< 그림 2> 부동산섹터와주요도시의수익률 (%)

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자옥 박
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시장동향 외국시장동향 유럽부동산시장동향 심훈팀장 IPD Korea(asia@ipd.com) 미국투자부동산시장의경기회복이글로벌투자부동산수익률견인 IPD 가최근발표한글로벌부동산지수에따르면, 2011 년도글로벌부동산시장의현지통화로산출한투자수익률은 9.8% 를기록한것으로나타났다.

1 시장동향 외국시장동향 유럽부동산시장동향 심훈팀장 IPD 미국투자부동산시장의경기회복이글로벌투자부동산수익률견인 IPD 가최근발표한글로벌부동산지수에따르면, 2011 년도글로벌부동산시장의현지통화로산출한투자수익률은 9.8% 를기록한것으로나타났다. IPD의 Peter Hobbs 부사장이발표한이번결과를살펴보면, 글로벌부동산시장중가장규모가큰미국과일본의수익률이대조적인모습을보여지수에가장큰영향을미쳤다. 미국의경우부동산가치상승속도가임대가치상승보다가파르게나타나며환원율하락이지속되는가운데 14.5% 라는높은수익률을거둬 2년연속두자릿수수 익률을이어갔다. 이와는대조적으로일본은부동산가치가추가적으로하락함과동시에임대수익률하락까지겹치면서 3.5% 의저조한수익률을기록하였다. 국가별다양한수익률분포는전세계적으로부동산에투자하는투자기관과운용사의성과에큰영향을미쳤다. 미국을제외하고는원자재시장경기가부동산시장과밀접한관련이있는호주, 캐나다, 남아프리카공화국이평균글로벌수익률을초과하였다. 위국가들의노출도가많은투자기관의성과는자연스레전년도에비해성과가크게향상된반면, 재정위기를겪고있는남부유럽국가들에투자를많이한국가들은상대적으로낮은수익률을거두었다. < 그림 1> Total global returns by country, Source : IPD Global Annual Property Index 70 부동산포커스 Real Estate Focus Canada United States South Africa Sweden Poland Australia IPD Global Index Korea France Czech Republic UK Switzerland Norway Austria Finland Germany Hungary Belgium Denmark Italy Netherlands Japan Spain Portugal Ireland Capital growth Income return Total return

2 < 그림 2> 부동산섹터와주요도시의수익률 (%) Residential Retail All property Industrial Office Industrial Residential Retail All property Office Capital growth Income return Total return All Property average 부동산섹터와주요도시의수익률차이도글로벌부동산수익률지수에큰영향을미쳤다. 섹터레벨을살펴보면, 산업용부동산과주거용부동산이높은성과를기록한가운데, 오피스자산의경우 2년연속가장낮은성과를보인섹터로기록되었다. 오피스의수익률은글로벌평균대비 150bp 낮은것으로나타났다. 독일, 영국은 600bp를나타내어도시간수익률의양극화가심해졌음을확인할수있다. 대체적으로안정적인시장으로분류되는독일부동산시장에서도뮌헨이 8.6% 의수익률을기록하면서금융중심지인프랑크푸르트의 2.8% 를훨씬상회하였고, 뮌헨의수익률은폴란드를제외한대부분의유럽국가들의수익률보다높았다. IPD는올해주요도시의수익률을국가별수익률과함께최초로발표하였다. 미국의경우가장성과가좋은도시와가장낮은도시의차이가무려 1,000bp이고, 캐나다, 글로벌부동산지수가보여준변수들에도불구하고, 이번지수결과를지켜본 Invesco Real Estate, TIAA CREF, JP Morgan Asset Management 소속패널리스트들단기 < 그림 3> Total returns in selected global cities, Source : IPD Global Property Index Vancouver Toronto San Diego Seattle New York Los Angeles Washington DC San Francisco Miami Chicago Houston Melbourne Sydney Capital growth Income return Total return London Manchester Edibburgh Munich Berlin Frankfurt 2012 May Vol.48 71

시장동향 외국시장동향 < 그림 4> 글로벌금융위기이후 Recovering markets 과 Lagging markets Recovering markets Lagging markets 2007=100 110 105 100 95 90 85 80 75 70 65 60 55 50 45 35 2007 2008 2009 2010 2011 South Africa

