Survey and research 금리상한혼합형대출현황과활성화여건마련에대한소고 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 금리상한주택담보대출시장의현황및시사점 Ⅲ. 금리위험관리및금리상한대출상품활성화요건 Ⅳ. 맺음말송완영한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 국내주택담보대출증가세와더불어장기적이고근본적

Transcription

1 Survey and research 금리상한혼합형대출현황과활성화여건마련에대한소고 Ⅰ. 서론 Ⅱ. 금리상한주택담보대출시장의현황및시사점 Ⅲ. 금리위험관리및금리상한대출상품활성화요건 Ⅳ. 맺음말송완영한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 국내주택담보대출증가세와더불어장기적이고근본적인가계부채경감대책의일환으로차주가금리위험을헤지 (hedge) 할수있는다양한변동금리대출상품의활성화방안이요구되고있는가운데, 금리상한주택담보대출은변동금리또는혼합형대출에서대출금리가급격히상승할경우발생할수있는금융소비자의부담을덜어주기위한금리충격완화방안중하나로논의되고있다. 미국은대출초기 (3~10 년 ) 고정금리적용후변동금리기간중 Lifetime Cap 등 3가지형태로금리상한을적용하고있으며유럽국가들도변동금리대출에대해다양한형태의금리상한제도를운영중에있다. 반면, 기존국내출시상품의경우금리상한을감안해대부분초기대출금리가일반주택담보대출상품에비해높았고금리하락기를거치며상품경쟁력이떨어져현재까지판매실적은부진한상태이다. 금리상한상품활성화에필요한제반여건마련을위하여금리상한구조에따르는헤지비용의금융소비자와대출기관간적정분담에대한논의가필요하다. Cap옵션비용을절감할수있는상한수준과적용기간및헤지물량분석, 금리상한존재에따른채무불이행감소에대한대출기관의경제적효용연구등, 적정한가산금리산정을통해일반주택담보대출대비상품경쟁력을확보해야할것이다. * 본고의내용은필자의개인의견으로한국주택금융공사의공식적인견해와다를수있습니다. 2 주택금융월보

2 월간동향통계. 서론 조사 연구부록Ⅰ 주택담보대출은거액의주택구입자금마련이어려운일반수요자중심으로활발히이용되고있는중요한자금 조달수단이다. 통상적으로대출규모가자기소득대비수배에달하므로대출자의미래현금흐름을고려하여대출 규모나상환방식등을신중히결정해야한다. 국내의경우변동금리 만기일시상환방식의대출비중이높아경기 둔화와침체지속, 주택가격하락및급격한금리상승등제반경제여건변화시차주의상환부담을증가시켜한계 가구 1) 와저소득층가구를중심으로가계부실우려가높아지고있는상황이다. 미국은경기회복, 실업률개선등경제활성화추세에힘입어 2015 년, 2016 년에이어 2017 년 3 월정책금리 를 25bp 인상하였으며연내추가 2 회인상시사및 2018 년, 2019 년각각 3 회인상을예고한바있다. 우리나 라는 4 월금융통화위원회에서기준금리를동결했으나향후대내외금리차에따른자본유출압력등금리인상 부담은여전히존재하고있다. 작년말미국금리인상이후가파르게올랐던시장금리는현재되돌림추세를보이 고있으며韓 - 美스프레드역전폭은소폭완화되었고원 달러환율역시보합세를보이고있다. [ 그림 1] 韓 - 美스프레드및환율 (bp) 100 ( 원 /1 달러 ) 1, , , ,100 1, 한 / 미 10Y 원 / 달러 1,000 자료 : 연합인포맥스, 한국주택금융공사 1) 순금융자산이마이너스인동시에처분가능소득대비원리금상환액비율 (DSR) 이 40% 를초과하는가구. 소득대비원리금상환부담이높은상태에서채무상환요구가집중될때실물자산처분없이단기간에부채를상환할수없는가구임 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 3

3 미국보호무역주의확대및국내내수부진장기화등이금리인하기대요인으로작용하고있지만국내가계부 채규모와증가속도, 미국경제지표호조등에따른장기적인금리인상추세는금융통화위원회의금리정책결정에적지않은부담으로작용할것으로보인다. 한편, 혼합형대출이고정금리에서변동금리로전환되는시기가 2017년부터대거도래하면서변동금리로전환되는차주가매년상승하여상환부담이더욱가중될것이라는전망이제기되고있다. 2016년 9월말기준으로전체주택담보대출의약 35%(150 조원 ) 정도를차지하는혼합형대출은대출취급후 3~5년뒤고정금리에서변동금리로전환되는상품이다. [ 표 1] 혼합형금리주택담보대출의변동금리전환시점별현황 ( 단위 : 만명, 조원 ) 연도 2016 년 2017 년 2018 년 2019 년합계 차주수 금액기준 자료 : 국회정무위원회제출금융감독원자료 은행권주택담보대출변동금리전환시점별현황 ( 월말기준 ) 일각에서는정책당국이혼합형대출도고정금리실적으로인정해줘서은행들이실적에포함되는무늬만고정금리인혼합형대출을늘려왔다고지적하고있으나, 이에대해금융위원회는보도자료 2) 를통해 1 혼합형대출은대출시점 3년후언제든지중도상환수수료없이새로운고정금리또는혼합형대출로전환할수있어 [ 표 1] 에나타난차주그대로변동금리로전환되는것이아니며, 2 차주의선택에따라 4 5년내대부분중도상환이이루어지므로전환효과가크지않을것이며, 3 차주의선택권보장을위해 5년내중도상환시충분한고정금리효과를주는혼합형대출도고정금리대출로인정한것이라고밝힌바있다. 이러한배경하에서보다장기적이고근본적인가계부채경감대책의일환으로차주가금리위험을헤지 (hedge) 할수있는다양한변동금리대출상품활성화방안이요구되고있으며, 금리상한주택담보대출은변동금리또는혼합형대출에서대출금리가급격히상승할경우발생할수있는금융소비자의부담을덜어주기위한금리충격완화방안중하나로논의되고있다. 금리상한대출이란주택담보대출취급시점에향후시장금리에연동하여대출금리를인상할수있는최고한도 (Cap) 설정이가능한상품을말한다. 금리상한대출의긍정적효과로 1 은행입장에서는금리가급격히상승할경우조기상환증가에따른운용수익감소를줄이고이자부담증가로인한연체등부실을사전에예방할수있 2) 금융위원회보도해명자료, 경향비즈 일자 주택담보대출고정금리 65 만명 3 년내변동금리전환돼시한폭탄 제하의기사관련, 주택금융월보

4 조사 연구월간동향통계어주택담보대출이가진신용리스크를감소시키는역할을할수있으며, 2 대출자입장에서는금리가급격히상승할경우에도금리상한에의해원리금상환액이일정하게유지되어자신의자산구성을크게바꾸지않아도되므로효율적인현금흐름관리가가능하다는점등이다. 본논고에서는이러한금리상한대출의국내외현황을점검해보고향후금리상승기에적합한활성화방안에대해살펴보고자한다. Ⅱ. 금리상한주택담보대출시장의현황및시사점 1. 국내사례및특징 금리상한대출의기본구조는일정기간고정금리적용후변동금리 (CD금리또는 COFIX) 로전환되는점은일반적인혼합형대출과같으나, 변동금리적용시금리상한이존재한다는점이다. 금리상한을부여하는방법으로는최초금리조정 ( 또는고정금리 ) 이후금리재조정때마다금리변동폭을제한하거나총대출기간동안의금리변동폭을제한하는방법등이있다. 국내시중은행에서출시된금리상한대출상품은상한폭이나기간, 수수료부과방식등세부적인부분에서만차이가있을뿐기본골격은모두동일하다. 통상적으로금리상승시금리상한에의한수익감소를고려하여일반변동금리상품대비추가수수료 ( 또는가산금리 ) 가부과되는형태를가지고있다. 대출기관은시중금리상승분을모두대출금리에반영할수없기때문에파생금융시장에서이자율옵션거래로금리상승에따른손실을만회할것이며, 따라서일반변동금리대출과달리별도수수료부담이발생한다는논리이다. [ 표 2] 시중은행금리상한대출상품예시 상품특징 하나은행 이자안전지대론 07 대출당시 CD금리가금리상한. 상한기간최대 5년 우리은행록은행명 금리안전파워론 08 금리상한폭 0.0%~1.5% 까지설정가능. 옵션프리미엄매월납입 기업은행 IBK명품주택담보대출 09 금리상한폭 0.25%~1.5% 까지설정가능. 옵션프리미엄일시불 부산은행썸뱅크금리상한모기지론 14 대출기간상한폭 2.0%, 연간상한폭 1.0% 자료 : 각은행, 금융감독원 금융상품한눈에 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 5

