CHAPTER 01 부동산학의기본원리 공인중개사입문서 제 1 절 부동산학의이해 1 부동산학의정의 부동산학은부동산을대상으로하는인간의행위, 즉부동산활동을연구하며그부동산활동을바람직하게전개하여부동산과인간의관계개선에목적이있는종합적인응용과학이라고정의할수있다. 2 부동산학의학문적성

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재만 서
6 years ago
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1 NO.1 공인중개사 부동산학총론 제1장부동산학의기본원리제2장부동산의개념및분류제3장부동산의특성

2 CHAPTER 01 부동산학의기본원리 공인중개사입문서 제 1 절 부동산학의이해 1 부동산학의정의 부동산학은부동산을대상으로하는인간의행위, 즉부동산활동을연구하며그부동산활동을바람직하게전개하여부동산과인간의관계개선에목적이있는종합적인응용과학이라고정의할수있다. 2 부동산학의학문적성격 부동산학연구의대상과그목적등을바탕으로부동산학의학문적성격을구별하면다음과같다. 1. 응용과학 응용과학이란현실적인문제의해결을통해인간생활의개선을목적으로하는학문분야이다. 2. 경험과학 경험과학이란경험되는사실을대상으로하는과학이다. 3. 종합과학 부동산학에관한이론을설명할때경제학 법학 행정학 사회학등여러학문을원용한다는점에서종합학문의성격을지닌다고할수있다. 4. 규범과학 부동산학은어떤부동산현상을보고어떤부동산행위가사회적으로바람직한것인가를밝히는학문적성격을지니기도한다. 5. 인문 사회과학 부동산학은부동산과관련된인간의사회현상을체계적으로연구하는인문 사회과학의성격을갖는다. 16 PART 01 부동산학총론

3 3 부동산학의연구대상 부동산활동과부동산현상이부동산학연구의대상이된다. 1. 부동산현상 부동산현상이란부동산으로부터발생하고있는모든기술 경제 법률 제도및기타현상으로, 부동산활동을둘러싼여러법칙성을의미한다. 2. 부동산활동부동산활동이란부동산과인간과의관계를가리키는것으로인간이부동산을대상으로전개하는관리적측면의여러가지행위를말한다. 부동산학개론 (1) 부동산활동의주체 1 공적부문 ( 제1섹터 ) 정부등공공기관이부동산활동을규제하거나보조 관리한다. 2 사적부문 ( 제2섹터 ) 개인 기업등은부동산활동을통해자산가치증식이나이용에따른쾌적성을추구한다. 부문별부동산활동중가장활발한활동에해당한다. 3 제3섹터공적주체와사적주체가공동으로경영에참여하는공 사공동기업 4 전문협회 (2) 부동산활동의분류 1 소유활동 ( 이용활동 ) 사용가치의측면으로부동산을파악할때의개념으로, 부동산관리 개발 이용활동등이해당된다. 2 거래활동교환가치의측면으로부동산을파악할때의개념으로, 부동산경영, 권리분석, 중개, 마케팅, 감정평가등이해당된다. CHAPTER 01 부동산학의기본원리 17

4 제 2 절 부동산학의지도이념및일반원칙 1 의의 부동산의정의와부동산학의목적을파악하고부동산학이나아가야할방향을올바르게세워부동산학의해석을적절하게지도해나가는원리를말한다. 2 부동산학의지도이념 1. 공 사익조화의원리 ( 법률적측면의원리 ) 부동산의법률적측면에서는공익과사익의적절한조화가특히요구된다. 2. 공간및환경가치증대의원리 ( 기술적측면의원리 ) 부동산공간의이용방법적측면에서기술혁신에의한공간활용을도모하는한편환경의가치도중시하는원리로볼수있다. 3. 효율적관리의원리 ( 경제적측면의원리 ) 부동산의가격과관련하여부동산이지니는본질적특성에따라부동산의수요와공급에대한분석이필요하다. 3 부동산학의일반이념 1. 합법성의원리 부동산현상과부동산활동은법의테두리내에서이루어져야한다는이념이다. 2. 형평성의원리 사회적형평성 평등성 배분적정의등으로표현된다. 이는사회정의를고려한개념으로서한정된부동산을가장많은사람들에게배분되도록하자는원리라고할수있다. 3. 효율성의원리 경제적원리로서최소의인적 물적자원과시간을투입하여최대의효과를산출하자는원리이다. 18 PART 01 부동산학총론

5 4 부동산학의일반원칙 부동산학의일반원칙이란부동산과인간과의관계개선이라는부동산학의이념을실현하기위한부동산활동의행동방향을의미한다. 1. 능률성의원칙 부동산학의연구목적과관련하여능률성의원칙이가장중시되는원칙이다. 2. 안전성의원칙부동산활동에있어서는거래사고와관련하여안전성을염두에두어야한다. 그러나부동산활동에있어서너무안전성에중점을두게되면서로상충관계에있는능률성이저하된다는문제점이발생할수있다. 부동산학개론 3. 경제성의원칙 가장적은비용으로가장큰이익을얻고자하는경제원칙과관련된원칙으로서부동산활동에있어합리적인선택의문제와관련하여중시되는원칙이다. 4. 공정성의원칙 부동산자체는사회성과공공성을갖는재화이므로부동산을대상으로하는활동역시사회 공공성을바탕으로공정하게이루어져야한다는원칙이다. CHAPTER 01 부동산학의기본원리 19

6 CHAPTER 02 부동산의개념및분류 공인중개사입문서 제 1 절 부동산의개념 1 복합개념의부동산 부동산학에서는부동산활동의범위에따라부동산의개념을유형적측면인기술적측면과무형적측면인경제 법률적측면으로구분하고있는바, 부동산의개념을명확히인식하기위해서는기술 경제 법률적측면을동시에고려하는복합개념의접근이바람직하다고볼수있다. 1. 법률적개념 ( 협의의부동산및광의의부동산 ) 법률적개념의부동산은민법상토지와정착물을의미하는협의의부동산과등기 등록의공시수단을갖춘준부동산을포함하는광의의부동산으로구분할수있다. (1) 협의의부동산 : 토지와그정착물 ( 민법제99조 1항 ) 정착물이란토지등에부착되어지속적으로사용됨이사회 경제적으로타당하다고인정되는물건을말한다. 이러한정착물은토지의일부로인정되는종속정착물과토지와분리하여독립된거래의객체로인정되는독립정착물로구분된다. 아울러어떤물건이정착물인지아닌지를구분하는근본적인목적은특정물건에대한소유관계의파악에있다고할수있다. 정착물은다음과같이구분할수있다. 1 토지의일부로간주되는것 ( 종속정착물 ) 토지로부터독립성이없는경작목적아닌수목, 다년생식물, 돌담, 제방, 교량등을말하며, 부동산매매시에토지와더불어매수자에게양도된다. 2 토지와분리되어독립된거래의객체가되는것 ( 독립정착물 ) 건물, 명인방법을갖춘수목의집단, 권원에의하여타인의토지에재배되고있는농작물등이이에해당한다. 3 정착물의구분기준만약특정물건이정착물로판정되면해당물건은부동산의일부로취급되어매수인에게양도되므로, 정착물인지의여부에대한판단은실제거래시에해당물건이누구의소유물인가를가리는기준으로중시되며이러한정착물의판단기준은다음과같다. 20 PART 01 부동산학총론