3 시장동향 외국시장동향 < 그림 4> 글로벌금융위기이후 Recovering markets 과 Lagging markets Recovering markets Lagging markets 2007= South Africa Switzerland Canada Korea Austria Sweden France Norway Australia Poland IPD Global Index Czech Republic UK United States 2007= Finland Denmark Germany Belgium Italy Netherlands Portugal IPD Global Index Japan Spain Hungary Ireland 적으로부동산의성과를낙관하였다. 주된이유는 2008년과 2009년발생한약 20% 의가격이하락에서 7% 의가치상승으로아직충분한반등이없었고, 안정적인수익률과공급부족등이시장을낙관하는이유라고설명하였다. 패널리스트들은두자릿수를기록한미국수익률은장기적으로높은한자릿수의수익률로복귀할것으로전망하였다. 현재유럽의약한 Fundamental은낮은수익률로이어질수있다고전망하면서도국가별수익률의개별성이더욱강화될것으로전망했다. 위 < 그림 4> 는 2007년도글로벌금융위기이후자산가치가회복한국가와회복속도가더딘국가를나타낸것이다. IPD 글로벌부동산지수는 24개국에걸쳐부동산의투자수익률을분석한지표이다. 지수에포함된자산은약 62,000동에달하고, 총자산가치는미화 1조 3천억달러이다. 72 부동산포커스 Real Estate Focus

코리아리얼에스테이트네트웍 미국부동산시장동향 김광수사장코리넷미국지사 주거용부동산시장 주택가격안정화징후 2월소비자자신도는예상보다더하락하였지만 2월 20 개도시주택가격은전월대비 10개월만에처음으로상승하면서주택가격의안정화징후를보여주었다. S&P 케이스 쉴러 20개도시종합지수는 2월에전월대비 0.2% 상승하여경제학자들의전망과일치하였다.

4 코리아리얼에스테이트네트웍 미국부동산시장동향 김광수사장코리넷미국지사 주거용부동산시장 주택가격안정화징후 2월소비자자신도는예상보다더하락하였지만 2월 20 개도시주택가격은전월대비 10개월만에처음으로상승하면서주택가격의안정화징후를보여주었다. S&P 케이스 쉴러 20개도시종합지수는 2월에전월대비 0.2% 상승하여경제학자들의전망과일치하였다. 하지만 S&P 케이스 쉴러 20개도시지수는전년동월대비가격이 3.5% 하락하였다 (1월은 3.8%). 이는 2011년 4월이래처음으로주택가격이상승한것이며현재평균미국주택가격은 2002년말수준으로예측되고있다. 케이스-쉴러담당자는주택시장은계속약세를보일것이며반등에는오랜기간이걸릴것이라하였다. 애틀란타, 클리블랜드, 디트로이트, 라스베가스등은주택가격이 1996~1997년대가격으로후퇴한것으로조사되었다. 소비자자신도는 69.5에서 69.2로약간하락하였지만현재발표되고있는기업이윤은향상을보여주고있다. 별도정부보고서에따르면단독주택가격은 3월들어전월대비하락하였지만그전 3개월간수치는더상향조정되었고, 상무성보고에의하면 3월신규주택판매는전월대비 7.1% 나하락하였다. 주택시장은아직도크게약세를보이고있지만부정적인태도는크게감소해시장이안정될징후를보이고있다. 주택가격이하락하기시작한지 6년이지났지만주택시장은아직도가시방석위에앉아있는형국이다. Foreclosure 증가, Tight한 Credit, 구매자들의주저등은시장이움직이지못하게얽매고있다. 대부분경제학자들은의미있는주택시장회복은시간이걸릴것이고지역에따라큰차이를보일것이라하고있다. 연방준비위원회도이자율을최저상태로동결시키며주택시장에큰관심을보이고있는상황이다. 불경기가공식적으로끝난후전반적인경기는롤러코스터를타면서도회복해왔지만이제서야주거용시장은회복세를타고있는것으로보인다. 전국건설업자들의시장향상지수 (Improved Market Index) 는 4월에도 6개월연속향상되었다. 35개주 101개메트로지역에대해주택허가, 고용, 주택가격등을고려하고있는이지수는 88개메트로가안정적이었고 13개메트로가향상을보였으며 10개메트로가하락하였다. 또한 30년간주택시장을조사해오고있는 CoreLogic 社의 2월주택가격지수 (Home Price Index) 는부실부동산판매를제외했을시 1월보다 0.7% 상승하였고포함시 0.8% 하락하였다 ( 전년동월대비 0.8% 하락과 2.0% 하락 ). 주택가격은아직도하락세를멈추고있지않지만하락이비가속화되어가고있으며이는재성장의첫단계인것이다. 많은시장에서판매행위가증가하고있으며재고는 Tight해져가격이안정화되어가고있다 May Vol.48 73

