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1 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 - 동경권개발사례에서나타난조직, 재원, 활동적측면을중심으로 - A Study on the Area Management System in the Large Development Project - Focus on Organization, Financing Method, Activity in Large Development Project in Japan - 김도년 * 이성창 ** Kim, Do-Nyun Lee, Seong-Chang 박희윤 *** 이상묵 **** 1) Park, Hee-Yun Lee, Sang-Muk Abstract The purpose of this study is to focus on specified activity to realize strategy-physical-management model, extension of partnership, role assignment method through Area Management System appeared from large development project in Japan As a result of analysis, key points are suggested to apply Area Management System suitable to our urban environment as followings: First, it is important to have everything organized at the beginning of project. Having participation system for local residents is important element to realize succession of development, and after process. Second, participation of variety groups of people is needed. The movement of participation expanding to citizens becomes motive to maintain, and develop charm and value of district. Third, fair assignment is essential between people to guarantee continuous activity in an organization. Forth, activity needs to be happened continuously with assignment, partnership between participated organizations. It is recommended that realization of Strategy-Physical-Management Model needs to be processed step by step with cooperation, fair assignment between Coordinator to unify efforts from common people, Cooperator to guarantee realization of development plan, and Manager deriving citizen participation to improve value and charm of area. Fifth, role of public is important as an equal partner with private. Public sector needs to support private sector to make them activated, and to draw participation from citizen. The problem of Area Management System in Korea is that public sector lead principles and organization is not sustained, neither volunteered. To overcome such matters, it is essential to build a partnership which is not in public sector lead, but in creativity of private sector so that it is possible for private sector to take part in. 키워드 : 지역관리시스템, 파트너십, 역할분담방식, 재원확보방식, 단계별실현화모델 Keywords : Area Management System, Partnership, Role Assignment Method, Financing Method, Strategy-Physical-Management Model 1. 서론 1.1 연구의배경및목적 좋은도시 의모델은바람직한비전을토지소유자및입주자들이공유하고이를실현하기위한방향과규정을정한뒤, 이에따른개발및정비그리고지속적인 * 성균관대학교건축학과교수 ** 서울시정개발연구원도시계획부부연구위원 *** 모리빌딩도시기획 ( 주 ) 프로젝트매니저 **** 성균관대학교건축학과석사과정 이논문또는저서는 2006 년정부 ( 교육인적자원부 ) 의재원으로한국학술진흥재단의지원을받아수행된연구임 " (KRF D00656) 관리와유지로이루어진다. 우리나라에서는최근송도신도시, 상암 DMC 등신도시나신시가지의개발뿐아니라균형개발촉진지구등기성시가지에대한재정비사업이활발히진행중에있다. 이러한개발은기존에공공이주도하는획일적인개발방식에서벗어나민간의활력을도입하여지구의비전을만들고계획을실현하기위한제도나지침을만들어나가는점에서의의가있다. 그러나개발주체가공공이거나소수의개발자로한정되어있으며, 수익성을담보로하는단발적인사업으로인해서초기계획의도를실현화하지못하는한계점이나타나고있다. 또한개발이후에도완성된도시기반시설은공공이관리의주체가되고, 민간은 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 273

2 김도년 이성창 박희윤 이상묵 소유한건축물, 공간등을관리하여지속적인도시의관리운영이이루어지지않고있어지역의활기와매력이상실되는문제점이나타나고있다. 이에비해일본동경권의대규모개발프로젝트에서는개발의주체가기존공공에서민간사업자를넘어지역주민과입지기업, 시민계층으로확대되고있다. 특히지역에주민, 토지소유자및입주자로구성된민간조직은공공과의파트너십을이루며지역의비전을만들고공공성높은개발및정비를구현하기위한노력을기울이고있다. 개발이후에는지역관리를위한새로운조직을설립하고개발주체뿐아니라시민, 방문자, 취업자등이용자계층까지파트너십을확장하여 지역환경의개선 과 지역활성화 를위한활동을추진해가고있다. 지구의특성에따라자치조직과조직간역할분담의방식은다르지만민간의주도로각주체간의협력을통해지역을만들고가꾸어가는체계는공통된특징으로나타나고있다. 본연구는민간과공공, 시민계층등다양한참여주체가조직을이루어상호협력을통해지역을만들고가꾸어가는일본의지역관리시스템을조사 분석함으로써향후국내에적용가능한 지역관리시스템 을구현하기위한기초자료를제시하는것이본연구의목적이다. 1.2 연구의범위및방법본연구는참여주체의조직화와체계적인지역관리시스템에의해좋은도시를만들어가는일본의대규모개발프로젝트를다룬사례연구이다. 