부동산 PF 대출취급규정 제 1 장총칙 제 1 조목적 이규정은 P2P 금융플랫폼이부동산프로젝트파이낸싱 ( 이하 PF 대출 이라한다.) 업무를취급함에있어필요한 사항을정함을목적으로한다. 제 2 조용어의정의 이규정에서사용하는용어의정의는다음각호와같다. 1. PF 대출 이라함은특정부동산프로젝트의사업성을평가하여그사업에서발생할미래현금흐름을차입원 리금의주된상환재원으로하는신용공여로서다음각목의어느하나에해당하는것을포함한다. 1) 사업자대출중부동산개발을전제로한일체의토지매입자금대출 2) 형식상수분양자중도금또는잔금대출이나사실상부동산개발관련기성고대출 3) 시공사에대한대출 ( 어음할인포함 ) 중사업부지매입및해당사업부지개발에소요되는대출 ( 운전자금대 출은제외 ) 2. 사업시행자 라함은해당사업을수행하는프로젝트회사 (Project Company) 혹은개인을말한다. 3. 투자자 라함은 P2P 금융플랫폼을통해 PF 대출채권원리금수취권에투자하는개인또는법인을말한다. 4. 대주단 이라함은사업시행자에대한대출지원을목적으로구성된금융회사들의집단을말한다. 제 2 장내부통제및조직 제 3 조내부통제체계 P2P 금융플랫폼은 PF 대출에대한효율적인리스크관리를위해내부통제절차를수립하여야하며, PF 대출내부통제절차, 조직, 의사결정기구설치및운영방안등에대한규정및관리체계를구축하여야한다. 제 4 조조직체계 P2P 금융플랫폼은견제와균형의원칙에따라 PF 대출과관련한영업, 심사, 리스크관리, 사후관리등의업무를원칙적 으로독립된조직에서수행하여야한다.
제 5 조전문인력 P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급과관련하여전문인력을보유하고정기적으로전문인력에대해교육및연수를실시 하여야하며, 전문인력현황을투자자에게공개하여 P2P 금융플랫폼이 PF 대출을취급할수있는내부역량을보 유하고있음을안내해야한다. 제 3 장대출심사 제 6 조대출상담 PF 대출신청을받은때에는신청내용, 자금용도, 대출신청인의현황, 상환계획등을파악하고대출조건을협의하 여그타당성여부를검토한다. 제 7 조신용조사 PF 대출관련사업시행자에대한신용조사는당해사업에대한사업타당성검토로갈음할수있으나, 사업시행자가 개인인경우개인의재산, 신용도등을반드시조사하여야한다. 제 8 조사업타당성검토 PF 대출취급시에는사업타당성검토가선행되어야하며, 필요한경우에는외부전문기관에의뢰하여사업타당성을 검토하게할수있다. 다만, 타금융회사에서주선하는대주단에참여할경우에는해당금융회사에서실시한사 업타당성검토를원용할수있다. 제 9 조리스크검토및관리 1. P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급시 부동산 PF 대출리스크관리모범규준 등의내부리스크규정내용을참조하여 각상품유형별취급에신중을기하여야하며, PF 대출종료시까지리스크관리를철저히하여부실이발생하지않 도록최선을다하여야한다. 2. 전항에따라 PF 대출리스크를검토할경우자기자본의선투입여부, 사업인허가및유효성여부, 제반서류의진 위성등을중점적으로검토하여야한다. 제 10 조대출승인 1. 소관부서장은대출심사가완료되고모든조건이대출을취급하기에적합하다고인정되는경우투자심의위원 회의승인 ( 회의록작성및보관 ) 을거쳐직무전결기준에서정한바에따라취급한다.
2. 해당 PF 대출의성격상투자심의위원회가심사하기에부족하다고판단되는경우신용평가사, 감정평가사등 전문가의심사평가서를첨부할수있다. 3. 승인된 PF 대출의실행유효기간은 3 개월을원칙으로한다. 다만, 사업의성격상제반선행조건들을충족시키기 위하여그이상의기간이필요할경우에는실행유효기간을연장할수있다. 제 11 조투자상품설명서작성 P2P 금융플랫폼은투자심의위원회에서승인된 PF 대출에대한투자금을모집하기위하여투자상품설명서를작성 해야하며, 이때다음각호전부를기재해야한다. 1. 투자에따르는위험 2. 공사현황및담보내역 3. 사업성검토결과 4. 상환계획 5. 수익률산정에관한사항 6. 투자자유의사항 제 4 장대출조건 제 12 조대출한도 1. P2P 금융플랫폼은대상사업의적정소요자금범위내에서 PF 대출을취급하여야하며, 적정소요자금은토지또는 부동산매입비, 건축비, 사업비등대상사업의총소요자금과현금흐름을감안하여정한다. 2. 내부리스크규정에의한담보대출비율 (LTV) 을준수하기위한목적으로해당 PF 대출상환을위해필요한필 수비용보다과소한대출한도를책정하거나담보가치를공정가치보다과도하게평가하지아니하여야한다. 3. 특정사업시행자에대하여 PF 대출이집중되지않도록대출한도를관리해야한다. 제 13 조대출기간및증액, 연장 1. PF 대출기간은사업의현금흐름등을감안하여정하되대출규정에서정한바에따른다. 2. 최초대출취급시사업타당성검토에의한 PF 사업소요자금범위및사업기간내분할대출취급은이를증액대출 및만기연장으로보지않는다.
