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1 표지 :12AM페이지1 발 간 등 록 번 호 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 에 관 한 지 침 마 련 을 위 한 연 구 경기도 과천시 관문로 88 정부과천청사 4동

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3 제출문 국토해양부장관귀하 본보고서를 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 용역의최종보고서로제출합니다 한국토지주택공사토지주택연구원원장김수삼

4 참여연구진 연구책임 윤은주한국토지주택공사토지주택연구원책임연구원 연구진 김태경 강릉원주대학교환경조경학과교수 안상욱 한국토지주택공사녹색경관처부장 성태영 한국토지주택공사토지주택연구원위촉연구원 연구자문 박문호 서울시립대학교도시과학연구원연구교수 박용진 강릉원주대학교환경조경학과교수 장희경 ( 주 )ONE 연구소소장 장성규 CI&D 대표이사 임상태 ( 주 ) 정동AMC 대표이사 이윤영 ( 주 ) 정동AMC 부장 조하준 넥스트프로퍼티스부장 이승원 ( 주 ) 어리연조경디자인대표이사 최영철 ( 주 ) 경화엔지니어링상무이사 오영숙 ( 주 ) 고산엔지니어링 원고작성 손용훈일본치바대학교조경학과교수 ( 일본사례 ) 박문호서울시립대학교도시과학연구원연구교수 ( 공원현황 ) 이보고서의내용은연구진의견해로서 국토해양부의정책과는다를수있습니다.

5 연 구 요 약 연구요약 1) 서론 연구의개요 2009년 도시공원및녹지등에관한법률 개정을통해민간공원추진자가공원의본질적기능이훼손되지않는범위내에서수익사업시행과함께미집행도시공원을정비할수있도록하는개발행위등에대한특례조항이신설되었지만특례조항시행에필요한단계별절차및기준이마련되지않아특례조항이실효성을거두지못하고있는실정임 본연구에서는도시공원부지에서의개발행위특례조항에대한구체적인시행지침을마련하여민간참여를통한미집행도시공원조성을활성화하는데기여하고자하였음 주요연구내용 민간참여에의한도시공원조성기본방향제시 - 특례사업 ( 행위특례조항에따라시행되는민간에의한도시공원조성사업을칭함 ) 의법적성격, 행위특례를통한도시공원조성의기본방향제시 - 민간참여활성화를위한행정적지원, 공원기능유지를위한적정규모및잔여부지포함기준제시 도시공원조성관련법제도검토및지자체의견조사 - 도시공원및녹지등에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법 등도시공원조성및민간참여관련법제도검토를통해특례지침 ( 안 ) 의필수적용사항도출 - 특례사업수요가많은수도권지역지자체를대상으로공무원및관련전문가면담등을통해민간과공공의역할분담, 민간참여방안, 법제도적개선요구등에대한조사를통해특례지침 ( 안 ) 의기본방향도출 - i -

6 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 관련해외사례분석 - 일본의민설공원제도등유사제도조사를통해사업수행절차, 사업운영방식, 관련법제도현황, 지원체계, 수행과정상의문제점과고려사항등을검토하여특례지침 ( 안 ) 의기본방향설정에반영 도시공원부지에서개발행위특례시행지침 ( 안 ) 제시 - 민간에의한공원조성사업추진절차를제시하고, 특례사업제안서, 제안서타당성검토, 사업시행절차, 협약표준 ( 안 ), 공사관리등민간에의한공원조성사업에필요한시행지침 ( 안 ) 제시 연구흐름도 개발행위특례지침작성과정 공원현황분석과정 법제도검토 도시공원및녹지에관한법률 국토의계획및이용에관한법률 사회기반시설에대한민간투자법 서울시도시계획사전협상제도등 사례조사 / 전문가조사 일본민설공원사례조사 기타민간참여공원조성사례조사 지자체의견조사 부동산디벨로퍼등의견조사 국내공원현황 DB 분석 지자체별도시공원현황자료수집 공원면적, 소유구분에따른현황분석 공원유형, 지정연도에따른현황분석등 필수지침구성요소도출 행위특례적용방향도출 개발행위특례지침 ( 안 ) 제시 행위특례적용대상공원현황도출 그림 1. 연구흐름도 2) 관련법제도검토및전문가의견조사 관련법제도검토 도시공원및녹지에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법, 국가를당사자로하는계약에관한법률, 공유재산및물품관리법 등관련법규를검토하여특례지침 - ii -

7 연 구 요 약 ( 안 ) 작성시의필수적용사항도출 도시공원녹지법 특례적용대상공원유형민간에의한공원조성절차특례사업의성격민간공원추진자의성격행위특례의내용도시공원위원회의역할공원조성계획의내용 생활권공원, 주제공원 ( 도시자연공원구역제외 ) 입안제안, 공원조성계획결정등절차 도시계획시설사업으로추진 도시계획시설사업의시행자 특례적용조건및내용, 특례에따른사업추진내용 특례에의한공원조성계획내용심의및자문 특례에의한공원조성계획의내용 국토계획법 도시계획시설사업자의요건 분할시행 실시계획의작성및인가 국공유지제외한토지 ⅔ 소유, 토지소유자 ½ 동의 도시계획시설사업의경우, 필요시분할시행가능 실시계획인가내용, 전제조건, 수행절차 기 타 사업시행자의변경 계약이행보증 공사지연에대한보증 사업시행자의지정취소및변경 공사이행보증금의규모, 기타보증방법 계약상의의무를지제할경우의지체삼금규정 기부채납관련규정 기부채납관련서류, 방법 그림 2. 관련법규검토및지침 ( 안 ) 적용사항 관련제도검토 특례사업은민간자본에의한공원조성사업이기때문에민간참여를촉진하기위해초기사업타당성을검토할수있는상세기준등을제시하는등의방안이필요하며, 비공원시설 ( 법제21조의2에서명시한공원시설이아닌시설 ) 의종류와규모를결정함에있어, 도시계획위원회의심의외에사전협상을통해개략적인내용을결정할필요가있음 이에관련제도로서서울시도시계획변경사전협상제도, 공원녹지업무협의매뉴얼, 공동주택관련용도지역관리등업무처리지침, 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획수립 운영기준등을검토함 이들제도검토를통해행위특례에서명시한비공원시설의종류및규모 - iii -

8 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 의상세내용을결정할때의처리절차와방법, 사업타당성분석을위한상세기준제시등민간참여활성화를위해지자체수준에서필요한사항을정리함. 단, 관련제도검토사항은지역별여건을감안하여지자체수준에서제시하는것이바람직할것임 전문가의견조사 서울특별시와의정부시등지자체공원녹지담당및도시계회담당자를대상으로행위특례적용관련고려사항에대한의견조사실시하였고, 부동산디벨로퍼등민간전문가를대상으로특례사업추진과정과행위특례적용방향에대한조사를실시함 조사결과, 지자체조사에서는특례사업의법적성격명시, 실시계획인가와협약의역할명시, 행위특례면적기준과특례제도이해를위한설명필요, 행위특례절차도작성, 사업이행담보를위한조치제안, 표준협약제공, 비공원시설의종류와종류와규모에대한예시, 지자체별지침작성의필요성등이주로논의되었고, 민간전문가조사에서는법규간소화, 부동산개발과정의이해요구, 사업타당성검토에필요한공원시설및비공원시설의설치에관한상세기준수립, 지역특성고려, 공동주택등수익시설외공원성격과부합하는특례사업유도의필요성, 민간참여활성화를위한인센티브강화, 공원조성에관한패러다임의변화등이주요고려사항으로제시됨 3) 선행연구및사례조사 선행연구검토 장기미집행도시공원해소를위한제도개선등대책, 민간참여방안, 민간참여시적정개발유도방안, 사업타당성평가관련민간투자의적격성분석내용, 적정개발규모추정, 도시공원도입시설등에관한선행연구를검토함 특히, 비공원시설의규모와관련하여, 어느정도의개발규모를허용했을때사업이가능한지를수원시미집행도시공원부지를대상으로분석한 - iv -

9 연 구 요 약 김성용 (2010) 에연구결과에따르면, 비공원시설로공동주택을설치할경우, 평지형공원의경우, 용적율 300% 에서사업수지균형을맞출수있었고, 산림형과수변형의경우에는용적율 200% 에서도충분히수익을창출할수있는것으로나타남 특례사업추진시의민간의사업리스크분석을검토하기위해부동산개발과정과단계별리스크에대한연구를분석한결과, 관련정책의변화와규제강화추세, 자금조달구조, 다양한법률의적용과복잡한인허가절차, 사전환경성검토등환경관련규제의강화등을주요리스크유발요인으로제시함 일본민설공원제도 일본은미집행공원의해소보다는기조성된도시공원의정비및유지관리비용절감대책마련이주요현안으로서설치후 30년이지나재정비가필요한공원비율이 2007년 27% 에서 2027년에는 56% 로약 2배가량증가할것으로예상되어, 이에대한대책마련에치중하고있음 이러한대책으로도시공원에대한 PFI(private finance initiative) 제도활성화, 설치관리허가제도, 지정관리자제도등도시공원조성및관리에민간참여를확대하는제도를운영하고있음 또한동경도나요코하마시등은기지정된공원녹지부지에대한재검토를통해조성필요성에따라공원부지를재구분하고조성필요성이낮은부지등에대해서는지정을해제하거나민설공원을도입하는등의방식으로민간자본에의한공원조성을장려하는정책을추진중임 민간참여를통한공원조성방법으로특허사업공원과민설공원을들수있는데, 먼저민설공원제도는미집행공원 녹지의해소보다는민설공원제도에따른시민에게제공할수있는실질적공원 녹지조성을목표로한임시적조치라고할수있으며일시적인대책이기때문에미집행공원을완전히해소할수있는방안으로보기에는무리가있음 민설공원제도의내용을살펴보면도시공원조성의활성화를위하여민간사업자에게도시계획공원내에서의제한을완화하여해당부지의 30% 이하부지에공동주택등의수익시설의설치를가능하게하며나머지 70% 의부지에는공원으로조성하여해당지역주민에게공개하는것을원칙 - v -

10 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 으로함. 또한, 조성된공원은사업자가최소 35년이상관리비등을부담하며운영하여야함 다만, 공공은민간사업자에게공원조성후일반에공개하는토지에대한부동산취득세, 고정자산세및도시계획세의 10% 를감면함 또다른방식인일본의특허사업은미집행된공원부지에공원조성을조건으로사업부지 20% 이하의부지에숙박 교양문화 집회시설등의수익시설을허용함으로써수익시설외에 80% 이상의면적을공원으로조성하여해당지역주민에게제공하는것을주요내용으로함 일본의특허사업은기존공원부지에수익시설을허용하여민간의참여를유도한다는점에서우리나라의특례제도와같은맥락이지만우리나라의경우는사업후해당부지면적 70% 이상으로조성된공원을공공에게기부채납하는것과는다르게일본의경우에는민간사업으로조성된공원을해당사업자가직접관리및운영을한다는점에서차이가있음 4) 공원현황분석 행위특례지침작성에앞서지자체별로 2010년말기준으로작성된공원현황자료를수집하여도시공원지정현황을분석함 일몰제적용과관련하여장기미집행도시공원현황을토지소유유형별로정리한결과, 20년이상경과된장기미집행도시공원의 51.1% 인 338,128,839m2가민간이소유한토지인것으로나타남 행위특례적용대상파악을위해특례적용대상인공원면적 10만m2이상인도시공원규모를분석한결과, 총 810개, 363,678,732m2가해당하는것으로나타남 이를토지소유유형에따른조건을추가하여사유지면적이 10만m2인도시공원의규모를분석한결과총 637개소, 321,844,440m2 ( 평균면적 505,250m2 ) 인것으로조사되었으며지자체별면적현황과빈도는다음그림과같음 - vi -

11 연 구 요 약 a. 도시공원면적 b. 도시공원수 그림 3. 지자체별사유지면적 10 만m2이상도시공원현황 5) 개발행위특례지침 ( 안 ) 도출 행위특례의이해 도시공원및녹지에관한법률 제21조의 2에의거하여, 민간공원추진자가도시계획시설사업자지정과실시계획의인가를받아도시공원을조성하고조성된공원면적의 70% 이상을공원관리청에기부채납하는경우, 해당도시공원부지의일부또는지하에비공원시설을설치할수있도록하는제도 - vii -

12 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 용어정의및행위특례모식도 - 도시공원부지 : 도시공원으로지정된공원부지 - 특례사업부지 : 순수공원부지와비공원시설부지를포함한특례사업부지 - 순수공원부지 : 민간에의해조성된이후공원관리청에기부채납되는도시공원부지 - 비공원시설부지 : 행위특례에의해도시공원부지에설치되는비공원시설설치부지 - 면적을기준으로이들간의관계를정리하면 도시공원부지 특례사업부지 = 순수공원부지 + 비공원시설부지 a. 특례사업시행 b. 특례사업완료이후그림 4. 행위특례에따른공원조성사업모식도 특례에의한공원조성사업의법적성격 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조에서정의한도시계획시설사업임 전체조성또는분할조성여부 : 행위특례에의한공원조성은해당도시공원부지전체조성을원칙으로함. 다만, 공원규모가커서전체조성이현실적으로어려울경우, 잔여부지면적이 10만m2이상일경우에한해분할조성가능 O 그림 5. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2이상일경우 ) - viii -

13 연 구 요 약 잔여부지면적이 10만m2미만일경우에는잔여부지를특례사업면적에포함해야함 X O 그림 6. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2미만인경우 ) 분할조성으로인해해당공원부지의형상이 2 개이상으로분리되지않아야함 X 그림 7. 분할조성으로인해공원부지형상분리금지 특례사업추진절차 특례사업은사전협의 ( 필요시 ), 사업제안, 협상 ( 타당성검토, 협상, 자문, 의회심의, 주민의견청취 ), 공원위원회및도시계획위원회심의, 협약체결, 공원조성계획결정 ( 변경 ), 도시계획시설사업의지정및고시, 실시계획인가및고시, 특례사업착수, 공원조성완료및기부채납, 도시관리계획변경등의절차로이루어짐 - ix -

14 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 ( 공공 민간 *) 사전협의 ( 필요시 ) ( 민간 ) 특례사업제안 ( 공공 ) 타당성검토 특례사업기본구상안에대한사전협의 ( 필요시 ) -사업수행필요성, 사업규모, 사업내용, 잔여부지적정성, 자금조달계획등 특례사업추진에관한양해각서체결 ( 필요시 ) 특례사업기본계획안, 도시계획시설사업신청서, 사업타당성검토서류일체제출 사업수행의필요성, 사업내용의적합성, 사업규모의적정성 ( 적정수익률 ) ( 공공 민간 ) 협상 ( 공공 ) 자문 ( 필요시 ) ( 공공 ) 의회심의 ( 필요시 ) ( 공공 ) 주민의견청취 ( 공공 ) 공원위원회및도시계획위원회심의 협상내용 : 개발이익총량, 수익용지활용방안, 건축계획, 이행담보방안, 등 자문내용 -도시계획위원회 : 도시관리계획변경관련사항 ( 도시관리계획변경여부, 비공원시설의종류 / 규모, 적정수익률, 비공원시설설치에따른주변영향, 용도변경등 ) -공원위원회 : 공원조성계획의내용, 공원녹지기본계획과의정합성등 의회심의 ( 필요시 ) 주민의견청취 협상이완료된제안서를대상으로심의 -도시계획위원회 : 도시관리계획변경관련사항, 공원외수익용지조성계획 -공원위원회 : 공원용지조성계획 ( 공공 민간 ) 협약체결 해당지자체와민간공원추진자간에특례사업의내용, 기부채납등에관한협약체결 ( 공공 ) 공원조성계획결정 ( 변경 ), 도시계획시설사업지정 고시, 실시계획인가및고시 공원조성계획결정 ( 변경 ) 도시공원시설사업지정및고시 실시계획인가및고시 ( 민간 ) 특례사업착수 공원용지, 공원외수익용지별순차적사업착수 ( 민간 ) 특례사업완료기부채납 ( 공원용지 ) ( 공공 ) 도시 군기본계획및관리계획변경 ( 필요시 ) 민간공원추진자에의한특례사업완료 ( 대상지전체또는공원용지부문기준 ) 공원용지기부채납 공원외수익용지에대해필요시해당도시공원에서해제 * 공공 은시장 군수를, 민간 은민간공원추진예정자를칭함 그림 8. 민간공원추진자에의한특례사업업무처리절차 - x -

15 연 구 요 약 표준협약 ( 안 ) 의주요내용 순수공원부지의기부채납에관한사항, 공동시행합의내용, 비공원시설의세부종류와규모, 위치등관련법규에서제한하지않는사항에대해서는해당내용을협약당사자가협약을체결할필요가있음 이에특례사업시협의해야할사항들을위주로표준협약 ( 안 ) 을제시함. 단, 표준협약 ( 안 ) 은강제사항이아니며협약당사자간의협상내용에따라그내용과구성을달리할수있음 협약으로정할주요내용을정리하면다음과같음 - 협약당사자간의권리와의무 - 공사이행을위한조치 - 협약의발효와종료 - 순수공원부지와비공원시설부지별착수시기조절여부 - 비공원시설의세부종류및규모, 위치 - 기부채납대상부지및시설물내용, 기부채납시기 - 비공원시설부지에대한도시공원해제관련사항 - 공동시행시협약당사자간의업무분담내용 - 기타사항등 - xi -

16 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 6) 연구의한계및제언 본연구에서는 도시공원및녹지에관한법률 제21조의2에서규정한도시공원부지에서의개발행위특례에관한지침을제시하여민간참여에의한미집행도시공원조성을활성화하고자하였음 법조항에근거하여도출한행위특례에대한지침은해당지자체에서특례사업을위한기준으로활용할수있을것으로기대되지만, 본행위특례가활성화되기위해서는지침뿐만아니라법제도개선등추가적인고려사항이필요함 먼저, 행위특례가민간참여를활성화시켜실효성있는제도로자리잡기위해서는관련법제도를간소화하는법제도개선이필요함. 현특례조항에의거하여특례사업을추진할경우에는특례사업규모에따라도시기본계획변경등을절차가필요하며사업추진단계별로여러심의를거치게되어있어사업기간의장기화및사업중단의우려가있는바, 도시공원및녹지에관한법률 외에행위특례적용에관련이있는도시계획관련법제도를간소화하는방안마련이필요함 특례사업내용과관련해서는현재민간참여에따른인센티브로수익시설의설치를허용하는것이자칫개발특례로비춰지지않으려면, 일본지브리미술관의경우처럼기업홍보나순수기부채납을유도하여공원과조화를이룰수있는수익시설의적정설치를유도하는방안도고려할필요가있음 또한현재공원조성에만초점을두고있지만, 공원유지관리및보수측면을고려할때적정비공원시설의설치와더불어공원의운영전체를민간에맡기는방안에대한연구도수행할필요가있을것임 그밖에도공원의입지특성등공원현황에대해보다자세한검토를통해구체적인상세운영방안제시가필요함. 공원현황분석을통해특례적용대상을추출하고해당도시공원부지에적합한개발방향을제시한다면, 도시공원본래의기능에부합하는적절한특례사업의시행이가능할것임 마지막으로본연구에서도출한행위특례에관한지침 ( 안 ) 은법제도의범위내에서제시해야하는기본적인사항을명시한것으로특례사업이올바 - xii -

17 연 구 요 약 르게진행되기위해서는지자체별특례사업운영방안등후속조치가이루어져야할것임 - xiii -

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19 차 례 차례 Ⅰ. 과업의개요 1 1. 과업의배경및목적 3 2. 과업의내용 3 3. 과업수행방법 4 1) 문헌조사 4 2) 면접조사 5 3) 현황조사 5 4. 과업의수행과정 6 Ⅱ. 관련법제도검토및전문가의견조사 7 1. 관련법제도검토 9 1) 도시공원및녹지에관한법률 9 2) 도시공원및녹지에관한법률시행령 14 3) 도시공원및녹지에관한법률시행규칙 15 4) 국토의계획및이용에관한법률 15 5) 국토의계획및이용에관한법률시행령 17 6) 기타 19 7) 소결 전문가의견조사 24 1) 지자체의견조사 24 2) 기타전문가의견조사 관련제도검토 29 1) 서울시공원녹지분야업무협의매뉴얼 29 2) 도시계획변경사전협상제도 32 3) 공동주택건립관련용도지역관리등업무처리지침 39 4) 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획수립 운영기준 41 5) 소결 44 - xv -

20 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 Ⅲ. 선행연구검토및사례조사 선행연구검토 49 1) 장기미집행도시계획시설해소 49 2) 민간참여를통한미집행도시공원해소 51 3) 민간투자의적격성 53 4) 적정개발규모추정 55 5) 도입시설 57 6) 부동산개발과정및단계별리스크 59 7) 소결 일본민설공원제도 66 1) 일본도시공원현황과과제 66 2) 민설공원제도와특허사업 73 3) 기타공원조성사례 89 4) 소결 민간투자방식의국내공원부지조성사례 96 Ⅳ. 공원현황분석 전체공원현황 101 1) 도시공원결정면적 101 2) 도시공원유형별현황 102 3) 도시공원의토지소유현황 104 4) 장기미집행도시공원현황 행위특례적용가능도시공원현황 108 1) 도시공원유형별행위특례적용가능성 108 2) 면적 10만m2이상도시공원현황 109 3) 사유지 10만m2이상도시공원현황 도시공원유형별사례조사 113 1) 도시지역권근린공원 113 2) 대규모광역권근린공원 114 3) 대규모주제공원형공원 115 4) 기타 ( 구릉지형공원 ) xvi -

21 차 례 4. 소결 118 Ⅴ. 도시공원부지에서개발행위특례지침 ( 안 ) 행위특례의개요및행위특례지침 ( 안 ) 의주요내용 123 1) 행위특례의개요 123 2) 행위특례지침 ( 안 ) 의주요내용 125 3) 표준협약 ( 안 ) 의주요내용 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침과표준협약 137 Ⅵ. 결론 요약 171 1) 서론 171 2) 관련법제도검토및전문가의견조사 172 3) 선행연구및사례조사 174 4) 공원현황분석 176 5) 개발행위특례지침 ( 안 ) 도출 연구의한계및제언 182 참고문헌 183 부록. 도시공원및녹지에관한법률 xvii -

22 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 표차례 표 2-1. 서울시실무협의절차 30 표 2-2. 용도지역별용적률체계개선안 40 표 2-3. 상한용적률달성을위한기부채납비율예시 41 표 2-4. 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획용적률적용체계 42 표 3-1. 공원입지특성별용적율에따른수익률비교 57 표 3-2. 민간참여활성화를위한공원시설 58 표 3-3. 민간개발방식의유형및역할분담 60 표 3-4. 부동산개발사업추진절차및세부추진내역 63 표 3-5. 부동산개발사업단계별잠재리스크요인 65 표 3-6. 일본의전국도시공원 PFI 사업현황 69 표 3-7. 공원규모별지정관리자제도도입현황 71 표 3-8. 특허사업정비기준 83 표 3-9. 동경도특허사업공원과민설공원사업비교 86 표 지구계획에의한건축물규제 87 표 4-1. 도시공원유형별현황 101 표 4-2. 생활권공원현황 102 표 4-3. 주제공원현황 103 표 4-4. 도시공원유형별평균면적 104 표 4-5. 도시공원의토지소유현황 105 표 년이상경과한도시공원의토지소유현황 107 표 4-7. 도시공원유형별행위특례적용가능여부검토 109 표 4-8. 도시공원유형별 10만m2이상공원현황 110 표 4-9. 도시공원유형별사유지면적 10만m2이상공원현황 xviii -

23 차 례 그림차례 그림 1-1. 연구흐름도 6 그림 2-1. 관련법규검토및지침 ( 안 ) 적용사항 23 그림 2-2. 부동산개발사업추진과정 28 그림 2-3. 입지기준예시 31 그림 2-4. 도시계획변경사전협상제도개념도 32 그림 2-5. 도시계획변경관련사전협상조직의구성 34 그림 3-1. 부동산개발사업추진절차및특징 62 그림 3-2. 일본정비대상도시공원수변화추이 67 그림 3-3. 야마시타공원내설치된로손편의점 70 그림 3-4. 일본지정관리자제도도입공원수 71 그림 3-5. 도립유메노시마공원현황 72 그림 3-6. 동경도도시계획공원녹지지정현황재검토 73 그림 3-7. 민설공원제도개념도 ( 김성용, 2010) 74 그림 3-8. 하기야마민설공원과공원부지내아파트 88 그림 3-9. 솔레유의언덕농업체험공원 90 그림 미타카의숲지브리미술관사업조직구성 91 그림 지브리미술관 92 그림 시바공원과호텔 93 그림 고라쿠엔 ( 공원, 호텔, 도쿄돔등 ) 94 그림 천안생활체육공원조감도 96 그림 부산용두산공원재개발조성도 97 그림 4-1. 사상공원위치도 113 그림 4-2. 공원내운동시설 113 그림 4-3. 지지대공원위치도 114 그림 4-4. 지지대공원조감도 114 그림 4-5. 울산체육공원 115 그림 4-6. 월랑체육공원 xix -

24 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 4-7. 지지대공원위치도 116 그림 4-8. 공원내기암및브릿지 116 그림 4-9. 자산공원 ( 여수시 ) 116 그림 도두봉공원 ( 제주도 ) 116 그림 초안산근린공원 ( 노원구 ) 의지목별분포도 118 그림 초안산근린공원토지소유현황도 118 그림 지자체별사유지면적 10만m2이상도시공원현황 119 그림 5-1. 행위특례에따른공원조성사업모식도 123 그림 5-2. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10만m2이상일경우 ) 124 그림 5-3. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10만m2미만인경우 ) 125 그림 5-4. 분할조성으로인해공원부지형상분리금지 125 그림 5-5. 민간공원추진자에의한특례사업업무처리절차 130 그림 6-1. 연구흐름도 172 그림 6-2. 관련법규검토및지침 ( 안 ) 적용사항 173 그림 6-3. 지자체별사유지면적 10만m2이상도시공원현황 177 그림 6-4. 행위특례에따른공원조성사업모식도 178 그림 6-5. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10만m2이상일경우 ) 178 그림 6-6. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10만m2미만인경우 ) 179 그림 6-7. 분할조성으로인해공원부지형상분리금지 179 그림 6-8. 민간공원추진자에의한특례사업업무처리절차 xx -

25 과업의개요

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27 Ⅰ 과 업 의 개 요 Ⅰ. Ⅰ. 과업의과업의개요개요 1. 과업의배경및목적 도시공원은도시민의삶의질향상에중요한기능을담당함에도불구하고지자체의열악한재정여건으로인해미집행도시계획시설중가장큰비중을차지하고있음 도시공원및녹지등에관한법률 개정을통해민간공원추진자가공원의본질적기능이훼손되지않는범위내에서수익사업시행과함께미집행도시공원을정비할수있도록하는개발행위등에대한특례조항이신설됨 본특례조항은시민의재산권보호, 공공재정의절약및장기미집행도시계획시설의해소, 민간과공공의협력의의한도시정비라는측면에서긍정적인효과가기대되지만특례조항시행에필요한단계별절차및기준이마련되지않아특례조항이실효성을거두지못하고있는실정임 따라서본연구에서는이러한필요성에따라도시공원부지에서의개발행위특례조항에대한구체적인시행지침을마련하여민간참여를통한미집행도시공원조성을활성화하는데기여하고자함 2. 과업의내용 민간참여에의한도시공원조성기본방향제시 특례에의한공원조성사업 ( 이하 특례사업 이라고함 ) 의법적성격, 행위특례를통한도시공원조성의기본방향제시 민간참여활성화를위한행정적지원, 공원기능유지를위한적정규모및잔여부지포함기준제시 - 3 -

28 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 도시공원조성관련법제도검토및지자체의견조사 도시공원및녹지등에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법 등도시공원조성및민간참여관련법제도검토를통해특례지침 ( 안 ) 의필수적용사항도출 특례를통한민간참여가능성이높인도시공원부지가많은수도권지역지자체를대상으로공무원및관련전문가면담등을통해민간과공공의역할분담, 민간참여방안, 법제도적개선요구등에대한조사를통해특례지침 ( 안 ) 의기본방향도출 관련해외사례분석 일본의민설공원제도등유사제도조사를통해사업수행절차, 사업운영방식, 관련법제도현황, 지원체계, 수행과정상의문제점과고려사항등을검토하여특례지침 ( 안 ) 의기본방향설정에반영 도시공원부지에서개발행위특례시행지침 ( 안 ) 제시 민간공원추진자에의한공원조성추진절차를제시하고, 민간에의한공원조성제안, 타당성검토, 사업시행절차, 협약표준안, 공사관리등민간공원추진자에의한공원조성단계별시행지침 ( 안 ) 제시 3. 과업수행방법 1) 문헌조사 민간에의한공원조성에필요한 도시공원및녹지에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법 등관련법규검토 - 4 -

29 Ⅰ 과 업 의 개 요 도시공원조성관련지침, 서울시도시계획변경사전협상제도, 공원녹지분야업무협의매뉴얼, 공동주택건립관련용도지역관리업무지침등관련지침검토 장기미집행도시공원해소대책, 민간참여방안, 적정개발유도및적정개발규모추정, 민간투자적격성, 도입시설의유형, 기타부동산개발과정등행위특례지침도출에필요한선행연구문헌조사 2) 면접조사 서울특별시등수도권지방자치단체관련공무원면담을통해민간에의한공원조성사업추진과정상법 제도적개선요구사항과문제점, 필수지침반영요구사항등조사 민간에의한공원조성기본방향설정과관련하여관련분야교수등전문가자문실시 3) 현황조사 전국지자체별공원현황자료분석을통해장기미집행공원현황, 행위특례의적용대상이되는민간소유의공원부지및면적 10만m2이상공원부지현황분석 행위특례적용이가능한도시공원유형과기준을제시하고, 지자체별행위특례적용대상공원면적등분석 - 5 -

30 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 4. 과업의수행과정 수행과정 개발행위특례지침작성과정 공원현황분석과정 법제도검토 도시공원및녹지에관한법률 국토의계획및이용에관한법률 사회기반시설에대한민간투자법 서울시도시계획사전협상제도등 사례조사 / 전문가조사 일본민설공원사례조사 기타민간참여공원조성사례조사 지자체의견조사 부동산디벨로퍼등의견조사 국내공원현황 DB 분석 지자체별도시공원현황자료수집 공원면적, 소유구분에따른현황분석 공원유형, 지정연도에따른현황분석등 필수지침구성요소도출 행위특례적용방향도출 개발행위특례지침 ( 안 ) 제시 행위특례적용대상공원현황도출 그림 1-1. 연구흐름도 - 6 -

31 관련법제도검토및 전문가의견조사

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33 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 Ⅱ. Ⅱ. 관련법제도관련법제도검토검토및전문가전문가 의견조사의견조사 1. 관련법제도검토 도시공원및녹지에관한법률 : 도시공원의정의, 민간공원추진자에의한공원조성계획추진과정, 공원조성계획결정 ( 또는변경 ) 시의절차, 민간공원추진자의지위, 공원시설의귀속에관한예외규정, 도시공원부지에서의행위특례의세부내용, 도시공원위원회의역할과기능등민간공원추진자에의해도시공원을조성할경우에필수적으로검토해야할법규내용검토 국토의계획및이용에관한법률 : 도시계획시설사업자의자격요건, 도시계획시설사업의분할시행에관한규정, 실시계획작성및인가규정, 실시계획인가절차등도시계획시설사업으로추진하기위해필요한법규내용검토 기타 : 사회기반시설에대한민간투자법 검토를통해민간에의한도시계획시설사업시행시의추진절차와고려사항등을참고하였고, 국가를당사자로하는계약에관한법률 검토를통해도시계획시설사업의정상적인추진을위한담보방안등을적용하였으며 공유재산및물품관리법 검토를통해민간공원추진자가조성한순수공원부지에대한기부채납절차와규정을검토함 1) 도시공원및녹지에관한법률 도시공원과공원시설의용어의정의 ( 제2조제3호제4호, 제15조 ) - 도시공원의기능 : 도시지역에서도시자연경관의보호와시민의건강 휴양및정서생활의향상에기여하기위하여설치또는지정된것 - 도시공원의유형 : 생활권공원 ( 소공원, 어린이공원, 근린공원 ) 및주제공원 ( 역 - 9 -

34 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 사공원, 문화공원, 수변공원, 체육공원, 묘지공원, 기타 ) - 공원시설의종류 : 공원내설치가가능한공원시설의유형 - 기타 : 도시자연공원구역은행위특례적용대상에서제외 제 2 조 ( 정의 ) 이법에서사용하는용어의정의는다음과같다. < 개정 , , > 3. " 도시공원 " 이란도시지역에서도시자연경관의보호와시민의건강 휴양및정서생활의향상에기여하기위하여설치또는지정된다음각목의것을말한다. 다만, 제3조, 제14 조, 제15조, 제16조, 제16조의2, 제17조, 제19조부터제21조까지, 제21조의2, 제22조부터제25조까지, 제39조, 제40조, 제42조, 제46조, 제48조의2, 제52조및제52조의2에서는나목에따른도시자연공원구역을제외한다. 가. 국토의계획및이용에관한법률 제2조제6호나목에따른공원으로서같은법제30조에따라도시 군관리계획으로결정된공원나. 국토의계획및이용에관한법률 제38조의2에따라도시 군관리계획으로결정된도시자연공원구역 ( 이하 " 도시자연공원구역 " 이라한다 ) 4. " 공원시설 " 이라함은도시공원의효용을다하기위하여설치하는다음각목의시설을말한다. 가. 도로또는광장나. 화단 분수 조각등조경시설다. 휴게소, 긴의자등휴양시설라. 그네 미끄럼틀등유희시설마. 테니스장 수영장 궁도장등운동시설바. 식물원 동물원 수족관 박물관 야외음악당등교양시설사. 주차장 매점 화장실등이용자를위한편익시설아. 관리사무소 출입문 울타리 담장등공원관리시설자. 그밖에도시공원의효용을다하기위한시설로서국토해양부령이정하는시설

35 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 제 15 조 ( 도시공원의세분및규모 ) 1 도시공원은그기능및주제에의하여다음과같이세분한다. 1. 생활권공원 : 도시생활권의기반공원성격으로설치 관리되는공원으로서다음각목의공원 가. 소공원 : 소규모토지를이용하여도시민의휴식및정서함양을도모하기위하여설치하는공원나. 어린이공원 : 어린이의보건및정서생활의향상에기여함을목적으로설치된공원다. 근린공원 : 근린거주자또는근린생활권으로구성된지역생활권거주자의보건 휴양및정서생활의향상에기여함을목적으로설치된공원 2. 주제공원 : 생활권공원외에다양한목적으로설치되는다음각목의공원 가. 역사공원 : 도시의역사적장소나시설물, 유적 유물등을활용하여도시민의휴식 교육을목적으로설치하는공원나. 문화공원 : 도시의각종문화적특징을활용하여도시민의휴식 교육을목적으로설치하는공원다. 수변공원 : 도시의하천변 호수변등수변공간을활용하여도시민의여가 휴식을목적으로설치하는공원라. 묘지공원 : 묘지이용자에게휴식등을제공하기위하여일정한구역안에 장사등에관한법률 제2조제6호의규정에의한묘지와공원시설을혼합하여설치하는공원마. 체육공원 : 주로운동경기나야외활동등체육활동을통하여건전한신체와정신을배양함을목적으로설치하는공원바. 그밖에특별시 광역시또는도의조례가정하는공원 2 제 1 항각호의공원이갖추어야하는규모는국토해양부령으로정한다. < 개정 > 민간공원추진자에의한공원조성계획입안 ( 제 16 조제 3 항제 4 항 ) - 민간공원추진자에의한공원조성계획에대한내용설명과입안절차 제 16 조 ( 공원조성계획의입안 ) 3 특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수가아닌자 ( 이하 " 민간공원추진자 " 라한다 ) 는도시공원의설치에관한도시관리계획이결정된도시공원에대하여자기의비용과책임으로그공원을조성하는내용의공원조성계획을입안하여줄것을특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수에게제안할수있다. 4 제3항에따라공원조성계획의입안을제안받은특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수는그제안의수용여부를해당지방자치단체에설치된제50조에따른도시공원위원회의자문을거쳐대통령령으로정하는기간내에제안자에게통보하여야하며, 그제안내용을수용하기로한때에는이를공원조성계획의입안에반영하여야한다. 공원조성계획변경시의절차 ( 제16조의2) - 주민의견청취, 시 도도시계획위원회의심의또는시 도도시공원위원회심의등규정 - 주민의견청위및관련위원회심의생략조건