7 ᄀ부착방법대상물건의제거시에건물에손상을주는경우또는손상을주지않고제거가가능하더라도기능적하자가발생하는경우에는정착물로본다. 수도꼭지, 전기배선등ᄂ설치주체 설치주체가임대인인경우에는정착물로보는반면임차인인경우에는동산으로본다. 설치주체가불분명한경우에는정착물로간주되어매수인에게양도된다. ᄃ설치의도가치증진의목적또는항구적인설치의도가있는경우에는정착물로본다. ᄅ물건의성격 부동산학개론 특정물건이건물의특정위치나특정용도에맞게고안 부착된것은정착물로본다. 4 임차자정착물임차인이이용의편의를위해설치한물건으로거래 농업 가사정착물이이에해당하며정착물, 즉부동산으로취급하지않는다. (2) 광의의부동산 ( 협의 + 준부동산 ) 협의의부동산에준 ( 의제 ) 부동산을결합하여광의의부동산이라한다. 준부동산은본래는부동산이아니지만부동산과공시수단의동일성 ( 등기 등록 ) 으로인하여부동산으로취급한다. 준부동산에는공장재단, 광업재단, 입목, 어업권, 광업권, 20t 이상의건설기계, 선박, 항공기, 자동차등이해당한다. 2. 경제적개념 부동산을경제재의개념으로보는관점으로자산, 자본, 소비재, 생산요소, 상품으로구분할수있다. 3. 기술 ( 물리 ) 적개념공간 자연 위치 환경으로서의부동산은기술적측면의부동산에해당한다. (1) 공간으로서의부동산부동산에서공간이란의미는실제인간이이용가능한공중 지중 지표를말하며, 아울러부동산소유권의범위확정과밀집한관련이있는바, 우리나라민법 (212조) 에서는토지소유권은정당한이익의범위내에서토지의상 하에미친다고규정함으로써토지소유권의입체공간적효력을인정하고있다. CHAPTER 02 부동산의개념및분류 21

8 (2) 공간과관련된권리 1 공중권공중권이란타인의방해없이일정한고도까지토지의상부 ( 공중 ) 공간을이용할수있는배타적권리로서, 사적공중권 ( 일조권등 ) 과공중목적에이용되어지는공적공중권 ( 항공권등 ) 으로구분되어진다. 공중권은사권 ( 私權 ) 으로서사적공중공간까지만그효력이인정된다. 공중공간의이용방안으로는공중획지 공중임대차 개발권양도제등이대표적이다. 2 지하권지하권이란토지의하부공간을이용하는권리로서, 토지소유권은토지소유자의사용가능한범위내로제한되어있으므로무한히인정되는것은아니다. 토지의구성부분으로서지하수를이용할수있는권리는당연히지하권의내용에포함되지만, 미채굴광물자원은광업권의객체로서토지소유권의효력이미치지못한다. 3 지표권지표공간을배타적으로사용 수익 처분할수있는권리이며경작권, 지표수이용권등이대표적이다. (3) 위치로서의부동산 1 위치의의미위치는자연적 절대적위치와상대적 경제적위치로구분할수있으며, 상대적위치는가변적인반면, 절대적위치는불변적이다. 부동산활동에서는절대적위치보다상대적위치를중시한다. 2 위치와접근성의문제위치의가치판단에있어서허드 (Hurd) 는경제적지대에바탕을두고지가는가까움 ( 접근성 ) 에의하여결정된다는주장을펼쳤으며, 마샬 (Marshall) 은위치의가치를중시하였다. 접근성이란어떤목적물에도달하는데시간 경제 거리 심리적부담이적은것을말하며, 이러한부담이적을수록접근성이양호하다고할수있다. 일반적으로거리가가까우면접근성이양호하고, 거리가멀면접근성이좋지않다고할수있는데항상그러하지는않다. 2 복합부동산 토지와그토지상에정착물이등기및등록을함에있어서법률적으로는별개의독립된거래의객체이지만감정평가를비롯한부동산활동에서는용도상일체로이용 거래되어지므로하나의물건으로다루어져부동산활동의대상으로삼을때이를복합부동산이라한다. 복합부동산은감정평가시일괄평가의대상이된다. 22 PART 01 부동산학총론

9 제 2 절 부동산의분류 1 토지의분류 1. 토지의구분 (1) 공간정보의구축및관리에관한법률 상분류유지등 28개의지목으로구분한다. (2) 부동산활동상분류 1 택지 부동산학개론 건축물을건축할수있는토지로서주거 상업 공업용으로이용중이거나이용가능한토지이다. 2 부지건물 철도 도로 하천등의바닥토지로, 건축용지와비건축용지를모두포함한다. 3 대지 ( 垈地 ) 공간정보의구축및관리에관한법률 상의용어로지목은대 ( 垈 ) 이다. 택지중에서주거용지와상업용지가해당한다. 공업용지는지목이대가아니므로대지라할수없다. 건축법상의대지와는다른개념이다. 4 대지 ( 袋地 ) 자루모양의토지로서좁은통로에의하여도로에접하는토지를말한다. 5 맹지주변의타른토지에의해둘러싸여토지의어떤면도공도에접속한면이없는토지를말한다. 건축법상건축을할수없다. 6 나지택지의지상에건축물이없는토지로서사법상제한을받지않는토지이다. 나지는다른토지에비해서용도의다양성이크므로시장성이가장높은토지이다. 7 건부지지상에건물이들어서있는부지로서건물및그부지가동일소유자에게속하고당해소유자에의해사용되는토지이다. 일반적으로건부지의가치는나지가치를상한으로한다. 8 필지하나의지번이붙는토지의등록단위로서, 법적개념이다. CHAPTER 02 부동산의개념및분류 23

10 9 획지실무거래상의용어로서다른토지와구별되는가격수준이비슷한일단의토지이다. 거래나이용등의부동산활동또는부동산현상의단위면적이되는일획의토지이며, 이는가격수준을구분하기위한경제적개념이다. 10 후보지용도지역상호간 ( 대분류 ) 즉, 택지지역, 농지지역, 임지지역상호간에용도전환중인토지를의미한다. 11 이행지동일한용도지역내 ( 소분류 ) 에서용도전환중인토지를의미한다. 12 법지법으로만소유할뿐활용실익은없거나적은토지를말한다. 13 빈지법적으로는소유하지못하지만활용실익은있는토지이다. 14 포락지지반이홍수등으로절토되어하천의바닥이된토지이다. 2 건물의분류 1. 단독주택 다중주택 다가구주택 공관은단독주택에속한다. 2. 아파트 연립 다세대주택 기숙사는공동주택에속한다. 3. 공동주택은구분소유권등기가능, 단독주택은불가능하다. 구분구분소유권공시제도종류연면적 단독주택 불가능 표준주택개별주택 다중주택 다가구주택 330 m2이하 660 m2이하 공동주택 가능 공동주택 ( 전수조사공시 ) 다세대주택 660m2이하 연립주택 660m2초과 아파트 - 24 PART 01 부동산학총론

