Journal of the Korean Housing Association Vol. 21, No. 5, 2010 말레이시아신도시주거단지개발경향연구 A Study on the Trend of New Town Planning of Malaysia 주서령 * 최윤경 ** 이리나 *** Ju, Seo-Ryeung Choi, Yun-Kyung Lee, Li-Na Abstract The post-war period has witnessed the emergence of new towns in a number of countries in Southeast Asia. The new town development in Malaysia started with Petaling Jaya (PJ) as a satellite town in 1953 to accommodate the rapid growing population of Kuala Lumpur (KL). Shah Alam (SA), Subang Jaya (SJ) are all located in the Klang Valley and act as an important social and economic development hub in the nation. New towns have been designed in accordance with the British town planning principles, which were based on the model of a modern ideal city. They constituted a new regional character because they were developed taking into consideration factors such as local technologies as well as site and, climatic conditions. The initial goal of the new town construction and planning, which focused basically on resettling squatters, was later changed to focus on the improvement of the quality of living. This phenomenon was related to the emergence of the middle class, which had grown rapidly ever since. With the public agencies, the private sectors have played an important role in providing viable and sustainable human units of settlement that address the new design issues of new town planning. The goal of this study is to identify the identity of the recent new town planning principles of Malaysia, how they were developed over time and how they were regionalized and transformed in a cultural and regional context. For the analysis, we chose 3 new towns which are located in Klang Valley and which are representative recent projects of two major housing development companies in Malaysia. To identify the planning principles, we analyzed these projects in the viewpoint of the urban space, street system, and housing blocks and units. Keywords : Malaysia, New Town, New Town Planning, Housing Development 주요어 : 말레이시아, 신도시, 신도시계획, 주택개발 1. 연구의배경및목적 I. 서론 2차세계대전이후동남아시아소재주요도시들에서는산업구조의변화및인구의대도시집중현상으로급격하게도시화가진행되었다. 특히농촌지역인구가도시로유입되면서, 도시에서는인구집중을수용할만한적절한도시기반시설및주택공급이이루어지지못하여도시는과밀화및슬럼화되기시작하였다. 이에따른주택부족, 불량주거지양산등이사회적인문제로대두되기시작하였으며, 정부들은이를해결하기위해신도시를개발하기시작하였다. 말레이시아수도인쿠알라룸푸르 (Kuala Lumpur) 에서도마찬가지로급격한인구유입으로인해도시가팽창되는현상이나타났으며, 이로인한주거지의 *** 정회원 ( 주저자 ), 경희대학교주거환경전공교수, 생활과학연구소연구원 *** 정회원 ( 교신저자 ), 경희대학교대학원석사졸업, 생활과학연구소연구원 *** 정회원, 경희대학교대학원석사과정본논문은한국학술진흥재단연구과제 (2009-0064763) 의일부임. 본논문은 2010 APNHR Conference에서발표한사항을수정 보완한논문임. 부족은무단거주자들과임시주거의양산과도시의슬럼화와같은사회적인문제를야기하였다. 이에말레이시아정부는도시환경및주거환경의문제점을개선하기위하여신도시개발정책을진행하였다. 말레이시아는영국식민지영향으로, 신도시개발에있어서도영국식도시개발체계가도입되었다. 영국의다양한주거유형이말레이시아에소개됨에따라단독주택 (detached house), 세미-디로불리는 2호연립주택 (semidetached house), 테라스하우스 (terrace house), 아파트 (apartment) 등이혼합된신도시가건설되었으며, 말레이시아의첫번째신도시인페탈링자야 (Petaling Jaya) 도영국의하워드 (E. Howard) 의전원도시 (Garden City) 에기초를두고계획되었다 (Lee, 1987). 말레이시아는단계별신경제정책 (New Economy Policy; 1971-1990) 수립을통하여모든소득층을고려한주택의양적공급을주요정책으로추진하여왔으며 (Malaysia, 1971; 1976; 1981), 신도시개발을통하여주택공급의안정을확보하여왔다. 최근에는 비전 2020 선포하에, 국가성장의전략을안정성과지속가능성, 삶의질향상등균형잡힌개발을목표로하고있으며 (Mohd, 2008), 1990 년대부터동남아시아국가들에서기업규제완화, 외국인투 -103-
