도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 - 국내테헤란로와국외동경마루노우치나카도리건물전면공간사례를중심으로 - A Study on Frontage Space of Building as a Design Element of Urban Public Environment - Focused on Theheran Street & Marunouchi Nakado-ri Frontage Space of Building - 이상묵 * 김도년 **1) Lee, Sang-Muk Kim, Do-Nyun Abstract Current legislations and guidelines concerning the public city environment have contributed towards securing sufficient space in terms of quantity, however, there has been some limitations on improving the quality and promoting active city environments. In this research, plans to improve the quality of Frontage Space of Buildings, and management guidelines are suggested in detail, based on overseas examples. Firstly, a strong private-public partnership must be preceded. The Frontage Space of Buildings belongs to the public and is open to all, but the actual development and maintenance responsibility lies with the private organizations. Secondly, the necessary guidelines and performance criteria must be presented in order to achieve the complete integration of the Frontage Space of Buildings with the streets. Current guidelines pose a number of limitations for the realization of an integrated environment between private and public domains due to the legislation which separates the public from the private sector. Thirdly, in order to secure a reliable quality performance criterion for the use of frontage space of buildings, programs as well as physical plans must be considered. Fourth, a sustainable management system must be presented, as demonstrated by the overseas cases. The management system must be suggested on a regional scale as oppose to individual buildings, and in order to achieve active participation from the private and public counterparts. Lastly, support from the public counterparts must precede all else, for the planning, composition and maintenance of frontage space of buildings. Frontage Space of Building belong to private organizations, therefore, voluntary participation with a strong sense of ownership, co-operation and support with the clients as a partner is important. 키워드 : 건물전면공간, 통합적디자인, 질적인성능기준, 파트너쉽, 관리시스템 Keywords : Frontage Space of Building, Integrate Design, Performance Criteria for Quality Measure, Partnership, Management System 1. 서론 1.1 연구의배경및목적좋은도시의대표적인장소는가로이다. 가로는대표적인도시의공공공간으로다양한사람들의삶을담아낼수있는장소로서의잠재력을지니고있다. 가로공간을매력있는장소로서풍부하고사람들의활력을담아내기위해서는가로자체뿐아니라가로를이루는요소들의질향상을위한통합적인노력이뒷받침되어야한다. 건물전면공간은시민들의보행과활동에긴밀한연관성을갖는공간으로가로와함께도시공공환경의질을결정하고사람들의소통과교류를만들어내는장소적인 * 성균관대학교건축학과석사 ** 성균관대학교건축학과부교수 성격을갖는다. 외국의좋은도시에서는기존가로와가로에면한건물전면공간을통합적으로개선하여시민들이즐겨찾는장소로서발현시키고있다. 우리나라에서도쾌적한보행환경과가로공간의질을높이기위해건축법, 도시설계제도등에근거하여도시환경의공공성확보를위한노력을실시하였다. 최근, 대규모건축물이다수존재하는도심지역이나업무지구에서가로와함께건물전면공간을민간과공공의주체가함께계획하고가꾸어나감으로서도시공공환경의질적인향상과지역의활력 1) 을불어넣고있다. 1) 광화문 KT 사옥건물전면공간업그레이드사례 : 광화문로의위치한 KT 사옥은 2006 년 6 월폐쇄적이였던저층부로비를복합문화시설인 KT 아트홀로전환하고광화문로와연계된전면공개공지를개선하여, 하루평균 300 ~ 500 명이찾는명소가되었다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 123