5 2000년대후반금리상한상품출시당시변동금리대출수준금리로고정금리대출과같은효과를낼수있다는점이장점으로부각되었고, 일례로하나은행의이자안전지대론은 1.3 조가넘는판매실적을올리기도했다. 그러나금융위기이후기준금리하락세지속에따라변동금리대출대비추가수수료를부담할유인이점차사라져 ( 그림 2 참조 ) 대출상품으로서의경쟁력이낮아지게된다. 이후 2014년에도금융위원회주도 3) 로시장금리상승위험에대비하여고정금리대출비중을확대하는방안의일환으로다양한준고정금리상품 ( 금리변동주기 5년이상, 금리상한대출등 ) 출시를유도하고자했으나, 시중은행들은금리상한을감안해처음부터대출금리를높게책정하여결국일반주택담보대출대비경쟁력저하양상이지속되어현재까지두드러진판매실적은없는상태이다. [ 그림 2] 국내주요금리추이 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 1.00% 국고 5 년 CD 91 일기준금리 자료 : 연합인포맥스 2. 해외사례 먼저미국의대표적변동금리상품인 ARM(Adjustable-Rate Mortgage) 을살펴보도록하자. 미국소비자금융보호국 (CFPB) 에서는아래와같은세가지유형의금리상한을적용토록하고있다. 1 초기조정상한 ( initial adjustment Cap) : 최초고정금리기간직후 1회차변동금리구간부터적용되는상한으로직전금리대비 (1~5)%p 수준 2 후속조정상한 (subsequent adjustment Cap) : 초기조정이후적용가능하며통상적으로 2%p 수준 3 대출만기조정상한 (lifetime adjustment Cap) : 이는전체대출기간동안적용되는금리상한으로일반적으로 (5~6)%p 수준 3) 금융위원회 가계부채구조개선촉진방안, 주택금융월보

6 월간동향통계기는 V.A.( 재향군인회 ) 와 FHA( 연방주택청 ) 는 3, 6개월, FNMA( 연방주택공사 ) 와 FHLMC( 연방주택대출저당공사 ) 는주로 1년단위로설정하고있다. 미국의대표적유동화기관인 Fannie Mae에서취급하는 ARM 구조는다음표와같다. [ 표 3] 일반적인 Fannie Mae ARM Cap 구조 고정금리기간 / 조정주기선택가능 index Cap : 초기조정 / 후속조정 / 대출만기조정 1) 6 개월 /6 개월 6 개월 Libor 1/1/6 1 년 /1 년 1 년 Libor, Treasury 2/2/6 3 년 /1 년 1 년 Libor, Treasury 2/2/6 5 년 /1 년 1 년 Libor, Treasury 5/2/5, 2/2/5, 2/2/6 7 년 /1 년, 10 년 /1 년 1 년 Libor, Treasury 5/2/5 주 : 1) 예를들어 2/2/6 이라면최초조정상한 2%p, 후속상한 2%p, 대출기간전체상한은 6%p 를의미자료 : Fannie Mae, Basics of Fannie Mae Single-Family MBS, 유럽국가들역시변동금리대출에대해다양한형태의금리상한제도를운영중이다. 금리구조는 Mixed( 금리유형혼합 ), Conversion( 대출기간중금리유형전환 ) 등국가별로다양하며, 대출기준금리는 Euribor( 스페인, 프랑스 ), Cibor( 덴마크코펜하겐은행간금리 ), CHF Libor( 스위스 ) 등이사용되고있다. 금리변동주기는 1 12 개월까지다양하다. [ 표 4] 유럽주요국대출금리상한제도 국가기준금리금리변동주기금리상한수준금리구조 덴마크 CIBOR 6 개월 5% 최대 5 년간금리상한적용 독일금융기관금리재조정금융기관자율보험계약에서금리상한선결정 Mixed 스위스 CHF LIBOR 3~6 개월금융기관제시범위내차주선택 Mixed, Conversion* 스페인 EURIBOR 6~12 개월별도로정함 - 영국금융기관금리재조정 1 개월별도로정함 - 프랑스 EURIBOR 3~12 개월 2~3% Mixed, Conversion 주 : 1) 대출과분리된 warrant 를차주가구입하는형태로 warrant 만별도매매가능자료 : Research Institute for Housing America, International Comparison of Mortgage Product Offerings, LIBOR, Treasury, COFI(Cost of Funds Index) 등을주로이용하고있으며, 금리변동주조사 연구부록대출기준금리는 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 7

7 한편, 캐나다 25/5 FRM 상품은분할상환 25년에만기 5년인금리구조를가진고정금리상품으로, 만기에대출잔금을일시상환하거나또다른 25/5 FRM으로차환이가능하다. 결국실질적으로 5년단위의변동금리상품인것이다. 5년만기시다른상품으로차환하므로별도의금리상한은적용되지않으나, 모기지양식이표준화되어있고조기상환위험이낮아상대적으로저렴한금리적용이가능하다는점이시사점이다. 상기해외사례에서보듯이각국은변동금리대출에있어이자율변동에따른위험관리를위한다양한형태의장치들이마련되어있음을알수있으며이는국내상황과가장크게대비되는부분이기도하다. 이에다음절에서는가계부채경감차원에서금리상한방식을포함하여대출소비자의금리리스크헤지를위한방안과제반여건등에대해살펴보고자한다. Ⅲ. 금리위험관리및금리상한대출상품활성화요건 혼합형대출의변동금리전환도래시대출금리가급격히상승할경우발생할수있는금융소비자의부담을덜어주기위한구체적인금리충격완화방안마련이요구되고있다. 4월韓금통위는기준금리를동결했으나향후대내외금리차에따라금리인상압력이증대될가능성도존재하며가계부채부담등에따른금리인상신중론에도불구하고향후대세금리인상기조가유지될전망이다. 이에가계상환부담변동위험을효율적으로관리할필요성이그어느때보다커졌으며, 고정금리대출비중확대노력과더불어현재변동금리대출의금리변동폭을축소하는구조적정책마련이필요한시점이다. 상환부담경감을위해서금리상한구조를도입하고원리금균등상환비중확대를유도하며고정금리적용기간을늘려상환금액자체를감소시키는방안등이적절해보인다. 1. 금리상한대출상품경쟁력확보 앞서살펴보았듯, 금리상한상품의대출금리가일반대출상품대비다소높게책정됨에따른상품성저하가활성화저해요인중하나로꼽히고있다. 금리가안정되었거나장기적인하락시기에는상대적으로높은이자를부담하며금리상한상품을선택할유인이부족할것이나, 현재와같이향후점진적금리상승이예상되는시기라면적정가산금리설정에따른상품성확보는충분히가능할것으로보인다. 대출기관이금리상한에따른이자수입감소만회를위해금리 Cap 옵션비용을최초금리에모두포함시킬수도있다. 물론대출자입장에서금리상승에따른위험이감소한만큼의비용을분담한다는측면에서옵션비용중일부를초기대출금리에반영할필요는있으나, 금융소비자에게옵션비용을모두전가하는것보다대출기관과금융소비자사이에적정비용분담방안을마련하는것이보다합리적이다. 8 주택금융월보