11 CHAPTER 03 부동산의특성 공인중개사입문서 제 1 절 토지의특성 부동산현상이나활동에있어서일반재화와구별되는부동산의특수한성격을부동산의특성이라한다. 토지의특성에는토지가자연물로서갖는선천 불변 고정 본질적인특성에해당하는자연적특성과인간과의관계속에서나타나는후천 가변 유동 신축 비본질적인특성에해당하는인문적특성으로구분할수있다. 부동산학개론 1 자연적특성 1. 부동성 ( 지리적위치의고정성 비이동성 ) 토지의위치는고정되어인위적으로이동시키지못한다는특성으로서토지의가장큰특징이며, 토지의유용성은부동성으로인하여부동산이위치한입지에따라달라진다. 따라서감정평가시지역분석이필수적으로요구된다. 2. 부증성 ( 비생산성 공급의희소성 면적의유한성 수량의고정성 ) 토지는생산비나노동력을투입하여물리적절대량 ( 존재량 ) 을늘릴수없다는특성이다. 3. 영속성 ( 불괴성 비파괴성 비소멸성 불멸성 ) 토지는물리적측면에서보면사용이나시간의흐름에따라소모, 파괴, 훼손, 마멸되지않는다는특성이다. 4. 개별성 ( 이질성 비대체성 ) 부동산은지리적위치의고정성때문에물리적으로즉, 토지의형태, 위치, 면적등의측면에서완전히동일한복수의토지는있을수없다는특성이다. CHAPTER 03 부동산의특성 25

12 5. 인접성 ( 연결성 연접성 ) 토지는지표의일부이며, 따라서물리적으로보는토지는반드시다른토지와연결되어있다는특성이다. 2 인문적특성 1. 용도의다양성 ( 다용도성 변용성 ) 토지는일반재화와달리여러용도로이용이가능하다는특성이다. 따라서다양한용도중에어떤용도로이용하는것이가장바람직한이용인가와관련된최유효이용의개념과밀접한관계가있다. 2. 병합 분할가능성 ( 분합성 ) 토지는이용목적에따라그면적을인위적으로합하거나나눌수있다는특성으로, 분합성이라고도한다. 3. 인문적위치의가변성 ( 사회 경제 행정적위치의가변성 ) 사회 경제 행정적환경이변화하면토지의환경도변화하므로토지의인문적위치도변하게된다. 4. 부동산의고가성부동산은일반재화에비해고가품이므로자기자본만으로부동산에투자하거나매입하기가곤란하다. 따라서부동산금융에의의존도가높아지며, 높은가격이일종의시장진입장벽이되어부동산시장참여자의수가제한되는원인으로작용한다. 5. 투자의고정성 부동산투자시부동산으로부터산출되는수익으로투자원금을회수할때까지장기간이소요된다는특성으로, 자본회수기간의장기성이라고도한다. 26 PART 01 부동산학총론

13 제 2 절 건물의특성 건물은토지와달라서생산이가능하고내용연수가유한한내구소비재로서, 토지와는다른특성을가지게된다. 건물의특성은다음과같이구분할수있다. 1. 비영속성 ( 내구성 ) 2. 생산가능성 3. 대체성 ( 동질성 ) 4. 종속성 5. 일반적부동성 ( 제한적이동가능성 ) 부동산학개론 CHAPTER 03 부동산의특성 27

14 P A R T 02

15 NO.1 공인중개사 부동산경제론 제1장수요와공급의기본개념제2장수요와공급의탄력성제3장경기변동론

16 CHAPTER 01 수요와공급의기본개념 공인중개사입문서 제 1 절 수요와수요량 1 수요의개념 수요란일정기간동안에소비자가재화 ( 상품 ) 와서비스 ( 용역 ) 를구매하고자하는욕구 의사 계획을말하며, 수요량이란일정기간동안에특정의가격수준에서소비자가구매하고자하는최대수량을의미한다. 수요와관련된특징은다음과같다. 1. 수요와수요량은일정한기간을명시해야그의미가명확해지는유량 ( 流量, flow) 개념이다. 2. 수요와수요량은이미구매한량을의미하는것이아니라구매하고자계획된양이므로사전적개념에해당된다. 3. 수요와수요량은막연히의도된수량이아니라구매력을동반한유효수요의개념이다. 2 수요법칙 1. 수요법칙의개념 수요법칙이란가격과수요량은반대방향으로변동하므로양자의관계가반비례관계에있다는것을말한다. 2. 수요곡선다른조건이일정하다고가정하여해당재화의여러가격과수요량의조합을연결한곡선을의미한다. 가격과수요량은반비례한다는수요법칙을그래프로나타낸것이므로수요곡선은일반적으로우하향곡선의모습을보인다. 3 수요의변화와수요량의변화 1. 수요량의변화 수요량의변화란다른조건이일정불변일때해당재화의가격이변화함에의한수요량의변화를의미한다. 수요량의변화시에는동일한수요곡선상에서점또는위치의이동으로나타난다. 즉, 수요곡선이이동하지않는다. 30 PART 02 부동산경제론

17 2. 수요의변화다른조건이일정불변인상태에서해당재화의가격변화이외의요인으로수요량이변화하는경우이를수요의변화라고한다. 이때에는수요곡선이이동하게되는데, 수요가증가하는경우에는오른쪽으로, 수요가감소하는경우는왼쪽으로이동하게된다. 제 2 절 공급과공급량 1 공급의개념 부동산학개론 공급이란일정기간동안에판매자가재화와서비스를판매하고자하는욕구 의사 계획을말하며, 공급량이란일정기간동안에특정의가격수준에서판매자가판매하고자하는최대수량을말한다. 1. 공급과공급량은일정한기간을명시해야그의미가명확해지는유량 ( 流量,flow) 개념이다. 2. 공급과공급량은이미판매한양을의미하는것이아니라판매하고자계획된양이므로사전적개념에해당한다. 3. 공급과공급량은막연히의도된양이아니라판매능력을동반한유효공급의개념이다. 2 공급법칙 1. 공급법칙의개념 공급법칙이란가격이상승하면공급량이증가하고, 가격이하락하면공급량이감소하게되어가격과공급량의관계가정비례관계에있다는것을말한다. 2. 공급곡선다른조건이일정하다고가정하여해당재화의여러가격과공급량의조합을연결한곡선을의미한다. 가격과공급량은비례한다는공급법칙을그래프로나타낸것이므로공급곡선은일반적으로우상향곡선의모습을보인다. 3 공급의변화와공급량의변화 1. 공급량의변화 공급량의변화란다른조건이일정불변일때해당재화의가격이변화함에의한공급량의변화를의미한다. 공급량의변화시에는동일한공급곡선상에서점또는위치의이동으로나타난다. 즉, 공급곡선은이동하지않는다. CHAPTER 01 수요와공급의기본개념 31