이상묵 김도년 표 1. 건물전면공간의개념및범위 건물전면공간의개념 건물전면공간의범위 현재까지의도시공공환경에관련된법제도및지침은양적인측면에서충분한공간자원을확보하는데기여하였으나, 질적으로사람의활동과도시환경에기여하는건물전면공간을조성및관리하는데있어한계점이나타나고있다. 특히민간에서제공된법적공개공지가불법주차나출입이금지되는등본래의취지를상실한채좋은장소로서매력을지닌건물전면공간의잠재력을크게훼손하고있다. 이에본연구에서는도시공공환경의질적인향상과공공성확보를위한계획요소로써건물전면공간의개념을정립하고, 국내의건물전면공간과관련된법규와제도를고찰하여이론적배경을마련하고자한다. 이후국내외건물전면공간에대한사례조사및비교분석을통해도시공공환경의질적인개선을위한건물전면공간의계획및조성, 관리방향에있어시사점을제시하는것이본연구의목적이다. 1.2 연구의범위및방법본연구에서는가로와맞닿는건물의외부공간뿐아니라가로를걷는사람의활동에영향을줄수있는건물 1층부의용도와건물전면부분까지포함한공간적범위를건물전면공간으로설정하였다. 연구의내용적범위는 1건물전면공간의개념과범위정립, 2건물전면공간과관련된법제도와선행연구검토, 3국내ㆍ외건물전면공간에대한사례조사를통한비교분석을실시하여 4도시공공환경의질적개선을위한건물전면공간계획및조성, 관리방향에대한시사점을제시한다. 본연구의방법으로는크게문헌연구와사례연구로나누어진다. 문헌연구에서는기존연구나도시설계안에서언급된건물전면공간의개념과범위및의미를살펴본후, 국내의법제도를고찰함으로서건물전면공간의개념을정립하는이론적배경을갖추었다. 사례연구로는국내건물전면공간에대한문제점을파악하는데있어대표성을갖는테헤란로와국외선진사례인동경마루노우치나카도리를대상지로선정하여, 건물전면공간의계획지침, 조성현황, 관리운영에대한비교분석을실시하였다. 2. 이론연구 2.1 건물전면공간의개념및범위 건물의전면공간이란가로와맞닿는건물의외부공간뿐아니라가로를걷는사람의활동에영향을줄수있는건물저층부 (1층부) 의용도와건물전면부분까지포함한다. 가로는건물로둘러싸인도시공간의통로 라는 Paul D. Spreiregen의정의와같이가로와건물은지속적이며독특하고복합적인특성을갖는동시에, 가로가접하고있는건물과는분리될수없다는장소적의미를지니고있다. 이러한이유로, 건물전면공간은가로와불가분의관계가있으며, 실내의사람과실외의사람, 실내의활동과실외의활동간에부단한접촉과교류가일어나는도시활동의장이된다. 특히건물전면공간은공적인성격이나사적으로소유되는공간인만큼, 민간의참여및의지에의해질적인성능과활용이결정되는특징을갖는다. 때문에본연구에서는제도적으로확보된공개공지 2) 뿐아니라법적공개공지는아니지만공개공지기능을하는공지 3) 와함께일반시민이누구나이용할수있고접근이가능한개방형로비, 아트리움, 가로친화적인상업용도 4) 가입지한건물저층부 5) (1층부) 까지를포함하여건물전면공간에대한공간적범위로규정한다. 2) 제도적으로확보된공개공지로는건축법에의해확보된공개공지 (1991 년제정 ) 와전면공지, 공공보행통로, 쌈지형 / 침상형공개공지등지구단위계획에의해확보된공개공지 (2000 년제정 ) 가있다. 3) 법적인공개공지는아니지만공개공지와같은기능을하는공지로는공개공지제도가도입되지이전에대지내조경으로확보된소공원과건축법상미관지구제도및지구단위계획에의해지정된건축한계선에의해확보된건축선후퇴부가있다. 여기서건축선후퇴부는확장된보도로서쾌적한보행환경및가로환경의질적향상에크게기여할수있는공간이다. 4) 청계천복원에따른도심부발전계획 (2004)- 청계천연변건축물관리지침, 141p, 가로친화적인상업용도 : 서적ㆍ의류ㆍ잡화ㆍ문화용품등판매시설, 커피전문점ㆍ분식집ㆍ식당ㆍ패스트푸드ㆍ패밀리레스토랑등휴게음식점, 극장ㆍ영화관ㆍ음악당ㆍ소극장ㆍ박물관ㆍ미술관등문화관련시설등 5) 청계천복원에따른도심부발전계획 (2004)- 청계천연변건축물관리지침에서는 11 층이상건물의경우 5 층까지, 10 층이하건물의경우 3 층까지를건물저층부로보나, 본연구에서는건물의층수와관계없이가로와건물이맞닿고있는 1 층부 ( 아트리움, 층고가높은로비등 ) 를의미한다. 124 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월
도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 2.2 도시공공환경의관점에서건물전면공간에대한의미 (1) 물리적관점에서건물전면공간이갖는의미물리적관점에서건물전면공간은공공영역과사적영역이만나는공유영역 (interface) 6) 으로공적인영역과사적인영역간의명확한경계를이루려하면서도또한이들상호간의연계를통해가로와건물사이에서소통과연결을만들어내는특징을갖는다. 건물전면공간은공적영역과사적영역이만나는부문으로공공의성격을부각하여가로의기능을보완하고확장시키는의미가있다. (2) 소유적관점에서건물전면공간이갖는의미소유적관점에서건물전면공간은누구나이용가능한공공적인공간이나조성과관리의주체는민간이라는이중적인면을갖고있다. 때문에규제와보상이라는측면에서건물전면공간은공공과민간의주체가공익이란목적아래서로영향을주고받는특징이있다. 자본주의도시에있어서건물전면공간은제공주체인민간과공익적인목적을충족시키기위한공공과의상호협력과정에서양과질의확보가결정 7) 된다. (3) 도시활동적관점에서건물전면공간이갖는의미도시활동적인관점에서건물전면공간은사람들이자연스럽게이용할수있는개방적공간이고다양한활동의중심이되는커뮤니티형성의장소로서의의미를갖는다. 맥코맥은 (Mack Cormac) 은거리의흡입력이란개념으로써건물내의용도가거리로투영되어발생되는행위에주목하고, 장소특유의맥락과거리생활에영향을주고활력있는건물정면을갖는것이중요하다고주장하였다. 제인제콥스 (Jane Jacobs) 는도시공간의가로의활성화가가로에면한건물의용도가갖는다양성때문이며여러종류의사람들의사용으로인하여가로는커뮤니티형성을위한가장중요한장소가된다고하였다. 8) 즉건물전면공간은가로와건물의활동을매개하는공간으로보행의활력이건물의활성화로이어지고, 건물의활력이가로의활성화로이어지는특징을갖는다. 2.3 건물전면공간과관련된법규와제도및선행연구검토건물전면공간에관련된법규및제도를검토하면초기에는 " 건축법 " 에서대지면적, 건폐율, 용적률, 건축선후퇴, 사선제한, 고도제한, 대지안의조경및주차에관한규정등을통해서간접적으로건축물과건물외부공간에대한관계를조율하였다. 1991년제정된건축법상에서의공개공지확보에관한 6) 김도년, 김정훈 (2004.9), 유비쿼터스 (Ubiquitous) 공간구현을중심으로한가로환경조성에관한연구 (2004), 한국도시설계학회지제 5 권제 3 호, 공유영역에대한정의와의미를참조 7) 정석 (1994), 건축외부공간의공공성분석을통한협력형도시공간설계접근방안 : 서울시고층오피스빌딩의공개공지를중심으로 에서는공공과민간의협력형도시공간설계를위한접근방안으로 1' 규제 ' 에서 ' 유도 ' 로의역할전환, 2' 민간의기여에대한합리적보상, 3 도시설계역할의중요성을제시하고있다. 