이를위해오테마치 마루노우치 유라쿠쵸 ( 大手町 丸の内 有楽町 ) 지구, 시오도메 ( 汐留 ) 지구, 하루미 ( 晴海 ) 지구, 요코하마미나토미라이21( 横浜みなとみらい21) 지구등동경권내의 4개의지구를사례로선정하였다. 연구의내용적범위는 4개의사례지구를대상으로계획에서부터개발, 관리운영단계에이르기까지발현된조직, 운영, 활동적내용을조사하였으며, 연구의방법은문헌조사와현장조사및해당조직과의인터뷰내용을바탕으로실시하였다. 세부적인연구의과정은다음과같다. 첫째, 지역관리시스템에대한개념을정립하고우리나라에서의지역관리시스템과관련된현황및문제점을도출한다. 또한기존의선행연구를통해그한계를규명하고연구의방향을제시한다. 둘째, 사례조사단계로서동경권의선진적사례를개발배경과지역관리내용, 자치조직의성격과구성주체로조사하여사례별특성을파악한다. 셋째, 분석의단계로지역관리시스템을 1조직적측면으로서참여주체의조직화방법과역할, 2운영적측면에서는재원확보방식, 3활동적측면에서는구상화 - 구체화 - 유지관리화단계를실현하는활동에대해서나누어분석한다. 마지막으로분석한내용을기반으로향후우리나라의 도시여건에적용가능한지역관리시스템을구현하는데있어시사점및추진방향을제시한다. 2. 이론연구 2.1 지역관리의개념및지역관리시스템의정의최근의도시정비는개발중심의도시계획에서확장하여지역환경의정비와함께지속적인관리의필요성이인식되고있다. 특히대도시개발프로젝트에서는가능한한많은참여주체가개발에관여하기때문에조직화와함께개발이후의관리방안이중요시되고있다. 이와같이 일정규모를갖는특정한지역 ( 지구 ) 을대상으로하여지속적으로추진되는지역환경의개발및정비에서관리및유지까지의일관된활동 을지역관리 1) 라정의하고있다. 또한미국의 BID 2) 나영국의 TCM 3) 에서볼수있듯이지역주민이스스로조직을설립하여해당지역의지속적인유지와발전을위한활동을의미한다. 구체적으로는공공과의파트너십을통해참여주체가조직화되고재원확보구조를마련하여체계적인지역관리라고말할수있다. 그러나최근이러한개념을확장하여 지역만들기에서지역관리까지통합적으로실현해가는체계 로서바라보고있다. 이는지역관리시스템을 대규모개발프로젝트를중심으로계획에서, 개발, 관리운영단계에이르기까지관련조직의설립에서부터활동, 재원확보방안까지포함한개념으로확대한것이다. 본연구에서는이러한확대된개념을바탕으로 일정한범위를갖는특정한지역 ( 지구 ) 을대상으로다양한참여주체가조직을이루어상호협력을통해구상화-구체화-관리화모델 4) 을실현해나가는것을지역관리시스템 이라정의한다. 1) 남진 (2002), 일본대도시에서의지역관리수법과지역운영실태에관한연구, 50p 2) BID(Business Improvement District) 는 특정지역이시가행사는서비스와는별도로그지역의발전을위해스스로형성한지역서비스를행하는것을가능하게한구조 로정의, 이는특정지역을대상으로강제적으로징수한부담금을기초로지역의유지 관리를실시하고, 그재원의확보를지구내사업자로부터실시하는것을주법으로인정하고있는제도이다.(Houstoun, Lawrence O.jr(2003), BIDs : Business Improvement Districts, Urban Land Institute) 3) TCM(Town Centre Management) 은영국에서 조직을구성하여 Town Centre' 라불리는중심시가지활성화를위해행해지는활동 을지칭한다. 최초에는영국의특정사회단체나행정이중심이되어임의의파트너십형태로시작한것으로정형의구조를가지지않는유연한마을만들기활동을총칭하는개념이다.( 南部繁樹 ( ), 欧米の地域再生マネジメント展開とイギリスの動向, 日本不動産学会誌 J 第 19 巻第 l 号 ) 4) 본논문에서는 3 가지의모델을다음과같이구분하였다. Strategy Model : 개발기획의수립하여개발방식의결정 Physical Model : 가이드라인등실현기법을통한개발과정비 Management Model : 지역환경의유지관리및지역활성화 274 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월

3 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 그림 1. 지역관리시스템의개념 2.2 우리나라지역관리시스템의현황및문제점우리나라에서주민협약방식을통하여지역의비전과활성화를실현하고자한선도적사례는 활기찬노유거리가꾸기 였으며, 이후명동지역은지구단위계획을통해이러한지역관리와관련된사업이이어지고있다. 또한계획단계이지만, 민간기업의개발동향을공공환경의개선과연계하여지역정비를이끌어가는 기업과함께하는을지로환경개선사업 5) 등이추진되고있다. 이와같은사업은지구차원에서참여주체가계획및개발에참여할수있도록유도함으로써질높은환경을구축하기위한노력이시도되고있다는점에서의의가있다. 이러한선도적사업은다음과같은이유에서지역관리시스템으로서발현되지못한한계점을갖는다. 첫째, 참여주체가조직화되지못해서조직적인대응 6) 이어려워개발및정비를실현하기위한 1회성조직에머물고있다. 둘째, 참여하는주체가해당사업의 1차관련자인사업자, 수익자로제한되어다양한주체가참여가능한구조로발전하지못한점이다. 따라서사업자, 수익자뿐아니라사용자, 전문가, 일반시민도참여가능한구조가요구된다. 셋째, 계획과개발, 이용의주체가서로달라역할이분리되어통합적인관점을갖지못한점이다. 넷째, 구체화이후의유지관리에관한프로그램이체계적이지못하여지속적인사후관리가이루어지지못한점이다. 2.3 선행연구의한계및연구의방향제시선행된지역관리에대한연구는지구차원에서의지역매니지먼트에대한개념정립 7) 과사례조사를통한조직, 활동, 재원에대한연구 8), 그리고도심정비에서의관민 5) 서울시의도심재창조프로젝트의일환으로추진되고있는것으로민간의참여와협력을통해지역환경의개선을도모하기위한사업이다.. 구체적인실현방안으로는 1 건축물계획에대한가이드라인제시, 2 공개공지의업그레이드, 3 옥외주차장의공개공지화등을들수있다. 6) 을지로사업의경우에서도지속적인지역환경개선과관련한조직를도모하고있으나이해관계자의의견 ( 재원, 범위, 활동 ) 이달라조직구성에어려움이있다. 7) 小林重敬 (2005), 工リアマネジメント地区組織による計画と管理運営, 学芸出版社 8) 남진은일본대도시도심부를지역의유형에따라나누고지역관리실태를조직과활동, 재원측면에서분석하여시사점을제시 ( 일본대도시에서의지역관리수법과지역운영실태에관한연구, 2002) 이삼수는일본의도시재생사업에서지역관리 운영체계에서의조직, 활동, 재원확보방식을분석하고새로운지역관리및운영에대한필요성을제시. ( 일본도시재생사업에서지역관리 운영 파트너십에서의역할 9) 이있다. 이러한연구는지역관리시스템의전반적인의미와기초적조사를충실히하였다는점에서의의가있으나다음과같은한계점을갖는다. 첫째, 참여주체의파트너십을민간과공공의관계로한정한점, 둘째, 계획과개발, 관리운영의단계까지통합적인시각으로바라보지못한점, 셋째, 참여주체의조직화방법과조직간역할분담체계, 재원확보방식을조사단계에서머물고있는점을한계로들수있다. 본연구는기존사업과연구가갖는한계를극복하고선진적지역관리시스템을구현하기위해다음의관점에서연구를진행하였다. 첫째, 파트너십의개념을공공과민간의국한하지않고입주자, 주민, 사용자, 시민, 전문가등을포함한확대된관점에서파악하였다. 둘째, 기존의계획-개발-관리운영이라는활동적측면과함께, 단계적모델을제시하여과정적측면을보완하여통합적개념으로지역관리시스템을분석하였다. 3. 