18 2. 공급의변화다른조건이일정불변인상태에서해당재화의가격변화이외의요인으로공급량이변화하는경우이를공급의변화라고한다. 이때에는공급곡선이이동하게되는데, 공급이증가하는경우에는오른쪽으로, 공급이감소하는경우에는왼쪽으로이동하게된다. 제 3 절 시장균형의변동 1 시장균형 시장균형이란수요량과공급량이일치되어초과수요와초과공급이존재하지않는상태를말하며, 이러한시장균형상태에서의가격을균형가격, 균형가격하에서의수요 공급량을균형량또는균형수급량이라고한다. 2 시장균형의변동 시장균형이변동한다는것은수요곡선과공급곡선이변화함에따라새로운균형상태가형성하는데, 이를시장균형의변동이라고한다. 따라서시장균형이변동하면균형가격과균형량의변동을초래하게된다. 구체적인변화의모습은다음과같다. 1. 수요와공급중어느한쪽만변화하는경우 (1) 공급은불변인반면수요가변화하는경우 1 수요의증가시균형가격은상승하고, 균형량도증가한다. 2 수요의감소시균형가격은하락하고, 균형량도감소한다. (2) 수요는불변인반면공급이변화하는경우 1 공급의증가시균형가격은하락하고, 균형량은증가한다. 2 공급의감소시균형가격은상승하고, 균형량은감소한다. 2. 수요와공급이동시에변화하는경우 (1) 수요와공급이같은방향으로변화하는경우이와같은경우에는균형가격의변화는수요와공급의변화정도에따라가격이상승할수도있고, 하락할수도있고, 변화가없을수도있기때문에정확하게알수없지만, 균형량의변화는알수있다. 32 PART 02 부동산경제론

19 (2) 수요와공급이반대방향으로변화하는경우이와같은경우에는균형가격의변화는정확하게알수있지만균형량의변화는수요와공급의변화정도에따라균형량이증가할수도있고, 감소할수도있고, 변화가없을수도있기때문에정확하게알수없다. 부동산학개론 CHAPTER 01 수요와공급의기본개념 33

20 CHAPTER 02 수요와공급의탄력성 공인중개사입문서 제 1 절 수요와공급의가격탄력성 1 수요와공급의가격탄력성 1. 가격탄력성의개념 가격탄력성이란어떤상품의가격이변화할때그상품의수요량또는공급량이얼마나변화하는가를나타내는지표이다. 가격변화율에대한수요량의변화율을수요의가격탄력성이라하고, 가격변화율에대한공급량의변화율을공급의가격탄력성이라한다. 2. 수요 공급의가격탄력성의유형 (1) 수요의가격탄력성측정수요의가격탄력성은가격이변화할때수요량이얼마나변화하는가를측정하는척도로, 수요량의변화율을가격의변화율로나눈값이다. 수요량의변동분수요량의변화율 원래의수요량수요탄력성 = 가격변화율가격의변동분 원래의가격 (2) 수요의가격탄력성의구분 1 완전탄력적미미한가격변화에도수요량의변화가대단히큰경우이며, 탄력성의값이무한대가된다. 무한탄력적이라고도한다. 2 완전비탄력가격이변화함에도불구하고수요량의변화가 0인경우이며, 탄력성의값이 0이된다. 3 비탄력적가격의변화율에대한수요량의변화율이작은경우이며, 탄력성의값은 1보다작다. 34 PART 02 부동산경제론

21 4 탄력적가격의변화율에대한수요량의변화율이큰경우이며, 탄력성의값은 1보다크다. 5 단위탄력적가격의변화율에대한수요량의변화율이동일한경우이며, 탄력성의값은 1이다. (3) 수요의가격탄력성결정요인수요의가격탄력성을결정하는요인중대체재의유 무와대체재의수가가장대표적인요인이라고볼수있다. (4) 공급의가격탄력성측정공급의가격탄력성은가격이변화할때공급량이얼마나변화하는가를측정하는척도로, 공급량의변화율을가격의변화율로나눈값이다. 부동산학개론 공급량의변동분공급량의변화율 원래의공급량공급탄력성 = 가격변화율가격의변동분 원래의가격 (5) 공급의가격탄력성의구분 1 완전탄력적미미한가격변화에도공급량의변화가대단히큰경우이며, 탄력성의값이무한대가된다. 무한탄력적이라고도한다. 2 완전비탄력가격이변화함에도불구하고공급량의변화가 0인경우이며, 탄력성의값이 0이된다. 3 비탄력적가격의변화율에대한공급량의변화율이작은경우이며, 탄력성의값은 1보다작다. 4 탄력적가격의변화율에대한공급량의변화율이큰경우이며, 탄력성의값은 1보다크다. 5 단위탄력적가격의변화율에대한공급량의변화율이동일한경우이며, 탄력성의값은 1이다. CHAPTER 02 수요와공급의탄력성 35

22 3. 탄력성과곡선의기울기의관계 ( 탄력성과곡선의기울기와의관계는반비례 ) 수요탄력성및공급탄력성모두는곡선의기울기와는반비례관계에있다. 그러므로탄력성이클수록곡선의기울기 ( 경사도 ) 는완만한모습을보이는반면, 탄력성이작을수록곡선의기울기 ( 경사도 ) 는급한모습을보이게된다. 2 수요의소득탄력성과교차탄력성 1. 소득탄력성의개념 소득탄력성이란소득의변화율에대한수요량의변화율을측정하는지표로서, 수요량의변화율을소득의변화율로나눈값이다. 수요량의변동분수요량의변화율 원래의수요량소득탄력성 = 소득변화율소득의변동분 원래의소득 2. 소득탄력성과재화의성격 소득탄력성값이 0보다큰경우, 해당재화는우등재 ( 정상재 ) 이며, 소득탄력성값이 0보다작은경우에는열등재 ( 하급재 ) 에해당한다. 3. 수요의교차탄력성의개념수요의교차탄력성이란어느상품의수요가다른재화의가격변화에반응하는정도를측정하는지표로서, Y재의수요량의변화율을 X재의가격변화율로나눈값에해당한다. 재의수요량의변동분 재의수요량의변화율 재의원래의수요량교차탄력성 = 재의가격변화율 재의가격변동분 재의원래의가격 4. 교차탄력성과재화의성격 교차탄력성값이 0보다큰경우, 해당재화는대체재이며, 교차탄력성값이 0보다작은경우에는보완재에해당한다. 36 PART 02 부동산경제론