104 주서령 최윤경 이리나 자유치, 교통인프라개선, 레저관광산업강화및이슬람금융시장의유입등과동반하여다국적주택개발회사의참여와개발이증대되었다 (Ahmad, 2007). 이러한움직임에동반하여, 말레이시아의국제적도시들은세계적관심을받게되었고, 수도인쿠알라룸푸르도심과주변신도시를중심으로외국인과자국인을위한다양한주거단지개발이추진되어오고있다. 주택개발정책또한국가전략과수요에부응하여초기의주택의양적공급정책을넘어현재는정주환경의질을확보하려는사례들이늘어나고있으며, 동남아시아라는입지적특성을고려한차별적인개발전략들도모색되어지고있다. 이에본연구는말레이시아의대표적인주택개발회사의최근신도시주거단지프로젝트에대한사례연구를통하여현재말레이시아신도시주거단지계획성향을파악하는것을주연구목적으로하고있으며, 아래와같은세부 목표를갖는다. 첫째, 말레이시아신도시의형성배경과개발전략을이해한다. 둘째, 말레이시아신도시주거단지의전형적계획원리를파악하고, 최근새로운변화경향을파악한다. 셋째, 신도시주거단지내분포된대표적주거유형을파악하고단위주호평면계획의새로운변화경향을파악한다. 넷째, 말레이시아신도시주거단지계획의독자적인특성을파악한다. 2. 연구의범위및방법 본연구는상기연구목표하에, 말레이시아의대표적주택개발회사인세티아 (SP Setia) 와사임다비 (Sime Darby) 의쿠알라룸푸르근교신도시소재의최근사례를연구대상으로하고있다. 조사대상지는세티아회사의최근대표개발사례인세티아에코파크 (Setia Eco Park) 와세티아알람 (Setia Alam), 사임다비의아라힐 (Ara Hill) 과세리필모아 (Seri Pilmoor) 로선정하였다. 1) 본연구는도시공간, 가로공간, 건축공간이라는세가지의분석관점 2) 을설정하였으며, 이론적인고찰과함께세관점을통해도시계획에필요한요소들을바탕으로분석요소및항목을도출하였다. 도시공간적관점에서는도시공간구조와토지이용을파악하기위해규모와토지이용을분석요소로설정하였으며, 가로공간적관점에서는도로골격을형성하는도로망을통해도시공간내에서의동선체계를파악하고자하였다. 건축공간적관점에서는주거유형과블록디자인, 평면계획을요소로설정하여주거블록구성과단위주호의계획적특성을분석하였다. 1) 말레이시아권위적인신문인 엣지말레이시아 (The Edge Malaysia) 의 2009 년주택개발회사순위조사에서사임다비가 1 위, 세티아가 2 위를차지하였다.(http://www.theedgemalaysia.com) 각회사의대표사례는각회사에서인터뷰에응해준대표자들에게연구취지를설명하고추천받은사례이다. 2) 세가지분석관점은이정형외 (2007) 의 도시형근린주거클러스터의개념설정및특성에관한연구 를토대로설정하였다. 이러한분석의틀을기반으로본연구는문헌고찰, 전문가와의면담, 현지답사를수행하였다. 사례조사는제 1 차 2008년 1월, 제 2차 2009년 4월에세티아단지를방문조사하였고, 제 3차같은해 10월, 제 4차 2010년 4월에사임다비단지를방문, 총 4차례에걸쳐조사하였으며, 조사방법은도면수집, 사진촬영등을통하여진행되었다. II. 주택개발산업의역사와현황 1. 신도시의형성및개발 표 1. 분석의틀 도시공간적관점가로공간적관점건축공간적관점 인구밀도주거밀도토지이용률공공시설 도로체계 ( 간선도로 / 집산도로 / 지방도로 ) 보행자도로체계주차유형 주거유형블록구성평면계획 쿠알라룸푸르는 244 km 2 의면적과 180만명이넘는인구를가지는말레이시아의수도이자최대도시로서, 주석산업의중심지로부터시작되었다. 주석의가격이급증하여경제적붐이일던 1882년에많은투자자들과이민자들이도시로유입되었고, 도시의확장속도는급격히빨라졌다. 그결과쿠알라룸푸르의인구는 1879년약 2,600 명에서 1911년 46,718명으로, 1931년 111,418명에서 1957 년 316,230명으로 26년동안약 3배에가깝게증가하는등주목할만한성장을보였다 (Gullick, 1955). 세계 2차대전이후말레이시아의농촌지역에서는공산주의자들의반란으로인한농촌의불안한치안때문에도시지역으로의이주가늘어나 1947년에서 1951년사이대략 10만명에달하는농촌인구가대도시로유입되었다. 전쟁전의무단거주자집단은도시인구의 6분의 1에불과한수준이었지만, 1950년대초에는그수가 4분의 1로증가하였다. 다음의 < 표 2> 와같이도시화수준은계속증가하였으며, 특히 1950년대에높은도시성장률을보였다. 이와같은도시화로인한도시혼잡은심각한도시문제로이어졌고, 거주자들에게충분한경제적기회나시설및설비등을제공하기어려웠다. 이러한문제들이심화되면서비로소신도시계획에대한요구가생겨나게되었다. 표 2. 말레이시아의도시화수준과도시성장비율 연도 도시화수준 (%) 도시성장률 (%) 1911 10.7-1921 14.0 4.9 1931 15.1 3.3 1947 18.9 3.1 1957 26.5 5.8 1970 28.8 3.2 1980 35.8 5.2 1991 54.3 5.3 1995 58.8 3.8 자료 : 말레이시아통계청 (1996) 한국주거학회논문집
말레이시아신도시주거단지개발경향연구 105 말레이시아신도시는수도성장과더불어수도주변으로신도시가개발되기시작하였는데, 이러한신도시들은대도시로부터 10~20 km 떨어진교외지역에위치하였다. 페탈링자야 (Petaling Jaya) 는말레이시아에서첫번째로계획된신도시로신도시법 (1946) 에의해 1953년개발되었다. 주거기능뿐만아니라상업, 산업, 행정등의복합기능을가진약 3,000에이커크기의자족도시로써계획되었다. 두번째신도시인샤알람 (Shah Alam) 은 1963년페탈링자야로부터 15 km 떨어진곳에 5,000에이커의규모로개발되었다. 1974년에는고무농작지였던곳을개발하여수방자야 (Subang Jaya) 라는신도시가탄생하였다. 1975년에는쿠알라룸푸르로부터 30 km 떨어진지역에약 4,000에이커의주거, 교육, 상업, 산업시설들을포괄하는방기 (Bangi) 라는신도시가계획되어대도시의인구를수용하였다. 지역 Shah alam Kelana Jaya Ampang Bangi Kota Damansara Bandar Sultan Suleiman Seberang Jaya Bayan Baru Batu Kawan Seri Manjung Indera Mahkota Pasir Gudang Kerteh 표 3. 말레이시아의신도시토지이용현황 토지이용단위 ; 에이커 (%) 주거산업상업인프라공공시설 2552 (24.7) 409 (28.3) 403 (39.0) 914 (20.0) 788 (21.1) 663 (21.6) 235 (20.9) 709.3 (20.2) 1535 (27.6) 709.1 (56.9) 1158 (34.1) 2146 (35.8) 33.5 (22.6) 1620 (15.6) 117 (8.1) 117 (11.3) 511 (11.0) 536 (14.4) 1130 (38.3) 165.6 (14.7) 1060.5 (30.2) 1468 (26.3) 68.7 (5.5) 26.0 (0.7) 2214 (36.9) - 336 (3.3) 7.4 (0.5) 3.0 (0.2) 282 (6.0) 120 (3.2) 102 (3.5) 56.4 (5.0) 60.9 (1.7) 296 (5.3) 72.7 (5.8) 127.4 (3.7) 176 (2.9) 26 (17.6) 1931 (18.7) 618 (42.6) 487 (47.1) 1511 (32.7) 1937 (52.0) 414 (14.1) 392.6 (34.9) 761.9 (21.7) 720 (12.9) 369.2 (29.6) 634.8 (18.6) 1450 (24.2) 23.3 (15.7) 3886 (37.7) 298 (20.5) 16 (1.6) 1400 (29.9) 339 (9.1) 624 (21.3) 274.1 (24.4) 913.2 (26.0) 1549 (27.8) 24.4 (1.9) 1446.5 (42.6) - 64.9 (43.9) 자료출처 : Dasimah Bt Omar (2008), p. 55 그림 1. 