사례지구개관 선정된대상지로는민간과공공, 최근에는시민계층과의파트너십을통해체계적인정비와관리가이루어지고있는오테마치 마루노우치 유라쿠쵸지구 ( 이하 OMY지구 ), 관민의협력을통해완성도높은지구개발과이후일체적인지역관리를실현하고있는시오도메지구, 지구내입지기업이설립한조직을중심으로단계적인개발과지역관리를실현하고있는하루미지구, 끝으로제3섹터를중심으로다양한조직과협력을통해일체적인개발과지역관리를동시에하고있는요코하마미나토미라이21 지구 ( 이하 MM21지구 ) 이다. 3.1 OMY지구 OMY지구는동경도심의중심에위치한약 111ha의대규모업무지구로토지의대부분을미츠비시가소유하고있다. 1950년대부터미츠비시주도로설립된다수의 자치조직 이중심이되어지역의물리적인시설관리와지역서비스를제공하는등지역관리가이루어져왔다 년대에이르러부도심및신도시개발에의해지역적프리미엄이약화되고시설이낙후하게되어지구전체의재구축움직임이나타나게되었다. 민간기업이주도하여 재개발계획추진협의회 가설립되었고, 구성원전체가합의한 마치즈쿠리협정서 (1994년) 를통해비전을제시하고지구목표상을설정하여구체적인지구정비방향과방안을모색하였다. 이러한민간의개발동향에발맞추어공공은 마치즈쿠 체계에관한연구, 2007) 9) 이성창은도심정비에서민간과공공의역할분담을통한파트너십의필요성을제시.( 도심정비에서의관민파트너십과주체간역할에관한연구,2006) 남진 이삼수는동경도도심부를중심으로공공과민간의파트너십의수단으로서재개발유도수법과지역관리를고찰하여시사점제시. ( 동경도도심부에서의재개발유도수법및공공과민간의파트너십에관한연구, 2004) 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 275

4 김도년 이성창 박희윤 이상묵 리간담회 를제안, 설립하여민간과함께 디자인가이드라인 (2000년) 을작성하고정비기법과제도를메뉴화하였다. 디자인가이드라인을바탕으로지구전체의물리적재정비가완성되어가자, 지역활성화를목표로한 지역매니지먼트협회 가설립되어지속적인지역의발전을도모하기위한다양한활동이전개되어지구의가치와매력을높이여가고있다. 3.2 시오도메지구시오도메지구는일본철도발상지로서지난 100년간교통의거점지역으로서상징성을지닌곳이다. 1986년동경터미널이생긴이후역의기능을상실하게되면서개발의움직임이시작되었다. 동경도는서지구와동지구를포함한 31 ha의부지를토지구획정리사업 (1992년) 을통해 5구 11의가구로구획하고사업계획을수립 (1995년) 하면서개발이이루어지게되었다. 기존에입지한소규모토지를소유한 70~80명의주민이설립한 서지구대책협의회 와기존화물역부지에는대규모토지를불하받은민간기업과공공이설립한 마치즈쿠리협의회 가 시오도메지구마치즈쿠리협의회 로일원화되면서통일감있는지구의이미지를구현할수있는기반을마련하였다. 시오도메지구에서는계획단계에서부터협의회가적극적으로참여하여도시계획도로의위치와가구의구획을결정하는등의견개진의노력을실시하였다. 협의회는전문설계조직을고용하여지구내공공시설과공간에대한종합계획을작성하고이를기반으로동지구는공공과의협의를통해지구계획에반영시켜개발이진행되었다. 서지구에서는지역주민들이중심이되어이탈리아를컨셉으로하는 비타이탈리아 개발계획을자체적으로수립하였다. 이후공공과의협의를통해중저층의건물이연도한이탈리아풍의거리로개발이이루어지게되었다. 구분조직명설립년도지역관리시스템내용조직의성격참여주체 O M Y 지구 시오도메 지구 자치조직 재개발추진협의회 1988년 마치즈쿠리협정서체결 협의조직 민간위주 마치즈쿠리간담회 1996년 OMY지구디자인가이드라인 책정 관민협력조직 민간 + 공공 미루노우치주차장 1957 년공동주차장관리 마루노우치미화협회 1966년 가로미화, 식재관리 ( 주 ) 그랜드주차센터 1970년 공동주차장관리 ( 주 ) 마루노우치열공급 1973년지구내열공급민간위주 + 공공지원지역관리조직마루노우치슈퍼넷 1999년통신인프라설치및관리 마루노우치다이렉트엑세스 2000년 정보서비스 기업 지역방재조직 2003년 통합방재서비스 OMY지역매니지먼트협회 2002년 이벤트, 강연회, 시찰회개최, 지구홍보및광고, 민간 + 공공 + 시민참가 서지구대책협의회 ( 서지구 ) 1990년 비타이탈리아디자인가이드라인 작성 협의조직 민간위주 마치즈쿠리협의회 ( 동지구 ) 1992년 민간위주 시오도메지구마치즈쿠리협의회 1995년 시오도메시오사이트종합계획작성 협의조직 + 관민협력조직 민간 + 공공 시오도메시오사이트타운매니지먼트 표 1. 사례지구별자치조직의성격및참여주체 지상보도, 보행자데크, 지하차로, 교통광장등지구내공동시설관리 2002년민간 + 공공지역관리조직 NPO법인 ( 주 ) 시오도메 2004년크리스마스이벤트, 강연회, 세미나활동실시민간 + 공공 + 시민참가 하루미 지구 M M 21 지구 하루미를좋게하는모임 1984 년 하루미아일랜드 마스터플랜작성 민간위주 하루미1정목개발협의회 1987년 개발에관한각서, 협의조직 개발에관한기본협정서 체결 민간 + 공단 하루미지구마치즈쿠리협의회 (12개지구) 1987년 커뮤니티펀드제도의도입, 관민협력의장 관민협력조직 민간 + 공공 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 1988년 아트리움, 공용통로등지구내공동시설의유지관리 지역관리조직 민간위주 협정조직 비협정조직 MM21마치즈쿠리협의회 1988년 마치즈쿠리기본협정체결 협의조직 민간위주 ( 주 )YMM 년 미나토미라이 21 마스터플랜 작성 관민협력조직 공공 + 민간 MM21 열공급 1986 년지구내열공급 요코하마고속철도 1989년 고속철도의설치및관리 요코하마도심전파대책위원회 1990년 전파방해의개선 ( 주 ) 케이블시티요코하마 1993년 통신인프라설치및관리 MM21리사이클추진협의회 1993년 자원재활용 MM21주차장안내시스템협의회 1996년 공동주차장관리, 안내서비스 MM21 가로의운영위원회 1995 년홈페이지관리, 종합안내소운영 MM21지구종합안내판설치위원회 1993년 지구내사인시스템관리 MM21100엔버스운영협력위원회 2000년 지구내 100엔버스운영 MM21녹화추진위원회 2001년 식재관리, 미화활동 MM21이벤트조정위원회 1998년 이벤트개최, 정보교류 지역관리조직 민간 + 공공 민간위주 276 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월

5 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 협의회에서는지구내공공기반시설들에대한관리방안을검토하여중간법인형태의새로운관리조직인 시오도메시오사이트타운매니지먼트 를설립하였다. 타운매니지먼트는자주적인운영체계를마련하여완성된시설과공간에대한유지관리를실시하였다. 최근에는이벤트활동등소프트웨어적인지역관리영역까지활동범위를확장해가고있다. 서지구에서는서지구대책협의회가개발이후 NPO법인화되면서 ( 주 ) 시오도메 가설립되었다. ( 주 ) 시오도메는주민들이설립한서지구의타운매니지먼트조직으로가로및건물의일체적인기획관리운영과지역활성화를위한활동을전개해나가고있다. 3.3 하루미지구하루미지구는메이지시대때국제적항만시설을갖추기위해 1887년매립공사를시작하여 1965년현재규모인 106ha의인공섬이완성되게된다. 1980년대에들어서면서산업구조의변화와경제성장에힘입어입지기업을중심으로기존시가지의재개발의움직임이일어나기시작했다. 이에따라공공은하루미지구의개발계획을책정하였고정주인구의회복과지구활성화를목표로하는하루미제 1정목의선행개발이이루어지게되었다. 하루미지구는입지기업이자발적으로설립한 하루미를좋게하는모임 에의해지구전체에대한개발계획이수립되었다. 민간의개발움직임이활발해지자공공인중앙구는지역지권자와주민, 공공이협의할수있는 하루미지구마치즈쿠리협의회 를설립하였다. 