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1 계량분석 / 이슈 재건축과감가상각 : 아파트의잠재보유비용 목차 I. 기로에선한국의아파트... 1 II. 아파트감가상각비 Upside potential 이아니라 downside risk 가중요한시점 1) 아파트가격안정기에는감가상각을비용으로처리해야함 2) 아파트보유비용을소득으로충당할수있는지여부가아파트가격을결정할것 2. 아파트의유형자산과무형자산 3. 결론및분석의한계 III. 지역별분석 전국 2. 수도권 1) 서울특별시 2) 인천광역시 3) 경기도 3. 충청권 1) 대전광역시 2) 세종특별자치시 3) 충청남도 4) 충청북도 4. 호남권 1) 광주광역시 2) 전라북도 3) 전라남도 5. 영남권 1) 부산광역시 2) 대구광역시 3) 울산광역시 4) 경상남도 5) 경상북도 6. 제주 강원 1) 제주특별자치시 2) 강원도 아파트가격의 downside risk 판단이중요한시기 과거아파트매수판단의기준은어느지역의아파트가더오를까였다. 하지만 아파트가격의상승여력이크게낮아진지금가장중요한것은아파트가격이떨 어질것인가에대한판단이다. 아파트를바라보는시각이 upside potential 을추 구하는투자자산에서주거안정성을보장해주는가치보존자산으로바뀌었기때 문이다. 이러한관점에서우리는감가상각비를고려한아파트의보유비용이아파 트가격의 downside risk 를판단할수있는중요한척도라고생각한다. 현재아파트감가상각비는잉여소득으로충당가능 - downside risk 낮음 우리는아파트가격의감가상각비를추정하기위해국토교통부의 215 년아파트 매매실거래가 73 만건을분석했다. 그결과서울특별시아파트의평균감가상각 비는 1,97 만원, 부산광역시는 631 만원등으로 2 인이상도시가구의잉여소득 으로충분히충당할수있는수준이다. 따라서아파트가격의 downside risk 는 크지않은것으로판단한다. 주거권비율이높은수도권과주요광역시아파트가상대적투자매력높음 아파트를매매한다는것은아파트의물리적인가치와그아파트에거주할수있 는주거권을거래한다는것을의미한다. 물리적가치는감가상각이되는유형자 산인반면, 주거권은인플레이션헷지가가능한무형자산이다. 우리의분석에따 르면주거권가치가높은수도권과주요광역시의아파트가상대적으로투자매력 이높다. 아파트가치분해개념 가격 3. 새로운사이클시작 1. 감가상각효과 ( 연식에따른아파트가격하락 ) 2. 재건축 ( 용적률상한선에다다른아파트의경우, 순수재건축비용만반영 ) 건물의물리적가치 (1.9 억원 ) 감가상각대상 안혁, CFA ray.ahn@truefriend.com 주거권 인플레이션헷지 김영현 younghkim@truefriend.com 연식

2 I. 기로에선한국의아파트 아파트 - 한국의대표적인재테크자산 아파트는오랫동안한국의대표적인재테크수단으로각광받았다. 한국의고도성장과부동산개발, 그리고인구증가의영향으로지속적으로높은수익을가져다주었기때문이다. 또한주거안정성을최우선으로하는정부정책의영향과가계자산에서의부동산비중등을감안하면아파트가격에대한높은관심은앞으로도이어질것이다. 아파트가격하락론증가 하지만장밋빛전망이대부분이었던과거와달리, 최근몇년간아파트가격에대해부정적인견해를가진사람이늘어나고있다. 이들의주장은크게 1) 일본을닮아가는한국의인구구조, 2) 경기침체, 3) 가계부채등에근거를두고있다. 특히현재한국사회에서벌어지는여러가지사회경제적현상들이과거부동산버블을경험한일본을닮아가고있다는위기감이다수의공감을얻으면서이들의주장이빠르게확산되고있다. 반면아파트가격상승론을주장하는사람들은 1) 여전히다른나라에비해싼한국부동산, 2) 전월세주거비용이높은데따른매매수요증가, 3) 부동산가격하락의부정적영향을고려한정부의선제적공급조절등의근거를제시한다 < 표 1>. < 표 1> 아파트값전망에대한상승론과하락론 태도 전문가 고종완한국자산관리연구원장 의견 - 집값이비싸기로유명한홍콩, 뉴욕, 런던등글로벌대도시고급주택의경우 3.3 제곱미터당매매가가 2 억 ~4 억원에달하는반면, 국내의고급대형아파트실거래가격이높게는 3.3 제곱미터당 6 만원대인것을감안하면분양가는앞으로도상승여력이남아있음 출처 "[TOPIC] 3.3 m2당 4 만원강남집값거품논란 수요부족땐급락세 vs 공급조절로안정 ", 매경이코노미 (215127) 상승론 심교언건국대부동산학과교수 - 불경기와겨울철비수기등의시기적악재에의해부동산거래가위축될수는있지만일시적인경우가많고, 경제가안정을찾는다면부동산거래는중장기적으로문제가없음 " 아파트값하락, ' 장기내림세 ' vs 일시적 ' 조정수준 '", 뉴시스 (216221) 두성규한국건설산업연구원연구위원 - 대출의이자비용보다는월세의주거비용이더높기때문에작은규모라도집을사는것이좋음 - 아파트는소비재이며, 소비자들은새로운아파트에살고싶은선호가있기때문에수요는계속해서창출될것 " 아파트, 혼란의시장 ", SBS 스페셜 (215111) 권강수창업부동산정보원이사 년하반기 LTV, DTI 규제가강화되면주택시장이급격한하락국면에접어들우려가큼 " 기로에선부동산시장 ", 매일경제 (216219) 하락론 선대인선대인경제연구소장 년부터아파트분양시장에서물량공급이엄청나게이뤄지고있고, 이는공급과잉 - 미국금리가 3.75% 까지올라가면한국은행기준금리는 5%, 주택담보대출금리는여기에 1.5 ~ 12%p 더붙게될것이기때문에빚내서분양받은사람들은잔금치르고입주할수있을지의문 "[ 한국경제, 부동산에길을묻다 3] 218 년부동산위기론왜죠?", 노컷뉴스 (21512) 조명래단국대도시지역계획학과교수 년아파트값이오른것은시장에따른결과가아닌정부의규제완화에따라비정상적으로생긴결과 - 물가상승률이낮고, 수출둔화및실질소득이떨어지는추세가지속되면부동산시장은악재를맞이할수있음 " 아파트값하락, ' 장기내림세 ' vs 일시적 ' 조정수준 '", 뉴시스 (216221) 장기적으로물가상승률에준하는상승전망 지난 1월당사의부동산시장의 New normal 보고서에서도언급했다시피 1, 일본사례를적용해한국의아파트가격이붕괴될것이라고주장하는것은다소무리가있다고판단한다. 그렇다고아파트상승론에서주장하는높은상승률역시실현가능성이높지않다고본다. 결론적으로향후아파트가격은장기적으로물가상승률에준하는상승세를보이며안정화될가능성이높다. 1 한국투자증권, < 부동산시장의 New normal >, 이경자, 박정우,