8) Jane.Jacobs, The Death and Life of Great American Cities New York: Vintage Books, 1961, p.161-163 규정 9) 은사유지에공적인공간을만들게하는최초의제도로서도입초기적극적인공개공지확보와조성을위해공개공지설치시건폐율 용적률 건축물높이제한등을완화해주는인센티브제도를통해도시내공개공지를양적으로크게확보하는데기여했다. 1980년대에도시설계, 1990년에는도시계획법에의한상세계획제도가도입되고 2000년도시설계와상세계획이도시관리계획인지구단위계획으로통합되면서지역차원에서공공공간의개념과구체적인위치및조성방식, 설치시보상방식이제도화되었다. 지구단위계획에서민간에의한계획실현을목적으로인센티브항목과기준을마련하여개발을유도하고있다. 건축법에비하여지구단위계획에서는공개공지의양적인측면뿐아니라형태, 위치 10) 등보다질적인측면을고려하여인센티브를부여하고있다. 그러나, 공개공지확보에따른인센티브제도는건물전면공간에충분한양의공지를확보하는데는기여했지만건물전면공간의질적인성능을담보하는제도가되지못하고있다. 특히조성주체인민간에서는도시공공환경의차원에서인센티브를통해경제적이익만을취하고타용도로전환하거나, 버려진공간으로방치되는등규제에의한일방적방식에한계가나타나고있다. 이러한제도적으로갖는문제점및한계점을해결하기위한시도로서다양한관점에서선행연구가이루어져왔다. 건물외부공간및대지내공지에관한연구 11), 공개공지제도화이후공개공지의실효성에관한연구 12), 그리고보행환경개선및가로활성화에관한연구 13) 에서는우리나라도시공공환경의현황및문제점을개선하기위한시사점및방안을제시한다는점에서의의가있다. 그러나선행된연구에서는도시공공환경을이루는공개공지, 건물외부공간, 가로공간을입체적인관점에서다루어지기보다는개별적인건축물단위로조성된공개공지가갖는문제점에국한하고있으며, 개선방향에있어서도공개공지설치규정, 인센티브제도의확대등제도적인 9) 서울시는형식적으로조성되는공개공지를제어하기위해 1997 년 7 월조례개정을통해공개공지설치개수를 2 개소이내로제한하고, 최소폭규정을 3m 에서 5m 로확대하는등관련규정을강화하였다. 10) 지구단위계획에서공개공지위치준수에따른인센티브는전면공지에한에서적용한다. 11) 이형욱 (1987), 조성학 (1988), 강동환 (1989), 안상규 (1994) 는법적공개공지를의무화하기이전도시설계에근간한대지내의공지, 건물외부공간을전면또는측면등특정유형의공지를대상으로하여물리적인특성및실태를파악하고그에따른문제점과개선책을제안하고있다 12) 김혜경 (1997), 김기석 (1996), 이승우 (1998), 유승호 (1998), 정평란 (2004) 은제도적으로확보된공개공지가갖는실효성을건물과가로의통합적인관계에서위치, 면적, 시설기준에대한질적인평가를통해검증하고개선방향을제시하고있다. 13) 김영익 (2006) 은보행환경의쾌적성과관련된요소의평가를통해보행환경개선과도심내가로활성화를이끌어내는방안을제시하고있다. 이승필 (2008) 은보행자가이용하는가로가활성화될수있는지여부는건물 1 층부의용도가가로친화적일수록가로활성화로연계될수있음을보행자및행위분석을통해입증하고있다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 125
이상묵 김도년 측면에서의접근만이이루어져한계점을갖는다. 건물전면공간은공적인영역과사적인영역이맞닿는곳으로민간의참여와의지에따라활용및관리가이루어져야함에도불구하고질적인관리방안이나체계에대한선행연구는없는실정이다. 따라서본연구에서는개별단위건물이아닌가로와건물의입체적이고통합적인관점에서국내건물전면공간의현황및문제점을파악하고, 질높은건물전면공간의조성과함께조성된공간을효율적으로관리할수있는방안을국외선진사례를통해모색하는데서선행연구와차별성을갖는다. 3. 사례지개요및조사분석의틀 3.1 대상지선정및개요 (1) 국내사례조사대상지 : 테헤란로테헤란로는 1984년도시설계제도로조성된지역으로서울시의대표적인업무지구이다. 유동인구가많고약 3km 가되는테헤란로를중심으로선적으로대규모건축물이연속되어있어건물전면공간의활용실태를분석하는데대표성이검증되는가로이다. 테헤란로는공공에서작성한도시설계에서의계획지침에따라개별적인건축행위를통해서점진적개발이이루어졌으며, 현재에는지구의 90% 이상개발이완료되었다. 도시설계에의한건축선후퇴부로확보된전면공지, 1991 년에제정된공개공지제도를통한공개공지가충분히확보되어있다. 때문에, 법제도적인측면에서계획지침으로확보된공개공지가건물전면공간의자원으로서도시공공환경에기여하고있는지파악하기용이하다. 또한, 테헤란로에입지한대규모건축물중민간기업의본사와업무시설이다수입지하고있어조성주체와관리주체가비교적일치하며, 공개공지확보를통해경제적이익을받은건물이다수분포하고있어민간주체의의지에따라건물전면공간의질적인성능을판단하는데용이한점이있다. (2) 국외사례조사대상지 : 마루노우치나카도리동경구도심에입지한마루노우치의나카도리는최초의업무지구로개발되어지난 100년간일본경제의중추를담당하는상징적인비즈니스가로이다. 1990년대에이르러거품경제가무너지면서건물공실률의증가, 취업인구의감소, 투자저하등여러문제가발생하여지역의재정비가추진되었다. 이지역의토지의많은부분을소유하고있던미츠비시지소 ( 주 ) 가주도가되어지구내민간지권자의협의조직인 재개발추진협의회 14) 를설립하고, 민간의개발 14) 재개발추진협의회 는지구의일체적인재개발을추진하기위해지구내민간기업이설립한협의조직이다. 1988 년에미츠비시지소가주도하여설립하였고현재 90 개 ( 법인회원 69 단체, 옵져버 10 단체, 특별회원 9 단체 ) 의토지소유자와단체가등록되어있다. 협의회에서는내부의의견교류및외부의학계전문가를초빙하여개발과관리운영에대한아이디어를생산한다. 동향에발맞추어공공은 마치즈쿠리간담회 를제안, 설립하여민간과함께 디자인가이드라인 (2000년) 을작성하고정비기법과제도를메뉴화하였다. 디자인가이드라인에는마루노우치나카도리활성화를위한전략이마련되었으며, 입체적이고통합적인관점에서건물전면공간에대한계획및조성, 관리방향의틀이제시되었다. 마루노우치의물리적재정비가완성되어가자, 지역활성화를목표로한 매니지먼트협회 가설립되어지속적인지역의발전을도모하기위한다양한활동이전개되어지구의가치와매력을높여가고있다. 3.2 건물전면공간에대한조사분석의틀테헤란로의경우계획이수립된지 20년이넘었으며, 재건축시점이도래하고있으며, 마루노우치나카도리의경우는최근개별건축물의재건축을통해지구재정비가완료된특징을갖는다. 민간에의한적극적발의와관민파트너쉽을통해통합적지구재정비와나카도리건물전면공간을활성화시킨사례는향후테헤란로의재정비와건물전면공간의활용에있어성공적모델이될수있다. 따라서본사례연구에서는개별건축물단위가아닌지구차원에서기성시가지의재정비시, 관련주체간의협력과조율의과정을통해질높은건물전면공간의조성과함께조성된공간을효율적으로관리할수있는방안을찾고자한다. 