절차를정하고재개발사업의시행자로서토지등의소유자또는재개발조합이원칙적으로시행하도록하고일정한사유가있을때에한하여지자체또는제3개발자가시행하도록하여조합에의한재개발사업을채택
제 2 장정비사업의연혁 13 6. 1981. 3. 31. - 도시재개발법 의개정 재개발구역을 2이상의사업지구로분할하여시행할수있도록하고, 토지소유자등이재개발사업을시행할경우토지소유자의동의를토지소유자총수의 1/2이상에서 2/3이상으로강화하고, 건축물소유자총수의 2/3이상에해당하는자의동의를얻도록함 7. 1982. 12. 31. - 도시재개발법 의개정 사업시행자가지자체인경우에만재개발사업을위한토지등수용권을인정하였으나, 재개발사업의촉진을위하여모든시행자에게토지등수용권을인정하도록하고, 재개발사업을그성질에따라도심재개발사업과주택개량재개발사업으로구분. 도시재개발심의회를폐지하고그기능을도시계획위원회가수행하되심의대상구역의토지등소유자가참여할수있도록함 8. 1995. 12. 29. - 도시재개발법 의개정 - 주택개량재개발을주택재개발로용어변경, 공장재개발을추가, 재개발사업도재개발기본계획을수립토록하고재개발구역의지정또는변경지정입안권은구청장, 결정권은시장에게이양 - 분양신청기간의통지및공고규정신설, 분양신청기간개정, 관리처분계획에서과소한토지 건축물, 구역지정후분할된토지를취득한자에대한분양제한규정과관리처분계획수립기준일규정신설 - 조합임원의자격제한규정신설, 대의원회를둘수있는조합원수 50인을 100인이상으로개정, 사업시행인가권한, 관리처분계획의인가권한, 준공검사및공사완료공고권한을구청장에게이양 - 사업시행자에대한회계감사, 감사결과보고, 권리자열람등의규정을신설하고공공시설의무상귀속과용도폐지공공시설의무상양여에대한규정신설 - 재개발구역안의국 공유지가매각될경우국유지매각대금의 30/100이내에서관리청과협의한금액과개발부담금중지자체귀속분일부를재개발사업기금에적립하도록함
14 제 1 편정비사업의개관 9. 1997. 1. 13. - 도시재개발법 의개정 비행정청이시행하는재개발사업의경우당해사업으로설치되는공공시설중일정 기준에해당하는도로, 공원에대하여는행정청이그설치비용의전부또는일부를 부담하도록함 10. 1997. 12. 13. - 도시재개발법 의개정 시장 군수는조합설립인가 사업시행인가 관리처분계획의취소처분을하고자하 는경우에는청문을실시하도록함 11. 1999. 3. 31. - 도시재개발법 의개정 재개발사업구역안에서토지나건축물등의권리변동이있을경우사업시행자에게신고하도록한규정을삭제하고, 분양신청을철회하고자할경우사업시행자의동의를받도록하던것을폐지. 재개발구역의건축물에대하여철거의필요는없으나공공의안전및도시환경유지를위하여개수가필요한경우시장 군수의개수명령규정을삭제 12. 2002. 12. 30. - 도정법 제정으로정비사업통합 각각별개의사업으로개별법에의해추진되어오던주거환경개선사업, 재개발사업, 재건축사업, 도시환경정비사업의체계적이고효율적인정비, 사업의일관성 ( 선계획 - 후개발 ) 에입각한도시관리를도모하기위해각각의법률을통합 Ⅲ. 주택재건축사업 1. 1984. 4. 10. - 집합건물법 제정 단독주택과는성격이다른집합건물 ( 아파트, 연립주택등 ) 의특성상다른구분소유
제 2 장정비사업의연혁 15 자의협조없이단독으로자신의구분소유부분만을대상으로재건축을할수없는 문제와관련하여건물전체에대한재건축을추진할수있는근거마련 2. 1987. 12. 4. - 주촉법 개정 노후 불량한주택에대하여재건축조합을결성하여재건축을추진할수있는법적 근거신설 3. 1988. 6. 16. - 주촉법시행령 개정 - 노후 불량한주택의범위를신설하여구체화 - 재건축사업의추진이실질적으로가능하도록법령정비 - 재건축조합설립인가시노후 불량주택의범위에해당함을증명할수있는서류와집합건물법제47조의규정에의한재건축결의를증명하는서류를따로제출하도록개정 - 재건축조합설립인가신청을받은경우에기존주택이노후 불량주택의범위에해당하는지여부를확인할필요가있을시기존주택에관하여기관의진단을받고그결과를제출할수있다는규정을신설 - 주택건설사업계획승인을받기위해서는주택용대지의소유권을확보하고, 그대지가저당권의목적으로되어있는경우그저당권을말소하도록규정 4. 1993. 2. 20. - 주촉법시행령 개정 - 노후 불량주택의범위를변경하여원칙적으로단독주택을건축대상에서제외하고, 공동주택중동당연면적이 660m2를초과하는주택에대하여재건축대상으로함 - 재건축조합의구성원자격을한정 - 주택건설사업계획의승인신청시기존주택의철거계획서를추가제출하도록규정 - 주택건설사업계획승인을얻은후에는조합원을교체하거나신규가입할수없고, 다만조합원의사망및해외이주또는 2년이상해외거주를하게되는경우교체가능하도록규정 - 주택조합설립인가를받은날부터 2년이내에주택건설사업계획승인신청을하지않으면설립인가를취소할수있도록규정
16 제 1 편정비사업의개관 5. 1994. 1. 7. - 주촉법 개정 - 주촉법시행령에규정되어있던 안전진단에관한규정 을주촉법으로옮김 - 안전진단의대상 기준 실시기관 수수료기타필요한사항을국토해양부령으로 정하는규정신설 6. 1994. 7. 30. - 주촉법시행령 개정 - 노후 불량주택의범위를다시변경하여사실상단독주택의재건축이가능해짐 - 사업계획승인요건완화 - 주촉법 제33조의규정에의한주택건설사업계획승인을얻어건설한주택으로서 20세대미만의노후 불량주택의재건축시에는재건축조합구성가능 - 주택건설사업계획승인후에도노후 불량주택의소유자가추가가입시신규조합원가입이가능하도록개정 - 주택건설사업계획의승인신청시기존주택의철거계획서및처분계획서를제출하도록개정 - 재건축조합이건설하는주택에대하여는주택의규모별공급비율적용을제외함 7. 1997. 12. 13. - 주촉법 개정 - 20여년전에지어진노후 불량주택에대하여획기적인주거환경개선을도모하고불량시가지재정비를위하여현재시행되고있는재건축사업의공공성확보, 무분별한재건축방지방안등을마련 - 주택조합에대한회계감사제도도입 - 무분별한재건축사업을방지하기위하여안전진단절차를대폭강화 - 철거되는주택에설정된저당권등권리를새로이건설되는주택에설정된것으로보도록함 - 1세대가 2주택이상을소유하거나 1주택을 2인이상이공유지분으로소유한경우 1 주택만공급 - 대규모재건축사업에대한지방자치단체장의노력의무를명시
제 2 장정비사업의연혁 17 8. 1999. 2. 8. - 주촉법 개정 - 사전결정절차를폐지하여주택건설절차를간소화. - 주택의전매행위제한규정을삭제함으로써주택전매행위가허용됨. - 여러동의건물이있는집합건물의경우주택단지안의각동별구분소유자및의결권의 2/3이상의동의와전체구분소유자및의결권의 4/5이상의동의로재건축을할수있도록재건축결의요건을완화 9. 1999. 4. 30. - 주촉법시행령 개정 - 조합원교체요건을조합원의사망, 입주자로선정된지위가양도 증여또는법원판결로변경된경우및노후 불량주택소유자가추가가입하는경우로확대함 - 재건축조합설립인가신청시 주촉법 제44조의3제7항에의한결의사항을증명할수있는서류를첨부하도록개정 - 조합규약에포함되어야할사항으로조합원의제명 탈퇴및교체에관한사항을반드시규정하도록함 10. 1999. 12. 7. - 주촉법시행령 개정 조합원의수가 20 인미만이더라도노후 불량한소규모연립및다세대주택을재건 축하여 20 세대이상의공동주택건설이가능한경우에는조합원이 10 인이상이면주 택조합을구성할수있도록허용 11. 2000. 1. 28. - 주촉법 개정 아파트단지내에있는여러개의상가, 유치원등복리시설을하나의동으로규정하 여노후아파트의재건축을촉진하고서민들의불편을해소하도록함 12. 2003. 5. 29. - 주촉법 전면개정 ( 주택법으로명칭변경 ) 주택공급위주에서주거복지및주택관리부분강조, 리모델링을추진하기위한기준, 절차등을규정, 재건축부분이완전삭제됨