3 아파트가격하락론은시장의건설적인논의를불러일으켜 어찌됐던아파트가격하락론이과거에비해많은지지를받고있다는점은아파트가격에대한활발한논의를유발하는긍정적인효과를가져다주었다. 전망의맞고틀림을떠나, 이들이제시하는다양한데이터들은그동안다른자산대비계량적인자료가부족했던부동산가격분석에새로운프레임을제시했다는점에서충분히가치가있다. 다양한의견과데이터는앞으로시장참여자들이위험과기회요인을좀더객관적으로판단할수있게하고, 더나아가정책담당자가정책을수립하는데에도많은도움을줄것으로확신한다. 보고서의목적 : 새로운관점의아파트가격전망 이보고서역시시장의다양성을넓힌다는차원에서그동안시장에서크게다루지않았던 감가상각을고려한보유비용분석 을통해아파트가격을분석해보고자한다. 아무쪼록이보고서를계기로아파트가격에대한활발한논의가이어져아파트의적정가치를찾는데많은도움이되었으면하는바람이다. 2

4 II. 아파트감가상각비 1. Upside potential 이아니라 downside risk 가중요한시점 아파트가격의 downside risk 판단이중요한시기 과거아파트매수판단의기준은어느지역의아파트가더오를까였다. 하지만아파트가격의상승여력이크게낮아진지금가장중요한것은아파트가격이떨어질것인가에대한판단이다. 이는아파트를바라보는시각이 upside potential 을추구하는투자자산에서주거안정성을보장해주는가치보존자산으로바뀌었다는것을의미한다. 감가상각을고려한아파트보유비용이아파트가격의 downside risk 판단척도 이러한관점에서우리는아파트의보유비용이아파트가격의 downside risk 를판단할수 있는중요한척도라고판단하며, 이보유비용의중심에는그동안고려되지않았던감가 상각비가자리해있다. 아파트보유비용이잉여소득보다작을경우현재아파트가격은유지가능 향후아파트가격의 downside risk에대한우리의판단기준은간단하다 [ 그림 1]. 세입자와차이가나는아파트소유자의보유비용을감가상각비 + 재산세로정의했을때, 한가구의잉여소득 ( 저축가능액 ) 이보유비용보다크면현재아파트가격은충분히유지가능하지만, 반대로보유비용이잉여소득보다크면아파트가격은하락할가능성이높다는것이다. [ 그림 1] 아파트 downside risk 판단모델 보유비용 < ( 감가상각비 + 재산세 ) ( 저축가능액 ) 잉여소득 Downside risk 낮음 ( 현재아파트가격충분히유지가능 ) 보유비용 > ( 감가상각비 + 재산세 ) ( 저축가능액 ) 잉여소득 Downside risk 높음 ( 아파트가격하락가능성높음 ) 감가상각비를근거로 downside risk를판단하려는이유는크게두가지다. 1) 아파트가가격안정기에접어들면서감가상각비가부각될것이고, 2) 세대간상속 / 증여가증가하면서아파트의절대가격보다상속 / 증여받은세대의소득으로아파트보유비용을감당할수있는지의여부가과거보다더중요해질것이기때문이다 2. 2 자녀결혼에부모가금전적으로지원해주는것도일정의증여로볼수있다. 3

5 과거아파트가격순환패턴 재개발로가격상승기대 1) 아파트가격안정기에는감가상각을비용으로처리해야함회계적으로볼때, 아파트와같은유형자산은취득이후감가상각을통해비용으로처리되어야한다. 하지만과거아파트가격상승기에는감가상각비가크게이슈가되지않았다. 1) 아파트가격이지속적으로상승해감가상각을체감할수없었고, 2) 재개발로추가이익을얻을수있었기때문이다. 과거아파트거래데이터가축적되지않아확신할수없지만, 시간흐름에따른아파트가격의순환과정은 [ 그림 2] 의궤적을그렸을가능성이높다. 다시말해부동산가격상승시기에는연식에따른아파트가격하락이일어나지않고, 오히려재개발이후용적률상승으로연식이오래된아파트의가격이올라가는사이클을이어갔을것이다. [ 그림 2] 과거아파트가격순환과정추정 [ 그림 3] 현재또는향후아파트가격순환과정전망 가격 4. 새로운사이클시작 3. 재개발 가격 3. 새로운사이클시작 2. 재건축 ( 용적률상한선에다다른아파트의경우, 순수재건축비용만반영 ) 1. 아파트가격상승으로연식에따른감가상각이관찰되지않음 2. 재개발기대로상승 ( 용적률상승에대한자산가치증가반영 ) 1. 감가상각효과 ( 연식에따른아파트가격하락 ) 연식 연식 향후아파트가격순환패턴 감가상각후재건축 하지만아파트가격이안정기에접어들면 [ 그림 3] 과같이연식에따른감가상각이본격적으로부각될것이다. 이경우오래된아파트일수록가격이하락하며용적률상한에이른대부분의아파트의경우재건축을통해다시신규아파트가격으로돌아가는궤적을그릴가능성이높다. 감가상각효과는현재실거래가에반영 실제로 215년국토부실거래가데이터를분석해본결과용적률상한에이르지않은 3 년이상의노후된아파트를제외하면연식증가에따른아파트가격하락, 즉감가상각효과가뚜렷이나타난다 [ 그림 4, 5]. 이중신규분양과재건축이슈에서자유로운 5년에서 2년연식의전용면적 아파트를샘플로할경우 3, 서울특별시아파트의연평균감가상각비는 963만원, 부산광역시는 58만원으로나타났다. 여기에재산세를고려한총보유비용은서울특별시 1,97만원, 부산광역시 631만원으로추정된다. 3 비도심지역의경우, 재개발에기대에따른아파트가격상승효과가뚜렷하게나타나지않는다. 4

