뉴타운 칼럼 경기선진화위원회 뉴타운분과 위원장 온 영 태(건축도시공간연구소 소장) 전환기란 말 만큼 경기도가 처한 상황을 적실하게 표현하는 말도 없을 것이다. 경기 도는 과거와는 질적으로 다른 변화를 겪고 있다. 이러한 변화가 가시화되기 시작한 것은 80년 후반부터라고

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창욱 엽
8 years ago
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2 뉴타운 칼럼 경기선진화위원회 뉴타운분과 위원장 온 영 태(건축도시공간연구소 소장) 전환기란 말 만큼 경기도가 처한 상황을 적실하게 표현하는 말도 없을 것이다. 경기 도는 과거와는 질적으로 다른 변화를 겪고 있다. 이러한 변화가 가시화되기 시작한 것은 80년 후반부터라고 할 수 있다. 서울의 인구 증가율이 1%대로 떨어진 반면 경기도 주요도시의 인구 증가율은 10%대를 육박할 정도에 이르게 되자 소위 1기 신도시로 분류되는 5개 신도시 건설이 시작되었다. 서울을 중심으로 한 성장이 그 주변의 도시로 전이되는 시기로 접어들었음을 의미하는 변화였다. 그 후 이러한 변화는 여전히 지속 되고 있으나 이러한 변화를 능동적으로 수용 하려는 전략 마련은 한계에 부딪쳐 있다. 세계의 이름 있는 대도시권은 이러한 변화의 시기에 그 기능이 성숙되었다. 중심도시는 과밀과 혼잡 문제에서 벗어나면서 중추관리 (생산자서비스) 중심으로 그 기능을 고도화 할 수 있게 되고 주변도시들은 차하위의 업무, 유통, 제조 기능 등을 분담 수용하면서 성장할 수 있는 기회를 맞게 된다. 이 과정을 통해 대도시권은 보다 경쟁력 있는 실체로 탈바꿈 한다. 그러나 불행하게도 경기도의 도시들은 이러한 기회를 활용하지 못하고 있다. 집중억제에 초점을 맞춘 수도권 정책에 발목이 잡혀있기 때문이다. 기능 유치를 위한 자생적 노력은 규제에 묶여 시작조차 어렵고 서울에 집중되어 있는 기능 재배치에 가장 효과적이라는 신도시도 정부의 주택 정책의 틀 안에 갇혀 있어 그 역할을 다하지 못하고 있다. 주택공급의 수단으로 건설된 신도시는 경 기도에게는 새로운 문제를 안겨 주었다. 거주지의 확산으로 서울 의존은 심화되었다. 신도시의 입지결정과 개발계획 수립단계에서 소외됨으로써 경기도의 기존 도시들은 발전의 기회를 능동적으로 모색할 수 있는 기회를 상실하고 정체되고 있다. 오랜 시간 그 자리에 터 잡아 왔던 도시들은 피폐한 물리적 여건 등으로 신도시와의 경쟁에서 밀렸고 그 곳에 사는 사람들은 상대적 박탈감에 허덕이고 있다. 경기도의 뉴타운 사업은 두 개의 전략적 목표를 갖고 있다. 하나는 구도시의 생활 여건을 신도시에 견줄만한 수준으로 향상 시키려는 것이고, 다른 하나는 당해 도시의 자생적 발전을 위한 계기를 제공하려는 것이다. 뉴타운 사업을 통해 경기도의 도시들은 새로운 성장 엔진을 갖게 될 것이고, 시민 들의 삶을 담는 공간의 질은 획기적으로 개선될 것이다. 전자의 목표로만 보면 강남에 비해 상대적으로 뒤떨어진 강북의 주거환경을 개선하기 위한 방안으로 추진되고 있는 서울의 뉴타운 사업과 크게 다를 게 없어 보인다. 그러나 후자의 관점에서 보면 서울의 뉴타 운과 경기도의 뉴타운은 차이점을 확연히 드러낸다. 서울의 경우 대부분의 뉴타운 사업이 주로 낙후된 주거지를 대상으로 하는 비교적 큰 규모의 주택재개발사업에 다름 아닌 데 반해 경기도의 뉴타운 사업은 대 부분이 당해 도시의 명운이 걸려있는 중요한 지역을 대상(재정비촉진지구)으로 하는 도시 재생프로젝트라고 할 수 있다. 바꾸어 말하면 쇠퇴일로의 도시에 새로운 도시기능을 도입, 창출함으로써 물리, 경제, 생활, 문화, 환경 적으로 지속가능한 도시로 재탄생시키려는 그 도시의 전략적 선택인 것이다. 경기도 뉴타운 사업은 이러한 경기도의 성격에 맞추어 신속하면서도 신중하게 추진 되고 있다. 김문수지사의 특별한 관심아래 핵심 도정 사업으로 추진되고 있는 이 사업은 경기도내 여러 도시의 적극적인 참여에 힘입어 빠르게 가시화되고 있다. 시작 된 1년 남짓 밖에 안 된 짧은 기간에 12개시의 21개 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