18 제 1 편정비사업의개관 13. 2002. 12. 30. - 도정법 제정 재건축사업이 주촉법 에서도정법으로옮겨지며사적인사업에서공적인사업으 로변경되어선계획후개발토록도시주거환경정비기본계획수립, 도시정비구역지 정과관리처분계획인가등을받도록하는등대폭적으로내용이변경됨 Ⅳ. 도시환경정비사업 1. 1962. 1. 20. - 도시계획법 제정 도시계획법 은도시계획사업과토지구획정리사업등을포함하여제정 2. 1967. 3. 14. - 도시계획법 개정 도시계획법 에서토지구획정리사업이토지구획정리사업법으로분리 3. 1971. 1. 19. - 도시계획법 전문개정 도시계획사업의범위안에재개발사업이라는명칭으로처음등장 4. 1976. 12. 31. - 도시재개발법 제정 도시계획법 의개정을통하여동법에서규정하던재개발사업에대한관계조문을 삭제하고 도시재개발법 에의해재개발사업의독자영역이구축되었으나재개발 사업이라는용어속에도심재개발과재개발사업을모두포함 5. 2002. 12. 30. - 도정법 제정 도시재개발법 이폐지되고 도심재개발사업 및 공장재개발사업 이 도시환경정 비사업 으로명칭변경됨
제 3 장정비사업의체제 19 제 3 장정비사업의체제 Ⅰ. 정비사업의시행자 1. 시장 군수 시장ㆍ군수는법령에서정하는바에따라정비사업유형별로토지등소유자및세입 자의동의를얻어정비사업을직접시행할수있음 2. 토지주택공사등 주거환경개선사업의경우토지등소유자및세입자의동의를얻어시장 군수의지정에의해시행할수있음 ( 법제7조제1항 ) 주택재개발사업, 주택재건축사업, 도시환경정비사업의경우천재 지변등긴급한정비사업과순환정비방식등을시행할필요가있다고인정되는때에는시장 군수의지정에의해시행할수있음 ( 법제8조제4항 ) 3. 정비사업조합 시장ㆍ군수또는토지주택공사등이아닌자가정비사업을시행하고자하는경우에는토지등소유자로구성된조합이이를시행할수있음 ( 법제8조제1항 ) 조합은조합설립의인가를받은날부터 30일이내에주된사무소의소재지에등기함으로써성립함 ( 법제18조제2항 ) 4. 토지등소유자 도시환경정비사업에서토지등소유자가조합을구성하지아니하고직접시행할수 있음 ( 법제 8 조제 3 항 )
20 제 1 편정비사업의개관 5. 공동사업시행자 주택재개발, 도시환경정비사업의경우 - 조합 ( 도시환경정비사업은토지등소유자포함 ) 이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등, 건설업자, 등록사업자또는대통령령이정하는요건을갖춘자와공동으로시행할수있음 ( 법제8조제1항, 영제14조제1항 ) 주택재건축사업의경우 - 조합이조합원과반수의동의를얻어시장 군수, 토지주택공사등과공동으로시 행할수있음 ( 법제 8 조제 2 항 ) 6. 지정개발자 지정대상시장 군수는정비사업이다음중어느하나에해당하는때에는직접정비사업 ( 주거환경사업을제외 ) 을시행하거나, 시장 군수가토지등소유자 민관합동법인 신탁업자 ( 다음가및나의경우에한함 ) 또는토지주택공사등을사업시행자로지정하여정비사업을시행하게할수있음 ( 법제8조제4항 ) - 천재 지변그밖의불가피한사유로인하여긴급히정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 정비계획에서정한정비사업시행예정일부터 2년이내에사업시행인가 ( 법제28 조 ) 를신청하지아니하거나사업시행인가를신청한내용이위법또는부당하다고인정되는때 ( 주택재건축사업의경우를제외함 ) - 부진한사업지구 1) 추진위가시장 군수의구성승인을얻은날부터 3 년이내에조합의설립인가 ( 법제 16 조, 이하 조합설립인가 ) 를신청하지아니하거나 2) 조합이조합설립인가를얻은날부터 3 년이내에사업시행인가 ( 법제 28 조 ) 를신
제 3 장정비사업의체제 21 청하지아니하는경우 ( 이경우사업시행자지정고시일다음날에추진위원회의구성승인또는조합설립인가는취소된것으로간주 ) - 지방자치단체의장이시행하는 국토법 제2조제11호의규정에의한도시계획사업과병행하여정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 순환정비방식 ( 법제35조제1항 ) 에의한정비사업을시행할필요가있다고인정되는때 - 법제 77 조에따라사업시행인가가취소된때 - 당해정비구역안의국 공유지면적또는국 공유지와토지주택공사등이소유한토지를합한면적이전체토지면적의 1/2 이상으로서토지등소유자의과반수가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정하는것에동의하는때 - 당해정비구역안의토지면적 1/2 이상의토지소유자와토지등소유자의 2/3 이상에해당하는자가시장 군수또는토지주택공사등을사업시행자로지정할것을요청하는때 지정개발자의요건 ( 영제14조제2항 ) - 지정개발자는다음중어느하나에해당한자로함 1) 정비구역 ( 법제6조에따라정비구역이아닌구역안에서주택재건축사업이시행되는경우에는그구역을말함 ) 안의토지면적의 50퍼센트이상을소유한자로서토지등소유자 ( 법제69조의규정에의하여사업시행방식이전환된경우로서당해정비구역안에환지예정지를지정받은자가있는경우에는환지예정지지정을받은자를포함하고당해환지예정지의소유자를제외함 ) 의 50퍼센트이상의추천을받은자 2) 사회기반시설에대한민간투자법 제2조제12호의규정에의한민관합동법인 ( 민간투자사업의부대사업으로시행하는경우에한함 ) 으로서토지등소유자의 50퍼센트이상의추천을받은자 3) 정비구역안의토지면적의 1/3 이상의토지를신탁받은신탁업자
22 제 1 편정비사업의개관 6. 사업대행자 시장ㆍ군수는장기간정비사업이지연되거나권리관계에대한분쟁등으로인하여해당조합또는토지등소유자가시행하는정비사업을계속추진하기어렵다고인정하는때에는당해조합또는토지등소유자를대신하여직접정비사업을시행하거나지정개발자또는토지주택공사등으로하여금당해조합또는토지등소유자를대신하여정비사업을시행하게할수있음 ( 법제9조제1항 ) - 정비사업을대행하는시장ㆍ군수, 지정개발자또는토지주택공사등은사업시행자에게청구할수있는보수또는비용의상환에대한권리로써사업시행자에게귀속될대지또는건축물을압류할수있음 ( 법제9조제2항 ) Ⅱ. 정비사업의개략적절차 주거환경개선사업 : 주민이스스로주택을개량하는현지개량방식과 LH등공공이주택을개량하는공동주택건설방식으로분류되어추진됨 재개발 재건축 도시환경정비사업 : 원칙적으로조합단독시행및조합과지자체, LH등과의공동시행으로사업이추진됨
제 3 장정비사업의체제 23 주거환경개선사업추진절차 ( 현지개량방식, 공동주택건설방식 ) 계획단계 시행준비단계 시행단계 완료단계 현지개량공공 : 기반시설주민 : 주택개량 현지개량공공 : 기반시설준공주민 : 주택개량준공 공동주택입주ㆍ등기 기본계획수립 주민공람지방의회청취지방도계위 정비계획수립및정비구역지정 주민서면통보주민설명회주민공람지방의회청취지방도계위 정비사업시행여부동의 토지등소유자 2/3 이상동의 * 세입자과반수동의 주대회구성 시행자지정 시장 군수검토지정 사업시행인가 주민공람건축심의 이주ㆍ철거 철거업체선정멸실신고 공동주택건설착공, 분양 착공신고주택공급 공동주택건설준공 준공검사 등기촉탁 * 추진위 : 추진위원회, 주대회 : 주민대표회의, 지방도계위 : 지방도시계획위원회
24 제 1 편정비사업의개관 재개발, 재건축, 도시환경정비사업추진절차 계획단계 시행준비단계 시행단계 완료단계 청산 해산 준공 입주 관리처분인가 철거 착공 기본계획수립 주민공람지방의회청취지방도계위 추진위구성또는주대회구성정비계획수립및정비구역지정과반수동의필요 안전진단 ( 재건축 ) 주민서면통보주민설명회주민공람지방의회청취지방도계위 조합설립인가후시공자선정 조합설립동의서조합정관창립총회조합설립이후시공자선정 사업시행인가 주민공람건축심의 분양신청감정평가관리처분계획수립 철거업체선정철거신고착공신고 준공검사입주통지잔금정산등기 청산금산정청산금징수지급조합해산 * 추진위 : 추진위원회, 주대회 : 주민대표회의, 지방도계위 : 지방도시계획위원회