36 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 16 조의 2( 공원조성계획의결정 ) 1 공원조성계획은도시 군관리계획으로결정하여야한다. 이경우 국토의계획및이용에관한법률 제28조제5항에따른지방의회의의견청취와같은법제30조제1항에따른관계행정기관의장과의협의를생략할수있으며, 같은법제30조제3항에따른시 도도시계획위원회의심의는제50조제1항에따른시 도도시공원위원회심의로갈음한다. 2 공원조성계획을변경하는경우에는제1항을준용한다. 다만, 공원조성계획의변경에관하여주민의견을청취하려는때에는공보와해당특별시 광역시 특별자치도 시또는군의인터넷홈페이지등에공고하고, 14일이상일반인이열람할수있도록하여야한다. 3 제2항에따른공원조성계획의변경내용이해당공원의주제또는특색에변화를초래하지아니하고다음각호에해당하는경우에는제1항에따른시 도도시공원위원회의심의와 국토의계획및이용에관한법률 제28조제1항에따른주민의견청취절차를생략할수있다. 1. 공원시설부지면적의 10퍼센트미만의범위에서변경 ( 공원시설부지중변경되는부분의면적의규모가 3만제곱미터이하인경우에한한다 ) 2. 소규모공원시설의설치등경미한변경에해당하는행위로서대통령령으로정하는사항 4 공원조성계획의수립기준, 그밖에필요한사항은국토해양부령으로정한다. [ 본조신설 ] 민간공원추진자에의한도시공원설치및관리규정 ( 제 21 조 ) - 도시계획시설사업자로서의지위, 공원시설의귀속에대한예외규정명시 제 21 조 ( 민간공원추진자의도시공원및공원시설의설치ㆍ관리 ) 1 민간공원추진자는대통령령으로정하는바에따라 국토의계획및이용에관한법률 제 86조제5항에따른도시계획시설사업시행자의지정과동법제88조제2항에따른실시계획의인가를받아도시공원또는공원시설을설치 관리할수있다. < 개정 > 2 제1항에따라도시공원또는공원시설을관리하는자는대통령령으로정하는바에따라공원관리청의업무를대행할수있다. < 개정 > 3 제1항에따라설치한도시공원또는공원시설에대하여는 국토의계획및이용에관한법률 제99조에따라준용되는동법제65조의규정을적용하지아니한다. < 개정 > 도시공원부지에서의개발행위등에대한특례 ( 제21조의2) : 특례적용을위한면적기준, 비공원시설 ( 법제21조의2에서명시한공원시설이아닌시설 ) 의용도별도입가능면적, 비공원시설의종류및규모, 지하공간의이용, 민간공원추진자와시장 군수간의공동시행조건, 도시관리계획의변경, 도시계획시설중복결정, 타법에대한예외규정, 기부채납규정, 표준협약등국토해양부의지원사항등명시

37 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 제 21 조의 2( 도시공원부지에서개발행위등에관한특례 ) 1 민간공원추진자가제21조제1항에따라설치하는도시공원을공원관리청에기부채납 ( 공원면적의 70퍼센트이상기부채납하는경우를말한다 ) 하는때에는다음각호의기준에적합한경우에한하여그도시공원부지의일부또는지하에공원시설이아닌시설을설치할수있다 만제곱미터이상의도시공원으로서공원시설이아닌시설을설치할수있는부지의규모는도시공원부지의지하에설치하는경우를제외하고는다음각목과같다. 가. 국토의계획및이용에관한법률 제 36 조에따른주거지역 상업지역에서설치가허용되는시설을설치하고자하는경우 : 도시공원부지면적의 20 퍼센트이하 나. 국토의계획및이용에관한법률 제 36 조에따른녹지지역에서설치가허용되는시설을설치하고자하는경우 : 도시공원부지면적의 30 퍼센트미만 2. 해당공원의본질적기능과전체적경관이훼손되지아니할것 3. 공원시설이아닌시설의종류및규모는해당용도지역에서설치가가능하거나인접한용도지역에서설치가가능한건축물또는공작물로서해당지방도시계획위원회의심의를거친건축물또는공작물 ( 도시공원부지의지하에설치하는경우에는해당용도지역에서설치가가능한건축물또는공작물에한한다 ) 4. 그밖에특별시 광역시 특별자치도 시또는군의조례로정하는기준에적합할것 2 제1항에따라도시공원부지의지하에공원시설이아닌시설을설치하려는때에는구분지상권이설정되어야한다. 3 민간공원추진자는제1항에따른도시공원의조성사업을제8항의협약에서정하는바에따라특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수와공동으로시행할수있다. 이경우토지매입비는민간공원추진자가부담하여야한다. 4 민간공원추진자가제21조제1항에따라설치하는도시공원을공원관리청에기부채납하는경우에는 사회기반시설에대한민간투자법 제21조에따라부대사업을시행할수있다. 5 특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수는제1항에따른도시공원중공원시설이아닌시설의부지에대하여필요하다고인정하는경우에는해당도시공원에서해제하는등도시관리계획을변경결정할수있다. 6 특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수는도시공원의이용에지장이없는범위에서그도시공원부지의지하에다른도시계획시설을함께결정할수있다. 7 제1항에따라설치한공원시설이아닌시설및그부지에대하여는제19조제5항, 제24조및 국토의계획및이용에관한법률 제99조에따라준용되는같은법제65조를적용하지아니한다. 8 민간공원추진자가제1항에따른도시공원을설치하는때에는특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수와기부채납시기, 제3항에따라공동시행할경우그시행방법, 공원시설이아닌시설의세부종류및규모와그시설을설치할부지의위치등에대하여협약을체결하여야한다. 9 국토해양부장관은제8항의협약에관한표준안을제공하는등필요한지원을할수있다. [ 본조신설 ]

38 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 도시공원위원회의심의내용 ( 제 50 조 ) - 도시공원또는녹지의확보기준등의공원녹지기본계획을해당시 도시공원 위원회의자문통해조정할수있음 제 50 조 ( 도시공원위원회 ) 1 공원녹지와관련된다음각호의사항을심의하기위하여특별시 광역시또는도에시 도도시공원위원회를둔다. 1. 공원녹지기본계획에대한자문 2. 공원조성계획의심의 3. 도시녹화계획의심의 4. 그밖에공원녹지와관련하여시 도지사가부의하는사항 2 공원녹지기본계획에대한자문, 공원조성계획및공원녹지와관련하여시장 군수가부의하는사항을심의하기위하여시 군에시 군도시공원위원회를둘수있다. 3 시 도도시공원위원회및시 군도시공원위원회는위원장 부위원장각 1인을포함하여 10 인이상의위원으로구성한다. 4 시 도도시공원위원회및시 군도시공원위원회의위원은관계행정기관의공무원과도시공원 녹지 도시계획 경관 조경 산림 도시생태등공원녹지에관한학식과경험이풍부한자중에서시 도지사또는시장 군수가임명또는위촉한다. 5 시 도도시공원위원회및시 군도시공원위원회의운영과관련하여필요한사항은특별시 광역시 도 시또는군의조례로정한다. 2) 도시공원및녹지에관한법률시행령 도시계획시설사업시행자지정및실시계획인가시필요서류 ( 제 18 조 ) - 행위특례에근거하여도시계획시설사업을추진할경우에한해필요한서류규정 제 18 조 ( 민간공원추진자의도시공원등의설치ㆍ관리인가의신청 ) 법제21조제1항에따라민간공원추진자가도시공원또는공원시설을설치 관리하려면다음각호의서류를첨부하여 국토의계획및이용에관한법률시행령 제96조제1항에따른도시계획시설사업의시행자지정신청서및같은법시행령제97조제3항에따른실시계획인가신청서를공원관리청에제출하여야한다. < 개정 > 1. 공원시설부지총면적의도시공원면적에대한비율과공원시설인건축물부지면적의도시공원면적에대한비율을기재한서류 2. 도시공원또는공원시설의관리주체 관리방법 관리계획등을기재한서류

39 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 3) 도시공원및녹지에관한법률시행규칙 공원조성계획에대한수립기준 ( 제 8 조 ) - 공원조성계획에포함되어야하는사항에대한규정 제 8 조 ( 공원조성계획의수립기준등 ) 법제16조제1항에따라도시공원이위치한행정구역을관할하는특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수가도시공원의조성계획 ( 이하 " 공원조성계획 " 이라한다 ) 을수립하려는때에는다음각호의사항을종합적으로고려하여야한다. < 개정 > 1. 법제5조의규정에따른공원녹지기본계획의내용이반영되어야하고녹지공간배치등과연계성이있어야하며해당공원의기능이수행되도록할것 2. 세부적인공원시설설치계획에대하여는주민의의견이최대한반영되도록할것 3. 공원조성계획에다음각목의사항이포함되도록할것 가. 개발목표및개발방향나. 자연 인문 관광환경에대한조사및분석자료다. 공원조성에따른토지의이용, 동선 ( 動線 ), 공원시설의배치, 상수도 하수도 쓰레기처리장 주차장등의기반시설, 조경및식재등에대한부문별계획라. 공원조성에따른영향및효과마. 공원조성을위한투자계획및재원조달방안바. 법제21조의2제1항에따른공원시설이아닌시설의설치계획이있는경우에는그설치계획 4. 공원조성사업에필요한재원조달방안을다각적으로검토하여공원조성계획의결정 고시가이루어진후조속히사업이집행될수있도록할것 4) 국토의계획및이용에관한법률 도시계획시설사업의시행자의자격요건 ( 제86조 ) - 국가또는지방자치단체, 대통령령이정하는공공기관및기타외에민간이도시계획시설사업시행자가되기위해서갖추어야할조건명시 ( 국공유지를제외한대상토지의 3분의 2 이상소유및토지소유자총수의 2분의 1 이상의동의필요- 시행령제96조 )

40 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 86 조 ( 도시계획시설사업의시행자 ) 1 특별시장 광역시장 시장또는군수는이법또는다른법률에특별한규정이있는경우외에는관할구역의도시계획시설사업을시행한다. 2 도시계획시설사업이둘이상의특별시 광역시 시또는군의관할구역에걸쳐시행되게되는경우에는관계특별시장 광역시장 시장또는군수가서로협의하여시행자를정한다. 3 제2항에따른협의가성립되지아니하는경우도시계획시설사업을시행하려는구역이같은도의관할구역에속하는경우에는관할도지사가시행자를지정하고, 둘이상의시 도의관할구역에걸치는경우에는국토해양부장관이시행자를지정한다. 4 제1항부터제3항까지의규정에도불구하고국토해양부장관은국가계획과관련되거나그밖에특히필요하다고인정되는경우에는관계특별시장 광역시장 시장또는군수의의견을들어직접도시계획시설사업을시행할수있으며, 도지사는광역도시계획과관련되거나특히필요하다고인정되는경우에는관계시장또는군수의의견을들어직접도시계획시설사업을시행할수있다. 5 제1항부터제4항까지의규정에따라시행자가될수있는자외의자는대통령령으로정하는바에따라국토해양부장관, 시 도지사, 시장또는군수로부터시행자로지정을받아도시계획시설사업을시행할수있다. 6 국토해양부장관, 시 도지사, 시장또는군수는제2항 제3항또는제5항에따라도시계획시설사업의시행자를지정한경우에는국토해양부령으로정하는바에따라그지정내용을고시하여야한다. 7 다음각호에해당하지아니하는자가제5항에따라도시계획시설사업의시행자로지정을받으려면도시계획시설사업의대상인토지 ( 국공유지는제외한다 ) 의소유면적및토지소유자의동의비율에관하여대통령령으로정하는요건을갖추어야한다. 1. 국가또는지방자치단체 2. 대통령령으로정하는공공기관 3. 그밖에대통령령으로정하는자 [ 전문개정 ] 도시 군계획시설사업의분할시행 ( 제 87 조 ) - 대규모도시공원부지를대상으로한공원조성사업을추진할경우, 2 개이 상으로분할하여시행할수있음 제 87 조 ( 도시ㆍ군계획시설사업의분할시행 ) 도시 군계획시설사업의시행자는도시 군계획시설사업을효율적으로추진하기위하여필요하다고인정되면사업시행대상지역을둘이상으로분할하여도시 군계획시설사업을시행할수있다. < 개정 > 도시계획시설사업시행자의실시계획작성및인가 ( 제 88 조 ) - 행위특례에근거한도시공원조성사업을도시계획시설사업으로추진하기위해 서는민간공원추진자에의한실시계획작성및인가필요 - 실시계획인가시용지확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관조성, 조경등의 조치수반가능성

41 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 제 88 조 ( 실시계획의작성및인가등 ) 1 도시계획시설사업의시행자는대통령령으로정하는바에따라그도시계획시설사업에관한실시계획 ( 이하 " 실시계획 " 이라한다 ) 을작성하여야한다. 2 도시계획시설사업의시행자 ( 국토해양부장관, 시 도지사와대도시시장은제외한다. 이하제 3항에서같다 ) 는제1항에따라실시계획을작성하면대통령령으로정하는바에따라국토해양부장관, 시 도지사또는대도시시장의인가를받아야한다. 3 국토해양부장관, 시 도지사또는대도시시장은도시계획시설사업의시행자가작성한실시계획이제43조제2항에따른도시계획시설의결정 구조및설치의기준등에맞다고인정하는경우에는실시계획을인가하여야한다. 이경우국토해양부장관, 시 도지사또는대도시시장은기반시설의설치나그에필요한용지의확보, 위해방지, 환경오염방지, 경관조성, 조경등의조치를할것을조건으로실시계획을인가할수있다. 4 인가받은실시계획을변경하거나폐지하는경우에는제2항을준용한다. 다만, 국토해양부령으로정하는경미한사항을변경하는경우에는그러하지아니하다. 5 실시계획에는사업시행에필요한설계도서, 자금계획, 시행기간, 그밖에대통령령으로정하는사항을자세히밝히거나첨부하여야한다. [ 전문개정 ] 5) 국토의계획및이용에관한법률시행령 도시계획시설사업의시행자지정제출서류및자격요건 ( 제96조제1항제2항 ) - 도시계획시설사업자가되기위한토지소유요건및필수서류내용명시 제 96 조 ( 시행자의지정 ) 1 법제86조제5항의규정에의하여도시계획시설사업의시행자로지정받고자하는자는다음각호의사항을기재한신청서를국토해양부장관, 시 도지사또는시장 군수에게제출하여야한다. [ 개정 ] 1. 사업의종류및명칭 2. 사업시행자의성명및주소 ( 법인인경우에는법인의명칭및소재지와대표자성명및주소 ) 3. 토지또는건물의소재지 지번 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자 권리자의성명 주소 4. 사업의착수예정일및준공예정일 5. 자금조달계획 2 법제86조제7항각호외의부분중 " 대통령령으로정하는요건 " 이란도시계획시설사업의대상인토지 ( 국 공유지를제외한다. 이하이항에서같다 ) 면적의 3분의 2 이상에해당하는토지를소유하고, 토지소유자총수의 2분의 1 이상에해당하는자의동의를얻는것을말한다. [ 개정 , ]

42 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 실시계획인가의수행절차및세부내용 ( 제97조 ) - 민간공원추진자가행위특례에의한공원조성사업을추진하고자할경우, 실시계획인가가필요하며그에대한세부내용은도시계획시설사업의시행자가추진해야할실시계획인가과정준수필요 제 97 조 ( 실시계획의인가 ) 1 법제88조제1항의규정에의한실시계획 ( 이하 " 실시계획 " 이라한다 ) 에는다음각호의사항이포함되어야한다. 1. 사업의종류및명칭 2. 사업의면적또는규모 3. 사업시행자의성명및주소 ( 법인인경우에는법인의명칭및소재지와대표자의성명및주소 ) 4. 사업의착수예정일및준공예정일 2 법제88조제2항의규정에의하여도시계획시설사업의시행자가실시계획의인가를받고자하는경우국토해양부장관이지정한시행자는국토해양부장관의인가를받아야하며, 그밖의시행자는시 도지사의인가를받아야한다. < 개정 > 3 도시계획시설사업의시행자로지정된자는특별한사유가없는한시행자지정시에정한기일까지국토해양부장관또는시 도지사에게국토해양부령이정하는실시계획인가신청서를제출하여야한다. < 개정 > 4 법제86조제5항의규정에의하여도시계획시설사업의시행자로지정을받은자는실시계획을작성하고자하는때에는미리당해특별시장 광역시장 시장또는군수의의견을들어야한다. 5 법제87조의규정에의하여도시계획시설사업을분할시행하는때에는분할된지역별로실시계획을작성할수있다. 6 법제88조제5항에서 " 그밖에대통령령이정하는사항 " 이란다음각호의사항을말한다. < 개정 , > 1. 사업시행지의위치도및계획평면도 2. 공사설계도서 ( 건축법 제29조( 공용건축물에대한특례 ) 에따른건축협의를하여야하는사업인경우에는개략설계도서 ) 3. 수용또는사용할토지또는건물의소재지 지번 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자 권리자의성명 주소 4. 도시계획시설사업의시행으로새로이설치하는공공시설또는기존의공공시설의조서및도면 ( 행정청이시행자인경우에한한다 ) 5. 도시계획시설사업의시행으로용도폐지되는국가또는지방자치단체의재산에대한 2 이상의감정평가업자의감정평가서 ( 행정청이아닌자가시행자인경우에한한다 ) 6. 도시계획시설사업으로새로이설치하는공공시설의조서및도면과그설치비용계산서 ( 행정청이아닌자가시행자인경우에한한다 ). 이경우새로운공공시설의설치에필요한토지와종래의공공시설이설치되어있는토지가같은토지인경우에는그토지가격을뺀설치비용만계산한다. 7. 법제92조 ( 관련인ㆍ허가등의의제 ) 제3항 ( 국토해양부장관, 시 도지사또는대도시시장은실시계획을작성하거나인가할때에그내용에제1항각호의어느하나에해당하는사항이있으면미리관계행정기관의장과협의하여야한다.) 의규정에의한관계행정기관의장과의협의에필요한서류 8. 제4항의규정에의한특별시장 광역시장 시장또는군수의의견청취결과

43 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 6) 기타 사회기반시설에대한민간투자법 - 공원조성사업의실시계획의승인및변경에대한규정 ( 제 15 조 ) : 민간투자법 에근거한공원조성사업역시도시계획시설사업으로사업시행자에의한실계 계획의승인과정필요 - 사업시행자의변경에대한규정 ( 제 49 조 ) : 민간에의한공원조성사업이제대 로수행되지않을경우의사업시행자지정취소및변경에대한조치에대한 규정 제 15 조 ( 실시계획의승인 ) 1 사업시행자는민간투자사업을시행하기전에대통령령이정하는바에의하여당해사업의실시계획을작성하여주무관청의승인을얻어야한다. 승인을얻은내용을변경하고자하는경우에도또한같다. 다만, 대통령령이정하는경미한사항을변경하는때에는그러하지아니하다. 2 주무관청은제1 항의규정에의하여실시계획을승인하거나변경한때에는이를고시하여야한다. 제 49 조 ( 사업시행자의지정취소에따른조치 ) 주무관청은제 46 조및제 47 조의규정에의하여사업시행자의지정을취소한경우에는당해민간투자사업을직접시행하거나제 13 조의규정에의하여새로운사업시행자를지정하여계속시행하게할수있다. 국가를당사자로하는계약에관한법률시행령 - 사업이행보증금의내용및납부규정 ( 제52조 ) : 공원조성사업이제대로완료되기위한보증에대한규정으로적용 - 계약상의의무를지체할때발생하는지체상금에대한규정 ( 제74조 ) : 공원조성에관해민간과시장 군수간에협약등계약을체결한경우, 계약에서정한의무를지체했을때의규정으로적용

44 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 52 조 ( 공사계약에있어서의이행보증 ) 1 각중앙관서의장또는계약담당공무원은공사계약을체결하고자하는경우계약상대자로하여금다음각호의어느하나에해당하는방법을선택하여계약이행의보증을하게하여야한다. 다만, 각중앙관서의장또는계약담당공무원은공사계약의특성상필요하다고인정되는경우에는계약이행보증의방법을제3호에따른방법으로한정할수있으며, 제42조제4항, 제6장및제8장에따른공사계약인경우에는반드시제3호에따른방법으로계약이행을보증하게하여야한다. < 개정 , , , > 2. 계약보증금을계약금액의 100분의 15 이상납부하는방법 3. 제50조제1항내지제3항의규정에의한계약보증금을납부하지아니하고공사이행보증서 [ 해당공사의계약상의의무를이행할것을보증한기관이계약상대자를대신하여계약상의의무를이행하지아니하는경우에는계약금액의 100분의 40( 예정가격의 100분의 70미만으로낙찰된공사계약의경우에는 100분의 50) 이상을납부할것을보증하는것이어야한다 ] 를제출하는방법 2 각중앙관서의장또는계약담당공무원은제1항본문에따라계약이행을보증한경우로서계약상대자가계약이행보증방법의변경을요청하는경우에는 1회에한하여변경하게할수있다. < 신설 , > 4 기획재정부장관은제1항의규정에의한공사이행보증서의제출등에관하여필요한사항을정할수있다. < 신설 , , > 5 제1항내지제4항의규정은용역계약의경우에이를준용할수있다. < 신설 , , > 제74 조 ( 지체상금 ) 1 각중앙관서의장또는계약담당공무원은계약상대자 ( 국가기관과지방자치단체를제외한다 ) 가계약상의의무를지체한때에는지체상금으로서계약금액 ( 장기계속공사계약 장기계속물품제조계약 장기계속용역계약의경우에는연차별계약금액을말한다. 이하이조에서같다 ) 에기획재정부령이정하는율과지체일수를곱한금액을계약상대자로하여금현금으로납부하게하여야한다. 이경우계약상대자의책임없는사유로계약이행이지체되었다고인정될때에는그해당일수를지체일수에산입하지아니한다. < 개정 , , > 2 제1항의경우기성부분또는기납부분에대하여검사를거쳐이를인수한경우 ( 인수하지아니하고관리 사용하고있는경우를포함한다. 이하이조에서같다 ) 에는그부분에상당하는금액을계약금액에서공제한금액을기준으로지체상금을계산하여야한다. 이경우기성부분또는기납부분의인수는성질상분할할수있는공사 물품또는용역등에대한완성부분으로서인수하는것에한한다. < 개정 > 국가를당사자로하는계약에관한법률시행규칙 - 사업이행보증보험증권의규정및보증금납부기준 ( 제55조 ) : 사업이행보증에관한세부규정명시 - 계약상의의무를지체할때발생하는지체상금에대한비율기준 ( 제75조 ) : 지체상금에대한세부기준명시

45 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 제 55 조 ( 보증보험증권등에의한보증금납부 ) 1 각중앙관서의장또는계약담당공무원은입찰참가자또는계약상대자가제43조 제51조및제52조의규정에의한보증금을영제37조제2항제1호 제3호또는제4호의규정에의한지급보증서 보증보험증권또는보증서 ( 이하 " 보증보험증권등 " 이라한다 ) 로납부하고자할때에는다음각호의요건이충족된것으로유가증권취급공무원에게제출하게하여야한다. < 개정 , , > 1. 피보증인의명의가대한민국정부일것 2. 보증금액이납부하여야할보증금액이상일것 3. 보증기간은보증금에따라다음각목의어느하나에해당할것 가. 입찰보증금 (1) 보증기간의초일 : 입찰서제출마감일이전일것 (2) 보증기간의만료일 : 입찰서제출마감일다음날부터 30일이후일것. 다만, 영제78조의규정에의한공사입찰의경우에는입찰서제출마감일다음날부터 90일이후이어야한다. 나. 계약보증금 (1) 보증기간의초일 : 계약기간개시일 (2) 보증기간의만료일 : 계약기간의종료일이후일것다. 하자보수보증금 (1) 보증기간의초일 : 목적물을인수한날과준공검사를완료한날중에서먼저도래한날 (2) 보증기간의만료일 : 하자담보책임기간종료일이후일것 4. 보증보험증권등에기재된보증내용이입찰참가자또는계약상대자의의무이행과동일한내용을보증하는것일것 5. 보증보험증권인경우에는보증보험보통보험약관에규정된면책사유에불구하고국고에귀속시켜야할금액을보증하는특약조항이있을것 2 유가증권취급공무원은보증보험증권등의제출이있는때에는제1항각호의규정에의한사항등기타필요한사항을확인한후이를정부유가증권취급규정에의하여보관하여야한다. 제 75 조 ( 지체상금률 ) 영제74조제1항의규정에의한지체상금률은다음각호와같다. < 개정 , , > 1. 공사 : 1000분의 1 2. 물품의제조 구매 ( 영제16조제3항에따라소프트웨어사업시물품과용역을일괄하여입찰에부치는경우를포함한다 ): 1000분의 물품의수리 가공 대여, 용역 ( 영제16조제3항에따라소프트웨어사업시물품과용역을일괄하여입찰에부치는경우의그용역을제외한다 ) 및기타 : 1000분의 군용음 식료품제조 구매 : 1000분의 3 5. 운송 보관및양곡가공 : 1000분의

46 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 공유재산및물품관리법시행령 - 기부채납의절차및규정 ( 제 5 조 ) : 기부채납에필요한서류를세부규정과절 차명시 제 5 조 ( 기부채납 ) 1 지방자치단체의장은법제7조제1항에따라기부 ( 寄附 ) 를받아들일때에는기부자로부터다음각호의사항을분명하게적은기부서와권리확보에필요한서류를받아야한다. 1. 기부할물건의표시 2. 기부자의명칭, 성명 ( 법인의경우는그대표자의성명 ) 및주소 3. 기부의목적 4. 기부할물건의가격 5. 기부할물건의도면 2 지방자치단체의장은대표자가기부하는경우에는그대표자임을증명하는서류와각기부자의성명 주소및기부재산등을적은명세서를제1항의기부서에첨부하게하여야한다. 3 지방자치단체의장은기부자가법제20조제3항단서에따라기부재산의사용기간에그기부재산을전대 ( 轉貸 ) 하려는경우에는제1항의기부서에전대차 ( 轉貸借 ) 사업계획서를첨부하게하여야한다. 4 법제7조제2항본문에서 " 기부하려는재산이지방자치단체가관리하기곤란하거나필요하지아니하는것인경우 " 란다음각호의어느하나에해당하는경우를말한다. 1. 무상사용 수익허가기간이지난후에도해당지방자치단체가직접사용하기곤란한경우 2. 재산가액 ( 價額 ) 대비유지 보수비용이지나치게많은경우 3. 무상사용 수익허가기간이 20년을초과하는경우 4. 그밖에지방재정에이익이없는것으로인정되는경우 [ 전문개정 ]

47 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 7) 소결 도시공원및녹지에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법, 국가를당사자로하는계약에관한법률, 공유재산및물품관리법 등관련법규를검토하여특례지침 ( 안 ) 작성시의필수적용사항을제시하면다음과같음 도시공원녹지법 특례적용대상공원유형민간에의한공원조성절차특례사업의성격민간공원추진자의성격행위특례의내용도시공원위원회의역할공원조성계획의내용 생활권공원, 주제공원 ( 도시자연공원구역제외 ) 입안제안, 공원조성계획결정등절차 도시계획시설사업으로추진 도시계획시설사업의시행자 특례적용조건및내용, 특례에따른사업추진내용 특례에의한공원조성계획내용심의및자문 특례에의한공원조성계획의내용 국토계획법 도시계획시설사업자의요건 분할시행 실시계획의작성및인가 국공유지제외한토지 ⅔ 소유, 토지소유자 ½ 동의 도시계획시설사업의경우, 필요시분할시행가능 실시계획인가내용, 전제조건, 수행절차 기 타 사업시행자의변경 계약이행보증 공사지연에대한보증 사업시행자의지정취소및변경 공사이행보증금의규모, 기타보증방법 계약상의의무를지제할경우의지체삼금규정 기부채납관련규정 기부채납관련서류, 방법 그림 2-1. 관련법규검토및지침 ( 안 ) 적용사항

48 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2. 전문가의견조사 1) 지자체의견조사 의견조사개요 특례사업신청시처리방안에대한사전검토를실시한서울특별시와특례사업을추진중인의정부시를대상으로행위특례지침 ( 안 ) 작성시고려해야할사항들에대한사전의견조사를 2011년 3월부터 4월까지 3회에걸쳐실시함 의견조사는행위특례조항이공원조성뿐만아니라도시관리계획변경등에관한사항을포함하고있어, 공원녹지부서와도시계획부서담당자를대상으로실시함 지침 ( 안 ) 초안작성후지침 ( 안 ) 에대한지자체의견조사를 2011년 5월과 6월 2회에걸쳐실시함 주요논의사항 특례사업의법적성격 : 민간공원추진자가법제21조2에따라설치하는공원조성사업은비공원시설을설치하는내용을포함하고있지만법적성격은도시계획시설사업임 실시계획인가와협약의역할 : 실시계획인가와협약간에는법률상위계관계가있는것은아니지만실시계획인가사항은개발사업의법정사항으로서법률적효력을발생 ( 공법적효력 ) 하는데비해, 협약사항은협약당사자간의협약내용에따라효력이발생하고실시계획인가보다포괄적인내용으로서민사적효력이발생하며특례사업의전체를아우르는내용으로볼수있음 행위특례적용대상이되는면적기준에대한구체적인설명필요 : 법조항에대한해석과더불어모식도등의형태로면적규정에대한설명이추가될경우, 특례조항을이해하는데도움이될수있을것임

49 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 행위특례절차 : 특례사업이도시계획시설사업성격이라고법규에명시되어있지만, 기존의도시계획시설사업에는포함되어있지않은비공원시설의설치나협약, 도시관리계획변경등에관한내용까지포함하고있어, 이들을포괄하는행위특례조항에근거한공원조성사업추진절차와단계별내용제시가필요함 이행보증금예치등사업의이행담보수단 : 특례사업은민간에의해추진되는사업으로서무리하게추진할경우, 사업여건변화나자금조달문제등으로인해사업이제대로이루어지지않을우려가있으므로특례사업이제대로추진되기위한담보조치로서이행보증금예치등의사업이행담보수단을명시할필요가있음 민간공원추진자에대한감독수단 : 특례사업이제대로추진되도록하기위한조치로서민간공원추진자에대한감독수단을제시할필요가있음 표준협약 : 도시계획시설사업내용에포함된사항외에순수공원부지의기부채납에관한내용이나기타필요사항등협약으로체결할수있는내용을중심으로한표준협약을제시할필요가있음 비공원시설의종류와규모 : 민간참여를활성화하기위해서는비공원시설의종류와규모에대한구체적인예시를보여줄필요가있는데, 지역별여건과대상지입지특성이다르기때문에지침에서는구체적인종류를명시하기는어렵고, 해당지자체에서특례사업에도입가능한비공원시설에대한검토가필요함 지자체별지침마련근거 : 지자체별특례사업적용방향과지역여건등에맞는지자체별지침을마련할수있도록하는근거가필요함 공원시설설치비율 : 특례사업은비공원시설설치와해당부지를공원에서해제하는등의조치를담보로조성하는공원으로서순수공원부지에대한공원시설설치면적을과도하게정하는것은적합하지않을것임. 공원이용측면을고려하여적정한공원시설부지면적비율을정할필요가있음

50 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2) 기타전문가의견조사 의견조사개요 실제특례사업에참여할부동산디벨로퍼등민간전문가를대상으로행위특례적용절차및기타고려사항에대한의견조사를실시함 2011년 3월부터 5월까지총6회에걸쳐, 부동산디벨로퍼, 엔지니어링업체담당자, 기타관련연구기관전문가등을대상으로함 주요논의사항 분할조성 : 행위특례적용대상인미집행상태의 10만m2이상도시공원은그규모가커서민간이전체를한꺼번에조성하기에는부담이큰경우가많음. 규모가과다하게큰경우, 분할조성하는방안에대한검토필요. 특례사업은도시계획시설사업으로시행하는것이므로 국토의계획및이용에관한법률 에근거하여분할조성하는방안을적용할수있을것임 미조성공원현황 : 행위특례적용방향을제시하기위해서는미조성공원에대한면적, 소유구분, 지정일자등현황검토가먼저이루어져야할것임. 서울특별시를예로들면, 특례사업대상지가많지않은실정으로특히개발여력이있는평지는거의없으며, 구릉지의경우, 환경문제를유발할수있으며가용면적도많지않은편이라행위특례적용대상지에대한검토가필요할것임 관련법규 : 도시기본계획이나공원녹지기본계획변경등특례사업에따라부가적으로이루어져야하는절차를최대한간소화하는방안에대한검토가필요함. 이는법규정이기때문에지침에서다룰수있는내용이아니며, 추후법규개정등을통해처리해야할사항임 공원시설의비율 : 민간사업자입장에서는도시공원토지매입비용뿐만아니라공원시설의종류와규모역시사업비에미치는영향이크기때문에공원시설조성비용에대한구체적인기준이제시된다면, 사업타당성분석에도움이될것임. 단, 공원시설의설치는해당지자체여건에따라상이하기때문에지침보다는지자체별로기준을제시하는방안이적합할것임

51 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 특례사업예시 : 공동주택이나상업건물등사업성위주의특례사업보다는동경의지브리미술관등과같이민간기업등과연동하여공원의공적인성격에부합하는특례사업에대한예시를제시하는것도중요할것임 지역별특성 : 서울과경기도등수도권에서는특례사업이일정한수익을확보할수있을것으로예상되나그밖에나머지지역에서는수익성문제로특례사업추진이어려울것임. 지역별특성을감안한특례사업적용방안도검토할필요가있음 사업성분석예시 : 서울시사전협상운영지침의경우, 사전협상진행과정별세부운영지침을제시함. 지자체적용을위한지침이기때문에구체적인사항까지제시할수있어본연구에서제시하고자하는지침과는차이가있지만특례사업역시비공원시설의종류와규모를강제로규정할수는없으며협상을통해결정하는것이바람직하기때문에서울시사전협상제도의운영방식에대해검토할필요가있음 민간참여활성화 : 현행행위특례법규대로특례사업을실시할경우, 민간이참여하기에는인센티브가적고, 비공원시설등수익시설설치시협의와관련위원회심의등에난항이예상됨. 민간참여를활성화할수있는인센티브나절차간소화등의지원방안을검토할필요가있음 관련위원회심의 : 도시계획위원회나공원위원회등관련위원회의심의에앞서사전자문시스템도입필요. 사전자문을실시한경우, 본심의에서큰이견없이위원회를통과하는경우가많기때문에사전자문을실시하도록하는것이사업자측면에서는설계변경횟수를줄여사업비용을절약하고시간을단축할수있는방안이될수있음 패러다임의변화와지자체지원방안 : 특례사업이활성화되기위해서는지침등제도적뒷받침뿐만아니라지자체의의지가가장중요한요인으로작용할것임. 특례사업을개발행위나자연훼손의관점에서다룬다면사업진행은어려움이있을것임. 특례사업이일몰제로해제될예정인도시공원을민간의자본으로조성한다는점에초점을맞추고, 이익환수나특혜시비방지, 개발행위의억제보다는순수공원부지를얼마나좋은공원으로만들수있는지에초점을둘필요가있음. 기타제도적측면뿐만아니라지자체의참여를촉진할수있는방안마련이필요함 사업타당성평가틀제공 : 민간에서사전에사업타당성을평가할수