이를위해, 공간적으로는개별건물이아닌가로단위에서건물과의상호관계안에서분석을실시하였고, 내용적으로는계획지침 - 조성현황 - 관리운영측면으로나누어테헤란로와마루노우치나카도리의건물전면공간을비교분석하였다. 표 2. 조사분석의대상 구 분 조사분석의대상 계획지침 - 물리적인계획요소 - 질적인성능기준 조성현황 - 공개공지및전면공지조성현황및이용실태 - 저층부용도및가로친화적인상업용도비율 - 관리주체 관리운영 - 재원확보방식 - 운영방식 조사대상으로는 1계획지침의비교분석을위해, 테헤란로제2지구지구단위계획구역 15) 을대상으로도시설계시행지침과마루노우치나카도리는오오테마치 마루노우치 유라쿠초디자인가이드라인 ( 大手町 丸の内 有楽町地区まちづくりガイドライン 2008) 을대상으로건물전면공간형성에관한물리적계획요소및질적인성능기준을조사하였다. 2조성현황을비교분석하기위해, 저층부용도및가로친화적인상업용도비율, 공개공지및전면 15) 테헤란로도시설계 (1984) 가수립된이후, 1996 년도시설계재정비를통해서테헤란로제 1 지구, 제 2 지구, 종합무역센터주변으로구역이나뉘었다. 조사대상지인테헤란로제 2 지구는현재제 1 종지구단위계획으로재정비중에있어, 본연구에서는테헤란로제 2 지구도시설계재정비 (1996) 시행지침을대상으로조사하였다. 126 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월
도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 그림 1. 테헤란로건물전면공간조성현황 공지등건물전면공간의현황및이용실태를조사하였다. 3관리운영체계를비교분석하기위해, 해각사례별건물전면공간의관리주체, 재원확보방식, 운영방식을조사하였다. 4. 사례지건물전면공간의조사및분석 4.1 국내사례 : 테헤란로건물전면공간 (1) 계획지침테헤란로제2지구도시설계 (1996) 에서는공공, 민간부문시행지침을통해개별건축물의공공성을확보하기위한가이드라인을부여하고있다. 건물전면공간과관련된규정을선별하면보도및전면공지, 공개공지, 1층부용도, 건물전면부투과율, 건물의연속성, 주차진출입구로나누어볼수있다. 민간부문시행지침을분석하면, 건물의배치, 용도, 형태및외관에대한규정과차량동선및주차계획등이포함되어있어 3차원적인관점에서도시공공환경의질을개선하는틀을마련하게되었다. 그러나각각의제어기준은민간건축물의공공성을최소 한확보하기위한규제적지침을부여하고있고, 계획요소의준수여부에대한평가도개별적으로이루어져건물전면공간의질적인성능을담보하는데는한계가있다. 구분 목표 계획의제어요소 비 고 보도와전면공지의보행활성화보도및단차여부전면공지의공공성증진전면공지전면공지에장애물보행환경의쾌적함부여설치여부 규제사항 주요가로별휴식공간확충 공개공지의배치 규제사항 공개공지만남과교류가일어나는활동의장소로기여 공개공지시설물기준 규제사항 불허용도규정준수여부 규제사항 1 층부용도 건물전면부투과율건물의연속성 주차진출입구 (2) 조성현황 표 3. 건물전면공간에관련된계획제어요소 권장용도규정준수여부가로활동의증진 ( 연면적의 5% 이상, 용도간의상보성증진층권장용도는층면적의 50% 이상 ) 건물전면부투과율 50% 건물전면부의공공성증진이상확보여부 건물의연속성확보가로성격에부합하는유효공지확보 보행환경의쾌적성다양한활동이일어날수있는환경에기여 건물배치의주방향건축선및벽면선위치지정준수여부 건물전면에위치한주차진출입구조성여부 권장사항 ( 인센티브 ) 규제사항 규제사항 규제사항 테헤란로건물전면공간의양적인측면을조사한결과, 보도 + 전면공지약 52,800m2 16), 민간에의해확보된다양한형태의공지약 5400m2 17), 제도적으로확보된공개공지약 6,630m2 18) 으로총 64,830m2으로시청앞광장 19) 을 5개면적에해당될만큼충분한양이확보된것으로나타났다. 양적인측면에서는충분한공간이확보되었으나, 조성된건물전면공간의이용실태를분석한결과다음과같은질적인성능문제가제기되었다. 1법적조성목적과취지에부합하지못하는공개공지문제테헤란로건물전면공간의조성실태를조사한결과. 법적공개공지가계획조건에충실히부합하여조성되었음에도불구하고, 불법주차나타용도로전환되어일반시민의이용이어려운사례가발견되었다. 특히건물저층부용도가은행, 주택전시관, 사무소등의용도이거나, 주차출입구가건물전면에위치한경우, 건축선후퇴부에불법주차의비율 20) 이높게나타났다. 또한관리상의문제로공개공지의접근을차단하거나, 옥외광고물이나장애물의설치로인해접근하기어려운사례도나타났다. 2가로와건물이통합적인환경으로조성되지못한문제법적공개공지가충분히확보되었음에도불구하고, 주변공지와의관계, 건물전면부와의관계등이통합적으로고려되지못한채형식적으로조성된공개공지는건물전면공간의질적인성능을저하 (20/34, 58.8%) 시키고있었다. - 건물의주출입구나가로및주변공지와연계맺지못하여접근이어려운공개공지 (8/20) - 공개공지의면적이너무협소하여사람들에게인지되기어려운공개공지 (4/20) 16) 테헤란로보도면적 : 약 38,400 m2 (4,800m 8m = 38,400 m2 ) + 미관지구건축선후퇴로확보된전면공지면적 : 약 14,400 m2 (4,800m 3m = 14,400 m2 ) 17) 조사대상건물 100 개중현황조사를통해 12 개건축물이확보한공개공지의면적을합산한결과약 5,400 m2이였으며도시설계대지내공지지침에의거하여벤치, 식재, 휴지통, 조형물등의시설물도확보하고있다. 이중특별계획구역인르네상스호텔과한국은행강남지점부지, 포스코사옥의공공공지는약 4,200 m2로양적으로충분한공간을확보하고있었다. 18) 조사결과 100 개의조사건축물중법적공개공지를확보한 22 개건축물의공개공지합은약 6,630 m2 (8,200 m2추가확보분포함 ) 것으로나타났고, 이중 15 개건축물이공개공지를확보하여인센티브를받아경제적인이익을받은것으로확인되었다. 19) 시청앞광장의면적은총면적 13,180 m2, 잔디면적 6280 m2이다. 20) 불법주차가일어나고있는건축물중 76%(26/34) 가건물저층부가주차유발용도 ( 사무소, 은행, 자동차판매, 주택전시관 ) 이였으며, 전면주차출입구가위치한건물중 61%(11/18) 에서불법주차가일어나고있었다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 127