3 지구가 사업대상지구로 선정되었고 그 중 10개시 17개에 대해서는 촉진지구지정을 완료하였다. 10개시 16개 지구에서는 총괄 계획가의 위촉과 함께 촉진계획을 작성하고 있다. 개별도시와 사업지구의 여건에 따라 해당 지자체가 지구지정과 촉진계획수립을 주도하게 하고 도는 지원과 조정역할에 머무름 으로써 서울에서와 같은 과도한 지구지정에 따른 부작용을 줄이고 있다. 총괄계획가를 조기에 선정하여 현장중심으로 이해관계를 합리적으로 조정하면서 촉진계획을 수립 하도록 함으로써 신속하면서 신중한 결정이 가능하도록 하였다. 도는 총괄계획가와 긴밀한 논의를 통해 필요한 지원이 원활하게 이루 어지도록 하고 있다. 경기도 전체에 적용 되어야할 정책방향이나 계획지침이 필요할 경우 전문가의 자문과 연구를 거쳐 정하되 총괄계획가와 상의하여 무리한 지침이 작성 되지 않도록 하고 있다. 이러한 과정을 통해 경기도 뉴타운 사업은 전체적으로 큰 무리 없이 규율되고 있는 한편 각 사업지구의 특별한 사정에 입각한 개발전략과 독특한 개성의 디자인으로 무장한 계획안이 입안 되고 있다. 금년 하반기에 계획이 완성될 것으로 기대되는 부천의 3개 지구를 필두로 후속 사업지구의 촉진계획이 속속 선을 보이게 될 것이다. 서울의 상황을 염두에 두고 만들어진 도시 재정비촉진을 위한 특별법(이하 재정비 촉진법)에 의거하여 추진되고 있는 경기도 뉴타운사업은 극복해야 과제를 안고 있다. 뉴타운사업이 공익성을 강조하고 있지만 기본적으로는 개발밀도와 집값 상승에 의한 수익에 의존 하는 구조로 되어 있어 서울에 비해 수요기반이 취약한 경기도의 경우 사업성 확보에 상당한 어려움이 예상된다. 특히 도시의 자생적 성장기반 확보를 위해 주거 이외의 기능을 유치하고자 할 경우 수익성 악화로 사업은 더욱 어려워질 수 있다. 공공 재정 지원이 하나의 해결방안이 될 수 있겠으나 재정지원을 강제할 법적 근거도 마련되어 있지 않을 뿐 아니라 경기도는 물론 국가도 재정적 여력이 충분치 않다는 문제를 안고 있다. 또 한 가지 생각해 볼만 한 것으로 재정비 촉진법에 의한 뉴타운 사업과 택지개발 촉진법에 의한 신도시 개발 사업을 유기적 으로 연계하여 하나의 사업처럼 추진하는 방안이다. 이는 수익성에 있어 불리한 뉴타운 사업을 보완해 줄 뿐 아니라 순차적 정비를 원활하게 해주는 방안이 될 수 있을 것이다. 더욱이 서울에 집중되어 있는 인구와 기능의 유치를 위해 신도시와 뉴타운의 불필요한 경합을 배제하면서 수도권의 인구와 기능을 효과적으로 재배치할 수 있는 방안이기도 하다. 이를 위해서는 우선 별도의 법에 의해 추진되는 두 개 이상의 개별사업을 하나의 사업으로 묶어 추진할 수 있는 법적근거가 마련되어야 한다. 2개의 떨어져 있는 재정비 촉진사업지구의 개발밀도를 연계하여 정할 수 있게 한 재정비 촉진법보다 진일보한 연계사업방식이다. 또 하나 해결해야 할 과제는 수도권공간 정책의 방향전환이다. 기존도시의 정비와 신도시 개발을 하나의 사업으로 묶어 추진 한다는 발상은 개발을 가급적 억제하려는 기존의 수도권 공간 정책에서는 받아들여지기 어려운 것이다. 그것이 받아들여지려면 기존의 규제 위주의 수도권정책이 보다 적극적인 성장관리로 그 방향을 선회하지 않으면 안 된다. 수도권 공간정책의 방향 전환으로 뉴타운과 신도시 개발 사업이 새로운 양상 으로 전개되기를 기대해 본다. 칼럼니스트 주요약력 81~ 82 서울대환경대학원 환경계획연구소 선임연구원 89~ 92 국토개발연구원 수석연구원 92~ 現 경희대학교 토목건축공학부 교수 07~ 現 건축도시공간연구소 소장 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

4 어떻게 생각하십니까? 경기도 뉴타운사업단 뉴타운기획담당 김 철 중 요즘 언론에 지분 쪼개기 란 말이 자주 등장합니다. 대략 권리를 나누는 행위이고, 뭔가 잘못하는 일이며 못하게 해야 한다 는 정도로 주민들은 알고 있는 것 같습니다. 말이 나온 김에 왜 지분 쪼개기 가 문제가 되는 지, 왜 철저히 막아야 하는 것인지 한번 살펴볼까 합니다. 먼저 일반 택지개발사업을 살펴보겠습니다. 택지개발은 많은 사람들이 거주하고 있지 않은 도시 외곽에 새로운 택지를 만드는 것입니다. 우리들도 잘 아는 바와 같이 택지개발사업은 저렴하게 택지를 공급하기 위해 공공이 사업주체가 되어 시행합니다. 택지를 개발하려고 하면 사업을 시행하는 공공이 사업지구 안에 있는 건물과 토지 주에게 보상을 주어야 하고, 택지를 조성 해서 팔아야 하는데, 택지개발지구 안에 건물이나 토지를 가지고 있던 권리자들이 원하면 택지나 주택을 우선적으로 공급해 주기도 합니다. 그러므로 지분 쪼개기 가 성행하여 보 상받을 권리자가 많아지면 택지를 조성하 는 원가가 높아져 보다 비싸게 택지를 팔 아야 하고 그 위에 짓는 집의 분양가도 비싸지게 되는 것은 자명한 사실이며, 결 국 택지개발지구에 입주하게 되는 불특정 주민들이 늘어난 보상비를 부담하게 되는 꼴이 됩니다. 이렇게 불합리한 일이 벌어지지 않도록 택지개발 사업주체인 공공은 보상권리를 늘리는 행위를 막기 위해 여러 가지 대책 (토지거래허가, 건축허가 제한, 개발행위 제한 등)을 세우고 단속도 하게 됩니다. 결과적으로 택지개발지구에 입주하게 될 불특정 다수인 주민들을 위해서 제한을 한다지만 우선적으로 사업성이 악화되어 택지개발사업자체가 어려워질 수 있기 때문에 사업시행자로서 강력한 대책을 강구하는 것이지요. 그럼 이제 뉴타운(도시재정비)사업을 살펴 볼까요? 뉴타운사업은 주민들이 이미 살고 있는 도심지를 새롭게 정비하는 것입니다. 사업 시행자는 택지개발사업과 다르게 그곳에 살고 있는 주민들입니다. 주민들이 조합을 구성해서 사업을 하게 되지요. 물론 많은 주민들이 찬성을 해야 사업도 할 수 있습니다. 뉴타운사업은 주택 재건축 재개발사업을 위주로 개발이 이루어집니다. 해당지역에 살고 있는 주민들이 조합을 구성하여 새롭게 집을 지어서 조합원들이 나누어 가지고, 나머지 남는 아파트는 일반분양을 하여 그 자금으로 조합원의 분담금을 낮추어 수익성을 높이는 형태로 이루어지게 됩니다. 그런데 지분 쪼개기 가 성행하여 분양받을 권리자가 증가한다면 한정된 대지에 지을 수 있는 주택의 수는 한정적이어서 조합 원인 주민들의 부담이 많이 늘어나게 됩니다. 다시 말하면 기존에 살고 있던 주민들이 가져가야할 이익을 생판 모르는 사람이 가져가는 꼴이 되는 것이지요. 그럼 지분 쪼개기 를 하는 주민은 왜 하는 것일까요? 이웃 주민들이야 손해를 보든 말든 자기만 이익을 챙기겠다는 못된 심보지요. 그렇다면 지분을 사는 사람들은 왜 살까요? 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