제 3 장정비사업의체제 25 관련판례 구법에의거사업계획승인받은사업시행자에게도정법적용가능여부사건번호대법원 2009.6.25. 선고 2006다 18174 판결 채무부존재확인 판시사항 [1] 도정법시행전사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가위법시행후정비사업의시행으로용도폐지되는국가등소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여계약을체결하는경우, 위법제65조제2항후단이적용되는지여부 ( 적극 ) [2] 도정법제65조제3항, 제4항의절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결한계약을유효로볼수있는지여부 ( 소극 ) 판결요지 [1] 도정법시행전에사업계획승인을받은재건축사업의민간사업시행자가같은법시행후정비사업의시행으로인하여용도가폐지되는국가또는지방자치단체소유의정비기반시설의양도또는귀속에관하여국가또는지방자치단체사이에계약을체결하는경우에는같은법제65조제2항후단이적용됨 [2] 정비기반시설의무상양도및무상귀속여부는도정법제65조제2항에의하여결정되는것으로서, 같은조제3항은인가청으로하여금이해관계의조정을위하여미리관리청의의견을듣도록규정한것에불과하고, 같은조제4항도제1항및제2항의규정에의하여관리청에귀속될정비기반시설과사업시행자에게귀속또는양도될재산의종류와세목을정비사업의준공전에관리청에통지하도록하는절차적규정으로, 같은조제3항, 제4항의절차를거치지않았다고하여용도폐지되는정비기반시설이무상양도의대상이되지않는다고볼수는없고그러한절차를거치지않았다는사정만으로같은조제2항을위반하여체결된계약을유효로볼것은아님
26 제 1 편정비사업의개관 참조조문 도정법 (2003.5.29. 개정전 ) 제 65 조, 부칙 (2002.12.30.) 제 3 조, 제 6 조, 제 7 조제 1 항, 민법제 105 조, 제 563 조
제 2 편 정비사업의계획
제 1 장정비사업과개요 29 제 1 장도시ㆍ주거환경정비기본계획 I. 개요 도시ㆍ주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 은특별시장, 광역시장또는시장이 10년단위로수립하여야함. 다만, 인구 50만이상의도시 ( 이하 대도시 ) 가아닌경우도지사가기본계획의수립이필요하다고인정하는시를제외하고는기본계획을수립하지아니할수있음 ( 법제3조제1항 ) 특별시장, 광역시장또는시장은 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영해야함 ( 법제3조제2항 ) 기본계획개요 도입배경 성격 - 정비사업의종합적 체계적추진및 선계획-후개발 원칙에입각한도시관리 - 정비사업의기본방향과목표등을규정한지침성격의도시정비에관한종합계획 - 광역도시계획및도시기본계획의하위계획, 도시관리계획의상위또는정합성유지, 정비계획의상위계획 대상지역 - 인구 50 만이상의시 ( 인구 50 만미만의시는도지사가필요하다고인정한시 ) 수립기간 - 10 년단위로수립, 5 년마다타당성검토 ( 다양한주변여건의변화반영 ) 수립권자 - 특별시장 광역시장 시장 인구 50 만미만의시는도지사의승인필요 ( 법제 3 조제 4 항 ) 내 용 - 정비사업의기본방향, 계획기간, 인구 건축물등현황, 토지이용계획, 구역의개략적범위, 단계별정비사업추진계획, 건축물의밀도에관한계획, 세입자주거안정대책등 수립절차 기초조사및기본계획 ( 안 ) 입안 주민공람 (14일) 및지방의회의견청취 (60일이내회신 ) 관계행정기관협의 지방도시계획위원회심의 ( 대도시가아닌시의경우도지사승인 ) 계획수립및고시 ( 지자체공보 ) 국토부장관보고
30 제 2 편정비사업의계획 Ⅱ. 목적및의의 1. 목적 도시기능의보존 회복 정비차원에서법에의한정비구역으로지정할예정인구역 ( 이하 정비예정구역 이라함 ) 별정비사업의기본방향과지침을정하여무질서한정비사업을방지하고, 적정한밀도로주변지역과조화되는개발을유도하여합리적인토지이용과쾌적한도시환경의조성및도시기능의효율화를기하는데있음 도시의경제 사회 문화활동, 물리적환경의현황, 장래변화에대한과학적분석 과정비사업수요예측에따라단계별로사업이이루어지도록함으로써장래의개 발수요에효과적으로대처하고정비사업의합리성 효율성을기하는데있음 2. 의의 정비사업에관한종합계획이며, 정비계획의상위계획으로유형별정비구역지정대 상과정비방향을설정하고, 정비기반시설기준, 개발밀도기준, 정비방법등정비사 업의기본원칙및개발지침을제시함 도시기본계획등상위계획의이념과내용이이법에의한정비사업을통해실현될 수있도록도시정비의미래상과목표를명확히설정하고실천전략을구체적으로 제시하여야함 그러므로, 기본계획은도시계획의성격을갖으며, 도시기본계획이도시관리계획의 수립에직접적인영향을주는것과같이, 기본계획이정비사업을시행하기위하여 수립하는정비계획에직접적인영향을주게됨
제 1 장정비사업과개요 31 기본계획및정비계획의법상지위 국토기본법국토계획법도정법 국토종합계획 수도권정비계획 ( 수도권정비계획법 ) 도종합계획 광역도시계획 지역계획 부문별계획 수도권발전계획 전국항만계획 광역권개발계획 전국공항계획 특정지역개발계획 전국도로망계획 개발촉진지구 지하수관리기본개발계획등계획등 시 군종합계획 도시기본계획 기본계획 도시관리계획 용도지역 지구 구역 도시계획시설결정 지구단위계획 정비계획 도시계획사업
32 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 도시 주거환경정비기본계획의수립기본원칙과절차 1. 수립기본원칙 기본계획의기준년도는계획수립에착수하여인구현황등기초조사를시작하는시점으로하고, 목표연도는기준년도로부터 10년을기준으로함 광역도시계획및도시기본계획등상위계획을수용하고, 도시관리계획과서로연계되도록수립하며, 여건의변화에유연하게대응할수있도록포괄적이고개략적으로수립 도시기본계획및도시관리계획등의도시발전방향및관리방향에연계되어합리성을갖으며, 이외에도여러가지부문의기타개별법의기본계획등과도합리적인연계성을갖추어야함 2. 수립절차 기초조사및기본계획 ( 안 ) 입안 주민공람 (14일) 지방의회의견청취 (60일) 관계행정기관협의 지방도시계획위원회심의 고시 ( 지자체공보 ) - 특별시장 광역시장또는시장 - 인구50만미만의시는도지사의승인필요 - 기본계획을통지한날부터 60 일이내에의견이없을시이의가없는것으로봄 - 특별시장 광역시장또는시장 국토부장관보고 - 특별시장 광역시장또는시장 참고사항 대도시의시장이아닌시장이기본계획을수립시지방도시계획위원회심의불필요 ( 법제3조제3항 ) 단, 대도시의시장이아닌시장은기본계획에대하여도지사의승인을얻어야하며, 도지사는이를승인함에있어서지방도시계획위원회의심의를거쳐야함 ( 법제3조제4항 )
제 1 장정비사업과개요 33 Ⅳ. 도시 주거환경정비기본계획의내용 1. 기본계획의내용 기본계획의작성기준및작성방법은법제 3 조제 8 항에따라국토부장관이정함 특별시장 광역시장또는시장은다음각호의사항이포함된정비기본계획을 10년단위로수립 ( 법제3조제1항및영제8조 ) - 정비사업의기본방향 - 정비사업의계획기간 - 인구 건축물 토지이용 정비기반시설 지형및환경등의현황 - 주거지관리계획 - 토지이용계획 정비기반시설계획 공동이용시설설치계획및교통계획 - 녹지 조경 에너지공급 폐기물처리등에관한환경계획 - 사회복지시설및주민문화시설등의설치계획 - 도시의광역적재정비를위한기본방향 - 법제4조에따라정비구역으로지정할예정인구역의개략적범위 - 단계별정비사업추진계획 - 건폐율 용적률등에관한건축물의밀도계획 - 세입자에대한주거안정대책 - 도시관리 주택 교통정책등도시계획과연계된도시정비의기본방향 - 도시정비의목표 - 도심기능의활성화및도심공동화방지방안 - 역사적유물및전통건축물의보존계획 - 법제2조제2호의규정에의한정비사업의유형별공공및민간부문의역할 - 정비사업의시행을위하여필요한재원조달에관한사항 2. 경미한사항의변경 다음의경미한사항을변경하는경우에는주민공람, 지방의회의견청취, 지방도시
34 제 2 편정비사업의계획 계획위원회심의등의절차생략가능 ( 법제 3 조제 3 항단서, 영제 9 조제 3 항 ) - 정비기반시설 ( 영제3조제8호에해당하는것을제외 ) 의규모를확대하거나그면적의 10퍼센트미만을축소하는경우 - 정비사업의계획기간을단축하는경우 - 공동이용시설에대한설치계획의변경인경우 - 사회복지시설및주민문화시설등의설치계획의변경인경우 - 정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우 - 단계별정비사업추진계획의변경인경우 - 건폐율 ( 건축법제55조에의한건폐율 ) 및용적률 ( 건축법제56조에의한용적률 ) 의각 20퍼센트미만의변경인경우 - 정비사업의시행을위하여필요한재원조달에관한사항의변경인경우 - 국토계획법 제2조제3호의규정에의한도시기본계획의변경에따른변경인경우 Ⅴ. 도시 주거환경정비기본계획의행위제한 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는비경제적인건축행위및투기수요의유입방지를위하여기본계획을공람중인정비예정구역에대하여 3년이내의기간 (1회에한하여 1년의범위안에서연장가능 ) 을정하여건축물의건축, 토지의분할의행위를제한할수있음 ( 법제5조제7항 ) 질의회신 기본계획공람공고시제출된의견재공람공고여부등 (2009.10.09) 질의요지시 도지사에게상정하는기본계획안은공람공고등의절차없이시장의재량사항으로상정할수있는지와공람공고한내용중중대한변경이있는경우시장의재량으로
