2017. 09. 04 (17-68 호 ) : 교통인프라개발에따른주택가격영향점검 교통인프라개발과주택가격영향에대한이해 지하철개통에따른주택가격변화사례 새정부의주요인프라개발계획및시사점
주택가격은주택이가지고있는고유한물리적특성과함께사회 경제적환경, 수급여건, 정부정책등다양한요인에의해변동이가능 주택가격을결정하는중요한요인중하나인입지가치에는지하철과도로등주택의물리적접근성을개선시키는인프라개발도중요한변수로작용 인프라개발중주택가격에가장큰영향을미치는요인으로주목받는지하철의경우지하철개발계획발표 착공 준공에이르는일련의과정에서순차적으로주택가격에영향 실제수도권내지하철개통에따른주택가격변화점검결과지하철개통을전후하여주택가격에긍정적효과를제공 기존지하철인프라의혜택을받지못한지역의경우신규지하철개통시뚜렷한주택가격상승효과를주고있으며, 역과의접근성, 급행 / 일반역간의가격격차도확인이가능 문재인정부출범이후수도권통근자의이동편의성증대등을위해대규모인프라사업수행을국정운영목표를제시하면서이에따른긍정적기대감을고조 다만, 보건복지여건향상및고용노동부문개선을위한정부의정책및예산역량을집중하면서, 재원조달가능성에대한의문도일부존재 교통인프라개발과주택가격영향에대한이해 주택가격은주택이가지고있는고유한특성과함께사회 경제적환경, 정부정책등다양한요인에의해상승또는하락이발생 주택가격은주택자체가가지는물리적가치 ( 토지 + 건축물 ) 를기초로, 수급여건, 거시경제환경, 정부정책등과더불어학군, 교통여건등다양한입지요인에의해결정 주택가격을결정하는중요한요인중하나인입지요인에는지하철과도로등주택의물리적 시간적접근성을개선시키는인프라개발도중요한변수로작용 입지요인이주택가격결정에중요한영향을미침에따라직주 ( 膱住 ) 여건을대표하는역세권뿐만아니라초품아 1 로대표되는 ' 학세권 ', 공원또는쇼핑몰등과의접근성을나타내는 ' 숲세권 ', ' 몰세권 ' 등다양한입지적가치를나타내는신조어도등장 지하철의경우주택의직주여건을극대화시키는입지요인으로신규지하철개통은통근편의성증대는물론자산가치 ( 투자가치 ) 상승을가져오는대표적인입지요인으로인식 - 도로의경우상대적으로도로소음, 지역단절등개발여건에따라오히려부정적요인으로작용하는경우도발생하나, 대다수의경우주택가격에긍정적요인으로작용 1 초등학교를품은아파트라는의미의축어로단지내에서도로횡단없이통학이가능한단지를일컬음 1
[ 그림 1] 주택가격결정요인 자료 : KB 경영연구소 인프라개발중주택가격에가장큰영향을미치는요인으로주목받는지하철의경우개발계획발표 착공 준공에이르기까지순차적으로주택가격에영향 다양한연구방법을통한검증결과주택가격에영향을주는시기또는효과에대한차이는일부존재하나, 일관되게주택가격에플러스 (+) 요인으로작용 구분성현곤외 2 정문오외 3 이규태외 4 자료 : KB경영연구소 [ 표 1] 지하철개통에따른주택가격영향에대한주요연구사례주요연구결과 - 도시철도개통이평균 7.7% 의아파트가격상승을가져옴 - 급행운행의실시로인해추가적으로 4.5% 의주택가격상승을유발 - 도시철도건설은주변주택가격및지가에긍정적효과 - 도시철도의건설단계 ( 계획, 착공, 개통 ) 별분석결과개통후시점이가장큰효과 - 도시철도개통시점소형면적및기존철도와의접근성이낮은지역중심으로효과 - 도시철도역과의거리는 600m 이내에서가장크게효과 2 도시철도의개통이주택가격에미치는영향에관한연구 -9 호선을중심으로 (2010) 3 서울도시철도접근성에따른주택매매가격변화연구 (2013) 4 도시철도건설과역세권이아파트가격에미치는영향분석 (2016) 2