5 비싼 돈을 주고 지분을 사서 재건축 재개발 아파트의 분양권을 받게 되면 나중에 시세 차익으로 이익을 챙기겠다는 생각이겠지요. 참으로 나쁜 짓이라 할 수 있습니다. 택지개발 사업보다 뉴타운사업에 있어서 지분 쪼개기 는 다음과 같은 측면에서 차이가 있습니다. 택지개발의 경우 지분 쪼개기 로 높아진 분양가를 불특정 다수인 새로운 입주자가 부담하게 되지만, 뉴타운 사업의 경우는 현재 거주하고 있는 주민 들이 부담해야 한다는 것입니다. 즉 뉴타운사업은 부담주체가 미리 정해져 있다는 것입니다. 그런데 아이러니 하게도 주민들이 직접 나서서 지분 쪼개기 를 적극적으로 막기가 어렵다는 것입니다. 지분 쪼개기 를 하는 사람들은 법에 어긋 나지 않게 내 마음대로 하는 데 왜 참견 이냐 하겠지요. 그래서 공권력이 필요한 것이 아닐까요? 뉴타운 사업은 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제32조 제2항에서 뉴타운사업 지구의 지정이 예상되는 지역이 토지의 투기적인 거래가 성행하거나 지가가 급격히 상승하는 지역 또는 그러한 우려가 있는 지역인 경우에는 촉진지구지정 이전에도 토지거래계약 허가구역으로 지정할 수 있도록 하고 있어, 20m2 이상의 토지거래는 허가를 받아야 합니다. 요즘에는 반대하시는 주민들을 찾아보기가 어렵습니다. 그런데 지방자치단체가 직접 시행하는 택지개발 사업 등에는 부지런히 투기방지 대책을 수립하면서 주민들이 직접 시행하는 뉴타운사업에는 투기방지대책을 망설이다가 시기를 놓쳐서 애를 먹는 지방자치단체가 있다는 기사를 신문 등을 통해서 볼 수 있습니다. 이거야 말로 직무를 유기하는 것이라 할 수 있지요. 이럴 때는 주민들이 직접 나서서 조속히 투기방지대책이 강구 되도록 촉구할 필요가 있는 것입니다. 투기꾼들은 참 똑똑합니다. 규제를 하면 곧 빠져나갈 방법을 찾지요. 지분 쪼개기 를 하는데 토지를 분할하지 않고 공유지분으로 하는 것입니다. 이를 신종 지분 쪼개기 라 한답니다. 경기도는 국토부와 면밀히 협의 하여 제도를 개선하는 방안을 조속히 강구 하고 있습니다. 경기도는 앞으로도 주민들과 함께 관심을 가지고 주민들의 권리를 투기꾼이 가져가지 못하도록 눈에 불을 켜고 지켜볼 것입니다. 투기가 발붙이지 못하게 하려면 정부와 주민이 손을 잡고 한마음 한뜻으로 나가야 할 것입니다. 경기도 뉴타운 사업은 모두 촉진지구 지정 이전에 투기를 방지하는 대책(토지 거래계약 허가, 건축허가 제한 등)을 수립 하여 시행하고 있습니다. 시행 초기에는 주민들의 이해가 부족해서 욕도 많이 먹었던 기억이 납니다. 하지만 현재 거주하고 있는 주민들을 위한 조치라는 것을 이해하시면서 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

6 뉴타운 지구별 현황 지구지정 완료[17지구] 고양시 원당지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[주택공사](' ) 능곡지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[경기도시공사](' ) 일산지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[토지공사](' ) 사업협의회 구성 및 운영조례 공포('08.6.5) 부천시 원미지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[토지공사](' ) 재정비촉진계획 수립 본위원회 자문(' ) 주민공람,시의회 의견청취,공청회(6~7월 중) 촉진계획 재정비위원회 심의 예정(7~8월 중) 소사지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[주택공사](' ) 고강지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[주택공사](' ) 3개지구재정비촉진계획주민공람: ~ 6.24 안양시 만안지구 재정비촉진지구 지정 및 고시('08.4.7) 총괄계획팀 구성('08.5.7) 총괄사업관리자 지정(6월 말) 남양주시 덕소지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[도시공사](' ) (토지이용계획,구역 등) 지금 도농지구 재정비촉진지구지정(안) 재정비위원회심의(' ) 재정비촉진지구 지정 및 고시('08.6.2) 총괄계획가 위촉(6월 중) 총괄사업관리자 지정(6월 중) 의정부시 금의지구 재정비촉진지구 지정 및 고시( ) 총괄사업관리자 지정[주택공사](5.26) 가능지구 재정비촉진지구 지정 및 고시('08.4.7) 총괄사업관리자 지정[경기도시공사](' ) 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

