제주특별자치도사회적경제의사회주택분야 진입방안연구 2017 년 12 월 연구기관 : 사회투자지원재단 신명호 ( 사회투자지원재단사회적경제연구센터소장 ) 문보경 ( 사회투자지원재단상임이사 ) 김동언 ( 사회투자지원재단사회적경제연구센터책임연구원 )

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1 제주특별자치도사회적경제의사회주택분야 진입방안연구 - 최종보고서 제주특별자치도사회적경제지원센터

2 제주특별자치도사회적경제의사회주택분야 진입방안연구 2017 년 12 월 연구기관 : 사회투자지원재단 신명호 ( 사회투자지원재단사회적경제연구센터소장 ) 문보경 ( 사회투자지원재단상임이사 ) 김동언 ( 사회투자지원재단사회적경제연구센터책임연구원 )

3 [ 목차 ] Ⅰ. 연구개요 4 1. 연구의필요성및목적 4 2. 연구수행체계 6 3. 연구방법 7 Ⅱ. 사회주택동향 9 1. 왜사회주택인가? 9 2. 사회주택은무엇인가?: 개념정의 10 Ⅲ. 사회주택정책분석 국내사회주택관련정책현황 서울시사회주택현황 45 Ⅳ. 제주도내사회주택 ( 예비 ) 주체실태분석 제주특별자치도내주택입주수요 사회주택분야사회적경제조직진입을위한환경분석 69 Ⅴ. 사회주택분야활성화방안-시범사업을중심으로 제주도사회주택활성화정책의방향과과제 사회주택시범사업의개요 사회주택시범사업 사회주택시범사업추진방안 80 참고문헌 87 부록 88 부록 1. 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 88 부록 2. 시흥시사회주택지원에관한조례 94 부록 3. 서울특별시금천구 1인가구기본조례

4 Ⅰ. 연구개요 1. 연구의필요성및목적 2017 년현재제주는급속한인구증가, 전국최고수준의부동산가격상승률, 비교적낮은임금수준으로인해주거비부담이급증하고있음. [ 그림 1 연도별인구증감률 ] 제주도는 2010 년이후지속적인인구증가를보이고있으며, 2016 년증감률이다소 감소하였지만, 인구의증가추세를보이고있음. [ 그림 2 전국표준단독주택가격변동률 ] - 4 -

5 인구의증가는주택의부족을초래하게되는데, 이는최근의단독주택가격변동률에 서제주특별자치도가전국의 1 위로 18% 로서울의 3 배이상을기록하고있음. [ 그림 제주도일자리인식실태조사 - 월평균임금 ] 그에비해최근조사된제주도임금근로자의월평균임금은 100만원에서 200만원구간의분포가전체의 45.7% 를보이고있으며, 관리자, 전문가라할지라도 39.4% 의비중을차지하고있음. 최근서울시등국내일부지역을중심으로사회주택 ( 사회경제적약자를대상으로주거관련사회적경제주체에의해공급되는임대주택등을말함 _ 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 2조 ) 을통해주거정책이도입되고있음. 최근제주에서도주택협동조합, 쉐어하우스등사회주택에대한관심이증가하고있으나구체적인활동주체가확인되지않음. 이에본연구는제주형사회주택의진입가능성을데이터를기반으로 분석하고, 제주도내사회주택공급을준비하는주체들과의면접조사를통해향후 제주도내사회주택시장진입방안을도출하고자함

6 2. 연구수행체계 본연구의전체과정은제주특별자치도사회적경제의사회주택분야진입을위해현재제주특별자치도내의사회주택분야현황파악과제도및환경분석을통해 1차조사자료를확보하고, 그리고국내외지방자치단체의사회주택정책도입사례에대한분석으로사회주택공급가능성을검토해보고그것을제주특별자치도의주택정책및사회적경제정책으로반영하는것임. 1) 문헌적검토 사회주택에대한개념및정책에대한국내외지방자치단체의사례에대한검토를통해정책과제도의내용과함께긍정적 / 부정적효과를비교분석하고, 필요시해외사례에관한분석을통해제주특별자치도사회적경제의사회주택공급가능성및제도환경분석의기초적틀을도출함. 이상의조사및문헌분석의결과를토대로연구진은제주특별자치도사회적경제 의사회주택진입시검토해야할주요요소및제도 / 환경적변수를도출함. 2) 사회주택진입주체및환경조사분석 위에서도출된주요요소및제도 / 환경적변수를토대로제주특별자치도내에맹아적형태혹은준비단계에있는예비사회주택주체들에대한면접조사 ( 심층인터뷰 / Focus Group Interview: 이하 FGI) 를통해도출된주요요소와변수들를중심을실태및현황조사를진행함. 예비주체현황조사와더불어제주특별자치도사회주택과관련된제도적 / 경제적 / 사회적 / 기술적측면의장애및어려움등환경조사를진행함. 3) 사회적경제의사회주택진입방안및주체별역할제시 앞서의조사결과를분석하여진입방안을을정리하는과정으로서그진입방안이유효하기위해서는각각의이해관계자, 즉, 사회주택분야사회저경제조직을만들고운영하는당사자로서의주민, 중간지원기관, 법과정책을운용하는지방정부등주체별로다른역할과과제가주어져야할것임

7 따라서진입방안의내용을사회주택분야사회저경제주체인주민들에게필요한역량과준수해야할과정및절차, 중간지원기관이제공해야할지원의내용과방법, 지방자치단체 ( 행정시포함 ) 가제도를통해서보장해야할환경적조건등으로나누어정리함. 3. 연구방법 1) 조사연구의방법과내용 (1) 문헌연구 국내외사회주택분야자료를수집분석한다. 특히앞서정책방향수립과조례제정, 기초연구를수행한서울시의정책자료, 연구자료, 조사자료등을수집분석함. 문헌연구를통해우리나라사회주택관련정책의전체얼개와지방자치단체의 사회주택육성지원방안의내용과실태등을파악함. 또한관련정책과제도의개 선해야할사항등제주특별자치도에적용가능한시사점등을도출함. (2) 심층면접조사 약 10 개내외로추정되고있는제주특별자치도내사회주택예비주체그룹에대 한일대일대면조사를실시함. 인터뷰사례의선정은사회적경제및사회주택이해관계자들의추천과소개를통 해확정함. 면접조사의내용은준비단계에서의애로점, 예비주체커뮤니티의현황, 육성지원 정책의효과와한계, 제도의개선사항등임. (3) 표적집단면접 (Focus Group Interview) 조사 위의심층면접표적집단면접조사과정에서유의미한정보나사실관계확인등이 - 7 -

8 필요하거나제도개선가능성등을파악하기위해사회적경제및사회주택관련이해당 사자로서관련공무원, 중간지원기관등에대한이해당사자그룹별집단인터뷰를 진행함

9 Ⅱ. 사회주택동향 1. 왜사회주택인가? 유럽및북미국가들에서사회주택에대한관심과수요가계속증가하고있는이유는일반주택시장을통해서주거를마련하지못하는사람들이지속적으로늘고있기때문. 2007~2008 년의세계금융위기 (global financial crisis) 이후로유럽국가들사이에는사회주택입주대기자명단에이름을올리는가구의수가계속증가해왔음. 넓은의미의사회주택은공공임대주택도포함하는데, 과거의사회주택이가장가 난하고취약한사람에게만제공되었다면오늘날사회주택을필요로하는수요층은 취약계층뿐아니라노인, 청년, 중간소득가구등으로폭이넓어지고다양해졌음. 우리나라의경우도끊임없이도시가개발 확장되는가운데서민들이접근할수있는수준의주택물량은늘부족한실정임. 민간의영리기업이과점하고있는시장의주택공급체계는항상부동산투기바람에흔들리면서주거약자들은상상할수없는고가의분양주택만을생산하고있음. 이에비해공공주택은정부의재원부족으로공급량이제한됨으로써수요에비해절대적으로부족한상태임. 제주도의경우최근 5년간토지가격이급속도로상승하면서부동산시장의과열현상이나타나고있음. 제주도의공시지가는 2012년의저점대비 9.6배로상승하였고지가상승률이 17개시 도가운데전국최고를기록하고있음 ( 안균오, 2016). 이러한과열현상은모든계층의제주도민에게주거불안정을야기하고있지만, 그중에서도특히저소득층과사회에처음진출하는청년세대가가장큰어려움을겪고있음. 또한 2015년까지꾸준히증가해온유입인구의수요와함께제주도민들의주택수요역시계속늘어난결과, 이로인한주택공급부족현상이부동산가격의상승을부추겨왔음 ( 정수연, 2016: 90). 따라서일차적으로는공공임대주택의대규모공급이시급하고중요한해결책이나, 시장에서주거를해결할수없는주거취약계층이워낙다양하고공공임대주택은공급대상의자격이엄격히제한돼있는점을감안하면, 공공주택외에또하나의대안으로서사회주택을고려할필요있음. 사회주택은주거약자를대상으로적정한수준의임대료로주거를제공함으로써 그들의주거안정을꾀하고흔히민간임대주택에서발생하는임대료의급등, 일방 - 9 -

10 적인이주요구, 가옥주와의갈등등을피할수있어주거불안을해소할수있음 ( 한국협동조합연구소, 2015: 9). 사회주택은국가가직접공급하기보다는비영리조직등을통해주택을공급함으로써정부의직접소유 관리방식에서오는과도한재정부담을덜고, 제한된수량의공공임대주택에서배제된주거약자들에게안정된주거를제공할수있는장점이있음. 협동조합방식으로운영되는사회주택은비슷한처지의거주자들이자발성에기초해민주적인방식으로주택을관리 운영하고공동체적관계를형성함으로써주거의공유를넘어함께대안적삶을모색할수있는기반이될수있음. 주택과취업, 두가지의현실문제로어려움을겪고있는제주도청년들에게는이에대한공동체적해법을실험하고훈련하는장이될수있을것임. 2. 사회주택은무엇인가?: 개념정의 사회주택은주택점유권유형의하나로, 주택점유권의형태는보통 1자가 ( 自家 ) 소유, 2개인주택임차 (private rent), 3사회주택으로구분할수있음 (UNECE, 2015: 6). 사회주택의개념과형태는나라마다다르지만경쟁시장에서자기능력으로주거를마련할수없는계층을위해서공급한다는공통점이있음. 그래서사회주택의공급가격은일반주택시장의가격보다낮고, 행정절차를거쳐서배분되는게일반적임. 유럽과북미대륙국가들의경우, 아래 < 표 1> 에서보는바와같이자국어로 사회주택 (social housing) 이란용어를사용하지않는나라들이꽤있지만, 대부분주택시장에서의구매력이없는계층을위해정부가지원하는주택공급체계는가지고있음

11 < 표 Ⅱ-1> 국제연합유럽경제위원회 (UNECE) 주요회원국들의사회주택용어 국가명영어번역어자국어 영국 social housing social housing 미국 public housing public housing 오스트리아 캐나다 limited-profit housing / people s housing social housing wohnungsgemeinnützigkeitsgesetz(wgg) logement social / social housing 독일 housing promotion Wohnraumförderung 프랑스 housing at moderate rent habitations à loyer modéré 네덜란드 social housing woningcorporaties 스페인 publicly protected housing vivienda de protecion publica 스웨덴 public utility housing allmännyttiga bostäder 영국와미국의정책에는 social(or public) housing 외에도부담가능저렴주택 (affordable housing) 프로그램이있음. 자료 : UNECE, 2015, Social Housing in the UNECE Region: Models, Trends and Challenges, pp.7-8 에서발췌

12 < 표 Ⅱ-2> 국제연합유럽경제위원회 (UNECE) 주요회원국들의사회주택정의 국가명영국미국오스트리아독일프랑스핀란드네덜란드 사회주택의정의사회임대주택 (social rented housing) 을소유한주체는지방정부혹은등록한개인사업자로서 ( 주택및재생법 2008 의제80장에규정돼있음 ), 지침에의하면정부의임대정책체계안에서임대사업이이루어지도록규정. 지방정부나주택커뮤니티청 (Homes & Communities Agency) 과합의가이루어지면다른사람들도위에준하는임대규정하에서임대사업을할수있음 (DCLG, 2012). 사회주택과동일한의미로공공주택이란용어를사용하는데, 공공주택은수급자격이있는저소득가정, 노인, 장애인등에게안전하고적정한주거를제공하기위해공급되는주택을말함. 공공주택의크기와형태는단독주택형태부터노인가구를위한고층아파트에이르기까지매우다양함. 공식적인사회주택의정의는없으나시장과무관하게주택을공급하는상이한공급체계들이있음 (CECODHAS, 2010). 주택의사회적목적을명시한정의는따로없음. 부담가능한저렴주택 (affordable housing) 은공공부문의보조금지원을받아서지어짐 (European Parliament, 2014) 만인이동의할수있는단일한사회주택의정의는없음 (Amzallag & Taffin, 2010). 일반적으로사회주택은할인된임차료를내는주택을가리키고대개는 HLM( 저소득계층임대주택 ) 주택과비슷한의미로사용됨. 그러나사회주택이라고해서반드시임대주택만을가리키거나 HLM 주택만을한정해서말하는것은아님. 사회주택이란국가의재정지원을받아서지어진, 임대규정이있는주택 (rent-regulated social homes) 을말함. 사회주택에관한단일한정의는없으나, 네덜란드헌법 ( 제22조 ) 에 적절한주거의공급을촉진하는일은공공기관서비스의목표 라고되어있음. 또네덜란드주택법 (1901) 에는사회주택의공급을추진하는방식에대한법적규정이제시돼있음. 사회주택이란용어는세가지형태의주택, 즉가족용사회주거 (social family dwellings), 노인용사회주거 (social dwellings for the elderly), 청덴마크년용사회주거 (social dwellings for young persons) 를통칭하는개념임. 노인을위한사회주거와돌봄서비스가동시에제공되는곳에서는 돌봄주택 (care homes) 이란용어를사용함. 자료 : UNECE, 2015, Social Housing in the UNECE Region: Models, Trends and Challenges, pp.9-10에서발췌정리