지하철개통에따른주택가격변화사례 1. 인천 2 호선 인천2호선은인천남동구인천대공원역에서서구검단오류역까지인천도심을남북으로종단하는 2량규모의무인경전철로 2016년 7월개통 2004년최초로개발계획이가시화되었고 2008년기본계획확정 2009년착공 2016년 7월개통순으로진행 개통초기고장및사고등으로이슈화되기도하였으나, 개통 1년만에일평균승객 17만명, 누적승객 5천만명등국내에서개통완료된경전철 5 중가장성공적인노선으로평가 [ 그림 2] 인천 2 호선노선도 [ 그림 3] 무인운영중인인천 2 호선지하철 자료 : 연합뉴스 자료 : 연합뉴스, 뉴시스 인천2호선개통이후대표적입지개선지역으로분류되는인천서구및남동구일대아파트단지에서대부분매매가격이상승 인천서구의경우개통직전 6개월간아파트가격상승률은 0.63% 에불과한반면개통이후 6개월간 1.42% 의상승률을기록 5 현재국내운영중인경전철노선은총 6 개노선 ( 용인경전철, 의정부경전철, 부산 - 김해경전철, 부산 4 호선, 대구 3 호선, 인천 2 호선 ) 이있고, 2017 년 9 월서울우이 - 신설동경전철과 2018 년 11 월김포골드라인 ( 김포공항 - 한강신도시 ) 가추가개통예정 3
특히, 인천공항철도와환승이가능한검암역도보역세권아파트의경우개통이후일반거래 가기준 8% 이상매매가격이상승 [ 그림 4] 검암역 A 단지 VS 인천매매가격지수 [ 그림 5] 만수역 B 단지 VS 인천매매가격지수 125 120 115 (2011.8=100) 인천 2호선개통검단스마트시티두바이투자청 MOU 체결 125 120 115 (2011.8=100) 인천 2 호선개통 110 105 수도권주택가격상승세진입 110 105 수도권주택가격 상승세진입 100 100 95 90 검암역 A단지 85 인천APT 매매가격지수 80 '11.08 '12.08 '13.08 '14.08 '15.08 '16.08 '17.08 주 : 개별단지시세를지수화하여비교자료 : KB국민은행 ( 일반거래가기준 ) 95 90 만수역 B단지 85 인천APT 매매가격지수 80 '11.08 '12.08 '13.08 '14.08 '15.08 '16.08 '17.08 주 : 개별단지시세를지수화하여비교자료 : KB국민은행 ( 일반거래가기준 ) 2. 서울 9 호선 서울 9호선은김포공항역에서잠실종합운동장역까지강남권주요상업 업무지역을통과하는노선으로 2009년 7월 1단계구간 ( 개화역-신논현역 ) 이최초개통 1999년최초기본계획이고시된서울 9호선은 2001년민자사업자선정에앞서재정사업으로선착공되었고, 2003년 1단계구간에대한기본계획재고시로개발계획이확정 2003년하반기우선협상대상자 ( 로템컨소시엄 ) 를선정하고민간투자사업심의절차를걸쳐 2006년 6월민자사업자가 1단계구간공사를이어받았고, 2009년 7월 1단계구간개통 2015년 3월 2단계구간 ( 신논현역-종합운동장역 ) 이추가개통하였고, 현재 3단계 ( 종합운동장역-보훈병원역 ) 구간이 2018년 12월개통을목표로공사중 민자사업으로개통된지하철중최초로수요예측치를상회하는승차실적을기록하면서, 2016년기준출퇴근시최고혼잡도를기록한노선으로증차필요성도지속제기 도시철도중최초로설계단계부터급행운행을고려한노선및역사설계로 1단계개통과함께급행역을운영하면서, 기존지하철과달리급행역여부에따라매매가격차별도발생 강서구소재급행역인 염창역 과일반역인 등촌역 인근초역세권 ( 도보 1분거리 ) 단지의매매가격은 9호선개통이후역전되어현재까지가격격차가존재 - 두단지는동일시기 (2005년상반기 ) 입주하여물리적노후도차이는크지않은편이며, 4