52 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 있는틀이제공된다면참여가많아질것임. 도입가능시설에대한구체적인명시가없어사업타당성을검토하는데어려움이있음. 사업타당성평가틀은지자체별로여건이상이하기때문에해당지자체별로이러한구체적인지원방안을제시한다면민간참여활성화에도움이될수있을것임 기타 : 부동산개발절차에대한이해가우선되어야할것임. 부동산개발사업추진과정을개발자측면에서정리하면다음그림과같음 토지소유현황및여건입지특성주변개발계획법적제한사항 개발방향결정 경쟁업체분석 사업성검토 시장조사 경제성분석 도입시설유형결정및적정규모산정 시설계획 시설배치방안투자비산정기획설계 관리운영계획 운영방식 조직구성 마케팅전략 상품구성가격결정광고계획판촉전략 사업수지분석 개발방식 분양 홍 보 단독개발방식공동개발방식위탁사업방식 자체분양위탁분양혼합방식 광고기획언론홍보이벤트기획 설계및엔지니어링회사지정 그림 2-2. 부동산개발사업추진과정

53 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 3. 관련제도검토 도시공원부지에서의행위특례지침작성과관련하여개발사업과정에서의공원녹지조성관련기준및주요검토사항, 적정개발규모도출에관한기준및협의절차등지자체에서운영하고있는제도를검토함 1) 서울시공원녹지분야업무협의매뉴얼 개요 2011년 3월서울특별시푸른도시국에서작성한매뉴얼로서재개발 재건축사업등공원녹지조성이필요한도시개발사업을추진하는과정에서검토해야할공원녹지조성의구체적항목과기준을제시함 공원조성사업내에비공원시설의설치를포함하는행위특례와는반대로개발사업중조성해야하는공원녹지에관한기준이지만, 수익시설과인접하여설치하는점은유사하기때문에수익시설과인접하여공원녹지를조성하는경우공원녹지조성계획수립과조성사업단계에서참고할필요가있음 공원녹지조성관련업무협의절차 ( 지자체관점 ) 협의도서검토 : 사업계획의전반적인도서로서사업구역전체의평면도, 입면도, 종횡단면도, 각종영향평가및검토서, 계획설명서등모든자료를조사 검토필요 현황 자료조사및분석 : 공원이용권의주거유형, 예상되는주이용자층, 계획부지내부및주변의공원녹지 생태현황, 주변의공공 문화시설현황, 계획부지내 외부의문화재등역사 문화적가치가있는지역 유물등의존재여부, 계획부지내 외부의공원녹지이용에위해를줄우려가있는시설현황, 계획부지내보호 보존등필요한수목및생태적공간현황등분석 검토의견작성 : 도시개발법, 택지개발촉진법증개별법령에따라도시공원위원회심의절차를거치지않고협의로공원조성계획의결정이처리되

54 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 는개발사업의경우, 도시공원위원회자문후그결과를협의의견으로회신 협의회신 : 협의내용이최종계획에반영될수있도록회신내용의논리적근거, 예상되는영향및효과를명시하며필요시설득력을더하기위하여전문가자문결과, 사례사진등필요한자료를첨부하여사업제안자에게회신 협의결과반영여부확인 : 협의의견을회신한경우, 회신내용이관련계획에최종적으로반영되었는지여부를반드시확인하여야하며반영되지않은경우그이유를파악하여다음협의때참고자료로활용표 2-1. 서울시실무협의절차 관련법규처리절차비고 도시공원및녹지등에관한법률도시및주거환경정비법 도시개발법주택법건축법 주차장법교통약자이동편의증진법산업입지및개발에관한법률택지개발촉진법 유통산업발전법도시계획시설의결정구조및시설기준에관한규칙 ( 기타법령 ) 1 접수 2 협의도서검토 3 현황조사 분석 3-1 관계자회의및자문 처리기한 : 요구기간내 도시공원조례 도시녹화등에관한조례 도시재정비촉진계획수립지침 국민임대주택단지개발계획수립지침보금자리업무처리지침 4 검토의견작성 조경기준 자로수조성및관리규정 법적적합여부및 도시및주거환경정비기본계획 의견 요구사항명시 주요업무추진요령 ( 푸른도시국 ) 생태환경복원을위한설계요령주택건설기준등에관한규칙건축위원회공공주택심의기준도시재정비위원회심의기준 ( 기타지침및기준등 ) 5 협의회신 최종반영여부확인

55 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 세부검토사항 사업계획의전반적인검토 - 사업부지내부및인접지역의녹지자원을충실히보존 활용하거나연계될수있는계획인지여부 - 도로경계에충분한정도의폭으로녹지를확보하고있는지여부 - 사업구역내 외부에무허가주택등으로무단점유된공원 녹지가있는경우, 동지역의정비계획이적절한지여부, 하천 구거가있을경우자연형으로계획되었는지여부, 생태및수림상태가양호한곳이보존되도록적절히계획되었는지여부 위치 입지의적합성 : 계획획부지내 외부를포함하여수혜지역이균형적이고공원서비스소외지역을최대한해소할수있는위치인지여부또한, 내 외부와연계할수있는위치인지여부 - 도로의결절부또는일반의통행량이많은곳에설치하여사업구역외부의주민들도편리하게이용할수있는곳이어야함 서울시도시및주거환경정비기본계획 의입지기준에서공원및녹지는단독주택지및학교인접지에조성하는것을원칙으로하고도로의결절점및가로변등지역주민의이용이극대화될수있는곳에설치함 - 공원및녹지는주변과연계된공원 녹지체계를형성하도록설치되어야하며인접주거지의공원 녹지와연계되어시설의편익이증대되도록설치되어야함 그림 2-3. 입지기준예시 이용편의와공원효용을극대화할수있는위치인지여부 : 간선, 이면도로변에접하거나도보근접이가능한토지, 공원서비스소외지역해소효과가있는곳, 나대지로공원시설화가가능한토지

56 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 공원형상의적절성여부 : 이용효율과공원시설의균형있는분포를위하여가급적원형, 정방향의모양으로계획되어야함또한, 공원의경계가요철이심하거나형상이너무세장 ( 細長 ) 되지않아야함 2) 도시계획변경사전협상제도 개요 서울시에서 2009년부터운영중인도시계획변경사전협상제도는도시계획의문제점으로제기되어온용도변경이익환수의기준과방법을제도화한것으로, 특혜시비로제약이되어온도시계획의기능을회복하고도시의건전한발전을실현하기위한제도로서개발의추가적규제로작용하거나불합리한용도변경을합리화하는통로가되지않도록투명성, 예측가능성, 신속성을높이는방향으로도시계획시스템을개선한제도임 개발이익의사회적공유와도시계획시스템의혁신을통한민간개발사업의활성화및공공성확보, 지역균형발전도모를통한공공과민간이 WIN-WIN을목적으로하고있음 정량적인기준과당사자들간의협상을통해적정시설규모를정하는방식은특례사업시비공원시설의종류와규모를논의하는과정에서참고할필요가있음 그림 2-4. 도시계획변경사전협상제도개념도

57 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 주요내용 제도운영 : 도시계획변경에따른우발이익에대한사회적기여원칙확립, 특혜시비불식, 도시계획의정합성유지및공익성과사업성이적절히조회되도록계획결정, 공공기여기준의명확화와진행과정의투명화로사업실현가능성증대, 도시계획수립절차의연결성유지와절차단순화로계획기간최소화, 제도의활성화등을위해도시관리계획결정권자인서울시주도의제도운영 대상 : 도시계획적으로변경필요성및타당성이인정되는부지, 지역발전의견인효과가큰대규모부지, 개발사업추진이가시화된부지 - 해당부지면적이 1만m2이상의대규모부지로전략적지역거점으로개발하기위해도시관리계획의변경 ( 용도및도시계획시설변경 ) 이필요한경우 - 서울시정책에부합하고협상에있어그시기가적정한경우 - 현저한사회적편익을기대할수있는경우 : 고용증진, 산업육성, 경제성장, 중심지육성, 역세권토지고도이용, 기능상충해소, 시설도입, 개선및확장, 기능을상실한도시계획시설폐지에따른토지이용합리화 도시관리계획변경에따른용적률증가분의 60% 에해당하는건축물부속토지의도시관리계획변경후추정토지가액을공공기여총량으로설정 대상지의 10~15% 를토지형공공시설로제공, 잔여공공기여총량은다양한방식으로제공 조직구성 도시계획변경사전협상에서공공과민간은각각협상단을구성하여상호협상 공공은내 외적인차원으로서울시내부의협상정책회의와외부의협상지원전문기관등의협상단을구성 민간은해당사업부지의개발관련협상단구성

58 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 2-5. 도시계획변경관련사전협상조직의구성 외부전문가는도시계획위원등관련전문가로구성 공공과민간, 전문가는위의내용과같은각각의협상단을구성하여사업계획및공공기여에대한공공과민간양측의이해를교환및중재하고합의가능한대안을도출하는기능과역할을수행하기위해별도의협상조정협의회를구성하여협상을진행 절차 도시계획사전협상의절차는 타당성평가-예비협상-본협상-협상이행 의 4 단계로구성되며협상기간은타당성평가 60일, 본협상 6개월로명시 타당성평가 - 용도변경신청서접수 : 사업제안자 ( 이하 민간 이라함 ) 는제안대상기준과제안서형식의용도변경신청서를작성하여해당자치구에제출해야하며제출된용도변경신청서를 14일이내에의견서등을첨부하여서울특별시장 ( 이하 공공 이라함 ) 에게제출 - 타당성평가 : 공공은내 외부도시계획전문가로구성된타당성평가단을구성 (5인이상 10인이하의평가위원으로구성 ) 하여용도변경제안서에대한필요성과합리성을검토하여 60일이내에협상 / 유보 / 불가등의여부를민간에게통보 - 협상대상선정및협상원칙기준제시 : 타당성평가의주된기준은중심지

59 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 육성및발전전략상균형발전과지역발전, 상위계획의실현및지역거점개 발, 시설노후화및부적격시설등의활용, 기능이쇠퇴한도시계획시설등 의관리정책전환등을검토하여협상여부를판단 예비협상 - 사업제안서제출 : 협상대상으로선정된민간은 사업제안서작성안내 에따라사업제안서를공공에제출하여야하며공공은제출된사업제안서가미비하다고판단되는경우에는민간에게보완가능 - 업무처리지침부합여부검토 : 공공은접수된사업제안서가협상운영지침또는관련규정에부합하는지여부를검토하여야하며공정한검증을위하여협상지원전문기관에검토를의뢰할수있음. 또한, 공공또는협상지원전문기관은사업제안서의평가및검증에필요한자료를민간에게요구가능 - 관련부서및협상정책회의 ( 협상범위및대안작성 ) : 업무처리지침부합여부검토가완료되면공공은내부의관련부서협의와협상정책회의를통하여협상범위및대안을작성하여민간에게수용여부를통보 - 민간의수용여부 : 공공이작성한협상범위및대안에대한내용을민간이수용여부를판단하여해당제안내용을거부할시는예비협상결렬 - 사업제안서외부검토 : 공공은협상의제가수용되면협상지원전문기관에검토결과를의뢰하여타당성검토등을기준으로제안된내용의검토결과를민간에게통보

60 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 본협상 - 계획안의수정및조정 : 공공과민간은사업계획안의협상의제를타당성평가단에서전제조건으로제시한도시관리계획결정 ( 변경 ) 의범위내에서공공이제시한도시관리의목표와정책방향에부합하도록정해야하며공공과민간은본격적인협상에앞서협상당사자간의상호협의를통하여내용을조정함 - 주요협상기준 : 총기여량의합의추정, 개발방향 ( 주용도 / 기능, 주요도입시설 ), 대상지내공공시설및공익시설의종류, 위치, 규모, 용도구성및개발밀도, 건축계획 ( 건축물의높이등 ), 기타등임 - 협상기간 : 협상기간은공공과민간이상호협의하여본격적인협상진행이가능하다고판단되었을때개시하며협상기간은협상개시후 6개월이내로하며협상을기간내에완료할수없다고판단되는경우에는합의에의하여 6개월이내범위에서연장할수있음 - 의제별협상타결안검토 : 협상은계획안에대한모든의제가소진될때까지반복되며협상의제별협의결과는협상조정협의회논의를거쳐확정하되, 필요한경우도시계획위원회자문및시의회보고등을거칠수있으며도시계

61 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 획위원회의자문내용이수용되지않으면의제별타결안은결렬됨. 또한, 공공과민간이협상타결안에대한이견이발생할시에도결렬됨 - 전문가토론회및주민설명회 : 전단계에서협상의제별협의가완료되면해당내용을바탕으로전문가 ( 도시계획관련분야전문가및실무자 ) 토론회및주민설명회 ( 해당부지인근의이해당사자들을대상으로함 ) 를실시하여전문가및주민에게의견수렴을받음 - 개발계획안확정 : 공공과민간은전문가토론회및주민설명회단계를거쳐제안된내용등을추가보완작업을통하여개발계획안을확정함 - 감정평가시행 : 공공과민간은사업계획에대한협상이완료되면상호협의하여개발계획안의내용을바탕으로해당사업부지등의감정평가를실시하며감정평가의시행은공정성을확보하기위하여 한국감정평가협회 의감정평가심사위원회의심의를거쳐야함 - 공공기여총량확정 : 공공과민간은공공기여계획안의협상의제항목 ( 공공기여총량확정, 공공기여의종류 위치 규모 방법, 공공기여의제공방법과인정범위, 이행담보방안등 ) 을선정함 - 대상외공공기여방안협상 : 선정된협상의제항목을기준으로해당자치구및공공과민간은대상지외공공기여방안에대한협상을실시하며공공과민간은합의사항을정리한협약서 ( 안 ) 에대하여법적효력및흠결여부를검토하기위하여법률자문단의자문실시 - 협상정책회의및도시계획위원회보고 : 공공과민간은대상지내ㆍ외의개발계획안과공공기여방안이포함된협상결과와협약서 ( 안 ) 를협상정책회의및도시계획위원회에최종보고함 - 협약서체결 : 협상정책회의및도시계획위원회는공공과민간에게심의를통하여결정된사항을통보하여야하며심의결과에따라협상결과와협약서 ( 안 ) 의내용에대한이견이없을시공공과민간은최종적으로검증된협약서 ( 안 ) 에대하여최종협약서를체결함

62 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 협상이행 - 시의회의견청취및시민 기자설명회 : 체결된협상을이행하기위하여협의결과를입안및공람 공고를하며시의회의견청취와시민 기자설명회등개최 - 도시계획위원회심의 : 의견청취및설명회가완료되면환경성, 교통성, 경관, 토지적성평가, 사전재해영향성검토, 지속가능성평가, 사전환경성검토, 수도권정비심의등을거쳐도시계획위원회의심의를받으며심의에따른협약문의경미한수정등이발생할시에추가협상실시 - 공공기여이행및기부약정서제출 : 공공은공공기여이행및기부약정서에대한법적효력및흠결여부를검토하기위하여법률자문단의자문을거쳐약정서를제출하여도시관리계획변경고시 - 건축설계 ( 안 ) 작성및현상설계진행 : 도시관리계획변경고시가완료되면건축설계 ( 안 ) 을작성하고현상설계를진행 ( 현장설계지침제시 ) 하며건축위원회

63 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 의심의거침 - 건축허가및착공ㆍ준공 : 건축허가를받은민간은공사를착공함. 이때, 도시계획위원회는민간에게이행의무 ( 감리기준 ) 를제시하는것으로협상이행절차가완료되며민간의책임하에공사를준공하는것으로사전협상제도의모든협상절차가완료됨 3) 공동주택건립관련용도지역관리등업무처리지침 개요 서울특별시도시계획국도시관리과는 2007년 4월에공동주택건립과관련하여 단독주택등저층주택지관리방안세부시행기준 의문제점을보완하고 도시및주거환경정비법 에의한정비사업등과연계되는합리적

64 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 지구단위계획기준개선을목적으로 공동주택건립관련용도지역관리등업무처리지침 을작성 지침의적용대상 : 도시 건축공동위원회의심의 ( 자문 ) 대상등모든공동주택건립시 주요개선방향 : 공동주택건립사업형태별용적률체계합리화, 공공기여확대를통한도시경관향상, 각종지침통합으로업무간소화및시민편의증대등 사업종류별로용적률상향정도와용적율상향에따른기부채납비율을구체적으로제시하여민간사업자가사업타당성을검토하는데도움을주고있음. 특례사업을운영하는경우에도지자체별로이러한구체적인기준제시를통해민간참여를지원할필요가있음 용적률적용체계의주요내용 용도지역상향이없는경우, 기준 ( 계획 ) 용적률은당해용도지역의기준 ( 계획 ) 용적률을적용하며상한 ( 최대 ) 용적률은당해용도지역의상한 ( 최대 ) 용적률범위내에서도시 건축공동위원회의심의를거쳐결정함 용도지역이상향된경우에는기준 ( 계획 ) 용적률은용도지역변경전의용적률적용하며상한 ( 최대 ) 용적률은용도지역변경후의상한 ( 최대 ) 용적률범위내에서적용하되도시 건축공동위원회의심의를거쳐결정함 계획부지내 2개이상의서로다른용도지역이혼재된경우의용적률적용은기존용적률및상한용적률모두, 당해용도지역면적에따른가중평균치적용 표 2-2. 용도지역별용적률체계개선안 ( 단위 : %) 구분 1 종 2 종 7 층이하 12 층이하 3 종준주거준공업비고 기준 ( 계획 ) 용적률 상한 ( 최대 ) 용적률 2차뉴타운 정비사업 지구단위계획 차뉴타운 정비사업 지구단위계획

65 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 기준 ( 계획 ) 용적률에서상한 ( 최대 ) 용적률로조정할경우에필요한기부채납비율명시. 예를들면, 기준용적률 170% 에서용적율이 60% 상향된경우에는 22%, 기준용적율 210% 에서용적율 40% 가향상된경우에는 13% 의기부채납비율을적용함 표 2-3. 상한용적률달성을위한기부채납비율예시 구분기준용적률 (%) 상한용적률 (%) 증감된용적률 (%) 소요기부채납비율 (%) 지구단위계획 ) 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획수립 운영기준 개요 서울특별시에서 2009년 6월역세권에서장기전세주택의건축계획을포함하는지구단위계획을수립 ( 변경 ) 하고자하는경우, 지구단위계획의수립및운영에필요한사항을정하는지침을수립함 이역시용도지역적용체계와마찬가지로사업내용별로용적율에대한구체적인기준을제시하여민간사업자의사업추진을지원하고있음 제도의내용 사업대상지기준 : 사업대상지가역세권내외에걸치는경우사업대상지의과반이상이역세권안에포함되어야함. 다만, 주변여건과토지의효율적이용, 획지의정형화등의필요성에따라위원회에서인정하는경우에완화할수있음 예시 ) 하나의사업대상자가 A 역세권에 25% 포함되고 B 역세권에 30% 포함되어사업대상자가총 55% 포함될경우에도역세권안에포함됨

66 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 용적률적용체계 : 공동주택건립과관련하여지구단위계획수립시일반적으로적용하는용적률체계에도불구하고본기준을적용하는사업대상자에대한용적률적용체계는다음과같음 표 2-4. 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획용적률적용체계 ( 단위 :%) 현재 용도지역 제 2 종일반주거지역 7 층이하 12 층이하 제 3 종일반주거지역일반주거지역 ( 이후준주거포함 ) 준주거지역 ( 이전 ) 세분변경후용도지역준주거지역준주거지역준주거지역준주거지역 기준용적률 ( 패키지 ) 허용용적률 = 장기전세주택공급 + 우수디자인 + 커뮤니티지원시설 + 친환경건축물등 장기전세주택건립용적률 장기전세주택건립에따라완화된용적률의 50/100 이상 상한용적률 이상 공공시설제공에따른상한용적률은장기전세주택의당해용적률은제외하고순수사업주체가활용가능한용적률에추가로적용하여완화할수있음 예시 ) 제3종일반주거지역에서준주거지역으로세분 ( 변경 ) 시 - 기준용적률 250%, 허용용적률 450% < 일반분양용적률 350%( 상가포함 ), 장기전세주택건립용적률 100%> 추가약 8% 공공시설기부채납시상한용적률 500% < 일반분양용적률 400%( 상가포함 ), 장기전세주택건립용적률 100%> 상한용적률 = 허용용적률 (1+1.3 가중치 α) 이내 가중치 : 사업부지용적률에대한공공시설제공부지의용적률비율 α : 공공시설부지제공후의대지면적에대한공공시설부지로제공하는면적의비율

67 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 도시환경정비사업의경우에도본용적률체계를따름 예시 ) 제3종일반주거지역에서준주거지역으로세분 ( 변경 ) 시 - 기준용적률 250%, 허용용적률 450% - 대지여건상관련규정에따라최대설계용적률이 350% 인경우 최대로적용한 350% 중증가된용적률이 100%(= 350%-250%) 이므로이중 50/100인 50% 를장기전세주택으로공급하면방안의수립기준을이행한것으로간주최대설계용적률이 340% 인경우 증가된용적률의 5/10인 100% 에미달하는 90%(= 350%-250%) 이므로사업대상지에서제외 용도지역세분변경 - 장기전세주택건립에관한지구단위계획수립이타당한경우, 위원회의판단에따라역중심으로부터의거리를기준으로준주거지역까지세분 ( 변경 ) 할수있음 도시환경정비사업의적용은원칙적으로반경 250m 이내의지역을대상으로하며 250m 초과 500m 이내의지역에대해서는위원회를통해결정 이밖에지구단위계획수립기준으로는사업대상지의개요, 사업규모, 용적률적용체계, 건축물노후도기준, 공공시설부담기준, 건축물의높이계획등이해당 건축계획수립기준 : 건축계획을수립할때에는적용기준으로 21세기미래형주거환경조성을위한주요정책 을이행하는것을기반으로계획을수립하여야하며그외에우수디자인, 커뮤니티지원시설, 친환경건축물, 신재생에너지사용, 에너지효율건축물, 공공시설물설치, 역사문화보전계획등의기준제시필요 위의내용이포함된지구단위계획수립기준검토서, 사업추진절차예시도, 지구단위계획의제처리 (300세대이상건립시 ), 도시환경정비사업에의한 Shift 업무처리절차등의내용은본지침의별지서식으로구성하여필요시이를참조할수있음

68 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 5) 소결 관련제도검토 특례사업은민간자본에의한공원조성사업이기때문에민간참여를촉진하기위해초기사업타당성을검토할수있는상세기준등을제시하는등의방안이필요하며, 비공원시설의종류와규모를결정함에있어, 도시계획위원회의심의외에사전협상을통해개략적인내용을결정하도록하는장치가필요함 이에관련제도로서서울시도시계획변경사전협상제도, 공원녹지업무협의매뉴얼, 공동주택관련용도지역관리등업무처리지침, 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획수립 운영기준등을검토함 이들제도검토를통해행위특례에서명시한비공원시설의종류및규모의상세내용을결정할때의처리절차와방법, 사업타당성분석을위한상세기준제시등민간참여활성화를위해지자체수준에서필요한사항을정리함. 단, 관련제도검토사항은지역별여건을감안하여지자체수준에서제시하는것이바람직할것임 전문가의견조사 서울특별시와의정부시등지자체공원녹지담당및도시계회담당자를대상으로행위특례적용관련고려사항에대한의견조사실시하였고, 부동산디벨로퍼등민간전문가를대상으로특례사업추진과정과행위특례적용방향에대한조사를실시함 조사결과, 지자체조사에서는특례사업의법적성격명시, 실시계획인가와협약의역할, 행위특례면적기준과특례제도이해를위한설명필요, 행위특례절차도작성, 사업이행담보를위한조치, 표준협약내용, 비공원시설의종류와규모에대한예시, 지자체별지침작성의필요성등이주로논의되었고, 민간전문가조사에서는법규간소화, 부동산개발과정의이해요구, 사업타당성검토에필요한공원시설및비공원시설의설치에관한상세기준수립, 지역특성고려, 공동주택등수익시설외공원성격과

69 Ⅱ 관 련 법 제 도 및 전 문 가 의 견 조 사 부합하는특례사업유도의필요성, 민간참여활성화를위한인센티브강화, 공원조성에관한패러다임의변화등이주요고려사항으로제시됨

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71 선행연구검토및사례조사

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73 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 Ⅲ. Ⅲ. 선행연구검토선행연구검토및사례조사사례조사 1. 선행연구검토 1) 장기미집행도시계획시설해소 제도개선 건설교통부 (2001) 는전국을대상으로지역별 시기별로장기미집행도시계획시설의실태를광범위하게조사 분석한후, 장기미집행도시계획시설의유형별재검토기준 ( 안 ) 을작성하고도시계획시설에대한투자우선순위의결정및집행계획의수립방안과매수청구에대안대응방안등을검토하였으며매수청구에도불구하고매수하지못한사유대지에대한건축허용의범위와정도등에대한기준을제시함은물론장기미집행도시계획시설의부지매수및조기집행을위한지방정부의재원조달방안과재정확보를위한중앙정부의역할을제시함 - 특히, 미집행도시계획시설중가장많은면적을차지하는도시공원의미집행해소를위해서는도시공원조성을위한국고보조금제도의도입, 토지헌납이나기부등다양한토지매수제도의구축은물론민간자본으로공원을조성하려는토지주에게재정적인지원등을할수있는제도적장치를마련하는등민간활력에의한공원조성을적극도모할필요가있음을제안 국토해양부 (2008) 는도시계획의실현가능성제고방안의일환으로미집행도시계획시설의개선방안을제시한바, 우선현행도시계획시설을종합적으로재검토하여장기미집행도시계획시설에대하여일정기간이내에매수를위한재원을확보하되, 부족한재원은지방채의적극적인활용, 민간투자사업의유치등재원조달수단을다양화할필요가있으며실행성제고를위하여지방의회가도시계획시설미집행현황을확인하여차기연도예산에우선반영하거나해제를권고할수있는제도적장치마련, 지방자치단체의가용예산범위내에서시설지정총량제도입, 도시계획시설관리와

74 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 집행우선순위평가기준및매뉴얼작성및활용등을제안 임영록과김갑열 (2007) 은민간자본을활용하여장기미집행도시계획시설을설치한사례를조사하여그시사점을살펴본다음이를활성화하기위해서는도시계획시설부지내에비도시계획시설설치제한완화, 민간자본유치를위한투명한제도와절차의확립등법 제도적보완이필요함을제시 경기개발연구원 (2009) 은 공공토지의비축에관한법률 에의한토지비축제도를장기미집행도시계획시설토지와연계할필요성이있음을명시 장기미집행도시계획시설의해소대책 장기미집행도시계획시설의해소대책과관련하여박영길 (2007) 은도시계획시설의내재적특성과시설결정의타당성을분석하여미집행발생저감원인과제도적개선방향을제시 오세두 (2007) 는광역시를대상으로미집행도시계획시설의집행현황과해소패턴분석을통하여미집행도시계획시설의관리방안을제시 박정아 (2009) 는미집행도시공원해소를위한재개발지구와도시공원의결합개발적용가능성을분석 강현철 (2009) 은장기미집행도시계획시설보상방안으로용산구소재완충녹지를대상으로개발권양도제 (TDR) 의적용가능성을분석한결과추가용적률허용으로개발권흡수가가능한것으로추정 국토의계획및이용에관한법률 제34조에의한법정계획으로지방자치단체는도시관리계획정비계획을수립하고있는바, 서울특별시미집행도시계획시설재정비계획 (2007) 에의하면미집행도시계획시설의자동실효제 ( 일몰제 ) 에대응하는계획적정비방안의하나로민간에의한도시계획시설설치를, 비경재적대응방안으로토지신탁제도 (Civil Trust) 와차지 ( 借地 ) 제도의활용, 국유지의관리전환외에토지기부 헌납제의활용, 비환지수법 1) 의응용, 입양제도 (Adoption) 의도입등을제시 1) 도시개발사업에활용되는비환지 ( 飛換地 ) 수법을응용하여도시계획시설예정지의토지와체비지혹은신개발지의토지등시가지내의다른공유지를등가원칙에의해교환해주는방식으로, 규모가큰시설의경우각종공공시설의설치및재개발시토지의입체적이용을통해공중권 ( 空中權 ) 과지하권 ( 地下權 ) 을확보하고이를미집행시설용지의확보에활용

75 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 2) 민간참여를통한미집행도시공원해소 미집행도시공원의해소 미집행도시공원의해소에관한연구로한국개발연구원 (2008) 은전국지방자치단체가국토부에제출한시범공원사업대상 74개미집행도시공원을분석하여민간투자사업을위한수익성시설의설치를제안하는한편, 민간참여방안으로도시공원내건축규제를완화하여부지일부에민간보육시설이나일반집합주택, 노인복지주택 ( 실버타운 ), 영어마을 ( 외국어체험관 ) 등의건축이가능하도록인센티브를제공하거나세금감면혜택을부여하는등의지원책을제안함 이재준등 (2009) 은공원시설과관련하여타법률에규정된각종시설을공익성과사익성관점에서비교검토하고전문가의견조사를통하여운동시설로서의계류장, 교양시설로서의극장 영화관 집회장 회의장 관람장 산업전시장 박람회장 가정보육시설, 편익시설로서의보건소등 3개유형 11개의도시공원시설을민간투자활성화를위해추가도입가능한시설로제안 국토연구원 (2007b) 은기성시가지주변부녹지공간을계획적으로관리하거나시민들을위한공원녹지시설로활용하기위하여일본의계약 협정형녹지보전제도와미국의개발권구매제 (PDR), 개발권양도제 (TDR), 보존지역권 (CE) 등의경제적보상방법을활용하여토지매입과유사한녹지공간확보효과를유발하는제도도입의가능성을검토함 서울시정개발연구원 (2007) 은서울시의공원녹지잠재자원을조사 분석하여생활권공원녹지로확보할수있는방안으로내셔널트러스트, 임대형민자사업, 민 관협력형프로젝트파이넨싱 (PF), 브랜드네이밍 (brand naming) 등에의한민간자본유입은물론민간설립공원제도도입을통한사유지확보방안을제시 부산발전연구원 (2001) 은부산시근린공원조성여건을분석한다음, 근린공원조성방안으로국고보조금지원, 민간참여확대는물론고가도로하부부지의도로공원조성, 낙동강둔치의시민공원화등의방안을제안

76 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 민간참여에의한공원조성 최근들어민간추진공원제도도입과관련한연구가일부이루어지고있는데이은엽과명현 (2008) 은일본의공원녹지담당자인터뷰를통해민간투자 (PFI) 사업의활용, 호텔등민간시설과연계한공원녹지의정비, 특별허가사업의시행, 차지 ( 借地 ) 나입양제도의활용, 입체공원제도의활용등다양한사업방식을고찰 박문호 (2007) 는용산구이촌동소재녹지를대상으로일본의 민설공원 개념을적용한결과가능성이있는것으로판단되나장기미집행해소를위해서는수익시설부지는공원에서해제하고나머지부지는공원으로조성하여기부채납하는방안을제안 변정수등 (2009) 은수원시소재도시공원중 20년이상장기미집행인도시공원 5개소를대상으로공원부지의 20% 에공동주택을건설하고나머지를공원으로조성하는방안에대한타당성을검토한결과 5개소모두수익성이있음을밝힘 김성용 (2010) 은수원시장기미집행도시공원을대상으로개발행위등특례에의거공원부지일부를공동주택으로개발하고그외부지를공원으로조성하여공원관리청에기부채납하는경우의사업수지를분석한결과, 공시지가가높은도심의평지형근린공원은사업용적률 300% 에서사업실현이가능하며, 공시지가가낮은도심외곽의산림형또는수변형근린공원의경우사업용적률 200% 를적용했을때사유지면적의 10% 이내에서사업실현이가능한것으로분석 적정개발유도 도시공원부지에서의개발행위특례는시행자에게수익사업을보장하는대가로민간부문에의한도시계획시설공급을유도하는제도로서사업의수익성확보를전제로하되, 개발이익이과도하지않도록적절한조정장치가마련되어야하며무엇보다공원의본질적기능인공공성을훼손하지않아야함

77 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 국토연구원 (2004) 은우리나라도시계획결정구조의문제점중하나로용도지역변경이나지구단위계획변경으로인하여해당토지에우발이익이발생함으로써도시계획제도에대한국민들의불신이팽배해있음을지적. 우발이익을최소화하는방안으로도시개발사업의인허가를항상도시관리계획과연동시킴으로써개발에따른손익을합리적으로조정하도록하는한편, 도시계획결정과정의공정성제고를위해도시계획입안초기단계부터도시계획입안사실을이해관계자에게통지하고공청회나공람제도도실효성있게운영해야함을강조함 서울시정개발연구원 (2006) 은용도지역변경에의한무형적개발행위로인한계획이득은사회적환수대상이되며기부채납의무비율설정등계획이득환수를위한정책적수단을개발할필요가있다고제안 국토연구원 (2007a) 은민간참여형복합도시계획시설의공급실태분석및공공성평가를통해, 도시계획시설의지역전략시설또는지방자치단체의문화 복리시설과의복합화등복합이용시설용도의다양화, 지방자치단체와의사전협의및심의과정의합리화등을제안 3) 민간투자의적격성 한국개발연구원 (2008) 은공원녹지의민간참여를활성화하기위한방안을연구하면서대전용전근린공원과부산연지근린공원을대상으로민간투자의적격성을분석함 분석기법으로 VFM(Value for Money) 을활용 - VFM분석이란동일한서비스수준을제공하는대상사업을정부가실행하는대안 (PSC : Public Service Commission) 으로하는것이적절한지그렇지않으면민간이투자하는대안 (PFI : Private Finance Initiative) 으로하는것이적절한지를판단하기위해양대안중투입되는비용대비높은가치를가지고있는안을비교분석하는방법임 민간투자적격성분석사례 : 대전용전근린공원 - 대전광역시용전동과송촌동일대에위치한근린공원으로도시지역안에거주하는전체주민의종합적인이용을목적으로하는공원임. 부지면적 177,380 m2에시설면적 57,270m2로조성 - 토지소유현황을살펴보면사유지가전체면적의 90.7% 를차지하며대부분전