제 1 장정비사업과개요 35 시 도지사에게공람공고없이상정이가능한지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조제3항및제4항에따르면특별시장 광역시장또는시장은제1항의규정에의한도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 을수립또는변경하고자하는때에는 14일이상주민에게공람하고지방의회의의견을들은후 국토의계획및이용에관한법률 제113조제1항및제2항에따른지방도시계획위원회의심의를거쳐야한다고규정하고있고, 대도시의시장이아닌시장은제1항및제3항의규정에의하여기본계획을수립또는변경할때에는도지사의승인을얻어야하는사항으로, 주민공람시의견을수렴한사항을반영하여기본계획안을조정하는경우다시주민공람을거치도록도정법령상명문화하고있지아니하므로질의의경우해당시장이현지현황, 관련의견등을종합적으로검토하여판단할사항임 기본계획상의경미한사항변경시고시여부등 (2009.08.17) 질의요지가. 도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 의경미한사항을변경하는경우고시하여야하는지? 나. 추진위원회설립승인을얻지아니한정비예정구역면적의 20% 미만의축소조정에해당하는경우토지등소유자의동의여부? 다. 정비예정구역면적을축소조정하여관광호텔사업계획을승인하고자하는경우기본계획의변경시점은? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 기본계획이수립또는변경된때에는이를지체없이당해지방자치단체의공보에고
36 제 2 편정비사업의계획 시하도록 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제3조제6항에규정하고있음나. 질의 나 에대하여, 정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우는도정법시행령제9조제3항제5호의경미한사항을변경하는경우에해당되므로동법제3조제3항단서규정을적용할수있을것이며, 이경우토지등소유자의동의를받도록규정하고있지않음다. 질의 다 에대하여, 도정법제3조제1항에따르면특별시장 광역시장또는시장은토지이용계획및정비예정구역의개략적범위등을포함한다음각호의사항이포함된기본계획을 10년단위로수립하고기본계획에대하여 5년마다그타당성여부를검토하여그결과를기본계획에반영하도록동조제2항에규정하고있음 기본계획상의인구배분계획초과시기본계획승인가능여부 (2009.08.04) 질의요지정비기본계획을수립하게되면인구가도시기본계획상의인구배분계획을초과하게되는경우에도정비기본계획승인이가능한지? 회신내용도시 주거환경정비기본계획은도시 주거환경정비기본계획수립지침 1-2-1에따라도시기본계획등상위계획의범위안에서이루어져야할것임 기본계획의경미한변경여부 (2009.06.03) 질의요지도시 주거환경정비기본계획상의층수와높이변경이있을경우경미한변경여부및경미한변경사항이발생할때수시로변경가능한지?
제 1 장정비사업과개요 37 회신내용 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 시행령제9조제3항각호의규정에해당하지않은도시 주거환경정비기본계획의변경은도정법제3조제3항단서의경미한사항의변경으로볼수없을것임 종전부터기본계획변경절차가진행중인경우도지사승인여부 (2009.04.02) 질의요지 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 개정(2009.2.6) 전에도시 주거환경정비기본계획 ( 이하 기본계획 이라함 ) 변경을위해주민공람을실시한후현재후속행정절차를진행중에있는경우개정된도정법제3조제3항에따라도지사의승인을얻지않아도되는지? 회신내용개정 (2009.2.6) 된도정법제3조의기본계획의수립관련, 부칙 < 제9444호, 2009.2.6> 제2 조제1항의경과규정에따르면 제3조의개정규정은이법시행후최초로기본계획의수립을위한주민공람을실시하는분부터적용한다. 라고규정되어있는바, 질의의경우종전의도정법규정에따라도지사의승인을얻어야할것임 기본계획경미한변경일경우도지사승인대상여부 (2008.05.28) 질의요지 도시및주거환경정비법 제3조제3항및같은법시행령제9조제3항의경미한사항변경에해당하는경우도지사의승인을얻어야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조제4항에따라 시장은제1항및제3항의규정에의하여기본계획을수립또는변경한때에는도지사의승인을얻어야하며, 도지사가이를승인함에있어서는지방도시계획위원회의심의를거쳐야함. 다만, 제3항단서의규정에
38 제 2 편정비사업의계획 해당하는변경의경우에는그러하지아니하다 라고규정되어있는바, 단서의대통령령이정하는경미한사항을변경하는경우에는도지사의승인및도시계획위원회의심의를반드시거쳐야하는것은아님 기본계획반영없이주택법상사업계획승인받은공동주택재건축가능여부 (2008.10.14) 질의요지 주택법 제16조의규정에의한사업계획승인을얻어건설한공동주택이노후 불량건축물에해당하는경우재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 1만제곱미터이상인지역의경우에도 도시및주거환경정비법시행령 제6조에따라기본계획에반영하지않고주택재건축이가능한지여부 회신내용노후 불량건축물로서기존세대수또는재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 1만제곱미터이상인지역의경우, 도정법시행령제10조제1항 [ 별표1] 제3호가목및도시 주거환경정비기본계획수립지침 4-2-3(3) 에따라정비계획수립대상구역임 개정된관계법령에맞추어층수증가시기본계획변경대상여부 (2009.03.12) 질의요지도시 주거환경정비기본계획상에제2종일반주거지역의최고층수가 국토의계획및이용에관한법률시행령 제71조제1항제4호규정에서정하는바에따라 15층이하로계획되어있으나, 동시행령이개정되어최고층수를 18층으로변경하고자할경우도시 주거환경정비기본계획변경절차를거쳐야하는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제3조의규정이정하는바에따라도시 주거환경정비기본계획을변경하여야할것임
제 2 장주택재건축사업의안전진단 39 제 2 장주택재건축사업의안전진단 I. 개요 1. 실시시기 시장ㆍ군수는정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하기위하여다음의어느하나에해당하는경우안전진단을실시함 ( 법제12조제1항 ) - 주택재건축사업의정비예정구역별정비계획의수립시기가도래한때 - 정비계획의입안을제안하고자하는자가정비예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 1/10 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 - 정비구역이아닌구역에서의주택재건축사업을시행하고자하는자가추진위원회승인신청전에해당사업예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 1/10 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 2. 안전진단대상 안전진단은주택단지내건축물을대상으로하며, 다음의어느하나에해당하는주택단지내건축물은안전진단대상에서제외 ( 법제12조제2항, 영제20조제1항 ) - 천재ㆍ지변등으로주택이붕괴되어신속히재건축을추진할필요가있다고시장ㆍ군수가인정하는것 - 주택의구조안전상사용금지가필요하다고시장ㆍ군수가인정하는것 - 진입도로등기반시설설치를위하여불가피하게정비구역에포함된것으로시장ㆍ군수가인정하는건축물 - 노후 불량건축물수가다음의기준을충족한경우그잔여건축물 1) 3 이상의아파트또는연립주택이밀집되어있는지역으로서안전진단실시결과 2/3 이상의주택및주택단지가재건축판정을받은지역으로시 도조례로정하는면적이상인지역
