발간의말씀 집은사람에게 가장기본적인인권입니다. 타워팰리스보다비싼고시원, 수백수천대 1이넘는경쟁률의행복주택, 전월세난으로무너진 1,000만서울인구와도미노같은인구이동, 살인을부르는아파트층간소음, 쫓기듯자주떠나는이사와잃어버린이웃공동체. 집은사람에게가장기본적인인권입니다. 집없

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1 2017 한국사회주택협회백서 2017 Korea Social Housing Association Report

2 발간의말씀 집은사람에게 가장기본적인인권입니다. 타워팰리스보다비싼고시원, 수백수천대 1이넘는경쟁률의행복주택, 전월세난으로무너진 1,000만서울인구와도미노같은인구이동, 살인을부르는아파트층간소음, 쫓기듯자주떠나는이사와잃어버린이웃공동체. 집은사람에게가장기본적인인권입니다. 집없이사람은살수없고행복할수없습니다. 그럼에도아직도우리나라에집없는사람이전국민의 45% 나됩니다. 집이있더라도원리금갚느라허리가휘고있습니다. 청년층이나주거취약계층의상황은더욱처절한데요. 최근 3년간청년층의소득은 5.5% 가줄었지만, 주거비는 12.7% 나늘어났습니다. 공공임대주택입주는로또에당첨되는것만큼이나어렵고, 민간임대주택은너무비쌉니다. 취업은안되고, 소득도줄고, 지불해야할주거비는늘어만가는데과연우리청년들을비롯한주거서민들은어디에가서살아야하나요. 전월세가격은폭등하는데우리서민들은 2년마다쫓겨다니는삶을언제까지계속해야하나요. 근본적대책은공공임대주택의공급확대에있다는것을누구나알고있습니다. 그러나현실은어떤가요. 지금도턱없이부족한공공임대주택이지만, 예산은부족하고택지는고갈되었습니다. 사회적편견또한줄어들지않아서계획했던행복주택건축마저무산되어도심외곽으로밀려나겨우지어지고있습니다. 이절박함을어떻게해결할수있을까요. 마크트웨인이성공의비결은시작하는것이라고했습니다. 공공임대주택공급의한계와비싼민간임대주택의문제를극복하고서민들에게주거대안을마련해주는주택이사회주택입니다. 사회주택확대는투기꾼들의불로소득을막고부동산을정상화시키는데의미있는역할을할수있습니다. 공공의재원을아끼면서도낮은임대료와장기거주가가능한사회주택은 ' 서민주거안정 ' 이라는꿈을현실화시킬수있는큰시작입니다. 우리는이미서울시에서성공하고있고, 경기도등전국적으로사회주택정책이확산되고있습니다. 한때의유행같은정책이아니라서민주거안정이라는본질적가치가지닌힘을바탕으로사회주택은오랫동안지속가능한정책으로국민들의선택을받을것이라고확신합니다. 우리나라에서도시개발의역사는이웃과공동체가파괴되어온역사였습니다. 응답하라 1988 의성동일과덕선이가살던쌍문동의따뜻한이웃들은모두다어디로가버렸을까요. 사회주택은낮은임대료와높은주거안정성을장점으로하고있지만또하나의큰특징은공동체와따뜻한이웃이있다는것입니다. 가족도있어야하지만사회적가족인이웃이있어야더즐겁고안전하고행복하게살수있습니다. 사단법인한국사회주택협회회원사들은오랫동안여러곳에서이름은각자다르더라도공동체주택, 빈집, 협동조합주택, 쉐어하우스, 토지임대부사회주택등대안주거로서사회주택을만들고운영해온역사와경험이풍부합니다. 서울시도민간의이러한다양하고풍부한사례와

3 경험을사회주택활성화지원조례등을통해서정책화하고제도화시켜왔는데, 시민들의호응 도언론과전문가들의평가도매우고무적입니다. 우리협회는민간임대주택특별법개정을통해서지방정부가가지는예산과지역의한계를뛰어넘어서보다다양한방식으로더많은사회주택을전국적으로공급할것입니다. 그렇게해서주거취약계층과서민들의주거복지를향상시키고파괴된이웃공동체를복원하라는엄중하고절박한시대적요구를다하는것이우리한국사회주택협회의엄중한임무입니다. 이번백서발간은그런점에서뜻깊습니다. 우리가걸어온길을잘돌아보고, 앞으로해야할일을명확하게밝혔다는점에서그렇습니다. 자부심도크게가져야하지만어깨도무거운것이사실입니다. 백서발간을위해서애써준협회조직분과위원회여러분들, 협회사무국직원여러분들께감사드립니다. 또한서울시주택정책과직원여러분들그리고서울시사회주택종합지원센터여러분들참고맙습니다. 누구보다도주거복지의대안을만들기위해오랫동안현장에서묵묵히땀흘려온사회주택관계자와임직원여러분들께특별한감사의말씀을전하고싶습니다. 기적은기적처럼오지않기때문에, 여러분들이없었더라면사회주택의오늘은없었을것이기때문입니다. 고맙습니다 사단법인한국사회주택협회이사장김종식

4 목차 CONTENTS 1장. 사회주택개요 8 1. 사회주택의정의 사회주택의장점 사회주택의의미 해외사회주택사례 한국사회주택의태동 22 4장. 사회주택모델 - 운영 공동체와사회주택 ( 국토부사회적주택사례 ) 청년과사회주택 맞춤형복지와사회주택 일자리와사회주택 문화ㆍ예술과사회주택 사회적경제주체의마을재생 ( 산새마을이야기 ) 88 2 장. 사회주택정책제안 사회주택활성화를위한법ㆍ제도의정비 사회주택활성화를위한사회적금융구축 사회주택활성화를위한환경조성 46 5장. 사회주택모델 - 비전 공공결합형사회적경제주체간컨소시움모델 택지개발모델 사회주택에기반을둔지역재생회사 (CRC) 모델 99 3 장. 사회주택모델 - 건축 협동조합형사회주택 토지임대형사회주택 고시원등준주택리모델링형사회주택 빈집살리기형사회주택 매입형사회주택 70 부록 사단법인한국사회주택협회연혁 주요사업 회원사 110

5 1 장. 사회주택 개요

6 1. 사회주택의정의 1) 2. 사회주택의장점 사회주택이란호혜성에기초하여공공의지원을바탕으로주거선택권을확장하는주택을 말한다. 비영리또는제한적영리를추구하는민간사회적경제주체들에의해공급되고운영 사회주택의장점으로는저렴한가격, 안정적거주기간, 운영의효율성, 공동체성강화등을 들수있다. 되는것이특징이다. 1) 시민사회 사회적경제주체호혜성, 자발성 ( 풀뿌리 ), 자치 E 재분배 / 정당성국가 B A C F D G A 정부 [ 정책, 예산, 기금등 ] B 사회주택 [ 공공임대위탁운영등 ] C 사회주택 [ 정부지원 + 민간금융활용등 ] D 공기업 [ 공공분양등 ] E 풀뿌리조직, 비영리단체등 F 사회주택 [ 정부지원없는사회적기업 ] G 사기업 [ 영리사업 ] 시장 선택, 경쟁, 효율성 저렴한가격비영리또는제한적영리를추구하는사회적경제주체들에의해공급되는주택이므로일반영리기업에비해상대적으로저렴한가격의월임대료로운영됨 안정적거주기간무제한적영리추구를위한임대운영이아닌입주자들의주거복지증진차원에서운영되므로최소 6년, 기본 10년이상의거주기간이보장됨 운영의효율성개별사회적경제주체들에의해효율적으로운영되므로공공임대주택이가지고있는대규모운영 관리에서파생되는비효율성을방지하고입주민들을위한맞춤형공동체운영관리서비스제공이가능함 공공의지원 : 직 간접보조, 제도개선, 배정규칙, 감독등 호혜성 : 비영리 - 저임대료, 계약갱신권, 배정규칙, 공동체, 성실관리등 주거선택권 : 보편성, 중립성, 주거사다리, 시장과의역할분담등 공동체성강화 이웃과의소통이단절되고있는현대사회의주거문화를극복하기위해사회적운영주체는주 도적으로공동체성회복을위한다양한커뮤니티프로그램을운영할수있음 참고 1) 최경호, 사회주택과도시재생 발제자료서울시사회주택종합지원센터 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 11

7 3. 사회주택의의미 1) 도시재생에적합한소량다품종 / 맞춤형주거공급사회주택은택지가고갈되는등도시가포화상태에이르고, 다양한 1인가구가등장하는등인구구성이변화하며그필요성이대두되었다. 기존의택지개발촉진법 (2014년폐지 ) 체제의대량생산-대량소비 (Fordist) 방식으로는주거유형의다양화와임대 / 소유등점유형태의다변화라는주거소유의욕구를충족시킬수없기때문이다. 주택과도시분야의생산-소비역시소량다품종 / 맞춤형 (Post-Fordism) 방식으로전환되는것은자연스러운시대의흐름이라고볼수있다. 소량다품종 / 맞춤형의주거공급은사회적, 물리적, 경제적차원의지속가능성을추구하는 도시재생 에도적합한방식이다. 공공과민간이사업의위험을같이분담할수있는구조 - 공공의재원과민간의재원이협력하여공공성이확보된주택을공급하는모델 - 재정및행정에있어서공공의단독부담경감가능 - 공급주체및공급모델의다양화를통해주택정책의획일화방지 공공임대주택의주택관리어려움과민간주택의공동체와해문제동시에해소가능 - 공동주택관리가원활하지않아공공임대주택단지가슬럼화되거나공동체에속한주민들의자존감낮아지는문제점발생방지 - 사업자또는전문운영관리전담업체가주택의커뮤니티활동까지관리 운영함으로써공동체회복효과기대가능 2) 복지요구에부합하는하드웨어와소프트웨어의결합 체제모델비교 사회주택체제 공공주택체제 사회주택은사회적경제영역에서공급하고운영하는주택이라는점에서도의미를지닌다. 사회주택은민관협력및고용창출의좋은수단이된다. 사회적경제주체들은전문성과자본이필요한주택및도시분야로진출해주택을공급 관리 ( 하드웨어 ) 하고, 돌봄서비스등공동체운영 ( 소프트웨어 ) 에기여하며, 공간을통해저성장시대사회통합에기여할수있다. 시민사회 국가 시장 국가 시민사회 시장 3) 민간임대주택과공공임대주택의중간적형태 사회주택은민간임대주택과공공임대주택의중간적형태를띤다. 이같은주택공급의장점 은다음과같다. 임대료가저렴하고, 안정적인거주기간이보장된주택공급 - 임대료수준 : 민간임대주택 > 사회주택 > 공공임대주택 - 공공주택과민간주택을잇는중간주거사다리역할담당 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 13