6 [ 그림 4] 건축연식에따른도심지역단위면적당매매가 ( 전용면적 ) [ 그림 5] 건축연식에따른비도심지역단위면적당매매가 ( 전용면적 ) 8 서울특별시 부산광역시 3 전라북도 경상북도 7 감가상각 재개발효과 15 감가상각 3 2 감가상각 자료 : 국토교통부, 한국투자증권 자료 : 국토교통부, 한국투자증권 아파트가격대비임금비율관점에서현재아파트가격은비쌀수도 2) 아파트보유비용을소득으로충당할수있는지여부가아파트가격을결정할것아파트가격하락을전망하는하락론에서내세우는근거중의하나는아파트가격이임금수준에비해비싸다는점이다. 214년경실련보고서에따르면, 서울의중간가격아파트가격이 1인당 GDP의 19.5배, 최저임금의 39.4배라는점이이와같은논리의대표적인사례이다 4. 하지만향후아파트가격은보유비용대비잉여소득비율에따라결정될것 하지만우리는매매가 / 임금비율보다감가상각을고려한아파트보유비용을잉여소득으로충당할수있는지의여부가향후아파트가격판단에중요한지표가될것으로확신한다. 그이유로한국사회가상속 / 증여의시대로접어들었다는것을꼽을수있다. 과거아파트신규매수는한국전쟁이후무 ( 無 ) 에서시작한현재은퇴세대가임금소득과적절한레버리지를결합해이루어졌다면, 현재신규구매층은미래또는현재은퇴세대의상속 / 증여를통해그비용을충당할가능성이점점더높아지고있기때문이다. 이경우, 아파트가격의절대금액보다감가상각을고려한보유비용을현재소득으로감당할수있는지의여부가과거보다더중요해질것이다. [ 그림 6] 215 년 2인이상가구흑자액평균 ( 도시, 소득 5 분위별 ) [ 그림 7] 215 년 2인이상가구흑자액평균 ( 전국, 소득 5 분위별 ) 3,5 흑자액 ( 평균 ) = 가계소득 - 가계지출 3,146 3,5 흑자액 ( 평균 ) = 가계소득 - 가계지출 3,95 3, 3, 2,5 2,5 2, 1,5 1,463 2, 1,5 1,474 1, , (5) (5) 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 (5) (2) 1 분위 2 분위 3 분위 4 분위 5 분위 자료 : 통계청, 한국투자증권 자료 : 통계청, 한국투자증권 4 경실련, < 우리나라소득대비주택가격, 외국보다과도하게비싸 >, 부동산 국책사업감시팀,

7 현재가구잉여소득은아파트보유비용을충당할수있음 215년기준 2인이상도시가구잉여소득 ( 저축가능액 ) 은최상위 (5분위) 연간 3,146만원, 차상위 (4분위) 연간 1,463만원이다 [ 그림 6] 5. 아파트가격이가장비싼서울의경우전용면적 아파트의보유비용이 1,97만원이라는점을고려하면, 4분위이상의소득을가진가구가서울아파트를상속 / 증여받았을경우아파트를유지하는데아무런문제가없다는것을의미한다. 또한 214년기준아파트거주가구비율이 49.6% 이고 6 소득수준이높을수록아파트에거주한다고가정했을경우, 전국적으로현재 3분위이상의잉여소득을가진가구는거주하고있는아파트를충분히유지할수있다. 감가상각비는미래재건축을대비한적립금의성격을가짐 아파트의감가상각비는실제나중에재건축할경우의건축비를미리적립한다는일종의충당금의성격이강하다. 실제로국도교통부의기본형건축비자료를보면, 전용면적 의건축비는 1.9억원이다 7. 서울특별시아파트의감가상각비 ( 연평균 963만원 ) 를 2 년동안적립하거나, 부산광역시아파트의감가상각비 ( 연평균 58만원 ) 를 33년동안적립하면향후발생할재건축비용을충당할수있다는이야기다. 지역마다차이가있겠지만도심지역의경우현재재건축연한 3년이후의재건축비용이현재감가상각비에반영되었다고볼수있다. 다시말해, 현재아파트보유자의잉여소득으로감가상각비를충당할수있다면, 향후재건축하는데부담을느끼지않고현재수준의아파트에계속거주할수있다. 2. 아파트의유형자산과무형자산 아파트가격 = 미래재건축비용 + 주거권 감가상각에대한우리의접근방식은아파트의본질가치에대한의문을제기한다. 서울특 별시의경우전용면적 의아파트평균매매가가 4.9 억원인데, 여기서 1.9 억원의재 건축비용을제외하면 3 억원의잉여가치가남는다. 이 3 억원의가치는무엇인가? [ 그림 8] 아파트가치분해개념 3. 새로운사이클시작 2. 재건축 ( 용적률상한선에다다른아파트의경우, 순수재건축비용만반영 ) 가격 1. 감가상각효과 ( 연식에따른아파트가격하락 ) 건물의물리적가치 (1.9 억원 ) 감가상각대상 주거권 인플레이션헷지 연식 주거권 ( 무형자산 ) 에는물리적가치 ( 유형자산 ) 를제외한각종정성적가치가녹아있음 회계적으로보면이잉여가치는건물이없어졌을때남는토지가치다. 하지만토지자체로는생산물이산출되지않기때문에, 이잉여가치는해당토지에거주할수있는일종의주거권가치라고볼수있다. 이주거권에는주거환경, 교통편의성, 더나아가학군과같은정성적인가치들이총체적으로녹아있다. 5 통계청, 215 년 4/4 분기및연간가계동향보도자료, 국토교통부, <214 년도주거실태조사요약보고서 >, 국토교통부, 분양가상한제기본형건축비 216 년 3 월정기공시,

8 물리적가치는감가상각대상, 주거권은인플레이션헷지가능 이런점을고려했을때, 우리가아파트를매매한다는것은아파트의물리적인가치와그아파트에거주할수있는주거권을거래한다는것을의미한다 [ 그림 8]. 이중물리적가치는유형자산으로감가상각의대상인반면, 주거권은무형자산으로주거의영속성을고려하면감가상각되기보다는오히려인플레이션헷지가가능한자산이다. 주거권의가치는수도권과주요광역시로한정 아파트의물리적가치는건물구조, 시공사등에따라차이가있겠지만, 향후재건축에필요한비용에수렴할것이므로, 지역별로큰차이가나지않을것이다. 따라서현재아파트가격에서아파트의물리적가치를뺀나머지를주거권가치로추정할수있다. 우리분석에따르면주거권의가치가있는지역은수도권과주요광역시로한정된다 [ 그림 1]. 따라서현재교통및주거환경이크게변하지않아주거권가치가유지될수있다면, 인플레이션헷지효과를기대할수있는수도권과주요광역시의아파트가상대적으로투자대상으로적합하다. [ 그림 9] 평균매매가 ( 억원, 전용면적 ) [ 그림 1] 주거권가치추정 ( 억원, 전용면적 ) 서울 (4.9) 서울 (3.) 인천 (2.7) 경기도 (3.) 강원도 (1.7) 인천 (.8) 경기도 (1.1) 강원도 () 세종 (1.8) 충청남도 (1.9) 충청북도 (2.2) 경상북도 (2.) 세종 () 충청남도 () 충청북도 (.3) 경상북도 (.1) 광주 (2.1) 대전 (2.4) 전라북도 (1.8) 경상남도 (2.2) 부산 (2.8) 대구 (2.9) 울산 (2.8) 광주 (.2) 대전 (.5) 전라북도 () 경상남도 (.3) 부산 (.9) 대구 (1.) 울산 (.9) 전라남도 전라남도 () 제주도 (2.3) 제주도 (.4) 7