23 CHAPTER 03 경기변동론 공인중개사입문서 제 1 절 경기변동론 1 일반경기변동 1. 경기변동의의의 물가수준 고용수준 국민소득수준등의경제의전반적인활동상태를경기라고하고경기가규칙성을띠면서변동하는것을경기변동이라하며, 경기변동이지속적으로반복되는현상을경기순환이라고한다. 부동산학개론 2. 경기변동의국면 정점 호황 후퇴 호황 진폭 불황 저점 회복 경기변동의국면은호황 후퇴 불황 회복국면으로구분할수있는데, 특정국면에서다음의특정국면까지소요되는시간적격차를경기변동의주기라하며, 호황기의정점과불황기의저점의차이를경기변동의진폭이라한다. 2 부동산경기변동 1. 부동산경기의의의 부동산경기는일반적으로건축경기를말한다. 그중에서도주거용부동산의건축경기가핵심이되며, 이를협의의부동산경기라한다. 2. 부동산경기의측정지표 일반적으로부동산경기는지역 용도등에따른부분시장별로상이한양상을보이므로지역 용도 CHAPTER 03 경기변동론 37

24 별로상이한지표가사용된다. 더불어부동산경기를측정하는경우여러지표들을함께고려하는종합적인측정이가장바람직하다. (1) 부동산의거래량부동산의거래량은경기를측정할수있는적절한지표가될수있다. (2) 택지의분양실적택지의분양이활발하면전반적인부동산경기가좋아진다고볼수있으나택지의분양이즉시건축활동으로이어지는것은아니므로, 부동산경기의선행현상의하나로이해하는것이바람직하다. (3) 부동산의가격변동가격변동은경기측정의보조적지표이며명목변수에불과하므로가격의변동만을토대로경기를측정하는것은바람직하지않다. (4) 건축량건축량은경기측정의적절한지표가될수있으며, 특히건축착공량은그자료의수집이다른자료들보다용이하기때문에부동산경기의측정지표로서많이사용되고있다. 3. 부동산경기변동의유형 부동산시장은회복시장 상향시장 후퇴시장 하향시장으로분류되는 4개의순환국면별시장과순환국면이외에비순환적 ( 비주기적 ) 변동으로구분할수있다. 4. 부동산경기의순환국면 정점 상향 후퇴 상향 진폭 하향 저점 회복 (1) 상향시장 ( 일반경기의호황기 ) 상향시장은부동산거래가대단히활발하며부동산가격도지속적으로상승하는시장으로, 부동산경기의후퇴가능성을내포하고있다. (2) 하향시장 ( 일반경기의불황기 ) 하향시장은부동산거래는거의발생하지않으며, 부동산가격도지속적으로하락하는시장으로, 38 PART 02 부동산경제론

25 부동산경기의회복가능성을내포하고있다. (3) 후퇴시장후퇴시장은상향시장의정점을지나부동산가격의상승이중단 반전되어부동산가격이하락하기시작하고, 부동산거래도점차줄어들기시작한다. (4) 회복시장회복시장은하향시장의저점을지나부동산가격의하락이중단 반전되어부동산가격이상승하기시작하고부동산거래도점차늘어나기시작한다. (5) 일반경기와부동산경기변동의관계 부동산학개론 부동산경기는일반경기와비교해볼때여러가지특성을보이는데이를정리하면다음과같다. 1 부동산경기의주기는일반경기의주기보다길며, 부동산경기의변동은일반경기변동에비해계곡 ( 저점 ) 은깊고정상 ( 정점 ) 이높다. 즉, 부동산경기변동의진폭은일반경기변동의진폭보다크다. 2 부동산경기는일반경기에비하여순환국면이불규칙적이고불명확하며, 일반경기에비해회복은느리고, 후퇴는빠른우경사비대칭구조를지닌다. 3 거미집이론 1. 의의 특정재화의가격변동에대한공급의시차를고려하여불균형상태에서균형상태를찾아이동하는모습에중점을둔동태적균형분석이론으로에치켈에의해주장되었으며, 균형점을찾아이동하는모습이거미집모양과유사하여거미집이론이라고한다. 이이론은생산기간이장기인재화즉, 공급탄력성이비탄력적인재화에만적용되는데, 이에는농 수 축산물과부동산등이해당한다. 거미집이론은폐쇄경제를전제로하므로전통적으로는농 수 축산물에적용되었으나오늘날에는농 수 축산물도국가간교역의대상이됨에따라거미집이론의적용이어려워진반면부동산은부동성으로인해이동이불가능하므로오늘날에는부동산에유용한이론이다. 2. 거미집모형의유형 (1) 수렴형 : 수요탄력성이공급탄력성보다클때수렴한다. (2) 발산형 : 수요탄력성보다공급탄력성이클때발산한다. (3) 진동형 : 수요탄력성과공급탄력성이일치하는경우규칙적으로순환한다. CHAPTER 03 경기변동론 39

26 P A R T 03

27 NO.1 공인중개사 부동산시장론 제1장시장이론의기초제2장입지및공간구조이론

28 CHAPTER 01 시장이론의기초 공인중개사입문서 제 1 절 시장의개념 1 의의 시장이란재화와용역을교환할목적으로매수자와매도자간에수요 공급논리에바탕을두고재화와용역의가격이형성되고, 해당재화와용역의매매가이루어지는추상적기구를의미한다. 2 시장의구분 1. 완전경쟁시장 시장진입장벽이없어서시장에의진입과탈퇴가자유로우며다수의시장참여자가존재하고동질의상품이거래되며, 시장정보가모두공개되어있으므로정보비용이존재하지않는시장을완전경쟁시장이라한다. 2. 불완전경쟁시장시장진입장벽이있어서시장에의진입과탈퇴가자유롭지못하여소수의시장참여자자가존재하고이질의상품이거래되며, 시장정보가모두공개되어있지는않으므로정보비용이존재하는시장을불완전경쟁시장이라한다. 제 2 절 부동산시장 1 부동산시장의의의 부동산시장이란매수 매도자에의한부동산의교환이자발적으로이루어지는의도된상업활동을하는곳으로유사한부동산에대해유사한가격이형성되는지리적구역을의미한다. 부동산의여러특성으로인하여수요 공급의조절이곤란하고이에따라단기적으로가격의왜곡이발생한다. 42 PART 03 부동산시장론