13 위의 < 표 Ⅱ-2> 는유럽및북미국가들의사회주택, 혹은그에상응하는주거취약계층을위한주택에대한정의를정리한것임. 각국의개념간에발견되는차이점은사회주택의어떤측면에방점이찍히느냐하는것임. 공식적으로사회주택이란용어를사용하는영국은 지방정부나등록된사회주택사업자가소유한주택 이라는사실을주요한기준으로삼고있음. 케임브리지사전에는 social housing 을 저소득층이저렴하게빌릴수있도록정부가제공하는주택 이라고풀이하고있는데, 이는일반인들이인식하고있는생활용어로서의사회주택을정의한것으로, 실제로행정체계를통해공급되는과정에서는단순히 저소득층 이라기보다는 사회취약계층 을대상으로하고, 정부가제공한다 는의미는 정부의재정지원을받아서 라는뜻으로보다폭넓게적용된다고할수있음. 사회주택의개념을구성하는기준을다음의다섯가지관점으로구분할수있음. 1 사회주택의공급목적 : 사회주택은소위공공주택과마찬가지로, 일반주택시장에서주거를마련할능력이없거나부족한주거취약계층에게적절한주거를제공하기위한목적으로공급됨. 여기서공급대상자의주거취약성을어떤기준과수준으로판별할것인가가쟁점이될수있음. 2 사회주택의공급주체 : 사회주택의공급을누가하는가, 즉정부또는공공기관이하는가, 민간사업자가하는가의문제임. 민간사업자가공급할경우이사업자는일정한법적 행정적요건과규정에의해제한을둠으로써본래의공급목적이훼손되지않도록해야함. 3 사회주택의소유권 : 공급주체의경우와마찬가지로사회주택의법적소유권이정부혹은공공기관에게있는가, 혹은사회주택임대사업자에게있는가의문제임. 영국은 1990년대이전까지모든사회주택의소유자는정부나공공기관이었으나이후민영화바람이불면서다수의사회주택들이비영리단체인주택협회 (Housing Association) 소유로이전되었음. 4 공공의재정지원여부 : 통상사회주택은사회취약계층의주거권을보장하기위한목적으로공급되기때문에정부가건설비용의전부혹은일부를지원하기마련임. 민간의사회주택사업자가공급하는경우, 이들에게보조금형태의재정지원을하는것이일반적임. 그러나 1980년대이후유럽국가들에서는주택공급자에대한재정지원보다는개별가구의주거비를보조해주는경향이늘어나고있으며, 사회주택의건설비에서민간금융에대한의존도가높아지고있음. 5 임대료의수준 : 임대료의수준이시장임대료보다낮은경우를사회주택으로보는입장임. 위의공공재정지원과연계된사항으로서사회주택은일반적으로정부의보조금을받기때문에임대료가주변시세보다낮기마련임

14 유엔과 EU, OECD 등에서통용되는사회주택 (social housing) 의범주에는공공임대주택, 협의의사회주택, 세제우대주택등이포함되는데, 이를광의의사회주택이라할수있음. - 공공임대주택은말그대로공공기관이공급 소유하고관리운영하는주택임 - 협의의사회주택이란주택의공급및소유주체가민간사업자라하더라도여기에공공기관이임대료나운영비보조금을지급함으로써주거취약계층인입주자들이시세보다저렴한비용의혜택을누릴수있도록하는임대주택을말함. - 세제우대주택이란우리나라의경우 준공공임대주택 이라는명칭으로 2013년에도입되었는데, 임대료결정등에규제 1) 를받는대신조세감면, 주택기금융자등인센티브가부여되는민간임대주택을말함. [ 그림 4] 주거권보호측면에서본사회주택의위치 출처 : 박은철외, 2017, 사회주택활성화쟁점과정책과제, p. 9. 한편, 서울특별시는 사회주택활성화지원등에관한조례 ( 제2조 ) 에서사회주택을 사회경제적약자 2) 를대상으로주거관련사회적경제주체에의해공급되는임대주택 이라고정의하고있음. - 여기서사회주택을공급할수있는 사회적경제주체 란주거관련사업을하는비영리법인, 공익법인, 협동조합, 사회적기업등을가리키며, 1) 준공공임대주택 으로의등록대상은전용면적 85 m2 (25.7 평 ) 이하의주택으로서임대의무기간이 10 년이고최초임대료와보증금수준을주변시세이하로해야하며임대료인상률이연 5% 이하로제한돼있음. 대신재산세 양도소득세감면확대, 주택매입및개량자금을주택기금에서융자해주는혜택등이있음. 2) 사회경제적약자 란월평균소득이전국평균의 60% 이하인저소득자, 고령자, 장애인, 신규고용촉진장려금지급대상이되는청년이나경력단절여성등취약계층과 장애인 고령자등주거약자지원에관한법 에근거한주거약자, 서울특별시장이정한기준에해당하는청년 1 인가구등을말함

15 - 이들공급주체들에게공공기관장 ( 서울특별시장, 자치구청장, SH공사사장등 ) 이예산의범위안에서지원할수있는지원내용은다음과같음. 자금 인력지원및현물출자 사회주택건설택지의제공 사회주택의관리 위탁 사회주택의임대보증금등에대한융자또는보조 사회주택관리비용의융자또는보조 사회주택거주자에대한주거비용의융자또는보조 그밖에시장이사회경제적약자의주거개선을위해필요하다고인정하는사항 그리하여서울특별시는주거관련사업을하는사회적경제조직들로하여금기존주택 ( 공동주택혹은단독주택 ) 이나고시원, 숙박시설, 업무시설등의비주거용건물을리모델링하거나, 공공기관소유의토지를장기간임대하는조건으로그위에공동주택을지어일정소득기준이하의사람에게공급하게하는것을 사회주택 으로간주하여운영하고있음. < 표 Ⅱ-3> 서울시사회주택유형구분빈집리모델링사회주택리모델링형사회주택토지임대부사회주택 대상건 물 다세대 / 다가구 / 단독주택 ( 방 3개이상 ) 연면적 330m2 (100평 ) 이상의고시원, 숙박시설등비주거용건물 (15년이상경과 ) 서울시내 100평기준감정평가액 16억원이하토지 임대 조 시세 80% 이하, 거주기 시세 80% 이하, 거주기 시세 80% 이하, 거주기 건 간 (6 년 ) 보장 간 (6~10 년 ) 보장 간 (10 년 ) 보장 입주조건거주방식자금지원 도시근로자월평균소득 70% 이하의무주택 1인가구 도시근로자월평균소득 70% 이하의무주택 1인가구 도시근로자월평균소득 70~100% 이하의무주택자 공동주택으로운영 공동주택으로운영 공동주택으로운영 소요비용의감정평가액 16억원리모델링비용의 50%(4 천만원한도 ) 이하의토지를서울시가 60~80% 이내예산보조예산보조매입하여제공 제주특별자치도의사회주택도입방안을다루는본연구에서는사회주택의정의

16 를 사회경제적약자의주거개선및지역사회의문제해결을목적으로공공재원의 지원을받아민간이공급하거나위탁관리하는임대주택 으로하기로함

17 Ⅲ. 사회주택정책분석 1. 국내사회주택관련정책현황 1) 중앙정부 우리나라주택정책은 헌법 에서국민생활권보장과국가의주택정책을, 국토의계획및이용에관한법률 에서토지이용및용도지역에대한국토이용계획을규정하고있음. 기본주택정책으로주택의건설공급관리에관한기본적인사항을규정한 주택법 을통하여주택정책의방향과원칙을제시하고있으며, 하위개념으로 주택건설기준등에관한규정, 공동주택분양가격의산정등에관한규칙, 공동주택층간소음의범위와기준에관한규칙, 주택공급에관한규칙 및 20여개의행정규칙과자치법규로구성됨으로매우복잡한구조를지니고있음. < 주택관련법령체계도 > 자료 : 인천중구청건축과

18 UN 경제적 사회적및문화적권리위원회는 2017년 10월 6일경제적 사회적및문화적권리에관한국제규약 ( 이하사회권규약 ) 의이행에관한대한민국제4차정기보고서에대한최종견해를채택하였는데, 주거영역에서 (a) 적절하지않은주거지에거주하는개인과가구의숫자가많다는점, (b) 주택부족으로인한경우를포함한높은주거비율에대한우려를표명하였으며, 대한민국에여러주택정책을권고하였는데, 그중의하나가 (b) 사회주택을포함하여적절하고부담가능한주택의이용가능성을증가시킬것 을권고하였음. UN 경제적 사회적및문화적권리위원회 대한민국 4 차정기보고서에대한최종견해 주거 53. 위원회는당사국에게다음과같은주택정책을고안하길권고한다. 노숙의근본원인을다루고노숙자개임을위한장기적인해결책을추구할것 : 사회주택을포함하여적절하고부담가능한주택의이용가능성을증가시킬것 ; 불합리한주거비용을포함하여민간부분에서치솟는주거비를규제하는메커니즘을도입하고, 임차인의더오랜계약기간을보장하기위하여임대차계약갱신을제공할것 ; 협의권, 적절한절차상보호장치, 적합한대체주택에대한접근권또는적절한보상을포함하여, 법률이모든그룹에게퇴거에대한적절한보호를제공하도록보장할것. 17년 5월출범한문재인정부의주거복지로드맵 ( 발표 ) 에따르면 사회적경제주체에의한임대주택 ( 사회주택 ) 공급활성화 가추진과제로제시되어있으며, 이를위해사회적기업이나사회적협동조합등사회적경제주체를임대주택공급 운영주체로육성하여공공부문지원의사각지대해소하고자하는방향을제시하였다. 이를위해법제도적활성화방안으로 18년상반기에 사회임대주택정의신설, 지자체사회임대주택지원센터설치 운영, 사업자교육, 경비지원등지자체가지원할수있는별도근거마련을제시하며, 사업수행에가장큰어려움으로제시되는안정적자금조달문제를해결하기위해기금융자및보증지원을통한방안을 18년상반기에제시한다는목표를제시하였음. 19년도에는중앙정부차원의사회주택지원센터를설립할예정이며, 이후지자체협업형모델로지자체, 지방공사, 금융기관, HUG( 주택도시보증공사 ) 의업무협약을통해보다저렴한사업비대출을통해사업추진토록지원한다는계획을발표하였음

19 주거복지로드맵 ( ) 사회적경제주체에의한임대주택 ( 사회주택 ) 공급활성화 사회적기업, 사회적협동조합등사회적경제주체를임대주택공급 운영주체로육성 하여공공부문의사각지대해소 사회임대주택지원사항을체계화한법 제도정비및자금조달지원을추진하고, 공 공기관협력형시범사업을통해활성화지원 2) 타지방자치단체 3) 사회주택에관해법적으로규율하고있는것은 2015년 1월 2일에제정되어시행중인 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 와 2016년 5월 10일에제정된 시흥시사회주택지원에관한조례 가있음. 사회주택이라는용어를사용하고있지는않지만, 1인가구에대한종합정책차원에서공유주택등의내용을담고있는 서울특별시금천구 1인가구기본조례 가 2017년 5월 15일에제정되어있음. 구분 < 표 Ⅲ-1> 국내사회주택관련조례비교 _ 정의 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 ( 제정 ) 경기도시흥시사회주택지원에관한조례 ( 제정 ) 서울특별시금천구 1 인가구기본조례 ( 제정 ) 사회주택 (or 공유주택 ) 의정의 사회주택 : 사회적경제약자를대상으로주거관련사회적경제주체에의해공급되는임대주택 서울시와동일 공유주택 : 금천구청장이선정한공통된특성이나관심사를가진 1 인가구들이모여주거지내주방, 거실등일부공간을공유하면서함께살아가는새로운유형의주택 3) 한국협동조합연구소, 2015, 사회적경제조직에의한사회주택활성화방안, 서울특별시사회적경제지원센터. 의내용을재구성하였음을밝힌다

20 (1) 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 본조례는 2000년대중반이후 1인가구중심으로의급속한변화와최근전세가격의급등, 전세의월세화등으로주거비용상승, 및사회경제적약자인노년가구, 1인가구, 청년가구등이증가함에따라사회적경제주체가추거취약계층에게안정적인주택을공급할수있도록이들을육성하고지원하기위함이그목적임. 또한, 사회주택활성화를위하여도시계획등을수립하고, 도시개발등을통한사회주택택지마련, 지자체와공동사업추진, 공공임대주택및민간주택등의사회주택활용등주거관련사회적경제주체에대한지원을규정하고있으며, 사회주택종합지원센터의설치운영등에관하여규정하고있음. < 표 Ⅱ-5> 서울특별시사회주택활성화지원에관한조례 구분 1장총칙제2 장사회주택활성화를위한지원등제3 장시장등의공동사업추진제4 장공공임대주택등의사회주택활용 제 5 장서울특별시사회주택위원회 제 6 장서울특별시사회주택종합지원센터등 구성 제1 조 ( 목적 ), 제2 조 ( 정의 ), 제3 조 ( 주거관련사회적경제주체에대한지원 ), 제4 조 ( 지원에따른사회적편익의원칙 ), 제5 조 ( 공공자산보전의원칙 ) 제6 조 ( 기본계획의수립 ), 제7 조 ( 시행계획수립및공고 ), 제8 조 ( 사회주택활성화를위한도시계획등수립 ), 제9 조 ( 도시개발등을통한사회주택택지마련 ), 제 9조의 2( 주차장설치기준완화 ) 제 10 조 ( 시장등의공동사업추진 ), 제 11 조 ( 공동사업추진의절차등 ), 제 12 조 ( 관계법령의준용 ) 제 13 조 ( 공공임대주택등의사회주택활용 ), 제 14 조 ( 사회주택으로활용되는공공임대주택의관리비용지원 ), 제 15 조 ( 민간주택등의사회주택활용 ) 제 16 조 ( 위원회의설치및기능 ), 제 17 조 ( 위원회의구성 ), 제 18 조 ( 위원의임기 ), 제 19 조 ( 위원장의직무등 ), 제 20 조 ( 회의등 ), 제 21 조 ( 의견청취등 ), 제 22 조 ( 회의록 ), 제 23 조 ( 수당 ) 제 24 조 ( 종합지원센터의설치 ), 제 25 조 ( 종합지원센터의기능 ), 제 26 조 ( 종합지원센터의관리및운영 ), 제 27 조 ( 종합지원센터운영의지도및감독 ), 제 28 조 ( 위탁계약의취소등 ), 제 29 조 ( 시행규칙 ) 부칙 본조례는사회주택을공급하는사회적경제주체를육성지원하기위함을목적으 로하고있으나사회주택과관련된협회, 정부의감독과이해관계자들과의거버

21 넌스, 임대 - 임차인권한과의무, 주택임대의협의절차등사회주택전반에관 한내용을담고있지않는한계를지니고있음. 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 제 3조에는시장 자치구청장 에스에이치 (SH) 공사사장은주거관련사회적경제주체에게예산의범위안에서다음을지원할수있음. 1 자금 인력지원및현물출자, 2 사회주택건설택지의제공, 3 사회주택의관리 위탁, 4 사회주택의임대보증금에대한융자또는보조, 5 사회주택관리비용의융자또는보조, 6 사회주택건설 재건축 리모델링비용의융자또는보조, 7 사회주택거주자에대한주거비용의융자또는보조, 8 그밖의시장이사회경제적약자의주거개선을위해필요하다고인정하는사항으로규정하고있음. (2) 시흥시사회주택지원에관한조례 〇본조례는사회적약자들의주거개선을위해사회주택을활성화하고주거관련 사회적경제주체를지원하기위한목적으로제정되었음. 〇조례에서는 사회주택 을사회경제적약자를대상으로주거관련사회적경제주체가공급하는임대주택으로정의하고있음. 이에따를경우사회주택은공급자의지위가사회적경제주체라는점을강조하고있다고할수있으며, 서울시의사회주택조례의내용과대동소이함. 시흥시사회주택지원에관한조례 제 2 조 ( 정의 )3. 주거관련사회적경제주체 ( 이하 사회적경제주체 라한다 ) 란 주택법, 민간임대주택에관한특별법, 도시및주거환경정비법 등의규정에따라주거관련사업을시행하는 민법 제 32 조에따른비영리법인, 공익법인의설립 운영에관한법률 제 4 조에따라허가된공익법인, 협동조합기본법 제 85 조에따라설립된협동조합, 사회적기업육성법 제 8 조에따라인증된사회적기업등을말한다. 조례는최소한의내용만담고있음. 사회주택을활성화하기시흥시의도시계획이 나택지마련등에대한내용은반영되어있지않으며, 전담지원조직에관한사 항을담고있지않음. < 표 Ⅱ-6> 시흥시사회주택지원에관한조례 구성