5 시장동향 외국시장동향 부실판매를포함할시현재가격은 2006년 4월피크에서 34.4% 하락한수준이며제외할시하락은 24.6% 이다. 부실판매포함시가장큰폭으로하락한주는네바다 ( 60.2%), 아리조나 ( 49.8%), 플로리다 ( 48.6%), 미시간 ( 44%), 캘리포니아 ( 43.7%) 순이었다. 3월판매자들의요구가격상승주택판매자들은올봄에앞으로의전망에대해더낙관적임을보여주었다. 3월의중간요구가격은전년동월대비 5.6%, 전월대비 1% 상승한것으로조사되었다. 중간요구가격의상승은판매를위해리스트된주택들이 1년전보다크게감소하는중에발생하였다. 올 3월리스팅재고는전월대비 1.5% 증가하였지만전년동월대비 21.5% 나줄어든수치였다. 리스트된주택의재고는보통봄이되면증가추세를보이며올 3월현재리스트된 1.8mil채는 2달연속상승한것이었다. 지난 30년간 3월의리스팅증가비율은 1.8% 로올해보다좀높은편이었다. 2월에비해재고가줄어든지역은상위 30개메트로지역중반이조금안되었는데피닉스 ( 6.4%), 시애틀 ( 4.8%), 올란도, FL( 4.2%) 이최상위였다. 북동부지역은대부분재고가증가하였는데이는기후가좋아지면서리스팅이증가해당연한일이었으며워싱턴 DC(+9.5%), 필라델피아 (+8.1%), 보스턴 (+7.4%) 순이었다. 하지만 1년전과비교하면 145개주요메트로지역의재고가모두감소하였으며필라델피아와커네티컷의 Hartford는재고가증가하였다. 캘리포니아의 Oakland와 Baskenfield의경우재고가반으로감소하였다. 중간요구가는대부분시장에서 1년전보다상승하였거나적어도그수준을유지하고있는데피닉스 (+23%), 마이애미 (+22%), 워싱턴 DC(+17%) 는큰폭으로상승하였다. 전월대비크게상승한지역은샌프란시스코 (6.1%), 시애틀 (5%), 워싱턴 DC(4.1%) 순이었다. 반면시카고는전년동월대비중간요구가가 9.5% 하락하였고캘리포니아오렌지카운티는 5.4%, 로스앤젤스는 3% 가하락하였다. 전월대비미네아폴리스만이 2.2% 하락하였다. 상업용부동산시장 부동산거물들의업계전망지난 4월 REIT 컨퍼런스에서현재부동산업계의거물로꼽히고있는 Sam Zell과 William Mack이내놓은부동산업계전망은다음과같았다. Sam Zell은현재상업용부동산업계는판매나진전속도를볼때마치변비상태인것이며너무낙관적인전망에대해경고를하였다. 그는특히그동안유행되었던렌더들의 Pretend and Extend에대해 이는문제를해결하는것이아니고연체만시킬뿐이어서아무런효과가없다 고혹평하였다. 그리고앞으로도많은 Merger and Acquisition이이업계에서발생하게될것이라하였다. AREA 창시자인 William Mack은시장이이제바닥에서벗어나회복중이지만지역에따라차이를보여주고있다고하였다. 특히지역과분야를다변화하여안정을꾀하려는 REITs들에대해서는 이제껏결과를보면한종목에집중한 REITs의주가는 NAV( 순자산가치 ) 보다상회하였지만다양한분야에걸쳐있는주가는 NAV보다낮았음을상기시키고다변화가좋은것만은아님을언급하였다. 그리고각분야에대해서는앞으로다세대는 5~7년간성장전망이밝으며 ( 렌더와개발업자들이과잉건설만안하는경우 ), 오피스의경우샌프란시스코, 워싱턴 DC, 뉴욕, 보스턴등을제외하고는신규건설이뒷받침될수있는시장이없으며, 호텔의경우비즈니스여행객은늘었으나일반여행객이이전처럼되려면앞으로도 3~4년은더걸릴것이며, 리테일은특히회복이불균형을이루고있는데 Mixed Use의경우는좀낫지만 B급 Mall의경우문닫게될위험이높다고하였다. 전반적인상업용부동산시장은긍정적인분위기가지배적이지만회복의속도와성장세는시장에따라많은차이를보이고있다. 대불경기가끝난지 32개월이되어가지만회복의주동력원이되는고용은아직도경기에뒤쳐지고있다. 회복초반은공적고용이주도를하였지만이제는사적고용이주도를하고있고올해는공무원해고가우려사항이어서새크라멘토등과같은행정도시는회복이더딜것으로보인다. 74 부동산포커스 Real Estate Focus