29 2 부동산시장의기능 1. 정보제공기능 부동산상품은고가품이므로신중한의사결정을필요로하는데, 부동산시장은의사결정에도움이되는각종정보를부동산의이용자에게제공하는기능을갖는다. 2. 가격의창조기능 부동산거래는거래당사자의협의에의해이루어지고협의에의해가격이창조된다. 3. 교환기능 부동산학개론 부동산시장은부동산의매매 교환등을통하여부동산과현금, 부동산과부동산, 소유와임대등의교환이이루어지는기능을한다. 4. 부동산의양과질의조정기능 부동산의소유자를비롯한부동산이용자들은부동산상품의유용성이최대가되도록노력하는과정에서토지의형질변경, 건물의용도변경등의양과질이조정된다. 5. 자원배분기능 각종부동산공간에대한경쟁은기존건물의유지와수선, 건물의개축등을통하여자원배분의역할을하게된다. 3 부동산시장의특성 1. 시장의비조직성 부동산시장은국지성 거래의비공개성 비표준화성등으로인하여시장의조직화가곤란하게된다. 2. 단기거래의곤란성 ( 매매기간의장기성 ) 부동산의고가성, 거래관행, 법적규제등으로인하여부동산의거래는일반경제재에비하여장기화된다. 3. 상품의비표준성 부동산은개별성으로인하여부동산상품의표준화가대단히곤란하며, 이특징으로인하여부동산시장은일물일가의법칙이성립하지않아서불완전경쟁시장이된다. CHAPTER 01 시장이론의기초 43

30 4. 수급조절의곤란성 토지는부증성으로인하여공급이비탄력적이며, 건물은생산기간이장기이므로역시공급이비탄력적이되어가격기구에의한수급조절이곤란하게되어단기적으로가격의왜곡이발생하게된다. 5. 시장의지역성 ( 국지성 ) 부동산시장은지리적위치의고정성으로인하여일정지역에한정되는지역성을갖는데, 이를국지성이라고도한다. 따라서부동산시장은위치가중심이되기때문에임장활동이중시되는근거가되며, 지역특성하에가격이결정되므로정보활동이필수적으로요구된다. 6. 거래의비공개성 부동산의거래는사회적통제나관행으로인해그거래내용을외부에알리는것을꺼려하는데, 이는시장의국지성과더불어부동산가격을불합리하게만드는요인이된다. 7. 자금의유용성 부동산상품은고가품이므로상대적으로시장참여자의수를제한하게되는데, 자금의원활한공급은시장참여자의수를증가시키게된다. 제 3 절 주택시장 1 주택시장 1. 주택의수요와공급 (1) 주택서비스의의미 : 주택의소비로부터얻게되는만족 ( 효용 ) 을의미 (2) 주택은물리적측면에서보면이질적, 주택서비스의측면에서보면동질적상품 2. 주택의단기및장기시장분석 ( 주택시장의균형 ) (1) 단기생산불가 공급완전비탄력 ( 완전수직선 ) 초과수요 주택가격상승 ( 초과이윤발생 ) (2) 장기생산가능 공급증가 주택가격하락 초과이윤소멸 44 PART 03 부동산시장론

31 (3) 비용일정산업의경우장기적으로균형가격이원래수준으로회복, 장기공급곡선은수평선의형태 (4) 비용증가산업의경우장기적으로균형가격이원래수준보다상승, 장기공급곡선은우상향의형태 (5) 주택수요와주택소요의비교 구분 주택수요 주택소요 개 념 시장경제적개념 사회적 정책적개념 적용원리 시장경제원리에방임 정부의개입 적용대상 중산층이상 ( 유효수요층 ) 무주택서민 ( 잠재수요층 ) 내 용 금융 조세등직 간접지원위주 국가의직접적지원과보조금지급 부동산학개론 2 주택의여과과정 ( 주택순환 필터링현상 ) 1. 의미 특정주택이상이한소득계층의주택으로변화되어거주하게되는현상 2. 분류 (1) 상향여과 1 하위소득계층의주택이상위소득계층의주택으로전환되는현상이다. 2 소득증가로저급 저가주택에대한수요가감소하는경우발생한다. (2) 하향여과 1 상위계층의주택이하위소득계층의주택으로전환되는현상이다. 2 저소득층의주거안정에기여한다. 3 주거분리와여과작용 1. 주거분리 고소득층의주거지역과저소득층의주거지역이분리되는현상 2. 주거분리의원인 (1) 소득의차이에서오는외부효과 CHAPTER 01 시장이론의기초 45

32 (2) 정의외부효과추구와부의외부효과차단의결과 3. 발생지역 도시전체적인면에걸쳐발생하기도하지만인근지역에서도발생 4. 일반적으로개량비용 주택가치상승분의경우상향여과, 반대의경우하향여과발생 그러나반드시그러한것은아니다. 5. 불량주택 ( 촌 ) 의형성은시장실패가원인이아니라낮은소득수준이원인이다. 제 4 절 효율적시장이론 1 효율적시장의개념 1. 의의 부동산시장이새로운정보를얼마나지체없이신속하고정확하게부동산가치에반영하는하는것을시장의효율성이라하고, 새로운정보가신속 정확하게부동산가치에반영되는시장을효율적시장이라한다. 효율적시장에서는다른투자자이상의초과수익즉, 초과이윤을획득할수없고, 정상이윤만획득이가능하게된다. 2. 효율적시장의유형구분효율적시장은부동산의가치가어떤유형의정보를신속하게반영하고있는가에따라서약성효율적시장, 준강성효율적시장, 강성효율적시장으로구분한다. (1) 약성효율적시장현재의부동산시장가치는과거의추세를충분히반영하고있으므로, 과거의자료와정보를바탕으로하는시장가치의변동을분석하는기술적분석을통해서는초과이윤을획득할수없는시장이다. (2) 준강성효율적시장현재의부동산시장가치는과거는물론이고현재의정보까지이미반영되어있으므로, 현재의자료와정보를바탕으로시장가치의변동을분석하는기본적분석을통해서는초과이윤을획득할수없는시장이다. 46 PART 03 부동산시장론

33 (3) 강성효율적시장 현재의부동산시장가치는과거, 현재는물론이고아직발표되지않은내부정보까지이미반영되어있으므로어떠한분석을통해서도초과이윤을획득할수없는시장이다. 2 할당효율적시장 1. 의의자원의효율적배분 ( 할당 ) 이이루어지는시장으로서, 부동산시장에서자원의효율적배분이란부동산투자와다른투자대안에따른위험을감안하였을때, 부동산투자수익률과다른투자대안의수익률이상호동일하게배분되었다는것을의미한다. 결론적으로배분의효율성이달성된다면어떤투자자도다른투자자이상의초과수익을얻을수없게된다. 부동산학개론 2. 시장의완전성여부와할당효율적시장과의관계 (1) 완전경쟁시장완전경쟁시장에서는정보가모든시장참여자에게완전히공개되어있음을전제로하므로정보의수집을위한정보비용이존재하지않고, 우수한정보가존재하지않으므로배분의효율성이달성되어어느누구도초과이윤을획득할수없으므로완전경쟁시장은당연히할당효율적시장이된다. (2) 불완전경쟁시장불완전경쟁시장은모든시장정보가공개되어있지않으므로우수한정보가존재하고, 따라서우수한정보를수집하기위해지불하는비용인정보비용이존재한다. 그러나불완전경쟁시장이라고하더라도정보수집을위한기회비용이동일하거나또는정보비용과정보의가치가동일한경우에는할당효율성이달성되어할당효율적시장이될수있다. 따라서독점시장도독점을획득하기위해지불되는기회비용이모든투자자에게동일하다면할당효율적시장이될수있다. 결론적으로부동산시장에서투기가발생하거나초과이윤이획득될수있는이유는시장이불완전하기때문이아니라할당효율적이지못하기때문이다. CHAPTER 01 시장이론의기초 47