8 월간동향통계입자 ( 대출자 ) 가초과된금리에해당하는이자를돌려받을수있는구조를가지고있다. 예를들어기준금리 2.5% Cap 매수시, 기준금리가 3.0% 가되더라도약정수준을초과하는 0.5%p는 Cap 매도자 ( 은행 ) 로부터보상받게되므로결국금리를최대 2.5% 로확정하는효과를얻게된다. 이때금리Cap 초과시확률적이자수익감소금액이금리Cap 옵션의프리미엄 (Premium) 이다. 이러한옵션비용의적정분담정도를파악하기위하여과거금리변동추세또는확률적이자율모형에따른시뮬레이션을통한백테스트 (Back Test) 를실시하여적정 Cap을설정하면대출잔액전체를금리옵션으로헤지하지않더라도 Cap 존재에대한위험관리가가능할것이다. 실제주택담보대출데이터를이용한백테스트를실시해보자. 2001년 9월부터 2017년 1월까지월간주택담보대출금리데이터를이용하여매달금리상한혼합형대출상품에신규가입시, 고정금리에서변동금리로전환되는시점에 Cap금리를넘어선횟수와비율 ( 샘플대비초과횟수 ) 을조사한결과는다음과같다. [ 표 5] Cap 금리초과횟수 ( 비율 ) 고정금리기간 Cap(%) 2년 3년 5년 (9.9%) 14 (9.4%) 4 (3.2%) (1.2%) 8 (5.4%) 2 (1.6%) 2.0 0(0.0%) 0(0.0%) 0(0.0%) 자료 : 한국은행통계시스템, 주택금융공사 [ 그림 3] 신규주택담보대출금리추이 8.00% 7.00% 6.00% 5.00% 4.00% 3.00% 2.00% 01/09 04/03 06/09 09/03 11/09 14/03 16/09 대출금리 상한수준이클수록, 고정금리기간이길수록금리Cap 초과정도는줄어드는것을확인할수있으며, [ 그림 3] 에서알수있듯이초과된경우는대부분 2004년이후가입하여금리상승기를겪으며 2007년부터 2008년까지발생한것이었다. 상기백테스트결과를기계적으로적용하면, 예를들어고정금리기간 2년, Cap 1.0%, 금리Cap 옵션프리미엄 50bp 가정시, 가산금리를 50bp가아닌 [5bp (~50bp*9.9%) + 모델리스크환산비용 ] 방식으로산정이가능할것이다. 이때모델리스크비용은테스트에내재된모델리스크를반영하여각대출기관별기준을마련하여산정함이타당하다. 요점은헤지비용전체를가산금리에반드시포함시킬필요가없으며, 금리전망에따라이자율옵션을이용한헤지대상물량조정을통하여가산금리를설정하는것이보다합리적이라는것이다. 또한혼합 파생상품중하나인금리 Cap은기초자산인기준금리가계약시설정된약정수준을초과하면 Cap 매조사 연구부록이자율 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 9

9 형대출차주중대부분이 4 5 년내중도상환 4) 을실시하고있으므로실제 Cap 초과에따른은행권손실은더욱 감소하므로헤지비용대비가산금리를보다더낮출수있을것이다. 적정가산금리산정작업에는금리Cap으로인한은행권이자수입감소대비금리상승에따른채무불이행증가에따른손실을비교하여금리Cap의경제적효용성또한고려되어야한다. 차주의성격에따라, 즉연령, 소득, LTV, DTI, 연체경력등을고려하여금리Cap 여부에따른신용리스크증감분을바탕으로적정금리Cap 수준과적용구간등을세분화할수있을것이다. 따라서금리Cap 존재유무대비채무불이행에따른대출기관신용리스크증가분에대한정량적인후속연구가필요하다. 아래에금리상한도입시채무불이행위험감소분에대한최근연구결과를그예시로소개한다. [ 표 6] 은금리가 6개월마다 25bp씩 10년간상승한후유지됨을가정했을때, 예를들어금리상한을 0.5% 포인트두면 15년내채무불이행확률을 2.67% 포인트감소시킬수있음을보여금리상한이채무자상환부담을덜어주는동시에대출기관의채무불이행에따른손실도줄여주는역할을하고있음을보이고있다. [ 표 6] 금리상한도입시변동금리차주채무불이행감소분 ( 단위 : %p) 기간 0.5%p 1%p 2%p 15 년 년 년 주 : 금리가 6 개월마다 25bp 씩 10 년간상승한후유지됨을가정자료 : 이보미, 이자율상승위험과주택담보대출금리상한의도입 : 비용과편익추정, 금융연구원, 2017 한편, 헤지에필요한이자율옵션시장이효율적으로가격이형성되며유동성또한풍부하다면헤지비용자체를줄일수있다. 그러나우리나라이자율옵션파생상품시장은 2014년이후거래량이급격한감소추세에있다. 이는시장금리가저점에머물러있었고그변동성또한크지않아옵션거래유인이부족해졌기때문일것이다. 향후금리상승기를맞이하여수요회복을기대하며동시에국내기관들의외화담보허용한도 5) 확대등시장활성화조치가필요하다. 4) 금융위원회보도해명자료 ( ) 에따르면, 혼합형대출계좌중 2012년에취급된계좌 (5년경과) 의 76.3%, 2013년에취급된계좌 (4년경과) 의 55.8% 가중도상환된것으로파악됨 5) 금융투자협회에서발간한 2015 장외파생상품시장동향 에따르면, 장외파생거래에있어서거래쌍방간신용위험관리를위해 ISDA/CSA를맺고담보교환이필요한데, 역외기관은외화를국내기관은원화 CSA를선호하여역내및역외시장참가자들간거래단절을또하나의거래량감소요인으로꼽고있다 10 주택금융월보

10 조사 연구월간동향통계[ 표 7] 금리파생상품거래현황 ( 단위 : 십억원 ) [ 그림 4] 금리파생상품거래량및비중추이 연도 금리선물 금리스왑 금리옵션 ,959,989 2,867,166 51, ,784,372 2,320,091 67, ,943,829 2,588,035 56, ,816,393 2,257,622 53, ,784,379 2,759,867 29, ,423,016 1,813,725 29,122 자료 : 금융감독원파생상품거래현황 80,000 70,000 60,000 50,000 40,000 30,000 20,000 10, 금리옵션거래량 ( 십억, 좌 ) 금리옵션비중 ( 우 ) (%) 시장금리가높아지더라도대출잔액이상대적으로작은규모라면상환부담은줄어들게된다. 즉, 혼합형대출 부록2. 고정금리적용기간확대 상품의고정금리적용기간을늘리고원리금균등상환방식을적용하여변동금리전환시점에남은원금자체를감 소시킨다면금리상승에따른부담을상대적으로완화시킬수있을것이다. 간단한예시를살펴보자. 대출금액 1 억원, 만기 20 년원리금균등상환, 초기고정금리 3.0%, 매년금리상승 폭 50bp 를가정할경우고정금리기간에따른변동금리전환시점의상환액정도는아래와같다. [ 표 8] 원금감소정도에따른이자부담추이 고정금리기간 ( 년 ) 잔존원금비율전환금리전환직후상환액 ( 원 ) 3 85% 4.50% 318, % 6.50% 343, % 7.50% 352, % 9.00% 333,333 [ 표 8] 에서보듯, 고정금리기간이길수록높은전환금리에도불구하고잔존원금자체가줄어들었기때문에 상환액증가가크지않아상대적으로부담이경감됨을알수있다. 현재단기조달구조를가진상업은행의취급 대출고정금리적용기간확대를위해서는장기은행채발행여건마련등수신구조의장기화조치가동반되어야 하며, MBS 를통한유동화역시적용기간확대에일조할수있을것이다. MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 11

11 [ 표 9] 채권섹터별평균듀레이션 구분 국채 지방채 특수채 통안채 은행채 회사채 ( 무보증 ) 전체 자료 : KIS Pricing, 채권지수로살펴본 2016년성과분석 가계부채부담완화를위한주택담보대출만기를장기화및고정 준고정금리화할경우은행의역마진위험과자산 부채만기불일치에따른금리위험과유동성위험이상승하게되므로은행은커버드본드및 MBS 발행등과같은유동화등으로금리역마진위험및유동성위험등을분산시킬필요가있다. 또한주택금융공사는공적유동화전문기관으로서의사업영역확대차원에서ᄀ초기고정금리적용후잔여대출기간동안변동금리가적용되는하이브리드상품또는일정주기 ( 예 : 5년 ) 로대출금리를재조정하는주택담보대출상품등을설계 공급하고ᄂ금융기관보유변동금리또는혼합형주택담보대출유동화를위한 MBS 발행인프라구축노력이필요할것이다. Ⅳ. 맺음말 본논고에서는변동금리대출과혼합형대출에내재된금리급등에따른금융소비자부담완화의일환으로금리상한대출현황과그활성화에필요한제반여건등을살펴보았다. 미국발금리인상기조에따른국내기준금리상승압력이거세지고있고가계부채총량은증가속도는줄었으나여전히국가경제에커다란위협요소로작동하고있는상황에서, 장기적이고근본적인가계부채경감대책의일환으로차주금리위험헤지를위한금리상한대출상품활성화방안이절실히요구되고있다. 금융소비자입장에서변동금리위험헤지방안은먼저금리측면에서는금리상한구조를통한미래현금흐름안정화방법이있고, 고정금리기간을늘려상환해야할원금자체를감소시켜금리급등부담을완화시키는방안등이가능할것이다. 물론상기구조정착을위한제반여건조성노력도병행되어야한다. 미국의혼합형대출은대출초기고정금리적용후변동금리기간중 Lifetime Cap 등 3가지형태로금리상한을적용토록하고있으며, 유럽국가들도변동금리대출에대해다양한형태의금리상한제도를운영중에있다. 12 주택금융월보