3. P2P 금융플랫폼이사업비증가등의사유로증액대출을취급하거나최초사업기간을초과하여만기연장하기 위하여는사업타당성검토를다시실시하는등신규대출취급시와동일한심사및승인절차를거쳐야한다. 4. P2P 금융플랫폼이전항에따라증액대출을취급하는경우기존대출과는별개의약정을체결해야하며투자 자에게기존에취급했던 PF 사업장에대한후순위증액대출임을고지해야한다. 단사업시행자의연체발생 을회피하기위한이자납입용증액대출을취급하여서는안된다. 5. P2P 금융플랫폼이동조제 3 항에따라만기를연장하는경우해당 PF 대출투자자에게만기연장사유에대하 여상세하게설명하며만기연장에대한동의여부를확인하고, 만기연장에동의하지않는투자자에게는신규 투자금모집등의방법을통해기존투자만기내에투자금을상환하여야한다. 제 14 조이자율및수수료등 1. 이자율은 P2P 금융플랫폼의투자자요구수익률, 투자금조달비용, 사업의현금흐름, 대출기간, 수수료및이 자율변동위험등을감안하여정하되연이율로환산시 대부업의등록및금융이용자보호에관한법률 에서정 하는이자율최고한도를초과하여서는아니된다. 2. PF 대출에대한이자는원칙적으로대출기간전기간선취하여유보한다. 다만, 만기연장또는대환등특수 한경우투자심의위원회의결정을통해이자유보를하지않거나일부기간에대해서만유보할수있다. 제 15 조상환조건 1. PF 대출은만기일시상환을원칙적상환방법으로하되, 중도상환은가능하며중도상환수수료는프로젝트별상 황에맞게부과할수있다. 2. 분할상환대출의원금상환은연 2 회이상을원칙으로하되대출상환에지장이없도록현금흐름을감안하여정 한다. 제 16 조담보 1. P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급시사업의특성을감안하여다음각호의전부또는일부에대하여채권보전에 필요한담보를취득하여야한다. 다만, 주무관청이나금융회사의지급보증등채권보전에지장이없다고인정 되는경우이를생략할수있다. 1) 관리운영권, 시설물등채무자의유무형자산에대한담보물권취득등채권보전 2) 사업부지, 건물이신탁된경우신탁우선수익권또는우선수익권에대한질권취득 3) 시공사의책임준공확약, 채무인수, 연대보증 4) 채무자가프로젝트회사인경우발행주식에대한근질권취득
5) 채무자가프로젝트회사인경우출자자의연대보증 6) 채무자의자금관리계정에대한근질권취득 7) 공사또는운영관련보험청구권에대한근질권취득 8) 각종계약상채무자권리에대한양도담보취득 9) 각계약관계자의유치권, 시행권, 시공권포기각서취득 10) 기타채권보전에필요하다고인정되는사항 2. 법령에의하여소유권이전이유보되거나권리이전이잔금지급시에이루어짐으로써권리이전전에부득이 PF 대출을취급하게되는경우에는후취담보로취득할수있다. 3. 후취담보의경우에는담보취득에필요한서류를미리받거나소유권이전즉시담보로제공받을수있도록채권보 전에만전을기하며, 수시로소유권이전여부를확인하며사후관리를철저히하여야한다. 제 5 장대출실행및자금관리 제 17 조사업약정 1. 사업약정을체결하는경우약정내용에대하여약정당사자간의권리의무관계를명확히하여야하며, 원칙적 으로시행사가차주회사가되며공동시행사인경우상호연대입보등을하여야한다. 2. 사업약정서에는차주와보증인등약정당사자가직접서명하거나기명날인하여야하며, 대리인에의한경우 대리권한을면밀히점검하고입증서류를징구하여야한다. 3. 사업약정서에는다음사항을포함하여약정을체결하여야한다. 1) 약정당사자의사업상역할및책임에관한사항 2) 대출조건에관한사항 3) 자금관리에관한사항 4) 사업기간중사업관련자의채무부담또는담보제공및제한에관한사항 5) 기타사업에관한필요사항 제 18 조대출약정 1. 사업약정과별개로대출약정을체결하는경우약정당사자간의권리의무관계를명확히하여야하며, 관련 법령을준수하여야한다.