이상묵 김도년 표 4. 테헤란로 건물전면공간의 현황 및 문제점(조성된 건물전면공간의 질적 성능에 대한 문제) ① 법적 조성목적과 취지에 부합하지 못하는 공개공지 ② 가로와 건물이 통합적인 환경으로 조성되지 못한 문제 ③ 인센티브를 통해 경제적 이익을 받고도 도시공공환경에 기여하지 못하는 공개공지 인센티브 받은 평으로 1개월 1년 임대료(원) 층면적( ) 환산(평) 임대료(원) 34F 3,172.5 961.36 91,329,200.00 980,590,909.09 35F 3,172.5 961.36 91,329,200.00 980,590,909.09 36F 3,172.5 961.36 91,329,200.00 980,590,909.09 37F 3,172.5 961.36 91,329,200.00 980,590,909.09 38F 3,172.5 961.36 91,329,200.00 980,590,909.09 39F 1,730.82 524.49 49,826,550.00 534,980,727.27 39f 244.13 73.98 7,028,100.00 75,458,363.64 39f 1,197.55 362.89 34,474,550.00 370,151,818.18 40F 2,319.27 702.81 66,766,950.00 716,865,272.73 41F 2,029.18 614.90 52,266,757.58 627,201,090.91 42F 2,243.34 679.80 64,581,000.00 693,396,000.00 43F 1,329.37 402.84 38,269,800.00 410,896,181.82 합계 26956.16 128 8168.53 776,010,350 大韓建築學會論文集 計劃系 제25권 제8호(통권250호) 2009년 8월 9,312,124,200.00 공개공지①은 건물저층부시설과 연계되지 못해서 공개공지의 활용도 저조 공개공지②는 주변공지와 단차로 단절되어 있고, 사진촬영이 금지되어 있음, 시설연계 없음 공개공지③은 대부분 내부이용자만이 이용, 단차로 인해 주변공지와의 연결이 단절, 흡연공간으로 주로 이용
도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 - 공개공지와연접하는건물의용도가폐쇄적이거나시설물의부재로인해매력이없는공개공지 (8/20) 특히, 건물과공지, 보도와의관계에서건물저층부의용도는건물전면공간의활성화와유기적인관계를맺고있었다. 1층부의용도가가로친화적인상업용도이고공개공지와연계된경우, 건물전면공간의이용빈도가높았으며유지관리도비교적잘되고있었다. 그러나조사구간전체에서가로친화형상업용도비율을분석한결과, 테헤란로북측은 8.7%, 남측은 8.0% 로낮게나타났으며, 가로친화형상업용도가집적해있지못한구간에서불법주차나이용이저조한공개공지가많이나타나고있었다. 3인센티브를통해경제적이익을받고도도시공공 환경에기여하지못하는공개공지의문제점공개공지인센티브제도는사유지내에시민이사용할수있는공간의조성을장려하기위한것으로규제적틀이라기보다는민간에게인센티브 ( 경제적보상 ) 를주어 유도하고자한것이다. 따라서, 민간이대지내공지를법적기준이상 21) 공공에제공하였을경우, 그에상당하는건폐율ㆍ용적률ㆍ건축물높이제한등을완화하여경제적인보상을실시하고있다. 테헤란로에위치한대규모건축물의경우공개공지를확보하여얻은경제적이익을연간임대료로환산했을때 A타워의경우 57억, B타워의경우 93억 22) 에이른다. 그러나인센티브로받은경제적인이익은상당히많음에도불구하고, 조성된공개공지가건물전면공간의질적인성능과시민들에게활력있는장소로서기여하지못하고있었다. 제도적측면에서건물전면공간에대한질적인성능기준을마련하지못한데에일차적인원인이있겠으나, 공개공지를조성하는건축주나설계자가제도를인센티브를받는수단으로서인식하여법적인요구조건만을충족하는데급급한것이공개공지인센티브제도의실효성을떨어뜨리는더큰문제점이라할수있다. (3) 관리운영현재의법제도에서는공개공지나전면공지에불법주차를하거나사유화된공간으로사용하여도제도적으로제재를가할수단이마련되어있지않다. 단순한제재만이아니라실질적으로전면공간을지속적으로유지관리할수있는기준이마련되어있지않아민간의양심과자발적인실행만을기대해야하는상황이다. 조사구간내에서건물전면공간의관리운영실태를조사한결과, 개별건축물단위로조직과재원을확보하고있으 며, 건물전면공간의유지관리활동도공개공지의청소, 시설물보수등최소한의유지관리가이루어지고있었다. 23) 21) 서울시의경우초기공개공지인센티브제도는확보한공개공지면적에대해인센티브를부여했으나 1999 년이후에는조례개정을통해법적기준이상추가로확보된공개공지면적에대해서만인센티브를부여하였다. 22) 인센티브를받은 B 타워의경제적이익산출 : 인센티브로받은받은면적 (8168.53 평 ) 평당임대가 (95,000 원 / 월 ) 12 개월 = 8,331,904,000.00 원, 평당임대가산출근거 : B 타워부동산자산관리회사면담내용, 2009 년 6 월평당임대가자료, 표 1-3 참조 2007.6 월평당임대가 85,000 원 / 월, 2008.6 월평당임대가 91,000 원 / 월 표 5. 공개공지를통해인센티브를받은건축물의관리운영실태조사 시설관리 보완 안내및주차 미화 이벤트및프로모션 개소 11/15 3/15 1/15 재원확보및조직운영 - 관리비와임대수익으로확보하여건물관리회사에게위탁운영 이중기업본사인강남 GS타워의경우기업에서이벤트및프로모션위탁업체를고용하여공간의유지관리뿐아니라건물전면공간에서다양한문화활동을기획하고추진 24) 하고있다. 그러나최근예산확보의어려움과시민들의참여가줄고있어, 관련조직과활동이축소되고있는실정이다. 민간기업등건물소유주가자발적으로건물전면공간의질을높이고다양한활동이일어나는장소로서만들고자하는노력은도시공공환경의질을높이는데기여하고있으나, 개별건물단위로, 민간스스로의재원으로만시행하는데는한계가나타나고있었다. 그림 2. 건물전면공간의관리운영에대한문제 4.2 마루노우치나카도리건물전면공간 (1) 계획지침마루노우치에서는공공과민간부문의통합적이고일체적인환경을만들기위해서관민협력조직인마치즈쿠리간담회 25) ( 이하간담회 ) 가설립되었다. 간담회에서는민간과공공의합의와조정을통해서지구전체의통일된이미지를구현하기위한디자인가이드라인을작성하였다. 1민관합의를통한중간영역 ( 건물전면공간 ) 에대한규정 23) 인센티브를받아경제적이익을받은 15 개건축물의관리운영실태를조사한결과, 조사된 15 개소건축물모두건물관리회사에게위탁운영을통해시설관리, 보완, 안내및주차, 미화를실시이중 11 개소에서는시설관리팀이건물전면공간의청소, 유지보수, 시설물관리를병행하고, 4 개소는따로미화부조직을편성하여운영건물전면공간에서이벤트및프로모션을위한팀을편성하여운영하고있는곳은 1 개소 (GS 강남타워 ) 뿐이고, 3 개소에서는조직편성없이크리스마스트리장식외에는활동이없었음. 재원확보는임대인의관리비와임대수익을통해확보 24) 2006 년 4 월 GS 홀딩스 ( 건물주 ) 가기업이미지쇄신, 아케이드및아케이드활성화를위해 ( 주 ) 아이디커뮤니케이션스 ( 프로모션위탁업체 ) 를강남 GS 타워의프로모션사업부로고용하여문화행사및이벤트를추진, 연간재원 4 억원 (2006) 을책정하였으나, 매년예산이삭감되고있었다. 25) 마치즈쿠리간담회 는동경도, 치요다구, JR 히가시니혼 ( 주 ), 재개발추진협의회가참여한관민협력조직이다. 간담회는정비방안에대한지침을마련하고제도개선을통해서민간의활동을유도, 조정, 지원하는역할을하고있다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 129