40 제 2 편정비사업의계획 2) 노후 불량건축물이당해지역안에있는건축물수의 2/3 이상이거나, 건축물의 1/2 이상으로서준공후 15 년이상이경과한다세대주택및다가구주택이당 해지역안에있는건축물수의 3/10 이상일것 Ⅱ. 안전진단세부절차 1. 시행절차도 현지조사 안전진단여부결정 [ 시장 군수 ] [ 시장 군수 ] 현지조사후결정 안전진단기관지정 안전진단 구조안전성평가 E 등급 A~D 등급 건축마감및설비노후도평가 주거환경평가 비용분석 종합평가 A~C 등급 D 등급 E 등급 유지보수조건부재건축재건축 2. 세부절차 가. 안전진단요청 안전진단요청하려는자는안전진단요청서에다음의서류를첨부하여시장ㆍ군수에게제출 ( 규칙제5조제1항 ) - 사업지역및주변지역의여건등에관한현황도 - 결함부위의현황사진
제 2 장주택재건축사업의안전진단 41 나. 안전진단실시여부결정 시장ㆍ군수는안전진단의요청이있는공동주택이노후ㆍ불량건축물에해당하지아니함이명백하다고인정하는경우에는그사유를명시하여요청을반려할수있음 ( 영제20조제2항 ) 시장ㆍ군수는안전진단의요청이있는때에는현지조사등을통하여요청일부터 30일이내에안전진단의실시여부를결정하여요청인에게통보하여야함. 이경우시장ㆍ군수는안전진단실시여부를결정하기전에단계별정비사업추진계획등의사유로주택재건축사업의시기를조정할필요가있다고인정하는경우에는안전진단의실시시기를조정할수있음 ( 영제20조제3항 ) 안전진단의요청절차와그처리에관하여필요한사항은시ㆍ도조례로정할수있음 ( 영제20조제5항 ) 다. 안전진단의뢰 시장ㆍ군수는안전진단의실시가필요하다고결정한경우에는다음의안전진단기관에안전진단을의뢰 ( 법제12조제3항, 영제20조제4항 ) - 시특법 제9조의규정에따른안전진단전문기관 - 시특법 제25조의규정에의한한국시설안전공단 - 과학기술분야정부출연연구기관등의설립ㆍ운영및육성에관한법률 제8 조의규정에의한한국건설기술연구원라. 안전진단실시 안전진단을의뢰받은안전진단기관은 재건축판정을위한안전진단기준 ( 국토부고시제2009-548호 ) 에서정하는방법및절차등에따라안전진단을실시 ( 법제12조제4항 ) 마. 안전진단결과보고서제출 안전진단기관은 재건축판정을위한안전진단기준 ( 국토부고시 ) 에서정하는 방법및절차에따라안전진단결과보고서를작성하여시장 군수또는해당안전
42 제 2 편정비사업의계획 진단실시를요청하는자 ( 법제 12 조제 1 항단서 ) 에게제출 ( 법제 12 조제 4 항 ) 안전진단결과보고서포함내용 구조안전성에관한사항 - 기울기ㆍ침하ㆍ변형에관련된사항 - 콘크리트강도ㆍ처짐등내하력 ( 耐荷力 ) 에관한사항 - 균열ㆍ부식등내구성에관한사항 마감및설비노후도에관한사항 - 지붕ㆍ외벽ㆍ계단실ㆍ창호의마감상태 - 난방ㆍ급수급탕ㆍ오배수ㆍ소화설비등기계설비에관한사항 - 수변전, 옥외전기등전기설비에관한사항 비용분석에관한사항 - 유지관리비용 - 보수ㆍ보강비용 - 철거비ㆍ이주비및신축비용 도시미관ㆍ재해위험도ㆍ환경성등주거환경에관한사항 종합평가의견 시장 군수는안전진단의결과와도시계획및지역여건등을종합적으로검토하 여정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하고시 도지사에게 결정내용과해당안전진단결과보고서를제출 ( 법제 12 조제 5 항 제 6 항 ) 바. 안전진단결과에대한적정성검토및조치 시 도지사는한국시설안전공단또는한국건설기술연구원에안전진단결과의적정성여부에대한검토를의뢰할수있으며그결과에따라시장 군수에게정비계획수립결정또는주택재건축사업시행결정의취소등의조치를요청할수있으며, 시장ㆍ군수는특별한사유가없는한이에응하여야함 ( 법제12조제6항ㆍ제9항 ) 3. 안전진단의비용 안전진단비용은시장ㆍ군수가부담. 다만, 다음에해당하는경우에는시ㆍ도조례 로정하는방법과절차에따라안전진단비용의전부또는일부를안전진단의실 시를요청하는자에게부담하게할수있음 ( 법제 12 조제 1 항, 영제 21 조 )
제 2 장주택재건축사업의안전진단 43 - 도정법제4조제3항에따라정비계획의입안을제안하고자하는자가입안을제안하기전에해당정비예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 10분의 1 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 ( 법제12조제1항제2호 ) - 정비구역이아닌구역에서의주택재건축사업을시행하고자하는자가추진위원회의구성승인을신청하기전에해당사업예정구역안에소재한건축물및그부속토지의소유자 10분의 1 이상의동의를얻어안전진단실시를요청하는때 ( 법제12조제1항제3호 ) - 주택재건축사업의안전진단에관한경과조치 09. 8. 7. 당시추진위원회의구성승인을얻은추진위원회가안전진단실시를요청하는경우 ( 법률제9444호부칙제9조 ) 질의회신 공동주택관리비를재건축비로전용가능여부 (2009.07.06) 질의요지가. 특별수선충당금및공동주택의관리로들어온비용을입주자대표회의의의결을거쳐재건축추진비용 ( 안전진단비용등 ) 으로전용이가능한지? 나. 재건축추진에소요되는초기비용 ( 안전진단비용등 ) 의재원을어떤방법으로마련하는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여 주택법시행령 제57조제1항제17호에따라공동주택의관리등으로인하여발생한수입의용도및사용절차는당해공동주택의관리규약으로정하도록규정하고있음따라서, 이에대한사용절차등을입주자대표회의의의결사항으로정하고있다면이에따라야하며, 따로규정하고있지않다면입주민의의견을수렴하여결정하는것이적절하다고판단됨다만, 특별수선충당금 ( 현행장기수선충당금 ) 의경우주택법상장기수선계획에의해공동주택공용부분주요시설의교체, 보수등에사용하도록정하고있으므로이에
44 제 2 편정비사업의계획 따라야할것으로판단됨 나. 질의 나 에대하여추진위원회의운영및사업시행을위한자금은토지등소유자가납부하는경비, 금융기관및정비사업전문관리업자등으로부터의차입금또는특별시장, 광역시장또는시장이융자하는융자금으로조달하는것으로정비사업조합설립추진위원회운영규정제32조에규정되어있음 3 공구중 1 공구를안전진단대상에서제외가능한지여부 (2008.11.21) 질의요지아파트지구개발기본계획으로수립된 1개의지구를 3개 (A, B, C) 의공구로분리하여조합을설립한후 A공구는사업이완료되었고, B공구는안전진단이완료된상태이며, C공구는단독주택지를포함하여정비구역지정변경절차를진행중인경우 도시및주거환경정비법시행령 제20조제1항제3호규정에의하여 C공구를안전진단대상에서제외할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법시행령 제20조제1항제3호의규정에의하면별표1 제3호가목 (4) 및나목 (2) 의규정에의한노후불량건축물수에관한기준을충족한경우에잔여건축물에대하여안전진단대상에서제외할수있도록하고있으나, 당해지구가하나의정비구역이아닌각각의정비구역으로볼수있는경우라면각각의정비구역별로상기규정만족여부를검토하여야할것인바, 안전진단대상에서제외할수있는대상인지여부는구체적인정비구역지정현황및관련서류등을종합적으로검토하여판단하여야할것임 안전진단비용부담주체가누구인지여부 (2009.10.27) 질의요지 31년이지난아파트단지로 2004년아파트지구개발기본계획이수립되어있는지구내에