클랑밸리에위치한신도시 ( 자료 : Lee, 1987) 쿠알라룸푸르와그광역행정지역인셀랑거주 (Selangor state) 에속한도시들중수도권을의미하는지역을클랑밸리 (Klang Valley) 라고부르는데, 이클랑밸리는신도시들의확장과더불어급격하게발전하여 메가도시화 (megaurbanization) 현상을유발하게되었다. 말레이시아의도시화과정에서중요한특징중하나는클랑밸리의집중도이다. 1980년인구센서스 (census) 에따르면, 클랑밸리로의인구이주는 418,645명으로말레이시아안에서가장높았다 (Johari, 1983). 쿠알라룸푸르와페탈링자야, 샤알람, 수방자야, 방기모두클랑밸리안에위치하며, 국가의사회적 경제적인발전의중심적인역할을하고있다. 1970년이후에는클랑밸리뿐만아니라반다푸삿 (Bandar Pusat), 반다텐가라 (Bandar Tenggara), 반다무아잠샤 (Bandar Muadzam Shah) 등과같은말레이시아의외곽지역에서도지역적특성을고려한다양한신도시개발이이루어졌다 ( 최윤경, 2010). 이들신도시의토지이용은신도시의설립목적과배경에 따라매우다르게나타나지만 < 표 3> 과같이주거, 산업, 상업, 인프라, 공공시설용지로분류할수있다. 방기의예를들자면주거용지는 20.0%, 산업용지는 11.0%, 상업용지는 6.0%, 인프라는 32.7%, 공공시설은 29.9% 를차지하고있다. 이중에서도주거, 산업, 상업용지는신도시의기능과경제적활동에크게연관되어있는요소들로, 주거용지는평균적으로 28.7% 의비율을차지하고있으나, 산업용지는 0.7~38.3% 에이르기까지신도시별로매우상이한구성비율을보인다. 다른신도시들에비해산업용지비율이높은반다술탄술래이만 (Bandar Sultan Suleiman) 과바얀바루 (Bayan Baru), 파설구당 (Pasir Gudang) 은산업및항구도시의기능을가진신도시로계획되었기때문이다. 상업용지는 4.5% 의평균을보이는데, 컬데 (Kerteh) 는석유센터서비스를포함한신도시로계획되어 17.6% 의높은상업용지비율을가진다. 인프라는도로, 전기, 통신, 배 하수, 수도공급등을위한용지로신도시의개발계획에따라각기다른용지면적을차지한다. 공공시설용지는학교, 병원, 종교시설등의사회적제반시설을위한토지로도시및농촌계획지침서 (The Town and Country Planning Guidelines) 에의해요구된다. 2. 주택산업의발전과정및현황말레이시아정부는주택을기본적인인간의필요일뿐 제 21 권제 5 호 (2010. 10)
106 주서령 최윤경 이리나 만아니라도시경제의중요한요소로인식하였다. 이러한주택에대한접근방식은거주자들이적절한휴식처와그와관련된활동들로의접근을가능하게하는정책과프로그램의형성을이끌었다 (Alias, 2006). 주택산업은크게두기관에의해이루어져왔다. 첫번째는공공기관 (public sector) 으로주정부, 도시개발청 (Urban Development Authority; UDA), 지역기관 3) 인 FELDA, FELCRA 등이주택개발산업의주체이다. 이들은주로임대주택과같은저소득계층을위한주택분야에집중하여개발을진행하였으며, 도시화가느린교외지역의커뮤니티시설을제공하고주거지의개선을위한노력을기울여왔다. 두번째는사설주택개발회사 (private sector) 들로중산층의주택수요를달성하기위해고급형주택과고층건물을위주로공급하였다. 또한저소득층을위한저가주택시장에서도큰역할을담당하여왔다 (Ibrahim, 1991). 80년대초반도시로의인구집중과중산층인구의증가로인해주택수요가급증하게되었으며공업화와근대화에대한투자와열기로주택건설시장에도다양하고많은투자가이루어져왔다. 이에대하여정부는제 4차말레이시아 5개년경제개발계획에서 92만 3천개의주택대량공급정책을마련하게되었다. 이러한대량공급은저가주택과아파트로부터중산층을위한테라스하우스, 세미 -디와플랫 (flat), 그리고고소득층에게는고급방갈로 (bungalow) 와사치스러운콘도미니엄 (condominium) 에이르기까지새로운주거양식을정착시키게된다 ( 주서령, 2008). 주거단지개발이대단위로공급되면서많은개발회사들이프로젝트에참여하기시작했다. 세티아, 부킷키아라 (Bukit Kiara Properties), 와이티엘 (YTL Land), 가뮤다 (Gamuda Land), 물파 (Mulpha Land), 썬라이즈 (Sunrise), 디자야 (Dijaya Corp), 마싱 (Mah Sing), 켄홀딩스 (Ken Holdings), 케이아이피 (KIP), 이레카 (Ireka), 미트라랜드 (Mitraland), 썬웨이시티 (Sunway City), 글로맥 (Glomac), 이앤오 (E&O), 펄다나파크시티 (Perdana Parkcity) 등의개발회사들이설립되면서, 주택시장은점점규모가커지기시작하였다. 그중에서도조사대상인세티아는클랑밸리와조호에서의모든도시개발프로젝트에서선두를달리는개발회사이고, 사임다비는영국식민지시대부터플랜테이션산업을키운국가적기업으로, 1960년부터주택개발을시작하여, 주택개발의강자로자리잡았다. 1. 조사대상지개요 III. 사례분석 세티아의샤알람프로젝트는쿠알라룸푸르에서 20분정도거리에있는샤알람에위치하며, 총 3개의단지로 3) FELDA 는 Federal Land Development Authority 를뜻하고, FELCRA 는 Federal Land Consolidation and Rehabilitation Authority 를뜻한다. 표 4. 조사대상지의개요 개발회사세티아 (SP Setia) 사임다비 (Sime Darby) 신도시명 사례 마스터플랜 샤알람 (Shah Alam) 세티아알람 (Setia Alam) 에코파크 (Eco Park) 아라다만사라 (Ara Damansara) 아라힐 (Ara Hill) 세리필모아 (Seri Pilmoor) 개발년도 2003~2004 2005~ 현재 2006~2007 2010~2013 면적 763 1,200 791 ( 에이커 ) 16 29.7 호수 ( 호 ) 7,890 2,762 400 108 호수밀도 ( 호 / 에이커 ) 인구밀도 ( 명 / 에이커 ) 주거유형 토지이용 6.58 3.49 21.62 3.64 32.87 17.45 125 18.18 테라스하우스세미 - 디 방갈로세미 - 디 콘도미니엄빌라 방갈로세미 - 디 주거 51.4% 67.8% 60.9% 56.0% 상업 8.4% - - - 공공 9.8% 4.8% 6.0% 3.6% 공개 30.4% 27.4% 33.1% 40.4% 구성되는마스터플랜에의거하여선행단계로써세티아에코파크와세티아알람을우선공급하였다. 