8 4. 해외사회주택사례 2) 사회주택 (Social Housing) 은주택정책의목표와내용, 사회주택을바라보는시각에따라각나라마다개념과명칭, 형태와방법, 대상이다양하다. 그럼에도공통적으로다음과같은특징을갖춘주택을통칭하는경우가대부분이다. 1 저렴하거나부담가능한임대료 2 취약계층등주택소요에부응해배분 3 지역재생, 사회통합등사회적목적추구 4 공급주체는지방정부또는공공기관이나비영리또는제한적영리를추구하는민간 5 공공재정의지원을받아공급 유럽각국의전체주택중임대형사회주택비율 (2012년) 3) 0% ~ 1% 2% ~ 4% 5% ~ 10% 11% ~ 18% 19% 이상 스웨덴 18% 핀란드 16% 유럽은사회주택이가장대중화된곳이다. 하지만각국의주거정책에따라나라별사회주 1% 에스토니아 택비율은 32% 에서 0% 까지차이를보인다. 사회주택비율이낮은이탈리아, 스페인등에서는저렴한가격에주택을소유할수있도록지원하는정책에중점을두고있다. 공식적으로 덴마크 19% 3% 0.4% 라트비아 리투아니아 사회주택이라는용어를잘사용하지않는독일에서는보통의민간임대주택역시사회주택 3) 과큰차이가없는독특한임대시장구조를갖고있다. 민간임대주택에서도임차인이계속거주를원할경우임대인마음대로거절할수없고, 임대료인상에있어서도엄격한제한을받기때문이다. 아일랜드 8.7% 영국 18% 네덜란드 32% 벨기에 7% 프랑스 17% 독일 5% 이탈리아 5.3% 체코 17% 오스트리아 23% 폴란드 10% 2.6% 헝가리 3.7% 슬로바키아루마니아 2.3% 불가리아 3.1% 참고 2) 박은철외, 2017 포르투갈 3.3% 스페인 2% 몰타 6% 그리스 0% 사회주택활성화쟁점과정책과제, 서울연구원 최경호, 사회주택과도시재생 발제자료서울시사회주택종합지원센터 3) 독일의경우공공이지원하는임대주택을사회임대주택 (social renting) 으로볼수있다. 참고 4) Housing Europe Review 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 15

9 4. 해외사회주택사례 1) 네덜란드의사회주택 네덜란드에서사회주택 (social rented housing) 은주택협회 (Wonimgcorporatie) 가공급하 는임대주택중월 유로이하의규제부문을말한다. 네덜란드는유럽국가중사회주택점유율이가장높은곳으로, 전체주택의 3분의 1 이상이사회주택에해당한다. 네덜란드사회주택모델의가장큰특징으로는주택협회의주도적인역할과주택금융을통한지원을들수있다. 사회주택계획수립방식 네덜란드사회주택의역사도시화과정에서주거지위생문제대두 1901년 주택법(Housing Act) 제정중앙정부의주도하에주택문제적극적대처하면서사회주택대량공급 1995년이후주택협회재정적독립주택정책에관여할수있는권한강화 1850년대최초의주택협회설립 1989년 주택백서(Nota Heerma) 통해중앙정부의사회주택공급관련권한지방정부와주택협회에이양 - 지방정부와 수행협약 (Performance Agreement) 체결해사회주택공급물량, 추진방식, 택지가격등결정 - 권역별주택협회연맹체및개별협회는암스테르담, 헤이그, 로테르담등각지방정부와협의를통해수행협약체결가능 사회주택재원마련방식 - 정부보증및상호보증을기반으로한은행대출활용 년이전 : 사회주택보증기금 ( 재단, WSW), 중앙사회주택기금 (CFV) 등을통해보증 년이후 : 사회주택감독청 (AW) 신설, 중앙사회주택기금기능이관 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 17

10 4. 해외사회주택사례 사회주택의공급주체인주택협회는 1990년 1천여개가넘었으나, 인수합병을거쳐 2014 년기준 363개가활동하고있다. 사회주택공급에있어서권한과책임이큰만큼주택법에서는주택협회의의무도강조하고있다. 주택협회의역할 ( 주택법시행령에따라매년아래항목평가 ) - 정책목표집단에대한적정한주택배분우선순위결정 - 관리, 보수및신축을통해양질의주택관리 - 정책개발및주택관리에세입자참여유도 - 재정의지속성담보 - 근린주구 ( 近隣住區, Neighborhood Unit) 의삶의질에기여 (1997년추가 ) - 돌봄 (care) 서비스와주택제공의결합 (2001년추가 ) 2) 영국의사회주택영국의사회주택 (social rented housing) 은시장임대료를부담하기어려운가구에게공급되는부담가능주택 (affordable housing) 의한종류로구분된다. 공급주체는대부분지방정부나 주택법(Housing Act, 1996) 에서명시하고있는등록사회임대인이다. 등록사회임대인은주택 지역사회청 (Homes and Communities Agency, HCA) 의승인을받아사회주택을건설및운영하며정부보조금을지원받는다. 2017년 2월기준영국에서는 1,760개의등록사회임대인이활동하고있으며, 대표적인민간조직으로는주택협회 (Housing Association), 주택트러스트 (Housing Trust), 주택협동조합 (Housing Cooperative) 등을들수있다. 주택협회 - 주택협회법(Housing Association Act) 에근거해활동 - 영리를추구하되, 과도한이익을배분하지않는법인및기업 - 사회주택을공급 개량 관리하는대표적인기관 - 정부로부터보조금, 세금감면, 공공기금및자금지원 - 민간의현금및주택신탁, 금융기관의저리융자등을통해사회주택공급 운영 - 주택채권발행을통한자금조달 규모가작은주택협회는주택금융유한회사 (THFC) 통해채권발행 금리수준 : 정부채권 < 주택채권 < 시중은행대출금리 * 주택트러스트 신탁계약에따라설립되는법률적조직으로 19 세기말에도입 현재는주택협회의일부로간주해주택협회법에따라운영 WOZOCO (Amsterdam) 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 19

11 4. 해외사회주택사례 주택협동조합 - 주택조합및커뮤니티법 (Co-operative and Community Benefit Societies Act) 에근거해활동 - 정부로부터보조금, 세금감면지원 - CHFS(Co-oprative Housing Finance Society) 의모기지보증으로자금조달 - Radical Routes와 Rootstock의대출로자금조달 저렴한임대주택및자가주택공급을위해공공의보조금및자금을지원받은등록사회임대인은사회주택의임대료및운영 관리등에서주택 지역사회청의규제를받는다. 등록사회임대인은재무현황, 지배구조의적정성, 관리의적정성, 개발사업의적정성등을평가하여발표하고, 연차별보고서를제출해야한다. Radical Routes 저소득층에게주택을공급하기위해 1980년설립된협동조합이다. 1992년정부의승인을받아기금을창설해, 사회주택공급에필요한자금을조성했다. 주택협동조합에전환사채 (loan stock) 방식으로대출을진행한다. Rootstock Radical Routes에서주택협동조합의전환사채발급및상환에제약이발생하자 1998년에 Rootstock을설립, 기부자및투자자를모집해자금을축적했다. 상환일이설정되어있지않아서조합에게유리하며, 투자자입장에서도안정적인수익확보가가능해서주택협동조합의자금조달에통용되고있다. Palm Housing Co-op 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 21

12 5. 한국사회주택의태동 1) 민간으로부터의태동 한국의경우, 1970년대부터종교관련비영리주체들이주택을공급하는사례가등장했다. 그리고 2012년부터비영리조직뿐아니라협동조합등사회적경제주체와학계를중심으로민간차원에서청년주거문제와도시재생문제그리고공공임대주택의한계등에대한본격적인고민이시작되었다. 이후문제해결을위한다양한주거모델들이실험적으로시도되었다. 사회주택 이라는민간의실험은크게두가지유형으로나뉜다. 협동조합공급형개인이아닌조합의형태로주택을소유또는임차함으로써주거마련을위한개인의부담을경감시키고, 조합형태로살아감으로써더불어사는공동체주거생활방식추구. 사회적기업공급형사회적기업또는비영리조직이건설또는임차해공급 운영함으로써저렴하고안정적인주택공급. 빈집또는고시원과같은준주택을임차후리모델링하거나, 공공과연계해매입임대주택또는토지임대부사회주택을신축하는등다양한공급방식존재. 서울시의사회주택 정의사회경제적약자를대상으로주거관련사회적경제주체에의해공급되는임대주택 ( 제2조 ) 공급주체사회적경제주체, 비영리법인및중소기업 공급대상 1 소득 6분위이하취약계층 ( 가구월평균소득 70%) 2 장애인, 고령자등주거약자 3 서울시장이정하는기준에부합하는청년 1인가구등 공급방식토지임대부준주택 ( 고시원 ) 리모델링빈집리모델링 임대료시세의 50~80% 이하, 임대료인상률연간 5% 이내 거주기간 6-10년 ( 입주자순환 ) 거주방식공동주택으로운영 지원사항 - 건설 / 재건축 / 리모델링비용, 임대보증금, 관리비용등의자금 ( 비용 ) 2) 서울시의사회주택정책화민간의자발적인활동은서울시의공적지원을이끌어냈다. 2012년 7월, 서울시는사회투자기금을설치해사회주택공급주체에게재정적지원을시작했다. 그리고 2014년 5월, 서울시의회는 서울시청년주거빈곤개선방안 을주제로민간연구소 ( 한국도시연구소 ) 에의뢰한연구용역의결과를바탕으로사회주택을정책적으로도입하기로하고, 시민공청회등을거쳐 2015년 1월, 서울특별시사회주택활성화를위한지원등에관한조례 를제정 공포했다. 융자또는보조 - 사회주택건설택지제공 - 거주자에대한주거비용융자또는보조, 사회주택관리 위탁 - 자금 인력 현물출자등 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 23