6 오피스시장고용여부가큰관건인이시장은개발이저조하여큰보탬이되기는하지만고용부족이워낙커서제대로회복되지못하고있다. 2011년신규개발은전체재고의 0.2% 밖에안되었고 (10년평균 1.3%) 올해도그와유사할것으로보인다. 2011년공실률은 15.1% 였고 2012년은 14.6% 가예상되고있으며 2013년 13.6% 를거쳐 2015년 12.6% 로완전회복이예상된다. 지역적으로는북동부가강세를보이고남부와중서부는어려움을겪고있다. 다세대시장 8천만명의 Generation Y와 7천 2백만명의 Boomer로인해데모그래픽은아주환상적이다. 2012년임대료는이미 2008년최고치를갱신하였으며 2013년에서 2016년사이년 3.6% 씩상승할것으로보인다. 건설은올해 75,000 여채에이어 2013년 137,000여채가예상되어 2014년이되어야수요공급이평형에이를것으로보인다. 2011년말공실률은 5.2% 로불경기전수준보다낮았으며올해에는 4.5% 까지내려갈것으로보인다. 산업용시장 세계무역협회의 Buyer와 Supplier에대한조사에따르면 73% 는현재중국과연관되어있으며 68% 는중국이외의지역도중요하다고했고 24% 는중국대안으로미국을생각하고있으며 63% 는미국이새로운비즈니스타겟이라하였다. 이는전보다중국이외지역을중시하는추세가늘어난것이다. 그리고이들이가장중요시하는 3가지는수요감소, 높은가격, 변화비율, 인건비상승이었다. 미국산업용시장중북동부와서부지역은강세를보이고있으며중서부와남부는아직도불경기상태인것으로나타났다. 리테일시장다른분야와달리리테일분야는아직도슬럼프를벗어나지못하고있다. 소비자지출이 3월들어예상치않게증가하였고 80개시장중 51개시장이 Positive 흡수를보여주고있지만아직도재고는높은상태이다. 2011년말공실률은 11% 로 2010년과유사하였으며올해를마지막으로하고 2013년부터는공실률이매년 0.5% 씩낮아져 2015년을지나면서불경기를완전히벗어나게될것으로예상되고있다. < 그림 1> 2012 년 1/4 분기 Multifamily Cap Rates by Class : Select Markets (%) % % Class A Class B Class C Average Minimum Maximum Source : Red Capital Research 2012 May Vol.48 75