7 평택시 안정지구,신장지구 진행사항 동일 재정비촉진지구 지정 및 고시('08.5.7) 총괄계획가 위촉(' ) - 신장지구: 정창무(서울대) - 안정지구: 이인성(서울시립대) 총괄사업관리자 지정[6월 중] 시흥시 은행지구 재정비촉진지구 지정 및 고시('08.5.7) 지구지정 주민설명회 개최('08.5.8) 총괄계획가 위촉-이재준[협성대](' ) 구리시 인창 수택지구 재정비촉진지구 지정 및 고시('07.6.4) 총괄사업관리자 지정[주택공사]( ) 지구지정 이전[4지구] 남양주시 퇴계원지구 도시재정비 소위원회 자문('08.5.6) 지구지정(안) 주민공람 및 실과협의('08.5.8~21) 지구지정(안) 의회 의견 청취(6월 중) 촉진지구 지정 준비 중(8월 지정 예정) 광명시 광명지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[경기도시공사] (' ) 균형발전촉진을 위한 협약체결(' ) 광명 재정비촉진사업 업무협약식 [경기도시공사](' ) 광명 재정비촉진지구 주민설명회 ('08.7.8/7.9/7.10) 군포시 금정역세권지구 재정비촉진지구 지정 및 고시(' ) 총괄사업관리자 지정[주택공사](' ) 사업협의회 운영조례 계측심의 상정(' ) 군포시 군포역세권지구 재정비촉진지구(안) 의회의견 청취('08.5월) 재정비촉진지구 지정 신청(' ) 촉진지구 지정 준비 중(7월 지정 예정) 김포시 북변 감정 사우지구 시전역 토지거래허가구역 기간연장(~' ) 재정비촉진지구지정(안) 소위원회자문(' ) 촉진지구 지정 준비 중(9월 지정 예정) 오산시 오산지구 촉진지구 지정(안) 주민공람('08.6월) 촉진지구 지정(안) 의회의견 청취(6월) 촉진지구 지정 준비 중(10월 지정 예정) 08년 5월 이전 자세한 사항은 뉴타운소식지 1호를 참고하시기 바랍니다. 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

8 법령사항 도시재정비 촉진을 위한 특별법 시행령 시행규칙 개정(안) 입법예고('08.4.1) 국토해양부 공고 제 ,35호 주요내용 일정 인구이상의 광역시 또는 시에 따라 재정비촉진지구의 주거지형 및 중심지형 면적 기준을 완화하여 정함 <시행령 안 제6조제2항 신설> 1. 인구 100만 이상 150만 미만의 광역시 또는 시 : 주거지형은 40만제곱미터 이상, 중심지형은 20만제곱미터 이상 2. 인구 100만 미만의 광역시 또는 시 : 주거지형은 30만제곱미터 이상, 중심지형은 15만제곱미터 이상 재정비촉진계획에서 존치관리구역으로 결정되었거나 사업이 완료된 구역의 토지거래 허가구역의 면적을 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제118조에서 정한 면적으로 완화 <시행령 안 제37조 단서신설> 1. 주거지역 : 180제곱미터 초과 2. 상업지역 : 200제곱미터 초과 3. 공업지역 : 660제곱미터 초과 4. 녹지지역 : 100제곱미터 초과 5. 도시지역안에서 제30조 각호의 규정에 의한 용 도지역의 지정이 없는 구역 : 90제곱미터 초과 6. 도시지역외의 지역 : 250제곱미터 초과. 다 만, 농지의 경우는 500제곱미터 초과, 임야의 경우는 1천제곱미터 초과 재정비촉진지구내 국민임대주택의 임 차인 자격을 주택공급에 관한 규칙 따르되, 재정비촉진사업으로 인해 철거 되는 주택의 소유자 또는 세입자를 우 선 공급할 수 있도록 함 <시행규칙 안 제7조 신설> 경기도 도시 및 주거환경정비 조례 일부 개정조례안 입법예고('08.6.2) 경기도의회공고 제 호 개정이유 투기행위 차단을 위해 2007년 4월 9일 이후 단독주택 또는 다가구주택을 건축물 준공 이후 다세대주택으로 전환, 동일인 소유의 토지와 주택을 준공이후 토지와 주택으로 분리 소유, 한필지의 토지를 수개의 필지로 분할한 경우에는 분양 대상자를 1인만 인정하고 있으나 뉴타운사업 및 주택재개발사업이 예상 되는 지역에서 새로운 형태의 투기행위 로 인하여 정비구역 지정요건에 미달되어 정비사업이 지연되고 조합원수 증가로 인한 사업성 악화 등의 사회적 문제점이 대두 됨에 따라 무분별한 지분 늘리기 등 투기 행위자에 대한 분양권을 제한하고자 하는 것임. 주요내용 기존 건축물을 철거하고 (건축물이 없는 토지에 신축하는 경우를 포함한다) 소규모 공동주택을 건축하거나 또는 1필지의 토지를 2인 이상 공유하여 소유하는 경우 무분별한 투기행위를 차단하기 위해 분양대상자를 1인만 인정(안 제18조 제3항) 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