이두단지는고속도로 (NKVE Setia Alam Link) 4) 를경계로양쪽에위치하고있다. 세티아에코파크는고급스러운생활환경과친환경적인주거환경을목표로하는주거단지로방갈로 5) 와세미-디 6) 로구성된 791에이커의면적으로개발되었다. 전체호수는 2,762호로 17.45명 / 에이커라는인구밀도를보인다. 2007년베스트마스터플랜상 7) 을수상한경력이있다. 세티아알람은 1,200에이커의면적을가지고개발된중산층을위한주거단지로테라스하우스 8) 와세미-디로구성되어있으며, 상업시설뿐만아니라종교시설, 4) 세티아는이주거단지개발을위해주변주고속도로에서이단지로진입하는민자고속도로를건설기부체납하였다. 5) 방갈로 라는단어는짚으로된지붕과베란다가있는목구조주택이라는의미의 방갈하우스 (Bengal house) 로부터유래하지만, 말레이시아에서 방갈로 는단독주택 (detached house) 을의미하는용어이다 ( 주서령외, 2008). 6) 2 호의주택이벽을공유하는 2 호연립형태 (semi-detached housing or duplex house) 의공동주거유형으로각주호는개별정원을가진다. 주로현지에서는 세미 - 디 (Semi-D) 라고명명된다 ( 주서령외, 2008). 7) FIABCI(Federation of International Real Estate) 가주최한 Prixd'Excellence Awards 2007 에서 World's Best Master Plan Development 상을수상하였다. 8) 테라스하우스는단위주호가측벽을공유하며, 연립되는유형으로일반적으로 로우하우스 (rowhouse), 링크하우스 (linkhouse) 라고명명되기도한다. 일반적으로단층또는 2 층의형태로서, 한열에는 10 여개의주호가배치된다 ( 주서령외, 2008). 한국주거학회논문집
말레이시아신도시주거단지개발경향연구 107 교육시설등을포함하고있는복합기능을가진단지이다. 전체 7,890호의주택이배치되어있으며, 32.87명 / 에이커의인구밀도를보인다. 아라힐과세리필모아는사임다비의새로운소규모프로젝트들로페탈링자야의 PJU 1에속하는아라다만사라 9) 라는신도시에위치하고있다. 아라다만사라는 1999 년부터개발이시작되어지금까지도지속되고있다. 아라다만사라는총 2,678개의주거유형이혼합되어개발된전체규모 763에이커로테라스하우스, 세미-디, 방갈로, 아파트, 콘도미니엄, 상업시설로구성되어있다. 지역의중심가에상업지와호수가위치하고있으며, 동쪽으로학교가계획되어있다. 초기주택개발은테라스하우스, 세미 -디, 방갈로로구성되었으며, 최근의프로젝트로는콘도미니엄단지인아라힐과고급방갈로단지인세리필모아가함께위치하고있다. 아라힐은총 400세대의고층의고급형콘도미니엄과 3층타운하우스유형인빌라로구성되어있으며, 세리필모아는총 108세대의고급스럽고독특한방갈로와세미-디로이루어진주거단지로, 18.18명 / 에이커의낮은인구밀도를가진다. 말레이시아신도시개발에서주목할점은우리나라에서와같이신도시를단기간공급하는방식보다는최소 10 여년의기간을두고단계적으로진행하고있다는점이다. 이는빠른주거시장의변화에대응할수있으며, 지역의빠른쇠퇴를방지할수있는장점이있다. 또한다양한주거유형은다인종으로구성된말레이시아사회의조화로운혼합을꾀할수있는하나의방법이다. 따라서주거유형공급에대한기준이주택개발가이드라인에명기되어저소득층주택 (low cost; 30%), 중저소득층주택 (medium low cost; 20%), 중소득층주택 (medium cost; 20%) 의비율을가지고적용되고있다. 10) 현지전문가인터뷰에서신도시에서다양한주거유형을제공하는첫째이유는다민 족국가의 사회적혼합 (social mixture) 을위한것으로이해할수있으며, 둘째는안전한분양을위한사업의시장성을높이기위한것이라고설명하고있다. 2. 도시공간적관점에코파크는단지중심에호수와수 ( 水 ) 공간을배치시키고있고, 그주변으로 8개의주거클러스터로이루어져있다. 전체면적의 27.4% 가오픈스페이스로계획되어져있으며, 물이라는자연적요소를곳곳에배치시켜생태적인디자인을반영하였다. 각각의오픈스페이스는트윈로즈, 버터플라이하천, 백조호수등과같이특성화된주제를가지고있으며, 나비가자생하게하는등자연적생태계시스템복원을목표로두고있다. 주거유형은세미- 디와방갈로로구성되어져있는데, 각클러스터배치방식이나, 평면유형또는주택입면양식을다양화하여각각아트스트리트, 드림스트리트, 에코빌라스트리트등단지내특화된거리조성을조성하였다. 전체적으로 3.49 호 / 에이커의매우낮은호수밀도로클랑밸리에서가장낮은밀도를가진지역중하나이다. 11) 단지중심부에고급스러운클럽하우스와상업시설이위치하고있다. 이시설디자인에서나타나는독특한지붕디자인은말레이시아지역성과트로피컬 (tropical) 12) 디자인을차별하고자하는노력이매우돋보인다. 고속도로에서단지로진입하는입구에는외국인학교등교육시설이배치되어있으며, 학교는세티아알람과에코파크를연결하는단지서측주도로에배치되었다. 9) 표 5. 아라다만사라신도시개요 주거유형 토지이용 사례 개발년도 전체면적 전체호수 구분 면적 ( 에이커 ) * 정확한수치가제공되지않았음 아라다만사라 (Ara Damansara) 1999 년부터현재까지 763 에이커 3000 호건설계획 호수 ( 호 ) 호수밀도 ( 호 / 에이커 ) 인구밀도 ( 명 / 에이커 ) 세미 - 디 18.4 130 7.06 35.32 방갈로 31.32 142 4.53 22.66 아파트 * 390 * * 플랫 * 440 * * 콘도미니엄 16.0 400 21.62 125 테라스하우스 123 1,498 12.17 60.89 숍하우스 1.97 36 18.2 91.3 주거 32.80% 상업 14.81% 공공 6.10% 공개 14.64% 그림 2. 클럽하우스 ( 좌 ) 와단지호수주변경관 ( 우 ) 세티아알람은크게단지내주요도로에의해세구역으로나누어져있다. 각구역마다 200~250 세대로구성된 3~10개의클러스터가계획되어있다. 전체적으로테라스하우스와세미-디가혼합된단지로서, 단지의서쪽에 10) 대부분의말레이시아지방주택청에서는다소비율의차이는있지만주거유형별주택공급에대한가이드라인을제시하고있다. 11) 참고로선행연구 (Ju 외, 2009) 에서조사된페탈링자야의 80 년대, 90 년대건설된다양한주거유형이혼합된주거단지의호수밀도는 9.68~11.4( 호 / 에이커 ) 를나타내고있다. 12) 트로피컬은 열대성지역 이라고기술하기에는꼭열대성지역에한정할수없다는한계를가지고있으며, 박우희 (2010) 의 동남아시아의트로피컬공간디자인특성에관한연구 를비롯한많은디자인관련서적에서 트로피컬디자인 이라는용어로논의되고있다. 현재로써는정확한개념정립이전의단계이기때문에혼란을방지하기위해본논문에서는 트로피컬 이란용어를사용하였다. 제 21 권제 5 호 (2010. 10)