13 5. 한국사회주택의태동 2016년 1월에는민간의적극적인사회주택사업참여를유도하기위해 사회주택 7대사업성개선대책 을마련하였다. 그리고 2016년 6월, 개선대책의하나였던 서울특별시사회주택종합지원센터 를설립해사회주택사업자와입주자에게상담및컨설팅을제공하고, 사회주택사업을홍보하기시작했다. 사회주택 7대사업성개선대책 1 토지임대료일정수준인하 2 지역별토지매입지원가격현시세반영해현실화 3 시지원건축비대출한도 70% 90% 확대 4 기존건축물매입및철거비등사업초기자금시가우선부담후장기회수 5 지분공유형사회주택도입검토등사업구조다각화 6 서울시공공건축가필수자문 7 사회주택종합지원센터개설 서울시사회주택분포현황토지임대부준주택 ( 고시원 ) 리모델링빈집살리기 3) 사회주택정책화의전국적확산취약계층에게안정적인주거를공급하고, 공동체를회복 강화하는등사회주택의사회적기여가확인되면서사회주택에대한관심과기대는전국적으로확산되고있다. 시흥시 2016년 5월 시흥시사회주택지원에관한조례 를제정해사회주택공급의제도적발판을마련하였다. 2017년 5월에는 ( 사 ) 한국해비타트와업무협약을맺고, 신혼부부들에게저렴하게임대하기위한사회주택을공급하기로하였다. 경기도연정과제로도시재생이시급한뉴타운해제지역에소규모임대주택과공공임대상가를함께공급하는주상복합형사회주택을건립하기로하였다. 2018년 6월입주를목표로추진되는주상복합형사회주택은청년창업자와 1인가구, 홀몸노인등사회적약자에게공급된다. 전주시서민주거안정을위해전주형사회주택공급시범사업을본격화하기로하였다. 수차례진행된시민포럼을통해사회주택의필요성에대한공감대를형성한전주시는 2017년 8월시민들이저렴한가격으로안정적인주거생활을할수있는사회주택을공급할사회적경제주체들을공개모집하였다 한국사회주택협회백서 1 장. 사회주택개요 25

14 2 장. 사회주택 정책제안

15 1. 사회주택활성화를위한법ㆍ제도의정비 사회주택에대한관심과기대는점점높아지고있지만, 주거안정과주거문화의변화를이끌어내기위해서는일정비율이상의공급이필요하다. 그러나공급확대와지속적인운영을위한사회주택사업자들의자금및역량그리고사회주택에대한대중의인식은아직많이부족한실정이다. 이에따라사회주택사업자를육성하고사회주택의공급및운영을지속적으로확대해나가기위해서는지역적한계및프로젝트성지원을넘어민 관의협력속에정책적, 재정적지원이체계적으로이루어져야한다. 무엇보다법제도안에서사회주택의사회적인정을선언하고, 관련법률을정비하는것이가장중요하다. 1) 서울시조례를중심으로살펴본기존제도 조례에는사회경제적약자의주거개선과주거관련사회적경제주체에대한효율적지원을도모하기위해서울특별시사회주택활성화지원기본계획을 5년단위로수립할것도명시하고있다. 사회주택활성화를위한기본계획에포함되어야하는사항들 ( 제6조제2항 ) 1 사회경제적약자의주거개선및주거관련사회적경제주체에대한지원정책의방향, 추진방안및지원체계 2 서울특별시사회주택종합지원센터설치및운영방안 3 서울특별시사회주택위원회등민 관협력체계구성및운영 4 사회주택공급택지의발굴및현황 5 그밖에사회경제적약자주거개선및주거관련사회적경제주체지원에필요한사항 국내에서사회주택활성화를지원하는대표적인제도로는 2015 년 1 월 2 일제정된 서울특 별시사회주택활성화지원등에관한조례 를들수있다. 조례에는주거관련사회적경제주 체에대한지원내역이포함되어있다. 2017년 7월 13일, 서울시는사회주택공급주체인주거관련사회적경제주체의범위를확대하고, 공유재산토지를대부할수있게하며, 일부규제사항을완화해사회주택공급활성화를도모하기위해 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 일부를다음과같이개정하였다. 주거관련사회적경제주체에대한지원내역 ( 제3조 ) 1 자금 인력지원및현물출자 2 사회주택건설택지의제공 3 사회주택의관리 위탁 4 사회주택의임대보증금등에대한융자또는보조 5 사회주택관리비용의융자또는보조 6 사회주택건설 재건축 리모델링비용의융자또는보조 7 사회주택거주자에대한주거비용의융자또는보조 8 그밖에시장이사회경제적약자의주거개선을위해필요하다고인정하는사항 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 주요개정내역 ( ) 주거관련사회적경제주체의범위에예비사회적기업추가 ( 제2조제3호 ) 주거관련사회적경제주체에게공유재산인토지를대부하고, 대부료등을감면할수있는근거마련 ( 제9조3항신설 ) 주택법시행령 제10조제1항제1호에따른원룸형주택의주차장설치기준완화 ( 제9조의2 신설 ) 1. 전용 30제곱미터이하 : 0.35대 / 세대 2. 전용 30제곱미터초과 ~ 50제곱미터이하 : 0.4대 / 세대 주거관련사회적경제주체에대한정기적인평가실시 ( 제11조의2 신설 ) 민간주택을매입하여사회주택을공급하는방법추가하고, 사회투자기금과도시재생기금으로 부터융자또는보조받을수있는근거마련 ( 제 15 조제 1 호및제 3 호 ) 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 29

16 1. 사회주택활성화를위한법ㆍ제도의정비 2) 정책제안 : 민간임대주택에관한특별법 개정 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 는사회주택정책화를위한제도적근거를전국최초로마련했다는점에서큰의미를지닌다. 그러나지방정부의조례만으로는사회주택의전국적확산을기대하기어렵다. 사회주택의법적기반은보다근본적인차원에서확보되어야한다. 이에, 2016년 8월, 서울특별시사회주택종합지원센터, 사회주택협회, 사업자, 연구자, 전문가등으로구성된사회주택법률 TF가꾸려졌다. 법률 TF에서는사회주택현황조사와함께사회주택의정의, 장애요인, 제도개선안등을논의하였고, 토론회를개최해사회주택지원을위한법적근거마련의필요성을공론화하였다. 이같은과정을거쳐, 2016년 12월 13일, 더불어민주당윤관석의원은 민간임대주택에관한특별법개정안 을대표발의하였다. 민간임대주택에관한특별법개정안의주요내용은다음과같다. 개정안에따른각유형별임대주택비교사회임대주택 민간임대주택 공공임대주택 주체 사회임대주택사업자 * 임대사업자 공사, 공공기관등의공공주택사업자 대상임대기간 대통령령으로정하는소득 자산을제한없음부령에서자격제한충족하는취약계층 건설형 : 30년기업형, 준공공임대주택 : 8년매입형 : 30년단기임대주택 : 4년임차형 : 6년 영구임대주택 :50년또는영구국민임대주택 :30년 * 사회임대주택사업자 : 임대할목적으로대통령령으로정하는규모이상의사회임대주택을건설, 매입또는임차하였거나하려는임대사업자 2) 개정안에따른사회임대주택분류체계 (1) 사회임대주택의정의및분류체계현재사회주택, 사회적주택등다양하게표현되고있는용어를 사회임대주택 으로통일하고아래와같이정의하였으며, 대상자를취약계층으로제한하고임대기간을장기로설정해공공성을강화하였다. 민간임대주택 민간건설임대주택 민간매입임대주택 사회임대주택 건설형사회임대주택 매입형사회임대주택 임차형사회임대주택 사회임대주택사회임대주택사업자가대통령령으로정하는소득 자산을충족하는취약계층에게임대할목적으로건설, 매입또는임차하는다음각호의어느하나에해당하는민간임대주택 1) 가 ) 건설형사회임대주택 : 30년나 ) 매입형사회임대주택 : 30년 임대사업자기업형임대사업자 (100호이상 ) 기업형임대주택 (8년이상 ) 일반형임대사업자 (100호미만 ) 준준공임대주택 (8년이상 ) 단기임대주택 (4년이상 ) 사회임대주택사업자건설형사회임대주택사업자 ( 기업형또는일반형임대사업자 ) 매입형사회임대주택사업자 ( 기업형또는일반형임대사업자 ) 임차형사회임대주택사업자 다 ) 임차형사회임대주택 : 6 년 참고 1) 민간임대주택에관한특별법개정안제 2 조 3 의 2 신설 참고 2) 민간임대주택에관한특별법개정안제 9 조의 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 31