9 고양시 도시재정비 촉진사업 사업협의회 구성 및 운영 조례(조례 제1118호) 공포일자 시행일자 제정이유 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제17조의 규정에 따라 도시재정비촉진 사업 사업협의회를 설치하고 재정비 촉진사업 사업협의회의 구성 및 운영에 관하여 필요한 사항을 규정함으로써 원활한 재정비사업 추진에 이바지하고자 함. 주요골자 재정비촉진계획의 수립 및 재정비촉진 사업의 시행과 지역주민의 의견 조정을 위하여 필요한 사업협의회의 기능에 관한 사항(제2조) -재정비촉진계획의 수립 및 재정비촉진 사업의 시행을 위하여 필요한 사항 -재정비촉진사업별 지역주민의 의견조정을 위하여 필요한 사항으로 각 주체 간 갈등 요소의 해소방안 마련 등 -그 밖에 재정비촉진사업을 위하여 필요한 사항 - 총괄계획가와 총괄사업관리자는 사업협 의회의 위원이 되며, 그 외의 위원은 다음의 자 중에서 시장이 임명 또는 위촉함 1. 재정비촉진계획 수립 관련 도 공무원, 시 공무원 2. 재정비촉진지구 내의 사업시행자 (개별법에 따른 조합 등의 사업시행자를 포함한다.) 3. 관계전문가 -사업협의회 위원의 임기는 2년으로 하되 연임할 수 있음(공무원인 위원은 그 재임 기간으로 함) 사업협의회의 회의에 관한 사항(제9조) 사업협의회 회의 개최 1. 사업협의회 위원의 2분의 1 이상이 요청하는 경우 2. 시장이 필요하다고 판단하는 경우 -회의는 합의를 원칙(예외적 재적위원 과반수의 출석으로 개의하여 출석위원 과반수의 찬성으로 표결결정) 고양시 홈페이지( 참조 위원장을 포함한 20명 이내의 사업협의회 구성에 관한 사항(제3조) -위원장은 부시장이 되고, 부위원장은 도시주택국장으로 함 사업협의회 위원의 위ㆍ해촉 및 결격 사유에 관한 사항(제4조, 제5조, 제8조) 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

10 부동산 뉴스 기존주택 재건축 시행중에 취득한 다른 1주택을 재건축 완공 전 양도시 비과세 여부 2주택을 보유하던 1세대가 그 중 하나의 주택이 이전에 도시 및 주거 환경정비법 에 의하여 관리처분계획의 인가 (구 주택건설촉진법 에 의한 사업계획의 승인을 포함)를 받은 후 주택재건축사업의 시행으로 건물이 멸실된 상태에서 재건축 주택의 완성일(사용검사필증교부일, 사실상의 사용일 및 사용승인일 중 빠른 날) 전에 나머지 주택을 양도하는 경우에 당해 양도 하는 주택이 1세대 1주택으로서 소득세법 시행령 제154조 제1항의 비과세 요건을 갖춘 때에는 양도소득세가 비과세(실지 양도 가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 과세) 되는 것이나, 재건축 주택의 완성일 이후 양도하는 경우에는 당초부터 2주택을 소유한 1세대로 먼저 양도하는 주택은 양도소득세가 과세되는 것임 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택 에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사 업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택을 취득한(이하 대체주택 이라 함) 경 우로서 소득세법 시행령 제156조의 2 제5항 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체 주택을 양도하는 때에는 이를 1세대 1주택 으로 보아 보유기간 및 거주기간의 제한없 이 양도소득세가 비과세되는 것이나, 주택 재건축사업의 시행인가 당시 2주택을 보유하 고 있는 1세대의 경우에는 같은법령 제 156조의 2 제5항의 적용대상에 포함하지 않는 것임. 부동산정보 통합서비스 실시(5/30) 금번 정부조직개편으로 지적 및 부동산 관리업무가 국토해양부로 이관됨에 따라 기존에 운영하던 정부부동산정보알리미, 원클릭 토지찾기 서비스, 지적정보센터 홈 페이지 등이 5월 30일부터 온나라 부동산 포털 ( 통합 서비스 가 실시된다. 기존에 서비스하던 토지이용규제현황, 가격정보 및 분양/시세정보뿐만이 아니라 토지 건물에 대한 기본정보(지번, 지목, 면적), 토지등급, 본인 소유재산 등도 한곳에서 확인할 수 있다. 또한, 지역별/세대별/개인별 토지소유 현황, 국토면적 및 과세 등에 대한 다양한 부동산 통계정보도 그래프, 도표 등을 이용 하여 국민들이 쉽게 이해할 수 있도록 하였다. 그동안 운영하던 정부부동산알리미, 원클릭토지찾기, 지적정보센터 홈페이지 도 국민들이 이용에 혼란이 없도록 당분간 병 행 서비스할 계획이라고 국토해양부 관계자 는 밝혔다. 향후 계획으로 국토해양부는 올 년말까지 지적도 등본 열람 및 등기열람도 추가하여 서비스 할 계획이다. 출처: 국토해양부 보도자료 출처: 국세청 종합상담센터 세금상식 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

11 뉴타운 Q&A 질의 1 미등기된 토지를 소유자 산정시 제외하는지, 토지소유자 총수 산정시 등기부상에 미등기 된 묘지는 소유자 산정시 제외되는 건가요? 답변내용(국토해양부 도시환경과) 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 제86조 제7항, 동법시행령 제96조제3항 규정에 의 하여 국가 지방자치단체, 정부투자기관 그 밖에 대통령령이 정하는 자 외의 자가 도시계획시설 사업의 시행자로 지정을 받고자 하는 때에는 도시계획시설사업의 대상인 토지(국 공유지를 제외)면적의 3분의 2 이상에 해당하는 토지를 소유하고, 토지소유자 총수의 3분의 2 이상에 해당하는 자의 동의를 얻어야 합니다. 또한, 동법 제88조, 동법시행령 제97조 규정에 의하여 도시계획시설사업의 시행자는 당해 도시계획시설사업에 관한 실시계획(수용 또는 사용할 토지 현황 포함)을 작성하여 국토해양부 장관 또는 시 도지사의 인가를 받아야 하며, 동법 제95조 규정에 의하여 도시계획시설 사업의 시행자는 도시계획시설사업에 필요한 토지 건축물 또는 그 토지에 정착된 물건을 사용할 수 있도록 되어있습니다. 질의 2 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제11조제4항을 적용함에 있어 기반시설을 설치로 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 보상금을 반환하고 인접구역의 토지 등 소유자로 보는 경우 또는 보상금을 반환하지 아니하고 우선 매수 청구하는 경우 건축물의 양도 양수 가능한가요? 답변내용(국토해양부 주거환경팀) 도시재정비촉진을 위한 특별법 제11조제 4항에 의거 보상금을 반환하는 자는 당해 또는 인접구역의 토지등소유자로 보는 바 관리처분계획인가 고시 이후에는 분양받은 건축물의 양도 양수가 가능할 것으로 사료되나 보상금을 반환하지 아니한 자는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역에서 매각되는 토지 또는 건축물에 대하여 우선 매수를 청구 할 수 있으며 매수청구한 토지 또는 건축물의 양도 양수에 대하여는 관련법령에서 정하지 아니하였으나, 건축물이 주택인 경우 주택 법의 제39조 또는 제40조의2의 규정에 의하여 양도 양수가 불가능할 것으로 사료되오니 재정비촉진계획수립권자가 적의 판단하시어 재정비촉진계획내용에 반영하시기 바랍니다 토지소유자는 등기부상의 소유자로 등재된 경우로 봐야할 것으로 등기부상의 미등기된 묘지에 대하여는 토지소유자 총수 산정시 제외 하여야 할 것으로 사료됩니다 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