9 3. 결론및분석의한계 분석결과 1) downside risk 크지않고, 2) 수도권과주요광역시는상대적투자매력높음 지금까지분석결과를종합해보면, 1) 현재아파트실거래가에반영되어있는감가상각비는잉여소득으로충당할수있어 downside risk가높지않고, 2) 인플레이션헷지를기대할수있는주거권가치가높은수도권과주요광역시가상대적으로투자대상으로적합하다는결론에이를수있다. 이러한분석은국토교통부 215년아파트매매실거래가 73만건을분석한결과이다. 하지만 215년한해동안의횡단면 (cross-sectional) 분석에기반을두고있기때문에과거가격변화추이가반영되지않은점, 건축구조와시공사, 조망권등에따른가격차이가고려되지않은점, 통계청소득자료를일반화할수없고대출에따른금융비용등을구체적으로고려하지않은점등이우리분석의한계로지적된다. 이러한한계점은현재부동산과관련된체계적인데이터베이스가부족한우리나라부동산시장의한계이기도한다. 그럼에도불구하고감가상각을고려한아파트보유비용산출방법은기존의전세가율 ( 전세 / 매매 ) 분석방법에비해장기실거주자에게적합한보유논리를제공해준다. 다음장에서제시할지역별보유비용분석자료는아파트매매를계획하고있는모두에게자신의실질소득과보유비용을비교해매매판단의근거로활용할수있는효과적인비교지표가될것으로확신한다. 8

10 III. 지역별분석 1. 전국전용면적 기준으로볼때서울특별시의평균매매가는 4.9억원으로가장비쌌으며, 이어경기도 (3.억원), 대구광역시 (2.9억원), 부산광역시 (2.8억원), 울산광역시 (2.8억원) 등의순이었다. 감가상각을고려한아파트연간보유비용은서울특별시가 1,97만원으로가장많았다. 이어세종특별자치시 1,63만원의순이었다. 세종특별시아파트가격이상대적으로낮음에도불구하고감가상각비가큰것은행정수도이전으로최근에지은아파트와오래된아파트간의가격차이가크기때문으로판단한다. 아파트가격이가장높은지역과낮은지역간의차이에비해감가상각비의지역간격차는 상대적으로작은편이다. [ 그림 11] 지역별평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 [ 그림 12] 연간보유비용추정 전용면적 기준 서울 (4.9) 서울 (1,97) 인천 (2.7) 경기도 (3.) 강원도 (1.7) 인천 (674) 경기도 (535) 강원도 (37) 세종 (1.8) 충청남도 (1.9) 충청북도 (2.2) 경상북도 (2.) 세종 (1,63) 충청남도 (616) 충청북도 (632) 경상북도 (531) 광주 (2.1) 대전 (2.4) 전라북도 (1.8) 경상남도 (2.2) 부산 (2.8) 대구 (2.9) 울산 (2.8) 광주 (398) 대전 (488) 전라북도 (371) 경상남도 (454) 대구 (711) 울산 (794) 부산 (631) 전라남도 전라남도 (564) 제주도 (2.3) 제주도 (597) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준 9

11 < 표 2> 광역자치단체별지표 지역 광역자치단체 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 수도권서울특별시 , 인천광역시 경기도 충청권대전광역시 세종특별자치시 , ,63 94 충청남도 충청북도 호남권광주광역시 전라북도 전라남도 영남권부산광역시 대구광역시 울산광역시 경상남도 경상북도 제주 / 강원제주특별자치도 강원도 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 1

12 2. 수도권 1) 서울특별시아파트가격이가장비싼서울특별시의경우에도구별로매매가와감가상각비의차이가큰것으로나타났다. 서초구가 8.7억원으로평균적인매매가가가장높았으며, 그뒤로강남구 (8.5억원), 용산구 (6.7억원) 순으로높았다. 감가상각비를고려한연간보유비용역시서초구가 3,143만원으로가장높았다. 반포지역재개발등으로신규아파트들이많이들어선효과가반영된것으로보인다. 반면, 용산구, 양천구, 노원구의연간보유비용은오히려마이너스 인데, 재개발기대등으로오래된아파트의가격이오른효과가감가상각계산에일부반영됐다 [ 그림 16]. [ 그림 13] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 서울특별시 ) 강서구 (4.3) 양천구 (4.3) 구로구 (3.9) 은평구 (3.7) 종로구 (5.2) 서대문구 (4.3) 마포구 (5.4) 영등포구 (4.6) 금천구 (3.5) 동작구 (5.3) 관악구 (4.) 도봉구 (3.5) 강북구 (3.7) 성북구 (4.2) 동대문구 (4.1) 중구 (5.2) 성동구강동구 (5.5) 광진구 (4.7) 용산구 (6.2) (6.7) 서초구 (8.7) 강남구 (8.5) 노원구 (3.8) 중랑구 (3.7) 송파구 (6.1) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 14] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 서울특별시 ) 강서구 (821) 양천구 (-776) 구로구 (617) 마포구 (1,13) 종로구 (-38) 서대문구 (1,23) 중구 영등포구 (229) 금천구 (1,58) 은평구 (1,258) 동작구 (1,491) 관악구 (13) 도봉구 (265) 강북구 (891) 성북구 (971) 동대문구 (873) 노원구 (-98) (1,48) 성동구강동구 (1,446) 광진구 (679) 용산구 (1,459) (-354) 강남구서초구 (1,286) (3,143) 중랑구 (518) 송파구 (1,135) 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 11

13 [ 그림 15] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 서울특별시 ) [ 그림 16] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 서울특별시 ) 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 25, 2, 15, 1, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 1 5, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 < 표 3> 기초자치단체별지표 ( 서울특별시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 서울특별시 , 서초구 ,21 1,41 2,859 1,351 3,143 1,518 강남구 ,1 1,93 1, , 용산구 광진구 ,274 1,312 1,459 1,421 송파구 ,285 1,135 1,411 성동구 ,288 1,26 1,446 1,36 마포구 , 동작구 ,342 1,76 1,491 1,163 종로구 중구 ,264 1,63 1,48 1,148 강동구 영등포구 양천구 서대문구 ,23 85 강서구 성북구 동대문구 관악구 구로구 노원구 은평구 , , 강북구 중랑구 금천구 , 도봉구 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 12