제 2 장주택재건축사업의안전진단 45 있는경우 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제 12 조제 1 항의각호의 사항중어느호에해당하는지및안전진단비용의부담주체는누구인지? 회신내용도정법제12조제1항에따라시장 군수는제3조제1항제9호에따른주택재건축사업의정비예정구역별정비계획의수립시기가도래한때등각호의어느하나에해당하는경우정비계획의수립또는주택재건축사업의시행여부를결정하기위하여안전진단을실시하도록하고있으며, 같은항제2호및제3호의경우시장 군수는안전진단에소요되는비용을해당안전진단실시를요청하는자에게부담하게할수있음 재정비촉진구역지정시안전진단사전실시여부 (2009.11.05) 질의요지재정비촉진구역을공동주택재건축방식으로결정하여 도시재정비촉진을위한특별법 ( 이하 도촉법 이라한다 ) 제13조제1항에따라재정비촉진계획을결정하여재정비정비구역지정 ( 정비계획포함 ) 을의제처리코자할경우에 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라한다 ) 제12조에의한안전진단을재정비촉진계획결정전에반드시실시하여야하는지아니면사업시행인가전까지안전진단실시를조건으로재정비촉진계획결정이가능한지여부? 회신내용도촉법제3조에따르면재정비촉진사업을시행함에있어서이법에서규정하지아니한사항에대하여는당해사업에관하여정하고있는관계법률에따르도록정하고있고관련도정법제12조에서따르면주택재건축사업의정비계획수립시기가도래한때안전진단을실시토록하고있으며, 또한도촉법제13조에따르면재정비촉진계획이결정고시된때에정비계획의수립및변경이있는것으로보고있음따라서본질의의경우재정비촉진계획수립시기가도래한때재건축사업의안전진단을실시하여야함
46 제 2 편정비사업의계획 제 3 장정비계획수립및정비구역지정 I. 개요 1. 정의 정비사업을계획적으로시행하기위하여법제 4 조의규정에의하여지정 고시된 구역을말함 ( 법제 2 조제 1 호 ) 2. 정비계획과정비구역의관계 도시ㆍ주거환경정비기본계획의적합한범위안에서수립ㆍ승인된정비계획상의 정비사업구역 3. 정비계획의개념 의의 성격 지정요건 수립권자및지정권자 내용 수립절차 - 기본계획에적합한범위안에서노후 불량건축물이밀집하는등의구역지정요건에해당하는구역을대상으로당해구역의구체적인개발계획과내용을결정하는계획또는절차 - 정비사업시행을위한구체적인시행계획 - 도시 주거환경정비기본계획의하위계획, 도시관리계획 ( 지구단위계획 ) 에갈음 ( 정합성 ) - 무허가건축물및노후 불량건축물의수, 호수밀도, 토지의형상, 주민의소득수준등, 사업유형별구체적인지정요건은시 도조례에위임 ( 시행령별표1) - 계획수립권자 : 시장 군수 ( 자치구구청장 ) - 구역지정권자 : 시 도지사 ( 대도시시장은직접지정 ) - 정비사업의명칭, 구역및면적, 도시계획시설설치계획, 공동이용시설설치계획, 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획, 환경보전및재난방지계획, 정비구역주변의교육환경보호에관한계획, 정비사업시행예정시기등 기초조사및정비계획 ( 안 ) 입안 ( 시장 군수 ) 주민설명회 ( 서면통보후 ) 및주민공람 (30일이상 ) 지방의회의견청취 (60일이내회신 ) 정비구역 ( 정비계획 ) 신청 ( 시장 군수 시 도지사 ) 지방도시계획위원회심의 ( 시 도지사, 대도시시장 ) 구역지정 ( 정비계획 ) 고시 ( 지자체공보 ) 국토부장관보고
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 47 4. 정비계획과지구단위계획의비교 지구단위계획구역은해당지구에대하여지구단위계획으로관리하는도시관리계획의틀이지만, 아파트지구개발기본계획이나정비계획은개발을전제로하는틀이라할수있음구분정비계획 ( 제1종 ) 지구단위계획근거 도정법 국토법 정의및목적대상주요내용 정비구역 정비사업을계획적으로시행하기위하여지정 고시된구역을말함 ( 동법제2조 ) 과거도시재개발사업에서의 재개발구역 에대응되는개념으로서 정비계획 이동시에수반되어구역내지표와규제가발생함 주거환경사업지역 재재개발사업지역 재건축사업지역 - 재건축사업지역 - 단독주택재건축사업지역 도시환경정비사업지역 안전사고및재해발생우려지역 법제4조제1항 - 정비사업의명칭 - 정비구역및그면적 - 도시계획시설의설치에관한계획 - 공동이용시설설치계획 - 건축물의주용도 건폐율 용적률 높이에관한계획 - 환경보전및재난방지에관한계획 - 정비구역주변의교육환경보호에관한계획 지구단위계획 토지이용을합리화하고그기능을증진시키며미관을개선하고양호한환경을확보하며, 당해지역을체계적 계획적으로관리하기위하여수립하는 도시관리계획 ( 동법제2조 ) 다음각호의어느하나에해당하는지역은지구단위구역으로지정가능 ( 동법제51조제1항ㆍ제2항 ) - 도시관리계획으로결정된용도지구, 도시개발구역, 정비구역, 택지개발예정지구, 대지조성사업지구등 - 단, 정비구역, 택지개발예정지구의경우사업완료후 10년이경과시의무적으로지정 국토계획법 제52조제1항각호내용 - 같은법영이정하는범위안에서용도지역 지구세분또는변경사항 - 같은법영이정하는기반시설배치와규모 - 도로로둘러싸인일단의지역또는계획적인개발ㆍ정비를위하여구획된일단의토지의규모와조성계획 - 토지의규모와조성계획 - 건축물의용도제한 건축물의건폐율
48 제 2 편정비사업의계획 구분정비계획 ( 제 1 종 ) 지구단위계획 - 정비사업시행예정시기 - 국토계획법 제52조제1항각호의사항에관한계획 ( 필요한경우에한함 ) - 그밖에정비사업의시행을위하여필요한사항 시행방법, 사업시행자 ( 주환사업 ), 기존건축물정비 개량계획, 정비기반시설설치계획, 정비구역분할또는결합계획, 건축선, 홍수등취약요인검토결과, 주택수급계획, 기타시 도조례가정하는사항 또는용적률 건축물의높이의최고한도또는최저한도 - 건축물의배치 형태 색채또는건축선에관한계획 - 환경관리계획또는경관계획 - 교통처리계획 - 기타같은영에서정하는계획 Ⅱ. 정비계획수립및정비구역지정절차 시장ㆍ군수는정비기본계획범위안에서노후ㆍ불량건축물이밀집하는등지정요건에해당하는구역에대하여정비계획을수립하여이를주민에게서면으로통보한후주민설명회를하고 30일이상주민에게공람하며, 지방의회의의견을들은후 ( 이경우지방의회는특별시장ㆍ광역시장또는시장이기본계획을통지한날부터 60일이내에의견을제시하여야하며, 의견제시없이 60일이도과한경우이의가없는것으로봄 ) 이를첨부하여시ㆍ도지사에게정비구역지정을신청하여야하며, 변경시에도또한같음. 다만, 경미한사항의변경의경우에는그러하지아니함 ( 법제4조제1항 )
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 49 정비계획수립및정비구역지정절차 기초조사및정비계획 ( 안 ) 입안 주민서면통보및주민설명회 주민공람 (30일) 지방의회의견청취 (60 일 ) 정비구역신청 관련부서협의 - 시장 군수 - 토지소유자 ( 법제 4 조제 3 항 ) - 정비계획을통지한날부터 60 일이내에의견이없을시이의가없는것으로봄 - 시장 군수 시 도지사에신청 - 대도시의시장은직접지정 ( 법제 4 조제 2 항 ) 지방도시계획위원회심의 - 시 도지사또는대도시의시장 정비구역지정 고시 ( 지자체공보 ) - 시 도지사또는대도시의시장 주민설명회 - 시 도지사또는대도시의시장 국토부장관보고 - 시 도지사또는대도시의시장 참고사항 대도시의시장은시ㆍ도지사에게정비구역지정을신청하지아니하고직접지정함 ( 법제4조제2항 ) 토지등소유자는다음의어느하나에해당하는경우에시장ㆍ군수에게정비계획의입안을제한할수있음 ( 법제4조제3항 ) - 정비기본계획상의단계별정비사업추진계획상정비계획의수립시기가 1년 ( 시ㆍ도조례가그이상의연수로정하는경우에는그연수로함 ) 이상경과하였음에도불구하고정비계획이수립되지아니한경우 - 토지등소유자가법제8조제4항에따라토지주택공사등을사업시행자로요청하는경우 - 대도시가아닌시또는군으로서시ㆍ도조례로정하는경우
50 제 2 편정비사업의계획 Ⅲ. 정비계획의내용 1. 정비계획의내용 기본계획의작성기준및작성방법은법제 4 조제 11 항에따라국토부장관이정함 정비계획은시장 군수가수립하며, 다음사항을포함하여야함 ( 법제4조제1항, 영제13조 ) - 정비사업의명칭 - 정비구역및그면적 - 도시계획시설의설치에관한계획 - 공동이용시설설치계획 - 건축물의주용도ㆍ건폐율ㆍ용적률ㆍ높이에관한계획 - 환경보전및재난방지에관한계획 - 정비구역주변의교육환경보호에관한계획 - 정비사업시행예정시기 - 국토계획법 제52조제1항각호의사항에관한계획 - 정비사업의시행방법 - 법제6조제1항제2호에의한방법으로시행하는주거환경개선사업의경우법제7 조에의한사업시행자로예정된자 - 기존건축물의정비ㆍ개량에관한계획 - 정비기반시설의설치계획 - 정비구역을 2 이상의구역으로분할하거나서로떨어진 2 이상의구역또는정비구역을하나의구역으로결합하여정비사업을시행하는경우그분할또는결합에관한계획 - 건축물의건축선에관한계획 - 홍수등재해에대한취약요인에관한검토결과 - 정비구역및그주변지역의주택수급에관한사항 - 그밖에정비사업의원활한추진을위하여시ㆍ도조례로정하는사항