12 월간동향통계쟁력이떨어져판매실적은여전히부진한상태에머물러있는실정이다. 금리상한상품활성화를위한후속연구로 Cap금리초과횟수에대한정량적분석을통해헤지비용을절감할수있는적정 Cap 수준과기간설정에대한실증분석및금리상승시채무불이행증가분석과이에따른대출기관신용리스크민감도분석을통해금리상한구조의경제적효용을정량적으로평가하는작업등이필요하다. 향후금융소비자와대출기관간상한존재에따른비용분담방안에따른적정가산금리산정을통해상품경쟁력을높여실질적인금리위험관리가가능한장치를마련한다면주택담보대출의선순환구조에이바지할수있을것이다. < 참고문헌 > 강병진, 이자율옵션을활용한가계대출위험관리의실효성, 리스크관리연구 Vol.20(1), 2009 금융감독원, 은행권주택담보대출변동금리전환시점별현황, 금융위원회, 경향비즈 12.29일자 주택담보대출고정금리 65만명 3년내변동금리전환돼시한폭탄 제하의기사관련, 금융위원회, 가계부채구조개선촉진방안, 금융투자협회, 장외파생상품시장동향, 박연우, 방두완, 캐나다주택금융제도가한국주택금융제도개선방향에주는시사점, 주택금융월보, 주택금융공사 서민철, 캐나다주택담보대출채권유동화제도의이해, 주택금융월보 , 주택금융공사 이보미, 이자율상승위험과주택담보대출금리상한의도입 : 비용과편익추정, 금융연구원, 2017 KIS Pricing, 채권지수로살펴본 2016년성과분석, Research Institute for Housing America, International Comparison of Mortgage Product Offerings, 금융감독원 ( 연합인포맥스 한국은행 ( 한국주택금융공사 ( Federal National Mortgage Association( 국내출시상품은금리상한을감안해대부분초기대출금리를높게산정하여기존주택담보대출에비해경조사 연구부록반면 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 13

13 수록월제목필자 공사설립취지및배경 종합기획부 / 한국주택금융공사 2004년 8월 유동화제도 유동화기획부 / 한국주택금융공사 주택금융신용보증제도 신용보증부 / 한국주택금융공사 모기지시장의원활한정착을위한제언 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 중도금연계모기지론제도의개요 유동화기획부, 신용보증부 / 한국주택금융공사 2004년 9월 최근우리나라주택시장의변화와주택금융제도의발전 조사부 / 한국주택금융공사 해외주요주택금융전담기관의업무현황비교 장근익, 서승남 / 한국주택금융공사종합기획부중장기경영전략 TF팀 최근의주택시장상황에대한평가 손욱 / 한국은행정책기획국차장 2004년 10월 우리나라단기자금시장 (Money Market) 의현황과가격결정기능제고방안 류창범 / 뱅크오브아메리카서울지점자금운영담당상무 호주의주택금융시장 권경원 / 한국주택금융공사리스크관리부장 부동산시장의선진화를위한정책방향모색 손경환 / 국토연구원토지주택연구실장 2004년 11월 2005년부동산시장전망과정책과제 김현아 / 한국건설산업연구원부연구위원 모기지론이용실태조사결과 안홍찬 / 한국주택금융공사유동화영업부과장 수도권아파트가격의지역간상관관계분석 왕세종 / 한국건설산업연구원연구위원 2004년 12월 한국경제 : 2004년회고와 2005년전망 장재철 / 삼성경제연구소수석연구원 미국채권시장의최근동향 유석희 / 한국주택금융공사조사부장대행 2005년이후한국부동산시장의두가지문제 권혁부 / 대신경제연구소책임연구원 2005년 1월 MBS발행확대를위한모기지론의활성화방안 김진수, 이선 / 연세대학교도시공학과 3년 학자금대출지원제도의개선방향과정책과제 이중희 / 한국주택금융공사유동화개발부장 최근주택시장의변화와향후전망 김영진 / 내집마련정보사대표이사 2005년 2월 [ 주택법 ] 개정으로달라지는제도 박성재 / 한국주택금융공사경영관리부과장 유럽의주택자가소유율차이에관한비교분석 유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 3월 MBS시장의활성화방안신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역영국주택금융시장의현황과시사점유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실대리 2005년 4월 주요국의모기지보험제도운용현황과시사점홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 민사집행법 주요개정내용백상우 / 한국주택금융공사경영관리부변호사 2005년 5월 프로젝트금융보증제도의개요차경만 / 한국주택금융공사신용보증부 1팀장미국주택금융의개요와특징홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2005년 6월 주택저당채권가격평가와위험측정이준희 / 숭실대학교경영학부교수미국정부지원주택금융기관의최근현황과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 2005년 7월 주택금융신용보증기금과은행의경영성과이기영 / 경기대학교경제학부교수국채시장활성화방안과장기채시장에대한전망신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 주택경매에서의말소되지않는권리에대한고찰 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2005년 8월정정일 / 한국주택금융공사학자금유동화부새로운학자금대출제도의소개학자금발행팀장 2005년 9월 명의대여여신에있어서의법률관계박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수바젤Ⅱ 도입에따른모기지보험의역할유승동 / 한국주택금융공사혁신기획실과장 2005년 10월 우리나라의역모기지론취급현황및활성화방안조태식 / 한국은행금융안정분석국차장통합도산법의주요내용이무홍 / 한국주택금융공사업무지원부법무팀장 2006년금리전망 서철수 / 대우증권선임연구원 2005년 11월윤정한 / 한국주택금융공사주택신용보증부신사업추진일본의공적역모기지제도현황 T/F 팀장 2005년 12월우리經濟의最近動向및 2006 年展望서원석 / 한국은행조사국차장주요국의최근주택시장동향조점호 / 한국주택금융공사조사부과장 2006년 1월 가계의금융자산 부채, 부채부담능력및부채조정홍경식 / 한국은행정책기획국과장미국모기지시장에현존하는위험과시사점유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구1팀장 160 주택금융월보

14 조사 연구월간동향통계월제목부Fannie Mae와 Freddie Mac의역할과성과 홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리 필자 2006년 2월 보증기관에의한신용보증박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수정부의부동산대책을전후한시장동향의변화홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 3월 한국주택금융공사의모기지보험시장참여방안고성수 / 건국대학교부동산학과교수선진국부동산개발및자금조달사례와시사점박민규 임효언 / 교보증권프로젝트금융팀과장 미등기건물에대한대위등기신청및집행방법 윤경 / 사법연수원교수 부장판사 2006년 4월우리나라대출모집인제도와미국의 Mortgage Broker 제도운영현황 신일용 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 5월 미국의주택가격버블붕괴가능성과거시경제변수김영익 / 대신증권리서치센터장공적보증역모기지정착을위한상품개발방향김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 6월 후분양제도시행과프로젝트금융의활성화방안조성진 / 대우건설프로젝트금융팀부장공적보증역모기지계리모형의이해김갑태 / 한국주택금융공사신사업추진T/F팀장 2006년 7월 장기주택가격전망에관한소고손재영 / 건국대학교부동산학과교수미국주택금융기관의 e-모기지운영현황홍지영 / 한국주택금융공사조사부전문역 2006년 8월 한 미 FTA 서비스협상과소비자이익 신용상 / 한국금융연구원연구위원 2006년 9월 MBS 해외발행과국내발행비교 김중민 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2006년 10월 보증채무의성립및그범위에관한판례의태도박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수주택금융및보금자리론의수요행태조사부 / 한국주택금융공사 2006년 11월 아파트특성요인이아파트가격에미치는영향이철순 / 와이즈에프엔대표이사미국모기지컴퍼니의성장발전과운영현황유석희 / 한국주택금융공사조사부조사연구팀장 2006년 12월 최근의경제상황및 2007년전망김상기 / 한국은행조사국차장유럽의주택금융개요홍지영 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 1월 2007년주택 부동산경기전망강미석 / 한국건설산업연구원연구위원학자금대출금리와유동화에대한이해임남윤 / 한국주택금융공사유동화영업부대리 2007년 2월 저소득층에대한소액주택금융 : 기회와한계손욱 / KDI 국제정책대학원조교수역모기지의대출종료확률에관한연구마승렬 / 한국주택금융공사주택연금보증부연구위원 2007년 3월록수록 미국서브프라임모기지시장의성장과위기, 그리고한국의주택담보대출시장상황이중희 / 한국주택금융공사조사부장 Excess Spread의측정및활용에관한연구장철영 / 한국신용정보평가사업본부 S/F평가실책임연구원 2007년 4월 주택담보대출여신심사체계의선진화장순택 / 금융감독원은행감독국수석조사역신BIS협약도입에따른주택담보대출금융환경의변화김기성 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 2007년 5월 부동산선물옵션의이론과사례오성미 / 한국감정원연구원 주택금융신용보증기금 보증료체계개선에관한소고권병운 / 한국주택금융공사주택신용보증부장 2007년 6월 주택관련세금의이해이삼남 / 한결세무법인대표이사주택연금제도의정착을위한향후연구방향김갑태 / 한국주택금융공사주택연금보증부장 이중희 / 한국주택금융공사조사부장고령화시대와주택연금의활용배다희 / 한국주택금융공사조사부대리 2007년 7월미국학자금대출제도의고찰을통한정부보증학자금대출류기윤 / 한국주택금융공사학자금신용보증부팀장 발전방안 윤준철 / 한국주택금융공사학자금신용보증부주임 김용경 / 한양대학교도시공학과 BK연구팀프로젝트금융보증을활용한주택공급자금융에관한연구 2007년 8월박사후연구과정 2007년 9월 초과유동성및자산가격간선후행성에대한분석과시사점신용상 / 한국금융연구원거시경제연구실장주택금융및보금자리론수요행태조사부 / 한국주택금융공사 2007년 10월 보증과소멸시효박영복 / 한국외국어대학교법과대학교수일본의주택저당채권유동화소개김대근 CFA/ 한국주택금융공사유동화영업부과장 은행채발행급증의원인및전망 신동준 / 삼성투신운용선임 Strategist 2007년 11월 개인신용평가시스템 (CSS) 선진화방안 김용철 / 한국주택금융공사주택신용보증부대리 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 161