협의회에서는관민협력하에하루미지구에대한단계적인개발계획을논의 10) 하였다. 하루미를좋게하는모임에서작성한마스터플랜이협의회와의협의를거쳐공공계획으로책정되면서하루미 1정목 ( 晴海ー丁目 ) 을시작으로하는단계적개발이시작되었다. 하루미 1정목의재개발은공공과민간이협력하여하 하루미1정목개발협의회 11) 를설립하고 " 개발에관한각서 "(1987년) 와 " 개발에관한기본협정서 "(1988년) 를체결하였다. 이후기수립된하루미지구의마스터플랜에의거하여공단과민간의조합을이루어공동시행하는새로운개발방식으로이루어졌으며이를위한자금조달과사무국운영을위해 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 을설립되었다. ( 주 ) 하루미코퍼레이션은개발이후지구내통일관리자로서지구내공동이용시설에대한유지관리와거리, 광장의활성화를위한다양한활동을실시하고있다. 소와큰부두시설만이있던항만지구로조선소의이전이결정되면서대규모개발이시작되었다. 요코하마시는다양한전문가를참여시켜개발계획을수립 12) 하여 1983년사업이시작되고 30년이넘는장기적이고단계적인개발이이루어지게되었다. MM21지구는공공사업 13) 을통해택지조성등도시기반시설을정비하였으며그외지역서비스와관련된기반정비는제3섹터와임의단체가담당하였다. 공공과민간이공동출자한 ( 주 ) 요코하마미나토미라이 21 ( 이하 YMM21) 이지구전체의마스터플랜을수립하고장기간의계획안에서개발과관리운영을일체적으로진행해나갔다. 업무시설과상업시설등의건축물은민간지권자가중심이되어사업을전개하였고컨벤션시설과일부상업시설 ( 보존건축물 ) 등특정시설은공공과제 3섹터가정비하였다. 민간지권자와 YMM21은 " 미나토미라이21 마치즈쿠리기본협정 " 을체결하여지구전체의개발과관리운영에대한지침서를마련하였다. 이시기에민간지권자들의조직화가이루어져 마치즈쿠리협의회 가설립되었으며계획안의협의조정에서승인까지와기본계획에관한중요한조사와기획등을하여일관성과질적인확보에노력하고있다. 또한기본협정을보완하는각종기준지침, 가이드라인등을책정하고있다. MM21지구의지역관리는 YMM21이중심적으로실시하고있지만세부적인활동에대해서는다양한형태의임의조직이설립되어조직간제휴와협력을통해서이루어지고있다. 협정조직( 마치즈쿠리기본협정의규정에의한협정조직 ) 은지구내공동시설의유지관리와지역서비스를제공하는하드웨어적인지역관리를담당하고있으며 비협정조직 ( 마치즈쿠리기본협정의규정에의거하지않고설립된조직 ) 은 MM21지구의브랜드가치를높이기위한소프트웨어적인지역관리활동을전개해가고있다. 4. 지역관리시스템의분석각사례지구별로나타난지역관리시스템을분석하기위해 1조직적측면에서는참여주체의조직화방법과역할, 2운영적측면에서는재원확보방식, 3활동적측면에서는구상화 - 구체화 - 유지관리화단계를실현하는활동으로분석의틀을설정하였다.( 그림2) 이에대한구체적인분석의과정은다음과같다. 3.4 요코하마 MM21지구미나토미라이21 지구 ( 이하 MM21지구 ) 는 20년전조선 10) 하루미 1 정목의선행개발시커뮤니티펀드제도의도입과트리톤브릿지의설치는협의회를통한공공과민간의협력으로이루어진결과이다. 11) 원래는민간기업이주도하여개발을위한협의회로설립되었으나이후공단이참여가이루어지면서공동시행을위한조직으로확대발전하였다. 12) 1981 년요코하마시는도심임해부종합정비기본계획 ( 중간안 ) 을발표하고주민공모방식을통해 1983 년 MM21 이란이름으로결정하였다. 13) 임해부토지조성사업, 토지구획정리사업, 항만정비사업을통해서공공기반시설을정비하였다. 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 277

6 김도년 이성창 박희윤 이상묵 그림2. 분석의틀설정 4.1 조직구분에따른조직화방법및역할각사례지구별로나타난조직을설립목적에따라분류하면, 주민의의견을수렴하기위한지권자협의조직, 민간의계획및정비를원활하게하기위한관민협력조직, 지역적서비스나물리적인환경개선을위한하드웨어적인지역관리조직, 그리고지역알리기와지역적가치를창출하기위한소프트웨어적인지역관리조직으로나누어진다. 분류된조직에대해서조직화방법및그역할을분석하면표2와같다. (1) 지권자협의조직 (Coordinator) 지권자협의조직은개발과관련된여러주체를하나의조직화된형태로설립되며, 계획초기의다양한요구를정리하여계획방향성과장래상을구축하는것을목적으로설립된다. 조직에참여하는구성원은대부분토지및건물의소유자이거나입주자로이루어진다. 조직화는지역내소수의입지기업이리더십을발휘하여조직을설립하는방법 (OMY지구의재개발추진협의회, 하루미지구의하루미를좋게하는모임 ), 개발전의기존주민이중심이되거나 ( 시오도메서지구대책협의회 ), 입주할기업 ( 주민 ) 이대등한입장에서공동으로조직화하는방법 ( 시오도메마치즈쿠리협의회 ), 그리고공공이주도하여조직화의틀을구축하고점차새로운입주자를참여시켜나가는방법 (MM21지구의 YMM21 등 ) 등으로나누어진다. 지역관리시스템에서지권자협의조직의역할을분석하면다음과같다. 첫째, 합리적인의사결정과정을통해구성원간의내부결속을다지고, 사업진행시공공과의협의의창구로서의역할을한다. 둘째, 계획안의실현을위해구성원간의협정을통해비전을확립하고협정등의형식으로구성원의비전을공유한다. 셋째, 외부전문가등을활용하여방향성에대한검토와사회적정당성을확보하고이를대외적으로홍보하는역할을한다. 넷째, 어느정도개발이진행되는단계에서는지역의관리운영을담당하는조직을지원, 코디네이터역할로발전한다. (2) 관민협력조직 (Cooperator) 관민협력조직은지역의공공성을증진하려는민간의활동에대해공공이지원이나협력을하기위한목적으로설립된다. 조직의구성주체는지역의대표토지소유자및입주자, 지권자협의조직등민간부문과동경도, 자치구등의공공부문으로이루어져있다. 조직화는새로운조직을설립하여관민협력을위한새로운장을마련하는방법 (OMY지구의마치즈쿠리간담회, 하루미지구의마치즈쿠리협의회, MM21지구의 YMM21), 구분참여주체참여주체의조직화방법조직명주요역할 지권자협의조직 민간 관민협력조직민간 + 공공 하드웨어적인지역관리조직민간주도 + 공공지원 A-1 A-2 A-3 기업과같이영향력있는민간지권자가중심이되어설립하는방법 기존주민이중심이되어설립하는방법 공공이주도하여새로운입주자를참여시켜설립하는방법 B-1 새로운조직을설립하는방법 B-2 기존조직을활용하는방법 C-1 C-2 시설을통합적으로관리하는단일조직을설립하는방법 시설의규모나소유구분에따라여러참여주체가다수의조직을설립하는방법 민간주도 + D-1 새로운조직으로설립하는방법소프트웨어적인공공지원 + 지역관리조직시민참여기존하드웨어적인지역관리 D-2 조직을활용하는방법 표 2. 조직구분에따른조직화방법및역할 OMY 지구의재개발추진협의회 하루미지구의하루미를좋게하는모임하루미 1정목재개발추진협의회 시오도메지구서대책협회의 시오도메지구마치즈쿠리협의회 MM21 지구의마치즈쿠리협의회 1 합리적인의사결정과정을통해참여주체간의내부결속을이룸 2 전문가와의파트너십을통해민간이제시한비전과계획안에공공성부여 3 공공과의파트너십을구축하여제안한계획을실현하기위한협정체결 4 지역의관리운영을담당하는조직을지원, 공공과의지속적인협력체계를구축하는코디네이터역할로발전 OMY지구의마치즈쿠리간담회 1 민간과의파트너십을형성하여개발계획을수립하루미지구의마치즈쿠리협의회 2 디자인가이드라인, 협정서를체결등 MM21지구의 YMM21 계획을실현화하기위한지침을수립 3 각종제도완화, 법제도개정을통해서, 시오도메지구의개발이원활히진행되도록지원시오도메지구마치즈쿠리협의회 4 개발이후에는지역관리조직을지원하는조력자역할을수행 시오도메지구의중간법인타운매니지먼트 하루미 1 정목의 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 OMY 지구의자치조직 MM21 지구의협정조직 OMY 지구의 NPO 법인지역매니지먼트협회 시오도메서지구의 ( 주 ) 시오도메 MM21지구의비협정조직 시오도메지구의중간법인타운매니지먼트하루미 1정목의 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 1 지구내공동서비스를제공 2 지역환경개선 3 지구내공동시설에대한유지관리를실시 1 지역활성화를위한활동 2 교류촉진을위한활동 278 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월