14 2) 인천광역시전용면적 기준매매가는연수구가 3.1억원으로가장비싸고, 그뒤로부평구 (3.억원 ), 남동구 (2.7억원), 계양구 (2.7억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용역시연수구가 1,23만원으로가장높고, 그뒤로서구 (88만원), 남동구 (822만원) 순이다. 건축연식 15년이상인전용면적 아파트의경우연식증가에따른매매가하락효과 가미비한것으로나타나 downside risk 가매우낮은것으로판단한다 [ 그림 2]. [ 그림 17] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 인천광역시 ) [ 그림 18] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 인천광역시 ) 강화군 강화군 (48) 서구 (2.5) 계양구 (2.7) 서구 (88) 계양구 (62) 동구 (2.1) 중구 (2.4) 남구 (2.4) 연수구 (3.1) 부평구 (3.) 남동구 (2.7) 동구 (354) 중구 (67) 남구 (466) 연수구 (1,23) 부평구 (632) 남동구 (822) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 19] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 인천광역시 ) [ 그림 2] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 인천광역시 ) 16, 14, 12, 1, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 1, 8, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 4 6, 4 6, 4, 3 2 4, 3 2 2, 1 2, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 13

15 < 표 4> 기초자치단체별지표 ( 인천광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 인천광역시 연수구 ,23 - 부평구 계양구 남동구 서구 남구 중구 동구 강화군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 3) 경기도경기도는대체로서울과가까운수도권지역및신도시지역의매매가가가장비싼것으로나타났는데, 그중에서도과천이 6.2억원으로가장비싸다. 그뒤로성남 (4.9억원), 광명 (4억원), 의왕 (3.8억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용역시과천이 3,52 만원으로가장높고, 의왕 (1,349만원), 성남 (1,231만원 ) 의순이었다. 전용면적 아파트의경우건축연식 5년 ~15년의매매가가크게떨어지는현상이나타난다. 또한건축연식 15년이상의아파트의매매가는크게떨어지지않아물리적가치의감가상각은 15년이전에대부분마무리되는것으로판단한다. [ 그림 21] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 경기도 ) [ 그림 22] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 경기도 ) 군포 (3.7) 김포 (2.6) 안산 (3.1) 부천 (3.5) 의왕 (3.8) 시흥 (2.6) 화성 (2.2) 연천 (1.7) 동두천 파주 (2.1) 양주 고양 (3.) (1.8) 의정부 (2.6) 구리 (3.5) 광명안양과천 (4.) (3.7)(6.2) 수원 (3.2) 성남 (4.9) 포천 (1.7) 남양주 (2.5) 하남 (3.4) 광주 (2.5) 용인 (3.3) 가평 (1.8) 이천 (2.4) 양평 (2.3) 여주 (1.9) 광명 (1,111) 군포 (776) 동두천 (528) 의정부 (614) 김포 (785) 안산 (17) 부천 (56) 의왕 (1,349) 파주 (87) 시흥 (562) 화성 (68) 연천 (526) 양주 (663) 고양 (46) 구리 (568) 안양과천 (375) (3,52) 수원 (819) 성남 (1,231) 포천 (52) 남양주 (435) 광주 (684) 용인 (71) 가평 (486) 이천 (741) 양평 (369) 하남 (244) 여주 (353) 오산 (2.3) 평택 (2.3) 안성 (1.9) 오산 (595) 평택 (523) 안성 (516) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 14

16 [ 그림 23] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 경기도 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 24] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 경기도 ) 5, 45, 4, 35, 3, 25, 2, 15, 1, 5, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) < 표 5> 기초자치단체별지표 ( 경기도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 경기도 과천시 ,866-3,52 - 성남시 ,1 1,12 1,231 1,9 광명시 ,14 1,69 1,111 1,125 의왕시 ,26 1,27 1,349 1,79 안양시 군포시 부천시 구리시 하남시 용인시 수원시 안산시 고양시 의정부시 김포시 시흥시 남양주시 광주시 이천시 평택시 오산시 양평군 화성시 파주시 여주시 안성시 가평군 양주시 포천시 연천군 동두천시 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 15

17 3. 충청권 1) 대전광역시다른지역에비해구별매매가와감가상각비격차가작은편이다. 유성구가 2.5억원으로매매가가가장비싸고, 서구와중구가각각 2.4억원으로그뒤를잇는다. 감가상각비를고려한연간보유비용은중구가 76만원으로가장많고, 그뒤로유성구 (672만원), 동구 (562만원) 순이다. 대전광역시의경우건축연식 1년이하의전용면적 아파트를제외하고는건축연식 에대한감가상각이 3 년동안꾸준히이루어지고있는것으로판단한다 [ 그림 28]. [ 그림 25] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 대전광역시 ) [ 그림 26] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 대전광역시 ) 대덕구 (2.1) 대덕구 (329) 유성구 (2.5) 유성구 (672) 서구 (2.4) 중구 (2.4) 동구 (2.1) 서구 (541) 중구 (76) 동구 (562) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 27] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 대전광역시 ) [ 그림 28] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 대전광역시 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 단위면적당매매가 ( 우 ) ,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 16

18 < 표 6> 기초자치단체별지표 ( 대전광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 대전광역시 유성구 서구 중구 대덕구 동구 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 2) 세종특별자치시행정수도이전으로새로운광역자치단체가된세종특별시의아파트는행정수도설립이전에지어진아파트와이후에지어진아파트단지의성격이달라다른지역에비해평균매매가및감가상각비계산의왜곡이커, 분석데이터의신뢰도가낮은점에유의해야한다. [ 그림 29] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 세종특별자치시 ) 소정면 (1.) [ 그림 3] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 세종특별자치시 ) 소정면 전의면 전동면 연서면 연기면장군면 연동면 조치원읍 (1.6) 부강면 (1.3) 전의면 전동면 연서면 연기면장군면 조치원읍 (541) 연동면 부강면 금남면 (1.7) 금남면 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 31] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 세종특별자치시 ) [ 그림 32] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 세종특별자치시 ) 8 단위면적당매매가 ( 우 ) 8 6 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 17