78 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 임야로서주거지부근에위치하며토지매입비로 17.4억원이기투자됨 - 정량적분석 (Value for Money) 의결론 : 정량적 VFM 분석결과기준안 ( 임대수익률 6%) 에의한사업추진시 PFI 대안 ( 생애주기비용 : 29,502,671) 이 PSC 대안 ( 생애주기비용 : 31,051,435) 보다 LCC( 생애주기비용 ) 가더낮은것으로나타나며 VFM이있는것으로판단됨 2) - 본사업의기준안 ( 임대수익률 6%) 에의한 VFM은약 7.26% 로산출되어정부입장에서 PFI 도입이더효과적이며, 민간사업자에게는최대 7.26% 의임대수익률을제공할수있는것으로나타남 - 설치가능시설 : 인근에아파트밀집지역이있고, 대상지는산지로구성되어있어환경의보전상태가양호하며대중교통을활용한접근성은다소떨어지는편이나인근주거지역보행자의접근은용이하고인근커뮤니티와연계는좋은편임. 하지만주변의인근주택지규모에비해상업인프라가부족한실정이며현재인근공동주택단지를고려하였을때, 상업인프라의확충이시급한편임. 설치가능시설로실내체육시설인근커뮤니티와연계를고려한문화강좌시설과인근거주자및방문자를위한주차장등을제시함 민간투자적격성분석사례 : 부산연지근린공원 - 부산광역시초읍동일대에위치한근린공원으로주로도보권에거주하는자의이용에제공할것을목적으로하는공원임. 부지면적 60,500m2, 시설면적 19,530m2임 - 사업특성으로인근지역은주거및상가밀집지역으로주민들의여가와운동공간으로활용되고있으며특히, 무단경작행위가극심하여각종민원이발생하는지역임 - 정량적 VFM 분석결과기준안 ( 임대수익률 6%) 에의한사업추진시 PFI 대안 ( 생애주기비용 : 21,748,510) 이 PSC 대안 ( 생애주기비용 : 23,344,125) 보다 LCC( 생애주기비용 ) 가더낮은것으로나타나 VFM이있는것으로판단됨 - 본사업의기준안 ( 임대수익률 6%) 에의한 VFM은약 8.11% 로산출되어정부입장에서 PFI 도입이더효과적이며, 민간사업자에게는최대 8.11% 의임대수익률을제공할수있는것으로나타남 - 설치가능시설 : 공원입지는성지저수지, 어린이회관, 교육문화회관등다양한주요시설과인접하며서측으로는대부분주택지와근접되어있음. 남측의경우양호한수림대를형성한하야리야부대이전후공원조성계획이수립되어있어공원형성시파급효과가클것으로판단됨. 지하철과의접근성이어 2) VFM 분석을해석할때, PFI 의생애주기 ( 연도별현금흐름의현재가치합계 ) 가 PSC 의생애주기보다낮을때투자가치가있다고판단함

79 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 렵고인근의낙후된어린이대공원시설로인하여지역이미지가좋지않다는한계가있음. 설치가능시설로는대규모의부지에완만한평탄지로주거및상가가밀집되어있고주변등산객의수요가많은것에비해주차시설이부족하므로주차시설과운동시설, 문화시설등을제시함 4) 적정개발규모추정 분석개요 김성용 (2010) 은행위특례에따른비공원시설의설치와관련하여최소수익확보를위한적정개발규모가어느정도인지를수원시미집행도시공원부지를대상으로추정 공원조성비용과비공원시설설치에따른수익을계산하여개발이익을산출하는방법을통해도시공원입지조건에따른적정개발규모를추정함 - 수익 / 비용분석을위하여분양가등의수익 (B) 에서토지보상비와공원조성비, 사업비등의지출 (C) 을제하여개발이익 (B-C) 을산출함 사업수지분석의전제조건으로민간공원추진자가도시공원부지내사유지면적의최대 20% 에해당하는부지에수익시설 ( 공동주택 ) 을설치하고사유지면적을포함한최소 80% 이상의부지는도시공원으로조성하여공원관리청에기부채납하는것을조건으로설정하였으며도시공원조성은국 공유지를포함하는것으로함 개발규모는용적률 200% 로산정하여분석함 평지형공원 ( 인계3호공원 ) 수원시인계동일원에위치한공원으로사업면적이 179,640m2 ( 문화센터부지 61,450m2제외 ), 사유지면적이 56,322m2 ( 공시지가 25,798,480천원 ) 인도시공원부지에수익시설의부지면적을 11,264m2, 공원조성면적은 168,376m2로가정하여분석함 공원내수익시설은 84m2형기준 200세대로계획하였고분양가격은주변시세를참조하여 4,500천원 / m2으로책정

80 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 분석결과, 용적율 200% 인경우에는비공원시설의부지면적이 32% 이상이되어야수지균형에이르고, 용적율 300% 인경우, 약4.4% 의손실이발생하는것으로나타나, 현행과같이비공원시설의설치면적을부지면적의 20% 이하로할경우에는개발용적율이최소 300% 이상이확보되어야하는것으로나타남 산림형공원 ( 숙지공원 ) 수원시화서동일원에위치한공원으로사업면적이 253,727m2 ( 기조성 21,553m2제외 ) 이며사유지면적은 182,213m2 ( 공시지가 14,090,770천원 ) 인도시공원부지에수익시설의부지면적을 36,442m2, 공원조성면적은 217,285m2로가정하여분석함 공원내수익시설은용적률 200% 에건설규모가 84m2형기준으로 646세대로계획하였고분양가격은주변시세를참조하여 4,000천원 / m2으로책정 분석결과, 산림형은상대적으로지가가낮아용적율 200% 인경우, 비공원시설을사유지면적의 5.5% 만조성해도수지균형에이르는것으로나타남 수변형공원 ( 일월공원 ) 수원시천천동일원에위치한공원으로사업면적이 367,270m2 ( 기조성 14,500m2제외 ) 이며사유지면적은 334,574m2 ( 공시지가 39,866,332천원 ) 인도시공원부지에수익시설의부지면적을 66,915m2, 공원조성면적은 300,355m2로가정하여분석함 공원내수익시설은용적률 200%, 건설규모는 84m2형기준으로 1,186세대이며분양가격은주변시세를참조하여 4,000천원 / m2으로책정 분석결과, 수변형은용적율 200% 인경우, 비공원시설을사유지면적의 10% 에만조성해도수지균형에이르는것으로나타남 공원입지특성별사업타당성종합 용적율 200% 기준으로비공원시설을설치할경우에평지형, 산림형, 수변형공원에서의투자손익을분석한결과, 산림형과수변형은각각투자비의 50.9% 와 29.2% 에해당하는수익이발생하지만평지형의경우투자비의

81 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 24.9% 에해당하는손실이발생하는것으로나타남 평지형의경우용적률을 300% 로상향조정하는경우 4.4% 의손실이발생하여수지균형에접근하는바, 용적률을높이거나기타수익성높은건축물을계획하는경우에사업실현성을높일수있음 산지형과수변형의경우용적률 200% 에서수익창출이가능하며면적비율로계산할경우, 산림형은 6%, 수변형은 10% 내외에서수지균형에근접하는것으로나타남 표 3-1. 공원입지특성별용적율에따른수익률비교 구분평지형산림형수변형 분석조건 부지면적비율 (%) ( 면적 ) 20 (11,264 m2 ) 20 (28,150 m2 ) 20 (66,915 m2 ) 수익률 (%) 용적율 200% 적용시 용적율 300% 적용시 ) 도입시설 한국개발연구원 (2008) 은도시공원에서의민간참여를활성화방안을연구하면서관련법규검토등을통해공익 ( 公益 ) 과사익 ( 私益 ) 간의균형범위에서도시공원내도입시설의범위를확대해야함을주장하고공원에도입가능한시설의유형을제시함

82 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 표 3-2. 민간참여활성화를위한공원시설 ( 한국개발연구원, 2008) 구분시설관련법률 조경시설 - - 휴양시설공동생활가정, 재가노인복지시설, 사회복지관, 노숙인보호시설건축법시행령, 사회복지사업법 체육시설 육상장, 정구장, 탁구장, 궁도장, 체육도장, 수영장, 보트놀이장, 부교, 잔교, 계류장, 스키장, 골프장 (9홀이내 ), 자동자경기장, 경마장 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙, 건축법시행령 편익시설 일반목욕장, 세탁소, 간이의료시설, 금융업소, 잡화, 의류, 완구, 표구점, 건축자재, 마을공동구판, 기원, 동사무소 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙, 건축법시행령 편의시설 우체국, 전신전화국, 방송국, 보건소, 지역건강보험조합, 수리점, 마을회관, 금융업소, 사무소, 부동산중개업소, 결혼상담소등소개업소, 전염병원, 마약진료소, 치과병원, 한방병원, 접골원및조산소, 침술원, 임시시장, 공동집배송센터, 농수산물도매시장, 농수산물공판장, 농수산물종합유통센터, 종합병원, 병원, 요양병원, 의원, 한의원 건축법시행령, 유통산업발전법, 농사산물유통및가격안정에관한법률, 의료법 유희시설 밧데리카, 스카이싸이클, 미니스포츠카, 밤바카, 다람쥐, 바이킹, 회전목마, 회전비행기, 거울집, 영상모험관 환상의집, 실내사격, 파도풀 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙 교양시설 예식장, 마권장외발매소, 어린이회관, 종교집회장, 비디오물감상실, 비디오물소극장, 극장, 영화관, 서커스장, 집회장, 공회당, 회의장, 관람장, 산업전시장, 박람회장, 가정보육시설, 마권전화투표소, 유치원, 초등학교, 중학교, 고등학교, 대학, 산업대학, 교육대학, 전문대학, 방송대학, 통신대학, 방송통신대학, 기술대학, 외국교육기관, 연구시설 건축법시행령, 유아교육법, 초 중등교육법, 고등교육법, 외국교육기관설립 운영에관한특별법 기타시설 파출소 초소, 단독주택, 다중주택, 공관, 아파트, 연립주택, 다세대주택, 기숙사, 마을공동작업소, 변전소, 양수장, 정수장, 대피소, 소방서, 장례식장, 출판사, 제조업소, 공공업무시설, 신문사, 오피스텔, 하역장, 주상복합건물, 아파트형공장, 게임제공업소, 멀티미디어문화컨텐츠설비제공업소, 복합유통, 청소년게임장, 일반게임장, 자동차경매장, 화물을취급하는철도역, 화물운송, 하역및보관시설, 하역시설, 창고, 야적장, 저장소, 축산물보관장, 생산된자동차를인도하는출고장, 취수시설, 저수시설, 정수시설, 배수시설, 도수시설및송수시설, 발전시설, 변전시설, 송전선로, 배전사업소, 고정식이동충전차량충전소, 가스공급시설, 열원시설, 열수송시설, 사업용전기통신설비, 무선설비, 유선방송국설비, 송유시설, 석유류저장소, 여객자동차터미널, 여객자동차운수사업용공영차고지, 화물터미널, 화물자동차운수사업용공영차고지, 건축법시행령, 음반 비디오물및게임물에관한법률, 자동차관리법, 화물유통촉진법, 유통단지개발촉진법, 항만법, 위험물안전관리법, 축산물가공처리법, 도시계획시설의결정 구조및설치기준에관한규칙, 수도법, 전기사업법, 고압가스안전관리법, 도시가스법, 집단에너지사업법, 전기통신기본법, 전파법, 방송법, 안전관리법, 여객자동차운수사업법, 화물유통촉진법, 화물자동차운수사업법,

83 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 6) 부동산개발과정및단계별리스크 민간참여를통한공원조성사업이활성화되기위해서는비공원시설의설치등수익사업의과정에서적정수익을얻을수있도록하는제도가되어야하며, 이에앞서부동산개발사업의절차와리스크요인에대해검토하고자함. 부동산개발사업중특히공동주택사업을대상으로세부사항을정리함 개발주체에따른부동산개발사업유형 개발주체란개발사업의시행주체를뜻하는것으로일반적으로공공 ( 제1섹터 ), 민간 ( 제2섹터 ), 공공 / 민간합동 ( 제3섹터 ) 의세가지로구분하며, 기타주민조합공공개발 ( 제4섹터 ), 주민조합민간개발 ( 제5섹터 ), 합동개발등으로구분할수있음 ( 이종규, 2003) 이중특례사업과관련이있는민간개발방식에대해살펴보면, 먼저자가소유부동산을개발하고이에따른개발이익을독점하는자가개발방식, 부동산의소유와관계없이개발만을전담하는개발전문업자인디벨로퍼 (developer) 나부동산신탁회사에의한개발, 건설업체에의한개발등으로구분할수있음 최근몇년간은행, 보험등금융기관에서부동산개발사업에참여하거나전문화하기위해업무범위를확대하고있어민간개발사업의대표적인실행주체중하나로부상함. 예대마진에의존하던금융기관들이이자율의하락으로예대마진만으로는더이상충분한수익의확보가어려워지자대규모부동산에대한투자에대한참여가높은편임 또다른방식으로지주공동사업은토지소유자와개발업자간에부동산을공동으로개발하는것으로토지소유자는토지를제공하고개발업자는개발노하우를제공하여상호간의이익을추구하는형태로서지주공동사업방식의가장큰장점은불확실하고위험도가큰부동산개발사업에대한위험을지주와개발업자간에분담한다는점임 ( 한국건설산업연구원, 2005) 지주공동사업방식은일정비율이상토지를소유해야사업이가능한특례사업의사업조건을고려할때특례사업의주요개발방식이될것으로예

84 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 상됨 민간개발방식의유형및역할분담을정리하면다음의표와같음 표 3-3. 민간개발방식의유형및역할분담 사업주체 사업내용 구분 토지소유건축시공 자금조달사업시행 이익귀속 정의 자체사업 지주 지주전사업과정수행 내용자금조달후시공분양 공사비대물변제등가방식 지주공공사업 공사비분양금투자자모집사업위탁방식청산방식 토지신탁개발 컨소시업방식 지주지주시행사지주신탁회사시행사 개발업자개발업자시행사개발업자신탁회사 지주개발업자 개발업자 투자자 지주개발업자 신탁회사 컨소시엄구성회사 지주지주시행사개발업자신탁회사지주 지주개발업자 지주공사비대물변제 건설사대물부분분양, 임대 적용사업성이입지가양호한대상양호한경우경우 지주개발업자 지주공사비분양금변제 공사비분양대금에서지급 대부분많이활용 지주투자자 개발사업투자자모집 투자후수익보장 테마빌딩개발 개발업자 지주개발업자사업위탁 개발업자위탁수수료취득 건설사적극활용 서상근 (2003) 부동산개발사업의타당성분석에관한연구, 중앙대학교석사학위논문. p.8 지주 지주신탁회사수수료제공 신탁회사형식상소유권이전 사업성이좋은경우 지주컨소시엄구성회사 대규모토지개발시공사공동참여 대물또는현금정산 대규모개발사업 부동산개발사업세부추진절차 ( 건설업체 시행사관점 ) 우리나라건설업체및시행사관점에서개발사업추진세부절차를정리하면다음과같음 ( 한국건설산업연구원, 2005) 부동산확보 : 건설업체나시행사는후보지에대한사전타당성평가를통해사전에사업성을검토한후직접구매하거나브로커또는경 공매를통해택지구입 - 사전타당성평가를위해서는입지분석 ( 입지, 지역특성, 교통환경, 지역장래성, 시장 개발환경등 ), 사업조건분석 ( 법규, 정책특성, 사업의지, 적합성, 사업규모, 투입지의적정성등 ), 시장환경분석 ( 시설계획및유사시설실제정보수

85 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 집등 ) 실시 ( 신규호와김재준, 2002) - 토지의계약및매입 : 사전타당성분석이완료되어사업성이있다고판단되면직접구매또는브로커나경 공매를통해구입하게되며, 미개발된토지의경우에는용도변경등을통해개발이가능한토지를확보 토지분석 : 토지를둘러싼내 외부환경분석과정으로내부분석으로는용도분석, 구조분석, 가치분석, 권리분석등을실시하고, 외부분석으로는법률분석, 입지분석, 상권분석, 시장경쟁분석등실시 - 최근에는개발과관련하여환경문제에대한대책으로 개발사업사전환경성검토제도 가도입됨에따라개발사업초기에개발에따른환경적영향을충분히고려하여개발시나타날수있는환경적문제와보전대책이가장중요한이슈로부각 마스터플랜수립 : 토지분석이완료되면구체적인사업성이검토되고사업계획과자금조달계획및인허가추진. 사업계획의수립은기설정된개발컨셉에맞게건축및시설물을결정하고, 결정된시설물의규모, 시설물의배치계획등을수립하는단계임. 이단계에서사업의주체도함께결정 - 사업성검토 : 법률적측면, 입지적측면, 시장적측면, 투자가치적측면등크게 4가지측면에서검토. 입지적측면은입지의특성상최적의사업방향이무엇인지를분석하고법률적검토는현행법상사업의추진가능성을검토하는것임. 입지적으로최상의사업계획이수립되었다고하더라도법률적으로추진이불가능하다면이는사업가치가없기때문임. 토지계약당시에기검토한사항들에대한재검토뿐만아니라개발사업수행시에실질적으로발생할수있는보다구체적인사항들, 예를들어, 임차인에대한퇴거비용, 경영보증비용, 보상금등에대한검토를포함함 자금조달계획 : 총투자비의규모를결정하고투자비의조달방법을결정하는단계임. 즉, 토지매입비, 공사비, 영업비, 제세공과금및금융비용등제비용의조달계획수립 - 자금조달방법은전통적으로자체자금을투입하는방법과외부에서차입하는방법이있으며, 최근에는프로젝트파이낸싱을통해조달하는방법이많이사용되고있음 인허가를위한기본설계및실시설계 : 인허가는관련법에의해별도의절차를거치게되는데, 사업의성격에따라토지인허가, 건축인허가, 사업인허가, 영업인허가등으로구분

86 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 분양영업 : 인허가와실시설계완료후착공전에분양을위한영업실시. 영업은분양에필요한모델하우스를설치하고필요한경우에는분양승인이후분양공고, 분양청약실시 공사 : 실시설계에따라공사를이행하는단계로서토목공사, 건축공사, 조경공사, 인테리어공사, 마감공사등사업의성격에따라전문적인시공실시 준공 : 준공후사용검사가끝나면분양자나임대자의입주가시작되며, 입주가완료되면사업이마무리되고사업의최종결과정산 - 정산 : 사업성검토당시의추정된사업성과와개발사업을추진한결과확정된사업성과를비교해보고성공과실패의사례를분석한후발생한사업이익에대해당초약정된배분율에의해배분하는과정으로사업이익의배분은사업주체의구성에따라토지주와의배분, 시행사와의배분, 투자자와의배분, 시공사와의배분등이있으며이는일반적으로사업구상단계에서약정으로체결 부동산 ( 토지 + 건물 ) 디벨로퍼 건축허가 1. 직접 2. 브로커 3. 경매 접수 건축심의 토지분석 (8 원칙 ) 1. 용도분석 2. 구조분석 3. 가치분석 4. 권리분석 5. 법률분석 6. 입지분석 7. 상권분석 8. 경쟁분석 영향평가 미개발토지 개발토지 기본설계 10 가지방법 1. 택지개발 2. 형질변경 3. 대지조성사업 4. 국변 5. 도시계획사업 6. 도시재정비계획 7. 도시개발사업 8. 지구단위계획 9. 유통단지조성계획 10. 산업단지조성계획 디벨로퍼, 건설사, 파이넨싱약정 설계 1. 가설계 2. 기획설계 건설사수주심의 파이넨싱심의 사업성검토 1. 인허가체크 2. 입지분석 3. 시장성 ( 분양성 ) 4. 손익분석 5. 투자분석 토지약정 건설회사 파이넨싱 파이넨싱유형 1. 부동산투자신탁 2. ABS 3. 부동산신탁 4. 담보대출 5. 펀드 사업성검토 ( 건설사 ) 건설사지급보증 사업승인 1. 원리금 2. 이자 3. 책임준공 1. 주택사업승인 2. 관광사업 3. 노인복지 4. 체육사업 인허가조건 1. 농지전용 2. 도로개설 3. 산림전용등등 공사본계약 1. 분양가 2. 공사비 3. 기타조건 실시설계 분양 착공 준공 정산 그림 3-1. 부동산개발사업추진절차및특징

87 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 표 3-4. 부동산개발사업추진절차및세부추진내역 구분추진절차세부추진내역 1 단계 사전사업평가단계 입지조건분석사업조건분석시장환경분석 교통조건분석 ( 교통기관, 소요시간, 교통량 ), 부지 지구조건분석 ( 지형, 지가, 법적규제등 ), 경제 사회조건분석 ( 인구, 사회경제동향, 산업구성등 ), 지역의장래성, 시장 개발환경분석등 정책특성, 사업의지, 사업적합성분석, 사업규모의적정성분석, 투입비분석등 시설계획및유사시설에대한정보수집등 사업특성분석 사업성, 상품유형, 소비자선호도, 분양가, 투자동향등분석 토지분석 용도분석, 구조분석, 가치분석, 권리분석, 법률분석, 입지분석, 상권분석, 시장경쟁분석, 환경적문제와보전대책등 2 단계 개발을위한사업평가단계 사업성검토 사업계획수립 자금조달 토지계약및매입 최적사업방향검토, 현행법상시행가능성검토, 임차인퇴거비용및보상금검토, 경영보증등 개발계획과설계, 사업주체의확인 총사업비검토, 수요예측, 자금조달계획, 처분방법검토 개발대상부지의지권자파악, 대체지알선, 절세지도, 권리의조정및보상의산정, 합의의형성, 분쟁사례의연구등 3 단계개발단계 4 단계 관리및운영단계 인허가분양시공 ( 준공 ) 입주정산 토지인허가, 건축인허가, 사업인허가, 영업인허가등 모델하우스, 분양공고, 마케팅계획수립등 실시계획, 토목 / 건축 / 조경 / 인테리어 / 마감공사등전문공사실시, 하도급업체선정등 입주관리, 하자보수 사업성과의정산, 사업주체간사업이익의배분 한국건설산업연구원 (2005) 부동산개발사업의리스크요인분석및관리방안 - 공동주택개발사업을중심으로 - 부동산개발사업의주요리스크유발요인 관련정책의변화및규제의지속적강화 : 부동산개발사업시가장큰리스크유발요인은관련정책의변화임. 부동산개발사업은그특성상장기를요하는경우가많은데개발기간동안에발생하는부동산관련정책의변화는극단적으로초기에수립된계획전체를수정해야하는경우도초래 자금조달구조의취약 : 지금까지의개발사업은개발업자등사업주체의신용에의한기업금융방식으로이루어짐. 개발사업자금조달의대부분이건설업체의기업금융에의한차입금에의존하는비중이높기때문에분양여부에따라자금의기간구조가불일치하

88 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 게될우려가놓음. 또한건설업체의재무구조가약화될경우자금조달의문제로인하여사업자체가흔들릴위험도배제할수없음 다양한법률및복잡한인허가절차 : 현재건설및개발사업관련법규들은매우다양하고복잡할뿐아니라각부처에분산되어있어, 인허가를취득하는데시간과비용부담증가의원인이되고있을뿐만아니라개발사업전체의성패를좌우하는통제불가능한리스크를발생시키는원인이되고있음 환경관련규제의강화 : 환경에대한관심이커지면서 2002년 환경정책기본법 시행령을개정하여개발사업에대한사전환경성검토제도와관련된내용을강화함. 사전환경성검토제도는환경에영향을미치는행정계획또는개발사업이확정 시행되기전에환경적영향을고려토록함으로써지속가능한계획의수립또는사업이추진될수있도록하기위해도입된제도로서개발사업의허가 인가 승인 결정 지정과정에서환경측면의적정성과입지의타당성을검토해야함. 환경영향평가와더불어이러한환경관련규제의강화역시개발사업추진에영향을미치는요인으로작용하고있음 개발사업단계별로잠재적리스크요인을정리하면표 3-5와같음

89 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 표 3-5. 부동산개발사업단계별잠재리스크요인 ( 공동주택기준 ) 구분추진내용세부추진내역 입지조건분석 교통및환경여건의적합성 유사상품과의경쟁 1 단계 사전사업평가단계 사업조건분석시장환경분석 사업주체구성의적정성 분양계획및분양가책정의적정성 투입비범위의적정성 비용계획의적정성 공동사업주체의신뢰성 세제및금리정책의변화에따른불안정성 관련법규변화 소비자선호도변화 거시경제동향 사업특성분석 사업기간의적합성 사업추진방식의적합성 개발규모의적정성 토지분석 환경접근과보전대책요구 사업성검토 경제환경변화에따른계획과시장경기의불일치 ( 경기침체등 ) 사업수행중새로운법률의입법, 관련정책의변화 ( 개발부담금, 환경보전비용등 ) 보상금규모의불확실성 2 단계 개발을위한사업평가단계 사업계획수립 자금조달 공동사업자의재무실적악화와도산에따른중단 ( 신용위험, 디폴트위험 ) 지역정비계획과교통인프라계획의변경에따른입지조건의변화 차입금상환계획의적정성 지급보증의적절성 금리의변동 토지계약및매입 합의형성의지연 개발계획에대한주변주민의반대 3 단계개발단계 인허가 분양 시공 ( 준공 ) 개발관련인허가의지연 ( 토지허가, 건축허가, 사업승인, 분양승인등 ) 용적 공지제공면적등계획의기초조건결정의지연및변경 경제환경변화에따른예상수요와실제수요의불일치 주변의교통등인프라정비지연에따른분양저조 자금유출가능성 매장문화재출토, 환경오염등에따른공사중단 사고 / 재해발생및수복작업발생등으로인한공사지연 공동사업자및건설사의실적약화및도산 ( 신용위험, 디폴트위험 ) 설계변경, 시공하자로인한공사기간연장및추가공사발생 자재적기조달문제 4 단계 관리 운영단계 입주정산 하자책임문제 입주관리시입주자불만에따른신뢰하락 사전약정배분율에대한일방의이의제기 한국건설산업연구원 (2005) 부동산개발사업의리스크요인분석및관리방안 - 공동주택개발사업을중심으로

90 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 7) 소결 장기미집행도시공원해소를위한제도개선등대책, 민간참여방안, 민간참여시적정개발유도방안, 사업타당성평가관련민간투자의적격성분석내용, 적정개발규모추정, 도시공원도입시설등에관한선행연구를검토함 특히, 비공원시설의규모와관련하여, 어느정도의개발규모를허용했을때사업이가능한지를수원시미집행도시공원부지를대상으로분석한김성용 (2010) 에연구결과에따르면, 비공원시설로공동주택을설치할경우, 평지형공원의경우, 용적율 300% 에서사업수지균형을맞출수있었고, 산림형과수변형의경우에는용적율 200% 에서도충분히수익을창출할수있는것으로나타남 특례사업추진시의민간의사업리스크분석을검토하기위해부동산개발과정과단계별리스크에대한연구를분석한결과, 관련정책의변화의규제강화추세, 자금조달구조, 다양한법률의적용과복잡한인허가절차, 사전환경성검토등환경관련규제의강화등을주요리스크유발요인으로제시함 2. 일본민설공원제도 1) 일본도시공원현황과과제 도시공원의정비및유지관리비용절감을위한방안 일본은미집행도시공원의조성보다는기조성된도시공원의정비가주요현안사항임 년말기준으로전국도시공원정비대상은총96,334개소, 면적 114,900 ha에달함

91 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 - 설치후 30년초과하여재정비가필요한도시공원비율은 2007년 27% 에서 2027년 56% 로약 2배가량증가할것으로예상되어유지관리비용문제에대한대책이필요한실정임 - 재정악화등으로인해단위면적당공원유지관리비용이 1995년 443엔 / m2수준에서 2008년 297엔 / m2수준으로떨어져공원유지관리의품질이떨어지고있음 120, ,000 80,000 60,000 40,000 20, 그림 3-2. 일본정비대상도시공원수변화추이 유지관리에대한대책으로법제도개편등을통해민간참여를통한다양한공원정비및유지관리방안을개발하고있음 - 음식점 판매점등편의시설, 수족관등교양시설설치등이용자서비스향상을목적으로한민간참여를통한공원정비및유지관리비저감대책고려 민간참여를위한법제도 도시공원에대한 PFI 제도, 설치관리허가제도, 지정관리자제도도입 PFI (private finance initiative) 개요 민간자본등의활용에의한공공시설등의정비등의촉진에관한법률 (PFI법) 에근거한제도 목적 : 민간의자금, 경영능력및기술적능력을활용한공공시설등의건설촉진을통해효율적이고효과적인사회자본의정비추구

92 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 대상시설 - 도로, 철도, 공항, 하천, 공원, 하수도등의공공시설 - 청사등의공용시설 - 공영주택및사회복지시설, 주차장, 지하가등의공익시설 - 정보통신시설, 열공급시설, 신에너지시설, 리사이클시설등 사업의흐름 - 특정사업의실시에관해서기본적인방침의책정 ( 내각총리대신 ) - 특정사업의실시방침을책정 ( 공공시설등의관리자등 ) - 특정사업의책정 ( 공공시설등의관리자등 ) - 사업자의선정 ( 공공시설등의관리자등 ) 사업추진을위한장치 : 국고채무부담행위의특례 ( 현행 5년 최장 30년 ), 민간사업자에대한지원 - 국유재산 공유재산의무상또는시가보다낮은가격으로대부 - 특히공공성이높다고인정되는것에대해서는무이자대부 - 필요한법제, 세제, 재정, 금융상의지원 시설소유에따른사업유형분류 ( 사회기반시설에대한민간투자법제4조 ) - BTO(Build-Transfer-Operation) 방식 : 사회기반시설의준공과동시에당해시설의소유권이국가또는지방자치단체에귀속되며사업시행자에게일정기간의시설관리운영권을인정하는방식 - BTL(Build-Transfer-Lease) 방식 : 사회기반시설의준공과동시에당해시설의소유권이국가또는지방자치단체에귀속되며, 사업시행자에게일정기간의시설관리운영권을인정하되, 그시설을국가또는지방자치단체등이협약에서정한기간동안임차하여사용 수익하는방식 - BOT(Build-Own-Transfer) 방식 : 사회기반시설의준공후일정기간동안사업시행자에게당해시설의소유권이인정되며그기간의만료시시설소유권이국가또는지방자치단체에귀속되는방식 - BOO(Build-Own-Operate) 방식 : 사회기반시설의준공과동시에사업시행자에게당해시설의소유권이인정되는방식 도시공원에대한 PFI (private finance initiative) 도입사례 도시공원사업에대한 PFI 지원으로는수익여부와공공성에따라다양한

93 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 사업방식을적용하고융자, 무이자대부등의재정적지원제공 2010 년기준으로전국적으로 10 여개공원에서 PFI 사업을진행하고있음 표 3-6. 일본의전국도시공원 PFI 사업현황 (2010 년기준 ) No. 공원명 ( 사업주체 ) PFI 대상시설사업방식사업개시 공용개시 사업종료 보조사업기간 1 쇼우난해안공원 ( 카나가와현 ) 체험학습시설 수족관 BTO BOO 나가이바다공원솔레이유언덕 ( 카나가와현요코스카시 ) 아오소라시장, 레스토랑, 매점, 방문자센터등 관리사무소, 전망데크등 BTO BOO 가나카와공원 ( 가고시마현 ) 도시공원, 도로휴게시설, 지역교류시설 BTO 아마가사키숲중앙녹지 ( 효고현 ) 수영장, 건강증진시설 BTO 훈카완파노라마파크 ( 북해도 ) 방문자센터 오토캠핑장 BTO BOT 간시공원 ( 동경도 ) 종합체육관, 테니스코트 BTO ( 예정 ) 카모이케공원 ( 가고시마현 ) 수영장 BTO ( 예정 ) 후다쯔바시공원 ( 카나가와현요코하마시 ) 구종합청사, 공원 BTO ( 예정 ) * 10 누노비키공원 ( 효고현고베시 ) 나구와시공원 ( 사이타마현카와게시 ) 케이블카, 역사 RO ( 예정 ) 2025 ( 예정 ) 온수이용형건강운동시설 BTO 검토중 일본국토교통성내부자료 (2010 년 1 월기준 ) *9 번사례는재정비사업에서의 PFI 도입사례임 쇼우난해안공원 ( 湘南海岸公園 ) 조성사례 - 노후수족관등을민간이재개발하여체험관형태로조성한사례 - 전시 기획, 시설정비 운영등을민간에맡김으로써유지관리비용절감 - 공원내체험관은 BOO 방식으로운영하고, 체험학습시설은 BTO 방식사업 설치관리허가제도 법적근거 : 공원시설을설치또는관리하는주체는원칙으로공원관리자이지만 1 공원관리자에의한설치또는관리가부적당또는곤란하다고인정되는공원시설, 2 공원관리자이외의사람이실치또는관리하는것이

94 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 해당도시공원의기능을증진시키는데도움이된다고인정되는공원시설등인경우는공원관리자이외의사람이공원관리자의허가를받아설치또는관리가능하도록규정 ( 도시공원법제5조 ) 도야마후칸운하간스이공원 ( 富岩運河環水公園 ) 도입사례 - 음식점등공원시설운영을공모를통해민간에맡김 - 글로벌커피체인스타벅스가공원내음식점재개발사업공모에참여하여음식점을리모델링하고스타벅스를입점시킴. 건물을스타벅스소유이고, 토지소유권은지자체가갖는형태 요코하마야마시타공원 ( 山下公園 ) 도입사례 - 이용자서비스향상과공원활용성제고를목적으로기존레스토랑부지에대한민간사업자공모 - 편의점 LAWSON 이참여. "Happy Lawson" 이라는로고로유모차이동이편리한공원편의시설을제공하는등아이를돌보는부모의편의를최대한고려한시설계획과서비스를제공하는등차별화된공원시설운영 그림 3-3. 야마시타공원내설치된로손편의점 지정관리자제도 일본공원협회와같은공공법인이주로담당하던공원관리업무를민간에맡기는제도임 경영등공원운영전반을민간에맡기는제도로서축제, 이벤트등프로그램개발과운영을통해공원프로그램을다양화하고지자체의공원관리비용을절감하고자도입

95 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 다양한시설도입이용이한도시공원중면적이 10ha이상의공원에대한민간참여도가높은편임 - 아래의표에서보는바와같이면적 10ha이상인공원 1,972개중 1,017개 ( 전체의 52%) 에지정관리자제도가도입된반면, 10ha미만의경우총94,662개공원중 8,374개 ( 전체의 9%) 에만지정관리자제도가도입됨 표 3-7. 공원규모별지정관리자제도도입현황 면적 공원총수 개수 지정관리자공원 비율 10 ha이상 1,972 1,017 52% 10 ha미만 94,662 8,374 9% 합계 96,634 9,391 10% 지정관리자제도의참여현황을살펴보면기존의공익법인위주에서민간사업자의비중이증가하고있음 - 다음그래프에서보는바와같이 2006년부터 2008년까지 3년동안민간사업자등의비율은 23% 에서 28% 로약5% 정도증가 1,915 (23%) 2,339 (25%) 2,655 (28%) 민간사업자 6,393 (77%) 6,957 (75%) 6,736 (72%) 법인 2006 년 2007 년 2008 년 그림 3-4. 일본지정관리자제도도입공원수 ( 일본국토교통성 ) 유메노시마공원 ( 夢の島公園 ) 도입사례 - 국비 1억3천만엔지원, 나머지는영업수익으로충당하여운영 - 도쿄항부두 텔레포트센터그룹이관리. 유메노시마공원외에도오다이바해변공원등다수의공원의지정관리자로공원을관리하고있음 - 유메노시마열대식물관등운영

96 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 3-5. 도립유메노시마공원현황 지정관리자제도와설치관리허가제도의차이점 지정관리자제도는도시공원전체의포괄적인관리를위임하는것을원칙으로하는반면, 설치관리허가제도는도시공원을구성하는공원시설에대해허가를내주는제도임 지정관리자제도는관리만을대상으로하는제도인데반해설치관리허가제도는시설설치에대한허가사항임 PFI와설치관리허가제도와의관계 PFI에의해행해진도시공원의정비와관리는공원관리자와민간사업자와의협약에의한것으로도시공원법의법적기반을갖는것이아님 따라서 BTO 등에의해정비된공원시설이설치된도시공원의이용요금을민간사업자가징수하기위해서는별도의지정관리자제도또는설치관리자제도의추가적용필요하고 BOO의경우설치관리허가제도의적용필요