7 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 기존조직을활용하여관민협력조직으로활용하는방법 ( 서대책협의회와마치즈쿠리협의회가일원화되면서관민협력조직으로발전한시오도메지구마치즈쿠리협의회 ) 으로나누어진다. 지역관리시스템에서관민협력조직의역할을분석하면다음과같다. 첫째, 민간과의파트너십을형성하여개발계획을수립한다. 둘째, 디자인가이드라인, 협정서등계획을실현화하기위한지침을수립한다. 셋째, 개발단계에서는각종제도완화, 법제도개정을통해서, 개발이원활하게이루어질수있도록지원한다. 넷째, 개발이후에는지역관리조직을지원하는조력자역할을수행한다. (3) 하드웨어적인지역관리조직 (hardware manager) 하드웨어적인지역관리조직은지구전체의서비스를제공하고개발과정에서만들어진기반시설을유지관리및환경개선을하기위해설립된다. 참여주체는대부분민간부문의지구내입지하는기업과주민으로이루어졌으며, 제 3섹터, 주식회사등의형태로공공이출자를통해지원하기도한다. 최근에는지구외단체, 임대인등참여주체의폭이넓어지고있다. 조직화방법은지구전체의시설을통합적으로관리하는타운매니지먼트를설립하는방법 ( 시오도메지구의중간법인타운매니지먼트, 하루미 1정목의 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 ), 시설의규모나소유구분에따라여러참여주체가다수의조직을설립하는방법 (OMY지구자치조직, MM21지구협정조직 ) 으로나누어진다. (4) 소프트웨어적인지역관리조직 (software manager) 소프트웨어적인지역관리조직은개발이후에지역활성화, 교류촉진활동을통해지구의매력을높이기위한목적으로설립된다. 참여주체는민간과공공부문을넘어방문자, 전문가, 취업자, 임대인등일반시민계층으로확대되고있다. 조직화방법은시민참여가가능한새로운조직으로설립하는방법 (OMY지구의지역매니지먼트협회, 시오도메서지구의 ( 주 ) 시오도메, MM21지구의비협정조직 ), 기존타운매니지먼트조직을활용하여소프트웨어적인지역관리활동을통해시민의참여를유도하는방법 ( 시오도메지구의중간법인타운매니지먼트, 하루미지구의 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 ) 으로나누어볼수있다. 특히 OMY지구의지역매니지먼트협회는시민계층의참여가두드러지게나타나고있다. 나머지조직의경우시민참가형조직으로발전하지는못하고있지만이벤트개최등자체사업을통해시민의참여를이끌어내고있다. (5) 소결자치조직의구분에따른조직분류과정에서나타난특징은다음과같이정리된다. 첫째, 초기참여주체의조직적인대응방식이지구특성에따라차별화되어나타난점이다. OMY지구와하루미지구와같이지구내영향력있는민간기업이입지한경우는지권자협의조직을민간스스로조직화한반면, 신개발지인 MM21지구에서는공공주도하에입주기업의협의조직이구성되는특징이나타난다. 기존주민의토지 와이전적지가포함된시오도메지구에서는소규모토지를소유한주민이지권자협의조직을구성하였다. 이후대규모토지를매입한기업이입주하면서공공에의해서지구의소규모지권자협의체와동지구민간기업의협의조직이일원화되면서, 관민협력조직으로발전한특징이나타난다. 둘째, 학계전문가, 방문객, 일반시민등으로조직의참여주체가확대되고있는점이다. 지권자협의조직에있어서는민간이설정한지구비전과계획안의타당성과공공성을높이기위해외부전문가와싱크탱크를활용하는특징이나타나고있다. 전문가계층의참여는민간과공공의파트너십을대등하게연결하고계획의실현성을높이는역할을하고있다. 지역관리조직에있어서도일반시민, 방문객, 해당지구의취업자의참여가두드러지게나타나고있다. 시민계층까지연계되는파트너십의확장은지역관리조직의사업운영의효율을높이고지속적으로다양한활동을추진할수있는원동력이되고있다. 4.2 재원확보방식지역관리시스템의운영적인측면을살펴보기위하여재원확보방식 14) 에대해조사와분석을실시하였다. 각조직의재원확보방식은회비 15), 부담금 16), 공공의위탁금 17), 매칭펀드 18), 사업수익 19) 에의한방식으로구분되나, 사례조사에서는공정하고효율적인재원확보를위해복합적인방식으로재원을확보하고있는점이특징으로나타났다. 각사례지구의조직에대한재원확보방식을구조화하여분류하면회비, 회비 + 사업수익, 위탁금 + 부담금, 부담금 + 사업수익, 매칭펀드 + 사업수익으로나누어진다. 각각의재원확보방식에대한부담원칙과내용을분석하면다음과같다. (1) 회비 회비방식을채택하고있는대표적인조직유형은지권자협의조직이다. 지권자협의조직의회비부담원칙은두가지유형으로나타나고있다. 첫번째는, 개발중에는토지면적으로, 개발후에는건물연면적으로부담하는방 14) 운영적측면을파악하기위해서는인재구성및확보방안도같이조사되어야하나, 참여한개개인을대상으로하고있어조사의어려움이있어본연구에서는재원확보에대한방식만을다루었다. 15) 회비는조직구성원이회칙이나정관에따라회원들이부담하는돈으로재원을마련하는방식이다. 회비는조직구성원이회칙이나정관에따라회원들이부담하는돈으로재원을마련하는방식이다. 16) 부담금은 A 라는조직이 B 라는조직에일정금액의돈을지불하여재원을마련하는방식이다. 부담금방식은다수의조직간에협력구도가형성되었을때사용되어진다. 17) 위탁금은공공이정비한기반시설에대한관리운영을민간에게위탁하면서부여하는재원을의미한다. 18) 매칭펀드방식은공공이민간에예산을지원하는경우민간의자구노력에따라자금을배정하는방식을말한다. 19) 사업수익이란조직이사업을창출하여수익을통해재원을마련하는방식이다. 사업수익방식은다른재원확보방식과는달리조직이스스로재원을확보한다는점에서의의가있다. 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 279

8 김도년 이성창 박희윤 이상묵 표 3. 재원확보방식 구분재원확보방식구조해당조직부담원칙및내용 회비 회비 + 사업수익 가 -1 가 -2 나 시오도메지구의시오도메지구마치즈쿠리협의회 ㆍ서지구는 1 가구당한달에 500 엔ㆍ동지구는개발단계에서는토지면적으로, 개발이후에는상면적으로부담 ( 이후중간법인에출자 ) MM21지구의 MM21 마치즈쿠리ㆍ개발시토지면적에따라, 개발이후엔연면적에따라회원의협의회연간회비가차등화 (35~115만엔) OMY 지구의재개발추진협의회 하루미지구의하루미를좋게하는모임 ㆍ회장회사 (1 사 ) : 360 만엔, 부회장회사 (3 사 ) : 각 180 만엔, 각 180 만엔, 이사회사 (33 사 ) : 각 45 만엔, 다른회사 : 각 20 만엔등 ( 일률 ) ㆍ 1 년예산 : 3000 만엔 (2006 년기준 ) ㆍ정회원 : 10 만엔, 준회원 : 5 만엔 ㆍ회원의연간회비 : 2만엔 + 25엔 / 대 ( 수용대수 ) MM21주차장안내시스템협의회ㆍ사업수입 : 시설설치비 ( 개별안내판, 보조안내판, 입구안내판등 ), 유지관리비 MM21리사이클추진협의회ㆍ회원의연간회비 : 8만엔 / 년ㆍ사업수입 : 옛종이와골판지의회수비 OMY 