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 51 2. 경미한사항의변경 정비계획수립후아래의경미한사항을변경할경우에는주민에대한서명통보, 주민설명회, 주민공람, 지방의회의의견청취및지방도시계획위원회심의절차를생략할수있음 ( 법제4조제1항후단및영제12조, 법제4조제4항 ) - 정비구역면적의 10% 미만의변경인경우 - 정비기반시설의위치를변경하는경우와정비기반시설규모의 10퍼센트미만의변경인경우 - 공동이용시설설치계획의변경인경우 - 재난방지에관한계획의변경인경우 - 정비사업시행예정시기를 1년의범위안에서조정하는경우 - 건축법시행령 별표 1 각호의 1의용도범위안에서의건축물의주용도 ( 당해건축물중가장넓은바닥면적을차지하는용도를말함 ) 의변경인경우 - 건축물의건폐율또는용적률을축소하거나 10% 미만의범위안에서확대하는경우 - 건축물의최고높이를변경하는경우 - 국토계획법 제2조제3호및동조제4호의규정에의한도시기본계획ㆍ도시관리계획또는기본계획의변경에따른변경인경우 - 정비구역이통합또는분할되는변경인경우 - 도시교통정비촉진법 에따른교통영향분석 개선대책등관계법령에의한심의결과에따른건축계획의변경인경우 - 그밖에상기사항과유사한사항으로서시 도조례가정하는사항의변경인경우 Ⅵ. 정비계획수립대상구역 1. 주거환경개선사업 1985 년 6 월 30 일이전에건축된법률제 3719 호 특정건축물정리에관한특별조치 법 제 2 조에따른무허가건축물또는위법시공건축물과노후ㆍ불량건축물이밀집
52 제 2 편정비사업의계획 되어있어주거지로서의기능을다하지못하거나도시미관을현저히훼손하고있는지역 개발제한구역의지정및관리에관한특별조치법 에의한개발제한구역으로서그구역지정이전에건축된노후 불량건축물의수가당해정비구역안의건축물수의 50% 이상인지역 주택재개발사업을위한정비구역안의토지면적의 50% 이상의소유자와토지또는건축물을소유하고있는자의 50% 이상이각각주택재개발사업의시행을원하지아니하는지역 철거민이 50세대이상규모로정착한지역이거나인구가과도하게밀집되어있고기반시설의정비가불량하여주거환경이열악하고그개선이시급한지역 정비기반시설이현저히부족하여재해발생시피난및구조활동이곤란한지역 건축대지로서효용을다할수없는과소필지등이과다하게분포된지역으로서건 축행위제한등으로주거환경이열악하여그개선이시급한지역 2. 재개발사업 재개발사업을위한정비계획은정비기반시설의정비에따라토지가대지로서의효용을다할수없게되거나과소토지로되어도시의환경이현저히불량하게될우려가있는지역 건축물이노후 불량하여그기능을다할수없거나건축물이과도하게밀집되어있어그구역안의토지의합리적인이용과가치의증진을도모하기곤란한지역 철거민이 50세대이상규모로정착한지역이거나인구가과도하게밀집되어있고, 기반시설의정비가불량하여주거환경이열악하고그개선이시급한지역 정비기반시설이현저히부족하여재해발생시피난및구조활동이곤란한지역
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 53 3. 재건축사업 재건축사업의대상은정비구역내 외에서있는노후 불량한주택으로공동주택, 단독주택으로구분하여다음사항중하나를충족시켜야함. < 표 > 정비구역내재건축사업의대상구분 대 상 ㅇ건축물의일부가멸실되어붕괴그밖의안전사고의우려가있는지역 ㅇ재해등이발생할경우위해의우려가있어신속히정비사업을추진할필요가 있는지역 공동주택 ㅇ노후ㆍ불량건축물로서기존세대수또는재건축사업후의예정세대수가 300세대이상이거나그부지면적이 10,000m2이상인지역 ㅇ 건축법시행령 별표1, 제2호가목또는나목에따른 3 이상의아파트또는연립주택이밀집되어있는지역으로서영제20조에따른안전진단결과 2/3 이상의주택및주택단지가재건축판정을받은지역으로서시ㆍ도조례로정하는면적이상인지역 단독주택 ㅇ기존의단독주택이 200호이상또는그부지면적이 10,000m2이상인지역으로서다음의어느하나에해당하는지역. 다만, 부지면적이 5천제곱미터이상인지역으로서시 도조례로따로정하는지역은다음에해당하지아니하더라도정비계획수립가능하다. - 당해지역주변에도로등정비기반시설이충분히갖추어져추가로설치할필요가없을것. 다만사업시행자가비용부담하여설치시는그러하지아니한다. - 노후ㆍ불량건출물이당해지역안에있는건축물수의 2/3이상이거나, 노후 불량건축물이당해지역안에있는건축물의 1/2 이상으로서준공후 15년이상이경과한다세대주택및다가구주택이당해지역안에있는건축물수의 3/10 이상일것 정비구역아닌구역에서의재건축사업대상 주택법 에의한사업계획승인또는 건축법 에의한건축허가를얻어건설한아파트및연립주택중노후ㆍ불량건출물에해당하는것으로서다음의어느하나에해당하는것. 다만, 주택외의시설과주택을동일건축물로건축한것을제외함 ( 영제6조 )
54 제 2 편정비사업의계획 - 기존세대수가 20세대이상일것. 다만, 지형여건및주변환경으로보아사업시행상불가피한경우에는아파트및연립주택이아닌주택을일부포함할수있음 - 기존세대수가 20세대미만으로서 20세대이상으로재건축하고자하는것. 이경우사업계획승인등에포함되어있지아니하는인접대지의세대수를포함하지아니함 4. 도시환경정비사업 정비기반시설의정비에따라토지가대지로서의효용을다할수없게되거나과소토지로되어도시의환경이현저히불량하게될우려가있는지역 건축물이노후 불량하여그기능을다할수없거나건축물이과도하게밀집되어있어그구역안의토지의합리적인이용과가치의증진을도모하기곤란한지역 인구 산업등이과도하게집중되어있어도시기능의회복을위하여토지의합리적인이용이요청되는지역 당해지역안의최저고도지구의토지 ( 정비기반시설용지를제외한다 ) 면적이전체토지면적의 50퍼센트를초과하고, 그최저고도에미달하는건축물이당해지역안의건축물의바닥면적합계의 2/3 이상인지역 공장의매연 소음등으로인접지역에보건위생상위해를초래할우려가있는공업지역또는 산업집적활성화및공장설립에관한법률 에의한도시형업종이나공해발생정도가낮은업종으로전환하고자하는공업지역 역세권등양호한기반시설을갖추고있어대중교통이용이용이한지역으로서 주택법 제38조의6에따라토지의고도이용과건축물의복합개발을통한주택건설ㆍ공급이필요한지역 5. 그밖의정비계획수립 건축물의상당수가붕괴나그밖의안전사고의우려가있거나상습침수, 홍수, 산 사태, 해일, 토사또는제방붕괴등으로재해가생길우려가있는지역 ( 영별표 1 제 6 호 )
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 55 Ⅴ. 정비구역안의행위제한 정비구역의지정및고시가있은날부터당해정비구역안에서건축물의건축, 공작물의설치, 토지의형질변경, 토석의채취, 토지분할, 물건을쌓아놓는행위, 죽목의벌채및식재등의행위를하고자하는경우는시장ㆍ군수의허가를받아야함 ( 법제5조제1항 ) 다음의행위는허가를받지않고할수있음 ( 법제5조제1항, 영제13조의4제3항 ) - 재해복구또는재난수습에필요한응급조치를위하여하는행위 - 국토해양부령이정하는간이공작물의설치 - 경작을위한토지의형질변경 - 개발에지장을주지아니하고자연경관을손상하지아니하는범위안에서의토석의채취 - 존치하기로결정된대지안에서물건을쌓아놓는행위 - 관상용죽목의임시식재 ( 경작지에서의임시식재제외 ) 국토부장관, 시 도지사또는시장 군수는비경제적인건축행위및투기수요의유입방지를위하여정비계획을수립중인지역에대하여 3년이내의기간 (1회에한하여 1년의범위안에서연장가능 ) 을정하여건축물의건축, 토지의분할의행위를제한할수있음 ( 법제5조제7항 ) 질의회신 주민공람및의회의견청취중하나만진행중인경우정비계획의수립등에관한 경과조치및적용례적용가능여부 (2009.07.15) 질의요지 도시및주거환경정비법 부칙 < 제9444호, 2009.2.6> 제7조제2항규정을적용함에있어주민공람및지방의회의견청취어느하나만진행된경우에도제4조 ( 정비계획의수립및정비구역의지정 ) 의개정규정에도불구하고종전의규정적용이가능한지?