2. 대출약정에는다음사항을포함하여약정을체결하여야한다. 1) 대출금의용도및대출실행선행조건, 후행조건에관한사항 2) 이자등의지급및대출금의상환에관한사항 3) 자금관리및집행에관한사항 4) 담보에관한사항 5) 기타사업에관한사항 3. 대출약정을체결함에있어서필요할경우연대보증계약서, 예금채권근질권설정계약서, 책임준공확약서등 부대서류를작성하여야한다. 제 19 조자금지출및관리 1. P2P금융플랫폼이해당 PF대출관련하여작성한투자설명서, 사업약정서, 대출약정서등에기재된대출실행선행조건 ( 선취조건부담보의취득여부등 ) 이충족되었는지여부를반드시확인하여야하며, 선행조건이일정유예기간이지나도충족되지않는경우투자금모집을중단하고기모집한투자금을투자자에게반환하여야한다. 2. P2P 금융플랫폼은사업시행자와별도의약정에의하여모든자금 ( 출자금, 대출금, 영업수입금, 공사대금, 분양 대금, 운영자금, 상환자금, 배당금, 기타자금등 ) 을관리할수있다. 3. 대출금을수차례에걸쳐사업시행자에게분할하여지급하는경우사업시행자가제출한인출요청서의적정성 을다각도로확인해야한다. 4. 분양수익금등의자금지출은담당부서또는감리회사가작성한기성고조사서에의해확인된기성고의범위내 에서결정할수있다. 다만, 약정등에서자금지출과관련하여따로정함이있는경우에는그에따른다. 5. 사업시행자가대출심사시점에제출한대출금의사용내역과상이한내역으로대출금집행을요청할경우, 원 칙적으로해당집행요청은거절하되실제변경된대출금집행을통하여 PF 대출상환가능성이강화되는경우 에한하여소관부서장의승인을전제로예외적으로허용할수있다. 제 6 장원리금상환및사후관리 제 20 조원리금상환 1. P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급건별투자자에게지정한이자상환기일에이자를지급할수있도록필요한조 치를취해야하며, 이를위하여충분한규모의이자를유보하거나사업시행자에게이자를적시에청구해야 한다.
2. P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급건별투자자에게지정한원금상환기일에원금을지급할수있도록대출심사시 점에확정한복수의상환계획을지속적으로추진해야하며, 상환계획에차질이발생하였거나발생할것으로 예상되는경우이를해결하기위한대책을수립해야한다. 3. PF 대출사업장으로부터상환된이자및원금은각상환기일에지체없이투자자에게상환하여야한다. 제 21 조사후관리일반 1. P2P 금융플랫폼은 PF 대출취급건별로전담직원을지정, 배치하고 PF 대출사후관리리포트 를작성하여관련 프로젝트의인허가진행상황, 분양현황, 공사진척도, 상환계획등을상시모니터링하여야한다. 또한, PF 대출 에투자한투자자가해당 PF 대출사후관리리포트의주요내용을확인할수있도록게시하여야한다. 2. P2P 금융플랫폼은매분기별로 PF 대출사업장별사업성을평가하여야하며, 개별사업장의사업성및사업진 행상황등을종합적으로고려하여 3 단계 ( 양호, 보통, 악화우려 ) 로분류하여야한다. 1) 양호등급 : 사업성및사업진행상황이양호한사업장 2) 보통등급 : 사업성이양호하나일부사업진행상의애로요인존재등으로향후사업성저하를초래할수 있는잠재적요인이존재하는것으로판단되는사업장 3) 악화우려등급 : 사업진행지연, 사업성미흡등으로사업추진이곤란할것으로예상되는사업장 3. 전항에따라 PF 대출사업장별사업성을재평가할경우, 다음각호의사항에대하여월 1 회이상사업현장 방문등실지조사또는서면조사에의하여현황을파악한다. 1) 계약내용중중요사항의이행여부관리 2) 운영수입및비용지출현황 3) 대출원리금상환등의관리 4) 대출관련제반서류및정보의관리와보관 5) 기타사업내용에중대한영향을미칠수있는사항점검 4. 사업성재평가결과보통혹은악화우려등급이부여된사업장에대해서는사업대책을수립하여야하며, 타금 융회사가주간사인경우대주단간약정에따른다. 제 22 조사업성개선 1. P2P 금융플랫폼은보통등급및악화우려등급 PF 대출사업장을관리함에있어서담보권의행사, 채권매각, 이해관계조정등채권자지위를적극적으로활용하여사업성을개선하여야한다.
2. 담보권을행사할경우해당프로젝트에투자한 P2P 금융플랫폼투자자들의이익이최대한보전되는방향으 로행사하여야하며, 경공매를유예하는경우반드시담보물의가치를증진시키기위한노력을병행하여야 한다. 3. 채권을매각할경우 P2P 금융플랫폼서비스이용약관및투자자이용약관에의거하여 PF 대출채권을매각할 수있으며, 이때소관부서장은채권매각이담보물권의행사, 기타채권보전조치시행, 담보물가치증진등다 른조치보다투자자이익을보호하기위해적합한조치임을확인하여야한다. 4. PF 대출사업장이해관계자의이해관계를조정할경우시행사, 시공사, 협력업체, 수분양자, 신탁사, 기타금 융기관등각이해관계자의현황, 요구사항적정성, 문제해결역량등을종합적으로고려하여조치를취해야 한다. 제 23 조준용규정 이규정에서정하지아니한사항은관련법령및대출관련규정, 기타일반적인 PF 대출관행에따른다.