22 제 1 조 ( 목적 ), 제 2 조 ( 정의 ), 제 3 조 ( 사회적경제주체에대한지원 ), 제 4 조 ( 공공자산보전의원칙 ) 제 5 조 ( 사회주택활성화를위한기본계획등의수립 ), 제 6 조 ( 공동사업추진 ), 제 7 조 ( 공동사업추진의절차등 ), 제 8 조 ( 관계법령의준용 ), 제 9 조 ( 민간주택등의사회주택활용 ), 제 10 조 ( 시행규칙 ), 부칙

23 구분 공급대상인사회경제적약자의정의 공급자인사회적경제주체에대한지원 < 표 Ⅲ-2> 국내사회주택관련조례비교 _ 공급대상및지원 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 ( 제정 ) 1사회적경제육성법상의취약계층, 2장애인 고령자등주거약자지원법상의주거약자, 3공공주택특별법상의공공주택중국가 서울시 SH공사 LH 공사가소유한임대주택거주자, 4무주택세대구성원중공공소유임대주택의입주유자격자, 5서울시장이정한기준에해당하는청년1인가구, 6서울시장이특별히인정한자 1자금 인력지원및현물출자 2사회주택건설택지의제공 3사회주택의관리 위탁 4사회주택의임대보증금에대한융자또는보조 5사회주택관리비용의융자또는보조 6사회주택건설 재건축 리모델링비용의융자또는보조 7사회주택거주자에대한주거비용의융자또는보조 경기도시흥시사회주택지원에관한조례 ( 제정 ) 서울시조례중에서 2, 3, 4 제외. 5 시흥시장이정한기준에해당하는청년 1 인가구 서울시조례에서 2 사회주택건설토지의사용승낙 4 보조 ( 융자제외 ) 5 보조 ( 융자제외 ) 6 보조 ( 융자제외 ) 7 보조 ( 융자제외 ) 서울특별시금천구 1 인가구기본조례 ( 제정 ) 1 인가구 : 1 명이단독으로취사 취침등을하며생계를영위하는생활단위를말함. 사회적가족 : 혈연이나혼인관계로이뤄지지않은사람들이모여취사 취침등생계를함께하는형태의공동체 지원사업의내용 : 1 인가구를위한아래사업에행정적지원과예산의범위에서사업비를지원함. 1 돌봄서비스, 응급상황대처등사회안전망구축사업 2 공유주택 ( s h a r e house) 등주거지원사업 3 소셜다이닝 (soci al dining) 등커뮤니티지원사업 41 인가구식품레시피개발등건강지원사업 51 인가구맞춤형일자리지원사업 6 기타사회적가족도시구현에필요한사업

24 3) 민 관협력임대주택제도 2015 년현재, 서울특별시에서시행하고있는민관협력임대주택제도는 4 가지방 식으로구분될수있음. 즉, 민간주택리모델링지원주택, 민간토지임대공공임대 주택, 기존주택전세주택, 공공토지임대민간건설주택등으로구분할수있음. (1) 민간주택리모델링지원주택 1 장기안심주택 : 리모델링및리모델링보증금지원형 리모델링형 ( 집주인지원형 ) : 집주인에게 1천만원한도로집수리및리모델링비용을지원하는대신 6년간임대료인상을억제하는방식임. 전용면적 60m2이하는노후연수에따라최대 800만원을지원하며, 85m2이하는최대 1,000만원을지원함. 리모델링보증금지원형 ( 집주인세입자지원형 ) : 주택개조가필요한집주인에게 6 년간보증금을인상하지않는조건으로 1 천만원한도의집수리비용을지원하 고, 세입자에게는시세의 70% 수준의전세보증금으로재임대하여집주인과세입 자모두를지원하는유형임. < 표 Ⅱ-7> 리모델링형장기안심주택의지원내용 구분 전용 60m2이하 전용 85m2이하 기본 800 만원 기본 1,000 만원 내용 - 10년미만 : 400 만원 - 10년미만 : 500 만원 - 10~20 년 : 560 만원 - 10~20 년 : 700 만원 - 20년초과 : 800 만원 - 20년초과 : 1,000 만원 2 희망하우징 노후공가개보수비용을지원하고, 그에따른임대료절감을통하여대학생들의 주거비부담을완화하는사업. 신청자격 : 전문대학을포함한서울시소재대학재학생으로, 수도권이외지역출 신가운데기초생활수급자및차상위계층등저소득가구의대학생자녀에게선 발우선권을부여함

25 임대료는 2 인 1 실을기준으로임대보증금 100 만원에매월기초생활수급자 132,390 원, 비수급자 158,870 원으로시세의 30% 수준임. 순위 1 순위 < 표 Ⅱ-8> 희망하우징입주자선발기준 내용 - 본인이수급자이거나수급자자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자 - 아동복지시설퇴거자 ( 전국 ) 2 순위 - 차상위계층자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자 3 순위 4 순위 5 순위 6 순위 - 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하세대의자녀로서수도권을제외한지역에거주및수도권제외지역고교졸업자 - 본인이수급자이거나수급자자녀로서수도권지역에거주및수도권지역고교졸업자 ( 단, 부모중공공임대주택에현재거주자는제외 ) - 차상위계층자녀로서수도권지역에거주및수도권지역고교졸업자 ( 단, 부모중공공임대주택에현재거주자는제외 ) - 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하세대의자녀로서수도권지역에거주및수도권지역고교졸업자 ( 단, 부모중공공임대주택에현재거주자는제외 ) - 건강보험료납입액등으로가계형편이곤란한계층자녀등서울시장이인정한자 3 빈집살리기프로젝트 공급방식 : 서울시는비어있는주택매물에대한신청을받아부동산포털등을통하여홍보, 부동산중개수수료등을지원하고, 임대인은임대료를주변시세의 80% 이하로낮추어공급하며, 최소 6년동안거주가능함 ( 빈집소유자가동의할경우에는거주기간을연장할수있음 ). 사업주체 : 집수리, 주택건설, 리모델링경험과능력이있고주거문제에관심있는사회적기업, 주택협동조합, 비영리민간단체가참여할수있음. 건설능력이없는비영리단체의경우건설형사회적기업또는전문건설업체와공동으로사업추진이가능함

26 입주자 : 도시근로자가구당월평균소득액의 70% 이하인가구중서울에거주하고세 대주와세대원모두무주택자이어야함. < 표 Ⅱ-9> 빈집살리기프로젝트입주기준 가구원수 1인가구 2인가구 3인가구 4인가구 5인이상가구 도시근로자가구당월평균소득 70%(2014) 1,612,444 원 2,713,139 원 3,390,545 원 3,738,773 원 3,918,471 원 자료 : 서울시주택건축홈페이지 ( 참조 신청가능주택 : 전용면적 85m2이하이며, 전세가기준 2억5천만원이하의모든주택 ( 다가구, 다세대, 아파트, 연립등 ) 과주거용오피스텔은임대주택으로등록되어있어야함. 월임대료가있는경우보증금과임대료전환율은 6% 로산정함. 대상주택은대중교통이용이가능한곳에위치해야하며, 건물당총 5천만원내외의수준에서리모델링이가능한주택이어야함. 공급절차 : 자치구는신청접수를받아서한국감정원임대료검증시스템을통하여물건가격이시세의 90% 이하인지확인하고, 가격이높게신청된경우에는임대인과조정절차를거쳐서서울시와업무협약은맺은다음, 네이버, 부동산 11개포털에등재하게됨. 지원금액 : 비영리법인, 사회적기업등에게리모델링비용 50%, 최대 2 천만원무상지원 함. (2) 기존주택전세주택 1 장기안심주택 : 보증금지원형 ( 세입자지원형 ) 세입자가원하는주택을선정하여서울시 SH 공사에통보하면 SH 공사가대신전 세계약을맺고, 이를세입자에게시세의 70% 수준의가격으로제공하는 전전세

27 ( 전대 ) 방식임. SH 공사는주택소유자와세입자양쪽모두와계약을맺고, 이과 정에서서울시가임차금액의 30%( 최대 4,500 만원 ) 를지원함. 지원대상 : 월평균소득이도시근로자가구당월평균소득의 70% 이하가구 신청가능주택 : 전용면적 60m2이하의소형주택으로전세가격 1억 5천만원이하의주택으로한정됨. 다만, 4인가구는나이및성별등을감안하여전용면적 60m2를초과할수있으며, 부모부양및다자녀양육등으로가구원수가 5인이상인가구는전세금 2 억 1천만원이하, 전용면적 85m2이하까지신청범위가확대됨. 전체공급량중신혼부부에게 20%, 다자녀가구에게 10% 를우선공급하며, 거주 가능기간은최장 6 년임. 2 년후재계약시 10% 범위에서 5% 를초과하는임대 료상승분을서울시가분담함. (3) 공공토지임대민간건설주택 1 공동체주택 가. 공동체주택이란? 공동체주택은거주하는사람들의특징에따라특화된주택으로, 거주자들이함께 사용하는커뮤니티공간이주택내부에있어거주자활용목적에따라다양하게활 용됨. 함께살면서겪게될수있는갈등을예방하기위해거주자들이함께만드는공 동체규약이있으며, 원하는기간동안적정한임대료로거주할수있음. 나. 공동체주택유형 수요맞춤별유형 시민의수요에맞게다양한유형으로발전할수있음. 예를들어육아형, 예술가형, 사회초년생공동체주택등가능함

28 추진방식별유형 토지또는건물임대형공동체주택 : 토지건물소유자가임대하고임차인이토지건물사용에따른임대료를지불하는공동체주택으로민간사업자가특정목적또는테마를가지고공동체주택을건설또는리모델링하여임차인 ( 조합원, 회원 ) 을모집하고지속적으로관리하는방식. 자가소유형공동체주택 : 개인이토지건물에대한소유권이있는공동체주택으로개인소유공간은개인이사용하고, 커뮤니티공간은공동체주택에거주하는거주자들이공용으로사용하며관리하는방식. 공공출자형 ( 민 + 관 ) 공동체주택 : 토지를공공이매입한후사회적경제주체에게장기임차하는방식으로주택거주자들은주택을저렴하게임대하는방식임. 빈집리모델링형공동체주택 : 개인이소유한주택을사회적경제주체가리모델링한후사회적취약계층을대상으로저렴하게임대하는방식. 다. 공동체주택지원정책 자가소유형공동체주택대출제도 : 임차보증금이있는임대주택에거주하고있는세입자가자가소유형공동체주택의입주를희망하나, 전체자산인 ( 현 ) 임차주택의임차보증금이새로운세입자계약의지연으로건축비용등의자금마련이어려운자를구제하기위한임차보증금담보형대출상품임. 집주인과세입자의지위유지와대항력을유지한상태에서새로운세입자가계약되면새로운세입자의임차보증금으로집주인이반환하는대출상품으로자가소유형공동체주택의중도금또는잔금마련목적의대출제도임. 대출대상 : 자가형공동체주택입주예정자 ( 임차주택임차보증금을담보로대출을신청하는제도 ) 대출한도 : 임차보증금의 80% 대출이율 : 3.98%( 변동금리, 신규COFIX 6개월 ) 대출기간 : 자가형공동체주택입주종료일또는임대차계약기간종료일 채권보전 : 임차인임차보증금반환채권질권설정계약체결 2 사회주택 가. 사업방식

29 공급주체 : 사회적경제주체가공급주체로서공공의자산과민간의역량바탕으 로함 공급대상 : 소득6분위이하계층으로도시근로자소득 70~100% 이내 입주자격 : 무주택자 ( 세대구성원전원 ) 소득요건 : 1인가구는전년도도시근로자월평균소득의 70% 이하이며, 2인이상가구는전년도도시근로자월평균소득의 100% 이하임. 모집절차 : 사업주체가입주자모집 ( 안 ) 제출 SH공사일반공개모집 소득조회 (SH) 사업주체와 SH 공동면접후결정 (1.5~2배수 ). 단, 구유지의경우에는구청장이 SH공사의역할을수행하도록함. 임대료 : 부담가능수준으로주변시세의 80% 이하로전세및보증부월세모두가능 전월세전환율은법정효율인 10% 이내에서자율적으로결정할수있으며, 시세의 80% 를반드시적용해야함. 거주기간 : 10~20 년 (10 년후소득및자산조회후퇴거여부결정 ) 사업기간 : 40 년이상 자금조달 : 조합원 ( 또는예비입주자 ) 보증금월세및외부자금 ( 사회투자기금 등 ) 기관별역할 서울시 : 민간토지매입자금을 SH공사에서출자하며사업자선정 자치구 : 구유지제공하며, 기부채납하는조건임 SH공사 : 부지매입후장기임대및입주자모집 사업주체 : 건물신축및리모델링후주택및입주자관리 주택유지관리 : 사회적경제주체가직접임대료등운영수익으로시설물유지관리 사업자에사회주택의운영및관리권한을일임하며, 토지사용기간종료후 SH 에건물매각을의무화하도록함

30 단, 주택건설중사업이중단될경우에대체사업자를모집하거나 SH 공사에서 매입할예정이며, 준공후사업이중단될경우에는대체사업자를모집할예정 임. 주택운영및거주자관리 : 각주택별자체적인 사회주택관리규약 에의거하여입주민자율관리체제를마련하도록함. 의사결정방식 : 자체규약에따라사업시행기관의주도하에거주자회의에서확정하도록하며, 운영조직구성, 장기수선충당금적립, 퇴거기준, 공동체주거프로그램을마련하도록함. 反사회적행위자는자체관리규약에의거하여퇴거조항을마련하도록함. 향후사회주택인증제도입추진할예정이며, 여기에는건물안전, 위생, 거주자만족도등을평가함. < 표 Ⅱ-10> 공공임대주택, 사회주택, 준공공임대, 민간임대비교 구분 공공임대주택 사회주택 준공공임대 민간임대 공급주체 국가, 지자체, 공사 사회적경제조직 민간기업 주택소유자 재원조달 일반회계및기금 조합비및대출 자기자본또는자기자본또는대출대출 임대료 시세 30 ~ 80% 시세 80% 이하 시세이하 시세 거주기간 10 ~ 20년 10 ~ 20년 10년 2년 나. 사회주택의공급유형 일반주택 : 대중교통이용여건이양호하고, 주변에생활편의시설이입지하고있는지역 ( 주 로역세권 ) 에 1 인가구전용또는혼합형의임대주택으로공급. 복합주택 : 정비사업해제구역에서임대주택과근린생활시설의복합주택으로공급함. 지역의앵커시설로활용함. 토지는서울시가매입하며, 기존건축물의철거건축및건물의임대는사회적경제주체가저렴하게공급함. 저층부에공방및제과점등지역문화에기여할수있는근린생활시설을입주하도록하며, 이를통한운영의수익금은건축비대출금상환및주택유지