이상묵 김도년 표 6. 나카도리개선사업의목표및실현전략 나카도리의컨셉 나카도리의목표 - 매력이넘치는나카도리활기의축만들기 - 나카도리는마루노우치지구를남북으로관통하는비즈니스활동, 어메니티활동의중심축이며, 永代토오리의금융, 정보기능과晴海토오리의교류계기능이특징인동서축과의기능연계를도모하면서, 활력과매력을창출 실현전략 - 가구에정연하게일렬로정렬된가로를재구축하고, 휴먼스케일의 휴식 공간을창출 - 건물양측의친밀감이있는활력으로넘치고, 매력있는가로를실현 - 건물저층부는, 입지특성과건물특성에맞게점포와음식점을유도하여활기가있는도로로정비 표 7. 나카도리중간영역의개념및물리적계획지침 구분 나카도리의중간영역의규정 나카도리활력을위한중간영역의형성 - 어메니티 활기축으로육성용도의연속감, 휴먼스케일의창출, 가로의공공공간을연출하는녹지등, 도로를사이에두고보차도를일체화한중간영역을형성 - 보도를차도측으로확폭하여보행자공간을충실화하고보차도가일체감이있도록정비하고, 저층부의표정, 가로와면한건물전면의활력기능, 보행자네트워크의연속성등을배려 활기형성형중간영역의물리적계획지침 표 8. 나카도리중간영역의성능기준 1. 점포, 갤러리등이가로변에입지하고, 파사트의전면부를면밀히고려하고스트리트퍼니쳐, 식재등에의해보행자공간에활기를주는등, 건물과보행자공간간의협조에의한환경을정비 2. 대면하는건물저층부의간격에의해가로에생겨나는친밀감을존중하고일체감있는휴먼스케일의공간을형성 3. 가로변에활력, 휴식, 안락함등의분위기를연출하는동시에, 적정한광장공간을설치하여, 가로에리듬과개방감을형성 4. 보도를차도측에확폭하여, 보행자공간의쾌적성을높이는동시에, 카페나이벤트개최의장소, 담소등을할수있는장소로이용하는등, 활동의다양성을확대 5. 통행하는데용이하도록배려하여식재함으로써풍부한자연환경을형성 6. 알기쉽고친밀감있는사인, 가로등, 스트리트퍼니쳐등의설치하고포장디자인등을면밀히고려 130 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월
도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 디자인가이드라인에는가로의통합적디자인 (Total Design) 원칙아래민간의개별적인계획을유도 조정하여공적공간인가로와함께민간건물의전면공간을통합적으로개선할수있는지침이수립되어있다. 나카도리활성화를위한디자인가이드라인지침에는가로와맞닿는건축물의전면부분과대지내공지등사적인공간과도로, 보행자네트워크, 광장등공적공간에이르는보행자의주요활동영역을중간영역으로규정하 고, 사적인영역과공적인영역을통합적으로연계시키는개념을설정하였다. 중간영역은, 활력있는용도및프로그램이도입된 기능, 가로와건물의관계에서적절히배치된녹지와예술품이조화로만들어지는 환경, 건물저층부의높이와그연속성, 건물의파사드가만들어내는 경관, 사람들이지상지하로다니는활동을지원하는 네트워크 라는, 4가지개념으로이루어진다. 중간영역은가로를구성하는다양한요소에의해구성되며, 각구성요소가통합적인디자인 (Total Design) 을통해서민간과공공에서정비에의해완성되게된다. 2 건물전면공간에대한유연한성능기준수립나카도리중간영역에대한디자인가이드라인에는활력있는가로를만들기위한나카도리의개념을실현하기위한성능기준에제시되어있다 ( 표4). 중간영역의성능기준은기존에실시했던 2차원적인공지평가에서 3차원적인공간의평가가이루어질수있는기반이되었다. 성능 기준의특징으로는다음과같다. 첫째, 반드시지켜야하는규제적지침 (Requirement) 26) 이아닌활력있는가로가될수있도록제시된성능기준 (Performance Criteria) 27) 이란점이다. 나카도리중간영역의성능기준은활력있는나카도리를만들기위한중간영역의목표에도달할수있는기준을제시하여민간의재건축시성능기준에부합하는틀안에서유연하게정비가이루어질수있도록했다. 둘째, 중간영역의물리적인요소에대한기준과함께사람의활동을이끌어낼수있는프로그램에대한기준이함께제시된점이다. 보행자공간의활기를주는건물전면의용도, 친밀감을부여하는휴먼스케일의공간창출, 보도의확폭을통해만들어지는공간에이벤트개최등의프로그램을도입한활력요소도입등사람의행위와관련된기준들을제시하고있다. 셋째, 공적인영역과사적인영역의통합적인환경구현을위한방향을설정하고있다. 중간영역의성능기준에는가로의분위기, 식재, 스트리트퍼니쳐 (street furniture), 가로등, 포장등의가로환경과건물과가로가형성하는스케일, 저층부 (1층부) 용도, 재료등건물전면공간의환경이조화롭게연계될수있도록성능기준이제시되고있다. (2) 조성현황 26) 규제적지침 (Requirement) : 규제적지침은성능을도달하기위한최소기준으로반드시지켜야하는성격을갖는기준이다. 27) 성능기준 (Performance Criteria) : 실제로성능을도달하기위한목표지향적기준으로유연성을갖는기준이다. 1 민관주체의협력을통한통합적인디자인실현나카도리의활기의축만들기사업은민간과공공이협력하여작성한디자인가이드라인을기반으로단계적으로실현되고있다. 현재정비가완료된 1차구간을조사한결과중간영역의성능기준에부합하도록정비된내용은다음과같다. 민간과공공의협력하에통합적인가로환경을완성하였다. 공적영역인가로에서는보도를확폭하고차량진입을일반통행으로전환하여보행환경을개선하였다. 또한보도와도로의일체적인포장과함께벤치, 가로수, 조형물, 가드레일, 안내시설물이통합적으로정비되었다. 민간영역에서는기존건물의외관을투과성높고개방된공간으로리모델링하고재건축된건물은기존나카도리의 31m 처마선을유지하면서저층부 (1층부) 외관을개방감있게정비하였다. 2 질적인성능기준을통해활력있는건물전면공간형성나카도리의중간영역의활성화를위한전략 28) 은건물의리모델링과재건축시물리적인정비뿐아니라건물 1층부에활력있는용도를입지시켜주말과주중모두이용할수있는프로그램을제공하는데있다. 세입자심사를통해건물저층부 (1층부) 용도를음식ㆍ판매ㆍ서비스시설이입지하도록유도하고건물의외관을투과성높고개방적으로정비하여가로와건물, 사람과건물간의소통을만들어냈다. 비워진도시내공간을활력있는기능및서비스를전략적으로유치하여집적한결과, 마루노우치나카도리에는해외유명브랜드를비롯한뷰티크플래그숍, 그리고캐주얼한카페등이연이어출점하는연쇄작용을일으키게되었다. 