7 시장동향 외국시장동향 일본부동산시장동향 이원국선임연구원한국감정원부동산연구원부동산정책연구부 I. 서론 이번호에서는일본국토교통성의토지관련시장 Monthly Report 2012년 3월자료의주요항목위주로요약하여소개하고, 관련수치가갖는의미를해석하는방법으로최근일본부동산시장동향을간략히살펴보되해석과관련하여국토교통성의공식입장이아닌필자의개인소견을첨부한것이라는점과집계상시차가있어 2012년도 1월에서 2012년도 3월시점의자료가분포한다는점을미리밝혀둔다. II. 토지및주택시장 1. 토지소유권이전동향 2012년 1월매매에의한토지소유권이전등기건수는수도권에서전년동월대비 6.7% 증가한 24,723건으로토지소유권이전등기건수는 3개월연속하여전년동월을상회하였다. 한편동경도에서는전년동월대비 3.6% 증가한 8,717건으로역시 3개월연속하여전년동월대비매매건수가상회하는결과를보였다. 2011년도연간으로보면전년대비거래건수가일반적으로하회하여거래활동이예년에비하여둔화되었다가후반부에거래건수가증가하고있음을알수있다. 2. 주택시장동향 1) 주택착공동향 2012년 2월수도권신설주택착공호수는전년동월대비 13.1% 가증가한 26,349호로서 3개월만에전년동월대비착공호수가상회하였다. 한편동경도에서는전년동월대비 17.8% 증가한 12,098호로서역시 3개월만에전년동월대비착공실적을상회하였다. 2011년들어전반적으로전년대비착공실적의증가가뚜렷하다가 9월이후 2개월연속다소착공증가율이주춤하였고 11월에반짝전년동월대비주택착공수가증가하였으나전년 12월과금년 1월에들어서다시하락하는양상을보여주고있다가 3개월만에대폭증가하였다. 2) 신축맨션 ( 아파트 ) 시장동향수도권에서는 2012년 3월공급호수가 3,462호로서전년동월대비 6.1% 감소하였다. 수도권공급호수는 5개월만에전년동월대비감소하였다. 이에반하여동경도區部에서는 1,419호로서전년동월대비 10.5% 증가하여공급호수는 3 개월연속전년동월대비상회하였다. 그러나공급량자체가워낙적어 10% 넘는증가는큰의미를가지지않는다. 동경도區部의신축아파트평균가격은 5,499만엔 ( 엔화환율 100엔 =1,0원기준시약7.7억원 ), 전년동월대비 1.6% 상승하였고m2당단가는 83.7만엔 ( 약 1,172만원, 평당약3,874만원 ) 수준으로전년동월대비 4.5% 상승하였다. 다만, 3월말기준재고수는 2,5호로서전월대비 3 개월연속감소하였다. 재고수의감소는매매가의상승을가져올수도있으므로재고수의증가여부에지속적인관심이필요하다고볼수있다. 참고로, 수도권맨션의 3월말재고수는 5,125호로서전 76 부동산포커스 Real Estate Focus

8 월대비 2개월만에감소하였다. 시장악화의기준으로삼고있는 10,000호를 38개월연속하여하회하고있어매우안정적인재고관리가이루어지고있다는것을알수있다. 재고수가상대적으로적은공급량에도안정적인것은맨션신규수요가그만큼적다는것이고맨션의내용연수증가, 재건축지양, 매매차익혹은손절매차원의매매가희박하여다주택가수요가줄고실수요에기반한거래패턴을보인다는점을유추해볼수있으나계량적인분석이필요하다. 지난해 3.11 동일본대지진이후에고층맨션에대한수요에타격이있었고공급또한이러한추세를반영하고있는점도다소영향을미쳤을것으로추정하고있다. 3) 중고맨션 ( 아파트 ) 시장동향 1) 東京都 2012년 3월중고아파트成約건수는전년동월대비.7% 증가한 1,615건이었다. 성약건수는 4개월연속하여전년동월수준을상회하였다. 東京都중고아파트成約평균가격은전년동월대비 0.9% 상승한 3,114만엔 ( 약 4억 3천 6백만원 ) 으로 13개월만에전년동월대비상회하고있다. 거래된평균단가는전년동월대비 1.7% 하락한m2당 50.01만엔 ( 평당약 2,300만원 ) 으로 11개월연속하여전년동월을하회하고있다. 참고로, 일본아파트의평형개념은우리와달리전용면적개념을사용하고있음에유의할필요가있겠다. 우리나라는통상전용면적비율이 80% 가안된다는점을감안하면동경區部맨션의평형당평균거래가격은 1,8만원이하인것으로추산된다. 이는서울아파트가격의합리적수준을감안하는데도움이될것으로보인다. 한편오사카府의경우중고맨션의전용m2당거래가격은 24.4만엔으로동경의절반수준이다. 오사카市는일본제2의도시이며상기가격을전용평형당단가로환산하면약900만원수준이다. 4) 임대맨션 ( 아파트 ) 시장동향동경도區部의 2월맨션 ( 아파트 ) 임료지수 (2005년 1월 = 100) 는전월대비동일한수준인 103.6포인트를보여주고 있다. 수도권에서는전월대비 0.1% 포인트감소한 포인트였고, 유형별로보면원룸이전월대비 0.1% 포인트감소한 포인트, 패밀리타입 2) 이전월과동일한 포인트를보이고있어큰변화가없었다. III. 오피스임대시장동향 1. 오피스공실률동향 동경도심 5구의 2012년 3월대형빌딩 ( 기준층면적 100 평이상을말함 ) 공실률은전월대비 0.11 포인트하락한 9.04% 로서 2개월연속하락하고있다. 공실률은 2009년 2 월이후 38개월연속하여수급완화국면의잣대인 5% 를상회하고있으며 4개월만에전년동월대비상승하였다. 한편, 주요도시의 2012년 3월공실률 ( 분기조사결과 ) 은동경도 5구에서평균 9.04%, 오사카市 10.27%, 나고야市 11.37%, 센다이市 15.35% 등으로조사되고있다. 도쿄및 3.11 동일본대지진의영향이큰센다이市의공실률이다시상승하고있고상대적으로오사카市및나고야市의공실률은하락하여회복세를보여주고있다. 이는센다이市의경기회복이느려지고있다는반증으로볼수있다. 2. 오피스모집임료동향한편, 동경도심 5구대형빌딩 ( 기준층 100평이상 ) 의 3 월평균모집임료는전월대비 0.77% 하락한 16,716엔 / 평 ( 약 23.4만원 / 평 ) 으로 43개월연속하여하락하고있다. 전년동월대비시 4.5% 하락하여평균모집임료는 39개월연속전년동월대비하락하고있다. 반면, 동경도심 5구의대형신축빌딩의경우 3월공실률이전월대비 3.38%p 하락한 29.10% 로서 2개월연속하락하였다. 전년동월대비공실률은 5개월연속전년동월대비상회하고있다. 한편, 신축빌딩평균모집임료가전월대비 0.2% 상승한 22,523 엔 / 평 ( 약 32만원 / 평 ) 이었다. 전년동월대비시 4.2% 하락하여평균모집임료는 46개월연속하여전년동월대비하락하고있다. 1) 成約 : 契約이이루어짐 2) 원룸은 25 m2, 패밀리타입은 80 m2가기준임 2012 May Vol.48 77