지구의지역매니지먼트협회 ㆍ개인 : 정회원 엔, 학생 엔, 찬조회원 ( 개인 ) 엔, ㆍ법인 : 정회원 ( 일반법인 ) - 5 만엔, 공익적법인 - 1 만엔, 찬조회원 ( 일반법인 ) - 4 만엔ㆍ사업수익 : 환경개선, 이벤트, 홍보, 시찰 세미나, 리사이클ㆍ 1 년예산 : 1600 만엔 (2006 년기준 ) 위탁금 + 부담금 다 OMY 지구의미화협회 MM21 지구의 YMM21 ㆍ회비제 ( 지권자의부지면적에따라 ) ㆍ동경도공원협회가 1988 부터교부ㆍ 1 년예산 : 400 만엔 (2006 년기준 ) ㆍ요코하마시로부터공공시설관리를위한위탁금 : 8 억 8 천만엔ㆍ조사비 : 약 5000 만엔, 사무국비 : 약 500 만엔 부담금 + 사업수익 라 하루미 1 정목의 ( 주 ) 하루미코퍼레이션 ㆍ서지구관리조합, 오피스타워 X 동관리조합, 오피스타워 W 동관리조합, 동지구관리조합부담하는관리비ㆍ사업수익 : 이벤트수익 매칭펀드 + 사업수익 마 시오도메지구의중간법인타운매니지먼트 ㆍ동경도위탁금 : 1 억엔 + 협의회회비 : 1 억엔 + 사업수익 : 1 억엔ㆍ 1 년예산 : 3 억엔 식이고, 두번째는지역에영향력있는지권자가많은회비를부담하고나머지지권자는동등하게회비를부담하는방식이다. 지구에새로운입주자위주로구성되는시오도메지구와요코하마지구의지권자협의조직에경우에는전자의방식을채택하고있다. 이에반해영향력있는기존지권자가입지하고있는 OMY지구와하루미지구의지권자협의조직의경우는후자의방식을채택하고있다. 특히 OMY지구에서는조직내중요직책을수행하는미츠비시지소의부담비율이높게나타나고있다. (2) 회비 + 사업수익지역관리조직은회비방식을통해조직을운영하기위한기본적인재원을마련하고있지만자체적인사업활동을통해자체적인수익을창출하여보다안정적인재원확보구조를만들어가고있다. 사업수익의대표적인예로는주차장관리, 열공급등지역서비스를제공하여얻는수익과공개공지를활용한각종이벤트및프로모션을통해얻는수익, 점포를운영하여발생하는수익, 광고수익으로나타나고있다. 특히 OMY지구의지역매니지먼트협회는다른지역관리조직과는달리지구내취업자, 전문가, 임대인, 법인및단체일반시민들도회원으로참가할수있어조직운 영에있어보다안정적인재원확보가이루어지고있다. 사업수익에있어서도시민참여, 기업의협찬, 공공의제도적지원에의해매년수익창출의규모가증가하고있는것으로나타났다. (3) 위탁금 + 부담금 MM21지구의 YMM21, OMY지구의미화협회는공공의위탁금과민간의부담금을징수받아조직운영과지구내공공시설의유지관리활동을실시하고있다. YMM21은공공이소유하는공공시설, 공적공간의관리에대한업무를실시하는대신요코하마시로부터연간위탁금을받고있다. 또한 YMM21은다수의협정조직과비협정조직의사무국을담당하며각조직으로부터사무국비를받아조직운영을하고있다. OMY지구의미화협의의경우는지구전체의식재를관리하는활동에동경도공원협회가위탁금을부여하고있다. 민간의부담금의부담원칙은회원의토지면적과서비스를받는혜택에따라징수하고있다. (4) 부담금 + 사업수익 ( 주 ) 하루미코퍼레이션은지구내공공시설을관리하는통일관리자로서 4개의관리조합으로부터관리비를부담금으로징수받고있다. 각관리조합은공통시설등의관리방침, 비용부담비율을협정으로담보하여공평한관 280 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월

9 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 구분모델화실현을위한활동및방식구체적인사례비고 사업화 모델 구체화 모델 관리화 모델 사전협약및협정체결 마스터플랜작성 디자인가이드라인에의한유도조정 마스터플랜에의한일체적시행 지역서비스제공 지역환경개선및유지관리 지역활성화및교류촉진활동 개발에대한방침과규칙을지권자내부에서사전에협의하여각서나협정서를통해담보하는방식 지구의미래상을담아낸구체적인이미지로서개발에관한청사진을공유하는방식 디자인원칙을담은지침을수립하여통일감있는지구환경을구축하기위한방식 디자인가이드라인없이마스터플랜을통해일체적인계획을수립하고시행하는방식 지구전체에공급되는인프라의설치및서비스제공하는활동 지구전체의환경을안전하고쾌적하게만들기위한활동 다양한사람들의참여를이끌어내는활동새로운커뮤니티를창출 표 4. 각단계별모델구현을위한활동및방식 OMY지구의 마치즈쿠리협정 하루미 1정목에서의 개발에관한각서, 개발에관한기본협정서 시도오메지구의 시오도메시오사이트마스터플랜 하루미지구의 하루미아일랜드 MM21 지구의 요코하마미나토미라이마스터플랜 OMY지구의 OMY 마치즈쿠리디자인가이드라인 시오도메서지구의 비타이탈리아디자인가이드라인 MM21 지구 마치즈쿠리기본협정 시오도메동지구는계획단계에서제출한 시오도메시오사이트마스터플랜 기반하여일체적개발을시행 하루미지구는각정목마다개획개념을반영하여작성한 하루미아일랜드 를통해서정목별로일체적개발을시행 OMY 지구는방재 방화, 공동주차장, 열공급, 정보서비스, 통신인프라제공 지구의비전을지권자내부에서공유 개발에대한방침과규칙을담보 공공의계획수립이후민간이제출 민간이작성하여제출, 공공의계획에반영 제 3 섹터인 YMM21 이작성 큰틀에서의유도 조정 대상범위와규제내용을구체적으로명시 지구전체가일체적으로시행완료 하루미 1 정목에한에서시행, 이후개발은미진한상태 다수의자치조직이역할분담을통해지역서비스제공 하루미지구는공동주차장. 통합방재시스템, 에너지절약서비스제공통일관리자인단일조직이제공 MM21 지구는주차장정보제공, 자원의공동재활용, 전파방해 다수의협정조직이역할분담을 개선, 열공급, 정보서비스제공 통해지역서비스제공 OMY지구는가로미화활동, 식수설치및관리, 간판관리 미화협회가주도 시오도메지구는지상보도, 보행자데크, 지하차로, 교통광장등지구내공동시설을관리 중간법인타운매니지먼트가주도 하루미지구는아트리움, 공용통로등지구내공동시설의유지관리 통일관리자가주도 MM21지구는공원, 공공공간등지구내공동시설의유지관리 제 3섹터가 주도 OMY 지구는이벤트개최, 거리가이드, 취업환경개선을위한세미나 강연회개최, 지구내순환버스운행, 지역홍보및광고, 소식지발간, 지구내방문자조사및관리등의활동실시 시오도메지구는 1 년에두번큰이벤트개최, 지역홍보및광고서지구는크리스마스이벤트, 강연회, 세미나활동실시 시민참여가두드러짐 NPO 법인에의한체계적인활동추진 시오도메지구마치즈쿠리협의회가주도, 서지구는 NPO 법인이설립되어활동추진 하루미지구는시즌이벤트개최, 지역홍보및광고, 시찰, 견학회통일관리자가주도, 1정목에한정개최 MM21 지구는크리스마스이벤트, 시찰회, 강연회, 100 엔버스운영, 지역홍보및광고활동실시 MM21 마치즈쿠리협의회와비협정조직이역할분담을통해실시 계에서유지관리비용을확보할수있었다. 또한관리비의일부를이벤트및지역환경개선활동으로전환하여사업수익을창출하고있다. (5) 매칭펀드 + 사업수익시오도메지구의중간법인타운매니지먼트는매칭펀드라는새로운방식으로공공과민간이공동출자하여지역의유지관리비용을마련하고있다. 협의회는지구내공공시설에대한유지관리를민간자력으로실시한다는조건하에동경도와협정서를체결하고타운매니지먼트를설립하였다. 타운매니지먼트는공공의위탁금과민간의부담금을징수 20) 받아지역관리 21) 를하고있다. 최근에는안 20) 설립초기에는공공이 2 억엔을민간이 3 억엔을부담하였으나 1 년간의운영실적에의해현재에는민간 1 억엔, 공공 1 억엔으로지역관리전반에대한활동비용을충당하고있다. 