17 1. 사회주택활성화를위한법ㆍ제도의정비 (2) 특별법제3장에명시된각종지정규정에사회임대주택포함토지등의우선공급, 건폐율, 용적율, 층수제한완화및공급촉진지구지정규정에사회임대주택을포함하여, 관련시행령에사회임대주택지원근거를마련함으로써, 높은주택사업실적기준등으로인한사회임대주택공급의진입장벽을일정부분해소하였다. (3) 국유재산법 등에관한특례신설현행법은촉진지구안에서국 공유지를제외한토지면적의 50퍼센트이상에해당하는토지를소유한기업형임대사업자및공공주택사업자만을기업형임대주택사업의시행자로제한하고있다. 이같은현행법내에서사회임대주택사업자는국 공유재산특례를인정받기어려우므로, 촉 토지등의우선공급관련규정 1 현행 3) 기업형임대주택또는준공공임대주택건설시국가지자체공공기관등으로부터토지등을추첨, 자격제한, 수의계약등으로공급받을수있음 개정안 기업형임대주택또는준공공임대주택또는사회임대주택건설시국가지자체공공기관등으로부터토지등을추첨, 자격제한, 수의계약등으로공급받을수있음 진지구외의지역에서도국유재산법등의특례를인정하여, 사회임대주택사업자에게수의계약의방법으로국 공유재산을매각 대부할수있도록허용하였다. 현재사회임대주택의상당한비율을차지하고있는토지임대부사회주택의확대를위해서는국 공유재산에대한수의계약을비롯해, 임대기간연장, 영구시설물축조, 사용료감면등에대한법적근거가필요하다. 단, 국유재산특례는민간임대주택에관한특별법개정만으로는인정되지않으므로, 별도의국유재산특례제한법을개정하여특례대상에포함시켜야함. 토지등의우선공급관련규정 2 국유재산법 등에관한특례 현행 4) 개정안 현행 6) 개정안 유상공급면적의 50% 이상을기업형임대주택으로건설공급하기위해기업형임대주택공급촉진지구지정건폐율, 용적율, 층수제한완화관련규정현행 5) 기업형임대주택또는준공공임대주택건설시건폐율용적률을조례에도불구하고관계법령에따른상한까지완화하고건축물층수제한을완화 유상공급면적의 50% 이상을기업형임대주택 ( 건설형사회임대주택포함 ) 으로건설공급하기위해기업형임대주택공급촉진지구지정개정안 기업형임대주택또는준공공임대주택또는사회임대주택건설시건폐율용적률을조례에도불구하고관계법령에따른상한까지완화하고건축물층수제한을완화 기업형임대주택공급촉진지구사업시행자는수의계약으로국공유재산을사용하거나매각대부받을수있으며, 사용허가및대부기간을 50년이내로할수있음 - < 신설 > < 신설 > 기업형임대주택공급촉진지구사업시행자는수의계약으로국공유재산을사용하거나매각대부받을수있으며, 사용허가및대부기간을 50년이내로할수있음 - 사회임대주택의사용료대부료를대통령령으로정하는바에따라감면 국가지자체는촉진지구외에서사회임대주택사업자에게수의계약으로국공유재산을사용허가하거나매각대부할수있으며, 사용허가및대부기간을 50년이내로하고사용료대부료를감면할수있음 - 사용허가나대부받은국공유재산에영구시설물축조가능 참고 3) 민간임대주택에관한특별법제 18 조 4) 민간임대주택에관한특별법제 21 조 참고 5) 민간임대주택에관한특별법제 22 조 6) 민간임대주택에관한특별법제 36 조 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 33

18 1. 사회주택활성화를위한법ㆍ제도의정비 (4) 사회임대주택지원계획수립및사회임대주택지원센터운영국토교통부장관이사회임대주택지원계획을수립하여 주거기본법 제5조에따른주거종합계획에포함하도록명시하였다. 7) 또한지원계획에포함된사회임대주택지원센터의설치및운영에관한규정도마련하였다. 8) 지원계획에포함되어야할사항 1 사회임대주택지원의추진방향 2 사회임대주택사업자지원에관한사항 3 사회임대주택의주택도시기금등의지원에관한사항 4 사회임대주택지원센터설치및운영에관한사항 5 사회임대주택공급택지의발굴및현황에관한사항 6 사회임대주택사업지및임차인을위한보증상품개발및가입에관한사항 7 그밖에사회임대주택확대를위하여대통령령으로정하는사항 3) 정책제안 : 사회주택공급기본계획수립현재우리나라주택법체계상사회주택은민간임대주택에해당한다. 현행민간임대주택에관한특별법은기업형임대주택에대하여상당한지원을규정하고있으므로, 특별법개정을통하여이같은지원을사회주택으로확대한다면사회주택확산에긍정적인영향을미칠수있다. 하지만민간임대주택에관한특별법개정을통해마련된법적기반이사회주택에대한단순한선언에그쳐서만은안된다. 사회주택이공공주택과민간주택을잇는주거사다리역할을수행하기위해서는중앙정부차원에서 사회주택공급기본계획 등을수립하고, 공공주택사업중일부택지를사회주택으로개발함으로써서민을위한다양한형태의주택을전국적으로공급해나가야한다. 택지지원을통한사회주택공급은주거다양성확보는물론, 공간을통한사회통합과사회적경제주체와의동반성장에도기여할수있다. 사회주택공급자는공공의지원을받는만큼, 사회적책임성을갖고, 임대료인하, 안정된임대 기간보장, 입주자를위한맞춤형공동체프로그램운영등주택의공급과운영에있어서공공성 을추구해야한다. 참고 7) 민간임대주택에관한특별법개정안제 41 조의 2 8) 민간임대주택에관한특별법개정안제 41 조의 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 35

19 2. 사회주택활성화를위한사회적금융구축 1) 서울시를중심으로살펴본사회주택재원조달현황재원조달은토지확보, 지원체계와함께사회주택공급에있어서가장중요한요소이다. 이에사회주택정책화를가장먼저시작한서울시의경우직접예산지원및간접융자지원방식으로사회주택공급을위한재정지원정책을추진중이다. 직접예산지원 간접융자지원 2012년 7월, 서울특별시사회투자기금의설치및운용에관한조례 를제정한서울시는준비기간을거쳐 2013년부터사회투자기금을조성해운용하고있다. 사회투자기금은 2016년까지재단법인한국사회투자가위탁운영하였으며, 사업은크게 소셜하우징융자사업, 중간지원기관협력사업, 사회적프로젝트융자사업, 사회적경제기업융자사업 등으로나누어진다. 이중소셜하우징융자사업으로 2016년까지총 220억원이간접지원되었다. 직접예산지원에는토지임대부에대한토지매입비와준주택, 빈집에대한리모델링사업비보 조가있다. 서울시는 2017년추진중인계획을포함해현재까지사회주택공급에 190억원을직 접지원하였다. 서울시사회주택예산지원대상및금액 구분 토지매입비 리모델링사업비 지원대상 토지임대부 준주택리모델링 빈집리모델링 사회투자기금소셜하우징융자사업 사업목적다양한유형의임대주택공급및사회주택사업확대 사업대상서울지역에사회주택공급예정인사회적경제조직 융자조건 한도 : 총사업비의 70% 이내 ( 사업부지매입자금포함최대 25억원 ) - 기간 : 5년 지원금액 토지분 SH 가매입 ( 감정평가가격 16 억원이하, 330 m2기준 ) 사업비의 60~80% 예산보조 ( 한도 1.5~2 억원 ) 사업비의 50% 예산보조 ( 한도 2~4 천만원 ) - 금리 : 2% - 상환 : 거치, 주택매각후일시상환 서울시사회주택직접예산지원현황 9) 구분합계 2015 년 2016 년 2017 년 ( 추진중 ) 전체예산지원 190 억 30 억 60 억 100 억 심사항목 사업계획 (40): 사업비적정성, 재원조달계획의건전성 / 타당성, 기금상환계획, 사업관리 ( 인허가등 ) - 공급주택 (40): 입지여건, 주택품질 ( 설계 ), 희망매각가격등 - 사회적가치 (20): 수혜인원 / 금액, 고용창출, 지역사회기여, 취약계층배려등 토지매입비 (SH 예산 ) 리모델링사업비보조 160 억 25 억 50 억 85 억 30 억 5 억 10 억 15 억 참고 9) 서울특별시사회주택종합지원센터내부자료 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 37

20 2. 사회주택활성화를위한사회적금융구축 2) 정책제안 : 주택도시기금을활용한맞춤형재원조달서울시의직접예산지원과사회투자기금을통한간접융자지원은사회주택공급에크게기여하고있다. 그러나지자체의예산만으로는사회주택활성화를위한재정적지원에한계가있으므로중앙정부차원의제도적뒷받침속에서사회주택유형별로재원조달방식을다변화해야한다. 대표적인방법으로는주택도시기금의활용을들수있다. 자율개방방식사회주택사업에대한일반융자지원상품개발서울시등지자체의사회주택사업에참여하지않고자체적으로유휴부동산을매입또는임차하여리모델링또는신축하는방식으로사회주택을공급하고자하는건설관련사회적경제주체들은재원조달에있어서더욱더어려움을겪는경우가많다. 주택도시기금을통해자율개방방식사회주택사업을위한건설자금, 매입자금, 리모델링자금, 임차자금등을융자하는상품을개발한다면이같은어려움을일부해소할수있다. 사회주택사업에대한일반융자지원상품모델 문턱을낮춘주택도시기금융자지원상품 (HUG 보증상품 ) 개발국민주택채권, 청약저축, 융자금회수등부채성자금으로조성된주택도시기금은국민주택및임대주택사업자가금융기관에서융자를받을수있도록보증을통해지원한다. 그러나이용자격과기준이너무높아대부분의사회주택공급자들은주택도시기금이용에어려움을겪어왔다. 사회주택을공급하는사회적경제주체는제한적영리를추구하는조직이다보니그규모나신용등급에서일반영리기업보다영세한경우가대부분이기때문이다. 이에 2016년사회주택현장과전문가들사이에서주택도시기금의문턱을낮추기위한논의가시작되었고, 같은해 12월다음과같이이용자격이완화되었다. 연면적 100,000m2이상규모제한폐지 건축허가대상인소규모사업의경우시공자시공실적요건배제및시공자신용등급요건완화 (BB+ C 등급이상 ) 그럼에도사회주택공급자들이주택도시기금을이용하는데에는여전히어려움이많다. 사회주택의공공성을확보하기에는보증요율이낮고상환기간이짧기때문이다. 지속적인논의를통해이같은문턱을낮추고, 사회주택의공급자인사회적경제주체가쉽게접근할수있는주택도시기금융자상품을개발해나가야한다. 시공자 주택도시기금 융자 담보 / 원리금 건설리모델링 1 매입 2 임차 공사비 사회적기업등 1 소유권 2 공간임대 임대 임대료 임차인 HUG 보증상품모델 HUG 대출보증 사업자금대출 사회주택사업자 금융기관 대출상환 주택임대 보증금 + 월세 임차인 소유자 / 임대인 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 39