19 < 표 7> 기초자치단체별지표 ( 세종특별자치시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 세종특별자치시 , ,63 94 금남면 조치원읍 부강면 소정면 연동면 연서면 전의면 장군면 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 3) 충청남도충청남도의경우매매가는천안시가 2.3억원으로가장비싼가운데, 보령시 (1.9억원), 아산시 (1.9억원), 공주시 (1.8억원), 당진시 (1.8억원) 등이높은가격대를보였다. 감가상각비를고려한연간보유비용은서산시가 893만원으로가장많고, 아산시 (788만원), 예산군 (756만원), 보령시 (737만원) 등의순이었다. 전용면적에따른감가상각은큰차이가없으나대체로작아지는경향을보인다 [ 그림 35]. 한편, 건축연식 년이상 5년이하, 건축연식 25년이상의전용면적 아파트를제외하면건축연식에대한감가상각이 3년동안꾸준히이루어지고있는것으로판단한다 [ 그림 36]. 다만, 충청남도와같은비도심지역의경우아파트단지의밀집도차이와낮은거래빈도 등으로도심지역의데이터에비해감가상각계산의신뢰성이낮은편이다. [ 그림 33] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 충청남도 ) [ 그림 34] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 충청남도 ) 태안군 서산시 (1.7) 당진시 (1.8) 아산시 (1.9) 천안시 (2.3) 태안군 (725) 서산시 (893) 당진시 (562) 아산시 (788) 천안시 (461) 홍성군 보령시 (1.9) 예산군 청양군 (1.4) 공주시 (1.8) 홍성군 (73) 보령시 (737) 예산군 (756) 청양군 (379) 공주시 (69) 서천군 (1.4) 부여군 논산시 (1.7) 계룡시 금산군 (1.2) 서천군 (553) 부여군 논산시 (557) 계룡시 (345) 금산군 (57) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 18

20 [ 그림 35] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 충청남도 ) [ 그림 36] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 충청남도 ) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 7, 6, 5, 4, 3, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 2 2, 2 1, 1 1, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 < 표 8> 기초자치단체별지표 ( 충청남도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 충청남도 천안시 보령시 아산시 공주시 당진시 서산시 논산시 홍성군 예산군 부여군 계룡시 태안군 청양군 서천군 금산군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 4) 충청북도전용면적 기준청주시가 2.4억원으로가장비싸고, 그뒤로충주시 (1.8억원), 증평군 (1.8억원) 순이다. 반면감가상각비를고려한연간보유비용은단양군이 981만원으로가장비용이작은영동군보다약 9만원정도더많은것으로나타났다. 이어서제천시 (678만원), 진천군 (663만원) 의순이다. 전용면적에따른매매가는 95m 2 ~ 115m 2 를제외하고는대체로높아지는경향을보이지만 [ 그림 39], 건축연식에따른단위면적당매매가는 5년이하의전용면적 아파트와 5년이상 1년이하의전용면적 를제외하고대체로줄어드는모습을보인다. 즉, 대체로건축연식에대한감가상각이 3년동안꾸준히이뤄지고있다고볼수있다 [ 그림 4]. 19

21 [ 그림 37] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 충청북도 ) [ 그림 38] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 충청북도 ) 증평군 (1.8) 음성군 진천군 (1.4) 충주시 (1.8) 괴산군 (1.2) 제천시 (1.7) 단양군 (1.3) 증평군 음성군 (577) 진천군 (663) 충주시 (69) 괴산군 제천시 (678) 단양군 (981) 청주시 (2.4) 보은군 (1.4) 청주시 (592) 보은군 (492) 옥천군 (1.6) 옥천군 (597) 영동군 (1.3) 영동군 (85) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 39] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 충청북도 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 4] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 충청북도 ) 5, 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) < 표 9> 기초자치단체별지표 ( 충청북도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 충청북도 청주시 충주시 증평군 제천시 옥천군 음성군 보은군 진천군 영동군 단양군 괴산군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 2

22 4. 호남권 1) 광주광역시대전광역시처럼지역별매매가차이가작다. 전용면적 기준서구가 2.3억원으로가장비싸고, 2.2억원의광산구와북구가그다음이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은광산구가 948만원이고북구가 664만원으로나머지구와차이가크다 건축연식 5년이상 1년이하의전용면적 아파트를제외하고, 건축연식에대한감 가상각이 3 년동안꾸준히이뤄지고있는것으로판단한다 [ 그림 44]. [ 그림 41] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 광주광역시 ) [ 그림 42] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 광주광역시 ) 광산구 (2.2) 서구 (2.3) 북구 (2.2) 광산구 (948) 서구 (85) 북구 (664) 남구 (2.) 동구 (2.1) 남구 (329) 동구 (165) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 43] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 광주광역시 ) [ 그림 44] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 광주광역시 ) 1, 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 6, 5, 4, 3, 2, 1, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 < 표 1> 기초자치단체별지표 ( 광주광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 광주광역시 서구 북구 광산구 동구 남구 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 21

23 2) 전라북도전용면적 기준전주시가 2억원으로가장비싸고, 1.7억원의익산시와군산시, 고창군이그다음이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은매매가가가장싼임실군이 1,35만원으로가장많은것으로나타났고다음으로순창군 (661만원), 완주군 (658만원) 의순이다. 전라북도의경우건축연식에대한감가상각이 3 년동안완만하게이뤄지는모습을보인 다 [ 그림 48]. [ 그림 45] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 전라북도 ) [ 그림 46] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 전라북도 ) 부안군 (1.4) 고창군 (1.7) 군산시 (1.7) 김제시 (1.2) 정읍시 (1.6) 익산시 (1.7) 전주시 (2.) 순창군 (1.3) 완주군 (1.3) 임실군 (1.) 진안군 (1.4) 남원시 장수군 무주군 (1.6) 부안군 (455) 고창군 (469) 군산시 (583) 김제시 (393) 정읍시 (34) 익산시 (458) 전주시 (323) 순창군 (661) 완주군 (658) 임실군 (1,35) 진안군 남원시 (471) 장수군 무주군 (3) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 47] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 전라북도 ) [ 그림 48] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 전라북도 ) 9, 8, 7, 6, 5, 4, 3, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 6, 5, 4, 3, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 2 2, 2 1, 1 1, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 22

24 < 표 11> 기초자치단체별지표 ( 전라북도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 전라북도 전주시 익산시 군산시 고창군 무주군 정읍시 남원시 부안군 진안군 순창군 완주군 김제시 임실군 , , 장수군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 3) 전라남도도심및다른지역과달리평균매매가가 2억원미만으로낮다. 전용면적 기준무안군이 1.9억원으로가장비싸고, 화순군 (1.8억원), 목포시 (1.7억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은장성군이 1,58만원으로가장많고, 무안군 (1,195만원 ) 이다음이다. 기타지역은모두보유비용이 1,만원미만이다. 전라남도의경우건축연식에대한감가상각이 3 년동안꾸준히진행되는것으로판단한다 [ 그림 52]. [ 그림 49] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 전라남도 ) [ 그림 5] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 전라남도 ) 무안군 (1.9) 영광군 (1.4) 함평군 장성군 나주시 (1.4) 담양군 화순군 (1.8) 곡성군 (1.8) 순천시 구례군 (1.2) 광양시 (1.4) 무안군 (1,195) 영광군 (64) 함평군 (-245) 장성군 (1,58) 나주시 (539) 담양군 (667) 화순군 (375) 곡성군 순천시 (618) 구례군 (52) 광양시 (498) 목포시 (1.7) 진도군 (1.2) 해남군 (1.4) 영암군 (1.2) 강진군 장흥군 (1.4) 보성군 (1.2) 고흥군 (1.2) 여수시 (1.6) 목포시 (83) 진도군 (6) 해남군 (68) 영암군 (572) 강진군 (223) 장흥군 (5) 보성군 (634) 고흥군 (595) 여수시 (548) 완도군 (1.4) 완도군 (166) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 23