나카도리의건물저층부 (1층부) 용도를조사하여가로친화형상업용도비율 29) 을분석한결과, 마루노우치나카도리서측은 40.5%, 동측은 36.5% 로나타났으며, 삭막한가로의표정을만들었던 오피스빌딩 은사람들의활기를불어넣는다양한용도가담긴 복합빌딩 으로서나카도리가로를문화의거리로시민들에게다가갔다. 이를통해품격높고풍성한장소를시민들에게제공하는것뿐아니라가로의경제적가치를상승시켜부가가치를창출하고있다. (3) 관리운영 1 지역관리조직의설립을통한관리운영시스템구축민간과공공은간담회를통해도시환경의질을높이는것뿐아니라눈에보이지않는소프트부분, 지구의유지관리와이벤트개최, 문화활동유치등지역활성화를 28) 吉田志津香 ( 미츠비시지소근무 ), ' 미츠비시의마루노우치브랜드전략으로부터생각한다 _ 이제부터의빌딩매니지먼트에대하여 ' 참조 29) 테헤란로의경우 1층부용도가커피전문점, 패스트푸드등먹는행위를유발하는용도가두드러지게나타난반면, 마루노우치나카도리 1층부용도는뷰티크, 브랜드샵, 보석ㆍ악세사리등패션잡화를판매하는용도가두드러지게많이나타났다. 패션잡화등판매용도가입지한곳은건물전면이투과된창으로이루어지고, 비용을내지않고도, 내부시설을둘러볼수있어서거리를걷는보행자와건물과의상호교류가더빈번히일어나고있었다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 131
이상묵 김도년 표 9. 마루노우치 나카도리 건물전면공간 조성현황 통합적 디자인의 실현 질적인 성능기준을 통해 활력있는 건물전면공간 형성 도모하기 위한 관리조직인 지역 매니지먼트 협회를 발족 하였다. 매니지먼트 협회는 시민, 취업자, 방문자, 학계전 문가가 참여한 NPO단체로서 다양한 계층의 참여를 유도 ③ 공공에서의 제도적 행정적 지원 동경도는 동경도 세련된 가로경관 만들기((東京のしゃ れた街並みづくり推進条例) 조례"를 책정하여 지역관리조 하고 서로간의 상호작용을 통해 지구의 브랜드 가치 향 상을 위한 다양한 활동을 실시하고 있다. ② 시민의 참여 유도 및 지속가능한 프로그램 마련 직에게 자주적인 수익확보구조를 만들 수 있도록 제도적 장치30)를 마련해주고 있다. 매니지먼트 협회는 안정된 재 원확보 구조속에서 공개공지 활용을 통한 수익사업 이외 매니지먼트 협회의 활동이 갖는 의미는 민간과 공공의 상호작용에서 시민참여를 통해 참여의 폭을 더욱 더 확 대시킨 점이다. 지역취업자 및 방문자의 안전확보, 지역 에도 다양한 활동을 실시하고 있으며 프로모션 사업의 수익비율 역시 계속적으로 높아지고 있다31). 의 물리적 환경과 취업환경의 개선, 지역의 활성화와 교 류증진의 도모, 다양한 커뮤니티의 형성을 위한 지역 매 니지먼트 협회의 노력은 지역주민과 각계각층의 사람들 이 지역에 대한 관심을 높였으며 협의회와 간담회로부터 의 다양한 지원을 이끌어내는 원동력이 되었다. 매니지먼트의 대표적인 활동으로 나카도리 활기의 축 만들기 를 들 수 있다. 지역 매니지먼트에서는 지권자협 의조직인 협의회와 관민협력조직인 간담회의 지원을 받 아 나카도리의 공적공간 및 공개공지를 활용하여 나카도 리 오픈카페, 동경밀레나리오, 마루노우치카우(COW)퍼레 이드 등 문화 공연 축제 이벤트를 개최함으로써 다양한 문화와 커뮤니티가 교류할 수 있는 장을 마련하고 있다. 132 30) 이 조례를 통해 공개공지를 활용하여 이벤트 개최하거나 오픈카페 로 이용할 경우 지역관리조직을 통해 등록하게 하여 수익사업을 도모 31) 지역 매니지먼트 협회의 사업수익은 2004 ~ 2005년 1000엔 에서 2005 ~2006년에는 1600엔으로 증가하였다. 大韓建築學會論文集 計劃系 제25권 제8호(통권250호) 2009년 8월
도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에관한연구 그림 3. 마루노우치나카도리관리시스템 4.3 분석의종합 (1) 건물전면공간의계획지침비교분석테헤란로제2지구도시설계계획지침에서는건물 1층부의용도규정, 공개공지의시설물확보지침, 가로와의연계성을고려한조성지침등건물전면공간의활성화를위한성능기준이마련되어있다. 그러나각각의성능기준은최소한의공공성확보를위한규제적지침이며, 개별적으로평가가이루어져가로와건물의통합적인환경구현에기여하지못하고있다. 마루노우치나카도리디자인가이드라인에서는가로와건물의통합적인연계를위한건물전면공간의개념이설정되었다. 중간영역으로규정된건물전면공간의계획지침에서는활력있는용도및프로그램이도입된 기능, 가로와건물의관계에서적절히배치된녹지와예술품이조화로만들어지는 환경, 건물저층부의높이와그연속성, 건물의파사드가만들어내는 경관, 사람들이지상지하로다니는활동을지원하는 네트워크 라는, 4 가지개념으로사적영역과공적영역의통합적인디자인 (Total Design) 을목표로한다. 계획개념의설정에있어서도민간과공공의협력하에작성되었으며실현에있어서도민간과공공이합의하에단계적으로이루어진특징이나타난다. (2) 건물전면공간의조성현황비교분석국내테헤란로의경우, 양적인측면에서건물전면공간의잠재자원은충분히확보되어있다. 도시설계제도에의한전면공지, 공개공지의무조성제도로확보된공개공지등건물전면공간의잠재자원은충분한것으로나타났다. 특히공개공지확보에따른인센티브제도는도시환경의질향상과건축주의경제적이익을동시에확보할수있도록하여건물전면공간의양적인증가를가져오게했다. 그러나, 양적으로충분히확보된건물전면공간에서질적인성능문제가제기되고있다. 테헤란로건물전면공간의실태를분석한결과, 양적으로충분히확보된전면공지와공개공지는주차장으로활용되거나사유화되어이용이저조하였다. 또한, 법적으로규정하고있는최소한의기준만을충족한공개공지는건물전면공간의공익적활용에있어기여하지못하고있다. 이에반해, 마루노우치나카도리에서는민관이합의하에작성된계획지침에따라가로와건물과의통합적디자인을통해보행자에게친밀한물리적환경을제공하고있다. 친밀감있는휴먼스케일, 가로친화적인상업용도가 연속된저층부 (1층부), 건물전면공간에서의다양한이벤트및축제등의프로그램기준은건물전면공간의질적인성능을높이는데기여하며, 다양한활동을유발하고가로의경제적부가가치도높이고있다. (3) 건물전면공간의관리운영분석건물전면공간에대한지속적인관리시스템이부재하다. 현재의국내법제도에서는기조성된공개공지나전면공지에대한관리방안이부재하고, 건물전면공간을자발적인노력을통해성능을개선하는데있어서도지원을하는제도적인장치 32) 가마련되어있지않다. 마루노우치에서는별도의지역관리조직을설립하여지역의유지관리와함께지역의가치와매력을창출할수있는다양한이벤트와활동을추진하였기에성공할수있었다. 조직구성에있어서도지역관리조직과지권자협의조직, 관민협력조직이유기적으로연계되어지속적인활동을추진할수있는재원확보구조를마련하고제도적행정적지원체계를마련할수있었다. 