97 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 2) 민설공원제도와특허사업 동경도의도시계획공원재정비 일본은기존의도시계획공원의양적확보에서공원및녹지를총량적으로조성 관리하는방향으로관리방향전환 도시계획공원의확보치중에서오픈스페이스, 가로녹지등녹지총량확보정책을펴고있으며도시계획공원지정부지에대해서는지정내용을재검토하여불합리한지정내용에대해서는그지정을해제하고자하는계획을추진중에있음 동경도등도이러한목적에따라기지정된공원녹지부지에대한재검토를통해조성필요성에따라공원부지를재구분하고조성필요성이낮은부지등에대해서는지정을해제하거나민설공원등의방식을장려하여민간자본에의한공원조성을장려하고자함 도시공원 녹지계획결정면적 10,600ha 공용 4,400ha (42%) 미공용 6,200ha (58%) 공용완료 정비를요하지않는구역 3,600ha(34%) ( 하천, 사찰경내등 ) 사업화계획검토대상 2.600ha (24%) 그림 3-6. 동경도도시계획공원녹지지정현황재검토 동경도민설공원제도 제도의도입배경 : 도쿄도도시계획심의회의에서 도쿄다운녹지조성을위한신전략 제언에의거하여규제완화등을통하여부지일부를개발하고나머지는공원으로조성 관리하도록하는소위 민설공원 제도가제안되었으며기존의공공의정비와함께새로운민간의활력을도입하여도시계획공원 녹지를조기에공원적인공간으로정비하여공개하는 도

98 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 시공원 녹지정비방침 에포함하여도입 제도의개념 : 민설공원제도는지방자치단체입장에서재정지출을수반하지않고조기에공원을정비할수있는이점이있으며민간사업자는필요한인센티브를부여받아도시공원내에적용된기존의제한을완화하여일정한부지내에서공동주택등을건축할수있도록하는것을뜻함 공공의역할 : 도쿄도는도시계획공원내의제한완화에의하여부지의일부에공동주택등의건축이가능하게하며토지소유자의소유비용감소등을도모하기위한지원제공. 또한, 공원면적에대한토지소유자의재산세를면세혜택 민간의역할 : 인센티브를부여받은개인사업자는일정공원부지를일반적으로무료로지역주민에게제공하며인정기준에따른피난장소로효과적으로이용하기위해정비와관리를공개적으로지속적인관리를하며 ( 최소 35 년이상 ) 관리비대량출자등을실시함 그림 3-7. 민설공원제도개념도 ( 김성용, 2010)

99 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 동경도민설공원사업의인정기준 - 양호한주거환경형성에기여할수있는 공원적공간 조성이주목적으로서 공원적공간 이라함은 도시공원법 제2조제1항에규정하는도시공원에준하는기능을갖는것을목적으로이요강에서정하는수준의정비와관리가실시되어녹의영속성 공개성 네트워크성이담보되는공간을의미함 - 정비기준및관리기준을만족하여일반시민이불편없이이용할수있어야하고공원으로의정비가이루어질때까지 35년이상장기간무상으로공개해야함 - 대상구역은 10ha 이상의도시공원 녹지구역으로 도시공원 녹지정비방침 (2006.3) 에서정한우선정비구역이외구역의국 공유지가아닌부지또는 10ha 미만의도시공원 녹지구역으로국 공유지가아닌부지중기초자치단체 ( 區市町 ) 의사업실시요청이있는부지로하되, 특별구 ( 特別區 ) 의경우 지역방재계획 에의한피난장소로지정되어있거나지정예정인구역에한함 - 정비기준으로공개된공원적공간이 1ha 이상이어야하고, 비공개건축물을포함한건축물부지는계획부지의 30% 미만이어야함. 공개되는공원적공간의녹화면적비율 포장면적 시설종류등이시설기준을충족하여양호한풍치와녹지환경을갖추어야하며, 비공개건축물을포함한건축물은주변시가지환경을고려한건축형태및용도로조성. 또한, 공개되는공원적공간은재해시피난장소로활용될수있어야하고, 이용자의안전 위생상필요한구조를유지하여야하며, 시공계획에의거, 시공되어야함 비공개건축물의개축은허용하지않으며, 민설공원공개후 35년이경과하여비공개건축물의노후등으로그존속이곤란한경우전체소유자 4/5 이상의동의를얻어지사에게공원화사업을요청가능 민설공원사업인정절차 - 민설공원사업을신청하고자하는자는신청에앞서소재지가속한해당기초자치단체의행정계획에따라사업계획에대하여해당기초자치단체의장에게설명한다음, 사전협의신청서, 계획부지의위치, 사업계획에대한주민설명회개최, 기초자치단체의조정결과및조치계획을첨부하여지사에게사전협의신청 - 사업자로부터사전협의신청을접수받은지사는해당기초자치단체의의견을조회하고, 주민설명회개최시기및방법등에대해신청자와협의. 사전협의신청당시대상부지를소유하고있지않은신청자는토지소유자의동의를

100 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 얻어야하며, 사업시행에따른협약체결이전까지민설공원사업을실시하고자하는토지를소유해야함 - 신청자는사업자명 계획부지면적등사업개요, 민설공원정비계획 건축계획 유지관리계획 자금계획등사업계획, 사업자요건충족상황, 사전협의상황등필요한서류를첨부하여지사에게사업을신청 - 지사는신청내용에대한심사에앞서해당기초자치단체의의견을수렴한다음, 신청한계획의타당성에대해면밀히검토하고다양한의견을청취하며별도구성된심의회 ( 審査會 ) 를개최하여심의의견수렴 - 최종적으로지사는사업실시요강을고려하여인정 ( 認定 ) 여부를결정한다음, 그결과를신청자및해당기초자치단체의장에게통지 - 민설공원사업으로인정되면지사와사업자간해당사업시행에따른협약 ( 契約 ) 을체결하게되며, 특별한사유로지사와협의하는경우를제외하고는인정통지일로부터 1개월이내에협약이이루어지지않을경우해당사업의인정무효화 - 협약이체결되는경우지사는민설공원사업자, 민설공원사업구역, 계획개요, 공개개시예정일등고시 - 민설공원사업자는공개개시일로부터 35년이상민설공원의관리에필요한비용을협약체결즉시납부하여야하며, 관리에필요한비용은지사의승인을받아관리실적에따라관리책임자에게지불 - 사업시행에따른협약이체결되면민설공원사업자는지사의지도 감독및검사를받아야함. 먼저민설공원정비사업을착수하기전에상세계획승인을받아야하고, 지사가요구하는개선등에대한지도를받아야하며, 사업종료후곧바로준공검사를받아검사에합격한경우준공도서를제출해야함. 또한, 비공개건축물을사용하기전에민설공원관리책임자와계약을체결하고그계약내용을확인할수있는서류를제출하여지사의승인필요. 관리책임자는연 1회공원관리현황을보고하여야하고, 지사는연 1회이상현지점검하여개선이필요한경우관리책임자로하여금개선계획및개선현황을보고하도록규정 [ 도쿄도민설공원 ( 民設公園 ) 사업실시요강 ] 제1 조목적 이요강은도시에필요한기반시설인도시공원및녹지에대해서종래의공공에의한

101 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 제 2 조 정비외에새롭게민간의활력을도입하는것으로조기에공원적공간으로정비 관리하는 민설공원 의적절한정비와그원활한운용을위하여도쿄도 ( 이하 도 라고한다 ) 가인정하는민설공원사업의실시및관리의기준과기타필요한사항에대하여정한다. 정의 2.1 민설공원 이라함은이요강에근거하여지사가인정하는계획에의해정비및관리되는공원적공간을말한다. 2.2 공원적공간 이라함은 도시공원법 제2조제2항에규정하는도시공원에준하는기능을갖는것으로목적으로이요강이정하는수준의정비와관리가실시되어녹의영속성 공개성 네트워크성이담보되는공간을말한다. 2.3 민설공원사업 이라함은이요강에근거하여지사가인정한계획에의해실시하는사업을말한다. 2.4 민설공원사업자 라함은이요강에근거하여지사가인정한계획에의해민설공원사업을실시하는자를말한다. 제 3 조도의책무 제 4 조 지사는민설공원정비촉진및관리의담보를위해다음조치를하여야한다. 가. 민설공원과공개이용을필요로하지않는건축물 ( 이하 비공개건축물 이라한다 ) 에대하여도가정하는도시공원및녹지에관한 도시계획법 제53조제1항의 허가취급기준 에근거한허가나. 민설공원사업자에대한지도 감독과그외민설공원의적절한정비및관리에필요한조치다. 민설공원제도의보급개발라. 그외민설공원사업에민간사업자의참여를촉진하기위하여지사가필요로인정하는조치 인정기준 민설공원사업은다음의요건을만족하여야한다. 4.1 민설공원사업의계획 ( 이하 사업계획 이라한다 ) 의목적해당사업계획의목적은공원적공간을창출하는것으로자치구의행정계획이념에따라양호한주거환경형성에기여할것 4.2 민설공원의정비및관리의담보민설공원은다음 4.4항과 4.5항에서정하는기준을만족시켜불특정다수도민의이용에기본적으로제약이없고도시공원의사업화가이루어질때까지장기간에걸쳐 ( 공개개시의날로부터 35년이상 ) 무상공개를담보할것, 다만, 조기에해당도시공원의사업화가이루어지는경우또는지사가관리상지장이있다고인정하는경우에는그러하지아니하다. 4.3 대상구역가. 10ha 이상의도시공원 녹지구역내에서원칙으로서 도시공원 녹지정비방침 ( 도시기반제683호결정 ; ) 에의한우선정비구역이외구역 ( 이하 우선정비구역이외구역 이라한다.) 으로국가또는지방자치단체가소유하지않은토지일것. 다만, 특별구의경우도쿄도지역방재계획 ( 총무국, 2003년 ) 상피난장소로지정되어있는구역또는지정이예정되어있는구역에있는것. 나. 10ha 미만의도시공원 녹지구역으로우선정비구역이외구역에서국가또는지방자치단체가소유하고있지않은토지중자치구의민설공원사업실시요청이있을것. 다만, 특별구의경우도쿄도지역방재계획상피난장소로지정되어있는구역또는지정이예정되어

102 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 4.4 정비기준 있는구역에있는것. 가. 공개되는공원적공간은 1ha 이상일것나. 공개되는공원적공간의녹화면적비율, 포장면적, 설치시설의종류등에대한기준을충족하고, 양호한풍치및녹지환경을유지할것. 다. 건축물 ( 비공개건축물을포함한다 ) 은해당계획부지의 30% 미만인것. 다만, 지방자치단체의요청에의해설치되는방재시설에관한건축물에대해서는그러하지아니하다. 라. 건축물 ( 비공개건축물을포함한다 ) 은주변시가지환경등을고려한건축형태및용도일것마. 공개되는공원적공간은마을만들기추진을배려할것바. 공개되는공원적공간은피난장소로서의재해시도움이되는기능을갖출것사. 공개되는공원적공간은이용자의안전및위생상필요한구조를갖츨것아. 공개되는공원적공간은정비에대한시공계획이수립되어그실시가담보될것 4.5 관리기준 가. 민설공원에는불특정다수인에대한공개표시가설치되어있을것 나. 민설공원에대한관리기본방침, 관리운영체제, 관리책임자의선정, 공개시간, 유지관리, 방재대응, 양도시관리의담보방법, 그외필요한사항에대한관리계획이수립되어그실시가담보될것 다. 상기 나 에서규정하는유지관리는민설공원구역내의시설및식재등에대해서항상양호한상태로유지관리하기위한관리체제, 관리비용등에대하여충분히조치를취하는동시에업무내용, 연간관리일정등이정해져있을것라. 나 에서규정하는공개시간은원칙적으로상시공개로한다. 다만, 민설공원또는비공개건축물의관리에필요한경우야간에폐쇄할수있다. 마. 나 에서규정하는방재대응은상기 라 에규정하는폐쇄시간중이라도비상시피난이가능하도록비상시공개체제등에대하여규정할것 제 5 조민설공원사업자의요건 민설공원사업자는다음의요건을모두충족하여야한다. 가. 민설공원사업을실시하고자하는토지를소유할것, 다만, 아래 9.1 에서규정하는계약체결이전으로한다. 나. 민설공원사업을건전하고원활히실행할능력및경제력과신용이충분할것다. 민설공원사업실시에대해부정또는불성실한행위를할우려가없는것 제 6 조관리비의사전일괄납부및관리 가. 민설공원사업자는공개개시일로부터 35년이상민설공원관리에필요한비용을아래 9.1 에서규정하는계약체결후신속하게지사가인정하는기관에일괄납부하여야한다. 다만, 특별한사유가있는경우에는지사와별도협의한다. 나. 가 에규정하는관리에필요한비용은민설공원관리실적에따라아래 11.1 에서규정하는관리책임자에게지사의승인을받은뒤지불되는것으로한다. 다. 나 에서규정하는내용에대하여민설공원사업자는 가 에규정하는지사가인정하는기관과지사가사전에승인한내용에따라계약을체결하여야한다. 제 7 조사업의인정 지사는민설공원사업자의신청을받았을때, 그내용에대해서이요강에따라심사하여인정또는불인정을결정한다

103 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 제 8 조 인정절차 8.1 신청자 민설공원사업을신청하고자하는자는상기제5절에서정하는민설공원사업자의요건을충족하여야한다. 다만, 제5조 가 에서규정하는민설공원사업자요건을가진자가제5조 나 및 다 에서규정하는민설공원사업자요건을갖는자와민설공원사업을실시하고자하는토지의양도에대하여계약을체결한경우양자의연명으로신청할수있다. 8.2 사전협의가. 민설공원사업의신청을하고자하는자는신청에앞서사업지구가속하는자치구의행정계획을준수하고민설공원사업계획에대한사전협의절차를거쳐야한다. 다만, 지사가인정하는자치구의마을만들기에관한각종조례에따라사전협의절차를대신할수있다. 1 사전협의신청 2 민설공원사업계획안및근린설명회개최에관한안내표지설치 3 근린설명회개최 4 현지조정결과를근거로한대응계획서작성나. 지사는 가 에의거사전협의신청을받은도시공원및녹지에있어서의민설공원사업에대해서자치구에설명하고의견조회를실시한다. 다. 가 의 1에서규정하는사전협의신청을하고자하는자는 가 의 1 내지 3의실시시기등에대하여지사와협의해야한다. 라. 가 에서규정하는사전협의절차는민설공원사업신청자를포함하는복수인의연명으로실시할수있다. 마. 가 의 1에의한사전협의신청자는사전협의신청시점에신청대상계획부지를소유하고있지않는경우해당계획부지토지소유자의사전협의에관한의뢰또는동의를얻지않으면안된다. 8.3 신청절차 가. 민설공원사업자는사업신청시아래의사류를지사에제출하여야한다. 1 민설공원사업자명, 계획부지의면적등사업계획개요 2 민설공원의정비계획, 건축계획, 유지관리계획및자금계획등사업계획 3 민설공원사업자요건에관한사항 4 상기 8.2 에의한사전협의내용나. 가 에의한신청을복수인의연명으로행하는경우 가 의 1에서규정하는민설공원사업자명에대해다음사항을모두충족하는신청자한명을선정해야한다. 1 제5조 나 에규정하는민설공원사업자요건을단독으로충족할것 2 제5조 가 에규정하는민설공원사업자요건에대해서아래 9.1 에의한계약시까지단독으로충족할것이확실할것 8.4 관계행정기관의의견청취 지사는 8.1 에의한신청내용을심사함에있어관계행정기관의의견을들어야한다. 8.5 심사 가. 지사는 8.1 에의한신청내용을심사함에있어계획의타당성을상세히검토하기위한다양한의견을청취하기위해별도의심사위원회를구성한다. 나. 지사는신청내용을심사할때, 심사위원회를개최하고신청내용에대한심사위원회의의견을듣는다

104 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 8.6 인정또는불인정의통지 지사는제 7 조에의한인정또는불인정결과에대하여해당자치구에통지한다. 제 9 조계약의체결 9.1 계약의체결 가. 지사는민설공원사업자와해당민설공원사업실시에대한계약을체결한다. 나. 가 에서규정하는계약이상기 8.6 에서규정하는인정통지일로부터 1개월이내에이루어지지않았을경우상기제7조에의한인정은무효로한다. 다만, 특별한사유가있는경우에는지사와별도협의하는것으로한다. 9.2 지사는 9.1 에의한계약을체결했을경우다음사항을공시한다. 가. 민설공원사업자나. 민설공원사업구역다. 계획개요 ( 면적등 ) 라. 공개개시예정일 제 10 조시공에대한지도 감독및검사 민설공원사업자는상기 9.1 의계약에근거하여다음사항에대한도의지도 감독및검사에응하지않으면안된다 상세설계 민설공원사업자는민설공원사업착수전에상세설계에대한지사의승인을받아야한다 중간검사및출입검사 10.3 지사가필요로인정하는개선지도 10.4 준공검사및준공도서의제출 제 11 조 가. 민설공원사업자는사업종료후신속하게지사에의한준공검사를받아검사에합격한후준공도서를지사에제출해야한다. 나. 민설공원사업자및지사는준공도서를적절히관리하여야한다. 관리 11.1 관리책임자선정과계약 가. 민설공원사업자는비공개건축물을사용하기전에민설공원의관리책임자를선임해관리책임자와계약을체결하여야한다. 이때, 계약내용등을확인할수있는서류등을미리지사에제출해지사의승인을받아야한다. 나. 민설공원사업자는 가 에규정하는계약등을마친후자세한실시항목에정하는대로신속하게신고하여야한다. 다. 관리책임자및지사가승인한계약내용에변경이있는경우 가 의규정에의한절차에따라야한다 관리상황보고서에의한보고 가. 민설공원사업자는민설공원의관리상황에대하여매 1 년마다도에보고하여야한다. 나. 가 에의한관리상황보고는 11.1 의계약에의한경우민설공원사업자를대신하여관리책임자가할수있다 양도시관리의담보 가. 민설공원사업자는민설공원사업에관한건축물 ( 비공개건축물을포함한다 ) 또는토지의양

105 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 도등을하려고할때에는양도등을받으려는자에대하여민설공원이적절한사업을계속해야하는취지를중요사항설명에의해명시하고그의무를승계토록계약을체결해야한다. 나. 민설공원사업자는 가 에계약이담보되도록민설공원구역에대한물권등권리를갖지않으면안된다. 다. 민설공원사업자는 가 에규정하는양도등을하려고하는경우, 양도등을하려고하는상대가 2명이상인경우에도민설공원의적절한관리가계속이루어지도록관리책임자선임및계약등을하여야한다. 라. 가 및 나 의규정에의한계약및권리의확보에대하여민설공원사업자는계약서와등기부사본을지사에제출해야한다 에의거양도등을받은자가다시양도등 ( 이하 재양도등 이라고한다 ) 을하고자하는경우도 11.3 의규정을준용한다. 동시에재양도등을받은자는민설공원사업자에게성명등을보고해야한다 민설공원사업자는 11.3 및 11.4 에의거양도등 ( 재양도를포함한다 ) 을받은자가적절한관리를계속해서소홀이하는경우관리의계속에관한계약에대한이행요구를실시하고개선되지않는경우개선을위한조치를강구하여야한다 관리에필요로하는일시적점용 제 12 조 민설공원사업자또는관리책임자는해당민설공원의관리및비공개건축물건의관리에필요한경우에한해필요최소구역및기간을정하여민설공원을일시적으로점용할수있다. 이경우사전에지사의승인을받아야한다. 홍보 12.1 도쿄도에의한홍보 지사는민설공원의공개개시에대해널리도민에주지하는것으로한다 민설공원사업자에의한홍보 민설공원사업자는자체보유한홍보매체등에의해민설공원의공개에대해널리도민에주지해야한다, 12.3 표시 민설공원사업자는상세실시항목에서정하는바에의한표시를해당민설공원에설치해야한다. 제 13 조관리에대한지도 감독및검사 지사는연 1 회이상현지확인후, 인정내용에따라개선할필요가있다고인정되는경우통상 1 개월이내의보고기한에의거민설공원사업자에게문서로개선지도를실시하고개선계획서및개선상황보고서제출을요구한다. 제 14 조인정의취소 가. 지사는 9.1 에의한계약을해제할경우인정을취소한다. 나. 지사는인정을취소할경우 도시계획법 제 53 조의허가조건에위반하는것으로동법제 81 조에근거한조치등적절한조치를강구한다. 제 15 조비공개건축물의개축및사업화요청 가. 비공개건축물의개축에대해서는인정하지아니한다. 나. 민설공원의공개개시후 35 년을경과하여적절한관리를실시하고있음에도불구하고비공개건축물이노후화등에의래그존속이곤란해졌을때, 민설공원사업자는소유자의요

106 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 16 조 부칙 청에따라해당민설공원사업구역의지사에게도시공원의사업화를요청할수있다. 다만, 소유자가복수인경우상기의지사에대한요청은소유자의 5분의 4 이상의동의를얻어야한다, 다. 천재지변등에의한개축이필요한경우민설공원사업자는지사에게상시 나 에규정한바에따라사업화에관한필요조치를요청할수있다. 다만, 소유자가복수인경우요청에즈음해소유자 5분의 4 이상의동의를얻어야한다. 라. 나 및 다 의요청을받은지사는도시공원사업을실시해야할자에대해사업화에대하여협의한다. 마. 라 의결과, 도시공원사업화가곤란한것이명확해진경우에한하여소유자는신규민설공원사업에의한비공개건축물의건축을할수있고건축등공사기간중민설공원을폐쇄할수있도록한다. 바. 마 에서규정하는신규의민설공원사업이인정된시점에서종전의민설공원사업은완료하는것으로하고종전의민설공원사업자는신속하게등기한물권을말소해야한다. 다만, 종전의민설공원사업자자체소유의소유권에대해서는그러하지아니하다. 사. 도시공원등사업이착수되는경우민설공원사업이완료되는것으로하고민설공원사업자는신속하게등기한물권등을말소해야한다. 다만, 종전의민설공원사업자자체소유의소유권에대해서는그러하지아니하다. 아. 나, 다, 바 및 사 에서규정하는사항에대하여특별한사유가있는경우지사는민설공원사업자를대신할수있다. 세부요강 이요강의실시에있어서상세한것은따로정하는세부요강에의한다. 이요강은 2006 년 6 월 1 일부터시행한다. 특허사업 특허사업은 도시계획법 제59조제4항의규정에의거, 국가나지자체외의자, 즉민간사업자가사업시행과관련한행정기관의면허 허가 인가등의처분을필요로하는경우로서이처분을받을때또는그외에특별한사정이있는경우에광역자치단체장의인가를받아시행하는도시계획시설사업임 특허사업에의한공원조성은공원관리청외의자는공원시설설치를통하여공원사업의추진및이용증진을도모하기위하여 도시계획법 에의한특허를받도록하되, 설치대상은 도시공원법 에의한시설로제한 특허사업취급지침에의하면특허사업대상공원은도시의기간공원 ( 基幹公園 ) 으로도심 8구에위치하고, 주변지역이상업 업무중심의토지로이용되며, 상당기간공공에의한정비가이루어지지않은곳으로한정함

107 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 동경도특허사업정비기준은다음표와같음 표 3-8. 특허사업정비기준 구분 정비기준 기술기준 관리운영기준 대상공원사업규모시설종류건축물등공공공지운영관리유지관리공원이용 취급지침에따른도시공원전체단, 사업구역분할가능 1ha 이상 수경 운동 여가 교양 휴양 집회 숙박 유희 관리시설 건축면적은사업구역면적의 20% 미만. 단, 인공지반등을광장이나녹지로하는경우인공지반상부에설치하는건축면적으로함 사업구역면적의 50% 이상녹화면적 ( 인공지반포함 ) 확보 건축면적외공공공지이용에따른주민의견반영 운영조직 인원배치 업무내용 비상시대응등규정 전축부지이외의공공공지이용에따른주민의견반영 관리인력 인원배치 업무내용 일정계획등규정 재난시방재보안체제확립및공공단체와의연계, 피난유도등방재매뉴얼구비 이용자편의에필요한이용시간확보 유료시설사용료는유사시설과비교하여이용자관점에서책정 특허사업에따른정비조건은다음과같음 - 특허사업관련정비기준및특허사업대상도시공원정비방향에적합 - 공원시설의종류 규모 배치와관련하여도시공원부지내건축면적은사업면적의 20% 이내로하고, 사업면적의 50% 이상을녹지와수변공간으로정비 관리하여야하며, 특허사업에의한정비시설은수경시설 체육시설 여가시설 교양문화시설 휴양시설 집회시설 숙박시설 유희시설 관리시설등임 - 특허사업에의한정비시설은일반이용자에게공개 - 재해발생시피난장소등으로공개 [ 특허사업 ( 特許事業 ) 취급방침에의한도쿄도정비기준 ] 1. 민간사업자의도시공원등정비에관한기술기준 1. 1 대상공원 민간사업자에의한정비대상공원은 특허사업취급방침 으로정한도시공원등으로한다

108 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 1.2 기본사항 민간사업자에의해정비되는공원등은별도정하는해당도시공원등의정비방침및정비방침도면 ( 이하 정비방침도서 라고한다 ) 에따른것으로사업의원활하고적절한실시가담보되지않으면아니된다 사업구역 사업구역은해당도시공원등의정비방침도서에근거하여민간사업자가정비하는것이적당하다고판단되는구역으로하되, 도시공원구역전역이일체적으로가능하도록정비한다. 한편, 일체적인공원이용에지장이없다고판단될경우는민간사업자와협의한후사업구역등을분할하여민간사업자에게시행시킬수있다 사업규모 특허사업의대상지는 1ha 이상으로한다 오픈스페이스의공개성확보 사업구역의시설은불특정다수인의이용에제공한다. 특히, 건축면적이외의오픈스페이스는자유공개를원칙으로한다 녹화면적의확보 사업구역의 100 분의 50 이상의녹화면적을확보한다. 녹화면적은인공지반상의것을포함하여수목 화초 잔디등에의해녹화된부분및수면을말한다 방재기능의확보 사업구역이피난지로서의기능을확충하기위하여해당사업계획에대해비상시방재활동등에유효한공터등을확보하도록하여야한다 시설의종류 사업구역내에설치하는시설은수경시설, 운동시설, 레크리에이션시설, 교양시설, 휴양시설, 집회시설, 숙박시설, 유희시설또는이러한시설의이용혹은기능의유지에필요한편익 관리시설로한다 시설의건축면적 사업구역내에설치되는시설의건축면적합계는해당사업구역면적의 100분의 20을넘어서는안된다. 여기서건축면적이라함은 건축기준법 제2조제1호의건축물의건축면적을말하지만, 인공지반등을광장이나녹지로하는경우인공지반의상부에설치되는건축물을그건축면적으로한다 건축물의벽면위치 사업구역내에설치되는시설의외벽또는이것을대신하는기둥면으로부터사업구역의경계까지의거리는 6 미터이상이어야한다. 2. 민간사업자의도시공원등정비에따른관리운영기준 2. 1 기본사항 민간사업자는관리운영의기본방침, 관리운영체계, 관리수준, 공용시간, 이용요금등을포함하는관리운영규정을정하여도에제출하고이규정에근거하여사업구역을적정관리하여야한다. 또한, 관리운영규정을수립함에있어도와충분히협의하여야하고, 사업종료후시설계획의변경이나관리및운영등에관하여변경할때에도도와협의하여야한다

109 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 2. 2 운영관리 민간사업자는공원이용자가항상안전하고쾌적하게이용할수있도록시설운영과관련한조직, 인원배치등에대하여충분히조치하여야하며동시에업무내용, 사고등비상시대처등에대하여규정하여야한다. 또한, 건축부지이외의오픈스페이스이용과관련하여정기적으로이용자의의견을청취하여관리운영에반영시켜야한다 유지관리 민간사업자는사업구역내의시설및수목등을항시양호한상태로유지관리하기위해서유지관리조직, 인원배치등에대해충분히조치함과동시에업무내용, 연간관리계획등을수립하여야한다 방재 보안 민간사업자는지진등재해에대응하여방재 보안체제를확립하는동시에재해시공공단체등과의연계, 피난자의유도및시설제공등지원방법을정한방재매뉴얼을작성하여야한다 시설의공용시간등 가. 시설의공용시간은공원이용자의편의를도모하는데필요한시간을확보한다. 나. 시설이용이유료인경우그요금은일반이용자관점에서다른유사시설과비교하여적정하여야한다 인가대장 도시계획사업을인가했을경우해당인가대상이되는도시공원등의대장을작성하여도시정비국도시기반부시설계획과 ( 공원녹지계획담당 ) 에보관한다. 특허사업과민설공원사업비교 동경도특허사업공원과민설공원사업을비교하면특허사업공원은공원의정비및관리 운영기준에근본적인차이는없으나특허사업이지가가매우높은도심에서초고층수익시설이입지하는반면, 민설공원은도심인근에중 고층주거시설을허용하는점이상이함

110 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 표 3-9. 동경도특허사업공원과민설공원사업비교 ( 김성용, 2010) 구분특허사업공원민설공원 사업성격 도시계획시설사업에의한공원조성 공원적조성공간 관련근거 도시계획법 제59조제4항관련 도시공원정비기준및취급지침 도쿄도의 민설공원사업실시요강및세부지침 대상공원 기간공원으로도심8구에위치하고, 주변지역 우선정비구역외의사유지은상업 업무중심토지로이용, 향후상당 특별구의경우피난장소지정 ( 예정 ) 구역기간공공에의한정비가곤란한지역 사업규모 1ha 이상. 대상공원전체혹은분할가능 10ha 이상. 지자체요청시 10ha 미만가능 정비기준 시설종류 건축물 수경 운동 여가 교양 휴양 집회 숙박 유희 관리시설 도시공원법 에서정하는시설 건축면적은사업구역면적의 20% 미만. 단, 비공개건축물포함건축물부지는계획부인공지반등을광장이나녹지로하는경우지의 30% 미만인공지반상부에설치하는건축면적으로함 도시계획법 에의한제2종중 고층주 건축물외벽이나기둥으로부터사업구역경계거전용지역에서건축가능한용도까지 6m 이상이격 공공공지 사업구역면적의 50% 이상녹화면적 ( 인공지반포함 ) 확보 건축면적외공공공지는자유공개 시설부지면적의 50% 이상녹화면적확보, 포장면적필요최소면적확보 관리운영기준 운영관리 유지관리 공원이용 운영조직 인원배치 업무내용 비상시대응등규정 공공공지이용주민의견반영 관리인력 업무내용 일정계획등규정 재난시방재보안체제확립, 공공단체연락 피난유도등방재매뉴얼구비 편의에필요한이용시간확보 유료시설사용료는이용자관점에서책정 관리기본방침, 관리운영체계, 관리책임자선정, 공개시간, 유지관리및방재대응요령, 양도시관리담보방법등관리계획이행규정 시설및수목유지를위한관리체계및연간관리일정표, 관리비용확보 상시공개원칙 동경도민설공원 ( 하기야마공원 ) 조성사례 공원조성의배경 : 도쿄도히가시무라야마시소재의하기야마공원구역내세이부철도가소유한테니스코트부지를매각하기로함에따라도시공원으로결정되어있는해당부지에대해시에서부지를매입하는방안을검토하였으나재정상황등의문제로부지매입에의한공원화를포기해야하는상황에서이를극복하기위하여 2006년 3월도쿄도가민설공원제도를도입하기로하여동년 5월에사업실시요강을발표 히가시무라야마시는민설공원제도를활용하여공원으로정비할것을세이

111 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 부철도에제안하였고협상당사자간의협의를통하여세이부철도가시의제안을받아들여민설공원으로의정비를전제로부지를민간사업자에게매각 공원조성의법적기준 : 2006년 12월 지구계획 을수립하여이듬해인 2007년 4월동지구계획이승인ㆍ고시되었으며동년 7월에시의회에서 히가시무라야마시지구계획구역내건축물제한에관한조례 개정안을의결하여 하기야마지구지구정비계획구역 을지구계획구역에포함하여규정함으로써구체적인사업기준을마련함표 지구계획에의한건축물규제 구분 용도 용적률 건폐율 부지면적 벽면위치제한 최고높이 건축물규제내용 주택, 주택겸용사무소 점포등, 기숙사하숙소, 학교 도서관긍, 신사 사원 교회등, 양로원 탁아소 장애인복지센터등, 공중목욕탕, 진료소, 병원, 노인복지관 아동복지시설, 자동차차고 ( 공동주택부설제외 ) 100% 이하 30% 이하 1만m2이상. 단, 시장이공익상내지양호한공원환경을저해할우려가없다고인정하는경우는예외로함 도로경계및인접대지경계선으로부터건축물외벽또는기둥면까지의거리는북쪽으로 50m, 서쪽으로 55m, 동쪽과남쪽으로 6m 이상으로함. 단, 시장이공익상혹은양호한공원환경을저해할우려가없다고인정하는경우예외 지반면으로부터 35m 공원조성의개요 : 해당공원조성의민간사업자는 2008년 4월총부지면적약 14,900m2의 30% 에해당하는 4,470m2에지상 11층지하1층총184 세대의아파트건설계획을승인받아 2009년 7월준공과동시에입주하였으며나머지 10,430m2의부지를 하기야마사계절숲공원 으로조성하여 2009년 10월에개원함 개발사업의특기사항 : 공동주택내조경면적조성의무면제혜택부여분양광고에민설공원내특례사업으로조성된아파트임을공고하고, 그에따른공원관리부담등을명시함

112 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 3-8. 하기야마민설공원과공원부지내아파트

113 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 3) 기타공원조성사례 요코스카시립나가이우미노테공원 ( 농업공원 ) 공원조성의배경 : 버블경제붕괴이후지자체의재정악화로계획된공원정비가순조롭게이루어지지못하는상황에서지자체의재정부담을경감하면서지역경제에도공헌할수있는방안으로 PFI 도입 공원조성의개요 : 요코스카시 ( 橫須賀市 ) 는가나가와현 ( 神奈川縣 ) 미우라반도의중앙에위치하고있으며동쪽은동경만, 서쪽은사가미만에접한인구약43만명의도시임. 요코스카시의사가미만에접한남서지역농지경관에둘러싸여진조망풍요로운언덕에 2005년 4월나가이우미노테공원 ( 長井海の手公園 ) 솔레유의언덕 개원. 솔레유의언덕공원은요코스카시최초의농업체험형종합공원으로서 PFI 수법을활용해서조성. 도시공원전체를 PFI방식으로조성한것은솔레유의언덕이일본최초임. 솔레유의언덕 은면적약21.3ha이며입장료무료로운영되는농업체험형종합공원임 공원의시설운영 : 공원시설의사업방식은시설수익성이나 PFI사업자에의한융통성있는운영체제확보라는관점에서 BOT방식 (Build, Operate and Transfer= 민간사업자가공원시설을건설하고사업기간동안, 소유하며운영유지관리업무를수행한후, 시에소유권을이전하는방식 ) 과 BTO방식 (Build, Transfer and Operate= 민간사업자가공원시설을건설하고, 완성후신속하게시에소유권을이전하고, 사업기간동안, 민간사업자가시로부터위탁을받고, 운영유지관리업무를수행하는방식 ) 을병용구체적으로는레스토랑, 방문자센터, 온천시설, 아오조라시장, 주차장등수익성이높은시설은 BOT시설로서민간사업자가운영노하우 (knowhow) 를활용해서직접경영하게하고관리사무소나체험농원, 온실, 자유광장, 보트, 친수공간연못, 화장실등수익성이낮은시설은 BTO시설로서시가유지관리비용을부담하는형태로, 10년간을계약기간으로운영 PFI사업은최장 30년간사업기간을설정할수있지만도시공원법에따른도시공원에서의공원시설설치등허가기간상한등을고려하여공원조성및관리등의사업은시설조성 1년반, 유지관리운영에 10년으로기간을