시장동향 외국시장동향 2012 년 1/4 분기중국부동산시장동향 안성희조사역한국은행국제경제부 중국의부동산시장은정부정책에크게좌우되고있으며이는기본적으로중국부동산시장의시장화정도가매우낮다는데기인한다. 부동산매입을위해서는일정한매입자격을충족시켜야하고외국인뿐만아니라내국인간에도지역별로매입량등이제한된다.

9 시장동향 외국시장동향 2012 년 1/4 분기중국부동산시장동향 안성희조사역한국은행국제경제부 중국의부동산시장은정부정책에크게좌우되고있으며이는기본적으로중국부동산시장의시장화정도가매우낮다는데기인한다. 부동산매입을위해서는일정한매입자격을충족시켜야하고외국인뿐만아니라내국인간에도지역별로매입량등이제한된다. 경우에따라서는소유주택수에따라대출이자율이상이하고분양후처음납입해야하는금액도차별적으로적용된다. 따라서중국에서는제도나정책이직접적으로수급에영향을미치며거래량과가격을변동시키는주요한요인이된다. 그러한의미에서금년 1/4분기중국부동산시장은 2010년이후추진되어온 정책패러다임 변화의급물살에휩쓸려있다고볼수있겠다. 중국정부는 소비촉진, 투기근절 을강조하면서무주택자에대해서는대출금리를인하하는완화책을적 용하고있으나, 2채이상의부동산을소유한자와외지인 ( 외국인및타지역내국인 ) 에대해서는자격제한을강화하는등대상별로차별적인조치를취해오고있다. 상하이, 충칭등에서는중앙정부의지시에의해시범적으로부동산보유세를도입한사례도있다. < 표 1> 중국부동산규제정책정책내용 신국8조 ( 新國八條 ) 발표 (2011.1월) 상하이시 충칭시에부동산보유세도입 (2011.1월) 부동산가격정찰제 ( 商品房舊明碼標价規定 ) 실시 (2011.3월) 각성 ( 省 ) 정부, 주택구매제한정책을 2, 3선도시로확대 자료 : 중국국무원 < 그림 1> 신축주택 (%) 하 보 상 < 그림 2> 기성주택 (%) 하 보 상 78 부동산포커스 Real Estate Focus