108 주서령 최윤경 이리나 상가시설과이슬람사원인모스크, 불교사원, 힌두사원이집중배치되며, 이시설들은세티아에코파크의서측주도로와연결되어함께이용하기용이하도록계획되었다. 말레이시아의주거단지계획중매우독특한요소는종교시설이다. 선행연구 (Ju 외, 2009) 에서 영적인개발원칙 (spiritual development) 이라고정의한이개념은이슬람교를근간으로하는국가정책이종교를인간의가치와이상을형성하는데절대적대상이라고정의하고지속적인국가의발전을위해서는신 (god), 인간 (human), 그리고환경 (environment) 사이의균형을유지하는것이도시계획의목적이라고기술하고있으며, 이를위하여정부 (The Department of Town and Country Planning) 에서는통합적계획및개발지침서 (The Total Planning and Development Guidelines) 를작성하여이를지키도록법제화하고있다. 결과적으로신도시주거개발에서종교시설은국민의안정적삶을위한필수요소로규정되어있다. 또한다민족국가라는특수한현황 13) 을반영하여, 종교시설은한특정종교시설에그치지않고, 모스크, 불교사원, 힌두사원모두함께공존한다. 공공시설지역이외에도주거단지곳곳에수라우 (surau) 14) 라고불리는기도실이배치되어있어하루에도몇번씩기도를드리는주민들에게종교생활을가능하게해준다. 단지중심부에는총면적의 10% 가넘는부분이공원과조경을위한오픈스페이스로계획되었고, 그린스트리트개념을도입해단지내에정화기능을갖는물길과연못을조성하여친환경적인개발을염두에두었다. 아라다만사라신도시의신규주거개발단지인아라힐은 110호의저층형빌라와 290호의고층형콘도미니엄으로이루어진단지로, 오픈스페이스에서주목할만한특징은단지의중심부에위치한수영장이다. 고급휴양지리조트에나있을법한자유형태 (free form) 의수영장을중심에배치하고, 수영장을중심으로하여시작되는 1km가넘는수로와산책길은각세부주거클러스터로연결되어, 단지전체에열대분위기이면서도친환경적인분위기를조성한다. 단지내에는체육관, 테니스코트, 클럽하우스, 커뮤니티홀등과같은공공시설들도계획되었다. 세리필모아는방갈로와세미-디로만계획된고급주거단지로써단지중간에호수가위치하여단지를양분되는데한지역은방갈로, 한지역은세미-디로계획되었다. 전체대지의 40.4% 가녹지공간이며, 15) 74호의방갈로와 34호의세미-디로이루어져있다. 이렇듯조사대상사례들모두에서관찰되는단지개발계획에서녹지공간비율 (27.4~40.4%) 의적극적인증가는현지부동산관련마케팅보고서에서 녹색개발 (green development) 를추구하는소비자의요구를잘반영한현상으로설명된다. 16) 3. 가로공간적관점에코파크단지의주요도로는나뭇가지형으로동선을세부클러스터로분산하고있으며, 각클러스터는쿨데삭 (cul-de-sac) 과루프형 (loop pattern) 으로계획되어, 단지내차량의순환기능을돕고운행속도를줄여안전성을높였다. 전체단지는철저하게통제되는게이트운영과첨단보완설비로커뮤니티의안전성을확보하고있으며, 이게이트를통과해서개별구역 (phase) 으로진입할때는로터리 (rotary) 와같은상징적인입구영역을설치하여영역성을주고자하였다. 현지부동산관련마케팅보고서에서도최근의새로운생활양식을반영한주택개발의양상의하나로 gated and guarded community 가프라이버시와안정성을가지는친근한주거단지로평가받고있음을보고하고있다. 17) 또한말레이시아주거관련법률제도에서도 CPTED(Crime Prevention through Environment) 18) 가이드라인이지정되어인도, 가로등, 도로사인, 조경, 주차, CCTV, 건물안전성등에대한상세한지침을제시하고있으며, 주거단지개발시적용이의무화되고있는등안전성은단지계획시매우중요하게고려되는지표이다. 그림 4. 에코파크단지내도로 ( 좌 ) 와단지게이트 ( 우 ) 그림 3. 단지수영장 ( 좌 ) 과산책로 ( 우 ) 13) 말레이시아는말레이계 (56.1%), 중국계 (33.1%), 인도계 (10.29%) 로구성된다민족국가이다. 14) surau 는이슬람교도를위한기도실을뜻하는말레이어이다. 15) 참고로선행연구 (Ju 외, 2009) 에서조사된페탈링자야의시대별주거단지의녹지비율추이는꾸준히높아지고있으며, 90 년대건설된단지의경우 14.11% 를차지하고있다. 16) Recalibrating the Fundamentals in the Malaysian Real Estate Market, Keynote Address by Datuk NG Seing Liong, 20th National Real Estate Convention Malaysia 17) 앞글 18) http://www.townplan.gov.my/english/research_safe%20city_steps. php 한국주거학회논문집
말레이시아신도시주거단지개발경향연구 109 표 6. 조사대상주거단지도시공간구조분석도 단지내각클러스터는경계가수목으로이루어져있고, 입 출구로연결된도로및보행자도로가로터리및곡선형으로계획되어있어각클러스터의영역성과프라이버시를보호하고있다. 보행자가로와도로사이에레벨차가거의없고, 친환경적인포장재를사용하여전체적으로매우넓고자연적인느낌을나게해준다. 세티아알람단지내의주요도로체계는루프형으로계획되어있다. 이도로에의해단지는크게 4개구역으로나뉘는데, 각구역은다시 3개에서 4개의영역으로분할된다. 이영역안에는 4~5개의클러스터가배치된다. 또한하나의클러스터에는 10~14개의주거블록이배치되어있는데, 주거블록은폭이좁은개별필지로분할되어있다. 세티아알람내에배치된테라스하우스의경우를보면주거블록사이에전면도로이외에도주택들뒤쪽으로서비스도로의기능을가진백레인 (back lane) 19) 이계획되어있는것이특징이다. 백레인은영국도시구조에서출발하여도시위생과화재예방을위해적용되고있으나, 지금은크게그사용이많이줄어들었다. 하지만아직법규상필수사항으로써적용되고있다. 아라힐의내부도로는쿨데삭형식이사용되었으며, 세리필모아는루프형과쿨데삭체계를띄고있다. 단지진입공간은다소거부감을줄수있는게이트를보안역할을수행하면서동시에커뮤니티공간으로활용되도록디자인한점이눈에띤다. 커뮤니티시설의모던한철제와수목의조화가매우친환경적이고개방적인이미지를형성함으로써단지의이미지차별화에크게기여하고있다. 그림 5. 세리필모아단지게이트 ( 좌 ) 와커뮤니티센터 ( 우 ) 4. 건축공간적관점 세티아에코파크에서한클러스터안에방갈로와세미-디가혼합제공되며, 방갈로는좋은전망을확보하기위해단지의경계부근에위치하고있다. 대지필지는 41' 85' 에서 72' 114' 에이르기까지다양한규모를보이고, 건 19) 백레인의폭은 10' 를유지해야하며, 백레인으로부터건물은각각 5' 떨어져서지어져야한다. 즉총건물간간격은 20' 를유지해야한다. 하지만최근백레인의사용용도가저하되면서테라스하우스의후면건물선까지상호 15' 까지만유지해도되는것으로완화적용되기도한다. 그림 6. 백레인 ( 자료 : Putra Jaya Local Plan Manual 홈페이지 ) 제 21 권제 5 호 (2010. 10)