114 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 한정함 그림 3-9. 솔레유의언덕농업체험공원 미타카의숲지브리미술관 ( 공원내수익시설설치사례 ) 미타카의숲사례는유명미술관을공원부지에유치하여공원및주변지역을활성화한사례임 미술관사업계획은 1992년미타카시 ( 三鷹市 ) 가동경도립도시공원인이노카시라공원 ( 井の頭恩賜公園,Inokashira Park) 서원 ( 西園 ) 에문화시설건설을조건으로서공원용지를사용하도록도쿄도와합의한것에서시작

115 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 1998년도쿠마서점스튜디오지브리미술관이제안한미술관설립과관련하여미타카시가이노카시라공원서원부지에유치계획수립 도쿠마서점스튜디오지브리는미타카시에 지자체의책무를조건으로한기부 로미술관을공원부지에건립후시에기부채납함 - 지방자치단체의책무를조건으로한기부 ( 負担付き寄附 ) 란지방단체와기부자간에기부에관한계약서를작성하여법에기반하여계약조건에따른책무를지방자치단체가수행하는것을의미. 만약지방자치단체가계약조건에따른책무를수행하지않을경우양자간계약이파기되며기부가무효화될수있음 ( 지자체법 96조1항 ). 미술관운영은지자체, 미술관관리운영을위한법인, 수익사업을위한민간등 3개조직으로구성 재단법인 [ 사 업 내 용 ] 보존 연 구 전시 기 획 운영 업 무 건물 관 리 업 무 만마유트단구 무제오. 다르테. 지브리 [ 주요업무 ] 음식, 물건판매업무 전시기획협력등 미술관의관리운영위탁 목적외사용허가 미타카시 건물관리비일부를시에서부담하는조건으로기부 미술관을공공시설로조례화 유지관리비의일부, 수선및보수비지원 그림 미타카의숲지브리미술관사업조직구성

116 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 지브리미술관 시바공원 ( 특허사업에따른조성사례 ) 공원의개요 - 도시계획명칭 : 도쿄도시계획제 호시바공원 - 위치 : 미나토구도라노몬산쵸메, 아타고1 니쵸메, 시바코우엔 - 도시계획면적 : 약 33.0ha 도쿄도미나토구소재시바공원은일본최초의공원으로지정된곳으로 1957년공원부지 33ha전체를도시계획공원으로결정하였으나부지중일부만공원으로조성된상태임 공원남쪽세이부철도소유의부지를당초도쿄도가매입하여공원으로조성할계획이었으나막대한재원을마련하지못해사유지로남았으나 1987년특허사업으로 2005년 4월 673개객실을갖춘 33층규모의호텔 (Prince Park Tower Hotel) 건립을추진함

117 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 특례사업 : 도시계획법제59조제4항에근거하여도도부현지사의인가를받은민간사업자가실시하는도시계획사업임 그림 시바공원과호텔 고라쿠엔 ( 특허사업에의한조성사례 ) 도쿄도분쿄구에위치한고라쿠엔은 1938년개원한일본전통공원으로공원부지내토지소유자인 ( 주 ) 도쿄돔이 1984년다목적운동장건설을위한특허사업인가를받아 1988년 3월도쿄돔을완공함 1993년특허사업으로도시공원내호텔등상업시설건립이가능해지면서 1996년 9월부지면적 17,900m2에지하3층, 지상43층의호텔과지하3층지상16층의관리동을건립하고나머지 14,352m2부지 ( 사업면적의 80%) 는공원으로조성하는특허사업인가신청. 신청내용은지하부대시설을포함한건축면적은총7,196.4m2으로그중 3,648.4m2는지하로하고상부의인공지반을공원으로조성함

118 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2003년 3월 1,007개객실의호텔 (tokyo dome hotel) 을완공하였고 2003 년 9월지하3층, 지상16층의관리동을지하4층, 지상5층의다목적집회시설로변경하여 2008년연면적 20,520m2규모의다목적집회시설및편익시설준공 그림 고라쿠엔 ( 공원, 호텔, 도쿄돔등 ) 4) 소결 우리나라와일본의민설공원제도의차이점 일본은우리나라와마찬가지로장기미집행도시공원부지가많지만일몰제등의조기조성에대한필요성은없는상태이며도시공원 녹지의조성보다는기조성된공원의유지관리비용문제가도시공원의주요현안사항임 이에대한대책으로지정관리자제도및설치관리허가제도등민간이공원

119 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 설치및운영, 유지관리를할수있는제도를운영중이며민간참여시조성및관리비용절감, 공원유형의다양화, 다양한수익모형도입가능등의이점이있음 하지만, 일본민설공원제도는미집행공원 녹지의해소보다는민설공원제도에따른시민에게제공할수있는실질적공원 녹지조성을목표로한임시적조치라고할수있으며일시적인대책이기때문에미집행공원을완전히해소할수있는방안으로보기에는무리가있음 민설공원제도의내용을살펴보면도시공원조성의활성화를위하여민간사업자에게도시계획공원내의제한완화에의한해당부지의 30% 이하부지에공동주택등의수익시설의설치를가능하게하며나머지 70% 의부지에는공원으로조성하여해당지역주민에게공개하는것을원칙으로함. 또한, 조성된공원은사업자가최소 35년이상관리비등을부담하며운영하여야함 다만, 공공은민간사업자에게공원조성후일반에공개하는토지에대한부동산취득세, 고정자산세및도시계획세의 10% 를감면함 또다른방식인일본의특허사업은미집행된공원부지에공원조성을조건으로사업부지 20% 이하의부지에숙박 교양문화 집회시설등의수익시설을허용한다는내용을바탕으로수익시설외에 80% 이상의면적을공원으로조성하여해당지역주민에게제공하는것을주요내용으로함 일본의특허사업은우리나라의특례제도와기존공원부지에수익시설을허용하여민간의참여를유도한다는점에서같은맥락이지만우리나라의경우는사업후해당부지면적 70% 이상으로조성된공원을공공에게기부채납하는것과는다르게일본의경우에는민간사업으로조성된공원을해당사업자가직접관리및운영하는임시적공원조성형태라는점에서차이가있음

120 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 3. 민간투자방식의국내공원부지조성사례 천안생활체육공원 충남천안시는 2007년 1월 천안생활체육공원민간투자시설사업기본계획 을민간투자방식으로추진 천안생활체육공원조성사업에는사전적격심사를통과한천안건강마당 이 120억원을투자하여시행사로서참여하며 동성건설, 일산종합건설, 조아건설, GM월드건설 등이시공사로, 원중기업이전문운영사로, 한국투자증권 가재무투자사로컨소시엄을구성해참여 시설은준공과함께천안시에귀속되며, 시는사업시행자에게향후 20년동안시설임대료와운영비보전 그림 천안생활체육공원조감도 천안생활체육공원은삼용동 11만1천m2 (3만3천577평) 의터에전체면적 55,500m2 (1만6천788평) 규모의축구장 2면, 다목적구장, 농구장, 체력단련장, X-Game장등운동시설과진입광장, 진입도로, 산책로등도로광장, 팔각정, 벽천등조경시설, 야외무대, 주차장등편익시설을갖춘시민운동및휴식공간으로조성

121 Ⅲ 선 행 연 구 검 토 및 사 례 조 사 당초공원을조성하려고했으나예산이부족하고공원조성을원활하게진행하기위해 BTL 방식으로추진 부산용두산공원 부산시는 2008년 5월 용두산공원재창조민간사업자아이디어공모 를마치고본격적인용두산공원재개발사업을추진해왔으며부산시의안에따르면민간투자방식으로용두산공원일대 144,300m2를총사업비약 1조 6 천억원을들여부산의새로운명소로재탄생시킨다는방침을세움 13개업체가컨소시엄을구성해통합개발안을제안했으며, 부산시는공원 (69,119m2) 과주변상업지역 (75,190m2) 을전면재개발하는계획을수립 민자유치로용두산공원일대재개발을계획하였지만사유재산권문제와주민반대및공원재정비에대한시민적합의미흡등의이유와 2분의 1이상의주민동의, 3분의 2이상의부지확보라는도시계획법상법적요건이충족되지않아추진에난항 부산시는공원지역내노후시설은적절한방법을동원해재정비하기로하였으며 BTL 방식사업으로추진하는영화체험박물관은당초계획대로건립을추진할계획이며공원주변지역은상권활성화를위해가능한방안을중구청및주민들과협의해나갈방침 그림 부산용두산공원재개발조성도

122

123 공원현황분석

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125 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 1. 전체공원현황 Ⅳ. Ⅳ. 공원현황공원현황분석분석 1) 도시공원결정면적 2010년말현재전국의도시공원 ( 도시자연공원을제외한도시계획시설로결정된공원 ) 은총 17,049개소 716,254,498m2 ( 서울시면적의 1.1배 ) 로도시기반시설중가장큰면적을차지하고있음 3) 광역단체중에는서울시 1,958개소 ( 전체개소수대비 11.5%) 48,205,500m2 ( 전체면적대비 6.7%), 광역단체중에는경기도가 4,644개소 ( 전체개소수대비 27.2%) 206,350,585m2 (28.8%) 로가장개소수가많음 수도권에도시공원이편중분포 ( 개소수대비 38.7%, 면적대비 35.5%) 분포되어있으며, 충청북도 전라북도에는도시공원이비교적적게분포하고있음 표 4-1. 도시공원유형별현황 특 광역시 시도 구 분 생활권공원주제공원전체공원 ( 단위 : 개소, m2 ) 개소수면적 ( m2 ) 개소수면적 ( m2 ) 개소수면적 ( m2 ) 서울 1,915 45,514, ,690,895 1,958 48,205,500 인천 ,109, ,155, ,264,286 대전 ,857, ,993, ,850,950 광주 ,133, ,902, ,036,561 대구 ,598, ,734, ,332,958 부산 ,774, ,533, ,307,485 울산 ,956, ,799, ,755,836 경기 4, ,139, ,210,977 4, ,350,585 강원 ,414, ,833, ,248,523 충남 ,165, ,197, ,363,407 충북 ,615, ,400, ,015,524 전남 1,152 45,217, ,220,884 1,208 50,438,279 전북 ,992, ,551, ,543,866 경남 1,278 70,203, ,705,252 1,358 79,909,126 경북 1,188 47,750, ,897,774 1,212 51,648,220 제주 241 8,631, ,351, ,983,392 총계 16, ,075, ,178,834 17, ,254,498 3) Ⅳ. 공원현황분석은 2010 년말기준으로각지자체공원녹지담당부서에서작성한공원현황자료를수집하여분석한것임

126 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2) 도시공원유형별현황 도시공원의유형별로살펴보면, 생활권공원이 16,431개소 (96.3%) 637,075,664m2 (88.9%), 주제공원이 618개소 (3.6%) 79,178,834m2 (11.0%) 임 지역별로는생활권공원의경우, 경기도가 4,413개소 182,139,608m2로가장많았고, 제주도가 241개소 8,631,437m2로가장적었으며, 주제공원의경우, 역시경기도가 231개소, 2,734,454m2로가장많았고, 인천광역시가 11 개소 1,155,163m2로면적기준으로가장적은것으로나타남 표 4-2. 생활권공원현황 특 광역시 시도 구 분 ( 단위 : m2, %) 근린공원어린이공원소공원생활권공원총계 개소면적개소면적개소면적개소면적 서울 ,093,142 1,279 2,126, ,118 1,915 45,514,605 인천 ,696, ,306, , ,109,123 대전 ,975, , , ,857,030 광주 ,285, , , ,133,728 대구 ,537, , , ,598,504 부산 ,510, , , ,774,253 울산 ,150, , , ,956,823 경기 1, ,872,848 2,458 73,310, ,835 4, ,139,608 강원 ,154, ,152, , ,414,833 충남 ,267, , , ,165,747 충북 ,973, , , ,615,507 전남 ,732, ,167, ,672 1,152 45,217,395 전북 ,173, , , ,992,751 경남 ,090, ,863, ,915 1,278 70,203,874 경북 ,948, ,765, ,532 1,188 47,750,446 제주 84 8,245, , , ,631,437 총계 4, ,708,804 9,916 89,388,635 2,071 2,978,225 16, ,075,

127 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 표 4-3. 주제공원현황 ( 단위 : 개소, m2 ) 구 분 수변공원문화공원역사공원체육공원묘지공원주제공원총계 개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적 특 광역시 시도 서울 5 35, , , , ,919, ,690,895 인천 1 458, , , , ,155,163 대전 , , , ,659, ,226, ,993,920 광주 1 39, , , , ,805, ,902,833 대구 ,734, ,734,454 부산 7 2,637, , ,250, ,622, ,533,232 울산 5 182, , ,443, , ,799,013 경기 106 3,177, ,136, ,247, ,823, ,825, ,210,977 강원 , , , ,918, , ,833,690 충남 3 236, , , , , ,197,660 충북 1 19, , ,574, ,501, ,400,017 전남 , ,457, , ,254, ,006, ,220,884 전북 4 288, , , , , ,551,115 경남 , , , ,075, ,839, ,705,252 경북 3 833, , , , ,050, ,897,774 제주 1 104, , , , , ,351,955 총계 228 9,579, ,418, ,235, ,999, ,945, ,178,834 생활권공원중근린공원은 4,444개소, 544,708,804m2이며, 평균면적은 122,572m2로서도시구역권근린공원규모 (10만m2이상 ) 이며, 어린이공원은 9,916개소, 89,388,635m2, 평균면적 9,015m2 ( 법적기준의 1500m2의 6배 ), 소공원은 2,071개소, 2,978,225m2, 평균면적 1,438m2로법적기준을훨씬상회하는것으로나타남 주제공원중수변공원은 228개소 9,579,742m2평균 42,016m2 / 개소이며, 문화공원은 115개소 8,418,272m2평균 73,202m2 / 개소, 역사공원은 65개소 10,235,884m2평균 157,475m2 / 개소, 체육공원은 149개소 19,999,769m2평균 134,227m2 / 개소, 묘지공원은 61개소, 30,945,167m2, 평균 507,297m2로묘지공원이가장넓은것으로나타남

128 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 표 4-4. 도시공원유형별평균면적 공원의종류 개소수 ( 개소 ) 면적 ( m2 ) 평균면적 ( m2 ) 어린이공원 9,916 89,388,635 9,015 소공원 2,071 2,978,225 1,438 근린공원 4, ,708, ,572 수변공원 228 9,579,742 42,016 문화공원 115 8,418,272 73,202 역사공원 65 10,235, ,475 체육공원 ,999, ,227 묘지공원 61 30,945, ,297 3) 도시공원의토지소유현황 도시공원 ( 생활권공원과주제공원을포함 ) 의토지소유유형을국 공유지, 사유지, 기타누락면적 ( 소유구분이불분명한도시공원면적 ) 으로구분한결과, 일몰제적용시공원해제문제의주요대상이되는도시공원의사유지는총 352,052,373m2로전체도시공원면적의 49.2% 에이르는것으로나타남 단체별로보면특 광역시가 89,724,266m2, 시도가 262,328,107m2로시도의미집행규모가약 3배정도높음. 지역별로는경기도가 107,854,080m2로가장미집행규모가크고, 경상남도는 37,903,734m2로뒤를잇고있음 특 광역시는시도에비하여사유지면적비율이비교적낮지만특 광역시가다른지역보다도시화율이나지가가높은점을고려할때미집행해소에따른재정부담은더욱클것으로예상됨 경기도는사유지면적이 107,854,080m2로전체도시공원사유지면적의약 52.3% 를차지하고있어미집행공원문제가가장심각한것으로나타남

129 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 표 4-5. 도시공원의토지소유현황 특 광역시 시도 ( 단위 : m2, %) 구분국 공유지면적 (%) 사유지면적 (%) 누락면적 *(%) 총계 서울 33,133,814 (68.7) 15,071,615 (31.3) 71 (0.0) 48,205,500 인천 10,632,237 (39.0) 14,838,229 (54.4) 1,793,820 (6.6) 27,264,286 대전 11,623,498 (48.7) 12,227,453 (51.3) -1 (0.0) 23,850,950 광주 9,797,052 (51.5) 9,239,510 (48.5) -1 (0.0) 19,036,561 대구 6,444,294 (37.2) 10,814,482 (62.4) 74,182 (0.4) 17,332,958 부산 26,457,105 (51.6) 23,449,019 (45.7) 1,401,361 (2.7) 51,307,485 울산 7,373,876 (26.6) 4,083,958 (14.7) 16,298,002 (58.7) 27,755,836 소계 105,461,876 (49.1) 89,724,266 (41.8) 19,567,434 (9.1) 214,753,576 경기 88,763,654 (43.0) 107,854,080 (52.3) 9,732,851 (4.7) 206,350,585 강원 12,098,988 (42.8) 14,614,376 (51.7) 1,535,159 (5.4) 28,248,523 충북 3,006,835 (12.0) 7,643,017 (30.6) 14,365,672 (57.4) 25,015,524 충남 2,154,053 (10.6) 11,582,751 (56.9) 6,626,603 (32.5) 20,363,407 전북 15,223,578 (51.5) 14,320,288 (48.5) 0 (0.0) 29,543,866 전남 19,571,584 (38.8) 30,575,606 (60.6) 291,089 (0.6) 50,438,279 경북 19,269,292 (37.3) 32,231,607 (62.4) 147,321 (0.3) 51,648,220 경남 28,828,307 (36.1) 37,903,734 (47.4) 13,177,085 (16.5) 79,909,126 제주 4,380,744 (43.9) 5,602,648 (56.1) 0 (0.0) 9,983,392 소계 193,297,035 (38.5) 262,328,107 (52.3) 45,875,780 (9.1) 501,500,922 총계 298,758,911 (41.7) 352,052,373 (49.2) 65,443,214 (9.1) 716,254,498 * 지자체공원현황자료중소유구분이명시되지않은도시공원면적임 4) 장기미집행도시공원현황 2000년 1월 28일 국토의계획및이용에관한법률 의개정 ( 법률제 6243호 ) 이이루어져 도시계획시설결정후 20년경과한시설의효력상실 ( 동법제48조 ) 조항이도입되어 20년이상장기미집행도시공원의일몰시점도래 도시계획시설인공원은도시계획의결정과지적고시및도시계획시설의설치사업을위한실시계획인가를받아야집행된것으로간주할수있으며, 미집행공원 이란 도시계획시설로결정된공원중에서결정ㆍ고시일로부터현재까지도시계획시설사업이시행되지않거나 ( 국토의계획및이용에

130 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 관한법률제47조제1항 ), 실시계획의작성또는인가를받거나그에상당하는절차가행해지지않은경우 ( 국토의계획및이용에관한법률제88 조제1항 ) 로규정할수있음즉 미집행 과 집행 의구분기준은도시계획시설사업의시행여부와실시계획인가의여부로판단할수있음 공원은실시계획인가의성격을갖는조성계획수립여부에따라 조성, 미조성 으로구분하거나도시계획사업의집행여부에따라 집행, 미집행 으로구분함 그러나공원은공원조성계획이수립되었거나사용중이더라도토지보상이완료되지않은 부분미집행 상태가많고, 집행면적보다는미집행면적이많다는특성을고려할때, 실시계획인가여부보다는지방자치단체가실질적으로토지보상을완료해야하는 사유지 면적에비중을둘필요가있음 도시공원 ( 생활권공원및주제공원 ) 은 2020년도시계획시설실효제를앞두고있으므로, 이에대응하기위한미집행규모파악을위하여공원결정 ( 지정 ) 일자를기준으로미집행사유지면적을파악 2010년말현재공원결정후 20년이상경과한도시공원은 6,415개소로전체도시공원중 37.6% 를차지하고있으며, 면적은 661,094,084m2로 92.3% 를차지하고있어대부분면적이큰공원들이미집행인것을알수있음 2011년현재 20년이상장기미집행공원의사유지면적은광역시 104,811,883m2, 광역단체 233,316,956m2등총 338,128,839m2로서장기미집행공원전체면적의 51.1% 에해당하며특히전체도시공원중사유지의 96.6% 가 20년이상장기미집행상태임

131 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 표 년이상경과한도시공원의토지소유현황 ( 단위 : m2, %) 구 분 개소 국 공유지면적 사유지면적 누락면적 총계 서울 1,185 57,322,417 45,415, ,738,764 인천 ,221, ,998 27,358,680 특 광역시 시도 대전 175 5,789, ,472,038 광주 187 5,371, ,125,480 대구 ,148, ,016,222 부산 ,314, ,428,160 23,693,564 울산 ,023, ,580,933 17,365,111 소계 2, ,191, ,811,883 4,765, ,769,859 경기 ,457,435 38,191,568 7,404,114 86,053,117 강원 ,257,345 20,805,767 57,591 34,120,703 충북 206 3,736,388 22,518,967 5,109,959 31,365,314 충남 260 2,862,452 6,006,256 37,392,483 46,261,191 전북 ,167,531 24,837, ,004,681 전남 ,374,281 29,319, ,139 41,983,540 경북 ,237,134 53,033,490 3,407, ,678,241 경남 ,182,198 34,644, ,546 49,968,975 제주 106 2,928,056 3,960, ,888,463 소계 3, ,202, ,316,956 53,804, ,324,225 전체 6, ,394, ,128,839 58,570, ,094,

132 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2. 행위특례적용가능도시공원현황 1) 도시공원유형별행위특례적용가능성 법제 21조의 2에의한행위특례적용대상은미집행도시공원중규모가 10만m2이상인도시공원임 ( 단, 법 2조 3항에의해도시자연공원구역은대상에서제외 ) 도시공원중생활권공원중에서는도시지역권근린공원과광역권근린공원이면적이 10만m2이상으로행위특례의주요적용대상이될것임 주제공원의경우에는주제공원유형별로행위특례의적용가능성을살펴볼필요가있으며그내용은다음과같음 - 역사공원 : 문화재주변에위치하는경우가많은데, 이경우, 문화재영향검토구역에포함되거나역사경관을훼손할우려가있어개발행위가사실상불가능 - 수변공원 : 수변이공유수변에접한하천구역에속하므로개발행위곤란 - 묘지공원 : 시가화가예상되지아니하는녹지지역 을조건으로하여조성되며개발사업수행시비선호시설인근이기때문에개발행위곤란 - 문화공원 : 도시의각종문화적특징을활용하여도시민의휴식 교육을목적으로설치하는공원으로면적기준을충족하는대상지에한해개발행위가능 - 체육공원 : 주로운동경기나야외활동등체육활동을통해건전한신체와정신을배양함을목적으로설치되는공원으로면적을기준으로할때행위특례적용대상임. 단, 체육공원은체육시설에대한수요가높기때문에민간참여의여력은많지않은편임 정리하면, 생활권공원중근린공원 ( 도시지역권, 광역권 ), 주제공원중문화공원과체육공원등을행위특례적용이가능한도시공원유형으로볼수있음

133 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 표 4-7. 도시공원유형별행위특례적용가능여부검토 공원유형규모시설율 행위특례적용가능여부 부적격사유 어린이공원 1,500 m2이상 60% 이하 규모협소 소공원 - 20% 이하 규모협소 근린공원 근린생활권 1만m2이상 40% 이하 규모협소 도보권 3만m2이상 40% 이하 규모협소 도시지역권 10만m2이상 40% 이하 광역권 100만m2이상 40% 이하 역사공원 - - 문화재주변 문화공원 - - 규모에따라 체육공원 10 만m2미만 규모협소 10 만m2이상 50% 이하 수변공원 40% 이하 수변지역 묘지공원 10 만m2이상 20% 이하 조례에의한공원 - - 비시가화지역개발시비선호지역 2) 면적 10 만m2이상도시공원현황 도시공원유형중근린공원 ( 도시지역권, 광역권 ), 문화공원, 체육공원등을대상으로면적 10만m2이상인도시공원현황을정리한결과, 총 810개, 363,678,732m2인것으로조사됨 도시공원결정조건상 10만 100만m2인도시지역권근린공원은총 716 개소 210,284,136m2로평균약 30만m2의규모를가지고있으며, 시 ( 市 ) 나군 ( 郡 ) 의구분없이골고루분포되어있음 100만m2이상인광역권근린공원은 65개소 139,992,703m2로평균약 215 만m2의규모를가지고있는데, 광역시나광역단체중에서도시에집중되어있으며, 군에입지한경우는거의없음 10만m2이상인문화공원은총 15개소 4,578,689m2로평균약 30만m2의규모를가지고있으며, 인천시 대전시 경기도 전라남도 경상북도의시 ( 市 ) 급도시에분포하고있음

134 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 10만m2이상인체육공원은총 14개소 8,823,204m2로평균약 63만m2의규모이며, 대전 대구 부산을제외하면시도에많이분포하고있음 표 4-8. 도시공원유형별 10 만m2이상공원현황 구 분 합계 근린공원 ( 도시지역권 ) 근린공원 ( 광역권 ) 문화공원 (10 만m2이상 ) 체육공원 (10 만m2이상 ) 개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적 서울 67 31,856, ,164, ,691, 인천 36 11,496, ,132, ,118, , 대전 21 14,194, ,950, ,565, , ,142,700 광주 18 11,139, ,821, ,317, 대구 27 12,839, ,460, ,909, ,469,483 부산 24 39,979, ,691, ,087, ,201,000 울산 11 5,422, ,382, ,040, 소계 ,928, ,604, ,730, , ,813,183 경기 시 ,754, ,553, ,823, ,173, ,782 군 5 764, , , ,834 강원 시 39 10,948, ,948, 군 27 5,783, ,783, 충남 시 28 8,681, ,312, ,369, 군 9 2,011, ,011, 충북 시 11 4,355, ,346, ,009, 군 15 3,790, ,232, ,645 전남 시 40 25,447, ,741, ,478, ,228, 군 27 8,024, ,107, ,769, ,100 전북 시 28 15,041, ,650, ,778, ,000 군 19 4,322, ,322, 경남 시 70 43,341, ,792, ,296, ,252,660 군 24 7,677, ,810, ,740, ,000 경북 시 68 29,145, ,680, ,314, , 군 24 6,514, ,514, 제주 시 13 6,145, ,463, ,681, 시 ,861, ,488, ,752, ,551, ,068,442 소계 군 ,888, ,191, ,509, , ,579 계 ,750, ,680, ,262, ,797, ,010,021 총계 ,678, ,284, ,992, ,578, ,823,

135 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 3) 사유지 10 만m2이상도시공원현황 행위특례적용대상도시공원현황을좀더구체적으로분석하기위해사유지면적이 10만m2이상인경우를분석한결과총 637개소, 321,844,440m2 ( 평균면적 505,250m2 ) 로나타남 이는앞에서분석한면적 10만m2이상미집행도시공원 810개의약79% 에달하는빈도임 ( 표 4-8, 9 참조 ) 단, 본수치는면적과소유특성에기초한계산결과로서특례사업의수익성이나입지의적정성등을감안할경우실제특례사업이가능한대상은훨씬줄어들것임 공원유형별사유지면적 10만m2이상인공원현황은다음과같음 - 근린공원 ( 도시지역권및광역권 ) : 총 611개, 309,203,190m2가사유지면적 10 만m2이상으로서공원면적 10만m2이상근린공원 781개중 78% 에해당하며특히이중 38개는사유지면적이 100만m2이상임 ( 표 4-8, 9 참조 ) - 문화공원 : 총14개, 4,466,780m2가사유지면적 10만m2이상으로서공원면적 10만m2이상문화공원 15개중 1개를제외하고나머지가모두가해당됨 ( 표 4-8, 9 참조 ) - 체육공원 : 총12개, 8,174,470m2가사유지면적 10만m2이상으로서공원면적 10만m2이상체육공원 14개중 2개를제외하고나머지가모두가해당됨 ( 표 4-8, 9 참조 )

136 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 표 4-9. 도시공원유형별사유지면적 10 만m2이상공원현황 구 경기 강원 충남 충북 전남 전북 경남 경북 분 합계 근린공원 ( 도시지역권 ) 근린공원 ( 광역권 ) 문화공원 (10 만m2이상 ) 체육공원 (10 만m2이상 ) 개소면적개소면적개소면적개소면적개소면적 서울 34 21,932, ,932, 인천 34 11,254, ,890, ,118, , 대전 17 13,492, ,536, ,277, , ,142,700 광주 14 10,729, ,566, ,162, 대구 22 12,091, ,499, ,123, ,469,483 부산 16 36,037, ,335, ,500, ,201,000 울산 10 5,162, ,122, ,040, 소계 ,700, ,884, ,222, , ,813,183 시 ,822, ,753, ,692, ,173, ,782 군 4 656, , , 시 28 8,614, ,614, 군 19 4,733, ,733, 시 24 7,501, ,132, ,369, 군 6 1,638, ,638, 시 10 4,250, ,250, 군 12 3,264, ,706, ,645 시 32 23,594, ,466, ,011, ,116, 군 21 7,194, ,277, ,769, ,100 시 22 14,276, ,458, ,206, ,000 군 12 3,300, ,300, 시 53 37,495, ,298, ,483, ,760 군 20 6,886, ,129, ,629, ,000 시 57 27,504, ,039, ,314, , 군 21 6,135, ,135, 제주시 11 5,273, ,077, ,195, 소계 시 ,333, ,093, ,272, ,439, ,528,542 군 ,809, ,331, ,399, , ,745 계 ,143, ,424, ,671, ,685, ,361,287 총계 ,844, ,309, ,893, ,466, ,174,

137 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 3. 도시공원유형별사례조사 1) 도시지역권근린공원 면적 10만m2이상의도시지역권근린공원의경우, 분할하여조성중인경우가있어, 분할조성후잔여부지가행위특례의적용조건에부합하지에대한확인이필요함 도시지역권근린공원이개소수기준으로사유지 10만m2이상인도시공원의 90% 에달할정도로그수가많아적용대상규모에대한좀더체계적인조사와관리가필요하지만, 분할조성을통해일부조성이이루어진경우, 개발이용이한부지를우선적으로조성하기때문에잔여부지중개발가능성이높은경우는많지않을것임 도시지역권근린공원중 10만 ~100만m2규모와 100만m2이상인대상지사례를살펴보면다음과같음 [ 사례공원 ( 사유지면적 10 만 ~100 만m2 ) : 사상근린공원 ] 위치부산시사상구괘법동 지정현황지정일자 : 1972년 12월30일조성계획수립일자 : 2007년 8월15일면적총면적 : 633,179m2 - 기집행면적 : 26,628m2 ( 집행비용 1,000백만원, 시비 ) - 미집행면적 : 606,551m2 ( 국 공유지 329,275m2, 사유지, 277,276m2, 29,900백만원 ) 특 징 부산시미집행공원인사상공원은전, 답, 임야가혼재되어있는근린공원으로넓은면적및토지보상으로집행장애요인이되고있음 산에위치해있어산책로가잘꾸며져있어삼림욕및등산코스로이용 경부선철도사상역과지하철감전역과가까운거리에있으며인근에신라대학교및삼락수변공원등이있음 조성현황 그림 4-1. 사상공원위치도 그림 4-2. 공원내운동시설

138 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 [ 사례공원 ( 사유지면적 100 만m2초과 ) : 월평근린공원 ] 위치대전광역시서구의월평근린공원 면 적 기집행면적 : 604,164m2 (7,096백만원, 국비 : 산림청매입 ) 미집행면적 : 3,228,012m2 -국유지 42,892m2, 예상보상액 3,866백만원 -사유지 3,185,120m2, 예상보상액 287,056백만원 ) 내 용 재정여건 ( 토지매입 ) 의이유로집행이완전히이루어지지않음 정비계획및집행계획을수립완료 2) 대규모광역권근린공원 100만m2이상의광역권근린공원은면적이넓기때문에민간이전지역을한꺼번에조성하는경우보다는분할하여조성하는경우가대부분일것임 광역권근린공원을분할조성하는경우, 서로다른사업자에의한조성사업으로공원이분리되거나공원기능에미치는영향을최소화하기위한통합적개발계획수립등의조치가필요할것임 기타조성및관리주체가상이할경우의사업추진방안에대한검토도필요함 [ 사례공원 ( 광역권근린공원 ) : 지지대공원 ] 위 치 수원시장안구이목동산 26 지정현황 지정일자 : 1967년 7월3일 조성계획수립일도 : 2009년 4월24일 면 적 총 면 적 : 4,546,117m2 - 기집행면적 : 194,180m2 ( 전체면적의 4.2%, 시비 ) - 미집행면적 : 4,351,937m2 ( 국 공유지 1,033,718m2, 사유지, 3,318,219m2 ) 특 징 총보상규모가 1조원이상으로예상되고있는공원으로현실적으로공원조성에어려움이있음 주변주거단지와인접한공원으로미집행율이높지만행정의추진의지가있는공원임 조성현황 그림 4-3. 지지대공원위치도 그림 4-4. 지지대공원조감도

139 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 3) 대규모주제공원형공원 해안가나주변에관광자원을포함하고있는대규모공원의경우자원의성격과연계된개발이가능할것임 현재 10만m2이상의사유지를포함하고있는문화공원은 14개소, 평균규모가약 30만m2에달함 주제공원형공원은대상지규모가큰경우가많지만체육공원이나문화공원등주제에맞는공원조성이되기위해서는분할조성보다는대상지전체를조성하도록유도하는것이바람직할것임 주제공원형공원은공원시설의시설율제한이없고체육시설등공원의설치목적에맞는다양한시설의설치가가능하기때문에전체조성으로인한사업비부담을완화하기위해해당시설의운영등부대사업과연계추진하는방식등을검토할필요가있음 단, 체육공원의경우, 체육시설에대한수요가높기때문에민간개발의여력은크지않을것으로예상됨 그림 4-5. 울산체육공원 그림 4-6. 월랑체육공원

140 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 [ 사례공원 ( 대규모주제공원형공원 ) : 대왕암공원 ] 위치울산시동구일산동산 40 일대 지정현황지정일자 : 1976년 3월27일조성계획수립일도 : 2004년 10월21일면적총면적 : 942,000m2 ( 지정당시면적과소유현황 ) ( 국 공유지 519,885m2, 사유지 422,115m2 ) - 기집행면적 : 109,000m2 ( 조성비용 47,647백만원, 시비 구비 지방채 ) - 미집행면적 : 744,000m2 ( 국유지 460,623m2, 69,093백만원, 사유지, 283,377m2, 56,675백만원 ) 특 징 울산시미집행공원인대왕암공원은단계별추진조성계획수립중에있으며사업기간 : 02 ~ 20. '07년이후연차적사업추진중에있지만예산부족상태 관광객들의방문이많으며미집행공원이나산책로, 휴게시설, 운동시설등이잘갖추어져있음 주변주민들이공원에대한가치를높게평가하며대왕암외에도남근바위, 탕건바위, 자살바위, 처녀봉, 용굴등기암들과해송이어우러져있어관광자원으로의활용가능성높음 조성현황 그림 4-7. 지지대공원위치도 그림 4-8. 공원내기암및브릿지 그림 4-9. 자산공원 ( 여수시 ) 그림 도두봉공원 ( 제주도 ) 4) 기타 ( 구릉지형공원 ) 대규모도시공원은대부분구릉지형태로서민간이개발할만한가용지가충분치않은경우가많으며, 특히분할조성된공원의경우에는가용지위