12 질의 3 재개발사업의 권리가액 산정방법은? 답변내용(국토해양부 주거환경팀) 권리가액 = 종전토지등의 평가액(개인별 평가금액) 비례율 비례율(%)= 1총분양가액 - 2총사업비용 100 3종전토지등의 총평가액 1총분양가액 :일반분양아파트ㆍ상가의 분양수입과 조합원 분담금 2총사업비용 :공사비, 각종용역비, 기타 사업경비 3종전토지등의 총평가액 :재개발구역내 조합원 소유의 토지ㆍ건물 감정평가액의 합계 질의 4 뉴타운으로 개발시 분양권이 주어지는 기준 시점은 언제인가요? 답변내용(경기뉴타운지원센터) 뉴타운 사업은 '1.재정비촉진지구 지정 - 2. 재정비촉진계획 수립 - 3. 개별사업시 행'의 3단계로 진행되며, 마지막 단계인 ' 개별사업 시행'시 조합별 관리처분계획이 수립됩니다. 분양권 관련사항은 관리처분 계획 수립시 결정되는 사항임을 알려드립니다. 질의 5 도시재정비 촉진을 위한 특별법 제11조제 4항에 의거 재정비촉진계획에 의하여 시장, 군수 등이 기반시설을 설치하게 되는 경우 토지 또는 건축물 등에 관한 보상을 받은 자가 그 보상금액에 국토해양부령이 정하는 이자를 더한 금액을 반환하는 경우에는 당해 또는 인접한 재정비촉진구역의 토지 등 소유 자로 본다고 규정되어 있는 바 보상금(이자 포함) 반환의 절차 및 기준과 보상금(이자 포함) 반환한 자에게 인접 재정비촉진구역의 토지등 소유자로 볼 경우 권리 및 의무에 대한 제한을 재정비촉진계획 또는 정관(시행 규정)으로 제한할 수 있습니까? 답변내용(국토해양부 주거환경팀) 도시재정비 촉진을 위한 특별법 상에 별도 규정되어 있지 않으나, 이에 대하여는 기반 시설 설치 비용분담계획 및 재정비촉진 지구내 개별구역 등과의 형평성 등을 고려 하여 재정비촉진계획수립권자가 재정비촉진 계획으로 보상금 반환의 절차 및 기준 그리고 인접구역에 편입되는 토지등소유자의 권리 및 의무를 정할 수 있을 것입니다. 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

13 해외사례 개발과정 일본 시오도메지구(도시의 Reset) 개요 위 치 도쿄도 미나토구 면 적 310,200 (31ha) 인 구 취업인구 61,000명 거주인구 6,000명 사업비 총 5,463억엔 (기반시설 1,463억엔, 건설비 4,000억엔) 자금조달 - 개발 보류지의 처분금 : 기반시설비 - 민간사업자 컨소시엄 구성을 통한 독자적인 자금 투자 사업주체 동경도/민간사업자 사업수법 토지구획정리사업 주요용도 업무, 상업, 호텔, 문화, 방송, 공동주택 도시블록별 특화 계획 지하,지상,공중의 일체화 네트워크 개발기간 월~ 월 지상부 가로공간의 통합 디자인 개발특징 공공공간의 디자인 통합 교통시설의 적극적인 활용 시설배치 시오도메 재개발지구 전경 개발배경 신바시-요코하마간의 일본철도의 발상지 도쿄 도심부와 임해 부도심과 인접 JR,지하철,모노레일이 교차하는 교통의 요지 도쿄역의 건설로 인해 화물전용역으로 변용 도쿄화물터미널 건설로 화물역 기능마저 쇠퇴 입지적 여건에 의해 1990년대 재개발 대상지로 부상 시사점 12개의 가구블록별 단계적 개발 유도 환경에 순응하는 컨셉으로 마스터플랜 수립 야간,도심공동화 방지를 위한 기능 배치 정부차원의 행정지원(세재,융자,구제완화 등) 일부 난개발적 요소에도 성공적 도심재생 건축물 간 상호 연계 및 공공디자인 강조 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

