Special Edition 1 제 4 차산업혁명 ( 지능정보화사회 ) 과부동산시장의대응 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 부동산산업을중심으로 - 장윤종선임연구위원산업연구원국제산업협력실 Ⅰ. 서론 4차산업혁명은부동산산업에파괴적혁신을가져올것으로예상된다. 빅데이터와인공지능에입각하여부동산산업가치사슬전체를아우르는플랫폼모델을추구하되통합효과와영세업체보호를동시에달성하기위해서는플랫폼기업, 영세업체, 정부 3자의긴밀한협의가요구된다. 현재세계는 4차산업혁명으로향하는과도기에진입해있다. 미국은구글, 아마존, GE 등글로벌대기업중심으로 4차산업혁명을선도하고있으며독일도 2011 년 인더스트리 4.0 을기치로내걸고민관협력체제를갖추어적극대응에나섰다. 경제의회복에총력을쏟고있는일본의아베정부도특유의민관협력체제를갖추고적극대응에나서고있다. 중국정부는 4 차산업혁명이라는용어를사용한정책을제시하지는않았지만제조 2025 와인터넷플러스정책을통해 4차산업혁명에적극대응하고있는양상이다. 우리나라도신산업육성정책을통해대응해오다가최근 9대국가전략프로젝트를선정하면서대응강도를더욱높이고있는중이다. 4차산업혁명은 혁명 이라는말이시사하듯이산업과사회전반에큰변화를가져올것이다. 자율주행자동차의출현, 인공지능의병명진단등과거에는상상 하기어려웠던일들이 4차산업혁명시대에는현실로된다. 부동산산업또한 4차산업혁명의영향을크게받을것으로예상된다. 정부는부동산산업을고부가가치서비스산업으로육성하기위하여금년 2월 부동산서비스산업발전방안 을발표하였다. 종합대책을처음수립한것인만큼육성의지가상당히클것으로짐작된다. 그런데, 본연구에서알수있듯이 4차산업혁명의흐름은정부대책의범위를넘어서는수준에서의변화를요구하고있어서세심한주의가요구된다. 4차산업혁명은플랫폼비즈니스모델을통해칸막이를해체하는방향으로나아가고있어품목별로, 업종별로시장이분리되어있는현행시스템은큰도전에직면하게되고, 그결과새로운기술과현행제도의긴장과갈등은불가피하게된다. 산업혁명을패러다임충돌의측면에서바라보는것이바로이때문이다. 이충돌문제를슬기롭게해결한다면산업은새로운미래로도약할수있지만, 그렇지못한경우대립구도가지속되면서산업혁명이가져올혜택을놓치게되는상황에직면하게될것이다. 본연구에서는 4차산업혁명의전체적인흐름을개관한후부동산산업과밀접한연관성을갖는 4차산업혁명의주도기술과비즈니스모델을구체적으로살펴볼것이다. 그후부동산산업의현안을진단하고바람직한방향으로나아가기위한향후과제가무엇인지 18 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1-2 I 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 를검토할것이다. 본연구의구성은다음과같다. Ⅱ 장에서는 4차산업혁명의역사적의의를중심으로 4차산업혁명을간략하게개관할것이다. Ⅲ장에서는 4차산업혁명을주도하는여러기술중에서부동산산업의미래와밀접하게관련된빅데이터와인공지능, 블록체인등의기술을자세하게살펴볼것이다. 이와함께부동산산업의시장구조에파괴적혁신을가져올플랫폼비즈니스모델을아마존사례를통해심도있게검토할것이다. Ⅳ장에서는 4차산업혁명과관련한부동산산업의현안을패러다임충돌과일자리문제를중심으로살펴볼것이다. 또한우리나라부동산산업의산업구조와미국과일본의종합부동산기업사례를비교하면서 4차산업혁명의방향이가져올과제를구체화할것이다. 끝으로현시점에서가장적절한해결책이무엇인가를찾아볼것이다. Ⅱ. 4 차산업혁명개관 4차산업혁명에대한설명은물리 디지털 바이오기술의융합, 사이버세계와물리적세계의통합시스템 (cyber-physical system), 제2의기계시대, 전면적디지털전환 (digital transformation) 등다양한측면에서제시되고있다. 이설명들은 4차산업혁명의특징을적어도한측면이상보여주고있다는면에서적절한지적이라고할수있지만시대적흐름에서 4차에걸친산업혁명을꿰뚫는설명이라고하기는어렵다. 시대적흐름에서볼때산업혁명의성격을두가지로구분하는것이적절한것으로생각된다 1). 하나는과거체제와의단절을가져오는것이며, 다른하나는동일체제내에서의질적고도화를가져오는산업혁 명이다. 즉, 체제단절을의미하는전형적인산업혁명과질적고도화를의미하는후속산업혁명으로구분하는것이다. 이러한관점에서 1차와 2차산업혁명을하나의그룹으로묶을수있고 3차와 4차산업혁명을또하나의그룹으로묶을수있다. 