21 2. 사회주택활성화를위한사회적금융구축 사회주택리츠개발과이차보전을통한맞춤형융자보증상품개발 HUG 보증상품모델개요 재원조달에있어서사회주택공급자들이겪는또다른문제는주로민 관협력으로사업이진행 보증신청 ( 주채무자 ) 보증요건보증채권자보증한도보증기간보증책임보증료율채권보전 ( 사후관리 ) 임대주택사업자금을대출받는사회주택사업자 - 건축연면적요건배제 - 건축허가대상인소규모사업은시공실적요건배제 - 신용평가등급 D 이상 or 사회적경제주체용신용평가 TOOL 개발적용 사회투자기금은 NICE신용평가의 KIS-LINE 사용, 신용등급에따른대출제한규정없음. 정책적차원에서호혜적융자지원사업시행. 현재사회적기업중기본적인신용등급이나오지않는기업이대다수인상황. 금융기관총사업비의 70% 보증서발급일로부터대출금상환기일까지주채무자가대출원리금을상환하지못한경우, 그원리금의상환 0.1~0.2% - HUG를수탁자로하는신탁등기 - 사업관리 ( 자금관리, 기성확인및공정관리, 사업일정관리등 ) 되다보니부동산의담보권설정이어렵다는점이다. 토지는공사가, 건물은사업자가소유한토지임대부사회주택이그대표적인예다. 이같은근저당권설정문제는 LH, SH 등의리츠를통한매입확약으로해결할수있다. 매입확약을통해공공임대주택리츠가개발하는토지의비중을사회주택개발로할당하거나사회주택리츠를통해사회적경제주체와협력해사회주택으로개발하는것이다. 이같은모델안에서주택도시공사 (HUG) 는매입확약을근거로다양한유형의사회주택이민간자금을대출받을수있도록맞춤형금융보증상품을개발할수있다. HUG 보증상품을통해민간자금을대출받을경우, 사회투자기금등공공의융자지원보다높은금리는사회주택을공급하는사회적경제주체들에게높은부담이될수있다. 이때서울시등지자체의이차보전방식으로이자율을낮춘다면, 융자를받는사회주택공급자들의재정부담을일부경감시킬수있다. 맞춤형 HUG 보증상품모델 ( 리츠를통한매입확약 + 지자체의이차보전방식 ) 기타사항 - 준공후모기지보증으로대환가능 - 신탁기간임대보증금보증가입의무부여 SH 공사 토지임대 사회주택사업자 주택임대 임차인 토지임대료 보증금 + 월세 리츠를통한매입확약 건설자금대출 (90%) 대출상환 (15 년 ) HUG 대출보증 금융기관 이차보전 ( 최대 1.5~2%) 서울시 사회주택백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 41

22 2. 사회주택활성화를위한사회적금융구축 3) 정책제안 : 사회주택펀드및사회주택리츠조성후운용주택도시기금의활용은사회주택재원조달방식의다변화를이끄는데포문을열수있다. 하지만보다장기적인안목에서보았을때사회주택의재원은좀더다양한주체들의사회적동의를바탕으로조성되어야한다. 사회주택펀드조성을위한외부이해관계자들 보조금, 세금감면등 정부 대출 / 채권발행 금융기관 이자 협조융자자 대출 이자 사회주택펀드조성및운용사회주택펀드는그런의미에서꼭필요한재원조달방식중하나다. 주택도시기금에서예탁하고, 민간의기부금을모아호혜성에기반을둔펀드를조성한다면주택도시기금의융자지원외에도출자, 투자, 무상지원등사회주택활성화를위한다양한차원의종합재정지원이가능하다. 주출자자 ( 전략적투자자 ) - 공공지역개발조직 (LH 공사, 도시개발공사, 국민행복기금등 ) - 민간투자자 ( 금융기관의사회적투융자펀드 ) 자산관리회사 출자 / 자산관리 배당 부동산펀드 / 부동산투자신탁 배당 출자 저당대출 이자 모기지 부담가능주택 - 임대주택저당대출 - 공공분양주택저당대출 자금 사회주택펀드조성및운용모델 자본시장 ( 재무적투자자 ) 한국주택금융공사 국토부 토지임대 기부금 ( 개인 / 단체 ) 산하기관예탁금 HUG 보증수수료 MBS 투자자 자금 토지임대료 예탁 주택도시기금 예탁 사회주택펀드 운영 펀드운영위탁기관 월세지원 임차보증금지원 빈집리모델링 고시원리모델링 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 43

23 2. 사회주택활성화를위한사회적금융구축 사회주택리츠조성및운용사회주택리츠는사회주택부동산펀드보다초기조성금액이큰만큼실질적으로부동산개발사업에투자해야한다는조건이있으므로, 사회주택공급확산에더욱기여하며, 장기적으로는비영리형부동산개발회사의역할을담당할수있을것으로기대된다. 사회주택리츠는초기자금구성의성격에따라공공주도리츠와민간주도리츠로구분할수있다. 공공주도리츠의대표적인사례로는현재서울시와서울주택도시공사 ( 이하 SH공사 ) 가추진중인오류동사회주택리츠 1호사업을들수있다. 오류동사회주택리츠 1호사업은 50억규모의초기조성자금을서울시에서출자받은 SH공사에서 100% 구성하고, 자산관리회사 (AMC) 는현재서울형 SH리츠를운용중인서울투자운용이전담한후, 단계적으로 SH공사가보유하고있는리츠지분을민간사회적투자자들에게이양하는방법으로설계되었다. 목표지분율은의결권에있어서민간주도적인구조를만들기위해민간이 50.5%, SH공사가 49.5% 로설정하고있다. 반면민간주도리츠는초기리츠조성자금을민간이주도하여구성하는것이다. 조성자금중일부는주택도시기금으로부터투 융자받거나신디케이트방식으로일반금융권의대주단을구성하여조달할수있다. 하지만민간주도리츠의구성을위해서는무엇보다도민간이마중물역할을할수있는최소 10억이상의자금을자체조달할수있는능력을갖춰야만한다. 공공주도이든민간주도이든사회주택리츠를만드는데있어가장중요한요소는민간사회적투자자모집이다. 사회주택리츠는 15년이상자금을묶어둬야하는경우가발생할수있을정도로기본적인투자기간이긴상품이며, 공공성이강조되기에일반리츠의경우처럼시장수익률보다높은수익구조를기대하기는힘들다. 따라서공공성을인정해세제혜택등이주어져야하며, 사회적투자자의모집에있어서는사회공헌적성격의자금모집에도주력해야한다. 하지만아직까지우리나라기업들의사회공헌사업은수혜대상의빈곤도에초점을맞춘일회성사업이주를이루고있기때문에이와같이금융이연계된사회공헌사업은다소복잡하고낯설게느껴질수있다. 그러므로이번 SH사회주택리츠론칭을계기로장기적이고실효성이높은사회공헌투자에대한개념을지속적으로홍보해나가야할것이다. 사회주택리츠가활성화될경우, 매입확약의주체로서우리나라사회주택사업자들에대한자체신용보증역할도수행할수있다. 나아가비영리부동산투자회사 (Real Estate Investment Trusts, REITs) 로써영미권의 CDC(Community Development Company) 초기모델의형태로정착한다면, 궁극적으로는공공과영리민간회사로양분된우리나라부동산시장에서건강한부동산개발시장형성과사회주택공급확산의모체역할을담당하는또다른축으로발전할수있을것이다. 사회주택리츠설립과정 서울사회주택리츠기본설계 사업자컨소시엄구성 ( 건설, AMC 등 ) 사회적투자자 ( 기부자 ) 재무적투자자모집 1호사업부지탐색 / 선정국토부인가등록 (REITs 사업자 ) 사업계획서작성, 타당성검토 1호사업진행 ( 건설, 임대 ) 토지확보공공부지, 역세권, 정비사업, 노후주택 SH 공사 AMC 토지임대 자산관리 투자자 SH 공사, 민간 배당 준공 투자 서울사회주택리츠 이자지급 융자 기금, 은행 CM (SH공사) 시공사 준공후임대 임대료 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 45

24 3. 사회주택활성화를위한환경조성 법 제도의정비와재원조달방안의확보는사회주택공급을위한가장중요한전제조건이다. 하지만이것만으로는사회주택의전국적확산을기대할수없다. 사회주택의활성화를위해서는공급자는물론입주자의사회주택접근성을높이고, 사회주택에대한사회적인식을제고해, 사회주택을 부담가능한임대료로, 안정적인거주기간을보장받으며, 맞춤형공동체안에서이웃과함께할수있는매력적인삶의공간 으로만들어야한다. 1) 사회주택바우처제도운영 입주자의입장에서는소득분위에따라자기부담금이줄어들수있으므로, 사회주택입주의문턱이낮아진다. 공급자의입장에서는바우처를통해최소한의수익성을보장받을수있으므로주택의공급및관리에있어서더욱더품질을높일수있다. 사회주택바우처제도의운영은소셜믹스를통한사회통합분위기형성에도기여한다. 다양한소득분위의계층이함께살수있기때문이다. 따라서사회주택이추구하는가장기본적인사회적함의를담고있는지원제도라고도볼수있다. 소득분위에따라월임대료를차등지원하는사회주택바우처제도의운영은입주자와공급자 모두의입장에서사회주택에대한접근성을높일수있는가장좋은방법중하나다. 2) 부분임차가구기준정립을통한융자지원책마련 시대의변화와함께주거에대한대중의생각은달라지고있고, 사회주택은변화한대중의요구 사회주택바우처제도예시 임대료 : 월 50만원임대보증금 : 300만원 를가장잘반영한새로운주거문화라고볼수있다. 하지만기존의제도는새로운흐름을미처담지못해혼선을야기하기도한다. 공유주택 ( 쉐어하우스 ) 입주자들이겪는어려움이그대표적인예다. 주택도시기금은방, 출입문, 부엌, 화장실로구성된 독립된주거형태 만을대출 ( 버팀목전세 월세 50만원 자기부담금 30만원 자기부담금 20만원 자금대출 ) 이가능한주택으로보고있기때문이다. 독립된주거형태가아닌공간을임대해서살고있는가구는 부분임차가구 로간주되어대출대상이아니다. 하지만 2014년기준, 부분임차가구는 450,618 가구로전체임차가구의 5.8% 에이르며, 이중 375,996 가구가비주거급여, 무 자기부담금 주택, 연소득 6 천만원이하에해당하는기금지원대상가구이다. 10) 기금지원대상임에도불구하 50 만원 고, 독립된주거형태에거주하지않는다는이유만으로대출대상에서배제되는것은불합리한차 별이며, 부분임차가구의상당수가주거복지의측면에서가장취약한이들임을생각할때, 부분임 주거급여 20만원 주거급여 30만원 차가구에대한기준은새로정립되어야하고, 이에따른융자지원책도반드시마련되어야한다. 소득 수준 상 중 하 임대보증금 임대보증금 40% 지원 60% 지원 참고 10) 주택도시보증공사 (2015), 부분임차가구기금지원방안마련연구용역 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 47