학군의경우등촌역인근단지가오히려선호되는입지 - 이에 9 호선개통이전까지는비슷한매매가격흐름을보여오다개통이후급행에따른 효과가현실화되면서매매가격은최근 5 천만원수준까지확대 [ 그림 6] 급행역 VS 일반역매매가격추이 [ 그림 7] 서울 9 호선일평균수송인원추이 7.0 6.5 6.0 5.5 5.0 ( 억원 ) '15.3월 2단계개통 '06.6월착공 '09.7월 1단계개통 45 40 35 30 25 20 ( 만명 ) 26.6 30.0 34.1 36.9 38.4 39.1 42.1 4.5 4.0 등촌역C단지 ( 일반역 ) 염창역D단지 ( 급행역 ) 15 10 5 3.5 '05.08 '07.02 '08.08 '10.02 '11.08 '13.02 '14.08 '16.02 '17.08 0 '10 '11 '12 '13 '14 '15 '16 자료 : KB 국민은행자료 : 메트로 9 3. 신분당선 신분당선은강남역에서수원광교까지수도권남부주요주거지 ( 광교, 수지, 분당, 판교 ) 를서울강남권과직결하는노선으로 2011년 10월 1단계 ( 강남역-정자역 ) 구간이최초개통 최초수도권광역전철로계획된신분당선은 2003년판교신도시개발확정이후여타인프라개발사업대비빠르게사업이추진되면서현재 2단계구간까지개통이완료 - 2005년 3월최초사업을제안한민자사업자 ( 두산컨소시엄 ) 와실시협약체결후같은해 7월착공 2011년 10월착공 6년 3개월만에성남정자역에서강남역을 16분만에연결하는 1단계구간을개통하면서기존분당선 (40분) 대비 50% 이상이동시간을단축 - 이후성남정자역에서수원광교역까지 2단계노선이 2016년 1월개통 국내운영중인중전철 6 중최초로무인운전방식을채택한신분당선은표정속도 7 를 65km/h 수준으로설계하면서분당선 (30km/h) 대비 2배이상상향된중고속전철로운영중 환승편의성개선을위해현재강북연장 ( 강남-용산 ) 구간중일부구간인강남역-신사역구간 ( 강남역-신논현역 -논현역-신사역) 을 2016년추가착공하여 2022년 1월개통예정 6 현재운영중인일반적인지하철 ( 서울도시철도 1~9 호선 ) 을의미하며, 이와상대되는개념으로는최근다수지역에서건설중인 경전철 이있음 7 역간정차시간을고려한실제이동속도 5
강북지역잔여구간인신사-용산역 ( 또는삼송역 ) 종착은노선확정에대한추가논의가진행되면서착공및준공까지다소장기간이소요될전망 한편신분당선은광교에서호매실까지남부구간연장이예정되어있고, 정부의 3차국가철도망구축계획상화성시봉담읍까지연장하는계획도검토중 신분당선개통이전주로광역버스등을활용한서울권역이동이일반화되어있던수지소재아파트들은신분당선개통이후신분당선지하철역과의거리에따른매매가격차별화발생 광역버스를통한서울권역이동시시간차이가크지않았던수지구청인근소재 E, F단지는착공이전단계에서는입주연차 (4년) 등의차이로원거리단지인 F단지의가격이높게형성 반면, 신분당선구간의착공이후두단지간가격격차가축소되기시작해수도권주택경기가회복되기시작한 2013년부터역과의거리가짧은 E단지가가파르게상승 입주연차차이에따른격차를극복하고최근까지매매가격이높게형성 [ 그림 8] 신분당선북부연장노선검토구간 [ 그림 9] 지하철역거리에따른매매가격변화 3.9 3.7 3.5 3.3 3.1 2.9 ( 