전자는육체노동의기계화라는면에서과거와의단절이나타나고후자는지식노동의기계화라는면에서과거와의단절이나타난다. 이러한해석을염두에두고 4차에걸친산업혁명을재해석하면다음과같다. 18세기말영국에서시작된 1차산업혁명은증기기관발명을토대로기계가육체노동을대체하는기술적측면에서체제전환이이루어졌다. 제도측면에서는공장의탄생과시장경제, 자본주의로의전환을가져왔다. 19세기말의 2차산업혁명은전기발명을토대로기계화의궁극적단계인 conveyor system 과과학적관리를실현한산업혁명이다. 이를통해대량생산시스템이확립되고산업사회가굳건한토대를갖게되었다. 이러한면에서 2차산업혁명은질적고도화를가져온산업혁명으로해석된다. 디지털혁명으로불리는 3차산업혁명은기술적측면에서컴퓨터의등장과인터넷등각종디지털기술과산업의출현을통해지식노동을제2의기계인컴퓨터가대체하는체제전환이이루어졌다. 현재논의되고있는 4차산업혁명은질적고도화성격의산업혁명이라고해석할수있는데, 디지털혁명의연속선상에서출현한 IoT, 클라우드, 빅데이터, 인공지능이중심이되어지식대량생산시스템을확립하는것이라고해석할수있다. 이에따르면 4차산업혁명의핵심적특징은데이터의축적과디지털골든크로스에서찾아야할것이다. 즉, 컴퓨터능력향상과데이터의기하급수적증가에힘입어데이터기반의사 1) 장윤종, 2016.7.26., 4 차산업혁명의미래. 2016 August Vol.99 19
Special Edition 1 제 4 차산업혁명 ( 지능정보화사회 ) 과부동산시장의대응 < 그림 1> 세계데이터축적규모추정 < 그림 2> 디지털 Golden Cross 10 9 8 7 6 5 4 3 2 1 0 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 주 : In zettabytes (ZB, trillions of gigabytes). 제타바이트 : 10 의 21 제곱바이트. 자료 : OECD. 자료 : 이지효. Ⅱ. 4 차산업혁명주도기술과비즈니스모델 1. 주도기술 2) OECD, 2016.8.18., Future Technology Trends: Revised Chapter 2 of the 2016 STI Outlook, DSTI/STP(2016)3/CHAP2/REV1, 4 쪽. 20 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1-2 I 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 와인공지능, 블록체인이라고할수있다. 그밖의기술들중에서일부간접적인영향혹은관련성이있는기술이있기는하지만그강도가크지않기때문에여기에서는상기한세기술에대해서만검토할것이다. < 그림 3> OECD 가선정한 40 대미래신기술및 10 대대표기술 Smart grids Cloud computing DIGITAL Blockchain Modelling simulation Autonomous vehicles ENERGY+ENVIRONMENT Photonics and light technologies Precision agriculture Biofuels Fuel cells Power microgeneration Robotics Quantum computing and gaming Grid computing Artificial Internet of Big data intelligence(ai) Things (IoT) analytics Micro and nano satellites Drones Electric vehicles Carbon Photovoltaics capture and storage Wind turbine Hydrogen technologies energy Marine and tidal power technologies BIOTECHNOLOGIES Bioinformatics Personalised medicine Stem cells Health monitoring technology Medical and bioimaging Neurotechnologies Biochips and biosensors Nanomaterials Nanodevices Additive manufacturing Carbon nanotubes and