31 보수비에한하여사용할수있도록함. 단지형주택 : 국 공유지에임대주택과근린생활시설을단지형으로건설하여공급함. 공급방식 : 사회적경제주체가시구유지에사회주택을건축후기부채납 공급주택 : 1인가구및다인가구혼합형임대주택 복리시설 : 외부인이이용가능한주민복리시설 ( 국공립어린이집, 운동시설, 어르신쉼터등 ) 및근린생활시설설치 운영방식 : 사업주체에 40년이상의장기운영권보장 재정지원 : 사업성확보차원에서자치구에서의자부담가능 다. 사회주택지원정책 : 토지임대조건 (SH 공사 ) 민간토지매입임대형 임대근거 : SH재산관리규정 제 24조 ( 임대료 ) 및제25조 ( 사용대여및임대 ) 갱신조건 : 10년마다재계약하며, 2년간인상률은 2% 이내로적용함. 임대기간 : 최소 30년에서최장 40년으로 SH공사와시행자의계약에의함. 부대비용 : 취등록세, 부동산중개수수료등부대비용은각사업주체간지분별로지출함. 구유지활용형 임대근거 : 공유재산및물품관리법 제 7조 ( 기부채납 ) 및 공유재산및물품관리법시행령 제 5조 ( 무상사용기간 ), 제9조 ( 기부채납 ), 제17조 ( 토지사용료 ) 임대기간 : 20년무상사용하며, 이후 20년이상은유상사용함. 무상사용 : 무상사용기간은기부건물의감정평가액 ( 기부재산연간사용료 + 부지사용료 ) 산정된연수를초과할수없음. 최대 20년을초과할수없으며, 유상사용전환시에는 30/100 범위내에서사용료에대한감면이가능함. (4) 기타 : 청년층대상공공임대주택 1 행복주택 가. 행복주택정의

32 행복주택은중앙정부가추진하는주요공공임대주택사업으로대학생, 사회초년생, 신혼부부등을위하여직장과학교가가까운곳이나대중교통이용이편리한지 으면서임대료가저렴한공공임대주택임 행복주택이지어지는곳에는행복주택외에도국공립어린이집이나고용센터, 작 은도서관등의주민편의시설도함께설치할수있음. 나. 행복주택특징 사업주체 : 코레일, 철도시설공단, 한국토지주택공사 (LH) 등공기업 입주대상 : 기존영구임대나국민임대가다양한사회적배려대상과저소득층에게입주기회를주었다면행복주택은주로젊은계층을위하여지어지고, 주변시세의 30~80% 의가격으로시세대비저렴한가격으로제공됨. 입주계층별로입주금액이차등화함. 취약계층은시세의 60%, 대학생은 68%, 사회초년생은 72%, 신혼부부나산업단지근로자는시세의 80% 등으로차등화함 입주자격 : 대학생, 사회초년생, 신혼부부등을주대상으로하며, 이외에도취약계층과노인계층에게도공급됨 이외에도산업단지에지어지는행복주택은산단근로자 80%, 젊은계층 10%, 노인및취약계층 10% 가공급되며, 행복주택사업으로주택이철거되는경우에는철거주택에살고있던거주민에게우선적으로공급됨 일정수준의소득과자산기준이하이며, 무주택자로청약통장을보유해야함. 단, 대학생과취약계층은청약통장없이도신청이가능함 < 표 Ⅱ-11> 행복주택입주자격 대상층입주자격 ( 모집공고일기준 ) 대학생 1. 인근 ( 연접시 군포함 ) 대학교재학중인미혼무주택자 2. 본인과부모님의합계소득이평균소득의 100% 인 473 만원이하 3. 국민임대주택자산기준인자동차 2,489 만원, 부동산 1 억 2,600 만원이하

33 사회초년생 신혼부부 노인 취약계층 산업단지근로자 1. 인근직장에재학중인취업 5 년이내미혼무주택자 2. 본인소득이평균소득의 80% 인 378 만원이하 ( 단, 세대는 100% 인 473 만원 ) 3. 5 년, 10 년공공임대주택자산기준인자동차 2,794 만원, 부동산 2 억 1,550 만원이하 1. 인근직장에재직중인결혼 5 년이내무주택세대구성원 2. 세대소득이평균소득의 100% 인 473 만원이하 ( 단, 맞벌이시 120% 인 568 만원이하 ) 3. 5 년, 10 년공공임대주택자산기준인자동차 2,794 만원, 부동산 2 억 1,550 만원이하 1. 해당지역 ( 시 군 ) 에거주하는 65 세이상의무주택세대구성원 2. 세대소득이평균소득의 100% 인 473 만원이하 3. 5 년, 10 년공공임대주택자산기준인자동차 2,794 만원, 부동산 2 억 1,550 만원이하 1. 해당지역에거주하는주거급여수급대상자인무주택세대구성원 2. 국민임대주택자산기준인자동차 2,489 만원, 부동산 1억 2,600 만원이하 1. 해당지역에위치한산업단지에서근무하는무주택세대구성원 2. 세대소득이평균소득의 100% 인 473 만원이하 ( 단, 맞벌이시 120% 인 568 만원이하 ) 3. 5 년, 10 년공공임대주택자산기준인자동차 2,794 만원, 부동산 2 억 1,550 만원이하 입주자선정방식 : 국민임대주택은일반공급대상은가점제로정해지고우선공급대상은우선공급대상기준에따라정해지는반면, 행복주택은일반공급대상은추점제를통하여정하며, 우선공급대상기준은지자체의기준에따라정해지게됨 우선공급대상의선정비율은한국주택토지공사 (LH) 가행복주택사업을시행하는경우에는 50% 이지만, 지자체 ( 지방공사포함 ) 가직접행복주택사업을시행하는경우에는지자체의우선공급대상선정비율을 70% 로할수있음. 입주기간 : 젊은층은최대 6년이며, 노인취약계층산업단지는 20년임. 단, 사회초년생또는신혼부부가되거나사회초년생이신혼부부가되는경우최대 10년까지거주가가능함 2 서울리츠 가. 서울리츠개념 SH 공사가자본금을출자하여부동산투자회사인리츠 (REITs) 를설립하고, 민간자 금의투자를받아임대주택을건설하고여기서발생된수익 (5% 이상 ) 을투자자들

34 에게배당하는방식임. 공공성확보를위하여공공토지장기임대, 영속적임대주 택공급및주변임대료시세의 80% 이하로공급함. 나. 서울리츠사업방식 공급주체 : SH 공사가자본금을출자하여리츠설립 공급대상 : 20~30 대사회초년생과신혼부부대상으로소득분위 7 분위이하로하며, 세대 별특성을고려하여맞춤형으로공급함. 임대료 : 주변임대료시세의 80% 이하로공급하며, 임대료상승률은 5% 이하로함. 주택바우처및저소득층임대료지원을활용함. 거주기간 : 입주자격, 소득및자산변화등을감안하여평균 7 년동안거주가능. 사업기간 : 50 년이상운영 자금조달 : 주택도시기금으로부터저리로차입하며, 입주자로부터의임차보증금활용함. 사업비절감을위하여토지임대방식으로공급되며, 용적율상향, 용도지역변경, 주차장완화등도시계획에대한지원및부대시설을설치하여다양한수익사업과연계시킴. 사업방식 : 토지임대방식을저렴한토지비용으로각종부대비용을절감함. 다. 서울리츠를통한주택공급유형 공공토지형 : 시구유지등공공토지를장기임대하는방식

35 정비사업형 : 중단된정비사업의공공개입을통한정상화 역세권형 : 역세권민간토지의공공규제완화 소규모민간토지형 : 소규모민간유휴부지를통한공동체주택의개발 4) 민 관협력임대주택관련지원제도 (1) 공급자에대한지원 토지지원 토지임대부임대주택 : 현재서울시에서시행하고있는공동체주택및사회주택시범사업등에서공공토지를임대하는방식을취하고있음. 토지임대료의이자율은 3년만기정기예금평균이자율을적용해산정하고있음. 건설자금지원 매입임대주택의임대주택건설지원 : 임대주택법에서정한민간매입임대사업자를대상으로대출금리연 4.0%, 대출한도최대 7,500만원이내, 대출기간 5년 ( 일시상환 ) 으로주택건설을지원함. 준공공임대주택의임대주택건설지원 : 준공공임대를목적으로하는민간매입임대사업자를대상으로하며, 주택을구입또는건축 ( 인 ) 허가를받아주택을개량 ( 대수선, 증축 ) 하는경우에해당됨. 대출금리는연 2.0~2.7% 이며, 대출한도는최대 7,500만원이내, 대출기간은 10년 ( 일시상환 ) 임. 보증지원 주택도시보증공사를통한주택도시기금의건설자금대출보증 : 주택사업자가분양주택또는임대주택건설을은행으로부터건설자금 ( 사업대지비, 주택건축비, 일반분양설치비 ) 을대출받고자하는경우주택도시기금수탁기관으로부터대출받은자금의상황지급을책임지는보증상품임. - 보증료 : 보증료 = ( 보증금액 x 보증료율 x 보증기간에해당하는일수 )/365 그러나사회적경제조직이대출보증을받기위해서는주택건설등록사업자이거나대지소유권확보등담보평가가가능해야하는한계가있음

36 도시재생사업에대한기금지원 : 국가, 지자체, 공공기관, 기금, 민간투자자, 주민등이공동으로참여하는한국형도시재생금융지원모델검토, 사업지나사업유형을중심으로지원할예정으로있음. (2) 소비자에대한지원 전세자금대출 주거취약계층을대상으로주택도시기금의 근로자서민전세자금대출 과 저소득가구전세자금대출 로이원화되어있던정부주도형전세자금대출상품이 2015년 1월 버팀목전세자금대출 로통합되어단순화됨. 버팀목전세자금대출은저소득가구전세자금대출에비하여대출규모도크고이에따른이자비용이높기때문에취약계층의부담은커졌으나, 근로자서민전세자금대출에비하여비용부담측면에서전분위를대상으로고르게혜택이주어짐. (3) 조세지원 중소기업등에대한지방세특례제한지원 부동산취득세및재산세감면 : 기업의신용보증지원을위한감면 ( 부동산취득세감면 ), 벤처기업등에대한과세특례, 지식산업센터등에대한감면, 중소기업진흥공단등에대한감면및중소기업협동조합등에대한과세특례등이있음. 법인의합병으로양수받은재산의취득세및등록면허세면제 : 기업구조조정등지원을위한감면. 이밖에도국토및지역개발에대한지원 ( 지방세특례제한법제 2 장 7 절 ), 공공행 정등에대한지원 ( 지방세특례제한법제 2 장 8 절 ) 등의제도가있으나, 대부분의 사회적경제조직은해당사항없음. (4) 중소기업정책자금지원 중소기업청은창업, 개발기술사업화, 경영등을지원하기위하여다양한중소기업

37 정책자금을운용하고있음. 창업기업지원자금, 개발기술사업화자금, 신성장기반자금, 긴급경영안정자금, 사업전환지원자금, 투융자복합금융자금, 소상공인지원자금등. 그러나대부분의사회주택공급주체는 중소기업정책자금융자제외대상업종 에 포함되어있어정책자금지원수혜에어려움이있음 ( 협동조합및사회적기업제 외 ). 3) 제주특별자치도 제주특별자치도의경우에는주거기본조례가 2016년 9월 28일제정되었으며, 2016년 7월 6일제주특별자치도주거복지조례안이제안되어도의회에계류중인상황임. 주거기본조례나주거복지조례안에서도명시적으로사회주택을명시하고있지는않으나, 지원의근거가될수있는조항은존재함. 제주특별자치도주거기본조례 (2016 년 9 월 28 일제정 ) 제12조 ( 주거복지사업 ) 1 도지사는제3조에따라다음각호의어느하나에해당하는주거복지사업에대하여예산의범위에서필요한비용을지원할수있다. 1. 공공임대주택의건설이나리모델링또는집수리사업으로써다음각목의어느하나에해당하는사업가. 공공임대주택건설 ( 공공임대주택으로활용하기위한기존주택매입사업을포함한다 ) 사업나. 공공임대주택건설을위한토지매입다. 민간임대사업자가주거약자등을위하여도지사가고시하는건축물의유형, 시설기준, 임대조건등에따라임대주택으로리모델링하는경우에필요한비용라. 주거약자등의집수리지원사업마. 최저주거기준미달주택거주자에대한주택개조자금지원바. 장애인 고령자를위한주택으로의개조자금지원사. 노후주택의에너지효율화사업자금지원 2. 공공임대주택관리및운영을위한다음각목의어느하나에해당하는사업가. 공공임대주택의관리사업나. 주거약자등의주택임차보증금 임대료지원다. 주거약자등의공동전기료, 냉난방비, 연료비등관리비지원 3. 그밖에주거복지를위한다음각목의어느하나에해당하는사업가. 주거복지향상을위한연구 조사사업나. 주거약자등에대한편의시설설치및시설보강사업다. 주거약자등의주거이동지원사업

38 2 제1항제2호나목에따른임차보증금 임대료는무이자또는무상으로지원할수있으며, 입주자의소득수준에따라차등지원할수있다. 3 제1항에따른주거복지사업의지원조건, 지원금액, 지원절차등은도지사가따로정한다 년 6 월 22 일제정된제주특별자치도청년기본조례제 15 조를통해청년의 주거안정및주거수준향상을위하여대책을수립 시행하여야한다고정하고 있다. 제주특별자치도청년기본조례 (2016 년 6 월 22 일제정 ) 제15조 ( 청년의생활및주거안정 ) 1 도지사는청년발전을저해하는생활불안정요소를적극적으로찾아내고, 이를해소하기위한지원방안을강구하여야한다. 2 도지사는청년의주거안정및주거수준향상을위하여공공임대주택공급, 주택임차보증금및차임의보조방안등의대책을수립 시행하여야한다. < 개정 > 청년기본조례에따라서 2017년 11월보고된청년기본계획에따르면, 1) 대학생, 사회초년생, 신혼부부등을대상으로한행복주택공급, 2) 신혼부부주택전세자금대출이자지원, 3) 공공임대주택임차보증금지원, 4) 제주쉐어하우스공급 ( 대학생대상 ), 5) 서울쉐어하우스지원, 6) 탐라영재관운영 ( 수도권대학재학생, 신입생대상 ) 을주거안정분야계획으로제시되었음. 또한제주특별자치도고령친화도시구현을위한노인복지기본조례에따르면, 고 령친화적설계를적용한임대주택및노인복지주택공급, 주택개량지원등고 령친화주거환경개선을추진할수있도록되어있음. 제주특별자치도고령친화도시구현을위한노인복지기본조례 (2015 년 8 월 18 일제정 ) 제13조 ( 생활환경편의증진 ) 도지사는노인이안전하고편리하게생활할수있는환경을조성하기위하여다음각호의사항을추진할수있다. 1. 노인의이동편의증진지원 2. 노인의일상생활편의제공지원 3. 고령친화적설계를적용한임대주택및노인복지주택공급, 주택개량지원등고령친화주거환경개선 4. 그밖에노인이안전하고편리하게생활할수있는환경을조성하는데필요한사항 특별자치마을만들기지원조례에따라서마을만들기사업의하나로마을의주거 환경및공공시설을개선하거나마을만들기관련단체또는기관을지원할수