15 수록월제목필자 2007년 12월 2008년 1월 2008년 2월 2008년 3월 2008년 4월 2008년 5월 2008년 6월 2008년 7월 2008년 8월 2008년 9월 2008년 10월 2008년 11월 2008년 12월 2009년 1월 2009년 2월 2009년 3월 2009년 4월 2009년 5월 2009년 6월 2008 년채권시장전망최석원 / 한화증권채권전략팀장 KHFC 조기상환모형에대한실증분석 류수복 / 한국주택금융공사리스크관리부차장김동길 / 한국주택금융공사리스크관리부주임 신일용 / 한국주택금융공사평생금융연구부과장 주택및주택금융시장의동향과전망 홍지영 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 배다희 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 부동산개발사업관련 PF 유동화의현황및시사점 최은영 / 메리츠증권부동산금융연구소전임연구원 금리급등과스왑시장간관계및시사점 한재준 / 한국금융연구원연구위원 미국공적보증역모기지 (HECM) 모형의이해 김정주 / 한국주택금융공사주택연금부대리 Covered Bond 시장및도입효과에관한연구 장철영 / 크레디트스위스 (Credit Suisse) 이사 보증인보호를위한입법동향 김대영 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 CR REITs의제도운용및향후전망 전광섭 / 부천대학부동산정보학과교수 채권자취소권에관한법적제문제 류제성 / 한국주택금융공사경영기획부 ( 변호사 ) 서브프라임사태와미국의가계부채 박현수 / 삼성경제연구원수석연구원 2007년도보금자리론공급실적및향후운용방향 박승창 / 한국주택금융공사유동화업무부모기지론마케팅파트장 스태그플레이션아래통화정책및자산가격변화 서철수 / 대우증권연구위원 유동화자산관리프로세스선진화방안연구 신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 이중희 / 한국주택금융공사연구지원본부본부장 ( 경제학 주택구입능력의측정과분석 박사 ), 오택균 / 한국주택금융공사평생금융연구부 통계분석파트장 해외모기지관리용역권회계기준의발전과정및시사점 최선아 / 한국주택금융공사유동화기획부주임 모기지보험의시장현황과역할 유제만 / 젠워스모기지보험이사 변제자대위에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 미국정부후원유동화기관의최근동향과평가 유석희 / 한국주택금융공사평생금융연구부부장최은희 / 한국주택금융공사평생금융연구부주임 주택연금수요실태 평생금융연구부 / 한국주택금융공사 외국인의국내채권투자현황과향후전망 이대기 / 한국금융연구원연구위원 민간임대사업자활성화를통한임대주택공급확대에관한연구 강승모 / 한국주택금융공사청주지사과장 소액주택금융의자금조달과대출기법 손욱 / KDI 국제정책대학원부교수 주택금융및보금자리론수요행태 평생금융연구부 / 한국주택금융공사 2009년채권시장전망 최석원 / 삼성증권채권분석파트장 프로젝트파이낸싱위험관리방안연구 정주화 / 한국주택금융공사유동화관리부대리 2009년부동산전망 김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 자본시장통합법시행에따른주택금융시장환경변화와시사점 배성환 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 새로운금융위기의발현과금융회사의자동적자본금확충제도 김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원 개인회생제도와채권자의지위에관한소고 강범석 / 한국주택금융공사서울채권관리센터주임 해외기관의모기지가격결정모형개발사례및시사점 황세운 / 자본시장연구원연구위원 주택분양가규제정책효과에관한연구 전광섭 / 영국버밍엄대학교주택지역연구소연구위원 금전채권에대한강제집행 정영석 / 한국주택금융공사영업부대리 신용위험관리측면에서본서브프라임모기지의문제점 조만 / KDI 국제정책대학원교수 모기지스왑의발행구조및효과 서승기 / 한신정평가선임연구원신승용 / 한국주택금융공사평생금융연구부대리 인구구조와가계자산구성변화가주택시장에미치는영향 이수욱 / 국토연구원연구위원 한국주택금융공사의금리위험및헤지거래 이용제 / 한국주택금융공사평생금융연구부조사연구파트장 2009년하반기경제및금융시장전망 김영익 / 하나금융경영연구소소장 모기지 Pricing과 MBS 발행활성화 원종현 / 한국신용평가 ABS1실수석애널리스트한종우 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 162 주택금융월보

16 조사 연구월간동향통계2009년 7월 2009년 8월 2009년 9월 2009년 10월 2009년 11월 2009년 12월 2010년 1월 2010년 2월 2010년 3월 2010년 4월 2010년 5월 2010년 6월 2010년 7월 2010년 8월 2010년 9월 2010년 10월 2010년 11월 월제목부임차보증금반환채권의양수와우선변제권 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 필자 사례분석을통한해외부동산투자의기회와위험분석 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 미분양대책과건설사 P-CBO구조에대한고찰 정종태 / 한국주택금융공사주택보증부차장 유치권에관한소고 유병일 / 법무법인헌암변호사 국제회계기준도입관련영향분석및대응방안 윤정환 / 한국주택금융공사재무관리부대리 녹색금융활성화방안 김필규 / 자본시장연구원연구조정실장 ( 경영학박사 ) 미국의공적역모기지제도의리스크관리와시사점 서주희 / 한국주택금융공사주택연금부주임 한국의주택및주택금융시장 유승동 / 한국주택금융공사차장 미국민간 RMBS 시장의신뢰회복을위한노력 서승기 / 한신정평가선임연구원 주택연금이용자특성분석과향후리스크관리방향에관한제언 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 미국주택금융위기와패니매 프레디맥의구제방안 강승호 / 한국주택금융공사유동화기획부대리 2009년주택금융및보금자리론수요실태 조사연구부 / 한국주택금융공사 외환관리정책의재조명과바람직한외환정책 이대기 이규복 / 한국금융연구원연구위원 2010년채권시장전망 박종연 / 우리투자증권연구위원 미국 MSR(Mortgage Servicing Right) 제도에대한고찰및정책적시사점도출 정주화 / 한국주택금융공사유동화자산부대리 2010년부동산정책및시장전망 박재룡 / 삼성경제연구소수석연구원 국가계약법의제문제 문은경 / 한국주택금융공사경영기획부변호사 장기주택담보대출의조기상환율과부도율의 Competing Risk에관한연구 조성훈 / 한국기업평가 RSM2실팀장 ( 경제학박사 ) 근저당권에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 사해행위취소소송에대한검토 이재민 / 법률사무소혜명변호사 아시아주요국주택금융기관개요 최은희 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택과양도소득세 김현준 / 국세청법무과장 누가주택을구입하였는가? 김형욱 / 자본시장연구원연구위원 보금자리론수요의결정요인에관한연구 김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 세계주요국의금융시장안정정책과주요이슈 박연우 / 중앙대학교경영대학교수정철영 / 한국정책금융공사구조조정국과장 부동산시장환경변화에따른지방주택및토지시장의동향과정책과제 강정규 / 동의대학교재무부동산학과교수 파산, 면책제도가공사에미치는영향및시사점 강범석 / 한국주택금융공사채권관리실대리 출구전략에관한논의와금융시장에의영향 황세운 / 자본시장연구원연구위원 Synthetic CDO 구조의소개 최고운 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 2010년하반기주택, 부동산경기전망록수록 허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 한국주택금융공사의해외커버드본드발행과시사점 신일용 / 한국주택금융공사조사연구부차장 해외 Covered Bond 발행구조와시사점 전광섭 / 경희대학교부동산학과외래교수정진옥 / 우리은행이문동지점부지점장 거래빈도가낮은지역의반복매매지수적용가능성에관한연구 방두완 / 창원대학교경영경제연구소전임연구원 2010년도주택연금수요실태조사 박재경 / 한국주택금융공사조사연구부과장 추심소송과소멸시효 문영기 / 법무법인길상변호사 국내부동산프로젝트파이낸싱과공적보증기관의역할 김병국 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택담보대출의안정성제고를위한한국주택금융공사의역할 박창균 / 중앙대학교경영대학교수 글로벌금융위기이후주택금융시장의안정성강화방안 차경만 / 한국주택금융공사인재개발부수석부부장 국내역모기지연구에대한계량서지학적분석 홍성현 / 한국주택금융공사주택연금부대리 미분양주택의도시별분포특성과결정요인분석 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 일본모기지대출및유동화시장에대한이해와시사점 정주화 / 한국주택금융공사유동화기획부과장 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 163