34 CHAPTER 02 입지및공간구조이론 공인중개사입문서 제 1 절 부동산입지선정의개념 1 입지 경제활동의주체가차지하고있는위치 장소 - 정적 공간적개념 2 입지선정 효과적인부동산활동을위해최적의입지를결정하는활동 - 동적 공간적개념 3 입지선정에전문성이요구되는이유 1. 부동산입지결정의비가역성이존재한다. 2. 입지선정에잘못이있는경우경영상낭비를초래하게된다. 4 주거지입지선정 ( 주택서비스의가격과교통비용에의해결정 ) 1. 최적입지는최적의주거입지는한계교통비용과한계주거비용이일치하는지점 2. 한계교통비용 한계주거비용: 주거입지는도심으로이동 3. 한계교통비용 한계주거비용 : 주거입지는외곽으로이동 4. 한계교통비 : 도심에서외곽으로나아감에따라증가하는교통비용의증가분 5. 한계주거비 : 도심에서외곽으로나아감에따라감소하는주거비용의감소분 5 상업지입지선정 1. 상권 특정의대상점포가고객을흡인하는지리적영역으로고객이존재하는지역을의미한다. 2. 상권의특징 (1) 고객의사회 경제적지위가높을수록, 지역이넓을수록, 인구밀도가높고, 유동인구가많을수 48 PART 03 부동산시장론

35 록좋은상권이다. (2) 상권의범위는고정적이지아니하고유동적이다. (3) 취급상품의판매액에따라 1 차 2 차 3 차상권으로구분 3. 공간균배의원리와그에따른점포의분류와입지 (1) 공간균배의원리 1 배후지가좁고수요 ( 교통비 ) 탄력성이작으면집심입지 2 배후지가넓고수요 ( 교통비 ) 탄력성이크면분산입지 3 수요탄력성이 0이면중앙에입지 부동산학개론 (2) 점포의분류 ( 공간균배원리에따른분류 ) 집심성점포집재성점포국부적집중성점포산재성점포 배후지의중심지에위치, 백화점 도매상 보석상 대형서점동업종의점포가한곳에위치, 은행 보험회사 관공서 가구점동업종의점포가국부적중심지에위치, 농기구 석재 비료한곳에위치하면불리하므로분산입지, 잡화 어물 과자 이발소 6 상업입지론 1. 크리스탈러의중심지이론 ( 거시적중심지론 ) 구분 중심지형성조건 내용 내용ᄀ재화의도달거리 ( 범위 ) 가최소요구치보다크면중심지형성ᄂ재화의도달거리가최소요구치보다작으면중심지형성불능ᄀ중심지의수는저차원중심지에서고차원중심지로갈수록적어짐ᄂ중심지간의거리는저차원에서고차원중심지로갈수록멀어짐ᄃ인구의증가와소득의향상은중심지간의간격을좁게만듦ᄅ고차중심지는다양 복잡한기능수행, 저차중심지는단순한기능수행ᄆ중차중심지가포용하는저차중심지의수는고차중심지로갈수록줄어든다. ᄇ교통이발달하면저차중심지는쇠퇴, 고차중심지는발달 CHAPTER 02 입지및공간구조이론 49

36 2. 레일리의소매인력법칙 의의 내용 두도시사이에존재하는소비자들에대해미치는상권의범위와경계를설명ᄀ상권이미치는범위는두도시의인구에비례, 거리의제곱에반비례ᄂ뉴턴의만유인력법칙원용ᄃ두중심지 ( 상권 ) 의크기가같은경우상권의경계는중간지점ᄅ A도시 B도시인경우상권의경계는 B도시쪽 ( 크기가작은쪽 ) 에가깝게형성ᄆ대도시에적용하는데문제 허프의확률모형출현의배경 공식 ) 도시의영향력 도시인구 도시로부터의거리 = 도시의영향력도시인구도시로부터의거리 참고 컨버스의분기점 ( 무차별점 ) 모형 ᄀ레일리의소매인력법칙을응용하여두도시간의상권경계를측정하는데이용 ᄂ A도시로부터의분기점 = ㆍ 도시간거리 = 도시인구 면적 도시인구 면적 3. 허프의확률모델 ( 모형 )( 미시적중심지론 소매지역이론 ) 의의 내용 수요 ( 소비자 ) 의개성 ( 구매습관 매물습관 ) 을중시하여중심지론을전개ᄀ일반적으로소비자는가장가까운곳에서상품을선택하려는경향이있음ᄂ적당한거리에고차원중심지가있다면인근의저차원중심지를그냥지나칠가능성이높음ᄃ동일한거리인경우중심지가큰곳에서상품을선택하려는경향이있음ᄅ고객유인력 ( 흡인력, 고객의매물출향비율 ) 은매장규모 ( 면적 ) 에비례, 거리마찰계수승수에반비례ᄆ수정모형에의해거리마찰계수는 2로전제한다. 공식 ) = 매장면적 매장 거리 매장면적매장면적 매장 거리 매장 거리 4. 넬슨의소매입지이론 ( 점포입지의 8 가지원칙제시 ) ᄀ현재의지역후보의적합지점 ᄂ잠재적발전성 ᄃ고객의중간유인 ᄅ집중흡인력 ( 집재성점포관련 ) ᄆ경합성의최소화 ( 산재성점포관련 ) ᄇ용지경제학 ᄉ양립성 ( 가장강조 ) 50 PART 03 부동산시장론

37 5. 후버의입지효과시간법칙 입지효과는개점과즉시발생하지않는다. 6. 매장용부동산의부지선정단계 (1) 기존부지분석 : 인구 소득수준 1인당매상고등최소요구조건파악 (2) 도시분석 : 교통체계등을고려하여목표시장이될수있는도시선정 (3) 근린지역분석 (4) 대상인근지역의선정 : 여러근린지역중수익극대화지역선정 부동산학개론 (5) 대상부지의선정 7 공업입지론 1. 베버의최소비용이론 ( 순수익증대를위해서는총비용감소 ) 의의 전제 공업입지는생산과판매에있어서운송비가가장적게드는지점에서결정ᄀ해당지역은고립된한지역, 소비자는중심지에위치ᄂ자연자원은모든곳에산재해있어서어디서든지사용이가능ᄃ인간의노동은지점에따라일정하지않고노동의이동도제한되어있음 내용 원료지수입지중량시장지향형원료지향형노동지향형 ᄀ산식 = 국지원료의무게 / 제품의무게ᄂ국지원료 : 특정지역에서만생산 보편원료 : 어느곳에서나생산ᄃ원료지수가 1보다크면원료지향형, 작으면시장지향형입지 ᄀ산식 = 국지원료무게 + 제품무게 / 제품무게 = 원료지수 + 1 ᄂ입지중량이 2보다크면원료지향형, 작으면시장지향형입지 ᄀ제품수송비 원료수송비 = 제품중량 원료중량인경우시장입지ᄂ중량증가산업 = 제품중량이원료중량보다큼 = 시장지향형 ᄀ제품수송비 원료수송비 = 제품중량 원료중량인경우원료산지ᄂ중량감소산업 = 제품중량이원료중량보다적음 = 원료지향형 노동비가최소화되는지점에위치 CHAPTER 02 입지및공간구조이론 51