39 있도록되어있음. 제주특별자치도특별자치마을만들기지원조례 (2015 년 10 월 6 일전부개정, 2009 년제 정 ) 제11조 ( 사업지원 ) 1 도지사는다음각호의어느하나에해당하는마을만들기사업에대하여행정및재정지원을할수있다. 1. 마을종합발전계획수립에관한사항 2. 주거환경및공공시설개선 3. 마을환경보전및개선 4. 마을자원을활용한언론홍보 연구등의공동협력사업 5. 마을의문화 복지증진 6. 마을만들기관련단체또는기관지원 7. 마을의문화 예술및전통의계승발전사업 8. 마을의소득증대및일자리창출 9. 마을만들기관련교육 컨설팅등주민역량강화사업 10. 그밖에마을만들기지원에필요하다고인정하는사업 2 마을만들기사업에대한지원은모든주민의참여기회를보장하기위하여공모를원칙으로하되, 연 1회또는반기별로공모를실시할수있다. 제주특별자치도농어업인력지원에관한조례에따르면농어업인력을위해서 지원센터를설치하고지원센터가농어업인력지원에따른숙박시설등편의시 설지원및제공을할수있도록하고있음. 제주특별자치도농어업인력지원에관한조례 (2017 년 11 월 15 일제정 ) 제1조 ( 목적 ) 이조례는제주특별자치도의농어업인력을안정적으로공급하여농어촌의인력난및인력수급불일치문제를개선하고, 안정적인농어업생산활동지원과농어업일자리창출에기여함을목적으로한다. 제2조 ( 정의 ) 이조례에서사용하는용어의뜻은다음과같다. 1. 농어업 이란농작물재배업, 축산업, 임업및어업을말한다. 2. 농어업인력 이란 농업 농촌및식품산업기본법 제3조제2호, 제3호, 제4호, 수산업 어촌발전기본법 제3조제3호, 제4호, 제5호에따른농업인과어업인, 농업및어업경영체, 생산자단체가고용하는인력을말한다. 3. 농어업인력지원센터 란농어업의인력난및인력수급불일치문제개선을위하여농업인과어업인, 농업및어업경영체, 생산자단체에인력을중개하는기능등을수행하는센터를말한다

40 제3조 ( 도지사의책무 ) 제주특별자치도지사 ( 이하 도지사 라한다 ) 는제주특별자치도내농어업인력난해소와농작업의안정적인고용창출을위하여종합적인시책을수립 추진하고필요한예산을확보하는등지원방안을강구하여야한다. 제4조 ( 지원계획의수립및시행 ) 1 도지사는농어업인력의안정적공급을위해농어촌인력지원계획 ( 이하 지원계획 이라한다 ) 을 3년마다수립 시행해야하며, 필요시매년보완하여시행할수있다. 2 지원계획에는다음각호의사항이포함되어야한다. 1. 농어업인력의수급현황및전망 2. 농어업인력의안정적공급을위한기본목표및추진방향 3. 농어업인력지원을위한시책및지원활성화방안 4. 농어업인력의교육 훈련에관한사항 5. 농어업인력지원센터지원에관한사항 6. 농어업일자리홍보및정보제공에관한사항 7. 농어업인력난해소를위한도시의유휴노동력확보및활용에관한사항 8. 그밖에농어업인력지원을위하여필요한사항 3 도지사는매년지원계획에따른추진실적을평가하고, 그결과를도의회제주특별자치도의회에보고하여야한다. 제5조 ( 농어업인력지원센터의설치 지원 ) 1 도지사는농어업참여자들에대한적극적인지원을위하여제주특별자치도농어업인력지원센터 ( 이하 지원센터 라한다 ) 를설치할수있다. 단, 농업과수산업을통합하여설치 운영이어려울경우각각설치할수있다. 2 지원센터는다음각호의업무를수행한다. 1. 농어업인력의관리및지원 2. 농어업관련구인 구직등록, 취업알선 연계 3. 농어업구직등록자에대한실무교육또는현장연수 4. 농어업자원봉사자관리 5. 농어업고용정보의수집 분석및제공 6. 농어업고용서비스모델개발및보급 7. 도시민등에게귀농, 귀어정보제공 8. 농어업인력지원에따른숙박시설등편의시설지원및제공 9. 교통비, 항공료, 임차료등지원 10. 그밖에도지사가필요하다고인정하는사업 3 도지사는제2항에따른업무수행에필요한사업비를예산의범위에서지원할수있다. 4 도지사는지원센터의효율적운영을위하여농어업인력지원사업을수행하는관련법인이나단체등에위탁할수있다. 5 제4항에따른지원센터의위탁과관련된사항은 제주특별자치도사무의민간위탁조례 를준용한다. 제주로의이주정착민을지원하기위한귀농 귀촌인지원조례에서도주택분야를

41 지원할수있는근거가마련되어있음 제주특별자치도귀농 귀촌인지원조례 (2013 년 5 월 15 일전부개정, 2010 년제정 ) 제4조 ( 지원 ) 도지사는귀농 귀촌인의안정적이고성공적인조기정착을위한다음각호의어느하나에해당하는사업에대하여필요한비용을예산의범위에서지원할수있다. 1. 도시민농촌유치지원사업 2. 농어촌정착지원을위한기술지도및교육지원 3. 농어업관련창업자금지원 4. 제주특별자치도농어촌진흥기금지원 5. 농어가주택자금지원 6. 자녀학자금지원 7. 귀농 귀촌인의집지원 8. 농어가주택수리비지원 9. 귀농인농어업인턴제사업지원 10. 농기계임대및구입지원 11. 귀농 귀촌협의회행사지원 12. 귀농 귀촌박람회개최및참가비지원 13. 귀농 귀촌인교육아카데미및재능기부사업지원 14. 귀농닥터지원사업 15. 농경지암반제거지원사업, 육묘장지원사업, 저온저장고지원사업, 하우스시설지원사업, 관수시설지원사업 16. 귀농ㆍ귀촌인정착에필요한지원사업 [ 전문개정 ] 제주특별자치도정착주민의지역공동체조성을위한조례에따르면정책대상을 정착주민과예비정착주민으로구분하고있으며, 이에따른사업지원을할수있도록 되어있음 제주특별자치도정착주민의지역공동체조성을위한조례 (2014 년 4 월 21 일제정 ) 제1조 ( 목적 ) 이조례는제주특별자치도로이주한정착주민이안정적으로적응하고지역주민과의상생협력을통해궁극적으로지역공동체를조성하는데필요한사항을규정함을목적으로한다. 제2조 ( 정의 ) 이조례에서사용하는용어의뜻은다음과같다. 1. 지역공동체 란통ㆍ리및마을등일정한지역을중심으로지역적소속감과유대감을공유하면서더불어살아가는공동조직또는마을을말한다. 2. 정착주민 이란제주특별자치도 ( 이하 제주자치도 라한다 ) 로이주하여제주자치도에주민등록을하고실제거주하고있으나제주자치도의문화와생활에익숙하지않은사람

42 을말한다. 3. 예비정착주민 이란제주자치도외에주소를두고거주하면서제주자치도로이주해살기를희망하여이주를준비하는사람및그가족을말한다. 4. 정착주민지원단체 란정착주민과예비정착주민 ( 이하 정착주민등 이라한다 ) 에대한지원을주된사업으로하여설립된비영리법인이나단체를말한다. 제3조 ( 도지사의책무 ) 1 제주특별자치도지사 ( 이하 도지사 ) 는정착주민이제주자치도지역사회에서더불어살아갈수있는환경과평화롭게공존할수있는토대를마련하는데필요한제도와여건을조성하고이에필요한각종시책을수립ㆍ시행하여야한다. 2 도지사는다음각호의원칙을기초로지역공동체조성을위하여노력하여야한다. 1. 지역공동체주민의자발적참여와자치를전제로할것 2. 정착주민과지역공동체상호간의신뢰와연대의식을바탕으로할것 3. 문화의다양성을존중하고살기좋은지역공동체를만들기위한공동의노력을기울일것 4. 지역공동체상호간의협력을통해지역사회발전에기여할것 제4조 ( 정착주민등지원 ) 1 도지사는정착주민등의안정적이고성공적인조기정착과지역공동체조성을위하여다음각호의사업을지원할수있다. 1. 정착주민을위한상담및종합정보제공사업 2. 제주자치도이주희망자를대상으로한사전현장답사기회제공사업 3. 정착주민의안정적정착과지역사회적응을위한교육 4. 지역주민과정착주민간공감대형성과공동체의식제고교육 5. 지역사회발전을위한지역주민과정착주민간의공동사업및네트워크강화사업 6. 교육ㆍ문화ㆍ체육행사개최등지역주민과정착주민이함께하는지역공동체활성화사업 7. 정착주민의재능등의활용을통한지역사회활성화및발전촉진사업 제주특별자치도농어촌유학지원조례에따르면도시에사는초 중 고등학교학생 들이읍면지역농어촌에서일정기간학교를다니고생활하면서시골살이를체험하는 것을지원하고농어촌유학시설을지원할수있도록되어있음 제주특별자치도농어촌유학지원조례 (2013 년 7 월 17 일제정 ) 제2조 ( 정의 ) 이조례에서사용하는용어의뜻은다음과같다. < 개정 > 1. 농어촌유학 이란도시에사는초ㆍ중ㆍ고등학교학생들이읍면지역농어촌에서일정기간동안학교를다니고생활하면서시골살이를체험하는것을말한다. 2. 농어촌유학시설 이란유학생들이농어촌유학활동가의지도를받으며숙식또는생활을하는농어촌유학센터와지방자치단체나마을에서제공한유학생부모가생활하는시설을말한다. 3. 농어촌유학활동가 란농어촌유학센터에서유학생의학교외생활을지원하고, 돌봄기

43 능을수행하는사람으로일정한자격을갖춘자를말한다. 제5조 ( 지원대상사업 ) 도지사는농어촌유학활성화를위하여다음각호의사업에대하여예산의범위에서사업비의전부또는일부를지원할수있다. 1. 제4조의지원계획에반영된사업 2. 농어촌유학시설확충사업 3. 농어촌유학프로그램개발및지원사업 4. 그밖에도지사가농어촌유학사업을수행하기위하여필요하다고인정하는사업 농어업 농어촌지원에관한기본조례에따르면농어촌지역의복지증진을위한지원 을할수있도록되어있음 제주특별자치도농어업 농어촌지원에관한기본조례 (2009 년 4 월 15 일제정 ) 제9조 ( 농어촌개발및복지증진 ) 도지사는농어촌개발과농어업인의복지증진을위한다음각호의어느하나에해당하는사업에대하여필요한비용을예산의범위에서지원할수있다. 1. 농어촌마을체험관광조성사업 2. 여성농어업인의복지증진및영유아보육비지원사업 3. 농어업및식품관련민간단체의활성화지원사업 4. 농어촌학교및자영농과학생급식비지원사업 5. 농어촌의특산물판촉및농어촌축제등의지원사업 6. 농어촌지역의보건 의료서비스개선및주민복지시설확충 7. 농어촌개발과농어업인의복지증진사업 8. 농어업인자녀입학금, 수업료, 급식비및통학에필요한교통수당과그운행에드는경비지원사업 9. 농어촌개발및복지증진에필요한사업 [ 전문개정 ] 제주특별자치도가족친화사회환경조성및지원에관한조례에서도가족친화마을조성하기위해마을안에서노인부양이나아동양육등가족돌봄을지역사회차원에서분담할수있는환경및다양한가족구성원이필요로하는시설과공간을충족하는가족생활여건을만드는사업을실시할수있도록되어있음제주특별자치도가족친화사회환경조성및지원에관한조례 (2012년 6월 11일제정 ) 제 2 조 ( 정의 ) 이조례에서사용하는용어의뜻은다음각호와같다. < 개정 > 1. 가족친화사회환경 이란 가족친화사회환경의조성촉진에관한법률 ( 이하 법 이라한 다 ) 제 2 조제 1 호에따른다

44 2. 가족친화제도 란법제2조제3호에따른다. 가. 탄력적근무제도 : 시차출퇴근제, 재택근무, 시간제근무등나. 자녀의출산 양육및교육지원제도 : 배우자출산휴가제, 육아휴직제, 직장보육지원, 자녀교육지원프로그램등다. 부양가족지원제도 : 부모돌봄서비스, 가족간호휴직제등라. 근로자지원제도 : 근로자건강 교육 상담프로그램등마. 가족관계증진제도 : 자녀방학중휴가제, 근로자가족초청행사, 정시퇴근제, 육아의날, 가정의날, 부모님직장체험등운영지원등바. 가족여가문화촉진제도 : 가족단위문화체험지원등사. 가족친화사회공헌제도 : 한부모가족, 조손가족, 다문화가족, 독거노인, 장애인가족등소외계층지원등 3. 가족친화기업 이란근로자가일과가정을병행할수있도록지원하는가족친화적경영목표를지속적으로구현하는기업을말한다. 4. 가족친화마을환경조성 이란노인부양이나아동양육등가족돌봄을지역사회차원에서분담할수있는환경및다양한가족구성원이필요로하는시설과공간을충족시킬수있는가족생활여건이갖추어진마을환경을만드는것을말한다. 제10조 ( 가족친화마을환경의조성촉진 ) 1 도지사는가족친화마을환경의조성촉진을위하여다음각호의사업을실시할수있다. 1. 가족친화마을모델의개발 보급 2. 가족친화시설조성지원 3. 지역사회가족돌봄프로그램개발 지원 4. 마을환경의가족친화적요소에대한평가 5. 가족친화마을환경의인식제고를위한교육 홍보 2 도지사는가족친화마을환경이조성될수있도록지원할수있다. 제주특별자치도의사회주택사업과관련된조례를정리하면다음과같음

45 < 표 Ⅲ-1> > 제주특별자치도사회주택사업관련조례현황제주특별자치도주거기본조례제주특별자치도청년기본조례제주특별자치도고령친화도시구현을위한노인복지기본조례제주특별자치도특별자치마을만들기지원조례제주특별자치도농어업인력지원에관한조례제주특별자치도귀농 귀촌인지원조례제주특별자치도정착주민의지역공동체조성을위한조례제주특별자치도농어촌유학지원조례제주특별자치도농어업 농어촌지원에관한기본조례제주특별자치도가족친화사회환경조성및지원에관한조례 2. 서울시사회주택현황 4) 서울시는 2012년 7월부터사회주택공급주체에게재정적지원을시작하면서지방정부차원의정책을추진함, 2014년 12월에 사회주택활성화지원에관한조례 를제정하면서제도적장치를마련하고지원을시작함. 2016년 6월서울시사회주택종합지원센터를설립하여지원하기시작함. 4) 박은철외, 2017, 사회주택활성화쟁점과정책과제 이슈리포트, 서울연구원자료를재정리한것임