25 [ 그림 51] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 전라남도 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 52] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 전라남도 ) 4,5 4, 3,5 3, 2,5 2, 1,5 1, 5 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) < 표 12> 기초자치단체별지표 ( 전라남도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 전라남도 무안군 , , 화순군 곡성군 목포시 여수시 담양군 함평군 강진군 순천시 장성군 , , 완도군 해남군 장흥군 광양시 영광군 나주시 보성군 고흥군 구례군 진도군 영암군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 24

26 5. 영남권 1) 부산광역시전용면적 기준해운대구가 3.2억원으로가장비싸고, 수영구 (3.1억원), 남구, 연제구 ( 이상 3억원 ) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은남구 (1,348만원 ), 북구 (1,198만원 ), 금정구 (1,31만원 ) 가 1,만원이상으로다른지역에비해많다. 서울특별시와마찬가지로건축연식 3 년이상의아파트는재개발기대가반영돼매매가가 높아지는것으로보인다. [ 그림 53] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 부산광역시 ) [ 그림 54] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 부산광역시 ) 강서구 (2.6) 부산진구 (2.7) 동래구 (2.9) 사상구 (2.4) 사하구 (2.3) 북구 (2.8) 서구 (2.6) 금정구 (2.8) 영도구 (2.3) 중구 (2.3) 남구 (3.) 해운대구 (3.2) 수영구 (3.1) 동구 (2.6) 기장군 (2.) 연제구 (3.) 강서구 (66) 부산진구 (69) 동래구 (973) 사상구 (582) 사하구 (75) 북구 (1,198) 서구 (774) 금정구 (1,31) 중구 (628) 남구 (1,348) 영도구 (712) 해운대구 (614) 수영구 (876) 동구 (8) 기장군 (62) 연제구 (97) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 55] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 부산광역시 ) [ 그림 56] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 부산광역시 ) 2, 18, 16, 14, 12, 1, 8, 6, 4, 2, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 12, 1, 8, 6, 4, 2, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 25

27 < 표 13> 기초자치단체별지표 ( 부산광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 부산광역시 해운대구 수영구 남구 , , 연제구 동래구 금정구 , 북구 , , 부산진구 서구 강서구 동구 사상구 영도구 중구 사하구 기장군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 2) 대구광역시전용면적 기준수성구가 3.8억원으로가장비싸고, 달서구 (2.9억원), 남구 (2.8억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은중구가 1,364만원으로가장많고, 수성구 (1,59만원 ), 남구 (1,2만원 ) 순이다. 서울특별시, 부산광역시와마찬가지로건축연식 3 년이상의아파트는재개발기대가반 영돼매매가가높아지는것으로보인다 [ 그림 6]. [ 그림 57] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 대구광역시 ) [ 그림 58] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 대구광역시 ) 달성군 (2.3) 서구 (2.4) 북구 (2.8) 동구 (2.7) 중구 (2.7) 달성군 (452) 서구 (619) 북구 (852) 동구 (674) 중구 (1,364) 달서구 (2.9) 수성구 (3.8) 달서구 (811) 수성구 (1,59) 남구 (2.8) 남구 (1,2) 달성군 (2.3) 달성군 (452) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 26

28 [ 그림 59] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 대구광역시 ) [ 그림 6] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 대구광역시 ) 12, 1, 단위면적당매매가 ( 우 ) 8 7 8, 7, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) 8 7 8, 6 5 6, 5, 6 5 6, 4 4, 4 4, 3 3, 3 2, 2 1 2, 1, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 < 표 14> 기초자치단체별지표 ( 대구광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 대구광역시 수성구 ,59 64 달서구 북구 남구 ,2 551 중구 , , 동구 서구 달성군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 3) 울산광역시전용면적 기준남구가 3.2억원으로가장비싸고, 동구 (2.9억원), 중구 (2.7억원), 북구 (2.6억원), 그리고울주 (2.4억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은울주가 884만원으로가장많고, 남구 (863만원), 동구 (848만원) 순이다. 울산광역시의경우건축연식 5 년이하의아파트를제외하고건축연식에대한감가상각이 3 년동안꾸준히이뤄지는것으로판단한다 [ 그림 64]. 27

29 [ 그림 61] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 울산광역시 ) [ 그림 62] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 울산광역시 ) 북구 (2.6) 북구 (682) 울주 (2.4) 중구 (2.7) 남구 (3.2) 동구 (2.9) 울주 (884) 중구 (781) 남구 (863) 동구 (848) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 63] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 울산광역시 ) [ 그림 64] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 울산광역시 ) 7, 6, 5, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 5, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 3, 2, , 3, 2, , 1 1, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 < 표 15> 기초자치단체별지표 ( 울산광역시 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 울산광역시 남구 동구 중구 북구 울주군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 28

30 4) 경상남도경상남도는전용면적 기준창원시가 2.8억원으로가장비싸고, 2.4억원의거제시와김해시가그다음이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은거제시가 998만원으로가장많고, 이어고성군 (869만원), 양산시 (819만원) 순이다. 경상남도의경우건축연식 25 년이상을제외하고는모두감가상각이꾸준히이뤄지는모 습을보인다 [ 그림 68]. [ 그림 65] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 경상남도 ) [ 그림 66] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 경상남도 ) 거창군 (1.4) 거창군 (447) 함양군 (1.4) 하동군 (1.2) 산청군 (1.1) 사천시 (1.6) 합천군 (1.6) 진주시 (1.9) 의령군 (1.2) 고성군 함안군 창녕군 (1.1) 창원시 (2.8) 밀양시 (1.7) 김해시 (2.4) 양산시 (1.9) 함양군 (376) 하동군 (22) 산청군 (48) 사천시 (533) 합천군 (175) 진주시 (437) 의령군 (226) 고성군 (869) 함안군 (623) 창녕군 (614) 창원시 (681) 밀양시 (293) 김해시 (736) 양산시 (819) 남해군 (1.7) 통영시 (2.1) 거제시 (2.4) 남해군 (378) 통영시 (525) 거제시 (998) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 67] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 경상남도 ) [ 그림 68] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 경상남도 ) 16, 14, 12, 단위면적당매매가 ( 우 ) , 1, 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) , 5 8, 5 8, 4 6, 4 6, 4, 3 2 4, 3 2 2, 1 2, 전용면적 (m2) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 29