graphene Regenerative medicine and tissue engineering Biocatalysis Synthetic biology Functional materials ADVANCED MATERIALS 자료 : OECD, 2016.8.18., FUTURE TECHNOLOGY TRENDS: Revised Chapter 2 of the 2016 STI Outlook, DSTI/ STP(2016)3/CHAP2/REV1, 4 쪽. 2) 빅데이터와인공지능빅데이터와인공지능은 4차산업혁명을선도하는기반기술로서부동산산업뿐만아니라전산업에걸쳐서영향을미치고있다. 빅데이터는인간이처리하기불가능한정도로데이터의양이큰경우를의미하는것으로, 이를감안할때, 부동산산업에서발생하 는데이터는실제로는스몰데이터에속한다. 그렇지만시행에서부터리폼까지 8개기능으로구분된부동산산업의가치사슬 (value chain) 전반에서발생하는데이터와부동산을둘러싼주변환경에대한데이터, 부동산거래에영향을미치는산업외적변수등을모두감안할때빅데이터에해당한다고해도무방할것이다. 부동산산업에서의가장중요한가치는수요자가적정한가격에자신이원하는부동산을구입하거나임대하고안락하게생활하도록하는데있다. 이에필요한데이터를수집하고가공하여수요자에게적절한대안을제시하는것이부동산산업의빅데이터와인공지능이해야할일일것이다. 수요자가알고자하는데이터는가격뿐만아니라학군, 교통등을포함한부동산주변환경, 시세변동을초래하는제반요소들등무수히많을것이다. 정부는금년 2월발표한대책을통해 1 상업용부동산실거래가공개, 2 다양한상업용부동산지수개발, 3 업종별정보제공, 4 리츠수익률, 부동산개발업의사업실적과인력구조등신규통계발굴등을추진하고자한다. 이정도의데이터는수요자가필요로하는데이터에비추어볼때크게미흡한수준으로평가된다. 따라서수요자관점에서필요한데이터들을수집할수있는체계를만들고수집된데이터를분석할수있는인공지능의역량제고가 4차산업혁명시대를대비해서준비되어야할것이다. 수요자가원하는인공지능프로그램의좋은사례로서금융분야에서개발된켄쇼 (Kensho) 를살펴볼수 < 그림 4> 부동산산업가치사슬구성 ( 후방분야 / 기존수요 ) ( 전방분야 / 신규수요 ) 시행시공분양임대관리유통생활서비스리폼 자료 : 김승종 ( 총괄 ) 외, 2016.2., 부동산산업발전기본계획 ( 안 ) 수립에관한연구, 국토연구원, 165 쪽. 2016 August Vol.99 21
Special Edition 1 제4차 산업혁명(지능정보화사회)과 부동산 시장의 대응 2. 플랫폼 비즈니스 모델 3) New York Times, 2016.2.28., The Robots Are Coming for Wall Street. 4) 이 부분은 다음 글 중 일부를 발췌, 정리한 것이다. 안상욱, 블록체인 속 핀테크를 보다 ① 블록체인이란?, 2015.06.12. http://www.bloter.net/archives/230157 22 부동산 포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1-2 I 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 는각종디지털정보를수집하는 IoT, 이를가공하고처리하는빅데이터, 이를기반으로고도의인사이트를추출해낼수있는머신러닝등세가지이다. < 그림 5> 플랫폼전략의구성요소 디지털아키텍트 < 표 1> 플랫폼의세유형 새로운게임의법칙 종류제품플랫폼고객플랫폼거래플랫폼 정의 다양한최종제품을생산하는데활용하는공통부분 기업이목표로하는핵심고객집단 외부공급자와거래관계를맺는인프라 새로운고객가치 New Product 새로운프로세스 New Process 새로운생태계 New Ecosystem 활용목적 비용절감 ( 추가적인모델개발및생산비용의하락 ) 수익증대 ( 판매품목다양화로매출증대 ) 산업주도 ( 고객고착화, 협력관계를통한세력확장 ) 디지털요소기술 범위기업내부기업외부 자료 : 최병삼, 2010.11.11., 성장의화두, 플랫폼, SERI 경영노트. 자료 : 이지효, 2016.3., 대담한디지털시대. < 그림 6> 플랫폼의인프라구조 디지털애플리케이션 데이터입력가공분석 활용 머신러닝 빅데이터 IoT 클라우드인프라 IoT 를통해세상의모든것들이디지털데이터로수집됨 빅데이터기술을통해과거의텍스트중심의정형데이터뿐아니라동화상, 음성등비정형데이터까지처리가능 대규모데이터를실시간분석해결과를추출하고의사결정을내릴수있게됨 디지털골든크로스로서인간의두뇌이상의의사결정과작업을컴퓨터가스스로수행할수있게됨 클라우드를통해대용량정보를보다효율적으로저장하고효과적으로활용할수있게됨 자료 : 이지효, 2016.3., 대담한디지털시대. 2016 August Vol.99 23