110 주서령 최윤경 이리나 축면적은 3,192 sq ft에서 6,151 sq ft의범위로나타난다. 대개 2층이상의높이를가지고, 거실, 식사실, 게스트룸, 주방은 1층에위치하며, 2층과 3층에는 3개이상의방이위치한다. 주차장은주택의전면에위치하고, 대지면적, 건축면적에따라다양한평면디자인을보인다. 평면계획의일반적특성은거실이주택의앞쪽에배치되며뒤쪽으로는주방과식사실이위치한다. 평면을크게양분하면, 한쪽은거실, 식사실등과같은공용공간으로다른한쪽은사적인개인공간으로배치하는형태를보인다. 주방계획이독특한데, 주방은드라이키친 (dry kitchen) 과키친 (wet kitchen) 으로분리구성되며, 드라이키친에서는간단한식사를준비하는공간으로쓰이며, 키친은직접외부와면하고있어서조리시환기가용이하며, 세탁실의기능도수행한다. 키친은바로가사작업마당 (yard) 으로연결되며, 가사작업공간으로활용되기도한다. 키친에는가사도우미실과독립된화장실이배치되는것이일반적이며, 대형평형에서는두개의가시도우미실이배치되기도한다. 2층에는패밀리룸을중심으로두고전면에마스터침실, 후면에침실이위치한다. 각침실에딸려있는욕실은모두외기에면하는것이매우특징적인데, 이는자연적인환기를중시하는말레이시아주거계획에서필수적인사항이다. 몇몇의클러스터에는말레이시아의보편적인평면배치를벗어나매우모던하고참신한평면을제안하고있다. 각단위주호는모두다르게설계되며, 거실, 식사실, 부엌을통합계획하여실내를넓고개방적으로보이게하는경향을파악할수있다. 3층이있는경우에는 수 ( 水 ) 요소가있는옥상정원을계획하여트로피컬분위기를극대화하고있다. 정원이넓은경우에도작은수영장또는연못, 파골라 (pagola) 등의요소를사용함으로써동남아시아의지역성을강하게부각하고있다. 표 7. 에코파크방갈로단위평면도및외부공간 세티아알람단지에서는세미-디보다테라스하우스의비중이크다. 1층혹은 2층의테라스하우스는일렬로연결되어계획되어인접주택과벽을공유한다. 테라스하우스는말레이시아에서가장널리보급된주거유형이다. 20) 세티아알람에있는각필지의폭은 34' 에서부터 80' 까지의범위를보이고있는데, 이중테라스하우스의너비는 22' 에서 72' 까지로좁게나타난다. 건축면적은 1,420 sq ft에서 3,283 sq ft이고, 블록의끝에위치하는주택은가운데에위치하는주택보다필지가두배이상제공되어더많은옥외공간을가진다. 테라스하우스는제한된공간때문에평면계획은단조롭다. 1층에거실과주방이위치하고, 2층에는마스터베드룸이앞쪽에위치하고 2개의침실이뒤쪽에배치된다. 이러한제한된계획때문에종종소유주들은생활공간을넓히기위해건물후퇴선 (set back line) 까지건물을확장하기도한다. 한지역전문가는인터뷰를통해테라스하우스가아파트유형보다말레이시아에서더욱선호받는이유중하나가이러한개별적공간조정이가능하기때문이라고설명하였다. 아라힐의고층주거동은 2개의코어를가지며각층마다 4개에서 8개사이의단위주호가배치되는데, 중심부는자연환기를위한에어웰 (air well) 공간으로비어있도록계획되어졌다. 에어웰은말레이시아단위주호설계에서필수적인요소로서법규에도이에대한자세한내용이기술되어있다. 21) 말레이시아단위주호평면설계에서중요한것은통풍과환기를위해모든실들이외기에면하고직접태양광을받도록하는것이다. 따라서욕실의배치를살펴보면우리나라평면계획과는큰차이점을나타내는것을알수있다. 말레이시아의일반적인아파트평면계획에서주침실의경우, 욕실이침실의전망을가리게되더라도욕실을전면에배치시킨다. 또한후면에위치한방들도환기를위해복도와개별주호사이에에어웰을배치시키게된다. 그러나아라힐은일반적인평면에서보다발전하여에어웰을중정의기능을할정도로크게계획하였다. 또한후면에위치한실을전면외기에면하게하기위해서많은분절과셋백을통해평면계획을차별화하였다. 20) 말레이시아주거유형분포는테라스하우스 (40%), 플랫 (19%), 방갈로 (10%), 세미 - 디 (6%) 를나타내고있다 (CEIC, 2007). 21) Uniform Building By-Laws 1984, section 40 에서각건물의높이에따른에어웰의크기에대해규정하고있다. 표 9. 건축물높이에따른에어웰크기 높이 건물최소크기 화장실최소크기 2층이하 7 m 2 3.5 m 2 4 층이하 9 m 2 4 m 2 6 층이하 11 m 2 4.5 m 2 8 층이하 13 m 2 5 m 2 8 층이상 15 m 2 5.5 m 2 한국주거학회논문집
말레이시아신도시주거단지개발경향연구 111 표 8. 전형적인아파트평면 ( 좌 ) 과아라힐평면 ( 우 ) 비교 표 11. 주거유형별블록과단위주호평면및면적 방갈로 세리필모아의방갈로단위주호평면은전형적인말레이시아방갈로평면과매우대비될정도로새로운컨셉을제공하고있다. 평면의기본레이아웃을살펴보면크게두개의큰매스로분절된다. 큰매스에는거실, 식사실, 주방과같은공용공간이위치하고, 다른작은매스에는 1층에게스트룸, 2층에마스터침실등의개인공간이배치된다. 이로써사적공간과공적공간이뚜렷이구분되고, 또한부부공간과자녀공간사이의프라이버시의확보가확연하다. 가장특징적인것은옥상공간으로, 옥상을단순한외부휴식정원으로처리하는것에서더욱발전하여칵테일바, 월풀, 가족취미실등과같은여가공간을평면에배치함으로써옥상공간을적극적인가족놀이공간또는파티공간으로활용할수있도록하였다. 이러한독특한공간계획은매력적인마케팅으로분양에성공적인요소로작용하였다고한다. 단지 세티아에코파크 세리필모어 유형 A' B' 대지면적 건축면적 Aquila 52-105 85-115 7,269-16,385 4,353 Columba 53-95 85-115 7,269-10,768 4,352 Draco 53-85 85-115 4,478-9,775 4,176 Dorado 53-75 85-115 4,478-8,625 3,518 Leo 53 85 4,478 3,318 Orion 72-130 114 5,612-12,270 4,592 Solarium 59-105 80-114 6,781-9,662 6,151 Lucina 59-80 115 6,781-7,944 5,747-6,006 Lavianna 59 115 6,200 5,290 Clodius 59 115 6,200 5,377 Angsana 68-78 88-104 5,963-7,115 6,554 Akasia 65-73 92-131 6,060-8,396 6,749 Ardisia 54-85 61-75 7,976-11,937 8,310 세미-디 표 10. 세리필모아방갈로단위평면도및옥상공간 22) 빌라파빌리온 (Villa Pavilion), Designed by Zaini Mufti Architect. 단지 세티아에코파크 세리필모어 세티아알람 유형 A' B' 대지면적 건축면적 Angelico 41 85 3,485 3,335 Da Vinci 41 85 3,485 3,192 Bellini 41 85 3,485 3,307 Matisse 41 85 3,485 3,242 Caravaggio 41 85 3,485 3,274 Rapheal 41 85 3,485 3,250 Amber 41-45 85-105 3,485-4,500 3,242 Bianca 41-47 85-110 3,485-4,816 3,123-3,160 Cashmere 41-50 85-109 3,485-6,031 3,486-3,535 Dawn 41 85 3,485 2,961-2,963 Banyan 54 61 3,778-5,048 4,618 Lawsonia 34-80 75 4,413-6,051 2,867-2,946 Myristica 34-56 75 3,434-4,440 2,804 Camellia 34-80 75 4,413-6,051 1,420 Barringtonia 40-77 85 3,241-6,021 3,185-3,238 제 21 권제 5 호 (2010. 10)