25 3. 사회주택활성화를위한환경조성 3) 사회주택종합지원센터의전국화대중에게사회주택은여전히낯선개념이다. 뿐만아니라관심이있는예비입주자와공급자들조차사회주택에대한정보를찾기란여전히쉽지않다. 따라서사회주택활성화를위해서는보다체계적인홍보와지원, 관리가필요하다. 이를담당하는곳이바로사회주택종합지원센터다. 서울시의경우, 2016년 6월 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 에근거해 서울특별시사회주택종합지원센터 를개소하였다. 11) 사회경제적약자의주거개선및주거관련사회적경제주체의지원을체계적으로추진하고사회주택을활성화하기위해설립된서울특별시사회주택종합지원센터의역할은다음과같다. 서울특별시사회주택종합지원센터의역할 12) 1 종합지원센터사업계획의수립및시행 2 사회경제적약자의주거실태조사 3 사회경제적약자의주거개선을위한주택재고 택지등자원조사및관리 4 주거관련사회적경제주체현황조사및발굴 육성 5 주거관련사회적경제주체에대한지원사업계획의수립 실행 평가지원 6 주거관련사회적경제주체및사회경제적약자의네트워크사업사회주택공급의지역불균형은사회주택의주요논점중하나이다. 예비입주자와공급자를위한지원뿐아니라사업계획수립, 실태조사, 네트워크구축등사회주택의건강한발전을위한다양한활동을제공하는사회주택종합지원센터의전국화는사회주택의전국적확산에크게기여할것이다. 현재논의중인민간임대주택에관한특별법개정안은중앙단위의사회임대주택지원센터를설치 운영할것을제안하고있다. 4) 체계적인사회주택공급자육성및역량강화필요사회주택종합지원센터의전국화는사회주택공급의전국적확산에꼭필요한요소이다. 그러나종합지원센터의설치및운영만으로는사회주택의지속가능성을보장할수없다. 사회주택은민간의역량과공공의지원이협력하여이루어지는사업이기때문이다. 사회주택활성화를위해서는무엇보다다양한역량을갖춘공급자들의참여가가장중요하다. 하지만사회주택은일반시장가격논리에의한주택사업이아니기때문에, 현재로서는민간참여자들의수가제한적이다. 따라서제한적영리를추구하려는사회적기업이외에다양한건설관련사회적경제주체들을발굴하고육성하는체계적인교육시스템이필요하다. 또한무제한적영리만을추구하는주택사업자가아닌선한가치를추구하는주체들이많이양성되기위해서는사회적가치추구에따른다양한인센티브제도와함께이들을향한사회의응원과지원도이어져야한다. 기존사회적경제주체들을위한역량강화프로그램도필요하다. 이들은이미자신의이익일부를희생해사회에환원하고, 제한적영리활동을통해사회적가치를추구하는것을조직의미션으로삼고있기때문에, 건설관련실무등에있어서실질적인역량을강화할수있는교육이뒷받침된다면, 공공임대주택과민간임대주택으로양분화된우리나라주택시장에서호혜성에입각한대안적주거모델로서사회주택을대량공급할수있는주체로성장할수있을것이다. 사회주택공급자의발굴, 육성, 역량강화를위해서는사회주택공급자스스로의역할도무척중요하다. 사회주택공급자들의네트워크가강조되는것도이때문이다. 당사자조직의네트워크가사회주택의 ( 사회주택종합지원센터와같은중간지원기관이아닌 ) 중간지원조직이되어사회주택의공공성을확보하고스스로의역량을강화시켜나갈때, 사회주택은대중의지지속에전국적으로확산되며제역할을수행할수있을것이다. 참고 11) 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례제 24 조 12) 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례제 25 조 한국사회주택협회백서 2 장. 사회주택활성화를위한정책제안 49

26 3 장. 사회주택모델 - 건축

27 1. 협동조합형사회주택 커뮤니티 사업설명입주자계약 / 계약금납입토지계약입주인설계참여 소통교육및입주자모집 커뮤니티행사 준공 설계확정및건축허가 철거및공사착공 공용공간설계회의 준공 설계부터함께하는협동조합주택 직접그린내집이설계도면으로 건축 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 53

28 1. 협동조합형사회주택 1) 특징 개인이출자를통해공동으로주택을소유하고개별적으로이용 거주하는주택의규모와출자금액에상관없이 1인 1표행사 주거문제를해결하고싶다는공통의필요와욕구를충족하기위해주택의공급, 이용을우선시함 4) 참여기업 함께주택 2) 사회적의미 소통부재해결을통해입주민간관계회복 안정된집에거주할권리를갖고자하는공통의필요와욕구실현 적정임대료와안정된거주기간보장 3) 자금조달방식 함께주택 1호 - 위치 : 서울시마포구성산동 - 대지면적 : m2 - 연면적 : m2 - 세대수 : 10세대 (1인가구) 주택 매입 조합 보증부월세 출자보증금 조합원 ( 입주자 ) 사회투자기금 : 70% 함께주택 2 호 - 위치 : 서울시마포구망원동 - 대지면적 : m2 - 연면적 : m2 - 세대수 : 10세대 (1인가구 5집 +2인가구 5집 ) 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 55

29 1. 협동조합형사회주택 소행주 소행주 6 호 소행주 1 호 - 위치 : 부천 - 위치 : 서울시마포구성산동 입주완료 - 마을기업 3 곳, 9 가구입주 소행주 7 호 소행주 4 호 - 위치 : 과천 - 위치 : 서울시마포구성산동 입주완료 - 마을기업 5 곳, 11 가구입주 소행주 8 호 - 위치 : 서울시강서구화곡동 소행주 5 호 - 위치 : 서울시마포구서교동 입주완료 - 8 가구입주 2017 년현재서울시마포구에소행주 10 호착공중 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 57

30 2. 토지임대형사회주택 사업자 물건조사, 사업성분석 설계시공계약 융자신청 건축허가접수 ( 소유주명의 ) 시공사계약철거및착공 입주자모집일사전교육 준공 사업심사 ( 서울시 ) 토지매입 ( 명도 ) 완료 토지임대차계약 (SH) 준공 공공 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 59

31 2. 토지임대형사회주택 1) 특징 공공의토지를사회적경제주체에게 1% 의저리로 30~40년간임대 임차인은사회적경제주체가신축한주택에 10년까지거주가능 시세 80% 이하, 임대료인상률연간 5% 이내 4) 참여기업 녹색친구들 2) 사회적의미 주거안정성확보 토지비부담경감, 공공자산구축 3) 자금조달방식 녹색친구들성산 - 위치 : 서울시마포구성산동 대지면적 : m2 - 세대수 : 11세대 주택 건설 법인 임대운영 조합원 ( 입주자 ) 녹색친구들창천 - 위치 : 서울시서대문구창천동 388 임대 - 대지면적 : m2 - 세대수 : 11세대 지자체 : 토지 자체조달 공공기금 * 사회투자기금, 주택도시기금등 2017 년현재서울시관악구에녹색친구들행운착공중 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 61

32 2. 토지임대형사회주택 3. 고시원등준주택리모델링형사회주택 완두콩 사업자 완두콩 1 호 건물임대 리모델링시공 입주자모집 입주 - 위치 : 서울시성북구정릉동 세대수 : 10 가구 (1 인 1 실 ) 사업자선정심사 공공 (SH 공사 ) 리모델링비지원 두꺼비하우징장위동토지임대부주택 - 위치 : 서울시성북구장위동 연면적 : m2 - 세대수 : 10가구 ( 입주자 12인 ) 1) 특징 사회적경제주체가고시원등 15년이상된근린생활시설을리모델링해서청년에게재임대 시세 80% 이하, 임대료인상률연간 5% 이내 2) 사회적의미 준주택활용주거환경개선 청년주택공급 3) 자금조달방식 녹색친구들, 아이부키, 안테나 서울시 리모델링비지원 ( 공사비의 70% 이하 ) 사회적경제주체 임차료 주택소유자 연희자락 사업비대출 ( 사업비의 90%) 전대료 - 위치 : 서울시서대문구연희동 대지면적 : m2 사회투자기금 입주민 - 연면적 : m2 - 세대수 : 48 세대 4) 참여기업 선랩건축사사무소 두꺼비하우징 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 63

33 3. 고시원등준주택리모델링형사회주택 5) 리모델링전후비교 리모델링전 3, 4 층각 25 실총 50 실 리모델링후 3, 4 층각 8 실총 16 실 커뮤니티시설확보 1 인당거주면적증대 모든방에창문확보 쾌적함과안정성증대 출처 : 썬랩건축사사무소 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 65