17 수록월제목필자 2010년 12월 2011년 1월 2011년 2월 2011년 3월 2011년 4월 2011년 5월 2011년 6월 2011년 7월 2011년 8월 2011년 9월 2011년 10월 2011년 11월 2011년 12월 2012년 1월 2012년 2월 2012년 3월 2012년 4월 2012년 5월 2012년 6월 2011 년채권시장전망박종연 / 우리투자증권연구위원 2011 년주택시장전망권주안 / 주택산업연구원선임연구위원 주택금융및보금자리론수요실태 신승용 / 한국주택금융공사조사연구부과장 주택특성실거래지수, 반복매매실거래지수, 호가지수의비교분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 매매가, 전세가의그랜저인과관계검정및시사점 배성환 / 한국주택금융공사조사연구부대리 2011년경제전망 공철 / 한국은행조사국과장 주택구입능력지수 (Housing Affordability Index) 의해외사례분석 김다스라 / 한국주택금융공사조사연구부대리 주택개발사업자금조달시장의현황과변화방향 강민석 / 메리츠종금증권부동산금융연구소수석연구원 KHFC MBS 발행구조최적설계모델연구 김기성 / 한국주택금융공사미래전략부대리 주택금융시장의안정적발전을위한주택담보대출구조의발전방향 고성수 / 건국대학교부동산학과교수 판례평석 약관에동의하십니까 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택임대차시장의구조적변화와전망 심종원 / 건국대학교부동산, 도시연구원연구실장 지명채권의양도에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 스트레스테스트를통한주택금융공사장기고정금리주택담보대출의손실위험분석모기지론잠재수요자들의선호상품구조에관한연구고령화시대의도래에따른국가적정책과제 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원김정주 / 한국주택금융공사리스크관리부대리김병덕 / 한국금융연구원선임연구위원 2011년하반기금리전망 신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 판례평석 소멸시효의중단사유로서응소행위 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 주택가격과거품그리고주택경기변동에대한이해 김주영 / 상지대학교법학부부동산전공교수 주택담보대출유동화시장현황점검 신승용 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 2011년하반기경제전망 가국 / 한국은행조사국과장 전자증권제도관련법적논점검토 이동환 / 한국주택금융공사조사연구부과장 공유관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 고령화사회진입에따른주택연금활성화방안 황재훈 / 한국주택금융공사인천지사차장 판례평석 계약해지시계약보증금의몰취규정 이은주 / 한국주택금융공사기획조정부변호사 은퇴빈곤층 (Retire Poor) 의추정과 5대특성 정민 / 현대경제연구원경제연구본부연구원 다계층 MBS(CMO) 에서콜금지기간과콜한도가듀레이션에미치는영향분석 박연우 / 중앙대학교경영대학교수방두완 / 한국주택금융공사조사연구부연구위원 2012년채권금리전망 이정준 / HMC 투자증권연구위원 덴마크주택금융시스템에대한고찰 조범준 / 한국주택금융공사재무관리부대리 2012년세계및한국경제전망 신창목 / 삼성경제연구소거시경제실수석연구원 판례평석 파산면책과관련된헌법재판소판례 이은주 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2012년부동산시장의주요이슈와중장기전망 김현아 / 한국건설산업연구원연구위원 2011년도주택금융및보금자리론수요실태 이동환 / 한국주택금융공사주택금융연구소과장 안정적인노후생활을위한주택연금활성화방안 최형석 / 홍익대학교경영학과교수 주택금융시장의안정적발전을위한유동화자산관리선진화방안연구 송인화 / 한국주택금융공사유동화증권부대리 국내주택시장의바이플레이션현상과정책적과제 : 수도권가계부채發복합불황가능성 김동열 / 현대경제연구원수석연구위원 2011년주택공급 55만호의구조적의미 김덕례 / 주택산업연구원연구위원 캐나다주택금융제도가한국주택금융제도개선방향에주는시사점한국주택금융공사의 3대사업부문성과분석및향후발전전략가계부채위험완화를위한모기지유동화시장환경점검금융위기이후주택임대차시장의구조적변화와정책적시사점진정양도에관한법률의견서 (True Sale Opinion) 수취에관한재조명 박연우 / 중앙대학교경영학부교수방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원성영진 / 한국주택금융공사영업1본부장김완중 / 하나금융경영연구소연구위원함종영 / 한국감정원부동산연구원부동산통계센터연구원윤성훈 / 한국주택금융공사대리 2012년하반기금리전망및채권투자전략 신동준 / 동부증권리서치센터투자전략본부장 공사적격대출출시배경과시장유동화발전을위한제언 조범준 / 한국주택금융공사시장유동화기획단대리 164 주택금융월보

18 조사 연구월간동향통계2012 년 7 월커버드본드의신용등급에대한이해및시장전망서승기 / NICE 신용평가책임연구원 2012 년 8 월 2012 년 9 월 2012 년 10 월 2012 년 11 월 2012 년 12 월 2013 년 1 월 2013 년 2 월 2013 년 3 월 2013 년 4 월 2013 년 5 월 2013 년 6 월 2013 년 7 월 2013 년 8 월 2013 년 9 월 2013 년 10 월 2013 년 11 월 2013 년 12 월 2014 년 1 월 2014 년 2 월 2014 년 3 월 월제목부주택구입기회지수 (Korea Housing Opportunity Index) 의소개록수록 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장 필자 미국의주택압류위기로인한주택시장여건변화와정책현안 진미윤 / 한국토지주택공사토지주택연구원수석연구원 장기고정금리주택담보대출유동화관련금리위험헤지에관한 박연우 / 중앙대학교경영학부교수 소고 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택저당채권유동화관련리스크관리의이해 배성환 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 2012년도주택연금수요실태조사 김성수 / 한국주택금융공사주택금융연구소차장 주택시장변동과정부의역할 박상우 / 국토해양부주택토지실장 손해배상액의예정에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부대리 주택시장의현황과정책방향 최상목 / 기획재정부경제정책국장 전월세가구자산구조를고려한 [ 전세 자가 ] 전환가능잠재수요분석 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 홍콩공적보증역모기지제도의이해 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 고령화시대의도래와주택연금의역할 정은보 / 금융위원회사무처장 2013년금리전망 : 순환 (cyclical) 기류, 저공비행일시이탈 윤여삼 / KDB대우증권연구위원 저소득층주거안정대안으로서의공동체토지신탁 (CLT) 소개및금융관련이슈검토 김동길 / 한국주택금융공사주택보증부대리 민간주택임대업의패러다임변화와발전방안 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 새정부의부동산정책과향후시장전망 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 2012년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 주거복지수요의확대와정책방향 지규현 / 한양사이버대학교부동산학과교수 가계부채의미시적위험분석및스트레스테스트 변동준 / KCB연구소책임연구원 민법 주요개정내용 정치화 / 기획조정실변호사 부동산 PF 참여자의리스크분담방안 이국형 / 하나다올신탁전무문영기 / 강원대학교부동산학과교수 주택금융시장에서소비자보호 : 잠재적소비자보호를중심으로 유승동 / 상명대학교금융경제학과조교수 우리나라부동산정책변화에대한검토및시사점 김대용 / 한국개발연구원 (KDI) 협력사업1팀장 ( 실물자산연구팀겸임 ) 4.1 부동산대책이후주택시장의동태적변화 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 보증채무에관한소고 정영석 / 한국주택금융공사주택보증부과장 신탁부동산의처분에따른부가가치세납부에관한소고 최우영 / 한국주택금융공사주택보증부주임 하반기이후수도권주택시장전망 김현아 / 한국건설산업연구원건설경제연구실장 글로벌금융의불확실성시대 신상기 / 가천대학교경상대학국제통상학과교수 2013년도하반기채권금리전망 오현석 / 삼성증권리서치센터 FICC 분석팀팀장 전세시장불안요인분석과해소방안연구 박원갑 / 국민은행부동산전문위원 주택저당채권의양도에관한소고 최승순 박영우 / 법무법인 ( 유 ) 화우변호사 미국공적보증역모기지의리스크관리기법및정책적시사점 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2013년도주택연금수요실태조사 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소팀장 주택가격과모기지론조기상환율에관한소고 한영하 / NICE P&I 평가사업본부본부장 하우스푸어 (House Poor) 분석을통한주택시장안정화방향모색 윤성훈 / 한국주택금융공사서울북부지사대리 조기상환율요인분해및 PSK(Prepayment Standard Korea) 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국CDS(Credit Default Swap) 프리미엄결정요인에관한소고 이조은 / 한국주택금융공사유동화자산부과장 2014년금리전망 : 회복의갈림길, 과속금지 윤여삼 / KDB대우증권투자분석부채권팀장 주택미분양에대한해석과대책 권주안 / 주택산업연구원금융경제연구실장 2013년도주택금융및보금자리론수요실태 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀팀장남현석 / 한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀차장 한국채권발행시장의특징과전망 염상훈 / SK증권애널리스트 캐나다주택담보대출채권유동화제도의이해 서민철 / 한국주택금융공사유동화증권부주임 비소구주택담보대출에대한사례연구 이철우 / 한국주개금융공사신탁자산부팀장 정비사업의현황과보증상품도입방안 정영석 / 한국주택금융공사부산지사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 165