14 관련기관 동정 경기도(뉴타운사업단) 동정 제2회 도시재정비위원회 개최 일시: (수) 14:00 장소: 경기도청 심의안건: - 도시재정비위원회 심의기준(안) 심의 (용적률 기준 등) - 시흥(은행), 평택(신장,안정) 촉진지구(안) 심의 (지구 포함 및 지구계 조정 사항 등) 회의결과: 원안가결 도시계획위원회 분과위원회 심의 일시: (금) 14:30 장소: 하남시청 상황실 심의안건: 하남시 도시 주거환경정비기본계획(안) 심의결과: 재심의 향후계획: - 심의 지적사항 조치 후 분과위원회에 재상정 제4,5회 도시재정비위원회 소위원회의 일시: (화) 14:00 (남양주 시청) (목) 14:00 (부천시청) 심의안건: - 남양주시(퇴계원) 재정비촉진지구(안) 사전자문 - 부천시(원미) 재정비촉진계획수립(안) 사전자문 선진화위원회(뉴타운분과) 월례회의 일시: (금) 7:30 장소: 호텔캐슬 참석: 주거대책본부장, 뉴타운분과위원 등 내용: 신 구도시 연계방안 논의 제3회 도시재정비위원회 개최 일시: (수) 14:30 장소: 경기도청 참석: 도시재정비위원 등 심의안건 및 결과 - 남양주 지금 도농지구 지정(안): 조건부 가결 (개설예정도로와접한철로변시설녹지포함) - 부천(소사,고강,원미지구) 재정비촉진계획수립(안) 사전자문 도시 및 주거환경정비조례 개정 실무협의 일시: (금) 10:00 장소: 경기도청 참석자: 시 도 정비사업 담당자 회의내용: 도시 및 주거환경정비조례 전부개정조례(안) 제6회 도시재정비위원회 소위원회의 일시: (수) 15:00 장소: 김포시청 상황실 심의안건: - 김포시(김포) 재정비촉진지구(안) 사전자문 광명시 광명지구 재정비촉진사업의 성공적인 추진을 위한 양해각서 체결식 일시: (월) 15:30 장소: 광명시 체결기관: 경기도, 광명시, 경기도시공사 제3차 뉴타운관계자 시 군 간담회 개최 일시: (화) 10:00 장소: 경기도청 회의내용: 시 군별 추진현황, 현안사항 등 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

15 경기도시공사(경기뉴타운지원센터)동정 시흥 은행 재정비촉진지구 주민간담회 일시 : (목) 14:00 장소 : 시흥 은행동 주민자치센터 2층 강사 : 경기뉴타운 김호권 전문위원 참석자 : 시흥시부시장, 시흥시의원 2인, 시흥주민대표 70여명 등 광명 재정비촉진지구 주민간담회 일시 : (목) 10:00 장소 : 광명시청 2층 중회의실 참석자 : 광명주민 등 50여명 오산 재정비촉진지구 주민설명회 일시 : (수) 14:00~16:30 장소 : 오산시청 3층 대회의실 강사 : 경기뉴타운 김완수 전문위원 참석자 : 주민 950여명 광명 재정비촉진지구 주민설명회 일시 : (화) 10:00~11:40 대상지역: 광명7동, 철산1,2,3,4동 장소 : 시민회관(대강당) 강사 : 경기뉴타운 김호권 전문위원 일시 : (수) 14:00~15:40 대상지역: 광명1,2,3동 장소 : 광명종합사회복지관(3층 강당) 일시 : (목) 14:00~15:40 대상지역: 광명4,5,6동 장소 : 광명장애인종합복지관(체육관) 경기뉴타운 홈페이지 개편 퀴즈이벤트 기간: ~5.19(13일간) 응모: 경기도시공사 홈페이지 가입자 675명 (당첨: 10명) 사은품: 문화상품권 5만원권(10인) 퀴즈내용 - 경기뉴타운 4-up전략이 아닌 것은? 고양 능곡 뉴타운지원센터 개소 일시: (화) 11:30 장소: 고양덕양구토당동855 능곡역프라자208호 전화: ~2 주요업무: 뉴타운사업 주민상담 및 홍보 등 2008년 제2회 경기뉴타운 전문위원회 일시 : (목) 14:00~16:00 장소 : 경기도시공사 회의실(6층) 참석자 : 관련분야 전문위원 15명 안건 : 소규모 밀착형 주민설명회 운영방안 (주제발표:단국대 김현수위원) 경기뉴타운 주민홍보 워크숍 일시 : (화) 14:30~18:00 장소 : 경기중소기업종합지원센터 중회의실 참석자 : 50명(경기도, 뉴타운 추진 발표내용 12개시,경기도시공사,토공,주공, 시 군 설립 지방공사 7개소, (주)부동산써브, 재정비촉진계획 수립 용역사 등 - 주민밀착형 주민설명회 필요성 - 정비사업 단계별 Q&A - 정비사업 진행사례 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

16 포 커 스 지구계 설정 사유 시흥(은행), 평택(신장,안정), 남양주(지금 도농) 지구지정을 들여다 보자! 평택 신장 재정비촉진지구 개요 위치: 평택시 신장 서정동 일원 면적: 1,182,091m2 지구유형: 주거지형 목표연도: 2020년 <위치도> 촉진지구 현황 광역적 입지여건 경기도 최남단 위치, 환황해권 전략형 국제화도시 주요도시에서 1~3시간대에 접근 가능한 양호한 광역교통 체계(고속도로, 국도, 철도 등) 주변 입지여건 대상지 동측으로 남 북을 잇는 국도1호선 및 경부선 철도(천안~서울)가 기 개설 서측경계에 미군보대 k-55 기지 입지 - 비행안전구역 4,5,6구역에 해당 대상지 남측경계에 국제화계획지구 입지 대상지 북측과 서측에 사업이 완료된 주 거환경개선 사업지구: 목천지구, 적봉지구 입지 1 경부선 철도 경계 2 도시계획시설(도로) 경계: 중로2-11,대로3-6 3 도시계획시설(도로) 경계: 대로3-6,소로 도시계획시설(도로) 경계: 소로3-91,k-55군부대경계 5 k-55 군부대 경계 6 도시계획시설(도로) 경계: 중로2-2호선(미개설) 7 도시계획시설(도로) 경계: 중로2-3호선 8 도시계획시설(공원) 경계: 신장근린공원 9 목천 주거환경개선사업지구 경계 향후 계획 : 재정비촉진지구 지정 08.7~ 09.6: 도시재정비촉진계획(안) 수립 09.7~: 주민공람 및 시의회 의견 청취 09.8~: 공청회 개최 09.9~: 평택 신장 재정비촉진계획 신청 09.10~: 평택 신장 재정비촉진계획 고시 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