Special Edition 1 제 4 차산업혁명 ( 지능정보화사회 ) 과부동산시장의대응 Ⅳ. 부동산산업의주요현안 1. 신 구패러다임충돌 < 표 2> 부동산산업업종별사업체규모와급여수준 (2012 년기준 ) KSIC 사업체종사자 1인당임금종사자수 ( 명 ) 종사자비율 (%) 사업체평균규모 ( 명 ) ( 백만원 ) 서비스업 4,559,098 5.1 16.5 부동산산업 400,486 100.0 3.4 16.4 부동산임대및공급업 58,521 14.6 5.2 29.5 부동산임대업 30,334 7.6 3.9 25.9 주거용건물임대업 2,130 0.5 2.4 16.0 비주거용건물임대업 27,820 7.0 4.1 26.7 기타부동산임대업 299 0.1 2.5 20.4 부동산개발및공급업 28,739 7.2 8.3 33.4 주거용건물개발및공급업 9,421 2.4 5.9 34.0 비주거용건물개발및공급업 4,474 1.1 6.7 27.5 기타부동산개발및공급업 14,073 3.5 12.9 34.9 부동산관련서비스업 344,538 86.0 3.2 14.1 부동산관리업 207,863 51.9 7.6 18.5 주거용부동산관리업 145,209 36.3 7.7 18.4 비주거용부동산관리업 63,775 15.9 7.5 18.5 부동산중개및감정평가업 136,750 34.2 1.7 7.5 부동산자문및중개업 129,313 32.3 1.6 5.8 부동산감정평가업 6,672 1.7 12.0 41.4 자료 : 김승종 ( 총괄 ) 외, 2016. 2, 부동산산업발전기본계획 ( 안 ) 수립에관한연구, 국토연구원. 5) 최효석, 아마존의비즈니스모델을이해하는세가지관점, https://brunch.co.kr/@choihs0228/29 참조. 6) 중개업소평균종사자수 : 한국 (1.6 명 ), 영국 (7.7 명 ), 일본 (4.3 명 ), 미국 (3.3 명 ). 24 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS
기획특집 1-2 I 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 요구가증가하고있으나, 겸업허용시영세산업의피해가우려되어정부가적극적으로대처하기곤란한실정이다. 이에정부는소비자에게편리한종합적인부동산서비스제공을유도하는한편, 개별업역을유지하면서업역간연계, 공동책임등을통해네트워크종합서비스를추진하고있다 7). 이러한정부의대처는충분히이해되지만기술의흐름은통합을지향한다는점에서장기적인대책이라고하기는곤란한상태이다. 2) 미국의종합부동산기업사례 8) 미국과일본은우리나라와달리종합부동산업이허용되어있다. 일본은 90년대이후부동산버블붕괴를거치면서부동산산업구조조정과정에서임대업이성장하여종합부동산회사로발전하였으며미국은부동산기업이중개및부동산관리에서출발하여개발컨설팅및금융서비스를포함한종합부동산업으로발전해온양상이다. 미국의대표적인종합부동산회사인 Equity Residential REITs( 이하, EQR) 를살펴보기로하자. EQR은미국최대주택임대관리리츠로서주택의매입부터임대, 관리, 매각등주택관련서비스전반을제공하는종합부동산회사형태의리츠이다. EQR은 2015 년말기준미국내약 30조원 (USD 25.2bn) 규모의부동산을보유하고, 11만호를임대운영중이다. EQR은미국내인구및세대움직임에대한면밀한조사후저평가된지역의개발부지 ( 또는주택 ) 를매입해수요에따라주택을건설 ( 또는리모델링 ) 하고임 대, 관리까지수행한다. 시장변화에따라적정가치대비고평가된지역의보유자산은매각하고, 저평가된지역의부동산은신규로매수하면서지속적으로포트폴리오를조정한다. 또임차인들의주거수요변화를지속적으로관찰해필요한니즈를반영하고, 거주만족도를최대로이끌어내는대신부담가능한임대료수준도최대수준까지조정을하면서안정적인매출및수익구조를실현한다. 