112 주서령 최윤경 이리나 단지 세티아알람 단지 유형 A' 표 11. 계속 테라스하우스 IV. 결 B' 본연구는사례조사를통하여최근의말레이시아주거단자의경향을파악한것으로서정량적인데이터를근거로하기보다는특정사례를중심으로한것으로일반화하기에는한계를가지고있으나, 선행연구로진행된연구결과와의비교고찰을통하여최근경향을차별적으로이해할수있었다. 본연구결과를정리한결과, 현지대표적인주택개발회사의신도시주거단지개발경향은다음과같다. 첫째, 개발은저밀도, 소규모, 단계별로진행된다. 말레이시아의주택개발은마크로한신도시계획의마스터플랜에근거하여진행되지만, 실제개발이나분양은소규모단위로 10년이상의장기계획하에순차적으로진행되는것이특징이다. 샤알람프로젝트의경우도마스터플랜에는크게세지구로계획되었으며, 그중두지구만개발되었으며, 아라다만사라도 1999년부터개발이시작되었으며, 경제동향의변화와거주민들의빠른수요변화에맞추어다양한개발을제안하고있다. 이는분양의안전한성공을위해단지의규모를소규모화하려는전략으로파악할수있다. 23) 23) UBS Malaysia 건설산업분야애널리스트인 Khairul Rifaie 에게질의하여얻은공식답변에의하면말레이시아주택개발업에서공급하는주택단지세대수는프로젝트에따라매우다르지만대략 1,000 세대규모가일반적이라할수있다. 하지만이러한개발은단계별로공급되는경우가많으며, 전체기간은 5~10 년때로는그이상걸리는것이특징이다. 론 대지면적 건축면적 Koompassia 48-72 70 3,360-4,830 2,561-2,750 Raddia 36-67 65 2,548-4,808 1,562-1,762 Caladium 36-67 65 2,548-4,808 1,559-1,759 Artistry 22-55 65 1,430-3,946 2,129-2,302 콘도미니엄 / 빌라 유형 A' B' 대지면적 건축면적 아라힐콘도미니엄 - - - 1,313-4,500 빌라 - - - 1,984-4,714 또한가장특이한점은저밀형주거단지개발을선호한다는점이다. 가장대중성있는주거유형은테라스하우스이며, 중상층에게는세미-디나방갈로유형이선호되고있다. 24) 둘째, 생태적디자인컨셉을강조하고있다. 최근의주거단지계획에서공통적으로가장특징적인것은토지이용에서차지하는오픈스페이스의높은비율이다. 이는페탈링자야를대상으로하는선행연구 (Ju 외, 2009) 에서도파악된바와같은것으로, 쾌적한주거환경의요소로생태학적인오픈스페이스가필수적이라는것을입증해주고있는현상이다. 넓은오픈스페이스확보에서진일보하여특별한테마를가지는생태학적인공간을제공하려고하는노력들이돋보인다. 세티아의경우에는자연생태계를복원하려는생태하천이주요한컨셉이며, 세리필모아에서는기존호수를적극적요소로활용하여배치의주요요소로삼은점이특징적이다. 이러한자연적요소의도입이어려운고밀도의아라힐에서는자연형태의수영장시설과인공실개천을중요한요소로활용하여최대한자연적환경을조성하고자하였다. 이러한친환경적디자인은단지외부공간에그치지않고, 평면계획에도적용되어, 테라스공간을적극적으로정원으로조성하거나개방적휴게공간으로계획한것이돋보이며, 외부공간에수 ( 水 ) 공간을조성하려는의도들이많이나타나고있다. 셋째, 안전성 (security) 확보를중시한다. 현대도시주거단지개발에서매우중요한고려사항이안전성 (security) 이다. 폐쇄적인단지 (gated community) 계획기법은말레이시아에국한한사항이라기보다는세계적인추세라고할수있는데, 특히고소득계층을대상으로하는마케팅에서는매우필수적인요소이다. 세티아에코파크나세리필모아처럼고급방갈로또는세미-디단지에서는안전확보를위한첨단보안시스템도입이돋보이고, 특히세리필모아에서는다소거부감을줄수있는진입공간을커뮤니티공간과연결, 개발함으로써, 프로젝트를차별화하는데크게공헌하였다. 넷째, 지역성을반영한트로피컬디자인을추구한다. 말레이시아라는입지적특성을디자인에충분히반영하여매우독특한열대지방의리조트디자인을제공하고있 24) 말레이시아주택개발업단체인 REHDA(Real Estate and Housing Developers's Association) 12th International Surveyor's Congree 에서 Dato' Michael Yam 의 < 주택산업의기최와전망 (Housing Industries Opportunity and Challages> 라는제목의강연자료 (June, 2010) 에의거하면테라스하우스의평균주택공급가격 (350,000~400,00MYR) 이고층주거유형의평균주택공급가격 (150,000~200,000MYR) 으로보고되고있다. 즉고층보다는저층저밀의주거단지가중상층이상에게선호된다는것을입증하고있다 ( 이기준은쿠알라룸푸르의경우이나다른지역에도가격은다르나같은현상을나타내고있다.). 또한 2009 년 REHDA 주택산업현황보고에서, 신규분양된주택물량에서테라스하우스가 36%, 세미 - 디와방갈로가 Q1(19%), Q2(28%) 를보이는등신규분양에서저층저밀형개발이압도적이다. 반면고층아파트 / 콘도미니엄은 Q1(6%), Q2(9%) 에그치고있다. 한국주거학회논문집