46 < 표 Ⅲ-2> 서울시사회주택발전과정 구분 내용 2012 년이전 지역의사회경제조직을중심으로사회주택공급 2012 년 7월 서울시가사회투자기금을설치하여사회주택공급주체에게재정적지원시작 2014 년 12월 2015 년 1월 2015 년 4월 2015 년 6월 2015 년 8월 2016 년 1월 2016 년 3월 2016 년 6월 2017 년현재 사회주택활성화지원등에관한조례 가제정됨에따라사회주택공급을지원하는제도적장치마련 ( 재 ) 한국사회투자 가사회투자기금을운영하는위탁기관으로선정되어사회주택공급자를위한재정지원이이루어지기시작 두꺼비하우징이은평구일대를중심으로실시하였던 빈집리모델링 사업을서울시가사회주택의한유형으로분류하기시작 사회경제조직이서울시에토지임대료를내고건물을지어임대하는방식이처음으로도입 사회주택을공급하는사회경제조직이 사회주택협회 를창립하여정보를공유하기시작 년 10 월현재 50 여개단체참여중. 사회주택의공급이저조하자, 서울시는공급활성화위하여 사회주택 7 대사업성개선대책을마련 시행 선랩건축사사무소가고시원을장기로임대하여리모델링한후에 쉐어 - 어스 (SHARE-US) 로개소하면서, 서울시가사회주택의한유형으로분류하기시작 사회주택 7 대사업성개선대책 의하나였던 사회주택지원센터 가설립되어사회주택공급자및입주자를상담 지원하기시작 사회주택지원예산감소 년에비해 30% 정도감소 1) 서울시사회주택사업형태 5) (1) 빈집리모델링사회주택 구분 내용 대상물건다세대, 다가구주택, 단독주택 ( 방 3 개이상 ) 5) 서울시사회주택주거실태및사업프로세스연구 발췌및재구성 : 16~24 쪽

47 임대조건 입주조건 거주방식 시세 80% 이하, 거주기간 (6 년 ) 보장 ( 의무지원금액 30 백만원초과시의무임대기간 8 년 ) 도시근로자월평균소득 70% 이하 ( 무주택 1 인가구 ) - 대학생 : 도시근로자월평균소득 100% 이하 ( 본인, 부모합계 ) - 맞벌이부부 : 도시근로자월평균소득 120% 이하 공동주택으로운영 소요비용의 50%(4 천만원한도 ) 시예산보조 자금지원 리모델링규모 165 m2초과 165 m2이하 84m2초과 84m2이하 시비지원율 50% 50% 50% 지원한도 40백만원 30백만원 20백만원 사회투자기금융자 ( 최대사업비의 90%) 가능 〇빈집리모델링주택은 2015 년 4 월부터도입되기시작하였으며, 정비사업의지연 으로인한빈집문제의해결책으로도심지슬럼화방지및저렴한임대료로주택 을재임대하여저소득층의주거안정에기여하는것이목적임. [ 그림 5 빈집리모델링사업개념도 ]

48 주택재개발사업및재건축사업등정비사업의지연으로도심지역에빈집이증가하면서도심의미관을저해하고우범화우려가높아지고있으며, 특히, 정비사업해제구역및정비예정구역은재개발사업에대한기대감으로주택소유자가주택의수리와관리를기피하여주택의노후화가심각한상황임. 정비사업해제구역등에 6개월이상의공가로방치된노후주택의리모델링비용을지원하여저소득청년 1인가구에게주변시세의 80% 이하의저렴한임대료로 6년간재임대하여저소득층의주거안정에기여하는것이목적임. 〇빈집리모델링주택은서울시의사회주택사업자선정으로부터시작하며, 사업자는리모델링공사경험이있는사회적기업, 주택협동조합, 비영리주택관련법인및공익법인으로사회적경제주체로제한됨. 직접시공능력이없는사업자는전문건설업체와컨소시엄으로공동사업자를구성하여신청이가능함. 〇사업자는서울시가제공하는빈집 DB를활용하여집주인의동의를확보하고사업자로선정되며, 주택소유자와사업시행자는임대계약을체결하고리모델링공사를진행함. 리모델링비용은서울시가최대 50% 의범위에서지원하고나머지는사회투자기금으로부터융자받을수있음. 리모델링비용지원은동당 2,000만원 ~4,000 만원의범위에서지원되며, 지원금액이 3,000만원을초과할경우임대의무기간이 8년으로상향됨. 〇사업완료후사업자는입주자모집및관리방안을제출하고자치구에제출하고, 자치구는입주자를모집함. 주택의임대료는주변시세의 80% 이하로결정되며, 입주대상은무주택자로도시근로자월평균가구소득의 70% 이하를대상으로자치구의공고를통하여모집하고, 사업시행자와공동면접으로입주자를선정함. 〇빈집리모델링주택의임대의무기간은 6년이며, 임대료는사업시행자와집주인이협의하여 2년마다연 5% 의범위에서임대료를조정할수있음. 임대의무기간중사업이종료될경우사업중단에책임이있는자가서울시가지원한공공지원금액을반환하여야함 2년미만 : 보조금의 100% / 2년경과 4년미만 : 보조금의 70% / 4년경과 6년

49 미만 : 보조금의 30%. (2) 리모델링형사회주택 구분 대상물건 내용 연면적 330 m2 (100 평 ) 이상의고시원, 숙박시설, 업무시설등비주거용건축물 ( 준공후 15 년이상경과 ) 복합건물가능 ( 근린생활시설, 주택혼재된건물 ) 비주택용도 (1 년이상사무실, 쪽방등 ) 로사용된노후주택포함 비주택인경우주택또는준주택으로용도변경필요 1 개사업시행자가 3 개물건까지신청가능 임대조건 입주조건 시세 80% 이하, 거주기간 (6 년 ~10 년 ) 보장 도시근로자월평균소득 70% 이하 ( 무주택 1 인가구 ) - 대학생 : 부모소득합계가 100% 이하 ( 부모주택소유여부무관 ) 거주방식공동주택으로운영 ( 커뮤니티공간셰어 ) 건물리모델링비용의 60~80% 이내시예산보조 자금지원 의무임대기간 6년이상 8년미만 8년이상 10년미만 10년이상 시비지원율 60% 70% 80% 지원한도 1.5 억원 1.8 억원 2억원 사회투자기금융자 ( 최대사업비의 90%) 가능 〇리모델링형사회주택은 2016년 3월부터도입되기시작하였음. 리모델링형사회주택은사실상주거용으로사용되나주택으로관리되지못하는고시원, 여관, 모텔및사무실등준주택을리모델링하여저렴한사회주택으로공급하는것이목적임. 〇리모델링형사회주택은매입리모델링과임차리모델링으로구분되며, 주택관리기간이최소 6년이상일경우리모델링비용을지원받을수있음. 매입리모델링사회주택은준공된지 15년이상경과된고시원및여관, 모텔, 사무실을매입한후리모델링을할경우공공이리모델링비용의 50% 를보조해주고사업자는주변시세의 50~70% 수준의임대료로최소 10년간운영하는방식임. 임차리모델링사회주택은준공후 15년이상경과된연면적 500m2내외의고시원또는숙박시설, 사무실등비주거용건축물을임차후리모델링하여장기간

50 임대주택으로공급함. 〇사업주체는주거관련사회적경제주체로협동조합, 사회적기업, 비영리법인, 공익 법인과건설관련중소기업등임. 사업중단시보조금환수금액 - 6 년계약 - 8 년계약 - 10 년계약 사업시행후 2년미만시점 보조금액의 100% 반환 2년경과 4년미만시점 70% 반환 4년경과 6년미만시점 30% 반환 사업시행후 2년미만시점 보조금액의 100% 반환 2년경과 4년미만시점 75% 반환 4년경과 6년미만시점 50% 반환 6년경과 8년미만시점 25% 반환 사업시행후 2년미만시점 보조금액의 100% 반환 2년경과 4년미만시점 80% 반환 4년경과 6년미만시점 60% 반환 6년경과 8년미만시점 40% 반환 8년경과 10년미만시점 20% 반환

51 < 사업프로세스 > [ 그림 6 매입리모델링사회주택사업개념도 ] 〇입주대상은무주택 1인가구로도시근로자월평균소득 70% 이하계층으로, 임대료는주변시세의 50~80% 이하로저렴하게공급함. 주택임대차보호법에따라연간인상률은 5% 이내로적용함. 입주물량의 10~20% 는청년빈곤층에게우선공급해야함. 〇입주자선정은사회주택종합지원센터와사업시행자가공동면접등을거쳐서최종선정하게되며, 서울주택도시공사는무주택여부, 소득및자산충족여부등확인을지원함. 각부문별역할을살펴보면다음과같음. 서울주택도시공사는리모델링공사비에대한보조 지원및정산을담당함. 사업시행자는리모델링시공및셰어형으로주택을운영함. 사회주택종합지원센터는입주자모집지원서비스를담당함. 서울주택도시공사 < 표 Ⅲ-3> 리모델링형사회주택의각부문별역할 구분부문별역할비고 리모델링공사비보조및지원정산 1. 건물임대차계약기간에따라차등적으로공사비보조 6 년임대차계약 : 리모델링공사비 60% 8 년임대차계약 : 리모델링공사비 70% 10 년임대차계약 : 리모델링공사비 80% 2. 우리은행보조금관리시스템을통한보조 지원금관리및정산 시행자의자부담공사비와매칭지원

52 사업시행자 리모델링시공, 셰어형주택운영 1. 낡은고시원 모델및여관등비주택소유자와건물임대차또는매입 2. 비주택에대한리모델링계획에의한공사비산출및공사시행 3. 입주자모집계획 ( 안 ) 수립및 1 인청년층등에게공급 ( 우선공급비율준수 ) 4. 공동주방등공용부커뮤니티공간활성화유도 커뮤니티공간활성화를위한보조대상물품확대 지원센터 입주자모집지원 1. 사업시행자의모집계획 ( 안 ) 을검토 승인 2. 센터의온라인플랫폼등으로모집공고, 시행자와의공동면접을통해선발 공사는주택소유, 소득등확인지원 ( 맞춤임대부 )

53 (3) 토지임대부사회주택 구분 대상물건 임대조건 내용 서울시내 100 평기준감정평가액 16 억이하토지 ( 역세권은 19.3% 추가적용하여상한액재설정 ) 시세 80% 이하, 거주기간 (10 년 ) 보장 입주조건도시근로자월평균소득 70~100% 이하 ( 무주택자 ) 적용주택 단독주택, 다가구주택, 다세대주택, 도시형생활주택 ( 원룸 ) ( 복합주택으로설계가능 ) 커뮤니티공간확보의무화 ( 총주거전용면적의 10% 이상 ) 거주방식공동주택으로운영 ( 커뮤니티공간셰어 ) 자금지원 토지분은시가매입하여, 감정평가가격이 16 억원이하 (1 필지, 330 m2기준 / 16 억원이하, 2 필지까지가능 /660 m2신청시당해연도내물량추가불가 ) 사회투자기금융자 ( 최대사업비의 90%) 가능 〇토지임대부사회주택은 2015년 6월, 서울특별시사회주택활성화지원등에관한조례 를근거로도입되기시작하였으며, 서울시와주거관련사회적경제주체가공동으로자본을출자하여청년층을포함한중산층이하계층에게장기간사용할수있는임대주택을공급하는것이목적임. 〇토지임대부사회주택이공공이보유한국 공유지및민간토지를감정평가금액으로매입하여연 1% 의토지임대료로 30년이상주거관련사회적경제주체에게장기간임대하며, 사업자는주택을건축또는리모델링하여주택관리및공동체운영을담당함. 관리기간은 30년 ~40년이며, 입주자는 10년간거주할수있음 〇사업주체는주거관련사회적경제주체로협동조합, 사회적기업, 비영리법인, 공익법인과건설관련중소기업등임. 사업기간이종료되면사업자는서울시로부터임대한토지를반환하여야하며, 토지상의건축물은원상복구를위하여철거하거나서울시에기부채납하여야함. 〇사업시행자는임차토지의활용도가떨어질경우계약을취소할수있는권리를

54 지니고있음. 5년이내취소시건물에대한감정평가후 60% 제공 10년이내취소시건물에대한감정평가후 50% 제공 20년이내취소시건물에대한감정평가후 20% 제공 〇입주대상은무주택 1 인가구로도시근로자월평균소득 1 인 70% 이하, 2 인 100% 이하계층으로, 임대료는주변시세의 80% 이하로저렴하게공급함. 주택임대차보호법에따라연간인상률은 5% 이내로적용함 〇입주자선정은사회주택종합지원센터와사업시행자가공동면접등을거쳐서최종선정하게되며, 서울주택도시공사는무주택여부, 소득및자산충족여부등확인을지원함. 각부문별역할을살펴보면다음과같음. 서울주택도시공사는토지매입및제공, 건축설계협의, 주택공급을지원함 사업시행자는주택건설및공급과토지임대료지급함 사회주택종합지원센터는입주자모집지원서비스를담당함 < 표 Ⅲ-4> 토지임대부사회주택의각부문별역할 구분부문별역할비고 서울주택도시공사 부지매입및제공 건축설계협의 1. 기준 : 필지당 16 억원한도에서지원하고, 기존건축물매입비및토지감정초과분은사업자부담 2. 매입완료된부지를최장 40 년동안민간사업자에게임대 1. 매입부지에대한민간사업자의건축설계 ( 안 ) 협의 : 조건부통과조건, 커뮤니티시설배치 ( 안 ) 등 주택공급지원 1. 모집공고단계에서지원 2. 주택유무, 소득조건등사회보장시스템을통한유자격여부검토 사업시행자 사회주택건설 공급 1. 신축또는리모델링방식으로사회주택공급 2. 청년층등사회적경제약자에게기본 10 년동안주택공급 - 주택임대료 : 주변임대시세의 80% 이내결정 ( 최초 ) - 소득조건 : 무주택세대로도시근로자월평균소득 100% 이하 - 임대료변경 : 임대료상승률은 1 년 5% 이하로상승 사회투자기금대출지원 ( 매입및건설자금 )

55 지원센터 토지임대료지급 입주자모집지원 1. 토지임대료 = 감정평가금액 전전월 3 년기평균정기예금이자율 2. 토지임대료인상률제한 (1 년 1% 이하 ) 1. 사업시행자의모집계획 ( 안 ) 을검토 승인 2. 센터의온라인플랫폼등으로모집공고, 시행자와의공동면접을통해선발 공사는주택소유, 소득등확인지원 ( 맞춤임대부 ) (4) 서울시사회주택종합지원센터 서울시사회주택활성화지원등에관한조례에따라서설치되고, 한국사회투자에위탁운영중인사회주택종합지원센터는아래와같은사업목표와중점추진사항을중심으로사업을진행하고있음. 센터장포함총 5 명의구성원이있으며, 서울시주택건축국산하의주택정책과와 긴밀한협조체계를구성하고있음 (2017 년 2 월기준임 )