141 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 주로우선조성이이루어지는것이일반적이기때문에잔여사유지중임야의비율은더욱클것임 구릉지형공원부지중개발이용이한평탄지위주로비공원시설을설치할경우, 공원용도부지는시민들의이용이곤란하고공원시설설치가어려운임야부지가될가능성이큼 경사가급한임야만을조성된공원은이용측면에서그기능을제대로할수없으며, 이러한조성방식은본행위특례의취지에도맞지않음 따라서향후공원으로이용되는부지의현황검토를통해공원이용및공원시설설치를위한평탄지가일정비율이상포함되도록하는등의대책필요 [ 사례공원 ( 구릉지형공원 ) : 초안산 근린공원 ] 관할 [ 노원구 ] [ 도봉구 ] 위치노원구월계동산 1 도봉구창동산 24 지정현황 지정일자 : 조성계획수립일자 : 면 적 총면적 : 950,643m2 ( 임야면적 : 950,634m2 ) 토지소유국유지 : 150,684 m2 (150 필지 ) 공유지 : 84,981 m2 (11 필지 ) 사유지 : 714,987 m2 (81 필지 ) 지정일자 : 조성계획수립일자 : 총면적 : 664,905 m2 ( 임야면적 : 634,480 m2 ) 국유지 : 25,406 m2 (21 필지 ) 공유지 : 272,962 m2 (94 필지 ) 사유지 : 366,537 m2 (107 필지 ) 사유지지목 임야 :98.0% 보상액 : 약 315 억원전답 :1.3% 보상액 : 약 12 억원대지등 :0.7% 보상액 : 약 15 억원 임야 :95.8% 보상액 : 약 384 억원전답과수원 :4.0% 보상액 : 약 33 억원대지 :0.2% 보상액 : 약 3 억원 특 징 초안산공원은 2개의관리청 ( 노원구 / 도봉구 ) 으로구분되어있는총면적 1,615,548m2, 임야면적 1,585,114m2 ( 전체공원면적의 98.1%) 인구릉지형광역권근린공원임 조성계획이수립되어있는부분미집행공원으로공유지는 12필지 357,943m2 ( 전체공원면적의 22.1%), 사유지는 188필지 1,081,524m2 ( 전체공원면적의 66.9%) 미집행사유지의지목을살펴보면임야면적 ( 노원구 98.0%, 도봉구 95.8%) 과전답이대부분을차지하며, 개발이용이한대지는 1% 에도미치치못하고있음

142 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 그림 초안산근린공원 ( 노원구 ) 의지목별분포도 그림 초안산근린공원토지소유현황도 4. 소결 행위특례지침작성에앞서지자체별로 2010년말기준으로작성된공원현황자료를수집하여도시공원지정현황을분석함 일몰제적용과관련하여장기미집행도시공원현황을토지소유유형별로정리한결과, 20년이상경과된장기미집행도시공원의 51.1% 인 338,128,839m2가민간이소유한토지인것으로나타남 행위특례적용대상파악을위해특례적용대상인공원면적 10만m2이상인도시공원규모를분석한결과, 총 810개, 363,678,732m2가해당하는것으로나타남 이를토지소유유형에따른조건을추가하여사유지면적이 10만m2인도시공원의규모를분석한결과총 637개소, 321,844,440m2 ( 평균면적 505,250m2 ) 인것으로조사되었으며지자체별면적현황과빈도는다음의그림과같음

143 Ⅳ 공 원 현 황 분 석 a. 도시공원면적 b. 도시공원수 그림 지자체별사유지면적 10 만m2이상도시공원현황

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145 도시공원부지에서 개발행위특례지침 ( 안 )

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147 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 Ⅴ. Ⅴ. 도시공원부지에서도시공원부지에서개발행위특례개발행위특례지침 ( 안 ) 지침 ( ) 1. 행위특례의개요및행위특례지침 ( 안 ) 의주요내용 1) 행위특례의개요 행위특례의이해 법제21조의2에의거하여, 민간공원추진자가도시계획시설사업자지정과실시계획의인가를받아도시공원을조성하고조성된공원면적의 70% 이상을공원관리청에기부채납하는경우, 해당도시공원부지의일부또는지하에비공원시설을설치할수있도록하는제도 용어정의및행위특례모식도 - 도시공원부지 : 도시공원으로지정된공원부지 - 특례사업부지 : 순수공원부지와비공원시설부지를포함한특례사업부지 - 순수공원부지 : 민간에의해조성된이후공원관리청에기부채납되는도시공원부지 - 비공원시설부지 : 행위특례에의해도시공원부지에설치되는비공원시설설치부지 - 면적을기준으로이들간의관계를정리하면 도시공원부지 특례사업부지 = 순수공원부지 + 비공원시설부지 a. 특례사업시행 b. 특례사업완료이후 그림 5-1. 행위특례에따른공원조성사업모식도

148 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 특례에의한공원조성사업의법적성격 특례에의한공원조성사업은 국토의계획및이용에관한법률 제2조에서정의한도시계획시설사업임 특례적용대상공원의조건및고려사항 법제21조의2에서정한 10만m2이상의도시공원이란미집행도시공원부지로서공원면적이 10만m2이상인경우를의미함 법에는면적기준만있지만일몰제에대비한미집행공원해소를목적으로본행위특례를적용할경우, 미집행공원에대한토지소유현황검토를통해국 공유지보다는사유지를대상으로한공원조성에비중을둘필요가있음 전체조성또는분할조성여부 행위특례에의한공원조성은비공원시설의설치로인해공원기능이저하될우려가있고특히공원조성을분할시행할경우, 더심각한문제가발생할수있기때문에행위특례적용은해당도시공원부지전체조성을원칙으로함 다만, 공원규모가커서전체조성이현실적으로어려울경우, 잔여부지면적이 10만m2이상일경우에한해분할조성 O 그림 5-2. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2이상일경우 ) 분할조성시민간공원추진자가전체공원부지중사업추진의편의와사업이익이높은부지를선택적으로조성하는것을방지하기위해분할조성하는

149 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 공원부지의토지소유조건을제한하는등의조치도고려할필요가있음 분할조성시전체공원기능에부합하는공원조성계획및비공원시설설치계획필요 잔여부지면적이 10만m2미만일경우에는잔여부지를특례사업면적에포함해야함 X O 그림 5-3. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2미만인경우 ) 분할조성으로인해해당공원부지의형상이 2개이상으로분리되지않아야함 X 그림 5-4. 분할조성으로인해공원부지형상분리금지 2) 행위특례지침 ( 안 ) 의주요내용 지침 ( 안 ) 작성의기본방향 민간참여에의한도시공원조성활성화

150 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 비공원시설이공원기능발휘에미치는부정적영향최소화및적정개발유도 협의기간최소화, 협약을통한행정지원등민간공원추진자의특례사업지원 특례사업추진절차및세부업무내용제공등을통한담당공무원의행정업무지원 민간공원추진자및민간공원추진예정자의조건 법제21조제1항 1호의민간공원추진자는 국토의계획및이용에관한법률 제86조제5항에따른도시계획시설사업시행자지정과동법제88조제2항에따른실시계획의인가를득한자를말함 단, 특례사업추진절차상사전협의부터협약체결등도시계획시설사업자지정과실계계획인가전단계에서특례사업을추진하고자하는자는 민간공원추진예정자 로구분함 민간공원추진예정자가민간공원추진자가되기위해서는도시계획시설사업사업자지정에앞서 국토의계획및이용에관한법률 시행령제96조제2항에서정한바와같이사업대상부지면적의 3분의 2 이상에해당하는토지를소유하고, 토지소유자총수의 2분의 1 이상에해당하는자의동의를얻어야함 민간과시장 군수간의공동시행 법제21조의2 제3항에의거하여민간공원추진자와특별시장 광역시장 도지사 시장또는군수 ( 이하 시장 군수 라한다 ) 는특례사업을공동시행할수있음 공동시행시시장 군수는행정적지원을주로담당하는것으로하며공동시행여부와사업분담내용은협약사항으로명시되어야함. 공동시행자간의주요사업분담내용은아래와같음 - 사업비 ( 단, 법제21조의2 제3항에따라토지매입비는민간이부담해야함 ) - 토지매수, 인 허가업무지원등행정업무 - 기타

151 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 비공원시설의종류및규모 비공원시설의종류및규모는 국토의계획및이용에관한법률 시행령제71조에서정한용도지역별건축물의용도및종류, 규모등의제한규정을준수해야함 비공원시설의종류및규모에대해서는도시계획위원회의심의를거쳐야최종확정되지만, 심의에따른사업계획수정등민간사업자의추가업무발생및비용낭비등을최소화하기위해해당지자체담당자와의사전협의, 관련위원회의자문을거치는것을권장함. 관련위원회심의에앞서자문을먼저거칠경우, 사업계획에위원회의의견을미리반영할수있어원활한사업추진에도움이될수있음 비공원시설에의한경관훼손및공원의본질적기능약화등에관한판단은지역별특수성을고려하여정하며, 최종결정은도시계획위원회에서하도록함 비공원시설의종류와규모를어느정도까지허용할것인지는지역별특수성으로인해물리적으로규정하기어렵기때문에적정수익율을보조자료로활용하도록함 도시공원부지지하의이용 행위특례의적용으로도시공원을기부채납하는때에는도시공원부지의지하에비공원시설을설치할수있음 비공원시설을도시공원부지의지하에설치하는경우에는해당용도지역에서설치가가능한건축물또는공작물에한하며, 지하시설의이용에불가피하게발생하는지상시설도지하시설의일부로인정가능 도시공원부지의지하에비공원시설을설치하는경우, 구분지상권을설정해야함. 이때구분지상권설정시기한은해당도시공원의존속기한까지하는것이바람직함

152 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 공원시설의설치면적 공원시설의설치면적은 해당공원관리청에기부채납되는공원부지 를기준으로법시행규칙별표 4의기준이내로적용함 공원시설의종류와설치면적이어느정도인지에따라총사업비의규모가달라지기때문에공원시설의종류와면적에대해서는법시행규칙별표 4 의기준범위내에서협약당사자들간의협상을통해협약으로그내용을정할필요가있음 단, 비공원시설의설치로인해공원내녹지면적의감소와공원시설설치에따른민간의과한비용부담을줄이기위해공원시설의설치면적은최소화하는것을권장함 비공원시설부지의녹지확보 비공원시설설치시법제14조 ( 도시공원또는녹지의확보 ) 및법시행규칙제5조 ( 도시공원또는녹지의확보기준 ) 의규정에따라비공원시설부지에대한별도의도시공원및녹지의확보하도록할수있음 - 참고로일본민설공원의경우, 민간적정개발위해공동주택건설을허용하면서공동주택단지내별도의녹지확보는면제함 부대사업의시행 민간공원추진자가특례사업을시행함에있어공원관리청에기부채납해야하는공원용지의조성비용이비공원시설부지에서의기대수익에비해커서사업추진이어려울경우, 부족한사업비보전을목적으로부대사업을함께시행할수있음 도시공원위원회와도시계획위원회의역할 도시공원위원회 : 순수공원부지 ( 추후공원관리청에기부채납되는공원부지 ) 의조성계획관련심의및자문 도시계획위원회 : 비공원시설의용도및규모, 설치위치의적정성, 도시관리계획변경여부에관한심의및자문

153 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 특례사업추진절차 특례사업추진절차는법제16조및제16조의2에서정한공원조성계획절차를기준으로하고비공원시설의종류및규모, 설치부지등에관한사항은협약으로정한내용을기준으로추진함 특례사업의추진절차는사전협의 ( 필요시 ), 특례사업제안, 타당성검토및협상등, 관련위원회심의, 협약체결및시행자지정, 사업시행, 공사완료및기부채납등의과정으로구성

154 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 ( 공공 민간 *) 사전협의 ( 필요시 ) ( 민간 ) 특례사업제안 ( 공공 ) 타당성검토 특례사업기본구상안에대한사전협의 ( 필요시 ) -사업수행필요성, 사업규모, 사업내용, 잔여부지적정성, 자금조달계획등 특례사업추진에관한양해각서체결 ( 필요시 ) 특례사업기본계획안, 도시계획시설사업신청서, 사업타당성검토서류일체제출 사업수행의필요성, 사업내용의적합성, 사업규모의적정성 ( 적정수익률 ) ( 공공 민간 ) 협상 ( 공공 ) 자문 ( 필요시 ) ( 공공 ) 의회심의 ( 필요시 ) ( 공공 ) 주민의견청취 ( 공공 ) 공원위원회및도시계획위원회심의 협상내용 : 개발이익총량, 수익용지활용방안, 건축계획, 이행담보방안, 등 자문내용 -도시계획위원회 : 도시관리계획변경관련사항 ( 도시관리계획변경여부, 비공원시설의종류 / 규모, 적정수익률, 비공원시설설치에따른주변영향, 용도변경등 ) -공원위원회 : 공원조성계획의내용, 공원녹지기본계획과의정합성등 의회심의 ( 필요시 ) 주민의견청취 협상이완료된제안서를대상으로심의 -도시계획위원회 : 도시관리계획변경관련사항, 공원외수익용지조성계획 -공원위원회 : 공원용지조성계획 ( 공공 민간 ) 협약체결 해당지자체와민간공원추진자간에특례사업의내용, 기부채납등에관한협약체결 ( 공공 ) 공원조성계획결정 ( 변경 ), 도시계획시설사업지정 고시, 실시계획인가및고시 공원조성계획결정 ( 변경 ) 도시공원시설사업지정및고시 실시계획인가및고시 ( 민간 ) 특례사업착수 공원용지, 공원외수익용지별순차적사업착수 ( 민간 ) 특례사업완료기부채납 ( 공원용지 ) ( 공공 ) 도시 군기본계획및관리계획변경 ( 필요시 ) 민간공원추진자에의한특례사업완료 ( 대상지전체또는공원용지부문기준 ) 공원용지기부채납 공원외수익용지에대해필요시해당도시공원에서해제 * 공공 은시장 군수를, 민간 은민간공원추진예정자를칭함 그림 5-5. 민간공원추진자에의한특례사업업무처리절차

155 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 사전협의 사전협의는민간공원추진예정자의업무편의를위한절차로서필수절차는아니지만특례사업에관한시장 군수와의사전의견조율단계로서본협상기간이 6개월로서비교적짧은기간임을감안할때, 완성도높은사업이되기위해서는충분한사전협의과정을거칠것을권장 사전협의시에는구상 ( 안 ) 수준의특례사업관련서류를작성하여이를토대로시장 군수와협의진행 특례사업의원활한추진을위해협약당사자간에사전협의내용을토대로양해각서 (MOU) 를체결하는것을권장함 사업제안 특례사업을하고자하는민간공원추진예정자는특례사업제안서를제출해야함 특례사업제안서는사전협의내용이반영된특례사업기본계획 ( 안 ) 과도시계획시설사업신청에필요한서류 ( 국토의계획및이용에관한법률 시행령제96조제1항각호에서정한사항이포함된도시계획시설사업신청서 ), 사업타당성평가서류등이포함되어야함 기본계획 ( 안 ) 및관련서류들은모두추후기부채납될순수공원용지에대한계획과비공원시설부지에대한계획으로구분하여작성하도록함 기본계획 ( 안 ) 등은도서의공신력확보를위해한국엔지니어링협회등록업체등에서작성한서류에한하고사업타당성평가에필요한감정평가서는국토해양부고시제 호 ( ) 부동산가격조사 평가를위한감정평가업자선정기준 제3조제4항의기준을충족하는기관에서작성한서류에한하도록하는등의장치가필요함 타당성검토 특례사업이무분별한개발수단으로전락하지않기위해서는협상에앞서사업의타당성에대한검토과정이필요하며주요기준으로는아래와같음 - 특례사업수행의필요성

156 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 - 상위계획과의부합여부 - 토지이용의합리성 - 순수공원부지및비공원시설부지에대한사업내용의적정성 - 비공원시설부지에대한도입시설규모의적정성, 공원기능과의상충문제와그대책 - 전체공원부지중일부분만을대상으로하는경우, 사업대상지위치및형상, 규모, 잔여부지의적정성 - 총사업비규모및예상수익률 : 비공원시설의허용규모를정하기위한보조자료 - 민간공원추진예정자의자금조달능력등사업수행능력 타당성검토는자체또는외부기관에의뢰하여검토할수있음 시장 군수는민간공원추진예정자가제출한제안서가타당성검토및협상을진행하기에미비하다고판단되는경우보완을요구할수있으며, 보완기간은전체협상기간에서제외하도록함 협상 타당성을검토한결과사업수행을할필요가있다고인정되면시장 군수와민간공원추진예정자는협상을통해구체적인사업내용결정 시장 군수와민간공원추진예정자간의주요협상내용은다음과같음 - 비공원시설의종류및규모, 개발밀도, 개발이익총량 - 도시공원부지의일부분만을대상으로하는경우사업대상지위치및형상, 규모 ( 잔여부지포함여부 ) - 건축물조성계획이있는경우, 건축물의높이등건축계획내용 - 협약당사자간의권리와의무사항 - 기부채납시기등기타 협상기한은협상지연으로인한민간공원추진예정자의손해를최소화하기위해타당성검토기간을포함하여총 6개월로제한하며, 서류보완시기등은기간산정에서제외하도록함 도시계획위원회및공원위원회등의심의를거치기에앞서, 협상과정에서아래사항에대해관련위원회의자문을얻는것을권장함. 이는관련위원회자문을통해심의과정에서사업내용이과도하게변경되는것을최소

157 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 화하고자하는조치임 - 도시계획위원회 : 해당부지의용도지역결정 (2개이상의용도지역에접한경우 ), 비공원시설의종류및규모, 비공원시설설치에따른주변영향, 총사업비대비적정수익률, 사업구역지정의적합성등특례사업에대한도시계획차원의검토사항 - 공원위원회 : 공원조성계획의내용, 공원녹지기본계획과의정합성, 도시공원조성관련사항 - 기타사업내용별로관련위원회자문권장 ( 예를들어, 건축계획이포함된경우, 건축위원회자문 ) 특례사업의시행여부를결정하기곤란하거나, 기타의회심의를거칠필요가경우지방의회심의를통해특례사업의시행여부를결정할수있음 시장 군수는협상결과가반영된특례사업계획 ( 안 ) 에대해법에서정한기간동안공고를통해주민의견청취과정을거쳐야함 도시계획위원회및공원위원회심의 협상이완료된특례사업제안서를대상으로아래의사항에대해관련위원회심의를거쳐야함 - 도시계획위원회 : 비공원시설부지조성계획관련사항, 도시공원해제등도시관리계획변경관련사항 - 공원위원회 : 기부채납예정인순수공원부지에대한공원조성계획관련사항 협약체결 협상결과와도시계획위원회및공원위원회심의내용이반영된최종사업내용에대해협약을체결하도록함. 관련위원회심의이후에협약을체결하도록한것은협약의주요쟁점인비공원시설의종류및규모나도시관리계획변경등이심의를통해서만결정이가능한사항이기때문으로심의과정에서그내용이변경될수있어심의를통과한이후에협약을체결하는것으로규정함 본단계에서는협약당사자간의권리와의무, 기부채납관련사항, 비공원시설의설치및관리, 공사관련사항, 협약의발효및종료, 자금조달, 분쟁의해결등관련법제도에서규정되어있지않은사항을중심으로협약

158 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 체결 업무편의를위해표준협약 ( 안 ) 을부록으로제시하였으며, 각지자체의특성과협약당사자간의요구에맞게협약내용을달리하여구성할수있음 공원조성계획의결정 ( 또는변경 ) 등 시장 군수는민간공원추진예정자와협약을체결한공원조성계획에대해공원조성절차에따라지체없이공원조성계획을입안 결정 ( 또는변경 ) 해야함 특례사업은도시계획시설사업이기때문에민간공원추진자가도시계획시설사업자지정을받아사업을시행하는것으로 국토의계획및이용에관한법률 시행령제96조제2항에따라사업부지의 3분의 2 이상소유, 토지소유자의 2분의 1 이상의동의를먼저얻어야함 특례사업의착수 특례사업은원칙적으로는단일사업이지만실제사업내용을살펴보면공원관리청에기부채납될순수공원부지에대한공원조성사업과민간소유의수익시설인비공원시설에관한수익사업으로구분할수있음 민간공원추진자의경우, 공원조성보다는수익사업이사업참여목적이기때문에비공원시설사업을우선시하고공원조성사업은미완성상태로지연될우려가있음 이러한문제를방지하기위해비공원시설부지에대한공사착수시점을공원관리청에기부채납될공원부지조성사업이일정수준진행된이후로제한하는등의조치를협약에포함시킬필요가있음 특례사업의관리및운영 특례사업은 10만m2이상의부지를대상으로하는대규모사업으로사업이행에대한보증장치필요 비공원시설은민간공원추진자소유이기때문에그에대한사업이행보증은생략할수있으며, 공원관리청에기부채납될공원부지에대한이행보증은필수사항임

159 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 특례사업은토지매입비등초기사업비부담이크기때문에사업자의부담을덜기위해사업이행정도에따라사업이행보증금의즉각적반환장치고려필요 특례사업이행과관련하여민간공원추진자가법에서정한사항뿐만아니라협약내용을충실히이행하지않을경우의조치필요 협약체결이후주변여건변화로사업비용의증감, 사업기간이나사업내용의변화가불가피할경우협약변경이가능하지만사업내용을변경하는경우에는관련위원회심의등의절차를거쳐야함 공원부지의기부채납 향후도시공원용도로이용될순수공원부지에대한조성사업이완료되면해당공원부지를공원관리청에기부채납해야하며, 그구체적인사항은협약으로정하도록함 단, 현재미집행도시공원의상당수는임야로서개발가능토지의비율이크지않은편인데, 개발가능토지에비공원시설을설치하고, 경사가급한임야를도시공원으로기부채납할경우, 도시공원으로서의역할을제대로할수없을것이며, 이는민간참여를통한공원조성이라는취지에도부합하지않는다고할수있을것임 따라서, 기부채납되는순수공원부지가평탄지등을일부포함하는등의조치도고려해볼필요가있음 3) 표준협약 ( 안 ) 의주요내용 순수공원부지의기부채납에관한사항, 공동시행합의내용, 비공원시설의세부종류와규모, 위치등관련법규에서제한하지않는사항에대해서는해당내용을협약당사자가협약을체결할필요가있음 이에특례사업시협의해야할사항들을위주로표준협약 ( 안 ) 을제시함. 단, 표준협약 ( 안 ) 은강제사항이아니며협약당사자간의협상내용에따라그내용과구성을달리할수있음 협약으로정할주요내용을정리하면다음과같음

160 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 - 협약당사자간의권리와의무 - 공사이행을위한조치 - 협약의발효와종료 - 순수공원부지와비공원시설부지별착수시기조절여부 - 비공원시설의세부종류및규모, 위치 - 기부채납대상부지및시설물내용, 기부채납시기 - 비공원시설부지에대한도시공원해제관련사항 - 공동시행시협약당사자간의업무분담내용 - 기타사항등

161 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 2. 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침과표준협약 4) 제 1 장총칙 제 1 절목적 이지침은 도시공원및녹지등에관한법률 제 21 조의 2 ( 도시공원부지에서개발행위등에관한특례 ) 에따른도시공원 조성에관한절차등을정하는데그목적이있다. 제 2 절정의 이지침에서사용하는용어의정의는다음과같다. (1) 도시공원 이란 도시공원및녹지등에관한법률 ( 이하 법 이라한다 ) 제2조제3호에따른도시공원을말한다. (2) 공원시설 이란법제2조제4호에따른공원시설을말한다. (3) 비공원시설 이란법제2조제 4호에해당되지아니하는시설로서법제21 조의2에따라설치하는시설을말한다. (4) 민간공원추진자 란특례사업을위하여 국토의계획및이용에관한법률 제86조제 5항에따른도시계획시설사업의시행자지정을받은자를말한다. 4) 국토해양부훈령제 호로제정된최종지침과표준협약임

162 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 (5) 특례사업 란법제 21 조의 2 의도시공원부지에서개발행위등에 관한특례 ( 이하 행위특례 라한다 ) 에따라민간공원추진자가 도시공원조성및비공원시설을설치하는사업을말한다. 제 3 절 적용범위및다른규정과의관계 이지침은법제 21 조의 2 의도시공원부지에서행위특례에따라 공원시설및비공원시설을설치하고자하는경우에적용한다 특별시장 광역시장 특별자치도지사 시장또는군수 ( 이하 시장 군수 라한다 ) 는행위특례의효율적인추진을위하여법및이지침에서정하지아니한사항에대하여는별도의지침을마련하여운용할수있다. 제 2 장행위특례적용의일반기준 제 1 절기본방향 시장 군수는법제 21 조의 2 에따라민간자본으로조성되는도시 공원조성사업에인센티브를제공하여도시공원조성을촉진함으 로써도시민의삶의질향상에이바지한다 법제 21 조의 2 에따라조성되는도시공원은공공기여와비공원 시설의설치를통한인센티브가적정하게유지되도록하여야한 다

163 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 시장 군수와민간공원추진자는각단계별로관련법령및지 침을준수하여특례사업을적정하게추진하여야한다. 제 2 절행위특례적용 행위특례를적용할수있는도시공원의면적은 10 만제곱미터 이상으로한다 행위특례는도시공원전체를조성할때적용하는것을원칙으로한다. 다만, 시장 군수는필요한경우에는도시공원을 10만제곱미터이상 ( 국 공유지제외 ) 으로분할하여행위특례를적용하여조성할수있다. 이경우분할후잔여면적이 10만제곱미터미만인때에는행위특례를적용할수없다. 제 3 절비공원시설의종류및규모 특례사업에따라설치할수있는비공원시설은 국토의계획 및이용에관한법률시행령 제 71 조에서규정하는용도지역안 에서의건축제한에따른다 비공원시설은해당용도지역에서설치가가능하거나인접한용도지역에서설치가가능한시설로서해당지방도시계획위원회의심의를거친건축물또는공작물 ( 도시공원부지의지하에설치하는경우에는해당용도지역에서설치가가능한건축물또는공작물 ) 에한한다

164 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 시장 군수는도시공원과인접한용도지역이 2개이상인경우에는인접한용도지역중에서공원시설이아닌시설을설치할수있는용도지역을해당지방도시계획위원회의심의를통해결정한다. 제 1 절특례사업의절차 제 3 장특례사업시행절차 특례사업의시행절차는다음과같다

165 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 사전협의 ( 필요시 ) 특례사업 제안 타당성검토협상도시공원위원회 지방도시계획위원회자문 ( 필요시 ) 지방의회자문 ( 필요시 ) 도시공원위원회 지방도시계획위원회심의 협약체결시행자지정 공원조성계획 ( 변경 ) 결정 실시계획작성실시계획인가 고시 사업시행 준공검사 공사완료 기부채납 공고 제 2 절사전협의 법제 21 조의 2 에따라민간공원을조성하고자하는자 ( 이하 민 간공원추진예정자 라한다 ) 는특례사업의원활한추진을위하여 시장 군수에게사전협의를요청할수있다

166 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 시장 군수와민간공원추진예정자간의사전협의내용은특례사 업의필요성, 사업계획, 제안서제출시기등특례사업을위하여 필요한사항으로한다 시장 군수는사전협의시필요한경우에는도시공원위원회, 지방도시계획위원회등에자문을요청할수있다 시장 군수는민간공원추진예정자와사전협의한사항에대하여 양해각서 (MOU) 를체결할수있다. 제 3 절제안서제출 민간공원추진예정자는행위특례에따라특례사업을하고자하는 경우에는시장 군수에게제안서를제출하여야한다 제안서에는다음각호의사항이포함되어야한다. (1) 사업의종류및명칭 (2) 사업시행자의성명및주소 ( 법인인경우에는법인의명칭및소재지와대표자의성명및주소 ) (3) 토지또는건물의소재지 지번 지목및면적, 소유권과소유권외의권리의명세및그소유자 권리자의성명 주소 (4) 사업의착수예정일및준공예정일 (5) 사업의총비용 ( 별표 1), 사업의총수익 ( 별표 2), 자금조달계획

167 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 ( 투자계획및재원조달방안포함 ) (6) 전체공원부지 ( 공원시설, 비공원시설부지포함 ) 에대한공원조성계획 ( 가 ) 공원조성의개발목표및개발방향 ( 나 ) 자연 인문 관광환경에대한조사및분석자료 ( 다 ) 공원조성에따른토지의이용, 동선 ( 動線 ), 공원시설의배치, 상수도 하수도 쓰레기처리장 주차장등의기반시설, 조경및식재등에대한부문별계획 ( 라 ) 공원조성에따른영향및효과 (7) 부동산가격공시및감정평가에관한법률 에의한 2인이상의감정평가업자가평가한토지등의평가서 ( 공원시설과비공원시설을구분평가 ) (8) 전문기관에서타당성조사등을감안하여작성한공원시설과비공원시설의규모, 배치, 형태, 공사기간, 개략공사비, 기본설계도서등비용평가에필요한자료 (9) 전문기관에서작성한비공원시설의분양 ( 매각 ) 등수익평가에필요한자료 (10) 기타특례사업추진을위하여필요한사항 제 4 절협상 시장 군수는민간공원추진예정자가제안한특례사업에대하여 협상할수있다 협상기간은 6 개월로하며협상이종료된때에는지체없이제

168 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 안의수용여부를민간공원추진예정자에게통보하여야한다 시장 군수는제안의적정성검토를위하여전문기관에검증을 의뢰할수있다 시장 군수는제안에대하여필요한경우에는지방의회, 도시 공원위원회및지방도시계획위원회등에자문을요청할수있다. 제 5 절도시공원위원회및지방도시계획위원회심의 도시공원위원회는공원시설등공원조성에관한사항에대하여 심의한다 지방도시계획위원회는비공원시설의종류및규모, 비공원시설을 설치할공원부지의용도지역, 기타시장 군수가심의를요청한 사항에대하여심의한다

169 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 제 6 절협약및시행자지정 시장 군수는민간공원추진예정자와협상이완료된때에는법 제 21 조의 2 제 8 항에따른협약 ( 이하 협약 이라한다 ) 을체결하여야 한다 시장 군수와민간공원추진예정자가협약을체결할때에는특례사업의효율적인추진을위하여법제21조제1항에따른시행자지정을동시에하여야한다 협약사항은다음각호와같다. (1) 사업의개요 (2) 사업의종류및규모 (3) 협약당사자의권리 의무 (4) 기부채납에관한사항 (5) 사업의관리에관한사항 (6) 시장 군수의지원에관한사항 (7) 협약당사자의귀책사유및처리에관한사항 (8) 협약의종료에관한사항 (9) 권리의처분에관한사항 (10) 분쟁의해결에관한사항 (11) 협약의변경, 협약의효력 (12) 기타행위특례시행을위하여필요한사항 시장 군수와민간공원추진예정자는협의에의하여 의

170 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 협약사항의항목을조정할수있다. 제 7 절공원조성계획의입안 결정 ( 또는변경 ) 시장 군수는민간공원추진예정자와협약을체결한때에는지체 없이공원조성계획을입안하고법제 16 조의 2 에따라공원조성계 획을결정 ( 또는변경 ) 하여야한다. 제 8 절실시계획작성등 민간공원추진자는 국토의계획및이용에관한법률 제 88 조 제 1 항에따라도시계획시설사업에관한실시계획 ( 이하 실시계 획 이라한다 ) 을작성하여야한다 시장 군수는 국토의계획및이용에관한법률 제88조제3항에따라실시계획을인가하려면같은법제90조에따라그사실을공고하고, 관계서류의사본을 20일이상일반이열람할수있도록하여야한다 시장 군수는공고및공람등의절차가완료된때에는 국토의 계획및이용에관한법률 제 88 조제 3 항에따라실시계획을인가 하여야한다 시장 군수는 국토의계획및이용에관한법률 제 91 조에따 라실시계획을인가한경우에는그내용을고시하여야한다

171 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 민간공원추진자는 국토의계획및이용에관한법률 제 98 조 제 1 항에따라도시계획시설사업의공사를마친때에는공사완료 보고서를작성하여시장 군수의준공검사를받아야한다 시장 군수는공사완료보고서를받으면지체없이준공검사를 하여야한다 시장 군수는준공검사를한결과실시계획대로완료되었다고 인정되는경우에는민간공원추진자에게준공검사증명서를발급 하고공사완료공고를하여야한다. 제 4 장특례사업의관리및운영 제1절사업이행의보증 시장 군수는특례사업의적기시공을도모하고민간공원추진자가시공중에사업을포기하는사례를방지하기위해민간공원추진자가아닌제3자에게연대보증을하게하거나민간공원추진자로부터일정액의계약보증금납부또는공사이행보증서제출등의방법으로사업이행보증을받아야한다 시장 군수는수년에걸쳐단계별로구분하여시행하는대규모 사업등의경우에는각단계에따라사업이행보증을분리하여 받을수있다

172 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 2 절사업시행자의지정취소등 시장 군수는협약에서정한사유가발생한때에는민간공원추 진자에대하여사업시행자지정의취소및협약의해지등필요 한조치를취할수있다 법제21조제1항에따라시행자로지정받은민간공원추진자는지정받은날부터 1년이내에실시계획의인가를신청 ( 협약서에실시계획의인가신청기간에대하여별도로규정한경우에는그에따른다 ) 하여야하며, 이기간내에실시계획의인가를신청하지아니한때에는시장 군수는시행자지정을취소할수있다. 다만, 시장 군수가불가피하다고인정하는경우에는 6개월의범위안에서 1회에한하여그기간을연장할수있다. 제 3 절협약의변경 협약당사자인시장 군수와민간공원추진자는협약체결후제반사정의변경으로인하여다음각호의사유로협약을변경할필요가있는경우상대방에게협약의변경을제안할수있고, 이경우협약당사자는협약의변경여부에관하여성실하게협의하여야한다. (1) 사업기간의변경 (2) 공원시설 비공원시설의종류및규모의변경 (3) 시장 군수또는민간공원추진자가협약의변경이필요하다고인정하는경우

173 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 협약당사자인시장 군수와민간공원추진자는 4-3-1에따라협약을변경하는경우에는도시공원위원회, 지방도시계획위원회중에그변경되는내용과관련되는위원회의심의를거쳐협약을변경할수있다. 제 4 절기부채납 민간공원추진자는 국유재산법, 공유재산및물품관리법 등 관련법규에따라특례사업으로조성된공원시설을시장 군수에 기부채납하여야한다 기부채납시기등은협약에서정한바에따른다. 이경우분양 건축물은분양전에, 그외의경우에는사용승인전에기부채납을 하여야한다. 제 5 절도시관리계획의변경 시장 군수는비공원시설의부지에대하여협약에서정한바에 따라해당도시공원에서해제하는등도시관리계획변경절차를 이행하여야한다 도시관리계획의변경은특례사업이준공되어기부채납이완료 된후에민간공원추진자의신청또는시장 군수의직권으로입 안하여야한다

174 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구

175 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 별표 1 본사업의총비용 1. 사업토지가격 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 ㅇ공원시설토지가격 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 위치 소유자 필지수 면적 감정평가가격 ㅇㅇ시 ㅇㅇ인 ㅇㅇ필지 ㅇㅇㅇm2 ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 ㅇㅇ동 ㅇ비공원시설토지가격 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 위치 소유자 필지수 면적 감정평가가격 ㅇㅇ시 ㅇㅇ인 ㅇㅇ필지 ㅇㅇㅇm2 ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 ㅇㅇ동 2. 공원시설사업비 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 구분 시설내용 부지면적 시설면적 ( m2 ) 시설면적 사업비 총계 도로및광장 조경시설 휴양시설 유희시설 운동시설 교양시설 편익시설공원관리시설그밖의시설 3. 비공원시설사업비 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 ㅇ조사비, 설계비, 공사비, 부대비, 제세공과금등의비용을구분작성

176 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 4. 총계 (1+2+3) : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 비고 : 총비용산출세부내역서 ( 감정평가서, 공원시설 비공원시설사업비내역등 ) 첨부 별표 2 본사업의총수익 1. 건축물의종류별 (1) 비공원시설분양 ( 매각 ) 수입 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 2. 건축물의종류별 (2) 비공원시설분양 ( 매각 ) 수입 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 3. 건축물의종류별 (3) 비공원시설분양 ( 매각 ) 수입 : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 4. 총계 (1+2+3) : ㅇㅇㅇ. ㅇ억원 비고 : 총수익은비공원시설종류 규모등에따라적정하게작성한다