19 수록월제목필자 2014년 4월 2014년 5월 2014년 6월 2014년 7월 2014년 8월 2014년 9월 2014년 10월 2014년 11월 2014년 12월 2015년 1월 2015년 2월 2015년 3월 2015년 4월 2015년 5월 2015년 6월 2015년 7월 2015년 8월 2015년 9월 2015년 10월 2015년 11월 2015년 12월 2016년 1월 2016년 2월 싱가포르주택정책의전개와중앙연금기금의역할 최근정부정책변화와주택경기순환변동 비전통적통화정책에대한고찰 덴마크커버드본드시장및특징 박미선 / 국토연구원책임연구원 김덕례 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 박성욱, 박종상 / 금융연구원거시 국제금융연구실연구위원 김봉민 / NICE 신용평가 SF1 그룹선임연구원 2014 년하반기금리전망및채권투자전략신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 금융위기이후 GSE 개혁방안과시사점 황재훈 / 한국주택금융공사채권관리센터팀장 2014 년하반기주택 부동산경기전망허윤경 / 한국건설산업연구원연구위원 국내고정금리주택담보대출확대를위한정책적제언 주택담보인정비율 (LTV) 규제가거시경제에미치는영향 금리기간구조와거시경제변수간상관관계분석 주택임대차시장의현황과변화가능성전망 김종민 / 한국주택금융공사주택금융연구소조사연구팀차장 송인호 / 한국개발연구원 (KDI) 거시경제연구부연구위원 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 심종원 / 한국감정원부연구위원 2014 년도주택연금수요실태조사한국주택금융공사주택금융연구소금융분석팀 미국 SFR 채권의발행현황및시사점이휘정 / 하나금융경영연구소수석연구원 주택담보대출표준부도모형실증연구 방두완 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택시장관련지수의현황및활용방안남영우 / 나사렛대학교부동산학과교수 해외역모기지현황과제도개선에대한비교 류수정 / 한국주택금융공사리스크관리부대리 주요유럽국가들의실질주택가격지수의최근추이와시사점빈재익 / 한국건설산업연구원연구위원 2014 년주택시장결산과전망방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 해외제로에너지주택사업모형의검토와시사점 이상영 / 명지대학교부동산학과교수 2014 년도주택금융및보금자리론수요실태한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 에너지효율주택의비용과편익, 그리고수요 김준형 / 명지대학교부동산학과교수 표준지공시지가의과세평가균일성에관한연구 유선종 / 건국대학교부동산학과교수양지원 / 대화감정평가법인감정평가사 북한금융의현황과주택금융의과제 송현욱 / 연세대학교법학연구원연구원 주택연금사전가입자특성분석 홍성현 / 한국주택금융공사부산지사과장 안심전환대출의경제학 박연우 / 중앙대학교경영경제대학교수 우리는왜독일주택금융시장에주목하는가? 고제헌 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 고령자의전문후견인이용활성화를위한주택금융공사의역할 노영임 / 한국주택금융공사주택연금부과장 역위기상황분석을통한사전적위기대응체계수립방안에대한소고 김정기 / 한국리스크관리전무 한양대학교경영대학겸임교수 2014년개정 부동산 3법에대한검토 윤진성 / 한국주택금융공사기획조정실변호사 2015년하반기금리전망과채권투자전략 신동준 / 하나대투증권리서치센터자산분석실장 우리나라가계부채의현황과안심전환대출의역할 한재원 / 한국주택금융공사정책모기지부주임 거시경제변화와차주특성을분리한주택담보대출스트레스테스트 최성호, 임상빈 / KCB연구소연구원 역모기지의장수리스크발생요인분석과관리방안 강현구 / 한국주택금융공사주택연금부주임 2015년상반기크레딧시장동향과하반기전망 최종원 / 삼성증권애널리스트 전세자금보증공급과주택전세가격간의관계분석 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 한국주택금융시장의고유한지표들 고제헌, 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택협동조합성장과주택금융신용보증기금의역할에관한소고 김형주 / 한국주택금융공사주택보증부대리 중국의과제 : 경제불균형해소와신성장동력확보 한정숙 / 현대증권리서치센터선임연구원 고령자보유주택의가격형성요인및변화에대한미시적연구 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구소대리 2016년채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권리서치센터채권전략애널리스트 인터넷검색과주택금융시장및부동산시장 안세륭 / 한국주택금융공사주택금융연구소연구위원 주택임대차시장구조변화에따른임대차법제의개정방향에관한소고 오연수 / 한국주택금융공사주택보증부대리 2015년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구소통계분석팀 금융시장의발전사와주택금융시장의형성 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 주택연금가입자증가요인분석 -부산지역을중심으로- 변준석 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 2015년주택시장의특징과 2016년주택시장전망 방송희 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 지방주택시장현황진단 김성진 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실차장윤수민 / 우리은행부동산금융사업본부부동산연구실대리 2015년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 166 주택금융월보