56 사회주택공급현황 서울시의 2016 년 12 월기준공급현황은다음과같음. < 표 Ⅲ-5> 서울시사회주택공급현황 빈집리모델링주택 토지임대부사회주택 구분선정연도사업지가구수비고 두꺼비하우징 드로우주택협동조합 나눔주택협동조합 공급완료 개사업지공급완료, 1개사업지공사중 공급완료 개사업지입주완료, 2개입주모집중, 14개공사중 공급완료 공급완료 보후너스착한주택협동조합 월입주자모집예정 소계 녹색친구들 & 썬랩 공사중 두꺼비하우징 공사중 완두콩협동조합 토지매입완료

57 리모델링형사회주택 토지매입완료 아이부키 토지매입완료 ( 주 ) 안테나 토지매입완료 ( 주 ) 안하우스 토지매입완료 녹색친구들 사업지변경재심사 : 12/1 완료 소계 썬랩 공사중 보후너스착한주택협동조합 사업변경재심사 : 12/1 완료 소계 3 76 서울시내부자료 (2016 년 12 월기준 ): 서울시사회주택주거실태및사업프로세스연구 에서재인용 3. 사회주택정책의시사점 〇 2015 년 9 월에서울시사회적경제지원센터의의뢰로수행된협동조합연구소 (2015) 보고서에서제시된시사점은다음과같음. 서울지역에사회주택분야사회적경제조직들은자생적으로설립되었으며, 공급주택의경우에는중소규모의주택이고, 사회적경제조직내부적으로는주택공급의전문성이부족한것으로조사되었음. 특히주택분야에서사회적경제조직에대한지원이체계적이지않은한계가조사되었음 < 표 Ⅲ-6> 서울시사회주택정책의시사점 구분 내용 공급자역량부족 ( 자금, 경영등 ) : 사업기획, 경영역량, 투자준비등미흡 내부특성으로인한한계 사회주택유지, 관리를위한운영자금부족 : 주택운영과정수익확보기반미비 _ 주택유지관리가능한임대료수준 비즈니스모델발굴필요 : 사회적경제조직의지속가능성을담보할수있는비즈모델발굴필요 외부환경적특성으로인한한계 지역적한계 : 서울지역의특성상높은토지비로수익성취약함 시장의한계 : 사회주택인식미비 / 주택입지토지의부족 금융지원부족

58 제도적제약사항 : 공공의단기계약중심. 보조금및대출의존성높은사회적경제조직의한계로금융활용의제한 사회주택공급추진및지원체계미흡 : 주택난심화로사회주택에대한관심은증폭되나구체적인기반조성등미흡 중간지원조직의필요성 : 사회주택사업의지속가능성을확보하기위한주택공급의체계전반 ( 택지개발, 주택공급, 주택판매및관리, 컨설팅 ) 을지원할수있는조직필요 위의사항들은연구진행과정에서수행된서울지역핵심이해관계자들과의인터뷰 과정에서여전히드러나고있는장애요인으로포착되었음

59 Ⅳ. 제주도내사회주택 ( 예비 ) 주체실태분석 1. 제주특별자치도내주택입주수요 제주특별자치도의사회주택입주자도핵심이해관계자로볼수있으며, 제도설계 과정에서는이에대한수요예측의측면에서인구사회학적정보를토대로추측해 볼수있을것임. 제주특별자치도에서예측하고있는입주수요는아래와같음 < 표 Ⅳ-1> 제주특별자치도에서파악한주택입주수요 ( 행복주택 ) 수요인원 대학생 사회초년생 신혼부부 8,869명 1,097명 1,369 명 6,223명 대학생 사회초년생 신혼부부 구분기준인원비고 대학 / 대학원생 4개대학 22,416명 기숙사거주자제외 정원 2,783명 19,633명 재학생 / 졸업1년이상비율 70% 13,743명 독립가능한학생수 13,7% 1,878명 20~24세무주택비율 88.9% 1,670명 도시근로자평균소득 100% 65,67% 1,097명 부모 전체세대수 도 256,928 세대 20~34세사회초년생 20~34세 31,088 세대 12.1% 독립가능세대 13,554 세대 43.6% 무주택자 75.0% 10,166 세대 내국인미혼자 48.9% 4,971 세대 경제활동세대 75.0% 3,728 세대 취업 5년이내 74.7% 2,785 세대 월평균소득 80% 49.15% 1,369 세대 최근 5년혼인건수 도 17,971 건 20~39세무주택가구 67.7% 12,163 가구 경제활동인구 77.9% 9,477 명 39세이하평균소득 65.67% 6,223명 출처 : 제주특별자치도디자인건축지적과내부자료 ( ) 제주특별자치도의생산가능인구인 25 세이상 49 세이상의인구는최소 23 만명이 상될것으로추계되고있으며, 50 세이상 60 세미만인구는지속적으로증가하는 것으로추계되어있어주택및주거복지정책에서고려할필요가있음

60 < 표 Ⅳ-2> 제주특별자치도생산가능인구추계 인구종류별 세 생산가능인구 ( 단위 : 천명 ) 세 세 세 세 구성비 (%) 세 세 세 고령인구 ( 단위 : 천명 ) 70 세 세 세 구성비 (%) 70 세 세 학령인구 ( 단위 : 천명 ) 6-21 세 초등학교 6-11 세 중학교 세 고등학교 세 대학교 세 출처 : 장례인구추계, 통계청 제주특별자치도의 65세이상고령자의인구추계를보면 2017년현재전국에서 9 번쩨로고령자인구가많으며, 도민의 14.1% 를차지하고있음. 이후고령자인구는계속증가할것으로추계되고있어. 고령자인구를대상으로한주거및관련사회서비스를준비할필요가있음. < 표 Ⅳ-3> 제주특별자치도고령자 (65 세이상 ) 인구추계 구성비순위 89, , , , , , ,291 출처 : 2017 고령자통계, 통계청

61 제주특별자치도로전입해오는이주민은세종특별자치시를제외하고는지속적으로 인구유입이이루어지고있음. 전출지 < 표 Ⅳ-4> 제주특별자치도전출지별순이동자수현황 / / / 서울특별시 1, ,831 4,083 3,292 2,418 1, 부산광역시 , 대구광역시 인천광역시 광주광역시 대전광역시 울산광역시 세종특별자치시 경기도 1, ,417 4,739 3,787 2,782 1, 강원도 충청북도 충청남도 전라북도 전라남도 경상북도 경상남도 출처 : 2017 국내인구이동통계, 통계청 제주특별자치도로이주해오는이주민에대한귀농어 귀촌인통계자료를보면대부분이 1인가구로구성되어있음을알수있음. 물론이주가완료된시점이조사가아니고행정정보를활용한통계자료이므로 1인가구의이주가가구대표자로서이주한경우가있을수있으므로이주가구주를대상으로한후속조사연구를통해주택정책에반영할필요는있음. < 표 Ⅳ-5> 제주특별자치도귀농어 귀촌인가구현황 (2016년기준 ) 구분행정구역계 1인가구 2인가구 3인가구 4인가구이상귀촌제주특별자치도

62 제주시 서귀포시 귀어 제주특별자치도 제주특별자치도 귀농 제주시 출처 : 귀농어 귀촌인통계, 통계청 서귀포시 제주특별자치도는인구의고령화와함께이주민의증가로인해주택문제가가중되고볼수있는데이에대한주택수요와현황을진단할수있는사회조사자료가있음. 부채원인중가장높은것은주택마련으로조사되었으며, 주택마련이외에전월세보증금마련이세번째로높게조사되었음. 주택마련과전월세보증금을합산하여보면, 부채의원인의 47% 는주택관련임을알수있음. 제주도민들의부채원인의절반가량은주거해결을위해서임을보여주고있음. 특히 30 대의연령층에서는부채의원인의 67.2% 가주거와관련되어있어다른 연령층에비해그심각성이더높다고할수있음

63 < 표 Ⅳ-6> 부채원인별비중현황 (2016 년기준 ) 구분 주택마련 전월세보증금마련 사업자금마련 교육비마련 투자자금마련 의료비마련 자동차마련 여행및여가생활비마련 내구재구입 경조사자금마련 기타 도소계 시도별 제주시전체 서귀포시전체 제주시동부 읍면별 제주시읍면부 서귀포시동부 서귀포시읍면부 만원미만 ~200 만원미만 소득별 200~300 만원미만 ~400 만원미만 ~500 만원미만 ~600 만원미만 만원이상 주거점유 보증금있는연 / 월세

64 형태별 보증금없는연 / 월세 자기집 전세 무상및기타 ~39 세 연령별 40~49 세 ~59 세 세이상 중상 계층별 중하 하 출처 : 제주특별자치도사회조사 (2016), 통계청

65 제주특별자치도사회조사결과에따르면제주도민들이희망하는주택형태는아파트가아니라단독주택으로조사되었으며, 응답자의의 56.5% 가단독주택을원하고있음. 아파트는그다음으로 36.4% 에이르고있음. 특히제주시나서귀포시의읍면부지역은동지역에비해 20% 가량높게희망하고있음. 이는현재의주거형태가단독주택이라고응답한응답자가 79.4% 에이르고있음을볼때현재의주거형태에대한변화를크게바라지않는것으로볼수있음. 그러나아파트에대한수요가있으며, 이는현재건설중이거나계획중인공공임대주택등의아파트공급으로일정정도해소될수있을것으로예상되며, 이에반해단독주택형태의주거정책이고려될필요가있음

66 구분 < 표 Ⅳ-7> 희망하는주택형태현황 (2016 년기준 ) 단독주택 ( 원룸, 다가구포함 ) 아파트 연립주택 다세대주택 제주특별자치도소계 시도별 읍면별 소득별 주거형태별 주거점유형태별 연령별 계층별 제주시전체 서귀포시전체 제주시동부 제주시읍면부 서귀포시동부 서귀포시읍면부 만원미만 ~200 만원미만 ~300 만원미만 ~400 만원미만 ~500 만원미만 ~600 만원미만 ~700 만원미만 만원이상 단독주택 아파트 다세대주택 연립주택 기타 자기집 전세 보증금있는연 / 월세 보증금없는연 / 월세 무상및기타 ~29 세 ~39 세 ~49 세 ~59 세 세이상 상 중상 중하 출처 : 제주특별자치도사회조사 (2016), 통계청 하 기타

67 2. 제주특별자치도내사회주택예비주체및이해관계자현황 제주특별자치도내사회주택분야의핵심이해관계자와예비주체의현황파악을위해 연구진과제주사회적경제지원센터가협업하여조사한결과다음과같이핵심이해 관계자와예비주체를정리하였음. < 표 Ⅳ-8> 제주특별자치도사회주택이해관계자현황 대분류중분류내용 지방정부 중간지원조직 민간 행정공기업사회적경제도시재생핵심이해관계자예비주체 제주도주거복지담당 제주도사회적경제담당 제주특별자치도개발공사 (JPDC) 제주특별자치도사회적경제지원센터 제주특별자치도도시재생지원센터 이편한집 ( 대표 : 김주석 ) 정수연교수 ( 제주대학교경제학과 ) : 제주주거복지포럼대표 제주민달팽이유니온준비모임 ( 사 ) 일하는사람들 ( 대표 : 김경환 ) 쉐어하우스운영자서영석대표 주택정책은초기투자비용은매우큰사업으로지방정부를비롯한공공영역의역할이큰비중을차지하고있으며, 주거문제의해결이나주거복지적접근에서그역할의중요성이강조되고있음. 이에따라제주특별자치도내의행정영역에서주거문제를주거복지담당과사회적경제담당을행정의주요이해관계자로선정하였으며, 최근제주특별자치도개발공사 ( 이하 JPDC) 에서주택공급등의주택사업을시작하고있으며, 지방공기업으로지방정부의정책을수행한다는측면에서 JPDC도이해관계자로설정하였음. 서울지역의연구에서도중간지원조직의필요성이지적되었으며, 사회적경제와주 거문제를지원할수있는조직으로제주특별자치도사회적경제지원센터와제주특 별자치도도시재생지원센터도핵심이해관계자로설정하였음. 민간에서는핵심이해관계자그룹과예비주체로나누었는데, 핵심이해관계자중인

68 터뷰를통해관심이나의지등이보인그룹을예비주체로설정하였음. 민간의핵심이해관계자는제주도내로한정하여서설정하였으며, 제주주거문제와관련한활동을하는제주주거복지포럼과집수리사업등을진행하고있는이편한집을설정하였음. 이편한집은예비주체로고려하였으나인터뷰과정을통해서핵심이해관계자로분류하였음. 예비주체로는주택의공급 / 운영관리 / 소비의측면에서주체를발굴하고자하였으나가시적으로포착해내기는아직미흡하여, 파악된정보를토대로예비선정한뒤인터뷰를통하여최종확정하였음. 청년이중심이되어주거문제에집중하고있는제주민달팽이유니온준비모임, 서귀포지역에서집수리사업등사회적경제활동을하고있는일하는사람들, 서귀포지역에서쉐어하우스를운영하면서, 다양한사회주택이나공동체활동을전개하고있는서영석대표로설정하였음. 인터뷰개요인터뷰는연구진행및섭외상황에서따라 9월 13일 ~14일과 10월 16~17 일에각각진행되었으며, 핵심이해관계자중, 제주도사회적경제담당과이편한집김주석대표를제외하고인터뷰를진행하였음. 인터뷰는사전섭외와동의를통해기록과녹취를진행하였고, 사전준비된질문을중심으로진행하였음. < 표 Ⅳ-9> 제주특별자치도사회주택인터뷰참여현황 대분류중분류내용 지방정부 중간지원조직 민간 행정공기업사회적경제도시재생핵심이해관계자예비주체 제주도주거복지담당제주특별자치도개발공사 (JPDC) 제주특별자치도사회적경제지원센터제주특별자치도도시재생지원센터정수연교수 ( 제주대학교경제학과 ) : 제주주거복지포럼대표제주민달팽이유니온준비모임 ( 사 ) 일하는사람들 ( 대표 : 김경환 ) 쉐어하우스운영자서영석대표

69 2. 사회주택분야사회적경제조직진입을위한환경분석 외부환경분석도구로활용하는도구의하나가 PEST(Political/ Econmic/ Social/ Technological environment) 분석기법임. 이도구를활용하여제주특별자치도내사회적경제의사회주택분야진입에있어서외부환경분석을수행하였음. 주요한분석내용은제주특별자치도내핵심이해관계자들의인터뷰내용을중심으로수행하였음. 정치 / 정책적환경 (P) 기업규제법률정부정책윤리와사회책임의증대사회적환경 (S) 인구통계학적요인가정형태의변화소비자라이프사이클소비자들의가치관 경제적환경 (E) 소비지출패턴의변화소득의변화경제순환주기원료의부족경쟁환경기술적환경 (T) 기술변화의가속화연구개발의증대제품의기능적개선신제품혁신기술확산 1) 정치 / 정책적환경 (P) 사회주택의제도적근거와개념규정의선행되어야함. 제주도내사회적경제및예비주체들은제주도정의사회주택이범위와역할이확정되어야한다고강조하고있음. 기존의문헌연구에서도사회주택의개념은다양하며, 그범위의공공과민간의역할이명확해야전체사회주택에대한전망이나수요, 시장성, 수익성에대한판별이가능하기에이에대한논의와정리가필요할것임. 서울시의경우제도적근거가마련되기이전부터사회적경제조직들이현행법의틀안에서사회주택을공급해왔으며, 이런움직임을활성화하기위해제도적근거로조례를제정하고제정이후활성화정책을수립시행하였음. 일부에서는현재주거기본조례나도의회에계류중인주거복지조례를통해충분히가능할