31 < 표 16> 기초자치단체별지표 ( 경상남도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 경상남도 창원시 거제시 김해시 통영시 양산시 진주시 남해군 밀양시 합천군 사천시 고성군 함안군 거창군 함양군 하동군 의령군 창녕군 산청군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 5) 경상북도전용면적 기준경산시와포항시가 2.2억원으로가장비싸다. 그뒤로경주시 (2.1억원 ), 구미시 (2억원) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용역시경산시가 987만원으로가장많고, 청도군 (921만원), 청송군 (88만원) 순이다. 경상북도의경우전용면적 아파트를제외하고건축연식에대해감가상각이꾸준히 이뤄지는것으로판단한다 [ 그림 72]. [ 그림 69] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 경상북도 ) [ 그림 7] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 경상북도 ) 영주시 (1.8) 봉화군 (1.2) 울진군 (1.2) 영주시 (632) 봉화군 (59) 울진군 (299) 문경시 (1.7) 예천군 안동시 (1.8) 상주시 (1.4) 의성군 (1.2) 김천시 (1.6) 성주군 (1.6) 고령군 구미시 (2.) 칠곡군 (1.6) 군위군 경산시 (2.2) 영천시 (1.8) 청도군 (1.3) 영양군 (1.1) 청송군 (.6) 경주시 (2.1) 영덕군 (1.1) 포항시 (2.2) 상주시 (514) 김천시 (366) 문경시 (214) 성주군 (486) 고령군 (223) 예천군 (47) 구미시 (64) 칠곡군 (39) 안동시 (694) 의성군 (1) 군위군 경산시 (987) 영천시 (66) 청도군 (921) 영양군 청송군 (88) 경주시 (649) 영덕군 (54) 포항시 (363) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 3

32 [ 그림 71] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 경상북도 ) 12, 1, 8, 6, 4, 2, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 72] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 경상북도 ) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) < 표 17> 기초자치단체별지표 ( 경상북도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 경상북도 포항시 경산시 경주시 구미시 안동시 영천시 영주시 문경시 성주군 김천시 칠곡군 예천군 고령군 상주시 청도군 봉화군 울진군 의성군 영양군 영덕군 청송군 군위군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 31

33 6. 제주 강원 1) 제주특별자치도제주도의경우전용면적 기준제주시가 2.4억원으로 1.9억원의서귀포시보다비싸다. 감가상각비를고려한연간보유비용역시제주시가 625만원으로가장많고, 서귀포시는 592만원이다. 제주특별자치도의경우건축연식에대한감가상각이대체로이뤄지는모습을보이지만, 건축연식 25 년이상에서감가상각이진행되지않는경향을보이며, 의경우감가상각 이줄어드는속도가 보다빠르다 [ 그림 76]. [ 그림 73] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 제주특별자치도 ) [ 그림 74] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 제주특별자치도 ) 제주시 (2.4) 제주시 (625) 서귀포시 (1.9) 서귀포시 (592) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 75] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 제주특별자치도 ) 1,2 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 76] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 제주특별자치도 ) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 ) < 표 18> 기초자치단체별지표 ( 제주특별자치도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 제주특별자치도 제주시 서귀포시 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 32

34 2) 강원도전용면적 기준춘천시와속초시가 1.9억원으로가장비싸며, 그뒤로강릉시 (1.8억원 ), 원주시, 평창군, 화천군 ( 이상 1.7억원 ) 순이다. 감가상각비를고려한연간보유비용은인제군이 779만원으로가장많고, 그뒤로삼척시 (742만원), 철원군 (67만원) 순이다. 강원도의경우전용면적 의건축연식 5 년미만및 25 년이상을제외하고는전반적으 로건축연식에따른감가상각이진행되는것으로보인다 [ 그림 8]. [ 그림 77] 평균매매가 ( 억원 ) 전용면적 기준 ( 강원도 ) [ 그림 78] 연간보유비용추정 전용면적 기준 ( 강원도 ) 철원군 (1.2) 화천군 (1.7) 춘천시 (1.9) 양구군 (1.2) 원주시 (1.7) 홍천군 (1.6) 횡성군 인제군 (1.4) 고성군 (1.6) 평창군 (1.7) 영월군 (1.3) 양양군 (1.2) 속초시 (1.9) 정선군 강릉시 (1.8) 삼척시 (1.4) 동해시 (1.6) 철원군 (67) 화천군 춘천시 (574) 양구군 (-34) 원주시 (463) 홍천군 (533) 횡성군 (514) 인제군 (779) 고성군 (479) 평창군 (626) 영월군 (557) 양양군 (289) 속초시 (588) 정선군 (-8) 강릉시 (54) 삼척시 (742) 동해시 (61) 태백시 (1.2) 태백시 (12) 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 주 : 건축연식 5~2 년아파트기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 [ 그림 79] 전용면적에따른단위면적당매매가 ( 강원도 ) 8, 7, 6, 5, 4, 3, 2, 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 ( 우 ) 전용면적 (m2) [ 그림 8] 건축연식에따른단위면적당매매가 ( 강원도 ) 6, 5, 4, 3, 2, 1, 주 : 215 년평균매매가기준자료 : 국토교통부, 한국투자증권 단위면적당매매가 -55m2( 우 ) 단위면적당매매가 -85m2( 우 )

35 < 표 19> 기초자치단체별지표 ( 강원도 ) 지역 매매가 ( 억원 ) 1m 2 당가격 감가상각 ( 만원 / 연 ) 보유비용 ( 만원 / 연 ) 강원도 속초시 춘천시 강릉시 평창군 화천군 원주시 고성군 홍천군 동해시 횡성군 정선군 삼척시 인제군 영월군 양구군 태백시 철원군 양양군 주 : 감가상각 ( 건축연식 5~2 년아파트기준 ), 보유비용 (= 감가상각비 + 재산세 ) 34

36 본자료는고객의증권투자를돕기위하여작성된당사의저작물로서모든저작권은당사에게있으며, 당사의동의없이어떤형태로든복제, 배포, 전송, 변형할수없습니다. 본자료는당사리서치센터에서수집한자료및정보를기초로작성된것이나당사가그자료및정보의정확성이나완전성을보장할수는없으므로당사는본자료로써고객의투자결과에대한어떠한보장도행하는것이아닙니다. 최종적투자결정은고객의판단에기초한것이며본자료는투자결과와관련한법적분쟁에서증거로사용될수없습니다. 본자료에제시된종목들은리서치센터에서수집한자료및정보또는계량화된모델을기초로작성된것이나, 당사의공식적인의견과는다를수있습니다. 이자료에게재된내용들은작성자의의견을정확하게반영하고있으며, 외부의부당한압력이나간섭없이작성되었음을확인합니다.