38 2. 뢰쉬의최대수요이론 (= 수요원추형이론, 순수익증대를위해서는총수익증가 ) 의의 내용 베버의공업입지론비판, 기업이익을높이기위해서는시장가까운곳에공장입지ᄀ수요원추형의밑바닥은시장범위를나타냄ᄂ수요원추형의높이는수요량이된다. ᄃ수요원추형의반지름은중심지로부터의거리를나타냄ᄅ중심지에서멀수록수요량이감소하는이유는가격을소비자가부담하기때문 3. 그린허트 아이사드의통합이론 ( 이윤극대화론, 총수익은증가, 총비용은감소 ) 8 도시내부구조이론 구분동심원이론선형 ( 扇形 ) 이론다핵심이론유상도시이론다차원이론 내용ᄀ버제스가주장, 도시가중심지에서 5개지구로확산하며성장ᄂ도시내부구조를설명하는가장오래된실증적모형ᄃ시카고이외의지역에적용한바없음ᄅ현실적으로도시가원의형태로성장하는것은아님ᄆ중심업무지대 점이지대 저소득층주거 고소득층주거 통근자ᄇ튀넨의입지이론에영향을받음ᄀ동심원이론을계승 수정ᄂ교통의발달에따라원이변형하여부채꼴모양으로성장ᄃ지나치게고급주거지역강조ᄅ고급주거지역좌우의주택가격은낮게형성ᄀ헤리스 울만이주장, 도시의중심지 ( 핵 ) 가다수, 동심원이론수정ᄂ각핵의발달원인과지구의분화요인 a 전문적인편익지점을필요로하는활동 b 동종활동은집적함으로써집적이익을얻음 한곳에집중 c 상이한활동은집적하면불이익초래 상호분리된다. d 유리한입지지점의높은지대를지불할능력의차이베리가주장, 간선도로의발달과함께도시가리본모양으로성장시몬스가주장, 동심원 선형 다핵심이론을종합 3 지대구조론디킨슨이주장, 도시공간구조를중앙 중간 외부지대로구분 52 PART 03 부동산시장론

39 제 2 절 지대론 1 지대 일정기간의토지이용의대가로서, 토지의사용료를의미한다. 2 지대의특성 1. 유량개념지대 2. 지가는지대에정비례하고이자율에반비례 지가 = 이자율 부동산학개론 3. 농촌토지의지대는비옥도 도시토지의지대는접근성에의해결정 3 지대론의구분 차액지대론 절대지대론 입지지대론 ᄀ리카르도가주장ᄂ비옥도의차이에서오는수확액의차이가지대ᄃ한계지에서는지대발생 ᄅ곡물수요증가는농지수요증가초래 지대상승 = 곡가가지대결정ᄆ수확체감의법칙작용ᄇ위치문제경시ᄉ한계지의생산비가곡물의가격이된다. ᄀ마르크스가주장ᄂ토지의사유재산화로부터지대는발생ᄃ한계지에도지대는발생ᄅ지대가곡가를결정ᄀ튀넨의주장ᄂ위치문제중시 현대적입지이론의기초제공ᄃ지대 = 매상고 - 생산비 - 수송비 ( 수송비절약액이지대 ) ᄅ도심으로올수록지대상승, 외곽으로갈수록지대하락ᄆ수송수단은우 마차로동일 단위당수송비는동일ᄇ매상고와생산비가일정하다면지대는수송비에의해결정ᄉ수송비의차이에따라토지이용방식이상이해짐ᄋ다른지역과교류가없는폐쇄경제전제ᄌ작물 경제활동에따라한계지대곡선이달라진다. CHAPTER 02 입지및공간구조이론 53

40 4 경제지대론 1. 의의 경제지대란생산요소가받는총수입에서전용수입을차감한것으로생산자잉여를의미한다. 2. 전용수입 ( 최소공급가격 ) (1) 생산요소가현재용도에서다른용도로전환되지않도록지불되는금액 (2) 생산요소의총수입 = 전용수입 + 경제지대 (3) 경제지대와전용수입의크기 : 생산요소공급의탄력성에따라달라진다. 1 공급곡선의기울기가클수록 ( 비탄력적일수록 ) 경제지대비중증가 2 공급곡선의기울기가완만할수록 ( 탄력적일수록 ) 경제지대비중감소 3 토지는물리적공급이완전비탄력적이므로, 토지로부터얻은수입은전액경제지대가된다. 5 입찰지대 ( 초과이윤이 0 이되는지대 ) 1. 의미 토지이용주체가단위면적당토지에대해최대한지불할의사가있는금액 2. 입찰지대곡선 각각의입찰지대를연결한선 3. 입찰지대곡선의기울기는단위당한계교통비를이용주체별토지사용량으로나눈값 (1) 입찰지대곡선의기울기 = 단위당한계교통비 이용주체별토지사용량 (2) 입찰지대곡선 ( 지대지불곡선 ) 의기울기는도심안쪽이가장급경사 4. 입찰지대곡선의기울기가급경사일수록중심지에가까이입지하려는경향 6 토폐카연구 ( 지가구배현상 ) 1. 의의 (1) 미국의소도시토폐카를연구대상으로삼아노스가주장 (2) 지가와토지이용의집약도는밀접한연관성을가지고있다는경험적증거제시 54 PART 03 부동산시장론

41 2. 내용 (1) 지가는도시중심지가가장높고, 외곽으로갈수록낮아진다. (2) 지가구조가급경사를이룬다. 3. 문제 대도시에는적용곤란, 대도시의지가구조는완만 ( 물결구비현상 ) 부동산학개론 CHAPTER 02 입지및공간구조이론 55

제 4 장수요와공급의탄력성

제 4 장수요와공급의탄력성 탄력성 (elasticity) 의개념 u 탄력성 (elasticity) è 탄력성은소비자와생산자가시장환경의변화에어떻게 반응하는가를보여주는지표임. è 현실경제에는무수히많은현상들이원인과결과로 연결되어있음. è 즉, 탄력성은원인변수에대해결과변수가얼마나민감하게 반응하는가를나타내는지표임. è 원인변수 ( 독립변수 ) 와결과변수 ( 종속변수