3) 향후종합서비스화경향과업역분리제도의갈등예상페레스에따르면, 신기술혁명과새로운비즈니스모델의등장은기존의기술-경제패러다임과필연적으로갈등하고충돌한다 9). 이에따라, 4차산업혁명시대의새로운가치창출잠재력을최대한발현하고부정적영향을최소화하기위해서는신 구패러다임의갈등을최소화할수있는해결책을모색해야할것이다. 현행패러다임을유지하는것만이능사는아니라는점에서변화하는가운데타협점이모색되어야할것이다. 2. 일자리문제 4차산업혁명은기존일자리를크게위협하는것으로나타나고있다. 물론기존일자리가감소한다고해서경제전체적으로도감소할것이라고단정할수는없다. 일본의경우를살펴보면능동적이고적극적인대응을함에도불구하고전체적으로약간감소하는 7) 국토교통부, 2016.2., 부동산서비스산업발전방안. 8) 다음글을발췌, 요약하였음. 서동한 강민석, 2016.6.15., 종합부동산서비스개념및발전방향점검, KB 금융지주경영연구소. 9) 각기술혁명이일어날때마다이것으로부터부를창출할수있는가능성을완벽히활용하기위해서는적합한사회 제도적프레임워크가확립될필요가있다이전기술들을기반으로성장하도록만들어진기존의프레임워크는새로운기술에적합하지않다. 그리하여새로운산업과인프라가설치되는수년동안에는기술 - 경제와사회 - 제도간에갈등이증가할뿐만아니라신 구기술사이에서경제시스템이내부적으로분리되는현상도나타난다, 적절한관계를재확립하고새로운기술을충분히활용하는과정은복잡하고오랜시간이걸리며사회적인고통이따른다. 자료 : 카를로타페레스 ( 김창대 정성일외옮김 ), 2006, 기술혁명과금융자본, 12 쪽. 2016 August Vol.99 25
Special Edition 1 제4차 산업혁명(지능정보화사회)과 부동산 시장의 대응 <그림 7> 4차 산업혁명에 따른 일자리 감소 예상 효과 400M Low 33% Employment Medium 19% Employment High 47% Employment Employment 300M 200M 100M 0M 0 0.2 0.4 0.6 자료 : C. Frey & M. Osborne, The Future of Employment: How Susceptible are Jobs to Computerisation?, 2013. Ⅴ. 향후 과제 10) 経済産業省, 新産業構\造ビジョン: 第４次産業革命をリードする日本{の戦略, 平成28年4月27日. 11) 이형찬, 2016, 인공지능과 부동산 서비스 산업의 미래, 부동산포커스, Vol. 96, 2016.5. 26 부동산 포커스 REAL ESTATE FOCUS 0.8 1
기획특집 1-2 I 제 4 차산업혁명의주요현안진단및향후과제 < 그림 8> 정부에서제시한네트워크형서비스모델 임대형서비스 거래형서비스 개발형서비스 청소 이사 유지관리 등기 리폼 관리 인테리어 임대형서비스 설비이전 임대관리 거래형서비스 대출 시행 개발형서비스 임대 유지관리 중개 중개계약 세무 시공 분양 자료 : 국토교통부, 2016.2., 부동산서비스산업발전방안. < 그림 9> 업역별통합을통한종합부동산시장서비스발전방안 부동산개발 공급업 업체규모 임대공급업 / 관리업 대규모개발필요성감소거주중심주거문화확대노후건축물증가전문중개서비스필요성대두 업역별통합및협업을통한시너지창출 중개업 자료 : 서동한 강민석, 2016.6.15., 종합부동산서비스개념및발전방향점검, KB 금융지주경영연구소. 다. 앞에서살펴본거래플랫폼과같이수요자와공급자를양면시장으로하는플랫폼사업체를육성하는것을대안으로생각해볼수있을것이다. 그경우문제는수수료책정만이남는다. 이에대해서는플랫폼사업체와기존영세부동산서비스업체, 정부 3자가협의하여절충안을제시하는것이다. 올바른방향을지향하되현실을감안한다는측면에서기존사업체들의일부양보와플랫폼사업체의시장확대방안이긴요할것으로생각된다. < 참고문헌 > 국토교통부, 2016.2., 부동산서비스산업발전방안. 김세움, 2016, 기술진보에따른고용대체고위험군일자리비중분석, 월간노동리뷰, 2016 년 7월호. 김세움외, 2015, 기술진보의노동시장에대한동태적영향, 한국노동연구원. 김승종 ( 총괄 ) 외, 2016.2., 부동산산업발전기본계획 ( 안 ) 수립에관한연구, 국토연구원. 2016 August Vol.99 27
Special Edition 1 제 4 차산업혁명 ( 지능정보화사회 ) 과부동산시장의대응 28 부동산포커스 REAL ESTATE FOCUS