10 < 그림 3> 중국부동산경기지수추이 이러한패러다임변화로국가통계국에따르면 1/4분기부동산거래량은판매면적기준 1억 5,2392만m2로전년동기대비 13.6% 감소하였다. 전국부동산평균가격도전년동기대비 1.1% 낮아지면서 2010년이후첫하락세를보여정책효과가나타나고있는것으로평가된다. 특히, 주택가격의경우 70개주요도시중 3월기준으로전월대비가격이하락한도시가신축기준 45개, 기성기준 42개, 보합은신축 16개, 기성이 12개도시에달해조사대상도시중약 89% 의도시에서하락 보합세가이어졌다. 이에따라 1/4분기전국부동산거래액은 8,672억위안으로전년동기대비 14.6% 감소했다. 부동산거래액의 80% 정도를차지하는주택거래액이 17.5% 이상줄어들면서감소세를주도했다. 상대적으로자금사정이좋은완커, 자오샹을비롯한상장대형부동산업체가보유한재고주택도 30~80% 까지급증하고있어신축주택을중심으로가격하락이지속될가능성이있다. 국가통계국에서매월발표하는부동산경기지수 (RECI; Real Estate Climate Index) 는 1/4분기내내 96~98로 100 이하를기록하였으며글로벌금융위기의영향이한창이던 2009년초반몇개월을제외하고는가장낮은수치이다. 그럼에도불구하고원자바오총리는실수요자들이구매하기에여전히주택가격이과도하게높다고진단하면서향후 5~10% 가량추가적인가격조정이있을수있다고언급했다. 4월 15일인민은행에서발표한금년 1/4분기가계저축조사 (2012 年第一季度儲戶問卷調査報告 ) 에따르면향후주택가격이상승할것으로예상한가계비중은약 17.7% 에 불과해전년동기 (41.5%) 에비해크게하락하였음은물론 3 년만에최저치를기록하였다. 반면에하락할것으로예상하는비중은 48.7% 로설문자의절반가량이가격이하락할것으로보고있다. 또한최근의가격하락에도불구하고여전히높다고생각하는주민이 67.7% 에달하는것으로나타나중앙정부의가격조정정책에힘을실어주는모습이다. 부동산유형별, 지역별편차커 중앙정부는주거용부동산을중심으로과거상승률이높았던동부지역에집중적으로정책적조치를강화해왔다. 이는도시이주자증가에주택공급이미치지못하고있는데다일각에서일본, 미국등선진국사례에서와마찬가지로부동산가격거품이경제전반에위험요인으로작용할수있다는지적에따른것이다. 지방정부를중심으로부동산규제정책에반대하는목소리가있기는하나중앙정부는실수요를진작시키고투기는근절하겠다는강력한의지를보이고있어향후부동산시장의움직임을가늠해보는데있어서는유형별, 지역별로구분하여접근할필요가있다. 먼저유형별로보면 1/4분기중오피스는판매면적기준으로 11.4%, 상가는 5.9% 가증가하여상업용부동산의거래는비교적활발하였다. 반면주거용부동산의판매면적은 13.6% 줄어들어거래가크게감소한것으로나타났다. 착공면적으로보더라도오피스와상가가 20% 대의높은증가율을유지한것과는대조적으로주거용은 5.2% 감소하 2012 May Vol.48 79