70 것으로판단하고있지만, 서울시의경우에도별도의사회주택조례를제정함으 로써보다명확하고분명한제도적근거를마련하였음을볼때제주도정의차 원에서조례제정을검토할필요가있음. 2) 경제적환경 (E) 사회주택의지속가능성을담보하기위한수익모델을제시할필요가있음. 서울시의경우에서도임대료를통한수익기반의토대가매우빈약하여사회적경제조직을비롯한민간영역의사회주택분야진입을저해하는장애요인이되고있음. 향후제도도입과정에서사회적경제조직을비롯한민간영역의지속가능모델을정립할필요가있음. 입지가능토지의확보가필요함. 제주특별자치도는서울과같지않지만, 최근유입인구의증가와주택및토지가격상승, 각종개발사업등으로토지가격이상승하고있으며사회주택의수요와공급예정지의미스매칭이일어날가능성이높음. 사회주택입주예상계층의수요에맞는주택공급이이루어지기위해서는토지매입등의토지확보전략이나공유토지의확보와같은전략수립이선행될필요가있음. 제주도의버스노선개편등으로거점환승센터인근의토지를서울의역세권과같은개념으로사전에확보할수도있을것임. 3) 사회적환경 (S) 사회주택에대한인식확산필요함. 임대주택에대한인식수준도낮은데, 사회주택에대한인식을확산하고확대하기위한정책이필요함. 사회주택에대한공론화와충분한논의를통해지역사회에사회주택에대한인식을확산할필요가있음. 사회주택에대한구체적인기반조성전략이필요함. 서울시에서도조례제정, 활성화정책수립, 예산수립및배정, 종합지원센터를통한사업활성화에나서고있지만, 행정의계획대로활성화되지못한측면이있음. 이에따라인식확대와수요발굴이지체되고있음. 따라서제주도의경우사회주택도입기에충분하고적극적인정책수립과예산편성, 각종지원정책의효율적집행등을통하여사회주택이도민사회에뿌리내릴수있도록노력할필요가있

71 음. 3 년정도의중기정도의활성화계획을수립하고그실행조직을한시적으로제 주특별자지도사회적경제지원센터나 JPDC 에위탁하여지원정책을집행할수도있 을것임. 다양한사회변화와욕구를반영할수있는사회주택공급필요함. 1인가구의증가와함께장수도시로서제주의특성상독거노인의증가, 이주민등의주택수요증가, 읍면농어촌지역의학교활성화를위한지역차원의주택공급등다양한사회적상황과수요를반영한주거가공급되거나시도되고있어이를제도적으로포용하거나지원할수있는근거로서사회주택에대한고려도필요할것임. 4) 기술적환경 (T) 주체역량부족한상황임. 공급자 / 운영관리자등의역량부족의문제는제주특별자치도사회주택분야에사회적경제조직이진입하는데있어서가장큰문제가될수도있을것임. 현재제주특별자치도는인구유입, 주택난등으로건설인력의부족이심각한상황이며, 이에시장에서의건설인력공급이매우부족한상황임. 이에따라고숙련전문가의부족, 미숙련인력의투입등이이루어지고있는상황임. 이에따라사회주택의공급에서도비슷한상황이일어날수있음. 또한사회적경제조직의역량을강화할교육훈련프로그램의개발이나프로그램을수행할전문인력의수급도어려운상황임. 필요하다면도외사회적경제조직이나한국사회주택협회등과의전략적제휴를통해주체역량을강화할수있도록해야함. 주택에대한사회적요구사항이높아지고있는상황임. 최근제주도는도외이주민의증가로주택수요가폭증하는한편, 이들의주택에품질에대한수준에기존제주주택수준에비해높은것으로평가되고있음. 따라서도외대도시및주거의질이높은지역을벤치마킹하고도민들의요구수준에맞게적절한주거를공급할수있도록다양한벤치마킹, 연구개발등의노력을소홀히할수없음. 또한섬이라는폐쇄된공간과도외부에서전기를공급받는현실에서유지관리비용의최소화, 다양한재생에너지를활용한주택, 전기차의충전인프라및충전비용을최소화할수있는자가발전주택등에대한고려도필요할것임

72 Ⅴ. 사회주택분야활성화방안 - 시범사업을중심으로 1. 제주도사회주택활성화정책의방향과과제 〇앞서살펴본 PEST 분석에따를경우현재의제주상황은사회주택정책을전면적으 로시행하기보다는사회주택과관련해요구되는제반의사항들을준비해야하는상황 임. < 표 Ⅴ-1> 제주특별자치도사회주택을위한환경 정치 / 정책적환경 (P) 〇사회주택의제도적근거와개념규정의선행 사회적환경 (S) 〇사회주택에대한인식확산〇사회주택에대한구체적인기반조성전략수립〇다양한사회변화에따른욕구반영된사회주택의공급 경제적환경 (E) 사회주택의지속가능성을담보하기위한수익모델의제시. 입지가능토지의확보. 기술적환경 (T) 부족한주체역량해결 주택에대한사회적요구사항의반영 〇사회주택개념규정에서부터수행주체역량해결, 사회주택의수익모델마련, 사회 주택에대한인식확산등사회주택정책의기반을형성하는데초점을두어야하는 상황임. 〇사회적으로요구되고있는사회주택에대한필요에부응하고, 사회주택기반조성이라는제주도의당면과제를해결하기위해 제주형사회주택정착을위한시범사업 실시를해법으로제시하고자함. 시범사업을통해현실적합성이높은사회주택의모델과사회주택추진체계등의내용을마련하도록함. 〇이에현재주택수요가크고, 주거불안정상황에놓여있는청년층과정착이주민을 대상으로한사회주택과사회변화에따른욕구를반영한사회주택시범사업을실시 할것을제안함

73 2. 사회주택시범사업의개요 구분목표시범사업기간재원사회주택유형 내용 제주사회주택활성화정책의구체적내용을마련 : 제도개선, 지원정책, 주택유형, 수익모델등 2018 년 1 월 ~ 2020 년 12 월 도예산, JDC JPDC 사회공헌기금, 복권기금등 1 유형 : 청년을위한사회주택유형 2 유형 : 정착이주민을위한사회주택유형 3 유형 : 마을문제해결을위한사회주택유형 공급가구수 : 각유형별 10 ~ 20 가구총 30 ~ 60 가구 주택상황등에따라공급물량에영향을미칠수있음을고려해최소 ~ 최대구간을정함. 청년활동그룹, 정착이주민을위한활동그룹, 마을주민회등 사회주택공급주체 사회주택시범사업운영및관리기관 시범사업공급주체에대한지원사항 사회적경제조직에의해수행하거나지역사회문제해결을위한목적성을갖고있는민간주체모두를포괄 시공능력이없는주체들의상황을고려해건축관련사업주체와공동사업가능 운영주체 : 마을만들기지원센터, 도시재생지원센터, 청년센터, 제주개발공사등이함께하는협의체 실무기관 : 사회적경제지원센터 운영주체에관한사항은협의체의논의를통해결정하도록함. 도소유토지 ( 토지매입후토지임대포함 ) 의장기저리임대 주택리모델링비보조 (50% ~ 80%) 운영비보조 : 총인건비의 70% 주택공급주체역량강화프로그램지원 : 기술취득등 도차원의건축가등전문인력풀구성과연계지원 행정규제완화등

74 3. 사회주택시범사업 1) 청년을위한사회주택유형 (1) 취지 높은주거비로어려움을겪고있는대학생및사회초년생에게쉐어하우스를제공 해경제적부담을완화. (2) 입지 청년들의활동동선을고려해원도심의낡은주택을개량해제공. (3) 주택제공방식 가. 제주개발공사의매입임대방식 1 매입임대주택의수탁기관 청년그룹 ( 민달팽이제주등 ) 이관리주체가되도록함. 위탁사무 : 세입자선정, 세입자교육, 세입자공동체활동운영, 시설관리등 2 제주개발공사의역할 : 위탁관리의체결및위탁관리비용지불 3 주택의종류

75 주택전용 : - 커뮤니티형 : 커뮤니티룸등을공유하는독립된가구로제공주방과욕실이분리되는구조로쉐어하우스에비해건설비용증가 - 쉐어하우스 : 주방, 욕실, 거실등을공유하는거주형태 SOHO : 예비창업자들이생활공간과사무공간을통합해생활할수있는레지던 스형태의주거공간 4 공급세대수 : 10 ~ 20 가구 5 입주자격 - 주택전용 제주소재대학의재학생, 고등학교및대학졸업후구직활동중인취업준비생 부모들의소득수준을감안하여입주순위를설정 ( 수급자 / 차상위계층 / 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하 ) - SOHO 고등학교및대학졸업후창업을준비중인청년 (20대 ~ 39세 ) 으로도시근로자가구당월평균소득 50% 이하세대의자녀 창업을한경우영업을개시한지 3년이하의기업대표로대표의소득수준을고려 6 임대료 : 주변시세의 70 ~ 80% 나. 청년에의한사회주택공급방식 1 수행기관선정 청년그룹 ( 민달팽이제주등 ) 이수행기관이되도록함. 청년들의건축리모델링등의한계를감안해건축회사등과공동사업으로수행 2 수행기관에대한지원

76 초기자금조달지원 : 주택임대보증금, 리모델링비용등 - 장기저리융자 50%, 무이자융자 50% 관리운영비보조 : 세입자임대료의시세차액분 + 인건비총액의 70% 3 주택의종류 주택전용 : - 커뮤니티형 : 커뮤니티룸등을공유하는독립된가구로제공주방과욕실이분리되는구조로쉐어하우스에비해건설비용증가 - 쉐어하우스 : 주방, 욕실, 거실등을공유하는거주형태 SOHO : 예비창업자들이생활공간과사무공간을통합해생활할수있는레지던 스형태의주거공간 4 공급 : 10 ~ 20 가구 5 입주자격 - 주택전용 제주소재대학의재학생, 고등학교및대학졸업후구직활동중인취업준비생 부모들의소득수준을감안하여입주순위를설정 ( 수급자 / 차상위계층 / 도시근로자가구당월평균소득 50% 이하 ) - SOHO 고등학교및대학졸업후창업을준비중인청년 (20대 ~ 39세 ) 으로도시근로자가구당월평균소득 50% 이하세대의자녀 창업을한경우영업을개시한지 3년이하의기업대표로대표의소득수준을고려 6 임대료 : 주변시세의 70 ~ 80% 2) 정착을목적으로하는이주민을위한사회주택유형 - 경과적주택 (1) 취지 제주에정착을목적으로이주해온타지인들이원주민들과함께어울려살수있 도록적극적귀촌지원활동을병행. 또한이주민들을중심으로자연발생적으로

77 이루어지고있는단기임대의장점을살리고단점을보완할수있는정착지향목적의경과적주택으로운영. 경과적주택 : 제주정착을목적으로하는이주민들이지역을탐색할수있는 1년미만의기간동안거주할임시주거공간을칭함. (2) 입지 : 읍면동지역 (3) 주택제공방식 1 수행기관 : 귀촌후정착한이주민들중지역에서공동체주택이나사회적경제활동을하고 있는주체가수행할수있도록함. 2 수행기관에대한지원 청년사회주택수행기관에준한방식을적용 마을정착이나일감알선등을위한사업운영을고려한예산책정 - 지역의사회적기업, 자활기업등과연계할수있도록네트워크필요 - 마을의단기일자리등을연계하고, 이를기반으로새로운사업구상이이루어지질수있도록창업컨설팅지원을연계. 사회적경제 도시재생 마을공동체지원센터등과긴밀한연계필요. 3 주택의종류 쉐어하우스로제공되며, 마을문제해결을위한지역사회활동에결합해마을에 정착하는과정을병행할수있음. 4 공급 : 10 ~ 20 가구 5 입주자격 제주이외의지역에서제주에정착할목적으로마을로들어온이주민으로제주에 본인명의의주택이없는이주민

78 제주시내의생활을정리하고마을로이주할목적으로마을로들어온제주도민 ( 무주택자이거나마을정착 1년이내에기존소유주택을처분할것을약정한경우 ) 소득의과소는기준으로하지않으며, 마을로의이주 를목적으로하고있는점을중심으로판단 6 임대료 : 주변시세의 70 ~ 80% 3) 마을문제해결을위한사회주택유형 (1) 취지마을이겪고있는다양한지역사회문제해결을위해문제해결을도울수있는새로운주체들을마을로유입하기위한목적으로주거안정을제공. 정착을목적으로하는이주민을위한경과주택과연계해이주민에대한일자리제공과마을살이를함께해결. (2) 입지 : 읍면동지역 (3) 주택제공방식 1 수행기관 : 마을이사업주체가되는것이중요함. 마을주민회나마을에의해서설립된마을 기업등 2 수행기관에대한지원 리모델링에소요되는자금을청년수행기관에준한방식을적용 마을자산 ( 공동소유건축물, 토지등 ) 활용에따른규제완화등을제도적지원 3 주택의종류

79 〇사회서비스복합주택 독거노인등돌봄이필요한대상자들과근접한거리에살면서돌봄서비스와주거문제를해결 어르신들이이사나주택개량에대한정서적거부감을갖고있는점을감안하여, 어르신들의주거에큰변화를주지않으면서돌봄문제를해결할수있도록하는것이중요 〇테마형공동주택 혁신학교의유치, 친환경자원순환등의테마에부합하는공동주택이나단지형주택등을설립해입주자를모집해분양또는임대 제주도민이선호하는가옥형태는단독주택으로조사되었으나, 낯선마을로이주해마을에정착에도움이될수있도록공통의관심사를갖는가정들이커뮤니티형성에용이한공동주택의이점을고려함. 4 공급 : 10 ~ 20 가구 5 입주자격 마을로의이주 를통해마을문제해결에그목적이있으므로소득의과소보다는마을문제해결이나마을테마에대한동의정도를기준으로판단. 단, 사회서비스복합주택의경우주거와일자리가필요한한부모가정이나차상위계층이하의가구를우선적으로배려 제주도내본인명의의주택이없는대상자를이주대상자로하되, 마을이주후제주도내본인명의의주택을 1년이내처분할계획을약정하는경우는예외적으로인정 6 임대료 : 주변시세의 70 ~ 80% < 사회주택입주조건 > 청년주택 경과주택 마을주택 목적 청년주거안정 이주민정착지원 마을문제해결 입주자격 소득및연령 정착목적및무주택자 마을이주및무주택자 임대시세 주변시세의 70 ~ 80 %

80 4. 사회주택시범사업추진방안 1) 시범사업추진일정 <2018 년사회주택시범사업준비및추진일정 > 〇상반기는사회주택시행을위한환경조성및준비기간으로상정하고, 하반기는사 회주택입주를위한시기로상정하도록함. 〇 2018 년하반기에시범사업물량의전체는아니어도청년, 이주민, 마을주택각각의 영역에서 1 채이상의공급과입주가이루어질수있도록공급과입주에각별히주의 를기울이도록함. 2. 시범사업추진체계