21) 협정서로담보된지역관리대상시설 : 1 지상도로, 2 보행자데크, 3 횡단보도다리, 4 지하보행자도로, 5 지하차로, 6 교통광장, 7 공원지역관리의내용 : 1 유지 - 일상적청소 점검 순회 감시 응급수리 소규모수리, 긴급시의대응 ( 바람 비 구름 지진 화재 낙뢰등 ) 2 수선 : 유지규모를초과하는수리, 3 갱신 : 대규모설비 시설의교체 정적인재원확보구조속에서다양한활동을추진하여연간 1억엔의사업수익을창출하고있다. (6) 소결재원확보방식에서나타난특징을정리하면다음과같다. 첫째, 조직구성원간에이해관계에따라부담의원칙이담보된특징이나타난다. 기존지역에영향력있는지권자및토지소유자가주도하여조직을설립할경우타회원에비해많은돈을지불하는것으로나타나고있다. 이에반해공공에게서토지를매입하여개발이이루어진시오도메와 MM21지구에서는회원이갖는토지면적이나건물연면적으로부과하는방식으로재원을확보하고있는특징이나타나고있다. 둘째, 지구내이용자계층이었던시민이지역활성화및교류촉진활동에참여하면서지역관리조직의자체수익창출비율이높아지고있는점이다. 사업수익은조직운영상의부담을덜어주고지역의유지관리및활성화를위한활동자금으로다시사용된다는점에서지역관리시스템을구현하는중요한재원확보방식이되고있다. 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 281

10 김도년 이성창 박희윤 이상묵 특히기존취업자와시민계층지역관리조직에참여시키고있는 OMY지구와안정적인재원확보구조로자체수익사업을활발하게진행하고있는시오도메지구의경우사업수익의비율이매년높아지고있다 22). 특히동경도가 동경의세련된가로경관만들기 ( 東京のしゃれた街並みづくり推進条例 ) 조례를책정하여지역관리조직에게자주적인수익확보구조를만들수있도록제도적장치 23) 를마련함으로써공개공지를활용한이벤트프로모션사업의수익비율은더욱높이질것으로예상되고있다. 4.3 각단계별모델구현을위한활동지역관리시스템은계획에서개발, 이후의관리운영단계까지구상화 - 구체화 - 관리화모델을실현하는활동에의해서완성된다. 각모델을실현하는구체적인활동내용에대해분석하였다. (1) 구상화모델을실현하는활동구상화모델이란개발기획을수립하는것으로지구의비전과계획안을작성하고개발에관한방향과규칙을책정함으로서실현된다. 구상화모델을실현하는방식으로는사전협약및협정방식과마스터플랜을작성하는것으로나누어볼수있다. 사전협약및협정체결은앞으로실현화되는개발에대한방침과규칙을지권자내부에서사전에협의하여각서나협정서를통해담보하는방식이다. OMY지구와하루미제 1정목재개발에서는 지역의비전은지역주민스스로만들어나간다 라는생각하에지구의비전과개발에관한방침과규칙을지역주민이스스로작성하고협정을체결하여작성된내용을담보한사례이다. 마스터플랜은지구의미래상을담아낸구체적인이미지로서개발에관한청사진을공유하는방식이다. 마스터플랜은가로와블록의구획, 건물의높이와규모, 경관에관한내용등보다구체적인항목들까지도정할수있는방식으로이후구체화모델의실현도담보할수있는장점이있다. 시오도메지구에서는공공이기반시설정비와개발계획을수립하였지만이후지역에입지하는민간에의해작성된종합계획이개발계획에반영되어진경우이다. 이에비해 MM21지구는공공이주도하에기반시설정비를하고지구전체에대한마스터플랜을수립한예이다. 하루미지구는민간에서자발적으로작성한마스터플랜이공공의계획으로자리매김한사례이다. (2) 구체화모델을실현하는활동구체화모델이란지구의비전과계획안을실현화하는것으로서, 개발단계에서이루어지는건축행위에대한조정과세부적인경관계획, 이후의관리운영에대한지침을수립함으로서실현된다. 구체화모델을실현하는방식에 22) OMY 지역매니지먼트협회의사업수익은 2004 ~ 2005 년 1000 엔에서 2005 ~2006 년에는 1600 엔으로증가하였다. 23) 이조례를통해공개공지를활용하여이벤트개최하거나오픈카페로이용할경우지역관리조직을통해등록하게하여수익사업을도모하게함. 는디자인가이드라인방식과일체적계획방식으로나누어진다. 디자인가이드라인은디자인원칙을담은지침을통해개별건축물의개발을유도 조정하여통일감있는지구환경을구축하기위한방식이다. 디자인가이드라인에는작게는개별건축물의디자인을유도 조정하는것에서크게는경관계획, 공적공간의정비기법, 이후의지속적인지역관리를위한지침수립까지를포함한다. OMY지구의디자인가이드라인은큰틀에서의방향을제시하고개별건축물의개발시디자인협의를통해서유도, 조정하고있다. 시오도메서지구의디자인가이드라인은구체적인예시를통한대상범위와규제내용을제시하고있어지구의통일된이미지를구현하는수단이된다. MM21지구에서는공공이주도하고민간을참여시켜협정 ( 협약 ) 방식으로구체적인지침을수립하여건축행위를규제하고있다. 일체적계획에의한일체적시행방식은디자인가이드라인없이종합적인계획을수립하여일체적으로시행하는방식이다. 시오도메동지구는협의회가작성한공공공간및시설에대한종합계획을기반으로일체적인개발이이루어졌다. 하루미지구에서도 하루미를좋게하는모임 이 5개의정목에분회를두어각정목마다발의된계획개념을합쳐마스터플랜을작성하였고이것이구상화모델단계에서구체화모델단계까지일관성을갖고일체적으로실현할수있었던것이특징이다. (3) 관리화모델을실현하는활동관리화모델은개발이후에지구가갖는매력과가치를끊임없이발전시키고지속시켜나가는데서이루어진다. 관리화모델을실현하는활동은지역서비스제공, 지역환경개선및유지관리, 지역활성화및교류촉진활동으로나누어볼수있다. 지역서비스는주차장의통합운영, 열공급, 정보통신인프라, 방재시스템등지구전체에공급되는인프라의설치및서비스제공하는것을의미한다. OMY지구와 MM21지구에서는다수의조직이설립되어역할분담을통해지역서비스를제공하고있다. 하루미지구에서는 ( 주 ) 하루미코퍼레이션이통합방재시스템, 주차장의운영관리를실시하고있다. 지역환경개선및유지관리는경비, 방범과같이지구의안전을위한활동과청소, 점검, 시설수리등쾌적한지구환경을만들기위한활동으로나누어진다. OMY지구에서는기존주민에의해설립된미화협회가공공의위탁금을받아서활동을전개하고있고, 시오도메지구에서는중간법인타운매니지먼트을설립하여유지관리에대한협정을통해공공의위탁금과민간의분담금으로지역환경개선및유지관리활동을실시하고있다. 하루미지구에서는하루미 1정목에한에서 ( 주 ) 하루미코퍼레이션이통일관리자로서지구내공동시설에대한유지관리활동을하고있으며현재지역전체로활동을확장하기위해타운매니지먼트조직의설립을검토하고있다. MM21지구에서는 YMM21이공공에위탁금을받고지역환경개선및 282 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월

11 대규모개발프로젝트에서의 지역관리시스템 에관한연구 유지관리에대한활동을실시하고있다. 지역활성화및교류촉진활동은지구의지속적인발전을위해서다양한사람들의참여를이끌어내고새로운커뮤니티를창출하여지역을활성화시키는데있다. 구체적인활동으로는공개공지를활용한이벤트개최, 거리가이드, 세미나 강연회개최, 지구내순환버스운행, 지역홍보및광고, 소식지발간등이포함된다. 지역활성화및교류촉진활동이가장활발히전개되고있는곳은 OMY지구이다. NPO법인으로설립된지역매니지먼트협회는시민참여가가능한조직으로서현재기업과단체를넘어시민, 취업자, 방문자, 학계전문가등참여주체의폭이확대되고있다. 또한자체적인조사기관을두고있어지역에대한만족도조사, 방문자분석등보다체계적인지역관리를운영해나가고있다. (4) 소결첫째, 구상화단계에서는개발참여주체간에지구의비전과개발목표를합의하는과정이중요하게나타나고있다. 해당지구의지권자협의조직에서는단계적인의사결정과정을거쳐도시정비와관련된분야별방침과아이디어를공유할수있는방안을수립한다. 이후최고결정기관인총회를거쳐자신들이지향하는지구상의이론적기초를마련하고협약이나일체화된종합계획을통해공론화하는과정이나타나고있다. 둘째, 구체화단계에서는지역의여건과개발의특징에따라실현화기법이유연하게적용된특징이나타난다. 