공공은민간이건물전면공간에대한관리시스템을스스로운영할수있도록지원하고시민계층의참여를유도하는조력자의역할을하였다. 건물전면공간 구분테헤란로마루노우치나카도리 계획지침 조성현황 1관주도로작성된계획지침 2공공과민간부문으로나누어진디자인지침 3최소한의공공성확보, 개별적규제적지침 1민관의협력에의해작성된계획지침 2공공과민간부문의통합적디자인지침 3질적인성능기준마련 1최소한의법적기준만을 1공공과민간부문의통합적충족디자인실현 2가로와건물의통합적으로 2질적인성능기준에따른연계되지못한건물전면공간활력있는건물전면공간조성조성 관리 1관리시스템부재 운영 2공공에서의지원부재 5. 결론 표 10. 분석의종합 1관리조직, 재원확보, 지속적인프로그램마련 2민간 ( 기업 ) 과시민의주도적참여와공공의지원 서울과같이새로운공간을확보하기어려운도시 건축여건을가진기성시가지에서민간에서제공하는건물의전면공간이갖는잠재력은크다. 그러나, 건물전면공간의조성주체인민간과개발에대한공공성을담보해야하는공공간의협력과지속적인관리시스템없이는건물전면공간이도시공공환경의질적향상과시민들의다양한활동의장으로서기여하기어렵다. 32) 최근제정된경관법 (2008) 에서는경관협정 ( 경관법제 16 조 ) 제도를통해서재정적지원 ( 경관법제 22 조 ) 이가능하도록하고있다. 향후경관협정이정착될수있도록조직과재원, 프로그램등시스템이갖춰진다면민간의자발적인노력에상응하는지원에대한제도적기반마련이될것으로사료된다. 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월 133
이상묵 김도년 이에본연구의결론으로도시공공환경의계획요소로써건물전면공간에대한계획, 조성, 관리에있어향후개선사항및시사점을구체적으로제시하면다음과같다. 첫째, 민간과공공의파트너쉽이먼저선행되어야한다. 건물전면공간은누구나이용가능한공적인공간이나조성과관리의주체는민간이기때문에, 계획수립시민간이참여할수있는구조를만들어주는것은중요하다. 민간주체간의협의조직을구성하여, 공공과의파트너쉽을통해계획을수립하는과정은사업내용의실현하고, 지속적인관리운영을위한민간의의지를높이는데원동력이된다. 둘째, 가로와함께건물전면공간이통합적인환경으로연계될수있는계획지침이마련되어야한다. 국내에서는공공부문과민간부문으로계획지침이나누어져서공적인영역과사적인영역의통합적인환경을구현하는데있어한계가나타나고있다. 국외사례에서보듯이, 가로와건물이맞닿는건물전면공간에대한통합적인계획지침과질적인성능기준을마련하여도시공공환경의질의향상과활성화에기여할수있도록한다. 셋째, 건물전면공간의질적인성능기준을마련하는데있어, 물리적계획뿐아니라프로그램까지통합적으로고려되어야한다. 건물저층부 (1층부) 용도의가로친화적인상업용도비율과문화 공연 축제 이벤트등건물전면공간에서일어나는프로그램은사람들의교류를촉진할뿐아니라, 가로의경제적인부가가치도높일수있다. 넷째, 국외사례에서와같이지속적인관리시스템이마련되어야한다. 지역의유지관리체계를마련하는것은지역의가치와매력을지속적으로높일수있는원동력이된다. 따라서개별건물단위가아닌지역차원에서의관리시스템이만들어져야하며, 민간과공공, 시민주체가함께참여하고활동할수있도록조직구성및자주적인재원확보, 지원프로그램이마련되어야한다. 다섯째, 건물전면공간의계획과조성, 관리에있어서공공의지원이무엇보다도우선되어야한다. 건물전면공간은민간의소유이기때문에주인의식을가진건물주의자발적인참여와이들을주인 (client) 과파트너로인정하고협력, 지원하는공공의역할이중요하다. 관민파트너십에있어서도공공이계획에서사업까지주도적입장을취하기보다는민간주체가스스로도시환경을개선할수있도록주인의식을부여해주고참여를유도하거나지원책을마련하여바람직한방향으로이끌어가는것이중요하다. 4. 시정개발연구원, 건축의공공성증진을위한건축기준및유도방안, 1997 5. 윤채규, 건축선지정으로발생된건물전면공간의실태조사및개선방안, 신촌지역을중심으로, 대한건축학회논문집 19권 1호 ( 통권171호 ), 2003 6. 강남구, 테헤란로제2지구도시설계재정비, 1996 7. 長島俊夫 (2004,3), 三菱地所 新丸の内ビルヂング建替え計画について, Report leisure, 601 8. 廣野硏一 (2004), 変貌する大手町 丸の内 有楽町地区の街つくり公的空間の積極的活用 -オープンカフェ イン 丸の内, 交通工学, 39(5), 29-35 9. 小林重敬, 工リアマネジメント地区組織による計画と管理運営, 学芸出版社, 2005 10. 大手町 丸の内 有楽町まちづくり懇談会 Homepage :http://www.aurora.dti.ne.jp/~ppp/, 2009.05 11. 大手町 丸の内 有楽町地区まちづくりガイドライン 2008 12. 남진, 이삼수, 동경도도심부에서의재개발유도수법및공공과민간의파트너쉽에관한연구, 대한국토 도시계획학회지국토계획제 39권제 4호, 2004 13. 민수영, 도심의공개공지이용에영향을미치는요인에관한연구 : 테헤란로고층오피스빌딩을중심으로, 건국대대학원, 2006 14. 김한, 지구단위구역내공개공지의지정실태와효과성에관한연구 : 역삼역주변지구단위계획구역을중심으로, 서울대환경대학원, 2005 15. 이규호, 공개공지질에따른용적률인센티브차등화방안에관한연구, 중앙대대학원, 2003 16. 윤한섭, " 테헤란로고층사무소건축의저층부에서나타나는공공공간에관한연구 ", 서울시립대대학원, 2001 17. 안병건, 도시공공성측면을고려한초고층빌딩저층부계획에관한연구, 2000 18. 박경섭, 공개공지조성에따른건축기준완화규정의형평성개선방안연구, 서울대대학원, 1998 19. 김세용, 도시설계지구공개공지관련인센티브의특성에관한연구, 고려대학교박사학위논문, 1997 20. 김주석, 공개공지의설치기준에관한연구, 서울시립대학교대학원, 2002 21. 김선태, 도심가로변업무시설의공개공지특성및활성화를위한계획방향에관한연구, 중앙대학교대학원 22. 이승필, 도심재개발에있어서가로활성화계획요소에대한연구 서울시도심재개발지구를중심으로, 한국도시설계학회제 7권제 2호 ( 통권제 23호 ) 논문집, 2006 ( 接受 : 2009. 5. 5) 참고문헌 1. 이상민, 차주영, 임유경, 도시공공공간개선방향설정을위한개념정립및현황조사연구, 건축도시공간연구소 2. 이성창, 김도년, 도심정비에서의관민파트너쉽과주체간역할에관한연구, 도시설계, 6권3호, pp.79-100, 2006 3. 정석, 건축외부공간의공공성분석을통한협력형도시공간설계접근방안 : 서울시고층오피스빌딩의공개공지를중심으로 서울대학교박사학위논문, 1994 134 大韓建築學會論文集計劃系제 25 권제 8 호 ( 통권 250 호 ) 2009 년 8 월