억원 ) E단지 (500m 이내 ) F단지 (1km 이격 ) '11.10월강남-정자개통 '10.7월 2단계착공 '16.1 월 2 단계개통 2.7 2.5 '09.08 '10.08 '11.08 '12.08 '13.08 '14.08 '15.08 '16.08 '17.08 자료 : 헤럴드경제자료 : KB 국민은행 ( 전용 84 m2, 일반거래가기준 ) 새정부의주요인프라개발계획및시사점 지난 5월출범한문재인정부는국정운영 5개년계획을발표하면서지역별주요인프라개발계획을포함 각지자체별로장기간숙원사업이었으나, 재원및타당성부족등으로지연되어온인프라개발사업을정부가주도적으로개발계획을발표하면서개발사업추진에대한기대가고조 수도권의경우서울도심접근성개선을위한 GTX 등광역교통망건설계획이대거포함 6
GTX는기존지하철대비대심도 ( 지하 40~60m) 로건설되어서울 3대거점 ( 서울역, 청량리역, 삼성역 ) 을급행으로연결하는고속전철노선으로 2007년경기도에서최초계획수립 이후약 10년간개발계획확정을위한다양한검토에도불구하고, 수서-평택간고속철 (SRT) 구간을공동사용하는 GTX-A노선 ( 삼성-동탄2) 을제외한노선의사업추진은부진 하지만, 새정부출범이후수도권광역통근시간단축및수도권인구집중완화를위해 GTX건설이필요하다는입장을밝히고, 임기중 GTX 건설사업을적극추진하기로발표 - 2017년착공되어건설중인삼성-동탄2간 GTX-A노선의경우기존소요시간 (77분) 대비 75% 감소한 19분만에연결하면서수도권통근시간단축에획기적으로기여할전망 - 재원부족등으로사업추진이부진했던 A노선강북구간 ( 삼성-서울역- 킨텍스-운정 ) 및 B, C노선모두수도권통근편의성개선을위해문재인정부재임기간내착공추진 [ 그림 10] 수도권 GTX-A,B,C 노선도 (2017 년기준 ) 자료 : 국토교통부 7
경기도와인천에서도분당선기흥역을기점으로동탄2신도시와오산시를연결하는분당선연장사업과인천청라국제도시와강남권을직결하는 7호선연장사업의적극추진의사를발표 분당선연장사업의경우동탄2신도시및오산의강남권및경기남부권이동편의성제고를위한사업으로짧은사업구간 ( 총연장 15km 내외 ) 대비효율성이양호한것으로평가 - 현재동탄및오산지역통근자의경우수도권 1호선을통한서울권역이동은가능하나, 서울서남부권역으로연결되는한계로강남및경기남부권이동시주로도로교통을이용 - 분당선연장계획이확정될경우계획인구 30만명규모로개발이진행중인동탄2신도시와오산 ( 세교 / 운암지구 ) 지역내거주자들의이동편의성을개선시켜줄것으로기대 7호선연장사업의경우인천 3대신도시중지하철접근성이가장불편한청라국제도시의인천도심및서울권역이동편의성개선을위해추진 - 7호선청라연장의경우인천시자체적으로사업을추진을시도한구간이나사업예산부족으로현재일부구간만착공 7호선종착역인 ' 부평구청역 ' 에서인천2호선과환승이가능한 ' 석남역 ' 까지총 4km구간에대한연장공사를 2014년착공 2020년개통목표로공사중 - 7호선청라연장사업이진행될경우인천원도심과의단절구간을이어주고, 서울권통근편의성까지개선시켜줄것으로기대 한편, 지방광역시및기타지방도각지자체별로사업추진을고려해왔으나, 재원및타당성부족등으로지연되어온지역숙원사업이금번국정운영 5개년계획내대거포함 지역서울인천경기수도권세종 [ 표 2] 새정부국정운영 5개년계획내주요인프라개발계획주요인프라개발계획 - 용산미8군이전부지공원개발및확장 - 지하철급행화 (1호선, 3호선, 4호선분당선등 ) - 인천2호선광명연장 ( 인천대공원 광명역 ) - 서울 7호선청라연장 ( 석남역 청라국제도시 ) - 제3연륙교건설 ( 영종도-청라국제도시 ) - 분당선연장 ( 기흥-동탄2-오산 ) - 경기북부미군공여지국가주도개발 - GTX A노선 ( 파주-삼성-동탄2) 건설 - GTX B( 송도-여의도-청량리-마석 ), C( 금정-삼성-의정부 ) 노선건설추진 - 수도권광역지하철급행화, 광역순환철도건설 - 서울-세종고속도로재정사업전환및조기완공 - 세종-청주고속도로건설 8
- ( 부산 ) 동남권관문공항개발및연결인프라 ( 도로, 지하철 ) 건설 - ( 대구 ) 대구경북권광역철도건설, 무주-대구고속도로건설추진 5개광역시 - ( 광주 ) 광주-대구동서내륙철도건설추진 - ( 대전 ) 도시철도 2호선트램조기착공, 대전권외곽순환도로교통망구축 - ( 울산 ) 울산도시외곽순환도로조기착공 - ( 강원 ) 제천-삼척간 ITX철도건설 - ( 경상 ) 거제-김천 KTX 조기착공기타지방 - ( 전라 ) 호남고속철 2단계 ( 광주송정-목포 ) 조기완공 - ( 충청 ) 장항선복선전철화, 서산-청주-울진횡단철도건설, 중부고속도록확장 - ( 제주 ) 제주 2공항개항지원자료 : 국정기획자문위원회보도자료를참고하여정리 다만, 정부의정책기조가보건복지분야및고용노동부문의개선을통한소득주도성장을지향점으로삼고정부예산을집중하면서, 수조원대재원조달이필요한인프라사업실현가능성에대한의문도지속제기 [ 그림 11] 총예산대비국토교통SOC 예산비중 [ 그림 12] 정부주도주요 SOC사업총사업규모 500 450 400 350 300 250 200 150 ( 조원 ) 총예산 ( 좌 ) (%) 국토교통 SOC( 좌 ) 총예산대비비중 ( 우 ) 3.4% 10 9 8 7 6 5 4 3 80 70 60 50 40 30 20 ( 천억원 ) 12.3 미정 38.3 46.0 46.3 75.0 100 50 0 21.1 17.5 19.7 20.6 20.7 14.7 16.5 21.4 20.6 21.7 23.0 19.1 15.7 '06 '08 '10 12 '14 '16 '18( 안 ) 2 1 0 10 0 7호선청라연장 분당선 연장 GTX-C GTX-A GTX-B 서울-세종 고속도로 주 : 추경예산포함 ( 단, 17 년은본예산안 ) 자료 : 국토교통부 주 1: GTX 노선의경우 2007 년당시추정규모 자료 : 국토교통부, 경기도, 인천시 다양한인프라개발계획에따라주택가격에도긍정적영향은분명존재하나, 인프라개선에대한기대만으로주택구입의사결정은유의할필요 교통인프라개선은입지가치상승에따른주택가격에긍정적영향을주는요인이지만, 입지요인이외다양한요건에의해주택가격은결정 특히, 당분간입주물량증가및기준금리인상등주택경기의하방압력요인이확대되는가운데정부의부동산규제기조도강화추세에있음을고려할필요 9
한편, 지하철인프라가상대적으로치밀해진수도권의경우과거와달리개통이이후오히려주택가격의상승흐름이부진한경우도발생 - 실제개통직전까지지하철개통에따른기대감을바탕으로주택가격이상승하였으나, 개통이후보합또는하락세를보인경우도존재 < 책임연구원서동한 (pilot@kbfg.com) 02)2073-5789> [ 참고자료 ] [ 그림 13] 7 호선청라국제도시연장구간 [ 그림 14] GTX-A 노선수서역위치도 [ 그림 15] GTX-A 노선성남역위치도 [ 그림 16] GTX-A 노선용인역위치도 자료 : 한국철도시설공단, 인천시 10