20 조사 연구월간동향통계2016년 3월 2016년 4월 2016년 5월 2016년 6월 2016년 7월 2016년 8월 2016년 9월 2016년 10월 2016년 11월 2016년 12월 2017년 1월 2017년 2월 2017년 3월 2017년 4월 필자 해외발행구조분석을통한커버드본드활성화방안고찰 정하원 / 한국주택금융공사정책모기지부부장 미국임대주택유동화증권사례의국내시사점 김형준 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 기업신용등급변동추이와시사점 김계홍 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 빅쇼트혹은롱워크 정재웅 / 아주대학교금융공학과박사수료 2016년하반기채권시장전망및주요이슈분석 신얼 / 현대증권채권전략애널리스트 뉴스테이활성화를위한고찰 이동행 / 한국채권연구원연구위원 과거장기경기사이클로바라본향후글로벌경기전망 박상현 / 하이투자증권투자전략팀장 주거복지적관점에서본주택연금의역할과과제 진미윤 / 토지주택연구원연구위원 중국경제와금융시장전망 : 구조조정과디레버리징충격에대한준비 김경환 / 하나금융투자중국전략팀장 정책학에서의주택연금제도의성과요인에대한고찰 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구원국제협력팀장 위안화시장활성화를위한주요과제 주현수 / 자본시장연구원연구위원 부동산가격변동성에대한행동경제학적접근 홍정의 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 가계부채와관련된부동산시장주요이슈의점검 손정락 / 하나금융경영연구소연구위원 주택구입부담지수 (K-HAI) 의추이와시사점 김용철 / 한국주택금융공사주택금융연구원차장 임대주택활성화를위한주택신용보증기금의역할및과제 이화준 / 한국주택금융공사주택보증부과장 운용배수를통한주택연금위험관리적정성에대한소고 송인화 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 집합건물의대지구분소유권법률관계에관한소고 김도영 / 법무법인세종변호사 2016년도주택연금수요실태조사 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 한국주택금융공사패스스루 (Pass-Through) MBS의발행구조와의미록수록 정수현 / 한국주택금융공사유동화증권부과장 시장리스크측정지표의변화 : VaR에서 Expected Shortfall까지 송완영 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 정부의가계부채안정화정책과최근주택시장의변동성완화 김동후 / 한국주택금융공사주택금융연구원대리 2016년도주택금융및보금자리론수요실태 한국주택금융공사주택금융연구원통계분석팀 이슈정리 부정청탁및금품수수의금지에관한법률 의주요내용과유의점 문하영 / 한국주택금융공사기획조정실대리 한국의모기지시장발전과정과시사점 황재훈 / 한국주택금융공사주택금융연구원팀장 북유럽국가들은왜가계부채가많을까? 고제헌 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 금융어벤져스의 Civil War : 2008년글로벌금융위기회고록에서드러난정책주체들의엇갈린시각 김동길 / 한국주택금융공사리스크관리부과장 행동경제학과우리의선택 안세륭 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 선택에미치는위험과모호성의영향 민병철 / 한국주택금융공사주택금융연구원연구위원 주택금융및보금자리론과주택연금수요실태조사의소개 김봄메 / 한국리서치마케팅조사사업1부 2부부서장 북한의주택정책과시장화현황 탁용달 / 동국대학교 DMZ평화센터연구원, 동국대학교북한학박사 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 167

21 < 본사 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 본사 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40 ( 문현동 ) 부산국제금융센터 < 영업점및센터 > 구분우편번호주소전화번호관할구역 서울중부지사 (04512) 서울시중구세종대로 17( 남대문로 5 가 ) 3 층 서울시서대문구, 종로구, 은평구, 중구, 마포구, 용산구, 경기도고양시, 파주시 서울남부지사 (06142) 서울시서초구, 강남구, 송파구, 관악구, 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18층 02) 경기도하남시, 성남시, 광주시, 이천시, 여주군 서울북부지사 (01762) 서울시노원구노해로 464 ( 노원구상계동 731) 한화생명빌딩 1,2 층 02) 서울시도봉구, 노원구, 강북구, 성북구, 경기도의정부시, 동두천시, 양주시, 연천군, 포천시 서울서부지사 (08209) 서울시양천구, 구로구, 영등포구, 서울시구로구경인로 662 ( 신도림동, 디큐브시티 ) 18층 02) 금천구, 동작구, 강서구, 경기도부천시, 김포시 수도권본부 서울동부지사 (04992) 서울시동대문구, 강동구, 성동구, 광진구, 서울시광진구천호대로 670( 구의동, 썬-타워빌딩 ) 2층 02) 중랑구, 경기도구리시, 남양주시, 가평군, 양평군 인천지사 (21390) 인천시부평구부평대로 60 현대해상부평사옥 9 층 032) 인천시전지역 경기남부지사 (16571) 경기도수원시권선구권광로 141( 권선동 ) 서울보증보험빌딩 9 층 031) 경기도수원시, 용인시, 평택시, 안성시, 오산시, 화성시 경기중부지사 (14066) 경기도안양시동안구시민대로 286( 관양동 ) 송백빌딩 8 층 031) 경기도광명시, 시흥시, 안양시, 과천시, 안산시, 군포시, 의왕시 강원지사 (24346) 강원도춘천시중앙로 45 ( 중앙로 1 가 ) 스탠다드차타드은행춘천지점 2 층 033) 강원도전지역 서울채권관리센터 (06142) 서울시강남구테헤란로 223 ( 역삼동 ) 큰길타워빌딩 18 층 02) 서울시, 인천시, 경기도, 학자금미수채권 ( 전국 ) 168 주택금융월보

22 조사 연구월간동향통계동남권본부 서남권본부 부산지사 (48400) 대구지사 (41936) 울산지사 (44703) 경남지사 (51515) 제주지사 (63084) 광주지사 (61946) 대전지사 (35209) 충북지사 (28594) 천안지사 (31169) 전북지사 (54949) 순천지사 (57967) 부산광역시남구문현금융로 40( 문현동 ) 부산국제금융센터 2층대구시중구달구벌대로 2095( 덕산동 ) 삼성금융프라자 23층울산시남구삼산로197( 달동 ) 동양증권빌딩 9층경남창원시성산구중앙대로 107( 중앙동 ) 한국교직원공제회경남회관 6층제주특별자치도제주시연북로 33( 노형동 ) KT&G 601호 광주광역시서구운천로 273( 치평동 ) 한국토지공사 8 층 051) 부산시전지역 053) 대구시, 경상북도 ( 경주시, 포항시제외 ) 052) 울산시, 경주시, 포항시 055) 경상남도전지역 064) 제주도전지역 062) 광주시, 전라남도 ( 목포시, 나주시, 담양군, 화순군, 강진군, 해남군, 영암군, 무안군, 함평군, 영광군, 장성군, 완도군, 진도군, 신안군 ) 대전시, 세종시, 충청남도 ( 공주시, 대전시서구한밭대로 745( 둔산동 ) 신협중앙회관 2층 042) 논산시, 계룡시, 금산군, 부여군, 서천군, 청양군 ) 충북청주시흥덕구사직대로 043) 충청북도전지역 42-1( 복대동 ) 태산빌딩 5층 충남천안시서북구광장로 215( 불당동 ) 충남경제종합지원센터 202호전북전주시완산구온고을로 29( 서신동 766) KT빌딩 6층전남순천시연향중앙상가길 9 ( 연향동 ) 순천LG빌딩 404호 041) ) 전라북도전지역 충청남도 ( 천안시, 당진시, 보령시, 아산시, 서산시, 홍성군, 예산군, 태안군 ) 061) 전라남도 ( 여수시, 순천시, 광양시, 곡성군, 구례군, 고흥군, 보성군, 장흥군 ) * 수도권본부 : 서울중부지사, 서울남부지사, 서울북부지사, 서울서부지사, 서울동부지사, 인천지사, 경기남부지사, 경기중부지사, 강원지사, 서울채권관리센터 * 동남권본부 : 부산지사, 대구지사, 울산지사, 경남지사, 제주지사 * 서남권본부 : 광주지사, 대전지사, 충북지사, 전북지사, 천안지사, 순천지사 부록구분우편번호주소전화번호관할구역 MONTHLY HOUSING FINANCE REPORT 169

23

24 주택금융월보논고기고안내 주택금융월보 는주택금융공사가매월발행하는정기간행물로주택금융및관련시장에대한분석과연구자료를제공함으로써주택금융연구및정책수립에참고자료로활용됨을목적으로발간되고있습니다. 이에아래 1의목적에부합하는연구논문및정책논문을수록하고자하오니 주택금융월보 에논고를기고하실분은아래 2를참조하여주시기바랍니다. 기고자에게는소정의논고료가지급되오니, 많은관심과참여를부탁드립니다. 1. 주택금융월보 발간목적 국내외경제동향자료의수집및분석 주택시장, 주택금융시장및자본시장관련정보수집및분석 주택저당채권의유동화관련연구 주택금융신용보증제도, 주택담보노후연금보증제도관련연구 국내외주택금융제도관련통계및자료의조사및분석 주택금융업무관련법령및법규의해설 2. 논고기고방법 가. 원고작성방법 원고는 A4 용지에한글 (HWP) 워드프로세서를이용하여작성하며, 작성형식은자유이나다음을권고함 용지여백 : 위 아래 10mm, 머리말 꼬리말 15mm, 왼쪽 오른쪽 20mm 글자크기및행간 : 휴먼명조 12, 행간격 160% 본문의구분 : I. 1. 1) (1) 1 원고의첫쪽에제목, 저자명 ( 직장, 직위포함 ) 을반드시기재할것 나. 논고송부및문의 담당부서 : 주택금융연구원 문의전화 : 이메일 : hfahj@hf.go.kr

25

26 등록일자 I 2005년 1월 24일 ( 부산. 라01295) 2017년 5월호 ( 통권제154호 ) 발행일 I 2017년 5월 31일발행인 I 김재천편집인 I 정하원발행처 I 한국주택금융공사주택금융연구원 (48400) 부산광역시남구문현금융로 40( 문현동 ) 부산국제금융센터 TEL : 051) FAX : 051) 편집 인쇄 I 효민디앤피 : 051)

27