34 4. 빈집살리기형사회주택 사업자 빈집임대입주자모집교육사업기금대출리모델링비지원 ( 시 구 ) 공공 입주 4) 참여기업 두꺼비하우징 해맑은주택협동조합 나눔주택 1) 특징 사회적경제주체가빈집을리모델링해서청년등에게재임대 시세 80% 이하, 임대료인상률연간 5% 이내 2) 사회적의미 빈집으로인한주거환경악화문제해결 청년주택공급 3) 자금조달방식 서울시 리모델링비지원 ( 공사비의 50% 이하 ) 사회적경제주체 임차료 주택소유자 사업비대출 ( 사업비의 90%) 전대료 사회투자기금 입주민 낡고험한주택을새로운공간으로변모시키는빈집살리기형사회주택. 더저렴하고더좋은공간을만들기위해사회주택공급자들이직접공사를하기도한다. 출처 : 두꺼비하우징 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 67

35 4. 빈집살리기형사회주택 5) 리모델링전후비교 리모델링전 ( 좌 ) / 후 ( 우 ) 리모델링전 ( 좌 ) / 후 ( 우 ) 출처 : 두꺼비하우징 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 69

36 5. 매입형사회주택 사업자 맞춤형설계감정평가토지계약 인허가착공입주자모집및교육 준공 이전등기 운영협약 사업자모집공고선정심사사업시행약정 설계검토 품질점검 준공 이전등기 운영협약 공공 3) 자금조달방식 사회투자기금 ( 주택도시기금등 ) 융자 상환 보증 공공 융자 홀몸어르신맞춤형매입임대주택 ' 보린주택 ' 입주식 1) 특징 지자체 ( 지역사회 ) 에서필요한사회적서비스를위한시설을사회적경제주체가 사회적경제주체 ( 협동조합, 사회적기업, NPO 등 ) 건설매각임대사회공공주택 입주자 기획및건축하여공급 매각대금 2) 사회적의미 맞춤건축및사회적서비스제공 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 71

37 5. 매입형사회주택 4) 참여기업 아이부키 보린주택 4 호 보린주택 ( 홀몸어르신주택 ) 1 호 - 위치 : 서울시금천구독산로 24 가길 16 - 연면적 : m2 - 세대수 : 16 세대 - 위치 : 서울시금천구독산로 4 가길 38 - 연면적 : 431 m2 - 세대수 : 16 세대 보린주택 민간사업자를대상으로설계공모를진행, 노인입주자특성에맞춘집이건축되면 서울시가매입해공공주택으로공급 (10 만원대임대주택 ) 보린주택 3호 - 위치 : 서울시금천구독산로 56길 연면적 : m2 - 세대수 : 14세대 - 다목적실, 옥상텃밭등쉐어형공간제공 - 어르신맞춤형엘리베이터설치 - 계단및복도에장애인용핸드레일설치 - 현관내접이식의자설치 - 태양광패널설치를통한전기료절감및친환경주거환경조성 홀몸어르신주택이후, 1 인청년창업자를위한 도전숙, 신혼부부주택, 여성안심건축, 한부모조손가정주택 등 맞춤형복지 를실현하는 주택들이확산되고있다 한국사회주택협회백서 3 장. 협회의역량 - 건축 73

38 4 장. 사회주택모델 - 운영 74 75

39 1. 공동체와사회주택 ( 국토부사회적주택사례 ) 1) 사회적의미 청년, 장애인, 소년원출신등주거취약계층을위한맞춤형프로그램및커뮤니티운영 함께하는공간을통한삶의변화 새로운형태의공동체문화형성 커뮤니티운영프로그램 2) 참여기업 해맑은주택협동조합, 민달팽이주택협동조합, 나눔과미래, 두꺼비하우징등 3) 맞춤형프로그램운영및공동체활동 청년창업맞춤형교육프로그램 액세서리창업교육 공동체취미활동 입주민행사 출처 : 서울성북구장위동하우스 ( 해맑은주택협동조합 ) 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 77

40 2. 청년과사회주택 1) 사회적의미 청년을위한주거공급및공동체프로그램운영 청년에게필요한주거의제발의 2) 참여기업 민달팽이주택협동조합, 코티에이블, 우주, 나눔과미래, 해맑은주택협동조합등 3) 청년주거의제발의 청년들을위한주거기획강좌 서울시월세지도제작 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 79

41 2. 청년과사회주택 3. 맞춤형복지와사회주택 1) 사회적의미 지역사회에서필요한사회서비스제공시설을사회적경제주체가기획, 건축해공급 맞춤형건축뿐아니라사회서비스함께제공 2) 참여기업 청년주거빈곤전국지도서울편 주거빈곤률기존 1. 최저주거기준미달 2. 지하 옥탑거주 3. 주택이외의기타거처거주 4. 주거비과부담 ( 출처 : 통계청, 사회조사 ) 아이부키 보린주택 공용공간 ( 돌봄, 공동취사 ) 과홀몸어르신간노노 ( 老老 ) 케어로 고독사방지및지역사회사랑방역할 대선예비후보들의주거정책살펴보기 주거안전실태조사 출처 : 민달팽이주택협동조합 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 81

42 3. 맞춤형복지와사회주택 4. 일자리와사회주택 1) 사회적의미 안정적인상업지공급을통해젠트리피케이션방지 소상공인커뮤니티활성화 2) 참여기업 공무점 Before 답답한주거환경 After 쾌적한주거환경 어쩌다가게동교 나눔과미래 매입임대주택 거리노숙인현장상담및입소, 자활상담, 주거및일자리, 문화및의료서비스제공 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 83

43 4. 일자리와사회주택 어쩌다집연남 어쩌다가게망원 근린생활시설 쉐어하우스 서점 꽃집 커뮤니티시설 사무실 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 85

44 5. 문화ㆍ예술과사회주택 1) 사회적의미 예술인들을위한주거와작업공간결합 커뮤니티카페와예술활동등을통해지역사회에문화 예술공간및프로그램공급 예술인과지역사회가소통하는창구역할 지역과함께하는문화 예술프로그램 2) 참여기업 안테나, 공무점 3) 공간을통한지역사회와문화 예술의결합 문화를통해지역사회와소통하는커뮤니티공간 거리전시회 헬로문래 문래동창작촌발간지 문래동네 거리문화제 출처 : 안테나 독립영화상영제 인디필름데이 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 87

45 6. 사회적경제주체의마을재생 ( 산새마을이야기 ) 1) 사회적의미 주민과지자체, 사회적경제주체가한마음이되어마을재생 산새마을이전모습 2) 참여기업 두꺼비하우징 3) 산새마을이야기 산새마을현재모습 주민과함께산새마을만들기 한국사회주택협회백서 4 장. 협회의역량 - 운영 89

46 5 장. 사회주택모델 - 비전

47 1. 공공결합형사회적경제주체간컨소시움모델 1) 특징 전문분야가다른사회적경제주체가컨소시움을구성하여공공결합형주거공급및운영 2) 사회적의미 아이들을위한작은도서관 아트숍 & 갤러리 이웃과함께해서더즐거운오픈키친 지역의사회적필요를다양한사회적경제주체간컨소시움을통해대응 개별주택사업을넘어선지역개발가능 사회적기업역량집중및지역재생파급력증대 3) 대표사례 연희자락 전문분야가다른사회적경제주체가모여, 각자의전문영역에서다양한콘셉트로새로운 주거문화를위한실험을펼치는가운데주택의조화추구 참여기업 녹색친구들 건설및공급, 친환경건축 아이부키 연희자락 맞춤형주택공급, 공동체형성및지역사회연계 안테나 문화, 예술영역, 커뮤니티운영 커뮤니티카페 예술가들의활동무대 동네영화관 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 93

48 1. 공공결합형사회적경제주체간컨소시움모델 2. 택지개발모델 사업단계별협업 1) 특징 구분 녹색친구들 - 주택건설 - 아이부키 - 공동체 - 안테나 - 홍보및마케팅 - << 공동 >> - 경영지원 - 협동조합형아파트단지개발 사업준비단계 건설단계 입주자맞춤형설계 공동체공간디자인기획 인허가 시공사선정 시공착수 기초공사, 골조공사 시공관리감독 입주자수요조사 입주자대상선정 공동체운영계획 입주자협의회 공동체협의회구성 마을네트워크구성 홈페이지, 앱플랫폼구축 입주자모집및선정 사회주택홍보 대기입주자모집및 관리 자금조달 자금운영 기성자금관리 2) 사회적의미 다양한공동체활성화프로그램기획및운영 공동체경제를활성화할수있는커뮤니티비즈니스와일자리창출을통해국책사업의취지에맞는공익성과공공성확보 아파트가단순한주거시설을넘어공동체를복원하고, 지역사회에공헌할수있는사회통합의거점으로진화 운영관리단계 건물유지보수 수선, 관리 공동체관리 공동체프로그램기획 공동체규약, 규율 마을네트워크 협력운영 입주자커뮤니티 플랫폼운영 토지임대료지급 임대료관리 공동체활동비운영 및관리 3) 대표사례 WE STAY' 참여기업 더함 핵심콘셉트 01 입주자 = 공급자 = 운영자 개발단계부터협동조합을통한지분출자 : 건축비절감, 자본이익의공동체귀속화 개발및공동체운영과정에주도적참여 02 Affordable Housing 월소득 200 만원 (10 분위중 2 분위 ) 가구도 주거비부담가능수준 의무임대기간후에도지속가능한거주가능성확보 주거비용뿐아니라, 관리비용, 생활비용절감극대화 03 아파트형마을공동체조성 공동체활성화프로그램기획 / 운영 다양한커뮤니티공간조성 / 운영 지역사회와연계한공동체경제확산 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 95