177 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 부록 도시공원부지에서개발행위특례에관한 표준협약 ( 안 ) ㅇㅇ시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자는도시공원부지에서개발행위특례적용을 통한ㅇㅇ도시공원조성사업을추진하여도시민의삶의질을향상한다. ㅇㅇ시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자는이사업의공공성을깊이인식하고상호 신뢰의바탕위에서성공적으로사업이추진될수있도록최선을다할것을다짐 하면서본사업의시행에관하여다음과같이합의한다. 제 1 장총칙 제 1 조 ( 협약의목적및사업의개요 ) 1 이협약은 도시공원및녹지등에관한법률 ( 이하 법 이라한다 ) 제21조및제21조의2에따라도시공원부지에서개발행위등에관한특례 ( 이하 행위특례 라한다 ) 를적용하여사업을추진함에있어시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자간에필요한사항을정함을목적으로한다. 2 이사업의종류및규모등은별표 1( 본사업의개요 ) 과같다. 제 2 조 ( 사업비의부담 ) 이사업에소요되는비용은민간공원추진자가부담한다

178 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 3 조 ( 용어의정의 ) 이협약에서사용하는용어의정의는다음과같다. 1 도시공원 이라함은법제2조제3호에따른도시공원을말한다. 2 공원시설 이라함은법제2조제4호에따른공원시설을말한다. 3 비공원시설 이라함은공원시설에해당되지아니하는시설로서법제21 조의2에따라설치하는시설을말한다. 4 민간공원추진자 라함은특례사업을위하여 국토의계획및이용에관한법률 제86조제5 항에따른도시계획시설사업의시행자지정을받은자를말한다. 5 협약당사자라함은시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자를말한다. 제 4 조 ( 협약의해석 ) 이협약을해석할때상호간에견해가다르거나이협약서에규정되지아니한 사항에대하여는협약당사자가서로협의하여결정하도록한다. 제 2 장협약당사자의권리 의무에관한사항 제 5 조 ( 민간공원추진자의권리 ) 1 시장 ( 군수 ) 은민간공원추진자에게이협약에따라사업을할수있는자격또는권한과권리를설정 부여한다. 2 민간공원추진자가이협약을위반하는경우와이협약및관련법령에서달리정하는경우를제외하고는시장 ( 군수 ) 은이사업기간동안제1항에따른민간공원추진자의자격, 권한및권리를철회, 취소, 박탈또는변경할수없다. 제 6 조 ( 민간공원추진자의의무 )

179 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 1 민간공원추진자는이사업과관련된제반법령등을준수하고이협약에서정한바를성실히이행하여야할책무를지며, 이사업이성공적으로추진되도록성실히노력하여야한다. 2 민간공원추진자는이협약에따라도시공원의조성, 비공원시설의설치, 기타이협약의이행등에대하여책임을지며이협약에서규정한위험을부담한다. 3 민간공원추진자는이협약에달리규정하는경우를제외하고, 이사업을본협약에따라자신의위험과비용으로수행하여야한다. 제 7 조 ( 협약의성실이행 ) 1 협약당사자는이협약에따른권리의행사와의무의이행을신의에따라성실히이행하여야한다. 2 민간공원추진자는이사업과관련된제반법령등을준수하고, 시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자가사업을원활히시행할수있도록적극협력한다. 제 3 장기부채납에관한사항 제 8 조 ( 기부채납의대상 ) 민간공원추진자는공사가완료된때에는행위특례로조성된도시공원부지및 공원시설등을시장 ( 군수 ) 에게기부채납하여야한다. 제 9 조 ( 기부채납의시기 ) 민간공원추진자는기부채납대상이되는부분의사업이완료됨과동시에대 상토지및시설물의소유권을무상으로시장 ( 군수 ) 에게이전하여야한다. 제 10 조 ( 기부채납의조건 ) 민간공원추진자는국유재산법, 공유재산및물품관리법등관련법규에적합

180 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 하도록도시공원을기부채납하여야한다. 제 4 장사업의관리에관한사항 제 11 조 ( 설계 인허가등 ) 1 민간공원추진자는실시계획인가신청시에본협약, 관련법령등에따라본사업에대한실시설계를수행하여제출하여야한다. 2 제1항에따라실시설계를수행함에있어서각종인ㆍ허가및협의가필요한경우민간공원추진자는자신의책임과비용으로시장 ( 군수 ) 과협의하여처리하여야한다. 제 12 조 ( 실시계획인가 ) 1 시행자로지정받은민간공원추진자는지정받은날부터 1년이내에국토의계획및이용에관한법률제88조제2항에의한실시계획의인가를시장 ( 군수 ) 에게신청하여야한다. 단, 시장 ( 군수 ) 이불가피하다고인정하는경우 6개월의범위내에서 1회에한하여그기간을연장할수있다. 2 제1항에따른실시계획인가신청이있는경우시장 ( 군수 ) 은본협약, 시장 ( 군수 ) 과민간공원추진자간에합의한결과가반영되었는지의여부를확인한후특별한사정이있는경우를제외하고는제1항에따른실시계획인가신청일로부터 2개월이내에실시계획을인가해야한다. 3 민간공원추진자는실시계획내용에대한보완을요청받은경우에는보완요구를받은날로부터 14일이내에보완자료를제출해야한다. 4 민간공원추진자의귀책사유로제1항내지제3항의규정을위반할경우민간공원추진자지정을취소할수있다. 5 제2항에의하여시장 ( 군수 ) 이실시계획을인가하는경우에도, 실시계획의시행책임은민간공원추진자에게있으며시장 ( 군수 ) 에게이전되지않는다. 제 13 조 ( 공사기간 )

181 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 1 본사업의공사기간은공사착수일로부터ㅇㅇ개월로한다. 3 시장 ( 군수 ) 의귀책사유, 불가항력사유, 기타시장 ( 군수 ) 이인정하는사유로인하여민간공원추진자가공사의착수시기또는공사기간의연장을요청하고시장 ( 군수 ) 이이를인정하는경우제1항의공사의착수시기또는공사기간을조정할수있다. 제 14 조 ( 공사의착수 ) 1 민간공원추진자는공사에수반되는각종인 허가신청관련업무를적기에완료하여본사업의공사에지장이없도록하여야한다. 2 본협약에달리정함이없는한, 민간공원추진자는실시계획의인가를받은후 90일이내에공사에착수하고시장 ( 군수 ) 에게통보하여야하며, 인가된실시계획의내용및실시계획에서정한공정계획에따라본사업의공사를수행하여야한다. 3 본사업의공사는공원시설의공사를우선착수 ( 착공 ) 하고, 공원시설공사의추진경과에따라비공원시설공사를착수 ( 착공 ) 한다 4 민간공원추진자가정당한사유없이공사착수일로부터 12개월이지나도록실시계획및본협약에따른본사업의공사를착수하지아니하는경우시장 ( 군수 ) 은본협약을해지하고협약에따라민간공원추진자지정을취소할수있다. 제 15 조 ( 공정관리 ) 1 민간공원추진자는본협약및실시계획에따라공정계획을수립하고, 진도율및기성관리등공정이적절히관리되도록하여야한다. 2 민간공원추진자는매월및매분기별로시장 ( 군수 ) 에게제1항에따른공정관리와관련하여공사감리자가확인한공사추진현황을서면으로보고하여야한다. 3 민간공원추진자는매년 11월말까지공사감리자가확인한본사업공사의전체공정및차기년도예정공정표를작성하여시장 ( 군수 ) 에게제출하여야한다. 4 민간공원추진자는실시계획에서정한공정계획과공사착수일로부터분기별단

182 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 위를기준으로하여실적누계공정률이누계계획공정률대비 90% 미만인경우부진공정만회대책을수립하여공사감리자의확인을거쳐시장 ( 군수 ) 에게제출하고정상적으로공정이추진되도록하여야한다. 5 실시계획에서정한공정계획의조정이불가피한경우공정계획은시장 ( 군수 ) 의승인을받아조정된다. 제 16 조 ( 사업이행보증금 ) 1 민간공원추진자는본협약에따른사업이행을보증하기위하여민간공원추진자지정일로부터 30일이내에공원시설사업비 ( 공원시설부지조성비포함 ) 의 10% 에해당하는보증금을현금으로납부하거나보증금에준하는본사업시행에대한지급보증서로서지방계약법시행령제37조제2항에서규정하는기관의지급보증서또는사업이행보증보험증권을시장 ( 군수 ) 에게제출하여야한다. 다만, 시장 ( 군수 ) 은특별한사유가있는경우, 90일의범위내에서동납부또는제출기한을연장해줄수있다. 2 시장 ( 군수 ) 의귀책사유또는불가항력사유로본협약이중도해지되거나본사업에대한준공확인필증이교부되는경우, 시장 ( 군수 ) 은제1항에따라제공된현금, 사업이행보증보험증권또는지급보증서를민간공원추진자에게반환하기로한다. 3 민간공원추진자의귀책사유로시장 ( 군수 ) 이본협약을중도해지할경우사업이행보증금은시장 ( 군수 ) 에게귀속되며, 민간공원추진자가사업이행보증보험증권 ( 또는지급보증서 ) 을제출한경우그조건에따라시장 ( 군수 ) 은보험금 ( 또는보증금 ) 의지급을청구할수있다. 4 제1항의사업이행보증금대상금액이증액된경우에는그날로부터 15일이내에증액된대상금액에해당하는이행보증금을추가로제1항이정하는방법에따라시장 ( 군수 ) 에게납부하거나, 기제공된지급보증서또는보험증권을대체하여시장 ( 군수 ) 에게제공하여야한다. 5 시장 ( 군수 ) 은민간공원추진자가본사업을준공하지못하여본사업을수행할수없다고판단하는경우본협약을해지하거나민간공원추진자지정의취소등필요한처분을할수있다. 이경우사업이행보증금은시장 ( 군수 ) 에게귀속

183 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 되며, 민간공원추진자가사업이행보증보험증권 ( 또는지급보증서 ) 을제출한경 우그조건에따라시장 ( 군수 ) 은보험금 ( 또는보증금 ) 의지급을청구한다. 제 17 조 ( 시장 군수의감독 ) 1 시장 ( 군수 ) 은관련법령등에서정한바에따라부실시공방지, 공사의원활한시행또는사업의정상적인운영을위하여민간공원추진자의자유로운경영활동을저해하지않는범위안에서본사업과관련된민간공원추진자의업무를감독하고감독상필요한명령을할수있다. 2 민간공원추진자는본사업의건설상황, 품질관리등에대하여매월 1회이상 (1 0일이내 ) 시장 ( 군수 ) 에게설명하여야한다. 3 민간공원추진자는건설기간동안에본사업이본협약및실시계획에따라건설되고있다는것을확인하기위해일정시기에본사업에대한검사를실시하여그결과를시장 ( 군수 ) 에게보고하여야한다. 4 제3항의검사를실시하기이전에민간공원추진자는검사의방법, 내용, 시기에대해시장 ( 군수 ) 의승인을얻어야한다. 5 제3항의검사의결과, 본사업이본협약및실시계획에따라건설되지않았다고시장 ( 군수 ) 이판단할경우, 시장 ( 군수 ) 은민간공원추진자에게그시정을요구할수있으며민간공원추진자는자신의책임과비용으로이를시정하여야한다. 6 제1항내지제5항에소요되는비용중시장 ( 군수 ) 의감독과관련하여발생하는비용은시장 ( 군수 ) 이, 민간공원추진자의조사및시정을위해소요되는비용은민간공원추진자가각각부담한다. 다만, 시장 ( 군수 ) 이제21조 ( 민간공원추진자의귀책사유및처리 ) 에서정한민간공원추진자의귀책사유로인하여통상적인범위를넘어서는업무감독이필요하고이를위해위탁등을통해전문가 ( 전문기관 ) 등의조력을받게되는경우이로인한모든비용은민간공원추진자가부담하기로한다. 제 5 장시장 ( 군수 ) 의지원에관한사항

184 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 제 18 조 ( 행정적지원 ) 1 사업과관련된인ㆍ허가등은민간공원추진자가추진하며시장 ( 군수 ) 은필요한경우이에협조한다. 2 민간공원추진자는제1항의규정에의한시장 ( 군수 ) 의인 허가등행정지원의결과와상관없이민간공원추진자의의무인사항에대하여는면책되지않는다. 3 민간공원추진예정자는공원시설및비공원시설부지의토지등 ( 토지, 물건및권리를포함한다 ) 에대한매수업무 지장물처리업무, 손실보상업무및이주대책의수립시행업무등을시장 ( 군수 ) 에게위탁하여처리한다. 제 19 조 ( 도시관리계획의변경 ) 시장 ( 군수 ) 은민간공원추진자의요청또는직권으로사업이완료된후에비공 원시설부지에대하여도시공원에서해제하는등도시관리계획변경을추진한다 제 6 장 위험분담에관한사항 제 20 조 ( 위험배분의원칙 ) 1 본사업과관련하여발생하거나발생할우려가있는위험은당해위험에대한귀책당사자가부담하는것으로한다. 2 불가항력사유로인한위험의경우일차적으로는관련보험으로처리하기로하며, 보험으로처리되지아니하는부분에대하여는본협약에따라각각의분담비율을정하기로한다. 제 21 조 ( 민간공원추진자의귀책사유및처리 ) 1 다음각호의사유들은본협약의해석에있어민간공원추진자의귀책사유로 보나, 이들사유에한정되지않는다. 1. 민간공원추진자가법령또는본협약에정한사항들을중대하게위반한경우

185 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 2. 본사업시설에대한중대한부실시공으로인하여사업의계속적추진이공공의이익에부합하지않는다고판단되는경우 3. 민간공원추진자에대하여법원의확정판결에의한파산선고가있는경우 4. 민간공원추진자가주주총회의결의에의하여해산및청산을결정한경우 ( 합병을위한경우는예외로한다.) 5. 시장 ( 군수 ) 의귀책사유나불가항력적사유이외의사유로본사업의수행이불가능하다고인정되는경우 6. 실시계획인가후 90일이내에정당한사유없이공사에착수하지아니하거나공사착수후사업시행을지연또는기피하여사업의계속적시행이불가능하다고인정되는경우 7. 제12조 ( 실시계획의인가 ) 제1항에서정한기간내에실시계획인가신청을하지않는경우 2 제1항에정한사유가발생하는경우이로인한민간공원추진자의추가비용이나수익손실에대하여는민간공원추진자의책임으로한다 제 22 조 ( 시장 군수의귀책사유및처리 ) 1 다음각호의사유들은본협약의해석에있어시장 ( 군수 ) 의귀책사유로보나, 이들사유에한정되지않는다. 1. 민간공원추진자귀책사유나불가항력사유에의하지아니하고시장 ( 군수 ) 이본사업을취소한경우 2. 본사업의실시계획인가및변경과관련된인허가협의의무를포함한행정처리지연등본협약및관련법령에정한시장 ( 군수 ) 의명시적의무사항을정당한이유없이불이행하거나위반하는경우 2 제1항에정한사유가발생하는경우시장 ( 군수 ) 은건설기간중그로인한치유및회복에필요한기간만큼공사착수시기를연기하거나공사기간을연장하며민간공원추진자에게실제발생한비용에대하여민간공원추진자에게보상하도록한다. 제 23 조 ( 불가항력사유및처리 )

186 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 1 사업기간중본협약의해석에있어불가항력사유는다음각호와같다. 1. 지진, 홍수, 해일, 화재, 화산폭발, 산사태, 태풍등자연재해 2. 전쟁또는사변, 적국의침공행위기타이에준하는사유 3. 핵폐기물, 화학또는방사능에의한부지의오염 4. 폭동, 테러 5. 기타이와준하는사유 2 사업기간중불가항력사유가발생하여공사착수가방해를받거나공사가중단된경우해당사유치유에소요된기간만큼공사착수시기를연기하거나공사기간을연장한다. 3 협약당사자는불가항력사유가발생하는경우즉시그피해에대하여논의하고그피해를최소화하고치유하기위한합리적인노력을기울여야하며본사업의원활한관리및운영을위한효과적인방안을모색하여야한다. 제 7 장협약의종료 제 24 조 ( 기간만료로인한협약의종료 ) 본협약은중도해지되지않는한, 사업이완료된시점에종료되며사업의완 료시점은협약당사자가정한다. 제 25 조 ( 중도해지로인한협약의종료 ) 1 시장 ( 군수 ) 에의한해지 - 제21조 ( 민간공원추진자의귀책사유및그처리 ) 에정한민간공원추진자의귀책사유가발생하는경우시장 ( 군수 ) 은본조에따라민간공원추진자에게서면으로통지함으로써본협약을해지하고민간공원추진자지정의취소또는관리운영권의말소등기타필요한처분을할수있다. 2 민간공원추진자에의한해지 - 다음각호의경우민간공원추진자는본조에따라시장 ( 군수 ) 에게서면으로통지함으로써본협약을해지할수있다. 1. 제22조 ( 시장 군수의귀책사유및그처리 ) 제1항제1호의사유가발생하는

187 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 경우 2. 제22조 ( 시장 군수의귀책사유및그처리 ) 제1항제2호의사유가발생하여본사업의공사가 6개월이상지연또는중단되는경우 3 기타사유로인한해지 - 제23조 ( 불가항력사유및그처리 ) 에정한불가항력사유가발생한경우그협의개시일로부터 120일이내에합의에이르지못한경우에는협약당사자는본조에따라상대방당사자에게서면통지를함으로써본협약을해지할수있다. 4 본조에따라협약당사자가본협약을해지하기위해서는협약당사자가문제해결을위하여최선의노력을다하였음에도본사업의계속수행이사실상불가능하다고판명되는경우를전제로한다. 이에대한입증책임은본협약을해지하는자가부담한다. 5 본조에따라해지권을갖는협약당사자 ( 해지권자 ) 는본조에서정한협약의해지사유가발생한경우관련자료를첨부하여해지사유의발생사실과 90일이내의기간 ( 치유기간 ) 을정하여당해사유의치유를요구하거나치유를위한협의를서면으로요청하여야한다. 치유기간내에당해사유가치유되지아니하거나치유를위한합의에이르지못하는경우해지권자는상대방당사자에게서면으로해지를통보할수있으며, 해지의효력은해지통지의도달로써발생한다. 제 26 조 ( 협약해지시의효과 ) 1 민간공원추진자는본협약이해지된경우본사업과관련한모든문서및기록, 건설도면등을시장 ( 군수 ) 에게제공한다. 2 민간공원추진자는본협약이해지된경우시장 ( 군수 ) 과공동으로본사업에대한실사및점검을수행하여적절한조치를취하여야한다. 제 27 조 ( 해지시지급금의산정 ) 1 협약당사자는해지의효력발생일로부터 30 일이내에합의에의하여해지시지 급금을정한다

188 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 2 제 1 항에의한합의가이루어지지않는경우에는당사자간의합의에의하여전 문기관을지정하여해지시지급금을산정하도록한다. 제 8 장권리의처분 제 28 조 ( 양도및담보의제공 ) 1 협약에달리규정된경우를제외하고는민간공원추진자는시장 ( 군수 ) 의사전승인없이본협약상권리또는의무를양도하거나이전할수없다. 2 본사업의시행과관련한자금을조달하기위하여필요한경우, 민간공원추진자는비공원시설등을양도하거나이에대하여담보를설정할수있다. 다만, 이경우시장 ( 군수 ) 으로부터사전승인을받기로한다. 제 29 조 ( 민간공원추진자의변경 ) 시장 ( 군수 ) 은민간공원추진자의귀책사유로인한해지등으로민간공원추진자의 지정을취소한경우에는본사업을직접시행하거나새로운민간공원추진자를지 정하여계속시행하게할수있다. 제 9 장분쟁의해결 제 30 조 ( 분쟁의해결 ) 1 협약당사자는본협약과관련하여발생하는분쟁을신의성실의원칙에따라상호협의하여해결하기로한다. 2 제1항에따라해결되지않는분쟁은본협약제31조 ( 중재 ) 에따른절차에의하여해결한다. 제 31 조 ( 중재 )

189 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 1 협약당사자는본협약으로부터또는본협약과관련하여발생하는모든분쟁에대하여중재법및중재규칙에따라대한상사중재원의중재로해결되도록합의할수있다. 2 중재판정은특별한항소수단에따르지않고당사자에게궁극적인구속력이있다. 이에대하여당사자는법원이나달리관할을가지는사법당국에대한여하한형태의항소나상환청구권을배제하며그에대한권리를포기한다. 제 10 장기타사항 제 32 조 ( 협약의변경 ) 1 본협약은협약당사자가서명 ( 또는기명날인 ) 한서면약정에의하여만변경되거나보완될수있다. 2 제1항에불구하고본협약상본협약체결이후에확정하도록되어있는항목들에관하여는본협약에따라동항목들에관한수치가결정되고협약당사자가이를확인하는경우별도의변경협약을체결하지않더라도그합의된수치에따라본협약이변경된것으로본다. 3 협약당사자는본협약체결후제반사정의변경으로인하여본협약을변경할필요가있다고판단하는경우상대방에게본협약의변경을제안할수있고, 이경우협약당사자는본협약의변경여부에관하여성실하게협의하여야한다. 제 33 조 ( 협약의수익자 ) 본협약은협약당사자및그승계인, 허용된양수인에대하여효력을지닌다. 본협약의어떠한조항도협약당사자및그승계인, 허용된양수인이외의자에 대하여권리를부여하거나의무를부담하는취지로해석되지아니한다. 제 34 조 ( 일부무효 )

190 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 본협약규정의위법, 무효나집행불가능은그범위내에서만유효성, 적법 성이나집행가능성에영향을미치며, 기타다른본협약규정의적법성, 유효성 또는집행가능성에는영향을미치지아니한다. 제 35 조 ( 협약의효력 ) 1 본협약은그체결과동시에효력을발생하며협약의종료시까지효력을가진다. 2 본협약당사자는본협약서 2부를작성하여각자기명날인한후각기 1부씩보관한다 년월일 ㅇㅇㅇ시장 ( 군수 ) 민간공원추진자

191 Ⅴ 도 시 공 원 부 지 에 서 개 발 행 위 특 례 지 침 별표 1 본사업의개요 1. 사업현황ㅇ사업명 : ㅇㅇ도시공원조성사업ㅇ사업위치 : ㅇㅇ시ㅇㅇ구ㅇㅇ동ㅇ토지면적 : ㅇㅇㅇm2 ( 공원시설토지면적 : ㅇㅇㅇm2, 비공원시설토지면적 : ㅇㅇㅇm2 ) 2. 공원시설사업ㅇ토지면적 : ㅇㅇㅇm2ㅇ주요시설물 구분 총계도로및광장조경시설휴양시설유희시설운동시설교양시설편익시설공원관리시설그밖의시설 시설내용 시설면적 ( m2 ) 부지면적시설면적 비고 3. 비공원시설사업 ㅇ토지면적 : ㅇㅇㅇm2ㅇ주요시설물 - 건축물의용도, 건폐율 용적률 높이등건축물의규모등 - 기타주요비공원시설물 4. 위치도, 도시계획도 비고 : 공원시설사업, 비공원시설사업의세부내역첨부

192

193 결론

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195 Ⅵ 결 론 Ⅵ. 결론 Ⅵ. 1. 요약 1) 서론 연구의개요 2009년 도시공원및녹지등에관한법률 개정을통해민간공원추진자가공원의본질적기능이훼손되지않는범위내에서수익사업시행과함께미집행도시공원을정비할수있도록하는개발행위등에대한특례조항이신설되었지만특례조항시행에필요한단계별절차및기준이마련되지않아특례조항이실효성을거두지못하고있는실정임 본연구에서는도시공원부지에서의개발행위특례조항에대한구체적인시행지침을마련하여민간참여를통한미집행도시공원조성을활성화하는데기여하고자하였음 주요연구내용 민간참여에의한도시공원조성기본방향제시 - 특례사업의법적성격, 행위특례를통한도시공원조성의기본방향제시 - 민간참여활성화를위한행정적지원, 공원기능유지를위한적정규모및잔여부지포함기준제시 도시공원조성관련법제도검토및지자체의견조사 - 도시공원및녹지등에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법 등도시공원조성및민간참여관련법제도검토를통해특례지침 ( 안 ) 의필수적용사항도출 - 민간공원수요가많은수도권지역지자체를대상으로공무원및관련전문가

196 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 면담등을통해민간과공공의역할분담, 민간참여방안, 법제도적개선요구등에대한조사를통해특례지침 ( 안 ) 의기본방향도출 관련해외사례분석 - 일본의민설공원제도등유사제도조사를통해사업수행절차, 사업운영방식, 관련법제도현황, 지원체계, 수행과정상의문제점과고려사항등을검토하여특례지침 ( 안 ) 의기본방향설정에반영 도시공원부지에서개발행위특례시행지침 ( 안 ) 제시 - 민간공원추진절차를제시하고, 민간공원제안서, 제안서타당성검토, 사업시행절차, 협약표준안, 공사관리등민간공원조성단계별시행지침 ( 안 ) 제시 연구흐름도 개발행위특례지침작성과정 공원현황분석과정 법제도검토 도시공원및녹지에관한법률 국토의계획및이용에관한법률 사회기반시설에대한민간투자법 서울시도시계획사전협상제도등 사례조사 / 전문가조사 일본민설공원사례조사 기타민간참여공원조성사례조사 지자체의견조사 부동산디벨로퍼등의견조사 국내공원현황 DB 분석 지자체별도시공원현황자료수집 공원면적, 소유구분에따른현황분석 공원유형, 지정연도에따른현황분석등 필수지침구성요소도출 행위특례적용방향도출 개발행위특례지침 ( 안 ) 제시 행위특례적용대상공원현황도출 그림 6-1. 연구흐름도 2) 관련법제도검토및전문가의견조사 관련법제도검토 도시공원및녹지에관한법률, 국토의계획및이용에관한법률, 사회기반시설에대한민간투자법, 국가를당사자로하는계약에관한법률, 공유재산및물품관리법 등관련법규를검토하여특례지침

197 Ⅵ 결 론 ( 안 ) 작성시의필수적용사항도출 도시공원녹지법 특례적용대상공원유형민간에의한공원조성절차특례사업의성격민간공원추진자의성격행위특례의내용도시공원위원회의역할공원조성계획의내용 생활권공원, 주제공원 ( 도시자연공원구역제외 ) 입안제안, 공원조성계획결정등절차 도시계획시설사업으로추진 도시계획시설사업의시행자 특례적용조건및내용, 특례에따른사업추진내용 특례에의한공원조성계획내용심의및자문 특례에의한공원조성계획의내용 국토계획법 도시계획시설사업자의요건 분할시행 실시계획의작성및인가 국공유지제외한토지 ⅔ 소유, 토지소유자 ½ 동의 도시계획시설사업의경우, 필요시분할시행가능 실시계획인가내용, 전제조건, 수행절차 기 타 사업시행자의변경 계약이행보증 공사지연에대한보증 사업시행자의지정취소및변경 공사이행보증금의규모, 기타보증방법 계약상의의무를지제할경우의지체삼금규정 기부채납관련규정 기부채납관련서류, 방법 그림 6-2. 관련법규검토및지침 ( 안 ) 적용사항 관련제도검토 특례사업은민간자본에의한공원조성사업이기때문에민간참여를촉진하기위해초기사업타당성을검토할수있는상세기준등을제시하는등의방안이필요하며, 비공원시설의종류와규모를결정함에있어, 도시계획위원회의심의외에사전협상을통해개략적인내용을결정할필요가있음 이에관련제도로서서울시도시계획변경사전협상제도, 공원녹지업무협의매뉴얼, 공동주택관련용도지역관리등업무처리지침, 역세권장기전세주택건립관련지구단위계획수립 운영기준등을검토함

198 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 이들제도검토를통해행위특례에서명시한비공원시설의종류및규모의상세내용을결정할때의처리절차와방법, 사업타당성분석을위한상세기준제시등민간참여활성화를위해지자체수준에서필요한사항을정리함. 단, 관련제도검토사항은지역별여건을감안하여지자체수준에서제시하는것이바람직할것임 전문가의견조사 서울특별시와의정부시등지자체공원녹지담당및도시계회담당자를대상으로행위특례적용관련고려사항에대한의견조사실시하였고, 부동산디벨로퍼등민간전문가를대상으로특례사업추진과정과행위특례적용방향에대한조사를실시함 조사결과, 지자체조사에서는특례사업의법적성격명시, 실시계획인가와협약의역할명시, 행위특례면적기준과특례제도이해를위한설명필요, 행위특례절차도작성, 사업이행담보를위한조치제안, 표준협약제공, 비공원시설의종류와규모에대한예시, 지자체별지침작성의필요성등이주로논의되었고, 민간전문가조사에서는법규간소화, 부동산개발과정의이해요구, 사업타당성검토에필요한공원시설및비공원시설의설치에관한상세기준수립, 지역특성고려, 공동주택등수익시설외공원성격과부합하는특례사업유도의필요성, 민간참여활성화를위한인센티브강화, 공원조성에관한패러다임의변화등이주요고려사항으로제시됨 3) 선행연구및사례조사 선행연구검토 장기미집행도시공원해소를위한제도개선등대책, 민간참여방안, 민간참여시적정개발유도방안, 사업타당성평가관련민간투자의적격성분석내용, 적정개발규모추정, 도시공원도입시설등에관한선행연구를검토함 특히, 비공원시설의규모와관련하여, 어느정도의개발규모를허용했을

199 Ⅵ 결 론 때사업이가능한지를수원시미집행도시공원부지를대상으로분석한김성용 (2010) 에연구결과에따르면, 비공원시설로공동주택을설치할경우, 평지형공원의경우, 용적율 300% 에서사업수지균형을맞출수있었고, 산림형과수변형의경우에는용적율 200% 에서도충분히수익을창출할수있는것으로나타남 특례사업추진시의민간의사업리스크분석을검토하기위해부동산개발과정과단계별리스크에대한연구를분석한결과, 관련정책의변화의규제강화추세, 자금조달구조, 다양한법률의적용과복잡한인허가절차, 사전환경성검토등환경관련규제의강화등을주요리스크유발요인으로제시함 일본민설공원제도 일본은미집행공원의해소보다는기조성된도시공원의정비및유지관리비용절감대책마련이주요현안으로서설치후 30년이지나재정비가필요한공원비율이 2007년 27% 에서 2027년에는 56% 로약 2배가량증가할것으로예상되어, 이에대한대책마련에치중하고있음 이러한대책으로도시공원에대한 PFI(private finance initiative) 제도활성화, 설치관리허가제도, 지정관리자제도등도시공원조성및관리에민간참여를확대하는제도를운영하고있음 또한동경도나요코하마시등은기지정된공원녹지부지에대한재검토를통해조성필요성에따라공원부지를재구분하고조성필요성이낮은부지등에대해서는지정을해제하거나민설공원을도입하는등의방식으로민간자본에의한공원조성을장려하는정책을추진중임 민간참여를통한공원조성방법으로특허사업공원과민설공원을들수있는데, 먼저민설공원제도는미집행공원 녹지의해소보다는민설공원제도에따른시민에게제공할수있는실질적공원 녹지조성을목표로한임시적조치라고할수있으며일시적인대책이기때문에미집행공원을완전히해소할수있는방안으로보기에는무리가있음 민설공원제도의내용을살펴보면도시공원조성의활성화를위하여민간사업자에게도시계획공원내에서의제한을완화하여해당부지의 30% 이하부지에공동주택등의수익시설의설치를가능하게하며나머지 70%

200 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 의부지에는공원으로조성하여해당지역주민에게공개하는것을원칙으로함. 또한, 조성된공원은사업자가최소 35년이상관리비등을부담하며운영하여야함 다만, 공공은민간사업자에게공원조성후일반에공개하는토지에대한부동산취득세, 고정자산세및도시계획세의 10% 를감면함 또다른방식인일본의특허사업은미집행된공원부지에공원조성을조건으로사업부지 20% 이하의부지에숙박 교양문화 집회시설등의수익시설을허용함으로써수익시설외에 80% 이상의면적을공원으로조성하여해당지역주민에게제공하는것을주요내용으로함 일본의특허사업은기존공원부지에수익시설을허용하여민간의참여를유도한다는점에서우리나라의특례제도와같은맥락이지만우리나라의경우는사업후해당부지면적 70% 이상으로조성된공원을공공에게기부채납하는것과는다르게일본의경우에는민간사업으로조성된공원을해당사업자가직접관리및운영을한다는점에서차이가있음 4) 공원현황분석 행위특례지침작성에앞서지자체별로 2010년말기준으로작성된공원현황자료를수집하여도시공원지정현황을분석함 일몰제적용과관련하여장기미집행도시공원현황을토지소유유형별로정리한결과, 20년이상경과된장기미집행도시공원의 51.1% 인 338,128,839m2가민간이소유한토지인것으로나타남 행위특례적용대상파악을위해특례적용대상인공원면적 10만m2이상인도시공원규모를분석한결과, 총 810개, 363,678,732m2가해당하는것으로나타남 이를토지소유유형에따른조건을추가하여사유지면적이 10만m2인도시공원의규모를분석한결과총 637개소, 321,844,440m2 ( 평균면적 505,250m2 ) 인것으로조사되었으며지자체별면적현황과빈도는다음그림과같음

201 Ⅵ 결 론 a. 도시공원면적 b. 도시공원수 그림 6-3. 지자체별사유지면적 10 만m2이상도시공원현황 5) 개발행위특례지침 ( 안 ) 도출 행위특례의이해 법제21조의2에의거하여, 민간공원추진자가도시계획시설사업자지정과실시계획의인가를받아도시공원을조성하고조성된공원면적의 70% 이상을공원관리청에기부채납하는경우, 해당도시공원부지의일부또는지하에비공원시설을설치할수있도록하는제도

202 도시공원부지에서개발행위특례에관한지침마련을위한연구 용어정의및행위특례모식도 - 도시공원부지 : 도시공원으로지정된공원부지 - 특례사업부지 : 순수공원부지와비공원시설부지를포함한특례사업부지 - 순수공원부지 : 민간에의해조성된이후공원관리청에기부채납되는도시공원부지 - 비공원시설부지 : 행위특례에의해도시공원부지에설치되는비공원시설설치부지 - 면적을기준으로이들간의관계를정리하면 도시공원부지 특례사업부지 = 순수공원부지 + 비공원시설부지 a. 특례사업시행 b. 특례사업완료이후 그림 6-4. 행위특례에따른공원조성사업모식도 특례에의한공원조성사업의법적성격 : 국토의계획및이용에관한법률 제2조에서정의한도시계획시설사업임 전체조성또는분할조성여부 : 행위특례에의한공원조성은해당도시공원부지전체조성을원칙으로함. 다만, 공원규모가커서전체조성이현실적으로어려울경우, 잔여부지면적이 10만m2이상일경우에한해분할조성가능 O 그림 6-5. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2이상일경우 )

203 Ⅵ 결 론 잔여부지면적이 10만m2미만일경우에는잔여부지를특례사업면적에포함해야함 X O 그림 6-6. 분할조성 ( 잔여부지면적이 10 만m2미만인경우 ) 분할조성으로인해해당공원부지의형상이 2개이상으로분리되지않아야함 X 그림 6-7. 분할조성으로인해공원부지형상분리금지 특례사업추진절차 특례사업은사전협의 ( 필요시 ), 사업제안, 협상 ( 타당성검토, 협상, 자문, 의회심의, 주민의견청취 ), 공원위원회및도시계획위원회심의, 협약체결, 공원조성계획결정 ( 변경 ), 도시계획시설사업의지정및고시, 실시계획인가및고시, 특례사업착수, 공원조성완료및기부채납, 도시관리계획변경등의절차로이루어짐