17 평택 안정 재정비촉진지구 개요 위치: 평택시 팽성읍 안정리 일원 면적: 500,412 지구유형: 주거지형 목표연도: 2020년 <위치도> 촉진지구 현황 광역적 입지여건 평택시 최남단에 위치하며, 동측으로 추팔지방산업단지, 서측으로 K-6가 위치 국도45호선, 국도38호선을 통한 광역접근 양호 북측으로 안성천이 가로지르고 있어 여타지역 과 지리적으로 이격되어 독립 생활권 형성 팽성도시 대부분이 완만한 평지로 이루어짐 주변 입지여건 K-6 재배치 계획에 따른 확장(150만->435만평) 국도45호선이 연접하여 지나며 K-6정문에 이르는 간선도로가 양호한 접근성을 제공함 군용기지 입지로 팽성읍 대부분이 비행안전구역 4,5구역에 해당 지구계 설정 사유 ① 도시계획시설(도로) 경계: 중로3-5호선(미개설) ② 도시계획시설(도로) 경계: 중로3-4호선 ③ 도시계획시설(도로) 경계: 중로2-1호선 ④ K-6기지 앞 구거 경계 ⑤ K-6기지(지적) 경계 ⑥ 도시계획시설(도로) 경계: 중로1-1호선 ⑦ 도시계획시설(도로) 경계: 소로2-1호선 ⑧ 도시계획시설(도로) 경계: 중로3-2호선 ⑨ 도시계획시설(도로) 경계: 대로3-1호선 ⑩ 도시계획시설(도로) 경계: 대로3-3호선(미개설) 향후 계획 : 재정비촉진지구 지정 08.7~ 09.6: 도시재정비촉진계획(안) 수립 09.7~: 주민공람 및 시의회 의견 청취 09.8~: 공청회 개최 09.9~: 평택 안정 재정비촉진계획 신청 09.10~: 평택 안정 재정비촉진계획 고시 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

18 시흥 은행 재정비촉진지구 개요 위치: 시흥시 은행동 107-1번지 일원 면적: 610,880 지구유형: 주거지형 목표연도: 2020년 <이전대상 공업지역 위치도> 지구계 설정 사유 <위치도> 촉진지구 현황 광역적 입지여건 서울외곽순환도로, 제2경인고속도로 등을 통한 광역접근체계 양호 국도 42호선이 대상지내를 통과 시흥시 구시가지의 중심으로서 개발 파급효 과가 큰 지역임 주변 입지여건 북측: 은행택지개발지구 남측,동측: 개발제한구역 서측: 신천1,2토지구획정리사업지구 대체 공업지역 현황 이전후보지 기본방향 위치: 시흥시 매화동 179번지 일원 면적: 895,000 대체공업지역 면적: 376,097 ① ② ③ ④ ⑤ ⑥ ⑦ ⑧ ⑨ ⑩ 도시계획시설(도로) 경계 국도 42호선 경계 토지구획정리사업 경계 주거환경개선사업 경계 토지구획정리사업 경계 개발제한구역 경계 국도 42호선 경계 재건축사업지구 경계 국도 42호선 경계 택지개발사업지구 경계 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

19 남양주 지금 도농 재정비촉진지구 개요 위치: 남양주시 지금동,도농동,가운동 일원 면적: 600,542m2 지구유형: 중심지형 목표연도: 2017년 지구계 설정 사유 촉진지구 현황 자연현황 <위치도> 시의 서측에 위치, 왕숙천을 경계로 구리시와 인접 서측에 왕숙천이 인접하고 남측으로는 한강이 유하하여 수변경관이 양호 남측의 황금산공원 등 자연경관이 수려 인문현황 전철(도농역)개통, 지금 가운 택지개발사업으로 행정 업무 상업 중심지역 조성 도농역 일평균 약 16,000여명 이용 북부간선도로, 외곽순환고속도로, 도평강변로, 국도6호선, 중앙선전철 등 광역적 접근성 우수 구 분 계 지금동 도농동 가운동 인 구 9,777 1,095 7, 세대수 3, , 밀도(인 /ha) 도시계획시설(도로) 및 개발제한구역 경계 2 아파트부지(동원베네스트) 경계 3 도시계획시설(도로) 및 개발제한구역 경계 4 아파트부지(지금동 부영아파트) 경계 5 아파트부지(도농동 부영아파트) 경계 6 정비구역사업(남광,신우) 경계 7 도시계획시설(도로) 경계 8 도시계획시설(철도[중앙선]) 경계 9 도시계획시설(도로) 경계 10 개발제한구역 경계 11 정비사업(지금지구, 지금2지구) 경계 12 개발제한구역 경계 13 국민임대주택단지(가운지구) 경계 14 아파트부지(롯데,진흥) 및 정비사업(도농지구) 경계 15 도시계획시설(철도,도로) 및 아파트부지(진흥) 경계 도시계획시설(도로,철도,완충녹지) 경계 도시계획시설(유수지) 경계 아파트부지(남양아파트) 경계 도시계획시설(도로) 및 공장부지(빙그레) 경계 도시계획시설(도로) 경계 경기도 홈페이지: 경기뉴타운 홈페이지:

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<303330395FC0FCB8C15FC3D6C1BEBABB2E687770> 2003년 가을호 5.0 4.0 3.0 2.0 1.0 (%) 2.6 2.8 2.4 1.2 주택매매가격 0.8 주택전세가격 1.6 0.4 0.0-1.0-2.0-0.1-0.6-0.2-0.9 02.1 3 5 7 9 11 03.1 3 5 7 8 160 140 120 100 80 60 40 20 0 (천호) 149 2001년 2002년 2003년 46 46