49 2. 택지개발모델 공동체사업을통한일자리창출및지역상생계획 안전 재미 전문서비스 정규직 5, 자원봉사 2 일자리 창출계획 구분의료생협법률재무 협동 신뢰 APT 관리 정규직 25 생활필수형 정규직 11, 파트타임 30, 자원봉사 19 구분임대관리주택관리커뮤니티관리 구분생협공유자동차인문 / 사회 / 문화예술주민참여택배 100개학교정규직 1, 파트타임 14, 자원봉사 17 구분메이커스스페이스성인체육교실인문 / 사회 / 문화예술법률 / 의료피트니스센터 보육및교육정규직 4, 파트타입 25, 자원봉사 23 구분협동조합어린이집마더센터 / 공동육아방과후학교마을광장공유서가먹거리정규직 6, 파트타입 6, 자원봉사 11 구분마을식당 / 반찬가게저녁도시락공유부엌 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 97

50 2. 택지개발모델 자금조달방식 자기자본 (20%) 주택도시기금 ( 우선주 ) 민간사업자 ( 보통주 ) - 사회적기업더함 - 주택협동조합 - 임팩트투자기관 - 시공사 / 자산관리회사기타출자자등 타인자본 (20%) 외부기관 : 민간차입, 기금융자 입주자 : 임대보증금 투자자 총사업비선확보 건설사 ( 시공 ) 토지매각 / 임대 차입 / 출자 이자 / 배당 책임준공 공사대금 ( 기성지급 ) 토지주 리츠 REITs 보증부월세 지방정부 / 개인조합원 ( 임차인 ) 매각대금 / 임차료 임대차계약 임대차납부 임대관리 자산관리수수료 자산관리업무 협동조합 주택임대관리 AMC( 자산관리회사 ) 조합가입및출자 WE STAY 지축 지역건설사 / 메이저건설사 국토부인가업체 WE STAY 별내 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 99

51 3. 사회주택에기반을둔지역재생회사 (CRC) 모델 1) 특징 주민재생주체양성을통한주민주도적도시재생 2) 실행프로세스 지자체기금조성및조례제정으로사회주택확대 지방자치단체의조례제정과기금조성을통해지역맞춤형사회주택유치및확대 사회주택공급자, 지역재생주체, 지자체간거버넌스를구성하여공공성높고유연한재생사업의거점공간으로활용 지역맞춤형사회주택으로지역재생역량강화 지역맞춤형사회주택을사회적경제조직과지역재생주체가직접개발 사회주택개발을통해젠트리피케이션대응임대주택및활동가거점공간확보 사회주택공급자 지역활동가 맞춤형사회주택 ( 공공지원임대주택 ) 거버넌스 임대주택중저소득층지역활동가문화예술가 젠트리피케이션대응 기금활용 토지계약금지원 기금조성 지방자치단체 조례제정 물리적재생 + 지역활동 공동체거점공간공용공간근생공간 수익확보를통한 공동체활동지속성제고 준공후기금상환 5 억기금조성시년간 50 억규모토지확보가능 5 년운용시 250 억규모의토지개발 약 300 세대의지역수요주거및 15 개소의공동체공간과상업공간확보가능 사회주택활성화조례 지역사회주택사업자우선지원 ( 협동사업포함 ) 지역사회주택개발및활용을위한 ( 평당 1500 만원상당의토지일경우 ) 거버넌스구축확대 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 101

52 3. 사회주택에기반을둔지역재생회사 (CRC) 모델 사회주택공급자와지역활동가의공동사업을통한물리적재생역량강화 사회주택공급자와지역활동가가공공지원임대주택공동사업시행 지역이활성화되어발생하는젠트리피케이션에대응할수있는공공지원임대주택先확보 지역활동가가건축기획, 자금활용, 공간개발의경험을쌓으며물리적재생역량강화 맞춤형사회주택운영을통해컨텐츠운영역량강화 안정적인주거제공으로세입자및지역활동가가지역재생의주체로참여가능 수요맞춤형커뮤니티공간및상업공간운영을통해지역사업의지속성확보 임대주택관리운영및주거복지상담으로지역사회영향력확대 주택건설시행노하우공유 지역활동경험공유 사회주택건축시행 ( 설계, 시공 ) 입주자모집부터커뮤니티운영까지 HUG, 기금등자금조달방안사회주택관련정책, 법률조언 지역자원활용한사회주택운영참여민관거버넌스구축안정적거점공간통한지역재생활동 지역주민 우선임대주택 청년창업 사회주택 아동돌봄 사회주택 여성안심 임대주택 전통시장청년 리모델링주택 공동사업 사회주택공급자 지역재생주체 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 103

53 3. 사회주택에기반을둔지역재생회사 (CRC) 모델 지역재생주체가참여하는지역재생회사 (CRC) 설립 지역맞춤형사회주택기반의지역재생주체를조직하여지속가능한지역재생환경조성 맞춤형사회주택을통해안정적이고지속가능한지역재생활동을위한기반마련 변화하는지역수요에능동적으로대응할수있는지역재생회사로성장 공연예술인맞춤임대 전통시장청년리모델링주택 공공청사복합개발 청년창업사회주택 아동돌봄사회주택 홀몸어르신공공주택 지역활동가맞춤주택 한국사회주택협회백서 5 장. 사회주택의모델과비전 105

54 부록

55 1. 사단법인한국사회주택협회연혁 2. 주요사업 2015년 1월 2015년 5월 2015년 7월 2015년 9월 2016년 6월 2016년 7월 2016년 9월 2016년 12월 2016년 12월 2017년 2월 2017년 4월 2017년 5월 2017년 6월 2017년 7월 2017년 8월 2017년 9월현재 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 제정사회주택협회창립총회 (30개회원사 ) 공동체주택아카데미및순회설명회진행네덜란드사회주택연수단참가서울특별시사회주택종합지원센터설립서울시와민관협력형사회주택사업시행제1회사회주택아카데미진행 민간임대주택특별법 개정국회토론회서울시사회주택전시회참가민간임대주택특별법국토교통위상임위통과경기도사회주택정책토론회공동주최전주시도시재생토론회참여유럽사회주택연수단참가국토교통부주거복지지원과사회주택현장탐방및간담회진행국토교통부뉴스테이정책과사회주택현장간담회진행 49개회원사참여 사회주택활성화정책제안 균형적지역발전을위한도시재생민관협력모델제시 사회주택공급자의안정적성장과시민자산화모색 사회주택입주자복리증진및유대강화 다양한사회적가치실현을위한연대활동 사회적경제활성화의지역거점구축 지역별사회주택종합지원센터및전국통합정보센터구축 도시재생및사회주택전문가양성체계마련 사회주택관련국내및국제적협력모색 한국사회주택협회백서부록 109

56 3. 회원사 단체명대표메일연락처웹사이트 단체명대표메일연락처웹사이트 나눔하우징 nanumhousing.modoo.at 건설사회적경제협동조합 주식회사녹색친구들 greenfriends.co.kr 도시마을건축사사무소 dosimaeul.net 동네목수 samsun4.tistory.com ( 주 ) 두꺼비하우징 toadhousing@hanmail.net 민달팽이주택협동조합 minsnail.housingcoop@gmail.com minsnailunion.tistory.com 블랭크 help@blankin.net 새로운사회를여는연구원 edu@saesayon.org saesayon.org 서울소셜스탠다드 info@3siot.org 서울주거복지사회적협동조합 seoul-jgbj@hanmail.net ( 주 ) 선랩건축사사무소 labp_sh@naver.com 주거복지연대 sos35799@hanmail.net 지역재생협동조합우리동네 wrdncoop@gmail.com wrdncoop 함께주택협동조합 with0803@daum.net cafe.daum.net/housingco-op 사회적협동조합희망동네 7dongkwan@hanmail.net cafe.daum.net/hopedongjak WOOZOO woozoo@woozoo.kr 함께꿈꾸는마을 maeul_story@naver.com maeulstory.com ( 주 ) 포럼디앤피 contact@forumdnp.com forumdnp.com 도시공감협동조합건축사무소 dosi0gam@naver.com ( 주 ) 코티에이블 info@cotable.kr 노나메기 nonamegi09@hanmail.net ( 주 ) 소통이있어행복한주택만들기 phsup@hanmail.net cafe.naver.com/cooperativehousing 다울건설협동조합 daul86@daum.net cafe.daum.net/daul.86 아이부키 ssh05@daum.net 상주건축협동조합 cafe.daum.net/sjbuild ( 주 ) 금빛가람종합개발 company@goldenriver.co.kr goldenriver.nehard.kr 어반소사이어티 contactus@urbansociety.co.kr urbansociety.co.kr ( 주 ) 어반플로팅오피스 chesuni@naver.com urbanfloatingoffice.com 어반하이브리드 urbanhybrid@urbanhybrid.co.kr urbanhybrid.co.kr 녹색건축시설관리협동조합 큐브디자인건축사사무소 주식회사프로메사이트 artkis@daum.net cafe.daum.net/cooph archgiin@hanmail.net cubehausys.modoo.at oracleamc@gmail.com 일상예술창작센터 livingnart@naver.com 유한책임회사더함 selc.case@selaw.co.kr 한국사회주택협회백서부록 111

57 3. 회원사 단체명대표메일연락처웹사이트 완두콩주택협동조합 m.cafe.daum.net/wandookong CSR impact csrimpact.co.kr 안테나 ant3na.com 같이사는주택협동조합 도비바다쉐어하우스 baadaa.kr 협동조합큰바위얼굴 해맑은주택협동조합 dreamken.modoo.at 유한회사인제하우징 마을과집한국사회주택협동조합 ( 주 ) 공무점 gongmoojeom@gmail.com 사단법인한국해비타트 khabitat@habitat.or.kr 안하우스 m.kwon@ahn.house 유니버설하우징협동조합 ablehub@hanmail.net ablehub.kr/organ/housing 한국주거복지사회적협동조합 ewc0479@hanmail.net (2017 년 8 월 31 일기준 ) 한국사회주택협회백서부록 113

58 본제작물의저작권및판권은한국사회주택협회에있습니다. 발행일발행처발행인기획디자인제작 2017 년 9 월 29 일 사단법인한국사회주택협회 이사장김종식 이광서, 배정훈, 김푸르매 박별라 ( 주 ) 파랑새 한국사회주택협회백서