11 시장동향 외국시장동향 < 그림 4> 부동산판매면적증가율 (%, 전년동기대비 ) < 그림 5> 부동산개발투자증가율 70 (%, 전년동기대비 ) /4 2/4 3/4 4/4 12.1/ /4 2/4 3/4 4/4 12.1/4 주거 오피스상가 주거 오피스상가 였다. 이처럼주거용부동산의착공면적이감소한것은주택관련투기억제정책이상당기간지속될것으로부동산업계에서도예상하고있다는반증이다. 그러나부동산개발투자는대체로양호한흐름을보이고있다. 1/4분기중오피스는전년동기대비 43.4%, 상가는 34.2% 각각증가하였으며주거용부동산도과거 20~30% 대의높은증가율에는미치지못하나 19.0% 늘어나비교적꾸준한모습을보여주고있다. 이와같이주택가격이약세를지속하고거래량도축소되고있으나개발투자는견조한증가세를이어가고있다. 이는향후지역에따라다소간의가격조정은있을수있으나전반적으로상업용부동산시장은물론주거용시장의전망도크게나쁘지않을것이라는인식을보여주는것이라고해석될수있다. 다음으로, 지역별동향을살펴보면동부지역부동산시장 이가장부진했다. 동부지역의경우거래액은전년동기대비 19.9% 줄어들었고, 판매면적도 17.5% 감소하면서중부와서부지역과비교해크게감소했다. 중부지역은거래액과판매면적이각각전년동기대비 1.9%, 7.3% 감소하였으며서부의경우각각 7.6%, 11.7% 감소했다. 동부지역이큰폭줄어든것은베이징과상하이를중심으로거래액이각각 38%, 32% 가줄어들고판매면적도각각 18.0%, 14.8% 감소한것이주요원인이다. 유형별로세분화해보면, 판매면적기준으로주거용은세지역모두감소하였으나오피스는동부가 23.0%, 상가는중부와서부가각각 16.8%, 23.0% 증가했다. 부동산거래비중이큰동부의베이징, 톈진, 상하이, 광동등주요도시의경우톈진을제외한전지역에서거래액이크게감소했다. 1/4분기기준으로베이징, 상하이, 광동 < 표 2> 1/4분기유형별 지역별거래액및판매면적증감률 (%, 전년동기대비 ) 주거용 오피스 상가 전체 거래액 면적 거래액 면적 거래액 면적 거래액 면적 동부 중부 서부 부동산포커스 Real Estate Focus

12 이각각 38.0%, 32.1%, 23.0% 씩거래액이줄어들었고, 톈진만 5.5% 증가했다. 톈진의경우판매면적이전년동기대비 0.8% 증가한데다가격이크게오르면서거래액이증가한것으로분석된다. 부동산관련대출동향 < 그림 6> 주요도시거래액증감률 (%, 전년동기대비 ) 1/4분기가계주택담보대출은 7조 3,000억위안으로꾸준한증가세를나타내고는있으나공급물량의추세적인증대등에기인하는것으로보이며거래위축등에따라큰폭의증가로까지는이어지지않고있는것으로평가된다. 한편, 부동산건설의선행지표로볼수있는토지개발대출의경우 7,710억위안으로정체상태에머물러있어부동산업계의자금난과단기전망이여전히불투명함을짐작할수있다 /4 2/4 3/4 4/4 12.1/4 이 상하이 동 < 그림 7> 가계주택담보및토지개발대출 ( 위 ) ,000 종합분석및전망 종합하여살펴보면, 2/4분기에도 1/4분기와마찬가지로중국부동산시장은정부의정책이어떻게진전되느냐에달려있다고할수있다. 4월국가통계국의자료에따르면주택시장은여전히거래가축소되고있으며오피스와상가에대한거래역시증가세가다소감소한모습을보이고있다. 중국정부가가격조정정책을지속할것으로예상됨에따라당분간이러한추세가이어질것으로전망된다. 하지만지방도시일부에서는여전히공급이절대적으로부족하고중앙정부와달리지방정부에서는주거선진화및세수확대등의이유로해외자금유치에적극나서고있을뿐아니라중앙정부의정책에서크게벗어나지않는한도내에서규제완화를추진하고있어, 지역별로시장동향이크게상이할것으로보인다. 중국부동산시장에대한정보가제한적일뿐만아니라각기관별로포괄하는범위가크게다르기때문에해석에유의할필요가있으나큰틀에서 2/4분기에도 1/4분기와마찬가지로정부정책의주요대상인주택시장을중심으로가격조정이지속되면서시장동향을좌우할것으로평가된다 /4 2/4 3/4 4/4 11.1/4 2/4 3/4 4/4 12.1/4 가계주택담보대출 ( 축) 토지개발대출 ( 축) 2012 May Vol.48 81

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Vol.266 C O N T E N T S M O N T H L Y P U B L I C F I N A N C E F O R U M 2018.08Vol.266 C O N T E N T S 02 06 30 48 54 66 80 120 M O N T H L Y P U B L I C F I N A N C E F O R U M 2 2018.8 3 4 2018.8 1) 6 2018.8 2) 7 8 2018.8 3) 9 4) 5) 6) 10 2018.8 7) 8) 9) 10) 11 12 2018.8