사업기간이단기간에이루어질경우구상화단계에서작성된마스터플랜을기반으로일체적인사업을진행시켰고, 사업기간이비교적길고단계적으로진행된경우에는디자인가이드라인을통해서개별건축물의개발을유도 조정하여통일감있는지구환경을구축하였다. 셋째, 관리화단계에서는지역의여건과개발규모, 기존주민의범위에따라활동의범위및영역이다르게나타나고있다. 기성시가지인 OMY지구는기존취업자와시민계층이참여를통해지역활성화및교류촉진활동이두드러진반면, 신개발의성격을갖는 MM21지구는지역서비스제공과지역환경개선및유지관리활동이중심이되어실시되는특징이나타나고있다. 시오도메와하루미 1정목과같이개발규모가비교적작은지구에서는단일의지역관리조직이하드웨어에서소프트웨어적인지역관리에걸쳐실시하고있다. 4.4 분석의종합 (1) OMY지구 : 도시기능의재편이요구되는기성시가지기존도심의재편이요구되는기성시가지형의경우에는민간에의한적극적발의와조직화가중요하며개별건축물의갱신으로지구재정비가이루어지기때문에단계적시행과정에서통일감있는지구이미지를실현할수있는기법이마련되어야한다. 또한지역활성화및교류촉진활동을중심으로기존시민계층의참여까지이끌어낼수있어야한다. (2) 하루미지구 : 토지이용의전환이요구되는혼재시가지혼재시가지형의경우에는토지이용의전환을통해지구전체의일체적정비를하기위한마스터플랜과같은종합적계획이우선되어야한다. 이러한마스터플랜은민간지권자가주도가되어공공의협조와유도를바탕으로작성되고이를기반으로일체적인개발과관리를동시에실현하기위한방안이마련되어야한다. (3) MM21, 시오도메지구 : 새로운장소성이요구되는신개발지새로운장소성을구축하는신개발지의경우택지조성및구획정리등공공사업을통해공공이민간에게토지를매각하는방식이많이나타나기때문에입주기업등민간의참여를유도할수있는방안이마련되어야한다. 또한지구전체의장소성을갖기위해단계적정비에따른질높은디자인의건축물을확보하기위한방안과함께공공공간및시설의정비와유지관리가뒷받침되어야한다. 5. 결론및시사점본연구에서는동경권의대규모개발프로젝트에서나타난지역관리시스템을통해참여주체의조직화를통한파트너십의확장과재원확보방식, 구상화 - 구체화 - 관리화모델을실현하는구체적인활동에대해알아보았다. 분석의결과향후우리나라도시여건에맞는지역관리시스템을구현하기방안으로다음과같은시사점을제시할수있다. 첫째, 처음의조직화가가장중요하다. 지구의비전과계획안을작성하고개발에관한방향과규칙을담보하는과정에서지구내지권자, 지역주민, 입주자등이참여할수있는구조를만들어주는것은개발과이후의실현과정의성공을이끌어내는중요한요소가된다. 참여주체간의합의형성을이끌어낼수있는의사결정구조와개발이후에도지속적인참여를유도할수있는방안이마련되어야한다. 둘째, 다양한주체의참여가이루어져야한다. 사례지구에서는계획에서부터개발, 관리에이르기까지다양한참여주체가조직화를통해지역관리시스템을완성하고있다. 특히지역활성화및교류촉진활동을통해시민계층으로확대되고있는참여의움직임은지구가갖는매력과가치를끊임없이발전시키고지속시켜나가는원동력이되는점에서의의가있다. 셋째, 안정된조직운영을담보할수있는재원확보방식이마련되어야한다. 회원간의이해관계에따른공평한부담원칙은조직의지속적인활동을담보하는중요한요소가된다. 때문에참여주체의특성이나개발방식에따른이해관계에서재원확보에관한부담원칙을명확히하는것이중요하다. 공공과민간이공동으로분담하는매칭펀드기법의도입, 다양한사업수익의창출을통한안정적인재원확보를이룬시오도메지구의사례와같이 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월 283

12 김도년 이성창 박희윤 이상묵 보다효율적이고공평하며비용절감을할수있는새로운재원확보방식이고려되어야한다. 넷째, 참여조직간의파트너십과역할분담을통해서지속가능한활동이이루어져야한다. 사례지구에서볼수있듯이개별화된민간주체를하나로엮는지권자협의조직, 개발계획의실현을담보하기위한관민협력조직, 개발이후시민계층의참여를유도하여지역의가치와매력을높이는지역관리조직이설립되어상호간의협력과역할분담을통해구상화-구체화-관리화모델을구현하는활동이단계적으로전개되어야한다. 다섯째, 민간과의대등한파트너로서공공의역할이중요하다. 사례지구에서는공공부문이민간과의대등한파트너십을통해계획에서개발, 관리운영에이르기까지다양한지원활동을하고있다. 공공은민간이스스로지역관리활동을할수있도록지원하고시민계층의참여를유도하는조력자의역할을담당해야한다. 지역주민, 민간기업, 입주자등지구에서생활하는사람들이중심이되어계획에서개발, 지역관리에이르기까지지속적인참여와활동이이루어질수있는체계가마련되어야한다. 우리나라의지역관리시스템의문제는공공주도의규제방식과주민조직이지속성을갖지못하고, 자주적이지못하다는점에서기인하고있다. 이를극복하기위해서는공공주도의규제방식에서벗어나민간의창의적발의와참여가가능한형태의파트너십이정립되어야한다. 참고문헌 1. 이성창, 김도년, 도심정비에서의관민파트너쉽과주체간역할에관한연구, 도시설계, 6권3호, pp , 이성창, 일본의도시재생사례, 토지와기술, 제 2권 69 호, pp , 이삼수 양재섭 (2005), 동경도심재구축전략의전개과정과실현수법연구, 서울도시연구, 6(2): 이삼수, 일본도시재생사업에서지역관리 운영체계에관한연구, 서울도시연구제 8권 2호 19~34p, 남진, 일본대도시에서의지역관리수법과지역운영실태에관한연구, 대한국토 도시계획학회지 국토계획 제 37권 5호, 남진, 이삼수, 동경도도심부에서의재개발유도수법및공공과민간의파트너십에관한연구, 대한국토 도시계획학회지 국토계획 제 39권 4호, 小林重敬, 工リアマネジメント地区組織による計画と管理運営, 学芸出版社, 晴海ー丁目地区第ー種市街地再開發組合, 晴海アイランドトリトンスクエエアの誕生, 資料集, 長島俊夫, 三菱地所 新丸の内ビルヂング建替え計画について, Report leisure, 601, 廣野硏一, 変貌する大手町 丸の内 有楽町地区の街つくり公的空間の積極的活用 -オープンカフェ イン 丸の内, 交通工学, 39(5), 29-35, NPO 法人大丸有エリアマネジメント協会, 第 4 期の浩動概況 (2005 年 9 月 ~ 2006 年 8 月 ), 汐留地区街づくり協議会, 安心で安全な潤いのあるまち の継続的な運営管理を目指して, SHIN TOSHI, Vol.57, No. 5, 大塚明 ; 毛島武, 開業間近な汐留シオサイト開発について, Report leisure, 592, 加賀山順, 汐留地区 A B C 街区の土地処分について, Report leisure, 531, 鷹取勉, 施行地区を跨いでー休的に計画された共同施設等の統ー管理方策 - 晴海ー丁目地区第ー種市街地再開發事業における検討, 再開発研究, No 茅野秀真, 再開発地区計画の活用によるー休的広場 歩行者空間形成の実現 - 晴海了イランドトリトンスクェアにおける実践例, 再開発研究, No 井上弘毅, 晴海了イランドトリトンスクェア の事業概要と施設構成, Report leisure, 573, 横浜みなとみらい21 街づくり協議会, 基本協定関係集 Houstoun, Lawrence O.jr, BIDs : Strategy Improvement Districts, Urban Land Institute, 南部繁樹, 欧米の地域再生マネジメント展開とイギリスの動向, 日本不動産学会誌 J 第 19 巻第 l 号, 大手町 丸の内 有楽町まちづくり懇談会 Homepage : 大手町 丸の内 有楽町再開發計画推進協議会 Homepage : 大手町 丸の内 有楽町 NPO 法人大丸有エリアマネジメント協会 Homepage : 横浜みなとみらい21 Homepage : com/, 汐留シォサイト Homepage, 晴海をよくする会 Homepage : m/top2.htm, ( 接受 : ) 284 大韓建築學會論文集計劃系제 24 권제 2 호 ( 통권 232 호 ) 2008 년 2 월