56 제 2 편정비사업의계획 회신내용상기부칙조항은종전의규정에따라정비구역의수립및지정의절차가진행중인사항은종전의규정에따라정비계획의수립및정비구역이지정될수있도록정비계획의수립등에관한경과조치및적용례를두고있는사항임따라서, 질의의경우위경과조치및적용례를두고있는취지를감안할때이법시행 (2009.8.7) 당시종전의규정에따라주민공람과지방의회의견청취어느하나만진행된경우에도종전의규정에따를수있을것임 주민제안으로정비계획이구에접수되어관련기관협의중인경우정비계획의수 립등에관한경과조치및적용례적용가능여부 (2009.07.14) 질의요지주민제안으로정비계획을수립하여자치구에접수한후관련기관과협의중에있는경우에도부칙 < 제9444호, 2009.2.6> 제7조제2항규정에따라종전의규정을적용할수있는지? 회신내용 도시및주거환경정비법 제4조의규정에도불구하고종전의규정에따를수있는것은동법부칙 < 제9444호, 2009.2.6> 제7조제2항에따라이법시행당시종전의규정에따라정비계획수립을위한주민공람및지방의회의의견청취절차가진행중이거나, 시 도에정비구역지정또는변경지정을신청한것에해당하는경우를말하는것임 정비구역의면적 10% 증가로조합원명부변경시조합설립인가내용의경미한변 경여부 (2009.10.01) 질의요지주택재개발정비구역면적을 10퍼센트이상증가시킨정비계획및정비구역의변경지정에따른조합원명부의변경이 도시및주거환경정비법시행령 제27조제3호의 법제4 조의규정에의한정비구역또는정비계획의변경에따라변경되어야하는사항 에해
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 57 당하는지? 회신내용주택재개발정비구역면적을 10퍼센트이상증가시킨정비계획및정비구역의변경지정에따른조합원명부의변경은 도시및주거환경정비법시행령 제27조제3호의 법제4 조의규정에의한정비구역또는정비계획의변경에따라변경되어야하는사항 에해당되지않음 정비구역의분할및결합의규정중구역과결합의의미등 (2009.10.01) 질의요지가. 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제34조제1항의내용중서로떨어진 2 이상의구역또는정비구역을제4조제1항에따라하나의정비구역으로지정신청할수있다 에서구역과정비구역의의미는? 나. 도정법시행령제12조제9호의내용중 정비구역의통합또는분할되는변경인경우 에서통합과동시행령제13조 ( 정비계획의내용 ) 제1항제5호의내용중서로떨어진둘이상의구역또는정비구역을하나의구역으로결합하여정비사업을시행하는경우그분할또는결합에관한계획 에서결합의의미는? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 도정법제34조제1항본문에서 구역 이라함은동법제4조제1항에따라대통령령으로정하는사항으로동법시행령제10조제1항 [ 별표1] 에서규정하고있는정비계획의수립대상구역을말하는것이며, 정비구역 이라함은동법제4조제1항에따라정비구역으로지정된구역을말함나. 질의 나 에대하여, 도정법시행령제12조제9호의내용중정비구역의 통합 이라함은인접된정비구역을합치는것을말하며, 동법시행령제13조제1항제5호의 결합 이라함은서로떨어진
58 제 2 편정비사업의계획 2 이상의구역또는정비구역을하나의정비구역으로지정하는것을말함 세대수증가시정비구역지정변경여부 (2009.07.29) 질의요지종전 도시및주거환경정비법시행령 제13조제1항제7호정비사업의시행으로증가할것으로예상되는세대수에관한정비계획내용이개정 삭제되었으나, 도조례가미개정인상황에서 평형별세대수비율조정으로인한세대수증가 변경사항이있는경우정비구역지정변경절차를이행하여야하는지? 회신내용정비구역의지정은해당시장 군수가기본계획에적합한범위안에서 도시및주거환경정비법 제4조제1항각호의사항및같은법시행령제13조의규정이정하는바에따라정비계획을수립하여주민공람등절차를거쳐시 도지사가지정하는것이며, 정비사업의시행으로증가할것으로예상되는세대수는 2008.12.17 동법시행령제13조제1 항제7호개정으로정비계획시포함할사항에서제외되어있으므로세대수변경은사업시행인가내용의변경에관한사항으로판단되며, 법령의내용에적합하지않는조례의내용은이를조속히개정필요 정비구역지정이해제되면몇년후재지정가능한지여부등 (2009.05.27.) 질의요지토지등소유자의결이나법원의판결로재건축조합설립추진위원회가해산되는경우정비구역지정이자동해제되는지및정비구역지정이해제되면몇년후에재지정이가능한지및정비구역재지정신청절차는? 회신내용정비구역지정또는변경은 도시및주거환경정비법 제4조제1항에따른절차를거쳐당해시 도지사가하는것으로, 재건축조합설립추진위원회가해산된다하여정비구역지
제 3 장정비계획수립및정비구역지정 59 정이자동취소되는것은아니며, 정비구역재지정에따른제한기간을두고있지는아니함 정비구역의변경없이시에서정비기반시설인도로사업시행가능여부 (2009.04.07) 질의요지조합의내부사정으로재개발사업에포함된도시계획시설설치가지연되고있는바, 시에서정비구역 ( 대지 63,455m2 ) 변경없이도시계획사업 ( 도로개설 ) 시행이가능한지및도로예정부지면적 (1,427m2) 을제외할경우 도시및주거환경정비법시행령 제12조제3항의규정에의한경미한사항의변경으로볼수있는지? 회신내용정비계획의내용을변경할필요가있을때에는 도시및주거환경정비법 제4조제1항의규정에따라야할것이며, 같은법시행령제12조의규정에의한경미한사항에해당하는지여부는구체적인현지현황등관련서류를검토하여판단할사항임 정비구역이아닌구역에서주택재건축사업의대상여부 (2009.12.07) 질의요지각각서로인접한 4개의대지안에각각허가를받아준공된동당 8세대인연립주택이 연립이란공동명칭으로통합관리되고있는경우 도시및주거환경정비법시행령 제6조의규정을적용함에있어서기존세대수를 4개대지안의건축물을모두합한 32세대로볼수있는지? 회신내용질의의경우 건축법 제11조에따른건축허가를각각받아준공된경우라면각각동별세대수를기존세대수로보고 도시및주거환경정비법시행령 제6조의규정에적합여부를판단하여야할것임
60 제 2 편정비사업의계획 기본계획의경미한변경과정비구역지정동시처리가능여부등 (2009.07.16) 질의요지가. 도시 주거환경기본계획상의 정비구역으로지정할예정인구역면적의 20퍼센트미만의변경을하는경우 기본계획의경미한변경인지? 나. 가 의경우경미한사항의변경이라면, 기본계획변경과정비구역지정을동시에처리할수있는지? 회신내용가. 질의 가 에대하여, 도시 주거환경기본계획에정비구역으로지정할예정인구역의면적을구체적으로명시한경우로서당해구역면적의 20퍼센트미만의변경인경우는경미한사항을변경하는것으로 도시및주거환경정비법 ( 이하 도정법 이라함 ) 제3조제3항단서및동법시행령제9조제3항제5호에규정되어있음나. 질의 나 에대하여, 도시ㆍ주거환경기본계획을수립또는변경하고자하는때의절차는도정법제3조에규정되어있고, 정비구역의지정은기본계획에적합한범위안에서정비계획을수립하여절차를거치도록도정법제4조에규정되어있으며대통령령이정하는경미한사항의변경인경우에는주민공람등일부절차를거치지아니할수있으므로사업구역의특성및여건을고려하여기본계획수립권자및정비구역지정권자와협의하여처리하는것이바람직할것임 관련판례 재건축에의한용도변경 사건번호대법원 2008.2.1. 선고 2006다32217 판결 소유권이전등기