말레이시아신도시주거단지개발경향연구 113 다. 주택수요자의상당수가외국인인점을감안하여, 이러한점을강조하려하였다고볼수있으며, 도시라는위치에도불구하고휴양지와같은삶의여유를제공하려는것으로이해할수있다. 다섯째, 차별화된평면디자인을추구한다. 평면계획에서도디자인경향의변화를파악할수있다. 공간적제약이강한테라스하우스에서는크게나타나지않지만콘도미니엄이나방갈로에서는좀더개방적인공간으로설계하는경향과최대한외기에면하게하여자연통풍을적극유도하려는경향들이특징적이다. 3 층높이의방갈로의경우 3층에취미실과지붕테라스공간을제공하거나또는 3층을적극적인가족공간으로계획하여프라이버시를유지하면서도파티나취미생활등을즐길수있는매력적인장소를제공하여마케팅에서평면계획이주요한의사결정요소가되고있다. 이상과같이말레이시아의신도시주거단지개발의경향및그들의독자적인개발기법및계획경향을파악하였는데, 이는끊임없이새로운주거단지컨셉을모색하고해외주택시장을탐색하는국내주택개발분야에새로운시사점을제공하리라기대한다. 향후후속연구에서는단지계획및평면디자인에대한데이터를확충, 정량적인분석을보완하여말레이시아신도시주거단지계획에대한이론을체계화할것을기획하고있다. 참고문헌 1. 이정형외 (2007). 도시형근린주거클러스터의개념설정및특성에관한연구. 대한건축학회논문집, 23(10), 141-150. 2. 주서령 고영은 (2008). 말레이시아근대주거유형에관한연구. 한국주거학회학술발표대회논문집, 1, 151-156. 3. 박우희 (2010). 동남아시아의트로피컬공간디자인특성에관한연구. 석사학위논문, 경희대학교, 서울. 4. 최윤경 (2010). 말레이시아신도시주거단지의개발특성에관한연구. 석사학위논문, 경희대학교, 서울. 5. Ahmed, U. A. (2007). Internationalisation of the housing development sector: A study of the Malaysian scenario. Doctoral dissertation, Universiti Sains Malaysia, Penang, Malaysia. 6. Alias, B. R., Foziah, J., & Ho, C. S. (2006). The management of housing supply in Malaysia: Incorporating market mechanism in housing planning process. Proceeding of the 2nd International Conference on Construction Industry, Karachi Expo Centre, Pakistan. 7. Azlinor, S., & Rozanah, AB. R. (2008). Quality housing: Regulatory and administrative framework in Malaysia. International Journal of Economics and Management, 2(1), 141-156. 8. Dasimah, B. O. (2008). Development Strategy and Physical Characteristics of New Towns in Malaysia. Journal of Asian Social Science, 4(9), 50-55. 9. Gullick, J. M. (1955). Kuala Lumpur 1880-1895. Journal of the Malaysian Branch of the Royal Asiatic Society, 28(4), 7-172. 10. Ibrahim, W. (1991). Housing strategies in Malaysia; A review. Journal of King Saud University: Architecture and Planning, 3, 19-36. 11. Johari, M. (1983). Towards a Policy of National Urbanization. Paper presented at the seminar on Urbanization and National Development, Bangi, Malaysia. 12. Ju, S. R., Saniah, Z., & Choi, Y. K. (2009). Contextual modernization: New town planning in Petaling Jaya of Malaysia. Proceedings of International Conference on Green Tech, Eco Life & Sustainable Architecture for Cities of Tomorrow (p. 239-243). Seoul, Korea. 13. Ju, S. R., & Saari, B. O. (2010). A Typology of Modern Housing in Malaysia. International Journal of Human Ecology, 11(1), 109-119. 14. Lee, B. T. (1987). New towns in Malaysia: Development and planning policies. Malaysia: Oxford University Press, 153-169. 15. Malaysia (1971). Second Malaysian Plan 1971-1975. Kuala Lumpur: the Government Press. 16. Malaysia (1976). Third Malaysian Plan 1976-1980. Kuala Lumpur: the Government Press. 17. Malaysia (1981). Fourth Malaysian Plan 1981-1985. Kuala Lumpur: the Government Press. 18. Malaysia (2008). Uniform Building By-Laws 1984. Kuala Lumpur: Law of Malaysia. 19. Michael, Y. (2010). Housing Industries Opportunity and Challages. Presentation of the 12th International Surveyor's Congress of the Real Estate and Housing Developers's Association, Kuala Lumpur, Malaysia. 20. Mohd, S. T., & Ho, C. S. (2008). Planning System in Malaysia. Joint Toyohashi University of Technology & Universiti Teknologi Malaysia Seminar of Sustainable Development and Government, Aichi, Japan. 21. Ng, S. L. (2009). Recalibrating the Fundamentals in the Malaysian Real Estate Market. Keynote Presentation at the 20th National Real Estate Convention Malaysia, Kuala Lumpur, Malaysia. 22. Saari, B. O. (1990). Class, ethnic relations and the unconventional housing in Malaysia. Master Thesis, Architectural Association Graduate School, London, UK. 23. http://www.ppj.gov.my 24. http://www.theedgemalaysia.com 접수일 (2010. 7. 23) 수정일 (2010. 9. 30) 게재확정일자 (2010. 10. 19) 제 21 권제 5 호 (2010. 10)